000732ST三农 资产重组最新消息
≈≈泰禾集团000732≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大
院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广
场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房
地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务
集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交
付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题；同时，公司以“
复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结
构，力求维护股东和业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
（二）经济市场环境分析
宏观经济方面，2021年上半年，我国统筹疫情防控和经济社会发展的成果
得到了持续拓展和巩固，经济运行持续稳定恢复，稳中加固、稳中向好。2021年上半
年我国国内生产总值为532,167亿元，同比增长12.7%。房地产行业方面，2021年上半
年全国房地产投资保守稳定增长，商品房销售规模增幅明显。按国家统计局公布的数
据，2021年上半年全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；2021年上半年
房屋新开工面积101,288万平方米，同比增长3.8%；商品房销售面积88,635万平方米
，同比增长27.7%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%。
2021年上半年，房地产市场“稳房价、稳地价、稳预期”的“房住不炒”
总基调不变，部分城市热度有所上升，引发相关调控接连出台。自年初以来，从中央
到地方调控不断升级，且主要是针对需求端的调控，且大多数为收紧性政策，延续了
2020年下半年“偏紧”的状态。
2021年3月5日，全国两会召开，国务院总理作政府工作报告，提出要坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。2021年3月13日，
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发
布，提出“十四五”期间要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主
体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。2021
年4月30日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
从政策总基调来看，中央对房地产市场调控的核心仍然是维稳，要求坚定
不移的贯彻落实“房住不炒”的定位。同时，在“房住不炒”的总基调下，政策调控
从市场参与的各大主体入手，“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集
中度管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏
，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房
价、稳预期的目标。从地方层面来看，因城施策向着更加精细化方向发展，调控重点
逐渐从一二线热点城市下沉至部分热点三四线城市，从重点针对新房市场逐渐转向二
手房市场。
随着供给侧改革的持续推进，房地产行业也由此正式进入管理红利时代，
为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功，提升管理水平，向管理
要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质，提升企业综合竞争力。
（三）公司的主要经营概况
报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取
及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心
的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州
和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中
高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了
高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化
住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，公司实现营业收入6.62亿元，同比下降73.11%，主要原因是受
房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在投资金额
、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中交付的地
产项目，造成收入较上年同期大幅下降。从收入构成看，本期收入的主要来源是房地
产业务和服务业务，零售和其他业务占比较小。
公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神
”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持
续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。
报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务
及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、
建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生
活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。
截至目前，厦门湾泰禾寓、北京大兴泰禾寓、北京公馆泰禾寓均已开业运营，东莞泰
禾新天地项目筹备中。
物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫
情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021
年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业
管理工作的通知》，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展
物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。
酒店经营方面，在后疫情及数字化大背景下，各酒店及时调整策略，加强
市场营销推广，持续扩大酒店营销和品牌影响力。随着疫情防控形势的好转和政府对
旅游业、酒店业复工复产的大力支持，公司旗下酒店继续扎实做好“六稳”工作、全
面落实“六保”任务，积极践行社会责任。
报告期内，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房
地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务
集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交
付情况。
目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以
“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债
结构，力求维护股东和业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。同时，
公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公司签署了《股份
转让框架协议》，该股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司目前进行的债务重
组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权结构，帮助公司不
断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。
新增土地储备项目：无
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为
阶段性连带担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日
起，至公司为购房人办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项
权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段
性担保额为282.19亿元。由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价
格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、战略引领，“地产+服务配套”双引擎
公司以独到的战略眼光与专业研判，审时度势，秉持“深耕核心一线、全面布
局二线”的布局战略。选择性进入核心城市及城市群，布局经济发达的地区，将公司
发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、厦门
等高潜力区域，契合国家区域发展战略，享受地区发展红利。
同时，公司坚持全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”战略
，形成“地产+服务配套”双引擎战略模式。依托自身在住宅、商业等领域的优质资
源，聚合控股股东泰禾投资在医疗健康、文化等相关服务领域资源，为广大业主与客
户提供“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务，一站式解决业主的购物
、社交、医疗、教育、文化等方面的需求，努力开创“中国式美好生活”。
2、独有IP，匠心品质
公司在房地产开发运营方面首创并坚持“文化筑居中国”的品牌理念，2002年
在北京迈出探索“中国住居文化”的第一步。随着中国院子的成功，公司逐渐建立起
以院子系为代表的新中式院落精品住宅特色产品体系，形成业内公认的中式院落文化
中高端住宅产品标杆。
目前公司已逐步建立“中国式美好生活”的产品体系，除院子系外，公司还陆
续推出了大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化产品线，已形成了集中高
端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。公司秉持
“为城市创造作品，为时代奉献精品”的使命，以“做精品、造好房”的精品理念与
实践得到市场的认可。
3、传承迭代，创新潜能激发
公司研造、传承中式建筑，从其风格中寻找独特内涵，在传统建造工艺的基础
上结合现代施工工艺工法，不断进行产品创新迭代与自我完善，通过对中国传统文化
和传统建筑精华的提取并生活化，逐步形成难以被模仿与复制的独特优势。公司传承
中国传统“坊巷、院落”文化，通过自我创新，形成了如今独有的“门、庭、巷、院
”的建筑价值体系，已发布的院子产品系10大专利营造工法，涵盖“主入口门头、双
门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门”等
，集中展现了公司在中式建筑上的成熟营造体系。目前，公司已成为中国首家进入“
知识产权”时代的房企。
4、梯队培养、人才机制建设合理
公司一直秉承“对人的投资是企业最重要的投资”理念，始终坚信企业的发展
核心在人才。公司拥有一支成熟的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均是战
略管理、财务管理、项目管理、土木工程、建筑设计等相关领域的专业人士，具有较
高的专业造诣和理论建树。
公司以开放、包容的企业文化，为人才搭建了自由施展才华的平台，并借助“
禾苗生机制”、“提拔内生机制”、“岗位竞聘机制”培养了一批创新拼搏、追求卓
越、忠诚担当的管理人才。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，根
据公司战略、企业文化和价值观建立了以人为本的培训体系和较为完善的激励机制，
全面打造一支高水平、高素质的骨干职业经理人队伍。
三、公司面临的风险和应对措施
1、债务违约风险
公司存在大额已到期未归还借款，截至2021年6月30日，公司已到期未归还借款
金额为447.08亿，尚未支付的利息为105.32亿元；截至本报告披露日，公司已到期未
归还借款金额为464.66亿元。
应对措施：公司与债权人保持沟通，积极协商解决办法，综合各方意见并聘请
专业机构开展债务重组工作，以尽快形成解决方案。同时，公司积极配合控股股东推
进引入战略投资者事宜，改善公司股权结构及治理水平，实现公司长远价值，维护投
资者利益。
2、市场风险
受到经济下行压力、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因素影
响，近年来我国房地产行业集中度不断提升，企业规模、品牌效应等因素对房地产企
业抵抗风险的能力影响越发明显。特别是新冠肺炎疫情的爆发，对房地产企业应对市
场风险的考验进一步加强。未来市场环境、调控政策、行业集中度等的变化及疫情防
控方面存在的不确定性，可能给公司未来的发展造成一定影响。
应对措施：公司将加强宏观市场的敏锐度，顺应房地产市场发展，提前预判、
做好防控、加强管理，增强风险抵抗能力。
3、行业政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政
府对房地产行业的关注度高，适时干预的可能性大。国家通过行政、金融等手段引导
房地产市场的稳定发展，行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来各地政府根据房
住不炒、因城施策等政策，出台限购、限贷、限售等一系列调控措施；同时加大对土
地出让、房地产企业融资等环节的干预，从供需两侧共同遏制市场过热状况并取得一
定成效。预计未来一段时间内，房地产行业仍将延续以政策调控为主基调。应对措施
：公司将继续加强对宏观政策的研究，及时调整经营策略，顺应政策导向和市场需求
，合理布局，增强协同效益，有效防范政策性风险。
4、短期流动性风险
受到宏观经济形势和融资环境的影响，房地产行业近年来面临着融资难的问题
，加之受到新冠肺炎疫情的影响，许多实体企业尤其是民营企业均不同程度出现流动
性问题。公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。截
至报告期末，公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短期流动性风
险。
应对措施：公司将积极改善治理结构，抓销售促回款，盘活存量资产，通过多
渠道筹措资金解决流动性问题。公司将持续关注自身的负债规模、资产负债率等指标
，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产负债
结构，合理控制负债规模。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观环境方面
宏观环境方面，2020年是极其不平凡的一年。作为年内最大的“黑天鹅”
，新冠肺炎疫情的突然爆发对各行各业均产生了不同程度的冲击，也相应地改变了部
分行业的运行逻辑、催生了新的发展趋势、促进了社会的变革。
（二）房地产行业方面
房地产行业方面，在报告期初，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着
疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。国家统计局数据显示，2020年全国
商品房销售金额为17.4万亿元，同比增长8.7%，其中住宅销售金额为15.5万亿元，同
比增长10.8%；全国商品房销售面积为17.6亿平米，同比增长2.6%，其中住宅销售面
积为15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较2019年有所回升。
疫情之下，中国房地产市场走出“V型”曲线，全年市场规模仍然同比提升
。与商品房销售同时恢复的还有土地市场，经历了一季度的颓势，土地市场在二季度
快速恢复，各地加大了土地供应，土地成交面积有所增长。
中国指数研究院统计数据显示，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面
同比增长3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的
平均溢价率为15.4%。三百个城市全年最终出让面积实现10.8%的增长，出让金同比增
长17.5%。土地市场在各区域之间出现明显分化，核心区域的土拍市场维持较高热度
。
尽管商品房销售及土地市场恢复较快，但房地产新开工及开发投资增长乏
力甚至转负。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比
下降1.2%；住宅新开工面积16.43亿平米，同比下降1.9%。全国房地产开发投资14.1
万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点；其中住宅投资10.44亿元，
同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个百分点。
从政策面上看，2020年是房地产行业发展历史上意义深远的一年。2020年
中央政策从“稳”到“稳”，上半年稳经济、以宽松为主，下半年部分城市市场热度
有所提升，政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方经历了从“放松”到“
收紧”，整体基调与中央政策一致。中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住
房消费健康发展等表态写入《“十四五”及2035年愿景目标建议》，“稳房价、稳地
价、稳预期”依然是当前主要调控目标。
为了抑制行业金融风险，2020年下半年决策层从供、需两端全面压降房地
产信贷规模。需求端房企融资方面，2020年8月，中国人民银行、住房和城乡建设部
会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资
管理规则。“三道红线”的出台彻底改写了行业规则，倒逼房地产行业去杠杆，正式
宣告依靠高杠杆、高负债、高周转实现高增长的模式难以为继。
供应端金融机构方面，为了防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜
在系统性金融风险，2020年的最后一天，中国人民银行、中国银保监会推出房地产贷
款集中度管理制度。这一被业内称为“两道红线”的制度分档设置房地产贷款余额占
比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并
建立区域差别化调节机制。
2021年2月，自然资源部自然资源开发利用司表示，重点城市要对住宅用地
集中公告、集中供应。首批实施“两集中”政策的22个重点城市相继发文表示，坚决
落实关于住宅用地供应工作的要求。
随着“三道红线”、“两道红线”、“两集中”的政策逐步落地，供给侧
改革的持续推进将有效降低房地产行业风险，优化行业竞争格局。房地产行业也由此
正式进入管理红利时代，为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功
，提升管理水平，向管理要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质
，提升企业综合竞争力。
（三）公司项目所在主要城市的房地产情况
公司坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的布局战略，项目主要位于北
京、上海、福州、郑州、深圳等城市。
2020年，北京保持政策的延续性和稳定性，坚守“房住不炒”基调，持续
优化调控政策和市场供应结构。同时，注重区域发展规划及建设，出台多项区域规划
政策，利好外围区域发展。北京商品住宅市场成交规模创近四年历史新高，成交价格
呈结构性小幅上涨态势。全年北京宅地供求规模保持相对平稳，宅地成交总量超600
万平，成交楼面均价呈结构性上涨态势。
2020年，上海商品住宅供应回落，成交上涨，二季度以来市场持续供不应
求。横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情，热盘频出，不断推高市场热度。从全
年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，随着“724”
会议定调下长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式，需求集中释放
下带来的供不应求及改善型项目的热销对价格涨幅起到很强的支撑作用，因此下半年
价格涨幅呈高位震荡回落态势。
2020年，深圳的房地产政策坚持“房住不炒”、加强调控，土地供应再攀
高峰，成交楼板价下滑，商品房市场整体成交量升高，价格下跌，热点区域、产品结
构动态变化，市场整体趋于稳定。土地市场方面，土地供应创近年新高，市场升温明
显，政策性宅地供求量达历史高峰。商品房市场方面，2020年供求前低后高，政策高
压下一二手房市场倒挂式发展，打新潮频现，价格名跌实涨。“7.15”调控新政出台
，对稳定预期起到了关键性作用，也成为今后深圳房地产调控的长效机制。
2020年，大福州各县市调控主基调未变，部分县市限价政策略有调整，例
如福州限价政策有明显松动，部分板块价格有所上涨。供地方面，主城区年度供应指
标基本完成，闽侯、福清供地节奏快。主城区地价逆势上扬，福清、长乐热度高，楼
面价上涨明显，另外，五城区楼面价也同比上涨18%。土地市场溢价率回升，流拍相
比去年显著减少。在常态化调控的背景下，无论是福州主战场还是外围县市，房价表
现整体较为稳定。
2020年郑州楼市处于弱复苏，年度成交量降价平，区域分化明显，小规模
推售和平推占据主流；因城施策下管控政策适度宽松，郑州市场上首付分期与分销成
为项目标配，城市首付分期普遍之下，市区郊区门槛差异减小，客户回流市区，核心
地段/优质项目价值凸显，郊区持续白热化。
2020年，公司已进入的城市房地产市场发展总体来说较为平稳。
（四）报告期内公司经营概况
报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取
及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心
的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州
和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中
高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了
高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化
住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，公司实现营业收入36.15亿元，同比下降84.70%，实现归属于上
市公司股东的净利润为-49.99亿元，同比大幅下降，主要原因如下：（1）受新冠肺
炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在
投资金额、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中
交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少；（2）2
020年度，公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当的计提了存货减值准备，导致
营业利润减少；（3）2020年度投资收益主要由公司持有的合联营企业投资按权益法
确认的投资收益产生，金额较小；（4）2020年度，公司就终止上海新江湾项目、深
圳坪山项目及上海顾村项目合作事项计提了5.67亿元损失，以上因素叠加导致本报告
期出现亏损。
从收入构成看，房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，占营业收入
的比重为66.21%；服务、零售和其他业务占比较小。同期，公司房地产业务的毛利率
为12.23%，同比下降3.66个百分点，主要是当期结转的房地产项目拿地成本较高，利
润水平显著下降。报告期内公司房地产业务营业收入23.93亿，结转面积10.26万平方
米，其中住宅地产实现销售收入21.39亿元，结转面积7.77万平方米；商业地产实现
销售收入2.54亿元，结转面积2.48万平方米。
公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神
”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持
续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。
在商业地产领域，公司形成了独具特色的“泰禾模式”，涵盖商业地产开
发、设计、招商、营运、管理、场景适配、智能支付等领域。目前，公司已在北京、
福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、
泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了
多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。经过富有成效的
运营管理，公司多个商业地产项目成为当地居民青睐的消费场所和商业“地标”，在
商业地产开发领域形成了独特的竞争优势，具有一定的市场知名度与行业影响力。在
2020年，面对新冠肺炎疫情的挑战，泰禾商业积极调整经营策略，与众商家共渡难关
，通过线上线下互动优化和发挥商业资源，在保障安全经营的同时持续提升客户体验
，商家资源合理分配，管理效率得以提升，进一步发挥了强大的社会价值与资源效益
。
公司在精耕地产主业的同时，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展
而践行“泰禾+”战略。依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服
务领域资源，一站式解决业主的购物、社交、医疗、教育、文化等方面的生活需求，
为客户不断丰富和提升美好生活的内容。报告期内，公司部分项目已形成地产与“泰
禾+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的良好格局。
报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务
及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、
建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生
活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。
厦门湾泰禾寓拥有240套公寓，北京大兴泰禾寓首批400套公寓，均已成功开业运营。
北京公馆项目、东莞泰禾新天地项目筹备中。
物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫
情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021
年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业
管理工作的通知》，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展
物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。
酒店经营方面，泰禾旗下的国际品牌酒店及自有品牌酒店已在某些城市初
具规模优势，在2020年积极应对新冠肺炎疫情挑战，以得力的安全保障措施、灵活的
经营策略与丰富的产品形态，赢得客户的广泛认可。同时，公司为旗下酒店注入令人
印象深刻的“中式元素”，以超出客户预期的服务能力扩展了客户服务边界，成为服
务当地市场的生力军之一。
报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因
素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务
规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延
长，出现延期交付情况。
目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以
“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债
结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
同时，公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公
司签署了《股份转让框架协议》，此次股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司
目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权
结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利
益。
新增土地储备项目
无
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为
阶段性连带担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日
起，至公司为购房人办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项
权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段
性担保额为277.6亿元。由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价
格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、战略引领，“地产+服务配套”双引擎
公司以独到的战略眼光与专业研判，审时度势，秉持“深耕核心一线、全
面布局二线”的布局战略。选择性进入核心城市及城市群，布局经济发达的地区，将
公司发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、
厦门等高潜力区域，契合国家区域发展战略，享受地区发展红利。
同时，公司坚持全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”
战略，形成“地产+服务配套”双引擎战略模式。依托自身在住宅、商业等领域的优
质资源，聚合控股股东泰禾投资在医疗健康、文化等相关服务领域资源，为广大业主
与客户提供“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务，一站式解决业主的
购物、社交、医疗、教育、文化等方面的需求，努力开创“中国式美好生活”。
2、独有IP，匠心品质
公司在房地产开发运营方面首创并坚持“文化筑居中国”的品牌理念，200
2年在北京迈出探索“中国住居文化”的第一步。随着中国院子的成功，公司逐渐建
立起以院子系为代表的新中式院落精品住宅特色产品体系，形成业内公认的中式院落
文化中高端住宅产品标杆。
目前公司已逐步建立“中国式美好生活”的产品体系，除院子系外，公司
还陆续推出了大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化产品线，已形成了集
中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。公司
秉持“为城市创造作品，为时代奉献精品”的使命，以“做精品、造好房”的精品理
念与实践得到市场的认可。
3、传承迭代，创新潜能激发
公司研造、传承中式建筑，从其风格中寻找独特内涵，在传统建造工艺的
基础上结合现代施工工艺工法，不断进行产品创新迭代与自我完善，通过对中国传统
文化和传统建筑精华的提取并生活化，逐步形成难以被模仿与复制的独特优势。
公司传承中国传统“坊巷、院落”文化，通过自我创新，形成了如今独有
的“门、庭、巷、院”的建筑价值体系，已发布的院子产品系10大专利营造工法，涵
盖“主入口门头、双门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横
梁、抱鼓石、门”等，集中展现了公司在中式建筑上的成熟营造体系。目前，公司已
成为中国首家进入“知识产权”时代的房企。
4、梯队培养、人才机制建设合理
公司一直秉承“对人的投资是企业最重要的投资”理念，始终坚信企业的
发展核心在人才。公司拥有一支成熟的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均
是战略管理、财务管理、项目管理、土木工程、建筑设计等相关领域的专业人士，具
有较高的专业造诣和理论建树。
公司以开放、包容的企业文化，为人才搭建了自由施展才华的平台，并借
助“禾苗生机制”、“提拔内生机制”、“岗位竞聘机制”培养了一批创新拼搏、追
求卓越、忠诚担当的管理人才。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度
，根据公司战略、企业文化和价值观建立了以人为本的培训体系和较为完善的激励机
制，全面打造一支高水平、高素质的骨干职业经理人队伍。
三、公司未来发展的展望
（一）外部环境
2021年是“十四五”规划开局之年，是我国现代化建设进程中具有特殊重
要性的一年。宏观上看，新冠肺炎疫情的蔓延依旧对世界经济发展提出严峻考验，不
确定因素依然存在。房地产政策方面，“房住不炒”依旧是调控政策的总基调。重点
房企“三道红线”等重大政策的推出，给行业带来的后续影响将是巨大的。但机遇永
远和挑战并存，城市化进程的推进，城市肌理的丰富和完善，人们对美好生活特别是
改善居住要求的长期存在，对于坚持精品战略、拥有高端产品和城市综合体运营经验
的企业来说，依然能看见无限可能。
（二）公司经营策略
未来一年，公司将继续以房地产业务为核心，抓销售促回款，加强现金流
管控，通过多种渠道筹集资金，积极解决债务问题。公司将积极推动引入战略投资者
事宜，优化股权结构，完善公司治理，改善公司流动性问题。同时，公司将继续提升
管理水平，加强对项目的管控，关注人才的培养，为公司后续经营发展提供动力。
1、推进债务重组事宜，盘活项目促进销售
未来一年，公司将继续全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。公司
将继续与聘请的专业机构一起，组织、协调债权人沟通意见和诉求，综合各方意见形
成全面债务重组解决方案，最大程度保证债权人及公司各方利益。同时，公司将以“
复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结
构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
2、引进战略投资者，优化公司股权结构
公司控股股东泰禾投资集团有限公司于2020年7月30日与海南万益管理服务
有限公司签署了《股份转让框架协议》。公司控股股东此次股份转让框架协议的签署
，将有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，同时有助于优化公司
股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股
东利益。2021年，公司将持续推进引战工作。
3、深挖一二线城市布局优势，坚持精品战略
多年来，公司形成了在一二线城市布局的优势，奠定了公司存货的含金量
。目前，公司在重点布局的北京，存货约八成都是现房准现房，多个项目正在进行升
级改造。在福州区域，金府大院、福州湾等项目整体基础性条件也较好，配套资源丰
富。公司将坚持以“工匠精神、文化传承”为核心的精品战略，打造高质量产品，以
品质回馈市场和社会。
4、提升管理水平，重视人才培养
完善的公司治理体系和人才梯队是保障公司持续健康经营的基础，也是公
司一直以来的重点关注事项。未来一年，公司将继续重视自身管理水平的提升，加强
对人才的培养。公司将继续推进扁平化的管理体制，提升管理效率。强化重点区域、
重点城市、重点项目、重大卡点的监督控制，保障各项目节点顺利完成。人才管理方
面，严格贯彻不拘一格、任人唯贤的方针。重视人才内部培养，完善人员内部选拔机
制。
（三）可能面临的风险及应对措施
1、债务违约风险
截至本报告披露日，公司已发生公司债券及中期票据未按时兑付事项。截
至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付的利息为31.5
5亿元；截至本报告披露日，公司已到期未归还借款金额为431.55亿元。
应对措施：公司将与债权人保持沟通，积极协商解决办法，综合各方意见
并聘请专业机构开展债务重组工作，以尽快形成解决方案。同时，公司将配合控股股
东推进引入战略投资者事宜，改善公司股权结构及治理水平，实现公司长远价值，维
护投资者利益。
2、市场风险
受到经济下行压力、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因
素影响，近年来我国房地产行业集中度不断提升，企业规模、品牌效应等因素对房地
产企业抵抗风险的能力影响越发明显。特别是新冠肺炎疫情的爆发，对房地产企业应
对市场风险的考验进一步加强。未来市场环境、调控政策、行业集中度等的变化及疫
情防控方面存在的不确定性，可能给公司未来的发展造成一定影响。
应对措施：公司将加强宏观市场的敏锐度，顺应房地产市场发展，提前预
判、做好防控、加强管理，增强风险抵抗能力。
3、行业政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定
了政府对房地产行业的关注度高，适时干预的可能性大。国家通过行政、金融等手段
引导房地产市场的稳定发展，行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来各地政府根
据房住不炒、因城施策等政策，出台限购、限贷、限售等一系列调控措施；同时加大
对土地出让、房地产企业融资等环节的干预，从供需两侧共同遏制市场过热状况并取
得一定成效。预计未来一段时间内，房地产行业仍将延续以政策调控为主基调。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的研究，及时调整经营策略，顺应
政策导向和市场需求，合理布局，增强协同效益，有效防范政策性风险。
4、短期流动性风险
受到宏观经济形势和融资环境的影响，房地产行业近年来面临着融资难的
问题，加之2020年受到新冠肺炎疫情的影响，许多实体企业尤其是民营企业均不同程
度出现流动性问题。公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高
的特点。截至报告期末，公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短
期流动性风险。
应对措施：公司将积极改善治理结构，抓销售促回款，盘活存量资产，通
过多渠道筹措资金解决流动性问题。公司将持续关注自身的负债规模、资产负债率等
指标，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产
负债结构，合理控制负债规模。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）主要业务
公司主要从事住宅地产和商业地产的开发及运营，拥有以泰禾院子系、大
院系、园系、公馆系、府系、湾系等为核心产品线的中高端住宅地产产品，以泰禾广
场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房
地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务
集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交
付情况。目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题；同时，公司以“
复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结
构，力求维护股东和业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
（二）经济市场环境分析
宏观经济方面，2021年上半年，我国统筹疫情防控和经济社会发展的成果
得到了持续拓展和巩固，经济运行持续稳定恢复，稳中加固、稳中向好。2021年上半
年我国国内生产总值为532,167亿元，同比增长12.7%。房地产行业方面，2021年上半
年全国房地产投资保守稳定增长，商品房销售规模增幅明显。按国家统计局公布的数
据，2021年上半年全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；2021年上半年
房屋新开工面积101,288万平方米，同比增长3.8%；商品房销售面积88,635万平方米
，同比增长27.7%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%。
2021年上半年，房地产市场“稳房价、稳地价、稳预期”的“房住不炒”
总基调不变，部分城市热度有所上升，引发相关调控接连出台。自年初以来，从中央
到地方调控不断升级，且主要是针对需求端的调控，且大多数为收紧性政策，延续了
2020年下半年“偏紧”的状态。
2021年3月5日，全国两会召开，国务院总理作政府工作报告，提出要坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。2021年3月13日，
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发
布，提出“十四五”期间要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主
体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。2021
年4月30日，中共中央政治局召开会议，强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的
定位，增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，防止以学区房等名义炒作房价。
从政策总基调来看，中央对房地产市场调控的核心仍然是维稳，要求坚定
不移的贯彻落实“房住不炒”的定位。同时，在“房住不炒”的总基调下，政策调控
从市场参与的各大主体入手，“三道红线”从房企融资端抑制房企投资扩张，房贷集
中度管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从供给端改变房企拿地节奏
，房企端、银行端、土地端三大主体联合发力，多措并举，进一步落实稳地价、稳房
价、稳预期的目标。从地方层面来看，因城施策向着更加精细化方向发展，调控重点
逐渐从一二线热点城市下沉至部分热点三四线城市，从重点针对新房市场逐渐转向二
手房市场。
随着供给侧改革的持续推进，房地产行业也由此正式进入管理红利时代，
为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功，提升管理水平，向管理
要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质，提升企业综合竞争力。
（三）公司的主要经营概况
报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取
及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心
的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州
和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中
高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了
高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化
住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，公司实现营业收入6.62亿元，同比下降73.11%，主要原因是受
房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在投资金额
、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中交付的地
产项目，造成收入较上年同期大幅下降。从收入构成看，本期收入的主要来源是房地
产业务和服务业务，零售和其他业务占比较小。
公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神
”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持
续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。
报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务
及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、
建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生
活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。
截至目前，厦门湾泰禾寓、北京大兴泰禾寓、北京公馆泰禾寓均已开业运营，东莞泰
禾新天地项目筹备中。
物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫
情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021
年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业
管理工作的通知》，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展
物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。
酒店经营方面，在后疫情及数字化大背景下，各酒店及时调整策略，加强
市场营销推广，持续扩大酒店营销和品牌影响力。随着疫情防控形势的好转和政府对
旅游业、酒店业复工复产的大力支持，公司旗下酒店继续扎实做好“六稳”工作、全
面落实“六保”任务，积极践行社会责任。
报告期内，受房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素影响，公司房
地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务规模庞大、债务
集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延长，出现延期交
付情况。
目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以
“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债
结构，力求维护股东和业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。同时，
公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公司签署了《股份
转让框架协议》，该股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司目前进行的债务重
组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权结构，帮助公司不
断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利益。
新增土地储备项目：无
累计土地储备情况
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为
阶段性连带担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日
起，至公司为购房人办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项
权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段
性担保额为282.19亿元。由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价
格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、战略引领，“地产+服务配套”双引擎
公司以独到的战略眼光与专业研判，审时度势，秉持“深耕核心一线、全面布
局二线”的布局战略。选择性进入核心城市及城市群，布局经济发达的地区，将公司
发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、厦门
等高潜力区域，契合国家区域发展战略，享受地区发展红利。
同时，公司坚持全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”战略
，形成“地产+服务配套”双引擎战略模式。依托自身在住宅、商业等领域的优质资
源，聚合控股股东泰禾投资在医疗健康、文化等相关服务领域资源，为广大业主与客
户提供“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务，一站式解决业主的购物
、社交、医疗、教育、文化等方面的需求，努力开创“中国式美好生活”。
2、独有IP，匠心品质
公司在房地产开发运营方面首创并坚持“文化筑居中国”的品牌理念，2002年
在北京迈出探索“中国住居文化”的第一步。随着中国院子的成功，公司逐渐建立起
以院子系为代表的新中式院落精品住宅特色产品体系，形成业内公认的中式院落文化
中高端住宅产品标杆。
目前公司已逐步建立“中国式美好生活”的产品体系，除院子系外，公司还陆
续推出了大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化产品线，已形成了集中高
端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。公司秉持
“为城市创造作品，为时代奉献精品”的使命，以“做精品、造好房”的精品理念与
实践得到市场的认可。
3、传承迭代，创新潜能激发
公司研造、传承中式建筑，从其风格中寻找独特内涵，在传统建造工艺的基础
上结合现代施工工艺工法，不断进行产品创新迭代与自我完善，通过对中国传统文化
和传统建筑精华的提取并生活化，逐步形成难以被模仿与复制的独特优势。公司传承
中国传统“坊巷、院落”文化，通过自我创新，形成了如今独有的“门、庭、巷、院
”的建筑价值体系，已发布的院子产品系10大专利营造工法，涵盖“主入口门头、双
门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横梁、抱鼓石、门”等
，集中展现了公司在中式建筑上的成熟营造体系。目前，公司已成为中国首家进入“
知识产权”时代的房企。
4、梯队培养、人才机制建设合理
公司一直秉承“对人的投资是企业最重要的投资”理念，始终坚信企业的发展
核心在人才。公司拥有一支成熟的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均是战
略管理、财务管理、项目管理、土木工程、建筑设计等相关领域的专业人士，具有较
高的专业造诣和理论建树。
公司以开放、包容的企业文化，为人才搭建了自由施展才华的平台，并借助“
禾苗生机制”、“提拔内生机制”、“岗位竞聘机制”培养了一批创新拼搏、追求卓
越、忠诚担当的管理人才。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度，根
据公司战略、企业文化和价值观建立了以人为本的培训体系和较为完善的激励机制，
全面打造一支高水平、高素质的骨干职业经理人队伍。
三、公司面临的风险和应对措施
1、债务违约风险
公司存在大额已到期未归还借款，截至2021年6月30日，公司已到期未归还借款
金额为447.08亿，尚未支付的利息为105.32亿元；截至本报告披露日，公司已到期未
归还借款金额为464.66亿元。
应对措施：公司与债权人保持沟通，积极协商解决办法，综合各方意见并聘请
专业机构开展债务重组工作，以尽快形成解决方案。同时，公司积极配合控股股东推
进引入战略投资者事宜，改善公司股权结构及治理水平，实现公司长远价值，维护投
资者利益。
2、市场风险
受到经济下行压力、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因素影
响，近年来我国房地产行业集中度不断提升，企业规模、品牌效应等因素对房地产企
业抵抗风险的能力影响越发明显。特别是新冠肺炎疫情的爆发，对房地产企业应对市
场风险的考验进一步加强。未来市场环境、调控政策、行业集中度等的变化及疫情防
控方面存在的不确定性，可能给公司未来的发展造成一定影响。
应对措施：公司将加强宏观市场的敏锐度，顺应房地产市场发展，提前预判、
做好防控、加强管理，增强风险抵抗能力。
3、行业政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定了政
府对房地产行业的关注度高，适时干预的可能性大。国家通过行政、金融等手段引导
房地产市场的稳定发展，行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来各地政府根据房
住不炒、因城施策等政策，出台限购、限贷、限售等一系列调控措施；同时加大对土
地出让、房地产企业融资等环节的干预，从供需两侧共同遏制市场过热状况并取得一
定成效。预计未来一段时间内，房地产行业仍将延续以政策调控为主基调。应对措施
：公司将继续加强对宏观政策的研究，及时调整经营策略，顺应政策导向和市场需求
，合理布局，增强协同效益，有效防范政策性风险。
4、短期流动性风险
受到宏观经济形势和融资环境的影响，房地产行业近年来面临着融资难的问题
，加之受到新冠肺炎疫情的影响，许多实体企业尤其是民营企业均不同程度出现流动
性问题。公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高的特点。截
至报告期末，公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短期流动性风
险。
应对措施：公司将积极改善治理结构，抓销售促回款，盘活存量资产，通过多
渠道筹措资金解决流动性问题。公司将持续关注自身的负债规模、资产负债率等指标
，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产负债
结构，合理控制负债规模。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观环境方面
宏观环境方面，2020年是极其不平凡的一年。作为年内最大的“黑天鹅”
，新冠肺炎疫情的突然爆发对各行各业均产生了不同程度的冲击，也相应地改变了部
分行业的运行逻辑、催生了新的发展趋势、促进了社会的变革。
（二）房地产行业方面
房地产行业方面，在报告期初，全国商品房销售规模一度大幅下滑，随着
疫情防控形势的好转，3月后市场逐步企稳回升。国家统计局数据显示，2020年全国
商品房销售金额为17.4万亿元，同比增长8.7%，其中住宅销售金额为15.5万亿元，同
比增长10.8%；全国商品房销售面积为17.6亿平米，同比增长2.6%，其中住宅销售面
积为15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较2019年有所回升。
疫情之下，中国房地产市场走出“V型”曲线，全年市场规模仍然同比提升
。与商品房销售同时恢复的还有土地市场，经历了一季度的颓势，土地市场在二季度
快速恢复，各地加大了土地供应，土地成交面积有所增长。
中国指数研究院统计数据显示，2020年全国300个城市住宅类用地供应建面
同比增长3.9%，成交建面同比增长9.4%。全年土地市场竞争较为激烈，住宅类用地的
平均溢价率为15.4%。三百个城市全年最终出让面积实现10.8%的增长，出让金同比增
长17.5%。土地市场在各区域之间出现明显分化，核心区域的土拍市场维持较高热度
。
尽管商品房销售及土地市场恢复较快，但房地产新开工及开发投资增长乏
力甚至转负。国家统计局数据显示，2020年全国房屋新开工面积22.4亿平方米，同比
下降1.2%；住宅新开工面积16.43亿平米，同比下降1.9%。全国房地产开发投资14.1
万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回落2.9个百分点；其中住宅投资10.44亿元，
同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个百分点。
从政策面上看，2020年是房地产行业发展历史上意义深远的一年。2020年
中央政策从“稳”到“稳”，上半年稳经济、以宽松为主，下半年部分城市市场热度
有所提升，政策以收紧为主，稳房价、稳地价、稳预期。地方经历了从“放松”到“
收紧”，整体基调与中央政策一致。中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住
房消费健康发展等表态写入《“十四五”及2035年愿景目标建议》，“稳房价、稳地
价、稳预期”依然是当前主要调控目标。
为了抑制行业金融风险，2020年下半年决策层从供、需两端全面压降房地
产信贷规模。需求端房企融资方面，2020年8月，中国人民银行、住房和城乡建设部
会同相关部门共同推出了被业内称为“三道红线”的重点房地产企业资金监测和融资
管理规则。“三道红线”的出台彻底改写了行业规则，倒逼房地产行业去杠杆，正式
宣告依靠高杠杆、高负债、高周转实现高增长的模式难以为继。
供应端金融机构方面，为了防范金融体系对房地产贷款过度集中带来的潜
在系统性金融风险，2020年的最后一天，中国人民银行、中国银保监会推出房地产贷
款集中度管理制度。这一被业内称为“两道红线”的制度分档设置房地产贷款余额占
比和个人住房贷款余额占比两个上限，对超过上限的银行业金融机构设置过渡期，并
建立区域差别化调节机制。
2021年2月，自然资源部自然资源开发利用司表示，重点城市要对住宅用地
集中公告、集中供应。首批实施“两集中”政策的22个重点城市相继发文表示，坚决
落实关于住宅用地供应工作的要求。
随着“三道红线”、“两道红线”、“两集中”的政策逐步落地，供给侧
改革的持续推进将有效降低房地产行业风险，优化行业竞争格局。房地产行业也由此
正式进入管理红利时代，为了抓住这一难得的历史机遇，房地产企业需勤加修炼内功
，提升管理水平，向管理要效益，实现有质量的增长；坚持并不断提升产品服务品质
，提升企业综合竞争力。
（三）公司项目所在主要城市的房地产情况
公司坚持“深耕核心一线，全面布局二线”的布局战略，项目主要位于北
京、上海、福州、郑州、深圳等城市。
2020年，北京保持政策的延续性和稳定性，坚守“房住不炒”基调，持续
优化调控政策和市场供应结构。同时，注重区域发展规划及建设，出台多项区域规划
政策，利好外围区域发展。北京商品住宅市场成交规模创近四年历史新高，成交价格
呈结构性小幅上涨态势。全年北京宅地供求规模保持相对平稳，宅地成交总量超600
万平，成交楼面均价呈结构性上涨态势。
2020年，上海商品住宅供应回落，成交上涨，二季度以来市场持续供不应
求。横盘三年的上海房价从年初开启上涨行情，热盘频出，不断推高市场热度。从全
年走势来看，上海新房价格涨幅上下半年分化明显，上半年强势拉升，随着“724”
会议定调下长三角多地调控收紧，上海楼盘也重回“严格限价”模式，需求集中释放
下带来的供不应求及改善型项目的热销对价格涨幅起到很强的支撑作用，因此下半年
价格涨幅呈高位震荡回落态势。
2020年，深圳的房地产政策坚持“房住不炒”、加强调控，土地供应再攀
高峰，成交楼板价下滑，商品房市场整体成交量升高，价格下跌，热点区域、产品结
构动态变化，市场整体趋于稳定。土地市场方面，土地供应创近年新高，市场升温明
显，政策性宅地供求量达历史高峰。商品房市场方面，2020年供求前低后高，政策高
压下一二手房市场倒挂式发展，打新潮频现，价格名跌实涨。“7.15”调控新政出台
，对稳定预期起到了关键性作用，也成为今后深圳房地产调控的长效机制。
2020年，大福州各县市调控主基调未变，部分县市限价政策略有调整，例
如福州限价政策有明显松动，部分板块价格有所上涨。供地方面，主城区年度供应指
标基本完成，闽侯、福清供地节奏快。主城区地价逆势上扬，福清、长乐热度高，楼
面价上涨明显，另外，五城区楼面价也同比上涨18%。土地市场溢价率回升，流拍相
比去年显著减少。在常态化调控的背景下，无论是福州主战场还是外围县市，房价表
现整体较为稳定。
2020年郑州楼市处于弱复苏，年度成交量降价平，区域分化明显，小规模
推售和平推占据主流；因城施策下管控政策适度宽松，郑州市场上首付分期与分销成
为项目标配，城市首付分期普遍之下，市区郊区门槛差异减小，客户回流市区，核心
地段/优质项目价值凸显，郊区持续白热化。
2020年，公司已进入的城市房地产市场发展总体来说较为平稳。
（四）报告期内公司经营概况
报告期内，公司继续深耕原有进驻城市的项目布局，未进行新的土地获取
及区域扩张。目前公司房地产项目主要位于一线及核心二线城市，包括以北京为中心
的京津冀地区、以上海为中心的长三角地区、以广深为中心的粤港澳大湾区、以福州
和厦门为中心的福建区域、以武汉为中心的中部地区。
公司具有国家一级房地产开发资质，项目开发经验丰富，产品业态包含中
高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等，并已拥有一定的品牌知名度。除了
高端改善型院子系产品外，还拥有大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化
住宅产品线，以及以泰禾广场、泰禾里为核心产品线的商业地产产品。
报告期内，公司实现营业收入36.15亿元，同比下降84.70%，实现归属于上
市公司股东的净利润为-49.99亿元，同比大幅下降，主要原因如下：（1）受新冠肺
炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因素的影响，公司主要地产项目在
投资金额、建设周期、销售回款等方面的实际进度与计划进度存在一定差异，无集中
交付的地产项目，造成收入较上年同期大幅下降，相应的营业利润大幅减少；（2）2
020年度，公司对部分出现减值迹象的房地产项目适当的计提了存货减值准备，导致
营业利润减少；（3）2020年度投资收益主要由公司持有的合联营企业投资按权益法
确认的投资收益产生，金额较小；（4）2020年度，公司就终止上海新江湾项目、深
圳坪山项目及上海顾村项目合作事项计提了5.67亿元损失，以上因素叠加导致本报告
期出现亏损。
从收入构成看，房地产开发业务仍是公司收入的最主要来源，占营业收入
的比重为66.21%；服务、零售和其他业务占比较小。同期，公司房地产业务的毛利率
为12.23%，同比下降3.66个百分点，主要是当期结转的房地产项目拿地成本较高，利
润水平显著下降。报告期内公司房地产业务营业收入23.93亿，结转面积10.26万平方
米，其中住宅地产实现销售收入21.39亿元，结转面积7.77万平方米；商业地产实现
销售收入2.54亿元，结转面积2.48万平方米。
公司一直坚持高品质、差异化的产品开发战略，提倡与坚持以“匠心精神
”进行产品研发、设计与施工，满足置业者多样性、不断升级的需求，产品竞争力持
续增强。同时，公司积极推进产品标准化进程，受到市场的广泛认可。
在商业地产领域，公司形成了独具特色的“泰禾模式”，涵盖商业地产开
发、设计、招商、营运、管理、场景适配、智能支付等领域。目前，公司已在北京、
福建拥有了多个大型城市综合体，包括福州五四北泰禾广场、福州东二环泰禾广场、
泉州石狮泰禾广场、泉州东海泰禾广场、北京泰禾中央广场等，在北京、上海开发了
多个写字楼、酒店式公寓、商业步行街等不同业态的商业地产项目。经过富有成效的
运营管理，公司多个商业地产项目成为当地居民青睐的消费场所和商业“地标”，在
商业地产开发领域形成了独特的竞争优势，具有一定的市场知名度与行业影响力。在
2020年，面对新冠肺炎疫情的挑战，泰禾商业积极调整经营策略，与众商家共渡难关
，通过线上线下互动优化和发挥商业资源，在保障安全经营的同时持续提升客户体验
，商家资源合理分配，管理效率得以提升，进一步发挥了强大的社会价值与资源效益
。
公司在精耕地产主业的同时，为全面提升城市生活品质和自身多元化发展
而践行“泰禾+”战略。依托自身在住宅、商业等领域的优质资源，聚合其他配套服
务领域资源，一站式解决业主的购物、社交、医疗、教育、文化等方面的生活需求，
为客户不断丰富和提升美好生活的内容。报告期内，公司部分项目已形成地产与“泰
禾+”业务的双向发展与赋能，呈现协同发展的良好格局。
报告期内，公司积极探索房地产产业链布局，依托公司高标准的物业服务
及酒店管理体系涉足长租公寓市场，打造全新高端公寓品牌“泰禾寓”。公司寻求、
建立符合中国市场需求的长租公寓新模式，筑建现代、智能、绿色、健康的高品质生
活，将“泰禾寓”打造成为年轻精英人群喜爱的公寓领先品牌和公寓托管行业标杆。
厦门湾泰禾寓拥有240套公寓，北京大兴泰禾寓首批400套公寓，均已成功开业运营。
北京公馆项目、东莞泰禾新天地项目筹备中。
物业服务方面，公司以控股股东资源为依托，积极响应和参与新冠肺炎疫
情的联防联控，得到中央电视台、新华社、人民日报等权威媒体的报道与肯定。2021
年1月，住建部、发改委、银保监会等十部委联合发布了《关于加强和改进住宅物业
管理工作的通知》，为公司进一步服务和做好房地产主业，提升物业服务水平，拓展
物业服务空间内涵指明了方向，打开了空间。
酒店经营方面，泰禾旗下的国际品牌酒店及自有品牌酒店已在某些城市初
具规模优势，在2020年积极应对新冠肺炎疫情挑战，以得力的安全保障措施、灵活的
经营策略与丰富的产品形态，赢得客户的广泛认可。同时，公司为旗下酒店注入令人
印象深刻的“中式元素”，以超出客户预期的服务能力扩展了客户服务边界，成为服
务当地市场的生力军之一。
报告期内，受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续以及融资环境收紧等因
素影响，公司房地产项目推盘节奏放缓，面临较大去化压力，同时由于公司自身债务
规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难，导致项目建设周期延
长，出现延期交付情况。
目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。同时，公司以
“复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债
结构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
同时，公司控股股东泰禾投资于2020年7月30日与海南万益管理服务有限公
司签署了《股份转让框架协议》，此次股份转让框架协议的签署，将有助于推动公司
目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，维持正常经营，同时有助于优化公司股权
结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股东利
益。
新增土地储备项目
无
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司按照房地产经营惯例为商品房购买人提供按揭贷款担保，该担保为
阶段性连带担保，担保期限自公司、按揭银行与购房者签订的抵押贷款合同生效之日
起，至公司为购房人办妥《房屋所有权证》并协助按揭银行办理抵押登记且将《他项
权利证书》交予按揭银行之日止。截至报告期末，本公司为商品房购买人提供的阶段
性担保额为277.6亿元。由于截止目前承购人未发生违约，且该等房产目前的市场价
格高于售价，本公司认为与提供该等担保相关的风险较小。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、战略引领，“地产+服务配套”双引擎
公司以独到的战略眼光与专业研判，审时度势，秉持“深耕核心一线、全
面布局二线”的布局战略。选择性进入核心城市及城市群，布局经济发达的地区，将
公司发展重心放在京津冀一体化区域、“一带一路”核心区、粤港澳大湾区、福州、
厦门等高潜力区域，契合国家区域发展战略，享受地区发展红利。
同时，公司坚持全面提升城市生活品质和自身多元化发展而推出“泰禾+”
战略，形成“地产+服务配套”双引擎战略模式。依托自身在住宅、商业等领域的优
质资源，聚合控股股东泰禾投资在医疗健康、文化等相关服务领域资源，为广大业主
与客户提供“高品质产品+配套+附加值服务”的全生命周期服务，一站式解决业主的
购物、社交、医疗、教育、文化等方面的需求，努力开创“中国式美好生活”。
2、独有IP，匠心品质
公司在房地产开发运营方面首创并坚持“文化筑居中国”的品牌理念，200
2年在北京迈出探索“中国住居文化”的第一步。随着中国院子的成功，公司逐渐建
立起以院子系为代表的新中式院落精品住宅特色产品体系，形成业内公认的中式院落
文化中高端住宅产品标杆。
目前公司已逐步建立“中国式美好生活”的产品体系，除院子系外，公司
还陆续推出了大院系、园系、公馆系、府系、湾系等多条差异化产品线，已形成了集
中高端住宅、高档公寓、甲级办公和城市综合体等业态的更为完整的产品体系。公司
秉持“为城市创造作品，为时代奉献精品”的使命，以“做精品、造好房”的精品理
念与实践得到市场的认可。
3、传承迭代，创新潜能激发
公司研造、传承中式建筑，从其风格中寻找独特内涵，在传统建造工艺的
基础上结合现代施工工艺工法，不断进行产品创新迭代与自我完善，通过对中国传统
文化和传统建筑精华的提取并生活化，逐步形成难以被模仿与复制的独特优势。
公司传承中国传统“坊巷、院落”文化，通过自我创新，形成了如今独有
的“门、庭、巷、院”的建筑价值体系，已发布的院子产品系10大专利营造工法，涵
盖“主入口门头、双门头、单门头、楼王门头、院门壁灯、楼王壁灯、楼王横梁、横
梁、抱鼓石、门”等，集中展现了公司在中式建筑上的成熟营造体系。目前，公司已
成为中国首家进入“知识产权”时代的房企。
4、梯队培养、人才机制建设合理
公司一直秉承“对人的投资是企业最重要的投资”理念，始终坚信企业的
发展核心在人才。公司拥有一支成熟的核心管理团队，董事会成员及高级管理人员均
是战略管理、财务管理、项目管理、土木工程、建筑设计等相关领域的专业人士，具
有较高的专业造诣和理论建树。
公司以开放、包容的企业文化，为人才搭建了自由施展才华的平台，并借
助“禾苗生机制”、“提拔内生机制”、“岗位竞聘机制”培养了一批创新拼搏、追
求卓越、忠诚担当的管理人才。多年来，为适应公司规模化发展，提升管理的精细度
，根据公司战略、企业文化和价值观建立了以人为本的培训体系和较为完善的激励机
制，全面打造一支高水平、高素质的骨干职业经理人队伍。
三、公司未来发展的展望
（一）外部环境
2021年是“十四五”规划开局之年，是我国现代化建设进程中具有特殊重
要性的一年。宏观上看，新冠肺炎疫情的蔓延依旧对世界经济发展提出严峻考验，不
确定因素依然存在。房地产政策方面，“房住不炒”依旧是调控政策的总基调。重点
房企“三道红线”等重大政策的推出，给行业带来的后续影响将是巨大的。但机遇永
远和挑战并存，城市化进程的推进，城市肌理的丰富和完善，人们对美好生活特别是
改善居住要求的长期存在，对于坚持精品战略、拥有高端产品和城市综合体运营经验
的企业来说，依然能看见无限可能。
（二）公司经营策略
未来一年，公司将继续以房地产业务为核心，抓销售促回款，加强现金流
管控，通过多种渠道筹集资金，积极解决债务问题。公司将积极推动引入战略投资者
事宜，优化股权结构，完善公司治理，改善公司流动性问题。同时，公司将继续提升
管理水平，加强对项目的管控，关注人才的培养，为公司后续经营发展提供动力。
1、推进债务重组事宜，盘活项目促进销售
未来一年，公司将继续全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题。公司
将继续与聘请的专业机构一起，组织、协调债权人沟通意见和诉求，综合各方意见形
成全面债务重组解决方案，最大程度保证债权人及公司各方利益。同时，公司将以“
复工复产、重塑信心”为第一要务，积极盘活资产，抓销售促回款，改善公司负债结
构，力求维护业主利益，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。
2、引进战略投资者，优化公司股权结构
公司控股股东泰禾投资集团有限公司于2020年7月30日与海南万益管理服务
有限公司签署了《股份转让框架协议》。公司控股股东此次股份转让框架协议的签署
，将有助于推动公司目前进行的债务重组工作，盘活存量资产，同时有助于优化公司
股权结构，帮助公司不断完善公司治理，从而帮助实现公司长远价值，维护公司及股
东利益。2021年，公司将持续推进引战工作。
3、深挖一二线城市布局优势，坚持精品战略
多年来，公司形成了在一二线城市布局的优势，奠定了公司存货的含金量
。目前，公司在重点布局的北京，存货约八成都是现房准现房，多个项目正在进行升
级改造。在福州区域，金府大院、福州湾等项目整体基础性条件也较好，配套资源丰
富。公司将坚持以“工匠精神、文化传承”为核心的精品战略，打造高质量产品，以
品质回馈市场和社会。
4、提升管理水平，重视人才培养
完善的公司治理体系和人才梯队是保障公司持续健康经营的基础，也是公
司一直以来的重点关注事项。未来一年，公司将继续重视自身管理水平的提升，加强
对人才的培养。公司将继续推进扁平化的管理体制，提升管理效率。强化重点区域、
重点城市、重点项目、重大卡点的监督控制，保障各项目节点顺利完成。人才管理方
面，严格贯彻不拘一格、任人唯贤的方针。重视人才内部培养，完善人员内部选拔机
制。
（三）可能面临的风险及应对措施
1、债务违约风险
截至本报告披露日，公司已发生公司债券及中期票据未按时兑付事项。截
至2020年12月31日，公司已到期未归还借款金额398.50亿元，尚未支付的利息为31.5
5亿元；截至本报告披露日，公司已到期未归还借款金额为431.55亿元。
应对措施：公司将与债权人保持沟通，积极协商解决办法，综合各方意见
并聘请专业机构开展债务重组工作，以尽快形成解决方案。同时，公司将配合控股股
东推进引入战略投资者事宜，改善公司股权结构及治理水平，实现公司长远价值，维
护投资者利益。
2、市场风险
受到经济下行压力、房地产宏观政策调控、产业升级和人口结构变化等因
素影响，近年来我国房地产行业集中度不断提升，企业规模、品牌效应等因素对房地
产企业抵抗风险的能力影响越发明显。特别是新冠肺炎疫情的爆发，对房地产企业应
对市场风险的考验进一步加强。未来市场环境、调控政策、行业集中度等的变化及疫
情防控方面存在的不确定性，可能给公司未来的发展造成一定影响。
应对措施：公司将加强宏观市场的敏锐度，顺应房地产市场发展，提前预
判、做好防控、加强管理，增强风险抵抗能力。
3、行业政策风险
房地产行业是国民经济的重要行业，与民生和社会经济紧密相关，这决定
了政府对房地产行业的关注度高，适时干预的可能性大。国家通过行政、金融等手段
引导房地产市场的稳定发展，行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来各地政府根
据房住不炒、因城施策等政策，出台限购、限贷、限售等一系列调控措施；同时加大
对土地出让、房地产企业融资等环节的干预，从供需两侧共同遏制市场过热状况并取
得一定成效。预计未来一段时间内，房地产行业仍将延续以政策调控为主基调。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的研究，及时调整经营策略，顺应
政策导向和市场需求，合理布局，增强协同效益，有效防范政策性风险。
4、短期流动性风险
受到宏观经济形势和融资环境的影响，房地产行业近年来面临着融资难的
问题，加之2020年受到新冠肺炎疫情的影响，许多实体企业尤其是民营企业均不同程
度出现流动性问题。公司所处的房地产行业存在负债规模普遍较大、负债率普遍较高
的特点。截至报告期末，公司有息负债规模较大，资产负债率维持较高水平，存在短
期流动性风险。
应对措施：公司将积极改善治理结构，抓销售促回款，盘活存量资产，通
过多渠道筹措资金解决流动性问题。公司将持续关注自身的负债规模、资产负债率等
指标，加强公司运营管理能力，提升销售回款率，缩短回款周期，积极调整公司资产
负债结构，合理控制负债规模。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================