000965天保基建资产重组最新消息
≈≈天保基建000965≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营
范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地
产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内
在建和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“意境雅居住宅项目”、“天
津生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天拖二期项目”、“
天保九如品筑项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“
拢翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经
营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”
、“汇盈产业园”、“汇川大厦”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中
于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商
业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住
宅及商业、汇津广场1号楼等。
做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色
专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。
（二）报告期内公司所属行业发展情况
报告期内，房地产政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价、稳
房价、稳预期”的调控目标，“因城施策”趋于常态化，各地政府积极落实城市主体
责任，从供给端和需求端持续完善和发力，促进房地产市场健康平稳发展。整体来看
，上半年各地楼市政策更加精细，更加强调精准化调控。
2021年上半年，土地市场供应端发布了住宅用地“两集中”供地新政，重
点城市土地出让节奏重新调整，土地市场供需规模也较去年同期收缩。一二线城市和
三四线城市土地市场热度继续分化。同时，房地产金融调控机制进一步得到完善，房
地产金融监管力度进一步增强，信贷资金管控全面趋紧，实施房企端的“三条红线”
、商票监控和银行端的“两条红线”，从供需两端实现房地产行业金融风险调控。在
一系列长效机制调控体系作用下，全国房地产市场平稳运行，行业百强房企销售业绩
稳定增长。房地产市场城市分化延续，部分一二线城市和三四线城市热度有所上升，
东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点，非热点地区的城市以价换量现象
仍然普遍。
从国家统计局公布的数据来看，2021年上半年，房地产开发投资完成情况
方面，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2
%，两年平均增长8.2%。房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%。房屋新开
工面积101,288万平方米，增长3.8%。房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%。房
地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿
元，下降5.7%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国商品房销售面积88,635万
平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房
销售额92,931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。
房地产开发企业到位资金102,898亿元，同比增长23.5%；比2019年1-6月份增长21.1%
，两年平均增长10.0%。截至6月末，商品房待售面积51,079万平方米。
2021年以来，天津市继续坚持“房住不炒”的定位，积极响应国家政策，
加强房地产市场风险排查，稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展仍为主基
调，人才引进升级政策、“两集中”供地政策及城市更新政策有序出台、实施。上半
年天津市商品住宅市场量价齐增，活跃度较高。根据国家统计局公布的数据，今年1-
6月，天津市商品房销售面积714.12万平方米，同比增长32.20%；商品房销售金额1,1
84.84亿元，同比增长37.20%。根据数据，上半年天津市商品房成交均价17,085元/平
方米，同比增加8.48%，价格呈稳中微升态势。从天津市各区域成交情况来看，环城
四区、远郊五区仍为天津市房地产市场去化的主力区域。
（三）报告期内公司经营情况
公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为
主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造
天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良
好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在
天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较
小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发
运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
2021年上半年，公司全面落实全年各项工作要求，主营业务运营良好，经
营节奏稳步推进，实现房地产项目销售合同额17.77亿元，在管资产租售率达91.15%
。报告期内，公司实现营业收入1.05亿元，归属于母公司净利润-1.00亿元，原因为
公司主要在售项目未满足结转收入条件所致。资产负债率57.7%，继续保持在合理区
间。
公司项目开发建设方面，精准发力提速工程进度。各在建项目克服工程紧
、疫情因素和政府环保停工等实际困难，采取有效措施狠抓施工生产，工程进度、质
量和安全等实现了全面履约。产品品质方面，注重对各项目示范区、公共空间区的品
质提升，从细节处体现项目价值，推动公司品质化发展。
房地产销售方面，多向发力提领项目销售。线上创新营销，线下全员营销
。根据市场动态变化，及时调整营销策略。天保金海岸天成华境项目（F地块项目）
以销售金额11.2亿元荣膺上半年天津滨海新区销售冠军，成交均价遥遥领先于周边竞
品项目；位于天津空港经济区的意境雅居项目上半年销售额也位列所在区域前列。
产业园区运营方面，公司抓住大健康产业发展契机，不断提升运营水平，
继天保智谷产业园区去年成功认定为“市级孵化器”后，今年又成功入选市级知识产
权特色园区承建单位，进一步促进园区成为高新技术成果转化产出的主阵地。
新增土地储备项目
无
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有
序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健
康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业
务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增
强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润
增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防
控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。
2021年下半年，公司将着重抓好以下几方面工作：
一是继续做好住宅销售工作。加快天保金海岸天成华境项目（F地块项目）
、意境雅居项目销售节奏，压缩回款周期，天成铂悦项目（E03项目）启动清盘计划
，同时推动具备销售条件的新项目尽快入市。二是依托城市运营定位，持续深耕产业
战略合作。在更广泛层面上，研究并落实通过政企合作、校企合作等方式开展多元化
合作，携手搭建产业资源平台，协同多方力量为城市发展赋能。对于符合公司产业导
向的优质项目，全力做好洽谈、跟进、服务和协调工作，推动战略项目签约落地。三
是全力破解资金难题。坚持资金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维
持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，尚存在担保责任的担保余额为0元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国
北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京
津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促
进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产
业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场
潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上
市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略
及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本
市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致
力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控
股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房地产
开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多元化
发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持
续推进公司高质量发展。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏
观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整
，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方
面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略，合理调整
产品的形态，采取加快项目实体建设速度，加大营销推介力度，缩短项目资金周期，
严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能
力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降
低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地
产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。
2、行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地
产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临
收益波动的风险。
主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房地产
板块的优化提升，做强做优，提升管理水平，改进产品质量；积极寻找新资源，加快
现有房地产资源开发；努力拓展土地资源，蓄力公司可持续发展；积极推进与知名房
地产企业的合资合作，努力获取优质的项目土地或项目公司，为公司持续发展提供坚
实支撑。
3、经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培
育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商的转
变。积极拓展优质股权投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；加快
打造区域开发建设新平台，积极探索与区内外政府合作，参与条件适宜的区域开发建
设。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的
发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订
并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规
避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低
效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回
款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，积极开展融资工作；另一方面，加强
全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济形势及行业政策情况
2020年，面对严峻复杂的国内外环境，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，
经过全国上下的共同努力，我国在统筹疫情防控工作方面取得重大战略成果，经济运
行持续稳定恢复，经济社会发展主要的目标任务已经完成并且好于预期，全年经济增
长2.3%，GDP达到101.6万亿元，经济总量迈上百万亿元新的大台阶。
面对新冠肺炎疫情对经济的影响，中央实施了积极的财政政策和更加灵活
的货币政策，保持流动性合理充裕。房地产方面继续坚持“房住不炒”政策基调不变
，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳发展。各地
“因城施策”更加灵活，多地从供给端和需求端优化房地产相关政策，保持房地产调
控定力的同时提振市场交易。
2020年，受疫情影响房地产市场一季度陷入低迷后，随着经济复苏企业复
工，市场需求也逐步得到释放，全年行业销售规模虽微涨但再创新高，成交增长动能
明显转弱。房地产市场城市分化继续加剧，一线城市热度居高不下；二线城市稳中有
降，尤其是中西部、东北地区的部分城市成交规模萎缩，同比降幅显著；三四线城市
成交表现远超市场预期。
从国家统计局公布的数据来看，2020年房地产开发投资完成情况方面，全
国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积926
,759万平方米，比上年增长3.7%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年下降1.2
%。房屋竣工面积91,218万平方米，比上年下降4.9%。房地产开发企业土地购置面积2
5,536万平方米，比上年下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，比上年增长17.4%。从
商品房销售和待售情况来看，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。
商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.7%。截至2020年末，商品房待售面积49,85
0万平方米，比上年末增加29万平方米。房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上
年增长8.1%。
2020年以来，天津市坚持稳中求进工作总基调，科学统筹疫情防控和经济
社会发展，全市经济加速恢复，主要指标完成情况好于预期。2020年天津市地区生产
总值为14,083.73亿元，按可比价格计算，比上年增长1.5%。
房地产市场方面，天津市政府继续坚持“房住不炒”的定位，住宅销售市
场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。同时，在疫情期间也采取了一系列
稳定举措，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活
跃。住房市场交易在二季度开始逐渐活跃，交易量稳步回升，全年交易降幅不断收窄
。今年1-12月，天津市商品房销售面积1,220万平方米，同比下降4.66%；成交均价16
,193.75元/平方米，同比增加2.02%，整体保持稳定。从天津市各区域成交情况来看
，环城远郊、滨海新区成交进一步支撑市场，成为天津市房地产市场去化的主力区域
。
（二）公司经营情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项
目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心
区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的
客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。在京津冀
一体化的背景下，天津经济的稳定增长和良好的区域产业资源，为房地产行业的稳定
发展奠定了基础。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造及“海河英才”人才引进
政策的持续实施给滨海新区带来新的市场机遇，有利于区域人才引进、环境建设、产
业导入，由此产生的住房需求也将为区域地产市场的进一步发展提供保障。
2020年，在国内房地产市场长时间低迷的情况下，新型冠状病毒肺炎疫情
的爆发对公司经营活动也造成了一定的影响。面对当前严峻形势，公司上下同心，务
求实效，狠抓经营攻坚战，一方面积极践行国企责任响应国家减免商户租金政策，另
一方面积极组织开展复工复产，通过优化管理模式，提质增效，努力提升资产运营能
力。同时，公司“房地产+”战略布局初现成效，通过深耕区域资源，加强与知名企
业合作，与优质教育集团形成优势联动，成功引进贝赛思国际学校等优质教育资源，
为公司地产项目增加了消费粘性和社群效应，促进了品牌的提升和项目增值增效。公
司全年实现营业收入8.20亿元，归属于母公司净利润9,529.34万元。资产负债率45.8
3%，负债比例安全可控。全年实现新增销售合同额7亿元，租赁经营逆势实现收入5,5
94.55万元，物业管理实现收入4,405.29万元，超额完成预算指标。
报告期内，公司努力克服疫情、环保停工等不利因素带来的影响，坚持以
全年经营计划为目标，以促生产、保销售为主线，全力推进各建设项目运行，全年基
本完成预期节点要求。项目开发建设方面，努力加强现场质量管控力度，稳步提升建
设品质。天保金海岸F地块等项目通过天津市文明工地现场验收，生态城项目入围“2
020年建设工程项目施工工地安全生产标准化学习交流项目名单”。此外，公司扎实
推进安全管理工作，坚持隐患排查，督促检查整改落实，荣获“2019年度安全生产先
进企业”荣誉称号。
房地产销售方面，面对市场压力，公司全力按计划推进天保金海岸F地块住
宅项目入市销售，疫情期间成功搭建住宅销售线上平台，通过全民营销、渠道营销、
互联网营销，提高圈层营销推广效率，推动营销模式持续升级。商业地产业务方面，
公司加大招商引资力度，落实“保姆式”服务措施，全年净增盘活74,894.12平方米
，实现租售率85.91%。青年公寓项目开拓了品牌长租公寓新模式，实现资产盘活扭亏
为盈的总体目标。
产业园区及配套业务方面，截至年底产业园区项目招商面积已达约5.8万平
方米，租售率约90%。园区引进专业企业达26家，特别是恒瑞医药创新药研发基地落
户，标志着园区生物医药产业迈向高端引领、集聚发展的新时期。报告期内，天保智
谷产业园区被评为创新创业特色载体，并成功认定为市级孵化器，成为天津港保税区
唯一一家市级孵化器认定园区。
新增土地储备项目
融资途径
单位：元
发展战略和未来一年经营计划
公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有
序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健
康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业
务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增
强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润
增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防
控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。
2021年，公司将着重抓好以下几方面工作：
一是多向发力提领住宅销售。把控好营销工作节奏，科学制定营销方案。
根据市场情况超前谋划天保九如品筑项目开盘工作，做好大连道项目开盘前的筹备展
示。二是精准发力提速商业租售。通过政府联动、专业渠道、老带新等多种措施，适
时推出新的营销策略，不断促进整体资产租售率提升。注重大项目和产业链招商，瞄
准总部经济、龙头企业开展精准招商、敲门招商，围绕大项目，做强产业链，打造商
业产业新集群。三是加快打造产业园区新样板，用好用足市级孵化器的政策资源，进
一步强化孵化器在创业孵化、集聚辐射带动等方面的核心功能，为园区经营“加速”
跑起来提供新动能。四是全力破解资金难题。坚持资金风险防控，开源节流，保持健
康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动
资金，改善财务结构。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、主营业务分析
1、概述
（一）公司经营情况
（1）营业收入
报告期内，营业收入为8.20亿元，较上年同期减少32.59%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。
（2）营业成本
报告期内，营业成本为3.30亿元，较上年同期减少38.72%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。
（3）税金及附加
报告期内，税金及附加为7,794.06万元，较上年同期减少76.58%，主要原
因是报告期内土地增值税同比减少所致。
（4）销售费用
报告期内，销售费用为2,020.37万元，较上年同期增加34.07%，主要原因
是报告期内销售服务费、广告宣传费同比增加所致。
（5）管理费用
报告期内，管理费用为3,500.60万元，较上年同期减少15.14%，主要原因
是报告期内职工薪酬、聘请中介机构费同比减少所致。
（6）财务费用
报告期内，财务费用为9,391.60万元，较上年同期增加112.05%，主要原因
是报告期内利息支出同比增加所致。
（7）资产减值损失
报告期内，资产减值损失为-1.35亿元，较上年同期增加8,937.47%，主要
原因是报告期内，部分存货计提的减值同比增加所致。
（8）利润总额
报告期内，利润总额为1.50亿元，较上年同期减少44.89%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件项目同比减少且计提资产减值损失较上年同比增加所致。
（9）净利润
报告期内，归属于母公司净利润为9,529.34万元，较上年同期减少49.78%
，主要原因是利润总额同比减少所致。
（二）现金流量情况
公司报告期内现金净增加额为-3.44亿元。主要由以下三部分构成：
（1）报告期内经营活动现金流入量7.09亿元，流出量18.18亿元，净流量-
11.09亿元，减少224.75%，主要原因是报告期内子公司支付土地款增加所致。
（2）报告期内投资活动现金流入量286.23万元，流出量33.17万元，净流
量253.06万元，增加352.60%，主要原因是报告期内购建固定资产和其他长期资产支
付的现金减少所致。
（3）报告期内筹资活动现金流入量14.92亿元，流出量7.29亿元，净流量7
.62亿元，增加339.21%，主要原因是报告期内偿还债务支付的现金减少所致。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为
我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带
动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入
和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易
、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域
市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A
股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营
策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用
资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区
，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国
有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房
地产开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多
元化发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局
，持续推进公司高质量发展。
三、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
2020年，房地产行业调控政策总基调继续保持不变，年末召开的中央政治
局会议、中央经济工作会议均明确提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位
不动摇，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳健康
发展的总体要求，短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。各地政
府继续按照“因城施策”的基本原则执行，适度保持政策优化的空间和灵活性，行业
增速持续放缓。为防止房地产成为潜在的金融风险，企业降负债和居民稳杠杆双管齐
下，房地产行业金融监管环境继续趋严。在目前政策调控不放松及融资继续收紧的背
景下，房地产企业承压较大，规模和利润持续上涨存在诸多挑战。百强房企销售规模
虽进一步增长，但“三道红线”融资新规将降低行业杠杆，促使房企分化加剧，融资
渠道偏向稳健型房企，行业集中度将持续提升，中小房企发展面临较大瓶颈。
由于我国人口基数大、市场规模大，城镇化仍将是经济增长的重要动力，
改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，相伴相生的消费转型升级等会支撑
房地产行业保持稳定，房地产行业也面临着新的发展机遇。一方面，在产城融合的背
景下，房地产作为实体载体，可链接各类资源、向地产子领域产业链延伸发展，助力
产业升级、推进城乡建设。另一方面，房地产企业将顺应行业发展变局，由“单一开
发”向“开发+运营”发展，进行企业发展战略升级。
未来房地产市场和企业分化也将更为明显，具有较强竞争力的城市仍将持
续吸引人才、资金等要素流入，这些地区的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的
走势，而各城市群的房地产市场因受人才吸引力度，政策支持、规划优化程度等因素
影响，根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。与市场形势类似，随着房地
产行业增速换挡，行业竞争加剧，大中型房企在土地资源竞争、企业并购重组、战略
转型等方面竞争优势逐步显现，行业集中度将持续向上。
2、公司发展战略
公司将依托天津港保税区政府及控股股东的支持，以专业能力建立为基础
，以产品创新为战略突破口，
形成以房地产开发业务、基础设施建设与投资业务、产业园区开发运营与
资产运营业务、产业投资业务、物业管理业务等多元业务格局，实现具有可持续发展
力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，立足天津港保税区及天津滨海新区
，开拓天津市各区及京津冀城市群重点城市，努力成长为国内一流的市场型区域开发
运营商。
3、经营计划
2021年，公司将紧扣公司发展战略定位，继续坚持稳中求进的工作总基调
，以高质量发展为目标，以狠抓改革经营为主线，聚焦公司战略产业全面布局，统筹
做好产品营造、品牌营销和管理增效。充分发挥上市国企优势，从投资模式、经营机
制等方面寻找合适的切入点和成长路径，努力深化对外合作，积极参与区域基础设施
建设。本年度公司将重点做好以下几方面工作：一是多向发力提领住宅销售。把控好
营销工作节奏，科学制定营销方案。根据市场情况超前谋划天保九如品筑项目开盘工
作，做好大连道项目开盘前的筹备展示。二是精准发力提速商业租售。通过政府联动
、专业渠道、老带新等多种措施，适时推出新的营销策略，不断促进整体资产租售率
提升。注重大项目和产业链招商，瞄准总部经济、龙头企业开展精准招商、敲门招商
，围绕大项目，做强产业链，打造商业产业新集群。三是加快打造产业园区新样板，
用好用足市级孵化器的政策资源，进一步强化孵化器在创业孵化、集聚辐射带动等方
面的核心功能，为园区经营“加速”跑起来提供新动能。四是全力破解资金难题。坚
持资金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下
，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。
4、可能面对的风险和主要措施
（1）政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别
是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策
调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定
等方面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强
市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，
加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，
积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客
服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水
平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营
收益。
（2）行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的
房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司
面临收益波动的风险。
主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房
地产板块的优化提升，做强
做优，提升管理水平，改进产品质量；把控好营销工作节奏，多向发力提
领住宅销售；通过政府联动、专业渠道、老带新等多种措施，精准发力提速商业租售
；坚持特色发展，用好用足市级孵化器的政策资源，加快打造产业园区新样板，为公
司持续发展提供坚实支撑。
（3）经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展
和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商
的转变。积极拓展优质股权投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；
立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻
求更多发展机遇；创新产业链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下
的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公
司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究
制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方
式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘
活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销
售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本
运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计
划性，提高资金使用效率。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务情况
报告期内，公司主要从事房地产开发、物业出租、物业管理等业务。经营
范围为基础设施开发建设、经营；以自有资金对房地产进行投资；商品房销售；房地
产中介服务；自有房屋租赁；物业管理；工程项目管理服务。
房地产开发业务是公司的主要业务，在公司房地产开发项目中，报告期内
在建和在售项目包括“天保金海岸住宅及商业项目”、“意境雅居住宅项目”、“天
津生态城地块住宅项目”、“塘沽大连东道地块住宅项目”、“天拖二期项目”、“
天保九如品筑项目”、“汇津广场一期、二期商业项目”、“汇盈产业园项目”及“
拢翠路项目”。上述项目主要位于天津滨海新区，商业项目多数位于天津自贸区。
公司投资并持有一定的投资型物业，以获取稳定的租金回报。目前持有经
营的物业主要包括“天保青年公寓”、“天保金海岸C04项目”、“汇津广场一期”
、“汇盈产业园”、“汇川大厦”、“名居花园底商”等，上述投资型物业主要集中
于天津滨海新区，多数位于天津自贸区，物业类型包括公寓、底商、写字楼等。
公司的物业管理业务收入主要来源于公司及子公司开发的住宅及其配套商
业项目、自用办公楼，主要包括意境兰庭住宅、名居花园住宅及底商、天保金海岸住
宅及商业、汇津广场1号楼等。
做好房地产开发主业的同时，公司充分利用现有商业资源，努力打造特色
专业产业园区，并积极拓展储备项目资源，为后续产业园区持续开发运营奠定基础。
（二）报告期内公司所属行业发展情况
报告期内，房地产政策继续坚持“房住不炒”的定位，贯彻“稳地价、稳
房价、稳预期”的调控目标，“因城施策”趋于常态化，各地政府积极落实城市主体
责任，从供给端和需求端持续完善和发力，促进房地产市场健康平稳发展。整体来看
，上半年各地楼市政策更加精细，更加强调精准化调控。
2021年上半年，土地市场供应端发布了住宅用地“两集中”供地新政，重
点城市土地出让节奏重新调整，土地市场供需规模也较去年同期收缩。一二线城市和
三四线城市土地市场热度继续分化。同时，房地产金融调控机制进一步得到完善，房
地产金融监管力度进一步增强，信贷资金管控全面趋紧，实施房企端的“三条红线”
、商票监控和银行端的“两条红线”，从供需两端实现房地产行业金融风险调控。在
一系列长效机制调控体系作用下，全国房地产市场平稳运行，行业百强房企销售业绩
稳定增长。房地产市场城市分化延续，部分一二线城市和三四线城市热度有所上升，
东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点，非热点地区的城市以价换量现象
仍然普遍。
从国家统计局公布的数据来看，2021年上半年，房地产开发投资完成情况
方面，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；比2019年1-6月份增长17.2
%，两年平均增长8.2%。房屋施工面积873,251万平方米，同比增长10.2%。房屋新开
工面积101,288万平方米，增长3.8%。房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%。房
地产开发企业土地购置面积7,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿
元，下降5.7%。从商品房销售和待售情况来看，上半年全国商品房销售面积88,635万
平方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房
销售额92,931亿元，增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%。
房地产开发企业到位资金102,898亿元，同比增长23.5%；比2019年1-6月份增长21.1%
，两年平均增长10.0%。截至6月末，商品房待售面积51,079万平方米。
2021年以来，天津市继续坚持“房住不炒”的定位，积极响应国家政策，
加强房地产市场风险排查，稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展仍为主基
调，人才引进升级政策、“两集中”供地政策及城市更新政策有序出台、实施。上半
年天津市商品住宅市场量价齐增，活跃度较高。根据国家统计局公布的数据，今年1-
6月，天津市商品房销售面积714.12万平方米，同比增长32.20%；商品房销售金额1,1
84.84亿元，同比增长37.20%。根据数据，上半年天津市商品房成交均价17,085元/平
方米，同比增加8.48%，价格呈稳中微升态势。从天津市各区域成交情况来看，环城
四区、远郊五区仍为天津市房地产市场去化的主力区域。
（三）报告期内公司经营情况
公司主营业务利润主要来源于房地产业务，房地产开发项目以住宅项目为
主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心区域。通过打造
天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的客群基础以及良
好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。公司各项经营管理指标在
天津市房地产行业A股上市公司中居于前列，但较行业内龙头企业，公司规模相对较
小，需进一步挖掘资源，在持续做优房地产开发主业的同时，积极拓展产业园区开发
运营、产业投资等业务领域，为公司提供新的盈利增长点。
2021年上半年，公司全面落实全年各项工作要求，主营业务运营良好，经
营节奏稳步推进，实现房地产项目销售合同额17.77亿元，在管资产租售率达91.15%
。报告期内，公司实现营业收入1.05亿元，归属于母公司净利润-1.00亿元，原因为
公司主要在售项目未满足结转收入条件所致。资产负债率57.7%，继续保持在合理区
间。
公司项目开发建设方面，精准发力提速工程进度。各在建项目克服工程紧
、疫情因素和政府环保停工等实际困难，采取有效措施狠抓施工生产，工程进度、质
量和安全等实现了全面履约。产品品质方面，注重对各项目示范区、公共空间区的品
质提升，从细节处体现项目价值，推动公司品质化发展。
房地产销售方面，多向发力提领项目销售。线上创新营销，线下全员营销
。根据市场动态变化，及时调整营销策略。天保金海岸天成华境项目（F地块项目）
以销售金额11.2亿元荣膺上半年天津滨海新区销售冠军，成交均价遥遥领先于周边竞
品项目；位于天津空港经济区的意境雅居项目上半年销售额也位列所在区域前列。
产业园区运营方面，公司抓住大健康产业发展契机，不断提升运营水平，
继天保智谷产业园区去年成功认定为“市级孵化器”后，今年又成功入选市级知识产
权特色园区承建单位，进一步促进园区成为高新技术成果转化产出的主阵地。
新增土地储备项目
无
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有
序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健
康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业
务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增
强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润
增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防
控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。
2021年下半年，公司将着重抓好以下几方面工作：
一是继续做好住宅销售工作。加快天保金海岸天成华境项目（F地块项目）
、意境雅居项目销售节奏，压缩回款周期，天成铂悦项目（E03项目）启动清盘计划
，同时推动具备销售条件的新项目尽快入市。二是依托城市运营定位，持续深耕产业
战略合作。在更广泛层面上，研究并落实通过政企合作、校企合作等方式开展多元化
合作，携手搭建产业资源平台，协同多方力量为城市发展赋能。对于符合公司产业导
向的优质项目，全力做好洽谈、跟进、服务和协调工作，推动战略项目签约落地。三
是全力破解资金难题。坚持资金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维
持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至报告期末，尚存在担保责任的担保余额为0元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为我国
北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带动京
津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入和促
进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易、产
业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域市场
潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A股上
市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营策略
及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用资本
市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区，致
力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国有控
股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房地产
开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多元化
发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，持
续推进公司高质量发展。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别是宏
观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策调整
，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方
面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略，合理调整
产品的形态，采取加快项目实体建设速度，加大营销推介力度，缩短项目资金周期，
严格控制成本，深入进行精细化管理，积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能
力；同时对设计、工程质量、运营、客服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降
低各层面的风险。通过提升现场管理水平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地
产板块经营水平，做精做优，确保经营收益。
2、行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的房地
产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司面临
收益波动的风险。
主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房地产
板块的优化提升，做强做优，提升管理水平，改进产品质量；积极寻找新资源，加快
现有房地产资源开发；努力拓展土地资源，蓄力公司可持续发展；积极推进与知名房
地产企业的合资合作，努力获取优质的项目土地或项目公司，为公司持续发展提供坚
实支撑。
3、经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展和培
育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商的转
变。积极拓展优质股权投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；加快
打造区域开发建设新平台，积极探索与区内外政府合作，参与条件适宜的区域开发建
设。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公司的
发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究制订
并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方式规
避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘活低
效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销售回
款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，积极开展融资工作；另一方面，加强
全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计划性，提高资金使用效率。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济形势及行业政策情况
2020年，面对严峻复杂的国内外环境，特别是新冠肺炎疫情的严重冲击，
经过全国上下的共同努力，我国在统筹疫情防控工作方面取得重大战略成果，经济运
行持续稳定恢复，经济社会发展主要的目标任务已经完成并且好于预期，全年经济增
长2.3%，GDP达到101.6万亿元，经济总量迈上百万亿元新的大台阶。
面对新冠肺炎疫情对经济的影响，中央实施了积极的财政政策和更加灵活
的货币政策，保持流动性合理充裕。房地产方面继续坚持“房住不炒”政策基调不变
，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳发展。各地
“因城施策”更加灵活，多地从供给端和需求端优化房地产相关政策，保持房地产调
控定力的同时提振市场交易。
2020年，受疫情影响房地产市场一季度陷入低迷后，随着经济复苏企业复
工，市场需求也逐步得到释放，全年行业销售规模虽微涨但再创新高，成交增长动能
明显转弱。房地产市场城市分化继续加剧，一线城市热度居高不下；二线城市稳中有
降，尤其是中西部、东北地区的部分城市成交规模萎缩，同比降幅显著；三四线城市
成交表现远超市场预期。
从国家统计局公布的数据来看，2020年房地产开发投资完成情况方面，全
国房地产开发投资141,443亿元，比上年增长7.0%。房地产开发企业房屋施工面积926
,759万平方米，比上年增长3.7%。房屋新开工面积224,433万平方米，比上年下降1.2
%。房屋竣工面积91,218万平方米，比上年下降4.9%。房地产开发企业土地购置面积2
5,536万平方米，比上年下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，比上年增长17.4%。从
商品房销售和待售情况来看，商品房销售面积176,086万平方米，比上年增长2.6%。
商品房销售额173,613亿元，比上年增长8.7%。截至2020年末，商品房待售面积49,85
0万平方米，比上年末增加29万平方米。房地产开发企业到位资金193,115亿元，比上
年增长8.1%。
2020年以来，天津市坚持稳中求进工作总基调，科学统筹疫情防控和经济
社会发展，全市经济加速恢复，主要指标完成情况好于预期。2020年天津市地区生产
总值为14,083.73亿元，按可比价格计算，比上年增长1.5%。
房地产市场方面，天津市政府继续坚持“房住不炒”的定位，住宅销售市
场价格得到合理的稳控，住房交易保持量价稳定。同时，在疫情期间也采取了一系列
稳定举措，并继续大力推进天津落户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活
跃。住房市场交易在二季度开始逐渐活跃，交易量稳步回升，全年交易降幅不断收窄
。今年1-12月，天津市商品房销售面积1,220万平方米，同比下降4.66%；成交均价16
,193.75元/平方米，同比增加2.02%，整体保持稳定。从天津市各区域成交情况来看
，环城远郊、滨海新区成交进一步支撑市场，成为天津市房地产市场去化的主力区域
。
（二）公司经营情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，公司房地产开发项
目以住宅项目为主，项目和土地储备主要集中于天津滨海新区，并已拓展至市区核心
区域。通过打造天保金海岸、意境兰庭等多个热销项目，公司在滨海新区拥有雄厚的
客群基础以及良好的客户口碑，在滨海新区房地产市场占有一定市场份额。在京津冀
一体化的背景下，天津经济的稳定增长和良好的区域产业资源，为房地产行业的稳定
发展奠定了基础。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造及“海河英才”人才引进
政策的持续实施给滨海新区带来新的市场机遇，有利于区域人才引进、环境建设、产
业导入，由此产生的住房需求也将为区域地产市场的进一步发展提供保障。
2020年，在国内房地产市场长时间低迷的情况下，新型冠状病毒肺炎疫情
的爆发对公司经营活动也造成了一定的影响。面对当前严峻形势，公司上下同心，务
求实效，狠抓经营攻坚战，一方面积极践行国企责任响应国家减免商户租金政策，另
一方面积极组织开展复工复产，通过优化管理模式，提质增效，努力提升资产运营能
力。同时，公司“房地产+”战略布局初现成效，通过深耕区域资源，加强与知名企
业合作，与优质教育集团形成优势联动，成功引进贝赛思国际学校等优质教育资源，
为公司地产项目增加了消费粘性和社群效应，促进了品牌的提升和项目增值增效。公
司全年实现营业收入8.20亿元，归属于母公司净利润9,529.34万元。资产负债率45.8
3%，负债比例安全可控。全年实现新增销售合同额7亿元，租赁经营逆势实现收入5,5
94.55万元，物业管理实现收入4,405.29万元，超额完成预算指标。
报告期内，公司努力克服疫情、环保停工等不利因素带来的影响，坚持以
全年经营计划为目标，以促生产、保销售为主线，全力推进各建设项目运行，全年基
本完成预期节点要求。项目开发建设方面，努力加强现场质量管控力度，稳步提升建
设品质。天保金海岸F地块等项目通过天津市文明工地现场验收，生态城项目入围“2
020年建设工程项目施工工地安全生产标准化学习交流项目名单”。此外，公司扎实
推进安全管理工作，坚持隐患排查，督促检查整改落实，荣获“2019年度安全生产先
进企业”荣誉称号。
房地产销售方面，面对市场压力，公司全力按计划推进天保金海岸F地块住
宅项目入市销售，疫情期间成功搭建住宅销售线上平台，通过全民营销、渠道营销、
互联网营销，提高圈层营销推广效率，推动营销模式持续升级。商业地产业务方面，
公司加大招商引资力度，落实“保姆式”服务措施，全年净增盘活74,894.12平方米
，实现租售率85.91%。青年公寓项目开拓了品牌长租公寓新模式，实现资产盘活扭亏
为盈的总体目标。
产业园区及配套业务方面，截至年底产业园区项目招商面积已达约5.8万平
方米，租售率约90%。园区引进专业企业达26家，特别是恒瑞医药创新药研发基地落
户，标志着园区生物医药产业迈向高端引领、集聚发展的新时期。报告期内，天保智
谷产业园区被评为创新创业特色载体，并成功认定为市级孵化器，成为天津港保税区
唯一一家市级孵化器认定园区。
新增土地储备项目
融资途径
单位：元
发展战略和未来一年经营计划
公司将以“房地产开发运营+产业园区运营服务”为中期战略转型目标，有
序构建完整的开发运营平台，夯实品质化、特色化的房地产开发运营、生物医药大健
康产业园区服务平台。公司将紧扣公司发展战略定位，持续做强、做优房地产开发业
务；积极拓展产业园区运营服务业务、物业管理业务，形成对房地产业务的补充，增
强持续盈利能力；适时进行产业投资，培育多元化发展业务。同时努力保障收入利润
增长，防控各类风险，进一步提升公司发展质量效益，提升公司核心竞争力和风险防
控力，继续向着优质国有上市公司目标迈进。
2021年，公司将着重抓好以下几方面工作：
一是多向发力提领住宅销售。把控好营销工作节奏，科学制定营销方案。
根据市场情况超前谋划天保九如品筑项目开盘工作，做好大连道项目开盘前的筹备展
示。二是精准发力提速商业租售。通过政府联动、专业渠道、老带新等多种措施，适
时推出新的营销策略，不断促进整体资产租售率提升。注重大项目和产业链招商，瞄
准总部经济、龙头企业开展精准招商、敲门招商，围绕大项目，做强产业链，打造商
业产业新集群。三是加快打造产业园区新样板，用好用足市级孵化器的政策资源，进
一步强化孵化器在创业孵化、集聚辐射带动等方面的核心功能，为园区经营“加速”
跑起来提供新动能。四是全力破解资金难题。坚持资金风险防控，开源节流，保持健
康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下，积极寻求多元融资渠道，补充流动
资金，改善财务结构。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、主营业务分析
1、概述
（一）公司经营情况
（1）营业收入
报告期内，营业收入为8.20亿元，较上年同期减少32.59%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。
（2）营业成本
报告期内，营业成本为3.30亿元，较上年同期减少38.72%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件的项目同比减少所致。
（3）税金及附加
报告期内，税金及附加为7,794.06万元，较上年同期减少76.58%，主要原
因是报告期内土地增值税同比减少所致。
（4）销售费用
报告期内，销售费用为2,020.37万元，较上年同期增加34.07%，主要原因
是报告期内销售服务费、广告宣传费同比增加所致。
（5）管理费用
报告期内，管理费用为3,500.60万元，较上年同期减少15.14%，主要原因
是报告期内职工薪酬、聘请中介机构费同比减少所致。
（6）财务费用
报告期内，财务费用为9,391.60万元，较上年同期增加112.05%，主要原因
是报告期内利息支出同比增加所致。
（7）资产减值损失
报告期内，资产减值损失为-1.35亿元，较上年同期增加8,937.47%，主要
原因是报告期内，部分存货计提的减值同比增加所致。
（8）利润总额
报告期内，利润总额为1.50亿元，较上年同期减少44.89%，主要原因是报
告期内满足结转收入条件项目同比减少且计提资产减值损失较上年同比增加所致。
（9）净利润
报告期内，归属于母公司净利润为9,529.34万元，较上年同期减少49.78%
，主要原因是利润总额同比减少所致。
（二）现金流量情况
公司报告期内现金净增加额为-3.44亿元。主要由以下三部分构成：
（1）报告期内经营活动现金流入量7.09亿元，流出量18.18亿元，净流量-
11.09亿元，减少224.75%，主要原因是报告期内子公司支付土地款增加所致。
（2）报告期内投资活动现金流入量286.23万元，流出量33.17万元，净流
量253.06万元，增加352.60%，主要原因是报告期内购建固定资产和其他长期资产支
付的现金减少所致。
（3）报告期内筹资活动现金流入量14.92亿元，流出量7.29亿元，净流量7
.62亿元，增加339.21%，主要原因是报告期内偿还债务支付的现金减少所致。
二、核心竞争力分析
随着京津冀协同发展战略的实施和天津自由贸易试验区的运行，天津作为
我国北方的重要港口城市和制造业基地，将承接北京非首都功能疏解和产业转移，带
动京津冀协同发展。“津城”、“滨城”双城发展格局的打造有助于天津更好地融入
和促进京津冀协同发展战略，同时将给区域带来新的发展机遇。随着整个区域的贸易
、产业、金融、人口和消费的提升，必然会带动区域房地产市场的发展，巨大的区域
市场潜力也将为公司的快速发展带来持续动力。公司是天津港保税区下属唯一一家A
股上市公司，具备良好的企业背景、信用水平以及良好盈利能力，多年来稳健的经营
策略及业绩表现也有助于公司借助资本运营手段进一步整合区域优质资源，充分利用
资本市场平台，创新机制，发挥公司资源优势和经验优势。公司多年来深耕滨海新区
，致力于城市区域开发，并在区域内树立了良好的品牌形象。公司将充分运用自身国
有控股上市公司的平台优势，整合产业、资金和政策等资源要素，持续做强、做优房
地产开发业务，积极拓展产业园区运营及物业管理业务，适时进行产业投资，培育多
元化发展业务，实现具有可持续发展力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局
，持续推进公司高质量发展。
三、公司未来发展的展望
1、行业格局和趋势
2020年，房地产行业调控政策总基调继续保持不变，年末召开的中央政治
局会议、中央经济工作会议均明确提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位
不动摇，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，促进房地产市场平稳健康
发展的总体要求，短期内房地产市场调控政策整体仍将保持连续性和稳定性。各地政
府继续按照“因城施策”的基本原则执行，适度保持政策优化的空间和灵活性，行业
增速持续放缓。为防止房地产成为潜在的金融风险，企业降负债和居民稳杠杆双管齐
下，房地产行业金融监管环境继续趋严。在目前政策调控不放松及融资继续收紧的背
景下，房地产企业承压较大，规模和利润持续上涨存在诸多挑战。百强房企销售规模
虽进一步增长，但“三道红线”融资新规将降低行业杠杆，促使房企分化加剧，融资
渠道偏向稳健型房企，行业集中度将持续提升，中小房企发展面临较大瓶颈。
由于我国人口基数大、市场规模大，城镇化仍将是经济增长的重要动力，
改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑，相伴相生的消费转型升级等会支撑
房地产行业保持稳定，房地产行业也面临着新的发展机遇。一方面，在产城融合的背
景下，房地产作为实体载体，可链接各类资源、向地产子领域产业链延伸发展，助力
产业升级、推进城乡建设。另一方面，房地产企业将顺应行业发展变局，由“单一开
发”向“开发+运营”发展，进行企业发展战略升级。
未来房地产市场和企业分化也将更为明显，具有较强竞争力的城市仍将持
续吸引人才、资金等要素流入，这些地区的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的
走势，而各城市群的房地产市场因受人才吸引力度，政策支持、规划优化程度等因素
影响，根据需求支撑程度的不同预计会出现一定的分化。与市场形势类似，随着房地
产行业增速换挡，行业竞争加剧，大中型房企在土地资源竞争、企业并购重组、战略
转型等方面竞争优势逐步显现，行业集中度将持续向上。
2、公司发展战略
公司将依托天津港保税区政府及控股股东的支持，以专业能力建立为基础
，以产品创新为战略突破口，
形成以房地产开发业务、基础设施建设与投资业务、产业园区开发运营与
资产运营业务、产业投资业务、物业管理业务等多元业务格局，实现具有可持续发展
力和抗风险能力的业务组合发展格局及战略布局，立足天津港保税区及天津滨海新区
，开拓天津市各区及京津冀城市群重点城市，努力成长为国内一流的市场型区域开发
运营商。
3、经营计划
2021年，公司将紧扣公司发展战略定位，继续坚持稳中求进的工作总基调
，以高质量发展为目标，以狠抓改革经营为主线，聚焦公司战略产业全面布局，统筹
做好产品营造、品牌营销和管理增效。充分发挥上市国企优势，从投资模式、经营机
制等方面寻找合适的切入点和成长路径，努力深化对外合作，积极参与区域基础设施
建设。本年度公司将重点做好以下几方面工作：一是多向发力提领住宅销售。把控好
营销工作节奏，科学制定营销方案。根据市场情况超前谋划天保九如品筑项目开盘工
作，做好大连道项目开盘前的筹备展示。二是精准发力提速商业租售。通过政府联动
、专业渠道、老带新等多种措施，适时推出新的营销策略，不断促进整体资产租售率
提升。注重大项目和产业链招商，瞄准总部经济、龙头企业开展精准招商、敲门招商
，围绕大项目，做强产业链，打造商业产业新集群。三是加快打造产业园区新样板，
用好用足市级孵化器的政策资源，进一步强化孵化器在创业孵化、集聚辐射带动等方
面的核心功能，为园区经营“加速”跑起来提供新动能。四是全力破解资金难题。坚
持资金风险防控，开源节流，保持健康稳定的现金流。在维持综合融资成本的前提下
，积极寻求多元融资渠道，补充流动资金，改善财务结构。
4、可能面对的风险和主要措施
（1）政策性风险
由于土地和资金是房地产行业最重要的生产要素，受政策影响较大，特别
是宏观调控政策的影响。国家对住宅供应结构、土地、信贷、税收等领域进行的政策
调整，都将对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定
等方面产生相应的影响。
主要措施：紧跟国家政策，围绕公司战略规划，动态调整经营策略。加强
市场调研，准确把握房地产市场政策变化趋势和市场动态，深入研究分析市场需求，
加强市场预判的准确性，科学制定营销方案；严格控制成本，深入进行精细化管理，
积极拓展融资渠道等应对措施，提高抗风险能力；同时对设计、工程质量、运营、客
服、物业等业务流程进行完善、优化，有效降低各层面的风险。通过提升现场管理水
平、项目成本管理水平等手段，努力提升房地产板块经营水平，做精做优，确保经营
收益。
（2）行业风险
房地产行业的周期波动带来市场繁荣与萧条反复运动的风险。尽管我国的
房地产市场目前仍处于较为繁荣的长周期内，但房地产市场的短期波动，仍将使公司
面临收益波动的风险。
主要措施：深入推进房地产业务运营水平，进一步提升盈利能力；加快房
地产板块的优化提升，做强
做优，提升管理水平，改进产品质量；把控好营销工作节奏，多向发力提
领住宅销售；通过政府联动、专业渠道、老带新等多种措施，精准发力提速商业租售
；坚持特色发展，用好用足市级孵化器的政策资源，加快打造产业园区新样板，为公
司持续发展提供坚实支撑。
（3）经营风险
①业务模式风险：公司目前经营主业是住宅类房地产开发，对新业务拓展
和培育处于起步阶段，目前业务类型较为单一，易受政策和市场的双重影响。
主要措施：创新企业发展思路，加快多元发展，完成向市场型区域开发商
的转变。积极拓展优质股权投资，创新企业盈利模式，为上市公司创造新的利润点；
立足服务构建新发展格局，发挥企业产业链优势，深度融入保税区发展战略规划，寻
求更多发展机遇；创新产业链合作，积极与更多优秀企业达成合作，构建起新战略下
的“地产合作生态圈”，充分释放各方优势动能，分享合作红利。
②资产规模风险：资产规模和净资产规模较小，资金实力有限，限制了公
司的发展速度，在市场竞争日益激烈的环境中，存在资产规模偏小的风险。
主要措施：创新资产经营模式，建立规范经营机制，规范资产管理。研究
制订并实施各项目经营管理方案，提升资产经营收益。同时采用联合开发、合作等方
式规避自身资金实力不足，提高资产规模和资金实力。充分发挥资产的使用效益，盘
活低效资产，处置无效资产，实现资产价值最大化。
③资金管理风险：银行和房管的资金监管降低了资金使用效益。
主要措施：为满足公司资金需求，保障公司资金链的安全，在做好加大销
售回款的同时，一方面充分运用上市公司融资平台，围绕公司战略，着力筹划新资本
运作策略；另一方面，加强全面预算管理，合理安排资金的使用，增强资金使用的计
划性，提高资金使用效率。
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