300621维业股份资产重组最新消息
≈≈维业股份300621≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务情况
2021年3月，公司完成对华发景龙50%股权和建泰建设40%股权的收购，2021
年8月，公司进一步完成对建泰建设21%少数股东股权的收购，相关工商登记变更已完
成。上述收购完成后，公司持有华发景龙50%股权及建泰建设61%的股权，公司业务结
构发生了调整。目前，公司已成为一家以建筑装饰设计与施工及土木工程建筑为主的
综合性企业集团。公司承接的项目包括大型场馆、星级酒店、商业综合体、文教体卫
设施、交通基础设施等公共建筑和普通住宅、高档别墅等建筑的工程建设、装饰施工
业务。
（二）行业发展概况
1、建筑装饰行业概况
根据建筑装饰的类型，建筑装饰业划分为公共建筑装饰装修、住宅装饰装
修以及建筑幕墙装饰装修。每个建筑物在其使用寿命周期内都需要进行多次装修，比
如酒店类装修周期通常为5-7年，其他建筑物的装修周期通常不超过10年，因此建筑
装饰行业具有明显的周期性和需求可持续性特点。
根据国家发改委于2021年7月19日召开的例行新闻发布会，2021年上半年，
我国经济持续稳定恢复，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势，为建筑装饰行业发
展提供稳定的宏观经济环境。据国家统计局数据显示，2021年上半年度，我国基础设
施投资同比增长7.8%，两年平均增长2.4%；房地产开发投资同比增长15.0%，两年平
均增长8.2%。
现阶段，对于建筑装饰行业而言，既有机遇也有挑战。一方面，随着我国
消费结构的升级以及政府政策的引导支持，公装市场在酒店、交通、文体、医疗等细
分市场有着较快的增长，得益于全装修政策的推动和改造性装修需求的增长等因素，
住宅装饰市场规模也持续扩大。另一方面，受国家的经济结构性改革和国家分类调控
房地产政策变化的影响，房地产市场波动较大，对建筑装饰行业的业务结构、新签订
单、开工速度、回款速度等都造成了不同程度的影响。但从整体来看，公司所处的建
筑装饰行业仍有较大的市场发展空间，处于持续稳步发展阶段。
我国建筑装饰行业仍旧呈现出“大市场、小企业”的市场竞争状态。近年
来，受新冠肺炎疫情影响，以及行业转型升级等因素影响，部分小型建筑装饰公司因
资金、订单等原因被迫退出市场；同时，随着居民消费结构升级，社会对建筑装饰的
品质化要求更高，拥有优良的品牌、强大的资金实力、稳定的管理团队、优质的客户
资源，具备明显的区域优势或专业优势的装饰企业在竞争中赢得先机；而效率低下，
团队管理能力差，客户资源缺乏的小公司、小团队将会逐渐被淘汰或兼并。建筑装饰
行业呈现出专业化、工业化、绿色化、智能化和多元化的发展趋势。在工业化、标准
化及科技创新等方面，装配式装修可有效解决行业人工依赖高、污染重、效率低、周
期长等痛点，受到国家政策扶持，将迎来快速发展；在施工方式、行业升级等方面，
在国家政策的不断引导及市场力量的推动下，装饰工程总承包将成为行业发展的主流
趋势。公司连续18年入选中国建筑装饰行业百强企业，根据2020年12月公示的《中国
建筑装饰行业综合数据统计结果》显示，公司蝉联2019年度国内建筑装饰行业第十名
，综合竞争力和品牌实力得到了社会的广泛认可。承接的建筑装饰项目连续多次荣获
鲁班奖、全国建筑工程装饰奖等国家级和省级优质工程。“维业装饰”还被评为“AA
A级信用企业”、连续27年被广东省工商局评为“守合同重信用企业”、“广东省著
名商标”、“广东省优秀自主品牌”、“2020深圳500强企业”、“深圳知名品牌”
以及“第八届深圳老字号”等荣誉称号，在中国建筑装饰行业具有一定的品牌影响力
和较好的市场口碑。
2、土木工程建筑业概况
从建筑行业发展趋势来看，建筑行业转型升级仍是主要任务。2021年6月8
日，广东省住建局发布的《广东省建筑业“十四五”发展规划》（征求意见稿）（以
下简称“规划”）指出，打造粤港澳大湾区现代建筑业集聚带，推动设计研发基地、
部品部件生产基地、展示基地的布局，推动粤东、粤西、粤北地区建筑业特色化发展
；实施建筑科技创新引擎行动，鼓励BIM三维图形平台、建筑机器人技术、建筑产业
互联网平台、绿色建筑健康性能综合提升技术、净零能耗建筑技术的研发；鼓励建筑
业企业加快走出去发展，推进工程建设模式与国际接轨；公司将以规划为指导，积极
扩大公司经营区域，提升公司管理水平，加强各类技术研究，抢抓市场机遇，积极应
对挑战。
从行业发展空间上看，国内建筑业总产值持续增长。根据中国建筑业协会
发布的《2020年建筑业发展统计分析》，国内建筑业总产值2020年达到26.4万亿元，
同比增长6.24%；建筑业增加值7.3万亿元，同比增长3.5%，增速高于国内生产总值（
GDP）增速1.2个百分点，建筑业支柱产业地位稳固。在国家“十四五”规划的新发展
格局下，粤港澳大湾区建设、长三角一体化、京津冀协同发展、城市更新等规划正协
同推进，新型城镇化建设、交通、水利等重大工程建设、市政管网、乡村基础设施等
重点领域扩内需补短板正全面开启，建筑行业发展空间依然巨大，建筑行业发展面临
机遇与挑战并存。
从所处行业地位上看,我国建筑行业集中度较低，大部分施工单位企业规模
较小，布局分散，竞争激烈。当前，建筑行业正迎来大企业发展的时代，头部企业在
行业增速下降的大背景下仍将保持增长。未来，拥有品牌、资金、人力、管理等优势
的大型央企、国企及少部分民企将成为行业内顶尖企业，在竞争中占据更加有利的地
位。本公司为珠海市属国有重点企业的下属控股公司，在承建当地重大建设项目方面
具有较为明显的品牌和区域优势，公司控股子公司建泰建设具备建筑工程施工总承包
壹级、市政公用工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、地基基础工
程专业承包壹级、消防设施工程专业承包壹级五个壹级资质。根据珠海市建筑业企业
信用评价信息发布平台公布消息，截至2021年8月17日，建泰建设在珠海企业综合诚
信评价得分为508.5分，于2,788家企业中排名第13名，诚信等级为A级；具备参与各
类工程项目投标的市场竞争能力。建泰建设承接的项目多次荣获省、市建设工程优质
结构奖、房屋市政工程安全生产文明施工示范工地称号。2021年8月，横琴新区商务
局根据企业对横琴新区经济发展作出的贡献，对建泰建设的认定从成长型总部企业晋
升为国内大企业总部企业。
（三）公司经营模式、业务流程及业务特点
公司目前的经营模式为自主承揽业务、自主组织设计或/和施工。公司业务
流程如下：
1、建筑装饰施工业务流程
公司工程施工业务流程如下：
（1）项目承接
①信息收集与筛选：经营部门结合公司战略方向收集市场招标信息，市场
信息的主要来源包括项目方发布的公开招标公告、项目方向本公司发出的招标公告或
投标邀请函等。
②组织投标：对于满足招标公告所设条件同时亦满足公司设定标准的，在
拟投标项目立项申请通过内部评审后，由公司组织项目投标小组按照招标公告规定的
流程，进行报名和提交预审申请书，如果通过项目方预审筛选，则公司根据招标要求
制作投标文件、编制造价预算文件参与工程竞标并跟进投标结果。
③签订合同：项目中标后，运营中心负责与项目委托方或其代理机构联系
，跟进项目合同签约进程，就合同中具体条款与对方进行商谈直到合同签订。
（2）材料供应
公司工程项目所用的主要材料包括基层材料、面层材料和结构、安装材料
等。根据各个项目情况的不同，公司主要材料的供应模式可分为：自主采购模式、甲
指乙供采购模式（甲指）、甲供材料采购模式（甲供）：材料由甲方（业主）自行采
购，项目部会同监理工程师进行验收，项目部组织施工。
在自主采购模式和甲指乙供的材料供应模式下，公司一般选择最有利的采
购方式。采购方式主要有招标采购、询比价采购、议价采购（直接采购）和战略采购
。
（3）项目实施
①组建项目团队：公司对工程项目管理实行项目经理负责制。在项目中标
并签订合同后，由工程管理部按照公司评审确定的项目经理来组建项目管理团队,管
理团队成员包括项目经理、技术负责人、质安员、深化设计师、施工员、成本员、材
料员、资料员、项目会计、仓管员等。项目经理负责项目施工的全面管理工作，确保
工程按照计划进行，为项目负责人。②项目施工：本公司施工工程质量方面严格按照
GB/T19001-2008质量管理体系标准执行，每个阶段和步骤明确目标责任，落实到岗到
人，建立了多层次质量控制管理架构，主要包括：工程质量及安全管理、成本控制管
理、工程施工进度管理、档案管理、工程变更管理、工程应急管理。
③劳务分包：公司承建工程的现场施工用工方式主要为劳务分包。劳务分
包是指公司将所承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。由公司负责
工程施工的管理和监督，劳务公司按要求组织工人实施施工作业。
（4）竣工验收与决算
工程具备竣工验收条件，公司按国家工程竣工验收有关规定，向工程委托
方提供完整的竣工资料及竣工验收报告。工程竣工验收报告经工程委托方认可后，公
司向工程委托方递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议约定的合同价款
及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工决算。
（5）项目售后服务
公司工程管理部在合同保修期内进行回访及各项维修保养工作，不定期与
客户进行电话沟通，了解客户建议及满意度，解决工程后续过程中产生的问题。公司
目前主要承接的项目包括公共建筑装饰、住宅精装修及建筑装饰设计等业务，具有以
下特点：
公共建筑装饰业务方面：公装业务目前是公司主营业务收入的主要构成部
分，具有施工难度大、技术含量高、工程规模大等特点，最能体现本行业企业的核心
竞争力。
住宅精装修业务方面：住宅精装修具有标准化施工，大规模复制的特点，
客户多为房地产开发商，其地产开发具有持续性，建立合作关系后能保持长期合作。
装饰设计业务方面：设计和施工作为建筑装饰企业的核心竞争力已经越来
越密不可分，一方面，建筑装饰项目的施工需要强大的设计及研发能力做保障；另一
方面，施工技术的提高又能反作用于设计和研发，提供实践的基础，推动设计和研发
水平的提高。
2、土木工程建筑业务流程
具体流程如下：
（1）项目拓展模式
公司土木工程建筑业务项目拓展主要包括公开招投标模式和邀请招投标模
式。
1）公开招投标模式
公开招投标模式为公司市场拓展部门、区域负责人等收集业务信息后，投
标公共资源交易中心挂网的国有资金的公开招标项目。
公司的定价方式主要是投标定价。公开招投标模式下，对拟拓展项目、招
投标项目进行项目盈利能力、风险性评估，结合公司的实际运营情况，对比市场行情
和招投标潜在竞争情况，计取合理的利润进行投标报价。
2）邀请招投标模式
邀请招投标模式基于公司与部分客户的合作关系，由项目部确定招标范围
、工程量清单、标段划分。公司成本管理部根据项目部提供的招标资料编制招标控制
价，并按相应内部规定呈批。批复后，中标工程量清单发公司成本管理部清标后签订
合同。
（2）项目策划阶段
由项目管理部领头，技术质量部和安全环保部为主要负责及协同部门，依
据业主方的基本要求，对项目总体开展情况进行策划。项目策划文件将作为后续项目
执行的总体指引性文件。
（3）工程施工阶段
公司项目中标至实施生产的周期主要基于业主方对项目招投标和项目工期
的整体安排确定。
1）施工准备
技术质量部牵头，组织图纸会审及成果交底、施工组织设计编制及审批、
专项方案编制及审批、检验试验方案编制与审批、项目章刻制与移交、工程档案建档
。
2）进度管理
项目管理部牵头，组织总进度计划编制与审批、月度计划编制与审批、周
计划编制与审批、进度影响因素的统计和分析、进度纠偏措施的制定与审核、工期索
赔管理、总进度计划调整与审批、进度计划管理检查与考核（形象进度、产值）。
3）技术和质量管理
技术质量部牵头，进行方案交底、实施与验收管理、往来函件管理、项目
重难点管理、危大工程交底及验收管理、材料、设备进场验收记录、特殊工程及关键
工序验收、工程资料管理、质量缺陷及事故调查、隐患排查及整改记录、质量创优申
报。
4）安全管理
安全环保部牵头，进行月度安全生产费用投入台账记录、危大工程监控台
账记录、重大事项（包含政府检查、行政处罚、演练、观摩、停复工等）记录、管理
人员到岗履职管理、工伤事故调查与处理管理、隐患排查及整改管理、安全创优申报
、临时用电、水管理、大型施工设备管理。
5）劳务管理
项目管理部牵头，负责工人工资预储金账户设立、工人进出场管理、工人
工资银行卡办理、劳动合同签订及备案、工资发放记录及统计、劳务劳资纠纷处理。
（4）项目验收及结算模式
项目基本完工后，技术质量部先进行竣工验收及归档移交至成本管理部，
通过后，成本管理部在规定的时间内上交竣工结算资料，并与业主方办理竣工结算及
收款。一般由公司提供完整的结算资料，按照项目总合同、补充合同及变更签证的内
容调整工程总价，客户收到公司递交的结算资料后进行核实，审核后在一定期限内支
付相应的竣工结算款项。
（5）售后服务
项目竣工验收后，项目管理部负责制定回访计划、保修计划。并指派专人
驻场负责对工程使用、保养及维护保修进行服务。
土木工程建筑业务特点如下：
土木工程建设行业属于充分竞争行业，市场竞争十分激烈，主要受到国民
经济运行状况和政府投资建设规模的影响。公司土木工程建设业务主要集中在房地产
工程建设项目，具有项目规模大、建设周期长、毛利率较低、工期和质量要求严、受
政策影响明显等特点。
二、核心竞争力分析
（一）资质与品牌优势
公司是中国建筑装饰协会常务理事单位，全国建筑装饰“AAA级信用企业”，国
家级高新技术企业，是中国建筑装饰企业中资质种类最齐全、等级最高的企业之一，
公司及子公司拥有的壹级、甲级资质主要有：国家建筑装饰施工一级企业、国家建筑
装饰设计甲级企业、国家建筑幕墙施工一级企业、国家建筑幕墙设计甲级企业、国家
机电设备安装一级企业、建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、
古建筑工程专业承包一级、城市及道路照明工程专业承包一级、环保工程专业承包等
多项资质。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001
职业健康安全管理体系认证。
公司高度重视企业形象和公司品牌建设，通过实施精品工程，提高工程质量与
服务水平，品牌优势逐步凸显。根据中国建筑装饰行业协会组织的建筑装饰行业百强
评选结果，公司连续18年位列中国建筑装饰行业“百强”企业前列，并获得了中国建
筑装饰30年优秀施工企业、中国建筑装饰30年行业开创型企业、改革开放30年建筑装
饰行业发展突出贡献企业、广东省民营企业100强，“维业装饰”被评为“广东省著
名商标”、“广东省优秀自主品牌”、“深圳知名品牌”以及“第八届深圳老字号”
等荣誉称号等多项荣誉，综合竞争力和品牌实力得到了社会各界的广泛认可，进一步
巩固了领先的行业竞争地位。
（二）工程项目管理优势
公司作为一家以建筑装饰设计与施工及土木工程建筑业为主的综合性企业集团
，积累了丰富的项目施工管理经验。公司打造了以人民大会堂、故宫博物院慈宁宫为
代表的国家级工程，以华为、腾讯为代表的世界500强企业工程，以深圳湾1号、唯品
会总部大厦、珠海十字门会展中心、珠海航展中心等为代表的城市地标工程，近百项
工程荣获了鲁班奖、全国建筑装饰工程装饰奖、广东省优秀建筑装饰工程奖、天山杯
、泰山杯、金鹏奖等国家和省、市优质工程奖；项目类型覆盖范围广泛，包括政府机
关建筑、写字楼等商业建筑、星级酒店、文教体卫等公共建筑、机场地铁等交通设施
。
（三）产业链协同优势
2021年3月，公司以现金收购专注住宅精装修业务的华发景龙50%股权及土木工
程建筑施工总承包企业建泰建设40%股权，并获得上述两家公司的控制权。2021年8月
，公司继续完成了对建泰建设21%少数股东股权的收购。上述收购完成后，公司持有
华发景龙50%股权及建泰建设61%的股权。通过上述收购，公司不仅可以满足下游客户
对产品多样化的需求，还可以在技术、资金、经验、渠道、规模效益等方面与上述公
司之间产生协同效应，通过管理产品组合，提升整体生产效率，实现规模效应和可持
续性增长，增强公司在行业中的竞争优势。未来，公司仍将不断完善和扩充产业链，
实现对客户的多方位业务挖掘，提高公司的业务深度和广度，进一步提高竞争能力。
（四）设计施工一体化优势
公司设有专门的设计研发中心，拥有核心精英原创设计团队以及深化设计团队
，服务范围涵盖了公共建筑、幕墙、酒店、商场、写字楼、景观、轨道交通等各类空
间设计，能够实现设计、施工一体化带来的协同效应优势，更好地将设计理念和工程
施工相结合，打造精品工程，满足客户需求。
（五）国资赋能，助推公司快速发展
公司控股股东珠海华发实体产业投资控股有限公司是珠海华发集团全资子公司
。珠海华发集团是珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业，涵盖城市
运营、房产开发、金融产业、产业投资四大核心业务，商贸服务、现代服务两大配套
业务，综合经营能力较强。华发集团于2016年起连续五年跻身“中国企业500强”，2
020年位列259名。
华发集团与公司同处粤港澳大湾区经济圈，业务具有较强的相关性，并具有产
业协同性。未来，公司将依托国企背景优势，寻求在重点区域的业务突破，拓展与合
作伙伴、供应商、金融机构及其它产业链上下游的战略合作。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）宏观经济波动及房地产行业调控的政策风险
建筑业的发展与国民经济的景气度有很强的关联性，受固定资产投资规模、城
市化进程及其节奏、房产调控等宏观经济因素的影响重大。近年来，由于我国经济增
速有所放缓，国际贸易冲突的可能性不断加大，宏观调控政策面临着较大变化，2021
年上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调，同时
随着房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现，房地产行业波动较大。公司主要承接
高档酒店、办公楼、商业建筑、高端住宅等的建造、装饰设计与施工业务，下游行业
需求的波动可能对公司业务量造成影响，将对公司的经营业绩带来影响。公司将持续
关注和分析宏观经济形势变化，根据市场环境及时、灵活调整经营方针，积极拓展市
场布局、扩大市场份额，增强把控经营风险及运作重大项目的能力；同时，公司将高
度关注政府对房地产行业的调控政策，持续开发和维护大客户，改善市场布局、加速
资金回笼，以积极适应新政策的需求。
（二）行业竞争风险
建筑行业从业企业数量众多，市场集中度较低，行业竞争逐步进入到白热化阶
段。面对行业竞争风险加剧的挑战，公司将在项目实施、成本管理方面进一步加大管
控力度，并从调整客户结构、部品部件生产、设计研发能力、营销网络建设、工程施
工质量以及企业管理等方面进行探索，以提升自身抗风险能力和行业竞争力。同时，
积极探索行业新兴领域，借助资本市场，探索业务转型。
（三）应收账款坏账风险
受行业经营特点的影响，公司应收账款余额比较大，存在应收账款余额较大导
致经营业绩波动甚至下滑的风险。公司高度关注应收账款面临的风险，并将继续通过
加强客户信用管理、合同审查管理等方面的工作，进一步加大应收账款、质保金的催
收力度。同时，公司将健全应收账款催收制度，将应收账款的回收率与相关人员的业
绩考核挂钩，并建立严格的管理、控制与考核制度，从合同签订、执行等环节严格把
关，做到从源头防范。
（四）原材料涨价及人工成本上升带来的经营风险
报告期内，建筑业原材料价格及人工成本上涨趋势明显。如原材料价格及人工
成本继续上升，可能会造成公司主营业务成本增加，进而影响公司经营业绩的风险。
公司将继续完善成本控制体系，加强成本费用预警和重大风险点防控工作，不断提高
公司主要材料成本管理水平。同时，公司将以科技创新为抓手，通过标准化、信息化
、精细化的管理手段，降低相关因素带来的经营风险。
（五）新型冠状病毒肺炎疫情对公司业绩产生影响的风险
新冠疫情对宏观经济、工商制造业、居民消费需求等均造成了一定影响，且截
至本报告披露日，直接影响及潜在影响程度仍具有不确定性。疫情对公司主营业务的
影响具有不确定性。公司成立疫情防控工作领导小组，积极部署落实防疫工作，通过
采购防疫物资，出台执行防疫措施，全力保障员工生命健康；对于各工程项目，积极
配合政府的要求，全面加强防疫措施，做好充分的准备。
（六）突发事件风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素对本公司正常生产经
营带来不利影响的可能性。公司已成立安委会，下设安委办，明确各层级安全管理生
产事项及责任，建立完整的安全生产管控体系，切实做好事前、事中、事后的项目建
设全过程的安全生产管理。同时，公司将做好突发事件的应急预案和防范，增强抵御
风险能力，为企业发展保驾护航。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、业务回顾和展望
报告期内驱动业务收入变化的具体因素
1.报告期内，公司实现营业总收入1,334,996,962.01元，较上年同期上升
了517.38%，营业利润28,353,659.34元，较上年同期上升645.39%，利润总额28,390,
972.41元，较上年同期上升616.80%，归属上市公司股东净利润9,759,594.30元，较
上年同期上升222.64%。
2、报告期末，归属于上市公司股东的所有者权益为887,884,500.51元，较
年初下降23.78%。
营业总收入、营业利润、利润总额、归属上市公司股东净利润的上升主要
原因为公司合并子公司增加产值利润所致。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务情况
2021年3月，公司完成对华发景龙50%股权和建泰建设40%股权的收购，2021
年8月，公司进一步完成对建泰建设21%少数股东股权的收购，相关工商登记变更已完
成。上述收购完成后，公司持有华发景龙50%股权及建泰建设61%的股权，公司业务结
构发生了调整。目前，公司已成为一家以建筑装饰设计与施工及土木工程建筑为主的
综合性企业集团。公司承接的项目包括大型场馆、星级酒店、商业综合体、文教体卫
设施、交通基础设施等公共建筑和普通住宅、高档别墅等建筑的工程建设、装饰施工
业务。
（二）行业发展概况
1、建筑装饰行业概况
根据建筑装饰的类型，建筑装饰业划分为公共建筑装饰装修、住宅装饰装
修以及建筑幕墙装饰装修。每个建筑物在其使用寿命周期内都需要进行多次装修，比
如酒店类装修周期通常为5-7年，其他建筑物的装修周期通常不超过10年，因此建筑
装饰行业具有明显的周期性和需求可持续性特点。
根据国家发改委于2021年7月19日召开的例行新闻发布会，2021年上半年，
我国经济持续稳定恢复，经济发展呈现稳中加固、稳中向好态势，为建筑装饰行业发
展提供稳定的宏观经济环境。据国家统计局数据显示，2021年上半年度，我国基础设
施投资同比增长7.8%，两年平均增长2.4%；房地产开发投资同比增长15.0%，两年平
均增长8.2%。
现阶段，对于建筑装饰行业而言，既有机遇也有挑战。一方面，随着我国
消费结构的升级以及政府政策的引导支持，公装市场在酒店、交通、文体、医疗等细
分市场有着较快的增长，得益于全装修政策的推动和改造性装修需求的增长等因素，
住宅装饰市场规模也持续扩大。另一方面，受国家的经济结构性改革和国家分类调控
房地产政策变化的影响，房地产市场波动较大，对建筑装饰行业的业务结构、新签订
单、开工速度、回款速度等都造成了不同程度的影响。但从整体来看，公司所处的建
筑装饰行业仍有较大的市场发展空间，处于持续稳步发展阶段。
我国建筑装饰行业仍旧呈现出“大市场、小企业”的市场竞争状态。近年
来，受新冠肺炎疫情影响，以及行业转型升级等因素影响，部分小型建筑装饰公司因
资金、订单等原因被迫退出市场；同时，随着居民消费结构升级，社会对建筑装饰的
品质化要求更高，拥有优良的品牌、强大的资金实力、稳定的管理团队、优质的客户
资源，具备明显的区域优势或专业优势的装饰企业在竞争中赢得先机；而效率低下，
团队管理能力差，客户资源缺乏的小公司、小团队将会逐渐被淘汰或兼并。建筑装饰
行业呈现出专业化、工业化、绿色化、智能化和多元化的发展趋势。在工业化、标准
化及科技创新等方面，装配式装修可有效解决行业人工依赖高、污染重、效率低、周
期长等痛点，受到国家政策扶持，将迎来快速发展；在施工方式、行业升级等方面，
在国家政策的不断引导及市场力量的推动下，装饰工程总承包将成为行业发展的主流
趋势。公司连续18年入选中国建筑装饰行业百强企业，根据2020年12月公示的《中国
建筑装饰行业综合数据统计结果》显示，公司蝉联2019年度国内建筑装饰行业第十名
，综合竞争力和品牌实力得到了社会的广泛认可。承接的建筑装饰项目连续多次荣获
鲁班奖、全国建筑工程装饰奖等国家级和省级优质工程。“维业装饰”还被评为“AA
A级信用企业”、连续27年被广东省工商局评为“守合同重信用企业”、“广东省著
名商标”、“广东省优秀自主品牌”、“2020深圳500强企业”、“深圳知名品牌”
以及“第八届深圳老字号”等荣誉称号，在中国建筑装饰行业具有一定的品牌影响力
和较好的市场口碑。
2、土木工程建筑业概况
从建筑行业发展趋势来看，建筑行业转型升级仍是主要任务。2021年6月8
日，广东省住建局发布的《广东省建筑业“十四五”发展规划》（征求意见稿）（以
下简称“规划”）指出，打造粤港澳大湾区现代建筑业集聚带，推动设计研发基地、
部品部件生产基地、展示基地的布局，推动粤东、粤西、粤北地区建筑业特色化发展
；实施建筑科技创新引擎行动，鼓励BIM三维图形平台、建筑机器人技术、建筑产业
互联网平台、绿色建筑健康性能综合提升技术、净零能耗建筑技术的研发；鼓励建筑
业企业加快走出去发展，推进工程建设模式与国际接轨；公司将以规划为指导，积极
扩大公司经营区域，提升公司管理水平，加强各类技术研究，抢抓市场机遇，积极应
对挑战。
从行业发展空间上看，国内建筑业总产值持续增长。根据中国建筑业协会
发布的《2020年建筑业发展统计分析》，国内建筑业总产值2020年达到26.4万亿元，
同比增长6.24%；建筑业增加值7.3万亿元，同比增长3.5%，增速高于国内生产总值（
GDP）增速1.2个百分点，建筑业支柱产业地位稳固。在国家“十四五”规划的新发展
格局下，粤港澳大湾区建设、长三角一体化、京津冀协同发展、城市更新等规划正协
同推进，新型城镇化建设、交通、水利等重大工程建设、市政管网、乡村基础设施等
重点领域扩内需补短板正全面开启，建筑行业发展空间依然巨大，建筑行业发展面临
机遇与挑战并存。
从所处行业地位上看,我国建筑行业集中度较低，大部分施工单位企业规模
较小，布局分散，竞争激烈。当前，建筑行业正迎来大企业发展的时代，头部企业在
行业增速下降的大背景下仍将保持增长。未来，拥有品牌、资金、人力、管理等优势
的大型央企、国企及少部分民企将成为行业内顶尖企业，在竞争中占据更加有利的地
位。本公司为珠海市属国有重点企业的下属控股公司，在承建当地重大建设项目方面
具有较为明显的品牌和区域优势，公司控股子公司建泰建设具备建筑工程施工总承包
壹级、市政公用工程施工总承包壹级、建筑装修装饰工程专业承包壹级、地基基础工
程专业承包壹级、消防设施工程专业承包壹级五个壹级资质。根据珠海市建筑业企业
信用评价信息发布平台公布消息，截至2021年8月17日，建泰建设在珠海企业综合诚
信评价得分为508.5分，于2,788家企业中排名第13名，诚信等级为A级；具备参与各
类工程项目投标的市场竞争能力。建泰建设承接的项目多次荣获省、市建设工程优质
结构奖、房屋市政工程安全生产文明施工示范工地称号。2021年8月，横琴新区商务
局根据企业对横琴新区经济发展作出的贡献，对建泰建设的认定从成长型总部企业晋
升为国内大企业总部企业。
（三）公司经营模式、业务流程及业务特点
公司目前的经营模式为自主承揽业务、自主组织设计或/和施工。公司业务
流程如下：
1、建筑装饰施工业务流程
公司工程施工业务流程如下：
（1）项目承接
①信息收集与筛选：经营部门结合公司战略方向收集市场招标信息，市场
信息的主要来源包括项目方发布的公开招标公告、项目方向本公司发出的招标公告或
投标邀请函等。
②组织投标：对于满足招标公告所设条件同时亦满足公司设定标准的，在
拟投标项目立项申请通过内部评审后，由公司组织项目投标小组按照招标公告规定的
流程，进行报名和提交预审申请书，如果通过项目方预审筛选，则公司根据招标要求
制作投标文件、编制造价预算文件参与工程竞标并跟进投标结果。
③签订合同：项目中标后，运营中心负责与项目委托方或其代理机构联系
，跟进项目合同签约进程，就合同中具体条款与对方进行商谈直到合同签订。
（2）材料供应
公司工程项目所用的主要材料包括基层材料、面层材料和结构、安装材料
等。根据各个项目情况的不同，公司主要材料的供应模式可分为：自主采购模式、甲
指乙供采购模式（甲指）、甲供材料采购模式（甲供）：材料由甲方（业主）自行采
购，项目部会同监理工程师进行验收，项目部组织施工。
在自主采购模式和甲指乙供的材料供应模式下，公司一般选择最有利的采
购方式。采购方式主要有招标采购、询比价采购、议价采购（直接采购）和战略采购
。
（3）项目实施
①组建项目团队：公司对工程项目管理实行项目经理负责制。在项目中标
并签订合同后，由工程管理部按照公司评审确定的项目经理来组建项目管理团队,管
理团队成员包括项目经理、技术负责人、质安员、深化设计师、施工员、成本员、材
料员、资料员、项目会计、仓管员等。项目经理负责项目施工的全面管理工作，确保
工程按照计划进行，为项目负责人。②项目施工：本公司施工工程质量方面严格按照
GB/T19001-2008质量管理体系标准执行，每个阶段和步骤明确目标责任，落实到岗到
人，建立了多层次质量控制管理架构，主要包括：工程质量及安全管理、成本控制管
理、工程施工进度管理、档案管理、工程变更管理、工程应急管理。
③劳务分包：公司承建工程的现场施工用工方式主要为劳务分包。劳务分
包是指公司将所承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的活动。由公司负责
工程施工的管理和监督，劳务公司按要求组织工人实施施工作业。
（4）竣工验收与决算
工程具备竣工验收条件，公司按国家工程竣工验收有关规定，向工程委托
方提供完整的竣工资料及竣工验收报告。工程竣工验收报告经工程委托方认可后，公
司向工程委托方递交竣工结算报告及完整的结算资料，双方按照协议约定的合同价款
及专用条款约定的合同价款调整内容，进行工程竣工决算。
（5）项目售后服务
公司工程管理部在合同保修期内进行回访及各项维修保养工作，不定期与
客户进行电话沟通，了解客户建议及满意度，解决工程后续过程中产生的问题。公司
目前主要承接的项目包括公共建筑装饰、住宅精装修及建筑装饰设计等业务，具有以
下特点：
公共建筑装饰业务方面：公装业务目前是公司主营业务收入的主要构成部
分，具有施工难度大、技术含量高、工程规模大等特点，最能体现本行业企业的核心
竞争力。
住宅精装修业务方面：住宅精装修具有标准化施工，大规模复制的特点，
客户多为房地产开发商，其地产开发具有持续性，建立合作关系后能保持长期合作。
装饰设计业务方面：设计和施工作为建筑装饰企业的核心竞争力已经越来
越密不可分，一方面，建筑装饰项目的施工需要强大的设计及研发能力做保障；另一
方面，施工技术的提高又能反作用于设计和研发，提供实践的基础，推动设计和研发
水平的提高。
2、土木工程建筑业务流程
具体流程如下：
（1）项目拓展模式
公司土木工程建筑业务项目拓展主要包括公开招投标模式和邀请招投标模
式。
1）公开招投标模式
公开招投标模式为公司市场拓展部门、区域负责人等收集业务信息后，投
标公共资源交易中心挂网的国有资金的公开招标项目。
公司的定价方式主要是投标定价。公开招投标模式下，对拟拓展项目、招
投标项目进行项目盈利能力、风险性评估，结合公司的实际运营情况，对比市场行情
和招投标潜在竞争情况，计取合理的利润进行投标报价。
2）邀请招投标模式
邀请招投标模式基于公司与部分客户的合作关系，由项目部确定招标范围
、工程量清单、标段划分。公司成本管理部根据项目部提供的招标资料编制招标控制
价，并按相应内部规定呈批。批复后，中标工程量清单发公司成本管理部清标后签订
合同。
（2）项目策划阶段
由项目管理部领头，技术质量部和安全环保部为主要负责及协同部门，依
据业主方的基本要求，对项目总体开展情况进行策划。项目策划文件将作为后续项目
执行的总体指引性文件。
（3）工程施工阶段
公司项目中标至实施生产的周期主要基于业主方对项目招投标和项目工期
的整体安排确定。
1）施工准备
技术质量部牵头，组织图纸会审及成果交底、施工组织设计编制及审批、
专项方案编制及审批、检验试验方案编制与审批、项目章刻制与移交、工程档案建档
。
2）进度管理
项目管理部牵头，组织总进度计划编制与审批、月度计划编制与审批、周
计划编制与审批、进度影响因素的统计和分析、进度纠偏措施的制定与审核、工期索
赔管理、总进度计划调整与审批、进度计划管理检查与考核（形象进度、产值）。
3）技术和质量管理
技术质量部牵头，进行方案交底、实施与验收管理、往来函件管理、项目
重难点管理、危大工程交底及验收管理、材料、设备进场验收记录、特殊工程及关键
工序验收、工程资料管理、质量缺陷及事故调查、隐患排查及整改记录、质量创优申
报。
4）安全管理
安全环保部牵头，进行月度安全生产费用投入台账记录、危大工程监控台
账记录、重大事项（包含政府检查、行政处罚、演练、观摩、停复工等）记录、管理
人员到岗履职管理、工伤事故调查与处理管理、隐患排查及整改管理、安全创优申报
、临时用电、水管理、大型施工设备管理。
5）劳务管理
项目管理部牵头，负责工人工资预储金账户设立、工人进出场管理、工人
工资银行卡办理、劳动合同签订及备案、工资发放记录及统计、劳务劳资纠纷处理。
（4）项目验收及结算模式
项目基本完工后，技术质量部先进行竣工验收及归档移交至成本管理部，
通过后，成本管理部在规定的时间内上交竣工结算资料，并与业主方办理竣工结算及
收款。一般由公司提供完整的结算资料，按照项目总合同、补充合同及变更签证的内
容调整工程总价，客户收到公司递交的结算资料后进行核实，审核后在一定期限内支
付相应的竣工结算款项。
（5）售后服务
项目竣工验收后，项目管理部负责制定回访计划、保修计划。并指派专人
驻场负责对工程使用、保养及维护保修进行服务。
土木工程建筑业务特点如下：
土木工程建设行业属于充分竞争行业，市场竞争十分激烈，主要受到国民
经济运行状况和政府投资建设规模的影响。公司土木工程建设业务主要集中在房地产
工程建设项目，具有项目规模大、建设周期长、毛利率较低、工期和质量要求严、受
政策影响明显等特点。
二、核心竞争力分析
（一）资质与品牌优势
公司是中国建筑装饰协会常务理事单位，全国建筑装饰“AAA级信用企业”，国
家级高新技术企业，是中国建筑装饰企业中资质种类最齐全、等级最高的企业之一，
公司及子公司拥有的壹级、甲级资质主要有：国家建筑装饰施工一级企业、国家建筑
装饰设计甲级企业、国家建筑幕墙施工一级企业、国家建筑幕墙设计甲级企业、国家
机电设备安装一级企业、建筑工程施工总承包一级、市政公用工程施工总承包一级、
古建筑工程专业承包一级、城市及道路照明工程专业承包一级、环保工程专业承包等
多项资质。公司先后通过ISO9001质量管理体系、ISO14001环境管理体系、GB/T28001
职业健康安全管理体系认证。
公司高度重视企业形象和公司品牌建设，通过实施精品工程，提高工程质量与
服务水平，品牌优势逐步凸显。根据中国建筑装饰行业协会组织的建筑装饰行业百强
评选结果，公司连续18年位列中国建筑装饰行业“百强”企业前列，并获得了中国建
筑装饰30年优秀施工企业、中国建筑装饰30年行业开创型企业、改革开放30年建筑装
饰行业发展突出贡献企业、广东省民营企业100强，“维业装饰”被评为“广东省著
名商标”、“广东省优秀自主品牌”、“深圳知名品牌”以及“第八届深圳老字号”
等荣誉称号等多项荣誉，综合竞争力和品牌实力得到了社会各界的广泛认可，进一步
巩固了领先的行业竞争地位。
（二）工程项目管理优势
公司作为一家以建筑装饰设计与施工及土木工程建筑业为主的综合性企业集团
，积累了丰富的项目施工管理经验。公司打造了以人民大会堂、故宫博物院慈宁宫为
代表的国家级工程，以华为、腾讯为代表的世界500强企业工程，以深圳湾1号、唯品
会总部大厦、珠海十字门会展中心、珠海航展中心等为代表的城市地标工程，近百项
工程荣获了鲁班奖、全国建筑装饰工程装饰奖、广东省优秀建筑装饰工程奖、天山杯
、泰山杯、金鹏奖等国家和省、市优质工程奖；项目类型覆盖范围广泛，包括政府机
关建筑、写字楼等商业建筑、星级酒店、文教体卫等公共建筑、机场地铁等交通设施
。
（三）产业链协同优势
2021年3月，公司以现金收购专注住宅精装修业务的华发景龙50%股权及土木工
程建筑施工总承包企业建泰建设40%股权，并获得上述两家公司的控制权。2021年8月
，公司继续完成了对建泰建设21%少数股东股权的收购。上述收购完成后，公司持有
华发景龙50%股权及建泰建设61%的股权。通过上述收购，公司不仅可以满足下游客户
对产品多样化的需求，还可以在技术、资金、经验、渠道、规模效益等方面与上述公
司之间产生协同效应，通过管理产品组合，提升整体生产效率，实现规模效应和可持
续性增长，增强公司在行业中的竞争优势。未来，公司仍将不断完善和扩充产业链，
实现对客户的多方位业务挖掘，提高公司的业务深度和广度，进一步提高竞争能力。
（四）设计施工一体化优势
公司设有专门的设计研发中心，拥有核心精英原创设计团队以及深化设计团队
，服务范围涵盖了公共建筑、幕墙、酒店、商场、写字楼、景观、轨道交通等各类空
间设计，能够实现设计、施工一体化带来的协同效应优势，更好地将设计理念和工程
施工相结合，打造精品工程，满足客户需求。
（五）国资赋能，助推公司快速发展
公司控股股东珠海华发实体产业投资控股有限公司是珠海华发集团全资子公司
。珠海华发集团是珠海最大的综合型国有企业集团和全国知名的领先企业，涵盖城市
运营、房产开发、金融产业、产业投资四大核心业务，商贸服务、现代服务两大配套
业务，综合经营能力较强。华发集团于2016年起连续五年跻身“中国企业500强”，2
020年位列259名。
华发集团与公司同处粤港澳大湾区经济圈，业务具有较强的相关性，并具有产
业协同性。未来，公司将依托国企背景优势，寻求在重点区域的业务突破，拓展与合
作伙伴、供应商、金融机构及其它产业链上下游的战略合作。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）宏观经济波动及房地产行业调控的政策风险
建筑业的发展与国民经济的景气度有很强的关联性，受固定资产投资规模、城
市化进程及其节奏、房产调控等宏观经济因素的影响重大。近年来，由于我国经济增
速有所放缓，国际贸易冲突的可能性不断加大，宏观调控政策面临着较大变化，2021
年上半年，中央就房地产市场密集发声，严格落实“房住不炒”的政策主基调，同时
随着房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现，房地产行业波动较大。公司主要承接
高档酒店、办公楼、商业建筑、高端住宅等的建造、装饰设计与施工业务，下游行业
需求的波动可能对公司业务量造成影响，将对公司的经营业绩带来影响。公司将持续
关注和分析宏观经济形势变化，根据市场环境及时、灵活调整经营方针，积极拓展市
场布局、扩大市场份额，增强把控经营风险及运作重大项目的能力；同时，公司将高
度关注政府对房地产行业的调控政策，持续开发和维护大客户，改善市场布局、加速
资金回笼，以积极适应新政策的需求。
（二）行业竞争风险
建筑行业从业企业数量众多，市场集中度较低，行业竞争逐步进入到白热化阶
段。面对行业竞争风险加剧的挑战，公司将在项目实施、成本管理方面进一步加大管
控力度，并从调整客户结构、部品部件生产、设计研发能力、营销网络建设、工程施
工质量以及企业管理等方面进行探索，以提升自身抗风险能力和行业竞争力。同时，
积极探索行业新兴领域，借助资本市场，探索业务转型。
（三）应收账款坏账风险
受行业经营特点的影响，公司应收账款余额比较大，存在应收账款余额较大导
致经营业绩波动甚至下滑的风险。公司高度关注应收账款面临的风险，并将继续通过
加强客户信用管理、合同审查管理等方面的工作，进一步加大应收账款、质保金的催
收力度。同时，公司将健全应收账款催收制度，将应收账款的回收率与相关人员的业
绩考核挂钩，并建立严格的管理、控制与考核制度，从合同签订、执行等环节严格把
关，做到从源头防范。
（四）原材料涨价及人工成本上升带来的经营风险
报告期内，建筑业原材料价格及人工成本上涨趋势明显。如原材料价格及人工
成本继续上升，可能会造成公司主营业务成本增加，进而影响公司经营业绩的风险。
公司将继续完善成本控制体系，加强成本费用预警和重大风险点防控工作，不断提高
公司主要材料成本管理水平。同时，公司将以科技创新为抓手，通过标准化、信息化
、精细化的管理手段，降低相关因素带来的经营风险。
（五）新型冠状病毒肺炎疫情对公司业绩产生影响的风险
新冠疫情对宏观经济、工商制造业、居民消费需求等均造成了一定影响，且截
至本报告披露日，直接影响及潜在影响程度仍具有不确定性。疫情对公司主营业务的
影响具有不确定性。公司成立疫情防控工作领导小组，积极部署落实防疫工作，通过
采购防疫物资，出台执行防疫措施，全力保障员工生命健康；对于各工程项目，积极
配合政府的要求，全面加强防疫措施，做好充分的准备。
（六）突发事件风险
本公司不排除因政治、经济、自然灾害等其他不可控因素对本公司正常生产经
营带来不利影响的可能性。公司已成立安委会，下设安委办，明确各层级安全管理生
产事项及责任，建立完整的安全生产管控体系，切实做好事前、事中、事后的项目建
设全过程的安全生产管理。同时，公司将做好突发事件的应急预案和防范，增强抵御
风险能力，为企业发展保驾护航。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、业务回顾和展望
报告期内驱动业务收入变化的具体因素
1.报告期内，公司实现营业总收入1,334,996,962.01元，较上年同期上升
了517.38%，营业利润28,353,659.34元，较上年同期上升645.39%，利润总额28,390,
972.41元，较上年同期上升616.80%，归属上市公司股东净利润9,759,594.30元，较
上年同期上升222.64%。
2、报告期末，归属于上市公司股东的所有者权益为887,884,500.51元，较
年初下降23.78%。
营业总收入、营业利润、利润总额、归属上市公司股东净利润的上升主要
原因为公司合并子公司增加产值利润所致。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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