600463空港股份资产重组最新消息
≈≈空港股份600463≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足北京临空经济核心区，以园区开发
建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在
内的园区开发建设产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1、工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为
载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、
开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理
、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服
务。
2、建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工
程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级
、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包
二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程
专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领
域，业务资质体系日趋完善。
3、物业租赁和管理业务
公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地
物业。空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合
保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目
的物业管理。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通
过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、
知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资
源、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重
要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程
也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量
用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全
、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要
载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性
发展模式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，
一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园
区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城
市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与
城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从
单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极
，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等
方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小
园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，
逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经
济区的核心区域，总规划面积178平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和
京平高速为界，西以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起
步规划区面积约56平方公里，组建后的核心区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税
区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势，大力发展航空运输、保税物流、总部
商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高端化的临空型现代服务业，积极
培育壮大战略性新兴产业，逐步实现“开放功能充分发挥、高端产业聚集和创新发展
、城市功能建设水平全面提升、‘临空服务’品牌全方位塑造”的目标。
2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动
北京首都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京
）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸
易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累
了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业
园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开
展，并严格控制成本最大限度地降低疫情影响。实现营业收入48,433.96万元，同比
上升46.66%；实现利润总额2,649.70万元，较上年同期增长5,660.81万元；实现归属
于上市公司股东的净利润2,656.22万元，较上年同期增长4,727.50万元。截至本报告
期末，公司总资产301,775.41万元，比年初下降5.51%；归属于上市公司的股东权益1
26,950.92万元，比年初上升1.87%。
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要
求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《20
21年上半年内控执行情况测试预案》，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系
执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联
交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指
导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。
（二）扎实推进主营业务开展
1.房地产开发业务
截至报告期末，公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积
约5.1万平方米)完成施工许可证申领，正在进行开工准备工作；MAX空港研发创新园B
区项目(建筑面积约2.39万平方米)已完成施工，正在积极准备竣工验收相关手续。截
至本报告期末，公司全资子公司天瑞置业累计出租空港融慧园内楼宇13栋，共计57,3
99.22平方米；继续与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通，完善北京市顺义
区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案。公司控股孙公司北京诺丁山置
业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主
体结构封顶，二期项目取得建设工程规划许可证。公司参股公司北京金隅空港开发有
限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0
022-6016A33基础教育用地项目(建筑面积约17.4万平方米)其中1300套共有产权房全
部售罄，住户已经入住，公服配套设施已经全部移交完毕，下一步参股公司北京金隅
空港开发有限公司将对项目剩余自持商业和全部半地下库房进行出租运营。公司参股
公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创
新产业园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已于2021年6月9日取得工程竣
工验收备案表，正在办理产权证明，项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。
报告期内，天瑞置业实现营业收入2,563.88万元，较上年同期增加约268.4
3万元，净利润-11.17万元，亏损额度较上年同期减少约268.19万元。营业收入增加
的主要原因是：公司同期根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的
肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）
及市级、区级文件精神，为扶持中小微企业发展，对符合条件、标准的承租企业租金
予以减免，导致租金收入减少，本期正常经营。
报告期内，公司持续加大对即将竣工验收的项目的市场招商推介力度，以
尽快实现资金回流。
2.建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约131.91万平方米
。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、
钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二
级、防水防腐保温工程专业承包二级、电子与智能化工程专业承包二级、建筑机电安
装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专
业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项
目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均
各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、
新材料、新设备，如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝
土技术、快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。已申请研发实用新型专利共计26项，并申
报通过“高新技术企业”。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主营业务建筑施工
的基础上成立专业分公司：装饰分公司、消防智力运维分公司、供热与制冷智力运维
分公司、新材料与环保科技分公司、建筑垃圾资源化处置场两座，辐射顺义全区。
报告期内，天源建筑实现营业收入38,827.15万元，较上年同期增加约14,9
16.28万元，净利润-572.23万元，较上年同期减少亏损约522.28万元，营业收入增加
的主要原因是：同期业务受新冠疫情影响较大，本期基本恢复正常。
3.物业租赁与管理业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市
场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资
性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案，持续加大对即将竣工
项目的市场招商推介力度。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业
开发的空港企业园项目)，出租率约85.5%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21
万平方米。
报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入6,362.33万元，
较去年同期增加约2,185.18万元，营业收入增加的主要原因是公司同期根据《北京市
人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康
发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）及市级、区级文件精神，为扶持中小微
企业发展，对符合条件、标准的承租企业租金予以减免，导致租金收入减少，本期正
常经营。
（三）以主业为中心，拓展投资业务
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新
企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的
产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略
目标的实现。
公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟
光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、
全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动收益约970.75万元。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
北京市产业政策及产业定位的不断调整，调整疏解非首都核心功能，优化
三次产业结构，特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳
化，不断加强对工业项目的遴选力度，可能会对公司工业地产项目销售产生一定影响
。
2、宏观经济环境风险
公司工业地产市场及租赁市场需求与宏观经济形势关系密切，因受新冠疫
情对经济造成持续冲击，公司工业地产业务及租赁业务市场需求存在波动。同时工程
建设施工业务也因新冠疫情影响存在劳务用工难、成本上升等影响，公司业绩存在较
大波动的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“
规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区
及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应
临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程
施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基
础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、
科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业
增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时
在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验，在产业地产特别
是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势，取得了较好的经营业绩。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，新冠疫情对全球经济造成极大冲击，建筑工程施工业务面临复工
难、劳务用工难、工程进度延期及工程款项收回拖后等挑战，租赁市场业务需求萎靡
，面对上述困难与挑战，公司在积极相应政府号召，在做好企业自身疫情防控工作的
同时，热情投入到疫情防控阻击战中，公司先后派出56人作为志愿者参与到属地疫情
防控工作中，疫情最严峻的阶段，首都机场T3航站楼、新国展转运点、属地居民社区
这些疫情防控的前沿都能见到公司派出的志愿者，与此同时，公司积极履行上市公司
社会责任，为支持受疫情影响的中小微企业经营发展，在本已面临沉重经营业绩压力
的情况下，报告期内，仍为承租公司自持物业的中小微企业合计减免租金1,442.69万
元。与此同时，公司按照年度经营计划，积极复工复产，通过严格控制成本、剥离缺
乏竞争力资产等措施最大限度地降低疫情影响，实现年度经营目标。
1、贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要
求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《20
20年内控执行情况测试预案》，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情
况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的
管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作
、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。
2、扎实推进主营业务开展
（1）土地一级开发业务
报告期内，公司为优化业务布局、调整产业结构，减少缺乏竞争力的资产
对公司整体利润的影响，将所持原土地一级开发业务实施主体北京空港亿兆地产开发
有限公司（以下简称“亿兆地产”）80%股权转让。同时，与公司控股股东北京空港
经济开发有限公司（以下简称“开发公司”）及其全资子公司北京国门空港经济技术
开发中心（以下简称“国门开发中心”）签署《解除委托协议》，解除受托管理的开
发公司及国门开发中心旗下土地一级开发实施主体，公司今后将不再从事土地一级开
发业务。
因出让亿兆地产导致处置长期股权投资产生的投资收益约4,777.29万元。
（2）房地产开发业务
截至报告期末，公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积
约5.1万平方米)完成水评价报告工作；MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39
万平方米)完成结构五方责任主体验收，进入到外幕墙安装及室内装修施工阶段。公
司全资子公司北京空港天瑞置业投资有限公司（以下简称“天瑞置业”）出租空港企
业园独栋1套；确定北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案
，积极与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通完善方案。公司控股孙公司北京
诺丁山置业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)
已完成主体结构封顶，二期项目正在办理开工手续。公司参股公司北京金隅空港开发
有限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00
-0022-6016A33基础教育用地项目一期(建筑面积约17.4万平方米)完成竣工验收进入
交房阶段。公司参股公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信
产业、高科技产业创新产业园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已完工，
项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。
报告期内，天瑞置业实现营业收入4,739.96万元，较上年同期增加约165.8
6万元，净利润-3,247.17万元，较上年同期减少约2,768.01万元。净利润下降的主要
原因是：计提其名下的空港企业园配套用房减值准备2,865.51万元。
（3）建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约144.41万平方米
。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、
钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二
级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专
业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域
，业务资质体系日趋完善。
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项
目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均
各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑依托主营业务，拓展业务多
元化发展，成立四个专业分公司：新材料与环保科技分公司、消防智能运维科技分公
司、供热与制冷智能运维科技分公司和装饰分公司。报告期内，顺义区北小营镇、南
彩镇两个半固定式建筑垃圾处置站合计处置建筑垃圾约93万吨。
报告期内，天源建筑实现营业收入99,243.90万元，较上年同期增加约4,51
7.87万元，净利润105.77万元，较上年同期减少约91.87万元，营业收入上升的主要
原因是：国内疫情形势得到有效控制后，开复工面积较上年同期增加，同时加快施工
进度导致收入提高。
（4）物业管理与租赁业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市
场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资
性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业
开发的空港企业园项目)，出租率约81.1%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21
万平方米。
公司自持物业的出租和物业管理业务主要由公司本部和全资子公司天地物
业承担并开展，报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入8,792.18万
元，较去年同期减少约559.84万元，营业收入下降的主要原因:疫情期间，为承租公
司自持物业的中小微企业减免租金所致。
3、以主业为中心，拓展投资业务
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新
企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的
产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略
目标的实现。
公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟
光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、
全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动收益约2,037.55万元；
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入111,791.14万元，同比增长2.09%；实现利润
总额681.41万元，同比增长135.81%；实现归属于上市公司股东的净利润907.44万元
，同比增长152.54%。截至本报报告期末，公司总资产318,028.22万元，同比增长13.
06%；归属于上市公司的股东权益124,565.87万元，同比下降1.02%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.园区开发建设未来发展趋势
（1）园区开发建设未来发展趋势一是将以以下四个转变为特征即：从外延
发展向内涵发展转变，从投资驱动向创新驱动转变，从资源依赖向科技依托转变，从
建设经济功能区向建设区域化综合新城转变。
（2）园区开发建设未来发展趋势二是园区开发建设主体将积极寻求与周边
产业区协同发展，积极谋求错位竞合，形成强大发展合力，共同构筑国际一流的临空
经济高地。
2、公司业务状况及发展优势
公司在剥离土地一级开发业务后，业务结构由产业地产开发、建筑工程施
工和物业租赁和管理三大业务模块组成，依托首都国际机场区位优势，按照“规划高
起点，建设高标准，管理高水平，开发高效率”的原则，不断积累开发、建设、经营
管理经验，不断加深对临空地产的理解，全面推动公司可持续发展，在同行业中形成
了一定的竞争优势，表现在：
（1）发挥“空港”品牌优势，积极拓展发展区域公司充分发挥品牌辐射带
动作用，积极拓展临空经济区核心区以外区域，包括空港开发区C区、赵全营镇兆丰
产业基地北侧工业用地、顺义区木林镇高端制造业基地、龙湾屯镇域功能区、北京天
竺综合保税区、北小营宏大二三产业基地等。
（2）国有控股的企业性质及丰富的园区开发建设经验，使得公司在市场竞
争中优势明显公司实际控制人为顺义区人民政府国有资产监督管理委员会，国企背景
及多年来积累的成功开发建设经验，使得公司在未来的竞争中更具优势。
(二)公司发展战略
公司未来发展机遇
1、首都临空经济高速发展
首都机场汇集了大量的人流、物流、资金流、信息流，已成为世界上最繁
忙的机场之一，其周边总部经济、高新技术产业、航空配套服务业、战略新兴产业将
迎来快速发展机遇，公司将深度研究首都临空经济产业定位，为公司优化园区开发建
设模式、创新产品设计与定位，满足新形势下的产业需求。
2、顺义新城建设机遇
根据北京市《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，北京市将继续完善
北京首都国际机场功能，建设世界级航空枢纽，促进区域功能融合创新、港区一体发
展。充分发挥天竺综合保税区政策优势，形成以航空服务、通用航空为基础，以国际
会展、跨境电商、文化贸易、产业金融等高端服务业为支撑的产业集群。公司所在地
北京市顺义区积极围绕完善首都功能，着手制定新的发展规划，明确产业发展方向。
确定“3+4+1”高精尖主导产业新格局，聚焦发展“新能源智能汽车、第三代半导体
、航空航天”三大创新型产业集群，提升发展“临空经济、产业金融、商务会展、文
创旅游”四大现代服务业，着力构建“智能制造”产业生态，公司将紧扣首都功能定
位及区域发展规划，利用空港股份品牌优势，为顺义实现“打造港城融合的国际航空
中心核心区”的目标贡献力量。
3、北京临空经济核心区
北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经
济区的核心区域，起步规划区面积约56平方公里，由原北京天竺空港经济开发区、原
北京空港物流基地和原北京国门商务区三个功能区组成。组建后的北京临空经济核心
区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优
势。北京临空经济核心区的成立，为公司业务发展提供了新的机遇和平台。
4、中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区挂牌
为加快落实国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，中国
（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区于2020年9月28日在顺义区挂牌，围绕首
都国际机场规划，包含北京天竺综保区、北京临空经济核心区、新国展、中德产业园
起步区及中关村顺义园、天竺镇、后沙峪镇、高丽营镇、南法信镇、李桥镇、空港街
道部分区域，具有空港特色突出、政策功能领先、港产城融合发展、产业基础雄厚等
优势，着力打造临空经济创新引领示范区。
基于上述发展机遇，公司制定了相应发展战略，即：在北京市“两区”建
设驱动下，着眼于中国临空产业高速发展的战略机遇，立足于世界临空经济发展规律
，依托空港开发区的先发优势与自身多年的开发经验，空港股份将以产业地产开发为
龙头，租售并举；以建筑施工、园区开发建设为战略协同；同时大力发展新兴产业投
资。打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品，培育招
商服务、物业管理服务、增值服务和定制服务四大服务体系，分阶段协调发展，分重
点整合资源，提升企业核心竞争力，最终空港股份将打造“物业租赁+产业投资”的
发展模式，助力空港开发区的转型升级，引领中国临空产业地产发展潮流。
(三)经营计划
2021年，公司将在加强新冠疫情防控工作的同时，继续秉承“开放、合作
、共赢”的发展理念，严格遵循公司制定的现代临空产业地产综合开发运营商和科技
创新企业投资服务商的双轮驱动发展战略，继续寻求业务突破。2021年将重点做好以
下工作：
1、切实贯彻内控规范，深化落实发展战略规划
继续按照《企业内部控制基本规范》及配套指引的相关要求，积极推动内
控体系落地实施，有效提升公司治理水平。认真贯彻落实公司发展战略，通过有效整
合和合理利用现有资源，根据公司业务规模、特点，切实推动公司战略落地实施，进
一步促使公司在当前机遇期实现转型突破。
2、继续加大招商推介力度
纵观公司工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务，每一环节
无不与招商工作密切相关，公司将继续加大对公司市场营销系统的投入和建设力度，
努力协调、汇集区域政府及上级公司及所投基金的招商资源，加快公司各类资源的上
市，实现资金快速回流。
3、打造科学完整资金链，确保公司健康长远发展
一是继续加强与银行的联系，做好授信工作；二是做好闲置资金的有效使
用，动态了解银行政策变化，制定合理的资金管理方案；三是将非公开定向债务融资
工具、短期融资券发行作为常态融资方式，实现持续滚动推进；四是做好应收账款的
清缴工作，继续保持清欠小组联动工作制，实行重点项目重点跟进，有针对性的制定
合理目标及具体措施，力争实现较大突破，不断完善公司财务结构。
4、按照科技创新企业投资服务商的战略定位，加大产业投资力度
一是做好空港股份智慧园区移动服务平台运营工作，提高公司所开发园区
及项目的软环境建设水平，提高公司自持物业的收益水平；二是，不断优化项目投资
机制，完善投资管理流程，建立市场化、专业化的投资筛选决策流程，在做好公司已
投产业基金项目的投后管理工作的同时，继续加大能够促进主业或能够与主业产生协
同效应产业、项目的投资力度，集聚更多的发展资源和信息，开拓第二主业。
5、加强产学研合作，提高对经济、产业发展政策的研判能力
一是加强产业研究能力。加强与社会专业智库的合作，深入研究产业发展
趋势，为公司投资决策提供扎实决策信息；二是加强对政策的研究、解读能力，公司
主要业务开展地为北京，有序推进疏解整治促提升专项行动、深入推进京津冀协同发
展，提高城乡区域协调发展水平、全力推进全国科技创新中心建设，加快构建高精尖
经济结构等成为北京市重点工作，公司将密切跟踪并关注区域政府出台相关政策，加
强对相关政策的研究，不断优化调整经营思路及策略，确保各项业务稳步推进。
2021年公司将秉承“开放、合作、共赢”的发展理念，汇聚智慧与力量，
凝聚责任与信心，不畏阻力、攻坚克难，共同努力谋求空港股份跨越式发展，以优良
的经营业绩回报社会及广大投资者。
(四)可能面对的风险
1、宏观环境及政策风险
新冠疫情已持续一年有余，防控阻击战硝烟弥漫，各行各业所面临的严峻
挑战已经清晰地摆在面前。疫情对于公司所涉及业务均有巨大影响，租赁市场需求萎
靡，且公司作为国有控股上市公司，需履行上市公司责任，响应国家及地方政府关于
扶植中小企业共渡难关的相应政策。公司将加强主营业务开展，增强外部经济环境研
判，降本增效，以市场为导向提高公司经营业绩，将疫情影响降至最低。
2、原材料、劳务价格波动风险
公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、
辅助材料的价格影响显著，因受疫情影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步
提升，将使公司面临成本增加的风险。
3、投资管理风险。
随着公司投资业务规模不断扩大，公司所投项目的估值风险、被投资企业
的经营风险、投资决策风险、信用风险、流动性风险以及非预期因素等所导致的投资
收益波动或计提资产减值准备引起的利润波动，可能会对公司的盈利水平造成不利影
响。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“
规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区
及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应
临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程
施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基
础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、
科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业
增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时
在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验，在产业地产特别
是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势，取得了较好的经营业绩。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司作为临空型园区类上市公司，立足北京临空经济核心区，以园区开发
建设为主营业务，形成了包括工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务在
内的园区开发建设产业链。
（一）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式
1、工业地产开发业务
工业地产开发是指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托，地产为
载体，以工业楼宇、工业厂房、高新技术研究与发展用房为主要开发对象，集投资、
开发、经营管理和服务等为一体的工业物业总称，其功能涵盖了生产加工、行政管理
、物流配送、商业服务、生活服务、科研活动、休闲活动等一切能产生经济效益的服
务。
2、建筑工程施工业务
公司的建筑工程施工业务以房屋、厂房的建筑施工为主，公司所属建筑工
程施工企业天源建筑拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级
、钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包
二级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程
专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领
域，业务资质体系日趋完善。
3、物业租赁和管理业务
公司物业租赁和管理业务的实施主体为公司物业分公司和全资子公司天地
物业。空港股份物业分公司主要负责公司位于原空港开发区A区、B区和北京天竺综合
保税区内的自持物业出租经营和物业管理。天地物业主要负责公司自行开发销售项目
的物业管理。
（二）公司所处行业情况说明
产业园区是指在一定的产业政策和区域政策的指导下，以土地为载体，通
过提供基础设施及综合配套服务，吸引特定类型的内外商企业投资建厂，形成技术、
知识、资本、劳动力等要素高度聚集并向外围辐射的特定区域。
产业园区经过近四十年的发展历程，在体制创新、科技创新、节约利用资
源、优化产业结构等方面取得了令人瞩目的成绩，为我国经济社会建设发展累积了重
要经验，有效发挥了窗口、示范、辐射和带动作用。与此同时，产业园区的发展过程
也经历了节地指标（产业园区一般采用单位用地投资、产出强度、容积率等指标衡量
用地效率）不强、土地供后监管不到位、产业园区建设没有明确产业导向，贪大求全
、同质化严重，导致恶性竞争等问题。
当前，转变经济发展方式是我国经济发展的大趋势，作为经济发展的重要
载体，现有产业园区开始摒弃过去的粗放型的发展模式，向精细化、节约化、导向性
发展模式转变，例如天安数码城、联东U谷等园区开发商在全国选址建设小型园区，
一批大型产业园区也纷纷建设园中园、专业园等不同形式，产业导向性明确的小型园
区。
此外，随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，大量城
市要素和生产活动在区内并存聚集，从而推动了产业园区的城市化进程，园区经济与
城区经济逐渐走向融合。为顺应这一发展趋势，一些产业园区主动谋求战略转型，从
单一生产型的园区，逐渐规划发展成为集生产与生活于一体的新型城市。
随着园区经济实力和创新活力的增强，园区作为城市空间发展中的增长极
，可将自身的优势向城区传递，园区与城区在资金、市场、技术、人才、科研成果等
方面的联系日益密切，互动越来越频繁，于是就承载起了新的城市职能。如一些“小
园区经济”以科技社区、创新社区的形态，通过产业聚集、人才聚集和企业家交流，
逐渐成为了城市空间中的新地标、新节点。
北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经
济区的核心区域，总规划面积178平方公里，北以六环路为界，南以机场南线高速和
京平高速为界，西以京承高速和温榆河为界，东以六环路和潮白河保护绿带为界。起
步规划区面积约56平方公里，组建后的核心区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税
区、中关村国家自主创新示范区资源政策优势，大力发展航空运输、保税物流、总部
商务、产业金融、文化创意、商务会展等国际化、高端化的临空型现代服务业，积极
培育壮大战略性新兴产业，逐步实现“开放功能充分发挥、高端产业聚集和创新发展
、城市功能建设水平全面提升、‘临空服务’品牌全方位塑造”的目标。
2020年，国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》旨在推动
北京首都国际机场和北京大兴国际机场联动发展，建设世界级航空枢纽。中国（北京
）自由贸易试验区国际商务服务片区将依托首都机场周边区域规划，重点发展数字贸
易、文化贸易、商务会展、医疗健康、国际寄递物流、跨境金融等产业。
公司作为临空型园区类上市公司，已在园区开发建设及资本运营方面积累
了较为丰富的经验，公司将充分利用当前良好的内外部发展环境，积极顺应上述产业
园区建设转型升级大势，以优良的经营成果回报社会，回报广大股东。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照年度经营计划，积极推动公司各项业务稳步、有序开
展，并严格控制成本最大限度地降低疫情影响。实现营业收入48,433.96万元，同比
上升46.66%；实现利润总额2,649.70万元，较上年同期增长5,660.81万元；实现归属
于上市公司股东的净利润2,656.22万元，较上年同期增长4,727.50万元。截至本报告
期末，公司总资产301,775.41万元，比年初下降5.51%；归属于上市公司的股东权益1
26,950.92万元，比年初上升1.87%。
（一）贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要
求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《20
21年上半年内控执行情况测试预案》，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系
执行情况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联
交易的管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指
导工作、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。
（二）扎实推进主营业务开展
1.房地产开发业务
截至报告期末，公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积
约5.1万平方米)完成施工许可证申领，正在进行开工准备工作；MAX空港研发创新园B
区项目(建筑面积约2.39万平方米)已完成施工，正在积极准备竣工验收相关手续。截
至本报告期末，公司全资子公司天瑞置业累计出租空港融慧园内楼宇13栋，共计57,3
99.22平方米；继续与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通，完善北京市顺义
区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案。公司控股孙公司北京诺丁山置
业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)已完成主
体结构封顶，二期项目取得建设工程规划许可证。公司参股公司北京金隅空港开发有
限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00-0
022-6016A33基础教育用地项目(建筑面积约17.4万平方米)其中1300套共有产权房全
部售罄，住户已经入住，公服配套设施已经全部移交完毕，下一步参股公司北京金隅
空港开发有限公司将对项目剩余自持商业和全部半地下库房进行出租运营。公司参股
公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信产业、高科技产业创
新产业园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已于2021年6月9日取得工程竣
工验收备案表，正在办理产权证明，项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。
报告期内，天瑞置业实现营业收入2,563.88万元，较上年同期增加约268.4
3万元，净利润-11.17万元，亏损额度较上年同期减少约268.19万元。营业收入增加
的主要原因是：公司同期根据《北京市人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的
肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）
及市级、区级文件精神，为扶持中小微企业发展，对符合条件、标准的承租企业租金
予以减免，导致租金收入减少，本期正常经营。
报告期内，公司持续加大对即将竣工验收的项目的市场招商推介力度，以
尽快实现资金回流。
2.建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约131.91万平方米
。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、
钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二
级、防水防腐保温工程专业承包二级、电子与智能化工程专业承包二级、建筑机电安
装工程专业承包三级、环保工程专业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专
业承包等多项资质，涵盖多个领域，业务资质体系日趋完善。
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项
目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均
各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑推广使用新技术、新工艺、
新材料、新设备，如铝模板支撑系统、FS现浇混凝土免拆保温模板系统等、筑粒混凝
土技术、快刻石膏粉刷技术、绿色装配式。已申请研发实用新型专利共计26项，并申
报通过“高新技术企业”。天源建筑依托主营业务多元化发展，在主营业务建筑施工
的基础上成立专业分公司：装饰分公司、消防智力运维分公司、供热与制冷智力运维
分公司、新材料与环保科技分公司、建筑垃圾资源化处置场两座，辐射顺义全区。
报告期内，天源建筑实现营业收入38,827.15万元，较上年同期增加约14,9
16.28万元，净利润-572.23万元，较上年同期减少亏损约522.28万元，营业收入增加
的主要原因是：同期业务受新冠疫情影响较大，本期基本恢复正常。
3.物业租赁与管理业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市
场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资
性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案，持续加大对即将竣工
项目的市场招商推介力度。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业
开发的空港企业园项目)，出租率约85.5%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21
万平方米。
报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入6,362.33万元，
较去年同期增加约2,185.18万元，营业收入增加的主要原因是公司同期根据《北京市
人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康
发展的若干措施》（京政办发〔2020〕7号）及市级、区级文件精神，为扶持中小微
企业发展，对符合条件、标准的承租企业租金予以减免，导致租金收入减少，本期正
常经营。
（三）以主业为中心，拓展投资业务
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新
企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的
产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略
目标的实现。
公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟
光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、
全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动收益约970.75万元。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
北京市产业政策及产业定位的不断调整，调整疏解非首都核心功能，优化
三次产业结构，特别是工业项目选择，突出高端化、服务化、集聚化、融合化、低碳
化，不断加强对工业项目的遴选力度，可能会对公司工业地产项目销售产生一定影响
。
2、宏观经济环境风险
公司工业地产市场及租赁市场需求与宏观经济形势关系密切，因受新冠疫
情对经济造成持续冲击，公司工业地产业务及租赁业务市场需求存在波动。同时工程
建设施工业务也因新冠疫情影响存在劳务用工难、成本上升等影响，公司业绩存在较
大波动的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“
规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区
及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应
临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程
施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基
础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、
科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业
增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时
在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验，在产业地产特别
是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势，取得了较好的经营业绩。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，新冠疫情对全球经济造成极大冲击，建筑工程施工业务面临复工
难、劳务用工难、工程进度延期及工程款项收回拖后等挑战，租赁市场业务需求萎靡
，面对上述困难与挑战，公司在积极相应政府号召，在做好企业自身疫情防控工作的
同时，热情投入到疫情防控阻击战中，公司先后派出56人作为志愿者参与到属地疫情
防控工作中，疫情最严峻的阶段，首都机场T3航站楼、新国展转运点、属地居民社区
这些疫情防控的前沿都能见到公司派出的志愿者，与此同时，公司积极履行上市公司
社会责任，为支持受疫情影响的中小微企业经营发展，在本已面临沉重经营业绩压力
的情况下，报告期内，仍为承租公司自持物业的中小微企业合计减免租金1,442.69万
元。与此同时，公司按照年度经营计划，积极复工复产，通过严格控制成本、剥离缺
乏竞争力资产等措施最大限度地降低疫情影响，实现年度经营目标。
1、贯彻落实内控体系，确保内控体系有效运行
报告期内，公司以内控成果实施为重心，严格按照内控规范制度及流程要
求，对工作流程及工作方式进行梳理、优化，促进内控体系行之有效。公司制定《20
20年内控执行情况测试预案》，并深入公司各部门及各分子公司，对内控体系执行情
况进行测试。通过测试，公司在实施重大事项前决策、审批手续的办理，关联交易的
管理，报批事项的审批效率都有了很大提高，内控成果的实施，确实起到了指导工作
、理顺关系、提高效率、防范风险的作用。
2、扎实推进主营业务开展
（1）土地一级开发业务
报告期内，公司为优化业务布局、调整产业结构，减少缺乏竞争力的资产
对公司整体利润的影响，将所持原土地一级开发业务实施主体北京空港亿兆地产开发
有限公司（以下简称“亿兆地产”）80%股权转让。同时，与公司控股股东北京空港
经济开发有限公司（以下简称“开发公司”）及其全资子公司北京国门空港经济技术
开发中心（以下简称“国门开发中心”）签署《解除委托协议》，解除受托管理的开
发公司及国门开发中心旗下土地一级开发实施主体，公司今后将不再从事土地一级开
发业务。
因出让亿兆地产导致处置长期股权投资产生的投资收益约4,777.29万元。
（2）房地产开发业务
截至报告期末，公司本部开发建设的MAX空港研发创新园A区项目(建筑面积
约5.1万平方米)完成水评价报告工作；MAX空港研发创新园B区项目(建筑面积约2.39
万平方米)完成结构五方责任主体验收，进入到外幕墙安装及室内装修施工阶段。公
司全资子公司北京空港天瑞置业投资有限公司（以下简称“天瑞置业”）出租空港企
业园独栋1套；确定北京市顺义区大孙各庄镇大孙各庄村村南土地、房产的处置方案
，积极与北京市规划和自然资源委员会顺义分局沟通完善方案。公司控股孙公司北京
诺丁山置业有限公司开发建设的临空信息产业园项目一期(建筑面积约1.78万平方米)
已完成主体结构封顶，二期项目正在办理开工手续。公司参股公司北京金隅空港开发
有限公司开发建设的北京市顺义区天竺镇第22街区SY00-0022-6015R2二类居住、SY00
-0022-6016A33基础教育用地项目一期(建筑面积约17.4万平方米)完成竣工验收进入
交房阶段。公司参股公司北京电子城空港有限公司参与建设的“广电产业、军事通信
产业、高科技产业创新产业园”项目，项目一期(建筑面积约3.2万平方米)已完工，
项目二期规划方案经调整后，正处于报批阶段。
报告期内，天瑞置业实现营业收入4,739.96万元，较上年同期增加约165.8
6万元，净利润-3,247.17万元，较上年同期减少约2,768.01万元。净利润下降的主要
原因是：计提其名下的空港企业园配套用房减值准备2,865.51万元。
（3）建筑施工业务
报告期内，公司控股子公司天源建筑实现开复工总面积约144.41万平方米
。相关资质方面，拥有建筑工程施工总承包一级、建筑装修装饰工程专业承包一级、
钢结构工程专业承包二级、市政公用工程施工总承包二级、消防设施工程专业承包二
级、防水防腐保温工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包三级、环保工程专
业承包三级、劳务分包、特种工程（结构补强）专业承包等多项资质，涵盖多个领域
，业务资质体系日趋完善。
对于建筑工程业务，公司不断优化业务模式，严把质量和安全关，推行项
目承包经营责任制，各建筑分公司成本、财务独立核算，从工程承建到工程款催缴均
各负其责，使得经营决策效率不断提高。此外，天源建筑依托主营业务，拓展业务多
元化发展，成立四个专业分公司：新材料与环保科技分公司、消防智能运维科技分公
司、供热与制冷智能运维科技分公司和装饰分公司。报告期内，顺义区北小营镇、南
彩镇两个半固定式建筑垃圾处置站合计处置建筑垃圾约93万吨。
报告期内，天源建筑实现营业收入99,243.90万元，较上年同期增加约4,51
7.87万元，净利润105.77万元，较上年同期减少约91.87万元，营业收入上升的主要
原因是：国内疫情形势得到有效控制后，开复工面积较上年同期增加，同时加快施工
进度导致收入提高。
（4）物业管理与租赁业务
报告期内，公司不断提升园区软硬环境建设水平的同时，不断壮大公司市
场营销部人员配置，加强对区域投资性房地产租售情况的调研、分析，根据公司投资
性房地产不同类型及所在区域，研究制定符合市场的招商方案。
截至报告期末，公司自持物业可出租面积约21.43万平方米(不含天瑞置业
开发的空港企业园项目)，出租率约81.1%。全资子公司天地物业物业管理面积约为21
万平方米。
公司自持物业的出租和物业管理业务主要由公司本部和全资子公司天地物
业承担并开展，报告期内，公司自持物业的出租和物业管理业务实现收入8,792.18万
元，较去年同期减少约559.84万元，营业收入下降的主要原因:疫情期间，为承租公
司自持物业的中小微企业减免租金所致。
3、以主业为中心，拓展投资业务
公司新的发展战略定位为“现代临空产业地产综合运营开发商，科技创新
企业投资服务商”，在继续做好现代临空产业地产综合运营开发商原有业务的同时，
公司通过参与投资私募股权投资基金等方式积极拓展投资业务，旨在了解、获得新的
产业、项目资源，逐渐形成原有传统业务的有力补充，发挥协同效应，加快公司战略
目标的实现。
公司已参与投资包括云鼎基金、潍坊高精尖基金等私募股权投资项目及伟
光汇通旅游产业、哈工大研究院等股权投资项目，公司积极行使出资人权利，定期、
全面做好投资项目的投后管理工作。
报告期内，公司投资业务实现公允价值变动收益约2,037.55万元；
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入111,791.14万元，同比增长2.09%；实现利润
总额681.41万元，同比增长135.81%；实现归属于上市公司股东的净利润907.44万元
，同比增长152.54%。截至本报报告期末，公司总资产318,028.22万元，同比增长13.
06%；归属于上市公司的股东权益124,565.87万元，同比下降1.02%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1.园区开发建设未来发展趋势
（1）园区开发建设未来发展趋势一是将以以下四个转变为特征即：从外延
发展向内涵发展转变，从投资驱动向创新驱动转变，从资源依赖向科技依托转变，从
建设经济功能区向建设区域化综合新城转变。
（2）园区开发建设未来发展趋势二是园区开发建设主体将积极寻求与周边
产业区协同发展，积极谋求错位竞合，形成强大发展合力，共同构筑国际一流的临空
经济高地。
2、公司业务状况及发展优势
公司在剥离土地一级开发业务后，业务结构由产业地产开发、建筑工程施
工和物业租赁和管理三大业务模块组成，依托首都国际机场区位优势，按照“规划高
起点，建设高标准，管理高水平，开发高效率”的原则，不断积累开发、建设、经营
管理经验，不断加深对临空地产的理解，全面推动公司可持续发展，在同行业中形成
了一定的竞争优势，表现在：
（1）发挥“空港”品牌优势，积极拓展发展区域公司充分发挥品牌辐射带
动作用，积极拓展临空经济区核心区以外区域，包括空港开发区C区、赵全营镇兆丰
产业基地北侧工业用地、顺义区木林镇高端制造业基地、龙湾屯镇域功能区、北京天
竺综合保税区、北小营宏大二三产业基地等。
（2）国有控股的企业性质及丰富的园区开发建设经验，使得公司在市场竞
争中优势明显公司实际控制人为顺义区人民政府国有资产监督管理委员会，国企背景
及多年来积累的成功开发建设经验，使得公司在未来的竞争中更具优势。
(二)公司发展战略
公司未来发展机遇
1、首都临空经济高速发展
首都机场汇集了大量的人流、物流、资金流、信息流，已成为世界上最繁
忙的机场之一，其周边总部经济、高新技术产业、航空配套服务业、战略新兴产业将
迎来快速发展机遇，公司将深度研究首都临空经济产业定位，为公司优化园区开发建
设模式、创新产品设计与定位，满足新形势下的产业需求。
2、顺义新城建设机遇
根据北京市《北京城市总体规划（2016年-2035年）》，北京市将继续完善
北京首都国际机场功能，建设世界级航空枢纽，促进区域功能融合创新、港区一体发
展。充分发挥天竺综合保税区政策优势，形成以航空服务、通用航空为基础，以国际
会展、跨境电商、文化贸易、产业金融等高端服务业为支撑的产业集群。公司所在地
北京市顺义区积极围绕完善首都功能，着手制定新的发展规划，明确产业发展方向。
确定“3+4+1”高精尖主导产业新格局，聚焦发展“新能源智能汽车、第三代半导体
、航空航天”三大创新型产业集群，提升发展“临空经济、产业金融、商务会展、文
创旅游”四大现代服务业，着力构建“智能制造”产业生态，公司将紧扣首都功能定
位及区域发展规划，利用空港股份品牌优势，为顺义实现“打造港城融合的国际航空
中心核心区”的目标贡献力量。
3、北京临空经济核心区
北京临空经济核心区是北京市重点建设的六大高端产业功能区之一临空经
济区的核心区域，起步规划区面积约56平方公里，由原北京天竺空港经济开发区、原
北京空港物流基地和原北京国门商务区三个功能区组成。组建后的北京临空经济核心
区，将叠加集成首都机场、天竺综合保税区、中关村国家自主创新示范区资源政策优
势。北京临空经济核心区的成立，为公司业务发展提供了新的机遇和平台。
4、中国（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区挂牌
为加快落实国务院印发《中国（北京）自由贸易试验区总体方案》，中国
（北京）自由贸易试验区国际商务服务片区于2020年9月28日在顺义区挂牌，围绕首
都国际机场规划，包含北京天竺综保区、北京临空经济核心区、新国展、中德产业园
起步区及中关村顺义园、天竺镇、后沙峪镇、高丽营镇、南法信镇、李桥镇、空港街
道部分区域，具有空港特色突出、政策功能领先、港产城融合发展、产业基础雄厚等
优势，着力打造临空经济创新引领示范区。
基于上述发展机遇，公司制定了相应发展战略，即：在北京市“两区”建
设驱动下，着眼于中国临空产业高速发展的战略机遇，立足于世界临空经济发展规律
，依托空港开发区的先发优势与自身多年的开发经验，空港股份将以产业地产开发为
龙头，租售并举；以建筑施工、园区开发建设为战略协同；同时大力发展新兴产业投
资。打造“空港创新园”、“空港总部园”、“空港产业城”三大项目产品，培育招
商服务、物业管理服务、增值服务和定制服务四大服务体系，分阶段协调发展，分重
点整合资源，提升企业核心竞争力，最终空港股份将打造“物业租赁+产业投资”的
发展模式，助力空港开发区的转型升级，引领中国临空产业地产发展潮流。
(三)经营计划
2021年，公司将在加强新冠疫情防控工作的同时，继续秉承“开放、合作
、共赢”的发展理念，严格遵循公司制定的现代临空产业地产综合开发运营商和科技
创新企业投资服务商的双轮驱动发展战略，继续寻求业务突破。2021年将重点做好以
下工作：
1、切实贯彻内控规范，深化落实发展战略规划
继续按照《企业内部控制基本规范》及配套指引的相关要求，积极推动内
控体系落地实施，有效提升公司治理水平。认真贯彻落实公司发展战略，通过有效整
合和合理利用现有资源，根据公司业务规模、特点，切实推动公司战略落地实施，进
一步促使公司在当前机遇期实现转型突破。
2、继续加大招商推介力度
纵观公司工业地产开发、建筑工程施工、物业租赁和管理业务，每一环节
无不与招商工作密切相关，公司将继续加大对公司市场营销系统的投入和建设力度，
努力协调、汇集区域政府及上级公司及所投基金的招商资源，加快公司各类资源的上
市，实现资金快速回流。
3、打造科学完整资金链，确保公司健康长远发展
一是继续加强与银行的联系，做好授信工作；二是做好闲置资金的有效使
用，动态了解银行政策变化，制定合理的资金管理方案；三是将非公开定向债务融资
工具、短期融资券发行作为常态融资方式，实现持续滚动推进；四是做好应收账款的
清缴工作，继续保持清欠小组联动工作制，实行重点项目重点跟进，有针对性的制定
合理目标及具体措施，力争实现较大突破，不断完善公司财务结构。
4、按照科技创新企业投资服务商的战略定位，加大产业投资力度
一是做好空港股份智慧园区移动服务平台运营工作，提高公司所开发园区
及项目的软环境建设水平，提高公司自持物业的收益水平；二是，不断优化项目投资
机制，完善投资管理流程，建立市场化、专业化的投资筛选决策流程，在做好公司已
投产业基金项目的投后管理工作的同时，继续加大能够促进主业或能够与主业产生协
同效应产业、项目的投资力度，集聚更多的发展资源和信息，开拓第二主业。
5、加强产学研合作，提高对经济、产业发展政策的研判能力
一是加强产业研究能力。加强与社会专业智库的合作，深入研究产业发展
趋势，为公司投资决策提供扎实决策信息；二是加强对政策的研究、解读能力，公司
主要业务开展地为北京，有序推进疏解整治促提升专项行动、深入推进京津冀协同发
展，提高城乡区域协调发展水平、全力推进全国科技创新中心建设，加快构建高精尖
经济结构等成为北京市重点工作，公司将密切跟踪并关注区域政府出台相关政策，加
强对相关政策的研究，不断优化调整经营思路及策略，确保各项业务稳步推进。
2021年公司将秉承“开放、合作、共赢”的发展理念，汇聚智慧与力量，
凝聚责任与信心，不畏阻力、攻坚克难，共同努力谋求空港股份跨越式发展，以优良
的经营业绩回报社会及广大投资者。
(四)可能面对的风险
1、宏观环境及政策风险
新冠疫情已持续一年有余，防控阻击战硝烟弥漫，各行各业所面临的严峻
挑战已经清晰地摆在面前。疫情对于公司所涉及业务均有巨大影响，租赁市场需求萎
靡，且公司作为国有控股上市公司，需履行上市公司责任，响应国家及地方政府关于
扶植中小企业共渡难关的相应政策。公司将加强主营业务开展，增强外部经济环境研
判，降本增效，以市场为导向提高公司经营业绩，将疫情影响降至最低。
2、原材料、劳务价格波动风险
公司的房地产开发与建筑工程施工业务成本受建筑施工市场劳务、原料、
辅助材料的价格影响显著，因受疫情影响，市场价格发生较大变动，相应成本亦同步
提升，将使公司面临成本增加的风险。
3、投资管理风险。
随着公司投资业务规模不断扩大，公司所投项目的估值风险、被投资企业
的经营风险、投资决策风险、信用风险、流动性风险以及非预期因素等所导致的投资
收益波动或计提资产减值准备引起的利润波动，可能会对公司的盈利水平造成不利影
响。
四、报告期内核心竞争力分析
经过多年发展，公司充分挖掘、利用毗邻首都国际机场地缘优势，按照“
规划高起点、建设高标准、管理高水平、开发高效率”的发展原则，推动旗下各园区
及周边地区向“空港城”的迈进，协力顺义区城市化进程的加快发展。公司适时顺应
临空地产发展动向，及时优化调整业务结构，目前已经形成工业地产开发、建筑工程
施工和物业租赁与管理三大业务模块。在发展方向和定位上，以园区的开发建设为基
础，通过加大房地产开发力度、不断优化产业结构、增持优质物业，实现土地资本、
科技资本与金融资本相融合，保持促进建筑施工业务的规模增长，大力拓展优质物业
增值业务，积极发展高附加值临空产业地产，从而全面推动公司的可持续发展，同时
在临空地产的研究、开发、建设、运营各个环节积累了丰富的经验，在产业地产特别
是在临空产业地产同行业中具备较强的竞争优势，取得了较好的经营业绩。
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