002305南国置业资产重组最新消息
≈≈南国置业002305≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地
产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的
开发策略，更加聚焦商业运营主业，逐步提升商业运营能力，形成了成熟的研发、物
业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类
型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元
。根据整体定位不同，公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦
汇、泛悦坊”四条成熟的产品线，家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较大的
影响力，“泛悦Mall”为区域型城市广场，“泛悦汇”为街区型Lifestyle商业，“
泛悦坊”为社区型商业中心。公司拥有丰富的商业运营经验及团队，品牌形象较好，
有较大知名度。
报告期内，公司在商业地产方面，已形成以武汉为核心区域，成都、南京
、北京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。
报告期内，在住宅开发板块，公司为顺应行业发展趋势，主动进行业务模
式调整，加强与其他头部房企的合作，围绕“5+N”加大投资布局力度，“5”指京津
冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代
表部分具备潜力的单核城市及其外溢影响城市。公司逐步由区域性房地产企业向全国
范围布局，标准化管控体系逐步建立健全，综合实力和竞争力进一步提升。
1、市场环境变化及管理层看法
根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国房地产开发投资72,179亿元，同
比增长15.0%；房地产开发企业房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%；房
屋新开工面积101,288万平方米，增长3.8%；房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.
7%；房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；商品房销售面积
88,635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积
增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%
；其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长
8.8%。
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了2020年底的运行态势，商品房
销售规模大幅增加，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政
策基调，陆续出台“集中供地”等政策，要求各地政府将土地出让集中公告、集中出
让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在2021年上半
年的落地，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。“三道红线”管
理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷
款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，从地方政府到房企再到金融机构，
中央对房地产市场的管控力度在不断加强。
公司将深化区域与城市群深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权；提
升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现公司持续稳定、有质量的发展。
2、报告期内公司主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入9.87亿元，较上年同期下降36.57%；归属于
上市公司股东的净利润-4.23亿元，较上年同期下降41.49%。报告期内经营业绩较去
年同期有所下降的主要原因是新型冠状病毒肺炎疫情对公司部分商业项目日常经营仍
存在一定持续影响，同时，部分商业项目处于调改和商业培育期；公司已经从区域型
房企逐步成长为全国型房企，业务涵盖多个重点核心城市，由于房地产行业结转收入
呈现周期性，公司前期投入尚未达到结利条件无法在报告期内实现收益。
报告期内，公司根据行业发展新形势，立足公司发展新阶段，编制完成了
“十四五”战略发展规划。明确了“两核两驱”的发展目标和方向，即以“商业地产
开发与运营+财务投资”为核心，以“地产金融业务”和“产业运营业务”为驱动的
战略发展模式和“5+N”的战略布局，弥补短板，优化商业模式，系统思考公司未来
发展方向。
在投资拓展方面，公司继续聚焦核心区域下重点及机会城市，分别在重庆
、广州、南京、长沙成功获取4个优质项目，新增土地储备面积39.02万平方米，新增
货值132.55亿元。公司继续与华润、招商、金地等标杆企业保持良好的战略合作关系
，其中，广州和南京项目为与标杆企业合作项目，公司财务投资的拓展模式已经日趋
成熟。
在商业运营方面，公司着力于提升商业运营核心竞争力，落实提质增效，
对各商业项目进行了项目功能体系分级，因店施策，追求商业整体业绩提升；优化了
商业项目的考核指标，建立以业绩为导向的经营业绩评价系统。同时，公司还稳步推
进轻资产管理输出工作，不断探索轻资产项目管理及合作模式。2021年6月，公司获
得的控股股东电建地产的轻资产运营项目武汉泛悦城成功开业，在第十六届中国商业
地产节获得2021年“年度值得期待活力商业街区”奖项，公司为其提供了前期研策、
招商筹开、前期运营等全面服务。泛悦城是公司与电建地产在武汉进行深度合作的首
个商业项目，体现了公司商业研策、招商、运营的全链条专业能力。
在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园已与上海证券交易所中部基地
、湖北省联投发展集团、湖北省融资担保集团、杭州清科沙丘创业服务有限公司等机
构签约。公司还与政府职能部门形成了政企联动机制，持续提升园区服务品质，探索
园区运营管理新路径，持续提升运营管理水平，将小龟山打造成为了产业改造升级的
标杆、旧城改造利用的典范、武汉市有影响力的金融产业园区。
报告期内，公司投标了“雄安-电建智汇城”项目的综合顾问咨询服务并于
2021年7月中标。“雄安-电建智汇城”项目由公司实际控制人电建集团的子公司开发
建设，是雄安新区第一宗市场化开发项目，该项目包含商业综合体、写字楼、酒店、
公寓、底商、经营性文化设施及住宅等业态，总建筑面积171万平方米，项目总投资
约260亿元。公司还将根据业务发展与需要，利用自身商办类物业定位、策划、招商
、运营等综合优势，积极参与实际控制人雄安项目后续有关写字楼、商业街区、集中
商业等业态的招投标事宜。
3、新增土地储备项目
4、累计土地储备情况
5、主要项目开发情况
6、主要项目销售情况
7、主要项目出租情况
土地一级开发情况
8、融资途径
9、发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，从
“破解发展难题，厚植发展优势，寻求新突破”出发，抓好创新驱动，以提高发展质
量和效益为中心，加快形成公司发展的体制机制和方式方法。为实现这一目标，“十
四五”期间，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营
和资产管理商、电建地产城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目标，则
要以“两核两驱”为战略发展模式，即以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心
，以地产金融业务和产业运营为驱动；以“5+N”为战略布局，“5”指京津冀城市群
、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具
备潜力的单核城市及其外溢影响城市；弥补短板，优化商业模式，推动公司高质量发
展。
公司一方面将积极协同控股股东在其重要业务领域发挥更大的协同作用，
促进公司商业与产业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“十三五”
成败得失基础上，进行“借势”、“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，借助“双
循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆企业，以及控股股东电建地产的资
源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使公司具备一定的竞争能
力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对标标杆企业
，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理能力提升
和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，通过商业
和产业协同实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年06月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户
提供购房按揭贷款的担保余额为225,884万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应
递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大
影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业
文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业
地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”
的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰
富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品
线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，
积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的
业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东
进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于重庆、广州、南京、长沙等城市规划的中心商业区
和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。
随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的
推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的
实力也将持续提升。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公
司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响
力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整
合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻
资产发展奠定了基础。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社
会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行压力
加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多
不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并
可能使房地产市场短期内产生波动。
（2）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋
向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调
控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把
握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调
控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准
备工作。
（3）市场风险
房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公
司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提
升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应
过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎
判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
（4）经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的
控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围
广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审
批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目
运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，可能
会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
（5）融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模
的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融
资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银
行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按
揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否实现
取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投
资者特别注意。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）市场环境变化及管理层看法
2020年，新冠肺炎疫情爆发，给全球经济带来重创，国内外政治经济形势
错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局，多数国家经济同比大幅萎缩。我国全年
GDP实现2.3%增速，成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家，为“十四五”开
局奠定了良好基础。在经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的背景下，国家继续
坚持从增量扩能为主向存量调整、增量做优并举转变，经济发展动力逐步从传统增长
点转向新的增长点。
2020年住宅地产继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，各地
继续按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，落实“一城一策”、差别调控的综合
措施，保持政策连续性和稳定性，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。国
家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%；商
品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%；房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7.
0%。房地产金融监管不断步加强，“三道红线”试点实施，对企业管理水平和融资能
力提出了更高要求，预计行业资源将进一步向优势企业集中，市场集中度将进一步提
升。
在商业地产方面，2020年社会消费品零售总额39.20万亿元，同比下降3.9%
。按零售业态划分，2020年超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店分别下降9.
8%和5.4%，疫情对消费结构带来了暂时冲击。随着国家提出“加快构建以国内大循环
为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，消费需求有望进一步释放，消费
结构将不断升级。同时，国内疫情有效控制和电商对实体商业冲击出现拐点，商业地
产将面临较好的发展机遇。
总的来看，我国房地产行业经过30多年的发展，已经从高速成长阶段进入
了稳定增长阶段，地产行业已经从政策红利、土地红利阶段走向了管理红利阶段，粗
放式的发展模式将难以为继。同时，城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的
城镇化进程将更多体现在城市群的协同发展上，公司将紧随国家发展战略，研究京津
冀、长三角、大湾区等国家级城市群的发展机会，重点关注公司已有优势资源的城市
群，抓住发展机遇，推动公司规模和效益同步增长。
（二）主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业
，以武汉为核心，布局于成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。
武汉市场：2020年，武汉因新冠疫情成为全球焦点，在各级政府科学防控
和全国人民的支持与帮助下，武汉浴火重生，生产生活、经济建设各方面逐渐复苏。
2020年，武汉继续坚持“房住不炒”的政策定位，同时实施各项举措意在保障刚需群
体需求和人才引进落地；疫情后经济全面复苏，社会各项生产、就业、物价水平等各
项指标等持续回温，武汉房地产市场也在3月后回暖并趋于稳定，后续月份均维持去
年同期水平。
成都市场：2020年，成都实现GDP17716.67亿元，同比增长4.14%。成都GDP
增速、规模以上工业增加值、固定资产投资等多项经济指标于2020年二季度由负转正
。在以城市化和内循环为核心的经济发展新格局下，年内成渝地区双城经济圈加快建
设，公园城市示范区的新发展理念深入践行、东部新区建设加速推进、国际化营商环
境不断优化，为做强成都不断蓄能。
重庆市场：2020年，重庆实现GDP25002.79亿元，同比增长5.92%。重庆紧
抓西部大开发、成渝双城经济圈、西部陆海新通道等发展机遇，致力于促进投资和消
费增长。重庆房地产市场政策稳中略松，放宽落户，盘活存量市场，加快城市更新，
基于成渝双城经济圈战略布局进行主城扩容，有效提升城市能级及对外辐射扩张力。
深圳市场：2020年，深圳实现GDP27670.24亿元，同比增长2.76%。2020年
，深圳城市规划持续推进，从重点片区规划、城市更新到交通枢纽、城际、地铁建设
以及教育规划建设方面，疫情影响下的深圳楼市较为活跃。
南京市场：2020年，南京实现GDP14817.95亿元，同比增长5.62%，GDP总数
首次进入全国前十。高质量的先进制造业与良好的民生经济环境，为南京进一步巩固
了在众省会城市中的领先地位，近年南京更以“高端金融服务业中心”与“科创新名
城”作为发展重点，加速产业转型布局。
（三）报告期内公司总体经营发展情况的回顾
2020年是公司调整转折年，这一年对公司来说极不平凡，面对百年不遇的
新冠疫情的正面冲击，公司广大干部职工团结一致，积极应对疫情带来的严峻挑战。
公司一手抓防疫抗疫，稳商复产；围绕“五个品质”与“三高三聚焦”，以“五大创
新”和“精细化管理”为中心，提质增效。一手抓战略聚焦，公司顺应行业发展趋势
，主动进行业务模式调整。住宅开发由原来的“投资+操盘”调整为投资管控模式，
通过与标杆企业合作获取更多的管理红利，业务进一步聚焦商业主营业务，并据此优
化了组织架构和管理体系，强化商业核心能力建设及提升运营精细化管理水平。
2020年，公司全年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；当期实现归
属于上市公司股东的净利润2040.56万元，较上年同期增长105.75%。
2020年，公司商业运营项目已达到20个，累计商业运营面积110.8万平方米
。2020年，公司在建项目数量为14个，全口径计容建筑面积363.26万平方米，报告期
内竣工面积116.15万平方米。
报告期内，公司控股股东电建地产为公司提供了强大的资金、信用支持，
同时在土地储备、业务拓展、外部资源导入等方面，公司也与控股股东进行了大量的
协同合作。
1、地产金融模式初见成效
在投资拓展方面，公司紧跟国家城市发展规律，聚焦核心区域下重点及机
会城市。继2019年底首进深圳后，2020年公司继续在深圳和南京加大投资，成功获取
南京新区G13、G14、G15、G16项目及深圳前海项目，新增土地储备面积38.69万方，
新增货值207亿元，为公司稳健发展提供有力保障；此外，公司初步探索出适合自身
发展的地产金融模式，与华润置地、招商、金地等标杆企业建立了良好的战略合作关
系。
2、商业运营能力不断提升
在商业运营方面，面对疫情冲击，公司一方面通过租金减免、资源对接、
百日攻坚、存量资产盘活等多种方式，积极稳商保商，取得了较好效果，商业经营整
体稳定，经受住了疫情考验。另一方面公司对标标杆企业，商业核心能力、精细化管
理能力、资产运营管理能力得到一定提升。一是完善招商管理体系，提高招商管理效
能；二是夯实基础补短板，提升运营管理能力；三是对标行业探索创新，提升商业竞
争力；四是试点开展阿米巴经营模式，提高经营意识，激发团队活力；五是通过多项
等措施，内部挖潜降低商业运营成本；六是加强数字化管理系统和平台建设，提高管
理和决策质量。
3、产业地产稳步推进
在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园顺利竣工，公司与政府紧密对
接，政企联动、优势互补、资源互通、价值共享。目前已有国内及省内龙头金融平台
入驻，未来将有望被打造为武汉市乃至湖北省有影响力的金融产业园区。二是加强对
中文文化公司管控与融合，整合相关IP资源，发挥协同效应，积极寻求产业地产项目
落地机会。
4、创新融资模式，资金保障良好
2020年，公司全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，成功发行超
短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元，进一步提升了在资本市场的影响力。公司积
极探索房地产金融创新，拓宽筹融资渠道，降低融资成本，于报告期内正式发行首单
类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元
。通过本次专项计划盘活了公司存量资产，提高了公司资金使用效率，优化了资产结
构。
5、积极践行央企责任担当
公司坚守战“疫”一线，争分夺秒复工复产，稳定项目运营，践行央企责
任担当。在疫情最严重的时候，公司积极组织募捐、协调物料，涌现出了一大批“最
美逆行者”和“战疫英雄”；为缓解中小商户经营困境，稳定商业经营，公司克服自
身经营困难，累计为商户减免租金、物管费等合计1.67亿元，运营服务品质及市场口
碑进一步提升。
（1）新增土地储备项目
（2）累计土地储备情况
（3）主要项目开发情况
（4）主要项目销售情况
（5）主要项目出租情况
（6）融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止2020年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户
提供购房按揭贷款的担保余额为258,867万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应
递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大
影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的
企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的
商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内
容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经
验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要
产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优
势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现
新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股
股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、南京、成都、深圳等城市规划的
中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市
核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础
设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体
开发用地的实力也将持续提升。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实
现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌
影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通
过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局
及轻资产发展奠定了基础。
三、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2021年是中国实施“十四五”规划的开局之年，外部环境仍是中国经济发
展面临的最大不确定性，全球疫情存在反复风险。从国内看，中国疫情防控更加科学
有效，经济增长面临的有利因素较多。在疫情冲击的2020年，全球主要央行的货币宽
松，但我国对于房地产行业的融资持续收紧，预计未来对于房企融资保持强监管将是
常态。预计2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，各地“因城施策、一城一策”
仍将继续落实和严格执行。同时，都市圈和城市群效应将进一步凸显，人口逐渐向大
都市圈大城市群集中，各城市房地产市场更加趋于分化，聚焦城市群和中心城市，房
地产企业可最大化享受城镇化带来的红利。
同时，随着疫情得到有效控制，宏观经济及消费市场均稳步恢复。疫后各
种经济要素重新组合、产业重新布局、居民消费习惯发生深刻转变，这些其实都是企
业的重要发展机遇。未来，商业地产市场将进入一个品质化和精细化深耕的时代，商
业地产的运营模式也将结合消费者需求推陈出新，向更加多元化的方向发展。
2、公司未来发展战略
2021年，公司将全力提升商业运营核心能力，在“十四五”规划的开局之
年，确保“开好局、起好步”，在危机中育新机，于变局中开新局，在面对新发展阶
段贯彻好新发展理念，加快形成公司商业发展的新格局。
“十四五”期间，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内
领先的商业运营和资产管理商、城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目
标，要以“两核两驱”为战略发展模式，即以商业地产开发与运营+财务投资为主体
，以地产金融业务和产业地产为驱动；以“5+N”为战略布局，弥补短板，优化商业
模式，推动公司发展规模、质量、效益全面提升。
同时，公司一方面将积极协同控股股东，在其重要业务领域发挥更大的协
同作用，促进公司商业与产业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“
十三五”成败得失基础上，进行“借势”、“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，
借助“双循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆企业，以及控股股东电建
地产的资源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使公司具备一定
的竞争能力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对标
标杆企业，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理
能力提升和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，
通过商业和产业协同实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值
。具体措施如下：
在投资方面，公司将以“5+N”为战略布局，“5”指京津冀城市群、长三
角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具备潜力
的单核城市及其外溢影响城市。深耕优势区域，充分整合地方政企资源，持续完善地
产金融模式，深挖潜力区域，创新合作方式，寻找价值洼地，谋求新突破；同时，不
断丰富投资手段，调整投资结构，实现有质量的规模增长。另一方面针对股权收购等
创新型模式的优质项目，则要充分发挥优势，实现与标杆企业合作模式创新突破。
在商业运营方面，公司将以“商户至上，服务至上”为导向，强化服务意
识，推进商业运营服务标准化建设，聚焦精细化管理、营销活动创新及人性化服务，
切实提升商业服务品质；适应疫情下商业常态化运营环境，提高体验性业态的占比，
吸引客流量，打造新的收入增长点；持续挖掘城市潜力，以重点项目提升品牌效应，
加强品牌建设，推动商业地产多元化发展，加强自身价值链建设，积极创新融合发展
，为消费者打造功能丰富、服务全面的优质商业体验；学习标杆企业商业与盈利模式
，通过轻资产输出、资产管理退出等方式实现增效。在商业领域逐步形成以商业运营
为支撑、以轻资产管理输出为导向，打造“投、融、管、退”业务闭环的大资产管理
体系。
在产业地产方面，以中文文化和华中小龟山金融文化公园为抓手，在未来
逐步形成以产业为核心，聚焦产业黏性价值，提供相应配套和服务，增加服务端的比
重，以增值服务为核心盈利点，建立产业发展的利益共享机制，重点提升产业与商业
协同效应以及产业服务和运营能力。
在筹融资方面，公司将积极利用传统融资、保险资金商业不动产债权融资
等，拓宽融资通道；还将持续发力资本市场发债，继续推进超短期融资券、私募债等
业务；具备持续现金流的商业地产具有天然的证券化属性，在融资渠道逐渐收紧的过
程中，公司还将不断探索创新融资工具，继续深耕商业运营“新IP”各类融资方式。
3、可能面临的风险
（1）宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄
化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行
压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临
较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等
，并可能使房地产市场短期内产生波动。
（2）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调
控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地
产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制
、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏
观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分
的准备工作。
（3）市场风险
房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，
对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、
供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，
谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
（4）经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开
发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业
范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门
的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的
项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，
可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
（5）融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各
项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化
，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者
的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否
实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，
请投资者特别注意。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要从事房地产的开发与运营业务。公司是一家以商业地
产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业。公司坚持以商业物业为引导的
开发策略，更加聚焦商业运营主业，逐步提升商业运营能力，形成了成熟的研发、物
业开发、商业运营和资源整合的经营模式。公司通过开发和运营商业物业，与其他类
型物业形成协同效应，相互提升各种类型物业的价值，建设城市最具活力的有机单元
。根据整体定位不同，公司开发的商业地产已打造出“南国大家装、泛悦Mall、泛悦
汇、泛悦坊”四条成熟的产品线，家居建材产品线“南国大家装”在武汉具有较大的
影响力，“泛悦Mall”为区域型城市广场，“泛悦汇”为街区型Lifestyle商业，“
泛悦坊”为社区型商业中心。公司拥有丰富的商业运营经验及团队，品牌形象较好，
有较大知名度。
报告期内，公司在商业地产方面，已形成以武汉为核心区域，成都、南京
、北京、荆州、襄阳等城市多点布局的发展态势。
报告期内，在住宅开发板块，公司为顺应行业发展趋势，主动进行业务模
式调整，加强与其他头部房企的合作，围绕“5+N”加大投资布局力度，“5”指京津
冀城市群、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代
表部分具备潜力的单核城市及其外溢影响城市。公司逐步由区域性房地产企业向全国
范围布局，标准化管控体系逐步建立健全，综合实力和竞争力进一步提升。
1、市场环境变化及管理层看法
根据国家统计局数据，2021年1-6月，全国房地产开发投资72,179亿元，同
比增长15.0%；房地产开发企业房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%；房
屋新开工面积101,288万平方米，增长3.8%；房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.
7%；房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；商品房销售面积
88,635万平方米，同比增长27.7%；其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积
增长10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%
；其中，住宅销售额增长41.9%，办公楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长
8.8%。
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了2020年底的运行态势，商品房
销售规模大幅增加，中央继续坚持“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政
策基调，陆续出台“集中供地”等政策，要求各地政府将土地出让集中公告、集中出
让。结合2020年下半年出台的“三道红线”和“贷款集中度管理”政策在2021年上半
年的落地，中央对房地产市场全局性的管控政策体系正在逐渐补全。“三道红线”管
理房企的融资规模，“贷款集中度管理”政策同时管理房企的融资规模和购房者的贷
款规模，“集中供地”管理地方政府的土地出让，从地方政府到房企再到金融机构，
中央对房地产市场的管控力度在不断加强。
公司将深化区域与城市群深耕，树立城市典范项目，提升城市话语权；提
升公司经营管理水平，在管理红利时代，实现公司持续稳定、有质量的发展。
2、报告期内公司主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入9.87亿元，较上年同期下降36.57%；归属于
上市公司股东的净利润-4.23亿元，较上年同期下降41.49%。报告期内经营业绩较去
年同期有所下降的主要原因是新型冠状病毒肺炎疫情对公司部分商业项目日常经营仍
存在一定持续影响，同时，部分商业项目处于调改和商业培育期；公司已经从区域型
房企逐步成长为全国型房企，业务涵盖多个重点核心城市，由于房地产行业结转收入
呈现周期性，公司前期投入尚未达到结利条件无法在报告期内实现收益。
报告期内，公司根据行业发展新形势，立足公司发展新阶段，编制完成了
“十四五”战略发展规划。明确了“两核两驱”的发展目标和方向，即以“商业地产
开发与运营+财务投资”为核心，以“地产金融业务”和“产业运营业务”为驱动的
战略发展模式和“5+N”的战略布局，弥补短板，优化商业模式，系统思考公司未来
发展方向。
在投资拓展方面，公司继续聚焦核心区域下重点及机会城市，分别在重庆
、广州、南京、长沙成功获取4个优质项目，新增土地储备面积39.02万平方米，新增
货值132.55亿元。公司继续与华润、招商、金地等标杆企业保持良好的战略合作关系
，其中，广州和南京项目为与标杆企业合作项目，公司财务投资的拓展模式已经日趋
成熟。
在商业运营方面，公司着力于提升商业运营核心竞争力，落实提质增效，
对各商业项目进行了项目功能体系分级，因店施策，追求商业整体业绩提升；优化了
商业项目的考核指标，建立以业绩为导向的经营业绩评价系统。同时，公司还稳步推
进轻资产管理输出工作，不断探索轻资产项目管理及合作模式。2021年6月，公司获
得的控股股东电建地产的轻资产运营项目武汉泛悦城成功开业，在第十六届中国商业
地产节获得2021年“年度值得期待活力商业街区”奖项，公司为其提供了前期研策、
招商筹开、前期运营等全面服务。泛悦城是公司与电建地产在武汉进行深度合作的首
个商业项目，体现了公司商业研策、招商、运营的全链条专业能力。
在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园已与上海证券交易所中部基地
、湖北省联投发展集团、湖北省融资担保集团、杭州清科沙丘创业服务有限公司等机
构签约。公司还与政府职能部门形成了政企联动机制，持续提升园区服务品质，探索
园区运营管理新路径，持续提升运营管理水平，将小龟山打造成为了产业改造升级的
标杆、旧城改造利用的典范、武汉市有影响力的金融产业园区。
报告期内，公司投标了“雄安-电建智汇城”项目的综合顾问咨询服务并于
2021年7月中标。“雄安-电建智汇城”项目由公司实际控制人电建集团的子公司开发
建设，是雄安新区第一宗市场化开发项目，该项目包含商业综合体、写字楼、酒店、
公寓、底商、经营性文化设施及住宅等业态，总建筑面积171万平方米，项目总投资
约260亿元。公司还将根据业务发展与需要，利用自身商办类物业定位、策划、招商
、运营等综合优势，积极参与实际控制人雄安项目后续有关写字楼、商业街区、集中
商业等业态的招投标事宜。
3、新增土地储备项目
4、累计土地储备情况
5、主要项目开发情况
6、主要项目销售情况
7、主要项目出租情况
土地一级开发情况
8、融资途径
9、发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，从
“破解发展难题，厚植发展优势，寻求新突破”出发，抓好创新驱动，以提高发展质
量和效益为中心，加快形成公司发展的体制机制和方式方法。为实现这一目标，“十
四五”期间，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内领先的商业运营
和资产管理商、电建地产城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目标，则
要以“两核两驱”为战略发展模式，即以“商业地产开发与运营+财务投资”为核心
，以地产金融业务和产业运营为驱动；以“5+N”为战略布局，“5”指京津冀城市群
、长三角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具
备潜力的单核城市及其外溢影响城市；弥补短板，优化商业模式，推动公司高质量发
展。
公司一方面将积极协同控股股东在其重要业务领域发挥更大的协同作用，
促进公司商业与产业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“十三五”
成败得失基础上，进行“借势”、“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，借助“双
循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆企业，以及控股股东电建地产的资
源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使公司具备一定的竞争能
力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对标标杆企业
，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理能力提升
和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，通过商业
和产业协同实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年06月30日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户
提供购房按揭贷款的担保余额为225,884万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应
递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大
影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的企业
文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的商业
地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内容”
的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经验丰
富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要产品
线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优势，
积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现新的
业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股股东
进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于重庆、广州、南京、长沙等城市规划的中心商业区
和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市核心区域。
随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础设施建设的
推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体开发用地的
实力也将持续提升。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实现公
司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌影响
力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通过整
合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局及轻
资产发展奠定了基础。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄化社
会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行压力
加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临较多
不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等，并
可能使房地产市场短期内产生波动。
（2）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调控趋
向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地产调
控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制、把
握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏观调
控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分的准
备工作。
（3）市场风险
房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公
司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有率提
升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、供应
过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，谨慎
判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
（4）经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开发的
控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业范围
广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门的审
批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的项目
运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，可能
会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
（5）融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营规模
的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各项融
资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化，银
行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者的按
揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否实现
取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，请投
资者特别注意。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）市场环境变化及管理层看法
2020年，新冠肺炎疫情爆发，给全球经济带来重创，国内外政治经济形势
错综复杂，世界正经历着百年未有之大变局，多数国家经济同比大幅萎缩。我国全年
GDP实现2.3%增速，成为全球主要经济体中唯一实现正增长的国家，为“十四五”开
局奠定了良好基础。在经济由高速增长阶段转向高质量发展阶段的背景下，国家继续
坚持从增量扩能为主向存量调整、增量做优并举转变，经济发展动力逐步从传统增长
点转向新的增长点。
2020年住宅地产继续坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，各地
继续按照“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，落实“一城一策”、差别调控的综合
措施，保持政策连续性和稳定性，楼市预期进一步回归理性，市场运行总体平稳。国
家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积17.61亿平方米，同比增长2.6%；商
品房销售额17.36万亿元，同比增长8.7%；房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7.
0%。房地产金融监管不断步加强，“三道红线”试点实施，对企业管理水平和融资能
力提出了更高要求，预计行业资源将进一步向优势企业集中，市场集中度将进一步提
升。
在商业地产方面，2020年社会消费品零售总额39.20万亿元，同比下降3.9%
。按零售业态划分，2020年超市零售额比上年增长3.1%，百货店、专业店分别下降9.
8%和5.4%，疫情对消费结构带来了暂时冲击。随着国家提出“加快构建以国内大循环
为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”，消费需求有望进一步释放，消费
结构将不断升级。同时，国内疫情有效控制和电商对实体商业冲击出现拐点，商业地
产将面临较好的发展机遇。
总的来看，我国房地产行业经过30多年的发展，已经从高速成长阶段进入
了稳定增长阶段，地产行业已经从政策红利、土地红利阶段走向了管理红利阶段，粗
放式的发展模式将难以为继。同时，城市间的分化和差异将会日益明显。未来中国的
城镇化进程将更多体现在城市群的协同发展上，公司将紧随国家发展战略，研究京津
冀、长三角、大湾区等国家级城市群的发展机会，重点关注公司已有优势资源的城市
群，抓住发展机遇，推动公司规模和效益同步增长。
（二）主要项目所处区域的市场分析
公司是一家以商业地产为引导，涵盖多种物业类型的综合性物业开发企业
，以武汉为核心，布局于成都、重庆、深圳、南京、荆州、襄阳等城市。
武汉市场：2020年，武汉因新冠疫情成为全球焦点，在各级政府科学防控
和全国人民的支持与帮助下，武汉浴火重生，生产生活、经济建设各方面逐渐复苏。
2020年，武汉继续坚持“房住不炒”的政策定位，同时实施各项举措意在保障刚需群
体需求和人才引进落地；疫情后经济全面复苏，社会各项生产、就业、物价水平等各
项指标等持续回温，武汉房地产市场也在3月后回暖并趋于稳定，后续月份均维持去
年同期水平。
成都市场：2020年，成都实现GDP17716.67亿元，同比增长4.14%。成都GDP
增速、规模以上工业增加值、固定资产投资等多项经济指标于2020年二季度由负转正
。在以城市化和内循环为核心的经济发展新格局下，年内成渝地区双城经济圈加快建
设，公园城市示范区的新发展理念深入践行、东部新区建设加速推进、国际化营商环
境不断优化，为做强成都不断蓄能。
重庆市场：2020年，重庆实现GDP25002.79亿元，同比增长5.92%。重庆紧
抓西部大开发、成渝双城经济圈、西部陆海新通道等发展机遇，致力于促进投资和消
费增长。重庆房地产市场政策稳中略松，放宽落户，盘活存量市场，加快城市更新，
基于成渝双城经济圈战略布局进行主城扩容，有效提升城市能级及对外辐射扩张力。
深圳市场：2020年，深圳实现GDP27670.24亿元，同比增长2.76%。2020年
，深圳城市规划持续推进，从重点片区规划、城市更新到交通枢纽、城际、地铁建设
以及教育规划建设方面，疫情影响下的深圳楼市较为活跃。
南京市场：2020年，南京实现GDP14817.95亿元，同比增长5.62%，GDP总数
首次进入全国前十。高质量的先进制造业与良好的民生经济环境，为南京进一步巩固
了在众省会城市中的领先地位，近年南京更以“高端金融服务业中心”与“科创新名
城”作为发展重点，加速产业转型布局。
（三）报告期内公司总体经营发展情况的回顾
2020年是公司调整转折年，这一年对公司来说极不平凡，面对百年不遇的
新冠疫情的正面冲击，公司广大干部职工团结一致，积极应对疫情带来的严峻挑战。
公司一手抓防疫抗疫，稳商复产；围绕“五个品质”与“三高三聚焦”，以“五大创
新”和“精细化管理”为中心，提质增效。一手抓战略聚焦，公司顺应行业发展趋势
，主动进行业务模式调整。住宅开发由原来的“投资+操盘”调整为投资管控模式，
通过与标杆企业合作获取更多的管理红利，业务进一步聚焦商业主营业务，并据此优
化了组织架构和管理体系，强化商业核心能力建设及提升运营精细化管理水平。
2020年，公司全年实现营业收入40.25亿元，同比下降36.80%；当期实现归
属于上市公司股东的净利润2040.56万元，较上年同期增长105.75%。
2020年，公司商业运营项目已达到20个，累计商业运营面积110.8万平方米
。2020年，公司在建项目数量为14个，全口径计容建筑面积363.26万平方米，报告期
内竣工面积116.15万平方米。
报告期内，公司控股股东电建地产为公司提供了强大的资金、信用支持，
同时在土地储备、业务拓展、外部资源导入等方面，公司也与控股股东进行了大量的
协同合作。
1、地产金融模式初见成效
在投资拓展方面，公司紧跟国家城市发展规律，聚焦核心区域下重点及机
会城市。继2019年底首进深圳后，2020年公司继续在深圳和南京加大投资，成功获取
南京新区G13、G14、G15、G16项目及深圳前海项目，新增土地储备面积38.69万方，
新增货值207亿元，为公司稳健发展提供有力保障；此外，公司初步探索出适合自身
发展的地产金融模式，与华润置地、招商、金地等标杆企业建立了良好的战略合作关
系。
2、商业运营能力不断提升
在商业运营方面，面对疫情冲击，公司一方面通过租金减免、资源对接、
百日攻坚、存量资产盘活等多种方式，积极稳商保商，取得了较好效果，商业经营整
体稳定，经受住了疫情考验。另一方面公司对标标杆企业，商业核心能力、精细化管
理能力、资产运营管理能力得到一定提升。一是完善招商管理体系，提高招商管理效
能；二是夯实基础补短板，提升运营管理能力；三是对标行业探索创新，提升商业竞
争力；四是试点开展阿米巴经营模式，提高经营意识，激发团队活力；五是通过多项
等措施，内部挖潜降低商业运营成本；六是加强数字化管理系统和平台建设，提高管
理和决策质量。
3、产业地产稳步推进
在产业地产方面，华中小龟山金融文化公园顺利竣工，公司与政府紧密对
接，政企联动、优势互补、资源互通、价值共享。目前已有国内及省内龙头金融平台
入驻，未来将有望被打造为武汉市乃至湖北省有影响力的金融产业园区。二是加强对
中文文化公司管控与融合，整合相关IP资源，发挥协同效应，积极寻求产业地产项目
落地机会。
4、创新融资模式，资金保障良好
2020年，公司全年新增银行贷款13.69亿元，信托贷款13亿元，成功发行超
短融、应收账款ABS产品共计5.12亿元，进一步提升了在资本市场的影响力。公司积
极探索房地产金融创新，拓宽筹融资渠道，降低融资成本，于报告期内正式发行首单
类Reits产品“申万宏源-电建南国疫后重振资产支持专项计划”，共计金额18.1亿元
。通过本次专项计划盘活了公司存量资产，提高了公司资金使用效率，优化了资产结
构。
5、积极践行央企责任担当
公司坚守战“疫”一线，争分夺秒复工复产，稳定项目运营，践行央企责
任担当。在疫情最严重的时候，公司积极组织募捐、协调物料，涌现出了一大批“最
美逆行者”和“战疫英雄”；为缓解中小商户经营困境，稳定商业经营，公司克服自
身经营困难，累计为商户减免租金、物管费等合计1.67亿元，运营服务品质及市场口
碑进一步提升。
（1）新增土地储备项目
（2）累计土地储备情况
（3）主要项目开发情况
（4）主要项目销售情况
（5）主要项目出租情况
（6）融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止2020年12月31日，本公司及相关下属公司为购买本公司商品房的客户
提供购房按揭贷款的担保余额为258,867万元，担保金额随着借款人逐期还款而相应
递减。没有发生由于担保而发生损失的情形，因此该项担保对公司的财务状况无重大
影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
报告期内，公司继承和发展了多年积淀的“敬业、诚信、学习、理想”的
企业文化和核心竞争优势，为公司实现持续、稳健发展奠定了基础。
持续提升的价值创造能力
经过多年商业地产开发运营实践和积累，公司已经成长为区域有影响力的
商业地产开发商和运营商，公司加快了跨区域发展步伐，在商业地产“空间”和“内
容”的规划及有效编织商户组合等方面具备了较强的能力，商业开发运营管理团队经
验丰富。
成熟的运营模式及丰富的产品线
经过多年的耕耘，公司已形成了成熟的商业地产开发运营模式，四条主要
产品线的开发运营能力及品牌影响力不断提升，并已具备快速复制的能力及条件。
持续优化的股权结构及优质股东
南国置业控股股东为电建地产，电建地产承诺，将利用自身资源和资本优
势，积极推动南国置业业务的发展，并在可能与南国置业存在竞争的业务领域中出现
新的业务发展机会时，给予南国置业相应优先选择权。电建地产成为南国置业的控股
股东进一步提升了南国置业的项目获取能力、基础管理能力及资金实力。
优质的土地储备
公司目前储备项目主要位于武汉、重庆、南京、成都、深圳等城市规划的
中心商业区和市级商业副中心区的重要节点上、地铁换乘枢纽和地铁覆盖位置及城市
核心区域。随着公司实际控制人中国电力建设集团参与相关重点城市轨道交通、基础
设施建设的推进，公司获取重要交通节点特别是沿城市轨道交通站点区域大型综合体
开发用地的实力也将持续提升。
商业能力和商户资源
公司成熟的商业模式及开发运营能力有助于公司商业地产项目的成功，实
现公司、业主和商户多方共赢。公司在商业领域起步较早，有一定的先发优势与品牌
影响力，经过长期发展，公司已经沉淀了丰富的合作关系密切的优质品牌商户，并通
过整合实现了商业项目品类品种互动和品牌组合，形成聚集效应，为公司全国性布局
及轻资产发展奠定了基础。
三、公司未来发展的展望
1、行业竞争格局和发展趋势
2021年是中国实施“十四五”规划的开局之年，外部环境仍是中国经济发
展面临的最大不确定性，全球疫情存在反复风险。从国内看，中国疫情防控更加科学
有效，经济增长面临的有利因素较多。在疫情冲击的2020年，全球主要央行的货币宽
松，但我国对于房地产行业的融资持续收紧，预计未来对于房企融资保持强监管将是
常态。预计2021年，全国房地产市场发展节奏将放缓，各地“因城施策、一城一策”
仍将继续落实和严格执行。同时，都市圈和城市群效应将进一步凸显，人口逐渐向大
都市圈大城市群集中，各城市房地产市场更加趋于分化，聚焦城市群和中心城市，房
地产企业可最大化享受城镇化带来的红利。
同时，随着疫情得到有效控制，宏观经济及消费市场均稳步恢复。疫后各
种经济要素重新组合、产业重新布局、居民消费习惯发生深刻转变，这些其实都是企
业的重要发展机遇。未来，商业地产市场将进入一个品质化和精细化深耕的时代，商
业地产的运营模式也将结合消费者需求推陈出新，向更加多元化的方向发展。
2、公司未来发展战略
2021年，公司将全力提升商业运营核心能力，在“十四五”规划的开局之
年，确保“开好局、起好步”，在危机中育新机，于变局中开新局，在面对新发展阶
段贯彻好新发展理念，加快形成公司商业发展的新格局。
“十四五”期间，公司将以“建设精彩城市生活”为战略使命，以“国内
领先的商业运营和资产管理商、城市开发业务的协同商”为战略定位。为实现这一目
标，要以“两核两驱”为战略发展模式，即以商业地产开发与运营+财务投资为主体
，以地产金融业务和产业地产为驱动；以“5+N”为战略布局，弥补短板，优化商业
模式，推动公司发展规模、质量、效益全面提升。
同时，公司一方面将积极协同控股股东，在其重要业务领域发挥更大的协
同作用，促进公司商业与产业业务规模与质量的提升；另一方面要在不断总结反思“
十三五”成败得失基础上，进行“借势”、“聚焦”、“协同”。一是要“借势”，
借助“双循环”与行业变革发展之势，借助商业与住宅标杆企业，以及控股股东电建
地产的资源与能力优势，推进公司商业运营能力、商业模式的优化，使公司具备一定
的竞争能力和规模优势，为公司可持续发展提供有力支撑；二是要“聚焦”，要对标
标杆企业，聚焦商业，以人（商户、客户）为中心、以创新为手段，以公司商业管理
能力提升和商业坪效、毛利提升为依托，实现公司持续健康发展。三是要“协同”，
通过商业和产业协同实现轻资产输出，通过集采协同打通供应链金融并实现管理增值
。具体措施如下：
在投资方面，公司将以“5+N”为战略布局，“5”指京津冀城市群、长三
角城市群、大湾区城市群、长江中游城市群、成渝城市群，“N”代表部分具备潜力
的单核城市及其外溢影响城市。深耕优势区域，充分整合地方政企资源，持续完善地
产金融模式，深挖潜力区域，创新合作方式，寻找价值洼地，谋求新突破；同时，不
断丰富投资手段，调整投资结构，实现有质量的规模增长。另一方面针对股权收购等
创新型模式的优质项目，则要充分发挥优势，实现与标杆企业合作模式创新突破。
在商业运营方面，公司将以“商户至上，服务至上”为导向，强化服务意
识，推进商业运营服务标准化建设，聚焦精细化管理、营销活动创新及人性化服务，
切实提升商业服务品质；适应疫情下商业常态化运营环境，提高体验性业态的占比，
吸引客流量，打造新的收入增长点；持续挖掘城市潜力，以重点项目提升品牌效应，
加强品牌建设，推动商业地产多元化发展，加强自身价值链建设，积极创新融合发展
，为消费者打造功能丰富、服务全面的优质商业体验；学习标杆企业商业与盈利模式
，通过轻资产输出、资产管理退出等方式实现增效。在商业领域逐步形成以商业运营
为支撑、以轻资产管理输出为导向，打造“投、融、管、退”业务闭环的大资产管理
体系。
在产业地产方面，以中文文化和华中小龟山金融文化公园为抓手，在未来
逐步形成以产业为核心，聚焦产业黏性价值，提供相应配套和服务，增加服务端的比
重，以增值服务为核心盈利点，建立产业发展的利益共享机制，重点提升产业与商业
协同效应以及产业服务和运营能力。
在筹融资方面，公司将积极利用传统融资、保险资金商业不动产债权融资
等，拓宽融资通道；还将持续发力资本市场发债，继续推进超短期融资券、私募债等
业务；具备持续现金流的商业地产具有天然的证券化属性，在融资渠道逐渐收紧的过
程中，公司还将不断探索创新融资工具，继续深耕商业运营“新IP”各类融资方式。
3、可能面临的风险
（1）宏观经济风险
房地产行业受到宏观经济整体增长速度、城镇化进程的发展阶段以及老龄
化社会加速到来等经济基本面的影响。现阶段中国深化改革的攻关期，中国经济下行
压力加大，同时主要经济体经济增长持续放缓、前景尚不明朗，国内外经济形势面临
较多不确定因素，宏观经济形势将影响房地产市场的总体供求关系、产品供应结构等
，并可能使房地产市场短期内产生波动。
（2）政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。目前，国家对房地产行业的调
控趋向将更加注重长效机制的建设和调控的常态化、精细化，同时，地方政府在房地
产调控上将具有更多自主权，区域调控政策差异化。这对于对房地产企业、风险控制
、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求，公司将加强政策研究，适应宏
观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金回笼等各环节做好充分
的准备工作。
（3）市场风险
房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，
对公司在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，受宏观经济增速放缓、住房自有
率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区出现需求下降、
供应过剩的情况，同时，部分热点地区存在明显过热的情况，公司需加强市场监测，
谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。
（4）经营风险
房地产开发具有开发周期长、投入资金大、综合性强等特点，对于项目开
发的控制、销售等方面均具有较高的要求。同时，房地产开发和经营涉及的相关行业
范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和环保等多个政府部门
的审批和监管，这对公司对项目的开发控制能力提出较高要求。尽管公司具备较强的
项目运作能力以及较为丰富的项目运作经验，但如果项目的某个开发环节出现问题，
可能会直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升。
（5）融资、利率风险
房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间长。公司经营
规模的扩大对公司的融资能力提出了更高的要求，公司将合理安排融资计划并运用各
项融资工具，加强资金管理，确保资金链安全。在个人住房贷款方面，随着市场变化
，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率高低的变化都将影响购房者
的按揭融资成本和潜在客户的购买力，从而对公司销售产生影响。
上述经营计划、经营目标并不代表上市公司对2021年度的盈利预测，能否
实现取决于市场状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性，
请投资者特别注意。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================