600325华发股份资产重组最新消息
≈≈华发股份600325≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式
以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、
车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及
长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、
武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、大连等一线城市及重点二线城
市为公司战略发展城市。
2021年1-6月，行业投资增速保持平稳。全国完成房地产开发投资72,179亿
元，同比增长15.0%。住宅方面，1-6月，住宅投资54,244亿元，同比增长17.0%，占
房地产开发投资的比重为75.2%。分区域来看，1-6月房地产开发投资东部地区同比增
长13.6%、中部地区同比增长22.7%、西部地区同比增长12.2%、东北地区同比增长11.
8%。土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了3个
百分点。分城市能级来看，在集中供地新政的作用下，一线城市土地成交量和成交金
额同环比均呈上升趋势；但二、三线城市成交量较去年同期分别下滑1%和19%，环比
降幅均超30%。
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时
纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处，严格落实“房住不炒”的政策主
基调。为控制并压降地方政府杠杆率，出台土地出让金划转税务部门征收政策。以严
打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全面趋紧。各地政府亦落实城市主
体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、
嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限
售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。
报告期内，在22城集中供地模式下，城市、企业间的整合与分化仍在加剧
。城市端，既有北京、上海、苏州、杭州、厦门等关注度较高的城市，也有沈阳、长
春等多数地块底价成交、甚至流拍的城市。企业端，龙头房企和国企、央企策略仍是
抢占先机，且优势显著，TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得
双集中供地四成地块。相较之下，中小房企拿地难度加大。
2021年上半年，全国房地产市场整体运行平稳。得益于去年末热点城市市
场热度延续，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了房地产市场的整体表现
。据国家统计局数据：1—6月，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；
商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%。
当前，在行业增速放缓叠加房地产政策持续收紧的压力下，规模房企投资
和扩张动能承压，目标增速趋缓。长期来看，在“房住不炒”长效机制以及整体政策
环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向更为清晰，预计未来行业整体销售面积规模
将步入平稳状态。新常态下，房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化
为主。并针对不同城市市场的分化格局，制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘
、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。
（以上数据来自国家统计局及克而瑞）
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，历经疫情反复冲击和复杂宏观环境带来的双重考验，在公司董
事局的领导下，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取得扎实
进展。上半年，公司实现合同销售金额640.85亿元；实现营业收入207.73亿元；实现
净利润23.66亿元。截至报告期末，公司总资产为3,473.53亿元，比上年度末增长7.9
1%。报告期内，公司实现新开工面积273.69万平方米，竣工面积204.47万平方米。
（一）销售增长盈利增强
2021年上半年，公司有效克服疫情冲击、经济下行压力等因素影响，坚持
以销售回款为核心，多措并举，攻坚克难，销售业绩逆势上扬，销售面积达247.13万
平方米，实现合同销售金额640.85亿元，同比增长45.42%，位列中国房地产企业销售
榜第34名（数据来源克而瑞）。报告期内，公司实现净利润23.66亿元，实现归属于
母公司的净利润16.87亿元，分别较上年同期增长10.54%及15.03%，盈利能力进一步
增强。截止报告期末，公司总资产3,473.53亿元，归属于上市公司股东的净资产225.
45亿元，分别较年初增长7.91%和7.42%，预收楼款为642.61亿元，较年初增长23.54%
，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
（二）土储投资质优量足
报告期内，公司坚持“战略深耕、精准布局”的投资策略，根据销售回笼
、资源储备情况动态补充土地资源，在集中供地模式下研判市场情况，创新拿地模式
，通过产业合作、股权收购等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本
。上半年，公司新增土地储备位于珠海、成都、南京、北京、徐州等一、二线核心重
点城市，持续优化了公司在粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长
江经济带等核心城市群的战略布局。截至报告期末，公司已进驻全国47个主要城市，
在建面积1,746.81万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米，为公司未来
可持续发展提供良好保障。
（三）融资结构持续优化
报告期内，公司融资结构持续优化：创新融资模式，拓宽融资渠道，提高
公司资金使用效率，资金精细化管控不断增强；相继落地融资租赁盘活低速资产、保
理融资等业务，融资渠道大幅拓宽，公司平均融资成本也持续下降。
（四）精细化管理深入推进
报告期内，公司持续深化全链条精细化管理工作，不断提升公司管理效益
局面。
一是战略引领持续升级。上半年，公司拟定《华发股份十四五战略规划报
告》，为“十四五”发展谋篇布局；华发股份人居生活研究院建设稳步推进；持续推
进“科技+”战略，人工智能赋能成果在职能公司成功落地。
二是运营管理能力稳步提升。公司高效铺排经营计划，大力推进运营管控
制度建设，进一步规范住宅项目开发全流程管控，不断优化组织架构设置和分级授权
体系，整体运营管控工作有序开展。
三是降本增效成果显现。报告期内，公司标准化成本体系进一步完善，目
标成本管理力度加强，工程成本持续优化；招标采购体系不断健全，招采管控能力持
续提升，优质供应商库继续扩容。
四是数字化建设加快推进。公司数字化营销闭环初见成效，人力资源管理
数字化与自动化水平不断提升；数字化业务管理场景持续完善，成功完成ERP系统、
经营分析系统、资金管理系统、商业租赁管理系统、实物资产管理系统的系统集成和
数据互通。
五是经营风险有效防范。公司上半年重点加强营销、工程等重要业务领域
和关键管控节点专项审计力度，促使公司进一步向规范化、制度化方向迈进；全新组
建风控法律合规部，实现风险防控精细化、全面化及专业化，切实为公司发展筑牢安
全防线。
（五）“两翼”业务齐头并进
报告期内，在保持主业稳健发展的基础上，公司积极培育多元化业务，为
服务住宅主业发展提供锻造强有力的发展引擎。
一是商业板块上半年营收同比2020年发展迅速，太仓华发广场、威海华发
新天地两个重点项目攻坚克难如期开业。
二是上下游产业链业务发展态势良好。营销公司业务发展迅速；设计公司
有序开展人居研究课题11项，转化并申报受理专利39项；文传公司荣获广东省广告十
强单位；代理公司二手租售及外联成交能力稳步提升；建研中心跃居珠海市安全巡查
类业务头部企业。
（六）党建引领坚守初心
1、党建引领实现新作为。报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主
义思想为统领，结合建党100周年重要节点，积极参与或组织开展“红星照耀中国-我
和党的故事”“党史知识竞赛”“十万党员进党校”等党史学习教育活动；坚持以“
支部建在项目上”为抓手持续完善党组织体系建设，正式成立公司团委，群团组织工
作再上新台阶；成功打造以“优+5G”高质量建造体系为样板的党业融合特色品牌。
2、脱贫攻坚取得显著成效。上半年，公司对口帮扶的阳江市大洞村、爱国
村，以及云南怒江州保登村、里吾底村已全面完成脱贫目标，珠海市榕益村“万企帮
万村”建设进展顺利，脱贫攻坚成果得以有效巩固。
3、疫情防控防线有效筑牢。报告期内，公司统筹做好员工疫苗接种工作，
基本实现全员接种；严格落实上级各项防疫工作部署，根据疫情形势变化，切实配合
完成核酸检测工作；在常态化防疫工作中，重点加强办公场地、商场、学校、会所等
公共场所健康防疫工作，确保在疫情零星散发的大环境下生产经营不断档。
4、公益慈善展现新成果。上半年，依托华发公益基金会，公司深耕文化教
育、环境保护、行业支持及危机救援等领域，累计开展了“2021净水计划”“白豚红
树、碧海蓝天、美丽家园、共同守护”公益宣传“生命接力”行动等公益活动，累计
捐赠抗疫物资49.4万件，价值686万元，向珠海市11个地标场所捐赠AED生命守护站，
开展20场公众急救培训，累计培训超过1000人。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，在“房住不炒、因城
施策”的政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，
货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发展仍将以“稳”为主。公司将进一步加强
政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工
作。
2、市场风险
随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化
发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分弱三四线回调压力加大，核心
城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化
区域布局，在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上，继续拓展北京、南
京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外，自新冠肺炎疫情爆发以来，各行
各业均受到冲击，疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显，叠加政
策调控等影响，行业发展存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长，
加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市
场风险的应变能力。
3、行业风险
行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规
模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度
进一步提升。公司将积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效
率；积极发展租赁业务、装配式建筑等，探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行
业地位和品牌影响力；同时，加强行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力
和综合竞争力。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
受房地产融资监管加强，房企整体融资环境将持续偏紧，将对公司的经营效率、资金
流动性、销售回款速度等提出更高要求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索
新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，
努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口
皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展
思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经
形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略
布局。
3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心
竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“
6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配
套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大
维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞
争力。
4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位
居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆
；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有
前瞻性的创新业态。
5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地
产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积
极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链
，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链协
同发展的“一核两翼”格局。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，面对疫情带来的不利影响以及复杂的市场环境，在董事局的战
略引领和正确领导下，公司上下齐心协力，攻坚克难，签约销售金额首次突破千亿，
行业地位进一步提升；深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，投拓规模、投拓
质量充分提升；锚定主业，科技赋能，深化“一核两翼”业务格局，助推公司高质量
发展。2020年，公司实现营业收入510.06亿元，同比增长53.87%；净利润45.60亿元
，同比增长37.6%；截至报告期末，公司总资产为3,218.44
亿元，同比增长37.00%。报告期内，公司新开工面积739.71万平方米，竣
工面积315.00万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积805.81万平
方米，在建面积1,776.54万平方米。
（一）销售首破千亿，业务布局持续优化
报告期内，面对疫情影响、行业变化和市场波动，公司紧扣工程计划节点
，积极做好资源统筹，全力推进全国项目的开发建设，以科学合理的铺排计划保障公
司可售资源，努力将疫情对生产的影响降到最低；因地制宜，积极采取多元化的营销
策略抢占市场先机，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等多元化创新模式，强
化线上线下协同联动；紧随市场形势，全力升级打造优+产品体系4.0，全新发布“品
质中国匠心筑家”品牌战略，全面提升产品品质。2020年，公司实现合同销售金额1,
205亿元，同比增长30.59%，销售面积504万平方米。根据克而瑞榜单显示，公司位列
中国房地产企业销售榜第34名，相比2019年提升5位，行业地位进一步提升。
在公司销售实现历史性突破的同时，销售布局持续优化：珠海大区全年完
成销售288亿元，销售占比24%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售591亿元
，销售占比49%；华南大区全年完成销售205亿元，销售占比17%；北方大区全年完成
销售90亿元，销售占比7%；北京区域全年完成销售31亿元，销售占比3%。从销售区域
分布看，2020年，公司全国化布局持续优化，形成了华东、珠海和华南大区协同发力
的销售格局，“立足珠海、面向全国”的战略优势凸显。
（二）战略深耕精准布局，区域拓展成效斐然
报告期内，在全国化布局基础上，公司深入实施“战略深耕、精准布局”
投拓策略，积极深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济
带等核心城市群，对已进入的核心城市加大布局力度，全面提高项目数量、业绩规模
与品牌影响力等；项目拓展方式上，除传统招拍挂的方式外，积极运用合作开发、收
并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项目拓展力度。报告期内
，公司通过综合运用多元化项目拓展方式，成功获取大量新项目，其中逾九成位于深
耕城市，土地储备资源充足且较为优质。截止报告期末，公司拥有土地储备计容积率
建筑面积805.81万平方米，其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为
56.69%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.64%，从土地储备的地理区域分布
来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。
（三）产品体系迭代升级，科技+赋能产品服务
报告期内，公司推出“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以品牌焕新为基
础，以产品品质作为市场核心竞争力，迭代升级推出“优+产品体系4.0”，即全新华
发6+1产品体系以及增值赋能四大维度。其中，“全新华发6+1产品体系”以全面有序
的体系化思维打造完美人居；同时，始终围绕绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心
精工四大维度，赋予产品更多的超额附加值。目前，公司已形成涵盖刚需到高端的未
来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“华发印记”的产品系，荣膺亚洲
不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多项大奖。
在产品服务方面，公司积极实施“科技+”战略，以“关注每一位居者健康
生活诉求”为设计理念，在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创
新水平；目前已申请产品设计专利60余项，涵盖建筑、结构、暖通、给排水、电气、
园林景观等多个专业，多个项目获得国际国内“健康建筑”和“绿色建筑”认证，持
续赋能城市高品质美好生活。
同时，公司积极探索具有前瞻性的创新业态。公司正式设立珠海人居生活
研究院，积极落实人居生活、建筑科技、智能制造、数字技术等创新研究项目，不断
强化与澳门大学等港澳高校及科研院所的跨境合作，社区防疫等研究项目均取得积极
进展；设计公司获得国家高新技术企业认定，华实中建取得“澳门土木工程实验室”
认证，为探索新业务发展开辟新局面。
（四）“一核两翼”全面发展，业务格局全面深化
近年来，公司积极践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续
优化商业地产的核心竞争力，积极打造“华发商都”等标杆商业品牌，成为独具竞争
力的商业地产综合运营商。报告期内，公司商业地产业务新拓展城市及商业项目均创
佳绩，以华发商都为代表的商业地产出租面积近20万平方米，租金收入超2.1亿元，
商业运营管理效率全面提升。
公司在大力发展商业地产的同时，公司上下游产业链业务不断发展，在营
销、设计、文传、园林等职能公司全面提质增效的基础上，积极培育打造华发商都、
阅潮书店等高端商业、文化品牌，并稳步开拓物业资管、大健康、长租公寓等业务领
域，全力推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产
业链同步发展的“一核两翼”格局。
（五）资金管控水平不断提升，资本运作成效显著
报告期内，面对房地产信贷政策持续收紧的形势，公司继续提升资金管控
和资本运作水平：进一步强化总部对资金的统一管理和调配，确保资金的高效利用和
优化配置；多渠道多方式加强销售回款力度，加大存量资产及沉淀资金的盘活力度，
强化现金流回笼速度；积极建设高效智能的资金管理系统，实现资金使用效率和管理
工作效率双提升的发展格局；积极创新融资模式，成功落地永续中票、长租公寓类RE
ITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，进一步改善
资金资本结构，为公司可持续发展提供坚实保障。
报告期内，公司主体信用评级及各项融资产品评级均维持在“AAA”，为后
续融资工作提供了有力支持。
（六）精细化管理优化提升，管控水平提质增效
报告期内，在稳中有进的工作总基调下，公司继续强化精细化管理，不断
完善成本管控体系，充分发挥战略集采作用，三级管控架构进一步优化，产品品质和
竞争力不断提升。
报告期内，公司成功搭建成本七大核心管控体系，实现区域成本目标动态
管理；健全公司招标采购体系，提升招采管控能力，成本管理更加精细化、体系化；
三级管控架构进一步优化，实行运营和营销条线全线打通，大力推进运营管控制度建
设，进一步加强项目开发全流程管控；精细化管控措施加快落地，资金、财务、成本
、招采等条线业务流程更加规范；建立行政督办常态化工作体系，审批效率成倍提升
；稳步推进内部管理系统优化升级，初步完成互联网营销闭环体系搭建，公司治理的
数字化场景不断完善；不断加强重要业务领域和关键管控环节专项审计力度，强化线
上业务法律风险防控，不断优化法务直管体系，切实为公司发展筑牢安全防线。
（七）党建业务互促进，经济效益与社会效益协调统一
报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，继续加强
党建工作，在抗疫复产、脱贫攻坚、建设“幸福华发”等方面切实履行社会责任。
一是始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，成功开展27
例党业融合实践，推动公司党建工作和业务工作双促进齐发展。扎实推进党风廉政建
设，营造风清气正发展环境。抗疫复产期间，股份各级党支部充分发扬先锋模范精神
，组织志愿队伍奔赴防疫一线，坚守岗位助力复工复产。
二是通过科学谋划、周密部署，严格保障公司复工复产安全科学推进。疫
情爆发后，公司第一时间成立疫情防控领导工作小组，建立三级防控工作体系，于4
月初全部复工完毕。快速行动，助力全国抗疫大局，全球采购爱心医用物资送达武汉
、珠海、阳江等地，联合广大业主、商户积极抗疫。
三是切实开展脱贫攻坚工作。扶贫方面，对口帮扶的阳江大洞村、爱国村
已全面完成脱贫目标，结对帮扶的云南怒江保登村、里吾底村脱贫成果得到有效巩固
，珠海市斗门区榕益村“万企帮万村”建设进展顺利。公益方面，依托华发公益基金
会力量成功开展了衣暖人心捐赠、慈善义诊、安全饮水工程等多个公益扶贫活动，持
续为脱贫攻坚贡献爱心力量。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年底，住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提
出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“促进房地产市场平稳健康发展”
。2021年，房地产调控仍将坚持在“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落
实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发
展仍将以“稳”为主。
2021年，房企融资层面，监管部门将进一步加强房地产融资监管，房企整
体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。一方面，“三道红线”将
成为房企融资重要的参考标准；另一方面，房企境内融资或将收紧，政府严控发债规
模增长上限，房企将面临降负债、保增长双重挑战，“促销售、抓回款、稳现金流”
成为企业共识。
此外，22个重点城市施行两集中供地新政，将对房地产企业现金流管控能
力提出挑战。在投资偏好上，房企将更侧重于高成长性、高投资预期以及确定性强的
投资标的，以控制投资风险；在布局上，房企将强化“择优而投”、选对城市，对于
核心城市强化深耕，对于次级城市加强合作；在战略上，房企将抢抓机遇，积极寻求
多元化发展；拿地方式上，房企将更专注开拓和强化多元化的土地资源获取能力。
随着房地产销售额总体趋稳趋平和利润空间下降，行业集中度将持续提升
，强者恒强态势有望延续，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可能持
续增强，进一步挤压中小房企生存空间；市场竞争更加注重在资源获取、成本管控、
产品品质和服务以及项目周转能力等管理实力。
(二)公司发展战略
1、积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理
念，围绕“做优城市产业集群”，践行“科技+”战略，全力推进“优+”生活体系建
设。公司持续增强研发能力和创新水平，在助力住宅及创新人居建设的同时，积极探
索具有前瞻性的创新业态，推动产品品质及竞争力不断提升。公司全新发布“品质中
国匠心筑家”的品牌战略，为公司品牌赋予新的内涵，以线上售楼部、直播带货、入
驻电商平台等创新模式，有力助推经营工作，推出优+产品体系4.0，涵盖了规划、建
筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技
、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能。
2、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对北京、上海、广
州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、郑州、大连等地的投资布局，努力开拓
其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区
域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心
地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购
、城市更新等多种方式。
3、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高
房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
4、稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一
核两翼”业务发展格局。
(三)经营计划
2021年，公司将牢牢把握“以精细化管理提升推动高质量发展”的工作总
要求，扎实推进各项工作，推动公司迈向新高度。
1、紧扣核心，分类施策，促进销售快速回款
充分挖掘和整合各方资源，因地制宜做好多元营销，加快推进数字化营销
形成上下联动、各司其职的营销工作体系。抢抓大湾区特别是珠澳合作、横琴开发等
重要机遇，积极把握大湾区发展趋势，依托多元项目业态和创新开发模式，持续深化
区域布局，充分挖掘区域潜能，多措并举做好重点项目营销。
2、提速转化，品牌升级，夯实产品核心竞争力
持续强化项目周转效率，进一步优化项目开发全流程标准化管控，强化工
艺和技术创新，推进“优+5G”高质量建造体系落地应用，提高资源转化效率。以市
场需求为导向，持续推动“优+”五大产品体系迭代升级，力争打造更多标杆人居项
目。以客户为中心，强化客服和物业协同联动，加强项目全周期风险管控，全面提升
服务质量和客户满意度。大力推动品牌升级落地，深入挖掘华发产品核心优势，推出
更多富有成效的品牌活动，提升华发股份品牌知名度、美誉度，助力销售打开新局面
。
3、精准布局，多元发力，战略聚焦优质项目
持续做好战略城市深耕，聚焦全国重点都市圈及周边优质城市，不断优化
全国战略布局。推动多元化项目获取方式，进一步加强整合资源，继续通过合作开发
、产城建设、城市更新、项目收并购等多元方式，力争以低溢价获取更多优质土储。
全面发力“旧改”工作，加速“旧改”布局，组建专门“旧改”项目拓展团队，力争
在重点区域和城市实现突破。
4、创新举措，严控风险，融资结构持续优化
积极探索创新融资方式，拓宽融资渠道，进一步优化融资结构，降低融资
成本；提高资金计划准确率和使用效率，严防现金流动性风险。持续推进资金精细化
管理，加强资金管理工作的过程监督和管控，提高整体资金运营效率。加大非住宅类
资产盘活和去化力度，避免资金大规模沉淀，提高资金周转效率。
5、精细管理，综合施策，管控水平全面提升
持续深化精细化管理工作，在实现公司规模提升的同时，不断提高利润水
平和经营质量，确保在行业竞争中占据主动地位。完善公司管控体系，深入推动区域
布局优化重整研究，充分发挥总部督导职能，推动各项经营计划顺利完成。
加快推进数字化转型。继续完善互联网营销体系建设。以ERP系统迭代更新
为核心，同步推进内部信息化管理平台优化升级，加快实现全链条、全项目线上线下
数据闭合，不断提高公司信息化建设水平。进一步落实科技赋能，做强做实人居生活
研究院，不断加强与港澳高校等机构的合作对接，加快推进科研项目落地及专利申请
等工作。
聚焦人均效能提升，加速人才资源盘活，在各区域内做好人力资源的集中
统一调配和使用，多措并举确保人才高效供应。强化以利润为导向的考核体系，不断
优化考核标准，进一步增强公司盈利能力。
6、多元协同，巩固“一核两翼”发展格局
商业地产全力推动战略转型，积极完成全年招商目标，确保金湾商都、中
山商都等商业地产项目顺利开业。上下游产业链要提质增效，不断强化管理能力和水
平。市场化发展类业务继续提升经营能力，持续增收创利。产业链配套类公司夯实专
业能力，保持良好发展态势。
7、恪守初心，牢记使命，诠释国企担当
一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，全面夯实基层党
建，进一步加强党风廉政建设，积极开展纪念建党100周年系列活动，为引领企业发
展筑牢坚实保障。
二是持续巩固脱贫攻坚成果，切实做好云南怒江、广东阳江、茂名以及珠
海斗门等地对口帮扶、乡村振兴工作，确保脱贫攻坚和乡村振兴工作实现有机衔接。
三是坚决落实国家、省、市和集团关于疫情防控的工作部署，毫不放松地
抓好疫情防控工作。
四是不遗余力打造“幸福华发”，大力推进公益慈善活动，致力与员工、
与社会共享企业发展成果。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，在“房住不炒、因城
施策”的政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，
货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发展仍将以“稳”为主。公司将进一步加强
政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工
作。
2、市场风险
随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化
发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分弱三四线回调压力加大，核心
城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化
区域布局，在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上，继续拓展北京、南
京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外，自新冠肺炎疫情爆发以来，各行
各业均受到冲击，疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显，叠加政
策调控等影响，行业发展存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长，
加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市
场风险的应变能力。
3、行业风险
行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规
模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度
进一步提升。公司将积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效
率；积极发展租赁业务、装配式建筑等，探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行
业地位和品牌影响力；同时，加强行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力
和综合竞争力。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
受房地产融资监管加强，房企整体融资环境将持续偏紧，将对公司的经营效率、资金
流动性、销售回款速度等提出更高要求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索
新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，
努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
三、报告期内核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口
皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展
思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经
形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略
布局。
3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心
竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“
6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配
套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大
维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞
争力。
4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位
居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆
；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有
前瞻性的创新业态。
5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地
产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积
极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链
，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链协
同发展的“一核两翼”格局。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主营业务为房地产开发与经营，拥有房地产一级开发资质。经营模式
以自主开发、销售为主，稳步推进合作开发等多种模式。公司主要开发产品为住宅、
车库及商铺，主营业务聚焦于粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及
长江经济带等核心城市群，其中珠海为公司战略大本营，北京、上海、广州、深圳、
武汉、南京、杭州、成都、西安、重庆、苏州、郑州、大连等一线城市及重点二线城
市为公司战略发展城市。
2021年1-6月，行业投资增速保持平稳。全国完成房地产开发投资72,179亿
元，同比增长15.0%。住宅方面，1-6月，住宅投资54,244亿元，同比增长17.0%，占
房地产开发投资的比重为75.2%。分区域来看，1-6月房地产开发投资东部地区同比增
长13.6%、中部地区同比增长22.7%、西部地区同比增长12.2%、东北地区同比增长11.
8%。土地市场成交量缩价涨，溢价率也在优质地块集中出让的带动下环比上涨了3个
百分点。分城市能级来看，在集中供地新政的作用下，一线城市土地成交量和成交金
额同环比均呈上升趋势；但二、三线城市成交量较去年同期分别下滑1%和19%，环比
降幅均超30%。
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时
纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处，严格落实“房住不炒”的政策主
基调。为控制并压降地方政府杠杆率，出台土地出让金划转税务部门征收政策。以严
打经营贷为主、调升房贷利率为辅，信贷资金管控全面趋紧。各地政府亦落实城市主
体责任，因城施策、综合施治，促进房地产市场平稳健康发展。湖州、西安、合肥、
嘉兴、绍兴等24市相继升级调控，主要涉及升级限购、升级限贷、升级限价、升级限
售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等内容。
报告期内，在22城集中供地模式下，城市、企业间的整合与分化仍在加剧
。城市端，既有北京、上海、苏州、杭州、厦门等关注度较高的城市，也有沈阳、长
春等多数地块底价成交、甚至流拍的城市。企业端，龙头房企和国企、央企策略仍是
抢占先机，且优势显著，TOP50房企超过半数在22城中有所斩获，TOP30房企更是竞得
双集中供地四成地块。相较之下，中小房企拿地难度加大。
2021年上半年，全国房地产市场整体运行平稳。得益于去年末热点城市市
场热度延续，叠加春节期间一二线城市购房情绪升温，提振了房地产市场的整体表现
。据国家统计局数据：1—6月，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；
商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%。
当前，在行业增速放缓叠加房地产政策持续收紧的压力下，规模房企投资
和扩张动能承压，目标增速趋缓。长期来看，在“房住不炒”长效机制以及整体政策
环境边际收紧的主旋律下，行业发展方向更为清晰，预计未来行业整体销售面积规模
将步入平稳状态。新常态下，房企整体战略需以谨慎经营、防范风险、适应市场变化
为主。并针对不同城市市场的分化格局，制定更具针对性的销售策略，积极供货推盘
、深化销售渠道、提高周转效率、加速现金回流。
（以上数据来自国家统计局及克而瑞）
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，历经疫情反复冲击和复杂宏观环境带来的双重考验，在公司董
事局的领导下，公司按照年初制定的经营计划，稳健开展经营，各方面工作取得扎实
进展。上半年，公司实现合同销售金额640.85亿元；实现营业收入207.73亿元；实现
净利润23.66亿元。截至报告期末，公司总资产为3,473.53亿元，比上年度末增长7.9
1%。报告期内，公司实现新开工面积273.69万平方米，竣工面积204.47万平方米。
（一）销售增长盈利增强
2021年上半年，公司有效克服疫情冲击、经济下行压力等因素影响，坚持
以销售回款为核心，多措并举，攻坚克难，销售业绩逆势上扬，销售面积达247.13万
平方米，实现合同销售金额640.85亿元，同比增长45.42%，位列中国房地产企业销售
榜第34名（数据来源克而瑞）。报告期内，公司实现净利润23.66亿元，实现归属于
母公司的净利润16.87亿元，分别较上年同期增长10.54%及15.03%，盈利能力进一步
增强。截止报告期末，公司总资产3,473.53亿元，归属于上市公司股东的净资产225.
45亿元，分别较年初增长7.91%和7.42%，预收楼款为642.61亿元，较年初增长23.54%
，预收款的持续增厚，为未来业绩提供充分保障。
（二）土储投资质优量足
报告期内，公司坚持“战略深耕、精准布局”的投资策略，根据销售回笼
、资源储备情况动态补充土地资源，在集中供地模式下研判市场情况，创新拿地模式
，通过产业合作、股权收购等多元化拓展方式获取优质项目，有效控制土地拓展成本
。上半年，公司新增土地储备位于珠海、成都、南京、北京、徐州等一、二线核心重
点城市，持续优化了公司在粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长
江经济带等核心城市群的战略布局。截至报告期末，公司已进驻全国47个主要城市，
在建面积1,746.81万平方米，待开发土地计容建筑面积583.10万平方米，为公司未来
可持续发展提供良好保障。
（三）融资结构持续优化
报告期内，公司融资结构持续优化：创新融资模式，拓宽融资渠道，提高
公司资金使用效率，资金精细化管控不断增强；相继落地融资租赁盘活低速资产、保
理融资等业务，融资渠道大幅拓宽，公司平均融资成本也持续下降。
（四）精细化管理深入推进
报告期内，公司持续深化全链条精细化管理工作，不断提升公司管理效益
局面。
一是战略引领持续升级。上半年，公司拟定《华发股份十四五战略规划报
告》，为“十四五”发展谋篇布局；华发股份人居生活研究院建设稳步推进；持续推
进“科技+”战略，人工智能赋能成果在职能公司成功落地。
二是运营管理能力稳步提升。公司高效铺排经营计划，大力推进运营管控
制度建设，进一步规范住宅项目开发全流程管控，不断优化组织架构设置和分级授权
体系，整体运营管控工作有序开展。
三是降本增效成果显现。报告期内，公司标准化成本体系进一步完善，目
标成本管理力度加强，工程成本持续优化；招标采购体系不断健全，招采管控能力持
续提升，优质供应商库继续扩容。
四是数字化建设加快推进。公司数字化营销闭环初见成效，人力资源管理
数字化与自动化水平不断提升；数字化业务管理场景持续完善，成功完成ERP系统、
经营分析系统、资金管理系统、商业租赁管理系统、实物资产管理系统的系统集成和
数据互通。
五是经营风险有效防范。公司上半年重点加强营销、工程等重要业务领域
和关键管控节点专项审计力度，促使公司进一步向规范化、制度化方向迈进；全新组
建风控法律合规部，实现风险防控精细化、全面化及专业化，切实为公司发展筑牢安
全防线。
（五）“两翼”业务齐头并进
报告期内，在保持主业稳健发展的基础上，公司积极培育多元化业务，为
服务住宅主业发展提供锻造强有力的发展引擎。
一是商业板块上半年营收同比2020年发展迅速，太仓华发广场、威海华发
新天地两个重点项目攻坚克难如期开业。
二是上下游产业链业务发展态势良好。营销公司业务发展迅速；设计公司
有序开展人居研究课题11项，转化并申报受理专利39项；文传公司荣获广东省广告十
强单位；代理公司二手租售及外联成交能力稳步提升；建研中心跃居珠海市安全巡查
类业务头部企业。
（六）党建引领坚守初心
1、党建引领实现新作为。报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主
义思想为统领，结合建党100周年重要节点，积极参与或组织开展“红星照耀中国-我
和党的故事”“党史知识竞赛”“十万党员进党校”等党史学习教育活动；坚持以“
支部建在项目上”为抓手持续完善党组织体系建设，正式成立公司团委，群团组织工
作再上新台阶；成功打造以“优+5G”高质量建造体系为样板的党业融合特色品牌。
2、脱贫攻坚取得显著成效。上半年，公司对口帮扶的阳江市大洞村、爱国
村，以及云南怒江州保登村、里吾底村已全面完成脱贫目标，珠海市榕益村“万企帮
万村”建设进展顺利，脱贫攻坚成果得以有效巩固。
3、疫情防控防线有效筑牢。报告期内，公司统筹做好员工疫苗接种工作，
基本实现全员接种；严格落实上级各项防疫工作部署，根据疫情形势变化，切实配合
完成核酸检测工作；在常态化防疫工作中，重点加强办公场地、商场、学校、会所等
公共场所健康防疫工作，确保在疫情零星散发的大环境下生产经营不断档。
4、公益慈善展现新成果。上半年，依托华发公益基金会，公司深耕文化教
育、环境保护、行业支持及危机救援等领域，累计开展了“2021净水计划”“白豚红
树、碧海蓝天、美丽家园、共同守护”公益宣传“生命接力”行动等公益活动，累计
捐赠抗疫物资49.4万件，价值686万元，向珠海市11个地标场所捐赠AED生命守护站，
开展20场公众急救培训，累计培训超过1000人。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，在“房住不炒、因城
施策”的政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，
货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发展仍将以“稳”为主。公司将进一步加强
政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工
作。
2、市场风险
随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化
发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分弱三四线回调压力加大，核心
城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化
区域布局，在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上，继续拓展北京、南
京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外，自新冠肺炎疫情爆发以来，各行
各业均受到冲击，疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显，叠加政
策调控等影响，行业发展存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长，
加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市
场风险的应变能力。
3、行业风险
行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规
模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度
进一步提升。公司将积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效
率；积极发展租赁业务、装配式建筑等，探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行
业地位和品牌影响力；同时，加强行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力
和综合竞争力。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
受房地产融资监管加强，房企整体融资环境将持续偏紧，将对公司的经营效率、资金
流动性、销售回款速度等提出更高要求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索
新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，
努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
四、报告期内核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口
皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展
思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经
形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略
布局。
3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心
竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“
6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配
套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大
维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞
争力。
4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位
居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆
；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有
前瞻性的创新业态。
5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地
产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积
极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链
，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链协
同发展的“一核两翼”格局。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，面对疫情带来的不利影响以及复杂的市场环境，在董事局的战
略引领和正确领导下，公司上下齐心协力，攻坚克难，签约销售金额首次突破千亿，
行业地位进一步提升；深入实施“战略深耕、精准布局”投拓策略，投拓规模、投拓
质量充分提升；锚定主业，科技赋能，深化“一核两翼”业务格局，助推公司高质量
发展。2020年，公司实现营业收入510.06亿元，同比增长53.87%；净利润45.60亿元
，同比增长37.6%；截至报告期末，公司总资产为3,218.44
亿元，同比增长37.00%。报告期内，公司新开工面积739.71万平方米，竣
工面积315.00万平方米。截至报告期末，公司拥有土地储备计容建筑面积805.81万平
方米，在建面积1,776.54万平方米。
（一）销售首破千亿，业务布局持续优化
报告期内，面对疫情影响、行业变化和市场波动，公司紧扣工程计划节点
，积极做好资源统筹，全力推进全国项目的开发建设，以科学合理的铺排计划保障公
司可售资源，努力将疫情对生产的影响降到最低；因地制宜，积极采取多元化的营销
策略抢占市场先机，以线上售楼部、直播带货、入驻电商平台等多元化创新模式，强
化线上线下协同联动；紧随市场形势，全力升级打造优+产品体系4.0，全新发布“品
质中国匠心筑家”品牌战略，全面提升产品品质。2020年，公司实现合同销售金额1,
205亿元，同比增长30.59%，销售面积504万平方米。根据克而瑞榜单显示，公司位列
中国房地产企业销售榜第34名，相比2019年提升5位，行业地位进一步提升。
在公司销售实现历史性突破的同时，销售布局持续优化：珠海大区全年完
成销售288亿元，销售占比24%，稳居珠海龙头地位；华东大区全年完成销售591亿元
，销售占比49%；华南大区全年完成销售205亿元，销售占比17%；北方大区全年完成
销售90亿元，销售占比7%；北京区域全年完成销售31亿元，销售占比3%。从销售区域
分布看，2020年，公司全国化布局持续优化，形成了华东、珠海和华南大区协同发力
的销售格局，“立足珠海、面向全国”的战略优势凸显。
（二）战略深耕精准布局，区域拓展成效斐然
报告期内，在全国化布局基础上，公司深入实施“战略深耕、精准布局”
投拓策略，积极深耕粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济
带等核心城市群，对已进入的核心城市加大布局力度，全面提高项目数量、业绩规模
与品牌影响力等；项目拓展方式上，除传统招拍挂的方式外，积极运用合作开发、收
并购、城市更新等多元化项目拓展模式，加大对非公开市场项目拓展力度。报告期内
，公司通过综合运用多元化项目拓展方式，成功获取大量新项目，其中逾九成位于深
耕城市，土地储备资源充足且较为优质。截止报告期末，公司拥有土地储备计容积率
建筑面积805.81万平方米，其中，在长三角区域及长江经济带的土地储备面积占比为
56.69%，在粤港澳大湾区的土地储备面积占比为41.64%，从土地储备的地理区域分布
来看，公司对核心城市群的布局优势将进一步加强。
（三）产品体系迭代升级，科技+赋能产品服务
报告期内，公司推出“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以品牌焕新为基
础，以产品品质作为市场核心竞争力，迭代升级推出“优+产品体系4.0”，即全新华
发6+1产品体系以及增值赋能四大维度。其中，“全新华发6+1产品体系”以全面有序
的体系化思维打造完美人居；同时，始终围绕绿色健康、科技智能、人文情怀、匠心
精工四大维度，赋予产品更多的超额附加值。目前，公司已形成涵盖刚需到高端的未
来系、城市系、四季系、府系以及TOP系五大具有“华发印记”的产品系，荣膺亚洲
不动产奖、广厦奖、鲁班奖等国际国内多项大奖。
在产品服务方面，公司积极实施“科技+”战略，以“关注每一位居者健康
生活诉求”为设计理念，在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创
新水平；目前已申请产品设计专利60余项，涵盖建筑、结构、暖通、给排水、电气、
园林景观等多个专业，多个项目获得国际国内“健康建筑”和“绿色建筑”认证，持
续赋能城市高品质美好生活。
同时，公司积极探索具有前瞻性的创新业态。公司正式设立珠海人居生活
研究院，积极落实人居生活、建筑科技、智能制造、数字技术等创新研究项目，不断
强化与澳门大学等港澳高校及科研院所的跨境合作，社区防疫等研究项目均取得积极
进展；设计公司获得国家高新技术企业认定，华实中建取得“澳门土木工程实验室”
认证，为探索新业务发展开辟新局面。
（四）“一核两翼”全面发展，业务格局全面深化
近年来，公司积极践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续
优化商业地产的核心竞争力，积极打造“华发商都”等标杆商业品牌，成为独具竞争
力的商业地产综合运营商。报告期内，公司商业地产业务新拓展城市及商业项目均创
佳绩，以华发商都为代表的商业地产出租面积近20万平方米，租金收入超2.1亿元，
商业运营管理效率全面提升。
公司在大力发展商业地产的同时，公司上下游产业链业务不断发展，在营
销、设计、文传、园林等职能公司全面提质增效的基础上，积极培育打造华发商都、
阅潮书店等高端商业、文化品牌，并稳步开拓物业资管、大健康、长租公寓等业务领
域，全力推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产
业链同步发展的“一核两翼”格局。
（五）资金管控水平不断提升，资本运作成效显著
报告期内，面对房地产信贷政策持续收紧的形势，公司继续提升资金管控
和资本运作水平：进一步强化总部对资金的统一管理和调配，确保资金的高效利用和
优化配置；多渠道多方式加强销售回款力度，加大存量资产及沉淀资金的盘活力度，
强化现金流回笼速度；积极建设高效智能的资金管理系统，实现资金使用效率和管理
工作效率双提升的发展格局；积极创新融资模式，成功落地永续中票、长租公寓类RE
ITS、供应链ABS、超短融、境外美元债、商业地产CMBN等创新产品业务，进一步改善
资金资本结构，为公司可持续发展提供坚实保障。
报告期内，公司主体信用评级及各项融资产品评级均维持在“AAA”，为后
续融资工作提供了有力支持。
（六）精细化管理优化提升，管控水平提质增效
报告期内，在稳中有进的工作总基调下，公司继续强化精细化管理，不断
完善成本管控体系，充分发挥战略集采作用，三级管控架构进一步优化，产品品质和
竞争力不断提升。
报告期内，公司成功搭建成本七大核心管控体系，实现区域成本目标动态
管理；健全公司招标采购体系，提升招采管控能力，成本管理更加精细化、体系化；
三级管控架构进一步优化，实行运营和营销条线全线打通，大力推进运营管控制度建
设，进一步加强项目开发全流程管控；精细化管控措施加快落地，资金、财务、成本
、招采等条线业务流程更加规范；建立行政督办常态化工作体系，审批效率成倍提升
；稳步推进内部管理系统优化升级，初步完成互联网营销闭环体系搭建，公司治理的
数字化场景不断完善；不断加强重要业务领域和关键管控环节专项审计力度，强化线
上业务法律风险防控，不断优化法务直管体系，切实为公司发展筑牢安全防线。
（七）党建业务互促进，经济效益与社会效益协调统一
报告期内，公司以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，继续加强
党建工作，在抗疫复产、脱贫攻坚、建设“幸福华发”等方面切实履行社会责任。
一是始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，成功开展27
例党业融合实践，推动公司党建工作和业务工作双促进齐发展。扎实推进党风廉政建
设，营造风清气正发展环境。抗疫复产期间，股份各级党支部充分发扬先锋模范精神
，组织志愿队伍奔赴防疫一线，坚守岗位助力复工复产。
二是通过科学谋划、周密部署，严格保障公司复工复产安全科学推进。疫
情爆发后，公司第一时间成立疫情防控领导工作小组，建立三级防控工作体系，于4
月初全部复工完毕。快速行动，助力全国抗疫大局，全球采购爱心医用物资送达武汉
、珠海、阳江等地，联合广大业主、商户积极抗疫。
三是切实开展脱贫攻坚工作。扶贫方面，对口帮扶的阳江大洞村、爱国村
已全面完成脱贫目标，结对帮扶的云南怒江保登村、里吾底村脱贫成果得到有效巩固
，珠海市斗门区榕益村“万企帮万村”建设进展顺利。公益方面，依托华发公益基金
会力量成功开展了衣暖人心捐赠、慈善义诊、安全饮水工程等多个公益扶贫活动，持
续为脱贫攻坚贡献爱心力量。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年底，住建部座谈会、中央政治局会议、中央经济工作会议均明确提
出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”、“促进房地产市场平稳健康发展”
。2021年，房地产调控仍将坚持在“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落
实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发
展仍将以“稳”为主。
2021年，房企融资层面，监管部门将进一步加强房地产融资监管，房企整
体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。一方面，“三道红线”将
成为房企融资重要的参考标准；另一方面，房企境内融资或将收紧，政府严控发债规
模增长上限，房企将面临降负债、保增长双重挑战，“促销售、抓回款、稳现金流”
成为企业共识。
此外，22个重点城市施行两集中供地新政，将对房地产企业现金流管控能
力提出挑战。在投资偏好上，房企将更侧重于高成长性、高投资预期以及确定性强的
投资标的，以控制投资风险；在布局上，房企将强化“择优而投”、选对城市，对于
核心城市强化深耕，对于次级城市加强合作；在战略上，房企将抢抓机遇，积极寻求
多元化发展；拿地方式上，房企将更专注开拓和强化多元化的土地资源获取能力。
随着房地产销售额总体趋稳趋平和利润空间下降，行业集中度将持续提升
，强者恒强态势有望延续，部分兼具规模、资金和运营优势的企业竞争优势将可能持
续增强，进一步挤压中小房企生存空间；市场竞争更加注重在资源获取、成本管控、
产品品质和服务以及项目周转能力等管理实力。
(二)公司发展战略
1、积极实施精品战略升级，以“关注每一位居者健康生活诉求”为设计理
念，围绕“做优城市产业集群”，践行“科技+”战略，全力推进“优+”生活体系建
设。公司持续增强研发能力和创新水平，在助力住宅及创新人居建设的同时，积极探
索具有前瞻性的创新业态，推动产品品质及竞争力不断提升。公司全新发布“品质中
国匠心筑家”的品牌战略，为公司品牌赋予新的内涵，以线上售楼部、直播带货、入
驻电商平台等创新模式，有力助推经营工作，推出优+产品体系4.0，涵盖了规划、建
筑、户型、景观、装修、配套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技
、人文情怀、匠心精工四大维度上对产品进行增值赋能。
2、区域拓展上，扎根珠海，确保珠海的龙头地位；加大对北京、上海、广
州、深圳、武汉、南京、杭州、成都、苏州、郑州、大连等地的投资布局，努力开拓
其他一线及二线重点城市的市场；采取聚焦战略，持续深耕粤港澳大湾区、长三角区
域、京津冀协同发展区域以及长江经济带等核心城市群；项目拓展以核心城市、核心
地段的城区盘为主；拓展方式多元化，除公开市场竞买外，强化合作开发、项目并购
、城市更新等多种方式。
3、逐步开创探索房地产开发的新模式，加快实施战略转型升级，不断提高
房地产开发能力和市场份额，进一步扩大品牌优势，形成独具特色的核心竞争力。
4、稳步推进以住宅开发为主业，商业地产、上下游产业链同步前行的“一
核两翼”业务发展格局。
(三)经营计划
2021年，公司将牢牢把握“以精细化管理提升推动高质量发展”的工作总
要求，扎实推进各项工作，推动公司迈向新高度。
1、紧扣核心，分类施策，促进销售快速回款
充分挖掘和整合各方资源，因地制宜做好多元营销，加快推进数字化营销
形成上下联动、各司其职的营销工作体系。抢抓大湾区特别是珠澳合作、横琴开发等
重要机遇，积极把握大湾区发展趋势，依托多元项目业态和创新开发模式，持续深化
区域布局，充分挖掘区域潜能，多措并举做好重点项目营销。
2、提速转化，品牌升级，夯实产品核心竞争力
持续强化项目周转效率，进一步优化项目开发全流程标准化管控，强化工
艺和技术创新，推进“优+5G”高质量建造体系落地应用，提高资源转化效率。以市
场需求为导向，持续推动“优+”五大产品体系迭代升级，力争打造更多标杆人居项
目。以客户为中心，强化客服和物业协同联动，加强项目全周期风险管控，全面提升
服务质量和客户满意度。大力推动品牌升级落地，深入挖掘华发产品核心优势，推出
更多富有成效的品牌活动，提升华发股份品牌知名度、美誉度，助力销售打开新局面
。
3、精准布局，多元发力，战略聚焦优质项目
持续做好战略城市深耕，聚焦全国重点都市圈及周边优质城市，不断优化
全国战略布局。推动多元化项目获取方式，进一步加强整合资源，继续通过合作开发
、产城建设、城市更新、项目收并购等多元方式，力争以低溢价获取更多优质土储。
全面发力“旧改”工作，加速“旧改”布局，组建专门“旧改”项目拓展团队，力争
在重点区域和城市实现突破。
4、创新举措，严控风险，融资结构持续优化
积极探索创新融资方式，拓宽融资渠道，进一步优化融资结构，降低融资
成本；提高资金计划准确率和使用效率，严防现金流动性风险。持续推进资金精细化
管理，加强资金管理工作的过程监督和管控，提高整体资金运营效率。加大非住宅类
资产盘活和去化力度，避免资金大规模沉淀，提高资金周转效率。
5、精细管理，综合施策，管控水平全面提升
持续深化精细化管理工作，在实现公司规模提升的同时，不断提高利润水
平和经营质量，确保在行业竞争中占据主动地位。完善公司管控体系，深入推动区域
布局优化重整研究，充分发挥总部督导职能，推动各项经营计划顺利完成。
加快推进数字化转型。继续完善互联网营销体系建设。以ERP系统迭代更新
为核心，同步推进内部信息化管理平台优化升级，加快实现全链条、全项目线上线下
数据闭合，不断提高公司信息化建设水平。进一步落实科技赋能，做强做实人居生活
研究院，不断加强与港澳高校等机构的合作对接，加快推进科研项目落地及专利申请
等工作。
聚焦人均效能提升，加速人才资源盘活，在各区域内做好人力资源的集中
统一调配和使用，多措并举确保人才高效供应。强化以利润为导向的考核体系，不断
优化考核标准，进一步增强公司盈利能力。
6、多元协同，巩固“一核两翼”发展格局
商业地产全力推动战略转型，积极完成全年招商目标，确保金湾商都、中
山商都等商业地产项目顺利开业。上下游产业链要提质增效，不断强化管理能力和水
平。市场化发展类业务继续提升经营能力，持续增收创利。产业链配套类公司夯实专
业能力，保持良好发展态势。
7、恪守初心，牢记使命，诠释国企担当
一是坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为统领，全面夯实基层党
建，进一步加强党风廉政建设，积极开展纪念建党100周年系列活动，为引领企业发
展筑牢坚实保障。
二是持续巩固脱贫攻坚成果，切实做好云南怒江、广东阳江、茂名以及珠
海斗门等地对口帮扶、乡村振兴工作，确保脱贫攻坚和乡村振兴工作实现有机衔接。
三是坚决落实国家、省、市和集团关于疫情防控的工作部署，毫不放松地
抓好疫情防控工作。
四是不遗余力打造“幸福华发”，大力推进公益慈善活动，致力与员工、
与社会共享企业发展成果。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业是受国家宏观调控政策影响较大的行业，在“房住不炒、因城
施策”的政策主基调下，政府持续强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，
货币政策将会回归稳健中性，房地产行业发展仍将以“稳”为主。公司将进一步加强
政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向，做好政策风险的应对工
作。
2、市场风险
随着房地产调控长效机制建设稳步推进，不同城市房地产市场将延续分化
发展格局，一线城市和核心城市的市场竞争激烈，部分弱三四线回调压力加大，核心
城市的土地市场争夺将是房企关注重点。公司将积极加快战略转型升级，进一步优化
区域布局，在深耕珠海、上海、广州、武汉等核心城市的基础上，继续拓展北京、南
京、杭州、郑州、苏州、沈阳、大连等市场。此外，自新冠肺炎疫情爆发以来，各行
各业均受到冲击，疫情对房地产行业的生产经营造成的暂时性影响尤为明显，叠加政
策调控等影响，行业发展存在不确定性。为此公司未来将促进各个城市的销售增长，
加强回款工作以进一步规避市场风险，继续推进全国优化布局平衡，提高公司面对市
场风险的应变能力。
3、行业风险
行业两极化格局愈加明显，标杆房企销售规模继续扩大，大型百强企业规
模效应凸显，盈利能力加速分化，行业资源加速向更大规模的企业集聚，行业集中度
进一步提升。公司将积极推进产品创新，不断提高产品核心竞争力，提升运营管控效
率；积极发展租赁业务、装配式建筑等，探索创新业务和盈利模式，不断提高公司行
业地位和品牌影响力；同时，加强行业之间的合作，不断增强自身的可持续发展能力
和综合竞争力。
4、资金风险
房地产行业属于资金密集型行业，项目开发需要长期且充足的资金支持。
受房地产融资监管加强，房企整体融资环境将持续偏紧，将对公司的经营效率、资金
流动性、销售回款速度等提出更高要求。公司将加快销售回款，拓宽融资渠道，探索
新的融资模式，并充分利用资本市场上的优势加大再融资力度。同时加强资金管理，
努力降低资金成本，提高资金使用效率，确保现金流安全。
三、报告期内核心竞争力分析
1、公司在房地产领域深耕细作40余年，华发品牌家喻户晓，产品品质有口
皆碑，奠定了公司在珠海的区域龙头地位，并逐渐取得已进入城市市场的认可。
2、公司构建了科学的发展战略，紧紧围绕“立足珠海、面向全国”的发展
思路，聚焦粤港澳大湾区、长三角区域、京津冀协同发展区域以及长江经济带，已经
形成了珠海大区、华东大区、华南大区、北方大区及北京区域的“4+1”全国性战略
布局。
3、公司坚守“品质中国匠心筑家”的品牌战略，以产品品质作为市场核心
竞争力，积极实施“客户导向”的产品服务理念，优+产品体系4.0迭代升级，构建“
6+1产品体系以及增值赋能四大维度”，覆盖了规划、建筑、户型、景观、装修、配
套和服务的全套产品流程标准，并在绿色健康、智能科技、人文情怀、匠心精工四大
维度上对产品进行增值赋能，全面提升产品品质、服务标准，进一步提升公司核心竞
争力。
4、公司积极践行“科技+”战略，科技赋能产品及服务，以“关注每一位
居者健康生活诉求”为设计理念，发扬工匠精神，打造行业精品，引领创新人居标杆
；在助力住宅及创新人居建设的同时，持续增强研发能力和创新水平，积极探索具有
前瞻性的创新业态。
5、公司践行“一核两翼”业务战略，以住宅业务为核心，持续优化商业地
产的核心竞争力，打造标杆商业品牌，成为独具竞争力的商业地产综合运营商；并积
极向城市更新、设计、营销、装配式建筑、长租公寓等业务领域延伸地产业务产业链
，推动主业转型升级。目前公司已经形成以住宅为主业，商业地产与上下游产业链协
同发展的“一核两翼”格局。
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