000006深振业Ａ资产重组最新消息
≈≈深振业A000006≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务介绍
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、
惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源、南京等地分别设立地区公司开展房地产开发
业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百
万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体
、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外
包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资
源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善
的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力和稳健的经营理
念，积极寻求对外项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目、
与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目、与头部房企新城控股集团股
份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢
。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，上半年新获取2个代建项目，并成
功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚改项目按计划
继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立
合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策
，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司）与深
圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地
产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成
熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关
注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性
、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作
。
（二）宏观经济形势及行业发展状况
上半年，我国经济进入后疫情时代，工业生产增速较高，投资和消费稳步
恢复，基本民生保障有力，国民经济持续向好。房地产行业方面，中央继续坚持“房
住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，进一步限制房地产融资
，严查经营贷等违规资金流入房地产市场，着力防范房地产金融风险；通过出台“集
中供地”政策，使热点城市土地交易更为规范；继续加大对公共租赁性住房、定向安
居房等保障性住房的扶持力度，推动住房长效机制加速完善；各地继续坚持因城施策
方针，多城出台“二手房指导价”用于房价调控，抑制热点城市炒房需求。
上半年，全国房地产市场整体延续去年年底的运行态势，商品房销售规模
大幅增加，销售面积和销售金额分别达到8.9亿平方米和9.3万亿元，同比增长27.7%
和38.9%；房地产开发投资完成额7.2万亿元，同比增长14.97%；百城住宅价格指数同
比增长3.89%。土地市场热度波动较大，在首批推出集中供地的4月份，百城住宅类土
地成交溢价率达到23.94%，创下近四年来新高，各大房企表现出强烈的拿地意愿。城
市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市
群，公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指
数同比均有大幅上涨；城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多
。
为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大
湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕，并适时布局成渝等快速发展区域
；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转
型升级。
（三）公司经营与管理情况回顾
公司以国企改革三年行动为契机，抢抓“双区”驱动、以“2125”发展战
略为引领，在机制改革、创新发展等方面取得重大突破，实现“十四五”良好开局。
上半年，公司累计实现营业收入14.74亿元，利润总额5.06亿元，归属于母公司股东
的净利润3.88亿元，加权平均净资产收益率为5.13%；截至2021年6月30日，公司总资
产187.62亿元、归属于上市公司股东的净资产74.92亿元，资产负债率为57.45%。
1、经营发展创佳绩，产业延伸见成效
上半年，公司积极落实抓生产、促经营的经营方针，狠抓项目周转和资金
回笼，各项经营指标完成情况较好，累计实现合同销售收入14.23亿元，合同销售面
积16.46万平米，回笼资金16.38亿元，较去年同期分别增长30%、98%和85%。公司注
重对存量资产的运营和拓展，努力提升自有物业运营管理水平，深度挖掘存量资产的
价值，报告期内累计实现租金收入4,911.73万元，出租率及租金收缴率继续稳定在95
%以上，并先后开展多个市场化存量项目的跟进和研究工作。另外，公司还新成立深
圳市振业城市服务有限公司，快速组建物业管理团队，拓展物业管理业务，承接振业
御湖、东莞清溪雅苑等物业服务项目，促进公司在房地产产业链上的延伸。
2、土地投拓传捷报，更新代建再加速
为提升可持续发展能力，一是加强项目研判和资金筹措力度，多渠道拓展
项目储备，先后通过招拍挂方式及与头部房企新城控股合作方式获取广州增城、黄埔
以及两宗南京地块，首次进入长三角核心城市。上半年，公司累计新增土地储备建筑
面积43.9万平方米，新增项目货值超过120亿元，发展后劲显著增强。二是积极探索
通过合作方式推进城市更新，先后与深圳多家村集体股份公司、万科集团建立战略合
作关系，加速拓宽城市更新赛道。三是继续推进代建业务发展，上半年新获取梅林小
学建设工程、文理集团科创学校拆除重建工程等2个代建项目，并成功入选东莞市财
政投资建设项目代建单位预选库，助力民生工程建设，践行国企担当。
3、机制改革在路上，运营体系趋完善
面对严峻的行业形势，公司加大内部改革力度，开展了系列机制改革举措
。一是在经营班子一正四副市场化选聘的基础上，推进契约化管理和任期制改革，完
善刚性考核、刚性退出机制；二是开展组织能力优化提升工作，通过构建大运营体系
，提升项目管控的计划力和执行力，并通过重塑绩效薪酬激励体系，激发全员干事创
业激情；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，使得管控过程、管控
效果和考核运用更加可视化；四是开展产品标准化市场调研及研发工作，加快推进产
品标准化体系建设进程，促进产品品质和开发效率的提升；五是引入员工项目跟投机
制，构建共创共享共担机制，为项目运营改革的持续深化打下良好基础。
4、积极抗疫担重任，乡村振兴再出发
上半年，全球疫情出现抬头迹象，防疫抗疫工作难度加大。对此，公司密
切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，确保公司及员工防疫工作
落实到位。公司及下属子公司积极联系当地防疫部门，先后派驻干部员工支援一线抗
疫工作，组织数十人次党员志愿者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，
积极履行企业社会责任。在精准扶贫方面，公司对口帮扶的新四村贫困人口全部脱贫
摘帽，历经5年多的精准扶贫工作圆满收官，为全面建成小康社会贡献振业力量。与
此同时，为继续巩固脱贫攻坚成果工作，公司响应中央、省、市有关乡村振兴工作要
求，再次派出党员干部前往支援，助力乡村振兴建设。
（四）公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
注：累计土地储备情况为截止到2021年6月30日尚未开发且未取得开工许可
证的项目储备。
3、主要项目开发情况
注：主要项目开发情况为截止到2021年6月30日在建及新竣工项目。
4、主要项目销售情况
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名
：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳
地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续
，
本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支
付86,636.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商
业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于2013
年11月28日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开
披露公告）。
5、主要项目出租情况
融资途径
（五）发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和
国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践
行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，
住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新
容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延
伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。
公司2021年经营计划：资金回笼≥32.99亿元；合同销售收入≥39.50亿元
；合同销售面积≥26.52万平方米。
（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
R适用￡不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该
担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2021
年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约29.85亿元
。
二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一
体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建
设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简
、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有
上市房地产企业。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、市场风险。为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续收
紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
2、资金风险。受“三道红线”新规以及“五档房贷”政策影响，房企融资渠道
愈发趋窄，资金回笼周期拉长。随着“集中供地”政策逐步落地，对房企资金储备提
出较大挑战，预计公司土地投资和项目开发将面临较大资金缺口。
3、土地储备不足风险。受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大湾
区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续、高质量发展难题。
（二）风险应对措施
1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国有企
业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化和完
善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。三是
进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用。四
是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级，提高项目建设
及运营效率。五是完善内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度，坚
持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管理体
系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销等标
准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产经营
能力，扎实开展管理对标工作。四是创新营销管理，加快存量资产和闲置资产去化，
加快认购、签约进度，实现资金迅速回笼。五是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知
名度，增加客户粘度。
3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强化现
有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入成渝等经济快速发展区域
。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，
探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代建工作，全面
推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗风险能力，通
过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业协同。五是拓
宽融资渠道，在财务风险可控的前提下，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，
加强资金调用、管理的精细化水平，帮助投拓发力。
4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚才育
才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战略发
展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定考核
指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革力度
，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充分激
发企业发展活力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济形势及行业发展状况
2020年是极不平凡的一年，也是我国实现脱贫攻坚、全面建成小康社会的
决胜之年。年初，受新冠肺炎疫情影响，国民经济呈断崖式下滑。随着疫情防控有序
开展，各行业纷纷复工复产，财政、货币政策稳健宽松，工业生产、投资、消费节奏
加快，年内各项宏观经济指标迅速回升，国民经济复苏平稳有序。截至2020年末，我
国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿的历史性突
破。
2020年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的总基调，强调“不将房地
产作为短期刺激经济的手段”，年内相继出台“三道红线”、“五档房贷”，进一步
加强对房地产融资、贷款的监管。地方层面继续贯彻落实因城施策方针，加大人才引
进力度，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。2020年，全国商品房销售面积17.6
亿平方米，销售金额17.4万亿元，同比分别增长2.6%、8.7%；房地产开发投资完成额
同比增长7%，百城房价同比增长3.46%；土地市场热度小幅回升，百城成交土地年度
溢价率为13.75%。但是，随着融资、贷款政策的落地实施，房企到位资金规模呈现下
滑趋势，预计未来房地产开发投资增速、成交土地溢价率或将逐渐回落。
2020年，城市发展步入都市圈时代，区域分化逐渐加剧，住房需求和市场
热度主要集中于北京、上海、广州、深圳为核心的一线城市群及武汉、长沙、成都、
重庆等热点二线城市群，城市更新及老旧小区改造机会显现。为应对上述行业形势变
化，公司将加快推进战略布局优化，以现有项目所在城市为立足点，深耕粤港澳大湾
区城市群，适时进入长三角、成渝等快速发展区域；同时，积极参与城市空间优化及
城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
（二）公司经营与管理情况回顾
2020年，在疫情冲击以及调控政策频出的不利影响下，公司顶压前行，抗
疫情、抓复工、补损失、保目标，取得了较好的业绩表现。全年实现营业收入29.35
亿元，利润总额10.89亿元，归属于母公司股东的净利润8.65亿元，加权平均净资产
收益率为12.26%；截至2020年12月31日，公司总资产154.35亿元、归属于上市公司股
东的净资产73.64亿元，资产负债率为49.22%。
1、逆势之下促销售，两翼发展超预期
2020年，面对疫情对项目开发及销售造成的不利影响，公司加快各地区项
目开发进度，及时调整营销策略和节奏，加速存量物业去化，2020年实现合同销售面
积14.62万平方米，合同销售金额25.27亿元，回笼资金22.28亿元，分别完成经营发
展计划的71%、77%和87%。面对物业空置率上升以及租金收缴困难的挑战，公司灵活
调整经营策略，拓展招商渠道，出租率及租金收缴率继续稳定在90%以上，全年实现
资产经营收入8,979万元，若扣除疫情减免租金影响，本年度租赁收入为1.14亿元，
较去年实现逆势增长。另外，棚改代建业务持续发力，初具规模，目前已取得5个代
建项目；公司前期跟进的海乐花园棚改项目已纳入宝安区2020年度棚改计划。
2、战略规划引方向，资源拓展见成效
公司深入总结和反思自身情况，客观研究宏观经济及行业趋势，初步确立
了“十四五”战略发展目标和实现路径，制定了涵盖产业升级、资本运作、人才发展
及内部治理等方面的实施策略，为公司高质量可持续发展指引了方向。作为承上启下
的一年，公司持续巩固现有布局，为“十三五”收好尾，并不断挖掘新的项目获取渠
道。期内获得长沙天心区土地，新增计容建面6.8万平米，预计将取得良好投资收益
。公司与恒荣集团、远洋集团等多个战略合作伙伴达成协议，积极跟进并推动城市更
新项目落地，为“十四五”开局打下坚实基础。
3、公开选聘显雄心，人力改革在路上
在市委组织部、市国资委的领导下，公司圆满完成了经营班子市场化选聘
工作，成功选聘了5位具有丰富管理经验的优秀人才，打造了一支高素质、专业化、
年轻化的职业经理人队伍，初步建立了“能上能下、能进能出、差异化薪酬、市场化
退出”机制，实现了聘任制和契约化管理。公司全年累计提拔干部11名，打通了员工
职业上升通道，增强了人才队伍中坚力量；积极推进激励约束机制改革，探索推进员
工项目跟投制度实施，研究构建薪酬分配与经营业绩、绩效强挂钩的长效激励约束机
制，期内发放了董事会特别奖励基金近90万元，充分调动员工干事创业的主动性、积
极性。
4、规范运作获认可，管理精度再提高
一是依法合规，法人治理趋完善。结合监管政策调整及公司实际，修订了
《公司章程》及配套制度文件，夯实了制度基础；增补了公司董事，充实了董事会队
伍，优化了董事会结构；大监督体系高质量运行，充分发挥监督制衡作用；高比例派
息2.42亿元，信息披露真实、准确、完整，全年共发布公告57份，连续第8年获得深
交所最高评级。二是精益管理，全面降本增效。通过精细化审图、规范制度及信息化
运作等手段进行项目全成本管控，现场签证合格率达到100%，变更情况大幅改善，开
发成本显著降低；合理筹划纳税，盘活存量资产，增强流动性；强化资金集约化管理
，提高使用效率，期内实现理财收益4,224万元。
5、齐心抗疫保复工，扶贫攻坚结硕果
2020年初新冠肺炎疫情爆发，公司迅速成立疫情防控工作小组，并先后派
出5批11名党员及干部前往一线抗疫，周密部署疫情防控和复工复产工作，全力减轻
疫情对公司经营工作的损失。公司响应政府号召，先后为湖北地区捐款1,000万元，
分批次直接间接减免全国范围内租户租金2,800余万元，惠及商户800余家。公司继续
巩固精准扶贫成果，累计投入资金640余万元，完善村内基础设施建设、改善居住环
境、帮扶困难家庭，帮村民顺利实现产业转型，成功打造了新四村“土鸡一号”品牌
，特色种植项目皇帝柑也获得消费者一致好评。截止2020年底村集体经济年收入达到
了42万元，进一步巩固了全面脱贫的成果，公司的扶贫事迹也多次被市国资委及市、
县媒体广泛关注和报道。
（三）公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
3、主要项目开发情况
4、主要项目销售情况
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名
：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳
地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续
，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636
.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及
车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
5、主要项目出租情况
（四）融资情况
2020年，公司主要利用金融机构贷款进行融资，主要是中长期银行贷款，
利率区间主要按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）加减点数计算得出。
（五）发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和
国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践
行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，
住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新
容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延
伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。
二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的
“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党
的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员
精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质
国有上市房地产企业。
三、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
2021年是实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程
的的开局之年，我国将在“国内国际双循环”的新发展格局下，引领经济高质量发展
，货币政策也将趋于稳健。而随着城市发展步入都市圈时代，住房需求将主要集中于
京津冀、长三角、粤港澳大湾区及成渝等城市群内，城市更新及老旧小区改造机会显
现。但预计中央对“房住不炒”的定位不会改变，房地产行业仍将以“稳定、健康”
为主线，同实体经济均衡发展，购房需求将回归居住属性，区域加剧分化，“一城一
策”或成常态。“三道红线”新规及“五档房贷”政策的实施，将进一步加速偿债能
力较弱的房企出清，并迫使部分踩线房企降速求质，市场规模逐渐释放，优质中小房
企有望提速扩容。
（二）公司面临的风险
市场风险：为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续
收紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
资金风险：为切实防范房地产金融风险，2021年1月房地产“三道红线”新
规以及“五档房贷”政策正式实施，融资渠道愈发趋窄。公司土地投资和项目开发仍
将面临较大资金缺口。
土地储备不足风险：受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大
湾区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续发展难题。
（三）2021年经营发展计划
1、资金回笼≥32.99亿元
2、合同销售收入≥39.50亿元
3、合同销售面积≥26.52万平方米
（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）
2020年度，受疫情影响，公司全年累计实现资金回笼22.28亿元，合同销售
收入25.27亿元，合同销售面积14.62万平方米，分别完成2019年年度报告所披露全年
计划的87%、77%和71%。
（四）2021年工作措施
2021年，公司发展的指导思想是：以习近平新时代中国特色社会主义思想
为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央经济工
作会议精神，深入贯彻习近平总书记出席深圳经济特区建立40周年庆祝大会和视察广
东、深圳重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕建设先行示范区及国资国企改革的相关
部署，坚持“2125”发展战略，打造“压力、动力、活力”三力体系，深化推进重点
领域改革，为集团“十四五”发展打下坚实基础。
1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国
有企业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化
和完善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。
三是进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用
。四是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级。五是完善
内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度
，坚持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管
理体系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销
等标准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产
经营能力，扎实开展管理对标工作。四是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知名度，
增加客户粘度。
3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强
化现有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入长三角、成渝等经济
快速发展区域。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城
市更新市场，探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代
建工作，全面推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗
风险能力，通过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业
协同。五是拓宽融资渠道，开展新一轮中期票据发行工作，在财务风险可控的前提下
，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，帮助投拓发力。
4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚
才育才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战
略发展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定
考核指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革
力度，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充
分激发企业发展活力。
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2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）公司主营业务介绍
公司以房地产开发经营为主营业务，在深圳、广州、天津、南宁、长沙、
惠州、西安、东莞、深汕合作区、河源、南京等地分别设立地区公司开展房地产开发
业务，产品类别涉及普通居民住宅、商用物业、别墅等多种类型，累计开发面积数百
万平方米。公司定位于地产行业资源的组织者和利用者，确立了以房地产开发为主体
、住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一体两翼”发展战略。公司建立了业务外
包的经营模式，将技术性、专业性较强的工作进行外包，整合利用产业链中的各种资
源，突出房地产开发主业，通过前瞻性的投资决策体系、科学的成本控制体系、完善
的产品品质控制体系和市场营销体系，为客户提供满意产品，为股东创造价值。
面对行业发展的新趋势，公司依托专业的房地产开发能力和稳健的经营理
念，积极寻求对外项目合作机会，通过与深圳市地铁集团合作开发横岗车辆段项目、
与深圳市特区建设发展集团有限公司合作开发河源项目、与头部房企新城控股集团股
份有限公司（以下简称“新城控股”）合作开发南京项目，实现优势互补、合作共赢
。公司棚改代建业务持续发力，进入规模化发展，上半年新获取2个代建项目，并成
功入选东莞市财政投资建设项目代建单位预选库，宝安西乡海乐花园棚改项目按计划
继续推进。公司积极跟进城市更新及收并购等合作项目，与多个村集体股份公司建立
合作关系，并与多家企业签订战略合作协议。此外，公司积极响应国家住房租赁政策
，设立了深圳市振业商业运营管理有限公司（原深圳市房屋租赁运营管理公司）与深
圳市振业城市服务有限公司，旨在将公司打造为集住房、商业物业资产经营及相关地
产金融业务于一体的综合性平台，满足客户多样化的居住生活需求。
通过多年不懈努力，公司积累了丰富的房地产投资和开发经验，形成了成
熟、有效的经营模式和管控模式。未来，房地产行业机遇与挑战并存，公司将继续关
注行业发展动向,牢牢把握粤港澳大湾区建设和国资国企综合改革契机，抓住区域性
、结构性和窗口性机会，开展深入而全面的改革，实现专业化、精细化、品牌化运作
。
（二）宏观经济形势及行业发展状况
上半年，我国经济进入后疫情时代，工业生产增速较高，投资和消费稳步
恢复，基本民生保障有力，国民经济持续向好。房地产行业方面，中央继续坚持“房
住不炒”定位，延续“稳房价、稳地价、稳预期”的总基调，进一步限制房地产融资
，严查经营贷等违规资金流入房地产市场，着力防范房地产金融风险；通过出台“集
中供地”政策，使热点城市土地交易更为规范；继续加大对公共租赁性住房、定向安
居房等保障性住房的扶持力度，推动住房长效机制加速完善；各地继续坚持因城施策
方针，多城出台“二手房指导价”用于房价调控，抑制热点城市炒房需求。
上半年，全国房地产市场整体延续去年年底的运行态势，商品房销售规模
大幅增加，销售面积和销售金额分别达到8.9亿平方米和9.3万亿元，同比增长27.7%
和38.9%；房地产开发投资完成额7.2万亿元，同比增长14.97%；百城住宅价格指数同
比增长3.89%。土地市场热度波动较大，在首批推出集中供地的4月份，百城住宅类土
地成交溢价率达到23.94%，创下近四年来新高，各大房企表现出强烈的拿地意愿。城
市发展区域分化愈发明显，住房需求和市场热度主要集中于一线城市群及新一线城市
群，公司项目所在的深圳、广州、南京、天津、西安、长沙等地新建商品住宅价格指
数同比均有大幅上涨；城市更新及老旧小区改造迎来风口期，存量市场机会日益增多
。
为应对上述行业形势变化，公司将加快推进战略布局优化，聚焦粤港澳大
湾区，以现有项目所在城市为立足点进行持续深耕，并适时布局成渝等快速发展区域
；同时，公司将积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转
型升级。
（三）公司经营与管理情况回顾
公司以国企改革三年行动为契机，抢抓“双区”驱动、以“2125”发展战
略为引领，在机制改革、创新发展等方面取得重大突破，实现“十四五”良好开局。
上半年，公司累计实现营业收入14.74亿元，利润总额5.06亿元，归属于母公司股东
的净利润3.88亿元，加权平均净资产收益率为5.13%；截至2021年6月30日，公司总资
产187.62亿元、归属于上市公司股东的净资产74.92亿元，资产负债率为57.45%。
1、经营发展创佳绩，产业延伸见成效
上半年，公司积极落实抓生产、促经营的经营方针，狠抓项目周转和资金
回笼，各项经营指标完成情况较好，累计实现合同销售收入14.23亿元，合同销售面
积16.46万平米，回笼资金16.38亿元，较去年同期分别增长30%、98%和85%。公司注
重对存量资产的运营和拓展，努力提升自有物业运营管理水平，深度挖掘存量资产的
价值，报告期内累计实现租金收入4,911.73万元，出租率及租金收缴率继续稳定在95
%以上，并先后开展多个市场化存量项目的跟进和研究工作。另外，公司还新成立深
圳市振业城市服务有限公司，快速组建物业管理团队，拓展物业管理业务，承接振业
御湖、东莞清溪雅苑等物业服务项目，促进公司在房地产产业链上的延伸。
2、土地投拓传捷报，更新代建再加速
为提升可持续发展能力，一是加强项目研判和资金筹措力度，多渠道拓展
项目储备，先后通过招拍挂方式及与头部房企新城控股合作方式获取广州增城、黄埔
以及两宗南京地块，首次进入长三角核心城市。上半年，公司累计新增土地储备建筑
面积43.9万平方米，新增项目货值超过120亿元，发展后劲显著增强。二是积极探索
通过合作方式推进城市更新，先后与深圳多家村集体股份公司、万科集团建立战略合
作关系，加速拓宽城市更新赛道。三是继续推进代建业务发展，上半年新获取梅林小
学建设工程、文理集团科创学校拆除重建工程等2个代建项目，并成功入选东莞市财
政投资建设项目代建单位预选库，助力民生工程建设，践行国企担当。
3、机制改革在路上，运营体系趋完善
面对严峻的行业形势，公司加大内部改革力度，开展了系列机制改革举措
。一是在经营班子一正四副市场化选聘的基础上，推进契约化管理和任期制改革，完
善刚性考核、刚性退出机制；二是开展组织能力优化提升工作，通过构建大运营体系
，提升项目管控的计划力和执行力，并通过重塑绩效薪酬激励体系，激发全员干事创
业激情；三是找准数字化建设方向，实现信息化向数字化转变，使得管控过程、管控
效果和考核运用更加可视化；四是开展产品标准化市场调研及研发工作，加快推进产
品标准化体系建设进程，促进产品品质和开发效率的提升；五是引入员工项目跟投机
制，构建共创共享共担机制，为项目运营改革的持续深化打下良好基础。
4、积极抗疫担重任，乡村振兴再出发
上半年，全球疫情出现抬头迹象，防疫抗疫工作难度加大。对此，公司密
切关注并严格执行疫情防控政策，建立常态化的防控机制，确保公司及员工防疫工作
落实到位。公司及下属子公司积极联系当地防疫部门，先后派驻干部员工支援一线抗
疫工作，组织数十人次党员志愿者参与基层防疫，向当地街道、社区捐赠抗疫物资，
积极履行企业社会责任。在精准扶贫方面，公司对口帮扶的新四村贫困人口全部脱贫
摘帽，历经5年多的精准扶贫工作圆满收官，为全面建成小康社会贡献振业力量。与
此同时，为继续巩固脱贫攻坚成果工作，公司响应中央、省、市有关乡村振兴工作要
求，再次派出党员干部前往支援，助力乡村振兴建设。
（四）公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
注：累计土地储备情况为截止到2021年6月30日尚未开发且未取得开工许可
证的项目储备。
3、主要项目开发情况
注：主要项目开发情况为截止到2021年6月30日在建及新竣工项目。
4、主要项目销售情况
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名
：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳
地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续
，
本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支
付86,636.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商
业物业及车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有（详情参见公司于2013
年11月28日在《中国证券报》、《上海证券报》、《证券时报》和巨潮资讯网的公开
披露公告）。
5、主要项目出租情况
融资途径
（五）发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和
国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践
行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，
住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新
容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延
伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。
公司2021年经营计划：资金回笼≥32.99亿元；合同销售收入≥39.50亿元
；合同销售面积≥26.52万平方米。
（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）。
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
R适用￡不适用
本公司为商品房承购人提供阶段性按揭贷款担保为房地产业经营惯例，该
担保至商品房承购人所购房产取得房地产权利证书并办妥抵押登记手续止。截止2021
年6月30日，公司累计为商品房承购人向银行提供抵押贷款担保金额合计约29.85亿元
。
二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的“一
体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党的建
设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员精简
、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质国有
上市房地产企业。
三、公司面临的风险和应对措施
（一）公司面临的风险
1、市场风险。为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续收
紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
2、资金风险。受“三道红线”新规以及“五档房贷”政策影响，房企融资渠道
愈发趋窄，资金回笼周期拉长。随着“集中供地”政策逐步落地，对房企资金储备提
出较大挑战，预计公司土地投资和项目开发将面临较大资金缺口。
3、土地储备不足风险。受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大湾
区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续、高质量发展难题。
（二）风险应对措施
1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国有企
业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化和完
善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。三是
进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用。四
是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级，提高项目建设
及运营效率。五是完善内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度，坚
持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管理体
系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销等标
准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产经营
能力，扎实开展管理对标工作。四是创新营销管理，加快存量资产和闲置资产去化，
加快认购、签约进度，实现资金迅速回笼。五是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知
名度，增加客户粘度。
3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强化现
有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入成渝等经济快速发展区域
。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城市更新市场，
探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代建工作，全面
推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗风险能力，通
过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业协同。五是拓
宽融资渠道，在财务风险可控的前提下，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，
加强资金调用、管理的精细化水平，帮助投拓发力。
4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚才育
才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战略发
展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定考核
指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革力度
，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充分激
发企业发展活力。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济形势及行业发展状况
2020年是极不平凡的一年，也是我国实现脱贫攻坚、全面建成小康社会的
决胜之年。年初，受新冠肺炎疫情影响，国民经济呈断崖式下滑。随着疫情防控有序
开展，各行业纷纷复工复产，财政、货币政策稳健宽松，工业生产、投资、消费节奏
加快，年内各项宏观经济指标迅速回升，国民经济复苏平稳有序。截至2020年末，我
国成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿的历史性突
破。
2020年，中央政策层面继续坚持“房住不炒”的总基调，强调“不将房地
产作为短期刺激经济的手段”，年内相继出台“三道红线”、“五档房贷”，进一步
加强对房地产融资、贷款的监管。地方层面继续贯彻落实因城施策方针，加大人才引
进力度，多措并举促进房地产市场平稳健康发展。2020年，全国商品房销售面积17.6
亿平方米，销售金额17.4万亿元，同比分别增长2.6%、8.7%；房地产开发投资完成额
同比增长7%，百城房价同比增长3.46%；土地市场热度小幅回升，百城成交土地年度
溢价率为13.75%。但是，随着融资、贷款政策的落地实施，房企到位资金规模呈现下
滑趋势，预计未来房地产开发投资增速、成交土地溢价率或将逐渐回落。
2020年，城市发展步入都市圈时代，区域分化逐渐加剧，住房需求和市场
热度主要集中于北京、上海、广州、深圳为核心的一线城市群及武汉、长沙、成都、
重庆等热点二线城市群，城市更新及老旧小区改造机会显现。为应对上述行业形势变
化，公司将加快推进战略布局优化，以现有项目所在城市为立足点，深耕粤港澳大湾
区城市群，适时进入长三角、成渝等快速发展区域；同时，积极参与城市空间优化及
城市治理，开拓城市更新市场，谋求产业转型升级。
（二）公司经营与管理情况回顾
2020年，在疫情冲击以及调控政策频出的不利影响下，公司顶压前行，抗
疫情、抓复工、补损失、保目标，取得了较好的业绩表现。全年实现营业收入29.35
亿元，利润总额10.89亿元，归属于母公司股东的净利润8.65亿元，加权平均净资产
收益率为12.26%；截至2020年12月31日，公司总资产154.35亿元、归属于上市公司股
东的净资产73.64亿元，资产负债率为49.22%。
1、逆势之下促销售，两翼发展超预期
2020年，面对疫情对项目开发及销售造成的不利影响，公司加快各地区项
目开发进度，及时调整营销策略和节奏，加速存量物业去化，2020年实现合同销售面
积14.62万平方米，合同销售金额25.27亿元，回笼资金22.28亿元，分别完成经营发
展计划的71%、77%和87%。面对物业空置率上升以及租金收缴困难的挑战，公司灵活
调整经营策略，拓展招商渠道，出租率及租金收缴率继续稳定在90%以上，全年实现
资产经营收入8,979万元，若扣除疫情减免租金影响，本年度租赁收入为1.14亿元，
较去年实现逆势增长。另外，棚改代建业务持续发力，初具规模，目前已取得5个代
建项目；公司前期跟进的海乐花园棚改项目已纳入宝安区2020年度棚改计划。
2、战略规划引方向，资源拓展见成效
公司深入总结和反思自身情况，客观研究宏观经济及行业趋势，初步确立
了“十四五”战略发展目标和实现路径，制定了涵盖产业升级、资本运作、人才发展
及内部治理等方面的实施策略，为公司高质量可持续发展指引了方向。作为承上启下
的一年，公司持续巩固现有布局，为“十三五”收好尾，并不断挖掘新的项目获取渠
道。期内获得长沙天心区土地，新增计容建面6.8万平米，预计将取得良好投资收益
。公司与恒荣集团、远洋集团等多个战略合作伙伴达成协议，积极跟进并推动城市更
新项目落地，为“十四五”开局打下坚实基础。
3、公开选聘显雄心，人力改革在路上
在市委组织部、市国资委的领导下，公司圆满完成了经营班子市场化选聘
工作，成功选聘了5位具有丰富管理经验的优秀人才，打造了一支高素质、专业化、
年轻化的职业经理人队伍，初步建立了“能上能下、能进能出、差异化薪酬、市场化
退出”机制，实现了聘任制和契约化管理。公司全年累计提拔干部11名，打通了员工
职业上升通道，增强了人才队伍中坚力量；积极推进激励约束机制改革，探索推进员
工项目跟投制度实施，研究构建薪酬分配与经营业绩、绩效强挂钩的长效激励约束机
制，期内发放了董事会特别奖励基金近90万元，充分调动员工干事创业的主动性、积
极性。
4、规范运作获认可，管理精度再提高
一是依法合规，法人治理趋完善。结合监管政策调整及公司实际，修订了
《公司章程》及配套制度文件，夯实了制度基础；增补了公司董事，充实了董事会队
伍，优化了董事会结构；大监督体系高质量运行，充分发挥监督制衡作用；高比例派
息2.42亿元，信息披露真实、准确、完整，全年共发布公告57份，连续第8年获得深
交所最高评级。二是精益管理，全面降本增效。通过精细化审图、规范制度及信息化
运作等手段进行项目全成本管控，现场签证合格率达到100%，变更情况大幅改善，开
发成本显著降低；合理筹划纳税，盘活存量资产，增强流动性；强化资金集约化管理
，提高使用效率，期内实现理财收益4,224万元。
5、齐心抗疫保复工，扶贫攻坚结硕果
2020年初新冠肺炎疫情爆发，公司迅速成立疫情防控工作小组，并先后派
出5批11名党员及干部前往一线抗疫，周密部署疫情防控和复工复产工作，全力减轻
疫情对公司经营工作的损失。公司响应政府号召，先后为湖北地区捐款1,000万元，
分批次直接间接减免全国范围内租户租金2,800余万元，惠及商户800余家。公司继续
巩固精准扶贫成果，累计投入资金640余万元，完善村内基础设施建设、改善居住环
境、帮扶困难家庭，帮村民顺利实现产业转型，成功打造了新四村“土鸡一号”品牌
，特色种植项目皇帝柑也获得消费者一致好评。截止2020年底村集体经济年收入达到
了42万元，进一步巩固了全面脱贫的成果，公司的扶贫事迹也多次被市国资委及市、
县媒体广泛关注和报道。
（三）公司项目等业务进展情况
1、新增土地储备项目
2、累计土地储备情况
3、主要项目开发情况
4、主要项目销售情况
注：公司与深圳市地铁集团合作开发的横岗车辆段综合物业（项目推广名
：锦荟Park）位于深圳市龙岗区横岗街道六约片区。根据约定，项目用地登记在深圳
地铁名下，以深圳地铁的名义申请项目立项、报批报建、开发建设、物业租售等手续
，本公司主要负责建设管理。双方采取以下投资模式：本公司向深圳地铁支付86,636
.84万元，获得住宅、商务公寓和配套物业70%的投资、开发、收益权，而商业物业及
车位由深圳地铁负责全部投资，产权归深圳地铁所有。
5、主要项目出租情况
（四）融资情况
2020年，公司主要利用金融机构贷款进行融资，主要是中长期银行贷款，
利率区间主要按照中国人民银行贷款市场报价利率（LPR）加减点数计算得出。
（五）发展战略和未来一年经营计划
未来，公司将坚定不移地以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，
坚决落实深圳市委市政府、市国资委的战略决策部署，牢牢把握粤港澳大湾区建设和
国资国企综合改革契机，充分发扬“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，努力践
行“坚持房地产主业不动摇，坚持国企特色不动摇；以房地产开发主营业务为一体，
住房租赁和房地产产业链延伸为两翼；辅以党的建设、长效激励、大监督、改革创新
容错、职业化提升五大保障体系”的“2125”发展战略，激发企业内生动力，快速延
伸产业链，走稳走好新时代高质量发展之路。
二、核心竞争力分析
公司确立了以房地产开发为主体，住房租赁和房地产产业链延伸为两翼的
“一体两翼”发展战略，积极践行“团结、坚韧、职业、感恩”的企业精神，推进党
的建设、长效激励、大监督、改革创新容错、职业化提升五大保障，建立了一支人员
精简、团结协作的高素质职业化团队，将公司打造成了具备国家一级开发资质的优质
国有上市房地产企业。
三、公司未来发展的展望
（一）对未来宏观经济和行业发展形势的看法
2021年是实施“十四五”规划、开启全面建设社会主义现代化国家新征程
的的开局之年，我国将在“国内国际双循环”的新发展格局下，引领经济高质量发展
，货币政策也将趋于稳健。而随着城市发展步入都市圈时代，住房需求将主要集中于
京津冀、长三角、粤港澳大湾区及成渝等城市群内，城市更新及老旧小区改造机会显
现。但预计中央对“房住不炒”的定位不会改变，房地产行业仍将以“稳定、健康”
为主线，同实体经济均衡发展，购房需求将回归居住属性，区域加剧分化，“一城一
策”或成常态。“三道红线”新规及“五档房贷”政策的实施，将进一步加速偿债能
力较弱的房企出清，并迫使部分踩线房企降速求质，市场规模逐渐释放，优质中小房
企有望提速扩容。
（二）公司面临的风险
市场风险：为确保房地产市场健康发展，部分热点城市调控政策仍将持续
收紧，限购、限贷、限售等政策将继续压制购房需求，项目营销及去化难度加大。
资金风险：为切实防范房地产金融风险，2021年1月房地产“三道红线”新
规以及“五档房贷”政策正式实施，融资渠道愈发趋窄。公司土地投资和项目开发仍
将面临较大资金缺口。
土地储备不足风险：受企业规模和资金限制，公司在一线城市、粤港澳大
湾区等核心区域资源储备不足，仍将面临可持续发展难题。
（三）2021年经营发展计划
1、资金回笼≥32.99亿元
2、合同销售收入≥39.50亿元
3、合同销售面积≥26.52万平方米
（以上数据均不包含与深圳地铁集团合作的锦荟PARK项目）
2020年度，受疫情影响，公司全年累计实现资金回笼22.28亿元，合同销售
收入25.27亿元，合同销售面积14.62万平方米，分别完成2019年年度报告所披露全年
计划的87%、77%和71%。
（四）2021年工作措施
2021年，公司发展的指导思想是：以习近平新时代中国特色社会主义思想
为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会以及中央经济工
作会议精神，深入贯彻习近平总书记出席深圳经济特区建立40周年庆祝大会和视察广
东、深圳重要讲话、重要指示精神，紧紧围绕建设先行示范区及国资国企改革的相关
部署，坚持“2125”发展战略，打造“压力、动力、活力”三力体系，深化推进重点
领域改革，为集团“十四五”发展打下坚实基础。
1、完善中国特色现代化企业制度建设，增强生命力。一是巩固深化党对国
有企业的领导，把党的领导融入公司各环节实现制度化、规划化、程序化。二是优化
和完善内部管控模式，适度加大对管理层及下属企业授权放权力度，提高决策效率。
三是进一步优化大监督工作机制，加强监事队伍建设，依法保障监事会监督制衡作用
。四是大力推进管理数智化建设，加速完成公司数字化及智能化转型升级。五是完善
内外部风险预警机制，扫除隐患，确保公司运作规范、高效。
2、打造振业精品、强化运营管理，增强竞争力。一是加大客研及设计力度
，坚持“需求导向”，提升项目价值。二是加强品质管控及质量管理，完善供应商管
理体系及监督机制，保障项目交付成果。三是加速推进运营水平提升，完善投融产销
等标准化管理体系建设，坚持把成本管控意识贯穿各业务环节，提高财税管理及资产
经营能力，扎实开展管理对标工作。四是加快品牌建设，打造产品IP，扩大知名度，
增加客户粘度。
3、推进战略布局优化、产业转型升级，增强发展力。一是聚焦主业，在强
化现有布局的基础上，突出粤港澳大湾区的核心地位，适时进入长三角、成渝等经济
快速发展区域。二是开辟新的发展赛道，积极参与城市空间优化及城市治理，开拓城
市更新市场，探索国有资产与集体资产融合试点。三是壮大两翼，继续做好棚改及代
建工作，全面推动老旧小区改造与治理及存量物业运营。四是布局新兴产业，提高抗
风险能力，通过战略并购、基金培育等资本运作方式，进一步延伸产业链及促进产业
协同。五是拓宽融资渠道，开展新一轮中期票据发行工作，在财务风险可控的前提下
，积极尝试多元化融资，适度提高融资规模，帮助投拓发力。
4、科学选人用人，建立长效激励约束机制，增强持续力。一是大力发展聚
才育才战略，通过内外部相结合的方式，补齐人才短板，选拔、储备一批符合公司战
略发展需要的职业化人才队伍。二是科学完善绩效考核体系，根据公司发展策略制定
考核指标，强化业绩考核结果运用，确保公司战略有效落地。三是加大推进薪酬改革
力度，加快建立长效激励约束机制，重塑薪酬分配格局，全面推行员工项目跟投，充
分激发企业发展活力。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
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