000667名流置业资产重组最新消息
≈≈美好置业000667≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。
房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布
在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城
市，其中武汉为公司业务重点区域。公司产品以刚需及改善性住宅为主。
装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计
建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰
工程专业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计、基于BIM平台的设计、建
造及供应链管理应用能力。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，能
够以工业化、数字化方式实现快速、高效、高性价比的房屋规模智能建造，为客户提
供可拎包入住的房屋。与政府平台公司（保障房、租赁房）、投资商及中小开发商开
展SEPC代开发业务，与各城市前十开发商开展EPC业务，与各城市前十开发商及建筑
商建立战略合作，开展PC构件销售供应业务。报告期内，公司投产的武汉江夏、青岛
即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂、江苏仪征
9家工厂，为各工厂周边200公里覆盖范围的客户提供一体化房屋智造服务。
1、报告期行业发展回顾
（1）房地产行业
2021上半年，房地产市场持续复苏，部分城市出现了升温过快现象，商品
住宅投资和销售创新高，政策坚定调控不动摇，整体基本面保持稳健。
在政策端，自年初以来从中央到地方调控不断升级，在“房住不炒”的总
基调下，政策调控从企业端、银行端、土地端联合发力，“三道红线”从房企融资端
抑制无序投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从
供给端改变房企拿地节奏，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。
从地方层面来看，因城施策向着更加精准化方向发展，及时对市场过热的城市适时预
警、及时纠偏，调控重点逐渐从一二线热点城市下沉至部分热点三四线城市，从重点
针对新房市场逐渐转向二手房市场。在金融政策上，自去年以来，金融监管持续强化
，信贷环境收紧成为了2021年的一个主要特征。展望下半年，从今年以来的两会及十
四五规划为楼市定调来看，在接下来较长一段时间内，维稳仍是楼市的关键词，“房
住不炒”仍是主旋律，因城施策将更趋细化量化。
在销售端，据国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积88,635万平
方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销
售额92,931亿元，同比增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%
。受疫情影响，由于2020年房产销售基数较小，导致今年有较强劲的数据表现。但环
比比较，1-6月份，全国房地产销售面积较1-5月下降8.6个百分点；销售金额较1-5月
下降13.5百分点，销售增速已呈现明显回落趋势。整体强劲主要系居民购房需求的持
续释放以及房企加大供货量所致，但结合行业两集中以及融资政策影响，房企拿地减
少将影响下半年的供货量，银行贷款吃紧也将压制需求端的表现，预计下半年销售增
速将逐步回落。
在开发端，1-6月份，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；
比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%,但较2021年1-5月下降3.3个百分点
。整体来看，房地产投资数据仍处于历史高位，新开工有所回落主要系集中供地及融
资政策收紧，因房企拿地减少所致。上半年累计土地购置面积仅7,021万平，规模处
于历史同期最低位，同比下降11.9%，房企从去年8月到今年3月整体拿地力度持续放
缓，土地成交热度减弱。6月新开工面积2.69亿平方米，同比下降3.8%，降幅较上月
持续收窄2.3个百分点；上半年累计新开工10.13亿平方米，同比增长3.8%，对比历年
新开工增速，2021年上半年新开工面积累计增速为除2020年外近五年最低。受到土拍
两集中的影响，前期拿地的阶段性收缩导致了新开工的放缓，持续出现负增长，不过
新开工降幅从5月开始已经持续改善。
在资金端，1-6月份，全国房企到位资金10.29万亿元，同比增长23.5%，较
1-5月下降6.4个百分点，房企到位资金增速持续下滑。6月房企到位资金2.15万亿元
，同比增长4.0%。其中房款同比增长8.0%，其中定金及预收款、个人按揭贷款增速分
别为12.8%和-3.1%，增速较上月分别减小了21.6和7.3个百分点。主要因为二季度以
来，信贷持续收紧，房贷利率持续上行，多地严审购房首付资金来源，且合理控制房
贷占比，房贷审批时间拉长，预计房款的增速将持续收窄。非房款同比增长0.3%。其
中国内贷款和自筹资金的增速分别为-16.1%和9.2%。房企仍面临供给端融资渠道受限
、需求端购房者资金严查、叠加去年下半年该指标持续的高基数等影响，到位资金增
速仍有进一步下行的压力。
（2）装配式建筑行业
装配式建筑政策方面，2021年中央层面持续出台相关政策，推进装配式建
筑行业的发展。2021年3月，住房和城乡建设部办公厅发布《住房和城乡建设部办公
厅关于印发绿色建造技术导则（试行）的通知》，提出建筑装修宜优先采用装配式装
修，选用集成厨卫等工业化内装部品。2021年4月，中国人民银行发展改革委证监会
发布《中国人民银行、发展改革委、证监会关于印发绿色债券支持项目目录（2021年
版）的通知》，提出装配式建筑纳入绿色债券支持项目目录。2021年5月，住建部等1
5部门印发《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》，提出
大力发展绿色建筑和建筑节能，县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展
星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准，加强设计、施工和运行管理
，不断提高新建建筑中绿色建筑的比例。2021年6月，住房和城乡建设部办公厅发布
《住建部2021年政务公开工作要点的通知》，提出做好推动智能建造与新型建筑工业
化协同发展政策信息发布，及时公布智能建造创新服务案例，多渠道做好装配式建筑
标准体系政策解读，深入实施绿色建筑创建行动。
2021年省级以及重点城市各级政府也积极贯彻国家要求，进一步出台了绿
色建筑创建行动实施方案和装配式建筑工作要点等具体政策，推动当地建筑业转型升
级。2021年2月，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于分解下达我省2021年度装配式
建筑目标任务的通知》，提出湖北省2021年度装配式建筑目标任务2,240万平方米，
其中武汉市1,100万平方米，襄阳市、宜昌市分别为240万平方米。2021年4月，江苏
省住房城乡建设厅发布《关于推进碳达峰目标下绿色城乡建设的指导意见》，提出到
2025年，装配式建筑占同期新开工建筑面积比达50%，装配化装修建筑占同期新开工
成品住房面积比达30%。2021年3月、2021年4月，四川省住房和城乡建设厅连续发布
《关于印发2021年全省推进装配式建筑发展工作要点的通知》《关于印发提升装配式
建筑发展质量五年行动方案的通知》，提出2021年，全省新开工装配式建筑5,400万
平方米，各市（州）新开工装配式建筑中，装配率达到50%以上的项目应达到20%以上
。全省新增10个装配式建筑产业基地。成都、乐山、广安、宜宾、眉山、西昌6个装
配式建筑试点城市，A级以上新开工装配式建筑占全年目标任务10%以上；到2025年，
全省新开工装配式建筑占新建建筑40%，装配式建筑单体建筑装配率不低于50%。
装配式建筑市场方面，装配式建筑占比不断提升，到2025年，大部分省、
市装配式建筑面积占比要求达到30%以上。例如：重庆市要求到2025年，全市装配式
建筑面积占新建建筑面积的比例达到30%以上，力争达到35%，全市装配式建筑产业的
年产值达到3,000亿元以上；湖南省要求到2025年，城镇新建建筑节能标准施工执行
率达到70%以上，城镇新增绿色建筑竣工面积占新增民用建筑竣工面积比例为60%以上
，城镇装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上；河南省要求到2025年年底,全省装配
式建筑占新建建筑面积的比例力争达到40%,符合条件的政府投资项目全部采用装配式
施工；安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、3—5个省
级装配式建筑产业园区，产能达到5,000万平方米，装配式建筑占到新建建筑面积的3
0%；山东省要求到2025年，装配式建筑占新建建筑比例达到40%以上。部分省市要求
达到50%；江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式。装配式建筑占新建
建筑比例达到50%，新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平继续保持在
全国的领先地位；四川省要求到2025年，装配率达到40%以上的建筑，占新建建筑的
比例达到50%。天津、上海要求到2025年，全市范围内国有建设用地新建项目100%实
施装配式建筑。
2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥等新一线城市和长三角地区。
武汉房地产市场，2021年上半年受集中供地影响，土地供应节奏后延，6月
为地块集中释放期。上半年武汉涉宅用地供应1,360万㎡，同比上升39%，成交建面1,
273万㎡，同比上升40%，土地出让金高达975亿元，整体规模不减。成交楼面均价高
达7,664元/㎡，涨至历史新高。经历2020年疫情严峻考验后，2021年上半年武汉楼市
恢复情况良好，全市新建商品房批准预售12万多套，批准预售面积1,400多万㎡，同
比增长74.48%。其中，公司位于武汉洪山区的美好长江首玺项目以网签套数858套位
列洪山区2021年上半年第二名。在装配式建筑市场方面，全市按照装配式方式建造的
建设工程面积不小于1,200万㎡，其中，新开工装配式民用建筑面积不小于850万㎡，
新出让土地的商品住宅中装配式建筑面积为781.74万㎡，占比达100%。
合肥房地产市场，2021年上半年，合肥九区共出让地块33宗、总面积3,265
.9亩，总成交金额约306亿元。其中涉宅地块26宗、总面积208.9亩、总建筑面积387.
8万㎡。住宅市场，2021年上半年合肥普通住宅供应288万㎡，成交398万方，成交均
价18,633元/㎡，较2020年上半年成交量价齐涨，合肥普通住宅库存面积309万方，去
化周期4.62个月，库存下降，去化周期缩短。公司深耕合肥，2021年4月23日，美好
云谷路壹号项目荣获第十六届金盘系列奖项“金居奖”，并在年初实现住宅项目清盘
。在装配式建筑市场方面，2021年全市装配式建造规模力争达到1,000万㎡，其中重
点推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于25%，积极推进区域不低于20%，
所有新建安置房、保障性住房、人才公寓等住宅建筑和政府投资建筑面积大于10万㎡
的公共建筑全部纳入装配式建筑项目库。上半年，新开工装配式建筑377.78万㎡，占
新建建筑比例为18.59%，新增装配式建筑面积同比增长70%以上。
重庆房地产市场，2021年上半年，重庆市辖区住宅用地“两集中”第一批
次供应119宗地块，中心城区供应地块46宗，占地6,399亩，计容建面659.31万㎡，起
始总价444.13亿元，有22宗地成交溢价率超过50%，最高溢价率高达130%，从溢价率
水平来看，市场表现十分火爆。2021年上半年重庆中心城区商品住宅销售规模重回千
万方级别，达到1,237.9万㎡，同比增长63.3%，共计成交11.4万套，平均每月成交1.
9万套、成交206.3万㎡，处于近三年同期高位，市场交易活跃。公司继在重庆市场成
功开发美好名流印象、美好名流公馆项目之后，2021年推出美好时光和美好天赋项目
，其中美好时光项目首开售罄。在装配式建筑市场方面，2021年重庆全市新开工装配
式建筑面积1,500万平方米以上。
长三角房地产市场，年初，随着政策调控持续加码，长三角核心一二线市
场有所降温，房价环比涨幅收窄。而核心城市周边三四线，如金华、扬州等城市新房
市场活跃度提升，房价涨幅领先。2月底，重点22城供地“两集中”政策发布，长三
角7个集中供地城市短期供地停滞，周边三四线城市土地市场热度明显升温，带动交
易市场预期提升，5月以来，重点城市首批集中供地陆续完成，热点城市政策持续加
码，资金流向年初房价上涨相对平稳的三四线城市，推动其房价环比涨幅有所扩大。
新房市场成交量价齐升，市场活跃度由核心一二线城市向区域内三四线城市传导。据
中指数据显示，2021年上半年，长三角城市群24个代表城市商品住宅销售面积达到20
15年来同期最高水平，同比增长61%，其中3月后市场热度逐渐向三四线城市传导，上
半年，三四线城市销售面积同比大增83%，增幅超过一二线城市。在市场带动下，报
告期内，公司在长三角地区的临安美晟府、嘉兴美棠府、江阴美宸雅苑等项目完成住
宅清盘。
3、报告期管理层的经营与管理对策
2021年1-6月，公司房产签约额27.40亿元，新获取装配式建筑A级示范项目
2个，EPC项目签约额15.59亿元。自2021年4月逐步对外开放PC构件销售业务，4-6月
共签约2.26万立方，签约额5,829万元。
报告期内，公司进一步加大向房屋智造转型的力度，坚定“高满意，树行
业第一品牌；高性价比，扩规模；高周转，稳健经营；强组织，加强组织能力建设”
的经营方针，扎实开展各项经营工作：
“高满意”，建立小业主、政府、投资商、开发商、供应商5大满意度管理
机制，将满意度作为各个部门工作出发点，开展内外部客户需求梳理，以内外部合约
管理和履约满意度评价，提升主动服务、品质服务的能力和意识。
“高性价比”，持续开展产品研发和“智能建造”试点，目前，完成了畅
销项目库1.0建设，优化了装配式建筑成本，实现由A级装配式提升至AA级，成本增加
为50元/平米以内，提升至AAA级，成本增加270元/平米以内；完成了iTWO平台施工吊
装模拟、扫码派单及成本算量等功能开发。
“高周转”，发布了《A级示范项目容积率奖励落地工作指引》《装配式建
筑奖励政策及绿色通道落地指引》《强排设计工作操作指引》；采用畅销项目库成果
，完成了全国在跟的16个示范项目强排方案论证，为A级示范项目的快速落地奠定了
基础。
“强组织”，报告期内公司建立组织变革委员会，将企业文化升级、产品
与技术标准化、业务模式与流程优化、组织架构调整、独立核算、组织考核与激励等
专项工作纳入组织变革委员会阶段性重点工作，为加快推进业务拓展奠定坚实的组织
基础。
报告期内，在公司技术部门支持下，重庆美好天赋项目装配率达到77%，将
数字化、智能化应用于工程建设各个环节，将BIM模型智能解析为生产数据，通过智
能技术推动生产设备在线联动，实现自动划线、机器人自动布置模具、预埋件激光定
位检查、钢筋网片自动加工、混凝土智能布料和高效节能全自动养护。并利用RFID、
二维码等物联网技术，实现预制
构件从生产加工、入库、储存、调拨、出库、运输、进场验收等全过程的
智能识别、定位、
跟踪、监控和管理。该项目先后于2021年2月被列为国家住建部智能建造试
点项目，2021年8月入选住建部智能建造可复制经验做法清单。武汉公园壹号等其他
各地项目也在同步推广上述应用，房屋智造业务已取得初步成果。
4、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
（2）主要项目进展情况
5、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
（2）累计土地储备情况
6、报告期主要项目开发情况
7、报告期主要项目销售情况
8、报告期主要项目出租情况
9、报告期土地一级开发情况
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
10、报告期公司融资情况
11、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截
至报告期末尚存在阶段性担保责任的担保余额333,763万元。
12、董监高与上市公司共同投资情况
13、2021年下半年经营工作重点
2021年下半年，公司全体员工将继续坚持美好信念、坚定战略自信、技术
自信、产品自信，继续全面向“房屋智造”转型，主要做好以下几个方面工作：
提升满意度工作。围绕五大客户群体，认真梳理客户需求，从客户真实需
求出发，完善工作流程、组织架构、业务模式。组织好五大客户群体满意度调研，围
绕满意度调研中发现的问题，有针对性的制定能力提升方案。以战略合作为抓手，与
五大群体建立互信互利的利益共同体，实现共同发展。
进一步完善业务模式，将市场拓展作为下半年经营工作重点。在SEPC业务
中，以装配式技术优势建造绿建二星及以上、国标A级及以上的示范项目，聚焦为政
府平台公司（保障房、租赁房）、投资商及中小开发商提供代开发服务；在EPC业务
中，通过叠合剪力墙技术优势、成本优势以及政策红利等市场竞争优势，开展与各城
市前十开发商的战略合作，快速打开市场；在PC业务中，以高性价比的构件实现市场
大规模覆盖。
做好存量清盘，加快向房屋智造业务转型。房产项目尽快完成清盘工作；
一级开发及历史遗留项目尽快完成转让、退出及投资收回；退投项目加快按照协议约
定收回退投款；应收账款制定奖罚措施，加快回收；与房屋智造业务无关联的各类公
司制定工作计划，逐步清算注销。
加快流程型组织建设。持续推动企业文化落地执行，通过价值观与制度建
设、经营管理相结合的方式，将价值观内化为全体美好人的行为准则；在上半年流程
梳理的基础上，细化SEPC、EPC及PC业务流程，形成可指导员工实操的工作指引，推
动工作标准化；推行“一条龙经理”负责制，贯穿内部各项职能，实现一体化服务；
加快确定以流程为导向、以独立核算为原则的组织架构，打破部门墙，推动部门协作
，同时强化各部门责任意识，实现各业务单元独立核算，提升经营效益；完善奋斗者
成就共享机制、合伙人股权激励计划。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：
1、积极的企业文化：美好价值观是公司发展的源动力。公司以“美好心灵，美
好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事
，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致力于
将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾，为社会、为股东创造价值。
2021年来，公司秉持“用户第一、合作者共赢、奋斗者为本、自我批判、坦诚信任、
创新应变、追求卓越”价值观，进一步完善价值观行为准则，建立“奋斗者为本”的
文化牵引机制，为公司经营发展凝聚动力。
2、明确的业务发展格局：公司以一体化房屋智造为核心竞争力，形成PC、EPC
、SEPC三大业务，全面由传统房地产业向房屋智造业转型。
3、以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方
式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。提升全维客户满意度，加速行业发展，推
动产业升级。
（1）先进的技术体系：公司推广的叠合剪力墙技术体系于2017年自德国引进，
在高装配率施工方面具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系而
言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC构件自重轻、易于吊装
等特点。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、华中科技大学、武
汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，已完成
和在研课题60余项，已累计申报专利132项，获得授权102项。作为主编单位已发布或
在编叠合墙技术标准10余部，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达100米
。
（2）数字化房屋设计能力：公司拥有相关业务资质和成熟的基于BIM平台的设
计、建造及供应链管理应用能力，在全国15个核心城市注册设计分院，能够为建筑工
程项目提供设计一体化全过程服务。
（3）智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线和BOS、MES智能
中央控制系统，全流程运用整合了BIM和供应链管理的Myhome-iTWO企业级云平台进行
管理。目前公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化程度高
的房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达360万m
3，最大可装配拎包入住的房屋面积4,800万m2。
（4）装配建设能力：公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工人转
变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍，可以有效保证
现场装配施工的安全性和效率。
（5）装配式装修能力：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技
术合作，以工业化方式推动装修标准化。通过构建装配式结构实现能力与装配式装修
实现能力，推动装配式建筑行业全面发展。
三、公司面临的风险和应对措施
1.房地产行业政策风险
2020下半年以来，国家对房地产去杠杆的监管政策频发，“三条红线”融资监
管新规、银行贷款集中度管理、22城集中供地等政策颠覆了行业原有的高杠杆模式，
对行业产生长期和深远的影响。
应对策略：一是加快由传统房地产商向房屋智造服务商转变，顺应国家装配式
政策趋势，大力发展以绿建二星及以上、国标A级及以上装配式建筑项目为主体的SEP
C、EPC业务，以优质的服务与政府平台公司、投资商、开发商实现合作共赢。二是启
动PC构件销售业务，以高性价比的构件销售，快速打开市场，为公司经营提供充足现
金流。
2.新业务风险
目前国家积极提倡绿色建筑、装配式建筑的发展，但从政策推动到市场落地需
要一定时间，绿色装配式建筑成本略高于传统建筑，因此市场对绿色装配式建筑接受
还需要时间。
应对策略：一是与各级政府共同推进政策的落地，做先行地区装配式建筑政策
的宣讲员、推广员，推动各地在装配式建筑面积指标、装配率指标、优惠政策等方面
向先行地区看齐靠拢；二是通过技术改革及提升管理效率，扩大市场、降低成本；三
是通过绿建二星、国标A级装配式建筑获取示范项目及优惠政策，与各城市前十大开
发商形成战略合作，打开市场。
3.管理风险
房屋智造业务整合了投资咨询、技术策划、规划设计、房屋销售、构件加工、
装修装饰、交付维保整条产业链上的多项业务环节，在管理方面存在较大挑战，管理
模式尚需不断优化迭代；房屋智造业务领域缺乏全面系统的专业人才，现有团队的经
营能力有待提升。
应对策略：一是从客户需求出发，全面开展业务流程再造，加快流程型组织建
设；二是理顺一体化业务模式下的内部甲乙方关系，实现PC、EPC、SEPC业务的独立
核算、自主经营；三是建立与新业务相匹配的人力素质模型，优化完善人才培养和激
励体系，提高员工主观能动性和业务胜任能力，加快人才梯队建设。
四、主营业务分析
概述
2021年1-6月，公司实现营业收入745,098,602.50元，发生营业成本743,42
7,691.31元，期间费用409,787,526.26元，产生经营性现金净流量1,083,349,411.37
元，实现归属于上市公司股东的净利润-311,119,466.48元。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，
1、报告期行业发展回顾
（1）房地产行业
2020年，面对新冠疫情的挑战，国内经济表现出非凡韧劲。经济维稳措施
与流动性宽松的共同作用下，全国土地及商品住宅市场有力复苏，商品住宅销售面积
及金额均创新高。从政策端看，尽管受疫情影响，保增长压力大，中央仍多次强调不
将房地产作为短期刺激经济的手段，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是全年房地产政
策主轴。特别是进入下半年，房地产金融监管进一步强化，9月份出台“三条红线”
融资监管新规倒逼房企降杠杆，12月底出台银行贷款集中度管理，从资金监管角度防
止资金过渡流入房地产行业，力促市场理性回归，房地产长效机制继续加速建立，为
市场长期稳定健康发展奠定更坚实的基础。
从土地端看，2020年，全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长6.7%，
其中，住宅投资10.4万亿元，同比增长7.6%。疫情重振的相关经济政策出台后，全国
重点城市成交楼面地价持续走高，9月发布的“三道红线”对土地市场进行了理性“
降温”，土地成交溢价率有所回落，但房企对优势城市、优势区域的土地争夺仍然激
烈，长三角、粤港澳大湾区“地王”频出，长三角住宅用地溢价幅度最大，大湾区深
圳、东莞等优势城市住宅用地溢价也较多。
从销售端看，据国家统计局和克而瑞数据显示，2020年，全国商品房销售
面积17.6亿平米，同比增长2.6%；商品房销售额为17.4万亿，同比增长8.7%。各梯队
城市表现进一步分化，一线城市疫情后市场快速回温，新建商品住宅销售面积同比上
涨14.3%，销售价格同比上涨3.9%。二线部分城市政策收紧后，市场有所降温，新建
商品住宅销售面积同比下降9.8%，销售价格同比上涨4.0%。三线城市新建商品住宅销
售面积同比上涨3.1%，销售价格同比上涨3.5%。
（2）装配式建筑行业
装配式建筑政策方面，2020年，中央层面持续出台相关政策，推进装配式
建筑行业的发展。2020年7月，住建部等13部委印发《关于推动智能建造与建筑工业
化协同发展的指导意见》，提出要加快建筑工业化升级，大力发展装配式建筑，推动
建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系。2020年8月，住建部等7
部委印发《绿色建筑创建行动方案》，提出要推广装配化建造方式，大力发展装配式
建筑，推动装配式装修，打造装配式建筑产业基地，提升建造水平。2020年8月，住
建部等9部委印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见（试行）》，提出加强
系统化集成设计、优化构件和部品部件生产、推广精益化施工、加快信息技术融合发
展、创新组织管理模式、强化科技支撑、加快专业人才培育、开展新型建筑工业化项
目评价、加大政策扶持力度，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，打造具有
国际竞争力的“中国建造”品牌，推动城乡建设绿色发展和高质量发展。
装配式建筑市场方面，2020年，是“十三五”规划的收官之年，据住建部
发布消息，全国新开工装配式建筑共计6.3亿㎡，较2019年增长50%，占新建建筑面积
的比例约为20.5%，完成了《“十三五”装配式建筑行动方案》确定的到2020年达到1
5%以上的工作目标。从结构形式看，新开工装配式混凝土结构建筑4.3亿㎡，较2019
年增长59.3%，占新开工装配式建筑的比例为68.3%；装配式钢结构建筑1.9亿㎡，较2
019年增长46%，占新开工装配式建筑的比例为30.2%。
此外，随着政策驱动和市场内生动力的增强，装配式建筑相关产业发展迅
速。截至2020年，全国共创建国家级装配式建筑产业基地328个，省级产业基地908个
。在装配式建筑产业链中，构件生产、装配化装修成为新的亮点。其中，构件生产产
能和产能利用率进一步提高，全年装配化装修面积较2019年增长58.7%。
（3）现代农业行业
一方面，各级政策利好农业发展。国家层面，2020年中央一号文件出台一
系列政策举措，保障重要农产品有效供给，促进农民持续增收，其中，稳定粮食生产
，推广种养结合模式；通过订单农业、入股分红、托管服务等方式，将小农户融入农
业产业链；继续调整优化农业结构，加强绿色食品、有机农产品、地理标志农产品认
证和管理，打造地方知名农产品品牌，增加优质绿色农产品供给等，为公司以轻资产
模式发展指明了方向。湖北省层面，自2018年以来，连续推出“双水双绿发展体系”
、“虾稻共作、稻渔种养”模式三年行动方案、“虾稻共作稻渔种养”产业规划等政
策文件，在政策层面提供了支撑。
另一方面，小龙虾市场、大米市场面临不同挑战。小龙虾市场方面，2020
年初发生新冠肺炎疫情，疫情严控阶段正值小龙虾养殖期，导致小龙虾养殖在原材料
供应、劳动力供应、生产管理方面遇到多重阻碍，同时，疫情的发生对餐饮行业产生
较大冲击，对小龙虾的消费产生了不利影响。大米市场方面，国家统计局数据显示，
2019年我国大米实际产量为10,787.1万吨，2020年我国大米实际产量回升至10,983.6
万吨。我国大米加工企业多为中小企业，资源综合利用水平差，产能利用率低与产能
过剩问题同时存在。大米加工企业“小、散、低”，缺乏具有自主知识产权、自有品
牌、具有核心竞争力的大型龙头企业。据智研咨询数据，2018年中国粮油控股大米加
工及贸易总销量同比增长29.7%至338.9万吨，作为我国大米加工产业的翘楚，与庞大
的市场体量相比，其市场份额依旧不到4%。
2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥等新一线城市和长三角地区。
2020年武汉房地产市场先抑后扬，年初在疫情冲击下陷入低谷，此后又在
政策支持和诸多房企弃价保量的策略下，实现供应、去化双走高。全年武汉新建商品
房成交20.12万套，面积2,214万平方米，分别较2019年下滑17%和16%。其中，新建商
品住房成交17.54万套，面积1,961万平米，虽然均为2019年总量的84%，但仍居全国
城市住房销售面积第一位。公司深耕武汉多年，2020年以签约备案金额33.68亿元成
绩，位列亿房研究中心公布武汉房企销售20强内。
2020年合肥房地产投资开局低迷、随着疫情缓解市场逐步回稳，商品房销
售强势反弹，市场投资需求信心显著增强，总体呈现平稳健康发展。全年新建商品住
宅销售备案13.53万套，销售备案面积为1,519.01万平方米，比去年同期上升31.30%
。公司继2019年开发了网红楼盘美好紫蓬山壹号后，报告期内在合肥市场推出了云谷
路壹号项目，再度成为热销楼盘。
2020年，在长三角城市群中，上海人口政策边际放松，杭州、宁波等主要
城市常住人口持续增长，区域市场热度不减，供销两端在疫后率先复苏，核心城市带
动周边城市普涨。土地市场上，上海地价涨幅达42%，南通、无锡等城住宅土地成交
均价同比涨幅在35%以上，土地成交溢价率在20%及以上。销售市场上，上海、杭州、
南京均走出2017年调控以来的低点，同比实现持平或小幅增长；区域内，其他中小城
市也出现轮动上升势头，公司在嘉兴市开发的锦棠府项目、杭州市临安区开发的美晟
府、江阴市开发的美宸雅苑等项目，均实现了清盘或基本清盘。
装配式建筑业务方面，公司在2018年投产武汉江夏工厂、青岛即墨工厂等2
座工厂，2019年投产河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗等5座工
厂，在此基础上，2020年新投产了成都金堂、江苏仪征2座工厂。
从装配式建筑市场格局看，2020年，京津冀、长三角、珠三角等重点推进
地区新开工装配式建筑占全国的比例为54.6%，积极推进地区和鼓励推进地区占45.4%
，重点推进地区所占比重较2019年进一步提高。其中，上海市新开工装配式建筑占新
建建筑的比例为91.7%，北京市40.2%，天津市、江苏省、浙江省、湖南省和海南省均
超过30%。按照200公里的服务半径，公司已实现了对全国绝大部分装配式建筑占新建
建筑比例30%以上城市的覆盖。从装配式建筑政策导向和市场应用来看，目前各地国
标A级及以上装配式建筑示范项目较为稀少，尚不能充分发挥示范引领作用。公司以
国标A级示范项目为业务突破口，依托装配式叠合剪力墙技术体系；运用BIM-LOD400
的全过程设计，以数字化手段实现建筑、结构、设备管线、装修等多专业一体化集成
设计；创新搭建装配式建筑智能建造云管理平台，实现从虚拟建造到实体建造全流程
监控与管理；实现项目进度、成本、施工平面、施工方案、质量、安全等方面的数字
化、精细化和可视化管理，提高本项目建造的装配效率、质量和管理水平。依托这一
体系，后续还可继续向国标AA级、AAA级装配式示范项目进行升级迭代。通过国标A级
装配式示范项目的打造，一方面解决了各地政府在建筑产业转型升级和装配式建筑示
范引领的痛点，另一方面，能够为各地带来的高品质、高性价比的装配式建筑住宅产
品，满足用户真实住房需求。
2020年，公司国标A级装配式建筑示范项目先后落地的有合肥美好云谷路壹
号、重庆美好天赋、武汉公园壹号、无锡柏翠、黄石半山云庭、重庆美好时光。其中
，合肥美好云谷路壹号项目于2020年12月18日首开，通过创新的拎包入住，以全装全
配住宅产品获得市场充分认可，目前住宅部分已基本完成去化。
3、报告期管理层的经营与管理对策
报告期内，公司建立多项举措降低年初新冠疫情对生产经营所造成的不利
因素影响，坚持以美好价值观为引领，以战略落地为目标，以“高满意、低成本、快
速度、薄利润、大规模、广服务”为经营方针，紧紧围绕“稳经营、强管理、夯基础
、建优势”的工作方向，扎实开展各项经营工作。主要做了以下几方面工作：
“稳经营”方面，2020年12月公司分别签订了安徽合肥名流等三家子公司
的股权转让协议，上述项目转让的业务实质是公司一级开发业务的具体成果，通过一
级土地整理服务或股权转让方式实现投资收益，提升资产流动性和运营效率。“强管
理”方面，引进战略咨询机构打造一体化流程，全面梳理业务流程、审批流程，完善
了一体化业务模式的标准制度体系。“夯基础”方面，开展施工能力提升、产品库建
设等多项行动，推出了智能建造试点和畅销项目库2.0版。“建优势”方面，继续强
化先进的技术体系、智能工厂和一体化的房屋建造模式，推动形成整体解决方案的体
系优势，确保公司在装配式建筑行业技术、模式和体系等方面持续领先。
报告期内，公司稳健推进存量房产业务销售、交付，全年实现房产签约67.
23亿元，销售面积58.15万m2；同时，公司进一步深化对房屋智造一体化业务模式的
实践，从年中起，充分发挥公司在装配式叠合剪力墙技术体系上的优势，聚焦打造国
标A级装配式建筑示范项目。全年获取国标A级示范项目6个。继控股子公司美好装配
于2020年9月被认定为国家级“装配式建筑产业基地”之后，公司在重庆市江北区开
发的“重庆美好天赋项目”于2021年2月被列为住建部智能建造试点项目之一，这是
国家相关业务主管部门对于公司在发展装配式建筑方面所做工作的肯定，进一步增强
了公司坚持一体化房屋智造业务，让房地产业转型为智造业的信心。
公司现代农业业务在报告期内受新冠疫情和洪涝灾害影响，生产、销售面
临较大挑战。管理层积极应对，通过调整水稻种植品种、洪灾后全力抗灾保苗、及时
排涝抢种、翻秋补种等一系列措施，保障水稻生产和小龙虾养殖。其中，监利分公司
水稻亩均产量由2019年的464斤/亩增长至873斤/亩。同时，公司通过广泛开展内外部
调研，基于内外部环境研判，于2020年末对现代农业业务进行战略调整，将大部分租
赁土地进行了退租，调整后农业板块将由大规模种养下的自主经营模式转向轻资产运
营发展模式，努力提升技术研发、生产服务、品牌营销三个关键环节的价值创造水平
。
4、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
（2）主要项目进展情况
5、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
2）累计土地储备情况
6、报告期主要项目开发情况
7、报告期主要项目销售情况
8、报告期主要项目出租情况
9、报告期土地一级开发情况
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
10、报告期公司融资情况
11、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
报告期内公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保，截至报告期末尚
存在阶段性担保责任的担保余额291,607万元。报告期内无已承担担保责任且涉及金
额占上市公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。
12、董监高与上市公司共同投资情况
公司2018年第二次临时股东大会、2017年年度股东大会分别于2018年3月28
日和5月14日审议通过《项目跟投管理办法》、《城市土地开发项目跟投管理办法》
，将项目经营成果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收
益，不设本金保障和收益保证机制。经公司第八届董事会第十三次会议及第八届监事
会第四次会议审议批准，公司董事及高级管理人员（包括现任及新选举或聘任）根据
相关管理办法参与项目跟投的总金额不超过3,000万元（在上述额度内，资金可滚动
使用）。依据上述决议，2018年度内公司分别对芜湖锦城项目、中山红塘美好公馆项
目启动项目跟投机制，部分董事及高级管理人员作为必须跟投人员在董事会批准的额
度范围内参与了上述项目跟投。
2020年1月，鉴于芜湖锦城项目累计经营性现金流于2019年11月回正，根据
《项目跟投管理办法》的相关规定，已达到首个利润分配节点，故公司按照项目动态
利润的30%进行了首次利润分配，向跟投人员分配收益共计160.7万元。
2020年5月，鉴于公司组织架构调整及项目管理人员更换，经公司总裁办公
会审议，决定中止现有跟投项目，且暂时不再安排新的跟投项目，故公司将两个跟投
项目本金全部予以退回。目前项目跟投人员已全部办理退投，具体情况如下：
二、主营业务分析
1、概述
2020年1-12月，公司实现营业收入4,206,713,612.38元,发生营业成本3,36
3,909,947.93元，期间费用1,345,512,179.17元，产生经营性现金净流量73,810,657
.13元，实现归属于公司股东的净利润94,698,263.41元。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：
1、积极的企业文化：美好价值观是公司发展的源动力。公司以“美好心灵
，美好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮
同事，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致
力于将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾，为社会、为股东创造价
值。2020年，公司启动价值观升级，在坚持“用户第一”、“合作者共赢”的基础上
，结合业务发展需要，进一步将“奋斗者为本”、“自我批判”、“坦诚信任”、“
创新应变”、“追求卓越”等纳入价值观体系。
2、明确的业务发展格局：公司将装配式建筑、房产开发等业务整合为一体
化房屋智造业务，形成了以房屋智造为主业，现代农业为辅的发展格局。房屋智造业
务，通过一体化业务模式推进房地产业务与装配式建筑业务的融合发展，做“美好房
屋智造者”；现代农业业务，以“虾稻共作”为切入点，探索轻资产运作思路下的联
盟发展模式，做“现代农业实践者”。
3、一体化房屋智造业务模式，让房地产业转型为智造业：房屋智造业务以
叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现可拎
包入住房屋的规模化智能建造。与投资商开展SEPC代开发业务、与开发商开展EPC业
务、与建筑商及开发商开展PC构件销售供应业务。提升全维客户满意度，加速行业发
展，推动产业升级。
（1）先进的技术体系：公司推广的叠合剪力墙技术体系于2017年自德国引
进，在高装配率施工方面具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体
系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC构件自重轻、易于
吊装等特点。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、华中科技大学
、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，已
完成和在研课题60余项，已累计申报专利135项，获得授权101项。作为主编单位已发
布或在编叠合墙技术标准10余部，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达1
00米。
（2）数字化房屋设计能力：公司拥有相关业务资质和成熟的基于BIM平台
的设计、建造及供应链管理应用能力，在全国15个核心城市注册设计分院，能够为建
筑工程项目提供设计一体化全过程服务。
（3）智能化全自动生产线：公司引进欧洲艾巴维、沃乐特生产线和BOS、M
ES智能中央控制系统，全流程运用整合了BIM和供应链管理的Myhome-YTWO企业级云平
台进行管理。目前公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化
程度高的房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达
360万m3，最大可装配拎包入住的房屋面积4,800万m2。
（4）装配建设能力：公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工
人转变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍，可以有效
保证现场装配施工的安全性和效率。
（5）装配式装修能力：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开
展技术合作，以工业化方式推动装修标准化。通过构建装配式结构实现能力与装配式
装修实现能力，推动装配式建筑行业全面发展。
三、公司未来发展的展望
1、2020年度经营计划完成情况回顾
报告期内公司继续围绕房屋智造一体化业务模式进行探索转型，主动压缩E
PC业务，全年新获取并打造国标A级装配式建筑示范项目6个，由于项目开发按周期交
付，转型成果还未完全体现。同时，公司主要业务区域位于武汉，年初新冠疫情对经
营工作影响较大。综合因素导致报告期内房产业务、EPC订单额、产值等多项重点计
划指标未达预期，也表明公司在计划执行等方面存在不足，相关工作需要进一步提升
。
2、2021年度经营计划
根据公司发展战略并结合公司2020年度的经营情况，公司制定了2021年度
经营计划，具体如下：
上述经营计划并不代表公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于市场
状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不
构成公司对投资者的业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解
经营计划与业绩承诺之间的差异。
3、2021年度经营工作重点
2021年度，公司全体员工将继续坚持美好信念、坚定战略信心，敬畏目标
、拼搏前行，扎实推进公司战略升级，切实履行企业社会责任，主要做好以下几个方
面工作：
（1）业务层面
2021年，公司将对房屋智造一体化业务模式作进一步深化发展，由完全独
立自主的开发转向与投资商开展SEPC代开发业务、与开发商开展EPC业务、与建筑商
及开发商开展PC构件销售供应业务模式，以合作方式协同更多市场主体投身到装配式
建筑产业的发展中，充分发挥全自动生产线的成本优势，降低市场上装配式建筑的构
件采购成本，推动装配式建筑尽快实现对传统建筑的技术和成本迭代，尽快实现房屋
智造业务的整体盈利。重点抓好以下工作：
高满意。建立小业主、政府、供应商、开发商、投资商5大满意度管理机制
，将满意度作为各个部门工作出发点，以战略合作为抓手，与5大群体建立互信互利
的利益共同体，实现共同发展。在内部开展合约管理和履约满意度评价，打造主动服
务、重信守诺、按标准交付工作成果的组织氛围。
高性价比。持续提升装配施工技术和产品研发能力，围绕国标AA/AAA级装
配式建筑示范项目优化施工成本，打造畅销项目库，形成高度标准化的模数化设计体
系，提高房屋建造过程的智能化、信息化水平；开展多档次、多类型全装修产品研发
，为小业主提供高性价比的拎包入住产品。
高周转。在坚定不移的获取国标A级装配式建筑示范项目的前提下，广泛寻
找投资商、开发商开展SEPC、EPC合作，向“轻资产、重服务”转变。完善从示范城
市获取到项目交付的全景计划模板，夯实各节点前置条件和完成标准，以全景计划统
领各业务部门工作；积极推动方案设计、营销蓄客等工作前置，探索报批报建绿色通
道落地方案，为项目开发提速；建立“纵到底、横到边”的大运营体系，强化计划管
理，管过程、要结果，推行即时奖惩，实现雷厉风行、赏罚分明的高效运营，以扎实
“内功”为合作伙伴提供房屋智造一体化服务。
（2）管理层面
建立美好同行者、奋斗者、合伙人三个同心圆的事业共同体，完善奋斗者
成就共享机制、合伙人股权激励计划；推动企业文化升级，通过价值观宣导、价值观
与制度建设、经营管理相结合的方式，将价值观内化为全体美好人的行为准则；大力
开展人才引进，匹配SEPC、EPC、PC构件销售等业务发展；重视流程型组织建设，常
态化开展流程优化诊断，以流程定义组织；推动权责下放，充分释放城市公司和项目
一线管理能动性，让一线决定炮火。
十、公司2021年面临的风险和应对措施
1.行业政策风险
2020下半年以来，国家对房地产去杠杆的监管政策频发，“三条红线”融
资监管新规、银行贷款集中度管理、22城集中供地等政策颠覆了行业原有的高杠杆模
式，对行业产生长期和深远的影响。
应对策略：一是积极响应国家政策趋势，加快由传统房地产商向房屋智造
服务商转变，降低自有资金投入，大力发展以国标A级装配式建筑示范项目为主体的
代开发业务，通过SEPC、EPC服务，以优质的服务与投资商、开发商实现合作共赢。
二是重启构件销售业务，以大规模、低成本的构件销售，为公司经营提供充足现金流
。
2.新业务风险
开发商对装配式建筑尚处于认知阶段，叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆
体系的优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑发展的政策力度差异较大，装配
式建筑市场有待培育。
应对策略：一是坚持不懈做好叠合剪力墙技术体系推广，携手科研院所、
知名专家，推动叠合剪力墙体系国标、地标修订；二是深耕地方政府，做先行地区装
配式建筑政策的宣讲员、推广员，推动各地在装配式建筑面积指标、装配率指标、优
惠政策等方面向先行地区看齐靠拢；三是大力打造国标A级装配式建筑示范项目，联
合行业伙伴开展合作开发，立足示范项目，展现装配式建筑在节能、环保、质量上的
优势。
3.管理风险
公司对组织架构、审批流程的优化还需要不断迭代，对城市公司的授权还
不够充分，一线管理团队的经营能力还有待提升。
应对策略：一是加快流程型组织建设，从客户需求出发，全面开展业务流
程再造，建立以服务客户、满足客户需求为导向的业务流程；二是理顺一体化业务模
式下的内部甲乙方关系，对城市公司充分赋能授权，推动城市公司自主经营；三是建
立能力素质模型，优化完善人才培养和使用体系，提高员工综合素质和业务胜任能力
，加强干部队伍管理，落实关键岗位人才梯队建设，做好后备人才尤其是关键岗位的
储备。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。
房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布
在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城
市，其中武汉为公司业务重点区域。公司产品以刚需及改善性住宅为主。
装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计
建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰
工程专业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计、基于BIM平台的设计、建
造及供应链管理应用能力。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，能
够以工业化、数字化方式实现快速、高效、高性价比的房屋规模智能建造，为客户提
供可拎包入住的房屋。与政府平台公司（保障房、租赁房）、投资商及中小开发商开
展SEPC代开发业务，与各城市前十开发商开展EPC业务，与各城市前十开发商及建筑
商建立战略合作，开展PC构件销售供应业务。报告期内，公司投产的武汉江夏、青岛
即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂、江苏仪征
9家工厂，为各工厂周边200公里覆盖范围的客户提供一体化房屋智造服务。
1、报告期行业发展回顾
（1）房地产行业
2021上半年，房地产市场持续复苏，部分城市出现了升温过快现象，商品
住宅投资和销售创新高，政策坚定调控不动摇，整体基本面保持稳健。
在政策端，自年初以来从中央到地方调控不断升级，在“房住不炒”的总
基调下，政策调控从企业端、银行端、土地端联合发力，“三道红线”从房企融资端
抑制无序投资扩张，房贷集中管理政策从银行端控制资金流入房地产，集中供地则从
供给端改变房企拿地节奏，多措并举，进一步落实稳地价、稳房价、稳预期的目标。
从地方层面来看，因城施策向着更加精准化方向发展，及时对市场过热的城市适时预
警、及时纠偏，调控重点逐渐从一二线热点城市下沉至部分热点三四线城市，从重点
针对新房市场逐渐转向二手房市场。在金融政策上，自去年以来，金融监管持续强化
，信贷环境收紧成为了2021年的一个主要特征。展望下半年，从今年以来的两会及十
四五规划为楼市定调来看，在接下来较长一段时间内，维稳仍是楼市的关键词，“房
住不炒”仍是主旋律，因城施策将更趋细化量化。
在销售端，据国家统计局数据显示，1-6月份，商品房销售面积88,635万平
方米，同比增长27.7%；比2019年1-6月份增长17.0%，两年平均增长8.1%。商品房销
售额92,931亿元，同比增长38.9%；比2019年1-6月份增长31.4%，两年平均增长14.7%
。受疫情影响，由于2020年房产销售基数较小，导致今年有较强劲的数据表现。但环
比比较，1-6月份，全国房地产销售面积较1-5月下降8.6个百分点；销售金额较1-5月
下降13.5百分点，销售增速已呈现明显回落趋势。整体强劲主要系居民购房需求的持
续释放以及房企加大供货量所致，但结合行业两集中以及融资政策影响，房企拿地减
少将影响下半年的供货量，银行贷款吃紧也将压制需求端的表现，预计下半年销售增
速将逐步回落。
在开发端，1-6月份，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%；
比2019年1-6月份增长17.2%，两年平均增长8.2%,但较2021年1-5月下降3.3个百分点
。整体来看，房地产投资数据仍处于历史高位，新开工有所回落主要系集中供地及融
资政策收紧，因房企拿地减少所致。上半年累计土地购置面积仅7,021万平，规模处
于历史同期最低位，同比下降11.9%，房企从去年8月到今年3月整体拿地力度持续放
缓，土地成交热度减弱。6月新开工面积2.69亿平方米，同比下降3.8%，降幅较上月
持续收窄2.3个百分点；上半年累计新开工10.13亿平方米，同比增长3.8%，对比历年
新开工增速，2021年上半年新开工面积累计增速为除2020年外近五年最低。受到土拍
两集中的影响，前期拿地的阶段性收缩导致了新开工的放缓，持续出现负增长，不过
新开工降幅从5月开始已经持续改善。
在资金端，1-6月份，全国房企到位资金10.29万亿元，同比增长23.5%，较
1-5月下降6.4个百分点，房企到位资金增速持续下滑。6月房企到位资金2.15万亿元
，同比增长4.0%。其中房款同比增长8.0%，其中定金及预收款、个人按揭贷款增速分
别为12.8%和-3.1%，增速较上月分别减小了21.6和7.3个百分点。主要因为二季度以
来，信贷持续收紧，房贷利率持续上行，多地严审购房首付资金来源，且合理控制房
贷占比，房贷审批时间拉长，预计房款的增速将持续收窄。非房款同比增长0.3%。其
中国内贷款和自筹资金的增速分别为-16.1%和9.2%。房企仍面临供给端融资渠道受限
、需求端购房者资金严查、叠加去年下半年该指标持续的高基数等影响，到位资金增
速仍有进一步下行的压力。
（2）装配式建筑行业
装配式建筑政策方面，2021年中央层面持续出台相关政策，推进装配式建
筑行业的发展。2021年3月，住房和城乡建设部办公厅发布《住房和城乡建设部办公
厅关于印发绿色建造技术导则（试行）的通知》，提出建筑装修宜优先采用装配式装
修，选用集成厨卫等工业化内装部品。2021年4月，中国人民银行发展改革委证监会
发布《中国人民银行、发展改革委、证监会关于印发绿色债券支持项目目录（2021年
版）的通知》，提出装配式建筑纳入绿色债券支持项目目录。2021年5月，住建部等1
5部门印发《住房和城乡建设部等15部门关于加强县城绿色低碳建设的意见》，提出
大力发展绿色建筑和建筑节能，县城新建建筑要落实基本级绿色建筑要求，鼓励发展
星级绿色建筑。加快推行绿色建筑和建筑节能节水标准，加强设计、施工和运行管理
，不断提高新建建筑中绿色建筑的比例。2021年6月，住房和城乡建设部办公厅发布
《住建部2021年政务公开工作要点的通知》，提出做好推动智能建造与新型建筑工业
化协同发展政策信息发布，及时公布智能建造创新服务案例，多渠道做好装配式建筑
标准体系政策解读，深入实施绿色建筑创建行动。
2021年省级以及重点城市各级政府也积极贯彻国家要求，进一步出台了绿
色建筑创建行动实施方案和装配式建筑工作要点等具体政策，推动当地建筑业转型升
级。2021年2月，湖北省住房和城乡建设厅发布《关于分解下达我省2021年度装配式
建筑目标任务的通知》，提出湖北省2021年度装配式建筑目标任务2,240万平方米，
其中武汉市1,100万平方米，襄阳市、宜昌市分别为240万平方米。2021年4月，江苏
省住房城乡建设厅发布《关于推进碳达峰目标下绿色城乡建设的指导意见》，提出到
2025年，装配式建筑占同期新开工建筑面积比达50%，装配化装修建筑占同期新开工
成品住房面积比达30%。2021年3月、2021年4月，四川省住房和城乡建设厅连续发布
《关于印发2021年全省推进装配式建筑发展工作要点的通知》《关于印发提升装配式
建筑发展质量五年行动方案的通知》，提出2021年，全省新开工装配式建筑5,400万
平方米，各市（州）新开工装配式建筑中，装配率达到50%以上的项目应达到20%以上
。全省新增10个装配式建筑产业基地。成都、乐山、广安、宜宾、眉山、西昌6个装
配式建筑试点城市，A级以上新开工装配式建筑占全年目标任务10%以上；到2025年，
全省新开工装配式建筑占新建建筑40%，装配式建筑单体建筑装配率不低于50%。
装配式建筑市场方面，装配式建筑占比不断提升，到2025年，大部分省、
市装配式建筑面积占比要求达到30%以上。例如：重庆市要求到2025年，全市装配式
建筑面积占新建建筑面积的比例达到30%以上，力争达到35%，全市装配式建筑产业的
年产值达到3,000亿元以上；湖南省要求到2025年，城镇新建建筑节能标准施工执行
率达到70%以上，城镇新增绿色建筑竣工面积占新增民用建筑竣工面积比例为60%以上
，城镇装配式建筑占新建建筑比例达到30%以上；河南省要求到2025年年底,全省装配
式建筑占新建建筑面积的比例力争达到40%,符合条件的政府投资项目全部采用装配式
施工；安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、3—5个省
级装配式建筑产业园区，产能达到5,000万平方米，装配式建筑占到新建建筑面积的3
0%；山东省要求到2025年，装配式建筑占新建建筑比例达到40%以上。部分省市要求
达到50%；江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式。装配式建筑占新建
建筑比例达到50%，新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平继续保持在
全国的领先地位；四川省要求到2025年，装配率达到40%以上的建筑，占新建建筑的
比例达到50%。天津、上海要求到2025年，全市范围内国有建设用地新建项目100%实
施装配式建筑。
2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥等新一线城市和长三角地区。
武汉房地产市场，2021年上半年受集中供地影响，土地供应节奏后延，6月
为地块集中释放期。上半年武汉涉宅用地供应1,360万㎡，同比上升39%，成交建面1,
273万㎡，同比上升40%，土地出让金高达975亿元，整体规模不减。成交楼面均价高
达7,664元/㎡，涨至历史新高。经历2020年疫情严峻考验后，2021年上半年武汉楼市
恢复情况良好，全市新建商品房批准预售12万多套，批准预售面积1,400多万㎡，同
比增长74.48%。其中，公司位于武汉洪山区的美好长江首玺项目以网签套数858套位
列洪山区2021年上半年第二名。在装配式建筑市场方面，全市按照装配式方式建造的
建设工程面积不小于1,200万㎡，其中，新开工装配式民用建筑面积不小于850万㎡，
新出让土地的商品住宅中装配式建筑面积为781.74万㎡，占比达100%。
合肥房地产市场，2021年上半年，合肥九区共出让地块33宗、总面积3,265
.9亩，总成交金额约306亿元。其中涉宅地块26宗、总面积208.9亩、总建筑面积387.
8万㎡。住宅市场，2021年上半年合肥普通住宅供应288万㎡，成交398万方，成交均
价18,633元/㎡，较2020年上半年成交量价齐涨，合肥普通住宅库存面积309万方，去
化周期4.62个月，库存下降，去化周期缩短。公司深耕合肥，2021年4月23日，美好
云谷路壹号项目荣获第十六届金盘系列奖项“金居奖”，并在年初实现住宅项目清盘
。在装配式建筑市场方面，2021年全市装配式建造规模力争达到1,000万㎡，其中重
点推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于25%，积极推进区域不低于20%，
所有新建安置房、保障性住房、人才公寓等住宅建筑和政府投资建筑面积大于10万㎡
的公共建筑全部纳入装配式建筑项目库。上半年，新开工装配式建筑377.78万㎡，占
新建建筑比例为18.59%，新增装配式建筑面积同比增长70%以上。
重庆房地产市场，2021年上半年，重庆市辖区住宅用地“两集中”第一批
次供应119宗地块，中心城区供应地块46宗，占地6,399亩，计容建面659.31万㎡，起
始总价444.13亿元，有22宗地成交溢价率超过50%，最高溢价率高达130%，从溢价率
水平来看，市场表现十分火爆。2021年上半年重庆中心城区商品住宅销售规模重回千
万方级别，达到1,237.9万㎡，同比增长63.3%，共计成交11.4万套，平均每月成交1.
9万套、成交206.3万㎡，处于近三年同期高位，市场交易活跃。公司继在重庆市场成
功开发美好名流印象、美好名流公馆项目之后，2021年推出美好时光和美好天赋项目
，其中美好时光项目首开售罄。在装配式建筑市场方面，2021年重庆全市新开工装配
式建筑面积1,500万平方米以上。
长三角房地产市场，年初，随着政策调控持续加码，长三角核心一二线市
场有所降温，房价环比涨幅收窄。而核心城市周边三四线，如金华、扬州等城市新房
市场活跃度提升，房价涨幅领先。2月底，重点22城供地“两集中”政策发布，长三
角7个集中供地城市短期供地停滞，周边三四线城市土地市场热度明显升温，带动交
易市场预期提升，5月以来，重点城市首批集中供地陆续完成，热点城市政策持续加
码，资金流向年初房价上涨相对平稳的三四线城市，推动其房价环比涨幅有所扩大。
新房市场成交量价齐升，市场活跃度由核心一二线城市向区域内三四线城市传导。据
中指数据显示，2021年上半年，长三角城市群24个代表城市商品住宅销售面积达到20
15年来同期最高水平，同比增长61%，其中3月后市场热度逐渐向三四线城市传导，上
半年，三四线城市销售面积同比大增83%，增幅超过一二线城市。在市场带动下，报
告期内，公司在长三角地区的临安美晟府、嘉兴美棠府、江阴美宸雅苑等项目完成住
宅清盘。
3、报告期管理层的经营与管理对策
2021年1-6月，公司房产签约额27.40亿元，新获取装配式建筑A级示范项目
2个，EPC项目签约额15.59亿元。自2021年4月逐步对外开放PC构件销售业务，4-6月
共签约2.26万立方，签约额5,829万元。
报告期内，公司进一步加大向房屋智造转型的力度，坚定“高满意，树行
业第一品牌；高性价比，扩规模；高周转，稳健经营；强组织，加强组织能力建设”
的经营方针，扎实开展各项经营工作：
“高满意”，建立小业主、政府、投资商、开发商、供应商5大满意度管理
机制，将满意度作为各个部门工作出发点，开展内外部客户需求梳理，以内外部合约
管理和履约满意度评价，提升主动服务、品质服务的能力和意识。
“高性价比”，持续开展产品研发和“智能建造”试点，目前，完成了畅
销项目库1.0建设，优化了装配式建筑成本，实现由A级装配式提升至AA级，成本增加
为50元/平米以内，提升至AAA级，成本增加270元/平米以内；完成了iTWO平台施工吊
装模拟、扫码派单及成本算量等功能开发。
“高周转”，发布了《A级示范项目容积率奖励落地工作指引》《装配式建
筑奖励政策及绿色通道落地指引》《强排设计工作操作指引》；采用畅销项目库成果
，完成了全国在跟的16个示范项目强排方案论证，为A级示范项目的快速落地奠定了
基础。
“强组织”，报告期内公司建立组织变革委员会，将企业文化升级、产品
与技术标准化、业务模式与流程优化、组织架构调整、独立核算、组织考核与激励等
专项工作纳入组织变革委员会阶段性重点工作，为加快推进业务拓展奠定坚实的组织
基础。
报告期内，在公司技术部门支持下，重庆美好天赋项目装配率达到77%，将
数字化、智能化应用于工程建设各个环节，将BIM模型智能解析为生产数据，通过智
能技术推动生产设备在线联动，实现自动划线、机器人自动布置模具、预埋件激光定
位检查、钢筋网片自动加工、混凝土智能布料和高效节能全自动养护。并利用RFID、
二维码等物联网技术，实现预制
构件从生产加工、入库、储存、调拨、出库、运输、进场验收等全过程的
智能识别、定位、
跟踪、监控和管理。该项目先后于2021年2月被列为国家住建部智能建造试
点项目，2021年8月入选住建部智能建造可复制经验做法清单。武汉公园壹号等其他
各地项目也在同步推广上述应用，房屋智造业务已取得初步成果。
4、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
（2）主要项目进展情况
5、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
（2）累计土地储备情况
6、报告期主要项目开发情况
7、报告期主要项目销售情况
8、报告期主要项目出租情况
9、报告期土地一级开发情况
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
10、报告期公司融资情况
11、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截
至报告期末尚存在阶段性担保责任的担保余额333,763万元。
12、董监高与上市公司共同投资情况
13、2021年下半年经营工作重点
2021年下半年，公司全体员工将继续坚持美好信念、坚定战略自信、技术
自信、产品自信，继续全面向“房屋智造”转型，主要做好以下几个方面工作：
提升满意度工作。围绕五大客户群体，认真梳理客户需求，从客户真实需
求出发，完善工作流程、组织架构、业务模式。组织好五大客户群体满意度调研，围
绕满意度调研中发现的问题，有针对性的制定能力提升方案。以战略合作为抓手，与
五大群体建立互信互利的利益共同体，实现共同发展。
进一步完善业务模式，将市场拓展作为下半年经营工作重点。在SEPC业务
中，以装配式技术优势建造绿建二星及以上、国标A级及以上的示范项目，聚焦为政
府平台公司（保障房、租赁房）、投资商及中小开发商提供代开发服务；在EPC业务
中，通过叠合剪力墙技术优势、成本优势以及政策红利等市场竞争优势，开展与各城
市前十开发商的战略合作，快速打开市场；在PC业务中，以高性价比的构件实现市场
大规模覆盖。
做好存量清盘，加快向房屋智造业务转型。房产项目尽快完成清盘工作；
一级开发及历史遗留项目尽快完成转让、退出及投资收回；退投项目加快按照协议约
定收回退投款；应收账款制定奖罚措施，加快回收；与房屋智造业务无关联的各类公
司制定工作计划，逐步清算注销。
加快流程型组织建设。持续推动企业文化落地执行，通过价值观与制度建
设、经营管理相结合的方式，将价值观内化为全体美好人的行为准则；在上半年流程
梳理的基础上，细化SEPC、EPC及PC业务流程，形成可指导员工实操的工作指引，推
动工作标准化；推行“一条龙经理”负责制，贯穿内部各项职能，实现一体化服务；
加快确定以流程为导向、以独立核算为原则的组织架构，打破部门墙，推动部门协作
，同时强化各部门责任意识，实现各业务单元独立核算，提升经营效益；完善奋斗者
成就共享机制、合伙人股权激励计划。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：
1、积极的企业文化：美好价值观是公司发展的源动力。公司以“美好心灵，美
好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮同事
，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致力于
将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾，为社会、为股东创造价值。
2021年来，公司秉持“用户第一、合作者共赢、奋斗者为本、自我批判、坦诚信任、
创新应变、追求卓越”价值观，进一步完善价值观行为准则，建立“奋斗者为本”的
文化牵引机制，为公司经营发展凝聚动力。
2、明确的业务发展格局：公司以一体化房屋智造为核心竞争力，形成PC、EPC
、SEPC三大业务，全面由传统房地产业向房屋智造业转型。
3、以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方
式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。提升全维客户满意度，加速行业发展，推
动产业升级。
（1）先进的技术体系：公司推广的叠合剪力墙技术体系于2017年自德国引进，
在高装配率施工方面具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系而
言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC构件自重轻、易于吊装
等特点。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、华中科技大学、武
汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，已完成
和在研课题60余项，已累计申报专利132项，获得授权102项。作为主编单位已发布或
在编叠合墙技术标准10余部，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达100米
。
（2）数字化房屋设计能力：公司拥有相关业务资质和成熟的基于BIM平台的设
计、建造及供应链管理应用能力，在全国15个核心城市注册设计分院，能够为建筑工
程项目提供设计一体化全过程服务。
（3）智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线和BOS、MES智能
中央控制系统，全流程运用整合了BIM和供应链管理的Myhome-iTWO企业级云平台进行
管理。目前公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化程度高
的房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达360万m
3，最大可装配拎包入住的房屋面积4,800万m2。
（4）装配建设能力：公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工人转
变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍，可以有效保证
现场装配施工的安全性和效率。
（5）装配式装修能力：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技
术合作，以工业化方式推动装修标准化。通过构建装配式结构实现能力与装配式装修
实现能力，推动装配式建筑行业全面发展。
三、公司面临的风险和应对措施
1.房地产行业政策风险
2020下半年以来，国家对房地产去杠杆的监管政策频发，“三条红线”融资监
管新规、银行贷款集中度管理、22城集中供地等政策颠覆了行业原有的高杠杆模式，
对行业产生长期和深远的影响。
应对策略：一是加快由传统房地产商向房屋智造服务商转变，顺应国家装配式
政策趋势，大力发展以绿建二星及以上、国标A级及以上装配式建筑项目为主体的SEP
C、EPC业务，以优质的服务与政府平台公司、投资商、开发商实现合作共赢。二是启
动PC构件销售业务，以高性价比的构件销售，快速打开市场，为公司经营提供充足现
金流。
2.新业务风险
目前国家积极提倡绿色建筑、装配式建筑的发展，但从政策推动到市场落地需
要一定时间，绿色装配式建筑成本略高于传统建筑，因此市场对绿色装配式建筑接受
还需要时间。
应对策略：一是与各级政府共同推进政策的落地，做先行地区装配式建筑政策
的宣讲员、推广员，推动各地在装配式建筑面积指标、装配率指标、优惠政策等方面
向先行地区看齐靠拢；二是通过技术改革及提升管理效率，扩大市场、降低成本；三
是通过绿建二星、国标A级装配式建筑获取示范项目及优惠政策，与各城市前十大开
发商形成战略合作，打开市场。
3.管理风险
房屋智造业务整合了投资咨询、技术策划、规划设计、房屋销售、构件加工、
装修装饰、交付维保整条产业链上的多项业务环节，在管理方面存在较大挑战，管理
模式尚需不断优化迭代；房屋智造业务领域缺乏全面系统的专业人才，现有团队的经
营能力有待提升。
应对策略：一是从客户需求出发，全面开展业务流程再造，加快流程型组织建
设；二是理顺一体化业务模式下的内部甲乙方关系，实现PC、EPC、SEPC业务的独立
核算、自主经营；三是建立与新业务相匹配的人力素质模型，优化完善人才培养和激
励体系，提高员工主观能动性和业务胜任能力，加快人才梯队建设。
四、主营业务分析
概述
2021年1-6月，公司实现营业收入745,098,602.50元，发生营业成本743,42
7,691.31元，期间费用409,787,526.26元，产生经营性现金净流量1,083,349,411.37
元，实现归属于上市公司股东的净利润-311,119,466.48元。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
公司是否需要遵守特殊行业的披露要求：是，
1、报告期行业发展回顾
（1）房地产行业
2020年，面对新冠疫情的挑战，国内经济表现出非凡韧劲。经济维稳措施
与流动性宽松的共同作用下，全国土地及商品住宅市场有力复苏，商品住宅销售面积
及金额均创新高。从政策端看，尽管受疫情影响，保增长压力大，中央仍多次强调不
将房地产作为短期刺激经济的手段，“稳地价、稳房价、稳预期”仍是全年房地产政
策主轴。特别是进入下半年，房地产金融监管进一步强化，9月份出台“三条红线”
融资监管新规倒逼房企降杠杆，12月底出台银行贷款集中度管理，从资金监管角度防
止资金过渡流入房地产行业，力促市场理性回归，房地产长效机制继续加速建立，为
市场长期稳定健康发展奠定更坚实的基础。
从土地端看，2020年，全国房地产开发投资14.1万亿元，同比增长6.7%，
其中，住宅投资10.4万亿元，同比增长7.6%。疫情重振的相关经济政策出台后，全国
重点城市成交楼面地价持续走高，9月发布的“三道红线”对土地市场进行了理性“
降温”，土地成交溢价率有所回落，但房企对优势城市、优势区域的土地争夺仍然激
烈，长三角、粤港澳大湾区“地王”频出，长三角住宅用地溢价幅度最大，大湾区深
圳、东莞等优势城市住宅用地溢价也较多。
从销售端看，据国家统计局和克而瑞数据显示，2020年，全国商品房销售
面积17.6亿平米，同比增长2.6%；商品房销售额为17.4万亿，同比增长8.7%。各梯队
城市表现进一步分化，一线城市疫情后市场快速回温，新建商品住宅销售面积同比上
涨14.3%，销售价格同比上涨3.9%。二线部分城市政策收紧后，市场有所降温，新建
商品住宅销售面积同比下降9.8%，销售价格同比上涨4.0%。三线城市新建商品住宅销
售面积同比上涨3.1%，销售价格同比上涨3.5%。
（2）装配式建筑行业
装配式建筑政策方面，2020年，中央层面持续出台相关政策，推进装配式
建筑行业的发展。2020年7月，住建部等13部委印发《关于推动智能建造与建筑工业
化协同发展的指导意见》，提出要加快建筑工业化升级，大力发展装配式建筑，推动
建立以标准部品为基础的专业化、规模化、信息化生产体系。2020年8月，住建部等7
部委印发《绿色建筑创建行动方案》，提出要推广装配化建造方式，大力发展装配式
建筑，推动装配式装修，打造装配式建筑产业基地，提升建造水平。2020年8月，住
建部等9部委印发《关于加快新型建筑工业化发展的若干意见（试行）》，提出加强
系统化集成设计、优化构件和部品部件生产、推广精益化施工、加快信息技术融合发
展、创新组织管理模式、强化科技支撑、加快专业人才培育、开展新型建筑工业化项
目评价、加大政策扶持力度，以新型建筑工业化带动建筑业全面转型升级，打造具有
国际竞争力的“中国建造”品牌，推动城乡建设绿色发展和高质量发展。
装配式建筑市场方面，2020年，是“十三五”规划的收官之年，据住建部
发布消息，全国新开工装配式建筑共计6.3亿㎡，较2019年增长50%，占新建建筑面积
的比例约为20.5%，完成了《“十三五”装配式建筑行动方案》确定的到2020年达到1
5%以上的工作目标。从结构形式看，新开工装配式混凝土结构建筑4.3亿㎡，较2019
年增长59.3%，占新开工装配式建筑的比例为68.3%；装配式钢结构建筑1.9亿㎡，较2
019年增长46%，占新开工装配式建筑的比例为30.2%。
此外，随着政策驱动和市场内生动力的增强，装配式建筑相关产业发展迅
速。截至2020年，全国共创建国家级装配式建筑产业基地328个，省级产业基地908个
。在装配式建筑产业链中，构件生产、装配化装修成为新的亮点。其中，构件生产产
能和产能利用率进一步提高，全年装配化装修面积较2019年增长58.7%。
（3）现代农业行业
一方面，各级政策利好农业发展。国家层面，2020年中央一号文件出台一
系列政策举措，保障重要农产品有效供给，促进农民持续增收，其中，稳定粮食生产
，推广种养结合模式；通过订单农业、入股分红、托管服务等方式，将小农户融入农
业产业链；继续调整优化农业结构，加强绿色食品、有机农产品、地理标志农产品认
证和管理，打造地方知名农产品品牌，增加优质绿色农产品供给等，为公司以轻资产
模式发展指明了方向。湖北省层面，自2018年以来，连续推出“双水双绿发展体系”
、“虾稻共作、稻渔种养”模式三年行动方案、“虾稻共作稻渔种养”产业规划等政
策文件，在政策层面提供了支撑。
另一方面，小龙虾市场、大米市场面临不同挑战。小龙虾市场方面，2020
年初发生新冠肺炎疫情，疫情严控阶段正值小龙虾养殖期，导致小龙虾养殖在原材料
供应、劳动力供应、生产管理方面遇到多重阻碍，同时，疫情的发生对餐饮行业产生
较大冲击，对小龙虾的消费产生了不利影响。大米市场方面，国家统计局数据显示，
2019年我国大米实际产量为10,787.1万吨，2020年我国大米实际产量回升至10,983.6
万吨。我国大米加工企业多为中小企业，资源综合利用水平差，产能利用率低与产能
过剩问题同时存在。大米加工企业“小、散、低”，缺乏具有自主知识产权、自有品
牌、具有核心竞争力的大型龙头企业。据智研咨询数据，2018年中国粮油控股大米加
工及贸易总销量同比增长29.7%至338.9万吨，作为我国大米加工产业的翘楚，与庞大
的市场体量相比，其市场份额依旧不到4%。
2、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析
公司房地产业务主要集中在武汉、合肥等新一线城市和长三角地区。
2020年武汉房地产市场先抑后扬，年初在疫情冲击下陷入低谷，此后又在
政策支持和诸多房企弃价保量的策略下，实现供应、去化双走高。全年武汉新建商品
房成交20.12万套，面积2,214万平方米，分别较2019年下滑17%和16%。其中，新建商
品住房成交17.54万套，面积1,961万平米，虽然均为2019年总量的84%，但仍居全国
城市住房销售面积第一位。公司深耕武汉多年，2020年以签约备案金额33.68亿元成
绩，位列亿房研究中心公布武汉房企销售20强内。
2020年合肥房地产投资开局低迷、随着疫情缓解市场逐步回稳，商品房销
售强势反弹，市场投资需求信心显著增强，总体呈现平稳健康发展。全年新建商品住
宅销售备案13.53万套，销售备案面积为1,519.01万平方米，比去年同期上升31.30%
。公司继2019年开发了网红楼盘美好紫蓬山壹号后，报告期内在合肥市场推出了云谷
路壹号项目，再度成为热销楼盘。
2020年，在长三角城市群中，上海人口政策边际放松，杭州、宁波等主要
城市常住人口持续增长，区域市场热度不减，供销两端在疫后率先复苏，核心城市带
动周边城市普涨。土地市场上，上海地价涨幅达42%，南通、无锡等城住宅土地成交
均价同比涨幅在35%以上，土地成交溢价率在20%及以上。销售市场上，上海、杭州、
南京均走出2017年调控以来的低点，同比实现持平或小幅增长；区域内，其他中小城
市也出现轮动上升势头，公司在嘉兴市开发的锦棠府项目、杭州市临安区开发的美晟
府、江阴市开发的美宸雅苑等项目，均实现了清盘或基本清盘。
装配式建筑业务方面，公司在2018年投产武汉江夏工厂、青岛即墨工厂等2
座工厂，2019年投产河南新乡、湖北荆州、合肥肥东、重庆江津、长沙汨罗等5座工
厂，在此基础上，2020年新投产了成都金堂、江苏仪征2座工厂。
从装配式建筑市场格局看，2020年，京津冀、长三角、珠三角等重点推进
地区新开工装配式建筑占全国的比例为54.6%，积极推进地区和鼓励推进地区占45.4%
，重点推进地区所占比重较2019年进一步提高。其中，上海市新开工装配式建筑占新
建建筑的比例为91.7%，北京市40.2%，天津市、江苏省、浙江省、湖南省和海南省均
超过30%。按照200公里的服务半径，公司已实现了对全国绝大部分装配式建筑占新建
建筑比例30%以上城市的覆盖。从装配式建筑政策导向和市场应用来看，目前各地国
标A级及以上装配式建筑示范项目较为稀少，尚不能充分发挥示范引领作用。公司以
国标A级示范项目为业务突破口，依托装配式叠合剪力墙技术体系；运用BIM-LOD400
的全过程设计，以数字化手段实现建筑、结构、设备管线、装修等多专业一体化集成
设计；创新搭建装配式建筑智能建造云管理平台，实现从虚拟建造到实体建造全流程
监控与管理；实现项目进度、成本、施工平面、施工方案、质量、安全等方面的数字
化、精细化和可视化管理，提高本项目建造的装配效率、质量和管理水平。依托这一
体系，后续还可继续向国标AA级、AAA级装配式示范项目进行升级迭代。通过国标A级
装配式示范项目的打造，一方面解决了各地政府在建筑产业转型升级和装配式建筑示
范引领的痛点，另一方面，能够为各地带来的高品质、高性价比的装配式建筑住宅产
品，满足用户真实住房需求。
2020年，公司国标A级装配式建筑示范项目先后落地的有合肥美好云谷路壹
号、重庆美好天赋、武汉公园壹号、无锡柏翠、黄石半山云庭、重庆美好时光。其中
，合肥美好云谷路壹号项目于2020年12月18日首开，通过创新的拎包入住，以全装全
配住宅产品获得市场充分认可，目前住宅部分已基本完成去化。
3、报告期管理层的经营与管理对策
报告期内，公司建立多项举措降低年初新冠疫情对生产经营所造成的不利
因素影响，坚持以美好价值观为引领，以战略落地为目标，以“高满意、低成本、快
速度、薄利润、大规模、广服务”为经营方针，紧紧围绕“稳经营、强管理、夯基础
、建优势”的工作方向，扎实开展各项经营工作。主要做了以下几方面工作：
“稳经营”方面，2020年12月公司分别签订了安徽合肥名流等三家子公司
的股权转让协议，上述项目转让的业务实质是公司一级开发业务的具体成果，通过一
级土地整理服务或股权转让方式实现投资收益，提升资产流动性和运营效率。“强管
理”方面，引进战略咨询机构打造一体化流程，全面梳理业务流程、审批流程，完善
了一体化业务模式的标准制度体系。“夯基础”方面，开展施工能力提升、产品库建
设等多项行动，推出了智能建造试点和畅销项目库2.0版。“建优势”方面，继续强
化先进的技术体系、智能工厂和一体化的房屋建造模式，推动形成整体解决方案的体
系优势，确保公司在装配式建筑行业技术、模式和体系等方面持续领先。
报告期内，公司稳健推进存量房产业务销售、交付，全年实现房产签约67.
23亿元，销售面积58.15万m2；同时，公司进一步深化对房屋智造一体化业务模式的
实践，从年中起，充分发挥公司在装配式叠合剪力墙技术体系上的优势，聚焦打造国
标A级装配式建筑示范项目。全年获取国标A级示范项目6个。继控股子公司美好装配
于2020年9月被认定为国家级“装配式建筑产业基地”之后，公司在重庆市江北区开
发的“重庆美好天赋项目”于2021年2月被列为住建部智能建造试点项目之一，这是
国家相关业务主管部门对于公司在发展装配式建筑方面所做工作的肯定，进一步增强
了公司坚持一体化房屋智造业务，让房地产业转型为智造业的信心。
公司现代农业业务在报告期内受新冠疫情和洪涝灾害影响，生产、销售面
临较大挑战。管理层积极应对，通过调整水稻种植品种、洪灾后全力抗灾保苗、及时
排涝抢种、翻秋补种等一系列措施，保障水稻生产和小龙虾养殖。其中，监利分公司
水稻亩均产量由2019年的464斤/亩增长至873斤/亩。同时，公司通过广泛开展内外部
调研，基于内外部环境研判，于2020年末对现代农业业务进行战略调整，将大部分租
赁土地进行了退租，调整后农业板块将由大规模种养下的自主经营模式转向轻资产运
营发展模式，努力提升技术研发、生产服务、品牌营销三个关键环节的价值创造水平
。
4、公司装配式建筑业务项目情况
（1）未完工项目情况
（2）主要项目进展情况
5、公司房地产储备情况
（1）新增土地储备项目
2）累计土地储备情况
6、报告期主要项目开发情况
7、报告期主要项目销售情况
8、报告期主要项目出租情况
9、报告期土地一级开发情况
报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。
10、报告期公司融资情况
11、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况
报告期内公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保，截至报告期末尚
存在阶段性担保责任的担保余额291,607万元。报告期内无已承担担保责任且涉及金
额占上市公司最近一期经审计净利润10%以上的情况。
12、董监高与上市公司共同投资情况
公司2018年第二次临时股东大会、2017年年度股东大会分别于2018年3月28
日和5月14日审议通过《项目跟投管理办法》、《城市土地开发项目跟投管理办法》
，将项目经营成果与跟投员工个人收益直接挂钩，实现共创事业、共担风险、共享收
益，不设本金保障和收益保证机制。经公司第八届董事会第十三次会议及第八届监事
会第四次会议审议批准，公司董事及高级管理人员（包括现任及新选举或聘任）根据
相关管理办法参与项目跟投的总金额不超过3,000万元（在上述额度内，资金可滚动
使用）。依据上述决议，2018年度内公司分别对芜湖锦城项目、中山红塘美好公馆项
目启动项目跟投机制，部分董事及高级管理人员作为必须跟投人员在董事会批准的额
度范围内参与了上述项目跟投。
2020年1月，鉴于芜湖锦城项目累计经营性现金流于2019年11月回正，根据
《项目跟投管理办法》的相关规定，已达到首个利润分配节点，故公司按照项目动态
利润的30%进行了首次利润分配，向跟投人员分配收益共计160.7万元。
2020年5月，鉴于公司组织架构调整及项目管理人员更换，经公司总裁办公
会审议，决定中止现有跟投项目，且暂时不再安排新的跟投项目，故公司将两个跟投
项目本金全部予以退回。目前项目跟投人员已全部办理退投，具体情况如下：
二、主营业务分析
1、概述
2020年1-12月，公司实现营业收入4,206,713,612.38元,发生营业成本3,36
3,909,947.93元，期间费用1,345,512,179.17元，产生经营性现金净流量73,810,657
.13元，实现归属于公司股东的净利润94,698,263.41元。
二、核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化，主要包括以下几点：
1、积极的企业文化：美好价值观是公司发展的源动力。公司以“美好心灵
，美好人生，让更多人生活更美好”为发展使命，以“促社会，宠用户，助伙伴，帮
同事，爱家人”为行为准则，积极践行“爱心、奉献、互助、共享”的价值理念，致
力于将城乡建设成长者的天堂、儿童的乐园、奋斗者的港湾，为社会、为股东创造价
值。2020年，公司启动价值观升级，在坚持“用户第一”、“合作者共赢”的基础上
，结合业务发展需要，进一步将“奋斗者为本”、“自我批判”、“坦诚信任”、“
创新应变”、“追求卓越”等纳入价值观体系。
2、明确的业务发展格局：公司将装配式建筑、房产开发等业务整合为一体
化房屋智造业务，形成了以房屋智造为主业，现代农业为辅的发展格局。房屋智造业
务，通过一体化业务模式推进房地产业务与装配式建筑业务的融合发展，做“美好房
屋智造者”；现代农业业务，以“虾稻共作”为切入点，探索轻资产运作思路下的联
盟发展模式，做“现代农业实践者”。
3、一体化房屋智造业务模式，让房地产业转型为智造业：房屋智造业务以
叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现可拎
包入住房屋的规模化智能建造。与投资商开展SEPC代开发业务、与开发商开展EPC业
务、与建筑商及开发商开展PC构件销售供应业务。提升全维客户满意度，加速行业发
展，推动产业升级。
（1）先进的技术体系：公司推广的叠合剪力墙技术体系于2017年自德国引
进，在高装配率施工方面具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体
系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC构件自重轻、易于
吊装等特点。为大力推广装配式叠合剪力墙技术，公司联合同济大学、华中科技大学
、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，已
完成和在研课题60余项，已累计申报专利135项，获得授权101项。作为主编单位已发
布或在编叠合墙技术标准10余部，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达1
00米。
（2）数字化房屋设计能力：公司拥有相关业务资质和成熟的基于BIM平台
的设计、建造及供应链管理应用能力，在全国15个核心城市注册设计分院，能够为建
筑工程项目提供设计一体化全过程服务。
（3）智能化全自动生产线：公司引进欧洲艾巴维、沃乐特生产线和BOS、M
ES智能中央控制系统，全流程运用整合了BIM和供应链管理的Myhome-YTWO企业级云平
台进行管理。目前公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先进、智能化
程度高的房屋智造工厂，自动化率接近100%。13座工厂的PC构件设计年产能合计可达
360万m3，最大可装配拎包入住的房屋面积4,800万m2。
（4）装配建设能力：公司通过全面技能培训、军事化管理，将传统建筑工
人转变为产业技能工人，拥有一支作风顽强、技能过硬的自有装配师队伍，可以有效
保证现场装配施工的安全性和效率。
（5）装配式装修能力：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开
展技术合作，以工业化方式推动装修标准化。通过构建装配式结构实现能力与装配式
装修实现能力，推动装配式建筑行业全面发展。
三、公司未来发展的展望
1、2020年度经营计划完成情况回顾
报告期内公司继续围绕房屋智造一体化业务模式进行探索转型，主动压缩E
PC业务，全年新获取并打造国标A级装配式建筑示范项目6个，由于项目开发按周期交
付，转型成果还未完全体现。同时，公司主要业务区域位于武汉，年初新冠疫情对经
营工作影响较大。综合因素导致报告期内房产业务、EPC订单额、产值等多项重点计
划指标未达预期，也表明公司在计划执行等方面存在不足，相关工作需要进一步提升
。
2、2021年度经营计划
根据公司发展战略并结合公司2020年度的经营情况，公司制定了2021年度
经营计划，具体如下：
上述经营计划并不代表公司对2021年度的盈利预测，能否实现取决于市场
状况变化、经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不
构成公司对投资者的业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解
经营计划与业绩承诺之间的差异。
3、2021年度经营工作重点
2021年度，公司全体员工将继续坚持美好信念、坚定战略信心，敬畏目标
、拼搏前行，扎实推进公司战略升级，切实履行企业社会责任，主要做好以下几个方
面工作：
（1）业务层面
2021年，公司将对房屋智造一体化业务模式作进一步深化发展，由完全独
立自主的开发转向与投资商开展SEPC代开发业务、与开发商开展EPC业务、与建筑商
及开发商开展PC构件销售供应业务模式，以合作方式协同更多市场主体投身到装配式
建筑产业的发展中，充分发挥全自动生产线的成本优势，降低市场上装配式建筑的构
件采购成本，推动装配式建筑尽快实现对传统建筑的技术和成本迭代，尽快实现房屋
智造业务的整体盈利。重点抓好以下工作：
高满意。建立小业主、政府、供应商、开发商、投资商5大满意度管理机制
，将满意度作为各个部门工作出发点，以战略合作为抓手，与5大群体建立互信互利
的利益共同体，实现共同发展。在内部开展合约管理和履约满意度评价，打造主动服
务、重信守诺、按标准交付工作成果的组织氛围。
高性价比。持续提升装配施工技术和产品研发能力，围绕国标AA/AAA级装
配式建筑示范项目优化施工成本，打造畅销项目库，形成高度标准化的模数化设计体
系，提高房屋建造过程的智能化、信息化水平；开展多档次、多类型全装修产品研发
，为小业主提供高性价比的拎包入住产品。
高周转。在坚定不移的获取国标A级装配式建筑示范项目的前提下，广泛寻
找投资商、开发商开展SEPC、EPC合作，向“轻资产、重服务”转变。完善从示范城
市获取到项目交付的全景计划模板，夯实各节点前置条件和完成标准，以全景计划统
领各业务部门工作；积极推动方案设计、营销蓄客等工作前置，探索报批报建绿色通
道落地方案，为项目开发提速；建立“纵到底、横到边”的大运营体系，强化计划管
理，管过程、要结果，推行即时奖惩，实现雷厉风行、赏罚分明的高效运营，以扎实
“内功”为合作伙伴提供房屋智造一体化服务。
（2）管理层面
建立美好同行者、奋斗者、合伙人三个同心圆的事业共同体，完善奋斗者
成就共享机制、合伙人股权激励计划；推动企业文化升级，通过价值观宣导、价值观
与制度建设、经营管理相结合的方式，将价值观内化为全体美好人的行为准则；大力
开展人才引进，匹配SEPC、EPC、PC构件销售等业务发展；重视流程型组织建设，常
态化开展流程优化诊断，以流程定义组织；推动权责下放，充分释放城市公司和项目
一线管理能动性，让一线决定炮火。
十、公司2021年面临的风险和应对措施
1.行业政策风险
2020下半年以来，国家对房地产去杠杆的监管政策频发，“三条红线”融
资监管新规、银行贷款集中度管理、22城集中供地等政策颠覆了行业原有的高杠杆模
式，对行业产生长期和深远的影响。
应对策略：一是积极响应国家政策趋势，加快由传统房地产商向房屋智造
服务商转变，降低自有资金投入，大力发展以国标A级装配式建筑示范项目为主体的
代开发业务，通过SEPC、EPC服务，以优质的服务与投资商、开发商实现合作共赢。
二是重启构件销售业务，以大规模、低成本的构件销售，为公司经营提供充足现金流
。
2.新业务风险
开发商对装配式建筑尚处于认知阶段，叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆
体系的优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑发展的政策力度差异较大，装配
式建筑市场有待培育。
应对策略：一是坚持不懈做好叠合剪力墙技术体系推广，携手科研院所、
知名专家，推动叠合剪力墙体系国标、地标修订；二是深耕地方政府，做先行地区装
配式建筑政策的宣讲员、推广员，推动各地在装配式建筑面积指标、装配率指标、优
惠政策等方面向先行地区看齐靠拢；三是大力打造国标A级装配式建筑示范项目，联
合行业伙伴开展合作开发，立足示范项目，展现装配式建筑在节能、环保、质量上的
优势。
3.管理风险
公司对组织架构、审批流程的优化还需要不断迭代，对城市公司的授权还
不够充分，一线管理团队的经营能力还有待提升。
应对策略：一是加快流程型组织建设，从客户需求出发，全面开展业务流
程再造，建立以服务客户、满足客户需求为导向的业务流程；二是理顺一体化业务模
式下的内部甲乙方关系，对城市公司充分赋能授权，推动城市公司自主经营；三是建
立能力素质模型，优化完善人才培养和使用体系，提高员工综合素质和业务胜任能力
，加强干部队伍管理，落实关键岗位人才梯队建设，做好后备人才尤其是关键岗位的
储备。
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