000402金 融 街资产重组最新消息
≈≈金融街000402≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营形势分析
（一）行业发展形势
1．行业政策变化分析
2021年上半年，中央政府秉承调控政策的稳定性和持续性，坚持“房住不
炒”的政策主基调不变，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产
市场平稳健康发展。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年上半年，全国商品房销售
面积为8.9亿平米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17.1%，其中住宅销售面积为7
.9亿平米，同比增长29.4%，较2019年同期增长19.5%，商务地产销售面积为0.5亿平
米，同比增长6.8%，较2019年同期下降17.0%；全国商品房销售金额为9.3万亿元，同
比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%，其中住宅销售额为8.5万亿元，同比增长41.
9%，较2019年同期增长38.0%，商务地产销售额为0.6万亿元，同比增长9.4%，较2019
年同期下降19.3%。
分城市来看，2021年上半年，一线城市商品房成交面积同比增长69.6%，较
2019年同期增长33.0%；二线城市商品房成交面积同比增长38.3%，较2019年同期增长
13.9%；三四线城市商品房成交面积同比增长25.9%，较2019年同期增长16.9%。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国百城住宅价格累计上涨1.7
%，涨幅较去年同期扩大0.4个百分点。分城市看，2021年上半年，一线城市住宅价格
同比上涨1.8%，涨幅较去年同期收窄0.2个百分点；二线城市住宅价格同比上涨1.6%
，涨幅较去年同期扩大0.5个百分点；三四线住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同
期扩大1.2个百分点。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国300个城市住宅用地成交楼
面均价为6,170元/平米，同比上涨26.7%，较2019年同期增长34.3%。分城市看，一线
城市住宅用地成交楼面均价为16,591元/平米，较去年同期下降0.5%，较2019年同期
下降1.0%；二线城市住宅用地成交楼面均价为7,333元/平米，较去年同期增长22.9%
，较2019年同期增长26.7%；三四线城市住宅用地楼面均价为4,160元/平米，较去年
同期增长25.1%，较2019年同期增长45.7%。
3．公司进入重点城市市场分析
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司进入的北京、上海、广州
、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体商品住宅销售面积同比上升41.0%，较2
019年同期上升28.4%；商品住宅整体销售金额同比上升67.4%，较2019年同期增长48.
4%。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司所进入的北京、上海、广
州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体住宅用地成交面积同比上升19.8%，
较2019年同期增长14.7%；住宅用地整体楼面地价同比增长10.2%，较2019年同期增长
32.2%。公司进入城市住宅用地成交价格持续上涨。
综上，报告期内，房地产调控政策保持稳定性和连续性，全国和重点城市
商品房市场销售规模有所增长、销售价格基本稳定，重点城市写字楼租赁市场空置率
较高、租金水平下滑，行业形势变化对公司高质量发展和精细化管理提出更高要求。
（二）公司经营策略
1．公司经营管理回顾
报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，重点推进了以
下经营管理工作：
（1）坚持党建引领，发挥组织核心作用。2021年是中国共产党成立100周
年，也是“十四五”
规划的开局之年。报告期内，公司一是积极参加中国共产党成立100周年相
关活动，并以此为契机，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育工作，达到统一
思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是积极落实全面从严治党工作，深化总结整改
经验，完善工作制度体系，将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党
组织的核心作用；三是公司党员、干部发挥先锋带头作用，春节期间积极参与社区疫
情防控工作，守护社区安全。
（2）强化销售调度，销售签约保持增长。报告期内，公司坚持价值营销，
强化销售调度，实
现销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%
。其中公司住宅产品把握市场窗口期，通过及时推出可售货量、积极调整销售策略、
持续提升产品力和服务力等措施，实现销售签约额205.9亿元（销售面积108.0万平米
）；商务产品通过拓展销售渠道、强化产品打造和服务提升等措施，实现销售签约额
9.3亿元（销售面积4.2万平米）。
（3）加强资金统筹，保持财务安全稳健。报告期内，房地产行业资金监管
政策保持延续性，“两
集中、三批次”的供地政策对资金管理提出更高要求。公司坚持财务稳健
，一是统筹好销售回款、项目支出、外部融资之间的收支关系，保障公司资金安全；
二是提高前期效率，销售回款较去年同期明显增长，经营活动现金流量净额为42.7亿
元；三是通过发行公司债、中期票据，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学
匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年同期下降。截至报告期末，公司现
金短债比持续达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率有所改善。
（4）坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，面对“两集中”供地
新政以及重点城市
土地价格持续上涨的局面，公司一是继续坚持“深耕五大城市群中心城市
和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域投资战略，深入研究进入城市发展格局和
竞争格局，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策
，针对不同城市的不同竞买规则，制定不同拿地策略，最大限度提高项目投资参与度
和成功率；三是持续完善投资管理体系和考核机制，为后续投资工作夯实基础。报告
期内，公司在上海、固安获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平米，实
现权益投资额约35.4亿元；截至本报告披露日，公司在上海、固安、无锡、苏州获取
项目6个，新增项目权益规划建筑面积115.7万平米，实现权益投资额约81.4亿元。
（5）强化产品研究，提升产品竞争能力。报告期内，公司以满足客户需求
为出发点，加大产
品研发及产品管理体系建设，一是加强客户研究和市场调研，从项目前期
效率、产品定位、规划设计、成本控制等多维度进行市场对标研究，不断优化和升级
产品库；二是结合“两集中”土地政策，公司对各区域产品业务条线展开梳理，完善
产品设计管理节点，提高拿地配合效率及设计质量；三是持续加强产品标准化建设和
落地，不断提升产品质量稳定性和竞争力。
（6）加强资产管理，经营收益有序恢复。报告期内，公司写字楼板块受金
融街中心客户租赁
计划变化、金融街·万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所
下滑，公司通过强化招商运营，提升服务水平等措施，金融街中心出租率较2020年底
有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；公司商业板块、酒店/文旅板块
营业收入均较去年同期明显增长，其中商业板块通过丰富项目业态和顾客体验、提升
运营管理水平，客流量和销售额增长较快；酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、加强
成本管控等措施，入住率有效提高。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入10.8
亿元，实现息税前利润5.9亿元。
（7）依法合规经营，提升风险防控能力。报告期内，公司持续做好新冠肺
炎疫情防控常态化
管理，完善突发事件应急管理体系，统筹好规模、效益、价值和风险之间
的平衡，促进公司业务稳健发展；持续完善内控体系，推进风险巡查机制，强化风险
、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的
合规意识、责任意识、担当意识。
2．公司经营管理展望
展望下半年，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，房地产调控政策将
继续保持稳定性和连续性，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。面
对行业发展形势，2021年下半年，公司将继续坚持“以开发销售业务和资产管理业务
为双轮，以四大产品体系和服务体系为抓手，打造房地产全价值链业务平台”的业务
战略以及“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市
，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，通过拓展投
资方式、提升前期效率、强化价值营销、加强成本费用管控等方式，推进公司业务进
展。公司重点推进以下几项工作：
（1）坚持党建引领，推进党建与经营融合。2021年下半年，公司党委一是
将继续按照“党建
就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展
，在公司全产业链的各个环节开展党组织全覆盖工作，将党建工作与经营工作高度融
合；二是利用多种渠道，深入开展党史学习教育相关工作，将党史教育同为员工群众
办实事解难题相结合，提升公司凝聚力，为公司全年各项工作任务提供坚强的政治和
组织保障。
（2）拓展投资方式，合理补充项目资源。2021年下半年，公司一是将坚持
区域发展战略，持
续完善在五大城市群中心城市及周边城市的布局，保持公开市场的适度参
与度，因城施策制定合理的项目投资策略，投资向市场化程度高，供需健康、开发效
率较高的城市区域倾斜；二是丰富项目投资渠道，积极参与TOD项目、旧城改造、城
市更新以及收并购项目的获取，持续拓展战略型绿色小镇项目；三是积极研究集体建
设用地建设租赁住房试点政策，探索符合公司实际的建设租赁住房合作项目，开拓业
务发展方向。
（3）提高经营效能，实现经营安全稳健。2021年下半年，公司将持续深化
大运营管理体系的
落地执行，加快公司业务标准的升级迭代，提高公司经营效能。公司开发
销售业务从项目全周期的角度，对产品研发、项目建设、销售回款、资金统筹等环节
进行经营调度，进一步强化工作前置、完善产品体系、优化管理环节，持续提升项目
前期效率；公司资产管理业务通过优化经营管理策略、严格成本费用管控等措施，推
进公司自持各板块业务稳步恢复。
（4）提升前期效率，提升项目盈利能力。2021年下半年，公司一是将持续
提高前期效率，合
理安排工程进展，确保新项目如期销售；二是坚持“价值营销”，以给客
户创造价值为核心，持续提升两点一线呈现水平，采取灵活销售策略，提高项目开盘
销售效果，加大销售回款力度；三是商务地产深挖传统优势客户资源，积极拓展新兴
行业客户资源，实现多渠道拓客，促进大客户销售。
同时，严格控制成本和费用支出，提升项目盈利能力。
（5）坚持财务稳健，保障公司资金安全。2021年下半年，公司高度重视现
金流安全，确保资
金安全稳健。一是科学统筹公司项目投资、工程建设、销售回款等大额资
金的收支平衡，保障经营活动现金流稳健；二是从公司实际业务需求出发，合理运用
各种融资渠道，为公司募集期限合适、成本较低的资金，优化公司债务结构，降低公
司财务费用；三是推进存量资产盘活、低效资产处置和产成品销售，加快现金回流，
持续优化资产负债结构。
（6）坚持以人为本，完善业绩导向型机制。2021年下半年，公司将继续围
绕战略发展方向和
目标，按照市场对标、业绩优先的原则，健全子公司激励机制、总部部门
激励机制，使员工与公司收益共享、风险共担；结合业务布局，对标核心岗位胜任力
，加强人才培养，适时补充稀缺岗位人才，优化公司人才结构，打造素质优良、结构
合理的后备人才梯队，保障公司稳健发展。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司总体经营情况
报告期内，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策不
动摇，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地
房地产调控工作。自然资源部推出“两集中、三批次”的供地政策，稳定土地市场预
期，客观上对企业融资能力和资金管理提出更高要求；10多个城市房地产调控政策升
级加码，从限购、限贷、限售等方面补漏洞、抑投机；同时严查经营贷、消费贷等资
金违规流入房地产市场，推动房地产市场情绪理性回归，促进房地产市场平稳健康发
展。
报告期内，面对严峻的外部经营环境，公司重点开展以下工作：
1．持续加强党建，发挥党的核心作用。2021年是中国共产党成立100周年
，也是“十四五”规划的开局之年。报告期内，公司一是发挥党员、干部先锋带头作
用，春节期间参与社区疫情防控工作，守护社区安全；二是认真组织召开民主生活会
，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；三是严格落实党建工作“四同步”，
将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党组织的核心作用。
3．坚持价值营销，销售签约增长明显。报告期内，公司按照“提价值、强
调度、勤对标、夯品牌”的营销原则，持续提升产品力和服务力。公司把握市场窗口
，住宅产品通过积极补充货量、加强客户关系管理、强化销售激励政策等措施，商务
产品通过整合销售团队架构、加大意向客户储备等措施，实现销售签约额98.6亿元（
其中，商务地产项目销售签约1.2亿元，住宅地产项目销售签约97.4亿元），同比增
长288.2%。
4．加强资产管理，自持业绩有序恢复。报告期内，公司资产管理业务整体
实现营业收入5.2亿元，较去年同期下降1.9%，实现息税前利润3.1亿元，较去年同期
下降15.0%。其中，商业板块、酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、提供特色服务等措
施，营业收入较去年同期增长明显；写字楼板块受金融街中心客户租赁计划变化、金
融街万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑，公司通过强化招商运
营，提升服务水平等措施，金融
经公司董事会和股东大会批准，公司为全资、控股子公司及参股公司债务
融资提供担保。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营形势分析
（一）行业发展形势
1．行业政策变化分析
2021年上半年，中央政府秉承调控政策的稳定性和持续性，坚持“房住不
炒”的政策主基调不变，落实稳地价、稳房价、稳预期的长期调控目标，促进房地产
市场平稳健康发展。
2．全国市场形势分析
根据国家统计局和中国指数研究院数据，2021年上半年，全国商品房销售
面积为8.9亿平米，同比增长27.7%，较2019年同期增长17.1%，其中住宅销售面积为7
.9亿平米，同比增长29.4%，较2019年同期增长19.5%，商务地产销售面积为0.5亿平
米，同比增长6.8%，较2019年同期下降17.0%；全国商品房销售金额为9.3万亿元，同
比增长38.9%，较2019年同期增长31.4%，其中住宅销售额为8.5万亿元，同比增长41.
9%，较2019年同期增长38.0%，商务地产销售额为0.6万亿元，同比增长9.4%，较2019
年同期下降19.3%。
分城市来看，2021年上半年，一线城市商品房成交面积同比增长69.6%，较
2019年同期增长33.0%；二线城市商品房成交面积同比增长38.3%，较2019年同期增长
13.9%；三四线城市商品房成交面积同比增长25.9%，较2019年同期增长16.9%。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国百城住宅价格累计上涨1.7
%，涨幅较去年同期扩大0.4个百分点。分城市看，2021年上半年，一线城市住宅价格
同比上涨1.8%，涨幅较去年同期收窄0.2个百分点；二线城市住宅价格同比上涨1.6%
，涨幅较去年同期扩大0.5个百分点；三四线住宅价格累计上涨1.7%，涨幅较去年同
期扩大1.2个百分点。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，全国300个城市住宅用地成交楼
面均价为6,170元/平米，同比上涨26.7%，较2019年同期增长34.3%。分城市看，一线
城市住宅用地成交楼面均价为16,591元/平米，较去年同期下降0.5%，较2019年同期
下降1.0%；二线城市住宅用地成交楼面均价为7,333元/平米，较去年同期增长22.9%
，较2019年同期增长26.7%；三四线城市住宅用地楼面均价为4,160元/平米，较去年
同期增长25.1%，较2019年同期增长45.7%。
3．公司进入重点城市市场分析
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司进入的北京、上海、广州
、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体商品住宅销售面积同比上升41.0%，较2
019年同期上升28.4%；商品住宅整体销售金额同比上升67.4%，较2019年同期增长48.
4%。
根据中国指数研究院数据，2021年上半年，公司所进入的北京、上海、广
州、天津、重庆、成都、武汉、苏州等城市整体住宅用地成交面积同比上升19.8%，
较2019年同期增长14.7%；住宅用地整体楼面地价同比增长10.2%，较2019年同期增长
32.2%。公司进入城市住宅用地成交价格持续上涨。
综上，报告期内，房地产调控政策保持稳定性和连续性，全国和重点城市
商品房市场销售规模有所增长、销售价格基本稳定，重点城市写字楼租赁市场空置率
较高、租金水平下滑，行业形势变化对公司高质量发展和精细化管理提出更高要求。
（二）公司经营策略
1．公司经营管理回顾
报告期内，面对外部政策和市场环境，公司保持战略定力，重点推进了以
下经营管理工作：
（1）坚持党建引领，发挥组织核心作用。2021年是中国共产党成立100周
年，也是“十四五”
规划的开局之年。报告期内，公司一是积极参加中国共产党成立100周年相
关活动，并以此为契机，高质量、全覆盖、多方式开展党史学习教育工作，达到统一
思想、明确方向、凝聚力量的目的；二是积极落实全面从严治党工作，深化总结整改
经验，完善工作制度体系，将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党
组织的核心作用；三是公司党员、干部发挥先锋带头作用，春节期间积极参与社区疫
情防控工作，守护社区安全。
（2）强化销售调度，销售签约保持增长。报告期内，公司坚持价值营销，
强化销售调度，实
现销售签约额215.2亿元，较去年同期增长37.1%，较2019年同期增长20.6%
。其中公司住宅产品把握市场窗口期，通过及时推出可售货量、积极调整销售策略、
持续提升产品力和服务力等措施，实现销售签约额205.9亿元（销售面积108.0万平米
）；商务产品通过拓展销售渠道、强化产品打造和服务提升等措施，实现销售签约额
9.3亿元（销售面积4.2万平米）。
（3）加强资金统筹，保持财务安全稳健。报告期内，房地产行业资金监管
政策保持延续性，“两
集中、三批次”的供地政策对资金管理提出更高要求。公司坚持财务稳健
，一是统筹好销售回款、项目支出、外部融资之间的收支关系，保障公司资金安全；
二是提高前期效率，销售回款较去年同期明显增长，经营活动现金流量净额为42.7亿
元；三是通过发行公司债、中期票据，为公司募集期限合理、成本较低的资金，科学
匹配有息负债期限结构，公司整体资金成本较去年同期下降。截至报告期末，公司现
金短债比持续达标，剔除预收款后资产负债率、净负债率有所改善。
（4）坚持价值投资，合理价格获取项目。报告期内，面对“两集中”供地
新政以及重点城市
土地价格持续上涨的局面，公司一是继续坚持“深耕五大城市群中心城市
和周边一小时交通圈卫星城/区域”的区域投资战略，深入研究进入城市发展格局和
竞争格局，坚持价值投资、稳健投资；二是积极研究重点城市的“两集中”土地政策
，针对不同城市的不同竞买规则，制定不同拿地策略，最大限度提高项目投资参与度
和成功率；三是持续完善投资管理体系和考核机制，为后续投资工作夯实基础。报告
期内，公司在上海、固安获取项目3个，新增项目权益规划建筑面积69.8万平米，实
现权益投资额约35.4亿元；截至本报告披露日，公司在上海、固安、无锡、苏州获取
项目6个，新增项目权益规划建筑面积115.7万平米，实现权益投资额约81.4亿元。
（5）强化产品研究，提升产品竞争能力。报告期内，公司以满足客户需求
为出发点，加大产
品研发及产品管理体系建设，一是加强客户研究和市场调研，从项目前期
效率、产品定位、规划设计、成本控制等多维度进行市场对标研究，不断优化和升级
产品库；二是结合“两集中”土地政策，公司对各区域产品业务条线展开梳理，完善
产品设计管理节点，提高拿地配合效率及设计质量；三是持续加强产品标准化建设和
落地，不断提升产品质量稳定性和竞争力。
（6）加强资产管理，经营收益有序恢复。报告期内，公司写字楼板块受金
融街中心客户租赁
计划变化、金融街·万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所
下滑，公司通过强化招商运营，提升服务水平等措施，金融街中心出租率较2020年底
有效提升，其他重点写字楼项目租赁经营保持稳定；公司商业板块、酒店/文旅板块
营业收入均较去年同期明显增长，其中商业板块通过丰富项目业态和顾客体验、提升
运营管理水平，客流量和销售额增长较快；酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、加强
成本管控等措施，入住率有效提高。报告期内，公司资产管理业务实现营业收入10.8
亿元，实现息税前利润5.9亿元。
（7）依法合规经营，提升风险防控能力。报告期内，公司持续做好新冠肺
炎疫情防控常态化
管理，完善突发事件应急管理体系，统筹好规模、效益、价值和风险之间
的平衡，促进公司业务稳健发展；持续完善内控体系，推进风险巡查机制，强化风险
、内控、审计、纪检监察的职能联动，不断增强综合风险防控能力，提升公司全员的
合规意识、责任意识、担当意识。
2．公司经营管理展望
展望下半年，中央将继续坚持“房住不炒”基调不变，房地产调控政策将
继续保持稳定性和连续性，以实现“稳地价、稳房价、稳预期”的长期调控目标。面
对行业发展形势，2021年下半年，公司将继续坚持“以开发销售业务和资产管理业务
为双轮，以四大产品体系和服务体系为抓手，打造房地产全价值链业务平台”的业务
战略以及“深耕五大城市群（京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游）中心城市
，拓展环五大城市群中心城市一小时交通圈卫星城/区域”的区域战略，通过拓展投
资方式、提升前期效率、强化价值营销、加强成本费用管控等方式，推进公司业务进
展。公司重点推进以下几项工作：
（1）坚持党建引领，推进党建与经营融合。2021年下半年，公司党委一是
将继续按照“党建
就是生产力，抓好党建就是竞争力”的工作方针，坚持党建引领企业发展
，在公司全产业链的各个环节开展党组织全覆盖工作，将党建工作与经营工作高度融
合；二是利用多种渠道，深入开展党史学习教育相关工作，将党史教育同为员工群众
办实事解难题相结合，提升公司凝聚力，为公司全年各项工作任务提供坚强的政治和
组织保障。
（2）拓展投资方式，合理补充项目资源。2021年下半年，公司一是将坚持
区域发展战略，持
续完善在五大城市群中心城市及周边城市的布局，保持公开市场的适度参
与度，因城施策制定合理的项目投资策略，投资向市场化程度高，供需健康、开发效
率较高的城市区域倾斜；二是丰富项目投资渠道，积极参与TOD项目、旧城改造、城
市更新以及收并购项目的获取，持续拓展战略型绿色小镇项目；三是积极研究集体建
设用地建设租赁住房试点政策，探索符合公司实际的建设租赁住房合作项目，开拓业
务发展方向。
（3）提高经营效能，实现经营安全稳健。2021年下半年，公司将持续深化
大运营管理体系的
落地执行，加快公司业务标准的升级迭代，提高公司经营效能。公司开发
销售业务从项目全周期的角度，对产品研发、项目建设、销售回款、资金统筹等环节
进行经营调度，进一步强化工作前置、完善产品体系、优化管理环节，持续提升项目
前期效率；公司资产管理业务通过优化经营管理策略、严格成本费用管控等措施，推
进公司自持各板块业务稳步恢复。
（4）提升前期效率，提升项目盈利能力。2021年下半年，公司一是将持续
提高前期效率，合
理安排工程进展，确保新项目如期销售；二是坚持“价值营销”，以给客
户创造价值为核心，持续提升两点一线呈现水平，采取灵活销售策略，提高项目开盘
销售效果，加大销售回款力度；三是商务地产深挖传统优势客户资源，积极拓展新兴
行业客户资源，实现多渠道拓客，促进大客户销售。
同时，严格控制成本和费用支出，提升项目盈利能力。
（5）坚持财务稳健，保障公司资金安全。2021年下半年，公司高度重视现
金流安全，确保资
金安全稳健。一是科学统筹公司项目投资、工程建设、销售回款等大额资
金的收支平衡，保障经营活动现金流稳健；二是从公司实际业务需求出发，合理运用
各种融资渠道，为公司募集期限合适、成本较低的资金，优化公司债务结构，降低公
司财务费用；三是推进存量资产盘活、低效资产处置和产成品销售，加快现金回流，
持续优化资产负债结构。
（6）坚持以人为本，完善业绩导向型机制。2021年下半年，公司将继续围
绕战略发展方向和
目标，按照市场对标、业绩优先的原则，健全子公司激励机制、总部部门
激励机制，使员工与公司收益共享、风险共担；结合业务布局，对标核心岗位胜任力
，加强人才培养，适时补充稀缺岗位人才，优化公司人才结构，打造素质优良、结构
合理的后备人才梯队，保障公司稳健发展。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、公司总体经营情况
报告期内，中央政府始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”政策不
动摇，不断强化土地、金融等方面政策在市场调控中的作用，并高频、高效督导各地
房地产调控工作。自然资源部推出“两集中、三批次”的供地政策，稳定土地市场预
期，客观上对企业融资能力和资金管理提出更高要求；10多个城市房地产调控政策升
级加码，从限购、限贷、限售等方面补漏洞、抑投机；同时严查经营贷、消费贷等资
金违规流入房地产市场，推动房地产市场情绪理性回归，促进房地产市场平稳健康发
展。
报告期内，面对严峻的外部经营环境，公司重点开展以下工作：
1．持续加强党建，发挥党的核心作用。2021年是中国共产党成立100周年
，也是“十四五”规划的开局之年。报告期内，公司一是发挥党员、干部先锋带头作
用，春节期间参与社区疫情防控工作，守护社区安全；二是认真组织召开民主生活会
，达到统一思想、明确方向、凝聚力量的目的；三是严格落实党建工作“四同步”，
将党建工作与公司治理、经营管理有序统筹协调，发挥党组织的核心作用。
3．坚持价值营销，销售签约增长明显。报告期内，公司按照“提价值、强
调度、勤对标、夯品牌”的营销原则，持续提升产品力和服务力。公司把握市场窗口
，住宅产品通过积极补充货量、加强客户关系管理、强化销售激励政策等措施，商务
产品通过整合销售团队架构、加大意向客户储备等措施，实现销售签约额98.6亿元（
其中，商务地产项目销售签约1.2亿元，住宅地产项目销售签约97.4亿元），同比增
长288.2%。
4．加强资产管理，自持业绩有序恢复。报告期内，公司资产管理业务整体
实现营业收入5.2亿元，较去年同期下降1.9%，实现息税前利润3.1亿元，较去年同期
下降15.0%。其中，商业板块、酒店/文旅板块通过拓展营销渠道、提供特色服务等措
施，营业收入较去年同期增长明显；写字楼板块受金融街中心客户租赁计划变化、金
融街万科丰科中心转让等影响，租赁收入较去年同期有所下滑，公司通过强化招商运
营，提升服务水平等措施，金融
经公司董事会和股东大会批准，公司为全资、控股子公司及参股公司债务
融资提供担保。
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