600533栖霞建设资产重组最新消息
≈≈栖霞建设600533≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物
业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个
城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业
为主，多元发展”的战略，以房地产为主业、同时谋求在产业链上下游领域寻找投资
机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现公司的可持续发展。
（二）所属行业情况说明
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央政府严
格落实“房住不炒”的政策主基调，保持对房地产市场调控政策的连续性和稳定性，
全面、精准把控全国房地产市场，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保“
稳地价、稳房价、稳预期”目标落到实处。为控制并压降地方政府杠杆率，出台了土
地出让金划转税务部门征收政策。以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金
管控全面趋紧。
从地方层面来看，各地政府亦落实城市主体责任，因城施策、综合施治，
促进房地产市场平稳健康发展。部分热点城市相继升级对房地产市场的调控政策，主
要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手
房参考价格、新房积分摇号等内容，坚持“房住不炒”的定位，推进房地产市场调控
工作。同时，2021年上半年，广州、深圳等地相继出台城市规划政策，对人口、经济
或城市居住功能的发展给予了方向。
国家统计局公布数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米
，同比增长27.7%，较2021年1-5月下降8.6pct；商品房销售额92931亿元，同比增长3
8.9%，较2021年1-5月下降13.5pct。2021年上半年整体数据表现强劲，主要系居民购
房需求的持续释放以及房企整体加大供货量后市场演绎供需两旺的现象所致；但是，
销售增速呈现回落的态势，受2020年同期基数较高、房地产贷款集中管理下信贷额度
偏紧和供给不足的影响，7月单月的销售金额和销售面积增速分别为-9%和-7%，在202
1年内首次转负。
2021年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；其中，
住宅投资54244亿元，同比增长17.0%，占房地产开发投资的比重为75.2%。2021年2月
18日，住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告、集中
组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。两集中政策的出台，导致市场节奏
发生变化，加之土地溢价率较高和融资监管的影响，2021年1-6月，土地购置面积702
1万平米，同比减少11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。随着第二批土地
集中供应规则的调整，通过控最高限价、摇号等方式，降低土地溢价率，未来土地市
场将会在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司创新营销理念，加快数字化转型，利用包括视频号在内的
各种方式开展项目推广，增设自渠和外渠通道，完善案场管理，优化回款流程，根据
项目特点和市场变化调整各项目销售策略，加大销售和回款力度。2021年上半年，公
司商品房权益合同销售面积12.09万平方米，商品房权益合同销售金额35.99亿元。公
司销售商品、提供劳务收到的现金为34.41亿元，上年同期为9.71亿元。
报告期内，公司商品房新开工面积11.47万平方米，上年同期新开工面积12
.55万平方米；公司竣工面积8.73万平方米，上年同期无竣工面积。南京星叶枫庭项
目完成第二批房源交付；栖樾府项目完成主体验收，南京星叶欢乐花园项目一期进行
室内精装修；无锡天樾雅苑项目部分完成主体结构验收；苏州栖园项目进入主体结构
验收阶段。
报告期内，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码871792）积极践行“五
心服务”，拓宽经营渠道，严格成本管控，实现营业收入1.15亿元。在抗击疫情过程
中表现出色，荣获南京市物业行业“疫情防控暨文明城市创建先进企业”称号，并当
选南京市社区新消费促进会首届会长单位。南京枫情水岸物业服务中心被授予“2021
年江苏省住房城乡建设系统工人先锋号”称号。
报告期内，公司继续优化融资结构，积极拓展融资渠道，完成了10.4亿元
公司债和14.8亿元超短期融资券的发行。2021年8月，公司收到了中国银行间市场交
易商协会的《接受注册通知书》：接受公司8.6亿元和13.30亿元的中期票据注册；8
月25日，公司完成2021年度第一期中期票据的发行，发行金额8.9亿元。
报告期内，公司加强对投资项目的管控，主动履行股东权利。截止报告期
末，公司持有河北银行股份有限公司的股份为2.225亿股，占其总股本的3.18%；公司
持有棕榈股份的股份数为176,523,702股，占其总股本的比例为11.87%，为第二大股
东。为了进一步整合资源、提高资金使用效率，公司完成了所持有的南京杰贵信息技
术有限公司100%股权的转让工作。
报告期内，公司进一步加强管理能力的提升，推进管理效率的提升。在营
销工作中，建立了存量资产基础数据库，提升对存量资产的运营和管理效率；在工程
建设方面，持续加强施工现场安全文明建设；在前期开发工作中，对应新出台的两集
中政策，探索新形势下的参与土拍新思路；在成本管理工作中，以明源成本管理系统
为基础，针对EPC模式，建立新的合同审批流程，对可能存在的问题进行预控。
报告期内，公司党委扎实开展党组织建设。一是党委领导班子带头，以上
率下，在广大党员中深入开展党史学习教育，通过研读党史、专家讲座、组织研讨等
方式，带领全体党员重温党的历史；二是进一步健全廉政责任体系，建设廉政文化馆
，常态化开展警示教育，切实做好党风廉政建设；三是围绕建党100周年，组织了全
体员工参与的红歌比赛、党史知识竞赛等一系列主题活动。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
(1)宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄
化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段正处于我国经济转型期，经济下行压力
加大，加之新冠疫情的持续，全球经济复苏前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多
不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并
可能使房地产市场短期内产生波动。
(2)政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在“房住不炒、因城施策”的
政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，货币政策
回归稳健中性，更加注重长效机制的建设。调控政策的常态化、差异化和精细化，对
房地产企业在风险控制、市场节奏的把握以及经营管理方面提出了更高要求。
(3)市场风险
现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，不同城市的
房地产市场将延续分化，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分城市则出现需求
下降、供应过剩的情况，回调压力加大。因此，项目所在地的市场环境条件，尤其是
市场供求关系，对销售和业绩状况影响很大。随着长三角区域一体化战略的实施，公
司项目所在的南京、苏州和无锡，对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强
的抗风险能力。
(4)行业风险
供地两集中政策的出台，对房地产企业前期资金筹集、调配能力提出更大
挑战；房地产企业在热点区域的竞争更加激烈，竞争压力加大又导致对利润空间的压
缩，对房地产企业后期的项目建设研发以及成本控制也提出了更高的要求，资金、土
地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优
势减弱。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。
在风险可控的前提下，公司将继续谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取
土地储备。
(5)融资风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。“三道红
线”和银行贷款集中度管理条例的实施，对房地产企业的融资监管力度加大。公司一
方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金；另一方面积极改善债务
结构，寻求多元化的融资方式和中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具，不
断优化融资结构，降低资金成本。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）良好的品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断
创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌
住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的
同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全
国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得
了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
（二）优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您
一个温馨舒适的家”，“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩
浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的
价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围
和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力
，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了
社会各方面的高度认可。
（三）成熟的管理团队
身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了
一支优秀的、稳定的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保
障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司
已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建
设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不
断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
（四）持续创新的产品建造能力
长期以来，围绕建筑产业的转型升级，公司致力于优化建造过程与建造成
果，坚持以客户需求为导向，以适用技术为手段，在满足节能、节地、节水、节材、
环境保护要求的基础上，推进工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术
、工艺和环保新材料的综合应用；重视精益建设理念，并在实践中强化具体落实模式
；完善绿色建筑的施工与管理，不断的强化绿色施工监督检查机制，贯彻绿色施工措
施，并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装配式建筑的项目管理
模式的同时，不断采用适宜的新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
3.5 2021年第一季度经营情况 (1) 主要项目开工、竣工情况 单位：
万平方米 (2) 主要项目销售、结转情况 单位：平方米
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所从事的主要业务情况说明
公司拥有国家一级房地产开发资质，主要从事房地产开发经营、租赁及物
业管理业务，致力于住宅产品的开发建设。公司项目所在地为南京、苏州、无锡三个
城市，开发建设了包括多项国家示范工程在内的优秀住宅小区。公司坚定实施“一业
为主，多元发展”的战略，以房地产为主业、同时谋求在产业链上下游领域寻找投资
机会，力求积极稳妥地壮大公司实力，实现公司的可持续发展。
（二）所属行业情况说明
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央政府严
格落实“房住不炒”的政策主基调，保持对房地产市场调控政策的连续性和稳定性，
全面、精准把控全国房地产市场，针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保“
稳地价、稳房价、稳预期”目标落到实处。为控制并压降地方政府杠杆率，出台了土
地出让金划转税务部门征收政策。以严打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金
管控全面趋紧。
从地方层面来看，各地政府亦落实城市主体责任，因城施策、综合施治，
促进房地产市场平稳健康发展。部分热点城市相继升级对房地产市场的调控政策，主
要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手
房参考价格、新房积分摇号等内容，坚持“房住不炒”的定位，推进房地产市场调控
工作。同时，2021年上半年，广州、深圳等地相继出台城市规划政策，对人口、经济
或城市居住功能的发展给予了方向。
国家统计局公布数据显示，2021年1-6月，商品房销售面积88635万平方米
，同比增长27.7%，较2021年1-5月下降8.6pct；商品房销售额92931亿元，同比增长3
8.9%，较2021年1-5月下降13.5pct。2021年上半年整体数据表现强劲，主要系居民购
房需求的持续释放以及房企整体加大供货量后市场演绎供需两旺的现象所致；但是，
销售增速呈现回落的态势，受2020年同期基数较高、房地产贷款集中管理下信贷额度
偏紧和供给不足的影响，7月单月的销售金额和销售面积增速分别为-9%和-7%，在202
1年内首次转负。
2021年上半年，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；其中，
住宅投资54244亿元，同比增长17.0%，占房地产开发投资的比重为75.2%。2021年2月
18日，住建部发文对22个热点城市实施土地供应两集中，即集中发布出让公告、集中
组织出让活动，2021年住宅用地公告不超过3次。两集中政策的出台，导致市场节奏
发生变化，加之土地溢价率较高和融资监管的影响，2021年1-6月，土地购置面积702
1万平米，同比减少11.8%；土地成交价款3808亿元，同比下降5.7%。随着第二批土地
集中供应规则的调整，通过控最高限价、摇号等方式，降低土地溢价率，未来土地市
场将会在“稳地价”的目标指引下逐步回归理性。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司创新营销理念，加快数字化转型，利用包括视频号在内的
各种方式开展项目推广，增设自渠和外渠通道，完善案场管理，优化回款流程，根据
项目特点和市场变化调整各项目销售策略，加大销售和回款力度。2021年上半年，公
司商品房权益合同销售面积12.09万平方米，商品房权益合同销售金额35.99亿元。公
司销售商品、提供劳务收到的现金为34.41亿元，上年同期为9.71亿元。
报告期内，公司商品房新开工面积11.47万平方米，上年同期新开工面积12
.55万平方米；公司竣工面积8.73万平方米，上年同期无竣工面积。南京星叶枫庭项
目完成第二批房源交付；栖樾府项目完成主体验收，南京星叶欢乐花园项目一期进行
室内精装修；无锡天樾雅苑项目部分完成主体结构验收；苏州栖园项目进入主体结构
验收阶段。
报告期内，公司的控股子公司栖霞物业（证券代码871792）积极践行“五
心服务”，拓宽经营渠道，严格成本管控，实现营业收入1.15亿元。在抗击疫情过程
中表现出色，荣获南京市物业行业“疫情防控暨文明城市创建先进企业”称号，并当
选南京市社区新消费促进会首届会长单位。南京枫情水岸物业服务中心被授予“2021
年江苏省住房城乡建设系统工人先锋号”称号。
报告期内，公司继续优化融资结构，积极拓展融资渠道，完成了10.4亿元
公司债和14.8亿元超短期融资券的发行。2021年8月，公司收到了中国银行间市场交
易商协会的《接受注册通知书》：接受公司8.6亿元和13.30亿元的中期票据注册；8
月25日，公司完成2021年度第一期中期票据的发行，发行金额8.9亿元。
报告期内，公司加强对投资项目的管控，主动履行股东权利。截止报告期
末，公司持有河北银行股份有限公司的股份为2.225亿股，占其总股本的3.18%；公司
持有棕榈股份的股份数为176,523,702股，占其总股本的比例为11.87%，为第二大股
东。为了进一步整合资源、提高资金使用效率，公司完成了所持有的南京杰贵信息技
术有限公司100%股权的转让工作。
报告期内，公司进一步加强管理能力的提升，推进管理效率的提升。在营
销工作中，建立了存量资产基础数据库，提升对存量资产的运营和管理效率；在工程
建设方面，持续加强施工现场安全文明建设；在前期开发工作中，对应新出台的两集
中政策，探索新形势下的参与土拍新思路；在成本管理工作中，以明源成本管理系统
为基础，针对EPC模式，建立新的合同审批流程，对可能存在的问题进行预控。
报告期内，公司党委扎实开展党组织建设。一是党委领导班子带头，以上
率下，在广大党员中深入开展党史学习教育，通过研读党史、专家讲座、组织研讨等
方式，带领全体党员重温党的历史；二是进一步健全廉政责任体系，建设廉政文化馆
，常态化开展警示教育，切实做好党风廉政建设；三是围绕建党100周年，组织了全
体员工参与的红歌比赛、党史知识竞赛等一系列主题活动。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
(1)宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄
化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段正处于我国经济转型期，经济下行压力
加大，加之新冠疫情的持续，全球经济复苏前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多
不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并
可能使房地产市场短期内产生波动。
(2)政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。在“房住不炒、因城施策”的
政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，货币政策
回归稳健中性，更加注重长效机制的建设。调控政策的常态化、差异化和精细化，对
房地产企业在风险控制、市场节奏的把握以及经营管理方面提出了更高要求。
(3)市场风险
现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提升等因素影响，不同城市的
房地产市场将延续分化，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分城市则出现需求
下降、供应过剩的情况，回调压力加大。因此，项目所在地的市场环境条件，尤其是
市场供求关系，对销售和业绩状况影响很大。随着长三角区域一体化战略的实施，公
司项目所在的南京、苏州和无锡，对人口的集聚能力不断增强，公司的项目具备较强
的抗风险能力。
(4)行业风险
供地两集中政策的出台，对房地产企业前期资金筹集、调配能力提出更大
挑战；房地产企业在热点区域的竞争更加激烈，竞争压力加大又导致对利润空间的压
缩，对房地产企业后期的项目建设研发以及成本控制也提出了更高的要求，资金、土
地等资源不断向大型房企倾斜。中小房企布局城市单一，平衡风险能力较差，竞争优
势减弱。为规避后期风险，联合竞买土地、合作开发建设将成为房地产行业的趋势。
在风险可控的前提下，公司将继续谋求以土地竞拍、合作开发等多元化的方式来获取
土地储备。
(5)融资风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。“三道红
线”和银行贷款集中度管理条例的实施，对房地产企业的融资监管力度加大。公司一
方面将强化现金管控，加速推盘与去化节奏，加快回笼资金；另一方面积极改善债务
结构，寻求多元化的融资方式和中期票据、短期融资券和公司债等多种融资工具，不
断优化融资结构，降低资金成本。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）良好的品牌优势
多年的区域化发展战略，使得公司在区域内拥有极高的品牌认知度，不断
创新的开发理念和过硬的产品建设能力造就了公司较强的品牌号召力，“星叶”品牌
住宅在公司项目所在地已成为高性价比住宅的代名词。在商品房获得市场广泛认可的
同时，公司承建的保障房项目也在中低收入群众中获得较好的口碑，成为南京乃至全
国保障房工程的标杆。卓越的品牌实力、可持续发展和诚信的经营理念也为公司赢得
了合作伙伴的支持，实现了合作共赢和协同发展。
（二）优秀的企业文化
公司率先在行业内倡导优秀的企业文化，提出“成就优质生活空间，给您
一个温馨舒适的家”，“星叶品牌——指引家的方向”等市场接受度高、人性化色彩
浓郁的企业发展理念。长期积淀的优秀的企业文化，造就了公司自上而下共同认可的
价值观，“员工随企业成长，建筑与时代同步”深入人心，和谐向上的企业文化氛围
和客户、员工、合作伙伴对企业发展愿景的认同铸就了公司内强大的感召力和凝聚力
，使得公司管理团队稳定，员工忠诚度高。以“家”文化为核心的企业文化也获得了
社会各方面的高度认可。
（三）成熟的管理团队
身处调控常态化的房地产行业，在复杂多变的市场环境下，公司锻炼出了
一支优秀的、稳定的管理团队，具备随时适应市场变化的管理能力。承建多个大型保
障房项目建设后，公司在成本控制和项目建设方面的管理能力获得较大的提升。公司
已将“标准化、模块化、专业化、信息化、产业化”贯穿于项目的规划设计、工程建
设、物业管理等开发建设和产品售后服务的各个环节，强化运营效率和管控能力，不
断提高产品质量，严格控制成本，提升住宅产品附加值。
（四）持续创新的产品建造能力
长期以来，围绕建筑产业的转型升级，公司致力于优化建造过程与建造成
果，坚持以客户需求为导向，以适用技术为手段，在满足节能、节地、节水、节材、
环境保护要求的基础上，推进工程项目建设全生命周期管理。公司推进新型建造技术
、工艺和环保新材料的综合应用；重视精益建设理念，并在实践中强化具体落实模式
；完善绿色建筑的施工与管理，不断的强化绿色施工监督检查机制，贯彻绿色施工措
施，并将绿色施工管理纳入施工现场安全评价体系中。在探索装配式建筑的项目管理
模式的同时，不断采用适宜的新技术，着力降低建造成本、提高建设效率。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
3.5 2021年第一季度经营情况 (1) 主要项目开工、竣工情况 单位：
万平方米 (2) 主要项目销售、结转情况 单位：平方米
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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