000631顺发恒业资产重组最新消息
≈≈顺发恒业000631≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务、产品及经营模式
报告期内，公司主业房地产开发与经营；经营模式：自主开发与销售，并
提供物业服务；主要产品：住宅地产。公司目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽
（淮南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。
报告期内，公司收购风电资产，主营风力发电项目开发、建设及运营；经
营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：
电力。
报告期内，根据公司战略实施，响应“碳达峰、碳中和”国家号召，探索
清洁能源运行和城市美好生活体系发展路径，斥资1.89亿成功收购风电资产，整合资
源、调整结构，正式进军清洁能源行业，构筑低碳、高质、可持续的综合发展能力，
契合国家清洁能源战略，扎实推进产业战略升级，赋能公司高质量发展。同时，聚焦
长三角一体化国家战略及浙江省大湾区发展契机，依托优势意义项目和前期积累成果
，深研绿色新经济产业和未来产城发展体系，探索智慧综合清洁能源示范应用，提升
产业服务经营能力和水平。
（二）公司所属行业情况及市场地位
房地产方面：2021年上半年，房地产市场“稳房价、稳地价、稳预期”政
策基调不变，调控政策长短并行，呈现体系化、精准化、定量化趋势。从“三道红线
”、“房贷集中度管理”到“供地两集中”，限制微观市场参与主体需求和打击投机
，避免资金过度进场造成金融性风险。
清洁能源方面：习近平主席在联合国大会提出：二氧化碳排放力争于2030
年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和，为中国能源发展描绘了宏伟蓝图；在
气候峰会上宣布：2030年中国单位国内生产总值二氧化碳排放将比2005年下降65%以
上，非化石能源占一次能源消费比重将达到25%，森林蓄积量将比2005年增加60亿立
方米，风电、太阳能发电总装机容量将达到12亿千瓦以上。“双碳”背景下，风电、
光伏发电等清洁能源发电将成为能源结构转型重要力量，清洁能源发电行业未来发展
空间巨大。
报告期内，公司成功进军清洁能源行业，持续推进产业战略升级，同时，
坚持“加速去库存和资金回笼”，通过“快周转”完成美颂城项目住宅全部去化。
2021年1-6月，公司实现营业收入12059.17万元，利润总额5705.34万元，
归属于母公司所有者的净利润4164.74万元，分别较上年同期减少69.67%、71.19%和7
1.92%。
2021年1-6月，公司完成合同销售金额222074.60万元，合同销售面积6.50
万平方米，分别较上年同期上升2290.26%和1250.94%。
（三）公司主营业务市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，杭州楼市调控政策继续收紧，在限购、无房家庭认定
、人才优先购房、法拍房等方面增补调控，严厉打击房地产中介机构违法违规行为。
金融监管趋严，房贷利率连升，全面狙击经营贷、消费贷流入房地产市场。
土地市场运行方面，杭州实施宅地集中出让政策，上半年共出让土地57宗
，总出让面积4527亩，总建面758.9万方，成交总金额1178.2亿，成交平均楼面价155
59.5元/㎡，平均溢价率26%，平均自持比例9.36%。
新房市场运行方面，上半年总成交12.6万套，其中住宅成交10.8万套，平
均中签率21.72%，均价3万元。二手房市场运行方面，上半年成交量5.52万套。从趋
势看，月成交量已呈“三连降”之势。
（2）淮南市场
上半年住宅成交8358套、面积92.92万㎡、金额59.8亿元、均价6435.75元
，同比增加25.36%、23.7%、22%及下跌1.39%。
2、“未来社区”市场分析
（1）浙江省公布第三批未来社区试点名单，涉项90个：整合提升类40个、
拆改结合类27个、拆除重建类17个、规划新建类4个、全域类2个试点；35个项目出让
，涉地63宗，出让面积552.37万方，建筑面积1425.20万方，成交金额1232.48亿元。
（2）浙江省印发《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，未来社区全
面创建工作正式启动。杭州未来社区建设样板出炉，共计11个项目列入省级试点，22
个项目入围省级创建点，其中“萧山万向社区”入围省级试点项目名单。
3、清洁能源市场分析
2021年以来，国家多部委出台多项法律法规以保证政策稳定性与延续性,完
善行业规划、补贴确权、消纳保障等多方面机制,保证行业实现向平价市场顺利过渡
和健康持续发展。生态环境部下发《碳排放权交易管理办法（试行）》，标志着中国
碳市场交易从试点走向全国统一。国家能源局发布《关于报送整县（市、区）屋顶分
布式光伏开发试点方案的通知》，加快整县（市、区）屋顶分布式光伏开发。浙江省
发改委、能源局发布《浙江省可再生能源发展“十四五”规划的通知》，大力发展风
电、光伏，实施“风光倍增计划”。
据统计,2021年上半年全国发电装机容量22.6亿千瓦，同比增长9.5%，其中
风电装机容量为2.9亿千瓦，同比增长34.7%；太阳能发电装机容量2.7亿千瓦，同比
增长23.7%。全国总发电量38717亿千瓦时，同比增长13.7%，其中清洁能源累计发电1
0455亿千瓦时，占全国总发电量27%，同比增长12.4%。风电、光伏发电新增并网2621
万千瓦，占全国发电新增设备容量46%。
累计土地储备情况
注：淮南HGTP09015地块因淮南市政府原因导致仍未交付，我司正就此事提
起诉讼。
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保
。担保期限自商品房承购人的首笔个人商品房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品
房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。截至20
21年06月30日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额
为907.92万元。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项
担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，探索清洁能源、智慧出行、智能
物联、区块链等技术产业协同发展和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅
速在市场中占得先机。
2、在长三角一体化国家战略、大湾区建设及“未来社区”规划快速实践背景下
，依托优势意义项目，不断深化绿色新经济产业和未来产城发展体系、智慧综合清洁
能源应用示范研究，寻求效率、和谐、持续的增长方式，通过国际化生态规划、多专
协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运营，服务助力城市绿色发展。
3、公司目前现金流较充沛，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金
融机构建立了长期、稳定的合作关系，根据产业政策，利用公司债券、定向增发等多
渠道、多种类融资工具，为公司未来业务高速高质发展提供支持。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷等政策频出频变，
日趋向严，“房住不炒”、“以稳为主”和“三条红线”的调控基调未变。
对策：坚定“去房产化”策略，持续整合企业内外优势资源，加速产业板块整
合升级，控制政策风险。
2、管理风险
随着公司发展战略实施，公司业务范围发生调整，对人才储备、运营管理及公
司治理提出更高要求。
对策：加速契合战略发展的专业人才储备，优化人才结构，建立健全规范的管
理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
3、市场竞争风险
目前清洁能源行业竞争主要体现在新项目开发。自2019年起，风电、光伏项目
均须通过竞争方式配置和确定上网电价。因此，清洁能源运营企业在资源优越、市场
消纳条件保障度高的地区开发新项目的竞争非常激烈。
对策：国家提出的“双碳”目标给公司提供了广阔发展空间，公司将乘势而为
，加速整合资源，加快市场开拓步伐，扩大装机容量与资产规模，增强公司抗风险能
力和自身“造血功能”，进一步提高公司在清洁能源行业的市场竞争力。
4、自然条件风险
公司收购的风电项目均分布在浙江沿海地区，易受台风等恶劣天气威胁。极端
恶劣天气引发的自然灾害可能对设备、输电线路等造成损坏，进而影响项目发电能力
，对风电场发电量和营收造成不利影响。
对策：公司将加强安全管理，落实企业安全生产主体责任，实施系统安全绩效
考核；加强技术监督，强化定检维护和消缺工作，不断提高运行检修质量和设备健康
水平，增强突发事件应对和防灾抗灾能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司顺应市场发展，坚持稳步推进策略，提升运营效率和风控能
力，推进产业升级战略，保持了公司有序稳定的发展态势。
1、稳步推进房地产业务
1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”：灵活调整营销策略，合理利用
渠道资源，实现最优去化并快速回笼资金。南通御园项目地上可售物业全部清盘；淮
南泽润园二期去化98.8%。截止本报告期末，各项目库存基本去化完成。
2）增加土地储备：积极参与目标土地获取，公开竞拍取得萧政储出（2020
）15号土地，通过“快周转”建设，保障公司业务持续发展。
3）提高自持物业运营能力：疫情背景下，公司旺角城新天地策划实施“百
店同舟”计划，引导商户复工复产；运用数字化商业运营管理体系重振街区活力，开
启自媒体矩阵运营，拉动新内需，提高消费用户转化率，保障商业运营收益。
4）提升物业服务能力：加强智慧物业管理服务能力建设，“万兴恒首席服
务官”正式上线，深化“优+”服务体系，物业服务品质进一步提升。组建商办管理
中心，拓展商办、产业园等非住宅领域物管服务，丰富商办项目管理业态。
2、有序推进产业战略升级
公司依托优势意义项目和前期积累成果，深研未来城市发展趋势、功能组
合、规划设计、新经济产业以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数
字化体系，通过产品系列升维、标准化体系搭建、招商融资渠道扩展、全链路产业发
展生态集结、全周期运营服务力提升，不断推演论证，构建规划实施、功能配置、智
能支撑和运营服务方案，创建产业创新生态系统，提出以人为核心，未来物理空间、
数字孪生空间，一体化运营同步推进的“一核三翼”实施路径，打造交汇融合、孪生
一体、共享共生的未来城市样板为目标，有序推进产业战略升级。
2020年1-12月，公司实现营业收入58,113.84万元，营业利润35,061.43万
元，归属于母公司所有者的净利润24,829.06万元，分别较上年同期减少64.75%、56.
38%和59.19%。
2020年5月，公司竞得萧政储出[2020]15号地块，目前正在建设中；2020年
1-12月，公司完成合同销售金额14,329.47万元，合同销售面积0.73万平方米，分别
较上年同期下降80.37%和82.06%。
（一）行业发展回顾
2020年，疫情给中国及全球经济带来巨大危机，面对复杂严峻的国内外经
济发展环境，中央提出深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内
需潜力，构建“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”新发展战略格局。
2020年房地产市场调控在疫情影响和经济下行的双压下保持“房住不炒”定位不变，
下半年“三条红线”等融资新规试运行，房地产融资持续收紧。当年商品住宅销售面
积、销售金额和房地产开发投资整体恢复正增长，实现平稳运行。据统计，2020年全
国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%；商品房销售面积176,086万平方米，同
比增长2.6%。
（二）公司主要项目所处区域市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，2020年度杭州调控政策先松后紧。上半年抗疫引才，
下半年“红盘”限售，高价房源暂缓申领预售证、限签趋严。
土地市场运行方面，杭州市区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方，
总可建面积1,972.7万方；总成交土地金额2,521.4亿元，创历史次新高，居全国第二
。杭十区共成交116宗涉宅地，总建面1,342万方，楼面均价16,564元/㎡，平均溢价
率23%，平均预期销售利润率下降至4.1%，同比下降4.9%，创近年来新低。主城区为
宅地供应主力，萧山余杭旗鼓相当，钱塘新区和临安土地量价齐涨，富阳供地幅数增
多但总体量下降。
新房市场运行方面，杭州楼市短暂停滞后复苏，全市商品房供应量、成交
量、成交均价齐上涨，呈现刚需改善双旺。2020年杭州市商品房供应面积2,405万方
，同比增长36.9%；成交面积1,731万方，同比增长12.8%；成交均价27,293元/㎡，同
比增长1.7%。2020年商品住宅成交中，余杭居首，其次为主城及萧山；主城成交中江
干居首；临安、富阳及萧山成交面积上涨，钱塘新区同比下降。双限政策迫使房企高
周转，首开速度加快。2020年杭州住宅项目摇号占比53%，平均中签率31.2%，改善市
场中签率普遍走低。
（2）淮南市场
2020年淮南市住宅成交量减价升。截至2020年底，住宅累计成交14738套，
同比下跌12.8%；成交面积166.39万㎡，同比下跌8.8%；成交均价6426.88元/㎡，同
比上涨5%；成交金额106.94亿元，同比下跌4.2%。土地市场方面，2020年共成交21宗
地，成交面积1994.06亩㎡，成交均价231.12万元/亩，成交总价约46.09亿元；较去
年同期土地成交宗数持平；成交面积增长394.36亩，同比增长24.7%；成交均价增长1
01.04万元/亩，同比增长77.7%；成交总价增长25.28亿元，同比增长121.5%。
（3）南通市场
2020年南通市商品住宅市场供应量为253.24万方，同比下降12.9%；成交面
积累计289.56万方，同比下降10%，成交价格22,248元/㎡，同比上涨18%，总体上呈
现量减价升势态。年初小阳春到年中实行“双限”政策，房价稳中略升。
2、“未来社区”市场分析
（1）截止2020年12月底，第一批和第二批未来社区试点共计20个项目出让
土地，涉及38宗地，总出让面积338.07万方，总建面873.74万方，成交金额达817.43
亿元，最高溢价率达50%。万科、阳光城、金地等大型房企涉足未来社区市场。
（2）浙江省发展改革委基综办发布《浙江省第二批未来社区试点创建项目
名单公示》，此次共有全拆新建类、局部改建类、规划新建类、乡村类和全域类等五
类共计36个未来社区试点。其中“杭州萧山万向社区”入围该名单并位于规划新建类
。
（3）“未来社区建设”写入浙江省委“十四五”规划建议，明确加快未来
社区建设，全面推进城镇老旧小区改造，优化新型城市功能单元，营造创新集聚街区
。
（4）杭州云城概念正式发布，城西科创大走廊规划为全域未来社区，云城
先行先试。其规划杭腾、云门、苕溪、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动站南
杭腾未来社区。
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保
。截至2020年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的
借款金额为3,393.49万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、公司具备20余年地产建设管理运营服务经验，在长三角一体化国家战略
、大湾区建设及浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，依托优势意义项目，不断
深化未来社区建设管理运营服务和新经济产业研究，探索稳定业务规划和盈利模式，
通过面向未来的国际化生态规划、多专协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运
营，全生命周期推动城市发展，有效实现公司产业升级。
2、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。经过多年磨
合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，熟悉市场发展变化规律和地产
项目建设管理节奏，能以战略前瞻性眼光洞悉和判断区位、区域发展前景，把握城市
、区域产业发展需求，整体把控项目产业规划并形成相应产业招商运营集聚能力，持
续完善公司未来社区项目规划实施纲要，构建运营服务生态联盟，对未来社区和新经
济产业研究解读能力处于前沿水平。
3、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，从创新创业的企业资源、科
创资源、资本支持体系、科技中介服务四个方面，能快速组建高水准的双创体系，有
利于打造未来社区人口导入，城市产业升级的新引擎；探索清洁能源、智慧出行、区
块链等技术有效介入和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占
得先机。
4、公司目前现金流较充沛，负债率低于行业水平。同时，凭借稳健的经营
与良好的信用水平，与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，并积极利用
公司债券、定向增发等多渠道、多种类融资工具，为公司未来业务的可持续发展提供
保障。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
2020年在疫情影响下，房地产调控基调仍保持不变，房地产政策领域从开
发商的三道红线，到资金端的贷款集中管理，再到购房者的限购限贷，已形成从生产
者到资金提供者再到购买者的闭环式约束机制。在“房住不炒”的大背景下，房地产
市场分化明显，市场面临下行压力。在国内流动性拐点初现的2021年，中国房地产市
场调控政策整体仍将延续“房住不炒”常态化调控，因城施策保障市场平稳运行，对
行业融资保持强监管，“三道红线”与银行涉房贷款集中度管理条例的出台将使行业
分化和整合必然加剧。坚持在“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现
明显放松，随着城镇化和改善型住房需求的积极释放，商品房销售面积可能会仍维持
高位，但房地产行业信贷环境的收紧，将推动需求释放更趋理性，房地产市场发展节
奏或将趋缓。长效机制完善对于行业而言将是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的
起点，亦更考验企业的“内功”。
（二）公司发展战略及下一年经营计划
1、公司发展战略
（1）公司长远发展目标：持续论证“城市建设管理运营服务商”为战略定
位，“成为城市美好生活的探索者、参与者”为使命，秉持“建设管理、自持运营、
托管服务”综合经营发展模式，围绕“新经济产业投资、不动产建设管理、未来社区
全流程咨询与运营服务”等形成“3+X”业务板块，完善产业链布局，升级产业和服
务经营规模和能力，实现美好未来城市体验以及城市形象提升、城市功能完善、城市
产业升级，助力城市绿色发展，构筑低碳、高质、可持续的综合发展能力。（2）公
司近期发展目标：响应国家“碳达峰、碳中和”战略部署，聚焦长三角一体化国家战
略以及浙江省大湾区建设，强化人力资源规划和加速优质人才配置，深耕“新经济产
业投资能力、未来城市研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、建设管理运营服务
能力”五大核心能力，构建未来城市功能场景体系和智慧互联数字化体系，塑造未来
城市建设管理运营服务样板，探索市场化、具推广价值、可持续的运营模式，快速培
育多元利润增长极，整合企业内外优势资源，推进战略转型升级布局和实施。
2、下一年度经营计划
（1）加速新获项目建设管理、销售及资金回笼，2021年计划销售6.4万平
方米。
（2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，深化特色街区形象，完善
各业态品牌资源库，树立杭州商业街区标杆，做好拓展复制准备。
（3）迭代深化“139”未来社区架构设计，聚焦“三化九场景”集成协同
式落地，推动系统集群式数字化体系，深化产业联盟，整合产业资源，做好新型不动
产建设管理、运营服务准备：①研究土地开发一二级联动机制，通过完善城市功能和
产业升级，提升土地价值，力争低成本获取土地资源。②持续完善建设管理、运营服
务业务模式和盈利模式，包括但不限于“资本代建、商业代建、全流程咨询与运营管
理服务”等轻资产模式。③整合串联全链路生态资源，逐步落地“建设管理服务、产
业运营服务、社区运营服务、公共运营服务、资产运营服务、数字运营服务”六大服
务模块，构建具备全链路综合服务运营商能力。④深入探索清洁能源、智能出行、智
能物联、区块链等相关新经济产业资源与未来城市场景功能深度融合，形成共振蝶变
的特色场景联合体，打造集约高效、生态低碳、智慧共享、功能完善的“未来之城”
。⑤密切跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与建设管理与运营服务。
（4）继续关注杭州、萧山、长三角一体化国家战略、浙江大湾区建设的机
会，关注土地市场动态，参与目标区域的土地获取。
（5）打造智能化物业服务，通过科技赋能，提升数字化、产业化服务水平
与管理效率；以“万MALL”服务为核心，整合社区资源，增强客户粘性，盘活多元服
务需求；提升标准化服务流程，构建服务价值体系，打造独特品牌IP，创造惊喜服务
；将“服务高端人群，突破城市综合体管理”作为发展主航道，向城市综合、商业办
公、园区等提供全方位、一体化的整合式服务，营建产业链生态的服务环境。
（6）加强人才队伍建设，加大高层次、高素质人才引进融入，以人才优势
提升核心竞争力为主导目标，实施多渠道、多层次、多形式人力资源开发模式，保障
企业发展和产业转型升级所需人才储备。同时，契合战略转型升级和业务模式，适时
调整公司组织架构。
（7）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运
用效率；根据项目建设管理进展及资金需求，适时启动项目融资及债项发行。
（三）可能面临的风险及对策
1、政策风险
中国房地产政策仍将整体保持连续性、一致性和稳定性，坚持“房住不炒
”总基调。同时，房地产融资政策仍将延续2020年整体的监管要求，将保持适度紧缩
的态势，融资政策预计不会有大幅宽松。
对策：公司将加强对房地产政策的收集、分析和整理，迅速识别政策导向
，准确预测市场需要，整合产业资源，适时调整产业投资策略，控制政策风险。
2、经营风险
未来社区建设管理、运营服务业务具有投资金额大、业务周期长、业务环
节复杂的特点。在建设管理过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、
土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综合建设管
理运营服务能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、招商引资政策以及招商环境
的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高；品牌轻资产
运营模式对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。对策：（1）
重塑具备未来视角的规划设计、建设管理、投融、招商、运营、服务等企业核心竞争
能力，形成成熟、完善的未来社区建设管理运营服务体系，提升综合建设管理、产业
招商及运营服务聚集能力。（2）加强相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向不
断灵活调整战略与策略，推进品牌轻资产运营模式，根据不同区域的市场与政策情况
积极寻求合适对外复制的机会，提升投资效率。（3）凭借公司稳健的经营和良好的
信用水平，积极开拓公司债、定增等多元化、多渠道融资形式，为公司建设管理、运
营服务业务提供资金保障。（4）探索新经济产业投资机会和经济增长点。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务、产品及经营模式
报告期内，公司主业房地产开发与经营；经营模式：自主开发与销售，并
提供物业服务；主要产品：住宅地产。公司目前项目主要分布在浙江（杭州）、安徽
（淮南）。主要在售项目有：杭州地区：美颂城；淮南地区：泽润园二期。
报告期内，公司收购风电资产，主营风力发电项目开发、建设及运营；经
营模式：将风能开发转换为电力后销售，满足经济社会及国民用电需求；主要产品：
电力。
报告期内，根据公司战略实施，响应“碳达峰、碳中和”国家号召，探索
清洁能源运行和城市美好生活体系发展路径，斥资1.89亿成功收购风电资产，整合资
源、调整结构，正式进军清洁能源行业，构筑低碳、高质、可持续的综合发展能力，
契合国家清洁能源战略，扎实推进产业战略升级，赋能公司高质量发展。同时，聚焦
长三角一体化国家战略及浙江省大湾区发展契机，依托优势意义项目和前期积累成果
，深研绿色新经济产业和未来产城发展体系，探索智慧综合清洁能源示范应用，提升
产业服务经营能力和水平。
（二）公司所属行业情况及市场地位
房地产方面：2021年上半年，房地产市场“稳房价、稳地价、稳预期”政
策基调不变，调控政策长短并行，呈现体系化、精准化、定量化趋势。从“三道红线
”、“房贷集中度管理”到“供地两集中”，限制微观市场参与主体需求和打击投机
，避免资金过度进场造成金融性风险。
清洁能源方面：习近平主席在联合国大会提出：二氧化碳排放力争于2030
年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和，为中国能源发展描绘了宏伟蓝图；在
气候峰会上宣布：2030年中国单位国内生产总值二氧化碳排放将比2005年下降65%以
上，非化石能源占一次能源消费比重将达到25%，森林蓄积量将比2005年增加60亿立
方米，风电、太阳能发电总装机容量将达到12亿千瓦以上。“双碳”背景下，风电、
光伏发电等清洁能源发电将成为能源结构转型重要力量，清洁能源发电行业未来发展
空间巨大。
报告期内，公司成功进军清洁能源行业，持续推进产业战略升级，同时，
坚持“加速去库存和资金回笼”，通过“快周转”完成美颂城项目住宅全部去化。
2021年1-6月，公司实现营业收入12059.17万元，利润总额5705.34万元，
归属于母公司所有者的净利润4164.74万元，分别较上年同期减少69.67%、71.19%和7
1.92%。
2021年1-6月，公司完成合同销售金额222074.60万元，合同销售面积6.50
万平方米，分别较上年同期上升2290.26%和1250.94%。
（三）公司主营业务市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，杭州楼市调控政策继续收紧，在限购、无房家庭认定
、人才优先购房、法拍房等方面增补调控，严厉打击房地产中介机构违法违规行为。
金融监管趋严，房贷利率连升，全面狙击经营贷、消费贷流入房地产市场。
土地市场运行方面，杭州实施宅地集中出让政策，上半年共出让土地57宗
，总出让面积4527亩，总建面758.9万方，成交总金额1178.2亿，成交平均楼面价155
59.5元/㎡，平均溢价率26%，平均自持比例9.36%。
新房市场运行方面，上半年总成交12.6万套，其中住宅成交10.8万套，平
均中签率21.72%，均价3万元。二手房市场运行方面，上半年成交量5.52万套。从趋
势看，月成交量已呈“三连降”之势。
（2）淮南市场
上半年住宅成交8358套、面积92.92万㎡、金额59.8亿元、均价6435.75元
，同比增加25.36%、23.7%、22%及下跌1.39%。
2、“未来社区”市场分析
（1）浙江省公布第三批未来社区试点名单，涉项90个：整合提升类40个、
拆改结合类27个、拆除重建类17个、规划新建类4个、全域类2个试点；35个项目出让
，涉地63宗，出让面积552.37万方，建筑面积1425.20万方，成交金额1232.48亿元。
（2）浙江省印发《关于开展2021年度未来社区创建的通知》，未来社区全
面创建工作正式启动。杭州未来社区建设样板出炉，共计11个项目列入省级试点，22
个项目入围省级创建点，其中“萧山万向社区”入围省级试点项目名单。
3、清洁能源市场分析
2021年以来，国家多部委出台多项法律法规以保证政策稳定性与延续性,完
善行业规划、补贴确权、消纳保障等多方面机制,保证行业实现向平价市场顺利过渡
和健康持续发展。生态环境部下发《碳排放权交易管理办法（试行）》，标志着中国
碳市场交易从试点走向全国统一。国家能源局发布《关于报送整县（市、区）屋顶分
布式光伏开发试点方案的通知》，加快整县（市、区）屋顶分布式光伏开发。浙江省
发改委、能源局发布《浙江省可再生能源发展“十四五”规划的通知》，大力发展风
电、光伏，实施“风光倍增计划”。
据统计,2021年上半年全国发电装机容量22.6亿千瓦，同比增长9.5%，其中
风电装机容量为2.9亿千瓦，同比增长34.7%；太阳能发电装机容量2.7亿千瓦，同比
增长23.7%。全国总发电量38717亿千瓦时，同比增长13.7%，其中清洁能源累计发电1
0455亿千瓦时，占全国总发电量27%，同比增长12.4%。风电、光伏发电新增并网2621
万千瓦，占全国发电新增设备容量46%。
累计土地储备情况
注：淮南HGTP09015地块因淮南市政府原因导致仍未交付，我司正就此事提
起诉讼。
主要项目开发情况
主要项目销售情况
主要项目出租情况
土地一级开发情况
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保
。担保期限自商品房承购人的首笔个人商品房抵押贷款发放之日起，至银行收妥商品
房承购人所购住房的房产所有权证、土地使用证、契税证等房产登记手续止。截至20
21年06月30日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的借款金额
为907.92万元。本公司历年没有发生由于担保连带责任而发生损失的情形，因此该项
担保对本公司的财务状况无重大影响。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，探索清洁能源、智慧出行、智能
物联、区块链等技术产业协同发展和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅
速在市场中占得先机。
2、在长三角一体化国家战略、大湾区建设及“未来社区”规划快速实践背景下
，依托优势意义项目，不断深化绿色新经济产业和未来产城发展体系、智慧综合清洁
能源应用示范研究，寻求效率、和谐、持续的增长方式，通过国际化生态规划、多专
协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运营，服务助力城市绿色发展。
3、公司目前现金流较充沛，凭借稳健的经营与良好的信用水平，与国内多家金
融机构建立了长期、稳定的合作关系，根据产业政策，利用公司债券、定向增发等多
渠道、多种类融资工具，为公司未来业务高速高质发展提供支持。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险
房地产行业发展周期受政策影响显著，信贷政策、限购限贷等政策频出频变，
日趋向严，“房住不炒”、“以稳为主”和“三条红线”的调控基调未变。
对策：坚定“去房产化”策略，持续整合企业内外优势资源，加速产业板块整
合升级，控制政策风险。
2、管理风险
随着公司发展战略实施，公司业务范围发生调整，对人才储备、运营管理及公
司治理提出更高要求。
对策：加速契合战略发展的专业人才储备，优化人才结构，建立健全规范的管
理体系，加强内部控制制度建设，提升经营管理能力，保障企业有序发展。
3、市场竞争风险
目前清洁能源行业竞争主要体现在新项目开发。自2019年起，风电、光伏项目
均须通过竞争方式配置和确定上网电价。因此，清洁能源运营企业在资源优越、市场
消纳条件保障度高的地区开发新项目的竞争非常激烈。
对策：国家提出的“双碳”目标给公司提供了广阔发展空间，公司将乘势而为
，加速整合资源，加快市场开拓步伐，扩大装机容量与资产规模，增强公司抗风险能
力和自身“造血功能”，进一步提高公司在清洁能源行业的市场竞争力。
4、自然条件风险
公司收购的风电项目均分布在浙江沿海地区，易受台风等恶劣天气威胁。极端
恶劣天气引发的自然灾害可能对设备、输电线路等造成损坏，进而影响项目发电能力
，对风电场发电量和营收造成不利影响。
对策：公司将加强安全管理，落实企业安全生产主体责任，实施系统安全绩效
考核；加强技术监督，强化定检维护和消缺工作，不断提高运行检修质量和设备健康
水平，增强突发事件应对和防灾抗灾能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，公司顺应市场发展，坚持稳步推进策略，提升运营效率和风控能
力，推进产业升级战略，保持了公司有序稳定的发展态势。
1、稳步推进房地产业务
1）坚定“加速库存去化、加快资金回笼”：灵活调整营销策略，合理利用
渠道资源，实现最优去化并快速回笼资金。南通御园项目地上可售物业全部清盘；淮
南泽润园二期去化98.8%。截止本报告期末，各项目库存基本去化完成。
2）增加土地储备：积极参与目标土地获取，公开竞拍取得萧政储出（2020
）15号土地，通过“快周转”建设，保障公司业务持续发展。
3）提高自持物业运营能力：疫情背景下，公司旺角城新天地策划实施“百
店同舟”计划，引导商户复工复产；运用数字化商业运营管理体系重振街区活力，开
启自媒体矩阵运营，拉动新内需，提高消费用户转化率，保障商业运营收益。
4）提升物业服务能力：加强智慧物业管理服务能力建设，“万兴恒首席服
务官”正式上线，深化“优+”服务体系，物业服务品质进一步提升。组建商办管理
中心，拓展商办、产业园等非住宅领域物管服务，丰富商办项目管理业态。
2、有序推进产业战略升级
公司依托优势意义项目和前期积累成果，深研未来城市发展趋势、功能组
合、规划设计、新经济产业以及未来生活工作方式的“9+X”未来社区场景体系和数
字化体系，通过产品系列升维、标准化体系搭建、招商融资渠道扩展、全链路产业发
展生态集结、全周期运营服务力提升，不断推演论证，构建规划实施、功能配置、智
能支撑和运营服务方案，创建产业创新生态系统，提出以人为核心，未来物理空间、
数字孪生空间，一体化运营同步推进的“一核三翼”实施路径，打造交汇融合、孪生
一体、共享共生的未来城市样板为目标，有序推进产业战略升级。
2020年1-12月，公司实现营业收入58,113.84万元，营业利润35,061.43万
元，归属于母公司所有者的净利润24,829.06万元，分别较上年同期减少64.75%、56.
38%和59.19%。
2020年5月，公司竞得萧政储出[2020]15号地块，目前正在建设中；2020年
1-12月，公司完成合同销售金额14,329.47万元，合同销售面积0.73万平方米，分别
较上年同期下降80.37%和82.06%。
（一）行业发展回顾
2020年，疫情给中国及全球经济带来巨大危机，面对复杂严峻的国内外经
济发展环境，中央提出深化供给侧结构性改革，充分发挥我国超大规模市场优势和内
需潜力，构建“以国内大循环为主体，国内国际双循环相互促进”新发展战略格局。
2020年房地产市场调控在疫情影响和经济下行的双压下保持“房住不炒”定位不变，
下半年“三条红线”等融资新规试运行，房地产融资持续收紧。当年商品住宅销售面
积、销售金额和房地产开发投资整体恢复正增长，实现平稳运行。据统计，2020年全
国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%；商品房销售面积176,086万平方米，同
比增长2.6%。
（二）公司主要项目所处区域市场分析
1、房地产市场分析
（1）杭州市场
宏观调控政策方面，2020年度杭州调控政策先松后紧。上半年抗疫引才，
下半年“红盘”限售，高价房源暂缓申领预售证、限签趋严。
土地市场运行方面，杭州市区共成交土地228宗，总出让面积831.2万方，
总可建面积1,972.7万方；总成交土地金额2,521.4亿元，创历史次新高，居全国第二
。杭十区共成交116宗涉宅地，总建面1,342万方，楼面均价16,564元/㎡，平均溢价
率23%，平均预期销售利润率下降至4.1%，同比下降4.9%，创近年来新低。主城区为
宅地供应主力，萧山余杭旗鼓相当，钱塘新区和临安土地量价齐涨，富阳供地幅数增
多但总体量下降。
新房市场运行方面，杭州楼市短暂停滞后复苏，全市商品房供应量、成交
量、成交均价齐上涨，呈现刚需改善双旺。2020年杭州市商品房供应面积2,405万方
，同比增长36.9%；成交面积1,731万方，同比增长12.8%；成交均价27,293元/㎡，同
比增长1.7%。2020年商品住宅成交中，余杭居首，其次为主城及萧山；主城成交中江
干居首；临安、富阳及萧山成交面积上涨，钱塘新区同比下降。双限政策迫使房企高
周转，首开速度加快。2020年杭州住宅项目摇号占比53%，平均中签率31.2%，改善市
场中签率普遍走低。
（2）淮南市场
2020年淮南市住宅成交量减价升。截至2020年底，住宅累计成交14738套，
同比下跌12.8%；成交面积166.39万㎡，同比下跌8.8%；成交均价6426.88元/㎡，同
比上涨5%；成交金额106.94亿元，同比下跌4.2%。土地市场方面，2020年共成交21宗
地，成交面积1994.06亩㎡，成交均价231.12万元/亩，成交总价约46.09亿元；较去
年同期土地成交宗数持平；成交面积增长394.36亩，同比增长24.7%；成交均价增长1
01.04万元/亩，同比增长77.7%；成交总价增长25.28亿元，同比增长121.5%。
（3）南通市场
2020年南通市商品住宅市场供应量为253.24万方，同比下降12.9%；成交面
积累计289.56万方，同比下降10%，成交价格22,248元/㎡，同比上涨18%，总体上呈
现量减价升势态。年初小阳春到年中实行“双限”政策，房价稳中略升。
2、“未来社区”市场分析
（1）截止2020年12月底，第一批和第二批未来社区试点共计20个项目出让
土地，涉及38宗地，总出让面积338.07万方，总建面873.74万方，成交金额达817.43
亿元，最高溢价率达50%。万科、阳光城、金地等大型房企涉足未来社区市场。
（2）浙江省发展改革委基综办发布《浙江省第二批未来社区试点创建项目
名单公示》，此次共有全拆新建类、局部改建类、规划新建类、乡村类和全域类等五
类共计36个未来社区试点。其中“杭州萧山万向社区”入围该名单并位于规划新建类
。
（3）“未来社区建设”写入浙江省委“十四五”规划建议，明确加快未来
社区建设，全面推进城镇老旧小区改造，优化新型城市功能单元，营造创新集聚街区
。
（4）杭州云城概念正式发布，城西科创大走廊规划为全域未来社区，云城
先行先试。其规划杭腾、云门、苕溪、西湖大学和云谷5个未来社区，先期启动站南
杭腾未来社区。
融资途径
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
按照房地产企业经营惯例，部分子公司为相关业主按揭贷款提供保证担保
。截至2020年12月31日，部分子公司为购买公司相关房产的业主提供保证担保涉及的
借款金额为3,393.49万元。
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
1、公司具备20余年地产建设管理运营服务经验，在长三角一体化国家战略
、大湾区建设及浙江省“未来社区”规划快速实践背景下，依托优势意义项目，不断
深化未来社区建设管理运营服务和新经济产业研究，探索稳定业务规划和盈利模式，
通过面向未来的国际化生态规划、多专协同化设计、精益高效化建设、智慧可持续运
营，全生命周期推动城市发展，有效实现公司产业升级。
2、公司拥有一支经验丰富、锐意进取、年富力强的管理团队。经过多年磨
合，公司管理团队已经形成了高度一致的核心价值观，熟悉市场发展变化规律和地产
项目建设管理节奏，能以战略前瞻性眼光洞悉和判断区位、区域发展前景，把握城市
、区域产业发展需求，整体把控项目产业规划并形成相应产业招商运营集聚能力，持
续完善公司未来社区项目规划实施纲要，构建运营服务生态联盟，对未来社区和新经
济产业研究解读能力处于前沿水平。
3、依托股东得天独厚的产业优势与产业资源，从创新创业的企业资源、科
创资源、资本支持体系、科技中介服务四个方面，能快速组建高水准的双创体系，有
利于打造未来社区人口导入，城市产业升级的新引擎；探索清洁能源、智慧出行、区
块链等技术有效介入和深度融合；公司整合集聚的综合资源和能力能迅速在市场中占
得先机。
4、公司目前现金流较充沛，负债率低于行业水平。同时，凭借稳健的经营
与良好的信用水平，与国内多家金融机构建立了长期、稳定的合作关系，并积极利用
公司债券、定向增发等多渠道、多种类融资工具，为公司未来业务的可持续发展提供
保障。
三、公司未来发展的展望
（一）行业竞争格局和发展趋势
2020年在疫情影响下，房地产调控基调仍保持不变，房地产政策领域从开
发商的三道红线，到资金端的贷款集中管理，再到购房者的限购限贷，已形成从生产
者到资金提供者再到购买者的闭环式约束机制。在“房住不炒”的大背景下，房地产
市场分化明显，市场面临下行压力。在国内流动性拐点初现的2021年，中国房地产市
场调控政策整体仍将延续“房住不炒”常态化调控，因城施策保障市场平稳运行，对
行业融资保持强监管，“三道红线”与银行涉房贷款集中度管理条例的出台将使行业
分化和整合必然加剧。坚持在“三稳”目标下，短期内限购、限贷、限售等政策难现
明显放松，随着城镇化和改善型住房需求的积极释放，商品房销售面积可能会仍维持
高位，但房地产行业信贷环境的收紧，将推动需求释放更趋理性，房地产市场发展节
奏或将趋缓。长效机制完善对于行业而言将是一个让行业褪去浮躁、健康平稳发展的
起点，亦更考验企业的“内功”。
（二）公司发展战略及下一年经营计划
1、公司发展战略
（1）公司长远发展目标：持续论证“城市建设管理运营服务商”为战略定
位，“成为城市美好生活的探索者、参与者”为使命，秉持“建设管理、自持运营、
托管服务”综合经营发展模式，围绕“新经济产业投资、不动产建设管理、未来社区
全流程咨询与运营服务”等形成“3+X”业务板块，完善产业链布局，升级产业和服
务经营规模和能力，实现美好未来城市体验以及城市形象提升、城市功能完善、城市
产业升级，助力城市绿色发展，构筑低碳、高质、可持续的综合发展能力。（2）公
司近期发展目标：响应国家“碳达峰、碳中和”战略部署，聚焦长三角一体化国家战
略以及浙江省大湾区建设，强化人力资源规划和加速优质人才配置，深耕“新经济产
业投资能力、未来城市研究能力、生态联盟整合能力、融资能力、建设管理运营服务
能力”五大核心能力，构建未来城市功能场景体系和智慧互联数字化体系，塑造未来
城市建设管理运营服务样板，探索市场化、具推广价值、可持续的运营模式，快速培
育多元利润增长极，整合企业内外优势资源，推进战略转型升级布局和实施。
2、下一年度经营计划
（1）加速新获项目建设管理、销售及资金回笼，2021年计划销售6.4万平
方米。
（2）保持旺角城新天地商业项目持续平稳运营，深化特色街区形象，完善
各业态品牌资源库，树立杭州商业街区标杆，做好拓展复制准备。
（3）迭代深化“139”未来社区架构设计，聚焦“三化九场景”集成协同
式落地，推动系统集群式数字化体系，深化产业联盟，整合产业资源，做好新型不动
产建设管理、运营服务准备：①研究土地开发一二级联动机制，通过完善城市功能和
产业升级，提升土地价值，力争低成本获取土地资源。②持续完善建设管理、运营服
务业务模式和盈利模式，包括但不限于“资本代建、商业代建、全流程咨询与运营管
理服务”等轻资产模式。③整合串联全链路生态资源，逐步落地“建设管理服务、产
业运营服务、社区运营服务、公共运营服务、资产运营服务、数字运营服务”六大服
务模块，构建具备全链路综合服务运营商能力。④深入探索清洁能源、智能出行、智
能物联、区块链等相关新经济产业资源与未来城市场景功能深度融合，形成共振蝶变
的特色场景联合体，打造集约高效、生态低碳、智慧共享、功能完善的“未来之城”
。⑤密切跟踪大股东聚能城项目进展，适时参与建设管理与运营服务。
（4）继续关注杭州、萧山、长三角一体化国家战略、浙江大湾区建设的机
会，关注土地市场动态，参与目标区域的土地获取。
（5）打造智能化物业服务，通过科技赋能，提升数字化、产业化服务水平
与管理效率；以“万MALL”服务为核心，整合社区资源，增强客户粘性，盘活多元服
务需求；提升标准化服务流程，构建服务价值体系，打造独特品牌IP，创造惊喜服务
；将“服务高端人群，突破城市综合体管理”作为发展主航道，向城市综合、商业办
公、园区等提供全方位、一体化的整合式服务，营建产业链生态的服务环境。
（6）加强人才队伍建设，加大高层次、高素质人才引进融入，以人才优势
提升核心竞争力为主导目标，实施多渠道、多层次、多形式人力资源开发模式，保障
企业发展和产业转型升级所需人才储备。同时，契合战略转型升级和业务模式，适时
调整公司组织架构。
（7）加强资金管控，有效控制成本，合理、高效地利用资金，提升资金运
用效率；根据项目建设管理进展及资金需求，适时启动项目融资及债项发行。
（三）可能面临的风险及对策
1、政策风险
中国房地产政策仍将整体保持连续性、一致性和稳定性，坚持“房住不炒
”总基调。同时，房地产融资政策仍将延续2020年整体的监管要求，将保持适度紧缩
的态势，融资政策预计不会有大幅宽松。
对策：公司将加强对房地产政策的收集、分析和整理，迅速识别政策导向
，准确预测市场需要，整合产业资源，适时调整产业投资策略，控制政策风险。
2、经营风险
未来社区建设管理、运营服务业务具有投资金额大、业务周期长、业务环
节复杂的特点。在建设管理过程中涉及的区域定位规划、基础设施与公共设施建设、
土地整理、招商引资以及区域综合服务等众多环节，需要公司具备较强的综合建设管
理运营服务能力。其中，产业招商受整体宏观经济形势、招商引资政策以及招商环境
的影响较大；基础设施建设项目、土地整理的资金投入对资金要求较高；品牌轻资产
运营模式对公司在不同区域的拓展、经营和管控能力提出了全新要求。对策：（1）
重塑具备未来视角的规划设计、建设管理、投融、招商、运营、服务等企业核心竞争
能力，形成成熟、完善的未来社区建设管理运营服务体系，提升综合建设管理、产业
招商及运营服务聚集能力。（2）加强相关政策的跟踪与分析研究，依据政策导向不
断灵活调整战略与策略，推进品牌轻资产运营模式，根据不同区域的市场与政策情况
积极寻求合适对外复制的机会，提升投资效率。（3）凭借公司稳健的经营和良好的
信用水平，积极开拓公司债、定增等多元化、多渠道融资形式，为公司建设管理、运
营服务业务提供资金保障。（4）探索新经济产业投资机会和经济增长点。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================