000608阳光股份资产重组最新消息
≈≈阳光股份000608≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以
及住宅、商住尾盘销售业务。公司一方面通过为北京通州阳光新生活广场、成都阳光
新生活广场等商业运营项目提供策划招商和运营管理服务获取管理服务收入，另一方
面主要通过出租物业获取租赁收入，报告期内公司商业运营项目及物业租赁业务在管
项目12个，管理的可出租面积共约29万平方米，物业租赁总体出租率为87.5%。同时
开展北京阳光上东和成都锦尚等项目的住宅和商住尾盘销售工作。
报告期内公司实现营业收入17,880万元，较上年同期增长102.9%；实现净
利润361万元；归属于母公司股东净利润-530万元，本报告期公司业绩较上年同期减
少亏损89.6%，主要原因是与上年同期相比，公司保持正常经营情况下，增加北京阳
光上东尾盘销售，同时财务费用有所减少，导致业绩较上年同期上升。
物业租赁业务实现营业收入9,166万元，较上年同期增长8.1%，占公司营业
收入的51%，主要原因系公司加强租赁经营所致。
住宅、商住尾盘销售业务实现收入8,203万元，较上年同期增长4,606%，占
公司营业收入的46%，主要原因系持续进行尾盘销售所致。
商业运营管理业务实现营业收入270万元，较上年同期增长3,635%，主要原
因系公司加大商业运营业务，增加商业管理费、停车场费等收入所致。
（一）报告期内经济与市场分析
2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复
，同时消费需求多样化、线上消费冲击等给商业地产市场转型升级带来了较大的压力
。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平要略优于商业街，但总体来看2021年
上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商业
街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。
根据中房指数系统，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下
跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升
。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）
商铺平均租金为24.90元/平方米/天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心商铺为
样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环
比上涨0.31%。
从当前写字楼租赁市场表现来看，2021年二季度，国内经济依旧保持稳定
恢复态势，写字楼市场需求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳。
根据全国15个重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重
点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈
来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.
0%的商圈租金环比持平。整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平
依旧低于疫情前。
（二）主要项目所处区域市场分析
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津和成都。
二季度，北京甲乙级写字楼平均租金为6.77元/㎡/天，北京写字楼市场年
内新增供应量较大，但二季度丽泽商务区净吸纳量超过5万平方米、国贸商圈多笔租
赁成交，使得二季度北京写字楼空置率下降0.64%达16.9%。北京2021年第二季度商业
地产空置率达6.2%，在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金环比下降1.6%，大
约为36.9元/㎡/天。从商圈层面看，北京核心商圈（金融街、CBD、中关村等）市场
租金微降0.1%至12.89元/㎡/天，空置率下降0.2%至10.6%。新兴商圈（丽泽、通州商
务区等）的平均租金为7.87元/㎡/天，空置率达31.0%。因未来6个月的项目入市，供
应增加，空置率预计增加。
成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，上半年录得多单一千平方米以上的
写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平方米，较2019年同期大幅增长，加之上
半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。租金方面，上半年成都甲级
写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。成都
全市购物中心平均空置率自去年下半年以来持续缓慢回落，环比下降1.3%至约8.0%。
购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约14.19元/㎡/天。
主要项目销售情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
未来公司将紧紧围绕科学高效的运营理念，以创新发展为方向、稳中求胜
为前提，通过“提升经营水平、盘活存量资产、拓展新业务”等举措，在做强做大物
业租赁及商业运营业务的基础上，充分利用现有资源，积极探索创新业务，在新消费
、新科技和新文化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现公司新
发展。
在提升经营水平方面，公司通过项目定位的优化调整、运营体系的标准化
建设、运营平台的智能化搭建、强化项目在营业回款、项目招商的考核等措施，提升
项目服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，实现业务价值的延伸。
在盘活存量资产方面，公司将根据发展战略规划，在对核心业务资产进行
资金、人力、技术等资源支持的基础上，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司
存量资产的流动性，实现公司健康稳定的发展。
在拓展新业务方面，公司将充分结合现有资源，围绕战略目标，通过定期
召开新商业模式的专项研讨会等方式，从管理层到所有员工集思广益、各抒己见，寻
找公司业务发展的新方向，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。同时
公司通过加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系等方式强化风险管控；通
过加大销售回款的管理力度、丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力
度，保障公司规模发展所需资金；通过优化组织架构、完善内部员工选拔机制以及修
订绩效考核管理制度等方式充分发挥人力行政的支撑保障作用。
2021年公司将紧紧围绕战略发展目标，做强现主业，探索新产业，实现公
司高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
（一）管理团队经验丰富
公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年商业
地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的可持
续发展提供了有力保障。
（二）控股股东业务支持
公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，通过将
其名下拥有的与商业管理与经营业务相关的资产托管给公司，充分发挥了公司与京基
集团的协同效应，为公司业务开拓提供新的增量空间。
（三）运营项目成熟多样
多业态
公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字楼等
多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业
；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
多区域
商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具
有较大的商业潜力。
多项目
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的
策划招商和运营管理能力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、发展规模风险
公司业务发展以内生式为主，管理输出及收并购拓展力度尚且不足，商业运营
管理发展速度落后于行业龙头企业，随着商业地产行业竞争力不断加剧，公司未来商
业发展规模增速方面存在风险。
应对措施：依托控股股东优势资源、公司优势业态和优势区域，通过专业化的
运营管理服务水平，提供品质服务确保现有运营项目的平稳发展，做大做强现主业，
提高行业内品牌影响力及知名度；通过整合内外部资源，搭建商业运营管理业务拓展
标准化流程以及深入投资行业研究分析，推动商业管理及新产业业务拓展，实现公司
业务快速发展及规模扩大。
2、融资风险
公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。
应对措施：公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自
身抗风险能力，确保公司现金流安全。
3、疫情反复的风险
2021年上半年国内疫情依然未稳定，局部地区疫情反复，公司的主业商业运营
及物业租赁租户受疫情影响，经营及资金周转困难，可能出现租户退租的风险。
应对措施：积极做好疫情防控风险的应对，对在营租户加大日常经营管理力度
，加强经营预警以及招商蓄客能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，在董事会的领导下，公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形
势，紧跟市场动态，经过半年的调整与改进，商业项目的管理能力和运营水平得到大
幅度的提高，闲置资产得到有效的盘活，物业出租情况良好。
报告期内公司实现营业收入57,016万元，较上年同期增长135%；实现净利
润11,541万元，实现扭亏为盈；实现归属于母公司股东净利润10,734万元，利润增长
的主要原因为2020年度公司加速开发项目尾盘销售所致。
（一）物业租赁业务实现营业收入16,651万元，较上年同期减少2,965万元
，下降15%，占公司营业收入的29%，主要原因系2020年受疫情影响，存在租户退租及
减租的情况，导致公司物业租赁收入下滑。公司物业租赁包含酒店、购物中心、商业
、写字楼等多种业态。报告期内，公司物业租赁业务在管项目13个，管理的可出租面
积共约29万平方米，物业租赁总体出租率为86.5%。
（二）住宅、商住尾盘销售业务方面，实现收入38,306万元，较上年同期
增加34,920万元，增长1,031%，占公司营业收入的67%。报告期内成功解决了北京地
产项目销售中存在的历史障碍，重新启动了住宅尾盘的销售，积极采取符合市场规律
的营销策略并取得较好的成绩。
（三）商业运营业务实现营业收入92万元，较上年同期增加57万元，增长1
63%，主要系公司成都区域公司启动商业运营管理，增加停车场收入所致。
（一）报告期内经济与市场情况分析
2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根
据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，预估2020年全球GDP增速为-3.
5%。中国由于疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，2020年中
国为全球唯一正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。2020年全国社会消费品零售总
额39.2万亿元，比上年下降3.9%。2020年，我国实物商品网上零售额同比增长14.8%
。整体来看，线上消费持续增长，实体经济稳定恢复，尽管目前消费市场仍未完全恢
复至疫情前的水平，但继续发挥对经济发展的基础性作用。（数据来源：CREIS中指
数据）。
（二）主要项目所处区域市场分析
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津、上海和
成都。
2020年全年北京市写字楼市场的净吸纳量仅约为17.7万平方米，较去年同
比下降61%。2020年截至四季末，全市甲级写字楼存量增至1,289万平方米（含自用面
积）；-全市甲级写字楼平均空置率微升至15.8%，同比上升3.1%；全市平均租金连续
第八个季度环比下跌，至人民币每平方米每月349.2元，租金指数同比下降3.5%。-预
计2021年北京写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，届时将为市场带来约131万平方米
的新增办公面积。
2020年底北京市购物中心存量为1,008.4万平方米。至2020年第四季度末，
北京购物中心平均空置率降至6.9%，同比下降0.2%。其中，核心商圈及次核心商圈购
物中心空置率均为5.7%；全市购物中心首层平均租金为每平方米每月847.1元，租金
指数同比下降1.5%。核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,298.6
元，租金指数同比下降1.4%。次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民
币691.4元，租金指数同比下1.4%。零售市场作为受疫情影响最严重的板块之一，202
0年北京零售市场经历了巨大的压力与挑战，从年初受到新冠疫情的冲击，到下半年
疫情得到有效控制、新项目开始逐步入市，零售市场呈现出先抑后扬的走势。此外，
部分在建购物中心的施工进度受到疫情影响，其交付日期延后，导致2020全年仅有四
个新项目入市。在后疫情阶段，预计将有多个项目于2021年完工开业，将为北京零售
市场带来更多选择和新的活力。
2020年成都写字楼市场由于宏观经济增长和租赁需求放缓，全年甲级写字
楼仅录得5.6万平方米净吸纳量。分阶段来看，上半年甲级写字楼内净吸纳量为负值
，市场需求在下半年回暖态势明显，录得多单一千平方米以上的大面积成交。但受新
项目入市影响，四季度甲级写字楼平均空置率环比上升0.9%，至23.8%；同期，甲级
写字楼租金环比下降0.1%，至人民币每平方米每月101.0元。2020年成都甲级写字楼
市场总存量突破340万平方米。2021年预计成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，届
时全市甲级写字楼总存量或将超过370万平方米。随着2020年多条地铁线路的开通运
营，成都轨道交通运营已突破500公里，未来商务空间布局将逐步优化，写字楼租赁
市场的需求也将进一步释放。
截止2020年末成都全市购物中心总存量增至646.0万平方米。成都全市购物
中心平均空置率继续缓慢回落，环比下降0.6%，达约9.3%。四季度核心商圈部分项目
重装调整后亮相市场，入驻率大幅上涨，带动区域整体空置率环比下降1.8%至9.2%；
非核心商圈平均空置率环比下降0.5%至9.3%；全市购物中心普遍延续调整态势，首层
平均租金指数不变，报人民币426.9元每平方米每月。核心商圈租金指数环比略微上
涨约0.2%，报人民币917.6元每平方米每月；非核心商圈租金指数与上个季度持平，
报人民币348.4元每平方米每月。2021年成都零售市场预计会放缓放量，疫情的不确
定性或将影响未来项目的招商。随着未来四年市场上购物中心供应量逐渐趋稳，全市
整体空置率有望继续稳步回落并慢慢趋于平稳。2021年成都将举办世界大学生运动会
，加上近年城市轨道交通的高速发展，将帮助成都零售市场发掘更多发展机遇。（数
据来源：第一太平戴维斯）主要项目销售情况
二、核心竞争力分析
（一）管理团队经验丰富
公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年
商业地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的
可持续发展提供了有力保障。
（二）控股股东实力雄厚
公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，将
为公司提供稳健的项目资源；未来通过深化与京基集团的业务协同，可为公司业务开
拓提供新的增量空间。
（三）运营项目成熟多样多业态
公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字
楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区
商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以“新业中心”为代表的城市综合体
，运营业务覆盖面广。
多区域
商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市
，具有较大的商业潜力。
多项目
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项
目的策划招商和运营管理能力。截至2020年12月，在管商业项目10个，管理的可出租
面积约29万平米，持有物业出租及经营表现稳定，总体平均出租率为87%。
三、公司未来发展的展望
（一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
近年宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，
规模的快速增长使商业地产行业整体供给过剩，面临的去库存和消费转型压力也不断
加大，市场竞争逐渐加剧。另外，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影
响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与此同时2020年突如其来的新冠肺
炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加
剧了我国宏观经济的下行压力。受2020年经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战
，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲。商业地产作为满足消费需求的
实体场所，承载着人们对美好生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎
接消费升级、运营升级的新挑战，不断推陈出新，积极探索，促使传统商业企业拥抱
大数据、人工智能等新科技，以新技术、新思维激活商业活力，实现商业地产的模式
创新与稳步增值，并积极改进业务模式，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核
心竞争力，打造行业新生态。
（二）公司战略规划及举措
依托公司现有优势，充分发挥以及整合控股股东的项目资源，以引领创新
发展为方向、稳中求胜为前提，专业化的团队为运营主力，打造新时代经济下的新一
轮创造型发展格局，展望2021年，以把握时代发展为契机，现有物业租赁、商业运营
为载体，积极探索创新业务，积极打通现有各项背景资源，在新消费、新科技和新文
化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现新发展格局及盈利。
（三）公司2021年经营计划
2021年，公司将围绕发展战略及规划，以“科学高效”为运营理念，在提
升经营、盘活资产、拓展业务三个大方向发力，同时做好风险管控、资金管理、团队
建设等方面的工作，不断提升公司核心竞争力，积极拓展新型产业盈利模式，努力开
创公司事业的新局面。
在经营提升方面，将围绕“提高出租率、强化服务精神”的年度管理主题
，通过标准化建设、平台化运营，提升服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，
同时进一步挖掘项目增值服务以及收入渠道，通过管理业务的培育、运营平台的智能
化，实现业务价值的延伸，争取商业地产领域的业务突破。
资产盘活方面，将加快余量开发产品的销售，加强闲置资产的流动性，唤
醒无形资产的收益能力，高效回流资金，全方位、多维度地增加收入来源。
业务拓展方面，将充分结合现有资源，围绕战略目标，定期召开新商业模
式的专项研讨会，从管理层到所有员工集思广益、各抒己见，寻找业务发展的新方向
，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。
风险管控方面，加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系，防微
杜渐，全面排查及清理工作中产生的不良因素，监督员工、供应商、合作方等依法行
事，守护公司资产及利益。
资金管理方面，将不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，加强资金
保障，优化财务结构，密切关注金融市场监管政策及市场利率变动情况，关注新型融
资工具、丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力度；继续实行资金计
划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金，为公司战略提供坚实的资金保障。
团队建设方面，秉持“德才兼备，以德为先”的企业人才观，配合公司战
略实施，积极引入外部优秀人才，重视人才培养和员工发展，打造一支“来之能战、
战之必胜”的年轻化、专业化人才队伍；同时，进一步优化组织架构，规划实施员工
激励政策，完善绩效考核管理制度，增强内部组织效能，充分发挥人力行政支撑保障
作用。
（四）公司未来发展可能存在的风险及应对措施
1、行业市场风险
公司业务发展以内生式为主，管理输出及收并购拓展力度尚且不足，商业
运营管理发展速度落后于行业龙头企业，行业竞争力不断加剧，公司未来商业发展规
模增速方面存在风险。
应对措施：通过搭建标准化运营管理服务平台，提供品质服务确保现有运
营项目的平稳发展；通过专业化的运营管理服务水平，提高行业内品牌影响力及知名
度，推动商业运营管理业务拓展，实现公司业务快速发展。
2、经营管理风险
根据发展需求，公司积极探索新型业务，尽管公司管理团队经验丰富，但
公司目前的管理体系仍会存在不完善的地方，资产管理、人力资源、风险管控和资金
管理机制等面临更高的要求和挑战。同时公司所处的行业受政策影响较大，公司面临
较大的不确定性因素。
应对措施：公司将密切关注政策和市场动态，根据市场情况积极、及时调
整经营策略应对变化，同时加强内部管理体系的建设力度，加强风险管控培训及管理
力度，降低公司面临的经营风险。
3、融资、信贷、利率风险
2020年房地产金融政策始终保持偏紧，房地产信托规模整体呈先增后减走
势。2021年房地产融资仍然处于收紧状态，政策限制叠加全球疫情影响，可能出现融
资渠道收紧、融资成本攀升的情况。
应对措施：公司将继续加强内部管理效率，不断强化销售回款管理，注重
现金流管理，开拓多方融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现
金流安全。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
报告期内公司从事的主要业务包括：商业运营管理业务、物业租赁业务以
及住宅、商住尾盘销售业务。公司一方面通过为北京通州阳光新生活广场、成都阳光
新生活广场等商业运营项目提供策划招商和运营管理服务获取管理服务收入，另一方
面主要通过出租物业获取租赁收入，报告期内公司商业运营项目及物业租赁业务在管
项目12个，管理的可出租面积共约29万平方米，物业租赁总体出租率为87.5%。同时
开展北京阳光上东和成都锦尚等项目的住宅和商住尾盘销售工作。
报告期内公司实现营业收入17,880万元，较上年同期增长102.9%；实现净
利润361万元；归属于母公司股东净利润-530万元，本报告期公司业绩较上年同期减
少亏损89.6%，主要原因是与上年同期相比，公司保持正常经营情况下，增加北京阳
光上东尾盘销售，同时财务费用有所减少，导致业绩较上年同期上升。
物业租赁业务实现营业收入9,166万元，较上年同期增长8.1%，占公司营业
收入的51%，主要原因系公司加强租赁经营所致。
住宅、商住尾盘销售业务实现收入8,203万元，较上年同期增长4,606%，占
公司营业收入的46%，主要原因系持续进行尾盘销售所致。
商业运营管理业务实现营业收入270万元，较上年同期增长3,635%，主要原
因系公司加大商业运营业务，增加商业管理费、停车场费等收入所致。
（一）报告期内经济与市场分析
2021年上半年，国内消费市场呈现持续复苏态势，带动实体商业较快恢复
，同时消费需求多样化、线上消费冲击等给商业地产市场转型升级带来了较大的压力
。从商铺租赁市场表现看，购物中心的恢复水平要略优于商业街，但总体来看2021年
上半年的百街百MALL商铺租金仍未恢复到2019年上半年同期水平，仍有68.7%的商业
街和56.8%的商圈租金低于2019年上半年同期水平。
根据中房指数系统，2021年上半年，我国主要商业街商铺租金水平整体下
跌，但跌幅较2020年下半年收窄，重点商圈（购物中心）商铺租金水平整体止跌回升
。其中，由全国重点城市100条商业街商铺为样本标的，构成的百大商业街（百街）
商铺平均租金为24.90元/平方米/天，环比下跌0.24%；由100个典型购物中心商铺为
样本标的，构成的百大购物中心（百MALL）商铺平均租金为26.84元/平方米/天，环
比上涨0.31%。
从当前写字楼租赁市场表现来看，2021年二季度，国内经济依旧保持稳定
恢复态势，写字楼市场需求继续有序释放，新增供应加速入市，租金基本保持平稳。
根据全国15个重点城市主要商圈写字楼租赁样本的调查数据，2021年二季度，全国重
点城市主要商圈写字楼平均租金为4.75元/平方米/天，环比稳中微跌0.10%。从商圈
来看，二季度写字楼租金环比上涨的商圈占45.0%，租金环比下跌的商圈占50.0%，5.
0%的商圈租金环比持平。整体依旧未恢复至疫情前水平，其中97.5%的商圈租金水平
依旧低于疫情前。
（二）主要项目所处区域市场分析
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津和成都。
二季度，北京甲乙级写字楼平均租金为6.77元/㎡/天，北京写字楼市场年
内新增供应量较大，但二季度丽泽商务区净吸纳量超过5万平方米、国贸商圈多笔租
赁成交，使得二季度北京写字楼空置率下降0.64%达16.9%。北京2021年第二季度商业
地产空置率达6.2%，在空置上升的压力下，购物中心首层平均租金环比下降1.6%，大
约为36.9元/㎡/天。从商圈层面看，北京核心商圈（金融街、CBD、中关村等）市场
租金微降0.1%至12.89元/㎡/天，空置率下降0.2%至10.6%。新兴商圈（丽泽、通州商
务区等）的平均租金为7.87元/㎡/天，空置率达31.0%。因未来6个月的项目入市，供
应增加，空置率预计增加。
成都甲级写字楼市场活跃度持续回升，上半年录得多单一千平方米以上的
写字楼租赁成交，全市净吸纳量约为13.5万平方米，较2019年同期大幅增长，加之上
半年新增供应相对较少，全市整体空置率下降至20.8%。租金方面，上半年成都甲级
写字楼市场平均租金约为人民币101.3元每平方米每月，环比微涨0.1个百分点。成都
全市购物中心平均空置率自去年下半年以来持续缓慢回落，环比下降1.3%至约8.0%。
购物中心首层平均租金环比小幅上涨，达约14.19元/㎡/天。
主要项目销售情况
土地一级开发情况
融资途径
发展战略和未来一年经营计划
未来公司将紧紧围绕科学高效的运营理念，以创新发展为方向、稳中求胜
为前提，通过“提升经营水平、盘活存量资产、拓展新业务”等举措，在做强做大物
业租赁及商业运营业务的基础上，充分利用现有资源，积极探索创新业务，在新消费
、新科技和新文化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现公司新
发展。
在提升经营水平方面，公司通过项目定位的优化调整、运营体系的标准化
建设、运营平台的智能化搭建、强化项目在营业回款、项目招商的考核等措施，提升
项目服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，实现业务价值的延伸。
在盘活存量资产方面，公司将根据发展战略规划，在对核心业务资产进行
资金、人力、技术等资源支持的基础上，对非核心资产择机进行处置，从而提高公司
存量资产的流动性，实现公司健康稳定的发展。
在拓展新业务方面，公司将充分结合现有资源，围绕战略目标，通过定期
召开新商业模式的专项研讨会等方式，从管理层到所有员工集思广益、各抒己见，寻
找公司业务发展的新方向，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。同时
公司通过加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系等方式强化风险管控；通
过加大销售回款的管理力度、丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力
度，保障公司规模发展所需资金；通过优化组织架构、完善内部员工选拔机制以及修
订绩效考核管理制度等方式充分发挥人力行政的支撑保障作用。
2021年公司将紧紧围绕战略发展目标，做强现主业，探索新产业，实现公
司高质量发展。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
二、核心竞争力分析
（一）管理团队经验丰富
公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年商业
地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的可持
续发展提供了有力保障。
（二）控股股东业务支持
公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，通过将
其名下拥有的与商业管理与经营业务相关的资产托管给公司，充分发挥了公司与京基
集团的协同效应，为公司业务开拓提供新的增量空间。
（三）运营项目成熟多样
多业态
公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字楼等
多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区商业
；以“新业中心”为代表的城市综合体，运营业务覆盖面广。
多区域
商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市，具
有较大的商业潜力。
多项目
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项目的
策划招商和运营管理能力。
三、公司面临的风险和应对措施
1、发展规模风险
公司业务发展以内生式为主，管理输出及收并购拓展力度尚且不足，商业运营
管理发展速度落后于行业龙头企业，随着商业地产行业竞争力不断加剧，公司未来商
业发展规模增速方面存在风险。
应对措施：依托控股股东优势资源、公司优势业态和优势区域，通过专业化的
运营管理服务水平，提供品质服务确保现有运营项目的平稳发展，做大做强现主业，
提高行业内品牌影响力及知名度；通过整合内外部资源，搭建商业运营管理业务拓展
标准化流程以及深入投资行业研究分析，推动商业管理及新产业业务拓展，实现公司
业务快速发展及规模扩大。
2、融资风险
公司及关联公司主营业务为房地产业务，因此受房地产融资政策影响较大。
应对措施：公司将积极研究融资政策，开拓融资渠道，创新融资方式，提升自
身抗风险能力，确保公司现金流安全。
3、疫情反复的风险
2021年上半年国内疫情依然未稳定，局部地区疫情反复，公司的主业商业运营
及物业租赁租户受疫情影响，经营及资金周转困难，可能出现租户退租的风险。
应对措施：积极做好疫情防控风险的应对，对在营租户加大日常经营管理力度
，加强经营预警以及招商蓄客能力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，在董事会的领导下，公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形
势，紧跟市场动态，经过半年的调整与改进，商业项目的管理能力和运营水平得到大
幅度的提高，闲置资产得到有效的盘活，物业出租情况良好。
报告期内公司实现营业收入57,016万元，较上年同期增长135%；实现净利
润11,541万元，实现扭亏为盈；实现归属于母公司股东净利润10,734万元，利润增长
的主要原因为2020年度公司加速开发项目尾盘销售所致。
（一）物业租赁业务实现营业收入16,651万元，较上年同期减少2,965万元
，下降15%，占公司营业收入的29%，主要原因系2020年受疫情影响，存在租户退租及
减租的情况，导致公司物业租赁收入下滑。公司物业租赁包含酒店、购物中心、商业
、写字楼等多种业态。报告期内，公司物业租赁业务在管项目13个，管理的可出租面
积共约29万平方米，物业租赁总体出租率为86.5%。
（二）住宅、商住尾盘销售业务方面，实现收入38,306万元，较上年同期
增加34,920万元，增长1,031%，占公司营业收入的67%。报告期内成功解决了北京地
产项目销售中存在的历史障碍，重新启动了住宅尾盘的销售，积极采取符合市场规律
的营销策略并取得较好的成绩。
（三）商业运营业务实现营业收入92万元，较上年同期增加57万元，增长1
63%，主要系公司成都区域公司启动商业运营管理，增加停车场收入所致。
（一）报告期内经济与市场情况分析
2020年，新冠疫情对全球经济造成较大冲击，严重影响全球经济增长。根
据国际货币基金组织（IMF）于2021年1月发布的数据，预估2020年全球GDP增速为-3.
5%。中国由于疫情较快得到控制，复工复产有序推进，经济复苏劲头强劲，2020年中
国为全球唯一正增长的主要经济体，GDP增速为2.3%。2020年全国社会消费品零售总
额39.2万亿元，比上年下降3.9%。2020年，我国实物商品网上零售额同比增长14.8%
。整体来看，线上消费持续增长，实体经济稳定恢复，尽管目前消费市场仍未完全恢
复至疫情前的水平，但继续发挥对经济发展的基础性作用。（数据来源：CREIS中指
数据）。
（二）主要项目所处区域市场分析
报告期内，公司商业运营和物业租赁业务主要集中在北京、天津、上海和
成都。
2020年全年北京市写字楼市场的净吸纳量仅约为17.7万平方米，较去年同
比下降61%。2020年截至四季末，全市甲级写字楼存量增至1,289万平方米（含自用面
积）；-全市甲级写字楼平均空置率微升至15.8%，同比上升3.1%；全市平均租金连续
第八个季度环比下跌，至人民币每平方米每月349.2元，租金指数同比下降3.5%。-预
计2021年北京写字楼市场将迎来新一轮供应高峰，届时将为市场带来约131万平方米
的新增办公面积。
2020年底北京市购物中心存量为1,008.4万平方米。至2020年第四季度末，
北京购物中心平均空置率降至6.9%，同比下降0.2%。其中，核心商圈及次核心商圈购
物中心空置率均为5.7%；全市购物中心首层平均租金为每平方米每月847.1元，租金
指数同比下降1.5%。核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民币1,298.6
元，租金指数同比下降1.4%。次核心商圈购物中心首层平均租金为每平方米每月人民
币691.4元，租金指数同比下1.4%。零售市场作为受疫情影响最严重的板块之一，202
0年北京零售市场经历了巨大的压力与挑战，从年初受到新冠疫情的冲击，到下半年
疫情得到有效控制、新项目开始逐步入市，零售市场呈现出先抑后扬的走势。此外，
部分在建购物中心的施工进度受到疫情影响，其交付日期延后，导致2020全年仅有四
个新项目入市。在后疫情阶段，预计将有多个项目于2021年完工开业，将为北京零售
市场带来更多选择和新的活力。
2020年成都写字楼市场由于宏观经济增长和租赁需求放缓，全年甲级写字
楼仅录得5.6万平方米净吸纳量。分阶段来看，上半年甲级写字楼内净吸纳量为负值
，市场需求在下半年回暖态势明显，录得多单一千平方米以上的大面积成交。但受新
项目入市影响，四季度甲级写字楼平均空置率环比上升0.9%，至23.8%；同期，甲级
写字楼租金环比下降0.1%，至人民币每平方米每月101.0元。2020年成都甲级写字楼
市场总存量突破340万平方米。2021年预计成都将迎来多个甲级写字楼项目入市，届
时全市甲级写字楼总存量或将超过370万平方米。随着2020年多条地铁线路的开通运
营，成都轨道交通运营已突破500公里，未来商务空间布局将逐步优化，写字楼租赁
市场的需求也将进一步释放。
截止2020年末成都全市购物中心总存量增至646.0万平方米。成都全市购物
中心平均空置率继续缓慢回落，环比下降0.6%，达约9.3%。四季度核心商圈部分项目
重装调整后亮相市场，入驻率大幅上涨，带动区域整体空置率环比下降1.8%至9.2%；
非核心商圈平均空置率环比下降0.5%至9.3%；全市购物中心普遍延续调整态势，首层
平均租金指数不变，报人民币426.9元每平方米每月。核心商圈租金指数环比略微上
涨约0.2%，报人民币917.6元每平方米每月；非核心商圈租金指数与上个季度持平，
报人民币348.4元每平方米每月。2021年成都零售市场预计会放缓放量，疫情的不确
定性或将影响未来项目的招商。随着未来四年市场上购物中心供应量逐渐趋稳，全市
整体空置率有望继续稳步回落并慢慢趋于平稳。2021年成都将举办世界大学生运动会
，加上近年城市轨道交通的高速发展，将帮助成都零售市场发掘更多发展机遇。（数
据来源：第一太平戴维斯）主要项目销售情况
二、核心竞争力分析
（一）管理团队经验丰富
公司拥有团结、高效、正直的专业人才队伍，现任管理团队成员具备多年
商业地产的运营管理经验，公司也逐步形成了复合型创新人才的培养机制，为公司的
可持续发展提供了有力保障。
（二）控股股东实力雄厚
公司控股股东京基集团在商业地产领域拥有较大的规模和较强的实力，将
为公司提供稳健的项目资源；未来通过深化与京基集团的业务协同，可为公司业务开
拓提供新的增量空间。
（三）运营项目成熟多样多业态
公司物业租赁业务在管项目类型丰富，包含酒店、购物中心、商业、写字
楼等多种业态，其中商业部分从产品上主要分为以“阳光新生活广场”为代表的社区
商业；以“新业广场”为代表的区域购物中心；以“新业中心”为代表的城市综合体
，运营业务覆盖面广。
多区域
商业运营和物业租赁业务主要集中于京津沪蓉地区，均为国内一二线城市
，具有较大的商业潜力。
多项目
公司较早将核心业务转移至商业项目的运营与管理，积累了充足的商业项
目的策划招商和运营管理能力。截至2020年12月，在管商业项目10个，管理的可出租
面积约29万平米，持有物业出租及经营表现稳定，总体平均出租率为87%。
三、公司未来发展的展望
（一）公司面临的市场环境及所处行业发展趋势
近年宏观经济的发展和城市化进程的推进，我国商业地产行业快速发展，
规模的快速增长使商业地产行业整体供给过剩，面临的去库存和消费转型压力也不断
加大，市场竞争逐渐加剧。另外，受下游供需结构影响和部分地区调控趋严等政策影
响，商业地产的发展呈现明显的区域和业态分化。与此同时2020年突如其来的新冠肺
炎疫情对国内经济发展造成明显冲击，疫情在国际多点爆发，外部的不确定性风险加
剧了我国宏观经济的下行压力。受2020年经济环境变化影响，商业地产运行面临挑战
，短期居民生产、生活受限，线下消费市场首当其冲。商业地产作为满足消费需求的
实体场所，承载着人们对美好生活的追求，也在消费者需求结构不断变化过程中，迎
接消费升级、运营升级的新挑战，不断推陈出新，积极探索，促使传统商业企业拥抱
大数据、人工智能等新科技，以新技术、新思维激活商业活力，实现商业地产的模式
创新与稳步增值，并积极改进业务模式，以高质量管理和精细化运营为根基，提升核
心竞争力，打造行业新生态。
（二）公司战略规划及举措
依托公司现有优势，充分发挥以及整合控股股东的项目资源，以引领创新
发展为方向、稳中求胜为前提，专业化的团队为运营主力，打造新时代经济下的新一
轮创造型发展格局，展望2021年，以把握时代发展为契机，现有物业租赁、商业运营
为载体，积极探索创新业务，积极打通现有各项背景资源，在新消费、新科技和新文
化等产业领域进行布局，打造“新阳光”的核心竞争力，实现新发展格局及盈利。
（三）公司2021年经营计划
2021年，公司将围绕发展战略及规划，以“科学高效”为运营理念，在提
升经营、盘活资产、拓展业务三个大方向发力，同时做好风险管控、资金管理、团队
建设等方面的工作，不断提升公司核心竞争力，积极拓展新型产业盈利模式，努力开
创公司事业的新局面。
在经营提升方面，将围绕“提高出租率、强化服务精神”的年度管理主题
，通过标准化建设、平台化运营，提升服务品质，提高项目出租率及租金单价水平，
同时进一步挖掘项目增值服务以及收入渠道，通过管理业务的培育、运营平台的智能
化，实现业务价值的延伸，争取商业地产领域的业务突破。
资产盘活方面，将加快余量开发产品的销售，加强闲置资产的流动性，唤
醒无形资产的收益能力，高效回流资金，全方位、多维度地增加收入来源。
业务拓展方面，将充分结合现有资源，围绕战略目标，定期召开新商业模
式的专项研讨会，从管理层到所有员工集思广益、各抒己见，寻找业务发展的新方向
，为公司拓展新型的盈利模式，提高自身的造血能力。
风险管控方面，加强内部控制建设，健全、完善全面风险管控体系，防微
杜渐，全面排查及清理工作中产生的不良因素，监督员工、供应商、合作方等依法行
事，守护公司资产及利益。
资金管理方面，将不断强化以财务指标为核心的经营管理理念，加强资金
保障，优化财务结构，密切关注金融市场监管政策及市场利率变动情况，关注新型融
资工具、丰富融资渠道、降低融资成本，加大创新融资的探索力度；继续实行资金计
划管理，强化预算管理工作，努力盘活监管资金，为公司战略提供坚实的资金保障。
团队建设方面，秉持“德才兼备，以德为先”的企业人才观，配合公司战
略实施，积极引入外部优秀人才，重视人才培养和员工发展，打造一支“来之能战、
战之必胜”的年轻化、专业化人才队伍；同时，进一步优化组织架构，规划实施员工
激励政策，完善绩效考核管理制度，增强内部组织效能，充分发挥人力行政支撑保障
作用。
（四）公司未来发展可能存在的风险及应对措施
1、行业市场风险
公司业务发展以内生式为主，管理输出及收并购拓展力度尚且不足，商业
运营管理发展速度落后于行业龙头企业，行业竞争力不断加剧，公司未来商业发展规
模增速方面存在风险。
应对措施：通过搭建标准化运营管理服务平台，提供品质服务确保现有运
营项目的平稳发展；通过专业化的运营管理服务水平，提高行业内品牌影响力及知名
度，推动商业运营管理业务拓展，实现公司业务快速发展。
2、经营管理风险
根据发展需求，公司积极探索新型业务，尽管公司管理团队经验丰富，但
公司目前的管理体系仍会存在不完善的地方，资产管理、人力资源、风险管控和资金
管理机制等面临更高的要求和挑战。同时公司所处的行业受政策影响较大，公司面临
较大的不确定性因素。
应对措施：公司将密切关注政策和市场动态，根据市场情况积极、及时调
整经营策略应对变化，同时加强内部管理体系的建设力度，加强风险管控培训及管理
力度，降低公司面临的经营风险。
3、融资、信贷、利率风险
2020年房地产金融政策始终保持偏紧，房地产信托规模整体呈先增后减走
势。2021年房地产融资仍然处于收紧状态，政策限制叠加全球疫情影响，可能出现融
资渠道收紧、融资成本攀升的情况。
应对措施：公司将继续加强内部管理效率，不断强化销售回款管理，注重
现金流管理，开拓多方融资渠道，创新融资方式，提升自身抗风险能力，确保公司现
金流安全。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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