002016世荣兆业资产重组最新消息
≈≈世荣兆业002016≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程
建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要以住宅开发销售为主，
辅以配套商业。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司楼盘已得到市场的高度认可，
公司综合实力的日益壮大。
2021年上半年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复
苏，经济稳中向好、长期向好的发展趋势没有改变。3月，《中华人民共和国国民经
济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提出“坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发
展”；4月，中共中央政治局召开会议，再次提及“房住不炒”，要坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房
等名义炒作房价。可见，房地产调控政策的主基调保持不变，“房住不炒”、因城施
策保障市场平稳运行，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标短期内不会改变。
根据国家统计局数据，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，
同比增长15.0%；全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；全国商品房
销售额92,931亿元，增长38.9%；全国房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，
同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，下降5.7%。由此可见，我国房地产市场已
经逐渐恢复通道，土地成交收紧。
珠海是公司主要房地产项目所在城市。在“房住不炒”的主基调下，珠海
房地产调控政策仍未松绑。
珠海自近年来陆续出台了相关降低落户门槛的政策及公积金规则改革政策
，在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响，同时，珠海作为“粤港澳大湾区”城市
群的城市之一，受惠于区域优势及政策红利，珠海房地产市场预计在未来较长的一段
时间内会处于一个较好的发展期。
根据珠海市商品房预（售）专网及合富研究院的统计数据，2021年上半年
珠海商品房网签共36,084套，环涨17%，网签面积共3,192,808平米，环涨18%，其中
，住宅网签28,560套，环涨30%；斗门、唐家、金湾住宅网签成交量居前三。具体来
看，斗门排名第一，成交6,293套，同比上涨84%；排名第二的是唐家，成交5,723套
，同比上涨194%；排名第三的是金湾，成交5,643套，同比上涨154%。
公司经过十余年的开发经营，深耕珠海西区（斗门区）区域房地产市场，
开发项目拥有较高的口碑和质量，保持着有力的区域竞争优势。2021年上半年，公司
继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对宏观环境、行业政策及房
地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定成效。受疫情反复的影响
，2021年上半年，公司商品房销售情况尚未恢复至2019年同期水平，但与2020年同期
相比已经有所增长，公司经营情况趋好，各项业务有序开展、稳中求进。2021年上半
年，公司实现营业收入65,962.62万元；实现归属于母公司所有者的净利润24,062.89
万元。截至2021年6月30日，公司资产总额740,845.15万元，归属于母公司股东权益
合计429,923.14万元。项目建设方面，2021年上半年，公司在建建筑面积（计容建筑
面积）31.87万平方米；项目销售方面，2021年上半年，公司实现房地产销售面积4.6
7万平方米,销售金额72,517.98万元，较上年同期增
2021年下半年，公司将继续加快现有项目的开发，加速利润利润释放，重
点做好以下工作：
土地储备方面：
面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势及调控大背景，公司将持
续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
项目开发方面：
计划择机启动住宅项目（第五地块）和商业项目（商业广场、广场商业街
、塔楼）；
继续推进世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣尚观花园
项目的建设，预计世荣尚观花园将于2021年年底竣工交楼；世荣峰景广场的建设期将
延续至2022年。
项目销售方面：
公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售。
翠湖苑二期计划整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划整盘去化率达45%，
世荣峰景广场（二期）预计于2021年第四季度开盘，计划整盘去化率达30%。
融资安排方面：
公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率
，降低融资成本，保障公司资金需求。2021年下半年，公司将配合项目开发的进度，
适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性，另一方面保
证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为9
5,675.23万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一
期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公
司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其
他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品
牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
2、优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根
据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间
的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司
抵御各种风险的坚强后盾。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住
宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这
对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变
化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业
之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，
近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对
比重。
应对措施：加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，
可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目
的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。
应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销
售策略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对
宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定
成效。2020年，公司实现营业收入294,757.61万元；实现归属于上市公司所有者净利
润83,425.58万元。截至2020年末，公司资产总额775,769.82万元，归属于母公司的
所有者权益合计405,860.24万元。项目建设方面，截至2020年末，公司在建建筑面积
（计容建筑面积）31.87万平方米，竣工面积23.72万平方米。销售方面，2020年公司
实现房地产销售（预售）面积8.9万平方米；截至2020年末，公司累计剩余可售面积2
2.64万平方米。
2020年，面对新冠疫情的严重冲击，国内外经济下行压力加大，全球经济
面临前所未有的挑战。2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年
,也是脱贫攻坚的决胜之年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国坚持
“稳中求进”的总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，在扎实做好“六稳”工
作的基础上，全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，在全球主要经济体中唯一
实现经济正增长，我国改革开放和社会主义现代化建设又取得新的重大进展。2020年
，在全国经济运行稳定恢复的大背景下，房地产调控仍以“稳”为主，坚持“房住不
炒”的定位不变，因城施策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融
政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳运行。4月，中共中央政治局
会议提到要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展
；5月，全国两会政府工作报告提出，不设全年经济增速具体目标，将稳就业、保民
生等作为核心目标；同时，明确房地产市场继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；7月，中共中央政治局常委、国务
院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会强调牢牢坚持房子是用来住的，不是
用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳
预期，因城施策，一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准
调控，确保房地产市场平稳健康发展。12月，中央经济工作会议特别强调住房问题关
系民生福祉，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促
进房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局数据，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年
增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点；全国商品房销售面积176,086万平方米，比
上年增长2.6%，上年为下降0.1%。全国商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，增速
比上年提高2.2个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上
年下降1.1%，降幅比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%
，上年为下降8.7%。除房地产开发企业土地购置面积较去年下降外，房地产开发投资
、商品房销售面积、商品房销售额、土地成交价款均稳步增长。由此可见，随着国内
疫情得到有效控制，房地产市场逐步趋稳，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更
加坚实的基础。
珠海是公司主要房地产项目所在城市。珠海市近年来经济发展速度较快，
近五年来，全市地区生产总值年均增长7.4%，经济总量从全省第十跃升至第六。固定
资产投资总额累计9,113亿元；社会消费品零售总额累计4,537亿元；居民人均可支配
收入达55,936元、年均增长9.1%；常住人口突破200万人。
自珠海市政府于2016年10月出台房地产调控措施起，历经2017年4月的再次
调控加码，至2020年底，在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产调控政策仍未明文
松绑，但也未再次升级。
珠海市自2017年末至今相继出台了《珠海市户口迁移管理实施办法》、《
“珠海英才计划”本科毕业三年内“先落户后就业”办事指南》等降低落户门槛的政
策及粤港澳大湾区相关会议出台的一批惠港惠澳政策特别是港澳居民在大湾区的购房
政策，在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响，提高了区域楼市的购买需求及购买
力。2020年11月，珠海市人力资源和社会保障局发布《关于进一步放宽我市人才引进
及入户条件的通知》，该项通知的实施进一步体现了珠海降低人才导入门槛的导向，
这为后续珠海户籍人口导入等发挥了积极的作用，客观上也为珠海房地产市场发展提
供了新的人口红利。
近年来，珠海正在加快构建综合交通体系，广珠城际跨线列车增加至13对
。市区至珠海机场城际轨道一期开通运营。黄茅海跨海通道、珠海隧道、香海大桥西
延线先行段开工建设，洪鹤大桥、金琴快线、板樟山新增隧道、黄杨河大桥建成通车
。2020年8月，《粤港湾大湾区城际铁路建设规划》发布，同意在粤港湾大湾区有序
实施一批城际铁路项目，打造“轨道上的大湾区”，珠海至肇庆高铁、广州至珠海（
澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际等项目纳入粤港澳大湾区（城际）铁路规划，
政府工作报告指出，将逐步打造珠海作为粤港澳大湾区重要门户枢纽、珠江口西岸核
心城市。交通体系的构建不仅有利于区域间的经济合作，同时也为房地产市场打开了
通路，受惠于区域优势及政策红利，珠海房地产市场在2020年迎来了一个较好的发展
期。
公司经过十余年的开发经营，深耕珠海西区（斗门区）区域房地产市场，
根据合富研究院数据，2020年珠海商品房网签成交共计54,629套，同比下跌12%，价
格表现整体平稳上涨，受疫情影响成交量微跌。2020年全市住宅新增供应约392万㎡
，同比下降约2.4%；网签成交约396万㎡，同比下降约11.3%；成交价约25,230元/㎡
，同比增长约10%。其中，斗门板块住宅供应约113万㎡，同比下降3%；网签成交约94
万㎡，同比下降超5成，成交均价15,000元/㎡，同比上涨11%，斗门板块市场量跌价
稳，供应量及成交量在全市所有板块中居首。
公司开发项目拥有较高的口碑和质量，保持着有力的区域竞争优势。与上
述市场总体数据趋势相同，2020年受新冠疫情影响，公司商品房销售存在下滑情况，
销售回款也受到一定程度的影响，但随着全国复工复产节奏的加速推进及国内经济的
逐渐恢复，公司经营情况趋好，房地产开发及销售情况趋于稳定。
新增土地储备项目
注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业
态分别已取得预售许可证的总可售面积。
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为8
1,096.68万元，报告期内不存在因此项担保已承担担保责任且涉及金额占公司最近一
期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使
得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优
于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼
盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
2、优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能
够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值
空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是
公司
抵御各种风险的坚强后盾。
三、公司未来发展的展望
（一）主营业务未来发展计划
展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏
，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，我国发展仍处于重要战略机遇期
，我国有显著的中国特色社会主义制度优势，有完整的产业体系和雄厚的物质技术基
础，有超大规模的市场优势和内需潜力，有庞大的人力资本和人才资源，有持续释放
的改革开放红利，有丰富的宏观调控经验和工具，经济稳中向好、长期向好的发展趋
势没有也不会改变。
房地产行业的发展与宏观经济密切相关。2021年3月，《中华人民共和国国
民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提出“坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健
康发展”，预计2021年乃至未来几年房地产调控政策的主基调将保持不变，调控政策
整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“稳地
价、稳房价、稳预期”的目标短期内不会改变。
珠海属于典型的库存规模小，需求旺盛的城市。2021年3月，《中共广东省
委广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区
的意见》公布，该意见提出，支持珠海建设中国特色社会主义现代化国际化经济特区
，打造粤港澳大湾区高质量发展新引擎，该意见将为珠海带来较大的发展红利。同时
，此前，2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，惠港、惠澳政策特别是便利
港澳居民在大湾区购房政策的实施，2020年《粤港湾大湾区城际铁路建设规划》的发
布与区域交通体系的建设及新的入户政策放宽举措，在今后也将持续为珠海经济及房
地产市场带来活力和机遇。公司的主要项目位于珠海斗门区，近年来，斗门区实现经
济稳步增长的同时，因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产
业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在珠海斗门区
的经济增长方面贡献巨大，目前珠海东部城区发展已基本饱和，随着珠海城市发展空
间西拓的步伐逐渐深化，受政策提升的楼盘购买力及购买需求很可能随之西移，预计
珠海西区的房地产市场在未来较长的一段时间内会处于一个繁荣发展期。
2021年，公司将继续加快现有项目的开发，加速利润释放，重点做好以下
工作：
土地储备方面：
面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势及调控大背景，公司将持
续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
项目开发方面：
住宅新增开工面积20万平（第五地块），商业新增开工面积21.2万平（商
业广场、广场商业街、塔楼）；
继续推进世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣尚观花园
项目的建设，预计世荣尚观花园将于2021年年底竣工交楼；世荣峰景广场的建设期将
延续至2022年。
项目销售方面：
公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售。
翠湖苑二期计划2021年整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划2021年整盘
去化率达45%，世荣峰景广场（二期）预计于2021年第四季度开盘，计划整盘去化率
达30%。
融资安排方面：
公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率
，降低融资成本，保障公司资金需求。2021年，公司将配合项目开发的进度，适度合
理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性，另一方面保证融资
规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
（二）继续推进大健康产业并积极探索多元化布局之路
未来一年，公司将在房地产主业的基础上加快多元化布局：继续布局、运
营大健康产业；持续优化公司产业结构，积极探讨分析开辟第二主业，提升核心竞争
能力，维护上市公司和全体股东的合法权益。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司主营业务为房地产开发与经营，公司实施从设计开发、工程
建设到市场销售，由集团主控、分项目管理的经营模式，主要以住宅开发销售为主，
辅以配套商业。经过在珠海区域多年的深耕细作，公司楼盘已得到市场的高度认可，
公司综合实力的日益壮大。
2021年上半年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复
苏，经济稳中向好、长期向好的发展趋势没有改变。3月，《中华人民共和国国民经
济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提出“坚持房子
是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发
展”；4月，中共中央政治局召开会议，再次提及“房住不炒”，要坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房
等名义炒作房价。可见，房地产调控政策的主基调保持不变，“房住不炒”、因城施
策保障市场平稳运行，“稳地价、稳房价、稳预期”的目标短期内不会改变。
根据国家统计局数据，2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，
同比增长15.0%；全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；全国商品房
销售额92,931亿元，增长38.9%；全国房地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，
同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，下降5.7%。由此可见，我国房地产市场已
经逐渐恢复通道，土地成交收紧。
珠海是公司主要房地产项目所在城市。在“房住不炒”的主基调下，珠海
房地产调控政策仍未松绑。
珠海自近年来陆续出台了相关降低落户门槛的政策及公积金规则改革政策
，在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响，同时，珠海作为“粤港澳大湾区”城市
群的城市之一，受惠于区域优势及政策红利，珠海房地产市场预计在未来较长的一段
时间内会处于一个较好的发展期。
根据珠海市商品房预（售）专网及合富研究院的统计数据，2021年上半年
珠海商品房网签共36,084套，环涨17%，网签面积共3,192,808平米，环涨18%，其中
，住宅网签28,560套，环涨30%；斗门、唐家、金湾住宅网签成交量居前三。具体来
看，斗门排名第一，成交6,293套，同比上涨84%；排名第二的是唐家，成交5,723套
，同比上涨194%；排名第三的是金湾，成交5,643套，同比上涨154%。
公司经过十余年的开发经营，深耕珠海西区（斗门区）区域房地产市场，
开发项目拥有较高的口碑和质量，保持着有力的区域竞争优势。2021年上半年，公司
继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对宏观环境、行业政策及房
地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定成效。受疫情反复的影响
，2021年上半年，公司商品房销售情况尚未恢复至2019年同期水平，但与2020年同期
相比已经有所增长，公司经营情况趋好，各项业务有序开展、稳中求进。2021年上半
年，公司实现营业收入65,962.62万元；实现归属于母公司所有者的净利润24,062.89
万元。截至2021年6月30日，公司资产总额740,845.15万元，归属于母公司股东权益
合计429,923.14万元。项目建设方面，2021年上半年，公司在建建筑面积（计容建筑
面积）31.87万平方米；项目销售方面，2021年上半年，公司实现房地产销售面积4.6
7万平方米,销售金额72,517.98万元，较上年同期增
2021年下半年，公司将继续加快现有项目的开发，加速利润利润释放，重
点做好以下工作：
土地储备方面：
面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势及调控大背景，公司将持
续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
项目开发方面：
计划择机启动住宅项目（第五地块）和商业项目（商业广场、广场商业街
、塔楼）；
继续推进世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣尚观花园
项目的建设，预计世荣尚观花园将于2021年年底竣工交楼；世荣峰景广场的建设期将
延续至2022年。
项目销售方面：
公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售。
翠湖苑二期计划整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划整盘去化率达45%，
世荣峰景广场（二期）预计于2021年第四季度开盘，计划整盘去化率达30%。
融资安排方面：
公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率
，降低融资成本，保障公司资金需求。2021年下半年，公司将配合项目开发的进度，
适度合理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性，另一方面保
证融资规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为9
5,675.23万元，报告期内不存在因此项担保而承担担保责任且涉及金额占公司最近一
期经审计净利润10%以上的情形。
二、核心竞争力分析
1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使得公
司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优于其
他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼盘品
牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
2、优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能够根
据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值空间
的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是公司
抵御各种风险的坚强后盾。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产行业是关系到国计民生的重要产业，国家从土地供应、住
宅市场的供给与需求等各个方面对房地产市场进行宏观调控，已经成为一种常态，这
对房地产开发企业的经营与发展将产生直接的影响。公司如果不能适应国家政策的变
化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、土地集中、项目单一风险：公司是珠海市斗门区较早从事房地产开发的企业
之一，土地储备主要集中在珠海市斗门区，
近年来开发的项目也主要集中于珠海市斗门区，在珠海市斗门区的业务占绝对
比重。
应对措施：加快公司现有土地储备开发，加速利润释放，积极拓展外地项目。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，
可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
4、销售风险：房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目
的市场定位、经济发展状况、居民收入水平、同类楼盘的供给情况的影响。
应对措施：对销售项目做好相应的市场定位，根据市场变化趋势，积极调整销
售策略。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司继续保持主抓房地产项目建设和销售的经营方针，积极应对
宏观环境、行业政策及房地产市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，取得一定
成效。2020年，公司实现营业收入294,757.61万元；实现归属于上市公司所有者净利
润83,425.58万元。截至2020年末，公司资产总额775,769.82万元，归属于母公司的
所有者权益合计405,860.24万元。项目建设方面，截至2020年末，公司在建建筑面积
（计容建筑面积）31.87万平方米，竣工面积23.72万平方米。销售方面，2020年公司
实现房地产销售（预售）面积8.9万平方米；截至2020年末，公司累计剩余可售面积2
2.64万平方米。
2020年，面对新冠疫情的严重冲击，国内外经济下行压力加大，全球经济
面临前所未有的挑战。2020年是我国全面建成小康社会和“十三五”规划的收官之年
,也是脱贫攻坚的决胜之年，在以习近平同志为核心的党中央坚强领导下，全国坚持
“稳中求进”的总基调，统筹疫情防控和经济社会发展工作，在扎实做好“六稳”工
作的基础上，全面落实“六保”任务，经济运行稳定恢复，在全球主要经济体中唯一
实现经济正增长，我国改革开放和社会主义现代化建设又取得新的重大进展。2020年
，在全国经济运行稳定恢复的大背景下，房地产调控仍以“稳”为主，坚持“房住不
炒”的定位不变，因城施策，不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持房地产金融
政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳运行。4月，中共中央政治局
会议提到要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展
；5月，全国两会政府工作报告提出，不设全年经济增速具体目标，将稳就业、保民
生等作为核心目标；同时，明确房地产市场继续坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，因城施策，促进房地产市场平稳健康发展；7月，中共中央政治局常委、国务
院副总理韩正在北京主持召开房地产工作座谈会强调牢牢坚持房子是用来住的，不是
用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳
预期，因城施策，一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准
调控，确保房地产市场平稳健康发展。12月，中央经济工作会议特别强调住房问题关
系民生福祉，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促
进房地产市场平稳健康发展。
根据国家统计局数据，2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，比上年
增长7.0%，增速比上年回落2.9个百分点；全国商品房销售面积176,086万平方米，比
上年增长2.6%，上年为下降0.1%。全国商品房销售额173,613亿元，增长8.7%，增速
比上年提高2.2个百分点。全国房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，比上
年下降1.1%，降幅比上年收窄10.3个百分点；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%
，上年为下降8.7%。除房地产开发企业土地购置面积较去年下降外，房地产开发投资
、商品房销售面积、商品房销售额、土地成交价款均稳步增长。由此可见，随着国内
疫情得到有效控制，房地产市场逐步趋稳，为进一步落实房地产长效管理机制奠定更
加坚实的基础。
珠海是公司主要房地产项目所在城市。珠海市近年来经济发展速度较快，
近五年来，全市地区生产总值年均增长7.4%，经济总量从全省第十跃升至第六。固定
资产投资总额累计9,113亿元；社会消费品零售总额累计4,537亿元；居民人均可支配
收入达55,936元、年均增长9.1%；常住人口突破200万人。
自珠海市政府于2016年10月出台房地产调控措施起，历经2017年4月的再次
调控加码，至2020年底，在“房住不炒”的主基调下，珠海房地产调控政策仍未明文
松绑，但也未再次升级。
珠海市自2017年末至今相继出台了《珠海市户口迁移管理实施办法》、《
“珠海英才计划”本科毕业三年内“先落户后就业”办事指南》等降低落户门槛的政
策及粤港澳大湾区相关会议出台的一批惠港惠澳政策特别是港澳居民在大湾区的购房
政策，在一定程度上对冲了珠海楼市调控的影响，提高了区域楼市的购买需求及购买
力。2020年11月，珠海市人力资源和社会保障局发布《关于进一步放宽我市人才引进
及入户条件的通知》，该项通知的实施进一步体现了珠海降低人才导入门槛的导向，
这为后续珠海户籍人口导入等发挥了积极的作用，客观上也为珠海房地产市场发展提
供了新的人口红利。
近年来，珠海正在加快构建综合交通体系，广珠城际跨线列车增加至13对
。市区至珠海机场城际轨道一期开通运营。黄茅海跨海通道、珠海隧道、香海大桥西
延线先行段开工建设，洪鹤大桥、金琴快线、板樟山新增隧道、黄杨河大桥建成通车
。2020年8月，《粤港湾大湾区城际铁路建设规划》发布，同意在粤港湾大湾区有序
实施一批城际铁路项目，打造“轨道上的大湾区”，珠海至肇庆高铁、广州至珠海（
澳门）高铁、南沙至珠海（中山）城际等项目纳入粤港澳大湾区（城际）铁路规划，
政府工作报告指出，将逐步打造珠海作为粤港澳大湾区重要门户枢纽、珠江口西岸核
心城市。交通体系的构建不仅有利于区域间的经济合作，同时也为房地产市场打开了
通路，受惠于区域优势及政策红利，珠海房地产市场在2020年迎来了一个较好的发展
期。
公司经过十余年的开发经营，深耕珠海西区（斗门区）区域房地产市场，
根据合富研究院数据，2020年珠海商品房网签成交共计54,629套，同比下跌12%，价
格表现整体平稳上涨，受疫情影响成交量微跌。2020年全市住宅新增供应约392万㎡
，同比下降约2.4%；网签成交约396万㎡，同比下降约11.3%；成交价约25,230元/㎡
，同比增长约10%。其中，斗门板块住宅供应约113万㎡，同比下降3%；网签成交约94
万㎡，同比下降超5成，成交均价15,000元/㎡，同比上涨11%，斗门板块市场量跌价
稳，供应量及成交量在全市所有板块中居首。
公司开发项目拥有较高的口碑和质量，保持着有力的区域竞争优势。与上
述市场总体数据趋势相同，2020年受新冠疫情影响，公司商品房销售存在下滑情况，
销售回款也受到一定程度的影响，但随着全国复工复产节奏的加速推进及国内经济的
逐渐恢复，公司经营情况趋好，房地产开发及销售情况趋于稳定。
新增土地储备项目
注：1、计容建筑面积为项目整体计容建筑面积；2、可售面积为项目各业
态分别已取得预售许可证的总可售面积。
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为8
1,096.68万元，报告期内不存在因此项担保已承担担保责任且涉及金额占公司最近一
期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、区域市场强大的持续发展能力和显著的品牌影响力
公司在珠海区域拥有可以满足未来若干年开发且成本较低的土地储备，使
得公司在本区域市场的持续发展能力、抵御风险能力、市场竞争力等各方面都明显优
于其他竞争对手；同时，经过多年来在本区域市场深耕细作，无论是企业品牌还是楼
盘品牌都已获得市场高度认可，竞争优势愈发明显。
2、优质的资产和良好的财务状况
优质的资产和良好的财务状况使公司有足够的能力应对各种经营风险，能
够根据外部市场环境的变化作相应调整的可能。目前公司的资产主要为具有较大增值
空间的土地储备，具有较高的开发价值和盈利能力以及较强的流动性和变现能力，是
公司
抵御各种风险的坚强后盾。
三、公司未来发展的展望
（一）主营业务未来发展计划
展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏
，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，我国发展仍处于重要战略机遇期
，我国有显著的中国特色社会主义制度优势，有完整的产业体系和雄厚的物质技术基
础，有超大规模的市场优势和内需潜力，有庞大的人力资本和人才资源，有持续释放
的改革开放红利，有丰富的宏观调控经验和工具，经济稳中向好、长期向好的发展趋
势没有也不会改变。
房地产行业的发展与宏观经济密切相关。2021年3月，《中华人民共和国国
民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》正式发布，提出“坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健
康发展”，预计2021年乃至未来几年房地产调控政策的主基调将保持不变，调控政策
整体仍将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，“稳地
价、稳房价、稳预期”的目标短期内不会改变。
珠海属于典型的库存规模小，需求旺盛的城市。2021年3月，《中共广东省
委广东省人民政府关于支持珠海建设新时代中国特色社会主义现代化国际化经济特区
的意见》公布，该意见提出，支持珠海建设中国特色社会主义现代化国际化经济特区
，打造粤港澳大湾区高质量发展新引擎，该意见将为珠海带来较大的发展红利。同时
，此前，2019年《粤港澳大湾区发展规划纲要》的发布，惠港、惠澳政策特别是便利
港澳居民在大湾区购房政策的实施，2020年《粤港湾大湾区城际铁路建设规划》的发
布与区域交通体系的建设及新的入户政策放宽举措，在今后也将持续为珠海经济及房
地产市场带来活力和机遇。公司的主要项目位于珠海斗门区，近年来，斗门区实现经
济稳步增长的同时，因政府着力对产业经济结构的调整，目前已经发展成为以第二产
业发展为龙头的活力经济体，房地产业作为国民经济增长的表征，同样在珠海斗门区
的经济增长方面贡献巨大，目前珠海东部城区发展已基本饱和，随着珠海城市发展空
间西拓的步伐逐渐深化，受政策提升的楼盘购买力及购买需求很可能随之西移，预计
珠海西区的房地产市场在未来较长的一段时间内会处于一个繁荣发展期。
2021年，公司将继续加快现有项目的开发，加速利润释放，重点做好以下
工作：
土地储备方面：
面对经济下行的压力，不明朗的房地产行业形势及调控大背景，公司将持
续关注行业动向，抓住机遇，适时调整拿地策略，确保公司可持续、健康发展。
项目开发方面：
住宅新增开工面积20万平（第五地块），商业新增开工面积21.2万平（商
业广场、广场商业街、塔楼）；
继续推进世荣峰景广场（一期）、世荣峰景广场（二期）及世荣尚观花园
项目的建设，预计世荣尚观花园将于2021年年底竣工交楼；世荣峰景广场的建设期将
延续至2022年。
项目销售方面：
公司将继续推进翠湖苑二期、世荣尚观花园等现有项目的销售。
翠湖苑二期计划2021年整盘去化率达100%，世荣尚观花园计划2021年整盘
去化率达45%，世荣峰景广场（二期）预计于2021年第四季度开盘，计划整盘去化率
达30%。
融资安排方面：
公司将继续以银行贷款融资为主，积极拓展多种融资渠道，提高融资效率
，降低融资成本，保障公司资金需求。2021年，公司将配合项目开发的进度，适度合
理融资，一方面支持推动项目开发，保证日常经营的资金流动性，另一方面保证融资
规模的合理性，保障业务发展的同时节约财务成本，优化财务指标。
（二）继续推进大健康产业并积极探索多元化布局之路
未来一年，公司将在房地产主业的基础上加快多元化布局：继续布局、运
营大健康产业；持续优化公司产业结构，积极探讨分析开辟第二主业，提升核心竞争
能力，维护上市公司和全体股东的合法权益。
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