600383金地集团资产重组最新消息
≈≈金地集团600383≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
行业情况说明
2021年上半年，在全球经济复苏的背景下，中国经济持续稳定恢复，主要
宏观指标均处于合理区间，经济发展整体呈现稳中向好的态势。延续去年底的情况，
2021年上半年全国房地产市场整体平稳增长，销售及投资规模均实现一定幅度的增长
，城市间分化明显，部分城市热度不减，但也有一些城市存在较为明显的下行压力。
与此同时，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，行业政策依然延续了“房
住不炒”与“因城施策”的主基调，推动市场平稳运行。
头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力，
保持着领先的竞争优势，销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。但外部环境的
高度不确定性对房企投资布局、融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业
服务等各方面提出了更高的要求。
房地产行业是中国经济的重要组成部分。国民经济持续稳定增长、人均收
入水平稳步提高、快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不
断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场发展的动力。长远来看，随着
城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的
发展空间。
主要业务与经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公
司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物
业管理服务等。
公司秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，提供多元化的住宅与社区
商业产品，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布
局，精耕全国78座城市。公司已推出“格林”、“褐石”、“天境”、“世家”、“
风华”、“峯汇”等多个产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客
户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+”、“五心精装
家”、“360°健康家”、“Life智享家”、“Micro Climate微气候智慧决策系统”
、“玩呗”等一系列通用标准化研发成果，高度契合客户的生活形态。
公司商业地产、产业地产业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进
行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇
、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为
企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下拥有北京金地中心、上海九亭金地
广场、南京新尧金地广场、西安金地中心、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业
。公司产业地产项目包括深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海
松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京威新软件科技园等项目。
公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产
金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资
，2008年与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金）
，并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投
资与资产管理经验，逐步开发出“投资+代建”、股权投资、城市更新及证券化业务
等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造
稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2020年先后被清科集
团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地
产基金TOP10。
公司旗下的金地物业始创于1993年，经过近30年的发展，目前已形成以住
宅物业服务、商办物业服务以及城市服务三大业务版块为主，各项增值业务全面发力
，在不动产运营、装修及配套、社区维修、社区电商等方面布点，向更广阔的服务范
围延伸的业务格局。金地物业致力于成为一家家庭数字生活服务的互联网平台。2021
年上半年，客户满意度持续保持领先，并荣获2021中国物业服务百强服务质量领先企
业、数智化城市综合服务提供商等荣誉。
此外，公司积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商
业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产
业、教育、家居生活等产业领域探索实践。
公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城
市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，
促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。
二、经营情况的讨论与分析
房地产行业情况分析
2021年上半年，随着疫苗接种率的提升以及各国经济宽松政策的持续推进
，全球经济延续复苏进程，但修复程度在不同经济体之间存在一定分化。美欧等发达
国家PMI指数处于景气区间，经济增速明显反弹；而部分新兴市场国家经济恢复相对
滞后。当前全球疫情仍在持续演变，我国面临的外部经济环境仍存在较强的不确定性
。
上半年中国经济持续稳定恢复，GDP同比增长12.7%，两年复合增长5.3%，
整体呈现稳中向好的态势。同期规模以上工业增加值同比增长15.9%，两年复合增长7
%，供给端生产活动持续改善。需求端，投资持续稳定恢复，上半年固定资产投资完
成额同比增长12.6%，两年复合增长4.5%，其中房地产投资完成额同比增长15%，两年
复合增长8.2%。出口方面表现突出，上半年出口总额同比增长38.6%，两年复合增长1
3.8%，出口成为拉动经济增长的重要动力。消费方面，上半年社会消费品零售总额同
比增长23%，两年复合增长4.4%，恢复相对偏慢。
金融环境方面，上半年货币政策逐渐常规化，货币供应增速出现一定下降
。2021年6月M2同比增速为8.6%，M1同比增速5.5%，较去年同期分别下降2.5和1个百
分点；新增社融17.74万亿，较去年同期减少3.13万亿元。7月15日央行全面降准，并
在7月30日下半年工作会议上表示：“保持宏观政策稳定性，坚持不搞‘大水漫灌’
，增强前瞻性有效性，稳健的货币政策继续聚焦支持实体经济”。预计下半年货币政
策基调仍将保持平稳，维持流动性合理充裕。
行业政策方面，2021年上半年部分城市出现了市场过热的现象，年初以来
调控政策不断升级。从中央层面来看，3月两会工作报告和4月中央政治局会议均再次
强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。在“房住不炒”的总基调下，政
策调控从市场参与的各大主体入手，逐步走向精准化。从去年的房企融资“三道红线
”政策、银行贷款集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地
端联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。从地方层面来
看，因城施策向着更加精细化的方向发展，调控重点逐渐从一、二线城市下沉至部分
热点三四线城市，并开始对二手房市场实施管控。预计下半年房地产政策仍将根据各
地市场情况精准发力，确保市场平稳运行。
2021年上半年，行业开发投资增速逐步放缓。上半年全国房屋新开工面积
为10.13亿平方米，同比增长3.8%，剔除2020年疫情造成的低基数的影响，新开工面
积较2019年同期下降4%。上半年房地产开发投资完成额为7.21万亿元，同比增长15%
，两年复合增速为8.24%。从单月投资增速来看，增速放缓趋势更加明显。6月房地产
投资两年复合增速分别为7.2%，较4月、5月分别下降3个百分点、1.7个百分点，连续
2个月出现下滑。
从销售规模来看，2021年上半年全国商品住宅成交面积为7.9亿平方米，同
比上升29.4%，较2019年同期增长19.5%；成交金额为8.46万亿元，同比上升41.9%，
较2019年同期增长37.9%。其中长三角、珠三角市场仍延续较高热度，除核心城市外
，区域内部分三四线城市市场热度也出现了较大幅度的提升；而部分中西部及东北区
域城市成交量出现明显下滑，整体市场仍呈现分化格局。
从成交价格来看，2021年春节后销售市场热度回升，价格出现了一定幅度
的上涨。2021年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.3%，较年初上升0
.6个百分点。其中，一线城市价格同比增速为6.1%，较年初上升2.2个百分点；二线
和三四线城市价格同比增速分别为4.8%和3.7%，较年初分别上升0.8和0.2个百分点。
6月以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比和环比增速分别较5月下降0.2和0
.1个百分点，价格上涨动能有所减弱。
土地市场方面，2021年上半年土地市场总体呈现较高热度，成交土地楼面
价和溢价率上涨明显。二季度开始，重点城市逐步落地土地集中公告、集中出让的新
政，供应节奏有所调整。2021年上半年全国300城共推出住宅用地5.03亿平方米，同
比下降8.6%，推地节奏有所放缓。上半年累计成交住宅用地4.23亿平方米，同比下降
9.2%；住宅用地出让金累计2.59万亿元，同比增长14.24%。住宅用地成交楼面价为6,
126元/平方米，同比上涨25.8%，楼面价达到历史最高水平。溢价率方面，全国300城
住宅用地平均溢价率为17.49%，较去年同期提高1.4个百分点。展望下半年，随着房
企拿地意愿逐步回归理性，叠加供地政策的调整，竞争热度有望得到一定程度的缓解
。
整体来看，随着中国经济逐步恢复，2021年上半年房地产市场延续了去年
下半年以来的市场热度，量价均出现了一定的上行，预计下半年在相对稳定的政策环
境下，行业整体仍将维持平稳健康的发展态势。
公司经营情况分析
2021年上半年，公司累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.27%；
累计实现签约金额1,628.3亿元，同比增长60.22%，销售规模增长幅度处于行业领先
水平。面对日益复杂的外部环境，公司致力于提升内部管理能力，以保持自身的竞争
力。通过“竞争性一城一图”的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等精
细化管理手段，积极应对行业政策及市场形势的变化。今年上半年，公司结合不同城
市市场情况，制定了合理的销售策略，及时调度供货，实现了较优异的销售业绩。其
中上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。从具体项
目看，深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家
风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元，上海嘉定北项目、广州风范雅苑项目
销售额超过30亿元，温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超
过20亿元。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2021年上半年，公司通过坚持
对宏观经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式
获取土地81宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和
加强战略纵深，公司新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂等八
个城市。上半年，公司新增了约1,247万平方米的总土地储备，其中权益储备约531万
平方米；总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元。公司坚持了合理布局，深耕一
二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备
中三四线城市占比约为41%，较去年同期提升8个百分点。截止报告期末，公司已进入
了全国78个城市，总土地储备约6,729万平方米，权益土地储备约3,515万平方米。
2021年上半年，公司实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；公司房
地产项目结算面积146.42万平方米，同比上升50%；结算收入294.04亿元，同比上升7
3.65%。公司的房地产业务结算毛利率为14.25%，毛利率下降一方面与近年地价占房
价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响
了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，报
告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。预计下
半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一
定增长。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，公司在确保资金安全的前
提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，
公司持有货币资金597.92亿元，其中预售监管资金60.32亿元，剔除受限资金后对一
年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道
、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资
产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分
别为BB、Ba2。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计
息负债余额为1,270.94亿元，其中计入其他应付款的计息负债为1.11亿元，计入其他
非流动负债的计息负债为44.44亿元。公司资产负债率为78.13%，剔除并不构成实际
偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，债务融
资加权平均成本为4.65%。
产品研发方面，公司紧跟时代科技发展及客户需求变化，在创新研发上持
续发力。结合Z世代客户群体新的生活方式需求，研发推出自在灵便、质享美好、自
然呵护、智如便捷的“Z4”户型创新体系。为进一步提升金地精装产品力，金地精装
体系换新升级为五「芯」精装家“科技芯、健康芯、灵动芯、悦享芯、匠艺芯”，五
个维度诠释全新精装价值主张，生成119项产品功能模块，倡导多元生活新主张。在
产品系列研发与应用方面，持续推进集团十大产品系列与不同地域特性的结合与转化
，打造更有针对性的属地化产品方案。社区打造方面，推进MicroClimate微气候决策
系统2.0版及“玩呗”社区生活系统的项目应用。同时，贯彻“十四五”绿色生态发
展纲领，回应人们日益向往的绿色健康生活需求，推出金地集团GemdaleWISE住宅健
康体系。在BIM技术方面，已建立集团BIM标准和族库并在试点项目上进行应用，持续
推进集团BIM数字化平台的搭建。在项目品控方面，多管齐下，加强方案评审，提高
施工图抽查标准，提升设计出图质量，最大化满足施工进度并减少设计变更。
报告期内，公司持有型物业整体经营持续向好，运营收入、出租率等经营
指标稳步提升。商办物业方面，在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会
员消费等核心经营指标同比均有所提升，淮安金地MALL成功开业；在营办公物业出租
率稳步增长，2个项目接近满租。产业地产方面，新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛
项目、广州创智汇项目等3个项目，将为公司新增管理面积超百万平米；上半年累计
新招商面积同比增长超60%。在长租公寓方面，成熟期项目平均出租率保持在90%以上
。
金融业务方面，公司旗下稳盛投资致力于为不同投资需求的投资人提供更
加多元化的产品，努力打造出具有国际竞争力的房地产金融品牌。2021年上半年，稳
盛投资继续发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通过股权合作及“
投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投
资积极拓展机构资金，在报告期内，完成了稳盛太原体育路私募股权投资基金的发行
备案，完成不定项股权基金的首期出资，并与保险机构和国际机构投资人推进战略合
作，共同推动核心增值基金和产业园区项目的投资。
物业服务方面，截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积达3.10亿平
方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米。上半年先后中标深圳洪
湖公园、深圳围岭布心公园、潮汕妇女儿童医院、西安电子科技大学、西安莲湖区及
雁塔区城市服务、石家庄灵寿县城市服务等多种业态类型的项目，市场拓展能力居全
国前五名。金地物业正在打造全行业领先的信息化建设与互联网平台开发能力，信息
化核心系统实现数据全面贯通，“想”系列平台迭代入5.0+时代，智慧服务SaaS云平
台赋能行业，共同发展。所辖多个社区部署人脸识别、体温监测、巡逻机器人等，助
力居民科学防疫，得到社会各界广泛赞誉。金地物业根据不同客户需求，正在开发出
多业态的专业化服务产品，通过研究和使用科技智能手段、提升数字化建设能力，形
成对建筑、空间、家庭、客户需求的立体式数据资产库，更精准地满足客户日益丰富
多样的诉求。随着规模的进一步扩张，金地物业将在流程标准化、服务产品化基础上
，搭建赋能全行业的五大共享平台：物业服务互联网平台、不动产租售互联网平台、
装修与配套互联网平台、社区电商平台、社区维修互联网平台，成为客户想用、好用
的互联网帮手。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期
，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内
外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、
产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。政策风险：房地产行业受国
家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制
的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权
，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营
管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场
判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场
供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓
、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现
需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强
市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大
，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合
理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房
贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整
个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融
资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币
负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，
对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及
的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多
个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司
具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节
出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
2020年初新冠疫情暴发，虽然我国率先从疫情影响恢复过来，但目前全球
范围内还未得到全面控制，国内疫情也有小范围反复的情况。如果疫情控制不理想或
者再次暴发，从而使售楼处无法正常运营、工地无法正常开工复工，会对公司销售、
回款产生影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角
都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断
加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。
公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用
多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作
、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司持续
发展提供有效的资源保障。截至2021年上半年末，公司总土地储备约6,729万平方米
，其中一、二线城市占比约为71%。
2、多元化、低成本的融资渠道
凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期
、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积
极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优
化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至2021年上半年末，公司
债务融资加权平均成本为4.65%。
3、良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力
与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产
金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地
物业2009-2021连续十三年荣获中国物业服务百强企业、2021中国物业服务百强企业
服务规模TOP10、2021年第十次获得中国物业服务百强企业服务质量领先企业榜首。
中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持
续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场
竞争中赢得发展。
4、卓越的产品创新能力
公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大
品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精
的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位
、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列
标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十年发展及迭代，在全国五十余
城市落地，在市场树立良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结
合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统
化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、
改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fl
exible+”可选可变户型。在精装修方面，金地精装体系换新升级为五「芯」精装家
“科技芯、健康芯、灵动芯、悦享芯、匠艺芯”，五个维度诠释全新精装价值主张，
提供品味与品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制化，满足客户的个性化需
求。景观设计方面，开创性推出“MicroClimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社
区生活系统。疫情袭来，适时推出了金地健康家产品价值体系，全方位为客户健康生
活保驾护航。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领
高品质生活的发展新趋势。
5、高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高
的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国
际化视野。董事和高管人员来自投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工
程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团
队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高
度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地
产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开
发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，
为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了
公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
6、健全的公司治理结构
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海
证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立
现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风
险。公司已构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员
会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分
保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打
下了坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年新冠疫情爆发，对全球经济造成剧烈冲击，导致多数国家的经济规
模出现不同程度的萎缩。为应对危机，各国纷纷开启力度空前的宽松政策，力促海外
经济在下半年得以复苏，为我国外需的恢复提供了支撑。
国内方面，我国在二季度率先控制住疫情并快速复工复产，经济逐步恢复
。2020年全国GDP增速为2.3%，成为全球主要经济体中唯一实现经济增长的国家。全
年规模以上工业增加值累计同比增速为2.8%，生产复苏较为强劲。需求端，投资成为
逆周期调节的重要着力点，全年固定资产投资同比增速2.9%，其中房地产投资持续领
跑，同比增长7.0%。疫情导致的全球供给失衡助力我国下半年出口表现突出，同比增
长3.6%，成为拉动经济的重要动力。消费方面受疫情冲击最大，全年社会消费品零售
总额同比下降3.9%，修复动能相对偏弱。
金融环境方面，在应对疫情和支持经济复苏过程中，货币政策逆周期调节
力度有所加大，货币供应增速有所上升。2020年末M2同比增速为10.1%，M1同比增速8
.6%，较2019年同期分别上升1.4和4.2个百分点，年末社融规模存量284.8万亿元，同
比增长13.3%，较2019年同期上升2.6个百分点，实体企业的融资环境得到改善。
从房地产行业政策来看，2020年4月政治局会议、5月两会政府工作报告和1
2月中央经济工作会议均再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，政
策基调得到持续强化。地方政府承担因城施策的主体责任，根据各城市市场运行情况
，及时调整政策走向，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”核心目标。上
半年受新冠疫情的影响，经济面临较大下行压力，中央通过宽松的货币政策赋能经济
修复，叠加各地陆续出台的房地产相关扶持政策，助力行业快速复苏。下半年以来，
部分销售及土地市场过热城市如深圳、上海、东莞、宁波调控加码，力促市场回归理
性。同时，新出台的房企融资“三道红线”政策致力于稳定行业整体杠杆水平和负债
规模增速，房地产贷款集中度管理制度通过限制房地产贷款及个人住房贷款在贷款总
量中的占比，控制行业贷款增速，有效降低行业的金融风险，确保房地产市场平稳运
行。
从房地产行业开发投资指标来看，2020年全国房屋新开工面积为22.4亿平
方米，同比下降1.2%，增速较2019年大幅回落9.7个百分点，房企开工意愿有所降温
；全国房地产开发累计投资额为14.14万亿元，同比增长7.0%，较2019年下降2.9个百
分点，在土地购置端的支撑下表现出一定的韧性。
从商品住宅市场规模来看，成交面积和成交金额增速均出现小幅回升。202
0年全国商品住宅成交面积为15.49亿平方米，同比增加3.2%，较2019年上升1.7个百
分点；成交金额为15.46万亿元，同比增长10.80%，较2019年上升0.5个百分点。各城
市市场分化格局更加明显，长三角地区复苏强劲，中西部地区则延续弱势。部分一二
线热点城市如深圳、上海、东莞、宁波，成交出现明显回暖，而天津、郑州却复苏乏
力。三四线城市内部同样出现明显分化，在长三角及珠三角部分市场保持较高热度的
同时，大量中西部市场存在较明显的下行压力。
从成交价格来看，全年整体保持平稳，长三角和珠三角地区价格上涨明显
。2020年百城新建住宅价格指数累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点。
各梯队城市中，一线城市价格累计上涨3.93%，较2019年扩大3.32个百分点；二线及
三四线代表城市累计涨幅分别为3.67%和2.49%，分别较2019年收窄1.39和1.60个百分
点。从城市群分布来看，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年明显扩大，
京津冀和山东半岛累计涨幅处于近四年较低水平。
土地市场方面，2020年土地市场总体呈现较高热度，成交土地楼面价和溢
价率上涨明显。土地供应方面，2020年全国300城共推出住宅用地13.3亿平方米，同
比增长3.7%，推地节奏小幅加快。全年累计成交住宅用地11.3亿平方米，同比增长8.
1%，增幅较2019年收窄2.5个百分点；住宅用地出让金累计5.1万亿元，同比增长18.0
%。住宅用地成交楼面价为4542元/平方米，同比上涨8.9%，楼面价达到历史最高水平
。溢价率方面，全国300城住宅用地平均溢价率为15.4%，较2019年提高1.2个百分点
。市场热度方面，自二季度销售市场显著回暖后，土地市场热度持续上升，至年末未
出现明显的降温迹象。
整体来看，全年房地产市场虽在年初受疫情冲击较大，但在疫情得到有效
控制后，市场快速回暖，量价逆势上升，表现出较强韧性。无论是成交情况还是土地
市场热度，各城市分化更为明显。预计在相对稳定的政策环境下，行业整体仍将在窄
幅波动区间内维持较为平稳健康的发展态势。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司提出“强化组织能力，提升经营质量”的经营导向，通过
城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方
面持续探索和布局。集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化
管理体系，提升经营效率，在运营营销、财务融资、投资拿地、产品研发、成本控制
、工程管理等多个维度实现了较好发展，助力公司在疫情的严峻考验之下，依旧保持
稳健发展的良好态势，并实现规模和效益的协同增长。
2020年，公司累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现
签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%，销售金额涨幅位于TOP20房企前列。面对疫
情的影响，公司及时推出“金地线上售楼处”展开线上营销活动。在疫情得到控制后
，公司抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，实现了全年销
售规模的稳定增长。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳
固和提升，在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、温州、金华、嘉兴
等十几个城市的市场排名均位列前十，上海、南京的单城市销售规模均突破200亿元
。从具体项目看，南京都会四季、北京上东郡等项目单盘销售额超过50亿元，上海美
兰城、南京江畔都会上城、西安金地西沣公元、呼和浩特江山风华、沈阳樾檀山、北
京公园十七区等项目销售额超过30亿元，南京华著-兰庭、重庆中交中央公园、温州
瓯江峯汇等项目销售额超过20亿元。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2020年，公司通过坚持对宏观
经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式获取土
地116宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强
战略纵深，公司新进入舟山、福州、唐山、淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水九
个城市。2020年，公司新增了约1,657万平方米的总土地储备，同时，公司坚持了合
理布局，深耕一线城市及核心二线城市，一二线城市的新增土地储备占比约66%。截
止报报告期末，公司已进入了全国70个城市，总土地储备约6,036万平方米，权益土
地储备约3,203万平方米。
2020年，公司实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目
结算面积463.91万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。
营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。公司
实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%。公司的房地产业务结
算毛利率为33.6%，保持行业较高水平。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，报告期内实现经营性现金
净流入75.15亿元。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融
资结合，提升资金利用效率。截至报报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除
受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21倍。公司持续通过项目合作
、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资
产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分
别为BB、Ba2。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报报告期末，公司
债务融资余额为1130.01亿元，债务融资加权平均成本为4.74%，资产负债率为76.59%
，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%，净负债
率为62.53%。
产品研发方面，公司一直秉持产品领先理念，紧跟时代科技发展及客户需
求变化，在创新研发上持续发力。面对疫情突袭，迅速推出“金地健康家”产品价值
体系，提出无接触通行、社区活动空间升级、抗疫户型设计及设备部品升级等一整套
方案。产品系列方面，面向Z世代人群为主的年轻客户研发全新产品系列--“至尚”
系列，以“健康活力、科技创新、个性随心、新潮前卫”为核心价值主张，打造“居
家即度假”的全新居住模式。户型创新方面，推出“Flexible+”可选可变户型，结
合定制化精装，实现销售阶段户型可选，交付后可灵活改造，满足客户多元化的居室
空间需要。景观方面，“微气候”及“玩呗”升级为2.0系统，从改善空气质量、构
建主题场景模块等角度，促进社区舒适度的升级。精装修方面，为客户推出定制化服
务，开发了3大风格6大模块精装套餐可供选择，并在石家庄、苏南、西安、沈阳、武
汉等8个城市12个项目落地实施。同时，积极推进公司BIM协同平台的搭建，目前已完
成整体框架设计，成功建立BIM标准和族库，全年有13个项目开展BIM正向设计应用，
加速推进生产过程的数字化管理和工业化建造。公司积极开发金地定制部品，建立自
有品牌“GEMADE”产业链部品开发体系，已完成智能马桶、净水器、卫浴龙头、浴室
柜、一体盆等6项部品开发并投产应用于项目，为广大客户提供更具价值更高品质的
家居配套产品。
工程管理方面，全年在保经营、促提效、推创新等多方面持续发力，为公
司正常经营提供了有力保障。疫情缓解后积极响应政府号召复工复产，全体工程管理
人员冲在恢复生产的最前线，最终促成全年销售供货和交付结转目标的实现。在促提
效方面，修订标准工期、拓宽新工艺应用范围、加大穿施工插的推行力度，使开发效
率进一步提升。在新技术应用领域，大力推动建筑工业化和信息化落地。2020年积极
研究SPCS新型装配式体系，作为住建部智能建筑的试点已在金地上海嘉定北项目应用
。
成本管理方面，公司通过信息化手段，年内上线智能清单系统，助力开发
阶段成本管理效率和质量的提升。为提高成本风险事项的处理效率，制定并发布了《
成本风险事项工作操作指引》，建立健全风险管控体系，并加强了合作项目的成本监
控。成本采购方面，战略采购规模不断扩大，品类不断扩充，战略采购部品的价格得
到进一步下降。
人力资源管理方面，围绕着年度经营主题，公司积极推进组织建设、人才
引进与培养、考核激励等工作。组织建设方面，公司持续推动销售体系组织建设工作
，致力于夯实销售队伍、打造销售精英团队、提升自主销售能力，“强军行动”各项
举措有序落地；为了更好地激发城市公司活力，提升城市组织能力，年内落地城市公
司分类管理机制，实现了组织资源的精准投放。人才引进与培养方面，持续充实多元
化头部人才，夯实干部队伍；完成中高层干部能力测评与定档，搭建多维度、多层次
的干部培训体系，为公司发展提供充足的内生动力。考核激励方面，为促进项目开发
提效，年内加强过程考核力度，并设置提效专项激励机制，以更好地推动公司经营目
标的实现。
信息建设方面，在年初疫情突发的情况下，通过搭建线上视频会议及“工
地防疫宝”等系统，助力公司迅速复工复产，保障各项工作的正常进行。为了应对线
下售楼处全线关闭的困境，快速推出线上营销工具--“线上售楼处”和“金房宝”，
利用VR和智能客服等技术手段重新迭代了智慧营销系统，在疫情期间储备大量客户并
最终助力全年销售的稳定增长。创新与数字化发展方面，协同业务部门启动了BIM协
同平台的建设工作，为今后实现智能建造，完成公司数字化转型迈出了坚实的一步。
持有型物业方面，上半年在疫情影响下，经营业绩出现了一定的下滑，公
司通过多种方式助力年度业绩稳定恢复。商业物业方面，通过调整租户结构、举办“
金粉节”活动以及申请政府补贴等多项措施，努力改善经营状况，至年末9个已开业
购物中心出租率超过93%，并在年内实现上海金地喜悦荟、南京新尧金地广场的成功
开业。项目拓展方面，在南京南部新城、南昌高新区、盐城串场河等核心位置获取了
多个大型购物中心项目，在杭州获取了一个8万平米的轻资产运营项目，成功实现了
商业管理和品牌的对外输出。办公物业方面，受疫情影响，企业远程办公、居家办公
情况普遍增加，在营项目出租率略有下滑，但总体保持在85%以上，北京搜狐大厦和
深圳威新软件园租金水平还实现了逆势微涨。产业地产方面，新获取了上海中春路、
武汉江夏、深圳科陆等8个项目，管理面积大幅增长，并在上海成功打造了首个生物
医药的专业园区。长租公寓方面，在营项目出租率保持在90%的较高水平，年内成功
发行2笔长租公寓ABS融资产品，并在上海杨浦区核心位置获取一个重资产项目。公司
积极关注存量市场机会，先后获取了杭州沈半路、上海大名鞋城等改造经营项目，持
续探索存量资产增值业务。
2020年，面对地产与金融政策的双重调控，稳盛投资严控风险，稳健经营
。报告期内，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通
过股权合作及“投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在城
市更新方面，稳盛投资协同金地商置投资上海8号桥5期项目及杭州五八产业园项目，
试水持有型物业资管业务。在证券化方面，年内由稳盛投资担任总协调人及交易顾问
的“金地草莓社区长租公寓公募ABS”于报告期内累计完成发行3.45亿元，这是上交
所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。在资金方面，稳盛投资积极拓
展机构资金，与多家资金方达成战略合作伙伴关系，并完成新一期不定项股权基金备
案。2021年，稳盛投资将以更加理性的态度、更加专业的能力，为投资人提供更加多
元化的产品，致力于成为最具价值的国际房地产金融服务商。
2020年，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重
新定义了物业服务的广度和深度。2020年合约管理面积突破2.7亿平方米，新增外拓
合约面积超6700万平方米，体现了优秀的市场拓展能力。年内三横主业稳定发展：住
宅物业坚持以客为本、服务满意，盖洛普客户满意度调查得分高达97%；商业物业加
速拓展，中标全国首个试点“物管园区”深圳莲花山公园、新零售变革样本银泰百货
、部队营区、深圳市中医院等多个标杆项目；城市服务迎来新突破，获得东莞水乡大
道环卫绿化综合管理服务、龙岗河干流管养、罗湖区水库等多个项目。九纵增值业务
经过几年的探索，已形成“房产经纪+硬装+软装+家庭维修+智能家居”的家居生活闭
环，同时在业务模式上全面创新升级，铸就差异化竞争优势。数智化建设成果颇丰，
SaaS平台产品迭代更新；智能化方面，完成近4000套智能家居项目交付；发布了智慧
城市服务平台1.0版本。金地物业连续多年获得客户和同行的广泛认可，2009-2020连
续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得“中国物业服务百强企业服
务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强品牌价值榜单第2名。
2020年，面对新冠疫情的影响，公司上下积极应对，在经营上精益管理，
协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会职责，在综合能力、公司治理、以及
社会责任等方面，都取得了广泛认同和赞誉。
2020年1月，胡润研究院发布《2019胡润中国500强民营企业》榜单，公司
以市值540亿元位列榜单第125位；4月，公司连续17年蝉联由《经济观察报》颁发的
中国蓝筹地产企业殊荣；5月，入选《福布斯全球企业2000强榜》第696位，并名列20
20年的《财富》中国500强排行榜第158位；8月，公司荣获《21世纪经济报道》评选
的“2020年度卓越投资价值地产上市公司”殊荣，并在观点地产博鳌论坛上获评为“
2020中国年度影响力地产企业TOP30”；12月，第一财经携手同策研究院联合发布《2
020中国上市房企价值榜》，公司入选“2020年上市房企盈利能力榜单TOP10”；同月
，荣获由易居克而瑞与全国房地产CIO联盟联合发布的“2020年度中国地产数字力TOP
20房企”奖项。
公司持续跟踪和关注客户，进行客户满意度及客户需求调研，并将结果引
入公司经营管理和业绩考核。根据全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普调
查结果显示，2020年，金地集团整体客户满意度和忠诚度分别达92分和85分，双双再
创新高，其中客户满意度连续五年保持在行业标杆水平，客户忠诚度依然名列前茅。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2021年，全球经济运行将逐渐回归常态，国际经济及政治形势仍然复
杂严峻。当前疫情变化和外部环境仍然存在诸多不确定性，国内经济恢复基础尚不牢
固，如何处理好经济恢复与风险防范的关系将成为宏观政策的重点。
行业政策将会继续坚持“房住不炒”的主基调，因城施策、多手段精细化
管理的长效机制已逐步建立，全面覆盖行业供需两端，将会有效降低行业波动幅度和
整体市场风险。2020年内先后出台的“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”政策
将持续产生影响，继续约束房企的高杠杆融资行为、保持房地产信贷增速合理平稳增
长，从而降低房地产金融化带来的潜在风险，稳定市场主体的长期预期，促进房地产
市场平稳健康发展。
与此同时，房地产行业竞争加剧、行业集中度不断提升。土地和金融资源
持续向头部企业集中，规模依然是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也
是中长期业务转型的必要保障。开发企业需要继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，
同时还需持续探索新的发展路径和商业模式，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需
求，积极拓展地产多元化业务，大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民
消费升级，提高开发主业服务的附加值。
(二)公司发展战略
公司秉持“平衡发展观”，努力追求总规模和利润总额的持续均衡增长，
在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现
均衡发展的目标。
2021年，公司将提升住宅开发主营业务的经营效率，提升盈利能力，从而
进一步提升ROE。
公司将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高
流动性项目，同时持续完善和优化布局，在深耕现有城市的基础上，进一步打造具备
可持续发展能力和有一定前瞻性的布局体系。加强对宏观形势的分析与研判，密切关
注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根
据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略。继续探索培育多元化的投资
方式，加强非公开和创新业务的投资的力度，在确保长期稳健经营的基础上，实现高
质量的规模增长。
公司将重视营运驱动，强化精益管理，增强组织能力，保持销售规模和利
润持续、健康、均衡增长。运营管控方面，不断更新优化城市开发周期标准，进一步
提高开发效率和周转率，实现早开盘、早结转。同时，根据市场形势变化，结合计划
管理系统、经营分析系统等信息化工具，做好运营调度工作。营销管理方面，结合内
外部环境的变化和发展，着力于业务、组织和人力资源三个维度进行完善，整合客户
经营与品牌、客服、物业等方面的工作，夯实体系建设。密切关注不同城市的市场变
化，坚持并优化市场数据监控机制，根据对市场周期及竞争环境的研究，确定销售时
机，制定和落实销售策略。深化营销信息化系统建设，利用互联网营销思维和线上营
销工具，触达更多客户，提升营销能力。
财务方面，重点关注风险的防范，保持良好的流动性。一方面加大销售回
款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融资优势，将投资需求与融资节奏相匹
配，保障公司规模发展所需资金，促进公司经营目标的实现。
投资、运营、财务需要进一步加强协同、协作，做好宏观经济、货币政策
、行业政策、融资形势的分析研判和信息共享，充分沟通销售和土地市场运行情况和
趋势判断，形成共识，做好销售、融资、投资现金流的预判和规划，及时进行动态调
整，对投资盘子、销售策略和融资手段进行指导。
继续推进产品、成本、工程的“大工程体系”协同，联合研究目前存在的
影响项目开发效率的问题。产品研发方面，将持续做好新一代客户需求研究，在户型
创新、精装价值及景观品质等方面对已有的产品进行迭代升级，将标准化与各城市地
域化特性紧密结合，打造具有领先性及差异化的产品。产品管理方面，将加强内部协
作，提升设计管理效率，加深各阶段各专业设计品质管控精细度，提高项目交付客户
满意度，为客户创造更大价值。同时，着眼于未来，加大数字技术的投入，搭建BIM
协同平台，打通设计、成本、工程、后期运维等维度的信息化通道，加快实现产业链
全链条数字化的转型。工程创新方面，继续推进新材料、新技术、新工法的应用和效
率评估。成本管理方面，将加强成本适配性的多维度对标，进一步整合产业链上下游
供应商，提升采购体系竞争力。在新业务领域，将加大“金质造GEMADE”部品的开发
及应用，升级传统部品的功能及性能，并在市场空白领域开发创新部品，为客户提供
更具性价比的产品。
能力建设方面，将根据“补短板，强协同，谋创新”的2021质量管理主题
年要求，以新城市赋能工作为抓手，面向中高层管理干部、关键岗位员工群体开展专
项培训工作，提升组织能力。全方位推广“在线推送、在线学习、在线考试”的学习
模式，持续优化“全层级、全专业、全岗位”的专业培训体系、课程体系及测评体系
。在完善学习发展平台学习、培训功能的基础上，进一步探索平台的知识管理功能。
信息建设方面，将全面开启数字化转型的工作，推进业财一体化项目，提
高财务及经营数据的全面性和准确性，为经营决策的制定及时提供可靠依据，助力资
源的合理调配。
公司致力于成为综合型的城市服务提供商以及产城融合的新城区发展商，
在提升住宅主业发展质量的同时，我们也将持续关注相关多元化业务的拓展。在持有
物业领域，进一步做好区域型、城市级购物中心等商业产品，强化招商、管理和运营
能力。在产城融合领域，提升产业研究能力，争取开发更多小而美的产城融合项目，
助力主业的发展。物业管理方面，继续打造“三横九纵”服务矩阵，持续扩大管理规
模，拓展管理领域，把握业主需求，拓展社区增值服务，提升科技应用水平，打造智
慧社区。公司将有计划、分步骤地向医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生
活产业探索实践，与住宅、商业等业务有效结合，并处理好新业务投入产出节奏与主
业的平衡关系。
(三)经营计划
2020年，公司计划新开工面积约为1,280万平方米，计划竣工面积约为1,09
7万平方米，实际完成新开工面积1,582万平方米，完成竣工面积1,103万平方米。
2021年，公司计划新开工面积988万平方米，竣工面积1,362万平方米，全
年力争实现签约销售金额2,800亿元。随着2021年新获取项目的增加，叠加新冠疫情
对工程施工带来的不确定性，公司将在年中就经营计划进行调整。
(四)可能面对的风险
宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期
，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内
外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、
产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地
产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方
政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业
、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研
究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环
节做好充分的准备工作。
市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场
供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓
、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现
需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强
市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大
，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合
理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房
贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高
低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生
影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，
对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及
的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多
个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司
具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节
出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。2020年初新冠疫
情爆发，虽然我国率先从疫情影响恢复过来，但全球范围内还未得到全面控制。如果
疫情控制不理想或者再次爆发，从而使售楼处无法正常运营、工地无法正常开工复工
，会对公司销售、回款产生影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角
都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断
加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。
公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用
多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作
、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续
发展提供有效的资源保障。截至2020年末，公司已布局全国70个城市，总土地储备约
6,036万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。
2、多元化、低成本的融资渠道
凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期
、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积
极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优
化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至2020年末，公司债务融
资加权平均成本为4.74%。
3、良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力
与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产
金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地
物业2009-2020连续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得“中国物业
服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强品牌价值
榜单第2名。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚
集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，
在激烈的市场竞争中赢得发展。
4、卓越的产品创新能力
公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大
品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精
的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位
、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列
标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十年发展及迭代，在全国五十余
城市落地，在市场树立良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结
合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统
化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、
改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fl
exible+”可选可变户型。在精装修方面，推出了“五心精装家”品牌，提供品味与
品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制化，满足客户的个性化需求。景观设
计方面，开创性推出“MicroClimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统
。疫情袭来，适时推出了金地健康家产品价值体系，全方位为客户健康生活保驾护航
。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活
的发展新趋势。
5、高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高
的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国
际化视野。董事和高管人员来自投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工
程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团
队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高
度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地
产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开
发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，
为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了
公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
6、健全的法人治理结构
公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理
制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机
制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康
发展打下了坚实的基础。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
行业情况说明
2021年上半年，在全球经济复苏的背景下，中国经济持续稳定恢复，主要
宏观指标均处于合理区间，经济发展整体呈现稳中向好的态势。延续去年底的情况，
2021年上半年全国房地产市场整体平稳增长，销售及投资规模均实现一定幅度的增长
，城市间分化明显，部分城市热度不减，但也有一些城市存在较为明显的下行压力。
与此同时，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期，行业政策依然延续了“房
住不炒”与“因城施策”的主基调，推动市场平稳运行。
头部房企得益于精准的市场布局、灵活的经营决策以及优良的融资能力，
保持着领先的竞争优势，销售规模继续扩大，行业集中度进一步上升。但外部环境的
高度不确定性对房企投资布局、融资能力、内部管控、开发效率、产品竞争力、物业
服务等各方面提出了更高的要求。
房地产行业是中国经济的重要组成部分。国民经济持续稳定增长、人均收
入水平稳步提高、快速城市化带来的城市新增人口的住房需求，以及人们生活水平不
断提高带来的住宅改善性需求，构成了我国房地产市场发展的动力。长远来看，随着
城镇化进程的演进以及我国人均收入水平的进一步上升，我国房地产行业仍有较大的
发展空间。
主要业务与经营模式
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公
司的业务板块分为住宅地产开发、商业地产和产业地产开发及运营、房地产金融及物
业管理服务等。
公司秉持“科学筑家，智美精工”的产品理念，提供多元化的住宅与社区
商业产品，是中国建设系统企业信誉AAA单位、房地产开发企业国家一级资质单位。
目前，公司已形成华南、华北、华东、华中、西部、东北、东南七大区域的全国化布
局，精耕全国78座城市。公司已推出“格林”、“褐石”、“天境”、“世家”、“
风华”、“峯汇”等多个产品系列，以满足不同消费价值观、不同家庭生命周期的客
户需求。基于对客户生活方式的前瞻研究，公司目前已推出“HOME+”、“五心精装
家”、“360°健康家”、“Life智享家”、“Micro Climate微气候智慧决策系统”
、“玩呗”等一系列通用标准化研发成果，高度契合客户的生活形态。
公司商业地产、产业地产业务主要由旗下的香港上市公司——金地商置进
行运营，其集地产综合开发和资产管理平台为一体，通过商业中心综合体、产业园镇
、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营，为
企业和个人提供集成式空间与服务。目前公司旗下拥有北京金地中心、上海九亭金地
广场、南京新尧金地广场、西安金地中心、杭州金地广场、武汉金地广场等商业物业
。公司产业地产项目包括深圳威新科技园、上海嘉定智造园、上海宝山智造园、上海
松江智造园、上海虹桥科创园、上海闵行科创园、南京威新软件科技园等项目。
公司是国内最早涉足金融业务的房地产企业之一，早在2006年开始房地产
金融领域的探索，成立了专注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司—稳盛投资
，2008年与国际知名的瑞银环球资产管理集团（UBS）合作设立美元基金（UG基金）
，并于2010年开始拓展人民币基金业务。稳盛投资充分发挥在房地产业务上积累的投
资与资产管理经验，逐步开发出“投资+代建”、股权投资、城市更新及证券化业务
等投资方向。稳盛投资以价值发现和价值创造为核心理念，致力于为全球投资者打造
稳健、专业的投资平台，为投资者创造最大化的收益。2012年至2020年先后被清科集
团、金砖论坛、投中集团、观点、克而瑞、第一财经等多家权威机构评为人民币房地
产基金TOP10。
公司旗下的金地物业始创于1993年，经过近30年的发展，目前已形成以住
宅物业服务、商办物业服务以及城市服务三大业务版块为主，各项增值业务全面发力
，在不动产运营、装修及配套、社区维修、社区电商等方面布点，向更广阔的服务范
围延伸的业务格局。金地物业致力于成为一家家庭数字生活服务的互联网平台。2021
年上半年，客户满意度持续保持领先，并荣获2021中国物业服务百强服务质量领先企
业、数智化城市综合服务提供商等荣誉。
此外，公司积极拓展多方位的消费升级业务，打造独立运营并与住宅、商
业等业务有效结合的创新产业板块，有计划分步骤地在医疗养老、文化旅游、体育产
业、教育、家居生活等产业领域探索实践。
公司设立了集团-区域-城市三级管理模式，通过城市深耕和不断拓展新城
市，进一步做强地产主营业务，同时在地产新业务、多元化等方面持续探索和布局，
促进集团规模、利润和竞争力的进一步提升。
二、经营情况的讨论与分析
房地产行业情况分析
2021年上半年，随着疫苗接种率的提升以及各国经济宽松政策的持续推进
，全球经济延续复苏进程，但修复程度在不同经济体之间存在一定分化。美欧等发达
国家PMI指数处于景气区间，经济增速明显反弹；而部分新兴市场国家经济恢复相对
滞后。当前全球疫情仍在持续演变，我国面临的外部经济环境仍存在较强的不确定性
。
上半年中国经济持续稳定恢复，GDP同比增长12.7%，两年复合增长5.3%，
整体呈现稳中向好的态势。同期规模以上工业增加值同比增长15.9%，两年复合增长7
%，供给端生产活动持续改善。需求端，投资持续稳定恢复，上半年固定资产投资完
成额同比增长12.6%，两年复合增长4.5%，其中房地产投资完成额同比增长15%，两年
复合增长8.2%。出口方面表现突出，上半年出口总额同比增长38.6%，两年复合增长1
3.8%，出口成为拉动经济增长的重要动力。消费方面，上半年社会消费品零售总额同
比增长23%，两年复合增长4.4%，恢复相对偏慢。
金融环境方面，上半年货币政策逐渐常规化，货币供应增速出现一定下降
。2021年6月M2同比增速为8.6%，M1同比增速5.5%，较去年同期分别下降2.5和1个百
分点；新增社融17.74万亿，较去年同期减少3.13万亿元。7月15日央行全面降准，并
在7月30日下半年工作会议上表示：“保持宏观政策稳定性，坚持不搞‘大水漫灌’
，增强前瞻性有效性，稳健的货币政策继续聚焦支持实体经济”。预计下半年货币政
策基调仍将保持平稳，维持流动性合理充裕。
行业政策方面，2021年上半年部分城市出现了市场过热的现象，年初以来
调控政策不断升级。从中央层面来看，3月两会工作报告和4月中央政治局会议均再次
强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。在“房住不炒”的总基调下，政
策调控从市场参与的各大主体入手，逐步走向精准化。从去年的房企融资“三道红线
”政策、银行贷款集中度管理到今年上半年的集中供地政策，房企端、银行端、土地
端联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。从地方层面来
看，因城施策向着更加精细化的方向发展，调控重点逐渐从一、二线城市下沉至部分
热点三四线城市，并开始对二手房市场实施管控。预计下半年房地产政策仍将根据各
地市场情况精准发力，确保市场平稳运行。
2021年上半年，行业开发投资增速逐步放缓。上半年全国房屋新开工面积
为10.13亿平方米，同比增长3.8%，剔除2020年疫情造成的低基数的影响，新开工面
积较2019年同期下降4%。上半年房地产开发投资完成额为7.21万亿元，同比增长15%
，两年复合增速为8.24%。从单月投资增速来看，增速放缓趋势更加明显。6月房地产
投资两年复合增速分别为7.2%，较4月、5月分别下降3个百分点、1.7个百分点，连续
2个月出现下滑。
从销售规模来看，2021年上半年全国商品住宅成交面积为7.9亿平方米，同
比上升29.4%，较2019年同期增长19.5%；成交金额为8.46万亿元，同比上升41.9%，
较2019年同期增长37.9%。其中长三角、珠三角市场仍延续较高热度，除核心城市外
，区域内部分三四线城市市场热度也出现了较大幅度的提升；而部分中西部及东北区
域城市成交量出现明显下滑，整体市场仍呈现分化格局。
从成交价格来看，2021年春节后销售市场热度回升，价格出现了一定幅度
的上涨。2021年6月全国70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨4.3%，较年初上升0
.6个百分点。其中，一线城市价格同比增速为6.1%，较年初上升2.2个百分点；二线
和三四线城市价格同比增速分别为4.8%和3.7%，较年初分别上升0.8和0.2个百分点。
6月以来，全国70个大中城市新建商品住宅价格同比和环比增速分别较5月下降0.2和0
.1个百分点，价格上涨动能有所减弱。
土地市场方面，2021年上半年土地市场总体呈现较高热度，成交土地楼面
价和溢价率上涨明显。二季度开始，重点城市逐步落地土地集中公告、集中出让的新
政，供应节奏有所调整。2021年上半年全国300城共推出住宅用地5.03亿平方米，同
比下降8.6%，推地节奏有所放缓。上半年累计成交住宅用地4.23亿平方米，同比下降
9.2%；住宅用地出让金累计2.59万亿元，同比增长14.24%。住宅用地成交楼面价为6,
126元/平方米，同比上涨25.8%，楼面价达到历史最高水平。溢价率方面，全国300城
住宅用地平均溢价率为17.49%，较去年同期提高1.4个百分点。展望下半年，随着房
企拿地意愿逐步回归理性，叠加供地政策的调整，竞争热度有望得到一定程度的缓解
。
整体来看，随着中国经济逐步恢复，2021年上半年房地产市场延续了去年
下半年以来的市场热度，量价均出现了一定的上行，预计下半年在相对稳定的政策环
境下，行业整体仍将维持平稳健康的发展态势。
公司经营情况分析
2021年上半年，公司累计实现签约面积753.0万平方米，同比增长55.27%；
累计实现签约金额1,628.3亿元，同比增长60.22%，销售规模增长幅度处于行业领先
水平。面对日益复杂的外部环境，公司致力于提升内部管理能力，以保持自身的竞争
力。通过“竞争性一城一图”的编制优化、产销匹配管理、提升标准单体竞争力等精
细化管理手段，积极应对行业政策及市场形势的变化。今年上半年，公司结合不同城
市市场情况，制定了合理的销售策略，及时调度供货，实现了较优异的销售业绩。其
中上海的单城市销售规模突破200亿元，南京单城市销售规模突破150亿元。从具体项
目看，深圳中心天元项目单盘销售额超过50亿元，南京南部新城G13项目、义乌万家
风华项目、上海西虹桥项目销售额超过40亿元，上海嘉定北项目、广州风范雅苑项目
销售额超过30亿元，温州瓯江峯汇、北京华樾国际、南京语山棠花园等项目销售额超
过20亿元。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2021年上半年，公司通过坚持
对宏观经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式
获取土地81宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和
加强战略纵深，公司新进入南阳、阜阳、泉州、南宁、包头、抚州、洛阳和临沂等八
个城市。上半年，公司新增了约1,247万平方米的总土地储备，其中权益储备约531万
平方米；总投资额约924亿元，权益投资额约411亿元。公司坚持了合理布局，深耕一
二线核心城市的同时对优质三四线城市进行了适当的投资下沉。上半年新增土地储备
中三四线城市占比约为41%，较去年同期提升8个百分点。截止报告期末，公司已进入
了全国78个城市，总土地储备约6,729万平方米，权益土地储备约3,515万平方米。
2021年上半年，公司实现营业收入342.74亿元，同比上升72.45%；公司房
地产项目结算面积146.42万平方米，同比上升50%；结算收入294.04亿元，同比上升7
3.65%。公司的房地产业务结算毛利率为14.25%，毛利率下降一方面与近年地价占房
价比重提高有关，另一方面与本期结转结构有关，部分低毛利项目集中交付结算影响
了整体毛利率。由于本期毛利率下降较多，同时受到年内结转节奏不均衡的影响，报
告期内公司实现归属于上市公司股东的净利润18.25亿元，同比下降38.79%。预计下
半年待结转货值充裕且毛利率水平较上半年有所提升，全年结算收益预计较上年有一
定增长。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，公司在确保资金安全的前
提下，加强资金流动性管理，通过投融资结合，提升资金利用效率。截至报告期末，
公司持有货币资金597.92亿元，其中预售监管资金60.32亿元，剔除受限资金后对一
年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.19倍。公司持续通过项目合作、拓宽融资渠道
、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资
产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分
别为BB、Ba2。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报告期末，公司计
息负债余额为1,270.94亿元，其中计入其他应付款的计息负债为1.11亿元，计入其他
非流动负债的计息负债为44.44亿元。公司资产负债率为78.13%，剔除并不构成实际
偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为69.44%，净负债率为69.59%，债务融
资加权平均成本为4.65%。
产品研发方面，公司紧跟时代科技发展及客户需求变化，在创新研发上持
续发力。结合Z世代客户群体新的生活方式需求，研发推出自在灵便、质享美好、自
然呵护、智如便捷的“Z4”户型创新体系。为进一步提升金地精装产品力，金地精装
体系换新升级为五「芯」精装家“科技芯、健康芯、灵动芯、悦享芯、匠艺芯”，五
个维度诠释全新精装价值主张，生成119项产品功能模块，倡导多元生活新主张。在
产品系列研发与应用方面，持续推进集团十大产品系列与不同地域特性的结合与转化
，打造更有针对性的属地化产品方案。社区打造方面，推进MicroClimate微气候决策
系统2.0版及“玩呗”社区生活系统的项目应用。同时，贯彻“十四五”绿色生态发
展纲领，回应人们日益向往的绿色健康生活需求，推出金地集团GemdaleWISE住宅健
康体系。在BIM技术方面，已建立集团BIM标准和族库并在试点项目上进行应用，持续
推进集团BIM数字化平台的搭建。在项目品控方面，多管齐下，加强方案评审，提高
施工图抽查标准，提升设计出图质量，最大化满足施工进度并减少设计变更。
报告期内，公司持有型物业整体经营持续向好，运营收入、出租率等经营
指标稳步提升。商办物业方面，在营商业项目收入、销售坪效、收缴率、客流量、会
员消费等核心经营指标同比均有所提升，淮安金地MALL成功开业；在营办公物业出租
率稳步增长，2个项目接近满租。产业地产方面，新获取了北京坤鼎项目、惠州高盛
项目、广州创智汇项目等3个项目，将为公司新增管理面积超百万平米；上半年累计
新招商面积同比增长超60%。在长租公寓方面，成熟期项目平均出租率保持在90%以上
。
金融业务方面，公司旗下稳盛投资致力于为不同投资需求的投资人提供更
加多元化的产品，努力打造出具有国际竞争力的房地产金融品牌。2021年上半年，稳
盛投资继续发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通过股权合作及“
投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在资金方面，稳盛投
资积极拓展机构资金，在报告期内，完成了稳盛太原体育路私募股权投资基金的发行
备案，完成不定项股权基金的首期出资，并与保险机构和国际机构投资人推进战略合
作，共同推动核心增值基金和产业园区项目的投资。
物业服务方面，截至2021年上半年末，金地物业合约管理面积达3.10亿平
方米，较2020年末增长13%，其中在管面积达1.52亿平方米。上半年先后中标深圳洪
湖公园、深圳围岭布心公园、潮汕妇女儿童医院、西安电子科技大学、西安莲湖区及
雁塔区城市服务、石家庄灵寿县城市服务等多种业态类型的项目，市场拓展能力居全
国前五名。金地物业正在打造全行业领先的信息化建设与互联网平台开发能力，信息
化核心系统实现数据全面贯通，“想”系列平台迭代入5.0+时代，智慧服务SaaS云平
台赋能行业，共同发展。所辖多个社区部署人脸识别、体温监测、巡逻机器人等，助
力居民科学防疫，得到社会各界广泛赞誉。金地物业根据不同客户需求，正在开发出
多业态的专业化服务产品，通过研究和使用科技智能手段、提升数字化建设能力，形
成对建筑、空间、家庭、客户需求的立体式数据资产库，更精准地满足客户日益丰富
多样的诉求。随着规模的进一步扩张，金地物业将在流程标准化、服务产品化基础上
，搭建赋能全行业的五大共享平台：物业服务互联网平台、不动产租售互联网平台、
装修与配套互联网平台、社区电商平台、社区维修互联网平台，成为客户想用、好用
的互联网帮手。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期
，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内
外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、
产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。政策风险：房地产行业受国
家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋向将更加注重长效机制
的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调控上将具有更多自主权
，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把握市场的能力以及经营
管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场
判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准备工作。
市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场
供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓
、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现
需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强
市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大
，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合
理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房
贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整
个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按揭融
资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。公司持有的外币资产和外币
负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，
对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及
的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多
个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司
具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节
出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
2020年初新冠疫情暴发，虽然我国率先从疫情影响恢复过来，但目前全球
范围内还未得到全面控制，国内疫情也有小范围反复的情况。如果疫情控制不理想或
者再次暴发，从而使售楼处无法正常运营、工地无法正常开工复工，会对公司销售、
回款产生影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角
都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断
加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。
公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用
多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作
、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富、质地优良的土地，为公司持续
发展提供有效的资源保障。截至2021年上半年末，公司总土地储备约6,729万平方米
，其中一、二线城市占比约为71%。
2、多元化、低成本的融资渠道
凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期
、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积
极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优
化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至2021年上半年末，公司
债务融资加权平均成本为4.65%。
3、良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力
与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产
金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地
物业2009-2021连续十三年荣获中国物业服务百强企业、2021中国物业服务百强企业
服务规模TOP10、2021年第十次获得中国物业服务百强企业服务质量领先企业榜首。
中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚集，公司将持
续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，在激烈的市场
竞争中赢得发展。
4、卓越的产品创新能力
公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大
品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精
的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位
、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列
标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十年发展及迭代，在全国五十余
城市落地，在市场树立良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结
合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统
化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、
改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fl
exible+”可选可变户型。在精装修方面，金地精装体系换新升级为五「芯」精装家
“科技芯、健康芯、灵动芯、悦享芯、匠艺芯”，五个维度诠释全新精装价值主张，
提供品味与品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制化，满足客户的个性化需
求。景观设计方面，开创性推出“MicroClimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社
区生活系统。疫情袭来，适时推出了金地健康家产品价值体系，全方位为客户健康生
活保驾护航。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领
高品质生活的发展新趋势。
5、高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高
的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国
际化视野。董事和高管人员来自投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工
程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团
队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高
度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地
产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开
发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，
为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了
公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
6、健全的公司治理结构
公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和《上海
证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的其他相关要求，以建立
现代企业制度为目标，不断完善公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风
险。公司已构建了健全的治理结构和完善的治理制度，充分发挥董事会及其专门委员
会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流程，充分
保障中小股东的知情权和决策权，切实维护广大投资者的利益，为公司的健康发展打
下了坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年新冠疫情爆发，对全球经济造成剧烈冲击，导致多数国家的经济规
模出现不同程度的萎缩。为应对危机，各国纷纷开启力度空前的宽松政策，力促海外
经济在下半年得以复苏，为我国外需的恢复提供了支撑。
国内方面，我国在二季度率先控制住疫情并快速复工复产，经济逐步恢复
。2020年全国GDP增速为2.3%，成为全球主要经济体中唯一实现经济增长的国家。全
年规模以上工业增加值累计同比增速为2.8%，生产复苏较为强劲。需求端，投资成为
逆周期调节的重要着力点，全年固定资产投资同比增速2.9%，其中房地产投资持续领
跑，同比增长7.0%。疫情导致的全球供给失衡助力我国下半年出口表现突出，同比增
长3.6%，成为拉动经济的重要动力。消费方面受疫情冲击最大，全年社会消费品零售
总额同比下降3.9%，修复动能相对偏弱。
金融环境方面，在应对疫情和支持经济复苏过程中，货币政策逆周期调节
力度有所加大，货币供应增速有所上升。2020年末M2同比增速为10.1%，M1同比增速8
.6%，较2019年同期分别上升1.4和4.2个百分点，年末社融规模存量284.8万亿元，同
比增长13.3%，较2019年同期上升2.6个百分点，实体企业的融资环境得到改善。
从房地产行业政策来看，2020年4月政治局会议、5月两会政府工作报告和1
2月中央经济工作会议均再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，政
策基调得到持续强化。地方政府承担因城施策的主体责任，根据各城市市场运行情况
，及时调整政策走向，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”核心目标。上
半年受新冠疫情的影响，经济面临较大下行压力，中央通过宽松的货币政策赋能经济
修复，叠加各地陆续出台的房地产相关扶持政策，助力行业快速复苏。下半年以来，
部分销售及土地市场过热城市如深圳、上海、东莞、宁波调控加码，力促市场回归理
性。同时，新出台的房企融资“三道红线”政策致力于稳定行业整体杠杆水平和负债
规模增速，房地产贷款集中度管理制度通过限制房地产贷款及个人住房贷款在贷款总
量中的占比，控制行业贷款增速，有效降低行业的金融风险，确保房地产市场平稳运
行。
从房地产行业开发投资指标来看，2020年全国房屋新开工面积为22.4亿平
方米，同比下降1.2%，增速较2019年大幅回落9.7个百分点，房企开工意愿有所降温
；全国房地产开发累计投资额为14.14万亿元，同比增长7.0%，较2019年下降2.9个百
分点，在土地购置端的支撑下表现出一定的韧性。
从商品住宅市场规模来看，成交面积和成交金额增速均出现小幅回升。202
0年全国商品住宅成交面积为15.49亿平方米，同比增加3.2%，较2019年上升1.7个百
分点；成交金额为15.46万亿元，同比增长10.80%，较2019年上升0.5个百分点。各城
市市场分化格局更加明显，长三角地区复苏强劲，中西部地区则延续弱势。部分一二
线热点城市如深圳、上海、东莞、宁波，成交出现明显回暖，而天津、郑州却复苏乏
力。三四线城市内部同样出现明显分化，在长三角及珠三角部分市场保持较高热度的
同时，大量中西部市场存在较明显的下行压力。
从成交价格来看，全年整体保持平稳，长三角和珠三角地区价格上涨明显
。2020年百城新建住宅价格指数累计上涨3.46%，涨幅较2019年扩大0.12个百分点。
各梯队城市中，一线城市价格累计上涨3.93%，较2019年扩大3.32个百分点；二线及
三四线代表城市累计涨幅分别为3.67%和2.49%，分别较2019年收窄1.39和1.60个百分
点。从城市群分布来看，长三角、珠三角新建住宅价格累计涨幅较2019年明显扩大，
京津冀和山东半岛累计涨幅处于近四年较低水平。
土地市场方面，2020年土地市场总体呈现较高热度，成交土地楼面价和溢
价率上涨明显。土地供应方面，2020年全国300城共推出住宅用地13.3亿平方米，同
比增长3.7%，推地节奏小幅加快。全年累计成交住宅用地11.3亿平方米，同比增长8.
1%，增幅较2019年收窄2.5个百分点；住宅用地出让金累计5.1万亿元，同比增长18.0
%。住宅用地成交楼面价为4542元/平方米，同比上涨8.9%，楼面价达到历史最高水平
。溢价率方面，全国300城住宅用地平均溢价率为15.4%，较2019年提高1.2个百分点
。市场热度方面，自二季度销售市场显著回暖后，土地市场热度持续上升，至年末未
出现明显的降温迹象。
整体来看，全年房地产市场虽在年初受疫情冲击较大，但在疫情得到有效
控制后，市场快速回暖，量价逆势上升，表现出较强韧性。无论是成交情况还是土地
市场热度，各城市分化更为明显。预计在相对稳定的政策环境下，行业整体仍将在窄
幅波动区间内维持较为平稳健康的发展态势。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司提出“强化组织能力，提升经营质量”的经营导向，通过
城市深耕和不断拓展新城市，进一步做强地产主业，同时在地产新业务、多元化等方
面持续探索和布局。集团各职能部门和各子公司根据总体发展战略和经营导向，优化
管理体系，提升经营效率，在运营营销、财务融资、投资拿地、产品研发、成本控制
、工程管理等多个维度实现了较好发展，助力公司在疫情的严峻考验之下，依旧保持
稳健发展的良好态势，并实现规模和效益的协同增长。
2020年，公司累计实现签约面积1194.8万平方米，同比增长10.73%，实现
签约金额2426.8亿元，同比增长15.23%，销售金额涨幅位于TOP20房企前列。面对疫
情的影响，公司及时推出“金地线上售楼处”展开线上营销活动。在疫情得到控制后
，公司抓住各个市场机会，通过制定合理的销售策略，及时调度供货，实现了全年销
售规模的稳定增长。在城市深耕战略的指引下，公司所在城市市场份额得到进一步稳
固和提升，在上海、杭州、天津、南京、东莞、沈阳、呼和浩特、温州、金华、嘉兴
等十几个城市的市场排名均位列前十，上海、南京的单城市销售规模均突破200亿元
。从具体项目看，南京都会四季、北京上东郡等项目单盘销售额超过50亿元，上海美
兰城、南京江畔都会上城、西安金地西沣公元、呼和浩特江山风华、沈阳樾檀山、北
京公园十七区等项目销售额超过30亿元，南京华著-兰庭、重庆中交中央公园、温州
瓯江峯汇等项目销售额超过20亿元。
投资拿地方面，在深耕广拓战略的指引下，2020年，公司通过坚持对宏观
经济和市场状况持续监测分析，把握窗口期的投资机会，利用多元化投资方式获取土
地116宗，为集团发展奠定坚实基础。为进一步扩大投资布局，完善城市梯队和加强
战略纵深，公司新进入舟山、福州、唐山、淄博、晋中、邯郸、银川、盐城、丽水九
个城市。2020年，公司新增了约1,657万平方米的总土地储备，同时，公司坚持了合
理布局，深耕一线城市及核心二线城市，一二线城市的新增土地储备占比约66%。截
止报报告期末，公司已进入了全国70个城市，总土地储备约6,036万平方米，权益土
地储备约3,203万平方米。
2020年，公司实现营业收入839.82亿元，同比上升32.4%，公司房地产项目
结算面积463.91万平方米，同比上升21.8%；结算收入751.78亿元，同比上升31.0%。
营业收入上升主要是由于并表范围内的房地产项目的结算面积和结算单价增长。公司
实现归属于上市公司股东的净利润103.98亿元，同比增长3.2%。公司的房地产业务结
算毛利率为33.6%，保持行业较高水平。
公司高度重视现金流管理，强调销售及时回款，报告期内实现经营性现金
净流入75.15亿元。公司在确保资金安全的前提下，加强资金流动性管理，通过投融
资结合，提升资金利用效率。截至报报告期末，公司持有货币资金541.97亿元，剔除
受限资金后对一年内到期的有息负债的覆盖倍数仍有1.21倍。公司持续通过项目合作
、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。
融资方面，由于公司保持良好的信用状况，公司主体信用评级及各项融资
产品评级均为AAA级，国际评级机构标准普尔、穆迪维持给予公司的长期信用评级分
别为BB、Ba2。公司始终将负债规模和融资成本保持在合理水平。报报告期末，公司
债务融资余额为1130.01亿元，债务融资加权平均成本为4.74%，资产负债率为76.59%
，剔除并不构成实际偿债压力的预收款项后，公司实际资产负债率为68.51%，净负债
率为62.53%。
产品研发方面，公司一直秉持产品领先理念，紧跟时代科技发展及客户需
求变化，在创新研发上持续发力。面对疫情突袭，迅速推出“金地健康家”产品价值
体系，提出无接触通行、社区活动空间升级、抗疫户型设计及设备部品升级等一整套
方案。产品系列方面，面向Z世代人群为主的年轻客户研发全新产品系列--“至尚”
系列，以“健康活力、科技创新、个性随心、新潮前卫”为核心价值主张，打造“居
家即度假”的全新居住模式。户型创新方面，推出“Flexible+”可选可变户型，结
合定制化精装，实现销售阶段户型可选，交付后可灵活改造，满足客户多元化的居室
空间需要。景观方面，“微气候”及“玩呗”升级为2.0系统，从改善空气质量、构
建主题场景模块等角度，促进社区舒适度的升级。精装修方面，为客户推出定制化服
务，开发了3大风格6大模块精装套餐可供选择，并在石家庄、苏南、西安、沈阳、武
汉等8个城市12个项目落地实施。同时，积极推进公司BIM协同平台的搭建，目前已完
成整体框架设计，成功建立BIM标准和族库，全年有13个项目开展BIM正向设计应用，
加速推进生产过程的数字化管理和工业化建造。公司积极开发金地定制部品，建立自
有品牌“GEMADE”产业链部品开发体系，已完成智能马桶、净水器、卫浴龙头、浴室
柜、一体盆等6项部品开发并投产应用于项目，为广大客户提供更具价值更高品质的
家居配套产品。
工程管理方面，全年在保经营、促提效、推创新等多方面持续发力，为公
司正常经营提供了有力保障。疫情缓解后积极响应政府号召复工复产，全体工程管理
人员冲在恢复生产的最前线，最终促成全年销售供货和交付结转目标的实现。在促提
效方面，修订标准工期、拓宽新工艺应用范围、加大穿施工插的推行力度，使开发效
率进一步提升。在新技术应用领域，大力推动建筑工业化和信息化落地。2020年积极
研究SPCS新型装配式体系，作为住建部智能建筑的试点已在金地上海嘉定北项目应用
。
成本管理方面，公司通过信息化手段，年内上线智能清单系统，助力开发
阶段成本管理效率和质量的提升。为提高成本风险事项的处理效率，制定并发布了《
成本风险事项工作操作指引》，建立健全风险管控体系，并加强了合作项目的成本监
控。成本采购方面，战略采购规模不断扩大，品类不断扩充，战略采购部品的价格得
到进一步下降。
人力资源管理方面，围绕着年度经营主题，公司积极推进组织建设、人才
引进与培养、考核激励等工作。组织建设方面，公司持续推动销售体系组织建设工作
，致力于夯实销售队伍、打造销售精英团队、提升自主销售能力，“强军行动”各项
举措有序落地；为了更好地激发城市公司活力，提升城市组织能力，年内落地城市公
司分类管理机制，实现了组织资源的精准投放。人才引进与培养方面，持续充实多元
化头部人才，夯实干部队伍；完成中高层干部能力测评与定档，搭建多维度、多层次
的干部培训体系，为公司发展提供充足的内生动力。考核激励方面，为促进项目开发
提效，年内加强过程考核力度，并设置提效专项激励机制，以更好地推动公司经营目
标的实现。
信息建设方面，在年初疫情突发的情况下，通过搭建线上视频会议及“工
地防疫宝”等系统，助力公司迅速复工复产，保障各项工作的正常进行。为了应对线
下售楼处全线关闭的困境，快速推出线上营销工具--“线上售楼处”和“金房宝”，
利用VR和智能客服等技术手段重新迭代了智慧营销系统，在疫情期间储备大量客户并
最终助力全年销售的稳定增长。创新与数字化发展方面，协同业务部门启动了BIM协
同平台的建设工作，为今后实现智能建造，完成公司数字化转型迈出了坚实的一步。
持有型物业方面，上半年在疫情影响下，经营业绩出现了一定的下滑，公
司通过多种方式助力年度业绩稳定恢复。商业物业方面，通过调整租户结构、举办“
金粉节”活动以及申请政府补贴等多项措施，努力改善经营状况，至年末9个已开业
购物中心出租率超过93%，并在年内实现上海金地喜悦荟、南京新尧金地广场的成功
开业。项目拓展方面，在南京南部新城、南昌高新区、盐城串场河等核心位置获取了
多个大型购物中心项目，在杭州获取了一个8万平米的轻资产运营项目，成功实现了
商业管理和品牌的对外输出。办公物业方面，受疫情影响，企业远程办公、居家办公
情况普遍增加，在营项目出租率略有下滑，但总体保持在85%以上，北京搜狐大厦和
深圳威新软件园租金水平还实现了逆势微涨。产业地产方面，新获取了上海中春路、
武汉江夏、深圳科陆等8个项目，管理面积大幅增长，并在上海成功打造了首个生物
医药的专业园区。长租公寓方面，在营项目出租率保持在90%的较高水平，年内成功
发行2笔长租公寓ABS融资产品，并在上海杨浦区核心位置获取一个重资产项目。公司
积极关注存量市场机会，先后获取了杭州沈半路、上海大名鞋城等改造经营项目，持
续探索存量资产增值业务。
2020年，面对地产与金融政策的双重调控，稳盛投资严控风险，稳健经营
。报告期内，稳盛投资充分发挥在房地产领域的投资及管理优势，协同代建业务，通
过股权合作及“投资+代建”模式与中小开发商形成资源互补，实现多方共赢。在城
市更新方面，稳盛投资协同金地商置投资上海8号桥5期项目及杭州五八产业园项目，
试水持有型物业资管业务。在证券化方面，年内由稳盛投资担任总协调人及交易顾问
的“金地草莓社区长租公寓公募ABS”于报告期内累计完成发行3.45亿元，这是上交
所首单“轻资产城市更新”长租公寓资产证券化产品。在资金方面，稳盛投资积极拓
展机构资金，与多家资金方达成战略合作伙伴关系，并完成新一期不定项股权基金备
案。2021年，稳盛投资将以更加理性的态度、更加专业的能力，为投资人提供更加多
元化的产品，致力于成为最具价值的国际房地产金融服务商。
2020年，金地物业启动“3+X”战略布局，打造“三横九纵”服务矩阵，重
新定义了物业服务的广度和深度。2020年合约管理面积突破2.7亿平方米，新增外拓
合约面积超6700万平方米，体现了优秀的市场拓展能力。年内三横主业稳定发展：住
宅物业坚持以客为本、服务满意，盖洛普客户满意度调查得分高达97%；商业物业加
速拓展，中标全国首个试点“物管园区”深圳莲花山公园、新零售变革样本银泰百货
、部队营区、深圳市中医院等多个标杆项目；城市服务迎来新突破，获得东莞水乡大
道环卫绿化综合管理服务、龙岗河干流管养、罗湖区水库等多个项目。九纵增值业务
经过几年的探索，已形成“房产经纪+硬装+软装+家庭维修+智能家居”的家居生活闭
环，同时在业务模式上全面创新升级，铸就差异化竞争优势。数智化建设成果颇丰，
SaaS平台产品迭代更新；智能化方面，完成近4000套智能家居项目交付；发布了智慧
城市服务平台1.0版本。金地物业连续多年获得客户和同行的广泛认可，2009-2020连
续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得“中国物业服务百强企业服
务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强品牌价值榜单第2名。
2020年，面对新冠疫情的影响，公司上下积极应对，在经营上精益管理，
协同共进，共克难关，同时不忘履行应尽的社会职责，在综合能力、公司治理、以及
社会责任等方面，都取得了广泛认同和赞誉。
2020年1月，胡润研究院发布《2019胡润中国500强民营企业》榜单，公司
以市值540亿元位列榜单第125位；4月，公司连续17年蝉联由《经济观察报》颁发的
中国蓝筹地产企业殊荣；5月，入选《福布斯全球企业2000强榜》第696位，并名列20
20年的《财富》中国500强排行榜第158位；8月，公司荣获《21世纪经济报道》评选
的“2020年度卓越投资价值地产上市公司”殊荣，并在观点地产博鳌论坛上获评为“
2020中国年度影响力地产企业TOP30”；12月，第一财经携手同策研究院联合发布《2
020中国上市房企价值榜》，公司入选“2020年上市房企盈利能力榜单TOP10”；同月
，荣获由易居克而瑞与全国房地产CIO联盟联合发布的“2020年度中国地产数字力TOP
20房企”奖项。
公司持续跟踪和关注客户，进行客户满意度及客户需求调研，并将结果引
入公司经营管理和业绩考核。根据全球知名的民意测验和商业调查咨询公司盖洛普调
查结果显示，2020年，金地集团整体客户满意度和忠诚度分别达92分和85分，双双再
创新高，其中客户满意度连续五年保持在行业标杆水平，客户忠诚度依然名列前茅。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
展望2021年，全球经济运行将逐渐回归常态，国际经济及政治形势仍然复
杂严峻。当前疫情变化和外部环境仍然存在诸多不确定性，国内经济恢复基础尚不牢
固，如何处理好经济恢复与风险防范的关系将成为宏观政策的重点。
行业政策将会继续坚持“房住不炒”的主基调，因城施策、多手段精细化
管理的长效机制已逐步建立，全面覆盖行业供需两端，将会有效降低行业波动幅度和
整体市场风险。2020年内先后出台的“三道红线”和“房地产贷款集中度管理”政策
将持续产生影响，继续约束房企的高杠杆融资行为、保持房地产信贷增速合理平稳增
长，从而降低房地产金融化带来的潜在风险，稳定市场主体的长期预期，促进房地产
市场平稳健康发展。
与此同时，房地产行业竞争加剧、行业集中度不断提升。土地和金融资源
持续向头部企业集中，规模依然是房企获取融资优势及参与土地竞争的重要基础，也
是中长期业务转型的必要保障。开发企业需要继续坚持提升产品竞争力和盈利能力，
同时还需持续探索新的发展路径和商业模式，在立足住宅主业的前提下，紧跟客户需
求，积极拓展地产多元化业务，大力挖掘存量资产运营价值，借助产品创新促进居民
消费升级，提高开发主业服务的附加值。
(二)公司发展战略
公司秉持“平衡发展观”，努力追求总规模和利润总额的持续均衡增长，
在行业收益率显著承压受限的大背景下，公司将不断提高投资质量和经营效率来实现
均衡发展的目标。
2021年，公司将提升住宅开发主营业务的经营效率，提升盈利能力，从而
进一步提升ROE。
公司将保持投资力度，继续坚持投资主流地段、主流客户、主流产品的高
流动性项目，同时持续完善和优化布局，在深耕现有城市的基础上，进一步打造具备
可持续发展能力和有一定前瞻性的布局体系。加强对宏观形势的分析与研判，密切关
注金融环境的调整方向和幅度，以及房地产调控政策变化对不同城市市场的影响，根
据各城市市场运行趋势及时有效地评估和调整投资策略。继续探索培育多元化的投资
方式，加强非公开和创新业务的投资的力度，在确保长期稳健经营的基础上，实现高
质量的规模增长。
公司将重视营运驱动，强化精益管理，增强组织能力，保持销售规模和利
润持续、健康、均衡增长。运营管控方面，不断更新优化城市开发周期标准，进一步
提高开发效率和周转率，实现早开盘、早结转。同时，根据市场形势变化，结合计划
管理系统、经营分析系统等信息化工具，做好运营调度工作。营销管理方面，结合内
外部环境的变化和发展，着力于业务、组织和人力资源三个维度进行完善，整合客户
经营与品牌、客服、物业等方面的工作，夯实体系建设。密切关注不同城市的市场变
化，坚持并优化市场数据监控机制，根据对市场周期及竞争环境的研究，确定销售时
机，制定和落实销售策略。深化营销信息化系统建设，利用互联网营销思维和线上营
销工具，触达更多客户，提升营销能力。
财务方面，重点关注风险的防范，保持良好的流动性。一方面加大销售回
款的管理力度，另一方面保持低成本多渠道的融资优势，将投资需求与融资节奏相匹
配，保障公司规模发展所需资金，促进公司经营目标的实现。
投资、运营、财务需要进一步加强协同、协作，做好宏观经济、货币政策
、行业政策、融资形势的分析研判和信息共享，充分沟通销售和土地市场运行情况和
趋势判断，形成共识，做好销售、融资、投资现金流的预判和规划，及时进行动态调
整，对投资盘子、销售策略和融资手段进行指导。
继续推进产品、成本、工程的“大工程体系”协同，联合研究目前存在的
影响项目开发效率的问题。产品研发方面，将持续做好新一代客户需求研究，在户型
创新、精装价值及景观品质等方面对已有的产品进行迭代升级，将标准化与各城市地
域化特性紧密结合，打造具有领先性及差异化的产品。产品管理方面，将加强内部协
作，提升设计管理效率，加深各阶段各专业设计品质管控精细度，提高项目交付客户
满意度，为客户创造更大价值。同时，着眼于未来，加大数字技术的投入，搭建BIM
协同平台，打通设计、成本、工程、后期运维等维度的信息化通道，加快实现产业链
全链条数字化的转型。工程创新方面，继续推进新材料、新技术、新工法的应用和效
率评估。成本管理方面，将加强成本适配性的多维度对标，进一步整合产业链上下游
供应商，提升采购体系竞争力。在新业务领域，将加大“金质造GEMADE”部品的开发
及应用，升级传统部品的功能及性能，并在市场空白领域开发创新部品，为客户提供
更具性价比的产品。
能力建设方面，将根据“补短板，强协同，谋创新”的2021质量管理主题
年要求，以新城市赋能工作为抓手，面向中高层管理干部、关键岗位员工群体开展专
项培训工作，提升组织能力。全方位推广“在线推送、在线学习、在线考试”的学习
模式，持续优化“全层级、全专业、全岗位”的专业培训体系、课程体系及测评体系
。在完善学习发展平台学习、培训功能的基础上，进一步探索平台的知识管理功能。
信息建设方面，将全面开启数字化转型的工作，推进业财一体化项目，提
高财务及经营数据的全面性和准确性，为经营决策的制定及时提供可靠依据，助力资
源的合理调配。
公司致力于成为综合型的城市服务提供商以及产城融合的新城区发展商，
在提升住宅主业发展质量的同时，我们也将持续关注相关多元化业务的拓展。在持有
物业领域，进一步做好区域型、城市级购物中心等商业产品，强化招商、管理和运营
能力。在产城融合领域，提升产业研究能力，争取开发更多小而美的产城融合项目，
助力主业的发展。物业管理方面，继续打造“三横九纵”服务矩阵，持续扩大管理规
模，拓展管理领域，把握业主需求，拓展社区增值服务，提升科技应用水平，打造智
慧社区。公司将有计划、分步骤地向医疗养老、文化旅游、体育产业、教育、家居生
活产业探索实践，与住宅、商业等业务有效结合，并处理好新业务投入产出节奏与主
业的平衡关系。
(三)经营计划
2020年，公司计划新开工面积约为1,280万平方米，计划竣工面积约为1,09
7万平方米，实际完成新开工面积1,582万平方米，完成竣工面积1,103万平方米。
2021年，公司计划新开工面积988万平方米，竣工面积1,362万平方米，全
年力争实现签约销售金额2,800亿元。随着2021年新获取项目的增加，叠加新冠疫情
对工程施工带来的不确定性，公司将在年中就经营计划进行调整。
(四)可能面对的风险
宏观经济风险：房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发
展阶段以及老龄化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期
，中国经济下行压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内
外经济形势面临较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、
产品供应结构等，并可能使房地产市场短期内产生波动。
政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地
产行业的调控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方
政府在房地产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业
、风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研
究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环
节做好充分的准备工作。
市场风险：房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场
供求关系，对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓
、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现
需求下降、供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强
市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
融资、利率和汇率风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大
，需求时间长。公司经营规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合
理安排融资计划并运用各项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房
贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高
低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生
影响。公司持有的外币资产和外币负债都将会受到汇率波动的影响，形成汇兑损益。
经营风险：房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，
对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及
的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多
个政府部门的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司
具备较强的项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节
出现问题，可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。2020年初新冠疫
情爆发，虽然我国率先从疫情影响恢复过来，但全球范围内还未得到全面控制。如果
疫情控制不理想或者再次爆发，从而使售楼处无法正常运营、工地无法正常开工复工
，会对公司销售、回款产生影响。
四、报告期内核心竞争力分析
1、科学的投资策略和优质的土地储备
公司坚持深耕一二线主流城市的投资策略，形成以京津冀都市圈、长三角
都市圈、粤港澳大湾区以及中西部和东北核心城市为主的区域布局。同时，公司不断
加强布局纵深和城市梯度，为集团规模和利润的持续增长奠定坚实基础。
公司坚持对宏观经济和市场状况持续监测分析，准确把握投资周期，运用
多种投资方式，提高投资质量。近年来，公司通过公开市场招拍挂、旧城改造、合作
、收购等一系列多元化的拓展方式，储备了总量丰富又质地优良的土地，为公司持续
发展提供有效的资源保障。截至2020年末，公司已布局全国70个城市，总土地储备约
6,036万平方米，其中一、二线城市占比约为71.2%。
2、多元化、低成本的融资渠道
凭借雄厚的经营实力和良好的信用水平，公司与各主要银行均建立了长期
、稳固的战略合作关系，在银行贷款规模和利率方面均具有突出优势。同时，公司积
极开拓中期票据、公司债、资产证券化、超短期融资券等多元化的融资渠道，不断优
化公司整体债务结构，使公司继续保持了融资成本优势。截至2020年末，公司债务融
资加权平均成本为4.74%。
3、良好的品牌影响力
公司在国内房地产企业中具有较强的品牌竞争力。凭借卓越的价值创造力
与品牌实力，公司屡创佳绩。公司连续多年荣获“中国蓝筹地产企业”、“中国地产
金砖奖”、“品牌价值百强企业”、“年度影响力地产公司”等殊荣。公司旗下金地
物业2009-2020连续十二年荣获中国物业服务百强企业，2020年第9次获得“中国物业
服务百强企业服务质量领先企业”，2011-2020连续10年位列物业服务百强品牌价值
榜单第2名。中国房地产已经迈入品牌竞争与经营阶段，优质资源加速向品牌企业聚
集，公司将持续推动品牌价值与品牌效益的提升，继续强化差异化特色品牌的铸造，
在激烈的市场竞争中赢得发展。
4、卓越的产品创新能力
公司提出“科学筑家，智美精工”的品牌理念，强化“智、美、精”三大
品牌特质，通过人性化细节、持续领先的科技创新、独具格调的美学呈现、精益求精
的品质为客户打造智慧、美学、精工的理想生活空间。公司的产品系列以精准的定位
、易于认知的品位、科学的设计、领先的意识，在市场竞争中处于优势。在产品系列
标准化方面，公司已形成了多个产品线系列，历经近十年发展及迭代，在全国五十余
城市落地，在市场树立良好口碑。智能化方面，将前沿智能科技与智慧人居理念相结
合，在市场较早推出了“Life智享家”产品，为客户提供涵盖家庭、社区、物业系统
化、一站式解决方案。户型方面，形成“HOME+”户型研发体系，针对首置首改型、
改善型等不同购房人群打造人性化细节设计，同时考虑家庭生命周期的变化推出“Fl
exible+”可选可变户型。在精装修方面，推出了“五心精装家”品牌，提供品味与
品质兼具的全屋精装，并从标准化逐步走向定制化，满足客户的个性化需求。景观设
计方面，开创性推出“MicroClimate微气候智慧决策系统”和“玩呗”社区生活系统
。疫情袭来，适时推出了金地健康家产品价值体系，全方位为客户健康生活保驾护航
。未来公司将以自身的产品品牌实力持续打造有竞争力的住宅产品，引领高品质生活
的发展新趋势。
5、高效、专业的管理团队
公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。董事拥有较高
的专业水平和丰富的经验，部分董事和高管人员具有海外留学和工作的经历，具有国
际化视野。董事和高管人员来自投资银行、财务管理、战略管理、项目管理、土木工
程、建筑设计、工程设计等多个相关领域，具有较高的专业造诣和理论建树。高管团
队在公司的平均工作时间已超过10年，经过多年的磨合，公司管理团队已经形成了高
度一致的核心价值观，具备强有力的地产资源整合能力，能以前瞻性的眼光洞悉房地
产市场，对房地产行业的研究和解读能力处于国内前沿水平，具有准确把控房地产开
发与投资机会的能力，熟悉市场发展变化的规律和房地产项目开发的节奏。多年来，
为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，管理团队精诚团结，协同配合，保证了
公司管理的高效性和执行力，不断提高管控能力和开发效率。
6、健全的法人治理结构
公司严格按照法律法规及监管要求，构建了健全的治理结构和完善的治理
制度，充分发挥董事会及其专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机
制，完善股东大会的操作流程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康
发展打下了坚实的基础。
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