000715中兴商业资产重组最新消息
≈≈中兴商业000715≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及经营模式情况
公司以商业零售为主要业务，经营业态包括百货、超市、便利店、网络购
物平台等。主力门店位于沈阳市核心商圈，辐射周边鞍山、抚顺、本溪、铁岭、辽阳
等主要城市。
公司经营模式包括联营、自营及物业租赁等，其中以联营模式为主。
联营模式主要涉及国际精品、男女服装、钟表眼镜、黄金珠宝、家居电讯
、鞋品皮具、运动休闲、针织床品、儿童用品及部分化妆品等品类，通过与供应商签
订联合销售合同，约定结算扣率和费用承担方式，实现与供应商利益共享、风险共担
。自营模式主要涉及部分化妆品及连锁超市百货等品类，通过对采购、运输、仓储、
销售等环节的管理完善，最大限度降低采购成本。
物业租赁主要包括两部分，一是经营场所内餐饮异业等租赁经营；二是商
务写字间租赁经营。
（二）行业发展状况
2021年上半年，随着国内疫情防控形势逐步好转，我国经济运行持续稳定
恢复，稳中加固、稳中向好。国家统计局公布的数据显示，2021年上半年，国内生产
总值实现532,167亿元，按可比价格计算，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%；社会
消费品零售总额实现211,904亿元，同比增长23.0%，两年平均增长4.4%。中华全国商
业信息中心发布了《2021年上半年消费品市场运行情况分析》，据中华全国商业信息
中心统计，全国百家重点大型零售企业2021年上半年商品零售额累计增长22.5%，各
品类除粮油食品类零售额同比下降外，其余主要品类商品均实现同比快速增长。
2021年上半年，公司经营情况与百货零售行业发展趋势基本一致。今年以
来，国内新冠疫情多点局部爆发，尤其是2020年12月及2021年5月沈阳市新冠疫情两
次复发，使消费市场恢复受阻，客流回升缓慢。面对复杂的疫情形势，中兴商业秉承
“三个有利”原则，牢固树立以“顾客为中心”的价值观，强化“五种能力”，推进
“五大中兴”建设，深入开展“诚信中兴满意服务”服务提升年活动，强化价值营销
，精准宣传推广，提升销售业绩，抢占市场份额，巩固了区域优势地位。
（三）报告期公司经营管理情况
报告期，公司实现营业收入44,860.76万元，同比增加11.34%；营业成本20
,956.03万元，同比增加0.07%；管理费用14,133.98万元，同比增加1.69%；财务费用
-59.49万元，同比增加86.55%；销售费用2,320.22万元，同比增加3.48%；归属于上
市公司股东的净利润5,513.47万元，同比增加609.52%。报告期末，公司总资产252,0
71.10万元，归属于上市公司股东的净资产159,771.76万元。
1.结合后疫情时代的消费特点与市场趋势，认真研究经营定位与营销策略
。牢固树立“以顾客为中心”的核心价值观，以“四个面对”为抓手，以提升“五种
能力”、打造“五大中兴”为重点，聚焦人货场，深耕全渠道，引领新消费，谋求新
发展的经营工作指导思想。3-15期间，举办“诚信中兴满意服务”服务提升年启动仪
式，向全社会发出“新五制”服务承诺，以“顾客接触点”为切入点全面提升服务品
质。
2.强化价值营销，销售连创新高。一是精心策划实施九档公司级营销活动
，取得可喜成果。二是抓好整合营销，将化妆品节、金履节、珠宝腕表节等六大品类
活动纳入整体营销策划，提高了统筹性、互动性和高效性。三是坚持“人气为王”的
营销理念，增加PR活动的频次和规模。通过当红明星到店、中国好声音沈阳赛区半决
赛、首届东北脱口秀大赛、国潮音乐节等20余场PR活动，聚客引流，转化销售。
3.打造网络新媒体宣传矩阵。以“双微一抖”为核心，大力实施小红书、
视频号、大众点评等新渠道开发建设。线上线下联动，全渠道融合，积极开展线上运
维培训、线上促销、线上品牌专题促销及推广。广泛应用小程序直播，开展线上独立
促销，拓宽线上扩销渠道。结合行业及企业特点，稳步推进实施大数据监督平台建设
，完成实时销售、合同扣率、商品库存、合同监督等9个维度数据设计开发并开始试
运行。
4.推动招商落位，实现业态联动。完成针织家纺、家居电讯、运动休闲、
少淑女装等卖区区域性重新规划、品牌洽谈及落位工作，继续加快中兴年轻化、时尚
化、体验化转型升级步伐。培育头部品牌，推高品牌业绩，上半年劳力士、老凤祥、
鲨鱼、宝姿、麦檬等头部品牌销售同比大幅增长，60余个品牌销售增长超50%，10余
个品牌超100%。
（四）公司经营信息分析
1.门店经营情况
百货业态门店分布情况（全部）
超市业态门店分布情况（全部）
便利店业态门店分布情况（全部）
2.报告期内门店变动情况
报告期，公司新增1家门店，情况如下：
报告期，公司关闭4家门店，情况如下：
3.门店店效情况
注：门店坪效为终端零售收入/经营面积。
4.线上销售情况
报告期，公司线上交易额为1,131.74万元，线上交易产生营业收入317.57
万元。
5.采购、仓储及物流情况
（1）商品采购情况
公司营业收入以百货零售为主，前五名供应商供货占总采购金额比例为68.
08%。其中，百货类商品前五名供应商供货占百货类商品采购金额比例为79.78%，超
市日用品类前五名供应商供货占超市日用品类商品采购金额比例为28.42%。向关联方
采购金额36.98万元，占采购总金额比例为0.19%。
（2）存货管理情况
①存货的分类：公司存货分为低值易耗品、库存商品。
②发出存货的计价方法：公司存货取得时按实际成本计价,库存商品发出按
先进先出计价。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后
的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响
因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
④存货的盘存制度：采用永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法：采用五五摊销法摊销。
（3）对滞销及过期商品的处理政策
对存货的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的
，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资
产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所
属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现
金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（4）仓储与物流情况
公司百货业态主要以供应商自行配送为主。超市及便利店业态无自有物流
，整体外委第三方公司，2021年上半年物流费用支出28.29万元。
二、核心竞争力分析
（一）体制优势
中兴商业通过混改冲破了体制束缚，重构了管理体系，理顺了管理制度。混改
两年多的时间里，辽宁方大集团将先进的企业文化、体制、机制引入中兴商业，推动
各项管理制度落实，干部员工积极转换观念、更新思维，不断提高精细化管理水平。
全面引入市场化竞争和激励机制，持续激发团队活力，体制优势不断突显。
（二）商誉优势
作为知名的本土商业品牌，“中兴”在辽沈地区妇孺皆知，在消费者心目中有
口皆碑，市场形象不断提升。中兴商业一贯倡导“诚信为本，追求卓越”的经营理念
，凭借多年的积累和沉淀，“中兴”的金字招牌越来越亮，先后荣获全国“五一”劳
动奖状、“全国用户满意企业”“全国文明经商先进单位”“全国诚信单位”等多项
国家级荣誉称号。
（三）品牌优势
中兴商业始终以“服务品牌”为宗旨，通过加大培育和扶持力度，与众多优秀
的集团化供应商建立了互惠互利、合作双赢的伙伴关系，拥有一大批合作稳固、知名
度高、市场表现好的国内外品牌，目前公司经营品牌总数700余个。
（四）会员优势
中兴商业始终重视会员建设，不断加大会员纳新，创新会员管理体系，为会员
提供更体贴、更细致的服务，会员数量庞大，活跃度高，消费能力强。目前，会员总
数已突破60万人，年轻会员消费占比30%以上，成为中兴新的主力客层。
（五）团队优势
经过多年商海拼搏，尤其是混改以后，中兴商业已经打造出一支能够在经营理
念、经营技能与公司发展方向高度契合、步调一致的团队，既了解商业运行规律，又
熟悉本地市场，同时拥有丰富的百货管理经验，为公司持续、稳定、健康发展提供有
力保障。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）宏观经济风险
零售业务高度依赖于国民经济发展和消费者信心，错综复杂的国际形势对中国
经济的发展带来了挑战。虽然中国经济仍保持了稳健的发展态势，但未来的增长依旧
面临不确定性，增长速度放缓或者增长质量下降，都将影响消费者实际可支配收入，
降低消费者信心，抑制需求。
应对措施：持续推动业态创新和品类升级，提升公司精细化管理水平，提高管
理效率，进一步内部挖潜、降本增效。同时全力推进线上线下融合，稳固公司效益平
台。
（二）市场竞争风险
市场竞争加剧，随着各类大型商业项目陆续开业，沈阳消费市场将面临进一步
分流、增速逐渐放缓的态势。
应对措施：坚持“以顾客为中心”的核心价值观，加快推进业态调整、品牌升
级，加强服务管理，完善服务设施，营造一流购物环境，提升核心竞争力。
（三）消费趋势风险
后疫情时代消费理念与消费习惯将发生转变，而且在市场发展过程中，还会出
现一些新情况和新特点，持续成功预测消费趋势存在一定困难。
应对措施：利用大数据增强对不断变化的人口结构及消费者偏好的识别和响应
能力；加强与消费者和供应商的沟通交流，及时对依托历史数据作出的市场预测进行
修正。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年面对突如其来的疫情，公司干部员工勠力同心，坚持“三个有利”
原则，落实“四个面对”工作举措，打造“你+我家中兴大厦”家庭消费文化，开拓
创新，销售赋能，实现经营业绩平稳回升，有效降低疫情带来的影响。
（一）主要经营指标完成情况
报告期，公司实现营业收入85,848.45万元，营业成本41,038.55万元；管
理费用25,282.44万元，同比减少4.53%；财务费用-1,251.42万元，同比增加2.55%；
销售费用4,690.86万元，同比减少9.89%；归属于上市公司股东的净利润9,701.52万
元，同比减少37.13%。
报告期末，公司总资产232,055.63万元，归属于上市公司股东的净资产154
,258.29万元。
（二）报告期经营管理情况
1.面对消费找定位。重新定位并推广“你+我家中兴大厦”广告宣传语，突
出“生活化”“家庭化”的经营理念与文化氛围，建立中兴与消费者之间的情感纽带
，让合作伙伴和消费者体会到“走进中兴门，都是中兴人”的亲切感和归属感。2.面
对品牌抓王牌。与重点集团公司建立紧密战略合作伙伴关系，充分挖掘头部品牌对市
场、对供应商的带动作用，对消费者、对生活方式的引领作用，协助提升头部品牌的
品牌力、商品力、服务力和综合竞争力，真正打造品牌中的王牌，铸就内生动力。疫
情期间，中兴商业得到合作伙伴的充分信任与支持，不仅没有减少投放，反而加大投
入，引进JORDAN等国际品牌，完成始祖鸟、爱慕先生、华为授权体验店等重点品牌扩
店升级，极大提振市场和消费信心，促进品牌引进和客流回归。3.面对服务定任务。
创新营销举措，强化价值创造，特大活动量身定做，联手品牌，冠名赞助，既因地制
宜、科学节流，又成果斐然，创新开源，实现价值最大化。积极转型，打通线上，全
渠道发展。“中兴大厦+”小程序全年累计访问人数130.2万人，累计访问量1,888.8
万次，会员总数近12.5万人，单日交易额最高突破百万元；举办“总裁走进直播间”
“金牌主播挑战赛”“运动品牌联合直播”“云餐饮直播”等多档直播及促销活动，
线上经营业绩稳步提升，成为对抗疫情不利影响的有效手段之一。
4.面对成果谈收入。全员绩效考核，人人身上有指标，以制度为依据，严
格执行落实，在公司内部创造出公平、公正、公开的竞争氛围，形成了一套充分发挥
员工潜能同时适合自身实际情况的运行机制。
5.加快业态拓展，全面构筑社区商业网络。报告期，新增超市业态门店2家
，便利店业态门店5家（含加盟店1家），积极推进社区商业发展。
6.强化成本意识、责任意识和主人翁意识。立足岗位，严管细抠各个环节
，堵塞跑冒滴漏；通过加强设备设施维修，项目重新招标，加强合同签订及执行情况
审核，积极压缩子公司费用支出等有力措施，有效推进降本增效，提升企业管理质量
和盈利能力。
7.对职能部门进行撤并、职能划转，提升管理效率。强化安全检查，落实
隐患整改，落实安全主体责任，工作“网格化”，完成全年各项指标。落实疫情防控
举措，常抓不懈，全年无疫情发生。
（三）公司经营信息分析
1.门店经营情况
百货业态门店分布情况（全部）
超市业态门店分布情况（全部）
便利店业态门店分布情况（直营）
便利店业态门店分布情况（加盟）
2.报告期内门店变动情况
报告期，公司新增7家门店，情况如下：
中兴—沈阳商业大厦（集团）股份有限公司2020年年度报告全文
3.门店店效情况
注：（1）门店坪效为终端零售收入/经营面积。
（2）公司本报告期终端零售收入较同期下降较多，主要原因为执行新收入
准则影响。
（3）便利店业态为公司本报告期新增业态。
4.线上销售情况
报告期，公司线上交易额为1,758.18万元，线上交易产生营业收入502.49
万元。
5.采购、仓储及物流情况
（1）商品采购情况
公司营业收入以百货零售为主，前五名供应商供货占总采购金额比例为66.
19%。其中，百货类商品前五名供应商供货占百货类商品采购金额比例为79.86%,超市
日用品类前五名供应商供货占超市日用品类商品采购金额比例为28.61%。向关联方采
购金额381.94万元，占采购总金额比例为1.04%。
（2）存货管理情况
①存货的分类：公司存货分为低值易耗品、库存商品。
②发出存货的计价方法：公司存货取得时按实际成本计价,库存商品发出按
先进先出计价。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法：
存货可变现净值是按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后
的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响
因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
④存货的盘存制度：采用永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法：采用五五摊销法摊销。
（3）对滞销及过期商品的处理政策
对存货的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的
，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资
产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所
属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现
金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（4）仓储与物流情况
公司主要以供应商自行配送为主，用于仓储服务的仓库使用面积为950平方
米，位于沈阳市内。2020年公司仓储收入为32,625.80元。
二、核心竞争力分析
（一）体制优势
方大集团成为中兴商业控股股东以来，输入了成熟先进、灵活高效、完全
市场化的管理模式、创效模式，中兴商业快速融合、迅速对接，推动各项管理制度的
落实，干部员工积极转换观念、更新思维，不断提高精细化管理水平，有效堵塞“跑
冒滴漏”。全面引入市场化激励机制，持续激发团队活力，体制机制优势不断突显。
（二）商誉优势
“中兴”的金字招牌成为了企业在市场竞争中的核心优势之一。公司先后
获得“全国用户满意企业”“全国文明经商先进单位”“全国百城万店无假货示范店
”“全国诚信单位”等荣誉称号，金字招牌越来越亮，在辽沈地区广大消费者中口碑
相传，市场形象不断提升。
（三）会员优势
公司三十多年积淀了大量优质会员，近些年更是致力于不断创新会员管理
体系，为会员提供更体贴、更细致的服务，会员数量庞大，活跃度高，消费能力强。
（四）品牌优势
公司始终奉行“服务品牌”的宗旨，不断加大对品牌的培育和扶持力度，
加强合作深度与广度，汇聚了一大批知名度高、消费者青睐的品牌，多个品牌销售位
居全市、全省乃至全国前列。
（五）团队优势
经过多年商海拼搏，中兴商业已经打造出一支了解商业运行规律，熟悉本
地市场，拥有丰富百货管理经验以及市场把控能力的高效运营团队，为公司持续、稳
定、健康发展提供有力保障。
中兴—沈阳商业大厦（集团）股份有限公司2020年年度报告全文
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
1.线下多平台、多元化销售成为常态。面对线下零售店面人流下降的现实
状况，多数零售企业积极开展应对措施，比如直播、团购、秒杀等活动，借助社群、
自媒体及互联网等平台进行多元化销售。未来，会有更多零售企业开发出新的销售方
式，甚至会出现一个独立编制的团队运营多元化销售模式。
2.线上线下进一步融合，重构经营模式。零售业将达到供应链模式与商户
平台管理进一步融合，把大数据和智能化技术应用到最大化的一个最终状态。商家必
须积极地探索新经营模式，借助大数据收集顾客偏好、消费习惯等，进一步将消费体
验优化升级，实现新零售的商业要素重构，依托于技术应用产生的大数据是未来零售
业的核心配置。
3.消费者观念与经营者理念进一步发生转变。未来零售企业需结合网络市
场、本地市场等多方消费需求，明确企业在本地市场所处的地位和能力，适当地调整
商品比重，更新营销理念，加强细节管理，深化商品结构。
4.供应链与盈利模式差异化将更为重要。零售业已经不是需不需要做差异
化的问题，而是一定要做差异化。差异化的路径主要可能会表现在两个层面，过去依
赖进场费、促销费等中间费用的“二房东”盈利模型会越来越尴尬。此外，带有生鲜
品类的实体门店由于需求的变化需深耕供应链，积极向上优化。
（二）未来发展战略
依托方大集团管理优势和资金优势，以做强做优做大为目标，全面激活市
场化运作机制和内生动力，深化业务结构升级，优化运营模式及管理效率，增强供应
链管控能力，实现连锁扩张发展，加快推进数字化、互联网化进程，将中兴商业建设
成为以百货型购物中心、社区商业为核心，城市供应链为支撑，线上线下全面融合、
全渠道发展，在沈阳市乃至东北地区具有领先优势的区域龙头零售企业。
（三）下一年度经营计划
2020年，面对新冠肺炎疫情的持续影响，公司积极转变思维，及时调整营
销策略和营销手段，以变应变，特别是下半年经营业绩快速回升，有效降低了疫情带
来的不利影响。2020年度，公司实现商品销售总额29.2亿元，较年初制定的经营计划
下降7.3%。2021年度经营目标：根据公司2020年度实际经营情况、财务状况和经营成
果，以及对2021年宏观经济状况、行业和市场趋势的分析研判，结合行业对标、企业
经营实际，综合考虑新冠肺炎疫情发展的不确定性以及对零售行业的影响等因素，预
计公司2021年度实现商品销售总额33.5亿元，较2020年度增长14.7%（上述经营目标
并不代表公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于外部经济环境、市场状况变化
及不可抗力等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意）。为实现上述目
标，公司将以“四个面对”为牵引，推进以“美丽中兴、品质中兴、时尚中兴、智慧
中兴、满意中兴”为重点的“五大中兴建设”，积极做好以下工作：一是强化定位，
提升现场力、运营力，推动实现美丽中兴、智慧中兴。以“你+我家中兴大厦”定位
客群，满足家庭式消费。品牌形象提升，优化店堂美陈、商品陈列及整体购物环境，
实施公区专业化管理升级。全力争取品牌独家、限量、明星资源，打造城市级IP，引
爆年轻客群互动圈层。
推进大数据建设，实现信息自动化升级，强化技术应用，提升消费体验。
提升线上运营能力，强化“中兴大厦+”小程序招商运营，实现线上线下资源互通、
全面融合。加强“双微一抖”自媒体技术导入，扩大粉丝数量，提高点击率、阅读量
，形成企业自媒体宣传矩阵。
二是突出王牌，提升商品力，推动实现时尚中兴、品质中兴。巩固并扩大
王牌阵营，增强对品牌结构整体拉动作用。加强时尚、轻奢品牌及时尚异业元素导入
，加大品牌引进力度，吸引时尚客群，引领时尚潮流。重点关注市场反响好、热度高
的新兴品牌、潜力品牌、网红品牌和设计师品牌，重点升级品牌形象店、体验店、集
合店及智能家居生活馆。提供沉浸式购物体验场景，进一步丰富业态组合，加强百货
与功能性业态客流互通、营销互动，以特色化推动业绩增长。
三是优化人力资源管理，打造专业团队，注重补充团队新鲜血液和新生力
量，强化团队梯队建设和培养。完善薪酬激励机制，绩效考核公平、公正、公开，收
入与成果挂钩。以制度为本，层层负责，现场力、商品力、运营力、学习力、执行力
“五力合一”，把措施细节执行到位，实现满意中兴。
四是以“党建为魂”作为内涵打造企业文化，提升企业凝聚力和向心力。
以党建文化引领企业发展，积极构建和谐企业。五是加强安全生产管理，确保企业安
全运行。坚持节约成本理念，树立降本增效的责任意识，继续开展降本增效活动，积
极为企业创利多作贡献。
（四）可能面对的风险
1.经济波动风险
零售行业的发展与经济发展密切相关。新冠疫情全球蔓延，世界经济不稳
定、不确定因素增多，下行压力加剧，将影响未来国内经济走势，也将影响实体零售
经营业绩，尤其是消费者收入水平的变化将直接改变消费者支出模式和消费结构。应
对措施：提升公司精细化管理水平，提高管理效率，创新业务模式，进一步内部挖潜
、降本增效。
2.市场竞争风险
公司所处区域市场竞争严峻，知名企业众多，人均商业面积远超城市承载
能力，供需严重失衡，线上冲击大。应对措施：树立“以顾客为中心”的核心价值观
，加快推进品牌升级，加强服务管理，完善服务设施，营造一流购物环境，提升核心
竞争力。
3.后疫情时代市场不确定性，导致客流下降等风险
新冠疫情持续，消费者尽量减少购物场所出行逗留，购物模式进一步由线
下向线上转移。
应对措施：一是加强与品牌沟通，积极开展互助，全面实现销售复兴，帮
助品牌恢复信心。二是转变思维，突破常规，渠道开源。加大社群营销，提升“线上
获客”能力，加强“中兴大厦+”小程序线上商城运营，向数字化转型。三是加强连
锁超市及便民店运营，提升创利能力。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务及经营模式情况
公司以商业零售为主要业务，经营业态包括百货、超市、便利店、网络购
物平台等。主力门店位于沈阳市核心商圈，辐射周边鞍山、抚顺、本溪、铁岭、辽阳
等主要城市。
公司经营模式包括联营、自营及物业租赁等，其中以联营模式为主。
联营模式主要涉及国际精品、男女服装、钟表眼镜、黄金珠宝、家居电讯
、鞋品皮具、运动休闲、针织床品、儿童用品及部分化妆品等品类，通过与供应商签
订联合销售合同，约定结算扣率和费用承担方式，实现与供应商利益共享、风险共担
。自营模式主要涉及部分化妆品及连锁超市百货等品类，通过对采购、运输、仓储、
销售等环节的管理完善，最大限度降低采购成本。
物业租赁主要包括两部分，一是经营场所内餐饮异业等租赁经营；二是商
务写字间租赁经营。
（二）行业发展状况
2021年上半年，随着国内疫情防控形势逐步好转，我国经济运行持续稳定
恢复，稳中加固、稳中向好。国家统计局公布的数据显示，2021年上半年，国内生产
总值实现532,167亿元，按可比价格计算，同比增长12.7%，两年平均增长5.3%；社会
消费品零售总额实现211,904亿元，同比增长23.0%，两年平均增长4.4%。中华全国商
业信息中心发布了《2021年上半年消费品市场运行情况分析》，据中华全国商业信息
中心统计，全国百家重点大型零售企业2021年上半年商品零售额累计增长22.5%，各
品类除粮油食品类零售额同比下降外，其余主要品类商品均实现同比快速增长。
2021年上半年，公司经营情况与百货零售行业发展趋势基本一致。今年以
来，国内新冠疫情多点局部爆发，尤其是2020年12月及2021年5月沈阳市新冠疫情两
次复发，使消费市场恢复受阻，客流回升缓慢。面对复杂的疫情形势，中兴商业秉承
“三个有利”原则，牢固树立以“顾客为中心”的价值观，强化“五种能力”，推进
“五大中兴”建设，深入开展“诚信中兴满意服务”服务提升年活动，强化价值营销
，精准宣传推广，提升销售业绩，抢占市场份额，巩固了区域优势地位。
（三）报告期公司经营管理情况
报告期，公司实现营业收入44,860.76万元，同比增加11.34%；营业成本20
,956.03万元，同比增加0.07%；管理费用14,133.98万元，同比增加1.69%；财务费用
-59.49万元，同比增加86.55%；销售费用2,320.22万元，同比增加3.48%；归属于上
市公司股东的净利润5,513.47万元，同比增加609.52%。报告期末，公司总资产252,0
71.10万元，归属于上市公司股东的净资产159,771.76万元。
1.结合后疫情时代的消费特点与市场趋势，认真研究经营定位与营销策略
。牢固树立“以顾客为中心”的核心价值观，以“四个面对”为抓手，以提升“五种
能力”、打造“五大中兴”为重点，聚焦人货场，深耕全渠道，引领新消费，谋求新
发展的经营工作指导思想。3-15期间，举办“诚信中兴满意服务”服务提升年启动仪
式，向全社会发出“新五制”服务承诺，以“顾客接触点”为切入点全面提升服务品
质。
2.强化价值营销，销售连创新高。一是精心策划实施九档公司级营销活动
，取得可喜成果。二是抓好整合营销，将化妆品节、金履节、珠宝腕表节等六大品类
活动纳入整体营销策划，提高了统筹性、互动性和高效性。三是坚持“人气为王”的
营销理念，增加PR活动的频次和规模。通过当红明星到店、中国好声音沈阳赛区半决
赛、首届东北脱口秀大赛、国潮音乐节等20余场PR活动，聚客引流，转化销售。
3.打造网络新媒体宣传矩阵。以“双微一抖”为核心，大力实施小红书、
视频号、大众点评等新渠道开发建设。线上线下联动，全渠道融合，积极开展线上运
维培训、线上促销、线上品牌专题促销及推广。广泛应用小程序直播，开展线上独立
促销，拓宽线上扩销渠道。结合行业及企业特点，稳步推进实施大数据监督平台建设
，完成实时销售、合同扣率、商品库存、合同监督等9个维度数据设计开发并开始试
运行。
4.推动招商落位，实现业态联动。完成针织家纺、家居电讯、运动休闲、
少淑女装等卖区区域性重新规划、品牌洽谈及落位工作，继续加快中兴年轻化、时尚
化、体验化转型升级步伐。培育头部品牌，推高品牌业绩，上半年劳力士、老凤祥、
鲨鱼、宝姿、麦檬等头部品牌销售同比大幅增长，60余个品牌销售增长超50%，10余
个品牌超100%。
（四）公司经营信息分析
1.门店经营情况
百货业态门店分布情况（全部）
超市业态门店分布情况（全部）
便利店业态门店分布情况（全部）
2.报告期内门店变动情况
报告期，公司新增1家门店，情况如下：
报告期，公司关闭4家门店，情况如下：
3.门店店效情况
注：门店坪效为终端零售收入/经营面积。
4.线上销售情况
报告期，公司线上交易额为1,131.74万元，线上交易产生营业收入317.57
万元。
5.采购、仓储及物流情况
（1）商品采购情况
公司营业收入以百货零售为主，前五名供应商供货占总采购金额比例为68.
08%。其中，百货类商品前五名供应商供货占百货类商品采购金额比例为79.78%，超
市日用品类前五名供应商供货占超市日用品类商品采购金额比例为28.42%。向关联方
采购金额36.98万元，占采购总金额比例为0.19%。
（2）存货管理情况
①存货的分类：公司存货分为低值易耗品、库存商品。
②发出存货的计价方法：公司存货取得时按实际成本计价,库存商品发出按
先进先出计价。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法
存货可变现净值是按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后
的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响
因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
④存货的盘存制度：采用永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法：采用五五摊销法摊销。
（3）对滞销及过期商品的处理政策
对存货的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的
，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资
产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所
属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现
金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（4）仓储与物流情况
公司百货业态主要以供应商自行配送为主。超市及便利店业态无自有物流
，整体外委第三方公司，2021年上半年物流费用支出28.29万元。
二、核心竞争力分析
（一）体制优势
中兴商业通过混改冲破了体制束缚，重构了管理体系，理顺了管理制度。混改
两年多的时间里，辽宁方大集团将先进的企业文化、体制、机制引入中兴商业，推动
各项管理制度落实，干部员工积极转换观念、更新思维，不断提高精细化管理水平。
全面引入市场化竞争和激励机制，持续激发团队活力，体制优势不断突显。
（二）商誉优势
作为知名的本土商业品牌，“中兴”在辽沈地区妇孺皆知，在消费者心目中有
口皆碑，市场形象不断提升。中兴商业一贯倡导“诚信为本，追求卓越”的经营理念
，凭借多年的积累和沉淀，“中兴”的金字招牌越来越亮，先后荣获全国“五一”劳
动奖状、“全国用户满意企业”“全国文明经商先进单位”“全国诚信单位”等多项
国家级荣誉称号。
（三）品牌优势
中兴商业始终以“服务品牌”为宗旨，通过加大培育和扶持力度，与众多优秀
的集团化供应商建立了互惠互利、合作双赢的伙伴关系，拥有一大批合作稳固、知名
度高、市场表现好的国内外品牌，目前公司经营品牌总数700余个。
（四）会员优势
中兴商业始终重视会员建设，不断加大会员纳新，创新会员管理体系，为会员
提供更体贴、更细致的服务，会员数量庞大，活跃度高，消费能力强。目前，会员总
数已突破60万人，年轻会员消费占比30%以上，成为中兴新的主力客层。
（五）团队优势
经过多年商海拼搏，尤其是混改以后，中兴商业已经打造出一支能够在经营理
念、经营技能与公司发展方向高度契合、步调一致的团队，既了解商业运行规律，又
熟悉本地市场，同时拥有丰富的百货管理经验，为公司持续、稳定、健康发展提供有
力保障。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）宏观经济风险
零售业务高度依赖于国民经济发展和消费者信心，错综复杂的国际形势对中国
经济的发展带来了挑战。虽然中国经济仍保持了稳健的发展态势，但未来的增长依旧
面临不确定性，增长速度放缓或者增长质量下降，都将影响消费者实际可支配收入，
降低消费者信心，抑制需求。
应对措施：持续推动业态创新和品类升级，提升公司精细化管理水平，提高管
理效率，进一步内部挖潜、降本增效。同时全力推进线上线下融合，稳固公司效益平
台。
（二）市场竞争风险
市场竞争加剧，随着各类大型商业项目陆续开业，沈阳消费市场将面临进一步
分流、增速逐渐放缓的态势。
应对措施：坚持“以顾客为中心”的核心价值观，加快推进业态调整、品牌升
级，加强服务管理，完善服务设施，营造一流购物环境，提升核心竞争力。
（三）消费趋势风险
后疫情时代消费理念与消费习惯将发生转变，而且在市场发展过程中，还会出
现一些新情况和新特点，持续成功预测消费趋势存在一定困难。
应对措施：利用大数据增强对不断变化的人口结构及消费者偏好的识别和响应
能力；加强与消费者和供应商的沟通交流，及时对依托历史数据作出的市场预测进行
修正。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年面对突如其来的疫情，公司干部员工勠力同心，坚持“三个有利”
原则，落实“四个面对”工作举措，打造“你+我家中兴大厦”家庭消费文化，开拓
创新，销售赋能，实现经营业绩平稳回升，有效降低疫情带来的影响。
（一）主要经营指标完成情况
报告期，公司实现营业收入85,848.45万元，营业成本41,038.55万元；管
理费用25,282.44万元，同比减少4.53%；财务费用-1,251.42万元，同比增加2.55%；
销售费用4,690.86万元，同比减少9.89%；归属于上市公司股东的净利润9,701.52万
元，同比减少37.13%。
报告期末，公司总资产232,055.63万元，归属于上市公司股东的净资产154
,258.29万元。
（二）报告期经营管理情况
1.面对消费找定位。重新定位并推广“你+我家中兴大厦”广告宣传语，突
出“生活化”“家庭化”的经营理念与文化氛围，建立中兴与消费者之间的情感纽带
，让合作伙伴和消费者体会到“走进中兴门，都是中兴人”的亲切感和归属感。2.面
对品牌抓王牌。与重点集团公司建立紧密战略合作伙伴关系，充分挖掘头部品牌对市
场、对供应商的带动作用，对消费者、对生活方式的引领作用，协助提升头部品牌的
品牌力、商品力、服务力和综合竞争力，真正打造品牌中的王牌，铸就内生动力。疫
情期间，中兴商业得到合作伙伴的充分信任与支持，不仅没有减少投放，反而加大投
入，引进JORDAN等国际品牌，完成始祖鸟、爱慕先生、华为授权体验店等重点品牌扩
店升级，极大提振市场和消费信心，促进品牌引进和客流回归。3.面对服务定任务。
创新营销举措，强化价值创造，特大活动量身定做，联手品牌，冠名赞助，既因地制
宜、科学节流，又成果斐然，创新开源，实现价值最大化。积极转型，打通线上，全
渠道发展。“中兴大厦+”小程序全年累计访问人数130.2万人，累计访问量1,888.8
万次，会员总数近12.5万人，单日交易额最高突破百万元；举办“总裁走进直播间”
“金牌主播挑战赛”“运动品牌联合直播”“云餐饮直播”等多档直播及促销活动，
线上经营业绩稳步提升，成为对抗疫情不利影响的有效手段之一。
4.面对成果谈收入。全员绩效考核，人人身上有指标，以制度为依据，严
格执行落实，在公司内部创造出公平、公正、公开的竞争氛围，形成了一套充分发挥
员工潜能同时适合自身实际情况的运行机制。
5.加快业态拓展，全面构筑社区商业网络。报告期，新增超市业态门店2家
，便利店业态门店5家（含加盟店1家），积极推进社区商业发展。
6.强化成本意识、责任意识和主人翁意识。立足岗位，严管细抠各个环节
，堵塞跑冒滴漏；通过加强设备设施维修，项目重新招标，加强合同签订及执行情况
审核，积极压缩子公司费用支出等有力措施，有效推进降本增效，提升企业管理质量
和盈利能力。
7.对职能部门进行撤并、职能划转，提升管理效率。强化安全检查，落实
隐患整改，落实安全主体责任，工作“网格化”，完成全年各项指标。落实疫情防控
举措，常抓不懈，全年无疫情发生。
（三）公司经营信息分析
1.门店经营情况
百货业态门店分布情况（全部）
超市业态门店分布情况（全部）
便利店业态门店分布情况（直营）
便利店业态门店分布情况（加盟）
2.报告期内门店变动情况
报告期，公司新增7家门店，情况如下：
中兴—沈阳商业大厦（集团）股份有限公司2020年年度报告全文
3.门店店效情况
注：（1）门店坪效为终端零售收入/经营面积。
（2）公司本报告期终端零售收入较同期下降较多，主要原因为执行新收入
准则影响。
（3）便利店业态为公司本报告期新增业态。
4.线上销售情况
报告期，公司线上交易额为1,758.18万元，线上交易产生营业收入502.49
万元。
5.采购、仓储及物流情况
（1）商品采购情况
公司营业收入以百货零售为主，前五名供应商供货占总采购金额比例为66.
19%。其中，百货类商品前五名供应商供货占百货类商品采购金额比例为79.86%,超市
日用品类前五名供应商供货占超市日用品类商品采购金额比例为28.61%。向关联方采
购金额381.94万元，占采购总金额比例为1.04%。
（2）存货管理情况
①存货的分类：公司存货分为低值易耗品、库存商品。
②发出存货的计价方法：公司存货取得时按实际成本计价,库存商品发出按
先进先出计价。
③存货可变现净值的确定依据及存货跌价准备的计提方法：
存货可变现净值是按存货的估计售价减去估计的销售费用以及相关税费后
的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货
的目的以及资产负债表日后事项的影响。
资产负债表日，存货成本高于其可变现净值的，计提存货跌价准备。公司
通常按照单个存货项目计提存货跌价准备，资产负债表日，以前减记存货价值的影响
因素已经消失的，存货跌价准备在原已计提的金额内转回。
④存货的盘存制度：采用永续盘存制。
⑤低值易耗品和包装物的摊销方法：采用五五摊销法摊销。
（3）对滞销及过期商品的处理政策
对存货的资产减值，按以下方法确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的
，公司将估计其可收回金额，进行减值测试。可收回金额根据资产的公允价值减去处
置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。公司以单项资
产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所
属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。资产组的认定，以资产组产生的主要现
金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，公司将其账面价值减记
至可收回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
（4）仓储与物流情况
公司主要以供应商自行配送为主，用于仓储服务的仓库使用面积为950平方
米，位于沈阳市内。2020年公司仓储收入为32,625.80元。
二、核心竞争力分析
（一）体制优势
方大集团成为中兴商业控股股东以来，输入了成熟先进、灵活高效、完全
市场化的管理模式、创效模式，中兴商业快速融合、迅速对接，推动各项管理制度的
落实，干部员工积极转换观念、更新思维，不断提高精细化管理水平，有效堵塞“跑
冒滴漏”。全面引入市场化激励机制，持续激发团队活力，体制机制优势不断突显。
（二）商誉优势
“中兴”的金字招牌成为了企业在市场竞争中的核心优势之一。公司先后
获得“全国用户满意企业”“全国文明经商先进单位”“全国百城万店无假货示范店
”“全国诚信单位”等荣誉称号，金字招牌越来越亮，在辽沈地区广大消费者中口碑
相传，市场形象不断提升。
（三）会员优势
公司三十多年积淀了大量优质会员，近些年更是致力于不断创新会员管理
体系，为会员提供更体贴、更细致的服务，会员数量庞大，活跃度高，消费能力强。
（四）品牌优势
公司始终奉行“服务品牌”的宗旨，不断加大对品牌的培育和扶持力度，
加强合作深度与广度，汇聚了一大批知名度高、消费者青睐的品牌，多个品牌销售位
居全市、全省乃至全国前列。
（五）团队优势
经过多年商海拼搏，中兴商业已经打造出一支了解商业运行规律，熟悉本
地市场，拥有丰富百货管理经验以及市场把控能力的高效运营团队，为公司持续、稳
定、健康发展提供有力保障。
中兴—沈阳商业大厦（集团）股份有限公司2020年年度报告全文
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
1.线下多平台、多元化销售成为常态。面对线下零售店面人流下降的现实
状况，多数零售企业积极开展应对措施，比如直播、团购、秒杀等活动，借助社群、
自媒体及互联网等平台进行多元化销售。未来，会有更多零售企业开发出新的销售方
式，甚至会出现一个独立编制的团队运营多元化销售模式。
2.线上线下进一步融合，重构经营模式。零售业将达到供应链模式与商户
平台管理进一步融合，把大数据和智能化技术应用到最大化的一个最终状态。商家必
须积极地探索新经营模式，借助大数据收集顾客偏好、消费习惯等，进一步将消费体
验优化升级，实现新零售的商业要素重构，依托于技术应用产生的大数据是未来零售
业的核心配置。
3.消费者观念与经营者理念进一步发生转变。未来零售企业需结合网络市
场、本地市场等多方消费需求，明确企业在本地市场所处的地位和能力，适当地调整
商品比重，更新营销理念，加强细节管理，深化商品结构。
4.供应链与盈利模式差异化将更为重要。零售业已经不是需不需要做差异
化的问题，而是一定要做差异化。差异化的路径主要可能会表现在两个层面，过去依
赖进场费、促销费等中间费用的“二房东”盈利模型会越来越尴尬。此外，带有生鲜
品类的实体门店由于需求的变化需深耕供应链，积极向上优化。
（二）未来发展战略
依托方大集团管理优势和资金优势，以做强做优做大为目标，全面激活市
场化运作机制和内生动力，深化业务结构升级，优化运营模式及管理效率，增强供应
链管控能力，实现连锁扩张发展，加快推进数字化、互联网化进程，将中兴商业建设
成为以百货型购物中心、社区商业为核心，城市供应链为支撑，线上线下全面融合、
全渠道发展，在沈阳市乃至东北地区具有领先优势的区域龙头零售企业。
（三）下一年度经营计划
2020年，面对新冠肺炎疫情的持续影响，公司积极转变思维，及时调整营
销策略和营销手段，以变应变，特别是下半年经营业绩快速回升，有效降低了疫情带
来的不利影响。2020年度，公司实现商品销售总额29.2亿元，较年初制定的经营计划
下降7.3%。2021年度经营目标：根据公司2020年度实际经营情况、财务状况和经营成
果，以及对2021年宏观经济状况、行业和市场趋势的分析研判，结合行业对标、企业
经营实际，综合考虑新冠肺炎疫情发展的不确定性以及对零售行业的影响等因素，预
计公司2021年度实现商品销售总额33.5亿元，较2020年度增长14.7%（上述经营目标
并不代表公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于外部经济环境、市场状况变化
及不可抗力等多种因素，存在很大的不确定性，请投资者特别注意）。为实现上述目
标，公司将以“四个面对”为牵引，推进以“美丽中兴、品质中兴、时尚中兴、智慧
中兴、满意中兴”为重点的“五大中兴建设”，积极做好以下工作：一是强化定位，
提升现场力、运营力，推动实现美丽中兴、智慧中兴。以“你+我家中兴大厦”定位
客群，满足家庭式消费。品牌形象提升，优化店堂美陈、商品陈列及整体购物环境，
实施公区专业化管理升级。全力争取品牌独家、限量、明星资源，打造城市级IP，引
爆年轻客群互动圈层。
推进大数据建设，实现信息自动化升级，强化技术应用，提升消费体验。
提升线上运营能力，强化“中兴大厦+”小程序招商运营，实现线上线下资源互通、
全面融合。加强“双微一抖”自媒体技术导入，扩大粉丝数量，提高点击率、阅读量
，形成企业自媒体宣传矩阵。
二是突出王牌，提升商品力，推动实现时尚中兴、品质中兴。巩固并扩大
王牌阵营，增强对品牌结构整体拉动作用。加强时尚、轻奢品牌及时尚异业元素导入
，加大品牌引进力度，吸引时尚客群，引领时尚潮流。重点关注市场反响好、热度高
的新兴品牌、潜力品牌、网红品牌和设计师品牌，重点升级品牌形象店、体验店、集
合店及智能家居生活馆。提供沉浸式购物体验场景，进一步丰富业态组合，加强百货
与功能性业态客流互通、营销互动，以特色化推动业绩增长。
三是优化人力资源管理，打造专业团队，注重补充团队新鲜血液和新生力
量，强化团队梯队建设和培养。完善薪酬激励机制，绩效考核公平、公正、公开，收
入与成果挂钩。以制度为本，层层负责，现场力、商品力、运营力、学习力、执行力
“五力合一”，把措施细节执行到位，实现满意中兴。
四是以“党建为魂”作为内涵打造企业文化，提升企业凝聚力和向心力。
以党建文化引领企业发展，积极构建和谐企业。五是加强安全生产管理，确保企业安
全运行。坚持节约成本理念，树立降本增效的责任意识，继续开展降本增效活动，积
极为企业创利多作贡献。
（四）可能面对的风险
1.经济波动风险
零售行业的发展与经济发展密切相关。新冠疫情全球蔓延，世界经济不稳
定、不确定因素增多，下行压力加剧，将影响未来国内经济走势，也将影响实体零售
经营业绩，尤其是消费者收入水平的变化将直接改变消费者支出模式和消费结构。应
对措施：提升公司精细化管理水平，提高管理效率，创新业务模式，进一步内部挖潜
、降本增效。
2.市场竞争风险
公司所处区域市场竞争严峻，知名企业众多，人均商业面积远超城市承载
能力，供需严重失衡，线上冲击大。应对措施：树立“以顾客为中心”的核心价值观
，加快推进品牌升级，加强服务管理，完善服务设施，营造一流购物环境，提升核心
竞争力。
3.后疫情时代市场不确定性，导致客流下降等风险
新冠疫情持续，消费者尽量减少购物场所出行逗留，购物模式进一步由线
下向线上转移。
应对措施：一是加强与品牌沟通，积极开展互助，全面实现销售复兴，帮
助品牌恢复信心。二是转变思维，突破常规，渠道开源。加大社群营销，提升“线上
获客”能力，加强“中兴大厦+”小程序线上商城运营，向数字化转型。三是加强连
锁超市及便民店运营，提升创利能力。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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