600077*ST百科 资产重组最新消息
≈≈宋都股份600077≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、行业概况
2021年，房地产宏观调控政策仍然延续，“房住不炒”“因城施策”仍然
是主基调。中央从全局角度出发，全面精准的把控全国房地产市场，2021年3月5日，
全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期；3月26日，银保监会、住建部和央行三部委全
面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防
经营贷违规流入楼市；4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并提出防止以学
区房等名义炒作房价。自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，22个重点
城市实行的供地、拍地的两集中政策陆续实施，土拍市场趋于理性。各地也陆续加码
推出政策，2021年5月，深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房
贷款利率。在“住房不炒”的长效机制及整体政策环境收紧的主旋律下，行业的发展
方向也更为明晰，房地产的投资开发、销售的发展保持相对稳定。
根据国家统计局显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，
同比增长14.97%。商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，销售额92,931
亿元，同比增长38.9%。
2、公司主业及经营模式
公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地
产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优
势互补的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、业内头部
、百强房企强强联手的形式，促进公司稳健发展。
公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心
价值”的四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域，并适当拓展西南地
区。
目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江苏、广西四大省份。在组织
架构上，集团总部通过对9大城市公司（其中2个在筹划）的把控，进而管理各项目公
司经营发展。目前公司房地产项目已形成三大特色鲜明的产品系列即柏悦系、江宸系
、如意系，并将在工程端口继续打造鲲鹏系。公司的代建业务，也在积极拓展，截至
目前已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善布局。报告期的具体经营情况将在本节
的第三部分经营情况的讨论与分析中阐述。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司严格贯彻“以现金流为导向”的经营理念，围绕“一
切为营销服务、以客户为导向、以财务为基石、以品质为价值核心”的发展战略务实
笃行。
公司投资战略始终保持以杭州为大本营，拓展长三角优势区域。截至报告
期末，公司项目覆盖了浙江、江苏、安徽、广西四个省份。报告期内公司较期初新增
7宗地块，新增土地面积35.01万平方米，总建筑面积90.01万平方米，分别覆盖了浙
江杭州、浙江衢州、安徽宣城等城市。其中新增公司大本营——杭州区域的总建面积
（44.51万平方米）占新增总建筑面积的50%。截至报告期末，在建拟建项目总建筑面
积为524.80万平方米，其中浙江板块为321.66万平方米，安徽板块为79.00万平方米
，江苏板块为64.18万平方米，广西板块为59.97万平方米。房地产项目布局板块始终
高度符合公司投资策略。
在房地产宏观调控的大环境下，公司预算管控，投融销一体的经营计划坚
定实行。报告期，公司如意云庐、锦州府、金宸府、海语东方、巢湖江宸府、如意铭
著、天空之城、时代之城项目进行了集中开盘，其中海语东方项目是首次集中开盘。
报告期公司房地产项目实现销售金额92.50亿元，销售面积40.82万平方米。报告期销
售费用较上年同期下降12.78%，资金整体流动性情况良好，公司经营能力整体稳健。
报告期，公司以现金流为导向的经营理念加强了公司资金流动性的安全管
理，确保公司资金状况良好，偿债环境安全。较报告期初公司在途公司债规模为10亿
元、资产证券化产品规模3.16亿元相比，截至报告期末，公司存量债券规模为5.93亿
元。2021年8月17日，公司在上交所市场发行了存续期为3年期的2亿规模的公司债券
，并于2021年8月末公司兑付了存续期为2年期的2亿规模的公司债券，公司举债能力
保持在进步水平。截至报告期末，公司有息负债规模整体维持在稳健水平，其中短期
借款为1.38亿，较上年同期下降78.22%，较期初下降56.57%，长期借款为58.52亿，
较上年同期增加32.75%，较期初增加30.99%，长短债结构不断优化，现金短债比为1.
76，偿债能力稳健。
自2019年度公司在战略维度提出“地产+”以来，一体两翼，主业协同的策
略继续保持。受益于作为区域领先房企的管理输出力和品牌优势，报告期公司新获取
位于浙江温州的1个代建项目。截至报告期末，公司代建项目（含已竣工项目）已覆
盖了杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善五个浙江省内地区，尚在开发的代建项目总建筑
面积为201.93万平方米。主业协同，带来业务间的优势互补，进一步促进公司健康发
展。
大运营体系下，公司提效能不断加码，精细耕作的产品体系进一步取得了
行业好评。位于杭州富阳的济宸府售楼处，获得了“OutstandingPropertyAward伦敦
杰出地产大奖；位于舟山的海语东方项目荣登2021年上半年浙江省十大高端项目榜单
。集团公司荣获杭州江干区“稳增长”先进企业的荣誉称号。截至2021年，公司已连
续13年荣获“中国房地产企业百强”，连续4年荣获“中国华东房地产公司品牌价值T
OP10”。
2021年上半年，公司房地产项目（含非并表项目）结算面积38.20万平方米
，结转收入98.38亿元。截至报告期末，公司总资产481.92亿元，净资产48.25亿元，
报告期，公司实现营业收入29.88亿元，归属于上市公司股东的净利润1.11亿元。
主要项目投资开发情况
主要项目销售、结转情况
注：当期尚未销售项目尚未在此表体现。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售
等环节均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握
以及管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、
项目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线
城市分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销
策略调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。财政政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，公司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略
，加强现金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提
高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金
大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开
发环节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项
目预期经营目标难以如期实现的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略规划
公司坚持“稳健”为经营理念，秉持“以客户为导向，以财务为基石，一
切为营销服务，以品质为核心价值”四大战略目标，拿有市场的地方，做有市场的产
品。具体来说，公司高度聚焦“长三角核心都市圈”的住宅地产开发，同步发展“地
产+”，努力建立良性的组织、投融资、运营、营销、财务内部生态系统，为实现规
模与毛利率并重的高质量发展目标夯实基础，稳健前行。
2、持续提升的品牌影响力。
在深耕城市群效应下，公司在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度
和美誉度。公司已连续13年荣获“中国房地产企业百强”，连续4年荣获“中国华东
房地产公司品牌价值TOP10”。区域领先房企的品牌优势，加速公司稳健发展的同时
，也为公司“地产+”业务的布局在激烈的市场竞争中赢得了一席之地。在代建业务
方面，宋都集团荣获“2021中国房地产百强企业”、“2021中国房地产产品力优秀企
业”、“2021中国房地产代建运营优秀企业”等荣誉。
3、产品体系定位鲜明。
在产品研发端口，公司不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作
，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，
大力培养和引进产品管理人才。
在产品的输出端口，建立有章可循的品质，从择址、规划、工程、形象、
景观、地库、户型、精装、智能八大模块打造品质细则。产品体系风格清晰鲜明。
公司柏悦系产品：主要面向城市塔尖改善客群，采用大气简约的现代建筑
风格，全幕墙干挂，大面积墙壁，立面化公建，选址于城市核心区及新区核心地段；
公司江宸系产品：主要面向中产精英，简约现代的风格下更关注生活与功
能，多选址于城市新兴区域，是公司的主力产品；
公司如意系产品：选择城郊有山水资源、交通便捷的宜居区域，为客户营
造奢享尊贵的院落式或低密多居的居住体验。
4、健全的人才梯队建设体系。
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理
层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设
计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥
有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平
均工龄已超过20年，平均年龄在43岁，本硕以上的学历占比近92.53%。经过多年的磨
合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力
和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到
适应公司发展的节奏。除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量
的梯队建设亦全面推进，公司人力资源管理推出“保宋生”、“宋举人”项目，为公
司的稳健快速发展提供了强健的人才输入及供给支撑。
5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。
注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认
知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。公司严格按照法律法
规及监管要求，构建了健全的治理结构和相对完善的治理制度，充分发挥董事会及其
专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流
程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更
加灵活，同时“三道红线”、“五档分类”的推出，金融监管等进一步强化。一季度
公司购房需求短期回落，工程进度部分受到影响。全年来看，公司秉持“稳健发展”
的经营理念，调整投资节奏，维稳销售指标，定位大运营体系，紧紧围绕以“住宅地
产开发为主”并协同“地产+”业务的发展方向，为提升投融资、运营、产品方面的
能力布局，为经营管理要利润、全面提高经营效率的经营计划夯实基础。公司整体业
绩稳步提升。
规模发展节奏稳健
在“三道红线”等金融监管强化下，公司经营管理层达成一致共识，在投
资规策略上，通过以“招拍挂”为主，一二级联动、收并购等多元化的投资渠道，进
行自主开发亦或是与优秀兄弟房企强强联手。
在投资规模扩张上，公司明确自身发展节奏，不冒进、不激进，聚焦已布
局区域的发展，发挥区域竞争优势。报告期，公司在原有城市覆盖群的浙江、广西两
个区域新增土储面积超18万平方米，新增总建面积近70万平方米。报告期末，公司在
建在售项目50余个。
在公司销售规模扩张上，2020全年公司房地产项目新增8个首次开盘项，分
别是宁波凤麟府、杭州望林府、杭州济宸府、舟山悦宸府，舟山都会之光，新昌锦州
府，南京柏悦府、苏州如意铭著。首次开盘项目贡献销售金额82亿，报告期全口径销
售金额207亿，较2019年增长超10%。报告期末，公司资产规模较2019年呈稳步提升。
公司总资产430.17亿，较2019年度增长14.13%。
大运营一体化、信息化
提效赋能，对于公司来说是发挥自身战斗力的策略导向，也是向经营管理
要利润的重要手段。公司通过投前决策管理、项目启动会管理、关键节点会议、全面
预算管理、计划管理、信息化管理、专业线管理策划和执行、运营风险管理，促使公
司大运营体系环环相扣，精细作业。公司目前正在打造“2（开工）、6（开盘）、12
（现金流回正）”标准运营模式体系和“4（开盘）、6（现金流回正）、8（资金再
投资）”高周转运营模式体系。
大运营体系下，信息化管理的覆盖也为公司全面提升经营效率打下基础。
覆盖了招采、工程、财务、销售、人力、档案各个模块。招采端口推出供应链集采平
台，实现战略集采管控，有效降低采购成本；工程端口实现智慧工地一体化管理平台
；财务端口上线项目数据（货值、收益率）动态跟踪分析，为公司经营决策提供数据
支持。营销端口打造“移动案场”平台，实现全员营销和同时监测销售风险。
公司以信息化管理为工具，实现线上共享平台的落地，跨组织协同管理平
台，为不同模块经营层提供分析和决策的依据，全面提效赋能。
一体两翼，主业协同
自2019年度公司在战略维度提出“地产+”以来，公司代建业务以“轻资产
、重服务、稳收益”为核心理念，稳步发展。全年来看，主业协同效应明显：代建业
务的轻资产模式对于房地产开发的重资产模式在现金流稳定性上形成良好的促进，而
房地产板块的品牌输出、资源输出为代建业务的应运而生创造了“天时地利”，两者
天然属性的匹配，为公司管理输出提供“人和”的平台。一体两翼，主业协同，带来
业务间的优势互补，进一步促进公司健康发展。
报告期，公司新获5个代建项目，均聚焦公司房地产板块的优势区域。2020
年，公司的代建业务荣获“中国房地产代建运营优秀企业”。
资本突破，财务稳健
2020年度，公司维持主体AA评级。4月20日，公司在上海证券交易所成功发
行了购房尾款资产支持证券化产品，发行规模3.16亿。9月底，公司获得由上交所出
具的非公开发行公司债券挂牌转让无异议函，批复规模为9.2亿，目前在发行准备阶
段。不断丰富的融资渠道和融资品种，吸引投资风险偏好匹配的投资者，促进公司在
资本市场上竞争优势的提升。项目公司销售回款稳健，销售回款覆盖了项目开发支出
，报告期公司经营活动产生的现金流量净额为1.93亿。报告期，资本市场权威媒体也
给予了公司肯定，公司获得了由证券时报颁发的“最佳董事会”、“最佳董秘”奖项
以及中国证券报颁发的“金牛奖——最佳投资者关系奖”。
产品、服务匠人匠心
产品体系定位鲜明的核心竞争力，进一步提升公司在报告期内产品系列创
质并举的发展，具体来说：
除了对于产品的打造，公司对于服务的输出也秉持匠心，全年公司有12个
房地产项目涉及交付，累计交付达成率在80%-97%的区间。全年公司400客服系统总计
业务量四千多单，对于涉及的投诉处理闭关率98%，满意率80%。
2020年，是公司经营的第三十七载，公司心怀感恩，在做好主业的同时，
报告期公司及宋都公益基金会通过宋爱抗疫、宋爱助学、精准扶贫践行社会责任感，
坚持以人为本，坚守匠心，以城市发展为己任，与社会共同进步。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司营业收入71.61亿，同比增长71.86%；扣除非经常性损益净
利润5.40亿元，主业经营踏实稳健，业绩稳定。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
随着国家对房地产的宏观调控，房企三道红线和银行房贷集中管理五档红
线政策的严格实施等外部政策的推行，也引导了房地产行业未来可持续发展的方向。
房地产行业正在向管理红利时代迈入，现金流导向的经营逻辑越发明显，
向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力。22个重点城市
施行两集中供地新政，土地市场的竞争会更趋于理性，也为区域型房企提供了更多的
发展机会。
在这样的背景下，经营稳健、财务稳健的是房企得以可持续发展的基础。
房企对于投资节奏、产品定位、战略合作都会有重新思考和选择。同时，精细化运营
能力，健康的财务环境，出色的产品力也将会为房企带来更多的竞争优势。
(二)公司发展战略
公司不断强化土地储备能力、精细化运营能力、主业协同发展、与同道中
人深度合作，在稳健发展的前提下，提效赋能。具体来说：
1、深耕核心区域和优势区域。作为区域型的领先房企，公司坚持地域深耕
的策略，围绕现有核心区域做大做强做深，不断提高市场占有率。以客户为导向，品
质为价值核心，全面夯实运营能力、提升服务水平和进一步提升品牌溢价能力。
2、大运营体系下，精细化作业，进一步打造投、融、销一体。强化资金使
用效率，强化周转率。
3、“一体两翼”主航道战略。在坚持地产开发为主业的同时，稳健发展“
地产+”领域，并在“地产+”领域，寻找业务新的增长点和价值实现点，使得主业协
同效应进一步扩大，优势互补，夯实公司双驱轮模式的发展。
4、大运营体系项下的深度合作，加深加强与政府、优秀企业、金融机构、
供应商的合作，与同道中人强强联手，实现共赢。
(三)经营计划
紧紧围绕“以客户为中心，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核
心价值”的四大战略目标，根据公司发展战略，2021年公司计划如下：
1、聚焦投资，对于公司长三角的优势区域深耕发展，拿有市场的地，做有
市场的产品；
2、以财务支撑业务，梳理对标良性发展的指标，以指标推进业务的良性运
作，促进公司长远发展；
3、在以现金流为导向，计划管控，推行全面预算。在资本端口提升资金使
用效率，在销售端口提升销售回笼率，在资金管控端口提升资金周转率，促进投、融
、销一体良性发展；
4、产品力进一步优化，在市场研究、产品定位、产品设计环节紧密衔接，
形成闭环；
5、公司以开放的心态，在各维度与志同道合的战略伙伴寻求长期合作，强
强联手，实现共赢。
6、2021年，公司房地产项目计划竣备情况如下：
注：上述竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1）宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
2）新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
3）涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
4）其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响；
5）上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风
险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售
等环节均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握
以及管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、
项目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线
城市分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销
策略调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。财政政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，公司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略
，加强现金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提
高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金
大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开
发环节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项
目预期经营目标难以如期实现的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略规划
公司坚持“稳健”为经营理念，秉持“以客户为导向，以财务为基石，一
切为营销服务，以品质为核心价值”四大战略目标，拿有市场的地方，做有市场的产
品。具体来说，公司高度聚焦“长三角核心都市圈”的住宅地产开发，同步发展“地
产+”，努力建立良性的组织、投融资、运营、营销、财务内部生态系统，为实现规
模与毛利率并重的高质量发展目标夯实基础，稳健前行。
2、持续提升的品牌影响力。
在深耕城市群效应下，公司在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度
和美誉度。在2020中国房地产百强企业研究成果发布会中，公司荣获“2020中国房地
产百强企业”第78名，同时获得“2020中国房地产代建运营优秀企业”称号。由亿翰
智库主办的2020中国上市房企百强发布会中，宋都股份荣登“2020中国上市房企百强
”第74位，并同时获得“2020中国上市房企成长发展能力十强”。
区域领先房企的品牌优势，加速公司稳健发展的同时，也为公司“地产+”
业务的布局在激烈的市场竞争中赢得了一席之地。
3、产品体系定位鲜明。
在产品研发端口，公司不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作
，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，
大力培养和引进产品管理人才。
在产品的输出端口，建立有章可循的品质，从择址、规划、工程、形象、
景观、地库、户型、精装、智能八大模块打造品质细则。产品体系风格清晰鲜明。
公司柏悦系产品：主要面向城市塔尖改善客群，采用大气简约的现代建筑
风格，全幕墙干挂，大面积墙壁，立面化公建，选址于城市核心区及新区核心地段；
公司江宸系产品：主要面向中产精英，简约现代的风格下更关注生活与功
能，多选址于城市新兴区域，是公司的主力产品；
公司如意系产品：选择城郊有山水资源、交通便捷的宜居区域，为客户营
造奢享尊贵的院落式或低密多居的居住体验。
4、健全的人才梯队建设体系。
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理
层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设
计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥
有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平
均工龄已超过20年，平均年龄在42岁，本硕以上的学历占比近87%。经过多年的磨合
，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和
对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适
应公司发展的节奏。除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量的
梯队建设亦全面推进，公司人力资源管理推出“保宋生”、“宋举人”项目，为公司
的稳健快速发展提供了强健的人才输入及供给支撑。
5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。
注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认
知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。公司严格按照法律法
规及监管要求，构建了健全的治理结构和相对完善的治理制度，充分发挥董事会及其
专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流
程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
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免责条款
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
1、行业概况
2021年，房地产宏观调控政策仍然延续，“房住不炒”“因城施策”仍然
是主基调。中央从全局角度出发，全面精准的把控全国房地产市场，2021年3月5日，
全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持房子是用来住的、不是用来
炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期；3月26日，银保监会、住建部和央行三部委全
面收紧经营贷监管，强化贷前、贷中贷后、银行内部、中介机构等多领域管理，严防
经营贷违规流入楼市；4月30日，中央政治局会议召开，会议强调坚持房子是用来住
的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，并提出防止以学
区房等名义炒作房价。自去年“三道红线”、银行房地产贷款管理条例后，22个重点
城市实行的供地、拍地的两集中政策陆续实施，土拍市场趋于理性。各地也陆续加码
推出政策，2021年5月，深圳、广州、苏州、宁波、杭州等相继上调首套房、二套房
贷款利率。在“住房不炒”的长效机制及整体政策环境收紧的主旋律下，行业的发展
方向也更为明晰，房地产的投资开发、销售的发展保持相对稳定。
根据国家统计局显示，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，
同比增长14.97%。商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，销售额92,931
亿元，同比增长38.9%。
2、公司主业及经营模式
公司主业是房地产开发，经营模式以住宅地产自主开发经营为主、商业地
产开发经营为辅，并结合“地产+”业务（代建、租赁、产业），形成主业协同，优
势互补的经营模式。通过自身专业团队过硬的业务能力输出，以及与政府、业内头部
、百强房企强强联手的形式，促进公司稳健发展。
公司在“以客户为导向，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核心
价值”的四大战略指引下，以杭州为中心，深耕长三角优势区域，并适当拓展西南地
区。
目前，公司房地产项目已辐射浙江、安徽、江苏、广西四大省份。在组织
架构上，集团总部通过对9大城市公司（其中2个在筹划）的把控，进而管理各项目公
司经营发展。目前公司房地产项目已形成三大特色鲜明的产品系列即柏悦系、江宸系
、如意系，并将在工程端口继续打造鲲鹏系。公司的代建业务，也在积极拓展，截至
目前已在浙江杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善布局。报告期的具体经营情况将在本节
的第三部分经营情况的讨论与分析中阐述。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司严格贯彻“以现金流为导向”的经营理念，围绕“一
切为营销服务、以客户为导向、以财务为基石、以品质为价值核心”的发展战略务实
笃行。
公司投资战略始终保持以杭州为大本营，拓展长三角优势区域。截至报告
期末，公司项目覆盖了浙江、江苏、安徽、广西四个省份。报告期内公司较期初新增
7宗地块，新增土地面积35.01万平方米，总建筑面积90.01万平方米，分别覆盖了浙
江杭州、浙江衢州、安徽宣城等城市。其中新增公司大本营——杭州区域的总建面积
（44.51万平方米）占新增总建筑面积的50%。截至报告期末，在建拟建项目总建筑面
积为524.80万平方米，其中浙江板块为321.66万平方米，安徽板块为79.00万平方米
，江苏板块为64.18万平方米，广西板块为59.97万平方米。房地产项目布局板块始终
高度符合公司投资策略。
在房地产宏观调控的大环境下，公司预算管控，投融销一体的经营计划坚
定实行。报告期，公司如意云庐、锦州府、金宸府、海语东方、巢湖江宸府、如意铭
著、天空之城、时代之城项目进行了集中开盘，其中海语东方项目是首次集中开盘。
报告期公司房地产项目实现销售金额92.50亿元，销售面积40.82万平方米。报告期销
售费用较上年同期下降12.78%，资金整体流动性情况良好，公司经营能力整体稳健。
报告期，公司以现金流为导向的经营理念加强了公司资金流动性的安全管
理，确保公司资金状况良好，偿债环境安全。较报告期初公司在途公司债规模为10亿
元、资产证券化产品规模3.16亿元相比，截至报告期末，公司存量债券规模为5.93亿
元。2021年8月17日，公司在上交所市场发行了存续期为3年期的2亿规模的公司债券
，并于2021年8月末公司兑付了存续期为2年期的2亿规模的公司债券，公司举债能力
保持在进步水平。截至报告期末，公司有息负债规模整体维持在稳健水平，其中短期
借款为1.38亿，较上年同期下降78.22%，较期初下降56.57%，长期借款为58.52亿，
较上年同期增加32.75%，较期初增加30.99%，长短债结构不断优化，现金短债比为1.
76，偿债能力稳健。
自2019年度公司在战略维度提出“地产+”以来，一体两翼，主业协同的策
略继续保持。受益于作为区域领先房企的管理输出力和品牌优势，报告期公司新获取
位于浙江温州的1个代建项目。截至报告期末，公司代建项目（含已竣工项目）已覆
盖了杭州、舟山、诸暨、温州、嘉善五个浙江省内地区，尚在开发的代建项目总建筑
面积为201.93万平方米。主业协同，带来业务间的优势互补，进一步促进公司健康发
展。
大运营体系下，公司提效能不断加码，精细耕作的产品体系进一步取得了
行业好评。位于杭州富阳的济宸府售楼处，获得了“OutstandingPropertyAward伦敦
杰出地产大奖；位于舟山的海语东方项目荣登2021年上半年浙江省十大高端项目榜单
。集团公司荣获杭州江干区“稳增长”先进企业的荣誉称号。截至2021年，公司已连
续13年荣获“中国房地产企业百强”，连续4年荣获“中国华东房地产公司品牌价值T
OP10”。
2021年上半年，公司房地产项目（含非并表项目）结算面积38.20万平方米
，结转收入98.38亿元。截至报告期末，公司总资产481.92亿元，净资产48.25亿元，
报告期，公司实现营业收入29.88亿元，归属于上市公司股东的净利润1.11亿元。
主要项目投资开发情况
主要项目销售、结转情况
注：当期尚未销售项目尚未在此表体现。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售
等环节均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握
以及管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、
项目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线
城市分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销
策略调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。财政政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，公司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略
，加强现金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提
高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金
大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开
发环节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项
目预期经营目标难以如期实现的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略规划
公司坚持“稳健”为经营理念，秉持“以客户为导向，以财务为基石，一
切为营销服务，以品质为核心价值”四大战略目标，拿有市场的地方，做有市场的产
品。具体来说，公司高度聚焦“长三角核心都市圈”的住宅地产开发，同步发展“地
产+”，努力建立良性的组织、投融资、运营、营销、财务内部生态系统，为实现规
模与毛利率并重的高质量发展目标夯实基础，稳健前行。
2、持续提升的品牌影响力。
在深耕城市群效应下，公司在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度
和美誉度。公司已连续13年荣获“中国房地产企业百强”，连续4年荣获“中国华东
房地产公司品牌价值TOP10”。区域领先房企的品牌优势，加速公司稳健发展的同时
，也为公司“地产+”业务的布局在激烈的市场竞争中赢得了一席之地。在代建业务
方面，宋都集团荣获“2021中国房地产百强企业”、“2021中国房地产产品力优秀企
业”、“2021中国房地产代建运营优秀企业”等荣誉。
3、产品体系定位鲜明。
在产品研发端口，公司不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作
，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，
大力培养和引进产品管理人才。
在产品的输出端口，建立有章可循的品质，从择址、规划、工程、形象、
景观、地库、户型、精装、智能八大模块打造品质细则。产品体系风格清晰鲜明。
公司柏悦系产品：主要面向城市塔尖改善客群，采用大气简约的现代建筑
风格，全幕墙干挂，大面积墙壁，立面化公建，选址于城市核心区及新区核心地段；
公司江宸系产品：主要面向中产精英，简约现代的风格下更关注生活与功
能，多选址于城市新兴区域，是公司的主力产品；
公司如意系产品：选择城郊有山水资源、交通便捷的宜居区域，为客户营
造奢享尊贵的院落式或低密多居的居住体验。
4、健全的人才梯队建设体系。
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理
层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设
计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥
有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平
均工龄已超过20年，平均年龄在43岁，本硕以上的学历占比近92.53%。经过多年的磨
合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力
和对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到
适应公司发展的节奏。除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量
的梯队建设亦全面推进，公司人力资源管理推出“保宋生”、“宋举人”项目，为公
司的稳健快速发展提供了强健的人才输入及供给支撑。
5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。
注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认
知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。公司严格按照法律法
规及监管要求，构建了健全的治理结构和相对完善的治理制度，充分发挥董事会及其
专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流
程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更
加灵活，同时“三道红线”、“五档分类”的推出，金融监管等进一步强化。一季度
公司购房需求短期回落，工程进度部分受到影响。全年来看，公司秉持“稳健发展”
的经营理念，调整投资节奏，维稳销售指标，定位大运营体系，紧紧围绕以“住宅地
产开发为主”并协同“地产+”业务的发展方向，为提升投融资、运营、产品方面的
能力布局，为经营管理要利润、全面提高经营效率的经营计划夯实基础。公司整体业
绩稳步提升。
规模发展节奏稳健
在“三道红线”等金融监管强化下，公司经营管理层达成一致共识，在投
资规策略上，通过以“招拍挂”为主，一二级联动、收并购等多元化的投资渠道，进
行自主开发亦或是与优秀兄弟房企强强联手。
在投资规模扩张上，公司明确自身发展节奏，不冒进、不激进，聚焦已布
局区域的发展，发挥区域竞争优势。报告期，公司在原有城市覆盖群的浙江、广西两
个区域新增土储面积超18万平方米，新增总建面积近70万平方米。报告期末，公司在
建在售项目50余个。
在公司销售规模扩张上，2020全年公司房地产项目新增8个首次开盘项，分
别是宁波凤麟府、杭州望林府、杭州济宸府、舟山悦宸府，舟山都会之光，新昌锦州
府，南京柏悦府、苏州如意铭著。首次开盘项目贡献销售金额82亿，报告期全口径销
售金额207亿，较2019年增长超10%。报告期末，公司资产规模较2019年呈稳步提升。
公司总资产430.17亿，较2019年度增长14.13%。
大运营一体化、信息化
提效赋能，对于公司来说是发挥自身战斗力的策略导向，也是向经营管理
要利润的重要手段。公司通过投前决策管理、项目启动会管理、关键节点会议、全面
预算管理、计划管理、信息化管理、专业线管理策划和执行、运营风险管理，促使公
司大运营体系环环相扣，精细作业。公司目前正在打造“2（开工）、6（开盘）、12
（现金流回正）”标准运营模式体系和“4（开盘）、6（现金流回正）、8（资金再
投资）”高周转运营模式体系。
大运营体系下，信息化管理的覆盖也为公司全面提升经营效率打下基础。
覆盖了招采、工程、财务、销售、人力、档案各个模块。招采端口推出供应链集采平
台，实现战略集采管控，有效降低采购成本；工程端口实现智慧工地一体化管理平台
；财务端口上线项目数据（货值、收益率）动态跟踪分析，为公司经营决策提供数据
支持。营销端口打造“移动案场”平台，实现全员营销和同时监测销售风险。
公司以信息化管理为工具，实现线上共享平台的落地，跨组织协同管理平
台，为不同模块经营层提供分析和决策的依据，全面提效赋能。
一体两翼，主业协同
自2019年度公司在战略维度提出“地产+”以来，公司代建业务以“轻资产
、重服务、稳收益”为核心理念，稳步发展。全年来看，主业协同效应明显：代建业
务的轻资产模式对于房地产开发的重资产模式在现金流稳定性上形成良好的促进，而
房地产板块的品牌输出、资源输出为代建业务的应运而生创造了“天时地利”，两者
天然属性的匹配，为公司管理输出提供“人和”的平台。一体两翼，主业协同，带来
业务间的优势互补，进一步促进公司健康发展。
报告期，公司新获5个代建项目，均聚焦公司房地产板块的优势区域。2020
年，公司的代建业务荣获“中国房地产代建运营优秀企业”。
资本突破，财务稳健
2020年度，公司维持主体AA评级。4月20日，公司在上海证券交易所成功发
行了购房尾款资产支持证券化产品，发行规模3.16亿。9月底，公司获得由上交所出
具的非公开发行公司债券挂牌转让无异议函，批复规模为9.2亿，目前在发行准备阶
段。不断丰富的融资渠道和融资品种，吸引投资风险偏好匹配的投资者，促进公司在
资本市场上竞争优势的提升。项目公司销售回款稳健，销售回款覆盖了项目开发支出
，报告期公司经营活动产生的现金流量净额为1.93亿。报告期，资本市场权威媒体也
给予了公司肯定，公司获得了由证券时报颁发的“最佳董事会”、“最佳董秘”奖项
以及中国证券报颁发的“金牛奖——最佳投资者关系奖”。
产品、服务匠人匠心
产品体系定位鲜明的核心竞争力，进一步提升公司在报告期内产品系列创
质并举的发展，具体来说：
除了对于产品的打造，公司对于服务的输出也秉持匠心，全年公司有12个
房地产项目涉及交付，累计交付达成率在80%-97%的区间。全年公司400客服系统总计
业务量四千多单，对于涉及的投诉处理闭关率98%，满意率80%。
2020年，是公司经营的第三十七载，公司心怀感恩，在做好主业的同时，
报告期公司及宋都公益基金会通过宋爱抗疫、宋爱助学、精准扶贫践行社会责任感，
坚持以人为本，坚守匠心，以城市发展为己任，与社会共同进步。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司营业收入71.61亿，同比增长71.86%；扣除非经常性损益净
利润5.40亿元，主业经营踏实稳健，业绩稳定。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
随着国家对房地产的宏观调控，房企三道红线和银行房贷集中管理五档红
线政策的严格实施等外部政策的推行，也引导了房地产行业未来可持续发展的方向。
房地产行业正在向管理红利时代迈入，现金流导向的经营逻辑越发明显，
向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力。22个重点城市
施行两集中供地新政，土地市场的竞争会更趋于理性，也为区域型房企提供了更多的
发展机会。
在这样的背景下，经营稳健、财务稳健的是房企得以可持续发展的基础。
房企对于投资节奏、产品定位、战略合作都会有重新思考和选择。同时，精细化运营
能力，健康的财务环境，出色的产品力也将会为房企带来更多的竞争优势。
(二)公司发展战略
公司不断强化土地储备能力、精细化运营能力、主业协同发展、与同道中
人深度合作，在稳健发展的前提下，提效赋能。具体来说：
1、深耕核心区域和优势区域。作为区域型的领先房企，公司坚持地域深耕
的策略，围绕现有核心区域做大做强做深，不断提高市场占有率。以客户为导向，品
质为价值核心，全面夯实运营能力、提升服务水平和进一步提升品牌溢价能力。
2、大运营体系下，精细化作业，进一步打造投、融、销一体。强化资金使
用效率，强化周转率。
3、“一体两翼”主航道战略。在坚持地产开发为主业的同时，稳健发展“
地产+”领域，并在“地产+”领域，寻找业务新的增长点和价值实现点，使得主业协
同效应进一步扩大，优势互补，夯实公司双驱轮模式的发展。
4、大运营体系项下的深度合作，加深加强与政府、优秀企业、金融机构、
供应商的合作，与同道中人强强联手，实现共赢。
(三)经营计划
紧紧围绕“以客户为中心，一切为营销服务，以财务为基石，以品质为核
心价值”的四大战略目标，根据公司发展战略，2021年公司计划如下：
1、聚焦投资，对于公司长三角的优势区域深耕发展，拿有市场的地，做有
市场的产品；
2、以财务支撑业务，梳理对标良性发展的指标，以指标推进业务的良性运
作，促进公司长远发展；
3、在以现金流为导向，计划管控，推行全面预算。在资本端口提升资金使
用效率，在销售端口提升销售回笼率，在资金管控端口提升资金周转率，促进投、融
、销一体良性发展；
4、产品力进一步优化，在市场研究、产品定位、产品设计环节紧密衔接，
形成闭环；
5、公司以开放的心态，在各维度与志同道合的战略伙伴寻求长期合作，强
强联手，实现共赢。
6、2021年，公司房地产项目计划竣备情况如下：
注：上述竣工计划可能因下列原因而出现相应调整：
1）宏观经济以及房地产市场可能发生的变化或单个项目销售出现变化；
2）新的法规对项目审批要求进一步严格，使开发项目的证照办理速度滞后
而影响开发节奏；
3）涉及拆迁的项目拆迁进度可能对开发计划产生影响；
4）其他不可预测的重大事项对项目工期产生的影响；
5）上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投资风
险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、政策风险：房地产行业受国家宏观政策影响较大，在融资、拿地、销售
等环节均会受到政策影响从而导致风险增加。这就要求企业对于风险控制、市场把握
以及管理效率的能力要进一步提升。公司将加强政策研究，在市场判断、战略制定、
项目销售等各环节做好充分应对措施。
2、市场风险：市场供求关系对房地产业影响巨大，一线热点城市和三四线
城市分化严重，对于不同市场的监测和把握，以及出现风险时的产品结构调整、营销
策略调整等提出更高要求。
3、财务风险：房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。财政政策及融资监管政策对房地产行业的进一步收紧，使得房地产行业竞争压力
增大，公司融资及经营性现金流可能存在一定风险。公司将继续坚持快速回款的策略
，加强现金流管控，合理运用融资方式，降负债、去杠杆，确保公司现金流安全，提
高公司面对财务风险的应变能力，保障公司有质量的增长。
4、经营风险：公司主要以开发住宅项目为主，具有开发周期长、投入资金
大、综合性强等特点，对于项目开发的控制、销售等方面均具有较高的要求。任一开
发环节出现问题，都可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，存在项
目预期经营目标难以如期实现的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
1、清晰的战略规划
公司坚持“稳健”为经营理念，秉持“以客户为导向，以财务为基石，一
切为营销服务，以品质为核心价值”四大战略目标，拿有市场的地方，做有市场的产
品。具体来说，公司高度聚焦“长三角核心都市圈”的住宅地产开发，同步发展“地
产+”，努力建立良性的组织、投融资、运营、营销、财务内部生态系统，为实现规
模与毛利率并重的高质量发展目标夯实基础，稳健前行。
2、持续提升的品牌影响力。
在深耕城市群效应下，公司在长三角地区拥有较高的品牌知名度、忠诚度
和美誉度。在2020中国房地产百强企业研究成果发布会中，公司荣获“2020中国房地
产百强企业”第78名，同时获得“2020中国房地产代建运营优秀企业”称号。由亿翰
智库主办的2020中国上市房企百强发布会中，宋都股份荣登“2020中国上市房企百强
”第74位，并同时获得“2020中国上市房企成长发展能力十强”。
区域领先房企的品牌优势，加速公司稳健发展的同时，也为公司“地产+”
业务的布局在激烈的市场竞争中赢得了一席之地。
3、产品体系定位鲜明。
在产品研发端口，公司不仅与汉嘉、AAI、华森等传统房地产设计大院合作
，更是邀请了各大顶级建筑设计院、国际知名的精装与景观设计单位参与项目设计，
大力培养和引进产品管理人才。
在产品的输出端口，建立有章可循的品质，从择址、规划、工程、形象、
景观、地库、户型、精装、智能八大模块打造品质细则。产品体系风格清晰鲜明。
公司柏悦系产品：主要面向城市塔尖改善客群，采用大气简约的现代建筑
风格，全幕墙干挂，大面积墙壁，立面化公建，选址于城市核心区及新区核心地段；
公司江宸系产品：主要面向中产精英，简约现代的风格下更关注生活与功
能，多选址于城市新兴区域，是公司的主力产品；
公司如意系产品：选择城郊有山水资源、交通便捷的宜居区域，为客户营
造奢享尊贵的院落式或低密多居的居住体验。
4、健全的人才梯队建设体系。
公司拥有一支经验丰富、敢闯敢拼、年富力强的管理团队。公司经营管理
层拥有较高的专业水平和丰富的管理经验，其中大部分管理人员是建筑设计、工程设
计、战略管理、财务管理等相关领域的专家，具有较高的专业造诣，部分管理人员拥
有多个国家执业资格证书及专业技术资格证书。截至报告期末，经营管理层团队的平
均工龄已超过20年，平均年龄在42岁，本硕以上的学历占比近87%。经过多年的磨合
，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，具备较强的地产资源整合能力和
对地产市场的前瞻性洞悉能力，对政策导向和市场发展的变化规律能够快速匹配到适
应公司发展的节奏。除了优秀的管理团队，公司注重打造内生机制，对于中间力量的
梯队建设亦全面推进，公司人力资源管理推出“保宋生”、“宋举人”项目，为公司
的稳健快速发展提供了强健的人才输入及供给支撑。
5、卓越的企业文化和健全的法人治理结构。
注重股东回馈，积极发展合作共赢。坚持保有对品质的追求，对价值的认
知，极力打造建筑臻享、服务臻享、生活臻享的企业文化理念。公司严格按照法律法
规及监管要求，构建了健全的治理结构和相对完善的治理制度，充分发挥董事会及其
专门委员会的决策和指导作用，不断强化监事会的监督机制，完善股东大会的操作流
程，充分保障中小股东的知情权和决策权，为公司的健康发展打下了坚实的基础。
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