000005世纪星源资产重组最新消息
≈≈ST星源000005≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
本公司从事的主要业务为：交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目
的开发投资；低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服
务；不动产项目、水电项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务；酒店经营
、物管服务和“智慧空间水管理”的物业管理服务；不动产项目权益投资组合管理和
大型工业园区开发投资管理服务。
二、核心竞争力分析
报告期内，本司核心竞争力未发生变化。
三、公司面临的风险和应对措施
本公司主营业务之一的环保工程项目主要通过招投标取得，由于国内环保行业
的市场竞争比较激烈，导致公司整体中标项目的毛利率下降。
四、主营业务分析
概述
在本报告期内，本司按如下的框架发展主营业务：
1．交通、清洁能源、水资源基础设施经营；
2.低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备；
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础
设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）；
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理；
5.不动产项目（包括工业园区）权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
（1）为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造，本司与深圳
市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》，南山城市更新项目商业开发范围
内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标与“深圳车港”的置换调整
。该建筑指标已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，目前基
坑工程正在施工进行中。文体中心地块范围内不超过50000平方米的地下停车场BOT项
目的建设尚未开始。
（2）2021年，印尼“新冠疫情”仍在持续演变中，受此影响，本报告期内
本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工
业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城
市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性
项目的前期工作仍处于暂停状态。
（二）低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
（1）本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”
知识产权研发工作，在本报告期内完成了湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备3
型原型机组的研发，并已进行授权委托样机的试制生产。
（2）在本报告期内，本司继续在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态
和海岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微
电网系统，推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主，并向印
尼的“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机
固废、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
（三）建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务（包括设计、建造、监
理、运维服务）
报告期内，控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务
业务合同总额为10.48亿元，在上半年内共进行了43项工程服务的立项投标、完成了
超过115项工程方案设计服务，在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向
投入了997万元的技术研发费用。报告期内，浙江博世华实现了营业收入1.4亿元。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
报告期内，“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商
业管理、综合物业服务逐步克服“新冠疫情”带来的不利影响，实现了本司物业管理
服务业务在报告期内的平稳增长。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是：①
合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费；②开发期每年收取的8,000万元安置补偿；③按
未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿；④取得符合约定的开
发主体公司全部股权。报告期内，本司实现在该项目开发期内的优先股回报4,000万
元，以及按项目未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿款19,3
56万元。
针对南山文体中心暨停车场项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是
：①报建开发期内争取可能的地面建筑权益；②未来取得不多于5万平方米地下停车
场PPP项目经营权。报告期内，受南油厂区城市更新项目开发建设进度影响，南山文
体中心暨停车场项目的报批报建工作仍在持续进行中。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号终审的胜诉裁决
，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。报告期内
，本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的宗旨，继续推进达成与2017年公告类
似原则的合作条件，争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资
所形成权益的变现。本司已提起排除深圳市平湖股份合作公司妨害本司履行合同权利
的诉讼。截止本报告期末，本司以对“星源志富”有条件借款的形式，在该项目形成
的土地开发权益的投资为：121,255,632.86元。
（3）肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于2019年12月，肇庆市自然资源局做出了肇自然资（国地）撤决字[2019
]1号《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，并
同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司（即仲裁裁决的对项
目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体）在广金国际公司主导下，向
广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的
行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定：“维持肇庆市自然
资源局《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，
如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日，在广金
国际公司主导下，已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广
金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法
复核手续，同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
（4）中环阳光星苑土地开发权益投资管理
本报告期内，本司继续以持股方式参与管理深圳市喀斯特中环星苑置业有
限公司的住宅开发投资。一方面本司积极推动未售房源的去化销售，另一方面将部分
未售房产转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。报告期内，项目公司已引进多家
大型商超企业进驻项目商业广场。
（5）工业园基础设施的投资管理
本报告期内，本司在印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里
曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施项目的前期可行
性调研因海外疫情影响暂时中止。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
在本报告期内，本司按如下的框架发展主营业务：
1.交通、清洁能源、水资源基础设施经营；
2.低碳技术集成及水处理设备、再生能源以及环境处理装备；
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术基础
设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）；
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理；
5.不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
（1）为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造，本司按照与
深圳市人民政府签订的《合作开发“深圳车港”协议书》的约定，在春节前完成了“
深圳车港”拆除的招投标、拆迁工程的开工准备工作。而在疫情期间，福田区正式发
出行政指令：车港拆迁工程转为政府负责进行。本报告期内，本司已将“深圳车港”
建筑体完全移交政府，“深圳车港”已完成拆除。同时，南山城市更新项目商业开发
范围内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标的调整。
（2）因为疫情的关系，本报告期内本司在“全球海洋支点”与“海上丝绸
之路”印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工
业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城
市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性
项目的前期工作全部暂停。
（3）在上一个报告期内，为本司制冷机组提供制冷余热动力的钰湖电厂，
因其经营上的重大调整而完全终止了其二期的建设，中断了二期热电厂选址直通衔接
至阳光路交界处余热供应管线的市政工程，针对合作方无法按原计划建设而导致了该
蓄冷式冷站项目失去余热供应的情形，本司直接将其调整为“边缘计算数据中心”配
套的箱涵式陆基地下电蓄冷式冷站空间，并按照深圳市地下管廊2030年远期规划的阳
光路段完成地下“液体冷却功能空间”的中间验收手续。
（二）低碳技术集成及水处理设备、再生能源及环境处理装备
（1）本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”
知识产权研发工作，在本报告期内完成了其中针对湿生物质高效水热固碳重组核心特
种装备的研发：即“工业级HTC反应釜系统成套装置”的原型样机，并已进行授权委
托样机的试制生产，下半年进行运转测试。截至上个报告期，本司围绕“星源水热科
技”装备知识产权的研发已取得五项授权专利、受理三项发明专利优先权和受理八项
实用新型专利。
（2）在本报告期内，本司在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态和海
岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微电网
系统，推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主，并向印尼的
“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机固废
、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
（3）报告期内，因受疫情影响，本司向阿布扎比投资局、沙特工业矿产部
、沙特投资总局所提供的太阳能CSP驱动的淡化脱盐废水再生模块、人造金红石还原
流化床驱动的热电联产模块及磷固废再生循环产业园装备模块的推广工作完全暂停。
（三）不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术
基础设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）
报告期内，控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务
业务合同总额为7亿元，在年内共进行了118项工程服务的立项投标、完成了超过113
项工程方案设计服务，在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向投入了1
，810万元的技术研发费用，在环境工程服务的技术方面共取得研发和取得新增授权
的专利2项。报告期内，浙江博世华环实现营业收入3.53亿元。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
报告期内“智慧空间”的物业管理团队历经了代建项目“中环阳光星苑”
的“卓越星源”商品房预售业主（由项目的代建合作方“卓越集团”销售团队负责开
展的预售）延期入伙而引发的群访突发事件，“智慧空间”的物业管理团队，通过现
场提升环境工程质量和积极改善管理服务体验等措施，承接了突发事件压力下1297户
预售业主的入伙事务。物管服务团队和租赁服务团队通过创造新的衍生服务来积极化
解矛盾，在报告期内实现了约98%预售业主的入伙，使本司物业管理业务在本报告期
实现平稳增长。另外，该团队还结合本司的发展战略，在“智慧空间”品牌下开展了
能耗密集型（如IDC）物业空间管理的衍生业务，初步尝试将“智慧空间”品牌用在
物业的综合能源管理等业务方向。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目
该项不动产项目投资管理业务是在深圳城市更新条例规范下，以本司持有
的厂房（土地）资产作为投入与约定的合作方在合作初期获得属于城市更新项目的拆
迁货币补偿利益，并在合作定义的投资管理期限内（指城市更新项目的建设期内）持
有相关新设开发主体的25%优先股权益。该25%优先股在投资管理期内每年将产生8,00
0万元优先股现金收益，并在投资管理期结束时（建设期完成后），约定的合作方将
退出合作开发主体，本司在投资管理期结束时后将通过25%优先股获得开发主体100%
的股东权益和项目公司的经营性资产的一项不动产投资管理业务。
报告期内，深圳市政府正式进行“深圳车港”建筑物的拆迁，启动了“深
圳车港”原有经营权与本司南山城市更新项目相邻的“南山文体中心暨地下停车场”
的经营权置换。
2020年10月16日本司召开股东大会批准了变更项目合作方的交易:即原《合
作开发协议》、《补充协议》和《备忘录》和系列仲裁裁决项下的全部权利和义务自
“深圳市优瑞商贸有限公司”转让给“深圳市泰合瑞思投资有限公司（由深圳市恒裕
集团实质控制）”；批准了双方合作新设立的项目实施主体。在本报告期内，合作项
目公司“蓝色空间”与深圳市规划和自然
资源局签订《土地使用权出让合同》，支付了土地使用合同项下全部应付
地价款2,962,280,311元，取得了项目用地的不动产权登记证书(粤（2020）深圳市不
动产权第0115652号)，（项目地块命名为“柏悦湾商务中心”——深地名许字第NS20
2010244
号，见《深圳市建筑物命名批复书》）。2020年6月11日，“蓝色空间”取
得了项目的建设用地规划许可证（计容建筑面积260,250平方米。其中：商业9,980平
方米，办公137,610平方米，商务公寓99,800平方米，公共配套设施12,360平方米（
含北京大学光华管理学院8,000平方米、清华大学港澳研究中心2,500平方米，6班幼
儿园1,600平方米（占地1,800平方米）、邮政所200平方米、公共厕所60平方米）。
地下商业12,475平方米、物业管理用房525平方米）；在报告期内，“蓝色空间”还
根据本司和深圳市人民政府已签订的《关于“深圳车港”处置有关问题的协议》第二
条新增地下空间的补偿约定，重新签订了（新增地下空间34,096平方米，地下停车位
由原先860个变更为1,400个）的变更土地出让合同的文本。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而在本报告期内，本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号
终审的胜诉裁决，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协
议”，因此，本司将根据终审判决的裁定，进一步以“排除”第三人妨害“继续履行
合约”的理由起诉“保银公司”和平湖股份来推动项目。目前该项“排除妨害”的诉
讼申请已立案受理。
（3）肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
在广金主导仲裁过程中，肇庆项目在上一个报告期取得了仲裁裁决，即：
《中外合作经营肇庆市“百灵有限公司”合同》项下的权利义务关系自裁决生效之日
起终止，剩余享有70%分配权的公司资产将进行清算。本报告期内（2020年3月），广
金国际公司告知本司，肇庆市自然资源局做出了肇自然资（国地）撤决字[2019]1号
《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，并同时
要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司（即仲裁裁决的对项目公
司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体）在广金国际公司主导下，向广东
省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政
复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定：“维持肇庆市自然资源
局《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，如有
异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日，在广金国际
公司主导下，已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公
司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核
手续，同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。本报告期末，本
司聘请北京亚超资产评估有限公司对公司账面长期应收款（肇庆项目）可收回金额进
行评估，根据报告，计提减值准备418,459,959.62元。
（4）中环阳光星苑土地开发权益投资管理的未来收益
本报告期内，本司以持股方式管理喀斯特中环星苑公司的住宅开发投资，
该项目在本报告期内已完成竣工入伙。世纪星源将通过股权投资管理取得收益，部分
未出售房产将转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。本报告期内，世纪星源仍通
过股权投资管理，寻求将部分未出售房产进行整体交易途径，提高项目管理效率。
（5）利用水电、水资源基础设施平台业务开展的大型工业园土地使用权益
的投资管理
报告期内，本司继续就印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加
里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的前期工作进
行调研，并依据与PT.KURAKURA BALI(KKB)所签订的《谅解备忘录》，探讨与巴厘省K
URAKURA创新园区合作开发的商业机会。报告期内，本司还完成了沙特阿拉伯北部RAK
工业城《磷固体废物循环利用工业园项目建议书》。
二、核心竞争力分析
报告期内，本司核心竞争力未发生变化。
三、公司未来发展的展望
1、为生态环境提供将人类活动的碳足迹高效转化为资源的方案；
2、为废弃物再生循环创造新的产品路线；
3、研发与碳足迹污废产出相匹配并高效还原于自然的终端应用装备；
4、发展大规模提升环境承载能力的智能物联系统。
未来业务展望：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
“CSP（太阳能）核心模块驱动的废弃浓盐水分离工业纯水装置”（此系统
本是应阿联酋政府的要求研发的“废弃浓盐水”模块化处理装备）：海水脱盐后的废
弃浓盐水除了海湾地区国家外是可以对大洋直接排放的，这对海洋环境的影响可以忽
略不计。而由本司创新集成的分布式太阳能驱动淡水水源供应的“恒沁”系统的特色
特别适用于印尼等南太平洋群岛环境，适合海洋性气候的人类居住社区的分级构造水
环境。这里天然的降雨量可以大幅提高人工生态再生水的循环比例，减少脱盐工业的
能源消耗，提高太阳能装置资产投入的效率，总体将整个社区的淡水使用成本降到50
美分/吨以下。“恒沁”系统还将与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作研发
的水热碳化(HTC)技术装置模块集成在社区内，同时处理市政污泥、公园和花园垃圾
、厨余垃圾、动物粪便等生活固废，替代社区传统的焚烧、填埋和堆肥等低效处置模
式，并有效地对生活固废的有机废物进行碳化合物的重组增值，将其转换为高附加值
的再生营养素液体肥料和再生碳基颗粒燃料，实现可持续的循环经济模式。
未来面临着水资源短缺的“水危机”的中东海湾国家和世界上人口最稠密
的“海上丝绸之路”沿岸国家的海岛地区，因其与地表江河湖泊溪流等淡水水系距离
偏远，或在完全没有地表淡水蓄存能力的海岛等建构人类聚集居住的城镇社区，这些
地区面临淡水资源缺乏的困境，因此海水淡化成为唯一的人类聚集居住社区所需的淡
水来源。所以，海水淡化脱盐工业的废弃浓盐水（包括其他工业废水）已对开始工业
化进程的中东生态环境以及阿拉伯湾沿海地区造成不可忽视的影响。
未来，本司将继续在印尼的海岛社区开拓可以集成CSP太阳能、湿生物质再
生氨基储能、废弃浓盐水处理模块的“清洁微电网”等基础设施。
（二）低碳、清洁技术装备
在“碳达峰”、“碳中和”的远景目标下，所有以传统化石能源作为动力
的大宗商品的生产、大规模工业制造加工以及居民生活消费方式均将面临重大转型机
遇，因为人类经济活动所产生的废弃物在人口增长和城市化的经济发展大背景下，已
经持续地挤压人类生存空间。自农耕时代就沿用至今的“焚烧”或“填埋”还原自然
的低效处置途径，尤其是对湿生物质这类需要高耗能过程处理的固废污染物，已出现
的持续性累积和爆炸式增长紧迫压力。显然“碳达峰”的目标将对目前高排放焚烧处
理现行方式将产生巨大矛盾，因此，我们预计针对城市湿垃圾、污泥固废等这类“碳
足迹”转化为再生资源的新型先进装备的会产生重大的需求，因此未来公司业务将转
向如下方向：
（1）重点推动“水热重组”核心模块的“有机固废全量资源化”集成平台
系统以及固废处理特种船舶装备的研发，并在未来推广到适合印尼流域综合治理所需
的“固废水运物流系统”以及适合海洋环境的平台，将固废驳运、浮动码头垃圾输送
等固废物流装备与大型海上平台。
（2）加快完善围绕有机固废“低碳还原/高效转换”的大型固废系列特种
装备制造的系列核心知识产权，同时联合设立“水热重组”、“净水技术”标准原型
样机工业化的小型装备测试“产学研”基地，加快包括建立的院士工作站，实验室“
微生物、水藻、苔藓”清洁技术实验室、马普科学院合作“有机物”水热重组技术实
验室、水焦热解技术实验室等，满足装备制造企业的各种样机调试的测试需求。
（三）建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务（包括设计、建造、监
理、运维服务）
未来年度预计国内针对污染清洁的工程服务业务的总额保持平稳，持续开
拓大型填埋场修复项目的工程服务业务。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综
合物业服务和管理面积在服务收支平衡前提下，随着基础物业管理面积增长而小幅稳
定增长。
在高耗能温控空间、DLC液体冷却系统装置空间、冗余备份系统服务空间的
能源管理、物业管理服务是“智慧空间”业务未来开拓发展方向。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
未来几年南油厂区城市更新项目在年内进入建设期，本司在建设期（投资
管理期内）每年将产生8,000万元稳定收益，估计投资管理期4—5年。在投资管理期
结束时（建设期完成后），合作方将退出新设的开发主体，而本司将在投资管理期结
束时获得开发主体100%的股东权益（包括项目公司的全部资产）。
针对南油厂区城市更新项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是：（1
）合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费；（2）开发期每年收取的8,000万元安置补偿
；（3）按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿；（4）取得
符合约定的开发主体公司全部股权。
针对南山文体中心暨停车场项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是
：（1）报建开发期内争取可能的地面建筑权益；（2）未来取得不多于5万平方米地
下停车场PPP项目经营权。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目、肇庆-北岭国际村项目土地开发权
益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号终审的胜诉裁决
，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。2021年本
司将继续根据“排除”第三人妨害“继续履约”的进展，继续推进达成与2017年公告
类似原则的合作条件，争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投
资所形成权益的变现。目前，本司以对“星源志富”有条件借款的形式，在该项目形
成的土地开发权益的投资为：118,145,293.47元。
（3）工业园基础设施的投资管理
本司将继续对印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省
的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的推进前期规划，今年
仅重点针对巴厘省KURAKURA创新园区和园区工程服务项目，开展相关项目的可行性调
研工作，结合业务发展仅针对战略性的关键资源工业园进行投资。同时，本司对已往
介入的印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区早
期项目继续进行维护。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
本公司从事的主要业务为：交通、清洁能源、水资源基础设施经营性项目
的开发投资；低碳技术集成、水处理设备销售和环境处理成套设备销售和环境工程服
务；不动产项目、水电项目的开发管理、工程监理和建筑、工程设计服务；酒店经营
、物管服务和“智慧空间水管理”的物业管理服务；不动产项目权益投资组合管理和
大型工业园区开发投资管理服务。
二、核心竞争力分析
报告期内，本司核心竞争力未发生变化。
三、公司面临的风险和应对措施
本公司主营业务之一的环保工程项目主要通过招投标取得，由于国内环保行业
的市场竞争比较激烈，导致公司整体中标项目的毛利率下降。
四、主营业务分析
概述
在本报告期内，本司按如下的框架发展主营业务：
1．交通、清洁能源、水资源基础设施经营；
2.低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备；
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区循环经济基础
设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）；
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理；
5.不动产项目（包括工业园区）权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
（1）为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造，本司与深圳
市人民政府签订《合作开发“深圳车港”协议书》，南山城市更新项目商业开发范围
内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标与“深圳车港”的置换调整
。该建筑指标已取得《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等，目前基
坑工程正在施工进行中。文体中心地块范围内不超过50000平方米的地下停车场BOT项
目的建设尚未开始。
（2）2021年，印尼“新冠疫情”仍在持续演变中，受此影响，本报告期内
本司在印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工
业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城
市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性
项目的前期工作仍处于暂停状态。
（二）低碳技术集成平台和淡水科技设备、再生能源以及环境处理装备
（1）本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”
知识产权研发工作，在本报告期内完成了湿生物质高效水热固碳重组核心特种装备3
型原型机组的研发，并已进行授权委托样机的试制生产。
（2）在本报告期内，本司继续在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态
和海岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微
电网系统，推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主，并向印
尼的“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机
固废、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
（三）建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务（包括设计、建造、监
理、运维服务）
报告期内，控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务
业务合同总额为10.48亿元，在上半年内共进行了43项工程服务的立项投标、完成了
超过115项工程方案设计服务，在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向
投入了997万元的技术研发费用。报告期内，浙江博世华实现了营业收入1.4亿元。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
报告期内，“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商
业管理、综合物业服务逐步克服“新冠疫情”带来的不利影响，实现了本司物业管理
服务业务在报告期内的平稳增长。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
针对南油厂区城市更新项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是：①
合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费；②开发期每年收取的8,000万元安置补偿；③按
未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿；④取得符合约定的开
发主体公司全部股权。报告期内，本司实现在该项目开发期内的优先股回报4,000万
元，以及按项目未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿款19,3
56万元。
针对南山文体中心暨停车场项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是
：①报建开发期内争取可能的地面建筑权益；②未来取得不多于5万平方米地下停车
场PPP项目经营权。报告期内，受南油厂区城市更新项目开发建设进度影响，南山文
体中心暨停车场项目的报批报建工作仍在持续进行中。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号终审的胜诉裁决
，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。报告期内
，本司根据“排除”第三人妨害“继续履约”的宗旨，继续推进达成与2017年公告类
似原则的合作条件，争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投资
所形成权益的变现。本司已提起排除深圳市平湖股份合作公司妨害本司履行合同权利
的诉讼。截止本报告期末，本司以对“星源志富”有条件借款的形式，在该项目形成
的土地开发权益的投资为：121,255,632.86元。
（3）肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
鉴于2019年12月，肇庆市自然资源局做出了肇自然资（国地）撤决字[2019
]1号《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，并
同时要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司（即仲裁裁决的对项
目公司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体）在广金国际公司主导下，向
广东省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的
行政复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定：“维持肇庆市自然
资源局《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，
如有异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日，在广金
国际公司主导下，已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广
金公司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法
复核手续，同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。
（4）中环阳光星苑土地开发权益投资管理
本报告期内，本司继续以持股方式参与管理深圳市喀斯特中环星苑置业有
限公司的住宅开发投资。一方面本司积极推动未售房源的去化销售，另一方面将部分
未售房产转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。报告期内，项目公司已引进多家
大型商超企业进驻项目商业广场。
（5）工业园基础设施的投资管理
本报告期内，本司在印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里
曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施项目的前期可行
性调研因海外疫情影响暂时中止。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
在本报告期内，本司按如下的框架发展主营业务：
1.交通、清洁能源、水资源基础设施经营；
2.低碳技术集成及水处理设备、再生能源以及环境处理装备；
3.不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术基础
设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）；
4.酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理；
5.不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理。
报告期经营情况回顾：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
（1）为落实深港河套地区、落马洲/皇岗口岸区域整体改造，本司按照与
深圳市人民政府签订的《合作开发“深圳车港”协议书》的约定，在春节前完成了“
深圳车港”拆除的招投标、拆迁工程的开工准备工作。而在疫情期间，福田区正式发
出行政指令：车港拆迁工程转为政府负责进行。本报告期内，本司已将“深圳车港”
建筑体完全移交政府，“深圳车港”已完成拆除。同时，南山城市更新项目商业开发
范围内的地下空间已经完成3.4万平米新增建筑面积建筑指标的调整。
（2）因为疫情的关系，本报告期内本司在“全球海洋支点”与“海上丝绸
之路”印尼巴厘岛的KULAKURA开发区、北苏拉威西的毕东开发区、东加里曼丹BCIP工
业园区、苏门答腊的占碑工业园区、沙特阿拉伯磷工矿业废弃物园区、阿联酋迪拜城
市等海洋岛国环境的“水、固废、再生能源”的污染清洁/能源再生综合系统经营性
项目的前期工作全部暂停。
（3）在上一个报告期内，为本司制冷机组提供制冷余热动力的钰湖电厂，
因其经营上的重大调整而完全终止了其二期的建设，中断了二期热电厂选址直通衔接
至阳光路交界处余热供应管线的市政工程，针对合作方无法按原计划建设而导致了该
蓄冷式冷站项目失去余热供应的情形，本司直接将其调整为“边缘计算数据中心”配
套的箱涵式陆基地下电蓄冷式冷站空间，并按照深圳市地下管廊2030年远期规划的阳
光路段完成地下“液体冷却功能空间”的中间验收手续。
（二）低碳技术集成及水处理设备、再生能源及环境处理装备
（1）本司与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作“星源水热科技”
知识产权研发工作，在本报告期内完成了其中针对湿生物质高效水热固碳重组核心特
种装备的研发：即“工业级HTC反应釜系统成套装置”的原型样机，并已进行授权委
托样机的试制生产，下半年进行运转测试。截至上个报告期，本司围绕“星源水热科
技”装备知识产权的研发已取得五项授权专利、受理三项发明专利优先权和受理八项
实用新型专利。
（2）在本报告期内，本司在线上推动结合“海丝”南太岛屿地理生态和海
岛环境特点的“水、固废、再生能源”的污染清洁/再生能源综合平台的清洁微电网
系统，推广以“污染清洁/再生能源”平台功能的微电网集成系统为主，并向印尼的
“巴厘省KURAKURA半岛”和“ASG雅加达北区PK2”两个滨海城镇在线申请《有机固废
、净水、液氨蓄能的再生能源清洁微电网示范项目》。
（3）报告期内，因受疫情影响，本司向阿布扎比投资局、沙特工业矿产部
、沙特投资总局所提供的太阳能CSP驱动的淡化脱盐废水再生模块、人造金红石还原
流化床驱动的热电联产模块及磷固废再生循环产业园装备模块的推广工作完全暂停。
（三）不动产项目工程服务、污染处理/能源再生工程服务、园区清洁技术
基础设施项目工程服务（包括设计、建造、监理、运维服务）
报告期内，控股子公司浙江博世华环保科技有限公司在环境处理工程服务
业务合同总额为7亿元，在年内共进行了118项工程服务的立项投标、完成了超过113
项工程方案设计服务，在报告期内已累计在环境污染清洁相关工程服务方向投入了1
，810万元的技术研发费用，在环境工程服务的技术方面共取得研发和取得新增授权
的专利2项。报告期内，浙江博世华环实现营业收入3.53亿元。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理
报告期内“智慧空间”的物业管理团队历经了代建项目“中环阳光星苑”
的“卓越星源”商品房预售业主（由项目的代建合作方“卓越集团”销售团队负责开
展的预售）延期入伙而引发的群访突发事件，“智慧空间”的物业管理团队，通过现
场提升环境工程质量和积极改善管理服务体验等措施，承接了突发事件压力下1297户
预售业主的入伙事务。物管服务团队和租赁服务团队通过创造新的衍生服务来积极化
解矛盾，在报告期内实现了约98%预售业主的入伙，使本司物业管理业务在本报告期
实现平稳增长。另外，该团队还结合本司的发展战略，在“智慧空间”品牌下开展了
能耗密集型（如IDC）物业空间管理的衍生业务，初步尝试将“智慧空间”品牌用在
物业的综合能源管理等业务方向。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目
该项不动产项目投资管理业务是在深圳城市更新条例规范下，以本司持有
的厂房（土地）资产作为投入与约定的合作方在合作初期获得属于城市更新项目的拆
迁货币补偿利益，并在合作定义的投资管理期限内（指城市更新项目的建设期内）持
有相关新设开发主体的25%优先股权益。该25%优先股在投资管理期内每年将产生8,00
0万元优先股现金收益，并在投资管理期结束时（建设期完成后），约定的合作方将
退出合作开发主体，本司在投资管理期结束时后将通过25%优先股获得开发主体100%
的股东权益和项目公司的经营性资产的一项不动产投资管理业务。
报告期内，深圳市政府正式进行“深圳车港”建筑物的拆迁，启动了“深
圳车港”原有经营权与本司南山城市更新项目相邻的“南山文体中心暨地下停车场”
的经营权置换。
2020年10月16日本司召开股东大会批准了变更项目合作方的交易:即原《合
作开发协议》、《补充协议》和《备忘录》和系列仲裁裁决项下的全部权利和义务自
“深圳市优瑞商贸有限公司”转让给“深圳市泰合瑞思投资有限公司（由深圳市恒裕
集团实质控制）”；批准了双方合作新设立的项目实施主体。在本报告期内，合作项
目公司“蓝色空间”与深圳市规划和自然
资源局签订《土地使用权出让合同》，支付了土地使用合同项下全部应付
地价款2,962,280,311元，取得了项目用地的不动产权登记证书(粤（2020）深圳市不
动产权第0115652号)，（项目地块命名为“柏悦湾商务中心”——深地名许字第NS20
2010244
号，见《深圳市建筑物命名批复书》）。2020年6月11日，“蓝色空间”取
得了项目的建设用地规划许可证（计容建筑面积260,250平方米。其中：商业9,980平
方米，办公137,610平方米，商务公寓99,800平方米，公共配套设施12,360平方米（
含北京大学光华管理学院8,000平方米、清华大学港澳研究中心2,500平方米，6班幼
儿园1,600平方米（占地1,800平方米）、邮政所200平方米、公共厕所60平方米）。
地下商业12,475平方米、物业管理用房525平方米）；在报告期内，“蓝色空间”还
根据本司和深圳市人民政府已签订的《关于“深圳车港”处置有关问题的协议》第二
条新增地下空间的补偿约定，重新签订了（新增地下空间34,096平方米，地下停车位
由原先860个变更为1,400个）的变更土地出让合同的文本。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目土地开发权益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而在本报告期内，本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号
终审的胜诉裁决，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协
议”，因此，本司将根据终审判决的裁定，进一步以“排除”第三人妨害“继续履行
合约”的理由起诉“保银公司”和平湖股份来推动项目。目前该项“排除妨害”的诉
讼申请已立案受理。
（3）肇庆-北岭国际村项目土地开发权益的投资管理
在广金主导仲裁过程中，肇庆项目在上一个报告期取得了仲裁裁决，即：
《中外合作经营肇庆市“百灵有限公司”合同》项下的权利义务关系自裁决生效之日
起终止，剩余享有70%分配权的公司资产将进行清算。本报告期内（2020年3月），广
金国际公司告知本司，肇庆市自然资源局做出了肇自然资（国地）撤决字[2019]1号
《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，并同时
要求百灵公司向该局重新申请办理土地证。5家香港子公司（即仲裁裁决的对项目公
司依法清算后的剩余财产享有70%的分配权的主体）在广金国际公司主导下，向广东
省自然资源局提起申请撤销肇庆市自然资源局关于撤销百灵公司土地证的决定的行政
复议。2020年7月6日广东省自然资源厅作出行政复议的决定：“维持肇庆市自然资源
局《关于撤销肇府国用（证）字第0002号<国有土地使用权证>的决定》，如有
异议在15日内向有管辖权的人民法院提起行政诉讼”。2020年7月15日，在广金国际
公司主导下，已向肇庆市中级法院提起行政诉讼。本司在本报告期内继续配合广金公
司所主导的针对“土地证”撤销等相关可能影响清算资产价值的申请行政、司法复核
手续，同时积极推进公司清算程序和其他交易实现资产价值的措施。本报告期末，本
司聘请北京亚超资产评估有限公司对公司账面长期应收款（肇庆项目）可收回金额进
行评估，根据报告，计提减值准备418,459,959.62元。
（4）中环阳光星苑土地开发权益投资管理的未来收益
本报告期内，本司以持股方式管理喀斯特中环星苑公司的住宅开发投资，
该项目在本报告期内已完成竣工入伙。世纪星源将通过股权投资管理取得收益，部分
未出售房产将转化为商业租赁为主要收入的模式来经营。本报告期内，世纪星源仍通
过股权投资管理，寻求将部分未出售房产进行整体交易途径，提高项目管理效率。
（5）利用水电、水资源基础设施平台业务开展的大型工业园土地使用权益
的投资管理
报告期内，本司继续就印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加
里曼丹省的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的前期工作进
行调研，并依据与PT.KURAKURA BALI(KKB)所签订的《谅解备忘录》，探讨与巴厘省K
URAKURA创新园区合作开发的商业机会。报告期内，本司还完成了沙特阿拉伯北部RAK
工业城《磷固体废物循环利用工业园项目建议书》。
二、核心竞争力分析
报告期内，本司核心竞争力未发生变化。
三、公司未来发展的展望
1、为生态环境提供将人类活动的碳足迹高效转化为资源的方案；
2、为废弃物再生循环创造新的产品路线；
3、研发与碳足迹污废产出相匹配并高效还原于自然的终端应用装备；
4、发展大规模提升环境承载能力的智能物联系统。
未来业务展望：
（一）交通、清洁能源、水资源基础设施经营
“CSP（太阳能）核心模块驱动的废弃浓盐水分离工业纯水装置”（此系统
本是应阿联酋政府的要求研发的“废弃浓盐水”模块化处理装备）：海水脱盐后的废
弃浓盐水除了海湾地区国家外是可以对大洋直接排放的，这对海洋环境的影响可以忽
略不计。而由本司创新集成的分布式太阳能驱动淡水水源供应的“恒沁”系统的特色
特别适用于印尼等南太平洋群岛环境，适合海洋性气候的人类居住社区的分级构造水
环境。这里天然的降雨量可以大幅提高人工生态再生水的循环比例，减少脱盐工业的
能源消耗，提高太阳能装置资产投入的效率，总体将整个社区的淡水使用成本降到50
美分/吨以下。“恒沁”系统还将与德国马普科学院“胶体与界面”研究所合作研发
的水热碳化(HTC)技术装置模块集成在社区内，同时处理市政污泥、公园和花园垃圾
、厨余垃圾、动物粪便等生活固废，替代社区传统的焚烧、填埋和堆肥等低效处置模
式，并有效地对生活固废的有机废物进行碳化合物的重组增值，将其转换为高附加值
的再生营养素液体肥料和再生碳基颗粒燃料，实现可持续的循环经济模式。
未来面临着水资源短缺的“水危机”的中东海湾国家和世界上人口最稠密
的“海上丝绸之路”沿岸国家的海岛地区，因其与地表江河湖泊溪流等淡水水系距离
偏远，或在完全没有地表淡水蓄存能力的海岛等建构人类聚集居住的城镇社区，这些
地区面临淡水资源缺乏的困境，因此海水淡化成为唯一的人类聚集居住社区所需的淡
水来源。所以，海水淡化脱盐工业的废弃浓盐水（包括其他工业废水）已对开始工业
化进程的中东生态环境以及阿拉伯湾沿海地区造成不可忽视的影响。
未来，本司将继续在印尼的海岛社区开拓可以集成CSP太阳能、湿生物质再
生氨基储能、废弃浓盐水处理模块的“清洁微电网”等基础设施。
（二）低碳、清洁技术装备
在“碳达峰”、“碳中和”的远景目标下，所有以传统化石能源作为动力
的大宗商品的生产、大规模工业制造加工以及居民生活消费方式均将面临重大转型机
遇，因为人类经济活动所产生的废弃物在人口增长和城市化的经济发展大背景下，已
经持续地挤压人类生存空间。自农耕时代就沿用至今的“焚烧”或“填埋”还原自然
的低效处置途径，尤其是对湿生物质这类需要高耗能过程处理的固废污染物，已出现
的持续性累积和爆炸式增长紧迫压力。显然“碳达峰”的目标将对目前高排放焚烧处
理现行方式将产生巨大矛盾，因此，我们预计针对城市湿垃圾、污泥固废等这类“碳
足迹”转化为再生资源的新型先进装备的会产生重大的需求，因此未来公司业务将转
向如下方向：
（1）重点推动“水热重组”核心模块的“有机固废全量资源化”集成平台
系统以及固废处理特种船舶装备的研发，并在未来推广到适合印尼流域综合治理所需
的“固废水运物流系统”以及适合海洋环境的平台，将固废驳运、浮动码头垃圾输送
等固废物流装备与大型海上平台。
（2）加快完善围绕有机固废“低碳还原/高效转换”的大型固废系列特种
装备制造的系列核心知识产权，同时联合设立“水热重组”、“净水技术”标准原型
样机工业化的小型装备测试“产学研”基地，加快包括建立的院士工作站，实验室“
微生物、水藻、苔藓”清洁技术实验室、马普科学院合作“有机物”水热重组技术实
验室、水焦热解技术实验室等，满足装备制造企业的各种样机调试的测试需求。
（三）建筑工程服务、污染处理/能源再生工程服务（包括设计、建造、监
理、运维服务）
未来年度预计国内针对污染清洁的工程服务业务的总额保持平稳，持续开
拓大型填埋场修复项目的工程服务业务。
（四）酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生产业不动产的物业管理服务
“智慧空间”品牌下酒店经营、物管服务、租赁服务及衍生商业管理、综
合物业服务和管理面积在服务收支平衡前提下，随着基础物业管理面积增长而小幅稳
定增长。
在高耗能温控空间、DLC液体冷却系统装置空间、冗余备份系统服务空间的
能源管理、物业管理服务是“智慧空间”业务未来开拓发展方向。
（五）不动产项目（包括大型工业园区）权益投资组合管理
（1）南油厂区城市更新项目和南山文体中心暨停车场项目
未来几年南油厂区城市更新项目在年内进入建设期，本司在建设期（投资
管理期内）每年将产生8,000万元稳定收益，估计投资管理期4—5年。在投资管理期
结束时（建设期完成后），合作方将退出新设的开发主体，而本司将在投资管理期结
束时获得开发主体100%的股东权益（包括项目公司的全部资产）。
针对南油厂区城市更新项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是：（1
）合作期初期收取的2亿元拆迁补偿费；（2）开发期每年收取的8,000万元安置补偿
；（3）按未实现47,000平方米的建设比例差额收取车港置换权益的补偿；（4）取得
符合约定的开发主体公司全部股权。
针对南山文体中心暨停车场项目，本司在投资管理期内的投资管理目标是
：（1）报建开发期内争取可能的地面建筑权益；（2）未来取得不多于5万平方米地
下停车场PPP项目经营权。
（2）平湖村旧村改造的城市更新项目、肇庆-北岭国际村项目土地开发权
益的投资管理
平湖村旧改更新单元合作项目（投资管理期限预计从政府立项开始至土地
使用合同为止）：是指星源股份通过筹措资本金和借贷资金来开展前期专项规划报批
和拆迁工作而取得土地开发权益的业务。在相关编制专项规划工作被批准后，世纪星
源以专项规划方案所预设的条件结算“有条件贷款”来取得土地的开发权益。因在20
17年度报告期间，本司与保利华南实业有限公司曾就肇庆、平湖两项目曾达成《合作
意向协议》，而本司已就平湖项目取得了（2019）粤03民终19234号终审的胜诉裁决
，法院最终裁定平湖股份需与本司“继续履行城市更新项目的合作协议”。2021年本
司将继续根据“排除”第三人妨害“继续履约”的进展，继续推进达成与2017年公告
类似原则的合作条件，争取在本年内实现公司以往在该项目上形成“有条件借款”投
资所形成权益的变现。目前，本司以对“星源志富”有条件借款的形式，在该项目形
成的土地开发权益的投资为：118,145,293.47元。
（3）工业园基础设施的投资管理
本司将继续对印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省
的大型工业园区再生能源/污染处理的清洁技术平台基础设施的推进前期规划，今年
仅重点针对巴厘省KURAKURA创新园区和园区工程服务项目，开展相关项目的可行性调
研工作，结合业务发展仅针对战略性的关键资源工业园进行投资。同时，本司对已往
介入的印尼巴布亚省、北马鲁古省、北苏拉威西省、东加里曼丹省的大型工业园区早
期项目继续进行维护。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
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