600565迪马股份资产重组最新消息
≈≈迪马股份600565≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司系一家多元化实业集团企业，主营业务包括房地产和专用车制造两大
板块。依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，公司积极布局打造产业发展板块
，构建“同轴多元”业务生态链，激活“地产、工业、产发-三核驱动”发展战略，
健全以实业为主体的一体化创新机制，积极推动城市高质量发展，创造城市居民高品
质生活与安心幸福的未来。
1）房地产
公司房地产板块涵盖房地产开发，物业服务，绿化工程、建筑施工及装饰
装修，商业管理。
房地产开发
东原地产拥有房地产一级开发资质，从事住宅地产、商业地产及产业地产
开发，拥有“印长江”、“印”两个产品品牌，产品分布在上海、杭州、苏州、南京
、成都、重庆、武汉、郑州、长沙、西安等强一二线城市，多年累积丰富开发经验及
良好口碑，奠基企业优质品牌形象。东原地产不断升级打造“原聚场”、“童梦童享
”等极具差异化竞争力的社区运营子品牌，并协同物业、商业不断尝试多元化创新性
发展。
物业服务
公司旗下物业东原仁知服务从事物业服务及管理，包括：物业管理服务、
社区增值服务及非业主增值服务。服务范围已覆盖华北、华东、华南、华中、西北、
西南。经近年加快外拓步伐后，东原仁知服务在管理面积、服务业态、拓展区域等综
合能力上都得到了极大提升，业态类型进一步多元化，涵盖住宅、商业综合体、甲级
写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、外国领事馆等多种领域。
绿化工程、建筑施工及装饰装修
公司旗下绿化工程及建筑装饰、建筑工程施工总承包及定制化家装三大业
务，专注于建筑、施工、装饰装修产业链的发展，绿化工程及建筑装饰业务除为迪马
旗下东原地产项目提供业务外，近年亦加快对外拓展步伐，谋求市场规模的进一步扩
大；建筑工程施工总承包业务承接房地产项目施工业务，在西南、华西、华中、华东
区域均实现布局；定制化家装业务则向精装及软装宅配拓展，联动开发业务价值化提
升东原地产产品品质。
商业管理
公司旗下商业管理业务专注于商业投资、经营和管理，通过成熟的经营模
式及产品管理架构，卓越的商业运营体系及卓有成效的商业资管模式，把握商业地产
发展机遇，前瞻性探索商、产、住联动发展，实现商业管理与公司其他业务版块的协
同增长。
2）专用车制造
公司旗下迪马工业从事智能化、新能源、高技术的专用车研发、生产和销
售，拥有较强的生产能力、研发能力，具备完善的营销体系及高技能高技术人才。迪
马工业拥有防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大产品
系列及维保服务，150余种产品，广泛应用于金融押运、公安消防、通信广电、电力
民航、应急医疗以及维保等全国领域，还布局欧洲、东南亚、中东、非洲等海外市场
，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，随着国内疫情得到较好的控制，经济环境逐步恢复，中央
政府及各地区各部门继续坚持稳中求进工作总基调，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外
资、稳投资、稳预期工作，国民经济运行总体平稳。根据国家统计数网站显示，上半
年国内生产总值达532,167.50亿元，比上年同期上升17%，房地产业增加值39,742.20
亿元，比上年同期增加16%，2021年6月房地产投资累计值为72,179.07亿元，与上年
同期增加15%。商品房销售面积、销售金额累计值分别为8.86亿平方米、92,931.31亿
元，与上年同期分别增加28%及39%，房地产施工面积、竣工面积累计值分别为87.33
亿平方米，3.65亿平方米，与上年同期分别增加10%及26%。在全球疫情持续，房地产
政策稳中趋紧的大背景下，与上年同期相比，房地产行业仍呈现出稳步增长的特点。
（一）报告期内外部环境对行业的影响
1）房地产行业：
上半年，房地产调控政策频出。土地供应端发布了住宅用地“两集中”新
规，22个重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让，带来土地市场的重大变革。受此
影响，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模也较去年同期收缩，加剧了
房企竞争压力，增加了企业集中性资金支出压力。
金融监管持续强化，《房地产贷款集中度管理制度》颁布“三道红线”政
策持续影响房地产企业不断加速自身回款周转速度，降低财务杠杆比例，调整债务结
构。2021年上半年，信贷环境持续收紧，央行进一步完善房地产金融调控机制，围绕
稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制，受信贷环境收紧影响房地
产行业资金压力有所提升。
2）专用车行业：
随着《专用汽车行业“十四五”专项发展规划》的颁布，围绕“创新、协
调、绿色、开发、共享”的发展理念，着重突出专用车创新驱动、绿色发展、技术升
级、转型突破的发展方向，从细分领域逐步强化高质量、高技术含量、节能环保，为
专用车行业发展提供了有利指导性规划。
在细分领域，得益于国民应急安防意识的加强及有利于安防与专用车汽车
行业发展的各项政策陆续颁布，集成车市场，特别是医疗救护、消杀防疫、应急通信
、应急安防等专用车辆的需求预计将保持良好的上涨趋势。随着国家提出的“碳达峰
、碳中和”目标，新能源驱动的专用车将拥有巨大的市场前景。
（二）报告期内公司主要业务重点工作情况
2021年上半年实现营业收入62.31亿元，同比增加45.52%；归属于上市公司
股东的净利润1.43亿元，同比减少29.46%；资产规模达932.89亿元，同比增长14.15%
；归属于上市公司股东的净资产107.85亿元，同比增长0.09%。其中：房地产业务及
物业实现营业收入54.03亿元，同比增长48.44%，工业业务实现营业收入4.76亿元，
同比增长45.04%。
1、财务稳健、信用稳定
公司财务状况稳健并具较强的抗风险能力，信用良好，剔除预收账款的资
产负债率与净负债率均保持较好水平，获得资本市场认可。报告期内成功发行非公开
发行住房租赁专项公司债券总计4.5亿人民币；获得远东资信评估有限公司跟踪评级
给予的主体信用评级AA+，评级展望为稳定；获得联合资信评估股份有限公司跟踪评
级主体长期信用等级AA。
2、物业申请分拆上市，致力规模化长远发展
为做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优
势，提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力，旗下物业东原仁知服务在报告期
内向中国证券监督管理委员会提交了境外首次公开发行股份的行政许可申请并获得受
理，向香港联合交易所有限公司提交首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港
联交所主板上市的申请资料。
3、法人治理结构规范，保障股东权益
公司一直保持高效、健全的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共
召开3次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，股东大
会的召集、召开等相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规
定，公司能够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程
序进行，关联股东在表决时采取回避原则，保证关联交易符合公平、公正、公开、合
理的原则，隔绝与大股东资金往来、资金占用和风险担保，保障公司和股东的合法权
益。报告期内完成2020年度分红金额2.05亿元。
4、加强人才培养与建设，健全完善激励机制
公司持续完善、升级内部组织架构，全面提升组织效率，建立多层次、有
针对性的人才培养体系，实施激励政策，形成有竞争力的人才梯队。报告期内，完成
共同成长计划第三期的提取，并实施首次建仓；完成2019年股票期权与限制性股票激
励计划第二个解除限售期限制性股票解锁暨上市流通，建立员工与公司共同成长长效
机制。
（三）分业务板块报告期重点工作
1、房地产：
（1）房地产业务
东原地产坚定深耕精选战略布局获取优质化土地储备，努力打造差异化竞
争优势，全面提高运营效率，实现业绩稳步发展，位列中国房地产TOP10研究组发布
的“2021中国房地产百强企业榜单”第44位。报告期内，实现合并报表权益销售面积
101.14万平方米，合并报表权益销售金额为121.51亿元。
1)坚持精选深耕战略，多渠道获取优质土地储备
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，多渠道投资拓展土地资源，加大合作力
度，持续获得优质土地储备。报告期内东原地产发挥协同效应，联动旗下商业、产业
板块，全面落地商、产、住联动项目，实现多元化实业集团路径，实现新增土地储备
10宗，新增规划计容建筑面积共计181.18万方，实现与多家品牌房企合作，互惠共赢
，共同发展。
2)打造东原的大产品主义
东原产品依然延续着“客户价值至上”的核心导向，提出并打造富有迭代
、创新、互联与共创的大产品主义，从产品、服务、社群三个维度构建东原产品六大
场景，通过广受市场认可的“印长江”和“印”品牌产品，为客户提供有心有趣的生
活解决方案。报告期内东原地产通过采用标准化封装技术持续推进迭代升级、“人人
都是产品官”文化渗透等一系列措施，夯实东原大产品主义。
3)打造符合公司战略发展的组织和文化
东原地产坚持践行“进取、敏锐、合作”的企业文化，从能力与创新两个
维度推进区域组织建设，快速迭代与业务发展相匹配的组织架构。报告期内，以打造
“多、快、好、省”的营销组织能力为导向、从机制建设、人才梯队建设、组织维度
保障营销组织能力提升推动营销组织升级，同时通过内外兼修举措打造充满市场竞争
力的组织效率。
（2）物业服务
1）外拓成效凸显，多元化物业组合
东原仁知服务在传统住宅物业服务继续保持领先优势之外，持续加大外拓
，通过合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式，实施多元化市场拓展
战略，业态涵盖商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园、国际学校、医院、外
国使领馆等多种领域，实现住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务、医疗机构、
政府机构等领域全面发展。
2）持续求精与迭代的运营管理
东原仁知服务秉承求精与迭代理念，结合实际业务发展，不断更新运营制
度及管理方法，为客户提供更高质量的服务。报告期内，针对深访调研结果，实施优
化管理措施、红黄牌制度，并研究项目健康模型、采购管理模式等，进一步加强内部
运营管理。
3）卓越增值服务综合提升竞争力
东原仁知服务持续夯实服务体系，服务品质获多方认可，全面提高综合实
力。东原物业以服务力、品质力、科技力、社区力构建四维服务体系，创享安心生活
，实现客户服务满意度行业第二，蝉联行业前三的好成绩，进一步提升综合竞争力。
报告期内获得中指研究院中国物业服务百强企业综合实力第20名。
2、专用车制造：
（1）业绩稳增长，市场份额与占有率优势持续
迪马工业上半年实现收入4.76亿元，同比增长45.04%，实现稳步增长，并
持续保持市场优势。报告期内，防弹车产品线市场占有率持续保持市场第一；集成产
品线市场份额位列行业第一，实现华东区域局部突破；航勤产品线新增外拓两个机场
。
（2）研发持续发力，技术与产品皆获佳绩
迪马工业继续秉承创新理念，持续研发赋能，报告期内共申报36个知识产
权，已授权18个；完成16个研发项目，包含产品研发14款，其中研发的小迪智慧操作
系统已开始应用于净水车、电源车、指挥车等产品；完成申报新产品资质181款；申
报科研项目7项；公司研发的智能消防机器人获“智博杯”中国（重庆）工业设计大
赛金奖。
（3）内部管理全面加强，降本增效有成效
迪马工业全面加强内部管理，通过标准化、技术优化、设计优化方案实施
，在满足产值目标前提下，报告期内实现降本增效。
3、产业发展板块：
产业发展板块是公司旗下独立的创新业务平台，战略聚焦产业社区、医疗
康养、集成应用及文体娱乐板块，探索以价值创造和资本市场为导向，驱动公司主营
业务外延发展、协同并进。
旗下医疗康养业务打造康养产业品牌“常青社”，拥有居家社区、机构养
老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，“聚焦川渝、北京、环沪等重点区域，
重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，新增床位450余张，迪马
常青社-成都新鸿乐养社区的开业，进一步扩大康养床位规模；建设社区养老服务站
共11个，真正实现养老服务从机构走向社区与家庭；
成功收购重庆巴蜀医院，为养老提供医疗保障，探索医养结合新模式。重
庆凯尔慈怀老年公寓报告期内荣获首届成渝地区双城经济圈优秀养老服务机构，得到
业内及客户的高度认可。
旗下集成应用业务通过与物业的联动，提供智慧园区、智慧社区、城市更
新、智慧养老等场景的综合解决方案，为美好生活赋能。旗下产业社区业务则聚焦智
能制造、电子信息、能源环保三大主题产业，以产业园化运营为标准，构建宜业宜居
宜游的第五代产业园，做中国专业的产业园运营商，目前已成功落地迪马武汉数智天
地项目。
（四）未来经营计划
1）房地产业务：
1、坚持深耕战略，获得跨越周期的优质土地资源
东原地产将继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其
他城市为辅策略，获得优质土地，加大合作力度，为企业实现跨越经济周期和行业周
期的高质量发展夯实基础。
2、践行长期主义经营理念，创新迭代，打造东原特色的大产品主义
深入挖掘客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户
体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，持续打造东原特色的大产品主义
，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。
3、扩大融资渠道，持续改善债务结构
保持三道红线要求的合理融资结构，积极开拓合作资源，把握融资窗口期
，扩展融资渠道及融资方式。加快销售回款，提升资金使用及周转效率。
4、以产品推动品牌升级，以营销力变革锁定价值创利
以东原优质产品推动品牌升级，内外兼修地持续增加营销力的打造，丰富
获客渠道，探索创新途径；持续提高营销信息化建设，建立以客户为中心的营销信息
数字化管理体系，推行价值营销，重点加强车位商业销售去化，助力品牌效益。
5、力推物业上市工作，把握时机做大做强
全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规
模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。
6、打造经营生态，各大业务协同发展
整合资源，优化资源配置。快速扩张绿化工程、建筑施工及装饰装修业务
规模，提升外拓业务占比；强化内部管控，控制关键性成本及风险，提升利润率。提
升经营期商业地产项目价值，进一步落地商住联动项目，力争商、产、住联动协同实
现多元化发展。
2）工业业务：
1、产品营销双升级，实现更高业绩目标
围绕防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大
产品系列深化营销管理体系建设，挖掘市场，补短板、拓新路，不断开拓国内区域及
海外市场，实现销售、利润、市场份额持续增长。
2、多方向研发创新，打造核心竞争力
持续加大研发创新力度，实现多方向研发路径，包括产品研发、技术研发
、发明专利，实用新型专利，外观专利，软件著作权等，持续进行各项资质及科研项
目申报，并将研发成果有效运用于产品中，提升产品附加值，打造产品核心竞争力。
3、优化信息化管理，售后服务护航
持续组织创新和数字化转型进程，打造“信息化”环境下的新型管理能力
，将数字化信息化融合管理体系贯穿研、产、供、销全价值链，大力推进智能制造转
型升级。持续加强售后体系建设，提升售后品质与服务。
3）产业发展业务：
医疗康养业务将通过自建运营+收购运营+合作运营的多种模式，聚焦川渝
、北京、环沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目，依托迪马产发
在信息系统、集成应用、智能制造等方面的独特优势，整合优质医疗机构和专家资源
，进一步向智慧化健康社区进军，为客户提供多元化、个性化的优质产品和服务。
集成应用业务将进一步加强及提速安全智慧社区及智慧养老产品迭代更新
，实现更多项目的落地；文体娱乐业务将激发在线下流量转化与消费升级的潜力，打
造更具影响力的品牌和产品，更好的在大消费时代发挥升级效应；产业社区业务实现
与地产协同发力，力争实现更多产业社区的落位，为规模化发展打下良好的基础。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济风险：疫情的反复持续影响全球经济及国内宏观经济的恢复，
国内宏观经济走势存在不确定因素，国内房地产宏观方向依然坚持“稳”字当头，继
续“房住不炒、因城施策”的主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目
标，长期性将影响房地产业的整体增速。
2、政策及市场风险：房地产调控政策持续加强，财政及融资监管政策的收
紧，房企获得资金难度加大，投资集中度增加，加剧了房地产行业竞争压力，对房地
产公司战略布局、投资、运营、融资、营销、组织等各项能力提出更高要求和挑战。
3、流动性风险：金融监管政策持续施压，房地产企业融资收紧，在公司发
展过程中，融资及经营性资金流动可能会面临流动性风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1）房地产
1、延续的精选深耕策略及长期主义的经营理念
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。从拿地端的高质量
土地获取，到产品端的优质产品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长
期主义的经营理念贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增
长的战略发展路径。
2、深受认可的产品及品牌
东原地产始终以“客户价值至上”的产品价值观导向，打造具备迭代、创
新、互联与共创的大产品主义，涵盖产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社
区生活痛点、客户生活需求，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“
印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，广受认可。
报告期内，产品殊荣超20余个，其中重庆东原一奥天地童梦童享“金马仙踪”荣获20
21CITY’SSCAPECITYBRAND&TOURISMLANDSCAPEAWARD游乐空间类一等奖，系社区
营运与商业完美融合的成果。
3、高效并持续升级的企业管理体系
东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰；运用数字化智
能化管理逻辑，标准化体系执行；多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组
织能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。
4、优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
东原地产拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀个人
及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有较高抗压能力及较强学习能
力，善于自我反省、纠错、总结、改进；能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企
业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保
障。
2）专用车制造
1、领先的品牌、有竞争力的产品及完善的营销体系
迪马工业倾力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制
、生产和销售，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。迪马工业拥有防弹车
、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大产品系列及维保服务共
计150余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十年蝉联全国第一。完善的销售管
理体系，卓越的客户服务水平及响应速度，使其在客户资源和品牌影响力上具有行业
竞争优势。
2、先进的研发技术及创新能力
迪马工业拥有市级企业技术中心、系统集成智能专用车工程技术研究中心
及特种车工业设计中心，拥有自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权
申报的能力，目前共拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，并已成功掌握多
项目关键技术，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。
3、优秀的售后服务体系
迪马工业拥有七星售后服务评价体系，具备优秀的售后服务能力，可以为
用户带来优质的用户体验。迪马工业采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，
大区级、客户服务部级、公司部门级，三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客
户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置等具体措施，确保客户沟通、反馈、投诉
100%响应和解决。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面临国内外风险和挑战明显上升的复杂局面，中央政府及各地区
各部门坚持稳中求进工作总基调，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预
期工作，国民经济运行总体平稳，根据国家统计数网站显示，全年国内生产总值达10
2万亿元，比上年略增2.99%。
1）房地产行业：
2020年，全国商品房销售受疫情因素，呈现深V反弹趋势，较2019年同期，
全国商品房销售金额同比增长8.69%，销售面积同比增长2.64%。在突发公共事件、“
房住不炒”调控及三道红线融资政策收紧的情况下，销售增速仍呈现出一定的韧性。
在持续调控环境下，市场持续呈现分化趋势。全年商品房成交面积一二线
城市合计占比三分之二以上，表现持续稳定，且月度呈现上升趋势。三线及以下城市
成交面积合计不足三分之一，市场压力凸显。
全国房地产库存总量上半年受疫情影响短暂上升后，持续延续自2018年以
来的下降趋势。
截至2020年末，全国商品房待售面积为4.9亿平方米，基本与2019年末持平
。
2020年，房地产开发投资完成额14.1万亿元，同比增长7%，增速平稳。全
国房屋新开工面积累计22.4亿平方米，同比下降1.2%，竣工面积累计9.1亿平方米，
同比下降4.92%。受疫情影响全年下降后逐渐恢复，接近2019年末水平。
全国房地产开发资金来源总量为19.3万亿元，较去年同期增加1.45万亿，
同比增长
8.14%。其中国内贷款2.6万亿元，同比增长5.74%；自筹资金、定金及预收
款分别为6.3万亿元和6.6万亿元，同比分别增长8.97%和8.46%，合计较去年同期增长
8.71%；个人按揭贷款3.0万亿元，同比增长9.88%。
报告期内，中央继续保持调控定力，房地产调控仍将以“稳”为主，在“
房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，促进房地产市场平稳运行，保持房地产金
融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度；三道红线等
监管规定相继出台，房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。受疫情带来企业短期停
工停产冲击，国内宏观经济面临较大下行压力，房地产行业投资、销售、施工等因此
受到共振，开发商的经营和资金状况等均受到影响，但中央已及时出台相关货币和财
政政策对冲经济下行风险，各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支
持，行业整体较为平稳。
长期来看，中国城镇化进程仍未完成，仍将继续，资源、人口向核心城市
和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力并未改变。作
为宏观经济的“调节器”，由于房地产在国民经济中的重要性十分突出，调控的主基
调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策为核心，稳步发展。
2）专用车行业：
2020年全国规模以上工业增加值比上年增长2.8%，高技术制造业比上年增
长7.10%，工业增值从传统型逐步向高技术转型；PMI为51.9%，较去年同期增长3.39%
，经济已逐步走出疫情带来的负面影响，逐步趋向好的区间。
汽车制造业依然面临着严峻的下行压力，2020年汽车制造业行业增加值同
比增长6.6%，产量下降2.0%，销售总额下降1.9%。受疫情、洪水等应急事件影响，国
内工业生产面临停工停产后逐步恢复，国外市场亦受到共振，市场需求减少，专用车
行业在生产与销售端皆面临不小冲击
和挑战，从另一方面看，应急医疗、消防、消杀、应急通信类专用车需求
增加，市场环境危机并存。
从细分领域来看，防弹运钞车市场因国民支付习惯改变影响需求减少，需
进一步挖掘国外市场及各大银行针对偏远地区或大型工业园区提供流动银行车上门服
务的市场需求；集成车市场较上年呈持续上涨趋势，主要受益于近年突发公众安全事
件对国民造成的影响使其应急安防意识增强，及国家从各项政策到应急管理部门成立
等各项举措的颁布与实施，进一步刺激集成车的市场需求，特别是医疗救护、消杀防
疫、应急通信等专用车辆的需求；另外客运量、机场数量及机量规模的受疫情影响增
速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但受到环保政策、新能源技术的发展影
响，航勤设备新能源需求在不断提高。
（一）报告期内公司主要业务重点工作情况
公司主营业务分为房地产和专用车制造两大板块，长期坚持传统与创新业
务的并行发展，不断寻求内生及外延式拓展，努力打造差异化竞争力，寻求高质量发
展，并依托于房地产和专用车制造两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、
积极布局打造产业发展板块。
2020年实现营业收入2,127,077.53万元，同比增加7.99%；归属于上市公司
股东的净利润180,284.54万元，同比增加25.89%；资产规模达8,172,774.04万元，同
比增长12.71%；净资产1,828,909.06万元，同比增长21.52%；经营性现金净额222,03
5.93万元，同比增加
374.32%。其中：房地产业务及物业实现营业收入1,957,716.11万元，同比
增长7.48%，工业业务实现营业收入97,582.64万元，同比增长3.24%。
1、债务结构改善，财务稳健抗风险
截止2020年12月31日，公司有息负债率19.39%，净负债率48.21%，财务状
况合理稳健并具较强的抗风险能力；有息负债中的短期负债比例下降，负债结构亦进
一步得到改善。债务结构优化获得资本市场认可，报告期内成功发行中泰资管-SAC大
厦信托受益权资产支持专项计划总计11.6亿人民币；获得上海证券交易所关于非公开
发行住房租赁专项公司债券的无异议函；获得远东资信评估有限公司给予的主体信用
评级AA+，评级展望为稳定。2020年公司入围中国房地产TOP10研究组沪深上市房地产
公司财务创造能力TOP10。
2、法人治理结构规范，保障股东权益
公司一直保持高效、健全的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共
召开8次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，股东大
会的召集、召开等相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规
定，公司能够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程
序进行，关联股东在表决时采取回避原则，保证关联交易符合公平、公正、公开、合
理的原则，隔绝与大股东资金往来、资金占用和风险担保，保障公司和股东的合法权
益。报告期内完成年度分红金额约1.46亿元。
3、加强人才培养与建设，健全完善激励机制
公司一直持续完善、升级内部组织架构，全面提升组织效率，建立多层次
、有针对性的人才培养体系，实施激励政策，形成有竞争力的人才梯队。在组织架构
方面，报告期内公司升级执委会和文化传导机制，完善商业、物业、建设、产业等组
织保障；在人才培养方面，公司内外结合，相得益彰，公司拥有完善的员工培养及晋
升通道，优质的企业文化也不断吸引外部优秀的新鲜血液。2020年，公司推出限制性
股票股权激励共计12,876万股，完成第二期共同成长计划的实施及旗下物业板块的股
权激励计划，建立员工与公司共同成长长效机制。
4、践行社会责任，为安心幸福的未来
公司始终不忘初心，践行社会责任，用行动踏实走出安心幸福的未来。面
对突发疫情，公司联合各板块快速响应，共同抗疫，众志成城，第一时间成立首支医
护关爱慈善信托用于一线医护人员物资及关爱援助。公益与扶贫方面，持续第九年实
施薪火暖冬及薪火奖学金项目，为贫困儿童和学生提供援助；成立关爱儿童中心，为
留守儿童提供服务；成立慈善信托为阿尔茨海默病老年群体提供帮助。社会责任组织
建设方面，公司成立重庆迪马公益基金会，持续践行社会责任。
5、股东债务重组持续推进
公司大股东债务重组进程年内亦取得新进展，整体进程又向前迈了一步。2
020年留债利息已按照既定流程于2020年12月22日支付予东银控股债权人委员会，由
债委会根据2020年重组利息支付的具体要求实施支付。大股东债务重组的推进亦为公
司经营稳步发展提供了良好的环境。
（二）分业务板块报告期重点工作
1、房地产：
（1）房地产业务
公司旗下“东原地产”涵盖房地产开发，物业服务，绿化工程、建筑施工
及装饰装修，以及商业管理，多元化协同发展。进入房地产行业下半场，东原地产坚
定深耕精选战略布局获取优质化土地储备，努力打造差异化竞争优势，全面升级融资
、投资、营销、运营管控体系，实现业绩稳步发展，获得来源于中国指数研究院“20
20中国房地产开发企业44强”、亿翰智库“《2020中国房地产企业综合实力TOP200研
究报告》第38名”、“2020中国房地产企业稳健经营二十强”、“中国房地产业协会
的2020中国房地产开发企业50强”，“2020中国房地产开发企业品牌价值45强”等荣
誉。
1)坚持精选深耕战略，获取优质土地储备
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。报告期内新增土地
储备35宗，新增建筑面积516.83万方。东原地产通过一系列投资及运营提效优化措施
，提高投资效率，进一步缩短从调研至拿地的投前阶段时间；同时，东原地产加大合
作力度，报告期内实现与花样年，大发签订战略性合作协议，并与多家大型房企实现
合作，积极推动了互惠共赢，共同发展。
2)产品力持续迭代升级
东原产品依然延续着“客户价值至上”的核心导向，从产品、服务、社群
三个维度为客户提供有心有趣的生活解决方案。在产品体系方面，“印长江”和“印
”系列两大产品线持续打造了诸多具有行业影响力的优质社区产品，亦获得高度认可
。东原产品全年累计共获得设计类奖项
100项，其中创新院子产品九章赋项目更是获得《2020中国十大高端作品》
殊荣。
景观体系方面，实现全面升级迭代，三条景观产品线：文华东方系列雅奢
显贵、休闲度假系列精致有格调、软景自然系列温暖亲人。报告期内，首个度假类产
品重庆江山印月正式落地。
社区子品牌及运营方面，“童梦童享”、“原-聚场”持续升级。报告期内
重庆东原映阅、庄行公园项目、重庆一奥天地项目（TheOval）的“童梦童享”子品
牌相继落地，标志“童梦童享”正式从社区走进城市公共空间。多年来“童梦童享”
始终专注儿童成长，并在长期发展中取得市场充分认可，苏州千浔童梦童享获得Aach
itectureMasterPrize冠军奖。另一社区子品牌“原-聚场”在报告期内完成迭代升级
，成功打造安心成长学院，为社区及周边居民家庭提供更优质更安心的成长学习服务
；完成空间扩展升级，从社区空间走向城市空间，联合“童梦童享”共同打造的庄行
公园项目走进城市，与重庆市民政局、泥溪镇政府联手打造的首个创新型儿童之家-
迪马泥溪儿童关爱中心走进了政府与社区街道，未来还会打造更多的城市创新社区空
间。
产品创新研发方面，报告期内，东原发力于适老社区及安全智慧社区的打
造，通过满足物质需求的硬件设施和涵盖心理需求的软性服务内容，专注老年人社区
生活综合解决方案，聚焦协同成长的社区适老生态系统；利用科技手段，从归家体系
、园区活动体系、服务体系多维度打造的更加安全、更加智慧、更加便捷的安全智慧
社区。
3)优化内部管控体系，运营效率持续提升
东原地产整体升级运营管理机制和运营区域授权，在策略和制度升级前提
下，提升“前策/中控/后评”管理三部曲，以“投-融-供-销-回-存-结”为主线，设
定标准动作监控管理，持续提升过程管理基本功，全方位提高运营效率。报告期内，
运营效率显著提升，从决策、实施到运营周期，较去年同期天数缩短20%以上。
在工程管理方面，东原地产进一步增强工程管理体系建设，推进2020年国
家和行业建筑工程的管理制度和相关要求落地，结合公司在质量管控、安全管理、技
术标准管理等方面要求，全年累积更新制度指引类文件数十项；成功打造具有东原特
色的精细化工程管理体系“超级工厂”，秉承先进制造业逻辑和管理，形成了“材料
溯源、家的成长档案、全时开放”三大组成部分，通过广州、昆明、西安三大项目的
完美呈现，已成功落地；磐石计划2.0实施，通过对已交付项目检查，对共性问题的
分析和解决，反馈和输出到项目建设的前端，持续地提升交付产品的品质和服务；进
一步强化“绿建、智建、快建”精工建造体系，通过标准化施工流程、优化工序节点
、优选材料，合理缩短建造周期，进一步降低了项目建造所产生的的额外损耗及废物
排放量；响应政府和行业推广建筑预制率、装配率，减少现场施工环节，促进建筑行
业工业化和节能环保。
4)体系化信息建设，创新升级赋能
2020年东原地产信息化呈现创新升级与全面布局新特点。在创新升级方面
，充分利用信息系统及大数据实现降本增效，辅助决策及业务赋能。报告期内，公司
成立财务共享中心，实现全集团核算集中处理，减少人工操作，提高效率，未来共享
中心还将充分利用大数据辅助决策，完成从业务财务到战略财务的转型升级；智慧收
银系统，不仅搭建了智能收款平台，连通销售系统，还将收银业务在线化和自动化。
全面布局方面，东原地产通过涵盖包括财务、营销、运营、资金、研发、
内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵，运用体系化思维使数
据在跨系统间流动，实时预警及监控，提升运营管控，助力经营决策。
5)打造符合公司战略发展的组织和文化
东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，快速建立和升级与业务发展
相匹配的组织架构。报告期内，利用公众号、视频、线上学习平台、组织开发者大会
等多渠道宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培训方式，进一步提升团队协作
能力。
（2）物业服务
1）多样化发展，物业开启发展新起点
2020年物业开启发展新起点，业态多样全面发展。物业除了在传统住宅物
业服务继续保持领先优势之外，在商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园区、
国际学校、医院、机场等多种领域也取得长足的进步，实现在住宅服务、公众服务、
城市服务、国际服务等领域全面发展。报告期内，通过专项服务、全委服务、顾问服
务、合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式的扩充，实现与部分世界
知名500强企业达成战略合作意向，全面迈进“大物业、全价值”高速发展道路。
2）运营管理多维升级
为进一步加强内部管理，针对运营管理进行了多维度迭代升级，通过信息
化手段，体系化制度建设，提高运营效率，实现报告期内人均管理面积同比持续稳定
增长。信息方面，智慧升级客服管家2.0系统，覆盖全国130余个项目，实现亿级大数
据迁移，运用科技手段实现效率提升。进一步完善制度体系，为分拆管理精细化做准
备。
3）服务品质获认可，满意度蝉联行业前三
物业持续夯实服务体系，服务品质获多方认可。东原物业以服务力、品质
力、科技力、社区力构建四维服务体系，创享安心生活，实现客户服务满意度行业第
二，蝉联行业前三的好成绩。物业通过焕新计划、应客计划、磐石计划构建的客服视
角服务标准；依托前介产品服务，专业化、标准化售场服务，标准化的交付服务体系
及流程，提供从前介、售场、交付、入住全生命周期的品质服务，全面保障物业服务
品质。物业以集团、区域、片区、项目为四级品控标准，创建立体品控体系。物业通
过智慧科技平台，将智慧运营平台与智慧社区平台相结合，建立慧眼、惠
联、慧行、慧管四大系统，实现物业服务可视化、智能化管理，提供物业
服务全场景解决方案。社区资产管理体系以便捷高效的服务，在资产专营、生活服务
、车位租售、美居美家等领域全方位护航客户资产保值与增值；通过创新社区空间运
营，打造原聚场、童梦童享、老友生活节、趣生活业主社团等特色社区IP，为客户提
供高品质的全维度生活场景体验。
2、专用车制造：
报告期内，面临疫情影响，公司旗下专用车制造板块迪马工业一方面复工
复产及克服海外市场受阻的压力，一方面把握应急及医疗相关产品需求机遇，在持续
保持原有产品的行业领先地位同时，积极扩大集成车市场份额，实现研发创新突破。
报告期内迪马工业实现营业收入9.76亿元，同比增长3.24%，毛利率同比增长0.17个
百分点。
（1）分类产品业绩稳增长
报告期内，防弹车系列产品市场占有率连续20年第一，局部突破河北消防
及广东防弹市场。机场地面设备系列中新能源系列订单收入同比增加161%，新能源系
列产品综合毛利率超30%；应急类集成产品抓住市场机遇，新增医疗应急类产品需求
、消防机器人系列产品，毛利率超过30%。
（2）研发持续发力，技术与产品皆获佳绩
迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用。报告期内迪马工业共新
增获得89项知识产权的授权和受理，且通过国家级高新技术企业审查；完成42个研发
项目，其中全新研发17
款，升级产品21款，部件开发4款，包括应急通信系统、消防机器人、RH实
验室、卫星站控系统、航勤电动车系列、医疗救护车、无人机作战保障车以及4G/5G
共杆共塔系统等。通过产品和核心零部件的开发，逐步形成了通讯系统集成、新能源
技术、工业设计技术、控制系统软件技术与方舱扩展技术等核心技术能力。
（3）内部管理全面加强，降本增效有成效
迪马工业全面加强内部管理，在受到外部疫情冲击时快速反应，报告期内
，克服疫情影响，全力生产交付，优化生产周期，全年产值不降反增；实施客户分类
管理，制定合理的信用政策，采取结算激励措施，加快回款速度；成立小组形成定期
方案探讨机制，降本增效。
（4）践行公益承担社会责任，亮相展会扩大品牌影响
迪马工业在持续深耕生产销售与研发创新的同时，主动履行社会公益责任
，积极投身抗疫、抗洪工作。报告期内，迪马工业携其生产的应急通信基站车，全程
参与上海联通在G40崇启检查站展开的疫情防控部署工作，向重庆市卫生健康委员会
捐赠两台负压救护车,以实际行动支持重庆医疗卫生事业发展；洪水来袭时，第一时
间派遣应急通信指挥车售后保障人员，驰援防汛抗洪一线，参与防汛救灾服务保障工
作；积极参与多省重大地震灾害综合演练活动，助力消防总队全面检验，提升跨区域
地震救援力量及交通运输保障能力。迪马工业携旗下匠心产品智能化刑侦勘验移动平
台亮相第十届中国国际警用装备博览会，填补了国内外法庭科学移动实验室的空白，
持续品牌升级。
3、产业发展板块：
产业发展板块是公司旗下独立的创新业务平台，战略布局中国未来的先进
服务业，聚焦医疗康养、文体娱乐、集成应用及产业社区。作为跨界、融合与创新的
平台，产业发展板块以价值创造和资本市场为导向，驱动公司主营业务外延发展、协
同并进。
医疗康养业务契合“健康中国”国家大战略，构建医疗康养产业生态系统
，为高龄人群提供全面生活解决方案，旗下康养产业品牌“常青社”拥有居家社区、
机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品。“常青社”聚焦川渝、北京、环
沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，已成功打造成
都常青社新鸿乐养社区、成都常青社学苑医养中心、迪马常青社-凯尔慈喜老年公寓
等项目，床位规模1400余张。凭借优异的运营与服务能力，旗下重庆凯尔慈怀老年公
寓获得重庆市民政局委托评级机构四星级养老机构的评定；重庆凯尔慈佑养老服务中
心获得重庆市民政局委托评级机构五叶级养老机构的评定；江北区观音桥街道社区养
老服务中心、重庆市大渡口区凯尔心怡老年公寓获得了重庆市民政局委托评级机构四
叶级养老机构的评定。
文体娱乐业务聚焦文化热点与趋势，搭建优质IP与线下体验互动结合的产
品与运营；集成应用业务则提供物联网技术相关设备支持、软件定制与服务的生态型
平台科技公司，涵盖安全智慧社区集成、alot应用集成、智慧养老解决方案及居家养
老服务体系；产业社区业务则以产业社区化运营为标准，做中国专业的专业社区运营
商。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司合并口径实现营业收入2,127,077.53万元，同比增加7.99%；
归属于上市公司股东的净利润180,284.54万元，同比增加25.89%。分业务上看，房地
产开发物业服务实现收入1,957,716.11万元，同比增长7.48%，毛利率20.09%；专用
车生产实现业务收入97,582.64
万元，同比增长3.24%，毛利率21.80%；建筑业实现收入42,055.06万元，
同比增长86.43%，毛利率13.37%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1）房地产行业：
2020年，中国房地产行业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在“房住不炒”的
大背景下，城市市场分化加剧，销售金额集中于长三角一二线城市，销售面积集中于
中西部二线城市；集中度持续提升，在新冠疫情的影响下，中国房地产100强全年累
计销售规模仍实现了近13%的正增长，行业竞争日趋激烈，并逐步向产品回归。融资
政策进一步收紧影响房企资金周转，行业纷纷强化现金流、债务架构及融资成本的管
理，注重长期主义发展。
长远来看，在城镇化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、
经济增长带动住房消费、家庭小型化六大因素支撑下，全国自住房需求仍有增长空间
。短期内，受调控及融资政策、行业环境等因素影响，行业面临一定的压力。
2）专用车行业：
专用车市场产量与销售量均呈逐年增长趋势，随着国家及国民今年对应急
事件意识增加，应急管理方向类专用车需求日益增长，但行业市场集中度不高，市场
竞争十分激烈，总体呈现“多品种、小批量、专、精、特”的特点。随着大数据，新
能源，信息技术发展，行业的产品结构方向和转型升级尤为迫切。专用车产品动能需
从传统转型为新能源，率先树立专用车新能源品牌形象。
行业细分领域，防弹产品运钞车国内市场需求下降，需突破海外市场及偏
远片区对于流动银行车需求，弥补国内不断下降的市场规模；源于国家应急管理部门
成立及相关政策颁布的进一步刺激，集成车市场呈持续上涨趋势；航勤设备需求因今
年客运量、机场数量及机量规模受疫情影响略有下降或停滞，但随着疫情控制趋向稳
定，经济恢复，客运量、机场数量及机量规模亦开始稳步恢复。
(二)公司发展战略
公司将继续做大做强房地产和专用车制造业务，探索布局产业升级，夯实
并强化现有专用车和地产业务的基础和优势，协同发展第三曲线产发业务板块，在医
疗康养，文体娱乐，产业社区，集成应用领域积极布局和发展，与时俱进，更好地服
务好城市和人。
1）房地产业务：
东原地产将继续坚持精选深耕的战略，坚持长期主义经营理念，实施从安
全增长、多元增长到创新增长的战略发展路径，持续提高投资和运营效率；坚持以客
户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势；合理扩大融资渠道，优化债务
结构，提高资金周转效率；发展房地产+多元化经营的模式，多元向商业、物业、建
设、产业园等产业链横向延伸的相关经营业务；坚持简单、开放、包容的企业文化，
开启以高绩效为核心的组织团队建设，更好的承托产品、战略、品牌的发展。
2）专用车业务：
迪马工业继续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管
理平台服务商，专注提升传统业务市场份额及新产品和新市场拓展；同时积极开拓国
内外市场，进一步提升市场份额和海外出口；继续注重技术研发与产品创新，保障产
品品质与成本优势，保持产品竞争力和品牌优势；推进专用车转型升级，围绕集成平
台化、5G通信设备、排放升级、新能源等方面加快新产品研发、投产进程，拓展产品
平台，快速向智能化、信息化、新能源化突破。
3）产业发展业务：
迪马产发作为跨界与融合的产物，依托于公司专用车制造与房地产开发两
大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、彼此赋能，未来将在医疗康养，文体
娱乐，产业社区，集成应用等领域积极探索，布局中国核心一线城市及有潜力的二、
三线城市，助力城市生活更安心、更幸福的未来。
(三)经营计划
1）房地产业务：
1、坚持深耕战略，获得跨越周期的优质土地资源
东原地产将继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其
他城市为辅策略，获得优质土地，为企业实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展
夯实基础。
2、践行长期主义经营理念，创新迭代，进一步提高产品力
深入挖掘客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户
体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，与时俱进，打造属于东原客户特
有的产品；坚持以客户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。
3、扩大融资渠道，持续改善债务结构
积极开拓合作资源，把握融资窗口期，扩展融资渠道，突破资产证券化、
信用债、非房地产业务板块融资等融资方式。优化债务结构，改善融资质量，提升资
金使用及周转效率。
4、提升投资和运营效率
持续升级投资策略，完善投资评价标准，跟踪分析投资指标，并反馈修正
投资策略，形成正向循环；扩展合作资源，丰富投资方式；持续推进操盘标准监控管
理，持续提升过程管理基本功，健全运营管理机制与经营文化；持续通过优化现金流
管理、利润管理、计划管理、产品管理和组织能力管理，稳步增强经营质量、决策质
量和产品质量，提升运营效率。
5、发动营销攻坚，全力抢占市场
持续发动营销攻坚，实现全员加速营销，不断丰富线上线下获客渠道，探
索创新途径；持续提高营销信息化建设，建立以客户为中心的营销信息数字化管理地
图，实现渠道管理在线化、可视化、一体化，推广创新营销工具的应用，为案场提效
增能；完善全流程管控体系建设，推行价值营销，持续提升品牌价值。
6、力推物业上市工作，把握时机做大做强
全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规
模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。
7、打造经营生态，各大业务协同发展
整合资源，快速扩张绿化工程、建筑施工及装饰装修业务规模，提升外拓
业务获取占比；强化内部管控，控制关键性成本及风险，提升利润率。提升经营期商
业地产项目价值，加快筹备期项目推进，商、产、住联动协同发展，实现多元化增长
。
2）工业业务：
1、发力产品销售，实现更高业绩目标
围绕防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大
产品系列及维保服务，深入挖掘市场，开拓海外市场，实现销售、利润、市场份额持
续增长。深化营销管理体系建设，全面提高营销能力，深挖客户痛点与需求，大力拓
展海外市场。
2、持续研发投入，创新迭代产品
进一步落实核心技术“433”规划，即建立与强化四大系统、掌握三种应用
技术、形成三种能力，打造研发核心竞争力，优化研发项目管理和新产品测试能力，
引领专用车行业创新升级；加速新能源和新材料运用；完成集成专用车的应急保障、
专项作业、监测检测和应急通信功能模块化、标准化、信息化创新升级。
3、优化信息化管理，售后服务护航
持续组织创新和数字化转型进程，打造“信息化”环境下的新型管理能力
，将数字化信息化融合管理体系贯穿研、产、供、销全价值链，大力推进智能制造转
型升级。持续加强售后体系建设，完成七星售后服务评价体系认证的管理制度修订，
提升售后品质与服务。
4、打造高效组织与人才建设，助力品牌价值
围绕组织架构、人才梯队、文化建设三方面搭建高效、学习型组织架构；
围绕以产品经理为牵引，项目经理为推动，专业带头人为保障，“三位一体”的组织
实施人才培养工作；持续推进三大人才培养计划，即泰山计划、南山计划、广阳岛计
划，夯实核心“价值观”、“绩效文化”和“持续改进文化”等体系建设，深化品牌
文化意识，增强品牌价值竞争力。
3）产业发展业务：
医疗康养业务将通过自建运营+收购运营+合作运营的多种模式，聚焦川渝
、北京、环沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目，依托迪马产发
在信息系统、集成应用、智能制造等方面的独特优势，整合优质医疗机构和专家资源
，进一步向智慧化健康社区进军，为客户提供多元化、个性化的优质产品和服务。
集成应用业务将进一步加强及提速安全智慧社区及智慧养老产品迭代更新
，实现更多项目的落地；文体娱乐业务将激发在线下流量转化与消费升级的潜力，打
造更具影响力的品牌和产品，更好的在大消费时代发挥升级效应；产业社区业务实现
与地产协同发力，力争实现更多产业社区的落位，为规模化发展打下良好的基础。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险：随着全球经济和贸易增速放缓，不确定因素增多，国内
结构性、体制性、周期性问题交织，疫情等公众安全问题冲击，国内外零售、餐饮、
航空、旅游等行业受影响巨大，其他行业亦皆面临压力与挑战，对国内外经济增长造
成了一定影响。
2、政策及市场风险：房地产调控政策围绕“房住不炒”原则，市场调控不
放松，财政政策及融资监管政策对房地产行业进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，对房地产业务战略布局、投资效率、融资能力、产品品质、运营管理、营销能
力、组织协同提出了更高的要求和挑战。
3、流动性风险：外部金融监管政策频繁施压，持续收紧房地产企业融资，
在公司发展过程中，公司融资及经营性资金流动可能存在一定风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1）房地产
1、具有远见的战略方向及经营理念
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备；从拿地端的高质量
土地获取，到产品端的优质产
品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念
贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增长的战略发展路径
。
2、打造卓越的全产品力竞争优势
东原地产全产品力，是从产品、服务、社区三个维度实现客户的生活进阶
和资产保值。围绕着“客户价值至上”的产品核心导向，结合家庭、社区生活痛点、
客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，匠心铸就“
印长江”、“印”两大产品品牌，并打造景观体系三条产品线。近年东原地产产品不
断创新，低密合院产品首作九章赋广受好评，并获得《2020中国十大高端作品》。
旗下东原物业用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，凭借卓越的服务水
平和管理实力，不断赢得行业权威机构及市场的认可，为东原的卓越产品力保驾护航
。
同时，东原地产通过“原-聚场”、“童梦童享”等创新社区运营产品，为
客户带来温暖与生活意趣。自2012年萌芽到2014年童梦童享1.0于重庆D7项目正式推
出，经过多年运营累积，产品迭代创新，2020年突破居民社区走向公共城市空间，提
供全方位的儿童社区配套产品和服务。
东原的长期主义经营理念，长期对全产品力的不断打磨和迭代创新，使得
东原地产在房地产行业激烈竞争中拥有独特的差异化竞争优势，逐步实现产品的创造
性价值和超额溢价。
3、全面高效并持续升级的企业管理体系
东原地产实现组织权责全面优化及数据逻辑智能化管理，设定标准动作监
控管理，内部管理体系不断完善；同时，持续落实、优化精益管理方法，积极打造智
建、绿建、快建三维精工建造体系，完成信息化升级、提效建设试点；通过精益项目
开展、成果落地及评优推广，深入末梢，实现组织能力的系统提升，阶段成果、关键
节点管理周期不断缩短，结转交付效率及质量在行业中处于领先地位。
东原地产在运营管理效率持续提升的同时，不断扩大产品品质的质控维度
与生命周期，优化产品品质的提升保障机制。
4、符合战略发展的组织和人才
东原地产以“为新的每一天”为宗旨，以代表“进取、敏锐、合作”的三
原色作为企业文化，并以此来衡量、选择、培养和评价地产业务优秀个人及团队。在
统一的衡量标准下，针对各级员工制定了相应的职业规划、培训计划以及晋升发展通
道等。东原地产拥有高共识度、强协同力和凝聚力、高抗压能力及高潜力的团队，能
迅速跟随市场变化同步调整，节奏灵活，学习创新意识强，自我反省、纠错、总结、
改进能力强，充分诠释多元化营造优秀人才、团队、文化的竞争优势。
2）专用车制造
1、卓有竞争力的产品及领先的市场地位
迪马工业倾力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制
、生产和销售，建有国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，拥有防弹车、集
成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备及维保服务等多条产品线。迪马
工业旗下防弹运钞车产销量已连续二十年蝉联全国第一，产品线不断升级创新，通过
引进新型防弹材料，开发新能源防弹车型、防弹大巴、智能化流动银行车等新产品，
打造智能管理平台，并以软硬件结合的方式持续引领全国防弹运钞产品的发展。集成
产品以应急通信、后勤保障、监察检测、公安消防、医疗救援为主线，持续扩大应急
通信车辆市场份额，应急通信车类产品市场份额常年处于全国领先地位，并积极打造
专用车管理平台、多网融合通信平台等软件实力，满足市场对产品专业化、智能化、
数字化的要求。迪马工业机场地面设备系列现已覆盖机场地勤服务的主要产品，是国
内专机客梯车唯一指定供应企业，并已推出多项电动化地勤设备产品。
迪马工业是国内首家独立上市及首家产品批量出口海外的专用车制造企业
，已建立完善的销售管理体系，拥有卓越的客户服务水平及响应速度，并通过了七星
售后服务评价体系认证，产品已出口多个海外国家，在客户资源和品牌影响力上具有
行业领先优势。
2、先进的研发技术及创新能力
迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用。设立市级企业技术中心
、系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，已获得授权和受理
220余项专利技术和知识产权，通过产品和核心零部件的开发，逐步形成了通讯系统
集成、新能源技术、工业设计技术、控制系统软件技术与方舱扩展技术等核心技术能
力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，提高产品创新能力，扩宽产品型谱，积
极开发新产品，现已成功掌握多项目关键技术，成功研发出防爆智能侦查机器人、防
爆智能灭火侦查机器人等新产品，多次联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报
。
3、优质的管控及售后服务体系
迪马工业售后服务体系采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，大
区级、客户服务部级、公司部门级，三级联动设定服务联系电话和投诉电话，并在公
司官网上公示，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置，确保客户沟通、反
馈、投诉100%响应和解决。报告期内，
通过ISO9001、IATF16949、3C、售后七星服务评价体系的外部审查并完成
售后七星售后服务评价体系认证及管理制度修订，提升售后服务品质，全年客户零投
诉。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司系一家多元化实业集团企业，主营业务包括房地产和专用车制造两大
板块。依托于两大主营业务的核心技术与资源优势，公司积极布局打造产业发展板块
，构建“同轴多元”业务生态链，激活“地产、工业、产发-三核驱动”发展战略，
健全以实业为主体的一体化创新机制，积极推动城市高质量发展，创造城市居民高品
质生活与安心幸福的未来。
1）房地产
公司房地产板块涵盖房地产开发，物业服务，绿化工程、建筑施工及装饰
装修，商业管理。
房地产开发
东原地产拥有房地产一级开发资质，从事住宅地产、商业地产及产业地产
开发，拥有“印长江”、“印”两个产品品牌，产品分布在上海、杭州、苏州、南京
、成都、重庆、武汉、郑州、长沙、西安等强一二线城市，多年累积丰富开发经验及
良好口碑，奠基企业优质品牌形象。东原地产不断升级打造“原聚场”、“童梦童享
”等极具差异化竞争力的社区运营子品牌，并协同物业、商业不断尝试多元化创新性
发展。
物业服务
公司旗下物业东原仁知服务从事物业服务及管理，包括：物业管理服务、
社区增值服务及非业主增值服务。服务范围已覆盖华北、华东、华南、华中、西北、
西南。经近年加快外拓步伐后，东原仁知服务在管理面积、服务业态、拓展区域等综
合能力上都得到了极大提升，业态类型进一步多元化，涵盖住宅、商业综合体、甲级
写字楼、政府公建、工业产业园区、学校、医院、外国领事馆等多种领域。
绿化工程、建筑施工及装饰装修
公司旗下绿化工程及建筑装饰、建筑工程施工总承包及定制化家装三大业
务，专注于建筑、施工、装饰装修产业链的发展，绿化工程及建筑装饰业务除为迪马
旗下东原地产项目提供业务外，近年亦加快对外拓展步伐，谋求市场规模的进一步扩
大；建筑工程施工总承包业务承接房地产项目施工业务，在西南、华西、华中、华东
区域均实现布局；定制化家装业务则向精装及软装宅配拓展，联动开发业务价值化提
升东原地产产品品质。
商业管理
公司旗下商业管理业务专注于商业投资、经营和管理，通过成熟的经营模
式及产品管理架构，卓越的商业运营体系及卓有成效的商业资管模式，把握商业地产
发展机遇，前瞻性探索商、产、住联动发展，实现商业管理与公司其他业务版块的协
同增长。
2）专用车制造
公司旗下迪马工业从事智能化、新能源、高技术的专用车研发、生产和销
售，拥有较强的生产能力、研发能力，具备完善的营销体系及高技能高技术人才。迪
马工业拥有防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大产品
系列及维保服务，150余种产品，广泛应用于金融押运、公安消防、通信广电、电力
民航、应急医疗以及维保等全国领域，还布局欧洲、东南亚、中东、非洲等海外市场
，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，随着国内疫情得到较好的控制，经济环境逐步恢复，中央
政府及各地区各部门继续坚持稳中求进工作总基调，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外
资、稳投资、稳预期工作，国民经济运行总体平稳。根据国家统计数网站显示，上半
年国内生产总值达532,167.50亿元，比上年同期上升17%，房地产业增加值39,742.20
亿元，比上年同期增加16%，2021年6月房地产投资累计值为72,179.07亿元，与上年
同期增加15%。商品房销售面积、销售金额累计值分别为8.86亿平方米、92,931.31亿
元，与上年同期分别增加28%及39%，房地产施工面积、竣工面积累计值分别为87.33
亿平方米，3.65亿平方米，与上年同期分别增加10%及26%。在全球疫情持续，房地产
政策稳中趋紧的大背景下，与上年同期相比，房地产行业仍呈现出稳步增长的特点。
（一）报告期内外部环境对行业的影响
1）房地产行业：
上半年，房地产调控政策频出。土地供应端发布了住宅用地“两集中”新
规，22个重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让，带来土地市场的重大变革。受此
影响，土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模也较去年同期收缩，加剧了
房企竞争压力，增加了企业集中性资金支出压力。
金融监管持续强化，《房地产贷款集中度管理制度》颁布“三道红线”政
策持续影响房地产企业不断加速自身回款周转速度，降低财务杠杆比例，调整债务结
构。2021年上半年，信贷环境持续收紧，央行进一步完善房地产金融调控机制，围绕
稳地价、稳房价、稳预期，构建房地产金融调控长效机制，受信贷环境收紧影响房地
产行业资金压力有所提升。
2）专用车行业：
随着《专用汽车行业“十四五”专项发展规划》的颁布，围绕“创新、协
调、绿色、开发、共享”的发展理念，着重突出专用车创新驱动、绿色发展、技术升
级、转型突破的发展方向，从细分领域逐步强化高质量、高技术含量、节能环保，为
专用车行业发展提供了有利指导性规划。
在细分领域，得益于国民应急安防意识的加强及有利于安防与专用车汽车
行业发展的各项政策陆续颁布，集成车市场，特别是医疗救护、消杀防疫、应急通信
、应急安防等专用车辆的需求预计将保持良好的上涨趋势。随着国家提出的“碳达峰
、碳中和”目标，新能源驱动的专用车将拥有巨大的市场前景。
（二）报告期内公司主要业务重点工作情况
2021年上半年实现营业收入62.31亿元，同比增加45.52%；归属于上市公司
股东的净利润1.43亿元，同比减少29.46%；资产规模达932.89亿元，同比增长14.15%
；归属于上市公司股东的净资产107.85亿元，同比增长0.09%。其中：房地产业务及
物业实现营业收入54.03亿元，同比增长48.44%，工业业务实现营业收入4.76亿元，
同比增长45.04%。
1、财务稳健、信用稳定
公司财务状况稳健并具较强的抗风险能力，信用良好，剔除预收账款的资
产负债率与净负债率均保持较好水平，获得资本市场认可。报告期内成功发行非公开
发行住房租赁专项公司债券总计4.5亿人民币；获得远东资信评估有限公司跟踪评级
给予的主体信用评级AA+，评级展望为稳定；获得联合资信评估股份有限公司跟踪评
级主体长期信用等级AA。
2、物业申请分拆上市，致力规模化长远发展
为做大做强物业服务板块业务，扩大物业管理业务规模，提升增值服务优
势，提高物业管理服务的持续营运能力及整体实力，旗下物业东原仁知服务在报告期
内向中国证券监督管理委员会提交了境外首次公开发行股份的行政许可申请并获得受
理，向香港联合交易所有限公司提交首次公开发行境外上市外资股（H股）并在香港
联交所主板上市的申请资料。
3、法人治理结构规范，保障股东权益
公司一直保持高效、健全的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共
召开3次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，股东大
会的召集、召开等相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规
定，公司能够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程
序进行，关联股东在表决时采取回避原则，保证关联交易符合公平、公正、公开、合
理的原则，隔绝与大股东资金往来、资金占用和风险担保，保障公司和股东的合法权
益。报告期内完成2020年度分红金额2.05亿元。
4、加强人才培养与建设，健全完善激励机制
公司持续完善、升级内部组织架构，全面提升组织效率，建立多层次、有
针对性的人才培养体系，实施激励政策，形成有竞争力的人才梯队。报告期内，完成
共同成长计划第三期的提取，并实施首次建仓；完成2019年股票期权与限制性股票激
励计划第二个解除限售期限制性股票解锁暨上市流通，建立员工与公司共同成长长效
机制。
（三）分业务板块报告期重点工作
1、房地产：
（1）房地产业务
东原地产坚定深耕精选战略布局获取优质化土地储备，努力打造差异化竞
争优势，全面提高运营效率，实现业绩稳步发展，位列中国房地产TOP10研究组发布
的“2021中国房地产百强企业榜单”第44位。报告期内，实现合并报表权益销售面积
101.14万平方米，合并报表权益销售金额为121.51亿元。
1)坚持精选深耕战略，多渠道获取优质土地储备
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，多渠道投资拓展土地资源，加大合作力
度，持续获得优质土地储备。报告期内东原地产发挥协同效应，联动旗下商业、产业
板块，全面落地商、产、住联动项目，实现多元化实业集团路径，实现新增土地储备
10宗，新增规划计容建筑面积共计181.18万方，实现与多家品牌房企合作，互惠共赢
，共同发展。
2)打造东原的大产品主义
东原产品依然延续着“客户价值至上”的核心导向，提出并打造富有迭代
、创新、互联与共创的大产品主义，从产品、服务、社群三个维度构建东原产品六大
场景，通过广受市场认可的“印长江”和“印”品牌产品，为客户提供有心有趣的生
活解决方案。报告期内东原地产通过采用标准化封装技术持续推进迭代升级、“人人
都是产品官”文化渗透等一系列措施，夯实东原大产品主义。
3)打造符合公司战略发展的组织和文化
东原地产坚持践行“进取、敏锐、合作”的企业文化，从能力与创新两个
维度推进区域组织建设，快速迭代与业务发展相匹配的组织架构。报告期内，以打造
“多、快、好、省”的营销组织能力为导向、从机制建设、人才梯队建设、组织维度
保障营销组织能力提升推动营销组织升级，同时通过内外兼修举措打造充满市场竞争
力的组织效率。
（2）物业服务
1）外拓成效凸显，多元化物业组合
东原仁知服务在传统住宅物业服务继续保持领先优势之外，持续加大外拓
，通过合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式，实施多元化市场拓展
战略，业态涵盖商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园、国际学校、医院、外
国使领馆等多种领域，实现住宅服务、公众服务、城市服务、国际服务、医疗机构、
政府机构等领域全面发展。
2）持续求精与迭代的运营管理
东原仁知服务秉承求精与迭代理念，结合实际业务发展，不断更新运营制
度及管理方法，为客户提供更高质量的服务。报告期内，针对深访调研结果，实施优
化管理措施、红黄牌制度，并研究项目健康模型、采购管理模式等，进一步加强内部
运营管理。
3）卓越增值服务综合提升竞争力
东原仁知服务持续夯实服务体系，服务品质获多方认可，全面提高综合实
力。东原物业以服务力、品质力、科技力、社区力构建四维服务体系，创享安心生活
，实现客户服务满意度行业第二，蝉联行业前三的好成绩，进一步提升综合竞争力。
报告期内获得中指研究院中国物业服务百强企业综合实力第20名。
2、专用车制造：
（1）业绩稳增长，市场份额与占有率优势持续
迪马工业上半年实现收入4.76亿元，同比增长45.04%，实现稳步增长，并
持续保持市场优势。报告期内，防弹车产品线市场占有率持续保持市场第一；集成产
品线市场份额位列行业第一，实现华东区域局部突破；航勤产品线新增外拓两个机场
。
（2）研发持续发力，技术与产品皆获佳绩
迪马工业继续秉承创新理念，持续研发赋能，报告期内共申报36个知识产
权，已授权18个；完成16个研发项目，包含产品研发14款，其中研发的小迪智慧操作
系统已开始应用于净水车、电源车、指挥车等产品；完成申报新产品资质181款；申
报科研项目7项；公司研发的智能消防机器人获“智博杯”中国（重庆）工业设计大
赛金奖。
（3）内部管理全面加强，降本增效有成效
迪马工业全面加强内部管理，通过标准化、技术优化、设计优化方案实施
，在满足产值目标前提下，报告期内实现降本增效。
3、产业发展板块：
产业发展板块是公司旗下独立的创新业务平台，战略聚焦产业社区、医疗
康养、集成应用及文体娱乐板块，探索以价值创造和资本市场为导向，驱动公司主营
业务外延发展、协同并进。
旗下医疗康养业务打造康养产业品牌“常青社”，拥有居家社区、机构养
老、护理康复机构和专科机构四大养老产品，“聚焦川渝、北京、环沪等重点区域，
重点布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，新增床位450余张，迪马
常青社-成都新鸿乐养社区的开业，进一步扩大康养床位规模；建设社区养老服务站
共11个，真正实现养老服务从机构走向社区与家庭；
成功收购重庆巴蜀医院，为养老提供医疗保障，探索医养结合新模式。重
庆凯尔慈怀老年公寓报告期内荣获首届成渝地区双城经济圈优秀养老服务机构，得到
业内及客户的高度认可。
旗下集成应用业务通过与物业的联动，提供智慧园区、智慧社区、城市更
新、智慧养老等场景的综合解决方案，为美好生活赋能。旗下产业社区业务则聚焦智
能制造、电子信息、能源环保三大主题产业，以产业园化运营为标准，构建宜业宜居
宜游的第五代产业园，做中国专业的产业园运营商，目前已成功落地迪马武汉数智天
地项目。
（四）未来经营计划
1）房地产业务：
1、坚持深耕战略，获得跨越周期的优质土地资源
东原地产将继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其
他城市为辅策略，获得优质土地，加大合作力度，为企业实现跨越经济周期和行业周
期的高质量发展夯实基础。
2、践行长期主义经营理念，创新迭代，打造东原特色的大产品主义
深入挖掘客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户
体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，持续打造东原特色的大产品主义
，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。
3、扩大融资渠道，持续改善债务结构
保持三道红线要求的合理融资结构，积极开拓合作资源，把握融资窗口期
，扩展融资渠道及融资方式。加快销售回款，提升资金使用及周转效率。
4、以产品推动品牌升级，以营销力变革锁定价值创利
以东原优质产品推动品牌升级，内外兼修地持续增加营销力的打造，丰富
获客渠道，探索创新途径；持续提高营销信息化建设，建立以客户为中心的营销信息
数字化管理体系，推行价值营销，重点加强车位商业销售去化，助力品牌效益。
5、力推物业上市工作，把握时机做大做强
全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规
模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。
6、打造经营生态，各大业务协同发展
整合资源，优化资源配置。快速扩张绿化工程、建筑施工及装饰装修业务
规模，提升外拓业务占比；强化内部管控，控制关键性成本及风险，提升利润率。提
升经营期商业地产项目价值，进一步落地商住联动项目，力争商、产、住联动协同实
现多元化发展。
2）工业业务：
1、产品营销双升级，实现更高业绩目标
围绕防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大
产品系列深化营销管理体系建设，挖掘市场，补短板、拓新路，不断开拓国内区域及
海外市场，实现销售、利润、市场份额持续增长。
2、多方向研发创新，打造核心竞争力
持续加大研发创新力度，实现多方向研发路径，包括产品研发、技术研发
、发明专利，实用新型专利，外观专利，软件著作权等，持续进行各项资质及科研项
目申报，并将研发成果有效运用于产品中，提升产品附加值，打造产品核心竞争力。
3、优化信息化管理，售后服务护航
持续组织创新和数字化转型进程，打造“信息化”环境下的新型管理能力
，将数字化信息化融合管理体系贯穿研、产、供、销全价值链，大力推进智能制造转
型升级。持续加强售后体系建设，提升售后品质与服务。
3）产业发展业务：
医疗康养业务将通过自建运营+收购运营+合作运营的多种模式，聚焦川渝
、北京、环沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目，依托迪马产发
在信息系统、集成应用、智能制造等方面的独特优势，整合优质医疗机构和专家资源
，进一步向智慧化健康社区进军，为客户提供多元化、个性化的优质产品和服务。
集成应用业务将进一步加强及提速安全智慧社区及智慧养老产品迭代更新
，实现更多项目的落地；文体娱乐业务将激发在线下流量转化与消费升级的潜力，打
造更具影响力的品牌和产品，更好的在大消费时代发挥升级效应；产业社区业务实现
与地产协同发力，力争实现更多产业社区的落位，为规模化发展打下良好的基础。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济风险：疫情的反复持续影响全球经济及国内宏观经济的恢复，
国内宏观经济走势存在不确定因素，国内房地产宏观方向依然坚持“稳”字当头，继
续“房住不炒、因城施策”的主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目
标，长期性将影响房地产业的整体增速。
2、政策及市场风险：房地产调控政策持续加强，财政及融资监管政策的收
紧，房企获得资金难度加大，投资集中度增加，加剧了房地产行业竞争压力，对房地
产公司战略布局、投资、运营、融资、营销、组织等各项能力提出更高要求和挑战。
3、流动性风险：金融监管政策持续施压，房地产企业融资收紧，在公司发
展过程中，融资及经营性资金流动可能会面临流动性风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1）房地产
1、延续的精选深耕策略及长期主义的经营理念
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。从拿地端的高质量
土地获取，到产品端的优质产品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长
期主义的经营理念贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增
长的战略发展路径。
2、深受认可的产品及品牌
东原地产始终以“客户价值至上”的产品价值观导向，打造具备迭代、创
新、互联与共创的大产品主义，涵盖产品、服务、社区运营三个维度，结合家庭、社
区生活痛点、客户生活需求，形成东原独特的大产品品牌。匠心铸就住宅产品品牌“
印长江”、“印”、社区运营产品及品牌“原-聚场”、“童梦童享”，广受认可。
报告期内，产品殊荣超20余个，其中重庆东原一奥天地童梦童享“金马仙踪”荣获20
21CITY’SSCAPECITYBRAND&TOURISMLANDSCAPEAWARD游乐空间类一等奖，系社区
营运与商业完美融合的成果。
3、高效并持续升级的企业管理体系
东原地产拥有高效且全面的企业管理体系，组织权责清晰；运用数字化智
能化管理逻辑，标准化体系执行；多年持续信息化升级迭代，系统提效，不断实现组
织能力提升，阶段成果、关键节点管理周期缩短，结转交付效率及质量提高。
4、优秀的企业文化及保持市场竞争力的人才团队
东原地产拥有符合“进取、敏锐、合作”三原色企业文化特性的优秀个人
及团队，不仅具有高共识度、强协同力和凝聚力，还具有较高抗压能力及较强学习能
力，善于自我反省、纠错、总结、改进；能紧跟市场快速反应，积极创新赋能，为企
业向前长远的发展提供了人才保障，也为公司竞争力及企业形象的提升提供了组织保
障。
2）专用车制造
1、领先的品牌、有竞争力的产品及完善的营销体系
迪马工业倾力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制
、生产和销售，是极具实力和规模的专用车和应急产业服务商。迪马工业拥有防弹车
、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大产品系列及维保服务共
计150余种产品，旗下防弹运钞车产销量已连续二十年蝉联全国第一。完善的销售管
理体系，卓越的客户服务水平及响应速度，使其在客户资源和品牌影响力上具有行业
竞争优势。
2、先进的研发技术及创新能力
迪马工业拥有市级企业技术中心、系统集成智能专用车工程技术研究中心
及特种车工业设计中心，拥有自主研发创新能力，具备通过生产资质审查及知识产权
申报的能力，目前共拥有授权和受理200余项专利技术和知识产权，并已成功掌握多
项目关键技术，长期联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报。
3、优秀的售后服务体系
迪马工业拥有七星售后服务评价体系，具备优秀的售后服务能力，可以为
用户带来优质的用户体验。迪马工业采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，
大区级、客户服务部级、公司部门级，三级联动设定服务联系电话和投诉电话，对客
户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置等具体措施，确保客户沟通、反馈、投诉
100%响应和解决。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面临国内外风险和挑战明显上升的复杂局面，中央政府及各地区
各部门坚持稳中求进工作总基调，稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预
期工作，国民经济运行总体平稳，根据国家统计数网站显示，全年国内生产总值达10
2万亿元，比上年略增2.99%。
1）房地产行业：
2020年，全国商品房销售受疫情因素，呈现深V反弹趋势，较2019年同期，
全国商品房销售金额同比增长8.69%，销售面积同比增长2.64%。在突发公共事件、“
房住不炒”调控及三道红线融资政策收紧的情况下，销售增速仍呈现出一定的韧性。
在持续调控环境下，市场持续呈现分化趋势。全年商品房成交面积一二线
城市合计占比三分之二以上，表现持续稳定，且月度呈现上升趋势。三线及以下城市
成交面积合计不足三分之一，市场压力凸显。
全国房地产库存总量上半年受疫情影响短暂上升后，持续延续自2018年以
来的下降趋势。
截至2020年末，全国商品房待售面积为4.9亿平方米，基本与2019年末持平
。
2020年，房地产开发投资完成额14.1万亿元，同比增长7%，增速平稳。全
国房屋新开工面积累计22.4亿平方米，同比下降1.2%，竣工面积累计9.1亿平方米，
同比下降4.92%。受疫情影响全年下降后逐渐恢复，接近2019年末水平。
全国房地产开发资金来源总量为19.3万亿元，较去年同期增加1.45万亿，
同比增长
8.14%。其中国内贷款2.6万亿元，同比增长5.74%；自筹资金、定金及预收
款分别为6.3万亿元和6.6万亿元，同比分别增长8.97%和8.46%，合计较去年同期增长
8.71%；个人按揭贷款3.0万亿元，同比增长9.88%。
报告期内，中央继续保持调控定力，房地产调控仍将以“稳”为主，在“
房住不炒”总基调下，各地“因城施策”，促进房地产市场平稳运行，保持房地产金
融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制度；三道红线等
监管规定相继出台，房地产金融监管整体呈现逐渐收紧态势。受疫情带来企业短期停
工停产冲击，国内宏观经济面临较大下行压力，房地产行业投资、销售、施工等因此
受到共振，开发商的经营和资金状况等均受到影响，但中央已及时出台相关货币和财
政政策对冲经济下行风险，各地方政府也在土地、按揭、销售等方面对房地产予以支
持，行业整体较为平稳。
长期来看，中国城镇化进程仍未完成，仍将继续，资源、人口向核心城市
和重点城市群迁移的发展趋势仍在推进，房地产行业发展的根本驱动力并未改变。作
为宏观经济的“调节器”，由于房地产在国民经济中的重要性十分突出，调控的主基
调仍以稳地价、稳房价、稳预期的政策为核心，稳步发展。
2）专用车行业：
2020年全国规模以上工业增加值比上年增长2.8%，高技术制造业比上年增
长7.10%，工业增值从传统型逐步向高技术转型；PMI为51.9%，较去年同期增长3.39%
，经济已逐步走出疫情带来的负面影响，逐步趋向好的区间。
汽车制造业依然面临着严峻的下行压力，2020年汽车制造业行业增加值同
比增长6.6%，产量下降2.0%，销售总额下降1.9%。受疫情、洪水等应急事件影响，国
内工业生产面临停工停产后逐步恢复，国外市场亦受到共振，市场需求减少，专用车
行业在生产与销售端皆面临不小冲击
和挑战，从另一方面看，应急医疗、消防、消杀、应急通信类专用车需求
增加，市场环境危机并存。
从细分领域来看，防弹运钞车市场因国民支付习惯改变影响需求减少，需
进一步挖掘国外市场及各大银行针对偏远地区或大型工业园区提供流动银行车上门服
务的市场需求；集成车市场较上年呈持续上涨趋势，主要受益于近年突发公众安全事
件对国民造成的影响使其应急安防意识增强，及国家从各项政策到应急管理部门成立
等各项举措的颁布与实施，进一步刺激集成车的市场需求，特别是医疗救护、消杀防
疫、应急通信等专用车辆的需求；另外客运量、机场数量及机量规模的受疫情影响增
速放缓或停滞，机场地面设备需求急速下降，但受到环保政策、新能源技术的发展影
响，航勤设备新能源需求在不断提高。
（一）报告期内公司主要业务重点工作情况
公司主营业务分为房地产和专用车制造两大板块，长期坚持传统与创新业
务的并行发展，不断寻求内生及外延式拓展，努力打造差异化竞争力，寻求高质量发
展，并依托于房地产和专用车制造两大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、
积极布局打造产业发展板块。
2020年实现营业收入2,127,077.53万元，同比增加7.99%；归属于上市公司
股东的净利润180,284.54万元，同比增加25.89%；资产规模达8,172,774.04万元，同
比增长12.71%；净资产1,828,909.06万元，同比增长21.52%；经营性现金净额222,03
5.93万元，同比增加
374.32%。其中：房地产业务及物业实现营业收入1,957,716.11万元，同比
增长7.48%，工业业务实现营业收入97,582.64万元，同比增长3.24%。
1、债务结构改善，财务稳健抗风险
截止2020年12月31日，公司有息负债率19.39%，净负债率48.21%，财务状
况合理稳健并具较强的抗风险能力；有息负债中的短期负债比例下降，负债结构亦进
一步得到改善。债务结构优化获得资本市场认可，报告期内成功发行中泰资管-SAC大
厦信托受益权资产支持专项计划总计11.6亿人民币；获得上海证券交易所关于非公开
发行住房租赁专项公司债券的无异议函；获得远东资信评估有限公司给予的主体信用
评级AA+，评级展望为稳定。2020年公司入围中国房地产TOP10研究组沪深上市房地产
公司财务创造能力TOP10。
2、法人治理结构规范，保障股东权益
公司一直保持高效、健全的法人治理结构，规范运作。报告期内，公司共
召开8次股东大会，均采取现场投票表决和网络投票表决相结合的方式召开，股东大
会的召集、召开等相关程序完全符合《公司章程》及《股东大会议事规则》的相关规
定，公司能够确保所有股东尤其是中小股东的合法权益，对关联交易严格按规定的程
序进行，关联股东在表决时采取回避原则，保证关联交易符合公平、公正、公开、合
理的原则，隔绝与大股东资金往来、资金占用和风险担保，保障公司和股东的合法权
益。报告期内完成年度分红金额约1.46亿元。
3、加强人才培养与建设，健全完善激励机制
公司一直持续完善、升级内部组织架构，全面提升组织效率，建立多层次
、有针对性的人才培养体系，实施激励政策，形成有竞争力的人才梯队。在组织架构
方面，报告期内公司升级执委会和文化传导机制，完善商业、物业、建设、产业等组
织保障；在人才培养方面，公司内外结合，相得益彰，公司拥有完善的员工培养及晋
升通道，优质的企业文化也不断吸引外部优秀的新鲜血液。2020年，公司推出限制性
股票股权激励共计12,876万股，完成第二期共同成长计划的实施及旗下物业板块的股
权激励计划，建立员工与公司共同成长长效机制。
4、践行社会责任，为安心幸福的未来
公司始终不忘初心，践行社会责任，用行动踏实走出安心幸福的未来。面
对突发疫情，公司联合各板块快速响应，共同抗疫，众志成城，第一时间成立首支医
护关爱慈善信托用于一线医护人员物资及关爱援助。公益与扶贫方面，持续第九年实
施薪火暖冬及薪火奖学金项目，为贫困儿童和学生提供援助；成立关爱儿童中心，为
留守儿童提供服务；成立慈善信托为阿尔茨海默病老年群体提供帮助。社会责任组织
建设方面，公司成立重庆迪马公益基金会，持续践行社会责任。
5、股东债务重组持续推进
公司大股东债务重组进程年内亦取得新进展，整体进程又向前迈了一步。2
020年留债利息已按照既定流程于2020年12月22日支付予东银控股债权人委员会，由
债委会根据2020年重组利息支付的具体要求实施支付。大股东债务重组的推进亦为公
司经营稳步发展提供了良好的环境。
（二）分业务板块报告期重点工作
1、房地产：
（1）房地产业务
公司旗下“东原地产”涵盖房地产开发，物业服务，绿化工程、建筑施工
及装饰装修，以及商业管理，多元化协同发展。进入房地产行业下半场，东原地产坚
定深耕精选战略布局获取优质化土地储备，努力打造差异化竞争优势，全面升级融资
、投资、营销、运营管控体系，实现业绩稳步发展，获得来源于中国指数研究院“20
20中国房地产开发企业44强”、亿翰智库“《2020中国房地产企业综合实力TOP200研
究报告》第38名”、“2020中国房地产企业稳健经营二十强”、“中国房地产业协会
的2020中国房地产开发企业50强”，“2020中国房地产开发企业品牌价值45强”等荣
誉。
1)坚持精选深耕战略，获取优质土地储备
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备。报告期内新增土地
储备35宗，新增建筑面积516.83万方。东原地产通过一系列投资及运营提效优化措施
，提高投资效率，进一步缩短从调研至拿地的投前阶段时间；同时，东原地产加大合
作力度，报告期内实现与花样年，大发签订战略性合作协议，并与多家大型房企实现
合作，积极推动了互惠共赢，共同发展。
2)产品力持续迭代升级
东原产品依然延续着“客户价值至上”的核心导向，从产品、服务、社群
三个维度为客户提供有心有趣的生活解决方案。在产品体系方面，“印长江”和“印
”系列两大产品线持续打造了诸多具有行业影响力的优质社区产品，亦获得高度认可
。东原产品全年累计共获得设计类奖项
100项，其中创新院子产品九章赋项目更是获得《2020中国十大高端作品》
殊荣。
景观体系方面，实现全面升级迭代，三条景观产品线：文华东方系列雅奢
显贵、休闲度假系列精致有格调、软景自然系列温暖亲人。报告期内，首个度假类产
品重庆江山印月正式落地。
社区子品牌及运营方面，“童梦童享”、“原-聚场”持续升级。报告期内
重庆东原映阅、庄行公园项目、重庆一奥天地项目（TheOval）的“童梦童享”子品
牌相继落地，标志“童梦童享”正式从社区走进城市公共空间。多年来“童梦童享”
始终专注儿童成长，并在长期发展中取得市场充分认可，苏州千浔童梦童享获得Aach
itectureMasterPrize冠军奖。另一社区子品牌“原-聚场”在报告期内完成迭代升级
，成功打造安心成长学院，为社区及周边居民家庭提供更优质更安心的成长学习服务
；完成空间扩展升级，从社区空间走向城市空间，联合“童梦童享”共同打造的庄行
公园项目走进城市，与重庆市民政局、泥溪镇政府联手打造的首个创新型儿童之家-
迪马泥溪儿童关爱中心走进了政府与社区街道，未来还会打造更多的城市创新社区空
间。
产品创新研发方面，报告期内，东原发力于适老社区及安全智慧社区的打
造，通过满足物质需求的硬件设施和涵盖心理需求的软性服务内容，专注老年人社区
生活综合解决方案，聚焦协同成长的社区适老生态系统；利用科技手段，从归家体系
、园区活动体系、服务体系多维度打造的更加安全、更加智慧、更加便捷的安全智慧
社区。
3)优化内部管控体系，运营效率持续提升
东原地产整体升级运营管理机制和运营区域授权，在策略和制度升级前提
下，提升“前策/中控/后评”管理三部曲，以“投-融-供-销-回-存-结”为主线，设
定标准动作监控管理，持续提升过程管理基本功，全方位提高运营效率。报告期内，
运营效率显著提升，从决策、实施到运营周期，较去年同期天数缩短20%以上。
在工程管理方面，东原地产进一步增强工程管理体系建设，推进2020年国
家和行业建筑工程的管理制度和相关要求落地，结合公司在质量管控、安全管理、技
术标准管理等方面要求，全年累积更新制度指引类文件数十项；成功打造具有东原特
色的精细化工程管理体系“超级工厂”，秉承先进制造业逻辑和管理，形成了“材料
溯源、家的成长档案、全时开放”三大组成部分，通过广州、昆明、西安三大项目的
完美呈现，已成功落地；磐石计划2.0实施，通过对已交付项目检查，对共性问题的
分析和解决，反馈和输出到项目建设的前端，持续地提升交付产品的品质和服务；进
一步强化“绿建、智建、快建”精工建造体系，通过标准化施工流程、优化工序节点
、优选材料，合理缩短建造周期，进一步降低了项目建造所产生的的额外损耗及废物
排放量；响应政府和行业推广建筑预制率、装配率，减少现场施工环节，促进建筑行
业工业化和节能环保。
4)体系化信息建设，创新升级赋能
2020年东原地产信息化呈现创新升级与全面布局新特点。在创新升级方面
，充分利用信息系统及大数据实现降本增效，辅助决策及业务赋能。报告期内，公司
成立财务共享中心，实现全集团核算集中处理，减少人工操作，提高效率，未来共享
中心还将充分利用大数据辅助决策，完成从业务财务到战略财务的转型升级；智慧收
银系统，不仅搭建了智能收款平台，连通销售系统，还将收银业务在线化和自动化。
全面布局方面，东原地产通过涵盖包括财务、营销、运营、资金、研发、
内控、物业、工程等各方面的信息化建设，构建体系化新矩阵，运用体系化思维使数
据在跨系统间流动，实时预警及监控，提升运营管控，助力经营决策。
5)打造符合公司战略发展的组织和文化
东原地产践行进取、敏锐、合作的企业文化，快速建立和升级与业务发展
相匹配的组织架构。报告期内，利用公众号、视频、线上学习平台、组织开发者大会
等多渠道宣传与推广，持续升级企业文化传导及人才培训方式，进一步提升团队协作
能力。
（2）物业服务
1）多样化发展，物业开启发展新起点
2020年物业开启发展新起点，业态多样全面发展。物业除了在传统住宅物
业服务继续保持领先优势之外，在商业综合体、写字楼、政府公建、工业产业园区、
国际学校、医院、机场等多种领域也取得长足的进步，实现在住宅服务、公众服务、
城市服务、国际服务等领域全面发展。报告期内，通过专项服务、全委服务、顾问服
务、合资合作、收并购、品牌输出等多样化合作与拓展模式的扩充，实现与部分世界
知名500强企业达成战略合作意向，全面迈进“大物业、全价值”高速发展道路。
2）运营管理多维升级
为进一步加强内部管理，针对运营管理进行了多维度迭代升级，通过信息
化手段，体系化制度建设，提高运营效率，实现报告期内人均管理面积同比持续稳定
增长。信息方面，智慧升级客服管家2.0系统，覆盖全国130余个项目，实现亿级大数
据迁移，运用科技手段实现效率提升。进一步完善制度体系，为分拆管理精细化做准
备。
3）服务品质获认可，满意度蝉联行业前三
物业持续夯实服务体系，服务品质获多方认可。东原物业以服务力、品质
力、科技力、社区力构建四维服务体系，创享安心生活，实现客户服务满意度行业第
二，蝉联行业前三的好成绩。物业通过焕新计划、应客计划、磐石计划构建的客服视
角服务标准；依托前介产品服务，专业化、标准化售场服务，标准化的交付服务体系
及流程，提供从前介、售场、交付、入住全生命周期的品质服务，全面保障物业服务
品质。物业以集团、区域、片区、项目为四级品控标准，创建立体品控体系。物业通
过智慧科技平台，将智慧运营平台与智慧社区平台相结合，建立慧眼、惠
联、慧行、慧管四大系统，实现物业服务可视化、智能化管理，提供物业
服务全场景解决方案。社区资产管理体系以便捷高效的服务，在资产专营、生活服务
、车位租售、美居美家等领域全方位护航客户资产保值与增值；通过创新社区空间运
营，打造原聚场、童梦童享、老友生活节、趣生活业主社团等特色社区IP，为客户提
供高品质的全维度生活场景体验。
2、专用车制造：
报告期内，面临疫情影响，公司旗下专用车制造板块迪马工业一方面复工
复产及克服海外市场受阻的压力，一方面把握应急及医疗相关产品需求机遇，在持续
保持原有产品的行业领先地位同时，积极扩大集成车市场份额，实现研发创新突破。
报告期内迪马工业实现营业收入9.76亿元，同比增长3.24%，毛利率同比增长0.17个
百分点。
（1）分类产品业绩稳增长
报告期内，防弹车系列产品市场占有率连续20年第一，局部突破河北消防
及广东防弹市场。机场地面设备系列中新能源系列订单收入同比增加161%，新能源系
列产品综合毛利率超30%；应急类集成产品抓住市场机遇，新增医疗应急类产品需求
、消防机器人系列产品，毛利率超过30%。
（2）研发持续发力，技术与产品皆获佳绩
迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用。报告期内迪马工业共新
增获得89项知识产权的授权和受理，且通过国家级高新技术企业审查；完成42个研发
项目，其中全新研发17
款，升级产品21款，部件开发4款，包括应急通信系统、消防机器人、RH实
验室、卫星站控系统、航勤电动车系列、医疗救护车、无人机作战保障车以及4G/5G
共杆共塔系统等。通过产品和核心零部件的开发，逐步形成了通讯系统集成、新能源
技术、工业设计技术、控制系统软件技术与方舱扩展技术等核心技术能力。
（3）内部管理全面加强，降本增效有成效
迪马工业全面加强内部管理，在受到外部疫情冲击时快速反应，报告期内
，克服疫情影响，全力生产交付，优化生产周期，全年产值不降反增；实施客户分类
管理，制定合理的信用政策，采取结算激励措施，加快回款速度；成立小组形成定期
方案探讨机制，降本增效。
（4）践行公益承担社会责任，亮相展会扩大品牌影响
迪马工业在持续深耕生产销售与研发创新的同时，主动履行社会公益责任
，积极投身抗疫、抗洪工作。报告期内，迪马工业携其生产的应急通信基站车，全程
参与上海联通在G40崇启检查站展开的疫情防控部署工作，向重庆市卫生健康委员会
捐赠两台负压救护车,以实际行动支持重庆医疗卫生事业发展；洪水来袭时，第一时
间派遣应急通信指挥车售后保障人员，驰援防汛抗洪一线，参与防汛救灾服务保障工
作；积极参与多省重大地震灾害综合演练活动，助力消防总队全面检验，提升跨区域
地震救援力量及交通运输保障能力。迪马工业携旗下匠心产品智能化刑侦勘验移动平
台亮相第十届中国国际警用装备博览会，填补了国内外法庭科学移动实验室的空白，
持续品牌升级。
3、产业发展板块：
产业发展板块是公司旗下独立的创新业务平台，战略布局中国未来的先进
服务业，聚焦医疗康养、文体娱乐、集成应用及产业社区。作为跨界、融合与创新的
平台，产业发展板块以价值创造和资本市场为导向，驱动公司主营业务外延发展、协
同并进。
医疗康养业务契合“健康中国”国家大战略，构建医疗康养产业生态系统
，为高龄人群提供全面生活解决方案，旗下康养产业品牌“常青社”拥有居家社区、
机构养老、护理康复机构和专科机构四大养老产品。“常青社”聚焦川渝、北京、环
沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目。报告期内，已成功打造成
都常青社新鸿乐养社区、成都常青社学苑医养中心、迪马常青社-凯尔慈喜老年公寓
等项目，床位规模1400余张。凭借优异的运营与服务能力，旗下重庆凯尔慈怀老年公
寓获得重庆市民政局委托评级机构四星级养老机构的评定；重庆凯尔慈佑养老服务中
心获得重庆市民政局委托评级机构五叶级养老机构的评定；江北区观音桥街道社区养
老服务中心、重庆市大渡口区凯尔心怡老年公寓获得了重庆市民政局委托评级机构四
叶级养老机构的评定。
文体娱乐业务聚焦文化热点与趋势，搭建优质IP与线下体验互动结合的产
品与运营；集成应用业务则提供物联网技术相关设备支持、软件定制与服务的生态型
平台科技公司，涵盖安全智慧社区集成、alot应用集成、智慧养老解决方案及居家养
老服务体系；产业社区业务则以产业社区化运营为标准，做中国专业的专业社区运营
商。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司合并口径实现营业收入2,127,077.53万元，同比增加7.99%；
归属于上市公司股东的净利润180,284.54万元，同比增加25.89%。分业务上看，房地
产开发物业服务实现收入1,957,716.11万元，同比增长7.48%，毛利率20.09%；专用
车生产实现业务收入97,582.64
万元，同比增长3.24%，毛利率21.80%；建筑业实现收入42,055.06万元，
同比增长86.43%，毛利率13.37%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1）房地产行业：
2020年，中国房地产行业呈现先抑后扬再趋稳的趋势。在“房住不炒”的
大背景下，城市市场分化加剧，销售金额集中于长三角一二线城市，销售面积集中于
中西部二线城市；集中度持续提升，在新冠疫情的影响下，中国房地产100强全年累
计销售规模仍实现了近13%的正增长，行业竞争日趋激烈，并逐步向产品回归。融资
政策进一步收紧影响房企资金周转，行业纷纷强化现金流、债务架构及融资成本的管
理，注重长期主义发展。
长远来看，在城镇化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、
经济增长带动住房消费、家庭小型化六大因素支撑下，全国自住房需求仍有增长空间
。短期内，受调控及融资政策、行业环境等因素影响，行业面临一定的压力。
2）专用车行业：
专用车市场产量与销售量均呈逐年增长趋势，随着国家及国民今年对应急
事件意识增加，应急管理方向类专用车需求日益增长，但行业市场集中度不高，市场
竞争十分激烈，总体呈现“多品种、小批量、专、精、特”的特点。随着大数据，新
能源，信息技术发展，行业的产品结构方向和转型升级尤为迫切。专用车产品动能需
从传统转型为新能源，率先树立专用车新能源品牌形象。
行业细分领域，防弹产品运钞车国内市场需求下降，需突破海外市场及偏
远片区对于流动银行车需求，弥补国内不断下降的市场规模；源于国家应急管理部门
成立及相关政策颁布的进一步刺激，集成车市场呈持续上涨趋势；航勤设备需求因今
年客运量、机场数量及机量规模受疫情影响略有下降或停滞，但随着疫情控制趋向稳
定，经济恢复，客运量、机场数量及机量规模亦开始稳步恢复。
(二)公司发展战略
公司将继续做大做强房地产和专用车制造业务，探索布局产业升级，夯实
并强化现有专用车和地产业务的基础和优势，协同发展第三曲线产发业务板块，在医
疗康养，文体娱乐，产业社区，集成应用领域积极布局和发展，与时俱进，更好地服
务好城市和人。
1）房地产业务：
东原地产将继续坚持精选深耕的战略，坚持长期主义经营理念，实施从安
全增长、多元增长到创新增长的战略发展路径，持续提高投资和运营效率；坚持以客
户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势；合理扩大融资渠道，优化债务
结构，提高资金周转效率；发展房地产+多元化经营的模式，多元向商业、物业、建
设、产业园等产业链横向延伸的相关经营业务；坚持简单、开放、包容的企业文化，
开启以高绩效为核心的组织团队建设，更好的承托产品、战略、品牌的发展。
2）专用车业务：
迪马工业继续致力于成为国内领先、世界知名的专用车领域专家和应急管
理平台服务商，专注提升传统业务市场份额及新产品和新市场拓展；同时积极开拓国
内外市场，进一步提升市场份额和海外出口；继续注重技术研发与产品创新，保障产
品品质与成本优势，保持产品竞争力和品牌优势；推进专用车转型升级，围绕集成平
台化、5G通信设备、排放升级、新能源等方面加快新产品研发、投产进程，拓展产品
平台，快速向智能化、信息化、新能源化突破。
3）产业发展业务：
迪马产发作为跨界与融合的产物，依托于公司专用车制造与房地产开发两
大主营业务的核心技术与资源优势，协同互动、彼此赋能，未来将在医疗康养，文体
娱乐，产业社区，集成应用等领域积极探索，布局中国核心一线城市及有潜力的二、
三线城市，助力城市生活更安心、更幸福的未来。
(三)经营计划
1）房地产业务：
1、坚持深耕战略，获得跨越周期的优质土地资源
东原地产将继续坚持深耕一二线及一二线城市外延具有人口流入潜力的其
他城市为辅策略，获得优质土地，为企业实现跨越经济周期和行业周期的高质量发展
夯实基础。
2、践行长期主义经营理念，创新迭代，进一步提高产品力
深入挖掘客户需求，以长期主义作为经营理念，用心打磨产品，提升客户
体验及服务；敏锐洞察客户的需求，不断创新产品，与时俱进，打造属于东原客户特
有的产品；坚持以客户为导向，进一步提升全产品力，强化品牌竞争优势。
3、扩大融资渠道，持续改善债务结构
积极开拓合作资源，把握融资窗口期，扩展融资渠道，突破资产证券化、
信用债、非房地产业务板块融资等融资方式。优化债务结构，改善融资质量，提升资
金使用及周转效率。
4、提升投资和运营效率
持续升级投资策略，完善投资评价标准，跟踪分析投资指标，并反馈修正
投资策略，形成正向循环；扩展合作资源，丰富投资方式；持续推进操盘标准监控管
理，持续提升过程管理基本功，健全运营管理机制与经营文化；持续通过优化现金流
管理、利润管理、计划管理、产品管理和组织能力管理，稳步增强经营质量、决策质
量和产品质量，提升运营效率。
5、发动营销攻坚，全力抢占市场
持续发动营销攻坚，实现全员加速营销，不断丰富线上线下获客渠道，探
索创新途径；持续提高营销信息化建设，建立以客户为中心的营销信息数字化管理地
图，实现渠道管理在线化、可视化、一体化，推广创新营销工具的应用，为案场提效
增能；完善全流程管控体系建设，推行价值营销，持续提升品牌价值。
6、力推物业上市工作，把握时机做大做强
全力助推物业上市工作，通过战略性投资、合作及收购进一步扩大服务规
模，持续开发信息技术、建立智慧社区并提升客户运营能力，实现做大做强的目标。
7、打造经营生态，各大业务协同发展
整合资源，快速扩张绿化工程、建筑施工及装饰装修业务规模，提升外拓
业务获取占比；强化内部管控，控制关键性成本及风险，提升利润率。提升经营期商
业地产项目价值，加快筹备期项目推进，商、产、住联动协同发展，实现多元化增长
。
2）工业业务：
1、发力产品销售，实现更高业绩目标
围绕防弹车、集成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备五大
产品系列及维保服务，深入挖掘市场，开拓海外市场，实现销售、利润、市场份额持
续增长。深化营销管理体系建设，全面提高营销能力，深挖客户痛点与需求，大力拓
展海外市场。
2、持续研发投入，创新迭代产品
进一步落实核心技术“433”规划，即建立与强化四大系统、掌握三种应用
技术、形成三种能力，打造研发核心竞争力，优化研发项目管理和新产品测试能力，
引领专用车行业创新升级；加速新能源和新材料运用；完成集成专用车的应急保障、
专项作业、监测检测和应急通信功能模块化、标准化、信息化创新升级。
3、优化信息化管理，售后服务护航
持续组织创新和数字化转型进程，打造“信息化”环境下的新型管理能力
，将数字化信息化融合管理体系贯穿研、产、供、销全价值链，大力推进智能制造转
型升级。持续加强售后体系建设，完成七星售后服务评价体系认证的管理制度修订，
提升售后品质与服务。
4、打造高效组织与人才建设，助力品牌价值
围绕组织架构、人才梯队、文化建设三方面搭建高效、学习型组织架构；
围绕以产品经理为牵引，项目经理为推动，专业带头人为保障，“三位一体”的组织
实施人才培养工作；持续推进三大人才培养计划，即泰山计划、南山计划、广阳岛计
划，夯实核心“价值观”、“绩效文化”和“持续改进文化”等体系建设，深化品牌
文化意识，增强品牌价值竞争力。
3）产业发展业务：
医疗康养业务将通过自建运营+收购运营+合作运营的多种模式，聚焦川渝
、北京、环沪等重点区域，布局中高端机构养老和社区居家养老项目，依托迪马产发
在信息系统、集成应用、智能制造等方面的独特优势，整合优质医疗机构和专家资源
，进一步向智慧化健康社区进军，为客户提供多元化、个性化的优质产品和服务。
集成应用业务将进一步加强及提速安全智慧社区及智慧养老产品迭代更新
，实现更多项目的落地；文体娱乐业务将激发在线下流量转化与消费升级的潜力，打
造更具影响力的品牌和产品，更好的在大消费时代发挥升级效应；产业社区业务实现
与地产协同发力，力争实现更多产业社区的落位，为规模化发展打下良好的基础。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济风险：随着全球经济和贸易增速放缓，不确定因素增多，国内
结构性、体制性、周期性问题交织，疫情等公众安全问题冲击，国内外零售、餐饮、
航空、旅游等行业受影响巨大，其他行业亦皆面临压力与挑战，对国内外经济增长造
成了一定影响。
2、政策及市场风险：房地产调控政策围绕“房住不炒”原则，市场调控不
放松，财政政策及融资监管政策对房地产行业进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，对房地产业务战略布局、投资效率、融资能力、产品品质、运营管理、营销能
力、组织协同提出了更高的要求和挑战。
3、流动性风险：外部金融监管政策频繁施压，持续收紧房地产企业融资，
在公司发展过程中，公司融资及经营性资金流动可能存在一定风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1）房地产
1、具有远见的战略方向及经营理念
东原地产延续精选深耕战略，坚持以一二线城市为主，一二线城市外延具
有人口流入潜力的其他城市为辅的战略布局，获得优质土地储备；从拿地端的高质量
土地获取，到产品端的优质产
品力打磨，整体贯穿的精细运营及安全管理，将践行长期主义的经营理念
贯彻始终，保障公司从安全增长、多元增长到创新增长、高质量增长的战略发展路径
。
2、打造卓越的全产品力竞争优势
东原地产全产品力，是从产品、服务、社区三个维度实现客户的生活进阶
和资产保值。围绕着“客户价值至上”的产品核心导向，结合家庭、社区生活痛点、
客户生活需求的探究与学习，深度挖掘东原地产产品与服务的迭代升级，匠心铸就“
印长江”、“印”两大产品品牌，并打造景观体系三条产品线。近年东原地产产品不
断创新，低密合院产品首作九章赋广受好评，并获得《2020中国十大高端作品》。
旗下东原物业用心挖掘客户需求，持续改善服务体验，凭借卓越的服务水
平和管理实力，不断赢得行业权威机构及市场的认可，为东原的卓越产品力保驾护航
。
同时，东原地产通过“原-聚场”、“童梦童享”等创新社区运营产品，为
客户带来温暖与生活意趣。自2012年萌芽到2014年童梦童享1.0于重庆D7项目正式推
出，经过多年运营累积，产品迭代创新，2020年突破居民社区走向公共城市空间，提
供全方位的儿童社区配套产品和服务。
东原的长期主义经营理念，长期对全产品力的不断打磨和迭代创新，使得
东原地产在房地产行业激烈竞争中拥有独特的差异化竞争优势，逐步实现产品的创造
性价值和超额溢价。
3、全面高效并持续升级的企业管理体系
东原地产实现组织权责全面优化及数据逻辑智能化管理，设定标准动作监
控管理，内部管理体系不断完善；同时，持续落实、优化精益管理方法，积极打造智
建、绿建、快建三维精工建造体系，完成信息化升级、提效建设试点；通过精益项目
开展、成果落地及评优推广，深入末梢，实现组织能力的系统提升，阶段成果、关键
节点管理周期不断缩短，结转交付效率及质量在行业中处于领先地位。
东原地产在运营管理效率持续提升的同时，不断扩大产品品质的质控维度
与生命周期，优化产品品质的提升保障机制。
4、符合战略发展的组织和人才
东原地产以“为新的每一天”为宗旨，以代表“进取、敏锐、合作”的三
原色作为企业文化，并以此来衡量、选择、培养和评价地产业务优秀个人及团队。在
统一的衡量标准下，针对各级员工制定了相应的职业规划、培训计划以及晋升发展通
道等。东原地产拥有高共识度、强协同力和凝聚力、高抗压能力及高潜力的团队，能
迅速跟随市场变化同步调整，节奏灵活，学习创新意识强，自我反省、纠错、总结、
改进能力强，充分诠释多元化营造优秀人才、团队、文化的竞争优势。
2）专用车制造
1、卓有竞争力的产品及领先的市场地位
迪马工业倾力于打造国内领先的专用车品牌，专注于高技术专用车的研制
、生产和销售，建有国内一流的专用车生产线和生产技术管理体系，拥有防弹车、集
成车、机场特种车、应急医疗专用车、消防科技设备及维保服务等多条产品线。迪马
工业旗下防弹运钞车产销量已连续二十年蝉联全国第一，产品线不断升级创新，通过
引进新型防弹材料，开发新能源防弹车型、防弹大巴、智能化流动银行车等新产品，
打造智能管理平台，并以软硬件结合的方式持续引领全国防弹运钞产品的发展。集成
产品以应急通信、后勤保障、监察检测、公安消防、医疗救援为主线，持续扩大应急
通信车辆市场份额，应急通信车类产品市场份额常年处于全国领先地位，并积极打造
专用车管理平台、多网融合通信平台等软件实力，满足市场对产品专业化、智能化、
数字化的要求。迪马工业机场地面设备系列现已覆盖机场地勤服务的主要产品，是国
内专机客梯车唯一指定供应企业，并已推出多项电动化地勤设备产品。
迪马工业是国内首家独立上市及首家产品批量出口海外的专用车制造企业
，已建立完善的销售管理体系，拥有卓越的客户服务水平及响应速度，并通过了七星
售后服务评价体系认证，产品已出口多个海外国家，在客户资源和品牌影响力上具有
行业领先优势。
2、先进的研发技术及创新能力
迪马工业继续秉承创新理念，持续投入研发费用。设立市级企业技术中心
、系统集成智能专用车工程技术研究中心及特种车工业设计中心，已获得授权和受理
220余项专利技术和知识产权，通过产品和核心零部件的开发，逐步形成了通讯系统
集成、新能源技术、工业设计技术、控制系统软件技术与方舱扩展技术等核心技术能
力。迪马工业不断优化产品并升级生产技术，提高产品创新能力，扩宽产品型谱，积
极开发新产品，现已成功掌握多项目关键技术，成功研发出防爆智能侦查机器人、防
爆智能灭火侦查机器人等新产品，多次联合高等院校、研究机构展开合作与专项申报
。
3、优质的管控及售后服务体系
迪马工业售后服务体系采用客户沟通、反馈、投诉机制三级管理模式，大
区级、客户服务部级、公司部门级，三级联动设定服务联系电话和投诉电话，并在公
司官网上公示，对客户的服务需求和建议投诉进行分级跟踪处置，确保客户沟通、反
馈、投诉100%响应和解决。报告期内，
通过ISO9001、IATF16949、3C、售后七星服务评价体系的外部审查并完成
售后七星售后服务评价体系认证及管理制度修订，提升售后服务品质，全年客户零投
诉。
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