000537广宇发展资产重组最新消息
≈≈广宇发展000537≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务概况
报告期内，公司控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发事宜
，完成工商变更登记，公司成为中国绿发旗下上市公司。作为整合及发展中国绿发系
统内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，公司致力于发展绿色、健康
地产，服务国家新型城镇化建设。公司主营业务为房地产开发与销售，业务板块主要
集中于住宅地产开发，同时涵盖部分配套商业、酒店等业务。报告期内，公司立足北
京、济南、成都、宜宾等城市，持续发挥深耕优势，通过招拍挂、收并购等形式，及
时实现新生项目、新鲜活力的补充；绿色地产项目覆盖全国18个城市，形成覆盖京津
冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。
公司坚持绿色发展理念，着力打造绿色、健康、智能的住宅地产项目，推
出了鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，涵盖高
层、洋房、别墅等多种业态，覆盖保障型、刚需型、改善型、高品质等多种需求，受
到市场、客户及相关方的普遍认可。公司着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建
筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证。济南领秀城项目获评全国首个、也是
规模最大的“健康社区金级运营认证”大盘，济南领秀城云麓、湖州鲁能公馆项目获
评健康社区铂金级、金级认证，天津体北鲁能公馆项目获WELL铂金级健康建筑认证。
同时公司提供绿色物业服务，报告期内，公司物业类全资子公司2家，服务
范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。公司不断提升物业服务质量
，着眼“绿色、智能、健康”理念，全力打造绿色智慧社区，为社区居民提供安全、
舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。依托大数据、云计算、物联网等创新科技，
智慧化升级物业服务，不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和
商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供多种增值、运营、商业服务，通过一
站式的全方位服务切实提升业主幸福感。
公司坚持以房地产开发与销售为核心，以持有物业出租运营、物业服务为
辅助的经营模式。在房地产开发方面，主要包括一级开发和二级开发两种模式。其中
，地产一级开发模式主要表现为公司接受政府委托，对国有土地、集体土地征地、拆
迁、安置、补偿，建设市政配套设施，使土地达到“三通一平”、“五通一平”等条
件（熟地），赚取工程利润。房地产二级开发模式主要表现为公司通过招拍挂、收并
购等方式获取土地资源，通过规划设计、开发建设、商品房销售等工作获取项目收益
。在持有型物业出租运营方面，主要表现为公司通过运营管理公司持有的商业项目，
获取长期稳定的租金收益，并通过资产证券化等方式事项持有型资产的有效盘活。在
物业服务方面，主要表现为公司运用现代管理与服务技术，对已投入使用的各类物业
规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供服务，提高物业的使用价值和经济价值
。除此之外，公司也开展新房代理销售、二手房租售等多元化经营业务。
(二）公司主要业绩驱动因素
一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国18个城市，坚持服务区域协
同发展的国家战略，立足国家重点发展的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城
经济圈、海南自贸区等城市群，业务布局更加完善，区位优势明显，为公司未来业绩
增长提供了支撑与保障。二是秉承绿色发展理念，创新升级产品结构，着力打造绿色
地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证；在满足
广大客户需求基础上，综合考虑项目定位、基础条件等因素，提升产品的健康性能、
智能化体验和差异化优势，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌
得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。四是控股股东及相关方高度
重视并大力支持公司发展壮大，利用自身优势为公司提供资金和业务的大力支持，保
障了公司生产经营持续健康稳定。
（三）宏观经济形势及行业政策分析2
2021年上半年，中国国内生产总值532,167亿元，同比增长12.7%，两年平
均增长5.3%。分季度看，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.9
%，两年平均增长5.5%。全国固定资产投资（不含农户）255,900亿元，固定资产投资
累计同比增长12.6%。分领域看，上半年基础设施投资同比增长7.8%；制造业投资同
比增长19.2%；房地产开发投资同比增长15.0%，两年平均增长8.2%。
1.行业发展情况3
2数据来源于国家统计局官网。
2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%。其中，
住宅投资54,244亿元，增长17.0%。房地产开发企业房屋施工面积873,251万平方米，
同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617,480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面
积101,288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75,515万平方米，增长5.5%
。房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26,254万平方米
，增长27.0%。商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；比2019年上半年增
长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长
10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%；比
2019年上半年增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公
楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。房地产开发企业土地购置面积7
,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，下降5.7%。
2.行业政策环境
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到
实处。在土地端，北京、上海等22个重点城市采用“两集中”“三批次”供地模式；
财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无
居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，全国自2022
年起土地出让金划转税务部门征收。在需求端，银保监会、住建部、央行发布《关于
防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面收紧经营贷监管；中办、国办
发布《建设高标准市场体系行动方案》，除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈
或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度。
在融资段，房地产“三道红线”及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度对于房
地产行业融资的影响日渐显现。
3.主要项目所在城市房地产行业发展和政策（1）重庆4
2021年上半年，重庆调控政策大体保持平稳，主要在信贷、教育方面政策
收紧，并着力于人才吸引、成渝双城经济圈建设、装配式建设等方面。成渝方面：中
央国务院《国家综合立体交通网规划纲要》，成渝地区双城经济圈作为四极之一；重
庆市江津区、永川区、荣昌区、铜梁区和四川省泸州市、内江市住房公积金一体化发
展合作；成渝英才互认等方面工作，促进了成渝的快速融合发展。重庆出台了“金凤
凰”40条、“留创计划”、住房补贴等多条政策，提升城市人才吸附能力。重庆发布
《关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工作的通知》，对名牌学校的
民办分校进行整治，实行脱钩、民转公，先后出台的治理楼盘销售与教育挂钩、并对
公参民学校进行整治政策。重庆发布通知，包括《重庆市住房和城乡建设委员会关于
严格落实装配式建筑实施要求的通知》《重庆市装配式建筑装配率计算细则（2021版
）》等，从预售限价、预售办理、税收、资金监管等方面给予装配式建筑政策倾斜，
且在土地出让条件函中做出规定。重庆信贷持续收紧，先后取消首付2成优惠，提升
房贷利率，上半年银行加点累计上调30BP左右，部分银行暂停二手房接单，针对二手
审批从严，对整体市场降温作用明显。
2021年上半年，重庆市商品房供应1,003万平方米，同比增加21.68%；成交
1,659万平方米，同比增加51.72%；成交建面均价12,445元/平方米，同比上涨18.41%
。截至2021年6月，重庆市商品房已取得预售证存量面积约744万平方米，去化周期约
2.8个月。
2017-2021年6月30日重庆市商品房供销情况
3
4
（2）北京5
数据来源于国家统计局官网。
数据来源于重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司。
5数据来源于天朗系统。
2021年上半年，北京房地产市场依然以房住不炒为主要基调，共计出台35
份文件干预房地产市场。北京市发布政策特点是以“打补丁，堵漏洞”的方式为主，
保证市场环境整体稳定。3月19日下发《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<
北京市物业管理委员会组建办法>的通知》(京建法〔2021〕4号)；4月3日下发《
北京市住房和城乡建设委员会北京市生态环境局关于加强房屋建筑和市政基础设施工
程施工噪声污染防治工作的通知》（京建法〔2021〕5号）。4月22日下发《北京市住
房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》（京建发〔20
21〕115号）；7月14日下发《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范市场租房
补贴发放管理有关工作的通知》（京建法〔2021〕6号）。
2021年上半年，北京市商品房供应544.22万平方米，同比增加3.2%。成交6
25.39万平方米，同比增加67%。成交建面均价40,832元/平方米，同比上涨9.6%。截
至2021年6月30日，北京市商品房已取得预售证存量面积约2,478.04万平方米,去化周
期约23.77个月。
2017-2021年6月30日北京市商品房供销情况
（3）济南6
2021年上半年，济南持续落实“一城一策”的相关要求，出台房地产相关
政策以规范市场行为为主。2月25日，“两集中”政策出台，住宅用地集中发布出让
公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一进行住宅用地的招拍挂；3月4日
，山东省人民政府发文，全面放开城镇落户限制，允许进城农村人口回农村落户，促
进人口双向流动；3月31日，济南市住房和城乡建设局印发关于《济南市商品房预售
资金监管办法》（济建发〔2021〕10号）的通知，要求进一步加强房屋交易监管，保
障房屋交易安全，促进房地产市场平稳健康发展；7月26日，济南市下发《关于进一
步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》（济建房字〔2021〕3号），加强对房
地产销售的销售公示、销售管理等。
2021年上半年,济南市商品房供应392.63万平方米，同比减少27%，成交660
.74万平方米，同比增加78%，成交建面均价15,778元/平方米，同比上涨5%。截至202
1年6月30日，济南市商品房住宅已取得预售证存量面积约486.7万平方米，去化周期
约4.7个月。
2016年1月-2021年6月30日济南市商品房供销情况
（4）福州7
2021年上半年，福州市出台多项房地产相关政策。2月26日，福州市推出《
关于分阶段发放房屋建筑工程施工许可证的实施意见（试行）》，采取分阶段发放施
工许可证方式，加快办理建审手续，有效助推项目落地。3月8日，福建省发布《关
6
数据来源于克尔瑞。
7数据来源于世联集团数据平台。
于印发<国家城乡融合发展试验区（福建福州东部片区）实施方案>
的通知》，全面放开放宽城市落户限制。3月19日，福建省发布《关于印发福建省国
民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知》，十四五期
间，福建将多层次轨道交通网建设工程，续建福州、厦门第二轮轨道交通建设规划项
目及其规划修编项目，启动建设福州、厦门第三轮轨道交通建设规划项目等内容。4
月25日，福建省发布的《闽东北闽西南两个协同发展区建设领导小组办公室关于做深
做实新时代山海协作进一步加快两个协同区发展建设的通知》明确要求，打造新时代
具有福建特色的“山海工程”,积极参与长三角一体化、粤港澳大湾区建设。6月23日
，国家发改委发布《关于同意福州都市圈发展规划的复函》(发改规划〔2021〕727号
)，作为深化闽东北协同发展区合作、推动福州中心城市与周边地区协调发展的现行
示范区。6月25日，福州市出台《鼓励高校毕业生来榕留榕就业创业七条措施》。
2021年,福州市商品住宅供应125.5万平方米，同比减少28%，成交153.9万
平方米，同比增加9.4%，成交建面均价24,611元/平方米，同比下降9.4%。截至2021
年6月30日，福州市商品住宅已取得预售证存量面积约170.8万平方米，去化周期约11
.8个月。
2017-2021年6月30日福州市商品住宅供销情况
（四）公司上半年经营情况
报告期内，公司新开工面积132.54万平方米，较上年同期增加95.98万平方
米，同比增加262.53%；在建面积458.60万平方米，较上年同期减少59.11万平方米，
同比减少11.42%；竣工面积68.54万平方米，较上年同期增加18.05万平方米，同比增
加35.75%；公司实现销售金额129.62亿元，较上年同期增加82.36亿元，同比增加174
.27%；销售面积77.32万平方米，较上年同期增加42.55万平方米，同比增加122.38%
；结算面积69.41万平方米，较上年同期减少7.58万平方米，同比减少9.85%。截至20
21年6月末，公司物业类全资子公司2家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青
岛、东莞等城市。报告期内，实现物业服务签约面积1,252.79万平方米，同比增长24
%；实现物业服务面积1,085.37万平方米，同比增长27%。工程管理再获多项殊荣，宜
宾区域项目获宜宾市建设工程“酒都杯”，南京区域项目获南京市优质工程奖“金陵
杯”。
2021年上半年，公司实现营业收入99.00亿元,归属于上市公司股东的净利
润9.50亿元,基本每股收益0.51元/股，加权平均净资产收益率6.03%。截至2021年6月
30日，公司资产总额795.59亿元，负债总额631.51亿元，归属于上市公司股东的净资
产158.41亿元，资产负债率79.38%。
(五）公司规范运作情况
一是规范开展信息披露，高质量完成2020年年报及2021年一季报编报，审
慎做好临时公告的编制和披露。二是加强投资者关系管理，顺利举办2020年度业绩说
明会，采用线上与线下相结合的方式有效回复投资者提问，答复率100%；通过热线电
话、互动易、投资者网上集体接待日等渠道保持与中小股东密切沟通交流，累计书面
答复投资者提问101份，有效答复率100%。三是规范三会运作，上半年累计召开股东
大会4次、董事会9次、监事会2次，确保重大决策依法合规作出；接受《投资者网》
现场调研，主动对外推介公司生产经营情况。四是全面梳理同业竞争资产，妥善做好
同业竞争问题解决，协调控股股东鲁能集团、关联方中国绿发及都城伟业集团完成南
京方山、郑州鲁能、大连鲁能置业、海南亿隆等单位避免同业竞争承诺的变更。五是
有效开展上市公司治理专项行动及内部审计检查等相关工作，进一步提升公司规范治
理能力和风险防控水平。
（六）上半年房地产项目开发情况
重庆地区，公司控股子公司重庆鲁能、重庆中绿园、重庆江津鲁能新开工
面积37.18万平方米，在建面积114.97万平方米，竣工面积9.67万平方米。
成都地区，公司控股子公司成都鲁能、成都新衡生新开工面积24.88万平方
米，在建面积24.88万平方米，无竣工面积。宜宾地区，公司控股子公司宜宾鲁能、
宜宾山水原著在建面积19.63万平方米，无新开工、竣工面积。
东莞地区，公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积8.84万平方米，无新开
工、竣工面积。
广州地区，公司控股子公司广东中绿园新开工面积11.04万平方米，在建面
积11.04万平方米，无竣工面积。
北京地区，公司控股子公司顺义新城在建面积4.90万平方米，竣工面积0.6
4万平方米，无新开工面积。
苏州地区，公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积37.86万平方米，无新开
工、竣工面积。
济南地区，公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创及鲁能朱家峪在建面积115
.13万平方米，竣工面积43.21万平方米，无新开工面积。
上海地区，公司控股子公司上海鲁能亘富在建面积14.85万平方米，无新开
工、竣工面积。
湖州地区，公司控股子公司湖州公司在建面积12.41万平方米，竣工面积12
.41万平方米，无新开工。
福州地区，公司控股子公司福州鲁能、泰新公司、盛新公司、雄新公司、
仁新公司新开工39.56万平方米，在建面积39.56万平方米，无竣工面积。
天津地区，公司控股子公司天津鲁能泰山、天津鲁能广宇在建面积18.48万
平方米，无新开工、竣工面积。
三亚地区，公司控股子公司三亚中绿园公司新开工14.00万平方米，在建面
积14.00万平方米，无竣工面积。
杭州地区，公司控股子公司千岛湖公司8新开工面积5.88万平方米，在建面
积22.05万平方米，竣工面积2.6万平方米。
（七）新增土地储备项目
（八)累计土地储备情况
8
报告期内，千岛湖公司因股权结构调整成为公司控股子公司，公司持有其5
1.45%股权。
9截至报告期末，重庆鲁能持有重庆太衡85%股权，重庆太衡持有成都新衡
生95%股权。
（九）主要项目开发情况
（十）主要项目销售情况
（十一）主要项目出租情况
（十二）土地一级开发情况
（十三）融资途径
（十四）发展战略和未来一年经营计划
2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
深入贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神，以绿色发展为主题，塑造绿色健康产
品优势，聚焦“机制市场化、管理法制化”目标，深化改革发展，以提高上市公司质
量为工作主线，以效益提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强
化项目运营管理，提升合规管理水平，高质量开展信息披露，妥善解决同业竞争，稳
步做强做优上市公司。2021年计划开工面积313.35万平方米，续建面积302.16万平方
米，竣工面积120.32万平方米；公司将在保证可持续、高质量发展的前提下，确保销
售业绩稳中有升，力争突破260亿元。
（十五）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为6
91,120.42万元，报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润1
0%以上的情况。
（十六）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高
）
二、核心竞争力分析
公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品质量
和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。
1.公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发，重视战略管理，总结前期管理经验，逐步形
成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，始终坚持绿色发
展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿色发
展”和“健康中国”理念有效落地，在建新建项目加大健康科技研发应用力度，将绿
色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期，持续巩固绿色建筑领先优势
，继续保持100%绿色建筑认证，推动建筑用能绿色化和低碳化。在项目建设和业务运
营中注重改善自然生态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色
的使用空间，最大限度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共
同家园。
2.成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积
累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程、开发模式和专业
化管理体系，推动产品品质、建筑质量不断提升，建筑工程荣获多项殊荣。
3.畅通的融资渠道
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银
行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力
。同时，公司控股股东依据自身实力，对公司提供强有力的财务资助。公司不断加强
持有型物业盘活力度，完成了CMBS发行等新型融资方式。
4.稳健的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，根据内外部环境变化，不断优化内控流程管理。对项目开
发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、
项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理流程规范。公司在人力、信息、财务
等方面严格规范；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完善，成本
系统、销售系统也已实现信息化，确保了有效的公司管控，风险防控能力不断提升。
5.优秀的管理团队
公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成
熟；为保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培
养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人员的
发展制定了全方位发展计划，建立科学、完善的绩效考核机制，保证了人员快速合理
地补充及管理团队整体高素质的打造。
6.产品品质不断提升
公司开发楼盘涵盖了别墅、叠拼、多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售
型配套服务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态，同时响应国家政策，积极探索
民生保障房等项目，立足市场需求，进一步提升产品品质，着力打造绿色地产、健康
住宅，不断提升居住体验，满足客户美好生活需要，提升了公司在当地房地产市场的
竞争力。
7.绿色可持续发展理念
在中央“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局下，公司坚持绿色发展
理念，研究编制健康家园产品标准体系，全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体
系，致力于打造绿色建筑和优质产品，把保护生态环境与建设美好家园相结合，始终
把可持续发展作为公司高质量发展目标。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1.宏观经济风险：2021年以来，国内外疫情形势依然严峻复杂、外部环境不确
定性高企、国际形势日趋错综复杂，由于我国经济恢复基础尚不牢固，保持稳增长与
防风险仍面临压力，家庭部门杠杆率攀升，还贷压力和预防性储蓄动机增强,资本市
场风险扩大，公司可能面临外部宏观经济风险。
2.行业政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，国家对“房住不
炒”定位持续重申，限价、限售政策、“两集中”供地、银行业对房地产行业的贷款
规模受管控等政策将给公司业务发展带来不确定性。
3.经营风险：2021年上半年，随着土地、融资及销售政策的严控，头部房企占
据资源和规模优势，行业集中度相应不断走高，行业竞争强度也将愈演愈烈，行业经
济效益水平整体降低，对公司经营管理提出了更高的要求。
4.融资风险：房地产行业作为资金密集型行业，开发经营资金需求量大，2021
年房地产行业融资政策持续收紧，房企的“三道红线”、银行业贷款“两道红线”等
政策持续影响，对房地产行业融资途径、融资规模、融资成本等方面产生一定影响。
（二）应对措施
面对复杂多变的内外部环境，公司将坚决拥护党的领导，服务国家统筹推进“
五位一体”总体布局，一是不断深化政策研究，紧跟国家发展战略，坚决落实中央“
房住不炒”要求，转变公司运营发展模式，创新业务模式和盈利模式，推动公司高质
量发展。二是进一步提升管控水平，不断优化内控流程，健全公司管理体系，强化专
业化管理，增强抵御风险能力；着力推进健康品牌建设，提升品牌价值及影响力，增
强公司市场竞争力。三是不断优化财务结构，提高预算精益管控水平，保持财务稳健
、资信良好，同时积极研究拓宽融资途径，做好供应链资产支持票据等资产证券化相
关工作，优化公司资源配置和债务结构，促进公司与上游企业协同发展，提高公司资
金使用效率。四是持续提升项目运营管理水平，严肃可研执行刚性，对项目计划执行
情况进行监督，严格把控项目成本，创新升级营销模式，不断加大销售力度，确保现
有项目高质量运营；同时，密切关注土地市场，深入研究土地供应政策，通过多元合
作、产城融合、收并购等方式，进一步拓宽发展通道，推动优质资源获取。加强区域
土地集中供地政策研究，科学审慎推进优质高周转项目资源获取，稳步推进城市更新
、保障性住房等民生项目拓展，为公司后续可持续发展奠定基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
(一)外部宏观经济形势分析
回顾2020年，面对严峻复杂的国内外环境，党中央国务院统筹部署新冠疫
情防控和经济发展工作，国内经济保持稳定运行、强劲复苏，成为全球主要经济体中
唯一实现正增长的国家，为我国“十四五”开局奠定了良好基础。房地产行业虽受疫
情影响，第一季度成交惨淡，但行业政策仍保持了调控的一惯性。“房住不炒”的总
基调未因疫情而放松。为持续建立房地产调控长效机制，政府出台“三道红线”促进
房企降杠杆，高负债高杠杆房地产企业面临更大的生存压力。该系列政策的出台对公
司财务结构优化、未来项目拓展和开发运营等均提出了更大挑战和更高要求。
展望2021年，作为十四五规划的开局之年，随着疫情防控形势缓解，预计
全球经济将逐渐反弹。国内经济也将恢复常态化增长，“国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进”战略的提出将释放消费潜力，驱动我国经济行稳致远，预计2021
年稳中向好、持续恢复总体趋势保持不变，但也面临中美关系、金融风险累积等不确
定因素。房地产行业整体仍将维持“房住不炒”政策基调，调控将呈现长期化、常态
化的特点。房地产行业竞争格局将进一步分化，地产行业的运作模式也将发生深刻变
革。同时，伴随着“三道红线”扩围、贷款集中度新政、土地供应“两集中三批次”
政策的逐步落地，行业整体杠杆率有望逐步回落。金融端的严控一定程度上削弱了地
产的金融属性，居住属性将进一步增强，地产企业将更加注重向管理要红利，向品牌
要效益。总体上看，2021年房地产将保持平稳发展，整体呈现量稳价平的特点，而区
域间的分化仍将是常态。一线城市需求更具有持续性，二、三线等城市根据不同土地
、人才政策分化加剧。
截至报告日，公司控股股东鲁能集团100%股权无偿划转事项已全面完成，
公司成为中国绿发所属上市公司。中国绿发明确表示将公司作为整合及发展其集团内
住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，并采取有效措施避免同业竞争，
保持公司独立性、稳定性，规范并减少关联交易。公司站在了新的发展平台之上，将
在股东方鲁能集团、中国绿发的大力支持下，以全新的姿态把握新的发展机遇，迎接
新的竞争挑战，为建设一流绿色地产企业而持续努力。
（二）2020年度生产经营情况
1.统筹做好疫情防控与复工复产
报告期初，面对新冠肺炎疫情突然爆发的巨大考验，公司董事会坚定落实
党中央、国务院决策部署，快速响应、积极应对，指导经营层及时成立疫情防控领导
工作小组，建立健全应急响应工作机制，全面配合属地化防疫工作开展，多渠道筹措
防疫物资，统筹调度防疫工作，有力确保了业主客户和广大员工的生命安全和身体健
康。全面落实统筹疫情防控和经济社会发展工作部署，积极有序推动复工复产，加强
返岗人员安全管理，精心周密组织在建工程、酒店商场率先复工复产，集中资金优先
保障工程建设、项目运营、员工薪酬和疫区救援等重点领域支出。深入分析新冠疫情
对公司生产经营的影响，研究制定有效应对举措，有效调整开发节奏，抢抓项目工期
，着力把疫情负面影响降到最低。
公司所属物业公司积极响应地方政府要求，坚守坚持全员防控，奋战疫情
防控、服务民生第一线，实现疫情防控“双零”目标，多次荣获属地政府通报表扬及
疫情防控荣誉称号，其中山东鲁能物业荣获属地“新冠肺炎疫情防控工作优秀物业服
务企业”荣誉称号，其在管项目贵和金街、领秀公馆获“新冠肺炎疫情防控工作优秀
物业管理项目”；重庆鲁能物业在管项目江津领秀城一街区被重庆市江津区住建委评
选为“战役e家人”优秀小区物业品牌。
2.平稳推进生产经营与项目建设
2020年，公司严格遵守宏观市场政策和房地产行业发展规律，平稳有序推
进项目开发建设，保障生产经营稳定。由于受行业调控政策、项目开发周期以及新冠
肺炎疫情等因素影响，报告期内公司经营业绩较上年同期有所下滑。全年实现营业收
入197.51亿元，较上年同期减少32.36亿元，同比减少14.08%；归属于上市公司股东
的净利润22.12亿元，较上年同期减少9.3亿元，同比减少29.61%；实现基本每股收益
1.19元/股，较上年同期减少0.5元/股，同比减少29.59%；加权平均净资产收益率15.
22%，同比降低10.66个百分点。截至2020年12月31日，公司资产总额748.35亿元，较
上年末增加49.2亿元，同比增加7.04%；归属于母公司股东的净资产153.57亿元，较
上年末增加17.46亿元，同比增加12.83%；资产负债率79.48%，较上年同期降低1.05
个百分点。
房地产开发方面，公司完成开工面积81.31万平米，完成率183.88%；完成
竣工面积215.35万平米，完成率99.98%。实现销售金额128.19亿元，销售面积90.80
万平方米，较上年同期分别增长22.72%和22.19%。物业服务方面，公司实现物业服务
签约面积1,200.63万平方米，同比增长18.33%；实现物业服务面积1,022.62万平方米
，同比增长29.26%。
面对新冠肺炎疫情突发带来的风险挑战，公司系统安排项目开发进度，在
保障工程质量基础上，攻坚克难、抢抓工期，确保相关项目如期完成开盘、交付，保
障了广大客户的合法权益。天津区域项目荣获“2020中国土木工程詹天佑奖优秀住宅
小区金奖”；重庆区域项目荣获“巴渝杯优质工程奖”“三峡杯优质结构工程奖”“
重庆市建筑安全文明工地”等省市级奖项5项；济南区域项目荣获“建筑工程优质结
构”“安全文明示范工地”等省市级荣誉3项；宜宾区域项目荣获“安全生产文明施
工标准化优美化工程”等市级荣誉3项。
3.积极参与国资国企改革重组工作
报告期内，公司积极践行党中央、国务院关于深化国资国企改革的决策部
署，针对控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发暨公司76.13%国有股份
被间接收购事宜，积极配合鲁能集团、中国绿发及其他相关方，有效开展划转方案的
细化实施和重要节点的逐项落地，全面分析划转事项对上市公司的影响，明确中国绿
发对上市公司的战略定位和未来发展安排。在深圳证券交易所指导帮助下，先后完成
无偿划转提示性公告、免于要约收购的提示性公告、收购报告书摘要及收购报告书全
文等全套文件的编制与披露。截至报告日，该国有股权划转事项已全面完成，在保持
公司控股股东、实际控制人不变的前提下，实现了公司上层股权结构的优化调整，进
一步拓宽了公司事业发展空间。
4.稳步推进项目资源拓展与对外投资
报告期内，公司积极践行服务国家区域协调发展重大战略部署，加大优质
土地资源储备力度，在立足天津、重庆、宜宾、青岛、福州等城市基础上，发挥深耕
优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；同时，
积极外拓市场，完善业务布局，进一步拓展粤港澳大湾区，成功进入海南自贸区，首
次实现广州、三亚、汕头等城市业务布局，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤
港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。通过公开市场土地竞拍、股权收购等方式
，全年新增建设用地14宗，合计土地面积68.85万平方米，合计建筑面积232.06万平
方米，为公司可持续发展奠定了良好基础。
为有效做好新获取项目开发建设，报告期内，公司累计新设全资子公司7家
，通过股权收购等方式获取全资子公司4家；截至报告日，成功实现对杭州千岛湖全
域旅游有限公司增资扩股和控股，并将其纳入统一管控与合并范围。同时，为有效应
对当前房地产市场环境和融资政策限制，提升公司资金使用效率和市场竞争力，公司
研究制定了与控股股东及关联方合作开发投资房地产项目的双赢方案，该方案能够保
障上市公司控股操盘，并充分利用控股股东及相关方的品牌优势、资源优势、资金优
势，为后续项目拓展和做大做强提供了多种选择。
5.审慎推动资本运作和同业竞争问题解决
认真总结济南领秀城商业综合体CMBS发行成功经验，全面梳理所属北京、
宜宾等区域持有型物业资产，研究编制商业地产抵押贷款支持证券发行方案，并于20
20年9月18日获得深交所挂牌无异议函。综合考虑报告期内资本市场环境、公司资金
需求、市场利率窗口等因素，拟于后续适时发行。
督促相关方有效履行避免同业竞争承诺。定期梳理大股东鲁能集团及关联
方都城伟业集团所属同业竞争资产，系统分析注入上市公司的合理性、可行性，针对
三亚湾新城、北京海港两单位触及承诺条件，在与深交所沟通汇报基础上配合鲁能集
团、都城伟业集团完成避免同业竞争承诺变更，实现对上述两单位的托管经营。同时
，针对鲁能集团、世纪恒美重组限售股锁定期届满，及时履行解限申请程序，并顺利
完成鲁能集团90%、世纪恒美100%重组限售股解限。
6.持续提升信息披露和投资者关系管理水平
组织学习新《证券法》《深圳证券交易所上市公司业务办理指南》等监管
规则，严格对照《信息披露公告格式》组织开展定期报告和临时公告的编制披露工作
，加强内部互审、会审，提高信息披露质量。采取强制披露与自愿披露相结合的模式
，注重与中小投资者沟通交流，针对广大投资者关注的公司经营业绩、土地资源获取
情况、控股股东股权划转进展等事项，严格按照监管要求，通过投资者热线电话、互
动易交流平台、网上集体接待日等渠道及时交流答复。依法积极践行股东回报义务，
结合公司经营业绩，适度提高2019年度利润分配比例，按照10派3的比例完成现金股
利的派发，累计分红5.59亿元，较2018年度提高130.77%。2020年度，公司依然保持
持续稳定的现金分红水平，现金分红比例提升至21.05%。
7.切实履行社会责任
始终坚持依法治企，注重股东、债权人、客户及合作相关方权益保护。公
司持续完善内部治理机制，努力维护广大投资者合法权益，积极为参与股东大会的股
东提供网络投票服务，确保股东对公司重大事项的知情权和参与权，共创共享公司长
期价值；进一步加大自愿性信息披露力度，拓宽投资者了解公司渠道，提升公司透明
度；继续保持与投资者频繁互动，及时解答广大投资者关注问题。进一步强化履约管
理，及时规范完成融资产品付息，合同款工程款、物资采购款支付，切实保障债权人
及合作相关方的合法权益。新冠肺炎疫情期间，公司努力克服自身困难和经营压力，
为客户减免租金、物业费3,250余万元，有力支持经济恢复和地方复工复产。
始终坚持以人为本，充分保障员工合法权益。公司秉承“以人为本”管理
理念，不断激发员工工作热情，实现企业与职工共成长。严格按照《劳动法》《劳动
合同法》等法律规定，切实关注职工身心健康和工作满意度，优化职工福利待遇，定
期组织健康体检，发放劳保用品，保护职工合法权益。建立职业发展双通道，开展多
层次专业培训，不断提高职工专业技能和综合素质，保障职工成长成才空间。定期开
展员工生日会、退休欢送会等暖心关怀活动，增强职工归属感和幸福感。始终坚持绿
色发展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿
色发展”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期
，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证。在项目建设和业务运营中注重改善自然生
态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色的使用空间，最大限
度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共同家园。
始终坚持回报社会，热心社会公益事业和志愿服务。公司在合规经营、依
法纳税、创造经济价值的同时，始终关注贫困地区经济、教育和社会发展，积极参与
公益活动，开展热心志愿服务。新冠肺炎疫情爆发后，公司所属子公司重庆鲁能联合
当地优秀企业成立“校外辅导员”团队，利用假期、周末时间组织项目周边贫困家庭
学生开展课外辅导800余人次，建立贫困学生人才成长档案200余份。顺义新城结合四
川青川“海伶山珍”扶贫项目、河北蔚县小枣碾村扶贫项目，开展“一企帮一村”扶
贫产品采购公益活动。广东中绿园组织开展“爱河-护河”主题党日，参加政府主办
河湖保洁志愿服务活动。
（三）房地产业务情况
1.发展战略和未来一年经营计划
作为“十四五”开局的2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色
社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九届五中全会和国资委中央企业负责人会议精
神，坚决落实股东大会决策部署，以绿色发展为主题，以提高上市公司质量为工作主
线，以效益提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强化项目运营
管理，夯实信息披露基础，妥善解决同业竞争，稳步做强做优上市公司。全年计划开
工面积313.35万平方米，续建面积302.16万平方米，竣工面积120.32万平方米；公司
将在保证可持续、高质量发展的前提下，确保销售业绩稳中有升，力争突破260亿元
。
2.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为5
99,798.79万元，报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润1
0%以上的情况。
二、主营业务分析
1、概述
截至2020年12月31日，公司总资产748.35亿元，较去年年末增加7.04%，其
中：流动资产669.84亿元、非流动资产78.51亿元，总负债594.78亿元，其中：流动
负债278.62亿元、非流动负债316.16亿元，股东权益153.57亿元，较去年年末增加12
.83%。
2020年公司实现营业收入197.51亿元，实现净利润22.12亿元，归属于上市
公司股东的净利润22.12亿元，基本每股收益1.19元，归属于公司普通股股东的加权
平均净资产收益率15.22%，截至2020年末归属于上市公司股东的每股净资产8.25元。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
二、核心竞争力分析
公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品
质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。
1.公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发，重视战略管理，总结前期管理经验，逐
步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，始终坚持绿
色发展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿
色发展”和“健康中国”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目
管理全生命周期，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证。在项目建设和业务运营中
注重改善自然生态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色的使
用空间，最大限度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共同家
园。
2.成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专
业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式，
推动产品品质、建筑质量不断提升，建筑工程荣获多项殊荣。
3.融资渠道畅通
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷
款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债
能力。同时，公司控股股东依据自身实力，对公司提供强有力的财务资助。公司不断
加强持有型物业盘活力度，开拓创新CMBS等新型融资方式。
4.稳健的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，根据内外部环境变化，不断优化内控流程管理。对项
目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规
划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理流程规范。公司在人力、信息、
财务等方面严格规范；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完善，
成本系统、销售系统也已实现信息化，确保了有效的公司管控，风险防控能力不断提
升。
5.优秀的管理团队
公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理
念成熟；为保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层
级培养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人
员的发展制定了全方位发展计划，建立科学、完善的绩效考核机制，保证了人员快速
合理地补充及管理团队整体高素质的打造。
6.产品品质不断提升
公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服
务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态，同时响应国家政策，积极探索民生保障
房等项目，立足市场需求，进一步提升产品品质，着力打造绿色地产、健康住宅，不
断提升居住体验，满足客户美好生活需要，提升了公司在当地房地产行业的竞争力。
7.绿色可持续发展理念
在中央“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局下，公司坚持绿色
发展理念，全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体系，致力于打造绿色建筑和优
质产品。推动海绵社区研发运用，把保护生态环境与建设美好家园相结合，始终把可
持续发展作为公司高质量发展目标。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2021年是中国实施“十四五”规划的开局之年，外部环境仍是中国经济发
展面临的最大不确定性，全球疫情存在反复风险，中美关系博弈长期化趋势不会改变
，全球政经格局依然复杂多变。从国内看，逆周期调控政策力度将有所减弱，但中国
疫情防控更加科学有效，经济增长面临的有利因素较多，经济增速可能恢复至正常水
平以上。
房地产方面，“房住不炒”成为中长期国策。2021年3月5日，国务院总理
李克强在十三届全国人大四次会议上作政府工作报告时再提“房住不炒”，明确指出
，要保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房
价、稳预期。
租赁住房市场有望进一步发展。政府工作报告提出，解决好大城市住房突
出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁
住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努
力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
新型城镇化从需求端为房地产市场提供支撑。政府工作报告在下一阶段工
作部署中提到，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化
，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完
善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
城镇老旧小区改造成为推进城市更新和开发建设方式转型的重要组成部分
。政府工作报告中提到，要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，
在扩大有效投资方面，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水
平。
（二）工作思路和工作目标
2020年是“十三五”战略规划收官之年。过去的五年，广宇发展砥砺奋进
、戮力前行，取得了丰硕成果，实现了跨越式发展。五年中，公司完成了重大资产重
组，规模实力显著增强。总股本由5.13亿股提升至18.63亿股，总资产由80亿元提升
至748亿元，净资产由27亿元提升至154亿元。五年中，公司稳步推进生产经营，业务
布局更加完善。住宅地产累计开工892.92万平米、竣工1233.42万平米，业务布局由
重庆发展至覆盖北京、上海、广州、天津、成都、南京、东莞、济南、青岛等18个重
点城市。五年中，公司奋力提质增效，经营业绩显著提升。年加权平均净资产收益率
保持行业较高水平，重组三年盈利承诺全部超额完成，累计完成率高达182.06%。五
年中，公司坚持绿色创新发展，产品品质广受社会好评。公司积极打造绿色健康地产
，实现100%绿色认证，济南、重庆、宜宾等开发项目已成为当地标杆项目。五年中，
公司更加注重内部治理，发展质量持续提升。公司积极贯彻落实关于深化国有企业改
革的意见要求，及时完成党组织进章程，法人治理结构逐步完善，党政融合的新局面
有效实现。五年中，公司着力强化信息披露和投资者关系管理，良好资本市场形象进
一步彰显。公司进一步规范信息披露，保障广大投资者知情权；同时，稳步提升股东
回报水平，近三年平均每股分红0.23元，年度平均现金分红比例16.12%。
十四五时期，公司将坚持质量第一、效益优先，保持稳中求进的发展总基
调，追求有质量的增长和有效益的投资，力争到2025年公司基本建成规模效益显著、
核心竞争力突出、可持续发展能力强劲、具有较强行业影响力的一流绿色地产企业。
作为“十四五”开局的2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，深入贯彻党的十九届五中全会和国资委中央企业负责人会议精神，坚决落
实股东大会决策部署，以绿色发展为主题，以提高上市公司质量为工作主线，以效益
提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强化项目运营管理，夯实
信息披露基础，妥善解决同业竞争，稳步做强做优上市公司。全年计划开工面积313.
35万平方米，续建面积302.16万平方米，竣工面积120.32万平方米；公司将在保证可
持续、高质量发展的前提下，确保销售业绩稳中有升，力争突破260亿元。
（三）重点工作安排
为实现年度目标任务，董事会将在常态化做好疫情防控基础上，着力抓好
以下六个方面工作：
1.着力优化业务发展布局。聚焦主责主业，深耕优势业务领域，坚持“房
住不炒”定位，持续大力发展绿色健康地产，满足人民美好生活需要。立足公司现有
战略布局，紧密围绕国家区域协调发展战略，强化对区域周边及其他具有发展潜力的
重点城市布局研判，进一步增强业务布局的协同效应。同时，大力响应国家政策号召
，积极延伸产业链供应链，不断拓宽发展路径。加强政企合作，积极参与城市更新、
市政基础设施建设、保障性住房建设，进一步丰富主营业务内容，不断培育新的竞争
优势和利润增长点。
2.着力提升对外投资质量。坚持效率效益导向，加强精益化管理，提升各
项经营指标先进性。进一步强化项目开发运营，狠抓节点进度和成本管控，有效提升
项目周转效率，实现降本增效。坚持大营销理念，突出健康主题，在立足存量市场基
础上，充分利用信息化数字化平台，创新营销模式和品牌推广模式，拓宽新消费市场
，有效推动存货去化，加快资金回笼。坚持企业发展与员工成长相统一，创造性推出
灵活多样的市场激励机制，有效激发员工的价值创造能力。同时，紧密结合外部政策
形势，积极拓展融资渠道，确保可持续发展资金充裕。
3.着力推动提质增效。坚持效率效益导向，加强精益化管理，提升各项经
营指标先进性。进一步强化项目开发运营，狠抓开发节点进度和过程管控，保障工程
质量和项目工期，有效提升项目周转效率。坚持大营销理念，突出健康主题，在立足
存量市场基础上，充分利用信息化数字化平台，创新营销模式和品牌推广模式，拓宽
新消费市场，有效推动存货去化，加快资金回笼。坚持企业发展与员工成长相统一，
创造性推出灵活多样的市场激励机制，有效激发员工的价值创造能力。同时，紧密结
合外部政策形势，积极拓展融资渠道，确保可持续发展资金充裕。
4.着力提升上市公司质量。根据监管要求及公司内部治理需要，进一步优
化制度体系建设，完善《公司章程》及三会一层议事规则，进一步明确控股股东、公
司董监高权责范围，推进各治理主体各司其职、高效运转。高质量开展内控评价工作
，积极开展所属公司项目审计及年度内控审计工作，及时发现风险隐患、堵塞管理漏
洞，完善风险防控机制。高质量开展上市公司治理专项行动，筑牢公司治理底线，及
时化解重大管理风险，提升上市公司质量。进一步强化新证券法及相关监管规则学习
领会，组织开展上市公司规范运作专题培训，有效提升所属公司重大事项报送质量和
规范运作能力，确保上市公司信息披露水平持续提升。
5.着力解决同业竞争问题。督促控股股东及关联方严格履行重组承诺，有
序推进同业竞争问题解决。紧密结合各同业竞争单位2020年度经营业绩及历史遗留问
题解决进展，研究制定解决举措。针对承诺期届满但尚未达到注入上市公司条件的同
业竞争资产，强化与监管机构沟通交流，督促控股股东及关联方有效履行相关承诺。
同时，针对新出现的住宅地产商业机会，及时做好风险提示，确保不新增同业竞争单
位。
6.着力抓好社会责任履行。继续秉承“引领、创新、共赢”的发展理念，
以中央政策为导向，以为股东创造更大价值为目标，切实服务国资国企改革发展大局
，注重内部资源整合及公共关系维护，持续丰富业务内容，优化产品服务体系，为实
现公司、股东、员工及其他利益相关方的多方共赢贡献力量。
（四）可能面对的风险及应对措施
1.可能面临的风险
（1）宏观经济风险：2021年，全球不确定性指数、全球经济政策不确定性
指数、全球金融市场的不确定性指数，均处于历史高位，随着疫情全球蔓延、2021年
一季度美国新政府的政策转向、中美贸易冲突重回政治舞台，外部不确定性可能再攀
高峰，全球经济复苏节奏可能延迟，公司可能面临外部宏观经济风险。
（2）行业政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前，“
房住不炒”定位将成为中长期国策，“一城一策、因城施策”政策仍未放松，地方限
价、限售政策或将给公司业务发展带来不确定性。
（3）经营风险：2020年以来，无论是行政性政策的调整，还是融资政策的
严控，都在有效的引导资源和流量向头部房企集中，伴随资源的定向流动，头部房企
抢占的市场份额也越高，行业的集中度也相应不断走高，行业的竞争强度也将愈演愈
烈，对公司经营管理提出了新的要求。
（4）融资风险：房地产行业作为资金密集型行业，开发经营资金需求量大
，2020年下半年，房地产行业融资政策进一步收紧，监管方从资金的需求方和供给方
均做出了限制。加之“三道红线”等政策影响，对房地产行业融资途径、融资规模、
融资成本等方面产生一定影响。
2.应对措施
面对复杂多变的内外部环境，公司将坚决拥护党的领导，服务国家“五位
一体”发展大局，一是不断深化政策研究，紧跟国家发展战略，坚决落实中央“房住
不炒”要求，转变公司运营发展模式，创新业务模式和盈利模式，推动公司高质量发
展。二是进一步提升管控水平，不断优化内控流程，健全公司管理体系，增强抵御风
险能力；着力推进品牌建设，提升品牌价值及影响力，增强公司市场竞争力。三是不
断优化财务结构，保持财务稳健、资信良好，同时研究创新融资方式，积极研究拓宽
融资途径，做好CMBS、供应链融资发行工作。四是持续提升项目运营管理水平，强化
可研执行刚性，严格把控项目成本，创新升级营销模式，不断加大销售力度，确保现
有项目高质量运营；同时，密切关注土地市场环境，因城施策做好投资分析及项目可
研，通过招拍挂、收并购、股权合作等多种途径，加大优质土地资源储备力度，积极
探索城市更新、市政基础设施建设、保障性住房建设等业务，为公司后续可持续发展
奠定基础。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主要业务概况
报告期内，公司控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发事宜
，完成工商变更登记，公司成为中国绿发旗下上市公司。作为整合及发展中国绿发系
统内住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，公司致力于发展绿色、健康
地产，服务国家新型城镇化建设。公司主营业务为房地产开发与销售，业务板块主要
集中于住宅地产开发，同时涵盖部分配套商业、酒店等业务。报告期内，公司立足北
京、济南、成都、宜宾等城市，持续发挥深耕优势，通过招拍挂、收并购等形式，及
时实现新生项目、新鲜活力的补充；绿色地产项目覆盖全国18个城市，形成覆盖京津
冀、长三角、济南青岛、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。
公司坚持绿色发展理念，着力打造绿色、健康、智能的住宅地产项目，推
出了鲁能星城、鲁能领秀城、鲁能城、鲁能泰山7号、鲁能公馆等产品系列，涵盖高
层、洋房、别墅等多种业态，覆盖保障型、刚需型、改善型、高品质等多种需求，受
到市场、客户及相关方的普遍认可。公司着力打造绿色地产、健康住宅，推广绿色建
筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证。济南领秀城项目获评全国首个、也是
规模最大的“健康社区金级运营认证”大盘，济南领秀城云麓、湖州鲁能公馆项目获
评健康社区铂金级、金级认证，天津体北鲁能公馆项目获WELL铂金级健康建筑认证。
同时公司提供绿色物业服务，报告期内，公司物业类全资子公司2家，服务
范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青岛、东莞等城市。公司不断提升物业服务质量
，着眼“绿色、智能、健康”理念，全力打造绿色智慧社区，为社区居民提供安全、
舒适、便利的现代化、智慧化生活环境。依托大数据、云计算、物联网等创新科技，
智慧化升级物业服务，不断满足业主日益增长的美好生活需求，整合物业社区资源和
商旅产业资源，打造商业运营中心，为业主提供多种增值、运营、商业服务，通过一
站式的全方位服务切实提升业主幸福感。
公司坚持以房地产开发与销售为核心，以持有物业出租运营、物业服务为
辅助的经营模式。在房地产开发方面，主要包括一级开发和二级开发两种模式。其中
，地产一级开发模式主要表现为公司接受政府委托，对国有土地、集体土地征地、拆
迁、安置、补偿，建设市政配套设施，使土地达到“三通一平”、“五通一平”等条
件（熟地），赚取工程利润。房地产二级开发模式主要表现为公司通过招拍挂、收并
购等方式获取土地资源，通过规划设计、开发建设、商品房销售等工作获取项目收益
。在持有型物业出租运营方面，主要表现为公司通过运营管理公司持有的商业项目，
获取长期稳定的租金收益，并通过资产证券化等方式事项持有型资产的有效盘活。在
物业服务方面，主要表现为公司运用现代管理与服务技术，对已投入使用的各类物业
规范化的管理，为物业的产权人和使用人提供服务，提高物业的使用价值和经济价值
。除此之外，公司也开展新房代理销售、二手房租售等多元化经营业务。
(二）公司主要业绩驱动因素
一是公司以房地产开发销售为主业，布局全国18个城市，坚持服务区域协
同发展的国家战略，立足国家重点发展的京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝双城
经济圈、海南自贸区等城市群，业务布局更加完善，区位优势明显，为公司未来业绩
增长提供了支撑与保障。二是秉承绿色发展理念，创新升级产品结构，着力打造绿色
地产、健康住宅，推广绿色建筑、创新绿色技术，实现了100%绿色建筑认证；在满足
广大客户需求基础上，综合考虑项目定位、基础条件等因素，提升产品的健康性能、
智能化体验和差异化优势，增强了公司的市场竞争力。三是公司经过多年经营，品牌
得到市场广泛认可，品牌价值及影响力得到进一步提升。四是控股股东及相关方高度
重视并大力支持公司发展壮大，利用自身优势为公司提供资金和业务的大力支持，保
障了公司生产经营持续健康稳定。
（三）宏观经济形势及行业政策分析2
2021年上半年，中国国内生产总值532,167亿元，同比增长12.7%，两年平
均增长5.3%。分季度看，一季度同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度增长7.9
%，两年平均增长5.5%。全国固定资产投资（不含农户）255,900亿元，固定资产投资
累计同比增长12.6%。分领域看，上半年基础设施投资同比增长7.8%；制造业投资同
比增长19.2%；房地产开发投资同比增长15.0%，两年平均增长8.2%。
1.行业发展情况3
2数据来源于国家统计局官网。
2021年上半年，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%。其中，
住宅投资54,244亿元，增长17.0%。房地产开发企业房屋施工面积873,251万平方米，
同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617,480万平方米，增长10.5%。房屋新开工面
积101,288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75,515万平方米，增长5.5%
。房屋竣工面积36,481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26,254万平方米
，增长27.0%。商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%；比2019年上半年增
长17.0%，两年平均增长8.1%。其中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长
10.0%，商业营业用房销售面积增长5.7%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%；比
2019年上半年增长31.4%，两年平均增长14.7%。其中，住宅销售额增长41.9%，办公
楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。房地产开发企业土地购置面积7
,021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，下降5.7%。
2.行业政策环境
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到
实处。在土地端，北京、上海等22个重点城市采用“两集中”“三批次”供地模式；
财政部发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无
居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》，全国自2022
年起土地出让金划转税务部门征收。在需求端，银保监会、住建部、央行发布《关于
防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，全面收紧经营贷监管；中办、国办
发布《建设高标准市场体系行动方案》，除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈
或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度。
在融资段，房地产“三道红线”及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度对于房
地产行业融资的影响日渐显现。
3.主要项目所在城市房地产行业发展和政策（1）重庆4
2021年上半年，重庆调控政策大体保持平稳，主要在信贷、教育方面政策
收紧，并着力于人才吸引、成渝双城经济圈建设、装配式建设等方面。成渝方面：中
央国务院《国家综合立体交通网规划纲要》，成渝地区双城经济圈作为四极之一；重
庆市江津区、永川区、荣昌区、铜梁区和四川省泸州市、内江市住房公积金一体化发
展合作；成渝英才互认等方面工作，促进了成渝的快速融合发展。重庆出台了“金凤
凰”40条、“留创计划”、住房补贴等多条政策，提升城市人才吸附能力。重庆发布
《关于开展中小学入学资格与商品房销售挂钩专项治理工作的通知》，对名牌学校的
民办分校进行整治，实行脱钩、民转公，先后出台的治理楼盘销售与教育挂钩、并对
公参民学校进行整治政策。重庆发布通知，包括《重庆市住房和城乡建设委员会关于
严格落实装配式建筑实施要求的通知》《重庆市装配式建筑装配率计算细则（2021版
）》等，从预售限价、预售办理、税收、资金监管等方面给予装配式建筑政策倾斜，
且在土地出让条件函中做出规定。重庆信贷持续收紧，先后取消首付2成优惠，提升
房贷利率，上半年银行加点累计上调30BP左右，部分银行暂停二手房接单，针对二手
审批从严，对整体市场降温作用明显。
2021年上半年，重庆市商品房供应1,003万平方米，同比增加21.68%；成交
1,659万平方米，同比增加51.72%；成交建面均价12,445元/平方米，同比上涨18.41%
。截至2021年6月，重庆市商品房已取得预售证存量面积约744万平方米，去化周期约
2.8个月。
2017-2021年6月30日重庆市商品房供销情况
3
4
（2）北京5
数据来源于国家统计局官网。
数据来源于重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司。
5数据来源于天朗系统。
2021年上半年，北京房地产市场依然以房住不炒为主要基调，共计出台35
份文件干预房地产市场。北京市发布政策特点是以“打补丁，堵漏洞”的方式为主，
保证市场环境整体稳定。3月19日下发《北京市住房和城乡建设委员会关于印发<
北京市物业管理委员会组建办法>的通知》(京建法〔2021〕4号)；4月3日下发《
北京市住房和城乡建设委员会北京市生态环境局关于加强房屋建筑和市政基础设施工
程施工噪声污染防治工作的通知》（京建法〔2021〕5号）。4月22日下发《北京市住
房和城乡建设委员会关于进一步加强房地产市场秩序整治工作的通知》（京建发〔20
21〕115号）；7月14日下发《北京市住房和城乡建设委员会关于进一步规范市场租房
补贴发放管理有关工作的通知》（京建法〔2021〕6号）。
2021年上半年，北京市商品房供应544.22万平方米，同比增加3.2%。成交6
25.39万平方米，同比增加67%。成交建面均价40,832元/平方米，同比上涨9.6%。截
至2021年6月30日，北京市商品房已取得预售证存量面积约2,478.04万平方米,去化周
期约23.77个月。
2017-2021年6月30日北京市商品房供销情况
（3）济南6
2021年上半年，济南持续落实“一城一策”的相关要求，出台房地产相关
政策以规范市场行为为主。2月25日，“两集中”政策出台，住宅用地集中发布出让
公告、集中组织出让活动，全年将分3批次集中统一进行住宅用地的招拍挂；3月4日
，山东省人民政府发文，全面放开城镇落户限制，允许进城农村人口回农村落户，促
进人口双向流动；3月31日，济南市住房和城乡建设局印发关于《济南市商品房预售
资金监管办法》（济建发〔2021〕10号）的通知，要求进一步加强房屋交易监管，保
障房屋交易安全，促进房地产市场平稳健康发展；7月26日，济南市下发《关于进一
步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》（济建房字〔2021〕3号），加强对房
地产销售的销售公示、销售管理等。
2021年上半年,济南市商品房供应392.63万平方米，同比减少27%，成交660
.74万平方米，同比增加78%，成交建面均价15,778元/平方米，同比上涨5%。截至202
1年6月30日，济南市商品房住宅已取得预售证存量面积约486.7万平方米，去化周期
约4.7个月。
2016年1月-2021年6月30日济南市商品房供销情况
（4）福州7
2021年上半年，福州市出台多项房地产相关政策。2月26日，福州市推出《
关于分阶段发放房屋建筑工程施工许可证的实施意见（试行）》，采取分阶段发放施
工许可证方式，加快办理建审手续，有效助推项目落地。3月8日，福建省发布《关
6
数据来源于克尔瑞。
7数据来源于世联集团数据平台。
于印发<国家城乡融合发展试验区（福建福州东部片区）实施方案>
的通知》，全面放开放宽城市落户限制。3月19日，福建省发布《关于印发福建省国
民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要的通知》，十四五期
间，福建将多层次轨道交通网建设工程，续建福州、厦门第二轮轨道交通建设规划项
目及其规划修编项目，启动建设福州、厦门第三轮轨道交通建设规划项目等内容。4
月25日，福建省发布的《闽东北闽西南两个协同发展区建设领导小组办公室关于做深
做实新时代山海协作进一步加快两个协同区发展建设的通知》明确要求，打造新时代
具有福建特色的“山海工程”,积极参与长三角一体化、粤港澳大湾区建设。6月23日
，国家发改委发布《关于同意福州都市圈发展规划的复函》(发改规划〔2021〕727号
)，作为深化闽东北协同发展区合作、推动福州中心城市与周边地区协调发展的现行
示范区。6月25日，福州市出台《鼓励高校毕业生来榕留榕就业创业七条措施》。
2021年,福州市商品住宅供应125.5万平方米，同比减少28%，成交153.9万
平方米，同比增加9.4%，成交建面均价24,611元/平方米，同比下降9.4%。截至2021
年6月30日，福州市商品住宅已取得预售证存量面积约170.8万平方米，去化周期约11
.8个月。
2017-2021年6月30日福州市商品住宅供销情况
（四）公司上半年经营情况
报告期内，公司新开工面积132.54万平方米，较上年同期增加95.98万平方
米，同比增加262.53%；在建面积458.60万平方米，较上年同期减少59.11万平方米，
同比减少11.42%；竣工面积68.54万平方米，较上年同期增加18.05万平方米，同比增
加35.75%；公司实现销售金额129.62亿元，较上年同期增加82.36亿元，同比增加174
.27%；销售面积77.32万平方米，较上年同期增加42.55万平方米，同比增加122.38%
；结算面积69.41万平方米，较上年同期减少7.58万平方米，同比减少9.85%。截至20
21年6月末，公司物业类全资子公司2家，服务范围覆盖重庆、宜宾、成都、济南、青
岛、东莞等城市。报告期内，实现物业服务签约面积1,252.79万平方米，同比增长24
%；实现物业服务面积1,085.37万平方米，同比增长27%。工程管理再获多项殊荣，宜
宾区域项目获宜宾市建设工程“酒都杯”，南京区域项目获南京市优质工程奖“金陵
杯”。
2021年上半年，公司实现营业收入99.00亿元,归属于上市公司股东的净利
润9.50亿元,基本每股收益0.51元/股，加权平均净资产收益率6.03%。截至2021年6月
30日，公司资产总额795.59亿元，负债总额631.51亿元，归属于上市公司股东的净资
产158.41亿元，资产负债率79.38%。
(五）公司规范运作情况
一是规范开展信息披露，高质量完成2020年年报及2021年一季报编报，审
慎做好临时公告的编制和披露。二是加强投资者关系管理，顺利举办2020年度业绩说
明会，采用线上与线下相结合的方式有效回复投资者提问，答复率100%；通过热线电
话、互动易、投资者网上集体接待日等渠道保持与中小股东密切沟通交流，累计书面
答复投资者提问101份，有效答复率100%。三是规范三会运作，上半年累计召开股东
大会4次、董事会9次、监事会2次，确保重大决策依法合规作出；接受《投资者网》
现场调研，主动对外推介公司生产经营情况。四是全面梳理同业竞争资产，妥善做好
同业竞争问题解决，协调控股股东鲁能集团、关联方中国绿发及都城伟业集团完成南
京方山、郑州鲁能、大连鲁能置业、海南亿隆等单位避免同业竞争承诺的变更。五是
有效开展上市公司治理专项行动及内部审计检查等相关工作，进一步提升公司规范治
理能力和风险防控水平。
（六）上半年房地产项目开发情况
重庆地区，公司控股子公司重庆鲁能、重庆中绿园、重庆江津鲁能新开工
面积37.18万平方米，在建面积114.97万平方米，竣工面积9.67万平方米。
成都地区，公司控股子公司成都鲁能、成都新衡生新开工面积24.88万平方
米，在建面积24.88万平方米，无竣工面积。宜宾地区，公司控股子公司宜宾鲁能、
宜宾山水原著在建面积19.63万平方米，无新开工、竣工面积。
东莞地区，公司控股子公司东莞鲁能广宇在建面积8.84万平方米，无新开
工、竣工面积。
广州地区，公司控股子公司广东中绿园新开工面积11.04万平方米，在建面
积11.04万平方米，无竣工面积。
北京地区，公司控股子公司顺义新城在建面积4.90万平方米，竣工面积0.6
4万平方米，无新开工面积。
苏州地区，公司控股子公司苏州鲁能广宇在建面积37.86万平方米，无新开
工、竣工面积。
济南地区，公司控股子公司鲁能亘富、鲁能万创及鲁能朱家峪在建面积115
.13万平方米，竣工面积43.21万平方米，无新开工面积。
上海地区，公司控股子公司上海鲁能亘富在建面积14.85万平方米，无新开
工、竣工面积。
湖州地区，公司控股子公司湖州公司在建面积12.41万平方米，竣工面积12
.41万平方米，无新开工。
福州地区，公司控股子公司福州鲁能、泰新公司、盛新公司、雄新公司、
仁新公司新开工39.56万平方米，在建面积39.56万平方米，无竣工面积。
天津地区，公司控股子公司天津鲁能泰山、天津鲁能广宇在建面积18.48万
平方米，无新开工、竣工面积。
三亚地区，公司控股子公司三亚中绿园公司新开工14.00万平方米，在建面
积14.00万平方米，无竣工面积。
杭州地区，公司控股子公司千岛湖公司8新开工面积5.88万平方米，在建面
积22.05万平方米，竣工面积2.6万平方米。
（七）新增土地储备项目
（八)累计土地储备情况
8
报告期内，千岛湖公司因股权结构调整成为公司控股子公司，公司持有其5
1.45%股权。
9截至报告期末，重庆鲁能持有重庆太衡85%股权，重庆太衡持有成都新衡
生95%股权。
（九）主要项目开发情况
（十）主要项目销售情况
（十一）主要项目出租情况
（十二）土地一级开发情况
（十三）融资途径
（十四）发展战略和未来一年经营计划
2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
深入贯彻习近平总书记“七一”重要讲话精神，以绿色发展为主题，塑造绿色健康产
品优势，聚焦“机制市场化、管理法制化”目标，深化改革发展，以提高上市公司质
量为工作主线，以效益提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强
化项目运营管理，提升合规管理水平，高质量开展信息披露，妥善解决同业竞争，稳
步做强做优上市公司。2021年计划开工面积313.35万平方米，续建面积302.16万平方
米，竣工面积120.32万平方米；公司将在保证可持续、高质量发展的前提下，确保销
售业绩稳中有升，力争突破260亿元。
（十五）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为6
91,120.42万元，报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润1
0%以上的情况。
（十六）董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高
）
二、核心竞争力分析
公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品质量
和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。
1.公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发，重视战略管理，总结前期管理经验，逐步形
成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，始终坚持绿色发
展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿色发
展”和“健康中国”理念有效落地，在建新建项目加大健康科技研发应用力度，将绿
色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期，持续巩固绿色建筑领先优势
，继续保持100%绿色建筑认证，推动建筑用能绿色化和低碳化。在项目建设和业务运
营中注重改善自然生态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色
的使用空间，最大限度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共
同家园。
2.成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专业积
累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程、开发模式和专业
化管理体系，推动产品品质、建筑质量不断提升，建筑工程荣获多项殊荣。
3.畅通的融资渠道
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷款银
行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债能力
。同时，公司控股股东依据自身实力，对公司提供强有力的财务资助。公司不断加强
持有型物业盘活力度，完成了CMBS发行等新型融资方式。
4.稳健的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，根据内外部环境变化，不断优化内控流程管理。对项目开
发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规划、
项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理流程规范。公司在人力、信息、财务
等方面严格规范；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完善，成本
系统、销售系统也已实现信息化，确保了有效的公司管控，风险防控能力不断提升。
5.优秀的管理团队
公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理念成
熟；为保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层级培
养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人员的
发展制定了全方位发展计划，建立科学、完善的绩效考核机制，保证了人员快速合理
地补充及管理团队整体高素质的打造。
6.产品品质不断提升
公司开发楼盘涵盖了别墅、叠拼、多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售
型配套服务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态，同时响应国家政策，积极探索
民生保障房等项目，立足市场需求，进一步提升产品品质，着力打造绿色地产、健康
住宅，不断提升居住体验，满足客户美好生活需要，提升了公司在当地房地产市场的
竞争力。
7.绿色可持续发展理念
在中央“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局下，公司坚持绿色发展
理念，研究编制健康家园产品标准体系，全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体
系，致力于打造绿色建筑和优质产品，把保护生态环境与建设美好家园相结合，始终
把可持续发展作为公司高质量发展目标。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1.宏观经济风险：2021年以来，国内外疫情形势依然严峻复杂、外部环境不确
定性高企、国际形势日趋错综复杂，由于我国经济恢复基础尚不牢固，保持稳增长与
防风险仍面临压力，家庭部门杠杆率攀升，还贷压力和预防性储蓄动机增强,资本市
场风险扩大，公司可能面临外部宏观经济风险。
2.行业政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，国家对“房住不
炒”定位持续重申，限价、限售政策、“两集中”供地、银行业对房地产行业的贷款
规模受管控等政策将给公司业务发展带来不确定性。
3.经营风险：2021年上半年，随着土地、融资及销售政策的严控，头部房企占
据资源和规模优势，行业集中度相应不断走高，行业竞争强度也将愈演愈烈，行业经
济效益水平整体降低，对公司经营管理提出了更高的要求。
4.融资风险：房地产行业作为资金密集型行业，开发经营资金需求量大，2021
年房地产行业融资政策持续收紧，房企的“三道红线”、银行业贷款“两道红线”等
政策持续影响，对房地产行业融资途径、融资规模、融资成本等方面产生一定影响。
（二）应对措施
面对复杂多变的内外部环境，公司将坚决拥护党的领导，服务国家统筹推进“
五位一体”总体布局，一是不断深化政策研究，紧跟国家发展战略，坚决落实中央“
房住不炒”要求，转变公司运营发展模式，创新业务模式和盈利模式，推动公司高质
量发展。二是进一步提升管控水平，不断优化内控流程，健全公司管理体系，强化专
业化管理，增强抵御风险能力；着力推进健康品牌建设，提升品牌价值及影响力，增
强公司市场竞争力。三是不断优化财务结构，提高预算精益管控水平，保持财务稳健
、资信良好，同时积极研究拓宽融资途径，做好供应链资产支持票据等资产证券化相
关工作，优化公司资源配置和债务结构，促进公司与上游企业协同发展，提高公司资
金使用效率。四是持续提升项目运营管理水平，严肃可研执行刚性，对项目计划执行
情况进行监督，严格把控项目成本，创新升级营销模式，不断加大销售力度，确保现
有项目高质量运营；同时，密切关注土地市场，深入研究土地供应政策，通过多元合
作、产城融合、收并购等方式，进一步拓宽发展通道，推动优质资源获取。加强区域
土地集中供地政策研究，科学审慎推进优质高周转项目资源获取，稳步推进城市更新
、保障性住房等民生项目拓展，为公司后续可持续发展奠定基础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
(一)外部宏观经济形势分析
回顾2020年，面对严峻复杂的国内外环境，党中央国务院统筹部署新冠疫
情防控和经济发展工作，国内经济保持稳定运行、强劲复苏，成为全球主要经济体中
唯一实现正增长的国家，为我国“十四五”开局奠定了良好基础。房地产行业虽受疫
情影响，第一季度成交惨淡，但行业政策仍保持了调控的一惯性。“房住不炒”的总
基调未因疫情而放松。为持续建立房地产调控长效机制，政府出台“三道红线”促进
房企降杠杆，高负债高杠杆房地产企业面临更大的生存压力。该系列政策的出台对公
司财务结构优化、未来项目拓展和开发运营等均提出了更大挑战和更高要求。
展望2021年，作为十四五规划的开局之年，随着疫情防控形势缓解，预计
全球经济将逐渐反弹。国内经济也将恢复常态化增长，“国内大循环为主体、国内国
际双循环相互促进”战略的提出将释放消费潜力，驱动我国经济行稳致远，预计2021
年稳中向好、持续恢复总体趋势保持不变，但也面临中美关系、金融风险累积等不确
定因素。房地产行业整体仍将维持“房住不炒”政策基调，调控将呈现长期化、常态
化的特点。房地产行业竞争格局将进一步分化，地产行业的运作模式也将发生深刻变
革。同时，伴随着“三道红线”扩围、贷款集中度新政、土地供应“两集中三批次”
政策的逐步落地，行业整体杠杆率有望逐步回落。金融端的严控一定程度上削弱了地
产的金融属性，居住属性将进一步增强，地产企业将更加注重向管理要红利，向品牌
要效益。总体上看，2021年房地产将保持平稳发展，整体呈现量稳价平的特点，而区
域间的分化仍将是常态。一线城市需求更具有持续性，二、三线等城市根据不同土地
、人才政策分化加剧。
截至报告日，公司控股股东鲁能集团100%股权无偿划转事项已全面完成，
公司成为中国绿发所属上市公司。中国绿发明确表示将公司作为整合及发展其集团内
住宅类房地产开发业务为主的综合性地产业务平台，并采取有效措施避免同业竞争，
保持公司独立性、稳定性，规范并减少关联交易。公司站在了新的发展平台之上，将
在股东方鲁能集团、中国绿发的大力支持下，以全新的姿态把握新的发展机遇，迎接
新的竞争挑战，为建设一流绿色地产企业而持续努力。
（二）2020年度生产经营情况
1.统筹做好疫情防控与复工复产
报告期初，面对新冠肺炎疫情突然爆发的巨大考验，公司董事会坚定落实
党中央、国务院决策部署，快速响应、积极应对，指导经营层及时成立疫情防控领导
工作小组，建立健全应急响应工作机制，全面配合属地化防疫工作开展，多渠道筹措
防疫物资，统筹调度防疫工作，有力确保了业主客户和广大员工的生命安全和身体健
康。全面落实统筹疫情防控和经济社会发展工作部署，积极有序推动复工复产，加强
返岗人员安全管理，精心周密组织在建工程、酒店商场率先复工复产，集中资金优先
保障工程建设、项目运营、员工薪酬和疫区救援等重点领域支出。深入分析新冠疫情
对公司生产经营的影响，研究制定有效应对举措，有效调整开发节奏，抢抓项目工期
，着力把疫情负面影响降到最低。
公司所属物业公司积极响应地方政府要求，坚守坚持全员防控，奋战疫情
防控、服务民生第一线，实现疫情防控“双零”目标，多次荣获属地政府通报表扬及
疫情防控荣誉称号，其中山东鲁能物业荣获属地“新冠肺炎疫情防控工作优秀物业服
务企业”荣誉称号，其在管项目贵和金街、领秀公馆获“新冠肺炎疫情防控工作优秀
物业管理项目”；重庆鲁能物业在管项目江津领秀城一街区被重庆市江津区住建委评
选为“战役e家人”优秀小区物业品牌。
2.平稳推进生产经营与项目建设
2020年，公司严格遵守宏观市场政策和房地产行业发展规律，平稳有序推
进项目开发建设，保障生产经营稳定。由于受行业调控政策、项目开发周期以及新冠
肺炎疫情等因素影响，报告期内公司经营业绩较上年同期有所下滑。全年实现营业收
入197.51亿元，较上年同期减少32.36亿元，同比减少14.08%；归属于上市公司股东
的净利润22.12亿元，较上年同期减少9.3亿元，同比减少29.61%；实现基本每股收益
1.19元/股，较上年同期减少0.5元/股，同比减少29.59%；加权平均净资产收益率15.
22%，同比降低10.66个百分点。截至2020年12月31日，公司资产总额748.35亿元，较
上年末增加49.2亿元，同比增加7.04%；归属于母公司股东的净资产153.57亿元，较
上年末增加17.46亿元，同比增加12.83%；资产负债率79.48%，较上年同期降低1.05
个百分点。
房地产开发方面，公司完成开工面积81.31万平米，完成率183.88%；完成
竣工面积215.35万平米，完成率99.98%。实现销售金额128.19亿元，销售面积90.80
万平方米，较上年同期分别增长22.72%和22.19%。物业服务方面，公司实现物业服务
签约面积1,200.63万平方米，同比增长18.33%；实现物业服务面积1,022.62万平方米
，同比增长29.26%。
面对新冠肺炎疫情突发带来的风险挑战，公司系统安排项目开发进度，在
保障工程质量基础上，攻坚克难、抢抓工期，确保相关项目如期完成开盘、交付，保
障了广大客户的合法权益。天津区域项目荣获“2020中国土木工程詹天佑奖优秀住宅
小区金奖”；重庆区域项目荣获“巴渝杯优质工程奖”“三峡杯优质结构工程奖”“
重庆市建筑安全文明工地”等省市级奖项5项；济南区域项目荣获“建筑工程优质结
构”“安全文明示范工地”等省市级荣誉3项；宜宾区域项目荣获“安全生产文明施
工标准化优美化工程”等市级荣誉3项。
3.积极参与国资国企改革重组工作
报告期内，公司积极践行党中央、国务院关于深化国资国企改革的决策部
署，针对控股股东鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发暨公司76.13%国有股份
被间接收购事宜，积极配合鲁能集团、中国绿发及其他相关方，有效开展划转方案的
细化实施和重要节点的逐项落地，全面分析划转事项对上市公司的影响，明确中国绿
发对上市公司的战略定位和未来发展安排。在深圳证券交易所指导帮助下，先后完成
无偿划转提示性公告、免于要约收购的提示性公告、收购报告书摘要及收购报告书全
文等全套文件的编制与披露。截至报告日，该国有股权划转事项已全面完成，在保持
公司控股股东、实际控制人不变的前提下，实现了公司上层股权结构的优化调整，进
一步拓宽了公司事业发展空间。
4.稳步推进项目资源拓展与对外投资
报告期内，公司积极践行服务国家区域协调发展重大战略部署，加大优质
土地资源储备力度，在立足天津、重庆、宜宾、青岛、福州等城市基础上，发挥深耕
优势，通过招拍挂、股权收购等形式，及时实现新生项目、新鲜活力的补充；同时，
积极外拓市场，完善业务布局，进一步拓展粤港澳大湾区，成功进入海南自贸区，首
次实现广州、三亚、汕头等城市业务布局，形成覆盖京津冀、长三角、济南青岛、粤
港澳大湾区、成渝双城经济圈的业务布局。通过公开市场土地竞拍、股权收购等方式
，全年新增建设用地14宗，合计土地面积68.85万平方米，合计建筑面积232.06万平
方米，为公司可持续发展奠定了良好基础。
为有效做好新获取项目开发建设，报告期内，公司累计新设全资子公司7家
，通过股权收购等方式获取全资子公司4家；截至报告日，成功实现对杭州千岛湖全
域旅游有限公司增资扩股和控股，并将其纳入统一管控与合并范围。同时，为有效应
对当前房地产市场环境和融资政策限制，提升公司资金使用效率和市场竞争力，公司
研究制定了与控股股东及关联方合作开发投资房地产项目的双赢方案，该方案能够保
障上市公司控股操盘，并充分利用控股股东及相关方的品牌优势、资源优势、资金优
势，为后续项目拓展和做大做强提供了多种选择。
5.审慎推动资本运作和同业竞争问题解决
认真总结济南领秀城商业综合体CMBS发行成功经验，全面梳理所属北京、
宜宾等区域持有型物业资产，研究编制商业地产抵押贷款支持证券发行方案，并于20
20年9月18日获得深交所挂牌无异议函。综合考虑报告期内资本市场环境、公司资金
需求、市场利率窗口等因素，拟于后续适时发行。
督促相关方有效履行避免同业竞争承诺。定期梳理大股东鲁能集团及关联
方都城伟业集团所属同业竞争资产，系统分析注入上市公司的合理性、可行性，针对
三亚湾新城、北京海港两单位触及承诺条件，在与深交所沟通汇报基础上配合鲁能集
团、都城伟业集团完成避免同业竞争承诺变更，实现对上述两单位的托管经营。同时
，针对鲁能集团、世纪恒美重组限售股锁定期届满，及时履行解限申请程序，并顺利
完成鲁能集团90%、世纪恒美100%重组限售股解限。
6.持续提升信息披露和投资者关系管理水平
组织学习新《证券法》《深圳证券交易所上市公司业务办理指南》等监管
规则，严格对照《信息披露公告格式》组织开展定期报告和临时公告的编制披露工作
，加强内部互审、会审，提高信息披露质量。采取强制披露与自愿披露相结合的模式
，注重与中小投资者沟通交流，针对广大投资者关注的公司经营业绩、土地资源获取
情况、控股股东股权划转进展等事项，严格按照监管要求，通过投资者热线电话、互
动易交流平台、网上集体接待日等渠道及时交流答复。依法积极践行股东回报义务，
结合公司经营业绩，适度提高2019年度利润分配比例，按照10派3的比例完成现金股
利的派发，累计分红5.59亿元，较2018年度提高130.77%。2020年度，公司依然保持
持续稳定的现金分红水平，现金分红比例提升至21.05%。
7.切实履行社会责任
始终坚持依法治企，注重股东、债权人、客户及合作相关方权益保护。公
司持续完善内部治理机制，努力维护广大投资者合法权益，积极为参与股东大会的股
东提供网络投票服务，确保股东对公司重大事项的知情权和参与权，共创共享公司长
期价值；进一步加大自愿性信息披露力度，拓宽投资者了解公司渠道，提升公司透明
度；继续保持与投资者频繁互动，及时解答广大投资者关注问题。进一步强化履约管
理，及时规范完成融资产品付息，合同款工程款、物资采购款支付，切实保障债权人
及合作相关方的合法权益。新冠肺炎疫情期间，公司努力克服自身困难和经营压力，
为客户减免租金、物业费3,250余万元，有力支持经济恢复和地方复工复产。
始终坚持以人为本，充分保障员工合法权益。公司秉承“以人为本”管理
理念，不断激发员工工作热情，实现企业与职工共成长。严格按照《劳动法》《劳动
合同法》等法律规定，切实关注职工身心健康和工作满意度，优化职工福利待遇，定
期组织健康体检，发放劳保用品，保护职工合法权益。建立职业发展双通道，开展多
层次专业培训，不断提高职工专业技能和综合素质，保障职工成长成才空间。定期开
展员工生日会、退休欢送会等暖心关怀活动，增强职工归属感和幸福感。始终坚持绿
色发展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿
色发展”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目管理全生命周期
，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证。在项目建设和业务运营中注重改善自然生
态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色的使用空间，最大限
度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共同家园。
始终坚持回报社会，热心社会公益事业和志愿服务。公司在合规经营、依
法纳税、创造经济价值的同时，始终关注贫困地区经济、教育和社会发展，积极参与
公益活动，开展热心志愿服务。新冠肺炎疫情爆发后，公司所属子公司重庆鲁能联合
当地优秀企业成立“校外辅导员”团队，利用假期、周末时间组织项目周边贫困家庭
学生开展课外辅导800余人次，建立贫困学生人才成长档案200余份。顺义新城结合四
川青川“海伶山珍”扶贫项目、河北蔚县小枣碾村扶贫项目，开展“一企帮一村”扶
贫产品采购公益活动。广东中绿园组织开展“爱河-护河”主题党日，参加政府主办
河湖保洁志愿服务活动。
（三）房地产业务情况
1.发展战略和未来一年经营计划
作为“十四五”开局的2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色
社会主义思想为指导，深入贯彻党的十九届五中全会和国资委中央企业负责人会议精
神，坚决落实股东大会决策部署，以绿色发展为主题，以提高上市公司质量为工作主
线，以效益提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强化项目运营
管理，夯实信息披露基础，妥善解决同业竞争，稳步做强做优上市公司。全年计划开
工面积313.35万平方米，续建面积302.16万平方米，竣工面积120.32万平方米；公司
将在保证可持续、高质量发展的前提下，确保销售业绩稳中有升，力争突破260亿元
。
2.向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至本报告期末，公司为商品房承购人因银行抵押贷款提供的担保余额为5
99,798.79万元，报告期无已承担担保责任且涉及金额占公司最近一期经审计净利润1
0%以上的情况。
二、主营业务分析
1、概述
截至2020年12月31日，公司总资产748.35亿元，较去年年末增加7.04%，其
中：流动资产669.84亿元、非流动资产78.51亿元，总负债594.78亿元，其中：流动
负债278.62亿元、非流动负债316.16亿元，股东权益153.57亿元，较去年年末增加12
.83%。
2020年公司实现营业收入197.51亿元，实现净利润22.12亿元，归属于上市
公司股东的净利润22.12亿元，基本每股收益1.19元，归属于公司普通股股东的加权
平均净资产收益率15.22%，截至2020年末归属于上市公司股东的每股净资产8.25元。
公司报告期利润构成或利润来源没有发生重大变动。
二、核心竞争力分析
公司自从事房地产开发业务以来，深耕房地产市场多年，凭借良好的产品
质量和售后服务在业界树立了良好的口碑，并形成了自身核心竞争力。
1.公司战略定位清晰
公司主营业务专注于房地产开发，重视战略管理，总结前期管理经验，逐
步形成了专业化、标准化和规范化的开发管理模式。公司市场定位明确，始终坚持绿
色发展，关注环境保护与可持续发展。积极响应国家政策号召，推动“生态优先、绿
色发展”和“健康中国”理念有效落地，将绿色、健康、智能等理念贯穿于建筑项目
管理全生命周期，实现在建、新建项目100%绿色建筑认证。在项目建设和业务运营中
注重改善自然生态，有效利用先进技术为广大客户提供健康、适用、高效、绿色的使
用空间，最大限度降低建筑开发建设对环境的负面影响，以实际行动呵护人类共同家
园。
2.成熟的房地产开发经验
公司一直专注于房地产开发业务，拥有丰富的房地产开发经验。经多年专
业积累，公司拥有经验丰富且稳定的开发团队，形成了成熟的业务流程和开发模式，
推动产品品质、建筑质量不断提升，建筑工程荣获多项殊荣。
3.融资渠道畅通
公司经营情况良好，已与多家银行建立了密切的合作关系。项目公司在贷
款银行保持着良好的信用记录和较高的授信额度，具有畅通的融资渠道和较强的偿债
能力。同时，公司控股股东依据自身实力，对公司提供强有力的财务资助。公司不断
加强持有型物业盘活力度，开拓创新CMBS等新型融资方式。
4.稳健的公司治理机制和内部管控体系
公司注重内部管理，根据内外部环境变化，不断优化内控流程管理。对项
目开发全流程制定了严格的管理规范，从项目前期的可行性研究、土地取得、项目规
划、项目施工到销售等环节，建立了一套完整的管理流程规范。公司在人力、信息、
财务等方面严格规范；内部实现高度的信息化系统管理，办公自动化流程比较完善，
成本系统、销售系统也已实现信息化，确保了有效的公司管控，风险防控能力不断提
升。
5.优秀的管理团队
公司管理团队拥有一线地产公司任职的丰富工作经验及管理经验，管理理
念成熟；为保证团队综合能力的发挥，公司注重人才梯队搭建；对管理团队实行分层
级培养，并组织和安排各项培训提升团队的管理及协作能力；同时为管理团队储备人
员的发展制定了全方位发展计划，建立科学、完善的绩效考核机制，保证了人员快速
合理地补充及管理团队整体高素质的打造。
6.产品品质不断提升
公司开发楼盘涵盖了多层及高层普通住宅的同时，注重社区销售型配套服
务，开发了包括社区配套商业、公寓等业态，同时响应国家政策，积极探索民生保障
房等项目，立足市场需求，进一步提升产品品质，着力打造绿色地产、健康住宅，不
断提升居住体验，满足客户美好生活需要，提升了公司在当地房地产行业的竞争力。
7.绿色可持续发展理念
在中央“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局下，公司坚持绿色
发展理念，全面推动构建绿色、智能、健康产品业态体系，致力于打造绿色建筑和优
质产品。推动海绵社区研发运用，把保护生态环境与建设美好家园相结合，始终把可
持续发展作为公司高质量发展目标。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和趋势
2021年是中国实施“十四五”规划的开局之年，外部环境仍是中国经济发
展面临的最大不确定性，全球疫情存在反复风险，中美关系博弈长期化趋势不会改变
，全球政经格局依然复杂多变。从国内看，逆周期调控政策力度将有所减弱，但中国
疫情防控更加科学有效，经济增长面临的有利因素较多，经济增速可能恢复至正常水
平以上。
房地产方面，“房住不炒”成为中长期国策。2021年3月5日，国务院总理
李克强在十三届全国人大四次会议上作政府工作报告时再提“房住不炒”，明确指出
，要保障好群众住房需求，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房
价、稳预期。
租赁住房市场有望进一步发展。政府工作报告提出，解决好大城市住房突
出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁
住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努
力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
新型城镇化从需求端为房地产市场提供支撑。政府工作报告在下一阶段工
作部署中提到，要深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化
，常住人口城镇化率提高到65%，发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完
善住房市场体系和住房保障体系，提升城镇化发展质量。
城镇老旧小区改造成为推进城市更新和开发建设方式转型的重要组成部分
。政府工作报告中提到，要实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系，
在扩大有效投资方面，今年新开工改造城镇老旧小区5.3万个，提升县城公共服务水
平。
（二）工作思路和工作目标
2020年是“十三五”战略规划收官之年。过去的五年，广宇发展砥砺奋进
、戮力前行，取得了丰硕成果，实现了跨越式发展。五年中，公司完成了重大资产重
组，规模实力显著增强。总股本由5.13亿股提升至18.63亿股，总资产由80亿元提升
至748亿元，净资产由27亿元提升至154亿元。五年中，公司稳步推进生产经营，业务
布局更加完善。住宅地产累计开工892.92万平米、竣工1233.42万平米，业务布局由
重庆发展至覆盖北京、上海、广州、天津、成都、南京、东莞、济南、青岛等18个重
点城市。五年中，公司奋力提质增效，经营业绩显著提升。年加权平均净资产收益率
保持行业较高水平，重组三年盈利承诺全部超额完成，累计完成率高达182.06%。五
年中，公司坚持绿色创新发展，产品品质广受社会好评。公司积极打造绿色健康地产
，实现100%绿色认证，济南、重庆、宜宾等开发项目已成为当地标杆项目。五年中，
公司更加注重内部治理，发展质量持续提升。公司积极贯彻落实关于深化国有企业改
革的意见要求，及时完成党组织进章程，法人治理结构逐步完善，党政融合的新局面
有效实现。五年中，公司着力强化信息披露和投资者关系管理，良好资本市场形象进
一步彰显。公司进一步规范信息披露，保障广大投资者知情权；同时，稳步提升股东
回报水平，近三年平均每股分红0.23元，年度平均现金分红比例16.12%。
十四五时期，公司将坚持质量第一、效益优先，保持稳中求进的发展总基
调，追求有质量的增长和有效益的投资，力争到2025年公司基本建成规模效益显著、
核心竞争力突出、可持续发展能力强劲、具有较强行业影响力的一流绿色地产企业。
作为“十四五”开局的2021年，公司将继续坚持以习近平新时代中国特色社会主义思
想为指导，深入贯彻党的十九届五中全会和国资委中央企业负责人会议精神，坚决落
实股东大会决策部署，以绿色发展为主题，以提高上市公司质量为工作主线，以效益
提升为抓手，着力优化业务发展布局，提升对外投资质量，强化项目运营管理，夯实
信息披露基础，妥善解决同业竞争，稳步做强做优上市公司。全年计划开工面积313.
35万平方米，续建面积302.16万平方米，竣工面积120.32万平方米；公司将在保证可
持续、高质量发展的前提下，确保销售业绩稳中有升，力争突破260亿元。
（三）重点工作安排
为实现年度目标任务，董事会将在常态化做好疫情防控基础上，着力抓好
以下六个方面工作：
1.着力优化业务发展布局。聚焦主责主业，深耕优势业务领域，坚持“房
住不炒”定位，持续大力发展绿色健康地产，满足人民美好生活需要。立足公司现有
战略布局，紧密围绕国家区域协调发展战略，强化对区域周边及其他具有发展潜力的
重点城市布局研判，进一步增强业务布局的协同效应。同时，大力响应国家政策号召
，积极延伸产业链供应链，不断拓宽发展路径。加强政企合作，积极参与城市更新、
市政基础设施建设、保障性住房建设，进一步丰富主营业务内容，不断培育新的竞争
优势和利润增长点。
2.着力提升对外投资质量。坚持效率效益导向，加强精益化管理，提升各
项经营指标先进性。进一步强化项目开发运营，狠抓节点进度和成本管控，有效提升
项目周转效率，实现降本增效。坚持大营销理念，突出健康主题，在立足存量市场基
础上，充分利用信息化数字化平台，创新营销模式和品牌推广模式，拓宽新消费市场
，有效推动存货去化，加快资金回笼。坚持企业发展与员工成长相统一，创造性推出
灵活多样的市场激励机制，有效激发员工的价值创造能力。同时，紧密结合外部政策
形势，积极拓展融资渠道，确保可持续发展资金充裕。
3.着力推动提质增效。坚持效率效益导向，加强精益化管理，提升各项经
营指标先进性。进一步强化项目开发运营，狠抓开发节点进度和过程管控，保障工程
质量和项目工期，有效提升项目周转效率。坚持大营销理念，突出健康主题，在立足
存量市场基础上，充分利用信息化数字化平台，创新营销模式和品牌推广模式，拓宽
新消费市场，有效推动存货去化，加快资金回笼。坚持企业发展与员工成长相统一，
创造性推出灵活多样的市场激励机制，有效激发员工的价值创造能力。同时，紧密结
合外部政策形势，积极拓展融资渠道，确保可持续发展资金充裕。
4.着力提升上市公司质量。根据监管要求及公司内部治理需要，进一步优
化制度体系建设，完善《公司章程》及三会一层议事规则，进一步明确控股股东、公
司董监高权责范围，推进各治理主体各司其职、高效运转。高质量开展内控评价工作
，积极开展所属公司项目审计及年度内控审计工作，及时发现风险隐患、堵塞管理漏
洞，完善风险防控机制。高质量开展上市公司治理专项行动，筑牢公司治理底线，及
时化解重大管理风险，提升上市公司质量。进一步强化新证券法及相关监管规则学习
领会，组织开展上市公司规范运作专题培训，有效提升所属公司重大事项报送质量和
规范运作能力，确保上市公司信息披露水平持续提升。
5.着力解决同业竞争问题。督促控股股东及关联方严格履行重组承诺，有
序推进同业竞争问题解决。紧密结合各同业竞争单位2020年度经营业绩及历史遗留问
题解决进展，研究制定解决举措。针对承诺期届满但尚未达到注入上市公司条件的同
业竞争资产，强化与监管机构沟通交流，督促控股股东及关联方有效履行相关承诺。
同时，针对新出现的住宅地产商业机会，及时做好风险提示，确保不新增同业竞争单
位。
6.着力抓好社会责任履行。继续秉承“引领、创新、共赢”的发展理念，
以中央政策为导向，以为股东创造更大价值为目标，切实服务国资国企改革发展大局
，注重内部资源整合及公共关系维护，持续丰富业务内容，优化产品服务体系，为实
现公司、股东、员工及其他利益相关方的多方共赢贡献力量。
（四）可能面对的风险及应对措施
1.可能面临的风险
（1）宏观经济风险：2021年，全球不确定性指数、全球经济政策不确定性
指数、全球金融市场的不确定性指数，均处于历史高位，随着疫情全球蔓延、2021年
一季度美国新政府的政策转向、中美贸易冲突重回政治舞台，外部不确定性可能再攀
高峰，全球经济复苏节奏可能延迟，公司可能面临外部宏观经济风险。
（2）行业政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，目前，“
房住不炒”定位将成为中长期国策，“一城一策、因城施策”政策仍未放松，地方限
价、限售政策或将给公司业务发展带来不确定性。
（3）经营风险：2020年以来，无论是行政性政策的调整，还是融资政策的
严控，都在有效的引导资源和流量向头部房企集中，伴随资源的定向流动，头部房企
抢占的市场份额也越高，行业的集中度也相应不断走高，行业的竞争强度也将愈演愈
烈，对公司经营管理提出了新的要求。
（4）融资风险：房地产行业作为资金密集型行业，开发经营资金需求量大
，2020年下半年，房地产行业融资政策进一步收紧，监管方从资金的需求方和供给方
均做出了限制。加之“三道红线”等政策影响，对房地产行业融资途径、融资规模、
融资成本等方面产生一定影响。
2.应对措施
面对复杂多变的内外部环境，公司将坚决拥护党的领导，服务国家“五位
一体”发展大局，一是不断深化政策研究，紧跟国家发展战略，坚决落实中央“房住
不炒”要求，转变公司运营发展模式，创新业务模式和盈利模式，推动公司高质量发
展。二是进一步提升管控水平，不断优化内控流程，健全公司管理体系，增强抵御风
险能力；着力推进品牌建设，提升品牌价值及影响力，增强公司市场竞争力。三是不
断优化财务结构，保持财务稳健、资信良好，同时研究创新融资方式，积极研究拓宽
融资途径，做好CMBS、供应链融资发行工作。四是持续提升项目运营管理水平，强化
可研执行刚性，严格把控项目成本，创新升级营销模式，不断加大销售力度，确保现
有项目高质量运营；同时，密切关注土地市场环境，因城施策做好投资分析及项目可
研，通过招拍挂、收并购、股权合作等多种途径，加大优质土地资源储备力度，积极
探索城市更新、市政基础设施建设、保障性住房建设等业务，为公司后续可持续发展
奠定基础。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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