600376首开股份资产重组最新消息
≈≈首开股份600376≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与
物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务
板块：
一、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要
项目（含自持）约160个，总建筑面积超4500万平方米，其中当期在建近2000万平方
米，期末未售面积近1800万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北
方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目约80个，总规
模近1800万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几
个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目70余个，总建筑面积近2300
万平方米。报告期内，公司房产销售收入329.41亿元、成本274.33亿元。
二、物业经营与物业服务
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公
司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。在
疫情常态化下，商办、酒店采取了灵活的经营政策，积极控制成本支出，利用淡季进
行改造提升。积极引入了多个战略合作伙伴，增加经营效益；整合资源多渠道推广，
塑造首开良好品牌形象；商业地产形成首开云锦、首开福茂、首开广场三种梯度服务
不同客群的产品类型。
目前，公司物业租赁面积近70万平方米，商业物业管理面积13.5万平方米
。报告期内，公司酒店物业经营等收入3.16亿元、成本1.91亿元。
三、旧城区更新改造业务
从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快
转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发
展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
当前，以北京为代表的城市发展进入“减量发展”新阶段。城市发展阶段
、增长模式、空间结构等发生深刻变化。不少城市正在由“大拆大建”向“有机更新
”转变。在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，已
经明确提出“全面提升城市品质”，确定十四五期间应加快推进城市更新，改造提升
老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。各级
管理部门，正在不断的建立健全培养发展社区服务业的制度体系。这有利于公司发挥
自身优势，参与老旧小区综合整治等城市有机更新，把“关键小事”当成“头等大事
”，聚焦相关政策，更好的提供精细化、专业化的物业服务，助力打造共建共享共治
的基层治理新格局。
报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收
工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，
部分项目主体结构封顶。
除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过
培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量
资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业
态全面升级。
探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老
旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合
作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老
旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项
目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。
培育壮大健康养老服务业务。做好顶层设计，健全体制机制，保障业务发
展。高效运营首开寸草已开业、在改造的社区养老项目，进一步挖掘、整合内部资源
，加大外部资源获取力度，复制融合式养老模式，扩大社区养老规模，加快专业化、
连锁化、规模化、品牌化发展，打造自己的社区养老品牌。首开富力十号国际养老项
目建设步伐逐步加快，邀请了诸多优秀养老管理团队参与，探索通过CCRC（持续照料
退休社区）模式，培育公司复合式老年社区产品线。
公司亦逐步加大轻资产管理项目的关注，在杭州等城市进行了推进。这在
土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的
可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合
公司城市复兴官的战略定位。
四、房地产金融业务
公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务
的探索。在此期间，公司成立全资子公司首开盈信，并以其为平台，定位于协同房地
产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作
、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用
价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的
业务模式，创造良好价值回报。
自首开盈信成立以来，累计投资已近34亿元。近期在北京、上海两地陆续
投资了原北京爱琴海购物中心改造项目、北京海淀钻石大厦更新项目、上海内环路内
元博大厦改造项目、上海静安区上海科恩大厦改造项目等十余宗。2021年，公司与业
内多家知名机构组成联合体，经过经多轮艰苦的谈判，与卖方签订一揽子收购协议，
收购中关村火炬项目，并已全面进场接管。项目已经进入更新改造与运营并举的阶段
。该项目为公司参与商业地产投资基金管理的第一个项目。
此外，首开盈信通过参与中信并购基金投资了康龙化成、绿的谐波、同程
旅行等数个股权投资项目，未来两年，将陆续退出获取收益。
经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人
员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳
定的业务模式。
五、服务副中心和冬奥的工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，
公司积极参与了北京副中心建设，以通州新城项目为载体，打造“绿建三星、产业化
、全装修”与部分“被动式”相结合的副中心示范项目，相关对接配售工作正在顺利
进行。
积极承担冬奥会相关建设任务，高质量、高标准推进速滑馆“冰丝带”建
设，圆满完成“相约北京”测试赛活动服务保障任务，积极推进竣工、消防等工程收
尾验收工作。
其他相关项目也在高质量的建设中。
二、经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场
预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立
房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。
下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高
位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求，企业仍需聚集各项有力资源做大
规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。
1、全国商品房销售金额、面积均为历史同期最高水平，6月销售规模同比
增幅均继续收窄
2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%，比2
019年同期增长17.0%，两年平均增长8.1%，6月单月同比增长7.5%。其中，1-6月住宅
销售面积为7.9亿平方米，同比增长29.4%，办公楼销售面积同比增长10.0%，商业营
业用房销售面积同比增长5.7%。全国商品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%，比
2019年同期增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，1-6月住宅销售额为8.5万亿元，
同比增长41.9%，办公楼销售额同比增长10.7%，商业营业用房销售额同比增长8.8%。
上图：2016-2021年上半年全国商品房销售面积
上图：2016-2021年上半年全国商品房销售金额
2、百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，
但涨幅仍处近年同期较低水平
2021年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅均价16,063元/平方米，
同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨0.36%，涨幅连续48个月在
0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021上半年百城新建住宅价格累计涨幅
较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。
上图：2016年1月--2021年6月百城住宅价格指数
3、房地产开发投资额创历史同期新高、新开工单月同比连续3个月下降
2021年上半年，全国房屋新开工面积为10.1亿平方米，同比增长3.8%。其
中，住宅新开工面积为7.6亿平方米，同比增长5.5%。2021年上半年，全国房地产开
发投资额为7.2万亿元，同比增长15.0%，比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增
长8.2%。其中，1-6月住宅开发投资额为5.4万亿元，同比增长17.0%，占房地产开发
投资比重为75.2%。
上图：2016-2021年上半年全国商品房新开工面积
上图：2016-2021年上半年全国房地产开发投资额累计情况
4、房企到位资金增幅继续收窄，定金及预收款同比增幅仍最大
2021年上半年全国房地产开发企业到位资金为10.3万亿元，同比增长23.5%
，比2019年1-6月增长21.1%，两年平均增长10.0%；国内贷款：国内贷款为1.3万亿元
，同比下降2.4%，上年同期为同比增长3.5%；占比为16.5%，比上年同期下降3.5个百
分点；自筹资金：自筹资金为3.0万亿元，同比增长11.9%，上年同期为同比增长0.8%
；占比为32.3%，比上年同期下降3.0个百分点；定金及预收款：定金及预收款为4.0
万亿元，同比增长49.7%，上年同期为比下降7.0%；占比为31.8%，比上年同期提高6.
7个百分点；个人按揭贷款：个人按揭贷款为1.6万亿元，同比增长23.9%，上年同期
为同比增长3.1%；占比为15.8%，比上年同期下降0.2个百分点。
上图：2002-2021年上半年房地产开发资金来源
（数据来源：中国指数研究院）
（二）公司经营业绩回顾
半年来，面对复杂严峻的内外部环境，面对常态化、精准化的行业调控，
股份公司科学统筹疫情防控和生产经营管理，审时度势、锐意创新、深化合作、稳中
求进，各项工作取得积极进展，为“十四五”良好开局和高质量可持续发展奠定了坚
实基础。
——销售业绩再创新高。2021年1-6月份，公司共实现签约面积206.46万平
方米，同比增长35.43%；签约金额662.63亿元，同比增长49.48%。销售指标完成值和
计划完成率均创近年来同期新高。
——开发规模平稳增长。上半年开复工面积1949万平方米，新开工面积193
万平方米，竣工面积220万平方米。
——物业经营管理稳步发展。物业经营收入4.8亿元，同比增长41%，物业
租赁面积68.9万平方米，同比增长4%。商业物业管理面积13.5万平方米，同比增长28
%。
——后续项目审慎增加。通过竞拍或股权收购获取项目
——负债结构持续优化。上半年累计新增融资共计225亿元，其中银行贷款
41.5亿元，保债计划35亿元，信托贷款35.5亿元，中期票据83亿元，超短期票据30亿
元，累计归还各类筹资241亿元，合并范围减少融资36亿元，当期净减少带息负债规
模52亿。同时，保持短期债务零新增，提前半年完成现金短债比大于1的目标。
——公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的
资产负债率为74.55%，净负债率为162.08%，现金短债比为1.23倍。（根据监管要求
，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售
房款共55.12亿元，增加了其他应付款中计息股东借款1.33亿元；在计算净负债率时
，增加了其他应付款中计息股东借款1.33亿元、长期应付款中计息股东借款129.65亿
元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待
转销项税额。）相关指标均较去年末均有所改善。
——品牌信誉持续增强。公司荣获2021年度沪深上市房地产公司“综合实
力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”、“投资价值TOP10”、“ESG发展优秀企业”、
“上市公司治理TOP10”等荣誉。
报告期内房地产储备情况表
注：
1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。
2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。
3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。
4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。
5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占
比。
公司棚户区改造及土地一级开发项目情况
报告期内房地产开发投资情况
注：
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已
竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。4、在建建筑面积-新开工面积=
当期复工面积。
报告期内房地产销售情况表
注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计
。
报告期内结利情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.市场风险
政策层面，中央多次重申“房住不炒”定位坚定不移，限购、限售、限贷
等调控政策将深入持续落实，我国房地产市场已进入总量高位、增速低位的存量时代
，传统房企面临转型升级的巨大挑战，可能对公司经营业绩产生影响。
针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求
股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新
提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资
的良性循环。
2.融资风险
“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管
理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲
击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争
日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。
针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资
金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保
公司现金流安全和盈利能力增长。
3.管理风险
近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点
城市深耕力度不足，单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领，尚未形成拳头
产品和竞争优势；组织管控滞后于公司新时期的发展要求，造成项目开发运营效率参
差不齐，合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足，增大了经营决策
的难度和风险。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信
息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和
发展潜力。
因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响
，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了
以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房
地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良
好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过
多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢
得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首
选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可
，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场
恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增
强。目前已进入全国17个省市区的约30个城市，基本实现了全国化布局。公司优质品
牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，
数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领
军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将
贯彻深耕北京的战略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及
多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥
有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司在竭力控制信贷融资成本的基
础上，全力争取多种途径融资。抓住债券市场窗口期，成功发行多笔债券产品。此外
，资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道，均稳健有序的推进发行。公司积
极应对“三道红线”影响，充实货币资金、调整负债结构、提升权益比重，有效改善
公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。
公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管
理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，
具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快
速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业
竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作
关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合
作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020上半年，为抵抗新冠肺炎疫情冲击，中央财政、货币政策齐发力，叠
加各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复。进入下半年，房地产调控政策
有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业金融监管持续强化，
“三道红线”试点实施，同时多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市
场理性回归。市场方面，重点城市商品住宅市场规模已基本恢复，百城新建住宅价格
稳中有升，长三角和珠三角地区量价上行特征突出。土地方面，300城宅地供需规模
同比小幅增长，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价结构性上涨。企
业方面，代表房企加大营销加速回款，销售业绩持续提升。
（一）全国商品房销售金额、面积双创新高
2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.64%。其中，1-1
2月住宅销售面积为15.5亿平方米，同比增长3.2%，办公楼销售面积同比下降10.4%，
商业营业用房销售面积同比下降8.7%。全国商品房销售额为17.36万亿元，同比增长8
.69%。其中，1-12月住宅销售额为15.5万亿元，同比增长10.8%，办公楼销售额同比
下降5.3%，商业营业用房销售额同比下降11.2%。公司进驻城市（选取：北京、上海
、广州、深圳、天津、廊坊、苏州、杭州、厦门、福州、成都、重庆、海口、三亚、
武汉、南京、贵阳、绵阳、扬州、海门、无锡、沈阳、太原、大连、宁波、珠海、桂
林、烟台、温州、保定等。）商品房销售面积4.06亿平方米，同比减少0.16%，占全
国比重达到23.05%，商品房销售额6.72万亿元，同比增加7.46%，占全国比重为38.73
%。具体来看，海门、南京同比增幅较大，增幅分别达44%、30%，武汉、三亚同比降
幅相对较大，分别达25%、31%。
（二）12月百城价格环比上涨0.25%，同比上涨3.46%
2020年12月，百城新建住宅均价为15795元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅
较上月收窄0.07个百分点。从涨跌城市个数看，79个城市环比上涨，19个城市环比下
跌，2个城市与上月持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨3.46%，
涨幅较上月收窄0.17个百分点；2020年累计涨幅已超过2019年，较2019年扩大0.12个
百分点。2020年，公司进驻重点城市（选取：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州
、福州、成都、武汉、厦门），除福州和武汉，其他重点城市商品房销售价格较去年
同期均有所增加，其中，广州销售价格同比增幅较大，达12.04%，其次是成都，增幅
达11.87%。
从市场表现来看，新建住宅方面，12月重点城市整体推盘量居今年高位，
除上海、广州整体去化较好外，多数城市去化呈分化状态，热门板块、高性价比项目
普遍去化较好；此外，粤港澳大湾区、长三角部分城市市场仍较活跃，而宁波受调控
政策加码影响，市场有所降温。展望未来，中央将继续坚持“房住不炒”定位，全面
落实房地产长效机制，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等
机制，保持房地产市场平稳运行，房价将保持稳中小幅上涨态势，一线及二线热点城
市因有较强经济支撑，房价仍将保持上涨势头，但在严格的调控政策背景下，涨幅有
限；部分城市群内部三四线城市调控政策存收紧空间，或带动房价理性回归。
（三）房地产开发投资额保持中高速增长，新开工面积同比下降
2020年，全国房屋新开工面积为22.44亿平方米，同比下降1.20%，上年为
增长8.5%；其中，住宅新开工面积为16.4亿平方米，同比下降1.9%，降幅较1-11月收
窄0.8个百分点。单月来看，全国房屋新开工面积同比增长6.3%，较11月扩大2.2个百
分点。公司进驻城市房屋新开工面积为5.08亿平方米，占全国比重为22.61%，同比下
降7.15%。
2020年，全国房地产开发投资额为14.14万亿元，同比增长7.00%，较1-11
月扩大0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。12月房地产开发投资额同比增长9.4%
。其中，1-12月住宅开发投资额为10.4万亿元，同比增长7.6%，增速较1-11月提高0.
2个百分点，比上年回落6.3个百分点，占开发投资总额比重为73.8%；公司进驻城市
房地产开发投资额为5.42万亿元，同比增加5.69%，占全国比重为38.34%。其中，海
门、绵阳同比增幅显著，增速分别为61%、39%，海口降幅相对较大，达8%。
（四）房企到位资金增幅较上年有所扩大，个人按揭贷款同比增幅最大
2020年全国房地产开发企业到位资金为19.31万亿元，同比增长8.1%，增幅
较1-11月扩大1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。具体来看，国内贷款为2.7万
亿元，同比增长5.7%，增幅较1-11月扩大0.3个百分点，比上年提高0.6个百分点；占
比为13.8%，比上年下降0.3个百分点；自筹资金为6.3万亿元，同比增长9.0%，增幅
较1-11月扩大1.1个百分点，比上年提高4.8个百分点；占比为32.8%，比上年提高0.3
个百分点；定金及预收款为6.7万亿元，同比增长8.5%，增幅较1-11月扩大3.2个百分
点，比上年下降2.2个百分点；占比为34.5%，比上年提高0.1个百分点；个人按揭贷
款为3.0万亿元，同比增长9.9%，增幅较1-11月收窄0.7个百分点，比上年下降5.2个
百分点；占比为15.5%，比上年提高0.2个百分点。
（数据来源：中国指数研究院）
二、报告期内主要经营情况
2020年是极不平凡的一年。年初以来，突如其来的新冠疫情和常态化防控
给广大员工的生命健康安全和日常工作生活带来严重冲击，同时，国际政治经济形势
错综复杂，房地产行业调控坚定从严，“十三五”收官任务艰巨、“十四五”擘画责
任重大。面对空前严峻的压力考验和困难挑战，公司领导班子团结带领全体员工，审
时度势、坚定信心，科学统筹疫情防控和生产经营管理各项工作，成功经受了疫情防
控大考。公司各单位包括武汉在内的全体同志无一例确诊和疑似病例，全员疫情防控
阻击战取得了决定性成果。同时，勠力同心、迎难而上，尽力将疫情影响和损失降到
最低，如期完成“十三五”收官之年各项任务目标，为公司“十四五”良好开局和高
质量可持续发展奠定了扎实基础。
报告期内，公司实现营业收入442.26亿元，比上一年降低7.18%；实现归属
于母公司所有者的净利润31.40亿元，比上一年增长13.84%。截至报报告期末，公司
总资产3,278.43亿元，比上一年增长8.07%；归属于母公司所有者权益315.94亿元，
比上一年增长7.13%。
报告期内，公司共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约金
额1,074.55亿元，同比增长6.03%。报告期实现结转收入金额434.12亿元，结转面积1
78.03万平方米。
报告期内，公司主要项目实现新开工面积610.42万平方米，比去年下降1.8
3%；开复工面积2289.66万平方米，竣工面积533.38万平方米，分别比上一年增长4.7
0%、5.08%。其中，公司及控股子公司，新开工面积359.52万平方米、开复工面1133.
13万平方米分别比上一年增长25.67%、0.23%，竣工面积267.46万平方米，比去年下
降20.18%。
全年通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式，新增土地21宗（其
中太原、常熟分别包括多个地块）：
报告期内，公司累计新增融资共计523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元
，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增
融资规模108.32亿元。
年末，公司资产负债率为80.42%，较上期减少0.5个百分点。
公司积极响应相关金融监管政策。报报告期末，公司剔除预收账款后的资
产负债率为
74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89。（根据监管要求，在计
算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税
额，计算现金短债比时扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房
款共43.95亿元。）
从2015年至今，公司已连续六年进入第三方绿色评级与评价机构中国绿色
地产TOP10标准排名。2020年全年约390万平方米获得二星以上绿建认证，其中华侨村
二期、华樾北京和通州新城项目获得绿建三星认证，首开国樾天晟成为北京市第一个
全体量被动房社区，苏州玖珑花园项目获得二星运营认证，厦门首开领翔上郡39号楼
顺利通过“十三五”国家重点研发计划--“近零能耗建筑技术体系及关键技术开发”
项目示范工程验收。
共计有超过100万平方米的项目获得各级工程质量奖项，其中12个项目76.8
9万平方米获得结构长城杯银奖，4个项目12.93万平方米获得结构长城杯金奖，2个项
目10.27万平方米获得竣工长城杯银奖。
北京城市副中心和冬奥会速滑馆项目完成高标准建设，通州新城项目已取
得“绿建三星”设计标识证书。冬奥会国家速滑馆冰丝带项目如期实现五方验收，圆
满完成工程建设任务，荣获中国钢结构金奖年度杰出工程大奖。
公司年度信息披露工作获得最高评级“A”级（优秀）。该评价结果被计入
上市公司诚信档案，通报中国证监会并向社会公开，这是证券监管机构对于公司信息
披露质量、规范运作情况、董监高勤勉尽责及投资者保护工作的高度认可，也为公司
未来资本市场的运作奠定了良好基础。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
中央坚持“房住不炒”、租购并举、因城施策，高度重视保障性租赁住房
建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，扩大租赁住房土地供应，促进房
地产市场平稳健康发展。限购、限售、限贷等调控政策将深入持续落实，我国房地产
市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，传统房企面临转型升级的巨大挑
战。“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管理制度
的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲击和全
新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争日益加
剧，公司面临着在资本市场如何坚守上市公司生存发展底线的严峻考验。
(二)公司发展战略
公司将按照北京市委提出的“前瞻十五年、干好这五年、抓紧每一年”的
要求，以时不我待的紧迫感和舍我其谁的责任感抓紧每年，更要提出抓紧每一天，戮
力同心共同推动首开股份高质量发展。
优化市场空间布局。立足北京、拓展全国，坚持审慎原则，以服务京津冀
协同发展等国家战略为导向，聚焦重点城市群，培育3-5个百亿级销售额、8-10个50
亿级销售额的城市市场。
优化产品供给结构。紧跟行业转型升级和消费品质提升趋势，把握“完善
多主体供给、多渠道保障、租购并举住房保障体系”政策导向，针对人口、家庭结构
变化和美好生活需要带来的差异化需求，找准细分市场，设计特色产品，优化住宅与
非住宅产品、政策性住房、普通住宅和中高档住宅产品结构，稳步提升市场占有率。
提升项目运营能力。强化精准投资能力，加强项目前期研究，优化项目筛
选模型，围绕战略漏斗、经营漏斗、市场漏斗、财务漏斗对项目投资决策方法进行优
化；提高自主开发比例，提升项目开发运营效率；优选合作伙伴，加强合作项目管控
，提升品牌价值和行业地位。
加快转型发展升级。优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的
路径，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制
，拓展发展空间，形成新的盈利模式。
强化物业经营。存量聚焦，以利润贡献、盘活资产、强化专业、打造品牌
为导向，做精做专存量资源。完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。创新模式，
盘活在手存量资源。
(三)经营计划
2021年是我国“十四五”规划开局之年，是中国共产党成立100周年，是我
国现代化建设进入新发展阶段、全面理解贯彻新发展理念、加快构建新发展格局的重
要起步之年，也是公司进一步统筹常态化疫情防控与生产经营管理、稳步推进组织管
理优化提升、创新攻坚转型升级难题、全新开启公司“十四五”规划新征程的关键之
年，做好各项工作任务责任重大、意义深远。为此，公司2021年总体工作思路是：坚
持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实市国资委和集团工作会部
署，坚持新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持“首善尚责、创新制胜、合作
共赢”的价值理念，坚持“两手抓、两不误、两促进”的统筹方法，紧扣“结构优化
、动力强化、效率提升”的战略主题，聚焦“突破效率瓶颈、挖掘盈利空间”的中心
目标，遵循“销售为先、现金为王、利润为本”的商业逻辑，增强“逆水行舟、不进
则退”的危机意识，苦练“投资精准、运营高效、产品适销”的专业内功，攻坚“增
量周转、存量去化、尾盘清理、自持盘活”的难点痛点，于危机中寻先机，在困局中
辟新局，坚定信心、群策群力、与时俱进、砥砺前行，确保实现“十四五”开局之年
的各项任务目标，为“十四五”高质量可持续发展开好局、起好步。
实现高质量可持续发展必须坚持以下原则要求：
一是始终坚持党建引领、总揽全局，主动践行首都国企责任担当，深入实
践探索城市有机更新。
二是始终坚持客户至上、利润为本，强化提升市场化专业化精细化运作水
平，匠心构筑城市居民“美好宜居生活”。
三是始终坚持创新制胜、合作共赢，发扬公司特色优势不断丰富“首开经
验”，持续推进区域布局优化和业务转型升级。
四是始终坚持安全第一、稳中求进，严格遵循“去化为先、现金为王”的
经营法则，着力落实精准投资高效运营。
2021年公司以收定支、以销定产，合理安排开发投资。公司计划投资的方
向主要是房地产开发经营业务以及相关转型业务，并将重点围绕北京市场，融入京津
冀区域协同发展；深耕六大区域核心一二线城市，加大长三角、海峡西岸的业绩贡献
，快速提升大湾区、川渝、长江中游城市群的业绩规模；推进物业经营快速发展，积
极培育养老业务，继续探索房地产金融、城市更新、文创产业等新的业务领域。
报告期公司如期完成全年各项任务指标。其中，全年销售金额完成计划106
.28%，同比增长6.03%；销售面积完成计划100.40%，同比下降7.28%；销售回款完成
计划116.63%，同比增长3.89%。
2021年公司全部项目销售签约金额1100亿元、并力争达到1200亿元，计划
销售面积400万平方米，销售回款1053亿元，其中：控股子公司项目计划销售签约金
额588亿元，销售面积230万平方米，销售回款588亿元；合作公司项目计划销售签约
金额512亿元，销售面积170万平方米，销售回款465亿元。
(四)可能面对的风险
1.市场风险
政策层面，中央多次重申“房住不炒”定位坚定不移，限购、限售、限贷
等调控政策将深入持续落实，我国房地产市场已进入总量高位、增速低位的存量时代
，传统房企面临转型升级的巨大挑战，可能对公司经营业绩产生影响。
针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求
股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新
提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资
的良性循环。
2.融资风险
“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管
理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲
击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争
日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。
针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资
金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保
公司现金流安全和盈利能力增长。
3.管理风险
近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点
城市深耕力度不足，单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领，尚未形成拳头
产品和竞争优势；组织管控滞后于公司新时期的发展要求，造成项目开发运营效率参
差不齐，合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足，增大了经营决策
的难度和风险。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信
息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和
发展潜力。
因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响
，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了
以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房
地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良
好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过
多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢
得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首
选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可
，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场
恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增
强。目前已进入全国17个省市区的约30个城市，基本实现了全国化布局。公司优质品
牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，
数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领
军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将
贯彻深耕北京的战略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及
多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥
有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司在竭力控制信贷融资成本的基
础上，全力争取多种途径融资。抓住债券市场窗口期，成功发行多笔债券产品，创下
公司近年中长期债券最低成本；成功打包盘活分散型物业资产，发行资产证券化产品
。此外，资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道，均稳健有序的推进发行。
公司积极应对“三道红线”影响，充实货币资金，调整负债结构，提升权益比重，有
效改善公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。
公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管
理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，
具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快
速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业
竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作
关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合
作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
本公司所属行业为房地产行业，主要业务包括：房地产开发、物业经营与
物业服务、旧城区更新改造业务、房地产金融业务等。具体可以分解为以下几个业务
板块：
一、房地产开发业务
本公司主业，也是最主要的利润来源。至报告期末，公司拟售、在售主要
项目（含自持）约160个，总建筑面积超4500万平方米，其中当期在建近2000万平方
米，期末未售面积近1800万平方米。
从区域布局看，已经形成了北京区域（以北京为中心的京津冀区域）、北
方片区和南方片区三大区域。其中，北京区域（京津冀）目前主要项目约80个，总规
模近1800万平方米；南方片区目前已经初步形成以苏州、杭州、福州、厦门、成都几
个城市为重点，深耕结合周边扩展的区域布局，主要项目70余个，总建筑面积近2300
万平方米。报告期内，公司房产销售收入329.41亿元、成本274.33亿元。
二、物业经营与物业服务
本公司重要的业务板块之一，也是利润来源的重要组成部分。多年来，公
司物业经营有序推进，服务水平快速提升，租金收益得以实现增长。
如今，公司在长租公寓、写字楼等业态积极探索新的运营和推广模式。在
疫情常态化下，商办、酒店采取了灵活的经营政策，积极控制成本支出，利用淡季进
行改造提升。积极引入了多个战略合作伙伴，增加经营效益；整合资源多渠道推广，
塑造首开良好品牌形象；商业地产形成首开云锦、首开福茂、首开广场三种梯度服务
不同客群的产品类型。
目前，公司物业租赁面积近70万平方米，商业物业管理面积13.5万平方米
。报告期内，公司酒店物业经营等收入3.16亿元、成本1.91亿元。
三、旧城区更新改造业务
从房地产行业看，政策调整加码、市场竞争加剧等多重因素影响下，加快
转型发展是大势所趋。老旧小区改造等城市更新已经成为发展风向标，对房企转变发
展思路、创新经营模式、强化资源整合、培育新动能等方面提出更高要求。
当前，以北京为代表的城市发展进入“减量发展”新阶段。城市发展阶段
、增长模式、空间结构等发生深刻变化。不少城市正在由“大拆大建”向“有机更新
”转变。在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，已
经明确提出“全面提升城市品质”，确定十四五期间应加快推进城市更新，改造提升
老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能，推进老旧楼宇改造。各级
管理部门，正在不断的建立健全培养发展社区服务业的制度体系。这有利于公司发挥
自身优势，参与老旧小区综合整治等城市有机更新，把“关键小事”当成“头等大事
”，聚焦相关政策，更好的提供精细化、专业化的物业服务，助力打造共建共享共治
的基层治理新格局。
报告期内，公司棚改和集体租赁住房项目稳步推进。数个棚改项目的征收
工作已经收尾，部分项目即将达到上市条件。诸多回迁房及配套，正在开工建设中，
部分项目主体结构封顶。
除此之外，公司积极盘活自有存量资源。梳理闲置土地及低效资产，通过
培育发展人才公寓、长租公寓、创客空间、共享办公、养老服务等新业态，实现存量
资产价值转换；改造低效商业楼宇，重塑市场定位和品牌形象，实现管理、功能、业
态全面升级。
探索增量更新项目。把握“一区一试点”政策机遇，通过多种方式参与老
旧小区改造，推广“首开经验”。以标杆项目和样板工程为突破，深化与各区战略合
作，积极获取街区更新改造、城市公共空间提升、文创园区开发、楼宇改造提升、老
旧厂房改造利用、传统商圈改造等项目。通过轻重资产相结合方式，以独立运作、项
目合作、股权合作等不同方式，拓展市场化城市更新项目。
培育壮大健康养老服务业务。做好顶层设计，健全体制机制，保障业务发
展。高效运营首开寸草已开业、在改造的社区养老项目，进一步挖掘、整合内部资源
，加大外部资源获取力度，复制融合式养老模式，扩大社区养老规模，加快专业化、
连锁化、规模化、品牌化发展，打造自己的社区养老品牌。首开富力十号国际养老项
目建设步伐逐步加快，邀请了诸多优秀养老管理团队参与，探索通过CCRC（持续照料
退休社区）模式，培育公司复合式老年社区产品线。
公司亦逐步加大轻资产管理项目的关注，在杭州等城市进行了推进。这在
土地愈发稀缺、拿地成本居高不下的背景下，城市更新、改造运营的项目，对企业的
可持续发展和品牌影响力的提升都有着很大的帮助，切合城市更新的发展目标，符合
公司城市复兴官的战略定位。
四、房地产金融业务
公司在2015年提出“做城市复兴官”的发展思路，开启“城市更新”业务
的探索。在此期间，公司成立全资子公司首开盈信，并以其为平台，定位于协同房地
产主业，推进房地产金融业务发展。
首开盈信聚焦一线城市的城市商业及写字楼更新改造项目，秉承多方合作
、谨慎投资的原则，联合行业内顶尖合作伙伴，谋求更多资本运作的机会。综合采用
价值增值型及机会型策略，选取具有改造及增值潜力的物业，通过买入-修复-退出的
业务模式，创造良好价值回报。
自首开盈信成立以来，累计投资已近34亿元。近期在北京、上海两地陆续
投资了原北京爱琴海购物中心改造项目、北京海淀钻石大厦更新项目、上海内环路内
元博大厦改造项目、上海静安区上海科恩大厦改造项目等十余宗。2021年，公司与业
内多家知名机构组成联合体，经过经多轮艰苦的谈判，与卖方签订一揽子收购协议，
收购中关村火炬项目，并已全面进场接管。项目已经进入更新改造与运营并举的阶段
。该项目为公司参与商业地产投资基金管理的第一个项目。
此外，首开盈信通过参与中信并购基金投资了康龙化成、绿的谐波、同程
旅行等数个股权投资项目，未来两年，将陆续退出获取收益。
经过几年来的发展，公司城市更新改造业务已全面铺开，在项目获取、人
员储备、项目运作能力等各个方面，都有了良好的经验和积累，也基本形成了比较稳
定的业务模式。
五、服务副中心和冬奥的工程
主动践行首都国企责任担当，责无旁贷地服从服务于首都城市发展战略，
公司积极参与了北京副中心建设，以通州新城项目为载体，打造“绿建三星、产业化
、全装修”与部分“被动式”相结合的副中心示范项目，相关对接配售工作正在顺利
进行。
积极承担冬奥会相关建设任务，高质量、高标准推进速滑馆“冰丝带”建
设，圆满完成“相约北京”测试赛活动服务保障任务，积极推进竣工、消防等工程收
尾验收工作。
其他相关项目也在高质量的建设中。
二、经营情况的讨论与分析
（一）国内房地产市场情况
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市市场热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场
预期，中央调控逻辑进一步向供给端侧重，房地产金融监管持续强化，地方加快建立
房地联动机制、针对二手房市场调控的力度亦在不断加强，部分城市调控效果已现。
下半年，房地产调控政策环境仍偏紧，高基数下，全国商品房销售规模预计将同比高
位回落，但全年仍有望创新高。高规模的市场需求，企业仍需聚集各项有力资源做大
规模，把握“两集中”下的投资机会以及营销节奏。
1、全国商品房销售金额、面积均为历史同期最高水平，6月销售规模同比
增幅均继续收窄
2021年上半年，全国商品房销售面积为8.9亿平方米，同比增长27.7%，比2
019年同期增长17.0%，两年平均增长8.1%，6月单月同比增长7.5%。其中，1-6月住宅
销售面积为7.9亿平方米，同比增长29.4%，办公楼销售面积同比增长10.0%，商业营
业用房销售面积同比增长5.7%。全国商品房销售额为9.3万亿元，同比增长38.9%，比
2019年同期增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，1-6月住宅销售额为8.5万亿元，
同比增长41.9%，办公楼销售额同比增长10.7%，商业营业用房销售额同比增长8.8%。
上图：2016-2021年上半年全国商品房销售面积
上图：2016-2021年上半年全国商品房销售金额
2、百城新建住宅市场整体较为平稳，价格累计涨幅较去年同期有所扩大，
但涨幅仍处近年同期较低水平
2021年6月，百城（全国100个重点城市）新建住宅均价16,063元/平方米，
同比上涨3.89%，涨幅较上月收窄0.19个百分点；环比上涨0.36%，涨幅连续48个月在
0.6%以内，整体维持在低位区间。累计来看，2021上半年百城新建住宅价格累计涨幅
较去年同期扩大0.43个百分点至1.70%。
上图：2016年1月--2021年6月百城住宅价格指数
3、房地产开发投资额创历史同期新高、新开工单月同比连续3个月下降
2021年上半年，全国房屋新开工面积为10.1亿平方米，同比增长3.8%。其
中，住宅新开工面积为7.6亿平方米，同比增长5.5%。2021年上半年，全国房地产开
发投资额为7.2万亿元，同比增长15.0%，比2019年1—6月份增长17.2%，两年平均增
长8.2%。其中，1-6月住宅开发投资额为5.4万亿元，同比增长17.0%，占房地产开发
投资比重为75.2%。
上图：2016-2021年上半年全国商品房新开工面积
上图：2016-2021年上半年全国房地产开发投资额累计情况
4、房企到位资金增幅继续收窄，定金及预收款同比增幅仍最大
2021年上半年全国房地产开发企业到位资金为10.3万亿元，同比增长23.5%
，比2019年1-6月增长21.1%，两年平均增长10.0%；国内贷款：国内贷款为1.3万亿元
，同比下降2.4%，上年同期为同比增长3.5%；占比为16.5%，比上年同期下降3.5个百
分点；自筹资金：自筹资金为3.0万亿元，同比增长11.9%，上年同期为同比增长0.8%
；占比为32.3%，比上年同期下降3.0个百分点；定金及预收款：定金及预收款为4.0
万亿元，同比增长49.7%，上年同期为比下降7.0%；占比为31.8%，比上年同期提高6.
7个百分点；个人按揭贷款：个人按揭贷款为1.6万亿元，同比增长23.9%，上年同期
为同比增长3.1%；占比为15.8%，比上年同期下降0.2个百分点。
上图：2002-2021年上半年房地产开发资金来源
（数据来源：中国指数研究院）
（二）公司经营业绩回顾
半年来，面对复杂严峻的内外部环境，面对常态化、精准化的行业调控，
股份公司科学统筹疫情防控和生产经营管理，审时度势、锐意创新、深化合作、稳中
求进，各项工作取得积极进展，为“十四五”良好开局和高质量可持续发展奠定了坚
实基础。
——销售业绩再创新高。2021年1-6月份，公司共实现签约面积206.46万平
方米，同比增长35.43%；签约金额662.63亿元，同比增长49.48%。销售指标完成值和
计划完成率均创近年来同期新高。
——开发规模平稳增长。上半年开复工面积1949万平方米，新开工面积193
万平方米，竣工面积220万平方米。
——物业经营管理稳步发展。物业经营收入4.8亿元，同比增长41%，物业
租赁面积68.9万平方米，同比增长4%。商业物业管理面积13.5万平方米，同比增长28
%。
——后续项目审慎增加。通过竞拍或股权收购获取项目
——负债结构持续优化。上半年累计新增融资共计225亿元，其中银行贷款
41.5亿元，保债计划35亿元，信托贷款35.5亿元，中期票据83亿元，超短期票据30亿
元，累计归还各类筹资241亿元，合并范围减少融资36亿元，当期净减少带息负债规
模52亿。同时，保持短期债务零新增，提前半年完成现金短债比大于1的目标。
——公司积极响应相关金融监管政策。报告期末，公司剔除预收账款后的
资产负债率为74.55%，净负债率为162.08%，现金短债比为1.23倍。（根据监管要求
，在计算现金短债比时，扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售
房款共55.12亿元，增加了其他应付款中计息股东借款1.33亿元；在计算净负债率时
，增加了其他应付款中计息股东借款1.33亿元、长期应付款中计息股东借款129.65亿
元；在计算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待
转销项税额。）相关指标均较去年末均有所改善。
——品牌信誉持续增强。公司荣获2021年度沪深上市房地产公司“综合实
力TOP10”暨“财富创造能力TOP10”、“投资价值TOP10”、“ESG发展优秀企业”、
“上市公司治理TOP10”等荣誉。
报告期内房地产储备情况表
注：
1、上述土地储备项目，为公司报告期内未开工项目。
2、持有待开发土地的面积为包括项目代征用地的项目总土地面积。
3、规划计容建筑面积为项目地上建筑规模面积。
4、合作开发项目涉及的面积为合作项目土地面积。
5、公司权益土地面积=合作开发项目涉及的面积×合作开发项目的权益占
比。
公司棚户区改造及土地一级开发项目情况
报告期内房地产开发投资情况
注：
1、项目用地面积为包括项目代征用地的总土地面积。
2、总投资额为项目的预计总投资额（含地价）。
3、在建建筑面积、新开工面积、竣工面积，均为报告期内数值。总累计已
竣工面积为项目历年（包含报告期）累计竣工情况。4、在建建筑面积-新开工面积=
当期复工面积。
报告期内房地产销售情况表
注：
1、可供出售面积为项目预计总可售面积，包括已售面积和未售面积。
2、已售（含已预售）面积为报告期当期销售面积。
3、累计销售面积为项目历年（包含报告期）累计情况。
4、所列项目不包括报告期未开盘项目；其他项目为公司各非重点项目合计
。
报告期内结利情况表
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1.市场风险
政策层面，中央多次重申“房住不炒”定位坚定不移，限购、限售、限贷
等调控政策将深入持续落实，我国房地产市场已进入总量高位、增速低位的存量时代
，传统房企面临转型升级的巨大挑战，可能对公司经营业绩产生影响。
针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求
股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新
提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资
的良性循环。
2.融资风险
“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管
理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲
击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争
日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。
针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资
金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保
公司现金流安全和盈利能力增长。
3.管理风险
近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点
城市深耕力度不足，单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领，尚未形成拳头
产品和竞争优势；组织管控滞后于公司新时期的发展要求，造成项目开发运营效率参
差不齐，合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足，增大了经营决策
的难度和风险。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信
息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和
发展潜力。
因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响
，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了
以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房
地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良
好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过
多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢
得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首
选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可
，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场
恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增
强。目前已进入全国17个省市区的约30个城市，基本实现了全国化布局。公司优质品
牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，
数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领
军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将
贯彻深耕北京的战略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及
多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥
有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司在竭力控制信贷融资成本的基
础上，全力争取多种途径融资。抓住债券市场窗口期，成功发行多笔债券产品。此外
，资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道，均稳健有序的推进发行。公司积
极应对“三道红线”影响，充实货币资金、调整负债结构、提升权益比重，有效改善
公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。
公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管
理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，
具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快
速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业
竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作
关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合
作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020上半年，为抵抗新冠肺炎疫情冲击，中央财政、货币政策齐发力，叠
加各地频繁出台房地产相关扶持政策，市场快速恢复。进入下半年，房地产调控政策
有所转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，行业金融监管持续强化，
“三道红线”试点实施，同时多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市
场理性回归。市场方面，重点城市商品住宅市场规模已基本恢复，百城新建住宅价格
稳中有升，长三角和珠三角地区量价上行特征突出。土地方面，300城宅地供需规模
同比小幅增长，一线城市推地量及优质地块推出量增加，带动楼面价结构性上涨。企
业方面，代表房企加大营销加速回款，销售业绩持续提升。
（一）全国商品房销售金额、面积双创新高
2020年，全国商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.64%。其中，1-1
2月住宅销售面积为15.5亿平方米，同比增长3.2%，办公楼销售面积同比下降10.4%，
商业营业用房销售面积同比下降8.7%。全国商品房销售额为17.36万亿元，同比增长8
.69%。其中，1-12月住宅销售额为15.5万亿元，同比增长10.8%，办公楼销售额同比
下降5.3%，商业营业用房销售额同比下降11.2%。公司进驻城市（选取：北京、上海
、广州、深圳、天津、廊坊、苏州、杭州、厦门、福州、成都、重庆、海口、三亚、
武汉、南京、贵阳、绵阳、扬州、海门、无锡、沈阳、太原、大连、宁波、珠海、桂
林、烟台、温州、保定等。）商品房销售面积4.06亿平方米，同比减少0.16%，占全
国比重达到23.05%，商品房销售额6.72万亿元，同比增加7.46%，占全国比重为38.73
%。具体来看，海门、南京同比增幅较大，增幅分别达44%、30%，武汉、三亚同比降
幅相对较大，分别达25%、31%。
（二）12月百城价格环比上涨0.25%，同比上涨3.46%
2020年12月，百城新建住宅均价为15795元/平方米，环比上涨0.25%，涨幅
较上月收窄0.07个百分点。从涨跌城市个数看，79个城市环比上涨，19个城市环比下
跌，2个城市与上月持平。同比来看，百城新建住宅平均价格较去年同期上涨3.46%，
涨幅较上月收窄0.17个百分点；2020年累计涨幅已超过2019年，较2019年扩大0.12个
百分点。2020年，公司进驻重点城市（选取：北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州
、福州、成都、武汉、厦门），除福州和武汉，其他重点城市商品房销售价格较去年
同期均有所增加，其中，广州销售价格同比增幅较大，达12.04%，其次是成都，增幅
达11.87%。
从市场表现来看，新建住宅方面，12月重点城市整体推盘量居今年高位，
除上海、广州整体去化较好外，多数城市去化呈分化状态，热门板块、高性价比项目
普遍去化较好；此外，粤港澳大湾区、长三角部分城市市场仍较活跃，而宁波受调控
政策加码影响，市场有所降温。展望未来，中央将继续坚持“房住不炒”定位，全面
落实房地产长效机制，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等
机制，保持房地产市场平稳运行，房价将保持稳中小幅上涨态势，一线及二线热点城
市因有较强经济支撑，房价仍将保持上涨势头，但在严格的调控政策背景下，涨幅有
限；部分城市群内部三四线城市调控政策存收紧空间，或带动房价理性回归。
（三）房地产开发投资额保持中高速增长，新开工面积同比下降
2020年，全国房屋新开工面积为22.44亿平方米，同比下降1.20%，上年为
增长8.5%；其中，住宅新开工面积为16.4亿平方米，同比下降1.9%，降幅较1-11月收
窄0.8个百分点。单月来看，全国房屋新开工面积同比增长6.3%，较11月扩大2.2个百
分点。公司进驻城市房屋新开工面积为5.08亿平方米，占全国比重为22.61%，同比下
降7.15%。
2020年，全国房地产开发投资额为14.14万亿元，同比增长7.00%，较1-11
月扩大0.2个百分点，比上年回落2.9个百分点。12月房地产开发投资额同比增长9.4%
。其中，1-12月住宅开发投资额为10.4万亿元，同比增长7.6%，增速较1-11月提高0.
2个百分点，比上年回落6.3个百分点，占开发投资总额比重为73.8%；公司进驻城市
房地产开发投资额为5.42万亿元，同比增加5.69%，占全国比重为38.34%。其中，海
门、绵阳同比增幅显著，增速分别为61%、39%，海口降幅相对较大，达8%。
（四）房企到位资金增幅较上年有所扩大，个人按揭贷款同比增幅最大
2020年全国房地产开发企业到位资金为19.31万亿元，同比增长8.1%，增幅
较1-11月扩大1.5个百分点，比上年提高0.5个百分点。具体来看，国内贷款为2.7万
亿元，同比增长5.7%，增幅较1-11月扩大0.3个百分点，比上年提高0.6个百分点；占
比为13.8%，比上年下降0.3个百分点；自筹资金为6.3万亿元，同比增长9.0%，增幅
较1-11月扩大1.1个百分点，比上年提高4.8个百分点；占比为32.8%，比上年提高0.3
个百分点；定金及预收款为6.7万亿元，同比增长8.5%，增幅较1-11月扩大3.2个百分
点，比上年下降2.2个百分点；占比为34.5%，比上年提高0.1个百分点；个人按揭贷
款为3.0万亿元，同比增长9.9%，增幅较1-11月收窄0.7个百分点，比上年下降5.2个
百分点；占比为15.5%，比上年提高0.2个百分点。
（数据来源：中国指数研究院）
二、报告期内主要经营情况
2020年是极不平凡的一年。年初以来，突如其来的新冠疫情和常态化防控
给广大员工的生命健康安全和日常工作生活带来严重冲击，同时，国际政治经济形势
错综复杂，房地产行业调控坚定从严，“十三五”收官任务艰巨、“十四五”擘画责
任重大。面对空前严峻的压力考验和困难挑战，公司领导班子团结带领全体员工，审
时度势、坚定信心，科学统筹疫情防控和生产经营管理各项工作，成功经受了疫情防
控大考。公司各单位包括武汉在内的全体同志无一例确诊和疑似病例，全员疫情防控
阻击战取得了决定性成果。同时，勠力同心、迎难而上，尽力将疫情影响和损失降到
最低，如期完成“十三五”收官之年各项任务目标，为公司“十四五”良好开局和高
质量可持续发展奠定了扎实基础。
报告期内，公司实现营业收入442.26亿元，比上一年降低7.18%；实现归属
于母公司所有者的净利润31.40亿元，比上一年增长13.84%。截至报报告期末，公司
总资产3,278.43亿元，比上一年增长8.07%；归属于母公司所有者权益315.94亿元，
比上一年增长7.13%。
报告期内，公司共实现签约面积381.55万平方米，同比下降7.28%；签约金
额1,074.55亿元，同比增长6.03%。报告期实现结转收入金额434.12亿元，结转面积1
78.03万平方米。
报告期内，公司主要项目实现新开工面积610.42万平方米，比去年下降1.8
3%；开复工面积2289.66万平方米，竣工面积533.38万平方米，分别比上一年增长4.7
0%、5.08%。其中，公司及控股子公司，新开工面积359.52万平方米、开复工面1133.
13万平方米分别比上一年增长25.67%、0.23%，竣工面积267.46万平方米，比去年下
降20.18%。
全年通过自主开发、股权收购或联合拿地等多种方式，新增土地21宗（其
中太原、常熟分别包括多个地块）：
报告期内，公司累计新增融资共计523.38亿元，其中开发贷款150.24亿元
，信托贷款110.72亿元，发债规模262.42亿元，累计归还各类筹资415.06亿元，净增
融资规模108.32亿元。
年末，公司资产负债率为80.42%，较上期减少0.5个百分点。
公司积极响应相关金融监管政策。报报告期末，公司剔除预收账款后的资
产负债率为
74.83%，净负债率为178.56%，现金短债比为0.89。（根据监管要求，在计
算剔除预收账款后的资产负债率时，扣除的预收账款也包含合同负债以及待转销项税
额，计算现金短债比时扣除了受限货币资金及根据预售资金监管办法受监管的预售房
款共43.95亿元。）
从2015年至今，公司已连续六年进入第三方绿色评级与评价机构中国绿色
地产TOP10标准排名。2020年全年约390万平方米获得二星以上绿建认证，其中华侨村
二期、华樾北京和通州新城项目获得绿建三星认证，首开国樾天晟成为北京市第一个
全体量被动房社区，苏州玖珑花园项目获得二星运营认证，厦门首开领翔上郡39号楼
顺利通过“十三五”国家重点研发计划--“近零能耗建筑技术体系及关键技术开发”
项目示范工程验收。
共计有超过100万平方米的项目获得各级工程质量奖项，其中12个项目76.8
9万平方米获得结构长城杯银奖，4个项目12.93万平方米获得结构长城杯金奖，2个项
目10.27万平方米获得竣工长城杯银奖。
北京城市副中心和冬奥会速滑馆项目完成高标准建设，通州新城项目已取
得“绿建三星”设计标识证书。冬奥会国家速滑馆冰丝带项目如期实现五方验收，圆
满完成工程建设任务，荣获中国钢结构金奖年度杰出工程大奖。
公司年度信息披露工作获得最高评级“A”级（优秀）。该评价结果被计入
上市公司诚信档案，通报中国证监会并向社会公开，这是证券监管机构对于公司信息
披露质量、规范运作情况、董监高勤勉尽责及投资者保护工作的高度认可，也为公司
未来资本市场的运作奠定了良好基础。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
中央坚持“房住不炒”、租购并举、因城施策，高度重视保障性租赁住房
建设，加快完善长租房政策，规范发展长租房市场，扩大租赁住房土地供应，促进房
地产市场平稳健康发展。限购、限售、限贷等调控政策将深入持续落实，我国房地产
市场总体上已进入总量高位、增速低位的存量时代，传统房企面临转型升级的巨大挑
战。“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管理制度
的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲击和全
新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争日益加
剧，公司面临着在资本市场如何坚守上市公司生存发展底线的严峻考验。
(二)公司发展战略
公司将按照北京市委提出的“前瞻十五年、干好这五年、抓紧每一年”的
要求，以时不我待的紧迫感和舍我其谁的责任感抓紧每年，更要提出抓紧每一天，戮
力同心共同推动首开股份高质量发展。
优化市场空间布局。立足北京、拓展全国，坚持审慎原则，以服务京津冀
协同发展等国家战略为导向，聚焦重点城市群，培育3-5个百亿级销售额、8-10个50
亿级销售额的城市市场。
优化产品供给结构。紧跟行业转型升级和消费品质提升趋势，把握“完善
多主体供给、多渠道保障、租购并举住房保障体系”政策导向，针对人口、家庭结构
变化和美好生活需要带来的差异化需求，找准细分市场，设计特色产品，优化住宅与
非住宅产品、政策性住房、普通住宅和中高档住宅产品结构，稳步提升市场占有率。
提升项目运营能力。强化精准投资能力，加强项目前期研究，优化项目筛
选模型，围绕战略漏斗、经营漏斗、市场漏斗、财务漏斗对项目投资决策方法进行优
化；提高自主开发比例，提升项目开发运营效率；优选合作伙伴，加强合作项目管控
，提升品牌价值和行业地位。
加快转型发展升级。优化业务发展模式，探索从增量市场转入存量市场的
路径，积极参与老旧小区改造、城市更新等，探索多元化商业模式和市场化运营机制
，拓展发展空间，形成新的盈利模式。
强化物业经营。存量聚焦，以利润贡献、盘活资产、强化专业、打造品牌
为导向，做精做专存量资源。完善商业模式，打造首开独特的商业品牌。创新模式，
盘活在手存量资源。
(三)经营计划
2021年是我国“十四五”规划开局之年，是中国共产党成立100周年，是我
国现代化建设进入新发展阶段、全面理解贯彻新发展理念、加快构建新发展格局的重
要起步之年，也是公司进一步统筹常态化疫情防控与生产经营管理、稳步推进组织管
理优化提升、创新攻坚转型升级难题、全新开启公司“十四五”规划新征程的关键之
年，做好各项工作任务责任重大、意义深远。为此，公司2021年总体工作思路是：坚
持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真落实市国资委和集团工作会部
署，坚持新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，坚持“首善尚责、创新制胜、合作
共赢”的价值理念，坚持“两手抓、两不误、两促进”的统筹方法，紧扣“结构优化
、动力强化、效率提升”的战略主题，聚焦“突破效率瓶颈、挖掘盈利空间”的中心
目标，遵循“销售为先、现金为王、利润为本”的商业逻辑，增强“逆水行舟、不进
则退”的危机意识，苦练“投资精准、运营高效、产品适销”的专业内功，攻坚“增
量周转、存量去化、尾盘清理、自持盘活”的难点痛点，于危机中寻先机，在困局中
辟新局，坚定信心、群策群力、与时俱进、砥砺前行，确保实现“十四五”开局之年
的各项任务目标，为“十四五”高质量可持续发展开好局、起好步。
实现高质量可持续发展必须坚持以下原则要求：
一是始终坚持党建引领、总揽全局，主动践行首都国企责任担当，深入实
践探索城市有机更新。
二是始终坚持客户至上、利润为本，强化提升市场化专业化精细化运作水
平，匠心构筑城市居民“美好宜居生活”。
三是始终坚持创新制胜、合作共赢，发扬公司特色优势不断丰富“首开经
验”，持续推进区域布局优化和业务转型升级。
四是始终坚持安全第一、稳中求进，严格遵循“去化为先、现金为王”的
经营法则，着力落实精准投资高效运营。
2021年公司以收定支、以销定产，合理安排开发投资。公司计划投资的方
向主要是房地产开发经营业务以及相关转型业务，并将重点围绕北京市场，融入京津
冀区域协同发展；深耕六大区域核心一二线城市，加大长三角、海峡西岸的业绩贡献
，快速提升大湾区、川渝、长江中游城市群的业绩规模；推进物业经营快速发展，积
极培育养老业务，继续探索房地产金融、城市更新、文创产业等新的业务领域。
报告期公司如期完成全年各项任务指标。其中，全年销售金额完成计划106
.28%，同比增长6.03%；销售面积完成计划100.40%，同比下降7.28%；销售回款完成
计划116.63%，同比增长3.89%。
2021年公司全部项目销售签约金额1100亿元、并力争达到1200亿元，计划
销售面积400万平方米，销售回款1053亿元，其中：控股子公司项目计划销售签约金
额588亿元，销售面积230万平方米，销售回款588亿元；合作公司项目计划销售签约
金额512亿元，销售面积170万平方米，销售回款465亿元。
(四)可能面对的风险
1.市场风险
政策层面，中央多次重申“房住不炒”定位坚定不移，限购、限售、限贷
等调控政策将深入持续落实，我国房地产市场已进入总量高位、增速低位的存量时代
，传统房企面临转型升级的巨大挑战，可能对公司经营业绩产生影响。
针对上述风险，公司将直面正视、主动应对、科学决策，化危为机，谋求
股份公司特色发展之道。改变以前主要依赖“融资输血”规模扩张的发展模式，创新
提升产品和服务、加快项目周转，增强内生造血机能，实现企业存量去化与增量投资
的良性循环。
2.融资风险
“三道红线”监管新规的实施以及银行业金融机构对房地产贷款集中度管
理制度的建立，将终结高杠杆高增长的“金融红利时代”，房地产行业将迎来空前冲
击和全新洗牌，房企盈利模式将回归“向管理要效益”的正轨，企业分化、市场竞争
日益加剧，公司面临着在资本市场更大的考验。
针对上述风险，公司将科学统筹提升周转与效益，创新融资方式、提高资
金利用效率、增强资金成本意识，向精细化管理要效益、向专业化运作要增值，确保
公司现金流安全和盈利能力增长。
3.管理风险
近年来公司经营规模不断扩大，也暴露出公司的区域布局尚不均衡、重点
城市深耕力度不足，单城平均产值较低。多元业务发展缺乏战略引领，尚未形成拳头
产品和竞争优势；组织管控滞后于公司新时期的发展要求，造成项目开发运营效率参
差不齐，合作项目的管控以及项目信息收集的完整性和及时性不足，增大了经营决策
的难度和风险。
针对上述风险，公司将打造一套切合股份公司实际的标准化、专业化、信
息化的高效运营体系，推动公司运营能力和经营品质突破提升，激发公司资源活力和
发展潜力。
因新冠疫情，公司部分开发项目的进度和自持物业收益会受到一定的影响
，影响程度将取决于疫情防控的进展情况、持续时间以及各地防控政策的实施情况。
四、报告期内核心竞争力分析
公司秉承首开集团多年的优良传统和丰富经验，在全国范围内成功开发了
以住宅为主，包括一批国家重点项目在内的优质项目。作为具有国资背景并专注于房
地产开发的领先企业，公司在诸多方面拥有行业领先优势，为公司未来发展奠定了良
好的基础。
（一）公司品牌
凭借首开集团及其前身几十年来在北京地区积累的房地产开发经验，经过
多年的努力，公司践行“责任地产”的企业理念和“首开地产”的品牌深入人心，赢
得了社会的广泛赞誉，具有较高的认知度和美誉度。
公司良好信誉的树立，使得公司在全国范围内成为各类合作伙伴的合作首
选。尤其在土地获取方面，公司得到了各全国领先和区域龙头房地产企业的充分认可
，通过双方、多方联合体拿地或股权收购方式，优势互补、科学研判、有效规避市场
恶性竞争和项目投资风险，最大限度地发掘地块价值。
“首开地产”的品牌，目前已经走出北京，走向全国，品牌影响力日益增
强。目前已进入全国17个省市区的约30个城市，基本实现了全国化布局。公司优质品
牌的建立，是消费者信心的保证，也是公司在激烈的竞争中稳步壮大的保证。
（二）立足北京市场
作为北京国有龙头房企，公司始终坚持立足北京、服务首都的主导思想，
数十年来，已在北京形成业务、品牌、规模的领先优势，并持续保持北京市场销售领
军地位；另一方面，经过多年业务发展，也积累下大量地段优良的经营性存量资产。
凭借着在北京市场的历史和地位，京内项目一直是结算收入的重要组成部分。公司将
贯彻深耕北京的战略，继续通过多种形式新增北京区域土地储备。
（三）融资能力
凭借在市场上拥有良好信誉和多年来的顺利合作，公司与国内主要银行及
多家金融机构建立了诚信、互利的长期合作伙伴关系，贷款利率稳定、额度充足，拥
有良好的融资能力，并有效利用了多种渠道、多种类融资工具。
面对融资政策收紧带来的挑战和压力，公司在竭力控制信贷融资成本的基
础上，全力争取多种途径融资。抓住债券市场窗口期，成功发行多笔债券产品，创下
公司近年中长期债券最低成本；成功打包盘活分散型物业资产，发行资产证券化产品
。此外，资产支持证券产品、供应链保理融资等多种渠道，均稳健有序的推进发行。
公司积极应对“三道红线”影响，充实货币资金，调整负债结构，提升权益比重，有
效改善公司“踏线”指标，确保公司资金安全稳定。
公司报告期继续保持最高的AAA级企业主体评级，代表着公司经营业绩、管
理模式、风险管控及未来发展规划获得的认可。
（四）专业运作能力
公司从事房地产行业数十年，积累了大量的专业管理经验、知识和人才，
具有开发大型居住区的超强能力。合理的人才规模、人才结构，为公司核心业务的快
速发展提供了保障。
公司管理运作形成了具有自身特点、制度化和标准化的管理体系，在行业
竞争中始终保持领先地位。公司发挥资源整合力强的优势，与多家企业保持紧密合作
关系。项目建设开发中，公司根据不同的合作方，在自身优势节点发挥专长，实行合
作项目联合操盘，获得了业内多方的认可。
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