000926福星股份资产重组最新消息
≈≈福星股份000926≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有：
1、房地产业
房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为
主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。公司开发项目主要分布在武汉及周边城
市、京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。
2、金属制品
金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品
，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、
航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地之
一。
3、其它产业
公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补
充，主要集中在武汉内环，以购物中心、商业街区为主。代表项目“群星城”集生态
、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。
报告期内公司经营情况概述
（一）宏观经济形势和行业政策环境分析
2021年是中国共产党百年华诞，也是全面建成小康社会并向全面建成社会
主义现代化强国迈进之年。立足新阶段，3月初，全国两会《政府工作报告》和《“
十四五”规划纲要》为房地产市场的发展指明了方向，“十四五”期间，中央强调要
实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善
住房市场体系和住房保障体系，保持房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财
税等方面发力，稳定市场预期。
未来几年，中央坚持“房住不炒”定位不变，同时解决好大城市住房突出
问题，增加土地供应。上半年，一、针对市场热度高、预期不稳的热点城市接连加码
楼市调控，严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方
面不断完善政策，保障刚需群体购房需求，抑制投资投机行为；二、土地市场的监管
亦在强化，供地“两集中”试点，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地
产市场平稳健康发展；三、一线城市的调控政策为市场提供了“范本”，短期热点二
线和三四线将继续跟进。除此之外，租赁住房将成为解决大城市住房突出问题的重要
着力点。
（二）全国市场分析
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期
，调控逻辑进一步向供给端侧重，强化金融监管，地方加快建立房地联动机制。预计
下半年，房地产调控政策环境不变，但全年仍有望创新高。在高规模的市场需求下，
企业需聚集各项资源加快周转，把握“两集中”下的投资机会以及开发营销节奏。
报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资7.22万亿元，
同比增长15%；全国房屋新开工面积10.13亿㎡，同比增长3.8%；全国商品房销售面积
8.86亿㎡，同比增长27.7%、销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。重点城市商品住
宅成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现
平稳，符合调控预期。
土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，受重点城市宅地供应“两集中”
政策影响，根据中国指数研究院统计，全国300城住宅用地供求规模均有所下降，但
整体土地购置成本上升。300城住宅用地建面推出5亿㎡，同比下降9.5%；成交4.2亿
㎡，同比下降10.6%；出让金总额2.6万亿元，同比增长13.4%；成交楼面均价6,170元
/㎡，同比增长26.7%，溢价率保持高位。一线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线
和三四线同比下降。除一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。
（三）武汉市场分析
2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市潜力持续看好，产业招商力
度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两旺，但产品分化、区域分化现象也比较
突出，正成为新常态。报告期内，政府陆续出台关于限价、销售监管、集中销售、房
票等新政策，重在规范市场运行，整体环境仍相对宽松。下半年，受土拍调整、信贷
政策、定向施策等影响，预计武汉市场日渐理性，后市趋稳。
土地方面，武汉整体表现冷热不均，先抑后扬，主要集中在6月的首批集中
供地，报告期内共出让涉宅用地64宗，中心城区、经开区、东湖高新区供地居前，总
用地面积约479.72万㎡，成交金额约975.63亿元，环比2020年下半年，面积和金额有
所下降；住宅用地成交楼面地价为7,664元/㎡，溢价率14.41%，国资房企和新进房企
实力强劲，下半年，供地计划向远城区有所转移。
住宅方面，受预售新政影响，供应高峰提前至4月，全市新建商品住宅供应
10.77万套和预售面积1,220.32万㎡，同比增长88.36%；成交10.88万套和预售面积1,
264.69万㎡，同比增长153.58%；受新版商品房买卖合同影响，去年9月开始，整体成
交均价出现较大幅度上调。全年，随着限价放松以及部分高价地新项目入市等原因，
成交价格保持平稳上涨的趋势。7月2日，武汉发布《武汉市构建高起点规划体系工作
方案》提出：一、主城做优、进一步提升城市能级与品质，完成城镇老旧小区改造；
二、加快做强光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城，打造产城融合、功能完
备和生态宜居的聚居区；三、打造重点功能区，实施“五个中心”建设。同时加大武
汉城市圈同城化发展力度，城市发展格局与区域功能，都面临重大改变调整，也为房
地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住城市
发展机会，积极推动相关产业持续发展。
（四）报告期内公司发展状况
报告期内，面对国内外复杂多变的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫
情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利时机，加快城中村项目拆迁，推进在建
项目开发，利用预售新政抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公
司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。
报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速
度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司克难奋进，加快拆迁进度，狠抓项
目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新
拓客方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。
发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经
营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，各项工作有条不紊，经营成果逐步释
放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加快销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链
安全。其他产业方面，金属制品业在年初国外疫情后产销量迅速恢复，创造了销售佳
绩，但随着国外产业链复苏及海运影响，下游产业出口锐减导致竞争加剧，目前总体
运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体调整升级后已恢复正常水平，接近满
租状态。
（五）报告期内公司经营情况
土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定
位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16
等地块正有序推进，部分项目已进入施工阶段，滨江核心月亮湾壹号二期正在做前期
施工准备。公司积极跟踪重点地域最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾
区，侧重考察核心和快发展区域项目，同时做好应对“两集中”供地新政策和意向土
地研判工作。
项目开发方面，每年末公司根据项目结构与建筑特点、工程量、其他影响
等因素制定发布来年的“一号文”工程建设计划，并严格考核兑现。在建设中，为全
面提升工程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度
末对所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常态化要求，各项目加强管理，认真执
行下发政策，均未发生重大安全生产事故。销售和交付方面，公司抓住预售新政等有
利条件，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼盘快速
去化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京项目等楼盘荣登销
售热榜；公司实行交房领导小组督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节
点交付。
财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，报告期
内，公司加快开发节奏，签约销售增长显著，发行债券全部按期兑付，资产负债率、
净现金流等各项指标表现稳定。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
（一）房地产行业格局与趋势
近几年，中央始终坚持“房住不炒，因城施策”调控总基调不变，调控逻
辑已由2016年侧重需求端到2019年供需两端平衡再到2021年侧重供给端，各项政策逐
步落地，供需方面，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应，对重点城市
实行供地“两集中”政策；金融方面，更加注重防范化解风险，明确资金侧重重点领
域、薄弱环节，在三线四档、贷款集中度、拿地销售占比等方面监管持续从严，快扩
张和高负债企业承压较大；城市方面，要求夯实城市政府主体责任，相互借鉴采取针
对性的调控政策，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，保障行业长期稳定健康的
发展。
《“十四五”规划纲要》中明确未来将继续深入推进新型城镇化战略，城
市群和都市圈的战略地位进一步提升，京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝经济圈
4个地区作为主要增长极。推动城市群和都市圈交通一体化，未来，重点城市群和都
市圈的人口、产业、资源等将进一步集聚，交通网络更加完备，区域经济布局更加合
理有效，区域的综合实力也将明显增加，由此也将带来房地产市场规模上的拓展，为
公司提供了新的发展空间。
作为公司本部所在地，2021年武汉经济开启了全面提振恢复之路，外交部
面向全球对武汉做了专门推介，产业招商取得一系列重大进展，城市影响力大幅提升
。为深入贯彻落实十四五规划，武汉1+8城市圈在5月首次达成同城化发展合作框架协
议，7月武汉构建高起点规划体系工作方案正式出台，这些标志着武汉成为中国最具
投资潜力的目的地之一。
（二）公司发展战略
公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以
效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深
化全国布局、完善产业生态、做大资本平台”的发展战略，积极推进在产城融合、乡
村振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新
与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会
不断创造价值。
（三）未来一年经营计划
公司将继续坚持“稳中求进、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦
重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的环境下，全
力完成经营目标，确保企业持续稳健的发展态势。
房地产方面
在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公
司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管理，增强公司抵御市场波动、防范风险
的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本。积极探
索全面预算管理，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提
高融资效率的同时严控融资成本和风险，将负债率控制在行业较低水平内。三是加强
专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式，打造
精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等
核心要素常抓不懈，确保按照计划目标全面完成项目建设任务，为营销工作提供货值
保障。
在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，
短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳健拓展为原则，将已有的城中村旧城改
造核心优势结合起来，在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三
角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域深入推进、深化
布局。紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主
动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城融合战
略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域研究合作，争取实现突破。
在产品建设上，公司重视产品品质，专注建造细节，创造增值价值，践行
品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，
做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色
地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化
乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程、引入装配式建筑等方案；在品
质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
金属制品业
全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；
根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把产品效益和资
金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压缩成本，提高产品
竞争力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购
商品房作为抵押物，截止2021年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币581,510.77
万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的
风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。
1、开发模式方面
公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一
，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓
造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改
造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳
定、健康发展提供了重要保障。
2、团队建设方面
公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的
“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等
优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。
3、理想信念方面
企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上
，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利
润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客
户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人
，追求员工价值最大化。
4、品质品牌方面
公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打
造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市
场认同和良好口碑。
三、公司面临的风险和应对措施
公司可能面临的风险及应对措施
宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的
经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周
期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市
场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地
把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营策略、优化项目结
构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。
房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场
逐渐进入严监管的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房
地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来
房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性
。如果我国房地产市场因供求不均、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产
行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社
会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地
产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、
营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的
产品完全符合市场需要并且销售顺畅。
项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环
保、消防、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开
发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会
直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实
现。
土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源
，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升
；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的
限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽
然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨
将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置风险
。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。公
司将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能
力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地
闲置处罚甚至土地被收回的风险。
管理和融资风险。由于房地产行业进入管理红利时代，对房地产企业的管理水
平提出了更高的要求，公司将加强精细化管理，提升信息化水平，健全风险防范机制
，提高人均效能，降低运营成本，以应对未来更加激烈的市场竞争。房地产行业是资
金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的
变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，两者叠加将对公司的融资
能力提出更高的要求。
不可抗力风险。严重自然灾害、不断变化升级的疫情以及突发性公众卫生事件
会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影
响公司的正常生产经营。
针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，
通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、
加强人才引进等手段，积极应对各种风险。
在土地储备上，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以
灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力
提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技
术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高
公司核心竞争力和整体抗风险能力；在服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者
负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，不仅要关注城市的发展，也要关注乡村
振兴，实现共同富裕；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内
控治理上，加强学习法律法规和各项制度，减少内控风险；在财务安全上，优化债务
结构、科学匹配投融资额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的
培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管
理，降低生产（开发）成本，同时不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗
、提高自动化水平，提升产品竞争力；在销售上，加快建设和销售力度，加快资金回
流速度。
四、主营业务分析
概述
报告期内，公司实现主营业务收入300,415.25万元，比上年同期增加3.72%
。其中：房地产实现结算面积23.8万平方米，比上年同期增加25.26%；实现结算收入
229,619.63万元，比上年减少15.01%；实现销售面积37.09万平方米，比上年同期减
少13.24%；实现销售金额598,163.74万元，比上年同期增加28.10%；金属制品实现主
营业务收入84,691.11万元，比上年同期增加94.69%。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）全国市场分析
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给全球经济和社会发展带来了巨大的
冲击。中国政府采取了迅速、科学的防疫措施，国民经济率先复苏，年度GDP突破百
万亿元大关，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。报告期内中国楼市，更是
政策频出、负重前行。受新冠疫情影响，全年楼市经历了冰冻期、修复期、稳定期，
随着经济全面回暖，房地产市场逐步恢复正常。
报告期内，房地产调控政策依然坚持“房住不炒、因城施策”的总基调，
房地产政策由上半年的稳中偏松逐渐过渡到下半年的稳中偏紧。上半年，受疫情影响
，信贷政策中性偏积极，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策；下半年，因“三
道红线”要求，房地产市场开始降负债、降杠杆，多地调控政策持续收紧，力促市场
理性回归，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
疫情控制后全国房价走势区域分化显著，华东华南热度较高，华中东北走
弱；2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅已超2019年水平。其中一线城市
涨幅有所扩大，二线和三四线代表城市涨幅均有所收窄；各区域中，长三角、珠三角
新建住宅价格表现较好。
报告期内，全国商品房销售恢复增长，房地产开发投资持续回暖。国家统
计局数据显示，全国商品房销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%；销售金额17.
36万亿元，同比增长8.7%。全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%；全国
房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%。
报告期内，全国土地市场竞争依然激烈，整体土地购置成本上升。根据中
国指数研究院统计，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%，成交
建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为15.4%
。2020年全国300城市土地出让金总额达5.98万亿元，同比增长16%，再创新高。一线
城市土地供需两旺，成交同比上涨逾四成；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基
本持平。整体上看，全年房地产投资成本有所上升。
报告期内，货币政策前松后紧，融资渠道仍受限。2020年底，央行和银保
监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款
占全部贷款的比重设置上限要求。全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%
，增速同比回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%，预
计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。
（二）武汉市场分析
报告期内，武汉政策以加快复苏，提振经济为主线，通过多种手段重振疫
情后房地产市场，加强住房保障措施。从租赁住房政策完善、公积金新政、落户政策
放宽、土地扶持政策等方面，确保房地产市场快速恢复，保障武汉经济健康平稳发展
。报告期内，武汉楼市按季度呈V形反转。第一季度，新冠肺炎疫情导致封城，房地
产行业几乎陷入停滞。随着疫情的缓解，武汉房管局出台六项举措、省政府出台十七
条措施等刺激政策，缓解困境。二季度疫情解封，土地和销售市场慢慢步入正轨，项
目逐步开工。进入第三季度，房地产行情逐步加温，销售加快。政策上，中央三道红
线政策出台，房住不炒被反复提及，房地产要求控温；第四季度，房地产政策呈高压
态势，房企加速去化，以价换量成为常态。
土地方面，武汉土拍收入再上台阶。在新冠肺炎疫情影响下，武汉土地市
场从断供、重启到复苏，房企对优质地块的争夺依然很激烈，没有出现商住地块流拍
现象。全年累计供应土地188宗，全年成交土地167宗，比2019年减少15宗；土地累计
成交面积1473.94万平方米，同比增长32.85%；土地累计成交金额1871.10亿元，同比
增长7.81%，土地成交面积和总价款增长幅度明显。土地价格方面，全市平均楼面地
价为5655元/平方米，同比上年增长1.1%，总体溢价率为9.2%，相比上年的11.9%下降
2.7个百分点。由此可见，武汉2020年无论是成交面积，还是成交金额都较去年均有
所上涨。全国范围来看，武汉年度土地总成交金额位居全国前列，中西部第一。
住宅方面，报告期内，受疫情影响，武汉住宅供求均降。武汉全市住宅新
增供应达2376.11万方，同比下降10%；新建商品住宅成交17.54万套和1961.06万方，
同比分别减少了16.12%和19.63%，但成交量仍稳居全国第一。价格方面，根据国家统
计局的最新数据，限价放松后，2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势
，月度平均涨幅为0.4%，全年综合涨幅4.7%，中心城区新建商品住宅成交套数占比约
为60%，较去年提高了4个百分点。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势
头，中心城区的刚需区域将稳步上涨，远城区的购买需求会进一步下降。
城市更新方面，根据湖北省政府印发《湖北省住房和城乡建设事业“十三
五”规划纲要》，“十三五”期间，湖北累计实施棚户区改造260万套（户），开工
改造棚户区住房118.56万套，超“十三五”规划任务8.56万套，帮助780万棚户区群
众“出棚进楼”。到2020年，全面完成国有工矿棚户区、垦区危旧房改造，基本完成
城镇棚户区改造，后续政府将继续大力推进城镇老旧小区改造，城市更新市场巨大。
作为湖北省的城市更新标杆企业，公司抓住城市发展机会，积极推动相关产业持续发
展。
（三）报告期内公司整体发展状况
公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内，新冠肺炎疫情爆发，
公司项目开发进度及销售等受到较大影响，公司全力做好疫情防控、守护安全工作，
确保迅速复工复产以及员工身心健康。为应对疫情，公司职能部门坚持线上办公，加
快网络推销力度，采取以价换量、全民营销等策略，加快新盘销售，盘活存量资产，
有力的促进了销售资金回笼。报告期内，公司经营稳健，债务结构合理，资金流正常
，各期债券顺利兑付。
报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速
度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司进一步加大资金投入，加快拆迁进
度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，采取“线上+线下”模式，创新拓客
方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。
在发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；
在经营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，随着全面复工，各项工作步入正
轨，经营成果逐步释放；在资金保障方面，公司加快销售力度，加快资金回笼，加大
融资力度，有力保障了公司资金链安全。其他产业方面，金属制品业在疫情后产销量
迅速恢复，订单供不应求，毛利率稳步提升。商业运营方面，商业租赁服务逐步恢复
，公司克服困难，拓宽经营方式，最大限度降低疫情带来的影响。
报告期内，公司获得“2020中国房地产城市更新优秀企业”、“2020中国
城市更新品质标杆企业”、“2020中国房地产年度卓越成就企业”、“2020值得资本
市场关注的房地产公司”、“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2020年度
中国地产风尚大奖——2020中国年度投资价值地产企业TOP30”、“2020中国房地产
公司品牌价值TOP50”、“2020中国房地产城市更新领先品牌”、“2020中国房地产
企业品牌价值100强”等多项荣誉，连续16次获得“中国房地产百强企业”称号。
报告期内，为支持抗击疫情，公司向湖北省慈善总会捐款人民币1,500万元
，专款用于支援湖北武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作。为减轻承租户租金支
付压力，公司主动减免商户疫情期间租金，与商户共渡难关，形成长期、良好、稳定
的合作关系。报告期内，公司荣获“武汉市房地产行业抗击新冠疫情先进单位”、“
新冠肺炎疫情防控捐赠突出贡献奖”等荣誉称号。
（四）宏观环境及房地产发展状况
报告期初，新冠肺炎疫情集中爆发，全球疫情持续蔓延，给经济发展带来
较大冲击，面对经济下行压力，以及全面落实“六稳”、“六保”任务，房地产业继
续坚持“房住不炒”的论调，强化金融监管，从中央到地方、从需求到供给，高度协
同，因城施策逐步落实。具体来说，国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向
监管、土地管理制度等多个方面构建房地产风险防范机制，控制出现系统性风险。
“十四五规划”提出了“坚持房住不炒的定位”，预计2021年整体楼市调
控基调与近几年保持一致，保障房地产市场平稳健康运行。“稳地价、稳房价、稳预
期”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策仍然不会放松，因城施策下各地调控更
加灵活、精细化。受到疫情冲击的武汉，国家支持经济恢复政策众多，楼市全年成交
套数稳居全国前列，展现出良好的韧性，2021年在各项政策利好下，预计会加大吸引
人才落户的脚步，招商引资力度加强，并出台更多人才扶持政策，武汉的楼市也将迎
来更大的发展机遇。
（五）报告期内公司经营情况
报告期内，公司加快了武汉城中村地块的拆迁进度和建设速度，在稳房价
的预期下，减少资金占用，提高资金周转率，坚持以资金回笼和存量去化为重点工作
，盘活存量、用好增量。
报告期内，公司进一步加快推进城中村改造项目的收尾工作，同时做好办
证、项目定位、设计等各项前期准备工作，统筹推进，实现无缝衔接，确保全面进入
良性发展轨道。受疫情影响，公司年度内项目施工周期、产品销售、资金回收等部分
经营指标有所下滑，随着复工复产有序推进，全年经营情况稳定，资产负债率、净现
金流等各项指标表现稳定，资产负债率控制在合理水平整体资产状况良好。
金属制品业方面，新冠疫情扰乱了全球产业链，对上半年金属制品市场行
情造成不利影响，市场竞争更趋激烈，下半年国内疫情逐步好转，国外疫情持续爆发
，国内制造业靠齐备且韧劲十足的产业链，迅速恢复，大批商品供应全球，金属制品
业迎来较好的发展机会。受益于公司主导产品钢帘线下游企业的国外订单迅猛增长，
公司钢帘线产品在停工停产2个月的不利因素下仍创造了多年来最好的单月平均销售
成绩，产品毛利率稳步提升。
商业运营方面，主要商业项目位于武汉市内环核心区，已形成较好的品牌
知名度和稳定的客流氛围，下半年以来，商业公司已基本恢复正常，但与疫情前相比
，仍存在一定差距。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
房地产行业已经从增量竞争、周转速度竞争转入到存量竞争、管理红利的
竞争，从高速发展进入到高质量发展的竞争格局。面对经济结构的持续转变，城市化
进程不断深化，以及人口结构的变迁等因素，公司紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重
点区域、优化全国布局、完善产业生态”发展战略，进一步强化“城中村改造”核心
优势，立足武汉，聚焦粤港澳大湾区，积极开拓广深地区城市更新项目，稳步推进西
安、成都、北京等重点一、二线城市净地市场，优化全国布局，扩充产品线，扩大品
牌影响力。同时，不断完善产业生态，推动产城融合项目进展，实现公司与城市的长
久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。
金属制品业以结构优化、效益优先为原则，提升内控管理水平，进一步优
化产品结构，提升智能化水平，提高全员劳动生产率，加大海外市场开拓，不断提升
市场占有率和盈利水平。
（二）公司未来一年经营计划
当前海外疫情累计确诊人数破亿，世界经济短期下滑不可避免，宏观经济
的不确定性因素继续存在，中央提出主抓“六稳六保”，稳住经济基本面，要优先稳
就业保民生，坚持房住不炒，因城施策。对于武汉而言，市场规模大，交易活跃，信
心强，韧劲足，发展前景好，巨额基建投资拉动效应明显，武汉将迎来持续、快速、
健康发展的良好格局。公司将在既有战略之下，继续深耕武汉，开拓粤港澳大湾区城
市更新市场，放眼全国，有目的、有重点、有计划的战略发展。
房地产方面
在战略和经营上，继续坚持以“武汉城市圈”为核心区域，深耕区域市场
，以城市更新为突破口寻找区域外增量储备。一是制定优秀的人才引进和培养计划。
把引进优秀人才作为公司的内部考核机制，制定充分市场化的策略，打造优质的产品
。二是将战略量化分解。从市场选择、融资渠道、拿地节奏、开发体系和人才规划等
方面，进行多层次、多维度地考量与布局，确保拿地与战略安全。三是坚持差异化竞
争。在龙头房企降维打击的局势中，实行差异化竞争才能稳住阵脚。公司将借助自身
的优势，坚持自身特色，坚定不移地走城市更新发展路线，实现区域市场的发展壮大
和区域外市场的战略突围。四是因城施策，风险对冲。通过多渠道融资和对外合作进
行风险对冲，控制拿地和资金风险。
在产品和服务上，将产品做精，将服务做透，提升品牌知名度。一是在存
量有限的情况下，提升产品品质，提高客户满意度，加大客户研究，提高产品溢价。
二是满足客户高质量需求，加大产品创新，打造丰富的产品线。快速的产品迭代能力
和丰富的产品线，是支撑客户满意度和提升利润率水平的重要保证。三是加强精细化
管理，提升品牌知名度。坚持一盘一策，因地制宜，做到工艺工法的标准化，实现精
品住宅的品质保证。
在项目管理上，完善区域公司管控体系，加大外地项目的管控力度，提升
项目管理水平；加强安全管理，杜绝重大施工和安全事故；科学合理设置项目节点，
加强节点控制力度和考核兑现力度。
其他产业方面
金属制品业方面，全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的
采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能
，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压
缩成本，提高产品竞争力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房
作为抵押物，截止2020年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币545,410.64万元，
由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较
小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现主营业务收入719,116.05万元，比上年同期减少20.83
%。其中：房地产实现结算面积56.08万平方米，比上年同期减少29.86%；实现结算收
入619,122.57万元，比上年减少23.72%；实现销售面积79.56万平方米，比上年同期
减少41.72%；实现销售金额1,190,451.61万元，比上年同期减少33.91%；金属制品实
现主营业务收入122,061.71万元，比上年同期减少7.75%。
二、核心竞争力分析
经过多年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。
1、开发模式方面
公司是参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造较多的公司
之一，主要以参与“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府
分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地
的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，保证
了公司持续、稳定、健康发展。
2、组织建设方面
全体员工拥有拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤
于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉
献精神，保证了组织团结、稳定和高效运行。
3、理想信念方面
“造福社会、共同富裕”的发展理念贯穿公司四十年发展历程。公司将企
业发展融入社会，用企业效益和发展成果回报社会，公司始终注重与社会、人、环境
友好协同发展，让公司价值深入人心。
4、品质品牌方面
公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾
心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛
的市场认同和良好口碑。
三、公司未来发展的展望
1、市场环境分析
国内新冠肺炎疫情基本稳定，全球市场一枝独秀，国外仍在持续扩散，加
之中美贸易战持续扩大，在全球经济一体化大环境下，国内外宏观环境呈现出异常复
杂和高度不确定性。短期来看，消费需求降低，投机需求减少，市场活力减弱，对房
地产市场造成不利影响；中长期来看，房地产行业产业链和周期较长，对国民经济的
拉动作用非常明显，随着城镇化的不断推进，房地产红利仍将维持较长时间，房地产
的居住和投资属性仍具有良好的延展性。但长远看，房地产市场将逐步进入管理红利
时代，只有不断提升自身管理水平，与时俱进，才能在不断加大的竞争格局中保持不
败。
2、发展展望
未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在，城
市化进程仍在有序推进，房地产行业仍存在着大量的发展机遇，随着疫情的慢慢褪去
，刚需也将逐步释放。武汉、广州等地的城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提
供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。
未来，面对国内外宏观环境的不利影响，公司将继续坚持稳定发展的战略
，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培
育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼
盘；在销售方面，把握市场节奏，采取“以价换量”策略，提高销售去化速度；在资
金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健；在新产业方面，寻找上
下游协同产业，抓住风口，稳步出击，增加新的盈利点。
3、公司可能面临的风险及应对措施
宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主
要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经
济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段
，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较
好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项
目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。
房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产
市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切
关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整
。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不
确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，
房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。
随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者
对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划
设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所
开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。
项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建
、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发
工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直
接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现
。
土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺
资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本
上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销
售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期
。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续
上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置
风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度
。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形，公司也将一如既往严格在
政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未
能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被
收回的风险。管理和融资风险。随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于
公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、
有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的
要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。
随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，而公司的
经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快，两者叠加将对公司的融资能力提出更高
的要求。
不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的
金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正
常生产经营。
针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研
究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结
构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。
在土地储备上，进一步加大城市更新力度，加强对拿地区域地块的调研力
度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产
品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质
，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产
品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在产品销售上，
制定精准的营销策略，加快资金回流速度；在对外服务上，强调责任感，不仅要对客
户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，促进公司与城市、公司与社
会协同发展；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上
，加强法律法规和制度建设，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、降低财
务杠杆，科学匹配额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训
和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，
降低生产（开发）成本，不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自
动化水平，提升产品竞争力。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主营业务为房地产业和金属制品业。业务范围主要有：
1、房地产业
房地产开发为公司主要业务和利润来源，公司产品以刚需及改善性住房为
主，主要产品、经营模式等未发生重大变化。公司开发项目主要分布在武汉及周边城
市、京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝经济圈等区域，其中武汉为重点区域。
2、金属制品
金属制品业主要产品为子午轮胎钢帘线、PC钢绞线、钢丝、钢丝绳等产品
，主要应用于汽车子午轮胎、高速公路及桥梁的预应力工程以及运输、通讯、航空、
航海、电力、煤炭、建筑、石化、农业等领域，系中国金属丝绳制品主要生产基地之
一。
3、其它产业
公司其他业务主要为商业运营项目，商业运营作为公司经营形态的有效补
充，主要集中在武汉内环，以购物中心、商业街区为主。代表项目“群星城”集生态
、剧场、艺术、智能、家庭五大特色于一体，成为武汉别具一格的商业综合体。
报告期内公司经营情况概述
（一）宏观经济形势和行业政策环境分析
2021年是中国共产党百年华诞，也是全面建成小康社会并向全面建成社会
主义现代化强国迈进之年。立足新阶段，3月初，全国两会《政府工作报告》和《“
十四五”规划纲要》为房地产市场的发展指明了方向，“十四五”期间，中央强调要
实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产与实体经济均衡发展，同时完善
住房市场体系和住房保障体系，保持房地产调控总基调不变，并将从土地、金融、财
税等方面发力，稳定市场预期。
未来几年，中央坚持“房住不炒”定位不变，同时解决好大城市住房突出
问题，增加土地供应。上半年，一、针对市场热度高、预期不稳的热点城市接连加码
楼市调控，严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方
面不断完善政策，保障刚需群体购房需求，抑制投资投机行为；二、土地市场的监管
亦在强化，供地“两集中”试点，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地
产市场平稳健康发展；三、一线城市的调控政策为市场提供了“范本”，短期热点二
线和三四线将继续跟进。除此之外，租赁住房将成为解决大城市住房突出问题的重要
着力点。
（二）全国市场分析
2021年上半年，全国房地产市场整体延续了去年底的运行态势，商品房销
售规模大幅增加，重点城市热度不减，中央和地方密集出台调控政策以稳定市场预期
，调控逻辑进一步向供给端侧重，强化金融监管，地方加快建立房地联动机制。预计
下半年，房地产调控政策环境不变，但全年仍有望创新高。在高规模的市场需求下，
企业需聚集各项资源加快周转，把握“两集中”下的投资机会以及开发营销节奏。
报告期内，根据国家统计局数据显示，全国房地产开发投资7.22万亿元，
同比增长15%；全国房屋新开工面积10.13亿㎡，同比增长3.8%；全国商品房销售面积
8.86亿㎡，同比增长27.7%、销售金额9.29万亿元，同比增长38.9%。重点城市商品住
宅成交面积达近五年最高水平，长三角、珠三角及中部地区贡献度高，市场整体表现
平稳，符合调控预期。
土地方面，全国土地市场竞争依然激烈，受重点城市宅地供应“两集中”
政策影响，根据中国指数研究院统计，全国300城住宅用地供求规模均有所下降，但
整体土地购置成本上升。300城住宅用地建面推出5亿㎡，同比下降9.5%；成交4.2亿
㎡，同比下降10.6%；出让金总额2.6万亿元，同比增长13.4%；成交楼面均价6,170元
/㎡，同比增长26.7%，溢价率保持高位。一线城市宅地供求规模同比大幅增长，二线
和三四线同比下降。除一线城市外，其余各线城市成交楼面均价同比均有所上涨。
（三）武汉市场分析
2021年上半年，武汉经济全面提振恢复，城市潜力持续看好，产业招商力
度持续加大，武汉住宅市场表现出色，供需两旺，但产品分化、区域分化现象也比较
突出，正成为新常态。报告期内，政府陆续出台关于限价、销售监管、集中销售、房
票等新政策，重在规范市场运行，整体环境仍相对宽松。下半年，受土拍调整、信贷
政策、定向施策等影响，预计武汉市场日渐理性，后市趋稳。
土地方面，武汉整体表现冷热不均，先抑后扬，主要集中在6月的首批集中
供地，报告期内共出让涉宅用地64宗，中心城区、经开区、东湖高新区供地居前，总
用地面积约479.72万㎡，成交金额约975.63亿元，环比2020年下半年，面积和金额有
所下降；住宅用地成交楼面地价为7,664元/㎡，溢价率14.41%，国资房企和新进房企
实力强劲，下半年，供地计划向远城区有所转移。
住宅方面，受预售新政影响，供应高峰提前至4月，全市新建商品住宅供应
10.77万套和预售面积1,220.32万㎡，同比增长88.36%；成交10.88万套和预售面积1,
264.69万㎡，同比增长153.58%；受新版商品房买卖合同影响，去年9月开始，整体成
交均价出现较大幅度上调。全年，随着限价放松以及部分高价地新项目入市等原因，
成交价格保持平稳上涨的趋势。7月2日，武汉发布《武汉市构建高起点规划体系工作
方案》提出：一、主城做优、进一步提升城市能级与品质，完成城镇老旧小区改造；
二、加快做强光谷、车谷、临空经济区、长江新区四个副城，打造产城融合、功能完
备和生态宜居的聚居区；三、打造重点功能区，实施“五个中心”建设。同时加大武
汉城市圈同城化发展力度，城市发展格局与区域功能，都面临重大改变调整，也为房
地产发展带来了新的机遇和挑战，作为湖北省的城市更新标杆企业，公司将抓住城市
发展机会，积极推动相关产业持续发展。
（四）报告期内公司发展状况
报告期内，面对国内外复杂多变的新冠肺炎疫情，公司一方面全力做好疫
情防控、守护安全工作，另一方面，抢抓有利时机，加快城中村项目拆迁，推进在建
项目开发，利用预售新政抢抓新盘销售，同时盘活存量资产，加速现金回流，目前公
司经营稳健，债务结构合理，资金流正常，各期债券已顺利兑付。
报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速
度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司克难奋进，加快拆迁进度，狠抓项
目节点，加快项目周转；在销售上，借助平台优势，采取“线上+线下”模式，创新
拓客方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。
发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；经
营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，各项工作有条不紊，经营成果逐步释
放；资金保障方面，公司统筹资金预算，加快销售力度，拓宽融资渠道，保障资金链
安全。其他产业方面，金属制品业在年初国外疫情后产销量迅速恢复，创造了销售佳
绩，但随着国外产业链复苏及海运影响，下游产业出口锐减导致竞争加剧，目前总体
运行平稳。商业运营方面，群星城等自持商业体调整升级后已恢复正常水平，接近满
租状态。
（五）报告期内公司经营情况
土地储备方面，公司加快推进现有城中村改造项目工作，提前做好项目定
位、产品设计、报批报建等前期工作，重点项目红桥村K6、K7、K12、K13、K15、K16
等地块正有序推进，部分项目已进入施工阶段，滨江核心月亮湾壹号二期正在做前期
施工准备。公司积极跟踪重点地域最新规划方案，持续关注人口净流入和产业集中湾
区，侧重考察核心和快发展区域项目，同时做好应对“两集中”供地新政策和意向土
地研判工作。
项目开发方面，每年末公司根据项目结构与建筑特点、工程量、其他影响
等因素制定发布来年的“一号文”工程建设计划，并严格考核兑现。在建设中，为全
面提升工程品质，强化标准化规范化管理，督促各方有效履职，公司组织专班每季度
末对所有开发项目进行综合大检查。面对防疫常态化要求，各项目加强管理，认真执
行下发政策，均未发生重大安全生产事故。销售和交付方面，公司抓住预售新政等有
利条件，结合各项目区域情况制定营销方案，利用多样营销渠道，保证新开楼盘快速
去化，同时动态调整存量销售政策，星誉国际、月亮湾壹号，北京项目等楼盘荣登销
售热榜；公司实行交房领导小组督办机制，武汉、宜昌、恩施、成都等项目顺利按节
点交付。
财务状况方面，公司坚持以经营目标为中心，秉承稳健经营理念，报告期
内，公司加快开发节奏，签约销售增长显著，发行债券全部按期兑付，资产负债率、
净现金流等各项指标表现稳定。
新增土地储备项目
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
（一）房地产行业格局与趋势
近几年，中央始终坚持“房住不炒，因城施策”调控总基调不变，调控逻
辑已由2016年侧重需求端到2019年供需两端平衡再到2021年侧重供给端，各项政策逐
步落地，供需方面，明确要增加租赁住房供应，增加重点城市土地供应，对重点城市
实行供地“两集中”政策；金融方面，更加注重防范化解风险，明确资金侧重重点领
域、薄弱环节，在三线四档、贷款集中度、拿地销售占比等方面监管持续从严，快扩
张和高负债企业承压较大；城市方面，要求夯实城市政府主体责任，相互借鉴采取针
对性的调控政策，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标，保障行业长期稳定健康的
发展。
《“十四五”规划纲要》中明确未来将继续深入推进新型城镇化战略，城
市群和都市圈的战略地位进一步提升，京津冀、长三角、粤港澳大湾区和成渝经济圈
4个地区作为主要增长极。推动城市群和都市圈交通一体化，未来，重点城市群和都
市圈的人口、产业、资源等将进一步集聚，交通网络更加完备，区域经济布局更加合
理有效，区域的综合实力也将明显增加，由此也将带来房地产市场规模上的拓展，为
公司提供了新的发展空间。
作为公司本部所在地，2021年武汉经济开启了全面提振恢复之路，外交部
面向全球对武汉做了专门推介，产业招商取得一系列重大进展，城市影响力大幅提升
。为深入贯彻落实十四五规划，武汉1+8城市圈在5月首次达成同城化发展合作框架协
议，7月武汉构建高起点规划体系工作方案正式出台，这些标志着武汉成为中国最具
投资潜力的目的地之一。
（二）公司发展战略
公司继续以经营目标为中心，以创新发展为引领，以品质品牌为根本，以
效益效率为主线，以团队建设为保障，紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重点区域、深
化全国布局、完善产业生态、做大资本平台”的发展战略，积极推进在产城融合、乡
村振兴等领域的探索实践，持续创造高品质的健康成长，成为中国优秀的“城市更新
与幸福生活服务商”。实现公司与城市的长久协同发展，为股东、客户、员工和社会
不断创造价值。
（三）未来一年经营计划
公司将继续坚持“稳中求进、创新发展、效益优先”的工作总基调，聚焦
重点工作、重大节点，加强管理、提质增效，在宏观形势依然复杂严峻的环境下，全
力完成经营目标，确保企业持续稳健的发展态势。
房地产方面
在经营管理上，当前房地产行业已进入低增长、低毛利、低利润时代，公
司将抓好以成本、质量、绩效为中心的全面管理，增强公司抵御市场波动、防范风险
的能力。一是加强成本管理，通过提升精细化管理水平，有效降低运营成本。积极探
索全面预算管理，保障企业盈利水平。二是加强财务风险管理，完善风控体系，在提
高融资效率的同时严控融资成本和风险，将负债率控制在行业较低水平内。三是加强
专业性、服务性人才的引进运用，提高团队建设水平。持续优化组织管控模式，打造
精益型组织，提高人均效能。四是加大工程建设管控力度，围绕安全、质量、进度等
核心要素常抓不懈，确保按照计划目标全面完成项目建设任务，为营销工作提供货值
保障。
在土地储备上，公司将坚持差异化发展路线，进一步强化科学决策水平，
短中长期分阶段有序推进土地储备工作。以稳健拓展为原则，将已有的城中村旧城改
造核心优势结合起来，在立足武汉、深耕湖北的同时，继续聚焦环渤海经济圈、长三
角经济圈、粤港澳大湾区、成渝经济圈、长江中游城市群等重点区域深入推进、深化
布局。紧紧抓住国家城市更新、城镇建设、产城融合、乡村振兴等重大战略机遇，主
动适应新格局、新变化、新常态、新形势。继续整合优势资源，巩固深化产城融合战
略成果；把握政策机遇，加强乡村振兴领域研究合作，争取实现突破。
在产品建设上，公司重视产品品质，专注建造细节，创造增值价值，践行
品牌房企的社会责任。在产品设计、建设上，以幸福生活为目标，将人文融入产品，
做好功能区的精细划分。遵循环保措施，以绿色、智能、品质为发展方向，精研绿色
地产，提高产品健康宜居标准。在功能配置上，推行街景式底商设计、小区亲子文化
乐园、建设海绵型小区、新能源汽车充电桩预留工程、引入装配式建筑等方案；在品
质上，做好项目全过程品控管理，以高品质满足客户需求。
金属制品业
全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的采购及储备工作；
根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能，把产品效益和资
金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压缩成本，提高产品
竞争力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供阶段性担保，承购人以其所购
商品房作为抵押物，截止2021年6月30日，尚未结清的担保金额为人民币581,510.77
万元，由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本公司认为与提供该等担保相关的
风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
经过数十年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。
1、开发模式方面
公司是最早参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造的公司之一
，以“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府分忧、为百姓
造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地的“三旧”改
造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，为公司的持续、稳
定、健康发展提供了重要保障。
2、团队建设方面
公司员工拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤于钻研的
“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉献精神等
优良的企业精神成为团队基因的一部分，保证了组织的团结、稳定和高效。
3、理想信念方面
企业创始人“造福社会、共同富裕”的理想信念贯穿公司发展历程。在发展上
，公司不一味追求速度和规模，更注重稳健和长效；在经营上，不一味追求收入和利
润，更注重品质和品牌；对外合作上，不追求短期和单边利益，更在乎与供应商、客
户、利益共同体的长期合作和互利共赢；对待员工上，始终坚持以人为本，以德待人
，追求员工价值最大化。
4、品质品牌方面
公司始终坚持“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾心打
造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛的市
场认同和良好口碑。
三、公司面临的风险和应对措施
公司可能面临的风险及应对措施
宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主要的
经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经济周
期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段，市
场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较好地
把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营策略、优化项目结
构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。
房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产市场
逐渐进入严监管的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切关注房
地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整。未来
房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不确定性
。如果我国房地产市场因供求不均、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，房地产
行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。随着社
会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者对房地
产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划设计、
营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所开发的
产品完全符合市场需要并且销售顺畅。
项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建、环
保、消防、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开
发工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会
直接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实
现。
土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺资源
，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本上升
；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销售的
限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期。虽
然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续上涨
将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置风险
。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度。公
司将一如既往严格在政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能
力不足，导致项目未能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地
闲置处罚甚至土地被收回的风险。
管理和融资风险。由于房地产行业进入管理红利时代，对房地产企业的管理水
平提出了更高的要求，公司将加强精细化管理，提升信息化水平，健全风险防范机制
，提高人均效能，降低运营成本，以应对未来更加激烈的市场竞争。房地产行业是资
金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。随着货币政策的
变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，两者叠加将对公司的融资
能力提出更高的要求。
不可抗力风险。严重自然灾害、不断变化升级的疫情以及突发性公众卫生事件
会对国家的金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影
响公司的正常生产经营。
针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研究，
通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结构、
加强人才引进等手段，积极应对各种风险。
在土地储备上，加强对拿地区域地块的调研力度，坚持短中长战略相结合，以
灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产品设计上，贴近市场需求，着力
提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质，彰显公司优质品牌形象；在技
术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产品、新工艺的开发和应用，提高
公司核心竞争力和整体抗风险能力；在服务上，强调责任感，不仅要对客户、投资者
负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，不仅要关注城市的发展，也要关注乡村
振兴，实现共同富裕；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内
控治理上，加强学习法律法规和各项制度，减少内控风险；在财务安全上，优化债务
结构、科学匹配投融资额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的
培训和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管
理，降低生产（开发）成本，同时不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗
、提高自动化水平，提升产品竞争力；在销售上，加快建设和销售力度，加快资金回
流速度。
四、主营业务分析
概述
报告期内，公司实现主营业务收入300,415.25万元，比上年同期增加3.72%
。其中：房地产实现结算面积23.8万平方米，比上年同期增加25.26%；实现结算收入
229,619.63万元，比上年减少15.01%；实现销售面积37.09万平方米，比上年同期减
少13.24%；实现销售金额598,163.74万元，比上年同期增加28.10%；金属制品实现主
营业务收入84,691.11万元，比上年同期增加94.69%。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）全国市场分析
2020年初，突如其来的新冠肺炎疫情给全球经济和社会发展带来了巨大的
冲击。中国政府采取了迅速、科学的防疫措施，国民经济率先复苏，年度GDP突破百
万亿元大关，成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体。报告期内中国楼市，更是
政策频出、负重前行。受新冠疫情影响，全年楼市经历了冰冻期、修复期、稳定期，
随着经济全面回暖，房地产市场逐步恢复正常。
报告期内，房地产调控政策依然坚持“房住不炒、因城施策”的总基调，
房地产政策由上半年的稳中偏松逐渐过渡到下半年的稳中偏紧。上半年，受疫情影响
，信贷政策中性偏积极，从供需两端陆续出台房地产相关扶持政策；下半年，因“三
道红线”要求，房地产市场开始降负债、降杠杆，多地调控政策持续收紧，力促市场
理性回归，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标。
疫情控制后全国房价走势区域分化显著，华东华南热度较高，华中东北走
弱；2020年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅已超2019年水平。其中一线城市
涨幅有所扩大，二线和三四线代表城市涨幅均有所收窄；各区域中，长三角、珠三角
新建住宅价格表现较好。
报告期内，全国商品房销售恢复增长，房地产开发投资持续回暖。国家统
计局数据显示，全国商品房销售面积为17.61亿平方米，同比增长2.6%；销售金额17.
36万亿元，同比增长8.7%。全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比下降1.2%；全国
房地产开发投资14.1万亿元，同比增长7.0%。
报告期内，全国土地市场竞争依然激烈，整体土地购置成本上升。根据中
国指数研究院统计，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面同比增长3.9%，成交
建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的平均溢价率为15.4%
。2020年全国300城市土地出让金总额达5.98万亿元，同比增长16%，再创新高。一线
城市土地供需两旺，成交同比上涨逾四成；二线城市供求同比小幅上涨，楼面均价基
本持平。整体上看，全年房地产投资成本有所上升。
报告期内，货币政策前松后紧，融资渠道仍受限。2020年底，央行和银保
监会推出房地产贷款集中度管理制度，对银行业金融机构房地产贷款、个人住房贷款
占全部贷款的比重设置上限要求。全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%
，增速同比回落3.2个百分点。房地产贷款余额占各项贷款余额比例下降至28.7%，预
计明年融资环境收紧将对高杠杆房企经营投资策略造成影响。
（二）武汉市场分析
报告期内，武汉政策以加快复苏，提振经济为主线，通过多种手段重振疫
情后房地产市场，加强住房保障措施。从租赁住房政策完善、公积金新政、落户政策
放宽、土地扶持政策等方面，确保房地产市场快速恢复，保障武汉经济健康平稳发展
。报告期内，武汉楼市按季度呈V形反转。第一季度，新冠肺炎疫情导致封城，房地
产行业几乎陷入停滞。随着疫情的缓解，武汉房管局出台六项举措、省政府出台十七
条措施等刺激政策，缓解困境。二季度疫情解封，土地和销售市场慢慢步入正轨，项
目逐步开工。进入第三季度，房地产行情逐步加温，销售加快。政策上，中央三道红
线政策出台，房住不炒被反复提及，房地产要求控温；第四季度，房地产政策呈高压
态势，房企加速去化，以价换量成为常态。
土地方面，武汉土拍收入再上台阶。在新冠肺炎疫情影响下，武汉土地市
场从断供、重启到复苏，房企对优质地块的争夺依然很激烈，没有出现商住地块流拍
现象。全年累计供应土地188宗，全年成交土地167宗，比2019年减少15宗；土地累计
成交面积1473.94万平方米，同比增长32.85%；土地累计成交金额1871.10亿元，同比
增长7.81%，土地成交面积和总价款增长幅度明显。土地价格方面，全市平均楼面地
价为5655元/平方米，同比上年增长1.1%，总体溢价率为9.2%，相比上年的11.9%下降
2.7个百分点。由此可见，武汉2020年无论是成交面积，还是成交金额都较去年均有
所上涨。全国范围来看，武汉年度土地总成交金额位居全国前列，中西部第一。
住宅方面，报告期内，受疫情影响，武汉住宅供求均降。武汉全市住宅新
增供应达2376.11万方，同比下降10%；新建商品住宅成交17.54万套和1961.06万方，
同比分别减少了16.12%和19.63%，但成交量仍稳居全国第一。价格方面，根据国家统
计局的最新数据，限价放松后，2020年全市新建商品住宅价格指数处于平稳微涨态势
，月度平均涨幅为0.4%，全年综合涨幅4.7%，中心城区新建商品住宅成交套数占比约
为60%，较去年提高了4个百分点。预计2021年武汉新房市场将保持稳中有进的发展势
头，中心城区的刚需区域将稳步上涨，远城区的购买需求会进一步下降。
城市更新方面，根据湖北省政府印发《湖北省住房和城乡建设事业“十三
五”规划纲要》，“十三五”期间，湖北累计实施棚户区改造260万套（户），开工
改造棚户区住房118.56万套，超“十三五”规划任务8.56万套，帮助780万棚户区群
众“出棚进楼”。到2020年，全面完成国有工矿棚户区、垦区危旧房改造，基本完成
城镇棚户区改造，后续政府将继续大力推进城镇老旧小区改造，城市更新市场巨大。
作为湖北省的城市更新标杆企业，公司抓住城市发展机会，积极推动相关产业持续发
展。
（三）报告期内公司整体发展状况
公司主营业务为房地产业和金属制品业。报告期内，新冠肺炎疫情爆发，
公司项目开发进度及销售等受到较大影响，公司全力做好疫情防控、守护安全工作，
确保迅速复工复产以及员工身心健康。为应对疫情，公司职能部门坚持线上办公，加
快网络推销力度，采取以价换量、全民营销等策略，加快新盘销售，盘活存量资产，
有力的促进了销售资金回笼。报告期内，公司经营稳健，债务结构合理，资金流正常
，各期债券顺利兑付。
报告期间内，公司坚持在过程中抓成本，在存量上寻去化，在销售端抓速
度，在管理上要效益的经营思路。在进度上，公司进一步加大资金投入，加快拆迁进
度，狠抓项目节点，加快项目周转；在销售上，采取“线上+线下”模式，创新拓客
方式，增加去化速度；在管理上，加强精细化管理，以效益优先为原则。
在发展规划方面，公司继续以住宅开发为主，巩固和发展城市更新经验；
在经营方面，公司主营业务稳定，销售及回款良好，随着全面复工，各项工作步入正
轨，经营成果逐步释放；在资金保障方面，公司加快销售力度，加快资金回笼，加大
融资力度，有力保障了公司资金链安全。其他产业方面，金属制品业在疫情后产销量
迅速恢复，订单供不应求，毛利率稳步提升。商业运营方面，商业租赁服务逐步恢复
，公司克服困难，拓宽经营方式，最大限度降低疫情带来的影响。
报告期内，公司获得“2020中国房地产城市更新优秀企业”、“2020中国
城市更新品质标杆企业”、“2020中国房地产年度卓越成就企业”、“2020值得资本
市场关注的房地产公司”、“沪深上市房地产公司财务稳健性TOP10”、“2020年度
中国地产风尚大奖——2020中国年度投资价值地产企业TOP30”、“2020中国房地产
公司品牌价值TOP50”、“2020中国房地产城市更新领先品牌”、“2020中国房地产
企业品牌价值100强”等多项荣誉，连续16次获得“中国房地产百强企业”称号。
报告期内，为支持抗击疫情，公司向湖北省慈善总会捐款人民币1,500万元
，专款用于支援湖北武汉及周边地区的新型肺炎疫情防控工作。为减轻承租户租金支
付压力，公司主动减免商户疫情期间租金，与商户共渡难关，形成长期、良好、稳定
的合作关系。报告期内，公司荣获“武汉市房地产行业抗击新冠疫情先进单位”、“
新冠肺炎疫情防控捐赠突出贡献奖”等荣誉称号。
（四）宏观环境及房地产发展状况
报告期初，新冠肺炎疫情集中爆发，全球疫情持续蔓延，给经济发展带来
较大冲击，面对经济下行压力，以及全面落实“六稳”、“六保”任务，房地产业继
续坚持“房住不炒”的论调，强化金融监管，从中央到地方、从需求到供给，高度协
同，因城施策逐步落实。具体来说，国家从政策法规发布、资金发放控制、资金流向
监管、土地管理制度等多个方面构建房地产风险防范机制，控制出现系统性风险。
“十四五规划”提出了“坚持房住不炒的定位”，预计2021年整体楼市调
控基调与近几年保持一致，保障房地产市场平稳健康运行。“稳地价、稳房价、稳预
期”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策仍然不会放松，因城施策下各地调控更
加灵活、精细化。受到疫情冲击的武汉，国家支持经济恢复政策众多，楼市全年成交
套数稳居全国前列，展现出良好的韧性，2021年在各项政策利好下，预计会加大吸引
人才落户的脚步，招商引资力度加强，并出台更多人才扶持政策，武汉的楼市也将迎
来更大的发展机遇。
（五）报告期内公司经营情况
报告期内，公司加快了武汉城中村地块的拆迁进度和建设速度，在稳房价
的预期下，减少资金占用，提高资金周转率，坚持以资金回笼和存量去化为重点工作
，盘活存量、用好增量。
报告期内，公司进一步加快推进城中村改造项目的收尾工作，同时做好办
证、项目定位、设计等各项前期准备工作，统筹推进，实现无缝衔接，确保全面进入
良性发展轨道。受疫情影响，公司年度内项目施工周期、产品销售、资金回收等部分
经营指标有所下滑，随着复工复产有序推进，全年经营情况稳定，资产负债率、净现
金流等各项指标表现稳定，资产负债率控制在合理水平整体资产状况良好。
金属制品业方面，新冠疫情扰乱了全球产业链，对上半年金属制品市场行
情造成不利影响，市场竞争更趋激烈，下半年国内疫情逐步好转，国外疫情持续爆发
，国内制造业靠齐备且韧劲十足的产业链，迅速恢复，大批商品供应全球，金属制品
业迎来较好的发展机会。受益于公司主导产品钢帘线下游企业的国外订单迅猛增长，
公司钢帘线产品在停工停产2个月的不利因素下仍创造了多年来最好的单月平均销售
成绩，产品毛利率稳步提升。
商业运营方面，主要商业项目位于武汉市内环核心区，已形成较好的品牌
知名度和稳定的客流氛围，下半年以来，商业公司已基本恢复正常，但与疫情前相比
，仍存在一定差距。
新增土地储备项目
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
（一）公司发展战略
房地产行业已经从增量竞争、周转速度竞争转入到存量竞争、管理红利的
竞争，从高速发展进入到高质量发展的竞争格局。面对经济结构的持续转变，城市化
进程不断深化，以及人口结构的变迁等因素，公司紧紧围绕“强化核心优势、聚焦重
点区域、优化全国布局、完善产业生态”发展战略，进一步强化“城中村改造”核心
优势，立足武汉，聚焦粤港澳大湾区，积极开拓广深地区城市更新项目，稳步推进西
安、成都、北京等重点一、二线城市净地市场，优化全国布局，扩充产品线，扩大品
牌影响力。同时，不断完善产业生态，推动产城融合项目进展，实现公司与城市的长
久协同发展，为股东、客户、员工和社会不断创造价值。
金属制品业以结构优化、效益优先为原则，提升内控管理水平，进一步优
化产品结构，提升智能化水平，提高全员劳动生产率，加大海外市场开拓，不断提升
市场占有率和盈利水平。
（二）公司未来一年经营计划
当前海外疫情累计确诊人数破亿，世界经济短期下滑不可避免，宏观经济
的不确定性因素继续存在，中央提出主抓“六稳六保”，稳住经济基本面，要优先稳
就业保民生，坚持房住不炒，因城施策。对于武汉而言，市场规模大，交易活跃，信
心强，韧劲足，发展前景好，巨额基建投资拉动效应明显，武汉将迎来持续、快速、
健康发展的良好格局。公司将在既有战略之下，继续深耕武汉，开拓粤港澳大湾区城
市更新市场，放眼全国，有目的、有重点、有计划的战略发展。
房地产方面
在战略和经营上，继续坚持以“武汉城市圈”为核心区域，深耕区域市场
，以城市更新为突破口寻找区域外增量储备。一是制定优秀的人才引进和培养计划。
把引进优秀人才作为公司的内部考核机制，制定充分市场化的策略，打造优质的产品
。二是将战略量化分解。从市场选择、融资渠道、拿地节奏、开发体系和人才规划等
方面，进行多层次、多维度地考量与布局，确保拿地与战略安全。三是坚持差异化竞
争。在龙头房企降维打击的局势中，实行差异化竞争才能稳住阵脚。公司将借助自身
的优势，坚持自身特色，坚定不移地走城市更新发展路线，实现区域市场的发展壮大
和区域外市场的战略突围。四是因城施策，风险对冲。通过多渠道融资和对外合作进
行风险对冲，控制拿地和资金风险。
在产品和服务上，将产品做精，将服务做透，提升品牌知名度。一是在存
量有限的情况下，提升产品品质，提高客户满意度，加大客户研究，提高产品溢价。
二是满足客户高质量需求，加大产品创新，打造丰富的产品线。快速的产品迭代能力
和丰富的产品线，是支撑客户满意度和提升利润率水平的重要保证。三是加强精细化
管理，提升品牌知名度。坚持一盘一策，因地制宜，做到工艺工法的标准化，实现精
品住宅的品质保证。
在项目管理上，完善区域公司管控体系，加大外地项目的管控力度，提升
项目管理水平；加强安全管理，杜绝重大施工和安全事故；科学合理设置项目节点，
加强节点控制力度和考核兑现力度。
其他产业方面
金属制品业方面，全面研究市场动态，深入分析市场趋势，做好原材料的
采购及储备工作；根据市场需求和效益优先的原则及时调整产品结构，动态优化产能
，把产品效益和资金回收摆在首要位置；对内要不断强化精细化管理，精简机构，压
缩成本，提高产品竞争力。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房
作为抵押物，截止2020年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币545,410.64万元，
由于本公司未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较
小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、主营业务分析
1、概述
报告期内，公司实现主营业务收入719,116.05万元，比上年同期减少20.83
%。其中：房地产实现结算面积56.08万平方米，比上年同期减少29.86%；实现结算收
入619,122.57万元，比上年减少23.72%；实现销售面积79.56万平方米，比上年同期
减少41.72%；实现销售金额1,190,451.61万元，比上年同期减少33.91%；金属制品实
现主营业务收入122,061.71万元，比上年同期减少7.75%。
二、核心竞争力分析
经过多年的发展，公司在多个方面形成了自己的核心竞争力。
1、开发模式方面
公司是参与武汉市“三旧”（“城中村”及旧城、旧厂）改造较多的公司
之一，主要以参与“城中村”改造为主。房地产业务自开展以来，公司本着“为政府
分忧、为百姓造福”的企业宗旨，走差异化和专业化路线，先后参与武汉、北京等地
的“三旧”改造，形成了“一、二级联动”和“城市核心区运营”的开发模式，保证
了公司持续、稳定、健康发展。
2、组织建设方面
全体员工拥有拧成一股绳、劲往一处使的“钢丝绳精神”，埋头苦干、勤
于钻研的“钉子精神”，开拓进取、敢为人先的创新精神，勇于担当、乐于助人的奉
献精神，保证了组织团结、稳定和高效运行。
3、理想信念方面
“造福社会、共同富裕”的发展理念贯穿公司四十年发展历程。公司将企
业发展融入社会，用企业效益和发展成果回报社会，公司始终注重与社会、人、环境
友好协同发展，让公司价值深入人心。
4、品质品牌方面
公司始终秉承“先做人、后做事”的经营理念，诚信做人、用心做事，倾
心打造“实力+信誉”的良好形象，以优质的产品和服务满足客户需求，赢得了广泛
的市场认同和良好口碑。
三、公司未来发展的展望
1、市场环境分析
国内新冠肺炎疫情基本稳定，全球市场一枝独秀，国外仍在持续扩散，加
之中美贸易战持续扩大，在全球经济一体化大环境下，国内外宏观环境呈现出异常复
杂和高度不确定性。短期来看，消费需求降低，投机需求减少，市场活力减弱，对房
地产市场造成不利影响；中长期来看，房地产行业产业链和周期较长，对国民经济的
拉动作用非常明显，随着城镇化的不断推进，房地产红利仍将维持较长时间，房地产
的居住和投资属性仍具有良好的延展性。但长远看，房地产市场将逐步进入管理红利
时代，只有不断提升自身管理水平，与时俱进，才能在不断加大的竞争格局中保持不
败。
2、发展展望
未来充满着不确定性，机遇与挑战始终并存。中国的人口红利仍存在，城
市化进程仍在有序推进，房地产行业仍存在着大量的发展机遇，随着疫情的慢慢褪去
，刚需也将逐步释放。武汉、广州等地的城市更新空间非常广阔，为公司适度参与提
供了较大空间；产城融合也会带来城市发展的新格局和新机遇。
未来，面对国内外宏观环境的不利影响，公司将继续坚持稳定发展的战略
，把可持续发展作为战略发展的核心要素。在城市更新方面，采用多点布局、长期培
育、稳步推进的策略；在产品方面，继续以住宅开发为主，丰富产品线，打造精品楼
盘；在销售方面，把握市场节奏，采取“以价换量”策略，提高销售去化速度；在资
金方面，扩宽融资渠道，量入为出，保持现金流安全、稳健；在新产业方面，寻找上
下游协同产业，抓住风口，稳步出击，增加新的盈利点。
3、公司可能面临的风险及应对措施
宏观经济周期的风险。房地产业已成为我国国民经济发展的支柱产业和主
要的经济增长点，房地产市场的需求波动与国民经济周期性波动关系密切。在宏观经
济周期的上升阶段，房地产行业的投资和市场需求两旺；在宏观经济周期的下降阶段
，市场需求萎缩，房地产企业的经营风险增大、收益相应下降。如果公司未来不能较
好地把握宏观经济形势、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营战略、优化项
目结构，公司的盈利能力和偿债能力可能受到不利影响。
房地产市场调整的风险。在经历较长一段时间的快速发展后，我国房地产
市场逐渐进入分化调整的阶段，国内部分地区房地产库存过高、周转减缓。公司密切
关注房地产市场动态并根据实际情况制定切实有效的发展战略应对房地产市场的调整
。未来房地产市场调控政策将如何变化及其对房地产市场将带来怎样的影响均存在不
确定性。如果我国房地产市场因需求疲软、宏观调控等因素导致的调整长时间持续，
房地产行业的整体业绩将会受到冲击，进而对公司的经营造成不利影响。销售风险。
随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，市场需求日趋多元化和个性化，购房者
对房地产产品和服务的要求越来越高。房地产开发项目的销售情况受项目定位、规划
设计、营销策划、销售价格、竞争楼盘的供应情况等多种因素影响，公司不能保证所
开发的产品完全符合市场需要并且销售顺畅。
项目开发风险。房地产项目开发过程中，需要接受国土资源、规划、城建
、环保、交通、人防、园林等多个政府部门的审批和监管，以上因素使得公司对开发
工程的进度、质量、投资、营销的控制难度较大，一旦个别环节出现问题，可能会直
接或间接地导致项目开发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现
。
土地投资风险。公司主要通过获取土地资源进行项目开发，作为相对稀缺
资源，目前热点城市优质土地的招拍挂面临激烈竞争，可能导致无法摘得或投资成本
上升；另外，近年来多地政府在土地出让过程中增加了土地竞配建、竞自持、现房销
售的限制，以及“三旧“改造引入市场竞争机制，也增加了土地获取成本和去化周期
。虽然成熟的经营管理和运营水平能提升公司抗风险能力，但如果未来土地价格持续
上涨将会增加公司获取项目成本，土地资源开发的持续性和经营风险加大。土地闲置
风险。国家陆续出台了多项针对闲置土地的处置政策，加大了对闲置土地的处置力度
。目前公司的土地资源储备中不存在构成土地闲置的情形，公司也将一如既往严格在
政府规定的时间内实现项目的动工开发，但是，如果由于开发能力不足，导致项目未
能按规定期限动工开发或者开发进度减慢，仍将使公司面临土地闲置处罚甚至土地被
收回的风险。管理和融资风险。随着公司的不断发展，公司资产规模持续增长。由于
公司经营规模的扩张，公司管理工作的复杂程度也将随之增加。如果公司不能妥善、
有效地解决好规模扩张后存在的管理缺陷，公司的管理能力不能适应公司高速发展的
要求，公司未来的生产经营将受到一定的不利影响。公司规模化与融资能力需匹配。
房地产行业是资金密集型行业，充足的现金流对公司的运营和发展起到重要的作用。
随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧，公司的融资也面临较大压力，而公司的
经营规模的扩大又要求公司的融资节奏加快，两者叠加将对公司的融资能力提出更高
的要求。
不可抗力风险。严重自然灾害、疫情以及突发性公众卫生事件会对国家的
金融和经济环境造成不利影响，对公司财务、人员造成损害，并有可能影响公司的正
常生产经营。
针对上述风险因素，公司将紧跟政策导向，继续加强对宏观政策的跟踪研
究，通过加快战略布局，调整产品结构，强化开发节奏，拓宽融资渠道，优化债务结
构、加强人才引进等手段，积极应对各种风险。
在土地储备上，进一步加大城市更新力度，加强对拿地区域地块的调研力
度，坚持短中长战略相结合，以灵活多样的方式提高拿地效率，控制拿地风险；在产
品设计上，贴近市场需求，着力提升设计能力与水平，强化设计管理，保证产品品质
，彰显公司优质品牌形象；在技术创新上，加大技术创新和市场开拓力度，加快新产
品、新工艺的开发和应用，提高公司核心竞争力和整体抗风险能力；在产品销售上，
制定精准的营销策略，加快资金回流速度；在对外服务上，强调责任感，不仅要对客
户、投资者负责，也要对利益相关方负责，对社会负责，促进公司与城市、公司与社
会协同发展；在经营管理上，加强向先进企业的学习，提高管理水平；在内控治理上
，加强法律法规和制度建设，减少内控风险；在财务安全上，优化债务结构、降低财
务杠杆，科学匹配额度；在人才储备上，加强专业人才的引进，加强关键岗位的培训
和锻炼，提高专业水平；在生产流程上，加强原材料的采购管理和工程招投标管理，
降低生产（开发）成本，不断优化产品结构、创新工艺流程，狠抓节能降耗、提高自
动化水平，提升产品竞争力。
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