600064南京高科资产重组最新消息
≈≈南京高科600064≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况
1、房地产及市政业务
2021年上半年，“房住不炒”，以“稳”为主，因城施策仍是我国房地产
政策的主基调。为抑制房价、地价过快上涨，从2021年2月24日起，部分城市根据自
然资源部的要求陆续实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涵盖购房者、房地产开
发商、金融机构和地方政府的全方位、全主体调控体系逐步形成。公司所在南京地区
由于前期出让土地集中上市等因素影响，商品房销售较去年同期有所回升。土地供应
方面，5月，南京举行了首场集中供地，最终51幅涉宅用地成功出让，其中36幅地块
触及顶价，由于“限房价竞地价”的土拍政策，房企拿地盈利空间受到压缩。在房地
产调控长效机制持续完善的背景下，提升管理能力，围绕上下游产业链积极探索业务
模式转型升级成为业内共识。随着我国城市化进程向纵深推进，资产运营、城市服务
、城市更新等有助于城市高质量发展的业务领域存在较大的拓展空间。今年，城市更
新首次写入中央政府工作报告，深圳、广州、上海等城市纷纷通过立法保障、出台政
策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。城市更新业务领
域正成为房企转型发展的新方向。
2021年上半年，南京市聚力建设具有全球影响力的创新名城和以人民为中
心的美丽古都，深入推进新型城镇化建设，加快构建城市发展新格局。根据政府公开
信息，2021年上半年南京市城建计划开工率为85.8%，实际完成投资390.9亿元，投资
进度达51.3%，实现城建目标任务“双过半”。2021年4月，《南京都市圈发展规划》
全文正式发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。2021
年，紫东地区建设迈入第三年，南京市提出高标准建设紫东科创大走廊，打造紫东核
心区“数字之城”成为南京未来创新发展新增长极。报告期内，紫东地区各项基础设
施及民生项目加速推进。公司所在栖霞区是紫东地区发展的核心板块，2021年栖霞区
共排定了交通基础设施建设、生态保护建设、市政公用基础设施建设、城市有机更新
、安居保障建设等五大类总投资为1,988.1亿元，年度计划投资约289.2亿元的171个
城建项目。截至6月底，计划今年开工的143个项目，目前已开工130个，开工率达90.
9%，区域市政建设市场继续保持较好的发展态势。
2、股权投资业务
2021年上半年，在国内外经济复苏，资本市场持续改革的态势下，股权投
资市场持续发展，活跃机构数量明显增长，本土机构加速成长，市场更加多元化。根
据清科研究中心数据，2021年上半年中国股权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人
民币，同比上升6.9%；新募集基金数达到1,941支，同比上升58.2%。投资方面，投资
案例数和总投资金额分别达到4,230起、4,700亿元人民币，同比增长26.0%、50.3%，
其中大消费类投资回暖加速，新能源等投资升温明显。此外，注册制平稳运行，在科
创板和创业板的联合带动下，被投企业IPO数量呈大幅增长趋势，投资机构退出通道
不断拓宽。根据清科研究中心数据，2021年上半年，中国股权投资市场退出共发生1,
880笔，同比上升23.6%；其中被投企业IPO共发生1,628笔，同比上升106.6%。注册制
的不断扩容不仅有利于创投企业存量项目的退出，也对募资、投资等前置环节产生了
积极影响，使得整个募投管退的行业链条变得更为顺畅，有利于创投行业持续健康发
展。
（二）报告期内公司主营业务情况
公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力
推动产业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。
房地产市政业务：公司积极把握所在南京市，特别是紫东地区加快发展的
机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售的同时，发挥房地产及市政业务产业协
同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业
务，并以城市更新业务为主要方向，积极探索业务模式升级。
股权投资业务：依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大
投资平台，创新机制，提升管理，与地方科创平台、银行、券商及专业投资机构等建
立了多方位的合作关系，重点围绕医疗健康、信息技术等战略新兴产业，支持和帮助
创业、创新企业发展，分享被投资企业的成长红利，最终实现增值收益并择机退出。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内经营情况
2021年是公司“风险防化持续年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略
，克服宏观经济不确定性、市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极把握所在南京市创新
资源汇聚、紫东地区城市建设发展以及资本市场持续深化改革的机遇，深化产业联动
和产投结合，努力实现主营业务转型升级发展。其中，房地产市政业务坚持深耕区域
市场，强化项目拓展和产业联动，积聚发展动能；股权投资业务聚焦优质赛道，关注
长期价值，精选投资标的，稳定利润贡献。
报告期内，公司业务整体发展稳健，实现营业收入361,803.14万元，同比
增长70.14%；归属于母公司所有者的净利润143,295.37万元，同比增长0.68%；每股
收益1.159元，加权平均净资产收益率10.33%。
1、房地产市政业务：深耕区域市场，加强项目开拓，推动模式升级
公司房地产市政业务积极把握南京紫东地区建设发展、城市更新政策推行
的机遇，深入推进产业联动，提升产业链整体收益；完善业务拓展机制，优化考核激
励，加强市场拓展能力，不断增加公司产业联动的广度和深度。
房地产业务：坚持谨慎发展的策略，深耕区域市场，在稳健推动现有项目
开发建设的同时，围绕城市更新、片区综合开发等主题积极拓展，探索模式升级，促
进产业联动发展。重点商品房项目荣院、品院、星院、景院“四院”开发建设工作稳
步推进，其中荣院项目公开展示广受赞誉；紫微堂、荣境项目精装交付继续保持了较
高的市场认可度；保障房项目三元祠、新合村项目建设有序推进；代建项目东南青年
汇顺利通过竣工验收，麒麟G3G4地块经适房等代建项目稳步推进，这也是公司持续推
进房地产市政产业联动落地的重点项目之一。
上半年房地产业务实现合同销售面积0.10万平方米（均为商品住宅销售项
目），同比减少98.90%；实现合同销售金额5,673.37万元（包括商品住宅、车位等销
售），同比减少90.31%。报告期内房地产业务实现营业收入329,286.89万元，同比增
长90.90%；新开工面积21.63万平方米，同比减少37.21%；竣工面积10.96万平方米，
同比减少68.93%。
市政业务：坚持积极发展策略，抢抓区域市场发展机遇，在做好现有重点
工程项目的同时，围绕公司房地产市政产业链，加强与各业务平台的沟通对接，积极
拓展优质项目，深度融入产业联动；主动适应所在区域城市精细化建设与管理的要求
，持续高标准做好供水及污水处理等生态维护工作。先后中标麒麟G3G4地块经适房施
工总承包、栖霞山游轮母港配套市政基础设施工程代建等多个项目，多个项目荣获“
扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。报告期内受新增项目开工节奏影响，公司市政
业务实现营业收入26,066.53万元，同比下降24.87%。
2、股权投资业务领域：聚焦科技创新，提升价值管理，稳定利润贡献
公司股权投资业务实施稳步发展的策略，坚持科创投资与战略投资并重，
强化平台协同和团队建设，持续提升市场研判和投后管理能力，实现有序进退滚动发
展，不断增厚股权投资业务收益。
围绕医疗健康、信息技术等硬核科技，报告期内新增投资了麦普奇、中科
凡语2个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦实施了追加投资，其中安天
科技、健耕医药为公司不同平台联合投资。为进一步深化与南京银行战略合作，夯实
投资收益基础，公司出资10亿元认购南京银行可转债，并择机增持南京银行股份。截
至本报告披露日，本年已累计增持出资8.72亿元，持有其10.01%的股份。报告期内，
公司有效运作所持有的厦门钨业等金融资产，及时兑现投资收益。公司持续督促合作
基金管理人加强主动管理与风险管控，其中高科皓熙定增基金已于7月21日终止并进
行清算，累计实现投资收益3.65亿元，本年内收益2.25亿元。报告期内，公司在招投
联动方面取得新突破，推动了投资项目与公司所在国家级南京经济技术开发区深入战
略合作，也为公司集聚本地资源，围绕产业生态链持续投资优质项目创造了更多机会
。
目前，公司投资项目中，诺唯赞科创板上市注册申请已获证监会同意，金
埔园林、百普赛斯、华兰股份均已向创业板提交注册申请，原力动画、仁度生物等项
目申请上市工作均在进程中。报告期内，公司实现投资收益112,263.28万元，同比增
长25.35%；实现公允价值变动收益14,294.76万元。
3、管理及财务状况：提升内部管理，加强管理支撑，赋能业务升级发展
报告期内，公司上下围绕管理主题活动，优化内部管理，加强管理支撑，
凝心聚力推动公司高质量发展。一是强化风险防控，重视修订后内控制度落实，规范
公司运营管理，持续提升公司风险管理能力。二是加强资金管理，确保现金流安全可
控，根据业务计划细致做好融资安排，同时通过发行超短期融资券等方式持续降低融
资成本。三是加快信息化建设，提升公司运转效率。结合公司业务需求和实际情况，
完成投资管理、人力资源等信息系统的优化升级，逐步建立满足公司需求的综合信息
系统。四是紧扣业务发展主题，加强公司党群团建设，充分发挥官方微信公众号“南
京高科”等平台窗口作用，加大对公司重要资讯以及先进典型的宣传报道，不断提升
公司团队凝聚力和品牌形象。
报告期内，公司2020年度利润分配方案实施完毕，静态股息率超过了5%，
充分体现了公司坚持为股东创造价值的经营理念。报告期末，公司资产负债率继续保
持低位，为53.66%；期末公司有息负债总额为66.40亿元，占总资产的比例为20.53%
。报告期内整体平均融资成本约为3.44%，较去年同期下降0.15个百分点。
下半年主要经营计划
下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化持续年”管理主题，切实
做好以下工作：
1、房地产及市政业务领域：继续积极把握紫东地区开发建设以及城市更新
政策施行的机遇，发挥品牌品质及产业链整合优势，积极拓展城市更新类项目；提升
产业联动的深度与广度，聚焦紫东地区优质公建项目，依托公司产业链带动施工总承
包业务拓展。房地产业务方面，切实把握栖霞区推进马群、迈燕片区城市更新的机会
，加强与各政府平台的沟通对接，发挥区域深耕优势，加快推进已对接城市更新项目
的落地实施，实现业务发展模式的新突破；坚持中高端产品定位，高品质做好荣院、
品院、星院、景院“四院”开发建设，加快推进荣院、品院等项目销售及回款；进一
步提升城市服务及资产运营水平，保持品牌品质优势。市政业务在加快推进现有工程
项目建设进度，提升利润贡献的同时，持续提升技术水平及管理能力，深度融入产业
联动，精准发力业务拓展，努力实现业务规模和盈利能力双提升。
2、股权投资业务领域：围绕新产品、新技术等硬核科技，加强行业投资研
究，加强与区域科技园区对接，推动各平台精选项目协同投资，为业务持续发展积蓄
动能；继续加强投资团队建设，切实提升投后管理能力，合理把握退出时机，控制项
目风险，重点加强对接优质投资项目，有效嫁接公司资源，着力推动项目发行上市；
做好资本市场研判，加强对市场形势和已上市项目价值跟踪研究，强化金融资产主动
管理，有效把握市场机会，稳定利润贡献。
3、管理提升及机制创新工作：加强战略管理，密切关注公司主要业务板块
行业政策变化情况，做好三年发展规划实施过程评估，确保规划有效落地；根据上级
管理部门政策导向，结合公司实际稳步推进国企改革工作，持续完善市场化用人和激
励机制，进一步激发公司内生发展动能；强化资金管理，优化资金配置，加强回款工
作，并通过发行债务融资工具等多种方式筹措资金，保障公司主营业务发展的资金需
要；持续推进风险管理，建立健全风险管理长效机制，切实提高风险识别、评估、防
范和化解能力；基于可持续发展理念，结合公司业务发展及资本市场变化，进一步完
善公司价值传播工作，提升市场对公司的价值认可。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观环境风险：虽然目前国内疫情基本得到控制，但散发疫情时有发生
，经济长期稳健发展的基础还不够牢固，经济结构发展不平衡的问题仍然存在，公司
房地产、股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及
预期可能会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受
限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。
2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新
项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公
司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，
发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过160亿元，未来还将
择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整
体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等
多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期
股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润
产生的不确定性增加。
4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资仍持
续保持从严监管，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期
长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的
资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度
低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房
地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及
时的风险。
面对上述风险，公司将继续深入推进风险防范化解工作，持续完善风险清
单，加强对重大事项的规范管理，不断化解存量风险因素；同时在拓展业务时充分考
虑“风险性、收益性、流动性”，积极防范新增风险点，保障公司高质量可持续发展
。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资
质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。公司
股权投资业务经过多年发展，在行业内具有较高知名度，受到创业企业、地方科创平
台、专业投资机构等的广泛认可。公司能较好地判断区域市场形势，发挥业务协同与
品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，环境综合整治等工程
项目取得良好口碑，公司主营业务品牌影响力持续提升。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领
域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构
。股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥
公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与高科新浚管理团队市场化运作优势
，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司产业链项目拓展、战略投资与科技创新
投资并举，部分项目逐步进入收获期。
3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政
策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用各类
市场拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等
常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行三期超短期融资券，进一步
降低了融资成本。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济
形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风
险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险
，体现了公司较强的风险管控能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是公司“风险防化推进年”。报告期内，公司依照新的三年发展规
划，围绕“城市运营商与价值创造者”的战略定位，坚持高质量发展的要求，持续推
进风险防化工作，努力克服新冠疫情带来的不利影响，抢抓南京紫东地区开发建设及
资本市场发展的机遇，房地产及市政业务加强市场拓展，深化产业联动，逐步形成业
务协同发展新格局；股权投资业务精选投资标的，加强投后管理，“研投管退”专业
化运作水平持续提升。
报告期内，公司业务整体发展稳健。公司实现营业收入290,353.62万元，
归属于母公司所有者的净利润201,578.86万元，同比增长9.43%；每股收益1.631元，
加权平均净资产收益率16.08%。
公司归母净利润连续十八年增长
1、房地产及市政领域：整合业务资源，推进产业联动，拓展发展空间
房地产及市政业务积极把握南京紫东地区加快发展重要机遇期，在坚持高
品质理念，做好在手项目开发建设的基础上，整合集团资源深入推进产业联动，新业
务新项目拓展取得明显成效；成立全资子公司高科城发，着力推进城市更新业务研究
拓展工作；提升高科咨询管理层级，搭建涵盖项目开发、建设、管理与运营的产业价
值链，房地产市政业务协同发展新格局逐步形成。
房地产业务坚持谨慎发展策略，在保持房地产开发业务品牌影响力的同时
，积极探索合作开发与业务模式升级。一是持续做好商品房开发工作，荣院、品院、
星院、景院等商品房项目开发建设工作稳步推进，紫微堂等项目精装交付赢得市场认
可；二是在风险可控的前提下新增尧化门G15（紫尧星院）地块、麒麟G87（紫麟景院
暨高科时代广场）地块，为业务后续发展适量储备项目；三是围绕城市更新、片区综
合开发主题，积极推进麒麟、燕子矶、尧化等平台项目拓展，成功拓展签约总金额超
37亿元的麒麟G3G4地块经适房、燕子矶片区社区中心等代建项目。
由于新增项目尚未集中推盘，报告期内，公司房地产业务实现合同销售面
积9.60万平方米（商品房项目1.41万平方米、经济适用房项目8.19万平方米），同比
增长40.15%；实现合同销售金额67,897.79万元（商品房项目46,897.70万元、经济适
用房项目21,000.09万元），同比下降73.64%。新开工面积34.45万平方米，同比增长
455.65%；竣工面积35.62万平方米，同比增长205.23%。房地产开发销售业务营业收
入217,089.31万元（商品房项目结转营业收入217,084.24万元、经济适用房项目结转
营业收入5.07万元），同比增长15.07%。
市政业务坚持积极发展策略，在不断提升自身核心能力的同时，加强平台
对接，深度融入产业联动。一是切实做好现有重点工程项目建设，持续提升精细化管
理水平，着力打造高品质建筑商品牌形象，报告期内，多个项目荣获“扬子杯”、“
金陵杯”等荣誉。二是整合市政建设、园林绿化业务资源，进一步推进资质升级工作
，着力提升工程总承包和全过程工程咨询服务能力，持续增强市政业务核心竞争力。
三是加强市场联动与拓展，增强发展后劲。先后中标迈皋桥派出所、品院、星院、麒
麟G3G4地块等施工总承包业务，以及龙潭产业新城道路及河道工程监理等多项综合类
业务，中标总金额超30亿元。报告期内，子公司高科建设实现营业收入64,975.39万
元，同比增长18.88%。
2、股权投资业务领域：精选投资标的，加强投后管理，稳定利润贡献
股权投资业务坚持稳步发展策略，抢抓资本市场深化改革的机遇，坚持市
场化运作，进一步发挥四大投资平台协同作用，聚焦科技创新领域新增投资项目，强
化主动管理，在稳定利润贡献的同时，不断增强发展后劲。
公司一方面围绕医疗健康、信息技术等硬核科技领域，精选投资标的，提
升投资效能。年内，新增投资药用新材料生产企业华兰股份、网络安全产品研发企业
安天科技等5个项目，并对易鲸捷、艾尔普实施了追加投资。为进一步优化投资模式
，提升投资效率，公司出资约5亿元投资设立高科创投基金。基于战略投资的考虑及
对未来价值成长的认可，公司出资4.56亿元继续增持南京银行股份。另一方面完善投
后管理，合理有序进退，实现滚动发展。通过加强市场与行业研究，开发投资管理信
息化系统，有效控制风险，及时兑现收益。年内成功退出瀚思安信等存量股权和天溯
自动化部分股权及鑫聚宝部分项目，取得了较好收益。公司持续加强对合作基金管理
人的督促，通过对二级市场投资额度及投资标的的灵活调整，高科皓熙定增基金净值
显著提升。
报告期内，公司投资的艾力斯在科创板发行上市，华兰股份已通过创业板
上市委审议，多个项目在申请A股上市进程中。全年实现投资收益146,246.15万元，
同比增长4.04%；实现公允价值变动收益79,223.11万元，同比增长19.46%。受主打产
品臣功再欣、华芬因疫情及解决历史库存问题减少发货等因素影响，公司子公司臣功
制药出现较大幅度亏损。
3、管理及财务状况：制定发展规划，推进风险防化，凝聚合力保障发展
报告期内，公司上下围绕管理主题活动，不断加强内部管理，持续促进管
理机制与业务发展状况相匹配，提升管理效能，保障高质量发展。一是围绕“城市运
营商、价值创造者”的战略定位，完成2020-2022三年发展规划编制工作，明确发展
思路，分解落实任务目标，持续督促战略推进。二是扎实推进风险防化工作，做好内
控制度修订，完善业务及管控流程，逐步建立风险管理长效机制。三是完善业务拓展
机制，通过在总部成立市场拓展部，强化地产、市政业务的业务拓展与内部协同机制
，增强新业务获取能力与产业链协同收益。四是加强人才队伍建设，优化人力资源配
置。完成公司中层干部调整及择优选拔工作，科学配置干部资源。五是强化资金管理
，确保稳健现金流。根据业务计划细致做好融资安排同时，通过发行超短期融资券等
方式持续降低财务费用。六是积极捐款捐物，履行社会责任。公司累计向开发区慈善
协会捐款240万元，用于抗击新冠疫情和慈善事业，向湖北黄石医疗机构捐赠检测试
剂，向青海湟中县捐赠帮扶资金20万元，以实际行动彰显企业责任与社会担当。七是
加强企业宣传，提升品牌市场形象。开通官方微信公众号，拓宽品牌形象建设渠道，
积极完善针对投资者的价值传播机制，促进公司市值提升。报告期内，公司荣获“中
国上市公司百强奖”，蝉联“江苏省文明单位”称号。
报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为56.74%；期末公司有息负债
总额为50.46亿元，占总资产的比例为15.47%。报告期内整体平均融资成本约为3.47%
，较去年同期下降0.83个百分点。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产及市政业务
展望未来，我国房地产政策的主基调料将继续延续，即“房住不炒”、“
因城施策”、“平稳健康发展”。随着2020年下半年出台“三道红线”与银行房地产
贷款集中度管理条例，房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制加速完善，房地产
行业发展将进入管理红利时代。“十四五”期间，公司房地产业务所在南京市将聚力
建设具有全球影响力的创新名城和美丽古都，成为常住人口突破千万、经济总量突破
2万亿元的超大城市。2021年，南京市将以人为核心推进新型城镇化建设，促进住房
消费市场健康发展，同时在去年5月出台《开展居住类地段城市更新的指导意见》的
基础上，加快实施城市更新，不断推进城镇老旧小区改造和社区建设。根据南京市政
府公布的《2021年南京市城乡建设计划》，2021年将完成主城108个老旧小区改造任
务；新开工各类保障性住房650万平方米，建成260万平方米。随着人口等资源要素的
不断汇集以及城市更新政策的持续推进，预计未来南京房地产市场将继续保持平稳发
展态势。从土地市场来看，南京市计划于2021年实施集中供地，住宅地块将于4月、7
月、10月分三批次上市。新政的落地将对房企的财务能力、投资能力、运营能力提出
新的挑战，但同时也为深耕区域市场的中小房企带来机遇。
后疫情时代，基建投资继续发挥着稳增长的重要作用。2021年政府报告提
出要继续推进新型城镇化建设，十四五期间常住人口城镇化率提升到65%，城市人口
的持续增长有望带来一系列基建、房屋及市政设施建设需求。2021年，南京市将聚焦
落实国家战略，融入长三角一体化，加快打造高质量发展区域增长极，着力提升城市
首位度和辐射带动力。2021年2月，《南京都市圈发展规划》成为全国首个由国家发
改委正式复函同意的都市圈发展规划。4月16日，《南京都市圈发展规划》全文正式
发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。“十四五”期
间，南京将构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为
“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的“一核三极”市域功能布局。作为南
京未来创新发展新增长极，紫东地区将建设成为服务构建新发展格局的创新密集区、
践行新发展理念的示范样板区、现代化中心城市的门户展示区。根据《南京市2021年
经济社会发展重大项目计划》，2021年，南京市共编排重大项目392个，其中，实施
项目372个，前期项目20个。所有项目总投资15,054亿元，年度计划投资2,418亿元。
包含基础设施与社会民生项目77个，年度计划投资733亿元。2021年，公司所在紫东
地区建设迈入第三年，全年共编排72个市级重大项目建设，确保完成全年投资523亿
元。在南京争创国家中心城市和新型城镇化建设持续推进、紫东地区加快发展的背景
下，预计公司所在区域市政业务仍处于上升发展的机遇期。
2、股权投资业务
2020年10月，党的十九届五中全会提出，全面实行股票发行注册制，建立
常态化退市机制，提高直接融资比重，同时这也是“十四五”时期资本市场实现高质
量发展的战略目标和重点任务。资本市场持续深化改革为股权投资行业的发展提供了
新的机遇与挑战。一方面宏观经济恢复态势不断巩固，全市场注册制改革稳步推进，
“十四五”规划强调强化战略科技力量，给创新创业营造了更好地环境，使股权投资
可投项目更加丰富，退出渠道更加完善；另一方面注册制将重塑股权投资行业生态，
新的监管环境坚持倡导长期投资、价值投资理念，对投资机构的投资策略、项目挖掘
和价值判断能力提出了更高的要求。从投资方向来看，“十四五”规划和二〇三五远
景目标明确指出要强化国家战略科技力量，提升企业技术创新能力，在政策鼓励扶持
的背景下，医疗健康、信息技术、新能源、新材料等科技创新领域中的龙头企业将持
续受到投资机构青睐。2021年初，南京出台了《关于新发展阶段全面建设创新名城的
若干政策措施》，连续四年市委“一号文”聚焦创新名城建设。未来南京将立足新发
展阶段，着眼全面构建具有国际竞争力的区域创新体系，全面建设具有全球影响力的
创新名城，全面塑造创新驱动发展新优势。随着南京创新名城建设的不断推进，区域
内创投机构发展有望持续向好。
(二)公司发展战略
公司基于自身的资源禀赋与竞争优势，坚持深耕区域市场，实施产业联动
与业务模式升级，不断增强房地产市政业务市场竞争力；聚焦科技创新行业领域，强
化产投结合与运作机制创新，着力培育股权投资业务增长新动能，致力于成为卓越的
城市运营商和价值创造者。
(三)经营计划
2021年是“十四五”开局之年，也是公司2020-2022三年发展规划承上启下
的关键之年，在机遇与风险并存的发展环境下，公司将管理主题定为“风险防化持续
年”。公司将围绕企业发展规划及战略目标，进一步加强产业联动与产投互动，继续
高度重视风险防范化解工作，不断化解存量风险因素，防范新增风险点，在充分考虑
“风险性、收益性、流动性”的基础上，积极稳妥拓展主营业务发展空间，切实推进
主营业务转型升级和高质量发展，力争主要经营指标实现新的增长。
1、深耕区域市场，加强市场开拓，着力推动房地产市政业务发展模式升级
公司在房地产市政业务领域将以紫东地区大发展、城市更新政策推行为契
机，深入推进产业联动，提升产业链整体收益；完善业务拓展机制，优化考核激励，
加强市场拓展能力，不断增加公司产业联动的广度和深度。
房地产业务在保持地产开发竞争力的同时，积极拓展城市更新项目，促进
产业联动发展。一方面坚持中高端产品定位，有序推进商品房项目开发销售，高品质
推出荣院、品院、星院项目展示及部分项目开盘销售，加快推进景院项目设计及开工
建设；另一方面抢抓南京城市更新、旧城改造的政策机会，加强业务模式研究及政府
沟通，积极拓展区域城市更新类项目，通过产业联动的有效落地带动相关业务发展，
寻找新的业务增长点。
市政业务抢抓紫东地区建设发展的市场机遇，持续扩大市场份额。一方面
围绕集团产业联动，加大项目拓展力度，积极拓展施工总承包业务，力争落地一批优
质项目。另一方面切实做好现有重点工程项目建设，创新项目运作机制，提升精细化
管理水平，着力打造高品质建筑商品牌形象。
2、聚焦科技创新，加强行业及政策研判，努力实现股权投资业务持续发展
公司将坚持稳步发展股权投资业务的策略，进一步强化四大平台间的合作
共享，加强人才培养和团队建设，聚焦科技创新产业，切实提升投后管理能力，实现
有序进退滚动发展，稳步提升利润贡献。
一是围绕医疗健康、信息技术、新材料等硬核科技，深入研究行业发展趋
势，研判项目投资价值，加强与合作伙伴资源对接，推动各平台协同投资精选项目。
二是依托信息化管理平台，不断拓展投后管理的广度和深度，控制项目风险，有效嫁
接公司资源，推动项目发行上市。三是做好资本市场研判，加强宏观政策和市场趋势
研究，有效把握市场机会，强化持有的已上市股票、合作基金等金融资产主动管理，
稳定利润贡献。
为进一步优化产业结构和资源配置，在促进臣功制药长远平稳发展的同时
，集聚资源发展公司优势主业，实现主营业务的持续健康发展，公司将积极推进臣功
制药战略合作事宜，合法合规引入战略合作方，实现合作共赢。
3、强化风险防控，提升内部管理，保障公司长期稳健发展
公司将进一步完善内控管理体系，持续推进风险防范化解，加强管理支撑
，赋能业务升级与发展，保障公司长期稳健发展。一是加强战略管理，围绕公司三年
发展规划，密切关注主要业务板块发展状况，持续督促战略推进，实现持续成长。二
是进一步完善业务拓展机制，强化产业协同优势，加强市场拓展能力，不断增强公司
产业联动的广度和深度。三是持续推进风险管理，重视修订后内控制度落实，规范公
司运营管理，强化全员风险意识，切实提高风险防范化解能力。四是强化绩效管理，
坚持市场导向，创新考核激励机制，不断增强各业务板块经营发展积极性，推动产业
联动项目和新型业务发展。五是基于经济效益与社会效益和谐统一、可持续发展的理
念，进一步完善公司价值传播工作，加强与投资者沟通交流，提升市场对公司的价值
认可。
上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，提示投资者对此保持足
够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、宏观环境风险：虽然目前国内疫情已得到控制，经济实现正增长，但长
期稳健发展的基础还不够牢固，经济结构发展不平衡的问题仍然存在，公司房地产、
股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能
会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利
影响，制约公司主营业务的持续发展。
2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新
项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公
司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，
发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过150亿元，未来还将
择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整
体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等
多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期
股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润
产生的不确定性增加。
4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资仍持
续保持从严监管，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期
长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的
资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度
低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房
地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及
时的风险。
面对上述风险，公司将继续高度重视风险防范化解工作，通过多种方式进
一步化解存量风险，强化制度落实，规范公司运营管理，防范新增潜在风险；建立健
全风险管理的长效机制，不断强化全员风险意识，切实提高风险防范化解能力，保障
公司高质量可持续发展。
三、报告期内核心竞争力分析
1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资
质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象，房地
产业务长期坚持中高端产品定位，以高品质赢得了消费者的广泛认可。公司能较好地
判断区域市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发
展。报告期内，紫微堂等商品房项目精装交付赢得市场认可；西岗果牧场保障房等建
筑工程项目取得良好口碑；高科水务成功创建“南京市生态文明教育基地”。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领
域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构
。报告期内，通过在公司总部设立市场拓展部，成立全资子公司高科城发，公司房地
产市政业务协同发展的新格局逐步形成；股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场
化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能
力与高科新浚管理团队市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司
产业链项目拓展、战略投资与科技创新投资并举，部分项目逐步进入收获期，资源整
合与协同能力进一步体现。
3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政
策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本
市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本
等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，进一
步降低了融资成本。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济
形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风
险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险
，体现了公司较强的风险管控能力。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内公司所属行业情况
1、房地产及市政业务
2021年上半年，“房住不炒”，以“稳”为主，因城施策仍是我国房地产
政策的主基调。为抑制房价、地价过快上涨，从2021年2月24日起，部分城市根据自
然资源部的要求陆续实行住宅用地“两集中”同步公开出让，涵盖购房者、房地产开
发商、金融机构和地方政府的全方位、全主体调控体系逐步形成。公司所在南京地区
由于前期出让土地集中上市等因素影响，商品房销售较去年同期有所回升。土地供应
方面，5月，南京举行了首场集中供地，最终51幅涉宅用地成功出让，其中36幅地块
触及顶价，由于“限房价竞地价”的土拍政策，房企拿地盈利空间受到压缩。在房地
产调控长效机制持续完善的背景下，提升管理能力，围绕上下游产业链积极探索业务
模式转型升级成为业内共识。随着我国城市化进程向纵深推进，资产运营、城市服务
、城市更新等有助于城市高质量发展的业务领域存在较大的拓展空间。今年，城市更
新首次写入中央政府工作报告，深圳、广州、上海等城市纷纷通过立法保障、出台政
策、拓宽资金来源等方式，进一步推进城市更新行动有序有力发展。城市更新业务领
域正成为房企转型发展的新方向。
2021年上半年，南京市聚力建设具有全球影响力的创新名城和以人民为中
心的美丽古都，深入推进新型城镇化建设，加快构建城市发展新格局。根据政府公开
信息，2021年上半年南京市城建计划开工率为85.8%，实际完成投资390.9亿元，投资
进度达51.3%，实现城建目标任务“双过半”。2021年4月，《南京都市圈发展规划》
全文正式发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。2021
年，紫东地区建设迈入第三年，南京市提出高标准建设紫东科创大走廊，打造紫东核
心区“数字之城”成为南京未来创新发展新增长极。报告期内，紫东地区各项基础设
施及民生项目加速推进。公司所在栖霞区是紫东地区发展的核心板块，2021年栖霞区
共排定了交通基础设施建设、生态保护建设、市政公用基础设施建设、城市有机更新
、安居保障建设等五大类总投资为1,988.1亿元，年度计划投资约289.2亿元的171个
城建项目。截至6月底，计划今年开工的143个项目，目前已开工130个，开工率达90.
9%，区域市政建设市场继续保持较好的发展态势。
2、股权投资业务
2021年上半年，在国内外经济复苏，资本市场持续改革的态势下，股权投
资市场持续发展，活跃机构数量明显增长，本土机构加速成长，市场更加多元化。根
据清科研究中心数据，2021年上半年中国股权投资市场募资总金额达4,547.74亿元人
民币，同比上升6.9%；新募集基金数达到1,941支，同比上升58.2%。投资方面，投资
案例数和总投资金额分别达到4,230起、4,700亿元人民币，同比增长26.0%、50.3%，
其中大消费类投资回暖加速，新能源等投资升温明显。此外，注册制平稳运行，在科
创板和创业板的联合带动下，被投企业IPO数量呈大幅增长趋势，投资机构退出通道
不断拓宽。根据清科研究中心数据，2021年上半年，中国股权投资市场退出共发生1,
880笔，同比上升23.6%；其中被投企业IPO共发生1,628笔，同比上升106.6%。注册制
的不断扩容不仅有利于创投企业存量项目的退出，也对募资、投资等前置环节产生了
积极影响，使得整个募投管退的行业链条变得更为顺畅，有利于创投行业持续健康发
展。
（二）报告期内公司主营业务情况
公司主要经营房地产市政和股权投资业务。公司秉承价值驱动原则，着力
推动产业联动与产投互动，切实推进主营业务转型升级和高质量发展。
房地产市政业务：公司积极把握所在南京市，特别是紫东地区加快发展的
机遇，在持续做好中高端商品住宅开发与销售的同时，发挥房地产及市政业务产业协
同效应，推进与区域政府平台的合作深化，围绕产业链大力拓展代建、施工总承包业
务，并以城市更新业务为主要方向，积极探索业务模式升级。
股权投资业务：依托“南京高科、高科新创、高科科贷、高科新浚”四大
投资平台，创新机制，提升管理，与地方科创平台、银行、券商及专业投资机构等建
立了多方位的合作关系，重点围绕医疗健康、信息技术等战略新兴产业，支持和帮助
创业、创新企业发展，分享被投资企业的成长红利，最终实现增值收益并择机退出。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内经营情况
2021年是公司“风险防化持续年”。报告期内，公司围绕既定的发展战略
，克服宏观经济不确定性、市场竞争日趋激烈带来的挑战，积极把握所在南京市创新
资源汇聚、紫东地区城市建设发展以及资本市场持续深化改革的机遇，深化产业联动
和产投结合，努力实现主营业务转型升级发展。其中，房地产市政业务坚持深耕区域
市场，强化项目拓展和产业联动，积聚发展动能；股权投资业务聚焦优质赛道，关注
长期价值，精选投资标的，稳定利润贡献。
报告期内，公司业务整体发展稳健，实现营业收入361,803.14万元，同比
增长70.14%；归属于母公司所有者的净利润143,295.37万元，同比增长0.68%；每股
收益1.159元，加权平均净资产收益率10.33%。
1、房地产市政业务：深耕区域市场，加强项目开拓，推动模式升级
公司房地产市政业务积极把握南京紫东地区建设发展、城市更新政策推行
的机遇，深入推进产业联动，提升产业链整体收益；完善业务拓展机制，优化考核激
励，加强市场拓展能力，不断增加公司产业联动的广度和深度。
房地产业务：坚持谨慎发展的策略，深耕区域市场，在稳健推动现有项目
开发建设的同时，围绕城市更新、片区综合开发等主题积极拓展，探索模式升级，促
进产业联动发展。重点商品房项目荣院、品院、星院、景院“四院”开发建设工作稳
步推进，其中荣院项目公开展示广受赞誉；紫微堂、荣境项目精装交付继续保持了较
高的市场认可度；保障房项目三元祠、新合村项目建设有序推进；代建项目东南青年
汇顺利通过竣工验收，麒麟G3G4地块经适房等代建项目稳步推进，这也是公司持续推
进房地产市政产业联动落地的重点项目之一。
上半年房地产业务实现合同销售面积0.10万平方米（均为商品住宅销售项
目），同比减少98.90%；实现合同销售金额5,673.37万元（包括商品住宅、车位等销
售），同比减少90.31%。报告期内房地产业务实现营业收入329,286.89万元，同比增
长90.90%；新开工面积21.63万平方米，同比减少37.21%；竣工面积10.96万平方米，
同比减少68.93%。
市政业务：坚持积极发展策略，抢抓区域市场发展机遇，在做好现有重点
工程项目的同时，围绕公司房地产市政产业链，加强与各业务平台的沟通对接，积极
拓展优质项目，深度融入产业联动；主动适应所在区域城市精细化建设与管理的要求
，持续高标准做好供水及污水处理等生态维护工作。先后中标麒麟G3G4地块经适房施
工总承包、栖霞山游轮母港配套市政基础设施工程代建等多个项目，多个项目荣获“
扬子杯”、“省标准化工地”等奖项。报告期内受新增项目开工节奏影响，公司市政
业务实现营业收入26,066.53万元，同比下降24.87%。
2、股权投资业务领域：聚焦科技创新，提升价值管理，稳定利润贡献
公司股权投资业务实施稳步发展的策略，坚持科创投资与战略投资并重，
强化平台协同和团队建设，持续提升市场研判和投后管理能力，实现有序进退滚动发
展，不断增厚股权投资业务收益。
围绕医疗健康、信息技术等硬核科技，报告期内新增投资了麦普奇、中科
凡语2个项目，对安天科技、健耕医药、纽瑞特、阿依瓦实施了追加投资，其中安天
科技、健耕医药为公司不同平台联合投资。为进一步深化与南京银行战略合作，夯实
投资收益基础，公司出资10亿元认购南京银行可转债，并择机增持南京银行股份。截
至本报告披露日，本年已累计增持出资8.72亿元，持有其10.01%的股份。报告期内，
公司有效运作所持有的厦门钨业等金融资产，及时兑现投资收益。公司持续督促合作
基金管理人加强主动管理与风险管控，其中高科皓熙定增基金已于7月21日终止并进
行清算，累计实现投资收益3.65亿元，本年内收益2.25亿元。报告期内，公司在招投
联动方面取得新突破，推动了投资项目与公司所在国家级南京经济技术开发区深入战
略合作，也为公司集聚本地资源，围绕产业生态链持续投资优质项目创造了更多机会
。
目前，公司投资项目中，诺唯赞科创板上市注册申请已获证监会同意，金
埔园林、百普赛斯、华兰股份均已向创业板提交注册申请，原力动画、仁度生物等项
目申请上市工作均在进程中。报告期内，公司实现投资收益112,263.28万元，同比增
长25.35%；实现公允价值变动收益14,294.76万元。
3、管理及财务状况：提升内部管理，加强管理支撑，赋能业务升级发展
报告期内，公司上下围绕管理主题活动，优化内部管理，加强管理支撑，
凝心聚力推动公司高质量发展。一是强化风险防控，重视修订后内控制度落实，规范
公司运营管理，持续提升公司风险管理能力。二是加强资金管理，确保现金流安全可
控，根据业务计划细致做好融资安排，同时通过发行超短期融资券等方式持续降低融
资成本。三是加快信息化建设，提升公司运转效率。结合公司业务需求和实际情况，
完成投资管理、人力资源等信息系统的优化升级，逐步建立满足公司需求的综合信息
系统。四是紧扣业务发展主题，加强公司党群团建设，充分发挥官方微信公众号“南
京高科”等平台窗口作用，加大对公司重要资讯以及先进典型的宣传报道，不断提升
公司团队凝聚力和品牌形象。
报告期内，公司2020年度利润分配方案实施完毕，静态股息率超过了5%，
充分体现了公司坚持为股东创造价值的经营理念。报告期末，公司资产负债率继续保
持低位，为53.66%；期末公司有息负债总额为66.40亿元，占总资产的比例为20.53%
。报告期内整体平均融资成本约为3.44%，较去年同期下降0.15个百分点。
下半年主要经营计划
下半年，公司将围绕全年经营目标和“风险防化持续年”管理主题，切实
做好以下工作：
1、房地产及市政业务领域：继续积极把握紫东地区开发建设以及城市更新
政策施行的机遇，发挥品牌品质及产业链整合优势，积极拓展城市更新类项目；提升
产业联动的深度与广度，聚焦紫东地区优质公建项目，依托公司产业链带动施工总承
包业务拓展。房地产业务方面，切实把握栖霞区推进马群、迈燕片区城市更新的机会
，加强与各政府平台的沟通对接，发挥区域深耕优势，加快推进已对接城市更新项目
的落地实施，实现业务发展模式的新突破；坚持中高端产品定位，高品质做好荣院、
品院、星院、景院“四院”开发建设，加快推进荣院、品院等项目销售及回款；进一
步提升城市服务及资产运营水平，保持品牌品质优势。市政业务在加快推进现有工程
项目建设进度，提升利润贡献的同时，持续提升技术水平及管理能力，深度融入产业
联动，精准发力业务拓展，努力实现业务规模和盈利能力双提升。
2、股权投资业务领域：围绕新产品、新技术等硬核科技，加强行业投资研
究，加强与区域科技园区对接，推动各平台精选项目协同投资，为业务持续发展积蓄
动能；继续加强投资团队建设，切实提升投后管理能力，合理把握退出时机，控制项
目风险，重点加强对接优质投资项目，有效嫁接公司资源，着力推动项目发行上市；
做好资本市场研判，加强对市场形势和已上市项目价值跟踪研究，强化金融资产主动
管理，有效把握市场机会，稳定利润贡献。
3、管理提升及机制创新工作：加强战略管理，密切关注公司主要业务板块
行业政策变化情况，做好三年发展规划实施过程评估，确保规划有效落地；根据上级
管理部门政策导向，结合公司实际稳步推进国企改革工作，持续完善市场化用人和激
励机制，进一步激发公司内生发展动能；强化资金管理，优化资金配置，加强回款工
作，并通过发行债务融资工具等多种方式筹措资金，保障公司主营业务发展的资金需
要；持续推进风险管理，建立健全风险管理长效机制，切实提高风险识别、评估、防
范和化解能力；基于可持续发展理念，结合公司业务发展及资本市场变化，进一步完
善公司价值传播工作，提升市场对公司的价值认可。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观环境风险：虽然目前国内疫情基本得到控制，但散发疫情时有发生
，经济长期稳健发展的基础还不够牢固，经济结构发展不平衡的问题仍然存在，公司
房地产、股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及
预期可能会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受
限等不利影响，制约公司主营业务的持续发展。
2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新
项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公
司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，
发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过160亿元，未来还将
择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整
体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等
多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期
股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润
产生的不确定性增加。
4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资仍持
续保持从严监管，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期
长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的
资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度
低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房
地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及
时的风险。
面对上述风险，公司将继续深入推进风险防范化解工作，持续完善风险清
单，加强对重大事项的规范管理，不断化解存量风险因素；同时在拓展业务时充分考
虑“风险性、收益性、流动性”，积极防范新增风险点，保障公司高质量可持续发展
。
四、报告期内核心竞争力分析
1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资
质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象。公司
股权投资业务经过多年发展，在行业内具有较高知名度，受到创业企业、地方科创平
台、专业投资机构等的广泛认可。公司能较好地判断区域市场形势，发挥业务协同与
品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发展。报告期内，环境综合整治等工程
项目取得良好口碑，公司主营业务品牌影响力持续提升。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领
域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构
。股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场化运作体系与投资协同机制，充分发挥
公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能力与高科新浚管理团队市场化运作优势
，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司产业链项目拓展、战略投资与科技创新
投资并举，部分项目逐步进入收获期。
3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政
策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用各类
市场拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本等
常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行三期超短期融资券，进一步
降低了融资成本。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济
形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风
险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险
，体现了公司较强的风险管控能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是公司“风险防化推进年”。报告期内，公司依照新的三年发展规
划，围绕“城市运营商与价值创造者”的战略定位，坚持高质量发展的要求，持续推
进风险防化工作，努力克服新冠疫情带来的不利影响，抢抓南京紫东地区开发建设及
资本市场发展的机遇，房地产及市政业务加强市场拓展，深化产业联动，逐步形成业
务协同发展新格局；股权投资业务精选投资标的，加强投后管理，“研投管退”专业
化运作水平持续提升。
报告期内，公司业务整体发展稳健。公司实现营业收入290,353.62万元，
归属于母公司所有者的净利润201,578.86万元，同比增长9.43%；每股收益1.631元，
加权平均净资产收益率16.08%。
公司归母净利润连续十八年增长
1、房地产及市政领域：整合业务资源，推进产业联动，拓展发展空间
房地产及市政业务积极把握南京紫东地区加快发展重要机遇期，在坚持高
品质理念，做好在手项目开发建设的基础上，整合集团资源深入推进产业联动，新业
务新项目拓展取得明显成效；成立全资子公司高科城发，着力推进城市更新业务研究
拓展工作；提升高科咨询管理层级，搭建涵盖项目开发、建设、管理与运营的产业价
值链，房地产市政业务协同发展新格局逐步形成。
房地产业务坚持谨慎发展策略，在保持房地产开发业务品牌影响力的同时
，积极探索合作开发与业务模式升级。一是持续做好商品房开发工作，荣院、品院、
星院、景院等商品房项目开发建设工作稳步推进，紫微堂等项目精装交付赢得市场认
可；二是在风险可控的前提下新增尧化门G15（紫尧星院）地块、麒麟G87（紫麟景院
暨高科时代广场）地块，为业务后续发展适量储备项目；三是围绕城市更新、片区综
合开发主题，积极推进麒麟、燕子矶、尧化等平台项目拓展，成功拓展签约总金额超
37亿元的麒麟G3G4地块经适房、燕子矶片区社区中心等代建项目。
由于新增项目尚未集中推盘，报告期内，公司房地产业务实现合同销售面
积9.60万平方米（商品房项目1.41万平方米、经济适用房项目8.19万平方米），同比
增长40.15%；实现合同销售金额67,897.79万元（商品房项目46,897.70万元、经济适
用房项目21,000.09万元），同比下降73.64%。新开工面积34.45万平方米，同比增长
455.65%；竣工面积35.62万平方米，同比增长205.23%。房地产开发销售业务营业收
入217,089.31万元（商品房项目结转营业收入217,084.24万元、经济适用房项目结转
营业收入5.07万元），同比增长15.07%。
市政业务坚持积极发展策略，在不断提升自身核心能力的同时，加强平台
对接，深度融入产业联动。一是切实做好现有重点工程项目建设，持续提升精细化管
理水平，着力打造高品质建筑商品牌形象，报告期内，多个项目荣获“扬子杯”、“
金陵杯”等荣誉。二是整合市政建设、园林绿化业务资源，进一步推进资质升级工作
，着力提升工程总承包和全过程工程咨询服务能力，持续增强市政业务核心竞争力。
三是加强市场联动与拓展，增强发展后劲。先后中标迈皋桥派出所、品院、星院、麒
麟G3G4地块等施工总承包业务，以及龙潭产业新城道路及河道工程监理等多项综合类
业务，中标总金额超30亿元。报告期内，子公司高科建设实现营业收入64,975.39万
元，同比增长18.88%。
2、股权投资业务领域：精选投资标的，加强投后管理，稳定利润贡献
股权投资业务坚持稳步发展策略，抢抓资本市场深化改革的机遇，坚持市
场化运作，进一步发挥四大投资平台协同作用，聚焦科技创新领域新增投资项目，强
化主动管理，在稳定利润贡献的同时，不断增强发展后劲。
公司一方面围绕医疗健康、信息技术等硬核科技领域，精选投资标的，提
升投资效能。年内，新增投资药用新材料生产企业华兰股份、网络安全产品研发企业
安天科技等5个项目，并对易鲸捷、艾尔普实施了追加投资。为进一步优化投资模式
，提升投资效率，公司出资约5亿元投资设立高科创投基金。基于战略投资的考虑及
对未来价值成长的认可，公司出资4.56亿元继续增持南京银行股份。另一方面完善投
后管理，合理有序进退，实现滚动发展。通过加强市场与行业研究，开发投资管理信
息化系统，有效控制风险，及时兑现收益。年内成功退出瀚思安信等存量股权和天溯
自动化部分股权及鑫聚宝部分项目，取得了较好收益。公司持续加强对合作基金管理
人的督促，通过对二级市场投资额度及投资标的的灵活调整，高科皓熙定增基金净值
显著提升。
报告期内，公司投资的艾力斯在科创板发行上市，华兰股份已通过创业板
上市委审议，多个项目在申请A股上市进程中。全年实现投资收益146,246.15万元，
同比增长4.04%；实现公允价值变动收益79,223.11万元，同比增长19.46%。受主打产
品臣功再欣、华芬因疫情及解决历史库存问题减少发货等因素影响，公司子公司臣功
制药出现较大幅度亏损。
3、管理及财务状况：制定发展规划，推进风险防化，凝聚合力保障发展
报告期内，公司上下围绕管理主题活动，不断加强内部管理，持续促进管
理机制与业务发展状况相匹配，提升管理效能，保障高质量发展。一是围绕“城市运
营商、价值创造者”的战略定位，完成2020-2022三年发展规划编制工作，明确发展
思路，分解落实任务目标，持续督促战略推进。二是扎实推进风险防化工作，做好内
控制度修订，完善业务及管控流程，逐步建立风险管理长效机制。三是完善业务拓展
机制，通过在总部成立市场拓展部，强化地产、市政业务的业务拓展与内部协同机制
，增强新业务获取能力与产业链协同收益。四是加强人才队伍建设，优化人力资源配
置。完成公司中层干部调整及择优选拔工作，科学配置干部资源。五是强化资金管理
，确保稳健现金流。根据业务计划细致做好融资安排同时，通过发行超短期融资券等
方式持续降低财务费用。六是积极捐款捐物，履行社会责任。公司累计向开发区慈善
协会捐款240万元，用于抗击新冠疫情和慈善事业，向湖北黄石医疗机构捐赠检测试
剂，向青海湟中县捐赠帮扶资金20万元，以实际行动彰显企业责任与社会担当。七是
加强企业宣传，提升品牌市场形象。开通官方微信公众号，拓宽品牌形象建设渠道，
积极完善针对投资者的价值传播机制，促进公司市值提升。报告期内，公司荣获“中
国上市公司百强奖”，蝉联“江苏省文明单位”称号。
报告期末，公司资产负债率继续保持低位，为56.74%；期末公司有息负债
总额为50.46亿元，占总资产的比例为15.47%。报告期内整体平均融资成本约为3.47%
，较去年同期下降0.83个百分点。
二、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产及市政业务
展望未来，我国房地产政策的主基调料将继续延续，即“房住不炒”、“
因城施策”、“平稳健康发展”。随着2020年下半年出台“三道红线”与银行房地产
贷款集中度管理条例，房地产金融审慎管理制度和房地产长效机制加速完善，房地产
行业发展将进入管理红利时代。“十四五”期间，公司房地产业务所在南京市将聚力
建设具有全球影响力的创新名城和美丽古都，成为常住人口突破千万、经济总量突破
2万亿元的超大城市。2021年，南京市将以人为核心推进新型城镇化建设，促进住房
消费市场健康发展，同时在去年5月出台《开展居住类地段城市更新的指导意见》的
基础上，加快实施城市更新，不断推进城镇老旧小区改造和社区建设。根据南京市政
府公布的《2021年南京市城乡建设计划》，2021年将完成主城108个老旧小区改造任
务；新开工各类保障性住房650万平方米，建成260万平方米。随着人口等资源要素的
不断汇集以及城市更新政策的持续推进，预计未来南京房地产市场将继续保持平稳发
展态势。从土地市场来看，南京市计划于2021年实施集中供地，住宅地块将于4月、7
月、10月分三批次上市。新政的落地将对房企的财务能力、投资能力、运营能力提出
新的挑战，但同时也为深耕区域市场的中小房企带来机遇。
后疫情时代，基建投资继续发挥着稳增长的重要作用。2021年政府报告提
出要继续推进新型城镇化建设，十四五期间常住人口城镇化率提升到65%，城市人口
的持续增长有望带来一系列基建、房屋及市政设施建设需求。2021年，南京市将聚焦
落实国家战略，融入长三角一体化，加快打造高质量发展区域增长极，着力提升城市
首位度和辐射带动力。2021年2月，《南京都市圈发展规划》成为全国首个由国家发
改委正式复函同意的都市圈发展规划。4月16日，《南京都市圈发展规划》全文正式
发布，未来，南京都市圈将建设成为具有国际影响力的现代化都市圈。“十四五”期
间，南京将构建以江南主城区为“主核”、江北新区为“主城拓展极”、紫东地区为
“创新引领极”、南部片区为“新兴增长极”的“一核三极”市域功能布局。作为南
京未来创新发展新增长极，紫东地区将建设成为服务构建新发展格局的创新密集区、
践行新发展理念的示范样板区、现代化中心城市的门户展示区。根据《南京市2021年
经济社会发展重大项目计划》，2021年，南京市共编排重大项目392个，其中，实施
项目372个，前期项目20个。所有项目总投资15,054亿元，年度计划投资2,418亿元。
包含基础设施与社会民生项目77个，年度计划投资733亿元。2021年，公司所在紫东
地区建设迈入第三年，全年共编排72个市级重大项目建设，确保完成全年投资523亿
元。在南京争创国家中心城市和新型城镇化建设持续推进、紫东地区加快发展的背景
下，预计公司所在区域市政业务仍处于上升发展的机遇期。
2、股权投资业务
2020年10月，党的十九届五中全会提出，全面实行股票发行注册制，建立
常态化退市机制，提高直接融资比重，同时这也是“十四五”时期资本市场实现高质
量发展的战略目标和重点任务。资本市场持续深化改革为股权投资行业的发展提供了
新的机遇与挑战。一方面宏观经济恢复态势不断巩固，全市场注册制改革稳步推进，
“十四五”规划强调强化战略科技力量，给创新创业营造了更好地环境，使股权投资
可投项目更加丰富，退出渠道更加完善；另一方面注册制将重塑股权投资行业生态，
新的监管环境坚持倡导长期投资、价值投资理念，对投资机构的投资策略、项目挖掘
和价值判断能力提出了更高的要求。从投资方向来看，“十四五”规划和二〇三五远
景目标明确指出要强化国家战略科技力量，提升企业技术创新能力，在政策鼓励扶持
的背景下，医疗健康、信息技术、新能源、新材料等科技创新领域中的龙头企业将持
续受到投资机构青睐。2021年初，南京出台了《关于新发展阶段全面建设创新名城的
若干政策措施》，连续四年市委“一号文”聚焦创新名城建设。未来南京将立足新发
展阶段，着眼全面构建具有国际竞争力的区域创新体系，全面建设具有全球影响力的
创新名城，全面塑造创新驱动发展新优势。随着南京创新名城建设的不断推进，区域
内创投机构发展有望持续向好。
(二)公司发展战略
公司基于自身的资源禀赋与竞争优势，坚持深耕区域市场，实施产业联动
与业务模式升级，不断增强房地产市政业务市场竞争力；聚焦科技创新行业领域，强
化产投结合与运作机制创新，着力培育股权投资业务增长新动能，致力于成为卓越的
城市运营商和价值创造者。
(三)经营计划
2021年是“十四五”开局之年，也是公司2020-2022三年发展规划承上启下
的关键之年，在机遇与风险并存的发展环境下，公司将管理主题定为“风险防化持续
年”。公司将围绕企业发展规划及战略目标，进一步加强产业联动与产投互动，继续
高度重视风险防范化解工作，不断化解存量风险因素，防范新增风险点，在充分考虑
“风险性、收益性、流动性”的基础上，积极稳妥拓展主营业务发展空间，切实推进
主营业务转型升级和高质量发展，力争主要经营指标实现新的增长。
1、深耕区域市场，加强市场开拓，着力推动房地产市政业务发展模式升级
公司在房地产市政业务领域将以紫东地区大发展、城市更新政策推行为契
机，深入推进产业联动，提升产业链整体收益；完善业务拓展机制，优化考核激励，
加强市场拓展能力，不断增加公司产业联动的广度和深度。
房地产业务在保持地产开发竞争力的同时，积极拓展城市更新项目，促进
产业联动发展。一方面坚持中高端产品定位，有序推进商品房项目开发销售，高品质
推出荣院、品院、星院项目展示及部分项目开盘销售，加快推进景院项目设计及开工
建设；另一方面抢抓南京城市更新、旧城改造的政策机会，加强业务模式研究及政府
沟通，积极拓展区域城市更新类项目，通过产业联动的有效落地带动相关业务发展，
寻找新的业务增长点。
市政业务抢抓紫东地区建设发展的市场机遇，持续扩大市场份额。一方面
围绕集团产业联动，加大项目拓展力度，积极拓展施工总承包业务，力争落地一批优
质项目。另一方面切实做好现有重点工程项目建设，创新项目运作机制，提升精细化
管理水平，着力打造高品质建筑商品牌形象。
2、聚焦科技创新，加强行业及政策研判，努力实现股权投资业务持续发展
公司将坚持稳步发展股权投资业务的策略，进一步强化四大平台间的合作
共享，加强人才培养和团队建设，聚焦科技创新产业，切实提升投后管理能力，实现
有序进退滚动发展，稳步提升利润贡献。
一是围绕医疗健康、信息技术、新材料等硬核科技，深入研究行业发展趋
势，研判项目投资价值，加强与合作伙伴资源对接，推动各平台协同投资精选项目。
二是依托信息化管理平台，不断拓展投后管理的广度和深度，控制项目风险，有效嫁
接公司资源，推动项目发行上市。三是做好资本市场研判，加强宏观政策和市场趋势
研究，有效把握市场机会，强化持有的已上市股票、合作基金等金融资产主动管理，
稳定利润贡献。
为进一步优化产业结构和资源配置，在促进臣功制药长远平稳发展的同时
，集聚资源发展公司优势主业，实现主营业务的持续健康发展，公司将积极推进臣功
制药战略合作事宜，合法合规引入战略合作方，实现合作共赢。
3、强化风险防控，提升内部管理，保障公司长期稳健发展
公司将进一步完善内控管理体系，持续推进风险防范化解，加强管理支撑
，赋能业务升级与发展，保障公司长期稳健发展。一是加强战略管理，围绕公司三年
发展规划，密切关注主要业务板块发展状况，持续督促战略推进，实现持续成长。二
是进一步完善业务拓展机制，强化产业协同优势，加强市场拓展能力，不断增强公司
产业联动的广度和深度。三是持续推进风险管理，重视修订后内控制度落实，规范公
司运营管理，强化全员风险意识，切实提高风险防范化解能力。四是强化绩效管理，
坚持市场导向，创新考核激励机制，不断增强各业务板块经营发展积极性，推动产业
联动项目和新型业务发展。五是基于经济效益与社会效益和谐统一、可持续发展的理
念，进一步完善公司价值传播工作，加强与投资者沟通交流，提升市场对公司的价值
认可。
上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，提示投资者对此保持足
够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、宏观环境风险：虽然目前国内疫情已得到控制，经济实现正增长，但长
期稳健发展的基础还不够牢固，经济结构发展不平衡的问题仍然存在，公司房地产、
股权投资等业务与宏观经济环境、地方经济形势密切相关，经济增长若不及预期可能
会带来房价不及预期、市场需求萎缩、资本市场波动、政府基建投资能力受限等不利
影响，制约公司主营业务的持续发展。
2、业务发展风险：目前公司采取主动加强产业联动和产投结合，稳步推进
主营业务的模式升级和机制创新，以高质量发展防范化解潜在风险的稳健发展策略。
但公司房地产及市政业务存量项目规模较小，股权投资业务也需要持续的投入，而新
项目的获取与运作面临较大的市场竞争压力和风险性、流动性等不确定因素，以及公
司人才结构、运作机制等条件的制约，公司业务经营策略效果存在未达预期的风险。
3、投资管理风险：公司目前投资业务规模较大，涉及的行业、种类较多，
发展阶段也有差异，截至报告期末投资产生的相关权益资产超过150亿元，未来还将
择机适量新增投资项目，其中持有的以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资
产规模较大，产生的公允价值变动收益将随资本市场的波动而变化。受到资本市场整
体运行状况、公司自身投资风控体系执行可能存在偏差、被投资企业经营未达预期等
多方面因素的制约，公司投资业务可能存在投资决策风险、投资项目退出风险、长期
股权投资项目投资收益波动以及金融资产市值波动的风险，并进而导致对公司净利润
产生的不确定性增加。
4、财务资金风险：目前我国货币政策以稳为主，但对房地产领域融资仍持
续保持从严监管，且公司房地产、股权投资等业务具有资金需求量大、资金循环周期
长等特点，尽管公司资产负债率近年来保持了低位，但后续主营业务发展需要投入的
资金量比较大，如果公司房地产及市政业务项目回款进度、股权投资项目的退出速度
低于预期，或公司外部融资渠道受阻，仍将可能给公司带来较大的资金压力。公司房
地产市政业务还可能面临地方政府及平台资金紧张，代建及施工总承包项目回款不及
时的风险。
面对上述风险，公司将继续高度重视风险防范化解工作，通过多种方式进
一步化解存量风险，强化制度落实，规范公司运营管理，防范新增潜在风险；建立健
全风险管理的长效机制，不断强化全员风险意识，切实提高风险防范化解能力，保障
公司高质量可持续发展。
三、报告期内核心竞争力分析
1、区域品牌影响力与市场把握能力。公司房地产、市政等传统主营业务资
质全面，在区域项目的开发和管理上积累了丰富的经验，具有良好的品牌形象，房地
产业务长期坚持中高端产品定位，以高品质赢得了消费者的广泛认可。公司能较好地
判断区域市场形势，发挥业务协同与品牌优势，把握区域发展机遇，实现业务持续发
展。报告期内，紫微堂等商品房项目精装交付赢得市场认可；西岗果牧场保障房等建
筑工程项目取得良好口碑；高科水务成功创建“南京市生态文明教育基地”。
2、产业资源整合与协同能力。公司对涉足的房地产、市政、股权投资等领
域实施产业联动与产投互动，搭建了产业经营与资本运营互动融合的可持续发展架构
。报告期内，通过在公司总部设立市场拓展部，成立全资子公司高科城发，公司房地
产市政业务协同发展的新格局逐步形成；股权投资业务围绕科技创新领域，强化市场
化运作体系与投资协同机制，充分发挥公司资金资源优势和产业经营、价值判断的能
力与高科新浚管理团队市场化运作优势，实现优势互补，协同发展。报告期内，公司
产业链项目拓展、战略投资与科技创新投资并举，部分项目逐步进入收获期，资源整
合与协同能力进一步体现。
3、资金运作管控能力。公司资产质量优良，信用情况良好，且善于把握政
策导向，发挥上市公司优势，与各类金融机构建立了良好的合作关系，充分利用资本
市场等拓宽融资渠道，降低融资成本，满足公司资金需求。公司负债水平、融资成本
等常年保持行业低位。报告期内，公司以较低利率成功发行八期超短期融资券，进一
步降低了融资成本。
4、风险管理控制能力。公司具有多层次的业务类型，面对复杂的宏观经济
形势，天然具有风险相对分散的优势。此外，公司注重风险控制，建立并持续优化风
险管控体系，相关风险控制工作具有前瞻性，积极防范新增风险，妥善化解潜在风险
，体现了公司较强的风险管控能力。
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