600051宁波联合资产重组最新消息
≈≈宁波联合600051≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司所从事的主要业务为电力、热力生产和供应业务、房地产
业务、批发业务及服务业务。分别概述如下：
1、电力、热力生产和供应业务
全资子公司热电公司拥有4炉4机的生产规模，总装机容量45MW，供热能力
约400T/h。供电区域覆盖宁波经济技术开发区联合区域，拥有110KV变电所一座及10K
V供电线路60公里；供热范围覆盖宁波经济技术开发区联合区域、青峙化工区及江南
出口加工区等周边区域，热网管线长72公里，热用户逾100家。该公司的经营模式主
要是采用煤炭作为基础能源，通过锅炉、汽轮机生产电、热能，利用其电力分公司和
热力分公司拥有的电网、热网分别向周边的居民和企业用户销售电力、蒸汽，部分电
力通过上网方式输送至国家电网；其水煤浆分公司主要从事水煤浆的制造、受托加工
及销售业务。
报告期内，区域经济随着新冠疫情的企稳，呈现明显复苏的态势，居民、
企业用户用能需求显著增长，较上年同期明显回升。做好各项安全生产措施的落实，
严格开展安全生产与环保排放管理，积极应对“碳达峰、碳中和”等环保国策，是本
业务持续、稳定发展的基础。坚持“保存量、拓增量”的经营方针，努力挖掘区域市
场潜能，科学精细运维，做好市场与生产的动态平衡，充分发挥设备效能；不断深化
售电、售热业务发展，提升传统业务竞争力，培育新的业绩增长点，是本业务持续发
展的关键。
2、房地产业务
公司的房地产业务主要包括传统住宅、文化旅游地产和特色商业地产。传
统住宅开发主要在宁波、苍南、龙港等地，所开发的产品包括中高层住宅、多层住宅
等；文化旅游地产开发主要在宁波、嵊泗和苍南等地，分别为以宁波梁祝文化园为依
托的特色景观住宅，以嵊泗天悦湾景区为依托的海滨度假村海景公寓，以及以苍南马
站镇雾城渔寮沙滩景区为依托的半山半岛旅游综合体；特色商业地产包括梁祝天地休
闲广场项目和苍南瑞和家园的商业综合体项目。公司房地产业务的经营模式主要是通
过土地竞拍或股权收购方式取得项目，评估论证通过并履行了必要的审批程序后，购
入开发用地或受让开发用地所在公司的全部或部分股权，进而进行房地产项目的开发
或合作开发；其后，通过招投标方式确定勘察、设计、施工、监理等单位，精心组织
项目开发建设；再后，根据所开发项目的特性，确定采用自销、代销或两者相结合的
方式进行开发产品的销售。
报告期内,房地产行业“房住不炒，因城施策”的政策定位未变，金融监管
继续深化。由于2020年下半年房地产市场回暖明显，部分一、二线城市局部过热，国
家相继出台了较为严厉的调控措施。一季度，延续去年惯性，一、二线城市仍然保持
上升势头；二季度，随着各项调控措施包括扩大限购范围、限制开发及购房贷款、学
区房价格指导、集中供地等管理办法的出台，房地产市场总体逐步降温并趋向理性，
同时一、二线和三、四线城市市场分化趋势延续。尽管受属地房地产市场大环境影响
，但因公司所开发的大部分在售商品房已进入尾房销售，主体去化完成，销售资金回
笼情况总体良好。公司继续审时度势，合理安排建设周期，积极优化营销模式，适时
调控销售节奏，努力降低存量资产，不断巩固并提高公司房地产业务的市场竞争力和
盈利能力。
公司作为区域性房地产开发企业，在宁波、苍南、龙港、嵊泗等地具有多
年的开发经验，形成了独特的竞争优势。公司在宁波曾开发的天一家园、天水家园、
天合家园等项目，均具有较好的品牌影响力，但目前受到外来大型龙头房地产企业的
市场挤压，包括本公司在内的本土中小型房地产企业的整体市场占有率逐年下降；公
司在苍南和龙港开发的怡和城市家园、天和家园、瑞和家园、银和望府、新天和家园
、天和景园等“和”系列住宅项目，引领了当地房地产发展，整体开发规模位居当地
房地产企业前列，成为当地的行业标杆；公司在嵊泗开发的天悦湾景区以及天悦湾滨
海度假村A区（包括海景公寓及商业街，下同），引领了嵊泗的旅游开发和旅游地产
开发。
3、批发业务
公司的批发业务主要是子公司进出口公司的进出口贸易，其经营模式是自
营并为中小企业提供通关、退税、外汇、物流、信保等外贸综合服务和跨境电商综合
服务，其进出口商品主要包括煤炭、纸张、化工产品、服装、纺织品、鞋类等，业绩
主要来自自营的买卖差价及提供综合服务的买卖净额或所赚取的服务佣金。
报告期内，受全球新冠疫情影响，外贸企业普遍面临原材料价格上涨、海
运费居高不下,集装箱一箱难求等诸多困难。子公司进出口公司继续利用品牌、服务
和政策优势稳定老客户，并给予针对性的经营支持以稳定业务量；积极参加网上贸易
展会拓展新市场；通过出口信保业务减少收汇风险；在控制经营风险的前提下，积极
拓展进口业务。
4、服务业
公司的服务业务主要是本公司的分公司宁波联合集团股份有限公司戚家山
宾馆和全资子公司热电公司的分公司嵊泗安梵度假酒店的住宿和餐饮服务,子公司梁
祝婚庆公司及其子公司的婚庆典礼服务，以及全资子公司宁波梁祝文化园管理有限公
司、宁波梁祝旅行社有限公司、嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司的公园和景区
管理服务。住宿和餐饮业务的经营模式主要是利用自有酒店资产开展经营，根据所处
区域的市场特点，制定差异化营销策略，通过向客户提供住宿、餐饮及会务等业务获
取经营收入；婚庆典礼业务的经营模式主要是通过婚礼策划、婚宴安排、婚庆用品租
售、婚典场景布置及礼仪服务等的整合，为客户提供“一站式”的婚庆服务。公园和
景区管理业务的经营模式主要是依托公司拥有的国家AAAA级旅游景区--宁波梁祝文化
园，和位于嵊泗县的独享2.8公里长的南向天然沙滩的天悦湾景区的优良旅游资源，
通过现场售票和网络售票等形式向客户提供旅游服务。
报告期内，随着新冠疫情逐步企稳，本业务整体经营形势较上年同期有所
回暖。公司抓住后疫情时期市场逐步向好的趋势，转换经营思路，适时调整业务结构
和业务经营模式，强化市场营销，提升内部管理，较好地应对了市场变化，减轻了新
冠疫情对本业务经营业绩的负面影响。
报告期内，公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要
的业绩驱动因素均未发生重要变化。与上年同期相比，本报告期业绩下降的主要成因
是主营业务利润减少，系全资子公司梁祝公司商品房销售收入较去年同期大幅减少，
主要原因是其所开发的逸家园二期商品房大部分已于去年底前完成交付。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司营业收入103,760万元，较上年减少49.4%；营业利润5,787
万元，较上年减少85.2%；归属于上市公司股东的净利润5,930万元，较上年减少81.0
%；上述指标同比减少的主要原因是全资子公司梁祝公司商品房销售收入减少所致。
1、电力、热力生产和供应业务
本报告期内，全资子公司热电公司完成发电量17,502万度，比上年同期增
加27.3%；完成售电量15,594万度（区内售电量），比上年同期增加23.0%；完成售热
量89万吨，比上年同期增加23.6%；实现营业收入31,393万元，比上年同期增加38.7%
；净利润3,383万元，比上年同期增加56.3%。
报告期内，随着新冠疫情的稳定，国内经济展现良好恢复势头，区域企业
产能稳步回升，电、热的需求显著增长，是上述经济指标同比明显增长的原因。
报告期内，全资子公司热电公司在继续做好新冠疫情防控的同时，以强化
管理为抓手，进一步提升企业管理规范化水平。强化安全监管，完善安全管理制度建
设，严肃制度履行，激发安全生产内生动力；做好环保设施运维和污染物排放控制，
确保达标排放；科学运维、精细调度，充分发挥设备高效优势；做好电网、热网的技
改升级与损耗管理，提升电网、热网运行的经济性、稳定性；查漏补缺完善内部控制
体系建设，规范履行、强化监管，提升管理现代化水平；继续做好企业人才队伍建设
，增强企业发展后劲；稳步推进电力业务板块发展，加快电力新业态成型。
2、房地产业务
本报告期，公司房地产业务实现销售收入1.38亿元，比上年同期减少86.8%
，减少的主要原因是全资子公司梁祝公司商品房销售收入减少。报告期内施工总建筑
面积48万平方米，其中苍南藻溪百丈井A-8-1地块项目新开工建筑面积7万平方米。具
体经营情况如下：
（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司和
子公司龙港和立公司按计划有序推进各项目的前期报建和工程建设。报告期内，该等
公司积极做好天和家园一期、天和家园二期、瑞和家园（住宅及住宅底商）和银和望
府的尾房去化工作；做好银和新天和家园一期、二期的工程建设和商品房预售工作；
做好马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期、二期和三期各项目的工程建设工作；做好
龙港天和景园工程建设；做好苍南藻溪百丈井A-8-1地块的前期报建工作并顺利开工
。截至本报告期末：子公司温州银联公司天和家园一期签约面积17.62万平方米（累
计可销售面积17.77万平方米）；天和家园二期签约面积6.40万平方米（累计可销售
面积7.53万平方米）；瑞和家园（住宅及住宅底商）签约面积11.44万平方米（累计
可销售面积11.46万平方米）；瑞和家园（商业）签约面积0.41万平方米（累计可销
售面积1.64万平方米）。子公司温州银和公司银和望府签约面积7.82万平方米（累计
可销售面积7.89万平方米）；银和新天和家园一期的室外工程逐步收尾，并做好各项
竣工验收准备，签约面积7.54万平方米（累计可销售面积7.71万平方米）；银和新天
和家园二期的室外工程逐步收尾，并做好各项竣工验收准备，签约面积5.27万平方米
（累计可销售面积5.60万平方米）；苍南藻溪百丈井A-8-1地块项目顺利完成前期报
建并进入桩基施工阶段。子公司温州和晟公司的马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期
、二期和三期一、二、三标段的项目工程建设进展顺利。其中：一期项目的度假公馆
工程建设基本完成，陆续进行各项竣工验收；二期酒店工程建设收尾，已完成竣工验
收，正准备竣工备案，其开业准备工作正在积极进行；三期一标段主体工程完成并进
入室外配套施工；三期二、三标段局部完成基础开挖，进行结构和挡墙施工。子公司
龙港和立公司的龙港天和景园工程建设进展顺利，局部完成地下室顶板施工。
（2）全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的尾房销售工作
，其拟开发地块待政府相关部门批准规划方案后及时进入开发进程。截至本报告期末
，天悦湾滨海度假村A区住宅签约面积3.44万平方米（累计可销售面积5.03万平方米
）。
（3）全资子公司梁祝公司做好逸家园一、二期住宅的尾房销售工作。截至
本报告期末，一期住宅签约面积6.30万平方米（累计可销售面积6.36万平方米）；二
期住宅签约面积8.55万平方米（累计可销售面积8.81万平方米）。
（4）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发
区域的存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，存量房产的处置工作仍
继续推进。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司完成出口额11,100万美元，比上年同期减少6
.0%；进口额6,524万美元，比上年同期减少14.2%，主要系煤炭进口量减少所致。报
告期内，子公司进出口公司多管齐下、多措并举，努力减少新冠疫情对本业务的不利
影响。本报告期的营业收入与上年同期相比，减幅为25%,主要系煤炭进口量减少所致
。
4、服务业务
本报告期，公司及相关子公司共实现住宿收入806万元，较上年同期增加11
.3%；餐饮收入1,187万元，较上年同期减少16.3%。公园和景区游客接待量33万人次
，较上年同期增加356.9%；婚庆典礼婚礼订单量67单，较上年同期增加14.9%；新冠
疫情的逐步企稳，带动旅游、住宿、餐饮等酒店业务复苏，是报告期上述业务收入总
体有所恢复的主因。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、电力、热力生产和供应业务：1）政策风险：国家对热电联产项目的新
建及改造升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展壮大形成了制
约；本业务的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将在
影响供应区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公司
将实时关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与防范和化解政策风险
相关的各项工作。2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的环保
投入及其运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续做好
污染物超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续做好
“碳达峰、碳中和”等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。
3）电价风险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市
场的价格竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电
力业务的收入和获利产生不利影响。4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，势
必给公司电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，
进而影响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营
策略，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在
市场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。5）技术风险
：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管理
等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持续密
切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业务的技
术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。
上述风险因素对公司当期的经营业绩未产生重大影响。公司将通过认真执
行行业政策、全面落实环保新规、切实做好成本控制、努力巩固竞争优势和积极进行
技术改造等举措，力争将上述风险因素对公司未来经营业绩的影响控制在可容忍的程
度之内。
2、房地产业务：1）政策风险：国家层面的调控政策以及地方层面的调控
措施均会对房地产行业产生较大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性房地产政
策的研究，因势利导，前瞻性地根据宏观政策及限购、限贷、限价、限售政策的变化
调整房地产开发节奏和销售策略，加速回笼资金，最大程度地降低政策变化对公司房
地产业务的经营管理和未来发展所造成的不利影响，最大限度地提高公司房地产业务
的核心竞争力。2）经营风险：随着房地产市场竞争的日益加剧，部分热点城市集中
供地政策的推行，公司取得开发土地的难度不断加大，而开发土地的减少，使公司房
地产业务盈利规模的保持和提高面临挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对供需
双方的心理预期和交易行为产生强化效应，同样的楼盘在不同的时点销售其收益差异
巨大，这对公司把握拿地、开发和推盘时点的能力是一个挑战。公司将密切关注国家
和地方的房地产政策变化及其趋势，把握好项目开发节奏，使之更契合市场形势的变
化，尽力降低经营风险，全面提高盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转
向住宅、文化旅游地产、特色商业地产等多业态发展，如此，对公司在房地产策划、
开发、销售、招商、运营等方面的要求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，
进一步优化绩效考核方案，不断增强房地产项目的投资把控能力、营销策划能力和营
运盈利能力，提高房地产项目的开发水平和获利水平，确保经营目标的实现。3）财
务风险：房地产行业属于资金密集型行业，所以，银行信贷政策的从严和贷款规模的
趋紧，均会对公司房地产业务的拓展和现有项目的开发造成困难，而文化旅游地产项
目和特色商业地产项目又具有占用资金较多和投资回收期较长的特点，无疑增加了公
司房地产开发资金有效供给的难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回
笼；努力创新商业地产的盈利模式，提高资金使用效率；加强与银行和非银行金融机
构合作，积极尝试多元化的融资方式，以满足现有房地产项目开发建设和房地产业务
土地储备的资金需求，努力防范财务风险。
3、批发业务：1）经营风险。新冠疫情持续蔓延、原材料大幅涨价，加大
了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸易等外贸新业态，也使传统外
贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台的优势，强化服务，稳健经营
谋求新发展。2）汇率风险。人民币汇率波动，将对公司进出口业务的经营业绩造成
较大影响。对此，公司将从经营目标和整体业务布局出发，不断完善汇率风险管理制
度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结算方式，通过运用衍生金
融工具等措施，提升规避汇率风险的能力。
4、服务业务：1）市场竞争风险。住宿餐饮和婚庆典礼作为完全竞争行业
，其市场竞争十分激烈，公司将持续增强应变能力，高度注重服务质量，努力扩大市
场份额，通过优质管理，助力业绩提升。2）人才缺失风险。住宿餐饮和婚庆典礼作
为专业性的服务行业，对专业人才的需求量较大，然而专业人才在行业内的流动较为
频繁。对此，公司将大力营造良好氛围，通过内部培养和外部引进并举的方式，壮大
专业人才队伍，为谋求长远的竞争优势提供强有力的人才保障。3）食品安全风险。
基于餐饮业务需向消费者提供菜肴等有形食品，所以在选择食材原料时，稍有不慎就
会面临食品安全风险，对此，公司将继续在食品采购和验收等环节严格把控质量，强
化厨房人员的食品安全知识培训，确保给客户提供优质的餐饮服务。（4）新冠疫情
风险。目前新冠疫情虽已得到一定程度控制，但海外疫情仍在持续，随着季节变化与
人员流动，以及新冠病毒变异等不可预计因素，疫情仍有可能反复，进而对本业务的
经营产生影响。公司将持续关注疫情动态，根据政府疫情防控要求，严格落实防控措
施，积极应对疫情带来的冲击，做好经营策略的调整，将疫情可能造成的影响降至最
低。
四、报告期内核心竞争力分析
1、电力、热力生产和供应业务
（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波
经济技术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经
营管理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策
动态，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两网损耗，提升运行经济性。
截至本报告期末，区域竞争优势保持稳固。
（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化
床锅炉、1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组
、1台6MW高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均
已按照环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其
整体经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。
2、房地产业务
（1）扎实的内部管理。本报告期，公司继续强化对各房地产项目在前期定
位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工进度等方面的管控力度。与此
同时，通过加大市场调研，进行项目前期科学定位；通过以目标成本为纲，进行限额
设计、限额采购全过程的项目成本动态管理；通过市场有效宣传推广，拓宽营销渠道
，加大营销力度；通过落实现场施工质量管理办法，尤其是定期或不定期地对各项目
的施工质量状况实施巡检，确保施工质量符合要求。上述一系列举措，使公司房地产
业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。
（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位
优势。嵊泗天悦湾景区拥有2.8公里长的南向天然沙滩，且是长三角地区屈指可数的
优质沙滩，这使公司所开发的房地产项目具有一线海景优势；宁波梁祝文化园是国家
AAAA级旅游景区，紧临姚江，还是以梁祝故事为主线的爱情主题公园，与其毗邻的房
地产是宁波城区范围内不可多得的公园江景房地产。此外，位于苍南和龙港的房地产
项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游景区，该等区域的发展和住房需求具有
较大潜能，位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，地处苍南县政府重点打
造的滨海旅游基地，拥有良好的山海景观资源。
（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富
的房地产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和一个经
验丰富的经营管理团队。
（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南、龙港等地所开
发建设的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可，打造了联合地产
在开发项目当地的品牌效应。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司进一步优化内控制度及其流程设计，在业务
风险可控的前提下拓展相关业务，共实现出口额11,100万美元，进口额6,524万美元
，使进出口公司继续保持浙江省外贸综合服务示范企业的地位。
4、服务业务
（1）区域优势。宁波联合集团股份有限公司戚家山宾馆位于宁波经济技术
开发区，经营历史悠久且是至今为止该地区唯一的一家四星级酒店。安梵度假酒店坐
落于美丽的海岛——嵊泗县，故拥有良好的旅游资源，且酒店自有2.8公里长的南向
天然沙滩，还是长三角地区屈指可数的优质沙滩。公司的上述住宿餐饮业务在其所处
区域具备一定的规模优势，具有承接大型会务、旅游团体和高端接待等业务能力，具
有较高知名度与美誉度。
（2）专业管理优势。公司坚持内部选拔为主、外部引进为辅的专业人才队
伍培养机制，使本业务拥有较为稳定的专业管理团队；公司重视员工职业技能培训和
青年骨干培训，想方设法为青年员工的成才提供条件，使本业务专业梯队储备合理稳
定。
本报告期，公司的核心竞争力未发生重要变化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
本报告期，公司营业收入49.14亿元，营业成本36.12亿元，分别完成年度
经营计划的106.4%和105.6%，主要系国内客户对进口煤炭需求的增加致使子公司进出
口公司煤炭进口业务量较预期增加所致；费用总额2.11亿元，完成年度经营计划的73
.3%，主要系销售费用的实绩低于计划所致，低于的主要原因是自营出口业务比重下
降。
1、电力、热力生产和供应业务
报告期内，本业务完成发电量27,264万度，较上年减少14.8%；完成售电量
29,008万度，较上年减少4.2%；完成售热量156万吨，较上年减少15.7%；实现营业收
入43,987万元，较上年减少5.8%；实现净利润6,181万元，较上年减少8.1%。受新冠
疫情影响，供应区域内的工业用户因其产能下滑而导致电、热需求减少，是上述经济
指标同比减少的主因。报告期内，全资子公司热电公司积极应对新冠疫情冲击，严格
落实安全生产责任和环保排放监管，坚持精细动态的生产营销管理；以重大项目建设
为中心，科学制定生产运维方式，充分发挥设备效能；落实技改升级与损耗管理，确
保电网、热网的安全经济运行；继续强化企业管理，做好内部控制体系与全面预算体
系的规范运作；深入做好人才队伍建设，优化专业人员结构。报告期内，该公司完成
#7炉和#6机的高温高压升级改造，并且继续推进售电业务拓展，以期打造新的业绩增
长点。
2、房地产业务
本报告期，公司房地产业务实现收入27.86亿元，较上年增加254.0%，增加
的主要原因是子公司温州银和公司所开发的银和望府竣工交付和全资子公司梁祝公司
所开发的逸家园二期续交付。报告期内施工总建筑面积51万平方米，其中:子公司龙
港和立公司新开工天和景园建筑面积12万平方米，子公司温州和晟公司新开工雾城半
山半岛旅游综合体三期二、三标段建筑面积3万平
方米；子公司温州银和公司银和望府竣工建筑面积10万平方米，报告期末
在建建筑面积41万平方米。具体经营情况如下：
（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司和
子公司龙港和立公司按计划有序推进各项目的前期报建和工程建设。报告期内，上述
公司继续做好天和家园一期、天和家园二期和瑞和家园（住宅及住宅底商）的尾房去
化工作；做好银和望府的竣工交付和商品房续销工作；做好银和新天和家园一期、二
期的工程建设和商品房预售工作；做好马站镇雾城半山半岛旅游综合体的一期、二期
、三期一标段的项目工程建设和三期二、三标段的项目前期报建和工程建设工作；做
好龙港天和景园的前期报建工作并顺利开工。截至本报告期末：子公司温州银联公司
天和家园一期签约面积17.60万平方米（累计可销售面积17.77万平方米）；天和家园
二期签约面积6.40万平方米（累计可销售面积7.53万平方米）；瑞和家园（住宅及住
宅底商）签约面积11.40万平方米（累计可销售面积11.46万平方米）；瑞和家园（商
业综合体）签约面积0.41万平方米（累计可销售面积1.64万平方米）。子公司温州银
和公司的银和望府完成各项竣工验收程序并交付，签约面积7.71万平方米（累计可销
售面积7.89万平方米）；银和新天和家园一期处于室外工程施工阶段，签约面积7.51
万平方米（累计可销售面积7.71万平方米）；银和新天和家园二期处于室外工程施工
阶段，本报告期，该公司抓住楼市回暖契机，适时加推三幢住宅楼盘，新增可销售面
积1.80万平方米，截至本报告期末，签约面积5.17万平方米（累计可销售面积5.60万
平方米）。子公司温州和晟公司的马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期项目的度假公
馆已完成全部主体工程，并进行景观绿化工程收尾；二期项目的酒店各楼栋均已完成
75%以上的内装工程量，室外市政配套和景观绿化工程同步顺利推进；三期一标段项
目的主体结构已完成并逐步进入内装和室外配套施工；三期二、三标段各项目已完成
报建工作并顺利开工，其中：三期二标段项目已局部完成一、二层楼板及结构结顶；
三期三标段项目已局部完成桩基施工及回填工作。
（2）全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的商品房销售工
作，其拟开发地块待政府相关部门批准规划方案后及时进入开发进程。本报告期，天
悦湾滨海度假村A区三期商品房开盘销售，新增可销售面积1.19万平方米。截至本告
期末，天悦湾滨海度假村A区住宅签约面积3.44万平方米（累计可销售面积5.03万平
方米）；商业街出租面积0.48万平方米（累计可出租面积0.48万平方米）。
（3）全资子公司梁祝公司继续做好逸家园一期住宅的尾房销售工作，截至
本报告期末，项目签约面积6.30万平方米（累计可销售面积6.36万平方米）；做好逸
家园二期住宅的续交付和尾房销售工作，截至本报告期末，逸家园二期住宅陆续完成
交付，签约面积8.50万平方米（累计可销售面积8.81万平方米）。
（4）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发
区域的存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，存量房产的处置工作仍
继续推进。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司完成出口额26,398万美元，较上年减少11.1%
，主要系新冠疫情致出口量减少；进口额15,855万美元，较上年增加122.8%，主要系
煤炭进口量增加所致。报告期内，子公司进出口公司在持续强化风险控制的前提下，
积极应对外贸形势的各种变化，多管齐下、多措并举，努力消除新冠疫情所带来的不
利影响，致使该公司本报告期的进出口总额与上年相比仍增加14.8%。受按照已收或
应收对价总额扣除应支付给提供该特定商品的其他方的价款后的净额确定收入的出口
业务其比重的上升和出口业务量的下降之共同影响，致使该公司本报告期的主营业务
收入与上年相比，减幅为34.8%。
4、服务业务
本报告期，公司及其子公司共实现住宿收入2,408万元，较上年减少20.1%
；餐饮收入3,154万元，较上年减少10.7%。公园和景区游客接待量24万人次，较上年
减少40.8%；婚庆典礼婚礼订单量134单，较上年减少29.8%。新冠疫情导致旅游、住
宿、餐饮、会务及婚礼的客源锐减，是报告期本业务收入减少的主因。公司积极防控
新冠疫情，积极落实应对措施：通过加强内部管理与成本控制，提升管理效率、节约
人工成本，实现降本增效；通过开展技能培训，提升服务品质，吸引更多顾客；通过
加大营销力度，拓宽服务渠道，线上引流、线下设摊，丰富服务品种；通过强化客户
管理，巩固现有客户资源，积极拓展新的客户。国家支持新冠疫情防控有关税收优惠
政策的实施和公司降本增效的努力，避免了本业务利润的大幅下滑。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司营业收入491,351万元，较上年增加26.8%；营业利润76,65
4万元，较上年增加138.4%；归属于上市公司股东的净利润34,378万元，较上年增加7
.4%；上述指标同比增加的主要原因是子公司温州银和公司所开发的银和望府本期竣
工交付，以及全资子公司梁祝公司所开发的逸家园二期续交付共同影响所致。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、电力、热力生产和供应业务
报告期内，全资子公司热电公司在宁波经济技术开发区联合区域继续保持
了电力、热力生产和供应领域的相对垄断地位。供热方面：上半年，受新冠疫情影响
，区域用户用热需求减少；下半年，随着复工复产的推进和疫情的企稳，用热需求有
所恢复，但全年售热量仍有明显下滑。供电方面：上半年，受新冠疫情影响，区域用
户用电负荷下降；下半年，随着复工复产的推进和疫情的企稳，区域整体用电负荷反
弹，但全年售电量依然下降。全资子公司热电公司于报告期内完成了#7炉和#6机的高
温高压升级改造，生产设备整体性能迈上新台阶，未来将继续推进电力业务板块建设
，积极寻找新的业绩增长点。
2、房地产业务
报告期内，国家继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，全面落
实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。上半年房地产信贷
政策中性偏积极，但下半年央行出台了对房地产企业的资产负债率、净负债率和现金
短债比等三项指标进行动态监控的措施，并压降融资类信托业务规模，倒逼房地产企
业去杠杆、降负债。同时，伴随着市场过热，宁波等城市的房地产调控政策加码，限
购、限贷、限价等政策调控力度升级，这对房地产企业的融资能力、获利能力、产品
竞争能力和客户服务能力等各方面都提出了更高要求，如此，房地产企业并购重组和
优胜劣汰的竞争格局势必进一步加剧。如何应对行业格局变化，顺应趋势并在竞争中
求发展，是公司房地产业务的思量重点；提高自身综合竞争能力，是公司房地产业务
的工作重点。
3、批发业务
子公司进出口公司作为浙江省“省级外贸综合服务示范企业”，将继续用
足用活自身有利条件，在激烈的市场竞争中力求进出口业务的稳定增长。对外贸易稳
中发展的总体态势没有改变，然而全球新冠疫情依然严重，各经济体贸易需求不确定
性依然存在。因此，公司进出口业务未来的经营和发展，既要把握新的机遇，也要迎
接新的挑战。
4、服务业务
受新冠疫情影响，旅游、餐饮、婚礼等人员密集的服务行业受到沉重打击
，需求大幅下降，因此，本行业整体面临前所未有的经营压力。但从新冠疫情后期的
经济恢复来看，本行业表现了较强的韧性，同时，消费者更倾向于选择品牌服务，如
此，有利于本行业优胜劣汰和资源整合。为此，公司将做精做细区域市场，努力提升
在区域市场中的竞争力，使本业务在日益激烈的市场竞争中，立于不败之地。
(二)公司发展战略
稳健发展房地产业务、热电业务和国际贸易三大传统主业，开拓创新服务
业务。以适应市场为导向，加强成本管理，提高营销能力，提升房地产开发经营水平
；以设备管理为基础，完善精细化的管理模式，加快热电业务的市场拓展；以风险控
制为前提，创新外贸经营模式，稳健经营谋求新发展；以做大做强为目标，稳步经营
服务业务，有序开拓服务市场。
1、电力、热力生产和供应业务
持续对宏观经济走向、环保政策新规和区域市场情况保持高度关注；根据
区域市场尤其是区域供用热规划的变化，适时调整目标市场定位与生产经营策略；按
照国家环保政策要求，及时做好生产系统和环保设施的升级改造，提升设备整体效能
；优化生产运行方式，充分发挥设备高效优势；抓住国家电力体制改革契机，深化电
力业务拓展；优化资源配置、合理规划布局，构建公司热电业务新体系。
2、房地产业务
在做好传统住宅开发的同时，全面做好文化旅游地产等特色地产的开发，
做好梁祝天地休闲广场、瑞和家园商业综合体、半山半岛旅游综合体等特色商业项目
的建设、招商和营运等工作。以景区品质的提升增加相邻房产的附加值；以优化设计
提升房产品质；以成本控制增强价格竞争优势；以强化业务管控提升工作效率和效果
，进一步提升房地产开发经营管理水平；借势自身品牌，立足宁波、苍南和龙港，积
极获取当地和周边区域合适的具有较高性价比的土地项目资源，增强公司房地产业务
的发展后劲，确保其可持续发展。
3、批发业务
稳健经营传统进出口业务，严控风险，开源节流；全力营运好外贸综合服
务平台，积极优化外贸经营新模式，以优质便利的服务，招揽更多的客户。
4、服务业务
发挥区域性资源优势，稳健经营酒店和婚庆等服务业务；创新业务经营模
式，并寻找契机在现有经营市场所在区域或周边区域进行谨慎有序的业务开拓。
(三)经营计划
2021年度的经营目标，以及为达到经营目标拟采取的策略和行动：
1、电力、热力生产和供应业务：计划完成发电量35,600万度，售电量30,0
00万度，售热量180万吨；继续做好新冠疫情防控，加强安全生产管理，严肃制度的
履行与考核；深化安全共同体建设，实现发电系统安全运行两个一百天，供电系统安
全运行三个一百天；做好环保管理，根据政策要求，落实污染物与碳排放控制；坚持
精细动态的生产营销管理，科学安排运行方式，充分发挥设备效能；做好煤炭供应管
理，确保生产用煤的连续稳定供应；加强电网、热网损耗管理，提升管网运行的经济
性与安全性；继续保持对宏观、行业及区域政策的动态关注，坚持“保存量、拓增量
”的经营方针，巩固存量市场，拓展潜在用户；继续做好技术升级改造，提升设备整
体效能；深化企业内部管理，加强全面预算、成本控制及人力资源管理，提升管理规
范化水平；继续做好售电业务板块布局，实现电力业务长足发展。
2、房地产业务：（1）全资子公司建设开发公司继续做好存量房产的处置
工作，继续推进所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发区域的存量土地其开发的
前期工作，在此基础上，积极获取本市合适的具有高性价比的开发用土地。（2）子
公司温州银联公司做好苍南天和家园一期、天和家园二期和瑞和家园（住宅及住宅底
商）的尾房销售工作；做好瑞和家园商业综合体可售房源的续销及自持物业的经营管
理工作。子公司温州银和公司做好银和望府的尾盘销售工作；做好银和新天和家园一
期、二期项目的工程建设收尾、竣工验收交付和尾房续销等各项工作；做好苍南藻溪
百丈井项目的前期规划报建和开工工作。子公司龙港和立公司做好天和景园的工程建
设和开盘预售工作。子公司温州和晟公司做好苍南马站镇雾城半山半岛旅游综合体一
期、二期、三期各项目的工程建设及可售房源的开盘预售工作。（3）全资子公司嵊
泗公司做好天悦湾景区的旅游开发工作；做好天悦湾滨海度假村A区的楼盘续销和自
持楼盘的持续经营工作；做好天悦湾景区和商业街的经营管理工作；做好拟开发地块
的规划方案报批等相关前期工作。（4）全资子公司梁祝公司做好梁祝天地休闲广场
的商业招商和业态运营工作；做好逸家园一期、二期的尾房续销工作；继续完善梁祝
公园的运营管理。
2021年，公司计划竣工交付子公司温州银和公司开发的新天和家园一期、
二期住宅项目，总建筑面积约18.2万平方米。
3、批发业务：密切关注国外疫情和经济形势的新变化，积极调整经营策略
；在稳定传统进出口业务的前提下，探索外贸新模式，寻求业务新增长，提高出口业
务的竞争能力和盈利能力。
4、服务业务：进一步规范内部控制流程，落实和完善行业运营标准，建立
健全行之有效的制度体系；继续发挥区域竞争优势，探索多方位的业务合作模式，通
过优势互补，消除外部因素给本业务带来的不利影响。2021年，子公司温州银联公司
的全资子公司温州和晟公司充分利用当地良好的旅游资源，在苍南县马站镇雾城半山
半岛旅游综合体项目中建造的建筑面积约2万平方米的旅游度假酒店计划开业。
上述经营计划不构成公司对投资者的业绩承诺，敬请投资者对此保持足够
的风险意识，正确理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、电力、热力生产和供应业务：（1）政策风险：国家对热电联产项目的
新建及改造升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展壮大形成了
制约；本业务的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将
在影响供应区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公
司将实时关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与防范和化解政策风
险相关的各项工作。（2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的
环保投入及其运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续
做好污染物超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续
做好碳排放交易等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。（3
）电价风险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市场
的价格竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电力
业务的收入和获利产生不利影响。（4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，势
必给公司电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，
进而影响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营
策略，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在
市场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。（5）技术风
险：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管
理等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持续
密切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业务的
技术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。
上述风险因素对公司当期的经营业绩未产生重大影响。公司将通过认真执
行行业政策、全面落实环保新规、切实做好成本控制、努力巩固竞争优势和积极进行
技术改造等举措，力争将上述风险因素对公司未来经营业绩的影响控制在可容忍的程
度之内。
2、房地产业务：（1）政策风险：国家层面的房地产调控政策以及地方层
面的调控措施均会对房地产行业产生重大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性
房地产政策的研究，因势利导，前瞻性地根据宏观政策及限购、限贷、限价、限售政
策的变化调整房地产开发节奏和销售策略，加速回笼资金，最大程度地降低政策变化
对公司房地产业务的经营管理和未来发展所造成的不利影响，最大程度地提高公司房
地产业务的核心竞争力。（2）经营风险：随着房地产市场竞争的日益加剧，公司取
得开发土地的难度不断加大，而开发土地的减少，使公司房地产业务盈利规模的保持
和提高面临挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对供需双方的心理预期和交易行
为产生强化效应，同样的楼盘在不同的时点销售其收益差异巨大，这对公司把握拿地
、开发和推盘时点的能力是一个挑战。公司将密切关注国家和地方的房地产政策变化
及其趋势，把握好项目开发节奏，使之更契合市场形势的变化，尽力降低经营风险，
全面提高盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转向住宅、文化旅游地产、
特色商业地产等多业态发展，如此，对公司在房地产策划、开发、销售、招商、运营
等方面的要求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，进一步优化绩效考核方案
，不断增强房地产项目的投资把控能力、营销策划能力和营运盈利能力，提高房地产
项目的开发水平和获利水平，确保经营目标的实现。（3）财务风险：房地产行业属
于资金密集型行业，所以，银行信贷政策的从严和贷款规模的趋紧，均会对公司房地
产业务的拓展和现有项目的开发造成困难，而文化旅游地产项目和特色商业地产项目
又具有占用资金较多和投资回收期较长的特点，无疑增加了公司房地产开发资金有效
供给的难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回笼；努力创新商业地产
的盈利模式，提高资金使用效率；加强与银行和非银行金融机构合作，积极尝试多元
化的融资方式，以满足现有房地产项目开发建设和房地产业务土地储备的资金需求，
努力防范财务风险。
3、批发业务：（1）经营风险：受全球新冠疫情等因素影响，世界经济不
确定性提升，加大了市场需求和国际贸易突变的频度，也加大了公司甄别、防范和化
解外贸风险的难度，从而加大了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸
易等外贸新业态，也使传统外贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台
的优势，强化服务，稳健经营谋求新发展。（2）汇率风险：人民币持续升值将对公
司进出口业务的经营业绩造成较大影响。对此，公司将从经营目标和整体布局出发，
不断完善汇率风险管理制度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结
算方式，提升应对汇率风险的能力。
4、服务业务：（1）市场竞争风险。住宿、餐饮和婚庆服务业作为竞争性
行业，其市场竞争十分激烈，且在可预见的未来将进一步加剧。对此，公司将持续增
强应变能力，高度注重服务质量，不断提高防御风险能力；从区域市场特点和自身市
场定位出发，充分利用自身优势和多种营销模式，吸引和招揽客户，努力扩大市场份
额；加强内部管理，提高管理水平，通过优质管理，助力业绩提升。（2）人才缺失
风险。住宿、餐饮和婚庆服务业作为专业性行业，对从业人员专业技能的要求较高，
对专业人才的需求较大，然而，专业人才在行业内的流动却极为频繁，倘若专业人才
尤其是核心专业人才的流入不足而流出加大，会使本业务面临人才短缺风险。对此，
公司将大力营造爱才、惜才、重才和用才的浓厚氛围，努力留住专业人才，同时，通
过内部培养和外部引进并举的方式，壮大专业人才队伍，为谋求长远的竞争优势提供
强有力的人才保障。（3）食品安全风险。基于餐饮业务需向消费者提供菜肴等有形
食品，所以，在选择食材原料时稍有不慎就会面临食品安全风险，特别是婚宴和大型
商务宴请，因其涉及宾客群体较为庞大，故因餐饮质量问题而导致的服务质量纠纷时
有发生，而该等问题将直接影响公司的形象和声誉，进而影响本业务的经营业绩。对
此，公司将继续在食品采购和验收等环节严格把控质量，确保食材原料新鲜、饮品货
真价实，同时，继续强化厨房人员的食品安全知识培训，确保给客户提供的是优质的
餐饮服务。（4）新冠疫情风险。目前，新冠疫情虽已得到一定程度的控制，但国外
疫情仍在持续，国内疫情也存在着不确定性。在疫苗尚未普种的情况下，随着季节变
化与人员流动，疫情仍有可能反复，进而对本业务的经营产生不利影响。公司将持续
关注疫情动态，根据政府对疫情的防控要求，严格落实防控措施，积极应对疫情带来
的冲击，适时做好经营策略调整，将疫情造成的不利影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
1、电力、热力生产和供应业务
（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波
经济技术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经
营管理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策
动态，积极推进设备的升级换代，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两
网损耗，提升运行经济性。截至本报告期末，热网管线长72公里，热用户逾100家，
区域竞争优势保持稳固。
（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化
床锅炉、1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组
、1台6MW高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均
已按照环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其
整体经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。报
告期内，该公司完成了#7炉和#6机的高温高压升级改造，如此，将进一步提升生产设
备的整体效能，从而进一步完善产能布局，增强本业务的核心竞争力。
2、房地产业务
（1）扎实的内部管理。报告期内，公司进一步优化和完善OA流程，进一步
强化对各房地产项目在前期定位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工
进度等方面的管控力度。与此同时，通过加大市场调研，进行项目前期科学定位；通
过以目标成本为纲，进行限额设计、限额采购全过程的项目成本动态管理；通过市场
有效宣传推广，尤其是与销售代理公司及各类创新型营销平台的合作，拓宽营销渠道
，加大营销力度；通过落实现场施工质量管理办法，尤其是定期或不定期地对各项目
的施工质量状况实施巡检，确保施工质量符合要求。上述一系列举措，使公司房地产
业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。
（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位
优势。嵊泗天悦湾景区拥有2.8公里长的南向天然沙滩，且是长三角地区屈指可数的
优质沙滩，这使公司所开发的房地产项目具有一线海景优势；宁波梁祝文化园是国家
AAAA级旅游景区，紧临姚江，还是以梁祝故事为主线的爱情主题公园，与其毗邻的房
地产是宁波城区范围内不可多得的公园江景房地产。此外，位于苍南和龙港的房地产
项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游景区，该等区域的发展和住房需求具有
较大潜能，特别是位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，不但地处苍南县
政府重点打造的滨海旅游基地，而且拥有良好的山海景观资源，其市场潜力值得期待
。
（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富
的房地产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和一个经
验丰富的经营管理团队。
（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南等地所开发建设
的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可和追捧，打造了联合地产
在开发项目当地的品牌效应，为核心竞争力的提升和品牌效应的扩大打下了坚实的基
础。
3、批发业务
（1）本报告期，子公司进出口公司实现出口额26,398万美元，进口额15,8
55万美元。
（2）报告期内，子公司进出口公司被浙江省商务厅认定为“省级外贸综合
服务示范企业”，被宁波市商务局认定为“2020-2022年宁波市外贸实力效益企业”
；该公司的“海关出口监管仓”业务运行情况稳定，集聚了一部分相对稳定的跨境电
商客户和国际采购商；该公司的子公司宁波联合天易通信息技术有限公司被评为浙江
省2019-2020年度重点培育服务业电商平台企业。
4、服务业务
（1）区域优势。宁波联合集团股份有限公司戚家山宾馆位于宁波经济技术
开发区联合区域，经营历史悠久且是至今为止该区域唯一的一家四星级酒店。其他酒
店均坐落于美丽的海岛--嵊泗县，故拥有良好的旅游资源，所毗邻的2.8公里长的南
向天然沙滩，还是长三角地区屈指可数的优质沙滩。公司的住宿和餐饮业务在其所处
区域具有一定的规模优势，具有承接大型会务、旅游团体和高端接待等的业务能力，
具有较高的知名度与美誉度。
（2）专业人才优势。公司建立了内部选拔为主、外部引进为辅的专业人才
培养的长效机制，使本业务拥有一支素质良好、结构合理、基本稳定的专业人才队伍
；公司高度重视员工职业技能培训，想方设法为青年员工成为职业能人创造条件，使
本业务技能人才数量储备充足、年龄梯度合理。
（3）服务的差异化战略。公司的住宿和餐饮业务依托酒店的自身硬件，根
据不同的市场定位，针对不同的客户群体，为消费者提供差异化服务；公司的婚庆典
礼业务利用独特的婚礼仪式空间及独有的婚礼服务流程，为消费者提供差异化服务。
上述差异化战略已使本业务在区域市场中形成差异化竞争优势。
报告期内，公司的核心竞争力未发生重要变化。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司所从事的主要业务为电力、热力生产和供应业务、房地产
业务、批发业务及服务业务。分别概述如下：
1、电力、热力生产和供应业务
全资子公司热电公司拥有4炉4机的生产规模，总装机容量45MW，供热能力
约400T/h。供电区域覆盖宁波经济技术开发区联合区域，拥有110KV变电所一座及10K
V供电线路60公里；供热范围覆盖宁波经济技术开发区联合区域、青峙化工区及江南
出口加工区等周边区域，热网管线长72公里，热用户逾100家。该公司的经营模式主
要是采用煤炭作为基础能源，通过锅炉、汽轮机生产电、热能，利用其电力分公司和
热力分公司拥有的电网、热网分别向周边的居民和企业用户销售电力、蒸汽，部分电
力通过上网方式输送至国家电网；其水煤浆分公司主要从事水煤浆的制造、受托加工
及销售业务。
报告期内，区域经济随着新冠疫情的企稳，呈现明显复苏的态势，居民、
企业用户用能需求显著增长，较上年同期明显回升。做好各项安全生产措施的落实，
严格开展安全生产与环保排放管理，积极应对“碳达峰、碳中和”等环保国策，是本
业务持续、稳定发展的基础。坚持“保存量、拓增量”的经营方针，努力挖掘区域市
场潜能，科学精细运维，做好市场与生产的动态平衡，充分发挥设备效能；不断深化
售电、售热业务发展，提升传统业务竞争力，培育新的业绩增长点，是本业务持续发
展的关键。
2、房地产业务
公司的房地产业务主要包括传统住宅、文化旅游地产和特色商业地产。传
统住宅开发主要在宁波、苍南、龙港等地，所开发的产品包括中高层住宅、多层住宅
等；文化旅游地产开发主要在宁波、嵊泗和苍南等地，分别为以宁波梁祝文化园为依
托的特色景观住宅，以嵊泗天悦湾景区为依托的海滨度假村海景公寓，以及以苍南马
站镇雾城渔寮沙滩景区为依托的半山半岛旅游综合体；特色商业地产包括梁祝天地休
闲广场项目和苍南瑞和家园的商业综合体项目。公司房地产业务的经营模式主要是通
过土地竞拍或股权收购方式取得项目，评估论证通过并履行了必要的审批程序后，购
入开发用地或受让开发用地所在公司的全部或部分股权，进而进行房地产项目的开发
或合作开发；其后，通过招投标方式确定勘察、设计、施工、监理等单位，精心组织
项目开发建设；再后，根据所开发项目的特性，确定采用自销、代销或两者相结合的
方式进行开发产品的销售。
报告期内,房地产行业“房住不炒，因城施策”的政策定位未变，金融监管
继续深化。由于2020年下半年房地产市场回暖明显，部分一、二线城市局部过热，国
家相继出台了较为严厉的调控措施。一季度，延续去年惯性，一、二线城市仍然保持
上升势头；二季度，随着各项调控措施包括扩大限购范围、限制开发及购房贷款、学
区房价格指导、集中供地等管理办法的出台，房地产市场总体逐步降温并趋向理性，
同时一、二线和三、四线城市市场分化趋势延续。尽管受属地房地产市场大环境影响
，但因公司所开发的大部分在售商品房已进入尾房销售，主体去化完成，销售资金回
笼情况总体良好。公司继续审时度势，合理安排建设周期，积极优化营销模式，适时
调控销售节奏，努力降低存量资产，不断巩固并提高公司房地产业务的市场竞争力和
盈利能力。
公司作为区域性房地产开发企业，在宁波、苍南、龙港、嵊泗等地具有多
年的开发经验，形成了独特的竞争优势。公司在宁波曾开发的天一家园、天水家园、
天合家园等项目，均具有较好的品牌影响力，但目前受到外来大型龙头房地产企业的
市场挤压，包括本公司在内的本土中小型房地产企业的整体市场占有率逐年下降；公
司在苍南和龙港开发的怡和城市家园、天和家园、瑞和家园、银和望府、新天和家园
、天和景园等“和”系列住宅项目，引领了当地房地产发展，整体开发规模位居当地
房地产企业前列，成为当地的行业标杆；公司在嵊泗开发的天悦湾景区以及天悦湾滨
海度假村A区（包括海景公寓及商业街，下同），引领了嵊泗的旅游开发和旅游地产
开发。
3、批发业务
公司的批发业务主要是子公司进出口公司的进出口贸易，其经营模式是自
营并为中小企业提供通关、退税、外汇、物流、信保等外贸综合服务和跨境电商综合
服务，其进出口商品主要包括煤炭、纸张、化工产品、服装、纺织品、鞋类等，业绩
主要来自自营的买卖差价及提供综合服务的买卖净额或所赚取的服务佣金。
报告期内，受全球新冠疫情影响，外贸企业普遍面临原材料价格上涨、海
运费居高不下,集装箱一箱难求等诸多困难。子公司进出口公司继续利用品牌、服务
和政策优势稳定老客户，并给予针对性的经营支持以稳定业务量；积极参加网上贸易
展会拓展新市场；通过出口信保业务减少收汇风险；在控制经营风险的前提下，积极
拓展进口业务。
4、服务业
公司的服务业务主要是本公司的分公司宁波联合集团股份有限公司戚家山
宾馆和全资子公司热电公司的分公司嵊泗安梵度假酒店的住宿和餐饮服务,子公司梁
祝婚庆公司及其子公司的婚庆典礼服务，以及全资子公司宁波梁祝文化园管理有限公
司、宁波梁祝旅行社有限公司、嵊泗长滩天悦湾景区经营管理有限公司的公园和景区
管理服务。住宿和餐饮业务的经营模式主要是利用自有酒店资产开展经营，根据所处
区域的市场特点，制定差异化营销策略，通过向客户提供住宿、餐饮及会务等业务获
取经营收入；婚庆典礼业务的经营模式主要是通过婚礼策划、婚宴安排、婚庆用品租
售、婚典场景布置及礼仪服务等的整合，为客户提供“一站式”的婚庆服务。公园和
景区管理业务的经营模式主要是依托公司拥有的国家AAAA级旅游景区--宁波梁祝文化
园，和位于嵊泗县的独享2.8公里长的南向天然沙滩的天悦湾景区的优良旅游资源，
通过现场售票和网络售票等形式向客户提供旅游服务。
报告期内，随着新冠疫情逐步企稳，本业务整体经营形势较上年同期有所
回暖。公司抓住后疫情时期市场逐步向好的趋势，转换经营思路，适时调整业务结构
和业务经营模式，强化市场营销，提升内部管理，较好地应对了市场变化，减轻了新
冠疫情对本业务经营业绩的负面影响。
报告期内，公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、主要
的业绩驱动因素均未发生重要变化。与上年同期相比，本报告期业绩下降的主要成因
是主营业务利润减少，系全资子公司梁祝公司商品房销售收入较去年同期大幅减少，
主要原因是其所开发的逸家园二期商品房大部分已于去年底前完成交付。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司营业收入103,760万元，较上年减少49.4%；营业利润5,787
万元，较上年减少85.2%；归属于上市公司股东的净利润5,930万元，较上年减少81.0
%；上述指标同比减少的主要原因是全资子公司梁祝公司商品房销售收入减少所致。
1、电力、热力生产和供应业务
本报告期内，全资子公司热电公司完成发电量17,502万度，比上年同期增
加27.3%；完成售电量15,594万度（区内售电量），比上年同期增加23.0%；完成售热
量89万吨，比上年同期增加23.6%；实现营业收入31,393万元，比上年同期增加38.7%
；净利润3,383万元，比上年同期增加56.3%。
报告期内，随着新冠疫情的稳定，国内经济展现良好恢复势头，区域企业
产能稳步回升，电、热的需求显著增长，是上述经济指标同比明显增长的原因。
报告期内，全资子公司热电公司在继续做好新冠疫情防控的同时，以强化
管理为抓手，进一步提升企业管理规范化水平。强化安全监管，完善安全管理制度建
设，严肃制度履行，激发安全生产内生动力；做好环保设施运维和污染物排放控制，
确保达标排放；科学运维、精细调度，充分发挥设备高效优势；做好电网、热网的技
改升级与损耗管理，提升电网、热网运行的经济性、稳定性；查漏补缺完善内部控制
体系建设，规范履行、强化监管，提升管理现代化水平；继续做好企业人才队伍建设
，增强企业发展后劲；稳步推进电力业务板块发展，加快电力新业态成型。
2、房地产业务
本报告期，公司房地产业务实现销售收入1.38亿元，比上年同期减少86.8%
，减少的主要原因是全资子公司梁祝公司商品房销售收入减少。报告期内施工总建筑
面积48万平方米，其中苍南藻溪百丈井A-8-1地块项目新开工建筑面积7万平方米。具
体经营情况如下：
（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司和
子公司龙港和立公司按计划有序推进各项目的前期报建和工程建设。报告期内，该等
公司积极做好天和家园一期、天和家园二期、瑞和家园（住宅及住宅底商）和银和望
府的尾房去化工作；做好银和新天和家园一期、二期的工程建设和商品房预售工作；
做好马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期、二期和三期各项目的工程建设工作；做好
龙港天和景园工程建设；做好苍南藻溪百丈井A-8-1地块的前期报建工作并顺利开工
。截至本报告期末：子公司温州银联公司天和家园一期签约面积17.62万平方米（累
计可销售面积17.77万平方米）；天和家园二期签约面积6.40万平方米（累计可销售
面积7.53万平方米）；瑞和家园（住宅及住宅底商）签约面积11.44万平方米（累计
可销售面积11.46万平方米）；瑞和家园（商业）签约面积0.41万平方米（累计可销
售面积1.64万平方米）。子公司温州银和公司银和望府签约面积7.82万平方米（累计
可销售面积7.89万平方米）；银和新天和家园一期的室外工程逐步收尾，并做好各项
竣工验收准备，签约面积7.54万平方米（累计可销售面积7.71万平方米）；银和新天
和家园二期的室外工程逐步收尾，并做好各项竣工验收准备，签约面积5.27万平方米
（累计可销售面积5.60万平方米）；苍南藻溪百丈井A-8-1地块项目顺利完成前期报
建并进入桩基施工阶段。子公司温州和晟公司的马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期
、二期和三期一、二、三标段的项目工程建设进展顺利。其中：一期项目的度假公馆
工程建设基本完成，陆续进行各项竣工验收；二期酒店工程建设收尾，已完成竣工验
收，正准备竣工备案，其开业准备工作正在积极进行；三期一标段主体工程完成并进
入室外配套施工；三期二、三标段局部完成基础开挖，进行结构和挡墙施工。子公司
龙港和立公司的龙港天和景园工程建设进展顺利，局部完成地下室顶板施工。
（2）全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的尾房销售工作
，其拟开发地块待政府相关部门批准规划方案后及时进入开发进程。截至本报告期末
，天悦湾滨海度假村A区住宅签约面积3.44万平方米（累计可销售面积5.03万平方米
）。
（3）全资子公司梁祝公司做好逸家园一、二期住宅的尾房销售工作。截至
本报告期末，一期住宅签约面积6.30万平方米（累计可销售面积6.36万平方米）；二
期住宅签约面积8.55万平方米（累计可销售面积8.81万平方米）。
（4）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发
区域的存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，存量房产的处置工作仍
继续推进。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司完成出口额11,100万美元，比上年同期减少6
.0%；进口额6,524万美元，比上年同期减少14.2%，主要系煤炭进口量减少所致。报
告期内，子公司进出口公司多管齐下、多措并举，努力减少新冠疫情对本业务的不利
影响。本报告期的营业收入与上年同期相比，减幅为25%,主要系煤炭进口量减少所致
。
4、服务业务
本报告期，公司及相关子公司共实现住宿收入806万元，较上年同期增加11
.3%；餐饮收入1,187万元，较上年同期减少16.3%。公园和景区游客接待量33万人次
，较上年同期增加356.9%；婚庆典礼婚礼订单量67单，较上年同期增加14.9%；新冠
疫情的逐步企稳，带动旅游、住宿、餐饮等酒店业务复苏，是报告期上述业务收入总
体有所恢复的主因。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、电力、热力生产和供应业务：1）政策风险：国家对热电联产项目的新
建及改造升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展壮大形成了制
约；本业务的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将在
影响供应区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公司
将实时关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与防范和化解政策风险
相关的各项工作。2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的环保
投入及其运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续做好
污染物超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续做好
“碳达峰、碳中和”等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。
3）电价风险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市
场的价格竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电
力业务的收入和获利产生不利影响。4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，势
必给公司电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，
进而影响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营
策略，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在
市场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。5）技术风险
：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管理
等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持续密
切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业务的技
术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。
上述风险因素对公司当期的经营业绩未产生重大影响。公司将通过认真执
行行业政策、全面落实环保新规、切实做好成本控制、努力巩固竞争优势和积极进行
技术改造等举措，力争将上述风险因素对公司未来经营业绩的影响控制在可容忍的程
度之内。
2、房地产业务：1）政策风险：国家层面的调控政策以及地方层面的调控
措施均会对房地产行业产生较大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性房地产政
策的研究，因势利导，前瞻性地根据宏观政策及限购、限贷、限价、限售政策的变化
调整房地产开发节奏和销售策略，加速回笼资金，最大程度地降低政策变化对公司房
地产业务的经营管理和未来发展所造成的不利影响，最大限度地提高公司房地产业务
的核心竞争力。2）经营风险：随着房地产市场竞争的日益加剧，部分热点城市集中
供地政策的推行，公司取得开发土地的难度不断加大，而开发土地的减少，使公司房
地产业务盈利规模的保持和提高面临挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对供需
双方的心理预期和交易行为产生强化效应，同样的楼盘在不同的时点销售其收益差异
巨大，这对公司把握拿地、开发和推盘时点的能力是一个挑战。公司将密切关注国家
和地方的房地产政策变化及其趋势，把握好项目开发节奏，使之更契合市场形势的变
化，尽力降低经营风险，全面提高盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转
向住宅、文化旅游地产、特色商业地产等多业态发展，如此，对公司在房地产策划、
开发、销售、招商、运营等方面的要求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，
进一步优化绩效考核方案，不断增强房地产项目的投资把控能力、营销策划能力和营
运盈利能力，提高房地产项目的开发水平和获利水平，确保经营目标的实现。3）财
务风险：房地产行业属于资金密集型行业，所以，银行信贷政策的从严和贷款规模的
趋紧，均会对公司房地产业务的拓展和现有项目的开发造成困难，而文化旅游地产项
目和特色商业地产项目又具有占用资金较多和投资回收期较长的特点，无疑增加了公
司房地产开发资金有效供给的难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回
笼；努力创新商业地产的盈利模式，提高资金使用效率；加强与银行和非银行金融机
构合作，积极尝试多元化的融资方式，以满足现有房地产项目开发建设和房地产业务
土地储备的资金需求，努力防范财务风险。
3、批发业务：1）经营风险。新冠疫情持续蔓延、原材料大幅涨价，加大
了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸易等外贸新业态，也使传统外
贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台的优势，强化服务，稳健经营
谋求新发展。2）汇率风险。人民币汇率波动，将对公司进出口业务的经营业绩造成
较大影响。对此，公司将从经营目标和整体业务布局出发，不断完善汇率风险管理制
度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结算方式，通过运用衍生金
融工具等措施，提升规避汇率风险的能力。
4、服务业务：1）市场竞争风险。住宿餐饮和婚庆典礼作为完全竞争行业
，其市场竞争十分激烈，公司将持续增强应变能力，高度注重服务质量，努力扩大市
场份额，通过优质管理，助力业绩提升。2）人才缺失风险。住宿餐饮和婚庆典礼作
为专业性的服务行业，对专业人才的需求量较大，然而专业人才在行业内的流动较为
频繁。对此，公司将大力营造良好氛围，通过内部培养和外部引进并举的方式，壮大
专业人才队伍，为谋求长远的竞争优势提供强有力的人才保障。3）食品安全风险。
基于餐饮业务需向消费者提供菜肴等有形食品，所以在选择食材原料时，稍有不慎就
会面临食品安全风险，对此，公司将继续在食品采购和验收等环节严格把控质量，强
化厨房人员的食品安全知识培训，确保给客户提供优质的餐饮服务。（4）新冠疫情
风险。目前新冠疫情虽已得到一定程度控制，但海外疫情仍在持续，随着季节变化与
人员流动，以及新冠病毒变异等不可预计因素，疫情仍有可能反复，进而对本业务的
经营产生影响。公司将持续关注疫情动态，根据政府疫情防控要求，严格落实防控措
施，积极应对疫情带来的冲击，做好经营策略的调整，将疫情可能造成的影响降至最
低。
四、报告期内核心竞争力分析
1、电力、热力生产和供应业务
（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波
经济技术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经
营管理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策
动态，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两网损耗，提升运行经济性。
截至本报告期末，区域竞争优势保持稳固。
（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化
床锅炉、1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组
、1台6MW高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均
已按照环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其
整体经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。
2、房地产业务
（1）扎实的内部管理。本报告期，公司继续强化对各房地产项目在前期定
位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工进度等方面的管控力度。与此
同时，通过加大市场调研，进行项目前期科学定位；通过以目标成本为纲，进行限额
设计、限额采购全过程的项目成本动态管理；通过市场有效宣传推广，拓宽营销渠道
，加大营销力度；通过落实现场施工质量管理办法，尤其是定期或不定期地对各项目
的施工质量状况实施巡检，确保施工质量符合要求。上述一系列举措，使公司房地产
业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。
（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位
优势。嵊泗天悦湾景区拥有2.8公里长的南向天然沙滩，且是长三角地区屈指可数的
优质沙滩，这使公司所开发的房地产项目具有一线海景优势；宁波梁祝文化园是国家
AAAA级旅游景区，紧临姚江，还是以梁祝故事为主线的爱情主题公园，与其毗邻的房
地产是宁波城区范围内不可多得的公园江景房地产。此外，位于苍南和龙港的房地产
项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游景区，该等区域的发展和住房需求具有
较大潜能，位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，地处苍南县政府重点打
造的滨海旅游基地，拥有良好的山海景观资源。
（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富
的房地产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和一个经
验丰富的经营管理团队。
（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南、龙港等地所开
发建设的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可，打造了联合地产
在开发项目当地的品牌效应。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司进一步优化内控制度及其流程设计，在业务
风险可控的前提下拓展相关业务，共实现出口额11,100万美元，进口额6,524万美元
，使进出口公司继续保持浙江省外贸综合服务示范企业的地位。
4、服务业务
（1）区域优势。宁波联合集团股份有限公司戚家山宾馆位于宁波经济技术
开发区，经营历史悠久且是至今为止该地区唯一的一家四星级酒店。安梵度假酒店坐
落于美丽的海岛——嵊泗县，故拥有良好的旅游资源，且酒店自有2.8公里长的南向
天然沙滩，还是长三角地区屈指可数的优质沙滩。公司的上述住宿餐饮业务在其所处
区域具备一定的规模优势，具有承接大型会务、旅游团体和高端接待等业务能力，具
有较高知名度与美誉度。
（2）专业管理优势。公司坚持内部选拔为主、外部引进为辅的专业人才队
伍培养机制，使本业务拥有较为稳定的专业管理团队；公司重视员工职业技能培训和
青年骨干培训，想方设法为青年员工的成才提供条件，使本业务专业梯队储备合理稳
定。
本报告期，公司的核心竞争力未发生重要变化。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
本报告期，公司营业收入49.14亿元，营业成本36.12亿元，分别完成年度
经营计划的106.4%和105.6%，主要系国内客户对进口煤炭需求的增加致使子公司进出
口公司煤炭进口业务量较预期增加所致；费用总额2.11亿元，完成年度经营计划的73
.3%，主要系销售费用的实绩低于计划所致，低于的主要原因是自营出口业务比重下
降。
1、电力、热力生产和供应业务
报告期内，本业务完成发电量27,264万度，较上年减少14.8%；完成售电量
29,008万度，较上年减少4.2%；完成售热量156万吨，较上年减少15.7%；实现营业收
入43,987万元，较上年减少5.8%；实现净利润6,181万元，较上年减少8.1%。受新冠
疫情影响，供应区域内的工业用户因其产能下滑而导致电、热需求减少，是上述经济
指标同比减少的主因。报告期内，全资子公司热电公司积极应对新冠疫情冲击，严格
落实安全生产责任和环保排放监管，坚持精细动态的生产营销管理；以重大项目建设
为中心，科学制定生产运维方式，充分发挥设备效能；落实技改升级与损耗管理，确
保电网、热网的安全经济运行；继续强化企业管理，做好内部控制体系与全面预算体
系的规范运作；深入做好人才队伍建设，优化专业人员结构。报告期内，该公司完成
#7炉和#6机的高温高压升级改造，并且继续推进售电业务拓展，以期打造新的业绩增
长点。
2、房地产业务
本报告期，公司房地产业务实现收入27.86亿元，较上年增加254.0%，增加
的主要原因是子公司温州银和公司所开发的银和望府竣工交付和全资子公司梁祝公司
所开发的逸家园二期续交付。报告期内施工总建筑面积51万平方米，其中:子公司龙
港和立公司新开工天和景园建筑面积12万平方米，子公司温州和晟公司新开工雾城半
山半岛旅游综合体三期二、三标段建筑面积3万平
方米；子公司温州银和公司银和望府竣工建筑面积10万平方米，报告期末
在建建筑面积41万平方米。具体经营情况如下：
（1）子公司温州银联公司、子公司温州银和公司、子公司温州和晟公司和
子公司龙港和立公司按计划有序推进各项目的前期报建和工程建设。报告期内，上述
公司继续做好天和家园一期、天和家园二期和瑞和家园（住宅及住宅底商）的尾房去
化工作；做好银和望府的竣工交付和商品房续销工作；做好银和新天和家园一期、二
期的工程建设和商品房预售工作；做好马站镇雾城半山半岛旅游综合体的一期、二期
、三期一标段的项目工程建设和三期二、三标段的项目前期报建和工程建设工作；做
好龙港天和景园的前期报建工作并顺利开工。截至本报告期末：子公司温州银联公司
天和家园一期签约面积17.60万平方米（累计可销售面积17.77万平方米）；天和家园
二期签约面积6.40万平方米（累计可销售面积7.53万平方米）；瑞和家园（住宅及住
宅底商）签约面积11.40万平方米（累计可销售面积11.46万平方米）；瑞和家园（商
业综合体）签约面积0.41万平方米（累计可销售面积1.64万平方米）。子公司温州银
和公司的银和望府完成各项竣工验收程序并交付，签约面积7.71万平方米（累计可销
售面积7.89万平方米）；银和新天和家园一期处于室外工程施工阶段，签约面积7.51
万平方米（累计可销售面积7.71万平方米）；银和新天和家园二期处于室外工程施工
阶段，本报告期，该公司抓住楼市回暖契机，适时加推三幢住宅楼盘，新增可销售面
积1.80万平方米，截至本报告期末，签约面积5.17万平方米（累计可销售面积5.60万
平方米）。子公司温州和晟公司的马站镇雾城半山半岛旅游综合体一期项目的度假公
馆已完成全部主体工程，并进行景观绿化工程收尾；二期项目的酒店各楼栋均已完成
75%以上的内装工程量，室外市政配套和景观绿化工程同步顺利推进；三期一标段项
目的主体结构已完成并逐步进入内装和室外配套施工；三期二、三标段各项目已完成
报建工作并顺利开工，其中：三期二标段项目已局部完成一、二层楼板及结构结顶；
三期三标段项目已局部完成桩基施工及回填工作。
（2）全资子公司嵊泗公司继续做好天悦湾滨海度假村A区的商品房销售工
作，其拟开发地块待政府相关部门批准规划方案后及时进入开发进程。本报告期，天
悦湾滨海度假村A区三期商品房开盘销售，新增可销售面积1.19万平方米。截至本告
期末，天悦湾滨海度假村A区住宅签约面积3.44万平方米（累计可销售面积5.03万平
方米）；商业街出租面积0.48万平方米（累计可出租面积0.48万平方米）。
（3）全资子公司梁祝公司继续做好逸家园一期住宅的尾房销售工作，截至
本报告期末，项目签约面积6.30万平方米（累计可销售面积6.36万平方米）；做好逸
家园二期住宅的续交付和尾房销售工作，截至本报告期末，逸家园二期住宅陆续完成
交付，签约面积8.50万平方米（累计可销售面积8.81万平方米）。
（4）全资子公司建设开发公司所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发
区域的存量土地，其开发的前期工作仍努力推进之中。此外，存量房产的处置工作仍
继续推进。
3、批发业务
本报告期，子公司进出口公司完成出口额26,398万美元，较上年减少11.1%
，主要系新冠疫情致出口量减少；进口额15,855万美元，较上年增加122.8%，主要系
煤炭进口量增加所致。报告期内，子公司进出口公司在持续强化风险控制的前提下，
积极应对外贸形势的各种变化，多管齐下、多措并举，努力消除新冠疫情所带来的不
利影响，致使该公司本报告期的进出口总额与上年相比仍增加14.8%。受按照已收或
应收对价总额扣除应支付给提供该特定商品的其他方的价款后的净额确定收入的出口
业务其比重的上升和出口业务量的下降之共同影响，致使该公司本报告期的主营业务
收入与上年相比，减幅为34.8%。
4、服务业务
本报告期，公司及其子公司共实现住宿收入2,408万元，较上年减少20.1%
；餐饮收入3,154万元，较上年减少10.7%。公园和景区游客接待量24万人次，较上年
减少40.8%；婚庆典礼婚礼订单量134单，较上年减少29.8%。新冠疫情导致旅游、住
宿、餐饮、会务及婚礼的客源锐减，是报告期本业务收入减少的主因。公司积极防控
新冠疫情，积极落实应对措施：通过加强内部管理与成本控制，提升管理效率、节约
人工成本，实现降本增效；通过开展技能培训，提升服务品质，吸引更多顾客；通过
加大营销力度，拓宽服务渠道，线上引流、线下设摊，丰富服务品种；通过强化客户
管理，巩固现有客户资源，积极拓展新的客户。国家支持新冠疫情防控有关税收优惠
政策的实施和公司降本增效的努力，避免了本业务利润的大幅下滑。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司营业收入491,351万元，较上年增加26.8%；营业利润76,65
4万元，较上年增加138.4%；归属于上市公司股东的净利润34,378万元，较上年增加7
.4%；上述指标同比增加的主要原因是子公司温州银和公司所开发的银和望府本期竣
工交付，以及全资子公司梁祝公司所开发的逸家园二期续交付共同影响所致。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、电力、热力生产和供应业务
报告期内，全资子公司热电公司在宁波经济技术开发区联合区域继续保持
了电力、热力生产和供应领域的相对垄断地位。供热方面：上半年，受新冠疫情影响
，区域用户用热需求减少；下半年，随着复工复产的推进和疫情的企稳，用热需求有
所恢复，但全年售热量仍有明显下滑。供电方面：上半年，受新冠疫情影响，区域用
户用电负荷下降；下半年，随着复工复产的推进和疫情的企稳，区域整体用电负荷反
弹，但全年售电量依然下降。全资子公司热电公司于报告期内完成了#7炉和#6机的高
温高压升级改造，生产设备整体性能迈上新台阶，未来将继续推进电力业务板块建设
，积极寻找新的业绩增长点。
2、房地产业务
报告期内，国家继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，全面落
实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标。上半年房地产信贷
政策中性偏积极，但下半年央行出台了对房地产企业的资产负债率、净负债率和现金
短债比等三项指标进行动态监控的措施，并压降融资类信托业务规模，倒逼房地产企
业去杠杆、降负债。同时，伴随着市场过热，宁波等城市的房地产调控政策加码，限
购、限贷、限价等政策调控力度升级，这对房地产企业的融资能力、获利能力、产品
竞争能力和客户服务能力等各方面都提出了更高要求，如此，房地产企业并购重组和
优胜劣汰的竞争格局势必进一步加剧。如何应对行业格局变化，顺应趋势并在竞争中
求发展，是公司房地产业务的思量重点；提高自身综合竞争能力，是公司房地产业务
的工作重点。
3、批发业务
子公司进出口公司作为浙江省“省级外贸综合服务示范企业”，将继续用
足用活自身有利条件，在激烈的市场竞争中力求进出口业务的稳定增长。对外贸易稳
中发展的总体态势没有改变，然而全球新冠疫情依然严重，各经济体贸易需求不确定
性依然存在。因此，公司进出口业务未来的经营和发展，既要把握新的机遇，也要迎
接新的挑战。
4、服务业务
受新冠疫情影响，旅游、餐饮、婚礼等人员密集的服务行业受到沉重打击
，需求大幅下降，因此，本行业整体面临前所未有的经营压力。但从新冠疫情后期的
经济恢复来看，本行业表现了较强的韧性，同时，消费者更倾向于选择品牌服务，如
此，有利于本行业优胜劣汰和资源整合。为此，公司将做精做细区域市场，努力提升
在区域市场中的竞争力，使本业务在日益激烈的市场竞争中，立于不败之地。
(二)公司发展战略
稳健发展房地产业务、热电业务和国际贸易三大传统主业，开拓创新服务
业务。以适应市场为导向，加强成本管理，提高营销能力，提升房地产开发经营水平
；以设备管理为基础，完善精细化的管理模式，加快热电业务的市场拓展；以风险控
制为前提，创新外贸经营模式，稳健经营谋求新发展；以做大做强为目标，稳步经营
服务业务，有序开拓服务市场。
1、电力、热力生产和供应业务
持续对宏观经济走向、环保政策新规和区域市场情况保持高度关注；根据
区域市场尤其是区域供用热规划的变化，适时调整目标市场定位与生产经营策略；按
照国家环保政策要求，及时做好生产系统和环保设施的升级改造，提升设备整体效能
；优化生产运行方式，充分发挥设备高效优势；抓住国家电力体制改革契机，深化电
力业务拓展；优化资源配置、合理规划布局，构建公司热电业务新体系。
2、房地产业务
在做好传统住宅开发的同时，全面做好文化旅游地产等特色地产的开发，
做好梁祝天地休闲广场、瑞和家园商业综合体、半山半岛旅游综合体等特色商业项目
的建设、招商和营运等工作。以景区品质的提升增加相邻房产的附加值；以优化设计
提升房产品质；以成本控制增强价格竞争优势；以强化业务管控提升工作效率和效果
，进一步提升房地产开发经营管理水平；借势自身品牌，立足宁波、苍南和龙港，积
极获取当地和周边区域合适的具有较高性价比的土地项目资源，增强公司房地产业务
的发展后劲，确保其可持续发展。
3、批发业务
稳健经营传统进出口业务，严控风险，开源节流；全力营运好外贸综合服
务平台，积极优化外贸经营新模式，以优质便利的服务，招揽更多的客户。
4、服务业务
发挥区域性资源优势，稳健经营酒店和婚庆等服务业务；创新业务经营模
式，并寻找契机在现有经营市场所在区域或周边区域进行谨慎有序的业务开拓。
(三)经营计划
2021年度的经营目标，以及为达到经营目标拟采取的策略和行动：
1、电力、热力生产和供应业务：计划完成发电量35,600万度，售电量30,0
00万度，售热量180万吨；继续做好新冠疫情防控，加强安全生产管理，严肃制度的
履行与考核；深化安全共同体建设，实现发电系统安全运行两个一百天，供电系统安
全运行三个一百天；做好环保管理，根据政策要求，落实污染物与碳排放控制；坚持
精细动态的生产营销管理，科学安排运行方式，充分发挥设备效能；做好煤炭供应管
理，确保生产用煤的连续稳定供应；加强电网、热网损耗管理，提升管网运行的经济
性与安全性；继续保持对宏观、行业及区域政策的动态关注，坚持“保存量、拓增量
”的经营方针，巩固存量市场，拓展潜在用户；继续做好技术升级改造，提升设备整
体效能；深化企业内部管理，加强全面预算、成本控制及人力资源管理，提升管理规
范化水平；继续做好售电业务板块布局，实现电力业务长足发展。
2、房地产业务：（1）全资子公司建设开发公司继续做好存量房产的处置
工作，继续推进所持有的位于宁波经济技术开发区联合开发区域的存量土地其开发的
前期工作，在此基础上，积极获取本市合适的具有高性价比的开发用土地。（2）子
公司温州银联公司做好苍南天和家园一期、天和家园二期和瑞和家园（住宅及住宅底
商）的尾房销售工作；做好瑞和家园商业综合体可售房源的续销及自持物业的经营管
理工作。子公司温州银和公司做好银和望府的尾盘销售工作；做好银和新天和家园一
期、二期项目的工程建设收尾、竣工验收交付和尾房续销等各项工作；做好苍南藻溪
百丈井项目的前期规划报建和开工工作。子公司龙港和立公司做好天和景园的工程建
设和开盘预售工作。子公司温州和晟公司做好苍南马站镇雾城半山半岛旅游综合体一
期、二期、三期各项目的工程建设及可售房源的开盘预售工作。（3）全资子公司嵊
泗公司做好天悦湾景区的旅游开发工作；做好天悦湾滨海度假村A区的楼盘续销和自
持楼盘的持续经营工作；做好天悦湾景区和商业街的经营管理工作；做好拟开发地块
的规划方案报批等相关前期工作。（4）全资子公司梁祝公司做好梁祝天地休闲广场
的商业招商和业态运营工作；做好逸家园一期、二期的尾房续销工作；继续完善梁祝
公园的运营管理。
2021年，公司计划竣工交付子公司温州银和公司开发的新天和家园一期、
二期住宅项目，总建筑面积约18.2万平方米。
3、批发业务：密切关注国外疫情和经济形势的新变化，积极调整经营策略
；在稳定传统进出口业务的前提下，探索外贸新模式，寻求业务新增长，提高出口业
务的竞争能力和盈利能力。
4、服务业务：进一步规范内部控制流程，落实和完善行业运营标准，建立
健全行之有效的制度体系；继续发挥区域竞争优势，探索多方位的业务合作模式，通
过优势互补，消除外部因素给本业务带来的不利影响。2021年，子公司温州银联公司
的全资子公司温州和晟公司充分利用当地良好的旅游资源，在苍南县马站镇雾城半山
半岛旅游综合体项目中建造的建筑面积约2万平方米的旅游度假酒店计划开业。
上述经营计划不构成公司对投资者的业绩承诺，敬请投资者对此保持足够
的风险意识，正确理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、电力、热力生产和供应业务：（1）政策风险：国家对热电联产项目的
新建及改造升级，均有严格的限制与要求，这对本业务的产能扩张和发展壮大形成了
制约；本业务的发展同区域产业的规划和发展紧密相关，产业政策的变化或调整，将
在影响供应区域电热需求的同时，联动影响本业务的经营规模和经济效益。为此，公
司将实时关注宏观政策变化，实时跟进区域产业动态，全面做好与防范和化解政策风
险相关的各项工作。（2）环保风险：在国家环保政策严格监管的新常态下，公司的
环保投入及其运营维护成本会随之增加，从而影响到本业务的获利能力。公司将继续
做好污染物超低排放等环保设施的日常运行工作，确保污染物达标排放，同时，继续
做好碳排放交易等环保政策的跟踪与应对，积极落实环保基建和节能改造工作。（3
）电价风险：随着国家电力体制改革的推进，售电业务日渐放开，供应区域售电市场
的价格竞争日趋激烈，同时，电价的市场化及用户议价能力的提高，均会对公司电力
业务的收入和获利产生不利影响。（4）市场风险：经济形势和市场环境的多变，势
必给公司电、热用户的生产经营带来诸多不确定性，从而引起其电、热需求的波动，
进而影响到本业务的稳定性。公司将密切关注电、热用户的生产动态，及时调整经营
策略，力求营造合作共赢局面，确保存量市场的稳定。在此基础上，挖掘和开发潜在
市场，积极拓展新用户，同时根据区域发展规划完善和优化业务布局。（5）技术风
险：目前，全资子公司热电公司的生产设备及输送管网均符合国家环境保护、能效管
理等方面的要求，因此，本业务所面临的主要技术风险是技术替代风险。公司将持续
密切地关注电力、热力生产和供应技术的更新和取代情况，与时俱进地做好本业务的
技术改造与升级工作，确保热电生产和供应技术的先进性。
上述风险因素对公司当期的经营业绩未产生重大影响。公司将通过认真执
行行业政策、全面落实环保新规、切实做好成本控制、努力巩固竞争优势和积极进行
技术改造等举措，力争将上述风险因素对公司未来经营业绩的影响控制在可容忍的程
度之内。
2、房地产业务：（1）政策风险：国家层面的房地产调控政策以及地方层
面的调控措施均会对房地产行业产生重大影响。公司将加强对国家宏观政策及地方性
房地产政策的研究，因势利导，前瞻性地根据宏观政策及限购、限贷、限价、限售政
策的变化调整房地产开发节奏和销售策略，加速回笼资金，最大程度地降低政策变化
对公司房地产业务的经营管理和未来发展所造成的不利影响，最大程度地提高公司房
地产业务的核心竞争力。（2）经营风险：随着房地产市场竞争的日益加剧，公司取
得开发土地的难度不断加大，而开发土地的减少，使公司房地产业务盈利规模的保持
和提高面临挑战，同时，房地产宏观形势的波动，也对供需双方的心理预期和交易行
为产生强化效应，同样的楼盘在不同的时点销售其收益差异巨大，这对公司把握拿地
、开发和推盘时点的能力是一个挑战。公司将密切关注国家和地方的房地产政策变化
及其趋势，把握好项目开发节奏，使之更契合市场形势的变化，尽力降低经营风险，
全面提高盈利水平。此外，公司已从单一的传统住宅开发转向住宅、文化旅游地产、
特色商业地产等多业态发展，如此，对公司在房地产策划、开发、销售、招商、运营
等方面的要求不断提高。公司将进一步优化人力资源配置，进一步优化绩效考核方案
，不断增强房地产项目的投资把控能力、营销策划能力和营运盈利能力，提高房地产
项目的开发水平和获利水平，确保经营目标的实现。（3）财务风险：房地产行业属
于资金密集型行业，所以，银行信贷政策的从严和贷款规模的趋紧，均会对公司房地
产业务的拓展和现有项目的开发造成困难，而文化旅游地产项目和特色商业地产项目
又具有占用资金较多和投资回收期较长的特点，无疑增加了公司房地产开发资金有效
供给的难度。公司将稳步加快项目开发节奏，加速售房资金回笼；努力创新商业地产
的盈利模式，提高资金使用效率；加强与银行和非银行金融机构合作，积极尝试多元
化的融资方式，以满足现有房地产项目开发建设和房地产业务土地储备的资金需求，
努力防范财务风险。
3、批发业务：（1）经营风险：受全球新冠疫情等因素影响，世界经济不
确定性提升，加大了市场需求和国际贸易突变的频度，也加大了公司甄别、防范和化
解外贸风险的难度，从而加大了公司进出口业务的经营风险；跨境电商、市场采购贸
易等外贸新业态，也使传统外贸发展压力进一步增大。公司将借助外贸综合服务平台
的优势，强化服务，稳健经营谋求新发展。（2）汇率风险：人民币持续升值将对公
司进出口业务的经营业绩造成较大影响。对此，公司将从经营目标和整体布局出发，
不断完善汇率风险管理制度，加强汇率管理专业人才的培养，并选择有利的币种和结
算方式，提升应对汇率风险的能力。
4、服务业务：（1）市场竞争风险。住宿、餐饮和婚庆服务业作为竞争性
行业，其市场竞争十分激烈，且在可预见的未来将进一步加剧。对此，公司将持续增
强应变能力，高度注重服务质量，不断提高防御风险能力；从区域市场特点和自身市
场定位出发，充分利用自身优势和多种营销模式，吸引和招揽客户，努力扩大市场份
额；加强内部管理，提高管理水平，通过优质管理，助力业绩提升。（2）人才缺失
风险。住宿、餐饮和婚庆服务业作为专业性行业，对从业人员专业技能的要求较高，
对专业人才的需求较大，然而，专业人才在行业内的流动却极为频繁，倘若专业人才
尤其是核心专业人才的流入不足而流出加大，会使本业务面临人才短缺风险。对此，
公司将大力营造爱才、惜才、重才和用才的浓厚氛围，努力留住专业人才，同时，通
过内部培养和外部引进并举的方式，壮大专业人才队伍，为谋求长远的竞争优势提供
强有力的人才保障。（3）食品安全风险。基于餐饮业务需向消费者提供菜肴等有形
食品，所以，在选择食材原料时稍有不慎就会面临食品安全风险，特别是婚宴和大型
商务宴请，因其涉及宾客群体较为庞大，故因餐饮质量问题而导致的服务质量纠纷时
有发生，而该等问题将直接影响公司的形象和声誉，进而影响本业务的经营业绩。对
此，公司将继续在食品采购和验收等环节严格把控质量，确保食材原料新鲜、饮品货
真价实，同时，继续强化厨房人员的食品安全知识培训，确保给客户提供的是优质的
餐饮服务。（4）新冠疫情风险。目前，新冠疫情虽已得到一定程度的控制，但国外
疫情仍在持续，国内疫情也存在着不确定性。在疫苗尚未普种的情况下，随着季节变
化与人员流动，疫情仍有可能反复，进而对本业务的经营产生不利影响。公司将持续
关注疫情动态，根据政府对疫情的防控要求，严格落实防控措施，积极应对疫情带来
的冲击，适时做好经营策略调整，将疫情造成的不利影响降至最低。
四、报告期内核心竞争力分析
1、电力、热力生产和供应业务
（1）区域优势。全资子公司热电公司的电力、热力生产和供应业务在宁波
经济技术开发区联合区域具有相对垄断的竞争优势，且拥有多年的区域电网、热网经
营管理经验。报告期内，该公司秉承“保存量、拓增量”的经营方针，认真研判政策
动态，积极推进设备的升级换代，优化产能布局；推进电网、热网技改升级，降低两
网损耗，提升运行经济性。截至本报告期末，热网管线长72公里，热用户逾100家，
区域竞争优势保持稳固。
（2）设备优势。全资子公司热电公司现有的3台130T/h高温高压循环流化
床锅炉、1台75T/h高温高压循环流化床锅炉、2台12MW高温高压背压式汽轮发电机组
、1台6MW高温高压背压式汽轮发电机组和1台15MW高温高压抽凝式汽轮发电机组，均
已按照环保政策要求完成了脱硫、脱硝、低氮燃烧和锅炉烟气超低排放技术改造，其
整体经济效能和环保排放优势明显，电、热供应的保障与灵活调度能力显著提高。报
告期内，该公司完成了#7炉和#6机的高温高压升级改造，如此，将进一步提升生产设
备的整体效能，从而进一步完善产能布局，增强本业务的核心竞争力。
2、房地产业务
（1）扎实的内部管理。报告期内，公司进一步优化和完善OA流程，进一步
强化对各房地产项目在前期定位、设计优化、成本管理、市场营销、施工质量、施工
进度等方面的管控力度。与此同时，通过加大市场调研，进行项目前期科学定位；通
过以目标成本为纲，进行限额设计、限额采购全过程的项目成本动态管理；通过市场
有效宣传推广，尤其是与销售代理公司及各类创新型营销平台的合作，拓宽营销渠道
，加大营销力度；通过落实现场施工质量管理办法，尤其是定期或不定期地对各项目
的施工质量状况实施巡检，确保施工质量符合要求。上述一系列举措，使公司房地产
业务的内部管理更为扎实，管控能力不断提高。
（2）优质的项目资源。公司现有储备或开发的房地产项目具有资源或区位
优势。嵊泗天悦湾景区拥有2.8公里长的南向天然沙滩，且是长三角地区屈指可数的
优质沙滩，这使公司所开发的房地产项目具有一线海景优势；宁波梁祝文化园是国家
AAAA级旅游景区，紧临姚江，还是以梁祝故事为主线的爱情主题公园，与其毗邻的房
地产是宁波城区范围内不可多得的公园江景房地产。此外，位于苍南和龙港的房地产
项目均坐落于当地城市发展的新区或优质旅游景区，该等区域的发展和住房需求具有
较大潜能，特别是位于苍南的马站镇雾城半山半岛旅游综合体项目，不但地处苍南县
政府重点打造的滨海旅游基地，而且拥有良好的山海景观资源，其市场潜力值得期待
。
（3）优秀的经管团队。公司已从事多年房地产开发经营，积累了较为丰富
的房地产开发和运作经验，拥有一支敬业、精业且较为稳定的专业人员队伍和一个经
验丰富的经营管理团队。
（4）优良的品牌效应。历年来，公司在宁波、嵊泗及苍南等地所开发建设
的各个楼盘均以良好的工程和居住品质受到广大业主的认可和追捧，打造了联合地产
在开发项目当地的品牌效应，为核心竞争力的提升和品牌效应的扩大打下了坚实的基
础。
3、批发业务
（1）本报告期，子公司进出口公司实现出口额26,398万美元，进口额15,8
55万美元。
（2）报告期内，子公司进出口公司被浙江省商务厅认定为“省级外贸综合
服务示范企业”，被宁波市商务局认定为“2020-2022年宁波市外贸实力效益企业”
；该公司的“海关出口监管仓”业务运行情况稳定，集聚了一部分相对稳定的跨境电
商客户和国际采购商；该公司的子公司宁波联合天易通信息技术有限公司被评为浙江
省2019-2020年度重点培育服务业电商平台企业。
4、服务业务
（1）区域优势。宁波联合集团股份有限公司戚家山宾馆位于宁波经济技术
开发区联合区域，经营历史悠久且是至今为止该区域唯一的一家四星级酒店。其他酒
店均坐落于美丽的海岛--嵊泗县，故拥有良好的旅游资源，所毗邻的2.8公里长的南
向天然沙滩，还是长三角地区屈指可数的优质沙滩。公司的住宿和餐饮业务在其所处
区域具有一定的规模优势，具有承接大型会务、旅游团体和高端接待等的业务能力，
具有较高的知名度与美誉度。
（2）专业人才优势。公司建立了内部选拔为主、外部引进为辅的专业人才
培养的长效机制，使本业务拥有一支素质良好、结构合理、基本稳定的专业人才队伍
；公司高度重视员工职业技能培训，想方设法为青年员工成为职业能人创造条件，使
本业务技能人才数量储备充足、年龄梯度合理。
（3）服务的差异化战略。公司的住宿和餐饮业务依托酒店的自身硬件，根
据不同的市场定位，针对不同的客户群体，为消费者提供差异化服务；公司的婚庆典
礼业务利用独特的婚礼仪式空间及独有的婚礼服务流程，为消费者提供差异化服务。
上述差异化战略已使本业务在区域市场中形成差异化竞争优势。
报告期内，公司的核心竞争力未发生重要变化。
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