000838国兴地产资产重组最新消息
≈≈财信发展000838≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）2021年上半年房地产市场分析
2021年上半年中国经济发展平稳增涨，逐步从疫情的影响中恢复，GDP增速
逐步恢复至6%以上。央行今年首次降准，5年期LPR（贷款基础利率）降低至在4.65%
，大金融环境宽松，刺激经济恢复，促进房地产市场平稳健康市场。
中央继续坚持房住不炒、因城施策，管控房价在可控范围。上半年，限购
、限售、信贷等多维度着力，全面升级管控，加强保障支持。一方面紧多维度着力(
信贷、限购、限售、二手房等)升级住房交易难度，另一方面进一步加强对人才、刚
需的支持疏导住房需求。
调整土地出让金征收方式，国有土地出让使用权收入划转税务部门征收，
或将倒逼地方政府主动控制负债规模、压降政府杠杆率。全面放开3孩政策，有利于
改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势
，对房地产市场影响深远。
首批次“两集中”供地，规模房企优势明显，市场热度分化巨大。热点城
市强化宅地调控，针对性调整土拍规则，调控更加精细化，北京、深圳等城市土拍规
则较严厉，杭州、北京、南京、广州1-6月出让金超千亿，西安、盐城、重庆溢价率
超40%，土地市场相对较热。
重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平。前6月全国商品房销售面积
6.6亿平方米，同比增长36.3%，销售额为7.1万亿元，同比增长52.4%，百城新建住宅
均价16,063元/平方米，同比上涨3.89%。
（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析
截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签
约销售金额主要来自于重庆市、江苏省连云港市、山东省威海市、河北省石家庄市、
江苏省常州市、天津市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市上半年度的房地产
市场情况大体如下：
1、重庆市场分析：
政策方面：重庆上调房产税起征点，加强区域发展，教育监管，部分银行
信贷收紧，加强对住房租赁资金监管；2021年上半年1年期与5年期贷款市场报价利率
维持4.65%不变；重庆发布《关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工
作的通知》，极大的修正了房地产市场与学区教育间的秩序。
土地市场：受土地“两集中”政策影响，2021年上半年重庆土地供应可建
体量831万平方米，同比下滑20%，环比下滑37%；供应楼面均价6,016元/平方米，同
比上涨10%，环比上涨25%；土地成交可建体量994万平方米，同比下滑6%，环比下滑5
%；成交楼面均价7,652元/平方米，同比上涨28%，环比上涨38%。2021年上半年住宅
类用地成交组团21个，56宗地，总计588家房企参拍，其平均每宗地皆超10家房企参
拍。可开发体量超500万平方米，成交楼面价10,815元/平方米，成交溢价率45.28%商
品房市场∶2021年上半年累计供应1,003万平方米，同比上涨22%，市场回温，需求旺
盛，供不应求，房企加大供应节奏。2021年上半年重庆楼市累计成交商品房185,263
套，成交面积1,659万平方米，3月市场开始回升，加之4月土地两集中影响市场持续
升温，客户购房热情高涨，带动成交保持高位；与2020年上半年重庆楼市成交131,44
5套相比，今年新增成交53,818套，同比上涨40.94%。与2020年上半年重庆楼市成交
量825万平方米相比，今年新增成交834万平方米，同比上涨101.09%。2021年上半年
重庆楼市成交建面均价12,445元/平方米，环比上涨18%，核心项目、近郊改善产品成
交上涨，带动价格结构性上扬。
2、连云港市场分析：
政策方面：重点打击“炒房”连云港市区房地产市场监管“加码”，日前
市住建局印发《关于加强当前房地产市场监管工作的通知》），明确自4月15日起开
展为期半年的房地产市场秩序专项检查，重点打击房地产开发企业、房地产经纪机构
及其人员的“炒房”行为，要求热点楼盘采取摇号方式选择房源，并重点支持刚需购
房需求。
土地市场∶2021年上半年连云港全市经营性土地挂牌供应40宗，供应总面
积153.99万平方米。成功出让31幅，成交面积104.31万平方米，较去年同期相比下降
42.25%；不过成交金额涨幅明显，成交总金额为68.98亿元，较去年相比上涨36.33%
。
商品房市场∶2021年上半年连云港市商品房批准预售总套数40,250套，同
比上涨80.51%；预售总面积375.08万平方米，同比上涨59.33%。商品房成交41,932套
，成交面积约456.25万平方米。日均成交232套，套均面积约109平方米。与2020年上
半年连云港楼市成交量（成交套数为23,728套，成交面积为273.90万平方米）同期相
比，今年全市成交套数增加18,204套，同比上涨76.72%；成交面积较去年同期增加18
2.34万平方米，同比增加66.57%。2021年上半年，连云港全市商品房均价为7,700元/
平方米，同比去年涨约7%。其中高新区房价继续领跑全市，但与去年同期相比，房价
微跌3%。
3、威海市场分析：
政策方面：威海持续效应中央号召，加强房地产市场的监管不放松。首套
房首付比例由20%提升至30%，新购买的新房和二手房需取得房产证3年后才能上市交
易。
土地市场：上半年威海供地缩减，下半年或将集中放量，威海土地未按照
供地计划如约挂牌，延迟到下半年的可能性较大。地供应下滑54%，成交溢价土地少
，底价成交占主流。
商品房市场∶市场供求双降，价格稳定，库存高企。2021年1-6月份，住宅
供应87.7万平方米，较2020年同比下降19.2%；成交面积77.4万平方米，较2020年环
比下降10.3%；成交均价11,540元/㎡，较2020年微降0.8%；成交金额89.32亿元，较2
020年环比下降14.1%。截至2021年6月威海住宅库存236.55万平方米，去化周期18个
月。
4、石家庄市场分析：
政策方面：紧跟中央“房住不炒”基调。目前，石家庄楼市政策收紧、利
率上调、金融机构额度收紧、拿预售条件更加严格。政策方面执行“四限一控”，即
限外、限购、限价、限贷、控预售。
土地市场：受年初疫情影响，上半年石家庄土地供应和成交同比大幅下降
，累计成交31宗住宅用地，同比下降52%，成交面积1,419亩，同比下降53%，成交额1
03亿，下降38%，成交单价708.66万/亩，上涨32%。土地供应数量方面，桥西区、鹿
泉区及正定区域均出让6宗。上半年品牌房企拿地10宗共791.9亩，占土地成交总面积
的54.85%，占比继续扩大，其中保利拿地3宗共266亩，数量最多；本土房企拿地7宗3
54亩，其中润江取得2宗共114.54亩，数量第一。
商品房市场:石家庄市场上半年成交184.82万平方米，均价15,209元/㎡，
环比2020年下半年成交量增长3.82万平方米，均价下跌221元/平方米，量价变化不大
，市场处于横盘阶段；
5、常州市场分析
政策方面：常州房价的平稳发展得益于新政策的进一步落地——限地价、
限房价。进入“双限时代”后，常州地价、房价将会在很长一段时间内被锁定在一个
范围内，保证楼市价格稳定。同时，受控成本因素影响，常州将很快迎来产品力天花
板。6月份起，全国金融紧缩，常州与全国同步进入房贷收紧期，部分银行对二手房
限贷，新房放款时间也在延长。
土地市场：2021年上半年常州市土地供应68宗，总计容建面457.7万平方米
，同比2020年上半年下降38%。土地成交45宗，总计容建面367.3万平方米，同比2020
年上半年下降67%。总成交金额215.33亿元，同比2020年上半年下降79%，2021年上半
年常州市土地成交楼面均价5,863元/平方米，同比2020年上半年年下降7%。常州土地
市场开局火热，但受新政策酝酿影响，供应有所减速。3月起“疯狂”的土拍正式启
幕，溢价率上下波动，优质地块受追捧溢价率高，主城区成交15宗，最高地价达到20
,348元/平方米。
商品房市场：在调控加码影响下，2021上半年常州楼市依旧走出了不错的
行情。2021上半年常州市商品住宅供应488.1万平方米，成交398.9万平方米，两项指
标均达到历史峰值。同时段内，常州主城商品住宅供应325.7万平方米，成交267.1万
平方米。供应量达到历史最高，成交量也为2018年以来的新高。
6、天津市场分析
政策方面：2021年两会政府工作报告延续“房住不炒”总基调，天津大方
向持续“维稳”，通过老旧小区改造、增加保障性租赁住房和共有产权住房供给等多
项举措解决大城市住房突出问题；天津发改委发布新版居住证管理办法，在坚持房住
不炒前提下，天津以产业为新突破口，定向解除户籍限制；外地无天津户籍客群，可
由企业统一申报购房。
土地层面：2021年实行集中供地，天津首轮供地溢价率走高，为近四年最
高。上半年土地总出让建面855.98万平方米、成交建面725.75万平方米。实行集中供
地后，优质地块成为抢占焦点，市区核心地块及环城热点板块地块多溢价成交。2021
年1-6月，环城和远郊为土地市场成交主力，其中环城四区中北辰占比32%，远郊五区
中宝坻占比46%。
商品房市场：2021年1-5月天津市商品住宅供应495.71万平方米，同比上涨
48%，成交513.02万平方米，同比上涨38%，成交均价16,949元/㎡，同比上涨9%。3月
市场迅速复苏，3-5月迎来市场小阳春，供销两旺，高端改善市场也一改低迷状态，
全市价格呈结构性上涨趋势。
7、镇江市场分析
政策方面：镇江印发人才政策，有利于增加有购买力的客户基数，对房地
产形成一定的利好刺激，商转公贷款业务暂停，可办理贴息。南京都市圈发展规划全
文印发，多次点名镇江。备受关注的金山过江通道、润扬第二通道、润扬第四过江通
道3条过江通道、宁镇两市共建G312科技创新走廊等重大项目被提及。
土地市场：2021年1-6月镇江涉住用地成交65万平方米，成交6幅涉住用地
，同比上升50%。分区域来看，丁卯成交4块地，面积53万平方米，占比最多为82%。
商品房市场：2021年上半年镇江供应86.82万平方米，同比2020年上半年提
上升59%，成交112.18万平方米，同比2020年上升53%，成交均价10,073元/平方米。
疫情逐步好转且受到周边城市政策调控影响及2021年3月土拍的影响，外地投资客涌
入，本地客购房意识觉醒，楼市热度爆发。
8、惠州市场分析
政策方面：惠州房地产利率在全国所有城市处于高位，首套、二套房贷利
率分别为6.8%、7.2%。利率在粤港澳大湾区城市排名第一，上浮幅度在全国城市中排
名第四。惠州出台融入深圳都市圈方案，这是在粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双
区”建设和都市圈背景下，惠州主动对深圳的又一大动作，也是以惠州市委、市政府
名义出台的首个专门聚焦深圳都市圈的方案文件。
土地市场：2121年上半年惠州新增土地供应量784万平方米，同比上升29%
，共计成绩665万平方米，同比上升54.7%，总成交金额182.4亿元。各类型土地成交
中，商住用地平均楼面价最高，同比上升约27.82%。
商品房市场：大亚湾市场热度下降，供过于求，供应723万平方米，仅成交
648万平方米，均价11,606元/平米；上半年区域到访客户量的减少，对去化周期进一
步拖累，区域去化周期相对较长，在15-34个月不等，其中大亚湾库存面积320万平方
米，压力巨大；据不完全统计，大亚湾2021年下半年供应持续高企，套数约2.2万套
，供应面积约232万平方米，其中大亚湾西区供应超过2万套，供应有望进一步扩展，
市场竞争进入白热化。
（三）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产新开工面积约23.94万平方米，竣工面积约23.09万平
方米，结算面积约27.3万平方米，签约销售面积40.5万平方米，销售金额为36.25亿
元。
2、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目投资
、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓及疫情的影响，行业风险日渐
凸显。随着国家PPP相关政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了
退库。华陆环保公司，根据国家政策和行业政策的导向，积极调整了生产经营计划，
同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题逐步得到解决，
在后续运营中应收账款回款情况逐渐好转、推动完成部分运营项目回购，项目建设也
逐步步入正轨，历史遗留问题及诉讼问题也在逐步解决，公司发展逐步进入正轨。
瀚渝公司：全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，上半年签约工程
产值预计1,500万元左右。
新增土地储备项目：本报告期公司无新增土地储备项目。
累计土地储备情况
主要项目开发情况
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信中心项目目前暂
缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领
域，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展
”为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力
、产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
（1）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用
评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加
权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，
提升自身造血能力。
（2）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完
善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定品牌基础；打造产品标准
化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
（3）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提
升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步
转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立
体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升
品牌软实力。
（4）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工
开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定
产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质
量及成本控制。
2、2021年经营计划：
（1）整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
（2）2021年核心经营策略
在经营策略上苦修内功
①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条
线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价
关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
在经营策略上保稳健、谋发展
①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定
位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产，第三；
出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案
。
②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度
，回款政策及考核的执行到位。
③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集
采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本；三是费用管控层面，
减少无效提升资金使用效率。
④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优
化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标；二是加强合作杠杆，优
化风险。
⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。202
1年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投
资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守
投资纪律是底线。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为3
78,857.61万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地
产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地
产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘
、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系
/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较
强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工
程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。
三、公司面临的风险和应对措施
1、房地产领域
（1）房地产调控政策的风险。2021年上半年对疫情整体冲击可控，结构性复苏
，全国经济增长韧性显现，呈现稳中加固、稳中向好的发展态势，2021年1季度GDP增
速为18.3%，经济韧性显现。全国两会坚持“房住不炒”定位不变，金融监管从严，
稳健货币政策，完善金融租赁政策，土地“两集中”等，市场端、土地端及金融端等
多措并举，保持政策连续性，稳定市场预期。公司将紧跟政府的指挥棒，顺应市场发
展大势，优化资产结构，加强城市深耕，提高公司竞争力，增强发展动力，向管理要
效益，持续为股东创造价值。
（2）融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业，资金需求量极大。
随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资
成本不断上升，对公司的资金产生不利影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与
上下游合作伙伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和
项目开发建设对资金的需求。
2、环保产业领域
（1）竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来前
所未有的发展机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公
司也将面临更严峻的挑战。
（2）资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期，随
着业务规模的扩张，加之政府财政收紧、支付压力加大，一定时期内的资金需求较大
。对此，公司也会积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细的短
中期及长期资金规划。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）2020年房地产市场分析
1、宏观经济方面，疫情冲击下，全球经济严重衰退；国内经济增长大幅放
缓，多重措施推动经济持续复苏。
资金面，受疫情影响，央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政
策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持续升值，吸纳了大量海外资金，我国外
汇储备明显增长。（数据来源：国家统计局）
2、政策方面，楼市政策由疫情后托底放松，转向适度收紧、防止过热。
年初受疫情影响，全国多地出台相关政策扶持房地产，通过降低人才落户
门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制
得当，全国复工复产效果明显，同时上半年多地楼市政策有所放松，全国楼市全面复
苏，部分城市楼市表现过热。下半年从7月中旬起，深圳、东莞、杭州、南京、宁波
等多个城市陆续出台收紧调控政策，且中央多次重申“房住不炒”主基调。
3、市场方面，整体成交量价齐升，城市表现显著分化。
成交量方面，2020年全国商品房销售面积176086万㎡，比上年增长2.6%。
一线城市购买力强劲，普遍成交量价齐涨；二线城市持续分化，苏州、西安等部分二
线城市因2020年供过于求，市场低迷，表现不如往年；杭州、宁波等热点城市即使调
控升级仍难抑客户购房热情，市场成交表现乐观；三四线城市成交量涨跌参半，大部
分三四线城市成交量下跌，部分三四线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射，成交
量大幅上涨。（数据来源：国家统计局、中指数据）
成交价方面，2020年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年
扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位，整体运行平稳。12月，百城
新建住宅均价15795元/㎡，环比上涨0.25%。整体来看，全国七成城市房价上扬，热
点城市房价居高不下。一线城市市场火热，房价涨幅明显；二线城市房价普遍上涨，
同时二线城市作为楼市重心、房企和投资者的关注焦点，多数二线城市房价随着2020
年楼市热度上升而上涨，尤其热点二线城市房价上涨迅猛；三四线城市房价持续分化
，部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的
带动下，房价持续上涨，而部分三四线城市则因经济较弱，购买力不足，加上受到疫
情冲击，楼市恢复缓慢，房价明显下跌。（数据来源：中指数据）去库存方面，截至
2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万㎡，同比增长7.5%。从月度数
据看，2020年百城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6
%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高，和特殊的市场环境有关。尤其是在
疫情的冲击以及三道红线的政策约束下，房企推盘节奏明显加快，导致库存规模进一
步被推高。2020年，全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，去库
存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来了冲击，也说明下半年逐渐走出疫情阴
影，去库存效果好于预期。（数据来源：克尔瑞数据）
（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析
截止报告期末，公司在7个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签
约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、天津、连云港、镇江、常州，上述城市
本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
政策方面：2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的
定位下，积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才等政策。疫情后为刺激
市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋
势，但核心限制（限售/限贷）未放开，政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进
成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布局方面，在基础设施、产业、环保、公共服务
等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下，利好政策
逐步凸显。
土地市场：2020年重庆主城区土地供应量较大，地价维稳。2020年名义供
应体量2355万㎡，同比上涨43%，名义公告楼面均价5111元/㎡，同比下降5%；2020年
名义成交体量2107万㎡，同比上涨50%，名义成交楼面均价5755元/㎡，同比下降10%
。2020年政府回购地块606万㎡，剔除政府回购地块，实际供应可建体量1750万㎡，
同比上涨6%，实际成交可建体量1501万㎡，同比上涨7%，实际成交楼面均价5905元/
㎡，同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响，房企观望情绪浓厚，土地市场有
所降温；二季度政府调整供地节奏，加大放量，土地市场成交回温；下半年政府回购
土地加量，平衡年度供销，市场维稳。
商品房市场：政策松弛有度，市场回归常态。2020年受疫情影响，供销双
降，市场成交整体呈现供小于求，价格稳涨。2020年一季度，受疫情影响，市场供销
均跌入历史最低位，折扣加码叠加限价政策，价格小幅回落；二季度，土地市场热度
回升，房企加大供应冲刺年中业绩，市场成交量回升至前期高位，其中改善类商品房
业成交上涨明显；三季度，在政策严控总基调下，市场成交量表现乏力，价格微涨；
四季度，市场成交量依然维持低位，房地产企业为备战年终积极供货，促销力度加大
推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万㎡，同比下降16%。但商品房成交均
价连年走高，2020年全年均价12644元/㎡，相同比上涨6%。全年受土地指标影响，高
层产品去化有所萎缩，洋房产品去化占比持续加大，商办产品市场去化低迷，去化压
力依旧。
2、威海市场分析
宏观政策：“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间，从威海区域
市场表现上看，受长效调控影响，区域房地产市场政策层面相对稳定，政府实施积极
的财政政策，着力完善住房保障体系建设，重点抓好棚户区改造回迁安置工作，推动
“红色引擎”持续发力。
土地市场：威海土地供应401.56万㎡，同比下降15%；土地成交面积187万
㎡，同比下滑49.6%；成交楼板价2013元/㎡，同比下降6%。自2018年以来，威海土地
市场升温明显，成交楼板价迅速上涨，但2020年受疫情及供应结构的变化所导致，主
城区供地较少，临港郊区土地出让增多。
商品房市场：市场供应方面，2020年威海住宅新增供应面积209.1万㎡，同
比下降25%；成交量价方面，住宅市场自2017年持续处于下滑状态，2020年受市场横
盘及新冠疫情影响“价稳量跌”，2020年成交量149亿，环比下降14%，整体市场均价
10248元/㎡，环比上涨3.5%；市场存量方面，截至2020年底市场存量为232.65万㎡，
去化周期增至19个月，持续处于去库存的状态。
3、石家庄市场分析
宏观政策：石家庄当前楼市政策仍是“四限一控”：限外、限购、限价、
限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降息，需求端上调公积金额度同时启动
异地公积金，部分区域实施人才引进，给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降
低预售条件，调整资金监管比例，同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场
监管加强，预售环节趋严，专项整治中介及住房租赁市场贯穿始末。
土地市场：土地供应方面，2020年石家庄全年累计成交宅地75宗，面积302
万㎡，成交宗数和面积均较2019年有近30%幅度下跌；土地成交方面，2020年宅地成
交量达302万㎡，楼面价为4851元/㎡，同比下降4%，平均溢价率走高至18%，市场热
度微升。2020年定向出让态势延续往年，且底价和低溢价成交占主流，住宅用地缩量
明显，成交规模两连降，成交金额止升转跌。
商品房市场：市场供应方面，2020年石家庄商品住宅供应493万㎡，同比上
涨18.1%；成交量方面，全年累计成交487万㎡，同比上涨11.7%。成交价方面，全年
成交均价14869元/㎡，同比下降1%。市场容量持续上涨，全年成交725亿元，成交价
格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面，截至2020年底，市场存量为288万㎡，去化
周期为7.1个月，短期去化风险相对较低。
4、天津市场分析
宏观层面：天津全年无调控类政策发布，主要以人才政策为核心，优化“
海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户不限总量；十四五规划提出“津滨双
城格局”，对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新，未来滨城发展大有可期。
土地市场：2020年受疫情影响，土地市场供应量、成交量均有所缩减，与
年度供地计划差距较大，楼面均价同比稍有下降。供应方面，全年累计推出宅地（含
商服）规划总建筑面积1368万㎡，同比下降35%；成交方面，全年累计成交宅地（含
商服）规划总建筑面积1333万㎡，同比下降24%；楼面均价较上年下降1%，达6834元/
㎡；溢价率为4.2%，同比下滑2.8%，宅地以底价成交为主。
商品房市场：受疫情影响，2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”
的现象。供应方面，全年供应1392万㎡，同比下降12%；成交方面，全年商品住宅成
交1242万㎡，同比下降9%；成交均价相对稳定为16509元/㎡，同比上涨5%。去库存方
面，商品住宅库存量为2759万㎡，去化周期约为26.7个月；2020年库存量较2019年底
新增162万㎡，为近年来存量最高的一年；2020年市场恢复常态后，库存总量不断累
积，三季度至今库存居高不下；去化周期进一步延长。
天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万㎡，同比增加34%；全年商
品住宅成交面积144万㎡，同比下降1%，成交均价14367元/㎡，同比上涨4%，供大于
求，市场竞争激励，截至2020年底，津南区市场存量253万平方米，预计去化周期17
个月。河西区2020年全年商品住宅供应面积35.9万㎡，同比上涨69%，成交量25.9万
㎡，同比上涨41%；成交均价37855元/㎡，同比下降4%，供应放量，但价格收紧。202
0年河西区整体潜在供应量达85万㎡以上，按照20年去化速度，预计去化周期在40个
月左右。
5、连云港市场分析
政策方面：2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应
国家政策，因城施策；主要包括了住房公积金利率差别化、放宽二套房公积金贷款额
度以及商品房预售资金监管调控等政策。
土地市场：2020年，连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑
。供应方面，2020年全市经营性用地共挂牌供应88宗，供应总面积419.29万㎡。2020
年全市共成交土地89宗，成交面积424.81万㎡，成交总金额166.89亿元。海州区、高
新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交，“地王”频频刷新。
商品房市场：供应方面，2020年全市新房供应量约68577万㎡，同比下降4.
16%；其中市区供应量约271.7万㎡，同比微跌。成交量方面，2020年全市共成交商品
房6112套，成交面积约702万㎡；其中东海县成交面积最高，高新区成交面积同比涨
幅最大。成交价方面，2020年全市商品房成交均价为7589元/㎡，市区商品房成交均
价为9049元/㎡，四县商品房成交均价为6516元/㎡。从房价走势来看，2020年连云港
全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势，12月份商品房成交均价达到最高，达到8483
元/㎡。从各区房价情况来看，2020年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨；其
中，海州区商品房成交均价突破万元大关，高新区商品房成交均价达到11000元/㎡，
继续领跑。
6、常州市场分析
政策层面：2020年常州整体政策环境较为宽松，无限购政策，全年政策延
续宽松主基调。9月12日起正式执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展
的通知》，坚决遏制投机炒房促进楼市平稳发展，市区新购商品住房取得产权证后4
年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%,自新
政发布后，常州楼市有所降温。2020年政府释放进一步放宽城市落户条件，推进常住
人口基本公共服务均等化政策，助力农业人口市民化，利于城市常住人口增长。长远
政策发展对楼市利好。
土地市场：2020年全年市区共成交43宗涉宅地块，市区土地成交量创三年
新低，但楼板价同比上涨高达33.25%，成交楼面价不断刷新，土地市场持续火热。除
市区外，金坛区土地成交量较高，增幅达到40%；而溧阳市相较去年土地市场供应量
有所上升，地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足，市区持续降库存；其中武进
区土地供求缺口最大，供求比仅0.5，供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨；
金坛区、溧阳市则反之，整体供大于求，土地库存量持续增加。
商品房市场：2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住
宅供应面积562万㎡，成交面积567万㎡，成交均价17932元/㎡。年初受疫情的爆发影
响，导致成交量急速下跌，3月市场成交量恢复，4-9月市场供求两旺，9月受政策调
控后，客户需求受抑，成交量有所下滑，房价回归平稳。市场情况分区域来看，市区
同比去年量价齐升，金坛区量升价稳，溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中，天
宁区房价仍为各区域的标杆，钟楼区成交量创新高，但价格增长速度缓慢，武进区成
交量最高，经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144㎡，
市场产品趋势整体步入改善时代。
7、镇江市场分析
政策方面：在政策调控方面，2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政
府主要通过公积金政策，从金融端对楼市进行调控，如长三角公积金一体化、逐月提
取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面，一句《南京都市圈城市发展
联盟章程（修订稿）》的约定，溧阳市、金坛区已加入南京都市圈，后续南京都市圈
成员市（区）将分别签订多份合作框架协议。
土地市场：2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万㎡，土地成交总
金额48.36亿元，受疫情及市场下行影响，上半年政府推地节奏停滞，年末集中供应
，但土地仍集中于非热点区域，供地质量一般。成交方面，全年推出的17宗地块全部
成交。疫情后政府为刺激市场信心，拔高土地起拍价，但由于周边市场售价与预期相
差甚远，故基本为政府托底，开发商大多处于观望状态。
商品房市场：2020年全年市场供销量缩减，成交环比下降12%，均价小幅上
升，上涨2%。一季度受疫情影响，楼市进入最低谷，二季度开始以价换量，市场逐步
复苏，三至四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比增长67%，全市商品住宅
去化周期已缩短至10个月，库存去化周期明显缩短，市场已逐渐进入安全期。
（三）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约84.6万㎡，竣工面积约92.48万㎡
，结算面积约79.27万㎡。2020年签约销售面积76.16万㎡，销售金额为70.67亿元。
2、报告期内土地获取情况：
学苑府项目：1月20日通过收并购获取津(2020)津南区不动产权第003305号
地块，占地面积33917.1㎡；
九悦府项目：4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1
/03、J23-1/03地块，占地面积101691.42㎡；
洺玥府项目：7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj20
19-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、dj2019-1-010地块，占地面积194700㎡
阅时代项目：5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团A分区A26-4
/03地块，占地面积14513.18平方米3、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、水务EPC（工
程总承包）项目投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫
情影响以及政府财政收入速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关政
策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司
，根据国家政策和行业政策的导向，积极调整了生产经营计划，同时，稳步推进其原
业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题，逐步解决历史遗留问题及
诉讼问题。
全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，2020年实现业绩承诺。
新增土地储备项目
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信项目目前暂缓施
工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域
，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展”
为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、
产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
（1）投资策略：深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资
决策的最终衡量基础和依据；建立标准化、规范化投资决策流程体系；对于新进入地
区，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策略
，同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾
地以机会型为主，短期内不考虑自主孵化产业。
（2）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用
评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加
权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，
提升自身造血能力。
（3）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完
善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定品牌基础；打造产品标准
化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
（4）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提
升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步
转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立
体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升
品牌软实力。
（5）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工
开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定
产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质
量及成本控制。
2、2021年经营计划：
（1）整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
（2）2021年核心经营策略
在管理策略上苦修内功
①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条
线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价
关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
在经营策略上保稳健、谋发展
①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定
位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产，第三；
出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案
。
②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度
，回款政策及考核的执行到位。
③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集
采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本；三是费用管控层面，
减少无效提升资金使用效率。
④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优
化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标；二是加强合作杠杆，优
化风险。
⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。202
1年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投
资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守
投资纪律是底线。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为3
43622.62万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最
近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，
房地产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的
房地产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售
开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了
府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具
有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防
治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局及趋势：
1、宏观经济方面：展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，
国外疫情持续发酵，预计国际经济大势仍不明朗，或可影响国内经济回稳。国内经济
稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但
整体仍面临较大压力。进出口短期难以成为经济增长点，加上国内疫情持续反复影响
，2021年经济走势应是宽货币+紧信用并行模式，预计2021上半年经济表现将会较为
稳定。
2、政策方面：全年房地产市场调控政策预计整体仍将保持连续性和稳定性
，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行。3、房地产市场趋势：全国房地产市
场发展节奏趋缓，城市分化特征将会更加明显。土地市场方面，“三道红线”后具有
容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、
慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源。销售市场方面，2020下半
年受调控政策的收紧，调控成果显现，疫情积压的购房需求逐步释放，2021年整体市
场将进入平稳发展态势。全国销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高
位，开发投资额中高速增长。城市特征方面，两级分化特征将会更加明显，受全球疫
情及经济情况影响，华东、华南经济发达区域的一线及受一线核心城市带动的周边二
线城市，客户保值增值意愿将会更为强烈，2021年将持续保持市场热度居高不下，且
价格坚挺态势。同时，人口流入型的二线城市，受人口置业需求的影响，则会保持高
流量姿态。三四线城市受城市发展潜力，人口数量的制约，未来市场成交呈现乏力趋
势。客户需求方面，2021年全国房地产市场改善性需求将进一步增加，更加注重住宅
的宜居舒适；经过新冠疫情，客户对户型的尺度要求、户型结构及品质要求逐步提升
。
未来我司需在产品竞争力方面进行持续深入的研究，以产品力及服务力为
抓手，实现我司的品牌竞争力。
（二）公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域
，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展”
为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、
产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
1、投资策略：深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资决
策的最终衡量基础和依据；建立标准化、规范化投资决策流程体系；对于新进入地区
，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策略，
同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾地
以机会型为主，短期内不考虑自主孵化产业。
2、融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用评
级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加权
平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，提
升自身造血能力。
3、产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善
，产品迭代持续满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定基础；打造产品标准化
体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
4、品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提升
、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步转
变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立体
化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升品
牌软实力。
5、运营策略：以快周转模式为主，流程前置，业务并行，实现快速开工开
盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定产
等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质量
及成本控制。
（三）2021年经营计划：
1、整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
2、2021年核心经营策略
（1）在管理策略上苦修内功
在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条线
精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关
系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
（2）在经营策略上保稳健、谋发展
去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定位
准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产；第三，出
台滞销产品去库存制度；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。
抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度，
回款政策及考核的执行到位。
降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡。二是战略集采
，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本。三是费用管控层面，减
少无效提升资金使用效率。
稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优化
财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标。二是加强合作杠杆，优化
风险。
精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021
年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投资
节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守投
资纪律是底线。
（四）公司面临的风险和应对措施
1、房地产领域
（1）房地产调控政策的风险。2020年国际形势动荡，新冠疫情肆虐，地产
金融政策持续收紧，增加了房地产市场的难度和不确定性。在此环境下，地产行业集
中度持续提高，中小型房企生存压力加大。但行业整体向好，全年市场规模仍同比提
升，房地产作为中国经济压舱石的地位未变。公司将紧跟政府的指挥棒，顺应市场发
展大势，优化资产结构，加强城市深耕，提高公司竞争力，增强发展动力，向管理要
效益，持续为股东创造价值。
（2）融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业。随着国家出台
房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资成本不断上升
，对公司的融资产生一定的影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与上下游合作
伙伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和项目开发建
设对资金的需求。
（3）销售及去库存风险。“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，各
区域板块轮动趋势明显。公司布局成渝、京津冀、长三角和大湾区四大区域，项目分
布二三四线各级城市。公司将跟随市场轮动趋势，合理安排开发节奏，把握市场窗口
期，加强库存去化，在保证利润的同时扩大销售规模。
2、环保产业领域
（1）竞争加剧的风险。随着环保产业的整体发展，工业危废、工业零排放
领域的竞争形式也会日趋激烈，公司也将面临更严峻的挑战。
（2）资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期
，随着业务规模的扩张，加之政府财政收紧、支付压力加大，一定时期内的资金需求
较大。对此，公司也会积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细
的短中期及长期资金规划。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）2021年上半年房地产市场分析
2021年上半年中国经济发展平稳增涨，逐步从疫情的影响中恢复，GDP增速
逐步恢复至6%以上。央行今年首次降准，5年期LPR（贷款基础利率）降低至在4.65%
，大金融环境宽松，刺激经济恢复，促进房地产市场平稳健康市场。
中央继续坚持房住不炒、因城施策，管控房价在可控范围。上半年，限购
、限售、信贷等多维度着力，全面升级管控，加强保障支持。一方面紧多维度着力(
信贷、限购、限售、二手房等)升级住房交易难度，另一方面进一步加强对人才、刚
需的支持疏导住房需求。
调整土地出让金征收方式，国有土地出让使用权收入划转税务部门征收，
或将倒逼地方政府主动控制负债规模、压降政府杠杆率。全面放开3孩政策，有利于
改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势
，对房地产市场影响深远。
首批次“两集中”供地，规模房企优势明显，市场热度分化巨大。热点城
市强化宅地调控，针对性调整土拍规则，调控更加精细化，北京、深圳等城市土拍规
则较严厉，杭州、北京、南京、广州1-6月出让金超千亿，西安、盐城、重庆溢价率
超40%，土地市场相对较热。
重点城市商品住宅成交面积达近五年最高水平。前6月全国商品房销售面积
6.6亿平方米，同比增长36.3%，销售额为7.1万亿元，同比增长52.4%，百城新建住宅
均价16,063元/平方米，同比上涨3.89%。
（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析
截止报告期末，公司在8个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签
约销售金额主要来自于重庆市、江苏省连云港市、山东省威海市、河北省石家庄市、
江苏省常州市、天津市、江苏省镇江市、广东省惠州市，上述城市上半年度的房地产
市场情况大体如下：
1、重庆市场分析：
政策方面：重庆上调房产税起征点，加强区域发展，教育监管，部分银行
信贷收紧，加强对住房租赁资金监管；2021年上半年1年期与5年期贷款市场报价利率
维持4.65%不变；重庆发布《关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工
作的通知》，极大的修正了房地产市场与学区教育间的秩序。
土地市场：受土地“两集中”政策影响，2021年上半年重庆土地供应可建
体量831万平方米，同比下滑20%，环比下滑37%；供应楼面均价6,016元/平方米，同
比上涨10%，环比上涨25%；土地成交可建体量994万平方米，同比下滑6%，环比下滑5
%；成交楼面均价7,652元/平方米，同比上涨28%，环比上涨38%。2021年上半年住宅
类用地成交组团21个，56宗地，总计588家房企参拍，其平均每宗地皆超10家房企参
拍。可开发体量超500万平方米，成交楼面价10,815元/平方米，成交溢价率45.28%商
品房市场∶2021年上半年累计供应1,003万平方米，同比上涨22%，市场回温，需求旺
盛，供不应求，房企加大供应节奏。2021年上半年重庆楼市累计成交商品房185,263
套，成交面积1,659万平方米，3月市场开始回升，加之4月土地两集中影响市场持续
升温，客户购房热情高涨，带动成交保持高位；与2020年上半年重庆楼市成交131,44
5套相比，今年新增成交53,818套，同比上涨40.94%。与2020年上半年重庆楼市成交
量825万平方米相比，今年新增成交834万平方米，同比上涨101.09%。2021年上半年
重庆楼市成交建面均价12,445元/平方米，环比上涨18%，核心项目、近郊改善产品成
交上涨，带动价格结构性上扬。
2、连云港市场分析：
政策方面：重点打击“炒房”连云港市区房地产市场监管“加码”，日前
市住建局印发《关于加强当前房地产市场监管工作的通知》），明确自4月15日起开
展为期半年的房地产市场秩序专项检查，重点打击房地产开发企业、房地产经纪机构
及其人员的“炒房”行为，要求热点楼盘采取摇号方式选择房源，并重点支持刚需购
房需求。
土地市场∶2021年上半年连云港全市经营性土地挂牌供应40宗，供应总面
积153.99万平方米。成功出让31幅，成交面积104.31万平方米，较去年同期相比下降
42.25%；不过成交金额涨幅明显，成交总金额为68.98亿元，较去年相比上涨36.33%
。
商品房市场∶2021年上半年连云港市商品房批准预售总套数40,250套，同
比上涨80.51%；预售总面积375.08万平方米，同比上涨59.33%。商品房成交41,932套
，成交面积约456.25万平方米。日均成交232套，套均面积约109平方米。与2020年上
半年连云港楼市成交量（成交套数为23,728套，成交面积为273.90万平方米）同期相
比，今年全市成交套数增加18,204套，同比上涨76.72%；成交面积较去年同期增加18
2.34万平方米，同比增加66.57%。2021年上半年，连云港全市商品房均价为7,700元/
平方米，同比去年涨约7%。其中高新区房价继续领跑全市，但与去年同期相比，房价
微跌3%。
3、威海市场分析：
政策方面：威海持续效应中央号召，加强房地产市场的监管不放松。首套
房首付比例由20%提升至30%，新购买的新房和二手房需取得房产证3年后才能上市交
易。
土地市场：上半年威海供地缩减，下半年或将集中放量，威海土地未按照
供地计划如约挂牌，延迟到下半年的可能性较大。地供应下滑54%，成交溢价土地少
，底价成交占主流。
商品房市场∶市场供求双降，价格稳定，库存高企。2021年1-6月份，住宅
供应87.7万平方米，较2020年同比下降19.2%；成交面积77.4万平方米，较2020年环
比下降10.3%；成交均价11,540元/㎡，较2020年微降0.8%；成交金额89.32亿元，较2
020年环比下降14.1%。截至2021年6月威海住宅库存236.55万平方米，去化周期18个
月。
4、石家庄市场分析：
政策方面：紧跟中央“房住不炒”基调。目前，石家庄楼市政策收紧、利
率上调、金融机构额度收紧、拿预售条件更加严格。政策方面执行“四限一控”，即
限外、限购、限价、限贷、控预售。
土地市场：受年初疫情影响，上半年石家庄土地供应和成交同比大幅下降
，累计成交31宗住宅用地，同比下降52%，成交面积1,419亩，同比下降53%，成交额1
03亿，下降38%，成交单价708.66万/亩，上涨32%。土地供应数量方面，桥西区、鹿
泉区及正定区域均出让6宗。上半年品牌房企拿地10宗共791.9亩，占土地成交总面积
的54.85%，占比继续扩大，其中保利拿地3宗共266亩，数量最多；本土房企拿地7宗3
54亩，其中润江取得2宗共114.54亩，数量第一。
商品房市场:石家庄市场上半年成交184.82万平方米，均价15,209元/㎡，
环比2020年下半年成交量增长3.82万平方米，均价下跌221元/平方米，量价变化不大
，市场处于横盘阶段；
5、常州市场分析
政策方面：常州房价的平稳发展得益于新政策的进一步落地——限地价、
限房价。进入“双限时代”后，常州地价、房价将会在很长一段时间内被锁定在一个
范围内，保证楼市价格稳定。同时，受控成本因素影响，常州将很快迎来产品力天花
板。6月份起，全国金融紧缩，常州与全国同步进入房贷收紧期，部分银行对二手房
限贷，新房放款时间也在延长。
土地市场：2021年上半年常州市土地供应68宗，总计容建面457.7万平方米
，同比2020年上半年下降38%。土地成交45宗，总计容建面367.3万平方米，同比2020
年上半年下降67%。总成交金额215.33亿元，同比2020年上半年下降79%，2021年上半
年常州市土地成交楼面均价5,863元/平方米，同比2020年上半年年下降7%。常州土地
市场开局火热，但受新政策酝酿影响，供应有所减速。3月起“疯狂”的土拍正式启
幕，溢价率上下波动，优质地块受追捧溢价率高，主城区成交15宗，最高地价达到20
,348元/平方米。
商品房市场：在调控加码影响下，2021上半年常州楼市依旧走出了不错的
行情。2021上半年常州市商品住宅供应488.1万平方米，成交398.9万平方米，两项指
标均达到历史峰值。同时段内，常州主城商品住宅供应325.7万平方米，成交267.1万
平方米。供应量达到历史最高，成交量也为2018年以来的新高。
6、天津市场分析
政策方面：2021年两会政府工作报告延续“房住不炒”总基调，天津大方
向持续“维稳”，通过老旧小区改造、增加保障性租赁住房和共有产权住房供给等多
项举措解决大城市住房突出问题；天津发改委发布新版居住证管理办法，在坚持房住
不炒前提下，天津以产业为新突破口，定向解除户籍限制；外地无天津户籍客群，可
由企业统一申报购房。
土地层面：2021年实行集中供地，天津首轮供地溢价率走高，为近四年最
高。上半年土地总出让建面855.98万平方米、成交建面725.75万平方米。实行集中供
地后，优质地块成为抢占焦点，市区核心地块及环城热点板块地块多溢价成交。2021
年1-6月，环城和远郊为土地市场成交主力，其中环城四区中北辰占比32%，远郊五区
中宝坻占比46%。
商品房市场：2021年1-5月天津市商品住宅供应495.71万平方米，同比上涨
48%，成交513.02万平方米，同比上涨38%，成交均价16,949元/㎡，同比上涨9%。3月
市场迅速复苏，3-5月迎来市场小阳春，供销两旺，高端改善市场也一改低迷状态，
全市价格呈结构性上涨趋势。
7、镇江市场分析
政策方面：镇江印发人才政策，有利于增加有购买力的客户基数，对房地
产形成一定的利好刺激，商转公贷款业务暂停，可办理贴息。南京都市圈发展规划全
文印发，多次点名镇江。备受关注的金山过江通道、润扬第二通道、润扬第四过江通
道3条过江通道、宁镇两市共建G312科技创新走廊等重大项目被提及。
土地市场：2021年1-6月镇江涉住用地成交65万平方米，成交6幅涉住用地
，同比上升50%。分区域来看，丁卯成交4块地，面积53万平方米，占比最多为82%。
商品房市场：2021年上半年镇江供应86.82万平方米，同比2020年上半年提
上升59%，成交112.18万平方米，同比2020年上升53%，成交均价10,073元/平方米。
疫情逐步好转且受到周边城市政策调控影响及2021年3月土拍的影响，外地投资客涌
入，本地客购房意识觉醒，楼市热度爆发。
8、惠州市场分析
政策方面：惠州房地产利率在全国所有城市处于高位，首套、二套房贷利
率分别为6.8%、7.2%。利率在粤港澳大湾区城市排名第一，上浮幅度在全国城市中排
名第四。惠州出台融入深圳都市圈方案，这是在粤港澳大湾区和深圳先行示范区“双
区”建设和都市圈背景下，惠州主动对深圳的又一大动作，也是以惠州市委、市政府
名义出台的首个专门聚焦深圳都市圈的方案文件。
土地市场：2121年上半年惠州新增土地供应量784万平方米，同比上升29%
，共计成绩665万平方米，同比上升54.7%，总成交金额182.4亿元。各类型土地成交
中，商住用地平均楼面价最高，同比上升约27.82%。
商品房市场：大亚湾市场热度下降，供过于求，供应723万平方米，仅成交
648万平方米，均价11,606元/平米；上半年区域到访客户量的减少，对去化周期进一
步拖累，区域去化周期相对较长，在15-34个月不等，其中大亚湾库存面积320万平方
米，压力巨大；据不完全统计，大亚湾2021年下半年供应持续高企，套数约2.2万套
，供应面积约232万平方米，其中大亚湾西区供应超过2万套，供应有望进一步扩展，
市场竞争进入白热化。
（三）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产新开工面积约23.94万平方米，竣工面积约23.09万平
方米，结算面积约27.3万平方米，签约销售面积40.5万平方米，销售金额为36.25亿
元。
2、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保主营业务包括工业废水零排放、水务EPC项目投资
、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓及疫情的影响，行业风险日渐
凸显。随着国家PPP相关政策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了
退库。华陆环保公司，根据国家政策和行业政策的导向，积极调整了生产经营计划，
同时，其原业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题逐步得到解决，
在后续运营中应收账款回款情况逐渐好转、推动完成部分运营项目回购，项目建设也
逐步步入正轨，历史遗留问题及诉讼问题也在逐步解决，公司发展逐步进入正轨。
瀚渝公司：全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，上半年签约工程
产值预计1,500万元左右。
新增土地储备项目：本报告期公司无新增土地储备项目。
累计土地储备情况
主要项目开发情况
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信中心项目目前暂
缓施工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领
域，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展
”为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力
、产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
（1）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用
评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加
权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，
提升自身造血能力。
（2）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完
善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定品牌基础；打造产品标准
化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
（3）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提
升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步
转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立
体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升
品牌软实力。
（4）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工
开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定
产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质
量及成本控制。
2、2021年经营计划：
（1）整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
（2）2021年核心经营策略
在经营策略上苦修内功
①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条
线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价
关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
在经营策略上保稳健、谋发展
①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定
位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产，第三；
出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案
。
②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度
，回款政策及考核的执行到位。
③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集
采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本；三是费用管控层面，
减少无效提升资金使用效率。
④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优
化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标；二是加强合作杠杆，优
化风险。
⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。202
1年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投
资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守
投资纪律是底线。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为3
78,857.61万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司
最近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，房地
产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的房地
产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售开盘
、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了府系
/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具有较
强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防治工
程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。
三、公司面临的风险和应对措施
1、房地产领域
（1）房地产调控政策的风险。2021年上半年对疫情整体冲击可控，结构性复苏
，全国经济增长韧性显现，呈现稳中加固、稳中向好的发展态势，2021年1季度GDP增
速为18.3%，经济韧性显现。全国两会坚持“房住不炒”定位不变，金融监管从严，
稳健货币政策，完善金融租赁政策，土地“两集中”等，市场端、土地端及金融端等
多措并举，保持政策连续性，稳定市场预期。公司将紧跟政府的指挥棒，顺应市场发
展大势，优化资产结构，加强城市深耕，提高公司竞争力，增强发展动力，向管理要
效益，持续为股东创造价值。
（2）融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业，资金需求量极大。
随着国家出台房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资
成本不断上升，对公司的资金产生不利影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与
上下游合作伙伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和
项目开发建设对资金的需求。
2、环保产业领域
（1）竞争加剧的风险。随着国家对环境治理的日益重视，环保产业也将迎来前
所未有的发展机遇，但同时工业危废、工业零排放领域的竞争形势将会日趋激烈，公
司也将面临更严峻的挑战。
（2）资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期，随
着业务规模的扩张，加之政府财政收紧、支付压力加大，一定时期内的资金需求较大
。对此，公司也会积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细的短
中期及长期资金规划。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）2020年房地产市场分析
1、宏观经济方面，疫情冲击下，全球经济严重衰退；国内经济增长大幅放
缓，多重措施推动经济持续复苏。
资金面，受疫情影响，央行持续放水。2020年央行多次采取降准、降息政
策保障市场资金流动性充裕。2020年人民币持续升值，吸纳了大量海外资金，我国外
汇储备明显增长。（数据来源：国家统计局）
2、政策方面，楼市政策由疫情后托底放松，转向适度收紧、防止过热。
年初受疫情影响，全国多地出台相关政策扶持房地产，通过降低人才落户
门槛、加大公积金支持力度、降低开发商成本等手段稳定楼市。上半年我国疫情控制
得当，全国复工复产效果明显，同时上半年多地楼市政策有所放松，全国楼市全面复
苏，部分城市楼市表现过热。下半年从7月中旬起，深圳、东莞、杭州、南京、宁波
等多个城市陆续出台收紧调控政策，且中央多次重申“房住不炒”主基调。
3、市场方面，整体成交量价齐升，城市表现显著分化。
成交量方面，2020年全国商品房销售面积176086万㎡，比上年增长2.6%。
一线城市购买力强劲，普遍成交量价齐涨；二线城市持续分化，苏州、西安等部分二
线城市因2020年供过于求，市场低迷，表现不如往年；杭州、宁波等热点城市即使调
控升级仍难抑客户购房热情，市场成交表现乐观；三四线城市成交量涨跌参半，大部
分三四线城市成交量下跌，部分三四线城市受到周边一二线城市楼市火热辐射，成交
量大幅上涨。（数据来源：国家统计局、中指数据）
成交价方面，2020年全国百城新建住宅价格累计上涨3.46%，涨幅较2019年
扩大0.12个百分点；但综合来看，仍处近几年同期低位，整体运行平稳。12月，百城
新建住宅均价15795元/㎡，环比上涨0.25%。整体来看，全国七成城市房价上扬，热
点城市房价居高不下。一线城市市场火热，房价涨幅明显；二线城市房价普遍上涨，
同时二线城市作为楼市重心、房企和投资者的关注焦点，多数二线城市房价随着2020
年楼市热度上升而上涨，尤其热点二线城市房价上涨迅猛；三四线城市房价持续分化
，部分三四线城市因承接了周边高房价热点城市外溢客户以及在周边城市规划利好的
带动下，房价持续上涨，而部分三四线城市则因经济较弱，购买力不足，加上受到疫
情冲击，楼市恢复缓慢，房价明显下跌。（数据来源：中指数据）去库存方面，截至
2020年底，全国百城新建商品住宅库存总量为51971万㎡，同比增长7.5%。从月度数
据看，2020年百城库存总体呈现逐月攀升态势。2018-2020年库存同比增速分别为1.6
%、5.7%和7.5%。2020年库存年度同比增速更高，和特殊的市场环境有关。尤其是在
疫情的冲击以及三道红线的政策约束下，房企推盘节奏明显加快，导致库存规模进一
步被推高。2020年，全国百城新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.7个月，去库
存周期呈现“倒U型”走势，既说明疫情带来了冲击，也说明下半年逐渐走出疫情阴
影，去库存效果好于预期。（数据来源：克尔瑞数据）
（二）公司主要项目所处区域房地产市场分析
截止报告期末，公司在7个省（市）开展房地产业务，报告期公司房地产签
约销售金额主要来自于重庆、威海、石家庄、天津、连云港、镇江、常州，上述城市
本年度的房地产市场情况大体如下：
1、重庆市场分析
政策方面：2020年重庆在全国“因城施策”的总基调以及“房住不炒”的
定位下，积极出台稳市场、稳预期、稳房价、重学区、引人才等政策。疫情后为刺激
市场恢复，出台多个帮扶政策以增强企业融资能力，金融政策、预售限价等有放松趋
势，但核心限制（限售/限贷）未放开，政策以维稳为主基调。同时政府在加快推进
成渝双城经济圈建设布局，川渝合力布局方面，在基础设施、产业、环保、公共服务
等方面共同发力。在成渝一体化的发展基调以及“房住不炒”的总定位下，利好政策
逐步凸显。
土地市场：2020年重庆主城区土地供应量较大，地价维稳。2020年名义供
应体量2355万㎡，同比上涨43%，名义公告楼面均价5111元/㎡，同比下降5%；2020年
名义成交体量2107万㎡，同比上涨50%，名义成交楼面均价5755元/㎡，同比下降10%
。2020年政府回购地块606万㎡，剔除政府回购地块，实际供应可建体量1750万㎡，
同比上涨6%，实际成交可建体量1501万㎡，同比上涨7%，实际成交楼面均价5905元/
㎡，同比下降8%。一季度受传统淡季叠加疫情影响，房企观望情绪浓厚，土地市场有
所降温；二季度政府调整供地节奏，加大放量，土地市场成交回温；下半年政府回购
土地加量，平衡年度供销，市场维稳。
商品房市场：政策松弛有度，市场回归常态。2020年受疫情影响，供销双
降，市场成交整体呈现供小于求，价格稳涨。2020年一季度，受疫情影响，市场供销
均跌入历史最低位，折扣加码叠加限价政策，价格小幅回落；二季度，土地市场热度
回升，房企加大供应冲刺年中业绩，市场成交量回升至前期高位，其中改善类商品房
业成交上涨明显；三季度，在政策严控总基调下，市场成交量表现乏力，价格微涨；
四季度，市场成交量依然维持低位，房地产企业为备战年终积极供货，促销力度加大
推动成交量上涨。全年整体商品房成交2188.75万㎡，同比下降16%。但商品房成交均
价连年走高，2020年全年均价12644元/㎡，相同比上涨6%。全年受土地指标影响，高
层产品去化有所萎缩，洋房产品去化占比持续加大，商办产品市场去化低迷，去化压
力依旧。
2、威海市场分析
宏观政策：“因城施策”给予地方政府调控一定的灵活空间，从威海区域
市场表现上看，受长效调控影响，区域房地产市场政策层面相对稳定，政府实施积极
的财政政策，着力完善住房保障体系建设，重点抓好棚户区改造回迁安置工作，推动
“红色引擎”持续发力。
土地市场：威海土地供应401.56万㎡，同比下降15%；土地成交面积187万
㎡，同比下滑49.6%；成交楼板价2013元/㎡，同比下降6%。自2018年以来，威海土地
市场升温明显，成交楼板价迅速上涨，但2020年受疫情及供应结构的变化所导致，主
城区供地较少，临港郊区土地出让增多。
商品房市场：市场供应方面，2020年威海住宅新增供应面积209.1万㎡，同
比下降25%；成交量价方面，住宅市场自2017年持续处于下滑状态，2020年受市场横
盘及新冠疫情影响“价稳量跌”，2020年成交量149亿，环比下降14%，整体市场均价
10248元/㎡，环比上涨3.5%；市场存量方面，截至2020年底市场存量为232.65万㎡，
去化周期增至19个月，持续处于去库存的状态。
3、石家庄市场分析
宏观政策：石家庄当前楼市政策仍是“四限一控”：限外、限购、限价、
限贷、控预售。上半年响应国家政策实施降准降息，需求端上调公积金额度同时启动
异地公积金，部分区域实施人才引进，给予个人安家费、购房、租房补贴。供给端降
低预售条件，调整资金监管比例，同时对自贸区功能配套项目给予补贴。下半年市场
监管加强，预售环节趋严，专项整治中介及住房租赁市场贯穿始末。
土地市场：土地供应方面，2020年石家庄全年累计成交宅地75宗，面积302
万㎡，成交宗数和面积均较2019年有近30%幅度下跌；土地成交方面，2020年宅地成
交量达302万㎡，楼面价为4851元/㎡，同比下降4%，平均溢价率走高至18%，市场热
度微升。2020年定向出让态势延续往年，且底价和低溢价成交占主流，住宅用地缩量
明显，成交规模两连降，成交金额止升转跌。
商品房市场：市场供应方面，2020年石家庄商品住宅供应493万㎡，同比上
涨18.1%；成交量方面，全年累计成交487万㎡，同比上涨11.7%。成交价方面，全年
成交均价14869元/㎡，同比下降1%。市场容量持续上涨，全年成交725亿元，成交价
格稳中波动、幅度收窄。市场存量方面，截至2020年底，市场存量为288万㎡，去化
周期为7.1个月，短期去化风险相对较低。
4、天津市场分析
宏观层面：天津全年无调控类政策发布，主要以人才政策为核心，优化“
海河英才”政策、降低购房落户门槛、积分落户不限总量；十四五规划提出“津滨双
城格局”，对滨海新区进行大刀阔斧的政策更新，未来滨城发展大有可期。
土地市场：2020年受疫情影响，土地市场供应量、成交量均有所缩减，与
年度供地计划差距较大，楼面均价同比稍有下降。供应方面，全年累计推出宅地（含
商服）规划总建筑面积1368万㎡，同比下降35%；成交方面，全年累计成交宅地（含
商服）规划总建筑面积1333万㎡，同比下降24%；楼面均价较上年下降1%，达6834元/
㎡；溢价率为4.2%，同比下滑2.8%，宅地以底价成交为主。
商品房市场：受疫情影响，2020年天津市商品住宅市场呈现“量跌价稳”
的现象。供应方面，全年供应1392万㎡，同比下降12%；成交方面，全年商品住宅成
交1242万㎡，同比下降9%；成交均价相对稳定为16509元/㎡，同比上涨5%。去库存方
面，商品住宅库存量为2759万㎡，去化周期约为26.7个月；2020年库存量较2019年底
新增162万㎡，为近年来存量最高的一年；2020年市场恢复常态后，库存总量不断累
积，三季度至今库存居高不下；去化周期进一步延长。
天津津南区2020年全年商品住宅供应面积182万㎡，同比增加34%；全年商
品住宅成交面积144万㎡，同比下降1%，成交均价14367元/㎡，同比上涨4%，供大于
求，市场竞争激励，截至2020年底，津南区市场存量253万平方米，预计去化周期17
个月。河西区2020年全年商品住宅供应面积35.9万㎡，同比上涨69%，成交量25.9万
㎡，同比上涨41%；成交均价37855元/㎡，同比下降4%，供应放量，但价格收紧。202
0年河西区整体潜在供应量达85万㎡以上，按照20年去化速度，预计去化周期在40个
月左右。
5、连云港市场分析
政策方面：2020年连云港楼市调整政策整体呈中性偏好。连云港积极响应
国家政策，因城施策；主要包括了住房公积金利率差别化、放宽二套房公积金贷款额
度以及商品房预售资金监管调控等政策。
土地市场：2020年，连云港全市经营性用地挂牌量、成交量同比双双下滑
。供应方面，2020年全市经营性用地共挂牌供应88宗，供应总面积419.29万㎡。2020
年全市共成交土地89宗，成交面积424.81万㎡，成交总金额166.89亿元。海州区、高
新区、赣榆区、东海县、灌云县均有高溢价地块成交，“地王”频频刷新。
商品房市场：供应方面，2020年全市新房供应量约68577万㎡，同比下降4.
16%；其中市区供应量约271.7万㎡，同比微跌。成交量方面，2020年全市共成交商品
房6112套，成交面积约702万㎡；其中东海县成交面积最高，高新区成交面积同比涨
幅最大。成交价方面，2020年全市商品房成交均价为7589元/㎡，市区商品房成交均
价为9049元/㎡，四县商品房成交均价为6516元/㎡。从房价走势来看，2020年连云港
全市商品房成交均价保持平稳上涨趋势，12月份商品房成交均价达到最高，达到8483
元/㎡。从各区房价情况来看，2020年连云港全市各区商品房成交均价齐步上涨；其
中，海州区商品房成交均价突破万元大关，高新区商品房成交均价达到11000元/㎡，
继续领跑。
6、常州市场分析
政策层面：2020年常州整体政策环境较为宽松，无限购政策，全年政策延
续宽松主基调。9月12日起正式执行《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展
的通知》，坚决遏制投机炒房促进楼市平稳发展，市区新购商品住房取得产权证后4
年方可交易，已拥有一套住房且购房贷款未结清的家庭，再次贷款最低首付60%,自新
政发布后，常州楼市有所降温。2020年政府释放进一步放宽城市落户条件，推进常住
人口基本公共服务均等化政策，助力农业人口市民化，利于城市常住人口增长。长远
政策发展对楼市利好。
土地市场：2020年全年市区共成交43宗涉宅地块，市区土地成交量创三年
新低，但楼板价同比上涨高达33.25%，成交楼面价不断刷新，土地市场持续火热。除
市区外，金坛区土地成交量较高，增幅达到40%；而溧阳市相较去年土地市场供应量
有所上升，地价整体平稳。目前常州住宅用地供应充足，市区持续降库存；其中武进
区土地供求缺口最大，供求比仅0.5，供不应求将带动该区地价和房价的持续上涨；
金坛区、溧阳市则反之，整体供大于求，土地库存量持续增加。
商品房市场：2020年常州全市商品住宅市场供需基本平衡。2020年全市住
宅供应面积562万㎡，成交面积567万㎡，成交均价17932元/㎡。年初受疫情的爆发影
响，导致成交量急速下跌，3月市场成交量恢复，4-9月市场供求两旺，9月受政策调
控后，客户需求受抑，成交量有所下滑，房价回归平稳。市场情况分区域来看，市区
同比去年量价齐升，金坛区量升价稳，溧阳市成交量价基本持平。在市区市场中，天
宁区房价仍为各区域的标杆，钟楼区成交量创新高，但价格增长速度缓慢，武进区成
交量最高，经开区量价洼地明显。2020年全市商品住宅成交主力面积为120-144㎡，
市场产品趋势整体步入改善时代。
7、镇江市场分析
政策方面：在政策调控方面，2020年镇江房地产政策以维稳为主基调。政
府主要通过公积金政策，从金融端对楼市进行调控，如长三角公积金一体化、逐月提
取公积金还商贷等政策相继出台。在城市规划建设方面，一句《南京都市圈城市发展
联盟章程（修订稿）》的约定，溧阳市、金坛区已加入南京都市圈，后续南京都市圈
成员市（区）将分别签订多份合作框架协议。
土地市场：2020年镇江市区总计涉宅类土地出让量78.3万㎡，土地成交总
金额48.36亿元，受疫情及市场下行影响，上半年政府推地节奏停滞，年末集中供应
，但土地仍集中于非热点区域，供地质量一般。成交方面，全年推出的17宗地块全部
成交。疫情后政府为刺激市场信心，拔高土地起拍价，但由于周边市场售价与预期相
差甚远，故基本为政府托底，开发商大多处于观望状态。
商品房市场：2020年全年市场供销量缩减，成交环比下降12%，均价小幅上
升，上涨2%。一季度受疫情影响，楼市进入最低谷，二季度开始以价换量，市场逐步
复苏，三至四季度市场到达年度顶峰，其中12月成交量同比增长67%，全市商品住宅
去化周期已缩短至10个月，库存去化周期明显缩短，市场已逐渐进入安全期。
（三）报告期公司经营情况总结
1、本报告期，房地产全年新开工面积约84.6万㎡，竣工面积约92.48万㎡
，结算面积约79.27万㎡。2020年签约销售面积76.16万㎡，销售金额为70.67亿元。
2、报告期内土地获取情况：
学苑府项目：1月20日通过收并购获取津(2020)津南区不动产权第003305号
地块，占地面积33917.1㎡；
九悦府项目：4月29日通过招拍挂获取九龙坡区西彭组团L分区、J分区L7-1
/03、J23-1/03地块，占地面积101691.42㎡；
洺玥府项目：7月30日通过收并购获取垫江县牡丹新城dj2019-1-006、dj20
19-1-007、dj2019-1-008、dj2019-1-009、dj2019-1-010地块，占地面积194700㎡
阅时代项目：5月12日通过招拍挂获取重庆市江北区观音桥组团A分区A26-4
/03地块，占地面积14513.18平方米3、环保版块业务开展情况。
公司控股子公司华陆环保公司主营业务包括工业废水零排放、水务EPC（工
程总承包）项目投资、化工资源品再生利用三大板块。受宏观经济增长放缓、新冠疫
情影响以及政府财政收入速度下降的影响，行业风险日渐凸显。随着国家PPP相关政
策收紧，地方省份停止PPP项目入库，并对部分项目进行了退库处理。华陆环保公司
，根据国家政策和行业政策的导向，积极调整了生产经营计划，同时，稳步推进其原
业务在法律诉讼、政府环评、自身造血功能等方面的问题，逐步解决历史遗留问题及
诉讼问题。
全资子公司重庆瀚渝公司目前业务经营正常，2020年实现业绩承诺。
新增土地储备项目
备注：由于相关规划条件存在变更的可能性，故大足财信项目目前暂缓施
工，公司与政府正在积极沟通，待政府方面规划明确后进一步施工。
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
1、公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域
，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展”
为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、
产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
（1）投资策略：深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资
决策的最终衡量基础和依据；建立标准化、规范化投资决策流程体系；对于新进入地
区，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策略
，同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾
地以机会型为主，短期内不考虑自主孵化产业。
（2）融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用
评级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加
权平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，
提升自身造血能力。
（3）产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完
善，产品迭代满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定品牌基础；打造产品标准
化体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
（4）品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提
升、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步
转变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立
体化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升
品牌软实力。
（5）运营策略：以快周转模式为主；流程前置，业务并行，实现快速开工
开盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定
产等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质
量及成本控制。
2、2021年经营计划：
（1）整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
（2）2021年核心经营策略
在管理策略上苦修内功
①在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条
线精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
②在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价
关系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
③在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
在经营策略上保稳健、谋发展
①去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定
位准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产，第三；
出台滞销产品去库存制度及激励政策；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案
。
②抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度
，回款政策及考核的执行到位。
③降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡；二是战略集
采，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本；三是费用管控层面，
减少无效提升资金使用效率。
④稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优
化财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标；二是加强合作杠杆，优
化风险。
⑤精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。202
1年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投
资节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守
投资纪律是底线。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为3
43622.62万元。本报告期，公司不存在因承担阶段性担保责任而支付的金额占公司最
近一期经审计净利润10%以上的情形。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、传统地产开发业务方面，公司产品具有一定的品牌效应和市场认知度，
房地产开发经验较为丰富。
2、公司从制度、权责、激励等方面制定了较为全面的管理体系，与公司的
房地产开发业务较为匹配。
3、公司持续优化和提升客户关系管理体系，推进实施涵盖设计审图、销售
开盘、房屋交付，物业服务等房地产开发全过程的客户关系管理制度和流程。建立了
府系/阅系产品线，为公司规模化、标准化、快速化打下基础。
4、目前重庆瀚渝公司具备9大类24种危险废弃物处理资格，在目标市场具
有较强的竞争优势。华陆环保公司拥有5项实用新型专利，获得环境工程（水污染防
治工程）专项设计甲级资质、环境工程专业总承包二级资质。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局及趋势：
1、宏观经济方面：展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，
国外疫情持续发酵，预计国际经济大势仍不明朗，或可影响国内经济回稳。国内经济
稳步复苏，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，就业形势虽有好转，但
整体仍面临较大压力。进出口短期难以成为经济增长点，加上国内疫情持续反复影响
，2021年经济走势应是宽货币+紧信用并行模式，预计2021上半年经济表现将会较为
稳定。
2、政策方面：全年房地产市场调控政策预计整体仍将保持连续性和稳定性
，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行。3、房地产市场趋势：全国房地产市
场发展节奏趋缓，城市分化特征将会更加明显。土地市场方面，“三道红线”后具有
容量大、流速快特点的核心二线、强三线城市土拍竞争将更加激烈。而以“高门槛、
慢周转”为特征的一线城市将成为头部房企做利润的来源。销售市场方面，2020下半
年受调控政策的收紧，调控成果显现，疫情积压的购房需求逐步释放，2021年整体市
场将进入平稳发展态势。全国销售面积小幅调整，销售均价平稳上涨，新开工维持高
位，开发投资额中高速增长。城市特征方面，两级分化特征将会更加明显，受全球疫
情及经济情况影响，华东、华南经济发达区域的一线及受一线核心城市带动的周边二
线城市，客户保值增值意愿将会更为强烈，2021年将持续保持市场热度居高不下，且
价格坚挺态势。同时，人口流入型的二线城市，受人口置业需求的影响，则会保持高
流量姿态。三四线城市受城市发展潜力，人口数量的制约，未来市场成交呈现乏力趋
势。客户需求方面，2021年全国房地产市场改善性需求将进一步增加，更加注重住宅
的宜居舒适；经过新冠疫情，客户对户型的尺度要求、户型结构及品质要求逐步提升
。
未来我司需在产品竞争力方面进行持续深入的研究，以产品力及服务力为
抓手，实现我司的品牌竞争力。
（二）公司发展战略：
公司战略发展重心以聚焦为导向，将集中精力与资源，深耕优势业务领域
，做好自身优势业务，进一步提升公司经营管理水平，围绕“有质量的规模化发展”
为战略目标，区域策略聚焦核心都市圈、坚持区域深耕策略，强化运营力、组织力、
产品力建设，助力战略目标实现，具体匹配如下策略：
1、投资策略：深化资源挖掘；聚焦7-20万㎡地块，以财务指标作为投资决
策的最终衡量基础和依据；建立标准化、规范化投资决策流程体系；对于新进入地区
，以收并购、联合摘牌为主；成熟区域关注招拍挂市场机会，坚持逆周期调节策略，
同时重点关注收并购机会；城市更新为辅，注重风险管控及项目周期控制；产业勾地
以机会型为主，短期内不考虑自主孵化产业。
2、融资策略：提升现有融资资源深度，拓展新融资资源；逐步提升信用评
级拓宽融资渠道与融资方式，降低融资难度；优化融资结构平滑偿债压力，降低加权
平均资本成本；强化供应链借款融资，充分调动借力上下游资源；强化内生融资，提
升自身造血能力。
3、产品策略：加强产品研究，在府系、阅系两条产品线的基础上逐步完善
，产品迭代持续满足客户需求，打造明星产品、精品项目奠定基础；打造产品标准化
体系，实现品质保障、成本可控，保持市场竞争力。
4、品牌策略：夯实产品品牌，逐步树立公司品牌，形成产品带动品牌提升
、品牌带动产品销售的发展闭环；产品品牌层面采用多品牌策略，从推动规模逐步转
变为提升效益；建立品牌展示体系，构建明确的品牌形象和高识别度；构建品牌立体
化传播模式，推动品牌传播；塑造文化品牌和企业家品牌，推动内容文化建设提升品
牌软实力。
5、运营策略：以快周转模式为主，流程前置，业务并行，实现快速开工开
盘，落实项目开发数字密码；项目前期阶段重点关注现金流回正周期，通过以销定产
等措施提高资金周转率，提高自有资金放大效益；后期稳健开发，重点关注工程质量
及成本控制。
（三）2021年经营计划：
1、整体经营思路
2021年将在公司战略的指引下，确保平稳运营，提升抗风险能力；在稳健
经营的基础上谋求进一步发展。公司将通过组织管理优化和专业提升，开展精细化管
理，提高公司运营能力。
2、2021年核心经营策略
（1）在管理策略上苦修内功
在经营上下真功夫，抓精细化管理、抓业绩实现是核心主题，各专业条线
精细化管理，各业务流程标准化，以业绩为核心导向；
在商业模式上下苦功夫，尤其投融资层面实现新发展、营销管理上量价关
系、速度、规模与利润间平衡、成本管控下苦功夫；
在品牌、客户上下硬功夫，强化客户信心，强化财信品牌能力。
（2）在经营策略上保稳健、谋发展
去库存。多管齐下加快去化，创新财务视角去库存。第一，前端产品定位
准确，做好市场预判及时市场调整；第二，防止堆货销售，做到以销定产；第三，出
台滞销产品去库存制度；第四是指定商办、滞重类资产的专项去化方案。
抓回款。抓回款是控制经营风险的关键。继续坚持回款小组的执行力度，
回款政策及考核的执行到位。
降成本。一是成本管控，在降成本和出效果之间取得平衡。二是战略集采
，与优秀供应商达成长期战略合作，以量换价降低采购成本。三是费用管控层面，减
少无效提升资金使用效率。
稳杠杆。结构化看待杠杆，洞察资本市场规律，确定最优策略。一是优化
财务杠杆，降低财务杠杆仍是主调，平衡好几大核心指标。二是加强合作杠杆，优化
风险。
精准投资。在当前形势下，区域深耕、提高单城市产能是主流选择。2021
年将聚焦战略区域，聚焦精准化、系统化能力建设，把握宏观经济、区域轮动与投资
节奏的关联，加大土地信息收集力度，实现城市深耕。并提高项目投资标准，严守投
资纪律是底线。
（四）公司面临的风险和应对措施
1、房地产领域
（1）房地产调控政策的风险。2020年国际形势动荡，新冠疫情肆虐，地产
金融政策持续收紧，增加了房地产市场的难度和不确定性。在此环境下，地产行业集
中度持续提高，中小型房企生存压力加大。但行业整体向好，全年市场规模仍同比提
升，房地产作为中国经济压舱石的地位未变。公司将紧跟政府的指挥棒，顺应市场发
展大势，优化资产结构，加强城市深耕，提高公司竞争力，增强发展动力，向管理要
效益，持续为股东创造价值。
（2）融资风险。房地产企业属于资金密集型和高杠杆企业。随着国家出台
房企端“三道红线”及银行端“两道红线”，房企融资持续收紧、融资成本不断上升
，对公司的融资产生一定的影响。对此公司将继续拓宽融资渠道，强化与上下游合作
伙伴的关系，提高经营性融资，同时提升资金管理水平，满足公司发展和项目开发建
设对资金的需求。
（3）销售及去库存风险。“房住不炒、因城施策”的政策主基调未变，各
区域板块轮动趋势明显。公司布局成渝、京津冀、长三角和大湾区四大区域，项目分
布二三四线各级城市。公司将跟随市场轮动趋势，合理安排开发节奏，把握市场窗口
期，加强库存去化，在保证利润的同时扩大销售规模。
2、环保产业领域
（1）竞争加剧的风险。随着环保产业的整体发展，工业危废、工业零排放
领域的竞争形式也会日趋激烈，公司也将面临更严峻的挑战。
（2）资金风险。环保行业属于资金推动型行业，项目回款需要一定的周期
，随着业务规模的扩张，加之政府财政收紧、支付压力加大，一定时期内的资金需求
较大。对此，公司也会积极拓宽融资渠道，加大融资力度，针对融资和回款制定详细
的短中期及长期资金规划。
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