000897津滨发展资产重组最新消息
≈≈津滨发展000897≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司
业务范围集中在天津市和福
建泉州。公司房地产开发主要以住宅产品为主。
报告期内，公司在建项目主要集中在天津梅江项目和福建泉州津汇红树湾
项目。
2021年上半年,坚持“房住不炒”仍为市场基调，中央对于房地产金融调控
日趋严厉，热点城市调控逐步加码。天津住房政策整体保持平稳，并适当调节,调整
更为精细。
上半年，公司秉持年初确定的工作指导思想，认真分析市场形势，找准对
策，通过对标市场化项目开发节奏，严格成本管控，按照全项目计划开展各项工作，
确保项目按计划节点稳步推进。在全体员工的共同努力下，较好地完成了各项既定的
工作任务，实现了既定的盈利目标。
公司加强产品营销力度，不断创新多元化的营销方式，坚持“打造精品工
程”的经营理念，通过及时调整销售策略，合理控制锁客节奏，研判细分产品的开盘
及加推节点，保障了开盘的去化率，也为后续的销售打下坚实的基础。
1、报告期内主要经营情况
2021年上半年，公司实现营业收入4.23亿元，实现归属于上市公司股东的
净利润3146.24万元。本报
告期利润较上年同期变化较大的主要原因系公司2021年上半年未发生对利
润影响较大的非经常性损益事
项。而公司2020年上半年（上年同期）存在出售全资子公司深圳津鹏公司
股权确认投资收益和收回应收账
款冲回了坏账准备两项对利润影响较大的非经常性损益事项。
新增土地储备项目
无
累计土地储备情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
公司始终秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断
深化改革，向先进企业学习，通过现有项目开发提升管理水平，积蓄企业可持续发展
的力量。公司在经营体制机制上也将朝着市场化方向不断改进，不断统一思想，转变
观念，以强化考核激励为契机，持续激发企业活力和发展动力，苦练内功，提质增效
，补短板，强弱项，坚持走精品化发展之路精益求精，不断以高质量的产品，回馈客
户，回报股东，增强企业竞争力。
2021年下半年要重点做好以下工作：
一是抓好在建项目建设。
重点跟进H3、H2项目、津汇红树湾项目工程进度和销售工作，关注过程管
控，确保开发进度目标的实现。
在确保工程进度的同时，还要一如既往地重视工程质量。对关键环节和部
位，要强化质量监督，发挥好工程监理等作用。对安全工作要常抓不懈，落实好各项
安全管理要求，做好安全检查，明确责任，及时消除各种安全隐患。
二是做好在售项目销售。
（一）梅江项目
1、把握好H2项目的销售工作，并大力促进签约和回款的落实。
2、全力保障H3项目的交付，建立统一的交付服务意识，做好宣传和业主服
务工作，提升业主满意度及品牌口碑，促进项目的美誉度远播，为梅江项目的后续销
售提供坚实的基础。
（二）福建泉州津汇红树湾项目
1、B1区：下半年要尽快推进已签未办的按揭办理工作，实现年度销售目标
。
2、B区车位争取尽早开盘。做好B区车位开盘前营销推广、结合暖场活动组
织执行与优惠等利好信息释放，提高车位预约量。
3、AB区商业争取尽早开盘。提前策划商业开盘方式、优惠策略等工作。协
助商业样板间展示准备工作，做好商业开盘前营销推广铺排准备。
三是继续做好管理提升工作。
1、以推进项目总责任制为契机，全面加强对以项目为单位的目标考核，强
化考核的严肃性和刚性约束。
2、苦练内功，提升项目运营管理水平。对标市场化企业的管理方式和做法
，结合公司实际，加以完善并通过制度体系建设和业务流程优化，不断加以以固化和
迭代，做到规范化、标准化。
3、结合市场化管理要求，向管理要效益，提升管理红利。开展公司授权、
组织架构的再梳理，形成各业务部门间协同高效的工作机制。
4、强化目标管理。围绕财务目标展开运营目标的制定，严格管理工程项目
进度、成本、品质等。
5、对公司项目开发成本进行全面分析，对比与标杆企业的差距，研究降低
成本措施，挖掘规模采购效益，达到降低和控制成本的目的。
6、多渠道开辟融资渠道和融资方式，提高资金使用效率，有效降低资金成
本。为公司项目开发建设、资源储备提供强有力的资金支持，为公司新项目新业务拓
展提供资金保障。加强存量资产管理，提高资产使用效率。梳理公司竣工五年以上的
项目存量资产，制定处置和盘活方案。
7、强化计划管理、过程控制。把各专业部门的关键性工作穿在一条时间主
线上，特别注重里程碑节点的设置、计划的串联分解和分层管理，针对项目管理现状
，将难点及进度的过程控制点、对财务、现金流造成影响的节点等增设为关键节点，
进行重点管控。
8、做好售后服务，多方位开展客户满意度调查工作，维护好产品品牌形象
，全面提高客户满意度，持续提升品牌价值。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担
保
截至2021年6月30日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币11.8
3亿元，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述
担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来，公司结合企业实际，坚持“打造精品
工程”的经营理念，采取差异化经营策略，秉持立足天津，布局中心城区和滨海新区
的企业发展战略。在房地产行业集中度日益提高和土地价值的逐步攀升的背景下，公
司致力于在细分市场中分得一杯羹，通过精耕细作，力争在区域市场中细分市场中赢
得一席之地。近年来，公司持续不断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，优
化考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营
效率，专业化水平和市场化的经营理念得到增强。公司多年从事住宅产品开发，积累
了一定的项目开发经验，并在区域市场形成了较强的产品形象效应，建立了较高的市
场认可度及知名度，为实现效益提供了保障。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）面临的风险：
资金风险：新冠疫情对经济社会的冲击和影响深远。同时也影响人们对未来消
费的预期，这在一定程度上制约了公司产品的去化速度。在“房住不炒”的政策导向
下，房地产调控政策未见松动。金融监管政策不断强化，房企融资渠道收紧，土地投
资和项目开发需要大量资金，要高度重视现金流管理，加大项目销售力度，加快资金
回笼，确保资金链安全。市场风险：房地产市场调控的总基调在短时间内很难逆转，
在持续深化的调控政策下，公司重点项目的销售将面临激烈的市场竞争环境，这将给
公司销售工作带来直接压力。同时，要充分认识新冠疫情防控的艰巨性和长期性，做
到未雨绸缪，确保全年既定的工作目标顺利实现。
土地储备不足风险：公司规模偏小，融资能力偏弱，参加土地市场竞争的压力
较大，持续发展的后续力量仍有待加强。
（二）应对措施：
2021年公司经营目标是确保全年盈利。下半年公司的主要工作是确保梅江H3项
目的交付工作，全力推动津汇红树湾项目BI区的工程收尾。
2021年下半年，中国经济恢复基础尚不牢固，稳增长压力有所上升。但房地产
行业调控政策环境偏紧的状况不会改变，中央将继续坚持“房住不炒”的政策不会动
摇。下半年公司将继续坚持年初确定的工作指导思想，推动企业高质量发展，秉持“
打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把
握市场脉搏，精益求精，提高产品附加值。不断完善与市场化企业发展相适应的体制
机制，在提升专业化水平上下功夫，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，
为公司可持续发展奠定坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年,中央坚持“房住不炒”调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响
，经济面临较大下行压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境较为宽松，叠加各
地出台稳定房地产市场的政策，房地产市场有所恢复。下半年，房地产调控政策有所
转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房
地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的
城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。一年来，全国房地产价格稳中有升。20
20年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，其中一线城市涨幅有所扩大，二线和三四线
城市涨幅均有所收窄。
2020年，天津市在疫情期出台了一系列稳定措施，并继续大力推进天津落
户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。由于住宅市场调控的主基调保
持不变，整体住宅市场回暖的幅度和成交价格上升浮度有限。在调控常态化的影响下
，市场保持平稳走势，没有出现较大幅度的波动。分区域来看，市区少、滨海稳、环
城、远郊平分秋色的格局已经形成；天津全市商品住宅成交1200.35万平米，同比下
降8.10%，但与2017-2018年水平基本相当，回归常态；供应量为1326.34万平米，较
去年同期有所下降。
2020年，天津房地产销售业绩TOP10企业合计销售892.48亿元，销售金额过
百亿的企业为头部大型房企。强者恒强的格局没有改变。
2020年天津住宅用地供需量同比均大幅减少，共推出1475.08万平米，成交
1368.92万平米，成交面积同比下降24.12%，成交楼面价6742元/平米，同比小幅下跌
1.71%。从成交区域来看，滨海新区成交面积占全市52%。全市整体溢价率呈下降趋势
，大部分地块均以底价成交。土地市场在经历了11月的短暂冰冻后，12月市场活跃度
再次提升，竞拍房企数量明显增多，竞拍积极性显著提高，多宗地块溢价出让。
2020年对于津滨公司而言，是极不平凡，极具挑战的一年。面对疫情带来
的严峻考验，公司秉持年初确立的工作指导思想，紧紧围绕企业中心工作，凝心聚力
，共克时艰，克服重重困难，创造一切有利条件，有序安排复工复产，落实提质增效
措施，扎实推进常态化疫情防控，继续深化企业改革，有效提升管理，全面做好企业
党建各项工作，奋力实现全年经营目标任务。
梅江项目克服种种困难，积极创造条件复工复产。各业务部门积极应对,科
学组织施工,创造条件复工复产,全力以赴抢进度，赶工期，力争把疫情的影响降到最
低。
2020年，公司继续梅江H3项目的销售,启动梅江H2项目开盘销售，结转了来
自H4项目及津汇公司B2项目销售收入，通过出售全资子公司深圳津鹏公司100%股权，
确认投资收益；收回开发区投资服务中心大厦租金5850万元应收账款，冲回坏账准备
。在2019年盈利的基础上,再次实现盈利。
2020年公司实现营业收入为18.42亿元，较上年同期增长43.65%，归属于母
公司的净利润为2.01亿元，较上年同期增加15.62%。本期收入增加的主要原因系津汇
红树湾B2项目完工交付并确认收入；归属于母公司净利润增加的主要原因有：1、津
汇红树湾B2区及梅江H4项目确认收入；2、收到天津经济技术开发区管理委员会所欠
租金，冲回已计提的坏账准备；3、出售津鹏公司股权，确认投资收益。
2、公司主要会计报表项目的异常情况及原因分析
截至2020年12月31日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币12.
6亿元，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述
担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
二、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营
理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中
赢得一席之地。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完
善制度体系建设，优化考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务
流程，不断提升运营效率，专业化水平和市场化的经营理念得到增强。并在区域市场
形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，为实现效益提供了保障
。但是由于项目资源储备有限，通过市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，很大程
度上制约了公司滚动开发的经营模式的实施，企业可持续发展的基础还需要进一步夯
实。
随着房地产行业集中度的提高，中小房企需要从同质化的产品经营中冲出
重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争
中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。公司立足区域市场需求，结合企业特点，找
准自身市场定位，在打造中式园林产品形态上进行了积极地探索，力求每一个开发项
目精益求精，形成自己独有的竞争优势。
三、公司未来发展的展望
（1）行业竞争格局和发展趋势
2021年是“十四五”规划的开局之年。2021年世界经济在经历了新冠疫情
带来的经济停滞的巨大冲击后，将迎来逐步复苏的新时期。但在后疫情时代，世界经
济仍然充满了不确定性。
中国经济在国内国际双循环的战略推动下，经济复苏势头强劲，具有很强
的韧性。房地产市场总体还是在“房住不炒”的调控基调下，保持连续性和稳定性。
2021年政府工作报告指出，宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性；解决好大城
市住房突出问题。要坚持房住不炒，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康
发展；高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，租购同权。
2021年，公司一方面要着力做好现有项目开发、收官等各项工作，有序、
高效推进各项目建设任务，强化销售去化速度，最大限度实现项目土地资源的价值最
大化。同时也要立足公司长远发展，未雨绸缪，做好未来公司发展战略规划，结合市
场环境和公司自身特点，在业务模式和经营方式等方面，积极探索创新，为公司可持
续发展助力。
（2）公司发展战略
公司始终秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断
深化改革，向先进企业学习，通过现有项目开发提升管理水平，积蓄企业可持续发展
的力量。公司在经营体制机制上也将朝着市场化方向不断改进，不断统一思想，转变
观念，以强化考核激励为契机，持续激发企业活力和发展动力，苦练内功，提质增效
，补短板，强弱项，坚持走精品化发展之路精益求精，不断以高质量的产品，回馈客
户，回报股东，增强企业竞争力。
（3）经营计划
2021年公司主要经营目标是确保结算计划的项目如期竣工结算。2021年，
公司在过去工作取得成效的基础上，再接再厉，全力以赴确保梅江H3项目和红树湾B1
项目完成项目结算工作，满足公司业绩需要。继续推进梅江H4、H3项目余房销售；H2
项目按计划正常推进工程建设，项目销售再创佳绩。
可能面临的风险
（1）政策调控风险。2021年我国房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳
定性，“房住不炒”、因
城施策保障市场平稳运行，在稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标下，
短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。后疫情时代，世界经济恢复难言一帆
风顺。房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性；“三道红线”试行背
景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，整体新开工规模或将延续调整态势
。2021年重点城市供地“两集中”，在引导市场理性，稳定市场预期等方面还有待观
察。但由于房地产行业集中度不断提升，对规模房企而言，拥有资金等各方面优势，
可以参与更多土地出让，合作机会也会增加，而中小房企在拿地、融资、战略布局等
方面的整体竞争力显然不及规模房企，这意味着中小房企未来发展赛道正在变窄。
（2）市场风险。在房地产行业集中度的日益加强的背景下，必将对房地产
整个行业未来发展带来深
刻的影响，中小房企生存压力日趋加大。在区域发展进程、市场周期、外
界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定
分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。房地产行业是资金密集型行业，对资
金需求量大，除利用自有资金外，还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式满
足经营所需。这既需要金融政策对行业发展的支持，也需要企业不断苦练内功提升竞
争力，赢得主动权。公司要保持战略定力不动摇，攻坚克难，采取有效措施，提升公
司产品力，切实把握好经济逐步恢复，市场需求有效释放带来的发展机遇。
2021年重点工作应对措施：2021年公司主要经营目标是确保全年总体盈利
。在新的一年里，公司发展面临着机遇和挑战。我们要把握好经济复苏的有利时机，
继续坚持差异化经营策略，提升产品力，在日益激烈的市场竞争中赢得一席之地。
（1）继续做好现有开发项目的建设。梅江项目：H3项目重点是做好现场各
项工程收尾，顺利实现业主
入住。H2项目重点是达到最终品质要求；推进配套工作进度，确保无重大
安全、质量事故；加强现场监督，采取有效的纠偏措施，做好质量把控，进一步加强
品牌意识，实现公司对项目品质要求。红树湾项目：重点要做好B1区统筹安排，顺利
通过验收备案，达到交房条件。
（2）做好在售项目的销售管理工作。梅江项目：研究制定销售计划，细化
销售策略。组织H2工地开放活动并坚持常态化，通过工地开放活动将品牌理念及产品
价值大力传导业界内外，从而促进项目的销售去化。做好H3项目交付工作，提升业主
满意度。
红树湾项目：推进余房销售，快速回笼资金；积极创造条件争取B区车位和
AB区商业开盘销售。妥善推进项目建设工作。
（3）加强管理，提升工作质量。
1、落实考核工作。2021年，公司积极转变经营体制机制，适应日益激烈的
市场竞争需要，彻底扭转固有的不适应市场化企业发展的思维模式和观念，勇于创新
求变，力争在新的市场环境下再创新的佳绩。
为此，全面提升工作标准，目标任务的考核，严格奖惩措施，向市场化企
业看齐。做好目标任务分解，分层级做好工作落实，层层压实目标任务，明确责任要
求，细化考核奖惩办法，力争取得实效。
2、加强工程管理，注重品质。全力以赴保工期，确保梅江H3项目如期交付
入住。一是打好疫情防控总体战、持久战，统筹落实赶工计划。落实工程进度，保证
工程质量。加强内部协调，提高工作效率。二是落实好安全生产，抓好各项安全管理
制度的落实。
3、强化计划刚性，注重效率。在制定落实前期配套工程、工程项目、规划
设计方案、销售计划等重要节点，要充分论证、听取意见，一经确定，不得随意变更
，更不能轻易延期，要维护计划目标的严肃性，不断优化提高计划管理、精细化管理
水平。
4、继续加强现金流管理。一方面继续探索新的融资方案及渠道，最大限度
筹措资金。另一方面，进一步强化内部资金管理，合理统筹安排资金使用，提高资金
使用效率，力争在保障项目建设资金及日常资金需求前提下，实现资金收支平衡。
5、深化成本管理。针对各环节风险点把控落实具体措施，要通过优化工作
流程完善制度体系等方式
提升专业化、标准化工作水平。开展工程结算和后评估工作。完成项目预
、结算审核工作。后评估工作；建立补充完善成本管理制度，优化工作流程。进一步
理清各类招投标的管理要求，完善补充成本部门工作制度和流程。加强完善样品封样
流程；补充完善工程施工界面和营造标准做法；建立完善公司成本和供应商的信息库
工作。规范合同管理。审核工程资金支付申请单，控制工程资金的使用，审核报批工
程款的支付。对于变更签证到现场复核，及时汇总动态成本，为后面的结算工作做好
准备。全面提升成本管控水平，向市场化标杆企业看齐。加强对标市场化企业成本管
控，研究切实可行的管控模式，结合客户敏感点进行成本投放，制定出合理的目标成
本。从多方渠道扩大供货单位专业类别范围，继续拓展采招渠道，用市场化标杆企业
专业标准要求自己，优选性价比最优的供应商，有的放矢降低成本。
6、强化人力资源管理，打造一支能力过硬，具有市场化理念的工作团队。
不断优化考核管理工作。
细化目标任务分解，落实工作完成质量。调动全员的责任意识、主动意识
，推进业务指标的达成。营造良好的工作氛围，加强人才梯队建设。强化部门联动，
分工协作，密切配合，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训
和轮训。动态关注职场新人的自我提升情况，培养公司梯队人才。完善优化人才制度
体系建设。
紧紧围绕公司战略发展的需要，打造适应市场化企业竞争需要的人才队伍
，健全和完善有利于促进公司业务增长和人才队伍发展需要的制度体系和规定，确保
制度规定与公司的经营需要相吻合，确保执行到位。
7、加强投资者关系管理。继续高度重视投资者关系管理工作，通过多种途
径加强与投资者的沟通、交流，树立良好的服务意识，进一步树立尊重投资者的理念
；进一步提升广大投资者对公司的认知度和认
可度，积极探索，规范操作，努力提升公司投资者关系管理工作的水平，
实现公司发展与股东权益最大化的双赢局面。
（4）推进产品研发设计工作，做好新项目拓展
2021年，我们要围绕“打造精品工程”，以提升公司产品力为中心，精益
求精，做好产品研发设计工作，持续提升公司品牌价值。
在推进现有项目论证的基础上，做好新项目拓展工作。立足公司实际，收
集整理区域市场土地信息，随时掌握市场动态和新的项目资源，进行详细的测算论证
，为公司领导投资决策提供依据。
的测算论证，为公司领导投资决策提供依据。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发销售为主。公司
业务范围集中在天津市和福
建泉州。公司房地产开发主要以住宅产品为主。
报告期内，公司在建项目主要集中在天津梅江项目和福建泉州津汇红树湾
项目。
2021年上半年,坚持“房住不炒”仍为市场基调，中央对于房地产金融调控
日趋严厉，热点城市调控逐步加码。天津住房政策整体保持平稳，并适当调节,调整
更为精细。
上半年，公司秉持年初确定的工作指导思想，认真分析市场形势，找准对
策，通过对标市场化项目开发节奏，严格成本管控，按照全项目计划开展各项工作，
确保项目按计划节点稳步推进。在全体员工的共同努力下，较好地完成了各项既定的
工作任务，实现了既定的盈利目标。
公司加强产品营销力度，不断创新多元化的营销方式，坚持“打造精品工
程”的经营理念，通过及时调整销售策略，合理控制锁客节奏，研判细分产品的开盘
及加推节点，保障了开盘的去化率，也为后续的销售打下坚实的基础。
1、报告期内主要经营情况
2021年上半年，公司实现营业收入4.23亿元，实现归属于上市公司股东的
净利润3146.24万元。本报
告期利润较上年同期变化较大的主要原因系公司2021年上半年未发生对利
润影响较大的非经常性损益事
项。而公司2020年上半年（上年同期）存在出售全资子公司深圳津鹏公司
股权确认投资收益和收回应收账
款冲回了坏账准备两项对利润影响较大的非经常性损益事项。
新增土地储备项目
无
累计土地储备情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
公司始终秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断
深化改革，向先进企业学习，通过现有项目开发提升管理水平，积蓄企业可持续发展
的力量。公司在经营体制机制上也将朝着市场化方向不断改进，不断统一思想，转变
观念，以强化考核激励为契机，持续激发企业活力和发展动力，苦练内功，提质增效
，补短板，强弱项，坚持走精品化发展之路精益求精，不断以高质量的产品，回馈客
户，回报股东，增强企业竞争力。
2021年下半年要重点做好以下工作：
一是抓好在建项目建设。
重点跟进H3、H2项目、津汇红树湾项目工程进度和销售工作，关注过程管
控，确保开发进度目标的实现。
在确保工程进度的同时，还要一如既往地重视工程质量。对关键环节和部
位，要强化质量监督，发挥好工程监理等作用。对安全工作要常抓不懈，落实好各项
安全管理要求，做好安全检查，明确责任，及时消除各种安全隐患。
二是做好在售项目销售。
（一）梅江项目
1、把握好H2项目的销售工作，并大力促进签约和回款的落实。
2、全力保障H3项目的交付，建立统一的交付服务意识，做好宣传和业主服
务工作，提升业主满意度及品牌口碑，促进项目的美誉度远播，为梅江项目的后续销
售提供坚实的基础。
（二）福建泉州津汇红树湾项目
1、B1区：下半年要尽快推进已签未办的按揭办理工作，实现年度销售目标
。
2、B区车位争取尽早开盘。做好B区车位开盘前营销推广、结合暖场活动组
织执行与优惠等利好信息释放，提高车位预约量。
3、AB区商业争取尽早开盘。提前策划商业开盘方式、优惠策略等工作。协
助商业样板间展示准备工作，做好商业开盘前营销推广铺排准备。
三是继续做好管理提升工作。
1、以推进项目总责任制为契机，全面加强对以项目为单位的目标考核，强
化考核的严肃性和刚性约束。
2、苦练内功，提升项目运营管理水平。对标市场化企业的管理方式和做法
，结合公司实际，加以完善并通过制度体系建设和业务流程优化，不断加以以固化和
迭代，做到规范化、标准化。
3、结合市场化管理要求，向管理要效益，提升管理红利。开展公司授权、
组织架构的再梳理，形成各业务部门间协同高效的工作机制。
4、强化目标管理。围绕财务目标展开运营目标的制定，严格管理工程项目
进度、成本、品质等。
5、对公司项目开发成本进行全面分析，对比与标杆企业的差距，研究降低
成本措施，挖掘规模采购效益，达到降低和控制成本的目的。
6、多渠道开辟融资渠道和融资方式，提高资金使用效率，有效降低资金成
本。为公司项目开发建设、资源储备提供强有力的资金支持，为公司新项目新业务拓
展提供资金保障。加强存量资产管理，提高资产使用效率。梳理公司竣工五年以上的
项目存量资产，制定处置和盘活方案。
7、强化计划管理、过程控制。把各专业部门的关键性工作穿在一条时间主
线上，特别注重里程碑节点的设置、计划的串联分解和分层管理，针对项目管理现状
，将难点及进度的过程控制点、对财务、现金流造成影响的节点等增设为关键节点，
进行重点管控。
8、做好售后服务，多方位开展客户满意度调查工作，维护好产品品牌形象
，全面提高客户满意度，持续提升品牌价值。向商品房承购人因银行抵押贷款提供担
保
截至2021年6月30日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币11.8
3亿元，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述
担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来，公司结合企业实际，坚持“打造精品
工程”的经营理念，采取差异化经营策略，秉持立足天津，布局中心城区和滨海新区
的企业发展战略。在房地产行业集中度日益提高和土地价值的逐步攀升的背景下，公
司致力于在细分市场中分得一杯羹，通过精耕细作，力争在区域市场中细分市场中赢
得一席之地。近年来，公司持续不断地推进一系列改革举措，完善制度体系建设，优
化考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务流程，不断提升运营
效率，专业化水平和市场化的经营理念得到增强。公司多年从事住宅产品开发，积累
了一定的项目开发经验，并在区域市场形成了较强的产品形象效应，建立了较高的市
场认可度及知名度，为实现效益提供了保障。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）面临的风险：
资金风险：新冠疫情对经济社会的冲击和影响深远。同时也影响人们对未来消
费的预期，这在一定程度上制约了公司产品的去化速度。在“房住不炒”的政策导向
下，房地产调控政策未见松动。金融监管政策不断强化，房企融资渠道收紧，土地投
资和项目开发需要大量资金，要高度重视现金流管理，加大项目销售力度，加快资金
回笼，确保资金链安全。市场风险：房地产市场调控的总基调在短时间内很难逆转，
在持续深化的调控政策下，公司重点项目的销售将面临激烈的市场竞争环境，这将给
公司销售工作带来直接压力。同时，要充分认识新冠疫情防控的艰巨性和长期性，做
到未雨绸缪，确保全年既定的工作目标顺利实现。
土地储备不足风险：公司规模偏小，融资能力偏弱，参加土地市场竞争的压力
较大，持续发展的后续力量仍有待加强。
（二）应对措施：
2021年公司经营目标是确保全年盈利。下半年公司的主要工作是确保梅江H3项
目的交付工作，全力推动津汇红树湾项目BI区的工程收尾。
2021年下半年，中国经济恢复基础尚不牢固，稳增长压力有所上升。但房地产
行业调控政策环境偏紧的状况不会改变，中央将继续坚持“房住不炒”的政策不会动
摇。下半年公司将继续坚持年初确定的工作指导思想，推动企业高质量发展，秉持“
打造精品工程”的发展战略，把坚持走市场化道路作为企业生存发展的根本出路，把
握市场脉搏，精益求精，提高产品附加值。不断完善与市场化企业发展相适应的体制
机制，在提升专业化水平上下功夫，不断捕捉土地市场新机会，适时储备战略资源，
为公司可持续发展奠定坚实的基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年,中央坚持“房住不炒”调控基调不变。上半年受新冠肺炎疫情影响
，经济面临较大下行压力，中央财政、货币政策齐发力，货币环境较为宽松，叠加各
地出台稳定房地产市场的政策，房地产市场有所恢复。下半年，房地产调控政策有所
转向，中央强调不将房地产作为短期刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房
地产金融监管持续强化，“三道红线”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的
城市先后升级调控政策，力促市场理性回归。一年来，全国房地产价格稳中有升。20
20年百城新建住宅价格累计上涨3.46%，其中一线城市涨幅有所扩大，二线和三四线
城市涨幅均有所收窄。
2020年，天津市在疫情期出台了一系列稳定措施，并继续大力推进天津落
户政策的实施，推动市场整体需求保持了一定的活跃。由于住宅市场调控的主基调保
持不变，整体住宅市场回暖的幅度和成交价格上升浮度有限。在调控常态化的影响下
，市场保持平稳走势，没有出现较大幅度的波动。分区域来看，市区少、滨海稳、环
城、远郊平分秋色的格局已经形成；天津全市商品住宅成交1200.35万平米，同比下
降8.10%，但与2017-2018年水平基本相当，回归常态；供应量为1326.34万平米，较
去年同期有所下降。
2020年，天津房地产销售业绩TOP10企业合计销售892.48亿元，销售金额过
百亿的企业为头部大型房企。强者恒强的格局没有改变。
2020年天津住宅用地供需量同比均大幅减少，共推出1475.08万平米，成交
1368.92万平米，成交面积同比下降24.12%，成交楼面价6742元/平米，同比小幅下跌
1.71%。从成交区域来看，滨海新区成交面积占全市52%。全市整体溢价率呈下降趋势
，大部分地块均以底价成交。土地市场在经历了11月的短暂冰冻后，12月市场活跃度
再次提升，竞拍房企数量明显增多，竞拍积极性显著提高，多宗地块溢价出让。
2020年对于津滨公司而言，是极不平凡，极具挑战的一年。面对疫情带来
的严峻考验，公司秉持年初确立的工作指导思想，紧紧围绕企业中心工作，凝心聚力
，共克时艰，克服重重困难，创造一切有利条件，有序安排复工复产，落实提质增效
措施，扎实推进常态化疫情防控，继续深化企业改革，有效提升管理，全面做好企业
党建各项工作，奋力实现全年经营目标任务。
梅江项目克服种种困难，积极创造条件复工复产。各业务部门积极应对,科
学组织施工,创造条件复工复产,全力以赴抢进度，赶工期，力争把疫情的影响降到最
低。
2020年，公司继续梅江H3项目的销售,启动梅江H2项目开盘销售，结转了来
自H4项目及津汇公司B2项目销售收入，通过出售全资子公司深圳津鹏公司100%股权，
确认投资收益；收回开发区投资服务中心大厦租金5850万元应收账款，冲回坏账准备
。在2019年盈利的基础上,再次实现盈利。
2020年公司实现营业收入为18.42亿元，较上年同期增长43.65%，归属于母
公司的净利润为2.01亿元，较上年同期增加15.62%。本期收入增加的主要原因系津汇
红树湾B2项目完工交付并确认收入；归属于母公司净利润增加的主要原因有：1、津
汇红树湾B2区及梅江H4项目确认收入；2、收到天津经济技术开发区管理委员会所欠
租金，冲回已计提的坏账准备；3、出售津鹏公司股权，确认投资收益。
2、公司主要会计报表项目的异常情况及原因分析
截至2020年12月31日，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约人民币12.
6亿元，未出现客户违约情况，公司未出现履行阶段性担保的情况。本公司认为上述
担保不会对公司的财务状况产生重大影响。
二、核心竞争力分析
公司主营业务为住宅产品开发。多年来本着“打造精品工程”的经营
理念，秉持深耕天津，布局中心城区和滨海新区的企业发展战略，力争在细分市场中
赢得一席之地。近年来，公司持续提升管理红利，不间断地推进一系列改革举措，完
善制度体系建设，优化考核激励机制，充分调动员工的工作积极性，完善和优化业务
流程，不断提升运营效率，专业化水平和市场化的经营理念得到增强。并在区域市场
形成了较强的品牌效应，建立了较高的品牌认可度及知名度，为实现效益提供了保障
。但是由于项目资源储备有限，通过市场获取项目资源的综合实力较为薄弱，很大程
度上制约了公司滚动开发的经营模式的实施，企业可持续发展的基础还需要进一步夯
实。
随着房地产行业集中度的提高，中小房企需要从同质化的产品经营中冲出
重围，走出一条适应企业实际和发展需要的差异化道路，才能在日益激烈的市场竞争
中脱颖而出，形成自己独有的竞争优势。公司立足区域市场需求，结合企业特点，找
准自身市场定位，在打造中式园林产品形态上进行了积极地探索，力求每一个开发项
目精益求精，形成自己独有的竞争优势。
三、公司未来发展的展望
（1）行业竞争格局和发展趋势
2021年是“十四五”规划的开局之年。2021年世界经济在经历了新冠疫情
带来的经济停滞的巨大冲击后，将迎来逐步复苏的新时期。但在后疫情时代，世界经
济仍然充满了不确定性。
中国经济在国内国际双循环的战略推动下，经济复苏势头强劲，具有很强
的韧性。房地产市场总体还是在“房住不炒”的调控基调下，保持连续性和稳定性。
2021年政府工作报告指出，宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性；解决好大城
市住房突出问题。要坚持房住不炒，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康
发展；高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，租购同权。
2021年，公司一方面要着力做好现有项目开发、收官等各项工作，有序、
高效推进各项目建设任务，强化销售去化速度，最大限度实现项目土地资源的价值最
大化。同时也要立足公司长远发展，未雨绸缪，做好未来公司发展战略规划，结合市
场环境和公司自身特点，在业务模式和经营方式等方面，积极探索创新，为公司可持
续发展助力。
（2）公司发展战略
公司始终秉持“立足天津，扎根滨海，走向全国”的总体战略部署，不断
深化改革，向先进企业学习，通过现有项目开发提升管理水平，积蓄企业可持续发展
的力量。公司在经营体制机制上也将朝着市场化方向不断改进，不断统一思想，转变
观念，以强化考核激励为契机，持续激发企业活力和发展动力，苦练内功，提质增效
，补短板，强弱项，坚持走精品化发展之路精益求精，不断以高质量的产品，回馈客
户，回报股东，增强企业竞争力。
（3）经营计划
2021年公司主要经营目标是确保结算计划的项目如期竣工结算。2021年，
公司在过去工作取得成效的基础上，再接再厉，全力以赴确保梅江H3项目和红树湾B1
项目完成项目结算工作，满足公司业绩需要。继续推进梅江H4、H3项目余房销售；H2
项目按计划正常推进工程建设，项目销售再创佳绩。
可能面临的风险
（1）政策调控风险。2021年我国房地产调控政策整体仍将保持连续性和稳
定性，“房住不炒”、因
城施策保障市场平稳运行，在稳地价、稳房价、稳预期“三稳”目标下，
短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松。后疫情时代，世界经济恢复难言一帆
风顺。房地产行业信贷环境收紧，或将推动需求释放更趋理性；“三道红线”试行背
景下，房企资金压力及销售去化压力进一步显现，整体新开工规模或将延续调整态势
。2021年重点城市供地“两集中”，在引导市场理性，稳定市场预期等方面还有待观
察。但由于房地产行业集中度不断提升，对规模房企而言，拥有资金等各方面优势，
可以参与更多土地出让，合作机会也会增加，而中小房企在拿地、融资、战略布局等
方面的整体竞争力显然不及规模房企，这意味着中小房企未来发展赛道正在变窄。
（2）市场风险。在房地产行业集中度的日益加强的背景下，必将对房地产
整个行业未来发展带来深
刻的影响，中小房企生存压力日趋加大。在区域发展进程、市场周期、外
界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房地产市场发展行情存在一定
分化，应注意把握区域分化带来的结构性机会。房地产行业是资金密集型行业，对资
金需求量大，除利用自有资金外，还需利用预售收回的资金、银行借款等其他方式满
足经营所需。这既需要金融政策对行业发展的支持，也需要企业不断苦练内功提升竞
争力，赢得主动权。公司要保持战略定力不动摇，攻坚克难，采取有效措施，提升公
司产品力，切实把握好经济逐步恢复，市场需求有效释放带来的发展机遇。
2021年重点工作应对措施：2021年公司主要经营目标是确保全年总体盈利
。在新的一年里，公司发展面临着机遇和挑战。我们要把握好经济复苏的有利时机，
继续坚持差异化经营策略，提升产品力，在日益激烈的市场竞争中赢得一席之地。
（1）继续做好现有开发项目的建设。梅江项目：H3项目重点是做好现场各
项工程收尾，顺利实现业主
入住。H2项目重点是达到最终品质要求；推进配套工作进度，确保无重大
安全、质量事故；加强现场监督，采取有效的纠偏措施，做好质量把控，进一步加强
品牌意识，实现公司对项目品质要求。红树湾项目：重点要做好B1区统筹安排，顺利
通过验收备案，达到交房条件。
（2）做好在售项目的销售管理工作。梅江项目：研究制定销售计划，细化
销售策略。组织H2工地开放活动并坚持常态化，通过工地开放活动将品牌理念及产品
价值大力传导业界内外，从而促进项目的销售去化。做好H3项目交付工作，提升业主
满意度。
红树湾项目：推进余房销售，快速回笼资金；积极创造条件争取B区车位和
AB区商业开盘销售。妥善推进项目建设工作。
（3）加强管理，提升工作质量。
1、落实考核工作。2021年，公司积极转变经营体制机制，适应日益激烈的
市场竞争需要，彻底扭转固有的不适应市场化企业发展的思维模式和观念，勇于创新
求变，力争在新的市场环境下再创新的佳绩。
为此，全面提升工作标准，目标任务的考核，严格奖惩措施，向市场化企
业看齐。做好目标任务分解，分层级做好工作落实，层层压实目标任务，明确责任要
求，细化考核奖惩办法，力争取得实效。
2、加强工程管理，注重品质。全力以赴保工期，确保梅江H3项目如期交付
入住。一是打好疫情防控总体战、持久战，统筹落实赶工计划。落实工程进度，保证
工程质量。加强内部协调，提高工作效率。二是落实好安全生产，抓好各项安全管理
制度的落实。
3、强化计划刚性，注重效率。在制定落实前期配套工程、工程项目、规划
设计方案、销售计划等重要节点，要充分论证、听取意见，一经确定，不得随意变更
，更不能轻易延期，要维护计划目标的严肃性，不断优化提高计划管理、精细化管理
水平。
4、继续加强现金流管理。一方面继续探索新的融资方案及渠道，最大限度
筹措资金。另一方面，进一步强化内部资金管理，合理统筹安排资金使用，提高资金
使用效率，力争在保障项目建设资金及日常资金需求前提下，实现资金收支平衡。
5、深化成本管理。针对各环节风险点把控落实具体措施，要通过优化工作
流程完善制度体系等方式
提升专业化、标准化工作水平。开展工程结算和后评估工作。完成项目预
、结算审核工作。后评估工作；建立补充完善成本管理制度，优化工作流程。进一步
理清各类招投标的管理要求，完善补充成本部门工作制度和流程。加强完善样品封样
流程；补充完善工程施工界面和营造标准做法；建立完善公司成本和供应商的信息库
工作。规范合同管理。审核工程资金支付申请单，控制工程资金的使用，审核报批工
程款的支付。对于变更签证到现场复核，及时汇总动态成本，为后面的结算工作做好
准备。全面提升成本管控水平，向市场化标杆企业看齐。加强对标市场化企业成本管
控，研究切实可行的管控模式，结合客户敏感点进行成本投放，制定出合理的目标成
本。从多方渠道扩大供货单位专业类别范围，继续拓展采招渠道，用市场化标杆企业
专业标准要求自己，优选性价比最优的供应商，有的放矢降低成本。
6、强化人力资源管理，打造一支能力过硬，具有市场化理念的工作团队。
不断优化考核管理工作。
细化目标任务分解，落实工作完成质量。调动全员的责任意识、主动意识
，推进业务指标的达成。营造良好的工作氛围，加强人才梯队建设。强化部门联动，
分工协作，密切配合，形成事事有人管、件件有落实的工作局面。充分利用培训机构
等教育培训资源，做好津滨各专业技术人员的培训工作，进行制度化、规范化的培训
和轮训。动态关注职场新人的自我提升情况，培养公司梯队人才。完善优化人才制度
体系建设。
紧紧围绕公司战略发展的需要，打造适应市场化企业竞争需要的人才队伍
，健全和完善有利于促进公司业务增长和人才队伍发展需要的制度体系和规定，确保
制度规定与公司的经营需要相吻合，确保执行到位。
7、加强投资者关系管理。继续高度重视投资者关系管理工作，通过多种途
径加强与投资者的沟通、交流，树立良好的服务意识，进一步树立尊重投资者的理念
；进一步提升广大投资者对公司的认知度和认
可度，积极探索，规范操作，努力提升公司投资者关系管理工作的水平，
实现公司发展与股东权益最大化的双赢局面。
（4）推进产品研发设计工作，做好新项目拓展
2021年，我们要围绕“打造精品工程”，以提升公司产品力为中心，精益
求精，做好产品研发设计工作，持续提升公司品牌价值。
在推进现有项目论证的基础上，做好新项目拓展工作。立足公司实际，收
集整理区域市场土地信息，随时掌握市场动态和新的项目资源，进行详细的测算论证
，为公司领导投资决策提供依据。
的测算论证，为公司领导投资决策提供依据。
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