000736ST 重 实资产重组最新消息
≈≈中交地产000736≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产
开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、
城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅
需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活
营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交
地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发
挥央企控股优势，坚持特色特质差异化发展，协同内外资源，优化资源配置，积极增
加土地储备，在规模化发展的同时持续提升产品的质量和服务品质；近年来公司经营
规模迅速扩大，土地储备和销售业绩显著增长，逐步构建起多元化的产品体系，展现
了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升
。
（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，
随着全国系统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，我国经济继续呈现快速复苏、
稳中向好的态势。房地产行业方面，调控政策主基调未变，中央继续强调坚持“房住
不炒”定位不变，“稳地价、稳房价、稳预期”是今年也是未来年度的房地产调控目
标。上半年，市场热度高、预期不稳的城市接连加码楼市调控，一线及热点二线城市
严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方面不断完善
政策；土地市场的监管亦在强化，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地
产市场平稳健康发展；国家陆续出台土地供应“两集中”、纳入“三道红线”试点的
重点房企买地金额不得超年度销售额40%等调控政策，将加速房企降杠杆的进程，也
会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。短期来看，对拿地积极企业影响较大
，长远来看，有利于优质土地资源向优质房企倾斜，强化房地产行业新格局。
（三）报告期公司经营情况回顾
1、基本情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发
生重大变化。
财务指标方面：截至2021年6月30日，公司总资产1369.09亿元，较上年末
增长37.59%，归属于上市公司股东的净资产31.88亿元，较上年末增长4.15%；2021年
1-6月实现营业收入49.49亿元，较上年同期减少17.54%，实现利润总额5.85亿元，较
上年同期减少18.26%，实现归属于上市公司股东净利润1.62亿元，较上年同期增长29
.54%。
经营指标方面：公司在2021年1-6月（全口径）实现签约销售面积123.2万
平方米，较上年同期增长88.23%；签约销售金额320
亿元，较上年同期增长160.59%；销售回款金额259亿元，较上年同期增长1
58.43%；2021年1-6月（权益口径）实现签约销售金额216亿元，较上年同期增长144.
93%；销售回款金额196亿元，较上年同期增长168.97%。
投资拓展方面：主动应对供地新政，对“两集中”城市的项目提前研判，
摸排政策及出让计划，各节点研判前置，提高决策效率；积极把握窗口良机。在供地
新政下，及时梳理各城市分批次集中供应土地时间，合理安排项目推进时间，严守价
值投资理念，深入研究土地价值，科学确定拿地策略，获取了北京、天津、惠州、重
庆等地的优质项目；上半年新获取的项目中，充分依靠现有区域和城市公司对市场、
周期、项目区位进行判断，大部分为区域和城市深耕项目，区域深耕持续强化。财务
金融方面：积极匹配“两集中”新政下的投资安排，利用自身增信开展非标供应链AB
S、购房尾款ABS等业务，严格编制资金计划并严格执行，对大额到期还贷提前铺排，
确保按时偿还债务本息；压控管理费用，压降财务费用，通过低成本转换高成本借款
等方式，有效降低资金成本。
营销工作方面：完成营销全流程管理作业指引，围绕营销专业条线制定标
准流程，清晰指引项目开展营销工作，精细化营销动作，提升管理效率，加强自销团
队建设，重视营销人才培养，整合营销活动，创新品牌宣传模式，通过合力增强宣传
力度，加速品牌传播。
项目管控方面：制定公司品质提升工作方案，通过开展各类巡查，对项目
多维度进行梳理督导，进一步提升在建项目工程质量，防范风险；升级设计管理体系
，完善产品标准与谱系，上线货值管理系统，加强实时货值管理；加强战采集采，打
造透明优质高效的招采环境，持续优化成本，全方位持续提高公司产品力；
特色特质业务方面：制定特色特质业务投资管理办法和发展规划，明确发
展方向，明确各方权责边界，遵循业绩导向、价值匹配、适度领先原则，特色特质业
务体系逐步完善。
2、报告期内新增土地储备项目
2021年1-6月，公司新增土地（项目）共14宗，新增计容建筑面积261.51万
平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
3、累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米
，期末累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
4、主要项目开发情况
5、主要项目销售情况
6、项目出租情况
7、土地一级开发情况
8、融资途径
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年6月30日，我司为购房者提供按揭贷款担保金额为11,460,129,6
75.30元。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）下半年重点工作安排
强化运营，加强行业对标。细化分解公司年度目标，加强业务监管力度，
配套相应考核体系，总结业务模式，推广先进管理
经验；加强行业对标，制定匹配的管理矩阵和权责体系，实行差异化考核
，促进年度各项经营目标达成。
把握投资，增加土地储备。在集中供地政策下，充分研判重点项目，坚持
布局一二线重点城市，聚焦核心城市，加大深耕力度，投资重点放在已进入城市，持
续优化投资布局，发挥公司优势，加强协作，积极把据优质投资机会，进一步增大土
储规模。
落实融资，保障资金需求。结合“三条红线”、土地集中供应和最新金融
政策的变化，主动应变，持续优化融资结构，强化与金融机构战略合作关系，保障公
司资金链健康稳定。
加强销售，提升品牌宣传。确保项目首开和交付节点按时达成，推动销售
放款；传承经营销思维及策略，推广销售模式创新，形成与时代发展相匹配的创新营
销，不断激发品牌活力，提升公司品牌影响力。
提质增效，提升盈利水平。强化项目动态监测，及时纠偏，提升运营效率
；加大战略集采范围，在确保质量的基础上，严控各项成本费用，提高成本管控专业
性和独立性，提升公司利润水平。
二、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域
龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块
唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资
源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，在控
股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新型融
资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链ABS
等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓展和
经营活动的正常开展。
三是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目开发
与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理，实
现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上
，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设计品
质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提升的
开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地
，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量
，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品质
和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去
，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
三、公司面临的风险和应对措施
1、外部风险：宏观经济方面，宏观经济的波动对房地产行业的影响较大；政策
方面，政策的变动将对房企的经营发展产生直接影响；经营环境方面，新冠肺炎疫情
的延续对房企在建设及销售进度均造成一定影响；市场竞争方面，行业竞争日趋激烈
，购房者更加理性和成熟，对于产品品质、附属服务等提出了更高的要求。
应对措施：加强对宏观经济周期、行业调控政策的研究和判断，及时采取有效
的经营策略，快速适应外部环境的的变化；针对疫情防控常态化，公司紧抓销售窗口
，加大推盘力度，创新销售模式，降低疫情影响；加强战略布局和节奏把控，有效抢
抓土地市场机会，着力扩大土地储备，积极探索和落地创新业务，轻重并举，
以轻促重，全面提升产品力和服务力，切实提高公司抗风险能力。
2.内部风险：近年来随着公司经营规模逐步扩大，项目运营能力已显著提升，
但与标杆房企相比，公司净资产规模仍然相对较低，规模化效应体现尚不足；项目整
体周转运营能力依然还有提升空间；公司现阶段资产负债率较高，偿债压力可能较大
。
应对措施：加强规模化发展，提升规模效益，形成品牌影响力；优化企业管控
体系，提升整体运营水平；拓宽市场融资渠道，加大销售回款和融资力度，充分发挥
上市公司功能，对接资本市场，保证现金流满足生产经营的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2020年是我国宏观经济史上极不平凡的一年，在党中央的坚强领导下，我
国成功取得了新冠疫情阻击战和经济保卫战的双重胜利，成为全球唯一实现经济正增
长的主要经济体，再次展示了特色社会主义制度的显著优势和经济的弹性韧性。总的
来看，国内经济增长长期向好、内在向上的态势没有改变，但同时产业链、供应链安
全性问题更加凸显，发展不平衡不充分问题仍然存在。政策调控方面：2020年房地产
行业的政策变动依旧没有脱离“房住不炒”的整体框架，调控越来越精准和科学，“
三道红线”政策的出台迫使高负债、高杠杆的房企持续降杠杆减负债，在减缓行业增
速的同时，也促进了行业的健康发展；中央经济工作会议继续强调“房住不炒”，将
“因城施策”进一步细化为“因地制宜、多策并举”，避免了调控政策一刀切，工作
会议同时将解决大城市住房问题提升到重要战略位置，要求土地供应要向租赁住房建
设倾斜，租赁市场将获得更大力度的支持；城市更新是行业进入存量时代的必然产物
，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议大篇幅明确强调要“全力实施城
市更新行动”、“全面推进城镇老旧小区改造”，这将给行业发展带来新的机遇。疫
情影响方面：2020年房地产市场短暂受挫后复苏较快，从行业恢复情况来看，区域分
化尤为明显，长三角区域明显优于其他区域、高能级城市明显优于其他城市、核心板
块明显优于其他板块，同时疫情也催生行业变化，激发了新的改善型购房需求，促使
房地产企业的产品需要迭代升级。行业发展方面：房地产市场平稳健康发展对经济复
苏、系统性风险防控意义重大，当前我国推动打造“以国内循环为主、国际国内互促
的双循环发展的新格局”，而房地产行业能够拉动上下游几十个产业，是连接国内经
济内循环的关键环节，城市更新、城镇化进程、人口结构变化、区域发展演变等行业
发展的基础和根本驱动力没有变，行业仍有较大发展空间。
（二）报告期公司经营情况回顾
财务指标方面：截至2020年12月31日，公司总资产995.03亿元，较上年末
增长108.51%，归属于上市公司股东的净资产30.61亿元，较上年末增长11.80%；2020
公司实现营业总收入123.00亿元，较上年同期减少12.54%，实现利润总额14.64亿元
，较上年同期减少18.26%，实现归属于上市公司股东净利润3.47亿元，较上年同期下
降35.87%。经营指标方面：公司在2020年1-12月（全口径）实现签约销售面积242万
平方米,实现签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%,销售回款378亿元，较上年增
长28.63%；2020年1-12月（权益口径）实现签约销售金额371亿元，较上年增长92.97
%，销售回款277亿元，较上年增长91.03%；代建业务签约销售面积1.87万平方米，签
约销售金额8.38亿元。
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发
生重大变化。
在极不平凡和充满挑战2020年，面对新冠疫情大考和行业深度调整，公司
上下同欲、攻坚克难，在危机中寻新机，在变局中开新局，坚持打造“轻重并举”发
展格局，坚定不移走特色特质发展之路，较好地完成了各项经营目标。疫情防控和复
工复产：面对突发的疫情，公司按照国家防控要求，在公司党委的坚强领导和董事会
的战略部署下，第一时间建立了统一指挥、及时响应、高效协同的组织体系和工作机
制，压实责任，坚决落实防疫各项具体举措，抓紧抓实抓细疫情防控，将常态化防疫
有机嵌入生产经营全过程；疫情得到基本控制后，在充分评估风险和进一步完善防控
措施的基础上，有序全面推动复工复产。
投资拓展方面：公司坚守“价值投资、理性投资、高质量投资”理念，围
绕“大城市、大交通”，聚焦4大城市群和9个国家中心城市布局投资，强化深耕和战
略进入并重，充分利用内部协同资源，与业内优秀房企展开合作，实现优势互补和利
益共享，投资节奏更加精准，业务布局更做优化，目前公司项目已经遍布全国19个省
、自治区、直辖市，进入城市33个，初步形成全国业务布局。
营销工作方面：围绕“树立品牌形象、提升品牌价值、焕新品牌体系、激
发品牌活力”，着重打造公司“美好生活营造者”品牌形象，确立了“和、璞、春、
华、逸、萃”六大产品线，营销深度参与项目前期定位策划和设计规划环节，助力项
目产品力提升与客户体验改善；在疫情期间充分借助新媒介进行网上营销，停工不停
销，“中交优家”实现了购房场景的云端呈现，改善客户消费体验，精准挖掘客户资
源，营销合力更加强劲，取得了优秀的销售成绩。
管理提升方面：公司按照提质增效专项行动要求，坚持问题导向，标本兼
治提升公司管理质效，开发节奏进一步加快，运营效率持续提升；实现全景计划系统
、督办任务系统上线，线上及时预警项目经营风险，完成货值管理系统、明源云客系
统、移动质检系统等建设及推广，为经营管理决策提供有效管理工具；坚持三位一体
人员流动机制，构建4+1”全周期、分层分级培训体系，优化以业绩为导向的考核机
制，强化激励与约束力度，人均效能继续提高；不断加强动态成本管理，显著提升战
略采购比例，持续加强成本审核，成本管控严谨扎实；多个工地在疫情缓解后率先复
工，移动质检覆盖多个城市公司和在施项目，现场检查整改率、实测实量整体合格率
等指标处于较好水平，工程管控更加规范高效。融资工作方面：在房地产融资政策进
一步收紧的环境下，公司融资工作不断突破，公司评级持续保持AA+，同时充分运用
股东增信措施，不断优化融资结构，持续降低融资成本，进一步提升资金使用效率，
为公司主营业务发展的可持续发展提供了坚实保障。
设计工作方面：通过对标行业领先企业，借鉴成熟产品线与明星产品线，
梳理产品价值体系，打造特色业务产品系，初步建立了具有中交地产特色的产品线，
中交特色业务产品系初具雏形，产品溢价能力持续提升。
风险管控方面：公司上下增强忧患意识，将防范风险摆在更加突出的位置
，强化预算刚性执行，加强财务风险监督，持续推进财务标准化、规范化体系建设，
防范财务风险；加强四项法律审核、项目投资风险防控、合作协议标准化建设，为经
营工作提供全方位法律支持和保障；顺利完成“护网行动”，网络安全进一步提升；
开展“工程质量提升年”、“安全生产月”等专项活动，加强工程巡检和第三方质检
，从源头上防范生产安全事故发生；有效运用大数据、信息化手段，加大非现场审计
分析力度，开展经济责任审计、绩效审计、内控执行情况专项审计。
公司治理方面：公司党委“把方向、管大局、保落实”，董事会“定战略
、作决策、防风险”，经理层“谋经营、抓落实、强管理”，各司其职、各负其责、
协调运转、有效制衡。围绕主营业务需求，优化调整职能部门，明确平台公司定位，
充分且规范授权管理，进一步提升了公司经营效率。
党建工作方面：公司党委坚持以党建引领发展，以发展实现初心，自我加
压、主动对标、提升管理，为打赢疫情防控、复工复产两大战役，推动公司高质量跨
越式发展战略的实施落地保驾护航。
（三）土地储备情况
1、报告期内新增土地储备项目
报告期内，公司新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增
长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元。新增土地储备具体
情况如下：
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
2、截至报告期末，累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米，期末
累计已竣工面积742万平方米，在建及待建面积1634万平方米。
（四）主要项目开发情况
（五）主要项目销售情况
（六）主要项目出租情况
（七）跟投项目情况
公司董事、监事、高级管理人员未参与跟投。
（八）截止2020年12月31日的融资情况（单位：万元）
（九）公司面临的风险及应对措施
1、外部风险：宏观经济方面，2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不
稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；政策方面，房地产市场运行面
临的政策环境整体仍然偏紧，城市间调控差异度增大，中央及地方政策的变动将对房
企的经营发展产生直接影响；经营环境方面，疫情催生行业变化，也激发了新的改善
型购房需求，促使房屋迭代升级；政策方面，房地产行业政策仍然没有脱离“房住不
炒”的整体框架，“三道红线”政策更是迫使高负债、高杠杆的企业持续降负债，房
地产调控新政的持续出台也促使行业竞争更加激烈。
应对措施：针对宏观经济方面的风险，投资工作进一步主动契合和融入国
家战略，紧跟宏观政策导向，进一步研究区域及城市，分析趋势，调整投资策略，因
城施策，快速适应行业政策的的变化；针对经营环境和政策方面的风险，公司将深刻
领会地产调控新政策和疫情对行业的影响，通过精准投资布局，提升产品品质，加强
投融资能力，严格成本管控，进一步提升公司综合抗风险能力。
2、内部风险：公司近年经营规模发展迅速，项目拓展较快，对公司基础管
理提出了更高的要求；对标知名房企，在业务模式、投资结构、项目整体运营能力等
方面还有提升空间；公司现阶段资产负债率仍然相对较高，需要进一步优化融资结构
。
应对措施：加强制度建设，切实推进管理精细化，向管理要效益，加大对
重点工作的管理力度，及时纠偏，确保达成经营目标；进一步提升投资质效，把握好
投资节奏和投资结构，灵活运用战略资源，加强协同，有效提升项目整体开发运营能
力；持续优化融资结构，结合最新金融政策变化，主动应变，充分发挥资金时间价值
，最大限度减轻偿债压力。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为8
69,030.73万元，无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上
的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设
领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产
板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优
势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，
在控股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新
型融资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链
ABS等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓
展和经营活动的正常开展。
三是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目
开发与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理
，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基
础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设
计品质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提
升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂
天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设
质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产
品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务
中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏
，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，中国房地产市场调控政策整体仍
将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，整体楼市调控
基调与近几年保持一致，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，房地产金融
长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管
将持续强化，防止房地产市场过度金融化和防范化解系统性金融风险。房
地产行业信贷环境收紧，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进
一步显现，全国房地产市场发展节奏或将趋缓；但在新型城镇化持续推进背景下，人
口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，在区
域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房
地产市场发展行情存在一定分化。
（二）公司发展思路及重点工作安排
在2021年，公司将持续强化改革创新，优化资源配置，聚焦房地产开发主
业，做大规模，做强专业，持续践行特色特质发展之路，秉持战略定力，提升管控能
力，挖掘盈利潜力，厚植文化实力，全力开拓公司发展新局面。2021年重点工作安排
如下：1、狠抓生产经营，筑牢根基。通过在各业务条线上精准发力，进一步提升公
司综合经营能力，聚焦以人为本的新型城镇化建设，主动契合国家战略，打造公司业
务新增长极；结合“三条红线”和金融政策变化，主动应变，推陈出新，构建战略合
作关系，优化融资结构；结合后疫情况时代客户需求变化，不断探索科技住宅技术，
提升公司产品的创新能力和品质；进一步明确特色地产项目投资标准，创新商业模式
，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市
2、夯实公司管理，厚植基础。把经营指标合理分配到城市公司和项目一线
，做好动态跟踪，加大重点项目监管力度；通过制度建设为管理提升依据，通过流程
搭建为管理提供模式，通过督办优化为管理提供抓手；强化预算刚性执行，做好税收
筹划，进一步完善考核体系，突出对利润指标和财务状况利润的考核；立足信息化整
体规划，完成重点业务条线的信息化建设工作，匹配公司发展需要；加强成本管控，
围绕目标成本实施全部项目的成本管控，进一步推进战略采购实施。切实推进管理精
细化，向管理要效益，
3、深化改革创新，激发企业活力。持续推进组织架构优化和权责体系完善
，增强组织活力，形成“强总部、精区域（城市）、细项目”的管控模式；通过“激
励+约束”的市场化机制，释放发展动能，为股东创造更大价值；优化用人机制，建
立健全干部人才流动机制，继续完善分配机制，激励团队实现更具挑战性的业绩目标
。
4、培育企业文化，凝心聚力。结合“交融天下、建者无疆”的企业精神，
“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”的企业愿景，“美好生活营造者”
的品牌定位，明晰公司企业文化发展规划，推动营造积极向上、团结协作的文化氛围
，总结凝练企业文化价值体系，推进企业文化融合认同，把企业文化和核心价值观的
构建全面融入经营管理，将文化内涵转化为员工的行动自觉。
5、深化风险管控，守住合法合规底线。深刻认识公司规模迅速发展中可能
面临的风险，将隐性的风险显现，将潜在的风险消除，持之以恒防控疫情反弹风险，
抓好常态化防控，确保不出现聚焦性疫情；强化“红线意识”和“底线思维”，加强
合规治理，重视源头防控，持续提升公司治理和法制化水平；强化“安全责任高于天
”的使命感和责任感，从根本上堵住安全漏洞，加强对施工单位的安全监督管理，打
更科学的全周期安全管理链条；常态化开展全网渗透测试，加强数据的安全完整性，
确保不发生重大网络安全事件。
6、加强党建引领，为实现经营目标强根铸魂。深入落实国有企业党的建设
工作会议精神和上级党委工作要求，聚焦重点任务，融入中心工作，全面加强党的领
导，持续提升工作质量，发挥先锋模范作用，以党建新成效引领和推动公司实现新发
展。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司所从事的主要业务
报告期内，公司从事的主营业务未发生重大变化，公司主营业务为房地产
开发经营与销售业务，同时积极探索和开拓融资代建、特色小镇、TOD城市综合体、
城市更新、产业地产、物流地产等新兴业务。公司产品类型以满足刚需和改善性住宅
需求为主，辅以商业、公寓、产业园、特色小镇、城市综合体等；产品以“美好生活
营造者”为品牌愿景，以“产品向美、始于颜值、终于体验”为产品理念，打造中交
地产特色产品谱系，形成产品力+服务力的竞争优势。
公司作为中交集团旗下唯一A股地产上市公司，紧密围绕国家战略，充分发
挥央企控股优势，坚持特色特质差异化发展，协同内外资源，优化资源配置，积极增
加土地储备，在规模化发展的同时持续提升产品的质量和服务品质；近年来公司经营
规模迅速扩大，土地储备和销售业绩显著增长，逐步构建起多元化的产品体系，展现
了公司“美好生活营造者”的优势和决心，公司品牌价值和行业地位有了明显的提升
。
（二）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2021年上半年我国经济在积极稳健的宏观调控政策驱动下持续稳定恢复，
随着全国系统性疫情防控和经济社会发展的扎实推进，我国经济继续呈现快速复苏、
稳中向好的态势。房地产行业方面，调控政策主基调未变，中央继续强调坚持“房住
不炒”定位不变，“稳地价、稳房价、稳预期”是今年也是未来年度的房地产调控目
标。上半年，市场热度高、预期不稳的城市接连加码楼市调控，一线及热点二线城市
严查经营贷、消费贷等违规流入房地产市场，并在限购、限贷、限售等方面不断完善
政策；土地市场的监管亦在强化，建立健全地价和房价的联动机制，进一步促进房地
产市场平稳健康发展；国家陆续出台土地供应“两集中”、纳入“三道红线”试点的
重点房企买地金额不得超年度销售额40%等调控政策，将加速房企降杠杆的进程，也
会对接下来第二、三批集中供地产生巨大影响。短期来看，对拿地积极企业影响较大
，长远来看，有利于优质土地资源向优质房企倾斜，强化房地产行业新格局。
（三）报告期公司经营情况回顾
1、基本情况
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发
生重大变化。
财务指标方面：截至2021年6月30日，公司总资产1369.09亿元，较上年末
增长37.59%，归属于上市公司股东的净资产31.88亿元，较上年末增长4.15%；2021年
1-6月实现营业收入49.49亿元，较上年同期减少17.54%，实现利润总额5.85亿元，较
上年同期减少18.26%，实现归属于上市公司股东净利润1.62亿元，较上年同期增长29
.54%。
经营指标方面：公司在2021年1-6月（全口径）实现签约销售面积123.2万
平方米，较上年同期增长88.23%；签约销售金额320
亿元，较上年同期增长160.59%；销售回款金额259亿元，较上年同期增长1
58.43%；2021年1-6月（权益口径）实现签约销售金额216亿元，较上年同期增长144.
93%；销售回款金额196亿元，较上年同期增长168.97%。
投资拓展方面：主动应对供地新政，对“两集中”城市的项目提前研判，
摸排政策及出让计划，各节点研判前置，提高决策效率；积极把握窗口良机。在供地
新政下，及时梳理各城市分批次集中供应土地时间，合理安排项目推进时间，严守价
值投资理念，深入研究土地价值，科学确定拿地策略，获取了北京、天津、惠州、重
庆等地的优质项目；上半年新获取的项目中，充分依靠现有区域和城市公司对市场、
周期、项目区位进行判断，大部分为区域和城市深耕项目，区域深耕持续强化。财务
金融方面：积极匹配“两集中”新政下的投资安排，利用自身增信开展非标供应链AB
S、购房尾款ABS等业务，严格编制资金计划并严格执行，对大额到期还贷提前铺排，
确保按时偿还债务本息；压控管理费用，压降财务费用，通过低成本转换高成本借款
等方式，有效降低资金成本。
营销工作方面：完成营销全流程管理作业指引，围绕营销专业条线制定标
准流程，清晰指引项目开展营销工作，精细化营销动作，提升管理效率，加强自销团
队建设，重视营销人才培养，整合营销活动，创新品牌宣传模式，通过合力增强宣传
力度，加速品牌传播。
项目管控方面：制定公司品质提升工作方案，通过开展各类巡查，对项目
多维度进行梳理督导，进一步提升在建项目工程质量，防范风险；升级设计管理体系
，完善产品标准与谱系，上线货值管理系统，加强实时货值管理；加强战采集采，打
造透明优质高效的招采环境，持续优化成本，全方位持续提高公司产品力；
特色特质业务方面：制定特色特质业务投资管理办法和发展规划，明确发
展方向，明确各方权责边界，遵循业绩导向、价值匹配、适度领先原则，特色特质业
务体系逐步完善。
2、报告期内新增土地储备项目
2021年1-6月，公司新增土地（项目）共14宗，新增计容建筑面积261.51万
平方米，土地购置总价款286.64亿元，权益价款201.48亿元。
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
3、累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有房地产项目98个，项目总建筑面积2727万平方米
，期末累计已竣工面积834万平方米，在建及待建面积1891万平方米。
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
4、主要项目开发情况
5、主要项目销售情况
6、项目出租情况
7、土地一级开发情况
8、融资途径
9、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2021年6月30日，我司为购房者提供按揭贷款担保金额为11,460,129,6
75.30元。
10、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（三）下半年重点工作安排
强化运营，加强行业对标。细化分解公司年度目标，加强业务监管力度，
配套相应考核体系，总结业务模式，推广先进管理
经验；加强行业对标，制定匹配的管理矩阵和权责体系，实行差异化考核
，促进年度各项经营目标达成。
把握投资，增加土地储备。在集中供地政策下，充分研判重点项目，坚持
布局一二线重点城市，聚焦核心城市，加大深耕力度，投资重点放在已进入城市，持
续优化投资布局，发挥公司优势，加强协作，积极把据优质投资机会，进一步增大土
储规模。
落实融资，保障资金需求。结合“三条红线”、土地集中供应和最新金融
政策的变化，主动应变，持续优化融资结构，强化与金融机构战略合作关系，保障公
司资金链健康稳定。
加强销售，提升品牌宣传。确保项目首开和交付节点按时达成，推动销售
放款；传承经营销思维及策略，推广销售模式创新，形成与时代发展相匹配的创新营
销，不断激发品牌活力，提升公司品牌影响力。
提质增效，提升盈利水平。强化项目动态监测，及时纠偏，提升运营效率
；加大战略集采范围，在确保质量的基础上，严控各项成本费用，提高成本管控专业
性和独立性，提升公司利润水平。
二、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设领域
龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产板块
唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优势资
源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，在控
股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新型融
资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链ABS
等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓展和
经营活动的正常开展。
三是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目开发
与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理，实
现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基础上
，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设计品
质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提升的
开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂天地
，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设质量
，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产品质
和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务中去
，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
三、公司面临的风险和应对措施
1、外部风险：宏观经济方面，宏观经济的波动对房地产行业的影响较大；政策
方面，政策的变动将对房企的经营发展产生直接影响；经营环境方面，新冠肺炎疫情
的延续对房企在建设及销售进度均造成一定影响；市场竞争方面，行业竞争日趋激烈
，购房者更加理性和成熟，对于产品品质、附属服务等提出了更高的要求。
应对措施：加强对宏观经济周期、行业调控政策的研究和判断，及时采取有效
的经营策略，快速适应外部环境的的变化；针对疫情防控常态化，公司紧抓销售窗口
，加大推盘力度，创新销售模式，降低疫情影响；加强战略布局和节奏把控，有效抢
抓土地市场机会，着力扩大土地储备，积极探索和落地创新业务，轻重并举，
以轻促重，全面提升产品力和服务力，切实提高公司抗风险能力。
2.内部风险：近年来随着公司经营规模逐步扩大，项目运营能力已显著提升，
但与标杆房企相比，公司净资产规模仍然相对较低，规模化效应体现尚不足；项目整
体周转运营能力依然还有提升空间；公司现阶段资产负债率较高，偿债压力可能较大
。
应对措施：加强规模化发展，提升规模效益，形成品牌影响力；优化企业管控
体系，提升整体运营水平；拓宽市场融资渠道，加大销售回款和融资力度，充分发挥
上市公司功能，对接资本市场，保证现金流满足生产经营的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期全国房地产宏观经济形势、行业政策环境变化简要分析
2020年是我国宏观经济史上极不平凡的一年，在党中央的坚强领导下，我
国成功取得了新冠疫情阻击战和经济保卫战的双重胜利，成为全球唯一实现经济正增
长的主要经济体，再次展示了特色社会主义制度的显著优势和经济的弹性韧性。总的
来看，国内经济增长长期向好、内在向上的态势没有改变，但同时产业链、供应链安
全性问题更加凸显，发展不平衡不充分问题仍然存在。政策调控方面：2020年房地产
行业的政策变动依旧没有脱离“房住不炒”的整体框架，调控越来越精准和科学，“
三道红线”政策的出台迫使高负债、高杠杆的房企持续降杠杆减负债，在减缓行业增
速的同时，也促进了行业的健康发展；中央经济工作会议继续强调“房住不炒”，将
“因城施策”进一步细化为“因地制宜、多策并举”，避免了调控政策一刀切，工作
会议同时将解决大城市住房问题提升到重要战略位置，要求土地供应要向租赁住房建
设倾斜，租赁市场将获得更大力度的支持；城市更新是行业进入存量时代的必然产物
，中央经济工作会议和全国住房和城乡建设工作会议大篇幅明确强调要“全力实施城
市更新行动”、“全面推进城镇老旧小区改造”，这将给行业发展带来新的机遇。疫
情影响方面：2020年房地产市场短暂受挫后复苏较快，从行业恢复情况来看，区域分
化尤为明显，长三角区域明显优于其他区域、高能级城市明显优于其他城市、核心板
块明显优于其他板块，同时疫情也催生行业变化，激发了新的改善型购房需求，促使
房地产企业的产品需要迭代升级。行业发展方面：房地产市场平稳健康发展对经济复
苏、系统性风险防控意义重大，当前我国推动打造“以国内循环为主、国际国内互促
的双循环发展的新格局”，而房地产行业能够拉动上下游几十个产业，是连接国内经
济内循环的关键环节，城市更新、城镇化进程、人口结构变化、区域发展演变等行业
发展的基础和根本驱动力没有变，行业仍有较大发展空间。
（二）报告期公司经营情况回顾
财务指标方面：截至2020年12月31日，公司总资产995.03亿元，较上年末
增长108.51%，归属于上市公司股东的净资产30.61亿元，较上年末增长11.80%；2020
公司实现营业总收入123.00亿元，较上年同期减少12.54%，实现利润总额14.64亿元
，较上年同期减少18.26%，实现归属于上市公司股东净利润3.47亿元，较上年同期下
降35.87%。经营指标方面：公司在2020年1-12月（全口径）实现签约销售面积242万
平方米,实现签约销售金额533亿元，较上年增长81.37%,销售回款378亿元，较上年增
长28.63%；2020年1-12月（权益口径）实现签约销售金额371亿元，较上年增长92.97
%，销售回款277亿元，较上年增长91.03%；代建业务签约销售面积1.87万平方米，签
约销售金额8.38亿元。
报告期内，公司主营业务利润主要来源于房地产业务，主营业务构成未发
生重大变化。
在极不平凡和充满挑战2020年，面对新冠疫情大考和行业深度调整，公司
上下同欲、攻坚克难，在危机中寻新机，在变局中开新局，坚持打造“轻重并举”发
展格局，坚定不移走特色特质发展之路，较好地完成了各项经营目标。疫情防控和复
工复产：面对突发的疫情，公司按照国家防控要求，在公司党委的坚强领导和董事会
的战略部署下，第一时间建立了统一指挥、及时响应、高效协同的组织体系和工作机
制，压实责任，坚决落实防疫各项具体举措，抓紧抓实抓细疫情防控，将常态化防疫
有机嵌入生产经营全过程；疫情得到基本控制后，在充分评估风险和进一步完善防控
措施的基础上，有序全面推动复工复产。
投资拓展方面：公司坚守“价值投资、理性投资、高质量投资”理念，围
绕“大城市、大交通”，聚焦4大城市群和9个国家中心城市布局投资，强化深耕和战
略进入并重，充分利用内部协同资源，与业内优秀房企展开合作，实现优势互补和利
益共享，投资节奏更加精准，业务布局更做优化，目前公司项目已经遍布全国19个省
、自治区、直辖市，进入城市33个，初步形成全国业务布局。
营销工作方面：围绕“树立品牌形象、提升品牌价值、焕新品牌体系、激
发品牌活力”，着重打造公司“美好生活营造者”品牌形象，确立了“和、璞、春、
华、逸、萃”六大产品线，营销深度参与项目前期定位策划和设计规划环节，助力项
目产品力提升与客户体验改善；在疫情期间充分借助新媒介进行网上营销，停工不停
销，“中交优家”实现了购房场景的云端呈现，改善客户消费体验，精准挖掘客户资
源，营销合力更加强劲，取得了优秀的销售成绩。
管理提升方面：公司按照提质增效专项行动要求，坚持问题导向，标本兼
治提升公司管理质效，开发节奏进一步加快，运营效率持续提升；实现全景计划系统
、督办任务系统上线，线上及时预警项目经营风险，完成货值管理系统、明源云客系
统、移动质检系统等建设及推广，为经营管理决策提供有效管理工具；坚持三位一体
人员流动机制，构建4+1”全周期、分层分级培训体系，优化以业绩为导向的考核机
制，强化激励与约束力度，人均效能继续提高；不断加强动态成本管理，显著提升战
略采购比例，持续加强成本审核，成本管控严谨扎实；多个工地在疫情缓解后率先复
工，移动质检覆盖多个城市公司和在施项目，现场检查整改率、实测实量整体合格率
等指标处于较好水平，工程管控更加规范高效。融资工作方面：在房地产融资政策进
一步收紧的环境下，公司融资工作不断突破，公司评级持续保持AA+，同时充分运用
股东增信措施，不断优化融资结构，持续降低融资成本，进一步提升资金使用效率，
为公司主营业务发展的可持续发展提供了坚实保障。
设计工作方面：通过对标行业领先企业，借鉴成熟产品线与明星产品线，
梳理产品价值体系，打造特色业务产品系，初步建立了具有中交地产特色的产品线，
中交特色业务产品系初具雏形，产品溢价能力持续提升。
风险管控方面：公司上下增强忧患意识，将防范风险摆在更加突出的位置
，强化预算刚性执行，加强财务风险监督，持续推进财务标准化、规范化体系建设，
防范财务风险；加强四项法律审核、项目投资风险防控、合作协议标准化建设，为经
营工作提供全方位法律支持和保障；顺利完成“护网行动”，网络安全进一步提升；
开展“工程质量提升年”、“安全生产月”等专项活动，加强工程巡检和第三方质检
，从源头上防范生产安全事故发生；有效运用大数据、信息化手段，加大非现场审计
分析力度，开展经济责任审计、绩效审计、内控执行情况专项审计。
公司治理方面：公司党委“把方向、管大局、保落实”，董事会“定战略
、作决策、防风险”，经理层“谋经营、抓落实、强管理”，各司其职、各负其责、
协调运转、有效制衡。围绕主营业务需求，优化调整职能部门，明确平台公司定位，
充分且规范授权管理，进一步提升了公司经营效率。
党建工作方面：公司党委坚持以党建引领发展，以发展实现初心，自我加
压、主动对标、提升管理，为打赢疫情防控、复工复产两大战役，推动公司高质量跨
越式发展战略的实施落地保驾护航。
（三）土地储备情况
1、报告期内新增土地储备项目
报告期内，公司新增土地30宗，计容建筑面积635.59万平方米，较上年增
长176.90%，土地购置总价款535.80亿元，权益价款252.54亿元。新增土地储备具体
情况如下：
注：公司根据经营需要，可能引入合资合作单位共同开发及员工按规定参
与跟投，相应权益比例可能会发生变化。
2、截至报告期末，累计土地储备情况
截至报告期末，公司持有项目85个，项目总建筑面积2376万平方米，期末
累计已竣工面积742万平方米，在建及待建面积1634万平方米。
（四）主要项目开发情况
（五）主要项目销售情况
（六）主要项目出租情况
（七）跟投项目情况
公司董事、监事、高级管理人员未参与跟投。
（八）截止2020年12月31日的融资情况（单位：万元）
（九）公司面临的风险及应对措施
1、外部风险：宏观经济方面，2021年世界经济形势仍然复杂严峻，复苏不
稳定不平衡，疫情冲击导致的各类衍生风险不容忽视；政策方面，房地产市场运行面
临的政策环境整体仍然偏紧，城市间调控差异度增大，中央及地方政策的变动将对房
企的经营发展产生直接影响；经营环境方面，疫情催生行业变化，也激发了新的改善
型购房需求，促使房屋迭代升级；政策方面，房地产行业政策仍然没有脱离“房住不
炒”的整体框架，“三道红线”政策更是迫使高负债、高杠杆的企业持续降负债，房
地产调控新政的持续出台也促使行业竞争更加激烈。
应对措施：针对宏观经济方面的风险，投资工作进一步主动契合和融入国
家战略，紧跟宏观政策导向，进一步研究区域及城市，分析趋势，调整投资策略，因
城施策，快速适应行业政策的的变化；针对经营环境和政策方面的风险，公司将深刻
领会地产调控新政策和疫情对行业的影响，通过精准投资布局，提升产品品质，加强
投融资能力，严格成本管控，进一步提升公司综合抗风险能力。
2、内部风险：公司近年经营规模发展迅速，项目拓展较快，对公司基础管
理提出了更高的要求；对标知名房企，在业务模式、投资结构、项目整体运营能力等
方面还有提升空间；公司现阶段资产负债率仍然相对较高，需要进一步优化融资结构
。
应对措施：加强制度建设，切实推进管理精细化，向管理要效益，加大对
重点工作的管理力度，及时纠偏，确保达成经营目标；进一步提升投资质效，把握好
投资节奏和投资结构，灵活运用战略资源，加强协同，有效提升项目整体开发运营能
力；持续优化融资结构，结合最新金融政策变化，主动应变，充分发挥资金时间价值
，最大限度减轻偿债压力。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为8
69,030.73万元，无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润10%以上
的情况。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
一是具备优秀的发展资源平台优势。公司实际控制人中交集团是基础建设
领域龙头企业，拥有强大的经济技术实力和投融资实力，公司作为中交集团在房地产
板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景及信用水平等条件，能够充分依托优
势资源创新发展，有力保障公司主营业务持续发展和产业链延伸。
二是积极创新的融资能力。公司充分发挥央企下属企业和上市公司优势，
在控股股东及实际控制人的信用背书支持下，充分利用资本市场资源，积极开展创新
型融资业务，通过项目开发贷、并购贷、融资租赁、结构化融资、公司债券、供应链
ABS等多种融资方式实现融资流入，进一步降低了融资成本，有力支撑了公司投资拓
展和经营活动的正常开展。
三是科学有效的开发运营能力。随着公司业务规模迅速扩大，公司的项目
开发与管控能力不断完善升级，更趋严谨高效。公司建立了项目全生命周期计划管理
，实现了对项目的利润、现金流、成本及开发周期全过程管控；在保证产品品质的基
础上，狠抓目标成本管控和动态成本监控，优化成本管控优化，注重全面提升产品设
计品质和营销能力；同时进一步激活用人机制，大力培养领军人才战略储备。不断提
升的开发管控能力为公司实现特色特质规模化发展奠定了坚实基础。
四是不断提升的品牌效应，公司以“美好生活营造者”为愿景，以“雅颂
天地，和美中国”为价值理念，践行新型城镇化国家战略，致力于打造高品质的建设
质量，高水准的社区服务，高品位的文化传承，在追求规模拓展的同时，不断提升产
品质和服务品质，力求将“美好生活营造者”的精神落实到每一个产品与每一项服务
中去，在已深耕的城市建立了较高的认可度及知名度，形成了较强的品牌优势。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
展望2021年，国际环境不确定、不稳定性因素仍较多，国内经济稳步复苏
，但经济结构发展不平衡、不充分问题仍值得关注，中国房地产市场调控政策整体仍
将保持连续性和稳定性，“房住不炒”、因城施策保障市场平稳运行，整体楼市调控
基调与近几年保持一致，短期内限购、限贷、限售等政策难现明显放松，房地产金融
长效管理机制继续加快建立，房地产金融监管
将持续强化，防止房地产市场过度金融化和防范化解系统性金融风险。房
地产行业信贷环境收紧，“三道红线”试行背景下，房企资金压力及销售去化压力进
一步显现，全国房地产市场发展节奏或将趋缓；但在新型城镇化持续推进背景下，人
口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集，聚焦城市群和中心城市，在区
域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下，重点区域房
地产市场发展行情存在一定分化。
（二）公司发展思路及重点工作安排
在2021年，公司将持续强化改革创新，优化资源配置，聚焦房地产开发主
业，做大规模，做强专业，持续践行特色特质发展之路，秉持战略定力，提升管控能
力，挖掘盈利潜力，厚植文化实力，全力开拓公司发展新局面。2021年重点工作安排
如下：1、狠抓生产经营，筑牢根基。通过在各业务条线上精准发力，进一步提升公
司综合经营能力，聚焦以人为本的新型城镇化建设，主动契合国家战略，打造公司业
务新增长极；结合“三条红线”和金融政策变化，主动应变，推陈出新，构建战略合
作关系，优化融资结构；结合后疫情况时代客户需求变化，不断探索科技住宅技术，
提升公司产品的创新能力和品质；进一步明确特色地产项目投资标准，创新商业模式
，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市
2、夯实公司管理，厚植基础。把经营指标合理分配到城市公司和项目一线
，做好动态跟踪，加大重点项目监管力度；通过制度建设为管理提升依据，通过流程
搭建为管理提供模式，通过督办优化为管理提供抓手；强化预算刚性执行，做好税收
筹划，进一步完善考核体系，突出对利润指标和财务状况利润的考核；立足信息化整
体规划，完成重点业务条线的信息化建设工作，匹配公司发展需要；加强成本管控，
围绕目标成本实施全部项目的成本管控，进一步推进战略采购实施。切实推进管理精
细化，向管理要效益，
3、深化改革创新，激发企业活力。持续推进组织架构优化和权责体系完善
，增强组织活力，形成“强总部、精区域（城市）、细项目”的管控模式；通过“激
励+约束”的市场化机制，释放发展动能，为股东创造更大价值；优化用人机制，建
立健全干部人才流动机制，继续完善分配机制，激励团队实现更具挑战性的业绩目标
。
4、培育企业文化，凝心聚力。结合“交融天下、建者无疆”的企业精神，
“让世界更畅通、让城市更宜居、让生活更美好”的企业愿景，“美好生活营造者”
的品牌定位，明晰公司企业文化发展规划，推动营造积极向上、团结协作的文化氛围
，总结凝练企业文化价值体系，推进企业文化融合认同，把企业文化和核心价值观的
构建全面融入经营管理，将文化内涵转化为员工的行动自觉。
5、深化风险管控，守住合法合规底线。深刻认识公司规模迅速发展中可能
面临的风险，将隐性的风险显现，将潜在的风险消除，持之以恒防控疫情反弹风险，
抓好常态化防控，确保不出现聚焦性疫情；强化“红线意识”和“底线思维”，加强
合规治理，重视源头防控，持续提升公司治理和法制化水平；强化“安全责任高于天
”的使命感和责任感，从根本上堵住安全漏洞，加强对施工单位的安全监督管理，打
更科学的全周期安全管理链条；常态化开展全网渗透测试，加强数据的安全完整性，
确保不发生重大网络安全事件。
6、加强党建引领，为实现经营目标强根铸魂。深入落实国有企业党的建设
工作会议精神和上级党委工作要求，聚焦重点任务，融入中心工作，全面加强党的领
导，持续提升工作质量，发挥先锋模范作用，以党建新成效引领和推动公司实现新发
展。
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