600185格力地产股票走势分析
≈≈格力地产600185≈≈(更新:21.10.22)
[2021-10-22] 格力地产(600185):格力地产控股股东等收到广东证监局警示函
■证券时报
格力地产(600185)10月22日晚间公告，控股股东珠海投资控股有限公司(简称“海投公司”)和公司董事长鲁君四先生于近日收到了证监会广东监管局出具的《关于对珠海投资控股有限公司、鲁君四采取出具警示函措施的决定》。
[2021-09-10] 格力地产(600185):静待免税业务重组继续推进-2021年中报点评
■国泰君安
投资建议:我们维持公司2021-2022年归母净利润分别为7.89和8.74亿元,新增2023年为9.8亿元,由于公司回购注销股份,对应EPS为0.41/+0.03、0.45/+0.03和0.5元。尽管目前重组免税资产暂停,考虑有重启的预期,给予一定估值溢价,公司2022年30xPE,上调目标价为l3.5(+4)元。维持给予增持评级。
业绩简述:公司业绩符合预期。公司202IHI收入33.91亿元/+13.86％,归母净利润4.69亿元1+11.15％。毛利率37.4％/+3pct,销售费用率2.82％/+0.24pct,管理费用率2.43％/+0.42pct。
免税业务重组有继续推进预期．重组免税资产项目已于2021年2月10日暂停,2021年5月珠免集团受邀参加海南消费者博览会,期间格力地产同时又是珠免集团董事长接受了21世纪经济报道采访,我们预期公司免税业务有望继续推进。
海南项目进一步布局．①8月28日,珠海免税集团与三亚旅文集团合资运营的珠海免税·三亚旅投商场开业迎客,经营面积近3000平方米,发力购物、跨境电商和居民进境消费业务。②公司斥资16.51亿元拍得三亚总部经济及中央商务区约49.4亩地块,三亚凤凰海岸地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目,助力国际旅游消费中心建设,以进一步发展大消费产业,目前该项目建设有序推进。
风险提示:宏观经济波动影响旅游需求;海南免税政策放开低于预期;
免税行业竞争格局发生变化;公司收购免税资产失败的风险。
[2021-08-05] 格力地产(600185):格力地产子公司终止向圣湘生物转让科华生物股权
■证券时报
格力地产(600185)8月5日晚间公告，全资子公司珠海保联与圣湘生物此前签署股份转让协议，珠海保联拟将科华生物9586.30万股股份转让给圣湘生物。因至今未完成股权转让过户事宜，无法达到交易各方的预期，珠海保联和圣湘生物经友好协商，决定终止上述股份转让协议。公司将支持科华生物与圣湘生物的业务合作，共同推进体外诊断“中国方案”，以推动中国体外诊断产业向更高层次、更高水平发展。
[2021-02-09] 格力地产(600185):格力地产暂停重大资产重组事项
■证券时报
格力地产(600185)2月9日晚间公告，根据上交所相关规定，“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程”，公司暂停2020年5月23日披露的重大资产重组事项。
[2021-01-14] 格力地产(600185):格力地产公司负责相关地块的房地产开发 目前不具备免税业务的经营资质
■证券时报
格力地产(600185)1月14日晚间披露股价异动公告称，公司于1月12日竞得位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内宗地编号为珠自然资储2020-37地块的国有建设用地使用权。公司负责该地块的房地产开发，公司目前不具备免税业务的经营资质。
[2021-01-14] 格力地产(600185):格力地产本次重组存在暂停或终止的风险
■上海证券报
格力地产发布股票交易异动公告，经自查，公司目前经营情况正常，不存在影响公司股票交易价格异常波动的应披露而未披露的重大信息。近期公司董事长被中国证监会立案调查，公司已于2020年12月31日予以披露。根据《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条的规定，公司目前不符合发行股份购买资产的条件，本次重组存在暂停或终止的风险。提请广大投资者注意投资风险。
[2021-01-12] 格力地产(600185):格力地产下属公司中标港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸相关土地使用权
■证券时报
格力地产(600185)1月12日晚间公告，公司下属全资公司珠海太联房产有限公司，经公开竞买获得珠海市自然资源局委托珠海市公共资源交易中心以网上挂牌方式公开出让的，位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内宗地编号为珠自然资储2020-37地块的国有建设用地使用权，成交总价为8.8亿元。
[2020-12-31] 格力地产(600185):格力地产董事长被调查 并购免税公司方案横生变数
■上海证券报
格力地产昨晚公告，其董事长鲁君四收到中国证监会的《调查通知书》，鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被立案调查。
格力地产表示，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作。“该事项尚不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。”
公告未披露鲁君四涉嫌证券市场内幕交易的具体行为。
公开资料显示，鲁君四生于1966年，经济学博士，高级工程师，2008年6月20日至今任格力地产董事长，2009年11月至2017年6月兼任公司总裁。2014年3月至2020年1月任珠海投资控股有限公司董事长，2020年1月至今任珠海市免税企业集团有限公司董事长。
格力地产于2009年借壳上市，前身为西安海星现代科技股份有限公司。房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药，加上正在重组的免税业务，是目前格力地产的业务构成。同时，公司也是粤港澳大湾区为数不多业务多元化的区域房企。
今年以来，格力地产积极谋求发展机会。其中，拟通过并购涉足免税店这一跨界之举，是公司的重头戏。
回溯公告，格力地产5月8日收盘后停牌筹划重大事项，5月23日披露《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，25日复牌后开启连涨模式。据最新预案，公司拟以4.3元/股价格，向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100%股权，交易对价约122.15亿元。
在“免税店概念”加持下，格力地产股价复牌后曾连拉八连板。值得注意的是，公司在停牌筹划上述并购之前，股价有所异动。上交所在6月4日发函问询预案具体事宜，并要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整，是否存在内幕交易情况。不过，格力地产在6月18日的回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。
昨日，公司又披露了一则简单风险提示公告：由于董事长鲁君四被证监会立案调查，公司购买珠海市免税企业集团有限公司100%股权事项可能存在被暂停或终止的风险。
[2020-12-31] 格力地产(600185):涉嫌内幕交易 格力地产董事长被查
■证券时报
格力地产今年事情不少!
12月30日，格力地产突然刊发一则公告称，2020年12月30日，公司董事长鲁君四收到了证监会的《调查通知书》，因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据证券法有关规定，证监会决定对其立案调查。
格力地产事儿不断
公告显示，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。
格力地产表示，该立案调查事项的结果存在不确定性，鲁君四将积极配合证监会的调查工作。
大约一个月前的11月23日，格力地产连收上交所两个通报文件。据格力地产公告，因未能勤勉尽责，未能督促珠海投资及时告知格力地产与定增对象签订《附条件远期购买协议书》相关事项并予以披露，上交所对时任格力地产董事长兼总裁、珠海投资董事长鲁君四予以通报批评，将上述纪律处分通报证监会，并记入上市公司诚信档案。
据悉，此次处分缘起于4年前的那场定增。2016年8月，格力地产以6.78元/股的价格非公开发行4.42亿股新股，拟募集资金30亿元。在发行方案实施过程中，珠海投资应华润深国投信托有限公司等6个定增对象要求，签署了一份《协议书》约定，锁定期满后一年内，若其二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份。《协议书》之后一直处于保密状态，未曾披露，直至最近珠海投资所持格力地产股份被冻结。
在问询函中，格力地产虽承认上述“兜底协议”的存在，却表示这是股东之间的协议或安排，公司并不知情，也不存在信披方面的重大遗漏。
同日，因未通过法定渠道发布口罩业务相关信息，上交所对格力地产及时任副总裁兼董事会秘书邹超、时任董事兼常务副总裁周琴琴予以监管关注。
收购免税集团曾被问询
此外，早在今年6月3日，格力地产还因对免税集团122.15亿元的高溢价收购收到上交所问询函，问询函内容包括要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易情况。不过格力地产方面在6月18日的回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。
值得一提的是，自从搭上免税概念，格力地产股价涨势不减。从预案披露前的5.3元一路上涨到7月9日的18.1元，2个月的时间公司股价涨幅达到241%。
早在今年5月，格力地产就已传出要进军免税行业消息。5月12日，格力地产发布公告，公司正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海免税全体股东持有的免税集团100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。公司股票自2020年5月11日(星期一)开市起停牌，预计停牌时间不超过10个交易日。预案经披露，格力地产在5月25日复牌到6月3日期间，公司股价连续收获8个涨停。
据了解，格力地产踩中房企融资管理“三道红线”。Wind数据显示，截至2020年三季度末，格力地产现金短债比0.45;剔除预收款后资产负债率为73.2%，净资产负债率为173%。分析人士认为，格力地产拟对免税集团以122.15亿元的高溢价进行收购，其看中的或是免税集团有望为其带来充盈现金库、降低负债率的可能性。
格力地产在公告中直言，公司主营的房地产、海洋经济业务具有投资金额大、建设周期长、陆续回款等特点，随着业务的持续发展，公司对资金的需求不断增加。增加流动资金，将有利于满足公司业务发展的资金需求。
年内股价最大涨幅380%
事实上，除免税概念助力公司股价迎来一波上涨行情外，今年年初的口罩概念，也令公司股价一度扶摇直上。
今年2月，格力地产宣布成立珠海高格医疗科技有限公司，火速跨界医疗领域，主要生产口罩等医用物资，此后关于口罩生产的消息不断。在此期间，格力地产股价从2月4日盘中最低点3.74元/股一路反弹至3月6日的最高点5.07元/股，涨幅高达35.6%。
直至3月16日，相关媒体报道称，格力地产旗下“高格”口罩正在积极推进出口业务，预计全年出口1亿片一次性医用口罩等，再度引起广泛关注。格力地产也由此收到上交所问询函。其回复称，口罩相关消息的发布不符合信息披露规定，工作人员不熟悉相关规则，公司向广大投资者道歉。
半年后上交所对格力地产下发监管函，指出“在疫情防控形势下，防疫物资口罩的生产及销售是市场高度关注的热点信息，可能对公司股票交易价格及投资者决策产生重大影响，应当真实、准确、完整地通过法定信息披露渠道发布”。此次风波过后，格力地产的口罩生产业务也再无相关进展消息传出。
格力地产成立于2004年，2009年上市，2015年正式脱离格力集团，纳入到全新的国资平台——珠海投资控股有限公司。目前业务涵盖房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多个领域。
12月30日，格力地产再度涨停，报收7.18元/股，今年至今，公司股价整体上涨48%，值得一提的是，公司年内股价最高曾达18.10元/股，而最低时则为3.74元/股，若以此计算，格力地产股价年内最大涨幅高达380%。
[2020-12-14] 格力地产(600185):享珠海巨量口岸游客,拓三重腾飞空间-首次覆盖报告
■国泰君安
投资建议:我们采用PE估值法。我们预计公司2020-2022年归属于母公司净利润分别为6.90、7.89和8.74亿元,对应EPS为0.33、0.38和0.42元,参考同行估值,考虑到公司有收购免税资产的预期,给予一定估值溢价,公司2021年25xPE,对应目标价为9.5元。首次覆盖给予增持评级。
海外消费持续回流,珠海大有可为。①我国出境游人均消费已经连续4年下滑,免税行业成长迅速。②2019年珠海市出入境1.73亿人次/+12.3％,占全国比高达26％。拱北口岸出入境达145亿人次/+7.4％。③珠海及横琴有望迎来政策利好。④2020.10.1-7日,拱北边检共验放出入境旅客近160万人次,较2019年恢复超50％。
拓3重腾飞空间。①珠海免税目前是全国第二大免税公司,成本优势显著。共拥有十家免税店,按口岸划分包括珠海的拱北、九洲港、横琴、跨境工业区四个口岸和天津滨海国际机场。②公司斥资16.51亿元拍得三亚总部经济及中央商务区约49.4亩地块,想象空间巨大。③优化品类与供应链:公司有望提高香化比例,提升直采能力。④拱北口岸翻新后将大幅增加运营面积,提升购物体验。
地产稳步发展,大健康板块积极布局。①地产业务继续"立足珠海,区域布局"的发展战略。②购买科华生物资产,向大健康领域布局。
风险提示:宏观经济波动影响旅游需求;海南免税政策放开低于预期;免税行业竞争格局发生变化;公司收购免税资产失败的风险。
[2020-11-04] 格力地产(600185):地产逆势丰收,珠免收购草案出炉,强强联合打造免税"新"势力
■东吴证券
珠免收购草案出炉,40年免税老兵登陆资本市场渐行渐近:继5月末披露交易预案后,公司持续推进重组进程。10月30日晚公布收购珠免并募集配套资金报告书草案,拟以4.3元/股向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100％股权,交易对价约122.15亿元,对应17.9倍PE和3.36倍PB,对比可比交易,仍处合理区间。同步将引入战投,拟向通用投资发行不超过1.86亿股配套融资不超过8亿元,用以支付现金对价。根据草案,重组后,实控人仍为珠海市国资委,而公司股本将达到约49.02亿股,备考市值达501亿元。
立足粤港澳大湾区,深耕口岸免税独特业态:珠免拥有40年免税经验,19年营收26.5亿元,其中免税25.1亿元(+20.0％),占比达94.6％。拥有全国最大的陆路口岸免税店的珠免长期深耕大湾区,聚焦口岸免税独特业态,产品以烟酒为主(占比超90％);同时受益租金优势,19年归母净利率达25.7％,优势明显。尽管疫情下口岸免税承压明显,20H1总营收仅4.63亿元,但Q3随客流恢复已迅速回暖,未来确定性仍强。
强强联合打造免税"新"势力,深化珠海基本盘,展望全国布局:未来在老店扩容和新店拓展的驱动下,有望进一步拓展香化品类并提高直采比例,借力大湾区挖掘口岸免税潜力,提升收入和毛利率,构筑基本盘;同时,将与格力地产协同,展望海南乃至全国布局,享受免税时代红利。
地产主业逆势丰收,驱动盈利持续增长:同日公司发布20年三季报,延续20H1增长态势,前三季度实现营收42.5亿元(+23.85％),实现归母净利5.97亿元(+19.02％)。20Q3单季实现营收12.7亿元(+66.7％)、归母净利1.75亿元(+86.41％)。分拆来看,20年地产业务逆势丰收,重庆项目开售带来增长,20H1地产营收26.55亿元(+111.7％);同时渔获业务迅速放量,20H1营收1.79亿元(+367.9％);代建项目因港珠澳大桥的建成开通而收入锐减,但渔港项目持续开发中,未来有望贡献增量收益。Q3单季继续逆势增长态势,预计仍由地产和海洋经济驱动。
盈利预测与投资评级:通过重组引入珠免,深入挖掘珠海口岸免税业态潜力,展望海南乃至全国布局。消费回流主旋律下,坚定看好免税业务的成长空间和盈利能力。同时重组的协同效应将带动各业务板块高速成长。我们预计20-22年合并营收分别为58.7/82.7/92.6亿元,同比增速40.0％/40.8％/12％,归母净利7.3/14.5/16.9亿元,按重组后总股本49.02亿股,对应EPS0.15/0.30/0.34元/股,现价动态PE68.9/34.6/29.7倍。看好重组下强强联合和免税业态的发展潜力,维持"买入"评级。
风险提示:若次资产重组存在失败可能性;收购整合风险;疫情反复带来宏观经济波动;地方政策可能存在波动风险。
[2020-11-03] 格力地产(600185):拟收购珠免集团,发力免税运营-事件点评
■申万宏源
事件说明:10月31日,公司公告资产重组方案,公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税集团100％股权;同时,拟向通用投资非公开发行股份募集配套资金不超过8亿元。本次珠海免税集团股权交易价格合计122.15亿元,其中以发行股份支付对价114.15亿元,股份发行价格4.3元/股,分别向珠海国资委和城建集团发行21.87亿股/4.67亿股;现金支付对价8.00亿元,发行结束后,珠海国资委及其控股企业股权比例将提升至71.44％。
收购珠海免税集团,公司将发力免税产业。珠海免税集团(下简称"珠免")是我国第二大免税运营商,目前运营珠海拱北口岸、九洲港口岸、横琴口岸、港珠澳大桥等口岸免税店,2019年,实现营业收入26.60亿元,归母净利润6.81亿元。截至2020年3月31日,模拟合并口径的珠免归属于母公司股东全部权益价值账面值为32.86亿元,股东全部权益价值评估值为125.66亿元,增值率282.43％,珠免向珠海国资委上缴利润3.51亿元。
参考中国中免收购日上上海时市盈率、市净率分别为11.59倍/98.94倍和中国中免收购海免时市盈率、市净率分别为15.44倍/13.11倍,本次交易珠免对应的市盈率、市净率分别为17.93倍/3.36倍,交易作价合理。根据《业绩承诺补偿协议》,珠海国资委、城建集团承诺珠免2021/2022/2023年净利润分别不低于5.50/6.41/7.47亿元。
公司后续有望享受离岛免税和大湾区政策红利。公司于9月8日公告其下属珠海联合房产中标三亚凤凰海岸地块,后续将建设三亚滨海高端旅游零售商业项目。公司拱北口岸免税店目前正在实施扩容,预计明年逐步完工投运。今年国庆前七天(10月1日-10月7日),赴澳内地游客合计为13万人次,恢复至去年同期16.28％。随珠海各口岸陆续恢复正常通关,客流量持续增长,口岸免税店业绩将快速恢复。珠免从事免税运营多年,拥有免税进货渠道优势,公司后续将参与离岛免税运营,并充分发挥其位置优势,享受大湾区政策红利,挖掘珠澳口岸免税运营价值。
盈利预测与投资建议:目前资产重组尚未完成,珠海免税集团尚未并表,因此不调整盈利预测,预计20-22年归母净利润为6.17/6.83/7.83亿元,20-22年EPS为0.30/0.33/0.38元,对应PE为31/28/24倍。长期看好资产重组完成后,公司在离岛免税和口岸免税的深度布局,维持"增持"评级。
风险提示:疫情影响珠澳口岸客流恢复不及预期,公司免税供货端无法满足销售需求。
[2020-11-02] 格力地产(600185):格力地产将收购珠免集团,注入免税业务获成长新活力-事件点评
■兴业证券
事件:(1)格力地产拟以122.15亿元向珠海国资委、城建集团收购珠免集团100％股份,以4.3元/股向珠海国资委、城建集团发行26.55亿股并支付现金8亿元。2)公司拟以4.3元/股向通用投资定增募集资金,总额预计不超过8亿元,预计不超过1.86亿股。
交易情况分析:①向珠海国资委发行股份。格力地产拟以4.3元/股向珠海国资委发行21.87亿股,支付股份对价94.06亿元。②向城建集团发行股份及支付现金。格力地产拟以4.3元/股向城建集团发行4.67亿股,支付股份对价20.09亿元,同时支付现金对价8亿元,合计28.09亿元。③向战略投资者通用投资发行股份募集资金。以非公开发行股份方式向其募集配套资金不超过8亿元,发行不超过1.86亿股。整体来看,本次交易对价为122.15亿元,其中以发行股份支付114.15亿元;以现金支付8亿元,交易完成后格力地产总股本将增至49.02亿股:交易后,格力地产持有珠免集团100％股权;珠海国资委对格力地产的持股比例将上升至71.44％。
交易价格合理性分析:珠免是我国目前少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一,免税业务主要分布在珠海市各口岸、港珠澳大桥口岸等,经营涵盖烟酒、香化等品类,免税店经营面积合计超过1万平方米。本次收购相对珠免2019年业绩的静态PE为17.93倍:1)对标零售业上市公司,本次交易对应PE低于可比公司的平均水平。2)对标零售行业相关收购交易,本次交易对应PE与可比交易的平均市盈率接近。
根据报告书,仅考虑公司旗下现有免税业务的情况下,预计21-25年免税业务营收分别为24.49、27.77、29.94、33.02、33.02亿元,净利润分别为6.21、7.31、8.64、9.66、9.66亿元,预测相对较为保守。仅考虑公司旗下现有免税业务情况下,珠免作出的业绩承诺也相对保守,未来海南离岛免税+横琴离岛免税政策预期+异地机场免税店或有望进一步丰厚公司业绩。
收购后,公司股份预计由20.61亿股增至49.02亿股,以格力地产目前9.67元/股计算,则公司收购后总市值将达474.01亿元。21-23年珠免承诺免税业务将实现净利润将分别不低于5.50、6.41、7.47亿元,则二级市场股价对应免税业务业绩承诺的估值分别为66.3、56.9、48.9倍。
免税行业正处高速发展时期,在政策利好和海外消费回流的大背景下,未来成长空间值得期待。珠免作为东南地区口岸免税店领先企业,位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海,地理位置优越。2019年拱北口岸出入境人流量达1.45亿人次,珠海市各口岸庞大的人流量将为珠免的收入增长提供长期支撑。免税业务、商场租赁及管理业务将与格力地产现有消费板块形成互补。将盈利能力较强、资源稀缺、发展前景广阔的免税业务注入格力地产,将成为公司未来重要的盈利驱动因素,有利于增强公司持续经营能力及持续盈利能力。
风险提示:系统性风险、政策风险、市场竞争加剧等。
[2020-10-31] 格力地产(600185):122亿元！格力地产敲定免税集团收购价格
■上海证券报
格力地产收购珠海市免税企业集团有限公司(下称“免税集团”)的交易价格终于揭开面纱。10月30日晚间，格力地产发布重组草案，拟收购免税集团100%股权，作价122.15亿元。
格力地产表示，公司目前是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业等业务于一体的集团战略化企业，此次交易将向公司注入盈利能力较强、资源稀缺、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成具有特色的大消费产业。
以“股份+现金”方式全控免税集团
根据方案，格力地产拟向实际控制人珠海市国资委，以及城建集团发行股份并支付现金，购买两者持有的免税集团100%股权。交易完成后，免税集团将成为上市公司的全资子公司。
在此次交易中，免税集团100%股权的交易价格为122.15亿元，其中以发行股份支付对价114.15亿元，占比93.45%;以现金支付8亿元，占比6.55%。发行股份收购资产部分的发行价格为4.3元/股，向珠海市国资委发行21.87亿股，向城建集团发行4.67亿股。
同时，格力地产拟以4.3元/股的价格，向通用技术集团下属公司通用投资定增募集配套资金不超过8亿元，扣除中介机构费用和相关税费后，将用于支付本次交易的现金对价。
通过此次重组，格力地产将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。
在股权结构方面，目前，海投公司为格力地产控股股东，珠海市国资委为实际控制人。交易完成后，公司控股股东将由海投公司变更为珠海市国资委，实际控制人仍为珠海市国资委。
交易对方承诺，免税集团的免税业务部分2021年至2023年净利润分别不低于5.51亿元、6.41亿元及7.47亿元。
珠海国企改革迸发活力
此次交易被视为当地国企改革的重要案例。今年4月，珠海市人民政府印发《珠海市市属国有企业重组整合方案》，按照加大国有资本布局结构战略性调整、推动优质资源向优势企业集中、理顺部分企业产权关系的改革思路进行战略性调整和重组。其中，提出将免税集团与海投公司进行整合。
格力地产表示，此次交易后，珠海市国资证券化和资本市场影响力将大幅提升，将进一步激发企业经营活力、发展动力和市场竞争力，发挥好国企在珠海提升城市能级量级、打造粤港澳大湾区重要门户枢纽、珠江口西岸核心城市和沿海经济带高质量发展典范中的主力军作用，在珠海经济特区“二次创业”加快发展中展现国资国企新担当新作为。
公司进一步表示，免税品经营资质具有国家特许经营的稀缺性，免税资源注入，既是对上市公司经营动力和发展潜力的双重释放与激励，也是深化国企改革、激发创新活力的重要举措。
对于配套募资引入通用投资一事，格力地产表示，通用技术集团核心主业包括贸易与工程承包业、医药健康产业、技术服务咨询与先进制造业，从事贸易业务的子公司在相关行业或领域处于领先地位，并在国内外形成了较强的采购实力。双方将通过合作在免税品业务经营领域引入战略性采购资源、线上平台引流合作，充分发挥双方经营实力优势、品牌优势及经验优势，共同开发新市场，完善产业链。
格力地产表示，此次注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，充实了公司的经营业务内涵。新增利润增长点和已有利润增长源的有机结合，将进一步提高公司的资产质量和盈利水平，增强公司的盈利能力和可持续发展能力，助力公司转型升级，提升上市公司整体价值。
[2020-09-08] 格力地产(600185):中标三亚核心地块,推进旅游零售发展-中报点评
■申万宏源
公司上半年地产业务利润贡献明显。2020H1,公司实现营业收入29.78亿元,同比增长11.61％;实现归母净利润4.22亿元(+3.5％),扣非净利润4.19亿元(+5.16％)。单Q2,公司实现营业收入23.05亿元,同比增长143.89％;实现归母净利润3.67亿元,同比增长105.00％,实现扣非净利润3.62亿元,同比增长113.82％。上半年公司继续深耕珠海,并稳步推进上海前滩、泗泾、重庆项目开发建设并推进免税集团的注入工作。
公司中标凤凰海岸地块,旅游消费区具备发展潜力。根据公司公告显示2020年9月7日,公司下属全资公司珠海合联房产有限公司经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地块的国有建设用地使用权,成交总价为16.51亿元人民币,并要求支持比例不低于30％。三个地块分别对应土地面积2190.93㎡(零售商业用地,容积率≤3.5)、8763.72㎡(商务金融用地,容积率≤3.5)和21998.14㎡(零售商业用地,容积率≤2.5)。根据《三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》,项目所在的天涯区凤凰海岸单元定位为发展国际自贸服务与旅游消费区,会包括休闲游乐、文化演艺、精品购物等功能。按照极限计算,该项目开发后的零售商业用地可达到62663.61㎡,仅次于拥有72000㎡商业面积的三亚国际免税城,未来有可能成为三亚当地一流的商业项目。
建设滨海高端旅游零售商业项目,有望落地离岛免税运营。根据公告显示该地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目。今年8月19日的海南离岛免税购物新政策实施成效和相关工作推进情况新闻发布上海南省商务厅厅长陈希介绍2020年内海南还将争取在三亚新开设3家离岛免税店(包括凤凰机场店和两家市内店),并且将尝试采用竞争性磋商方式从海南省外具有免税品经营资质的企业中择优选定1个企业,作为三亚市内1家离岛免税店经营主体。我们认为格力地产坐拥地产开发和大概率注入的珠海免税两块资源,有希望率先在三亚市区落地相应的离岛免税项目。
盈利预测与投资建议:我们积极看好珠海免税后续在大湾区和海南自贸港的发展前景,但考虑珠海免税注入尚未完成,暂不考虑本次收购,维持2020-2022年归母净利润预测为6.17/6.83/7.83亿元,对应PE分别为38/35/30倍,维持"增持"评级。
[2020-09-07] 格力地产(600185):格力地产下属公司16.51亿元竞得三亚市相关地块
■证券时报
格力地产(600185)9月7日晚间公告，9月7日，公司下属全资公司合联房产经公开竞买，获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地块的国有建设用地使用权，成交总价为16.51亿元。本次竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，将助力国际旅游消费中心建设，符合公司发展战略。
[2020-08-27] 格力地产(600185):格力地产上半年净利同比增长3.5%
■证券时报
格力地产(600185)8月27日晚间披露半年报，上半年，公司实现营收29.78亿元，同比增长11.61%;净利4.22亿元，同比增长3.5%。报告期内，公司房产板块与海洋经济板块结合拉动整体业绩增长。
[2020-08-19] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,畅享免税赛道红利-深度报告
■东北证券
拟收购珠海免税切入免税赛道。公司公告拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金购买珠免100％股权,同时引入通用投资,定增募集资金不超过8亿元。
政策引导消费回流,免税行业潜力巨大。2019年全球免税销售额达818亿美元,中国消费者在海外购买约1800亿免税商品、在韩国购买800亿,而国内免税市场仅538亿/仅占全球8.7％份额,消费外流严重。近年来国家出台一系列政策引导消费回流和经济内循环,离岛免税和市内免税政策正逐步放开,国内免税行业大有可为。
珠免市占率仅次于中免,盈利能力行业领先。珠免拥有全国最大陆路口岸拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店,并通过天津机场进行全国布局。珠免以高毛利烟酒品类为主,边境口岸店租金较低且部分门店为自有物业,因此盈利能力较好。成长空间短期看扩面积(拱北店扩张2200平方米)、拓门店(港珠澳大桥入境店已建设完成,整体经营面积约6000平方米,首期将开放550平方米)、争投标(新一批出入境免税店,珠免可以参与招投标),中期看丰富品类和提高直采比例(促进毛利率提升),长期看消费回流和区位优势(拱北口岸出入境人次达1.45亿,远超同期国内前十大机场出入境人流之和)。
投资建议:公司将打造三大板块,以免税业务为特色的大消费、发展可期的大健康产业、坚持精品化路线的房地产业。考虑珠免并表,预计公司2020-2022年归母净利润分别为8.5/20.5/25.5亿元,对应PE分别为64/26/21倍。根据分部估值法,预计公司重组后的目标市值为633亿元,考虑定增增加股本,目标价为16.02元。首次覆盖,给予"买入"评级。
风险提示:并购重组风险,市场竞争风险,收购整合风险
[2020-07-06] 格力地产(600185):格力地产首期员工持股计划、第二期员工持股计划股票出售完毕
■证券时报
格力地产(600185)7月6日晚公告，截至公告披露日，公司首期员工持股计划所持237.85万股已通过集中竞价方式全部出售完毕，公司首期员工持股计划终止。此外，公司第二期员工持股计划所持512.95万股已通过集中竞价的方式全部出售完毕，公司第二期员工持股计划终止。二级市场上，格力地产近4个交易日录得3个涨停板。
[2020-06-29] 格力地产(600185):收购引战同步走,打造资本市场免税新力量-深度报告
■东吴证券
华南免税龙头拟注入格力地产:格力地产公告披露重组预案拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买珠免集团100％股份,为公司注入免税业务;同时,引入战略投资者骨干央企通用技术下属子公司,并配套融资不超过8亿元。本次发行价格4.3元/股,参考海免并购案例,假设以15倍PE估值、75％股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则共需增发约19.7亿股。若重组成功,资本市场免税板块将再添新力量。?
珠免集团深耕珠海,展望全国布局:珠免集团起源于1980年,集免税、有税、保税业务为一体,拥有稀缺免税经营牌照。珠免深耕珠海,拥有全国最大陆路口岸拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店,并以天津机场为开端展望全国布局。2019年实现营收26.69亿元,预计免税贡献22-25亿元,仅次于中国中免。结合口岸免税特点,珠免以高毛利烟酒品类为主。未来在湾区发展和老店扩容新店开业预期下,免税业务成长可期。?
珠免受益扣点租金优势,利润率显著领先行业:珠免集团拥有拱北和九州港持续经营权,租金费用率小于同行。受益于此,珠免稳定净利率超过25％,显著高于行业均值。同时携手格力地产后,2020年起港珠澳大桥店租金比例有望进一步下降,随着供应链结构升级优化及香化自主采购的经营战略进一步推行,预计利润率仍有提升空间,盈利能力突出。?
格力地产打造"3+2"产业格局,稳健成长:格力地产09年借壳上市,经过10年发展,奠定了以房地产、口岸经济、海洋经济叠加现代服务业和金融业的"3+2"产业格局。19年营收41.93亿元(yoy+36％),实现归母净利5.26亿元(yoy+3％)。疫情背景下,加速布局大健康领域,拟收购科华生物(002022.SZ)18.63％股份。未来看好格力地产联手珠免集团、通用投资,打造以免税业务为特色的大消费、发展可期的大健康产业及坚持精品化路线的房地产业三大板块为驱动的集团型公司。?
盈利预测与投资评级:若重组成功,在免税业务带动下,综合考虑疫情短期影响,预计20-22年合并营收分别为48.8/82.1/102.7亿元,归母净利分别为7.6/18.3/25.7亿元。假设按15倍PE、75％股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则重组后总股本约40.31亿股,则当前备考市值458亿元,其中,根据RNAV估值测算,地产板块参考市值约119亿元;则隐含免税板块市值约339亿元,对应21年免税利润36倍PE。考虑到免税板块未来利润率的提升潜力、大湾区区位优势带来的客流成长及离岛、市内免税店预期,估值仍有提升空间,首次覆盖给予"买入"评级。?
风险提示:本次资产重组存在失败可能性;重进进程的不确定性;收购收购整合风险;疫情反复带来宏观经济波动;地方政策可能存在波动;
[2020-06-23] 格力地产(600185):免税行业扩容在即,拟收购珠免驶竞争快车道-事件点评
■天风证券
事件说明格力地提交预案,拟采用发行股份及支付现金方式,购买珠海市国资委和珠海城市建设集团有限公司持有的珠海市免税企业集团有限公司(以下简称免税集团)100％股份,同时向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用技术集团投资管理有限公司(以下简称通用投资)以非公开发行股份方式,募集不超过8亿元配套资金。
格力打造免税核心板块,珠免尽享大湾区客流红利重组完成后,格力地产致力于打造以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业和房地产业三大板块为核心的大型上市公司。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景较为广阔的免税业务。
珠免是口岸免税龙头,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。粤港澳大湾区的客流优势为珠免的发展奠定了良好的基础。目前珠免经营拱北口岸免税店、九洲港口岸免税店、横琴口岸免税店、珠澳跨境工业区口岸免税店4家口岸免税店和天津滨海机场进境免税店。
引导海外消费回流成国家重要政策战略,发展国内免税业成重要途径。由于关税等成本影响,国内免税品价格与境外存在大额价差,加之商品品类、购物体验等因素,导致消费外流现象严重。尽管目前中国已经成为全球免税消费主要客源地,中国免税市场相对全球仍然较小,2018年市场规模约为395亿元。如何促进海外消费回流,是中国免税业发展的关键问题。近年来,国家政府多次出台大批政策降低关税、引导海外消费回流,利好免税行业发展。
国内免税行业目前中免系一家独大,但政策呈现逐步放开趋势,未来离岛免税及市内店政策或将迎来更大开放。投资建议给予"买入"评级,收购完成后,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段238亿市值相比仍存在较大提升空间
风险提示:疫情反弹:宏观经济下行;行业竞争激烈;此次收购无法顺利实施;毛利率下滑
[2020-06-22] 格力地产(600185):承接港珠澳客流,"量变"与"质变"机会仍存-首次覆盖报告
■民生证券
国资重组,公司切入高成长免税赛道公司拟以发行股份和支付现金方式购买珠海免税集团100％股权,发行价格4.3元/股。以中国国旅收购日上上海、海免公司的交易方案看,对应PE分别为12X、15X,假设珠免定价参考以上案例估值区间,则珠免的评估价应在85-105亿(免税主业12-15XPE,投资收益1xPE)。同时,公司还将引入与免税业务具备协同效应的通用技术集团,未来珠免有望依托通用技术的跨国贸易网络,提升自身的采购能力。
疫情重塑全球免税竞争格局,中国免税消费回流空间广阔当前宏观背景下,为扩大内需,回流海外消费,政策推动免税业动力充足,免税行业政策红利有望不断显现。从国人境内免税购物转化率提升,以及海外免税消费回流角度测算,我们预计中国免税业未来销售规模有望达到1000-2000亿的区间。以中免、珠免为代表的国有免税运营商将进入黄金发展阶段。
珠海免税:承接港珠澳客流,"量变"与"质变"机会仍存公司门店占据大陆旅客访澳核心流量入口。2019年中国大陆游客每年进入澳门人次近2800万人次,主要进入途径包括:拱北口岸(68％)、路氹城边境口岸,即莲花大桥口岸(9％)、港珠澳大桥(8％)、水路码头,包括九州港口岸等(6％)。公司口岸免税店基本涵盖了80％以上大陆旅客进入澳门的主要渠道。珠免空间测算:参照美国居民每年游览拉斯维加斯人次占总人口的比例,我们预计中国大陆居民未来每年到访澳门的人次有望达到7000万人次,较2019年人次增长一倍以上。进一步地,公司正逐步加强对香化采购的重视,未来伴随门店面积扩张+品类结构优化,公司门店表观客单价有望向白云机场目前水平靠拢(2019年108元),则公司口岸远期销售规模有望达到75亿元,以公司目前归母净利率25％-28％看,对应利润体量在20亿元左右,若以30-40倍PE估值,远期市值在600-800亿元。
投资建议我们对公司2021年的分布估值为396-436亿元,较发行股份和支付现金收购珠免资产后的市值仍有空间。远期而言,如我们在上文所分析,珠海进入澳门的口岸客流远期成长空间广阔,同时国内免税业竞争格局已走向适度开放,珠免公司未来仍有机会进一步扩张其免税业务,首次覆盖,给予"推荐"评级。
风险提示香港旅游环境不佳,可能导致未来港澳游人次下滑;免税行业政策波动风险。
[2020-06-18] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,征程免税蓝海
■安信证券
事件:2020年6月17日,格力地产发布公告称,公司拟以发行股份(对象为珠海市国资委和城建集团)和支付现金方式购买珠海免税集团100％股权,发行价格4.3元/股。同时向中国通用技术公司下属通用投资非公开发行股份募集配套资金,募集资金总额不超过8亿元(扣除相关费用外支付本次收购现金对价和标的公司项目建设),且不超过格力地产以发行股份方式购买免税集团股权的100％。预计发行数量不超过1.86亿股,发行股份数量不超过本次交易前格力地产总股本的30％,发行价格为4.3元/股。
珠海免税:拥有多家口岸免税店,规模稳步扩张。珠免集团以免税为主业,集多种业务为一体;实控人为珠海市国资委(持股77％),公司是国内5家(暂不含王府井)获批在口岸和市内经营免税业务的国有企业之一,2018年免税市场市占率约5％,拥有拱北口岸免税店、港珠澳大桥口岸免税店、天津滨海国际机场进境免税店等多家免税店,其中拱北口岸免税店贡献最主要收入(估算营收占比90％+)。商品结构以烟酒类为主,与多家知名烟酒品牌建立合作关系,并上线"珠海免税MALL"小程序实现线上预购。2018/19年实现净利润6.3/9.87亿元。
格力地产:以房地产为主业,不断拓展新领域。主要业务涉及房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业等,实控人为珠海市国资委。格力地产近年来加大转型力度,收并购动作不断,5月9日公告拟以17.25亿入股科华生物,成其第一大股东,加速进军医疗行业。公司2019年营收41.9亿元,业绩5.3亿元。
本次重组系国企改革升级,有望联动口岸经济业务。公司近期一系列资产重组系国资国企改革号召下企业转型升级,若收购成功,格力地产有望进入免税新轨道,并显著增厚公司利润。格力地产第一大股东为海投公司(持股41％),拥有口岸经营权,格力集团通过多种方式参与珠港澳大桥珠海公路口岸的运营。传统模式下,口岸业主具有自然核心流量和垄断优势,免税商店对其议价能力弱,费用高。拥有免税许可证的珠海免税、拥有口岸经营权的海投公司和参与口岸运营的格力地产进一步联合,有望实现高效联动,增强免税业务竞争力。
未来看点:自身经营不断优化,珠海战略意义重大具备更多想象空间。
①自身层面,目前珠海免税店80％-90％商品为烟酒产品,随着未来拱北免税店增建2层(面积由2800平方米扩至5000平方米),有望增加更多高毛利率的香化类产品,提升盈利能力。同时目前客单价和渗透率对比海南离岛免税提升空间巨大。②粤港澳大湾区在国家发展大局中占据重要地位,珠海与港澳两地陆地相连,2019年各口岸入境人流量达1.73亿人次,政府拟打造成为旅游城市,人流有望进一步改善;
横琴岛和港珠澳大桥人工岛地理位置优越,珠海免税集团正在协同横琴管委会探索横琴离岛免税,同时推动港珠澳大桥人工岛全岛免税商业发展,未来或存在更多商业机会,有望对标三亚。③公司或将重点发力粤港澳大湾区市内免税店,在中央政府高度重视促进消费回流,以及3月发改委提出"完善市内免税店政策,建设一批中国特色市内免税店"背景下,我们未来预期国人离境市内免税政策有望加速落地,政策红利或好于市场预期,有望打开更多成长空间。
投资建议:买入-A投资评级。预计原地产业务净利润为6.2/6.8/7.8亿元,对应增速为17.2％/10.7％/14.6％。参考历史市值水平给予110亿元市值,对应P/E约18x;若收购珠海免成功,参考Dufry和中国国旅的估值水平给予免税业务30-40xPE,考虑疫情影响预计珠海免2020-22年净利润增速为-30％/60％/30％,对应净利润为6.9/11.1/14.4亿元,预计中远期合理估值为530-650亿。考虑到未来市内店政策的催化作用,在此基础上给予20-30％的市值空间,整体中远期合理估值660-800亿。
结合目前公司拥有现金约30亿,发行价格4.3元/股以及公司拟向通用投资拟非公开发行股份不超过1.86亿,综合预计收购珠海免税后股本数为现在的1.7-2倍区间,上述中远期合理估值对应股价区间约16-23元/股。公司切入免税赛道有望分享免税行业红利,未来受益于珠港澳大湾区发展前景广阔,继续推荐!
风险提示:新冠疫情持续恶化;宏观经济增速明显下行风险;免税政策红利低于预期;免税店业绩改善速度低于预期。
[2020-06-08] 格力地产(600185):格力地产购买科华生物股份完成过户登记
■中国证券报
格力地产（600185）6月8日晚间公告，公司购买科华生物9586.3万股股份完成过户登记。
公告显示，5月10日，公司全资子公司珠海保联资产管理有限公司与上海科华生物工程股份有限公司第一大股东 League Agent (HK) Limited (以下简称“LAL 公司”) 签署《股份转让协议》，购买LAL公司持有的科华生物全部9586.3万股股份，占科华生物总股本的 18.63%。
6月8日，珠海保联和 LAL 公司收到中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》，珠海保联通过协议方式购买 LAL 公司持有的科华生物9586.3万股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
本次股份过户登记完成后，珠海保联持有科华生物9586.3万股股份，占科华生物目前总股本的18.63%，成为科华生物第一大股东。
[2020-06-05] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,望受益免税市场成长-事件点评
■中信建投
事件5月末公司发布公告,发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案。公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税集团100％股权。同时拟向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用投资非公开发行股份募集配套资金,募资总额预计不超8亿元,且不超公司发行股份购买珠海免税集团股权交易价格的100％。预计发行股份数量不超过1.86亿股,不超过交易前总股本的30％,拟引入中国通用为战投。
简评公司进军免税业务,获得稀缺牌照资源国内的免税运营牌照是较为稀缺的牌照资源,目前仅包含中免、日上、中出服、海免、珠免、深免,整体竞争格局较为稳定,牌照红利效应较强。此次公司全资收购珠免,即相当于获得珠免的免税运营牌照和相关受益权,进军免税市场。对于珠海免税来说,若收购完成则相当于免税业务实现上市,而目前来看,资本市场仅中国国旅旗下拥有免税牌照资源,且中国国旅旗下控制包括中免、日上、海免,牌照资源丰富,也拥有巨大的市占率优势。珠海免税上市后,凭借自身优质稀缺的牌照优势,预计仍将获得稳定的收入体量和盈利能力,凭借牌照壁垒获取一定的估值优势。
老牌免税运营商,新时期受益免税市场扩大珠海免税集团成立于1980年,是一家以口岸免税品特许经营服务为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、跨境电商及酒店经营管理为一体的集团式企业。集团从最初的口岸单一免税商品经营,发展成为国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税(跨境)三大业务运营管理实践经验的国有企业,同时集团深入推动免税业与现代商业相结合的双轮驱动力。目前,珠海免税拥有拱北口岸、横琴口岸、九州港口岸、港珠澳大桥珠港口岸免税店、天津滨海机场入境店。拱北口岸免税店为亚洲最大的陆路口岸免税店,公司在珠海市区也拥有珠海吉大免税商场及国贸购物广场,以获取租金等收入。珠免过往作为区域性免税商,具有相对丰富的免税店资源。
2019年7月印发的《口岸出境免税店管理暂行办法》提到,"对原经国务院批准具有免税品经营资质,且近5年有连续经营口岸或市内进出境免税店业绩的企业,放开经营免税店的地域和类别限制,准予企业平等竞标口岸出境免税店经营权",其实为以往的区域性免税商未来参与全国范围内的机场及口岸出境免税店竞标提供了政策保障,此前珠海免税在口岸入境店方面已拿下天津滨海机场入境店,未来待国内机场口岸市场迎来新一轮竞标期,则珠海免税等运营商具备扩大自身业务的能力。
从目前国内免税市场发展看,国家将免税渠道作为拉动消费回流的重要抓手,免税具有非常重要的战略意义。
近期出台的海南自贸港方案也将离岛免税渠道作为未来免税发展的重点渠道,给予较大的政策力度。2019年末,我国免税市场规模约超500亿元,而根据相关预测,至2025年,我国免税市场总规模将达1600-1700亿元,未来国内免税市场仍有较大成长空间,而珠海免税也将深度受益免税市场规模的扩大以及渠道的完善等。
珠海免税带来较大业绩增量,公司主业稳定发展公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。
2019年实现营业收入41.93亿元,同比增长36.19％,实现归母净利润5.26亿元,同比增长2.66％。净利润状况近几年保持稳定,2019年营收取得较大增速,报告期内收入主要来自房地产和海洋经济产业,房地产业实现营业收入23.47亿元,海洋经济产业16.56亿元。而珠免2019年营收预计约27亿元,归母净利润约8-9亿元,相较于公司目前的业绩体量,增量幅度较大,对于公司整体市值提升有较强提振作用。同时,免税行业本身相较于公司原先所处赛道的估值中枢较高,资产注入后对于公司合理估值的提升也有较强作用。
风险提示:购买资产进度等不及预期;珠免业务发展不及预期;公司原先业务发展不及预期等。
[2020-06-04] 格力地产(600185):格力地产公司无应披露而未披露的重大信息,股东近期合计减持2%股份
■上海证券报
格力地产公告，公司近期股价涨幅较大，经公司自查并向控股股东及实际控制人书面问询，截至目前，除在指定媒体上已公开披露的信息外，不存在应披露而未披露的重大信息。
5月25日至6月4日期间，广州金融控股集团合计减持2061万股，占公司股份总数的1%；广州市玄元投资管理有限公司合计减持2061万股，占公司股份总数的1%。
[2020-06-03] 格力地产(600185):格力地产收问询函,需说明重组后公司发展战略和业务模式
■证券时报
格力地产(600185)6月3日晚间收到上交所问询函。公司拟采用发行股份及支付现金方式，购买免税集团100%股份，同时募集不超过8亿元配套资金。据公开信息，公司目前主业为房地产开发业务。上交所要求公司补充披露：此次重组完成后公司的发展战略和业务模式；补充说明交易完成后的整合计划及具体措施，并充分提示整合风险。
[2020-06-02] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,有望步入免税黄金赛道
■天风证券
事件说明:5月22日,格力地产发布定增预案,拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团100％股权。同时,公司拟向中国通用,非公开发行股份募集配套资金预计不超过8亿元,预计发行股份数量不超过1.86亿股,发行价格为4.30元/股。
珠海免税是唯一一家全资拥有免税、有税、保税(跨境)三大业务运营管理实践经验的国有独资企业,是以免税品销售为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、市场经营管理及输澳鲜活农产品供应为一体的集团式企业。
珠免是口岸免税龙头,市占率国内免税行业第二。中国免税行业供给侧整合后,集中度进一步提高。2018年,珠海免税市占率约为6％,全行业排名第二。珠免拥有独特区位,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。珠海市是国务院确立的经济特区,东南与澳门毗邻,东隔伶仃洋与香港相望。在粤港澳大湾区建设下,该地区进一步融合发展,同时澳门经济的多元化,横琴自贸片区的快速发展,使得珠海出入境旅客持续攀升。珠免品类主要以高毛利烟酒为主,持续进行品类结构性优化扩大规模。目前,珠海免税的业务主要集中在烟酒品类。烟酒品类的特点是高毛利,这让公司的净利润率水平在远高于行业标准。但是烟酒品类受众有限,较难做大规模,因此公司拟对品类进行结构性优化,在客流带来的新机遇下进一步扩大规模。
免税行业:政策引导下受益于国人海外消费回流,行业有望持续较快增长。国家政府出台大批政策降低关税、引导海外消费回流。免税业作为引导消费回流重要手段,迎来发展机遇期。中国消费者2016年全球奢侈品消费逾5000亿,在国内外价差减小、免税政策不断放宽的条件下,假设10％消费回流国内,则中国免税业规模约为目前的2.3倍格力地产是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业等业务于一体的集团战略化企业。深耕珠海市场,发展多元经营业态。业绩增长稳定,负债水平有所提升。流动性方面,公司2019年经营性现金流量净额由负转正,货币资金也有增长,流动性状况改善。资产负债率仍处于相对较高水平,并有小幅度上升趋势。
投资建议:给予"买入"评级。假设珠海免税成功注入格力地产,综合考虑地产和免税两个业务板块,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段213亿市值相比仍存在较大提升空间,根据公司合理市值区间对应目标价9.12-11.06元/股。
风险提示:疫情反弹、宏观经济下行、行业竞争激烈、此次收购无法顺利实施、毛利率下滑
[2020-05-25] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,免税业务注入有望带来估值业绩双升-深度研究
■申万宏源
事件说明:格力地产于5月22日发布定增预案,拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税100％股权。同时,拟向通用投资非公开发行股份募集配套资金不超过8亿元,预计发行股份不超过1.86亿股,发行价格4.30元/股。格力地产与珠海免税同属珠海国资委全资控股企业,本次重大资产重组为同一控制下的企业合并。
珠海免税为国内第二大运营商,坐拥珠海口岸免税业务。珠海免税成立于1983年,主要经营珠海-澳门区域的口岸出入境免税业务,下属拱北口岸免税店、港珠澳大桥免税店、九州港免税店、天津滨海机场入境免税店等多家免税门店,2019年珠免实现营业收入26.69亿元,其中我们预计免税销售收入约22亿元,在国内是除中国国旅以外最大的免税运营商。珠免现有的免税销售主要集中在高毛利的烟酒领域,预计综合毛利率40％以上。我们预计珠免主营业务年净利润水平在6-7亿元之间,且考虑澳门近年来旅游业稳步发展及大湾区建设,珠免在珠三角的业务根基稳固,当地的政策红利也能有效转化为公司实际收益。
免税牌照功能逐步完善,有限竞争促进消费回流。自2016年财政部发布一系列政策以来,现有免税运营企业的牌照功能逐渐完善,机场招投标机制的确立带来适度竞争动力。我们预计免税政策在引导消费回流的大方针下,会继续沿用现有牌照体系下的有限竞争,带动机场和市内免税销售的总量增长,利好现有四家企业的长期发展。
格力地产主业全国布局,经营稳健。2019年格力地产实现销售收入41.93亿元,地产及代建业务均有稳步增长,同时公司积极开拓海洋及口岸业务、现代服务业和金融业等多条线。现阶段公司在售地产开发项目共6个,分布与珠海、上海和重庆三地,后续上海、重庆项目陆续竣工开售有望为公司带来稳定收益。
投资建议:格力地产房地产主业采用RNAV估值为152亿元,当前市值与之相比存在28％折价,不考虑本次收购并表和增发股份,预计2020-2022年归母净利润为6.17/6.83/7.83亿元,对应EPS分别为0.30/0.33/0.38元。考虑疫情影响,我们预计珠海免税2020-2022年分别实现免税销售收入7.82/23.26/25.28亿元,预计珠海免税现阶段主营业务稳定利润在6-7亿元之间,参考头部企业估值折价后给与20倍PE,预计免税部分合理市值120-140亿,则收购完成后,预计公司整体合理市值在211-231亿元之间,与现阶段109亿市值相比存在较大提升空间。若综合考虑按照预案发行股份,则我们预计公司合理市值区间对应目标价5.58-6.72元/股。考虑到此次合并的两家企业均属于珠海市国资委实际控制,我们认为方案可实现的概率高,首次覆盖,予以"增持"评级。
风险提示:1)公司受单一地方政策波动影响较大,珠海市场与公司短期销售情况强相关。 2)公司杠杆率较高,短期债务有一定压力。3)此次资产重组存在失败的可能性。
[2020-05-22] 格力地产(600185):格力地产拟收购免税集团100%股权,25日复牌
■上海证券报
格力地产公告，上市公司拟向实控人珠海市国资委、城建集团非公开发行股票并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权，发行价格为4.30元/股。公司还拟向中国通用技术（集团）控股有限责任公司下属公司通用投资定增配套募资不超8亿元，用于支付本次收购的现金对价和标的公司项目建设。截至本预案签署之日，标的资产的审计、评估工作尚未完成，预估值及拟定价尚未确定。本次交易预计构成重大资产重组。
通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。公司股票将于5月25日复牌。
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[2021-10-22] 格力地产(600185):格力地产控股股东等收到广东证监局警示函
■证券时报
格力地产(600185)10月22日晚间公告，控股股东珠海投资控股有限公司(简称“海投公司”)和公司董事长鲁君四先生于近日收到了证监会广东监管局出具的《关于对珠海投资控股有限公司、鲁君四采取出具警示函措施的决定》。
[2021-09-10] 格力地产(600185):静待免税业务重组继续推进-2021年中报点评
■国泰君安
投资建议:我们维持公司2021-2022年归母净利润分别为7.89和8.74亿元,新增2023年为9.8亿元,由于公司回购注销股份,对应EPS为0.41/+0.03、0.45/+0.03和0.5元。尽管目前重组免税资产暂停,考虑有重启的预期,给予一定估值溢价,公司2022年30xPE,上调目标价为l3.5(+4)元。维持给予增持评级。
业绩简述:公司业绩符合预期。公司202IHI收入33.91亿元/+13.86％,归母净利润4.69亿元1+11.15％。毛利率37.4％/+3pct,销售费用率2.82％/+0.24pct,管理费用率2.43％/+0.42pct。
免税业务重组有继续推进预期．重组免税资产项目已于2021年2月10日暂停,2021年5月珠免集团受邀参加海南消费者博览会,期间格力地产同时又是珠免集团董事长接受了21世纪经济报道采访,我们预期公司免税业务有望继续推进。
海南项目进一步布局．①8月28日,珠海免税集团与三亚旅文集团合资运营的珠海免税·三亚旅投商场开业迎客,经营面积近3000平方米,发力购物、跨境电商和居民进境消费业务。②公司斥资16.51亿元拍得三亚总部经济及中央商务区约49.4亩地块,三亚凤凰海岸地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目,助力国际旅游消费中心建设,以进一步发展大消费产业,目前该项目建设有序推进。
风险提示:宏观经济波动影响旅游需求;海南免税政策放开低于预期;
免税行业竞争格局发生变化;公司收购免税资产失败的风险。
[2021-08-05] 格力地产(600185):格力地产子公司终止向圣湘生物转让科华生物股权
■证券时报
格力地产(600185)8月5日晚间公告，全资子公司珠海保联与圣湘生物此前签署股份转让协议，珠海保联拟将科华生物9586.30万股股份转让给圣湘生物。因至今未完成股权转让过户事宜，无法达到交易各方的预期，珠海保联和圣湘生物经友好协商，决定终止上述股份转让协议。公司将支持科华生物与圣湘生物的业务合作，共同推进体外诊断“中国方案”，以推动中国体外诊断产业向更高层次、更高水平发展。
[2021-02-09] 格力地产(600185):格力地产暂停重大资产重组事项
■证券时报
格力地产(600185)2月9日晚间公告，根据上交所相关规定，“上市公司首次披露重组方案至召开相关股东大会前，如该重组事项涉嫌内幕交易被中国证监会立案调查或者被司法机关立案侦查的，上市公司应当暂停本次重组进程”，公司暂停2020年5月23日披露的重大资产重组事项。
[2021-01-14] 格力地产(600185):格力地产公司负责相关地块的房地产开发 目前不具备免税业务的经营资质
■证券时报
格力地产(600185)1月14日晚间披露股价异动公告称，公司于1月12日竞得位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内宗地编号为珠自然资储2020-37地块的国有建设用地使用权。公司负责该地块的房地产开发，公司目前不具备免税业务的经营资质。
[2021-01-14] 格力地产(600185):格力地产本次重组存在暂停或终止的风险
■上海证券报
格力地产发布股票交易异动公告，经自查，公司目前经营情况正常，不存在影响公司股票交易价格异常波动的应披露而未披露的重大信息。近期公司董事长被中国证监会立案调查，公司已于2020年12月31日予以披露。根据《上市公司重大资产重组管理办法》第四十三条的规定，公司目前不符合发行股份购买资产的条件，本次重组存在暂停或终止的风险。提请广大投资者注意投资风险。
[2021-01-12] 格力地产(600185):格力地产下属公司中标港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸相关土地使用权
■证券时报
格力地产(600185)1月12日晚间公告，公司下属全资公司珠海太联房产有限公司，经公开竞买获得珠海市自然资源局委托珠海市公共资源交易中心以网上挂牌方式公开出让的，位于珠海市港珠澳大桥珠澳人工岛珠海口岸市政配套区内宗地编号为珠自然资储2020-37地块的国有建设用地使用权，成交总价为8.8亿元。
[2020-12-31] 格力地产(600185):格力地产董事长被调查 并购免税公司方案横生变数
■上海证券报
格力地产昨晚公告，其董事长鲁君四收到中国证监会的《调查通知书》，鲁君四因涉嫌证券市场内幕交易违法行为被立案调查。
格力地产表示，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作。“该事项尚不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。”
公告未披露鲁君四涉嫌证券市场内幕交易的具体行为。
公开资料显示，鲁君四生于1966年，经济学博士，高级工程师，2008年6月20日至今任格力地产董事长，2009年11月至2017年6月兼任公司总裁。2014年3月至2020年1月任珠海投资控股有限公司董事长，2020年1月至今任珠海市免税企业集团有限公司董事长。
格力地产于2009年借壳上市，前身为西安海星现代科技股份有限公司。房地产、海洋经济、口岸经济、生物医药，加上正在重组的免税业务，是目前格力地产的业务构成。同时，公司也是粤港澳大湾区为数不多业务多元化的区域房企。
今年以来，格力地产积极谋求发展机会。其中，拟通过并购涉足免税店这一跨界之举，是公司的重头戏。
回溯公告，格力地产5月8日收盘后停牌筹划重大事项，5月23日披露《发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案》，25日复牌后开启连涨模式。据最新预案，公司拟以4.3元/股价格，向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100%股权，交易对价约122.15亿元。
在“免税店概念”加持下，格力地产股价复牌后曾连拉八连板。值得注意的是，公司在停牌筹划上述并购之前，股价有所异动。上交所在6月4日发函问询预案具体事宜，并要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整，是否存在内幕交易情况。不过，格力地产在6月18日的回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。
昨日，公司又披露了一则简单风险提示公告：由于董事长鲁君四被证监会立案调查，公司购买珠海市免税企业集团有限公司100%股权事项可能存在被暂停或终止的风险。
[2020-12-31] 格力地产(600185):涉嫌内幕交易 格力地产董事长被查
■证券时报
格力地产今年事情不少!
12月30日，格力地产突然刊发一则公告称，2020年12月30日，公司董事长鲁君四收到了证监会的《调查通知书》，因其涉嫌证券市场内幕交易违法行为，根据证券法有关规定，证监会决定对其立案调查。
格力地产事儿不断
公告显示，在立案调查期间，鲁君四可以正常履职，公司董事会亦可以正常运作，该事项尚不会影响公司日常生产经营活动，公司经营管理、业务及财务状况正常。
格力地产表示，该立案调查事项的结果存在不确定性，鲁君四将积极配合证监会的调查工作。
大约一个月前的11月23日，格力地产连收上交所两个通报文件。据格力地产公告，因未能勤勉尽责，未能督促珠海投资及时告知格力地产与定增对象签订《附条件远期购买协议书》相关事项并予以披露，上交所对时任格力地产董事长兼总裁、珠海投资董事长鲁君四予以通报批评，将上述纪律处分通报证监会，并记入上市公司诚信档案。
据悉，此次处分缘起于4年前的那场定增。2016年8月，格力地产以6.78元/股的价格非公开发行4.42亿股新股，拟募集资金30亿元。在发行方案实施过程中，珠海投资应华润深国投信托有限公司等6个定增对象要求，签署了一份《协议书》约定，锁定期满后一年内，若其二级市场收盘价未达一定条件，珠海投资需向定增对象购买其所持定增股份。《协议书》之后一直处于保密状态，未曾披露，直至最近珠海投资所持格力地产股份被冻结。
在问询函中，格力地产虽承认上述“兜底协议”的存在，却表示这是股东之间的协议或安排，公司并不知情，也不存在信披方面的重大遗漏。
同日，因未通过法定渠道发布口罩业务相关信息，上交所对格力地产及时任副总裁兼董事会秘书邹超、时任董事兼常务副总裁周琴琴予以监管关注。
收购免税集团曾被问询
此外，早在今年6月3日，格力地产还因对免税集团122.15亿元的高溢价收购收到上交所问询函，问询函内容包括要求公司自查前期提交的内幕信息知情人名单是否完整、是否存在内幕交易情况。不过格力地产方面在6月18日的回复函中表示，不存在公开或泄漏相关信息的情形，亦不存在利用本次重组的内幕信息进行内幕交易或操纵市场的情形。
值得一提的是，自从搭上免税概念，格力地产股价涨势不减。从预案披露前的5.3元一路上涨到7月9日的18.1元，2个月的时间公司股价涨幅达到241%。
早在今年5月，格力地产就已传出要进军免税行业消息。5月12日，格力地产发布公告，公司正在筹划以发行股份及支付现金方式购买珠海免税全体股东持有的免税集团100%的股权，同时，非公开发行股份募集配套资金。公司股票自2020年5月11日(星期一)开市起停牌，预计停牌时间不超过10个交易日。预案经披露，格力地产在5月25日复牌到6月3日期间，公司股价连续收获8个涨停。
据了解，格力地产踩中房企融资管理“三道红线”。Wind数据显示，截至2020年三季度末，格力地产现金短债比0.45;剔除预收款后资产负债率为73.2%，净资产负债率为173%。分析人士认为，格力地产拟对免税集团以122.15亿元的高溢价进行收购，其看中的或是免税集团有望为其带来充盈现金库、降低负债率的可能性。
格力地产在公告中直言，公司主营的房地产、海洋经济业务具有投资金额大、建设周期长、陆续回款等特点，随着业务的持续发展，公司对资金的需求不断增加。增加流动资金，将有利于满足公司业务发展的资金需求。
年内股价最大涨幅380%
事实上，除免税概念助力公司股价迎来一波上涨行情外，今年年初的口罩概念，也令公司股价一度扶摇直上。
今年2月，格力地产宣布成立珠海高格医疗科技有限公司，火速跨界医疗领域，主要生产口罩等医用物资，此后关于口罩生产的消息不断。在此期间，格力地产股价从2月4日盘中最低点3.74元/股一路反弹至3月6日的最高点5.07元/股，涨幅高达35.6%。
直至3月16日，相关媒体报道称，格力地产旗下“高格”口罩正在积极推进出口业务，预计全年出口1亿片一次性医用口罩等，再度引起广泛关注。格力地产也由此收到上交所问询函。其回复称，口罩相关消息的发布不符合信息披露规定，工作人员不熟悉相关规则，公司向广大投资者道歉。
半年后上交所对格力地产下发监管函，指出“在疫情防控形势下，防疫物资口罩的生产及销售是市场高度关注的热点信息，可能对公司股票交易价格及投资者决策产生重大影响，应当真实、准确、完整地通过法定信息披露渠道发布”。此次风波过后，格力地产的口罩生产业务也再无相关进展消息传出。
格力地产成立于2004年，2009年上市，2015年正式脱离格力集团，纳入到全新的国资平台——珠海投资控股有限公司。目前业务涵盖房产、口岸、海洋、旅游、金融、教育、农业、酒店等多个领域。
12月30日，格力地产再度涨停，报收7.18元/股，今年至今，公司股价整体上涨48%，值得一提的是，公司年内股价最高曾达18.10元/股，而最低时则为3.74元/股，若以此计算，格力地产股价年内最大涨幅高达380%。
[2020-12-14] 格力地产(600185):享珠海巨量口岸游客,拓三重腾飞空间-首次覆盖报告
■国泰君安
投资建议:我们采用PE估值法。我们预计公司2020-2022年归属于母公司净利润分别为6.90、7.89和8.74亿元,对应EPS为0.33、0.38和0.42元,参考同行估值,考虑到公司有收购免税资产的预期,给予一定估值溢价,公司2021年25xPE,对应目标价为9.5元。首次覆盖给予增持评级。
海外消费持续回流,珠海大有可为。①我国出境游人均消费已经连续4年下滑,免税行业成长迅速。②2019年珠海市出入境1.73亿人次/+12.3％,占全国比高达26％。拱北口岸出入境达145亿人次/+7.4％。③珠海及横琴有望迎来政策利好。④2020.10.1-7日,拱北边检共验放出入境旅客近160万人次,较2019年恢复超50％。
拓3重腾飞空间。①珠海免税目前是全国第二大免税公司,成本优势显著。共拥有十家免税店,按口岸划分包括珠海的拱北、九洲港、横琴、跨境工业区四个口岸和天津滨海国际机场。②公司斥资16.51亿元拍得三亚总部经济及中央商务区约49.4亩地块,想象空间巨大。③优化品类与供应链:公司有望提高香化比例,提升直采能力。④拱北口岸翻新后将大幅增加运营面积,提升购物体验。
地产稳步发展,大健康板块积极布局。①地产业务继续"立足珠海,区域布局"的发展战略。②购买科华生物资产,向大健康领域布局。
风险提示:宏观经济波动影响旅游需求;海南免税政策放开低于预期;免税行业竞争格局发生变化;公司收购免税资产失败的风险。
[2020-11-04] 格力地产(600185):地产逆势丰收,珠免收购草案出炉,强强联合打造免税"新"势力
■东吴证券
珠免收购草案出炉,40年免税老兵登陆资本市场渐行渐近:继5月末披露交易预案后,公司持续推进重组进程。10月30日晚公布收购珠免并募集配套资金报告书草案,拟以4.3元/股向珠海国资委和城建集团共发行26.55亿股并支付8亿现金收购珠免100％股权,交易对价约122.15亿元,对应17.9倍PE和3.36倍PB,对比可比交易,仍处合理区间。同步将引入战投,拟向通用投资发行不超过1.86亿股配套融资不超过8亿元,用以支付现金对价。根据草案,重组后,实控人仍为珠海市国资委,而公司股本将达到约49.02亿股,备考市值达501亿元。
立足粤港澳大湾区,深耕口岸免税独特业态:珠免拥有40年免税经验,19年营收26.5亿元,其中免税25.1亿元(+20.0％),占比达94.6％。拥有全国最大的陆路口岸免税店的珠免长期深耕大湾区,聚焦口岸免税独特业态,产品以烟酒为主(占比超90％);同时受益租金优势,19年归母净利率达25.7％,优势明显。尽管疫情下口岸免税承压明显,20H1总营收仅4.63亿元,但Q3随客流恢复已迅速回暖,未来确定性仍强。
强强联合打造免税"新"势力,深化珠海基本盘,展望全国布局:未来在老店扩容和新店拓展的驱动下,有望进一步拓展香化品类并提高直采比例,借力大湾区挖掘口岸免税潜力,提升收入和毛利率,构筑基本盘;同时,将与格力地产协同,展望海南乃至全国布局,享受免税时代红利。
地产主业逆势丰收,驱动盈利持续增长:同日公司发布20年三季报,延续20H1增长态势,前三季度实现营收42.5亿元(+23.85％),实现归母净利5.97亿元(+19.02％)。20Q3单季实现营收12.7亿元(+66.7％)、归母净利1.75亿元(+86.41％)。分拆来看,20年地产业务逆势丰收,重庆项目开售带来增长,20H1地产营收26.55亿元(+111.7％);同时渔获业务迅速放量,20H1营收1.79亿元(+367.9％);代建项目因港珠澳大桥的建成开通而收入锐减,但渔港项目持续开发中,未来有望贡献增量收益。Q3单季继续逆势增长态势,预计仍由地产和海洋经济驱动。
盈利预测与投资评级:通过重组引入珠免,深入挖掘珠海口岸免税业态潜力,展望海南乃至全国布局。消费回流主旋律下,坚定看好免税业务的成长空间和盈利能力。同时重组的协同效应将带动各业务板块高速成长。我们预计20-22年合并营收分别为58.7/82.7/92.6亿元,同比增速40.0％/40.8％/12％,归母净利7.3/14.5/16.9亿元,按重组后总股本49.02亿股,对应EPS0.15/0.30/0.34元/股,现价动态PE68.9/34.6/29.7倍。看好重组下强强联合和免税业态的发展潜力,维持"买入"评级。
风险提示:若次资产重组存在失败可能性;收购整合风险;疫情反复带来宏观经济波动;地方政策可能存在波动风险。
[2020-11-03] 格力地产(600185):拟收购珠免集团,发力免税运营-事件点评
■申万宏源
事件说明:10月31日,公司公告资产重组方案,公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税集团100％股权;同时,拟向通用投资非公开发行股份募集配套资金不超过8亿元。本次珠海免税集团股权交易价格合计122.15亿元,其中以发行股份支付对价114.15亿元,股份发行价格4.3元/股,分别向珠海国资委和城建集团发行21.87亿股/4.67亿股;现金支付对价8.00亿元,发行结束后,珠海国资委及其控股企业股权比例将提升至71.44％。
收购珠海免税集团,公司将发力免税产业。珠海免税集团(下简称"珠免")是我国第二大免税运营商,目前运营珠海拱北口岸、九洲港口岸、横琴口岸、港珠澳大桥等口岸免税店,2019年,实现营业收入26.60亿元,归母净利润6.81亿元。截至2020年3月31日,模拟合并口径的珠免归属于母公司股东全部权益价值账面值为32.86亿元,股东全部权益价值评估值为125.66亿元,增值率282.43％,珠免向珠海国资委上缴利润3.51亿元。
参考中国中免收购日上上海时市盈率、市净率分别为11.59倍/98.94倍和中国中免收购海免时市盈率、市净率分别为15.44倍/13.11倍,本次交易珠免对应的市盈率、市净率分别为17.93倍/3.36倍,交易作价合理。根据《业绩承诺补偿协议》,珠海国资委、城建集团承诺珠免2021/2022/2023年净利润分别不低于5.50/6.41/7.47亿元。
公司后续有望享受离岛免税和大湾区政策红利。公司于9月8日公告其下属珠海联合房产中标三亚凤凰海岸地块,后续将建设三亚滨海高端旅游零售商业项目。公司拱北口岸免税店目前正在实施扩容,预计明年逐步完工投运。今年国庆前七天(10月1日-10月7日),赴澳内地游客合计为13万人次,恢复至去年同期16.28％。随珠海各口岸陆续恢复正常通关,客流量持续增长,口岸免税店业绩将快速恢复。珠免从事免税运营多年,拥有免税进货渠道优势,公司后续将参与离岛免税运营,并充分发挥其位置优势,享受大湾区政策红利,挖掘珠澳口岸免税运营价值。
盈利预测与投资建议:目前资产重组尚未完成,珠海免税集团尚未并表,因此不调整盈利预测,预计20-22年归母净利润为6.17/6.83/7.83亿元,20-22年EPS为0.30/0.33/0.38元,对应PE为31/28/24倍。长期看好资产重组完成后,公司在离岛免税和口岸免税的深度布局,维持"增持"评级。
风险提示:疫情影响珠澳口岸客流恢复不及预期,公司免税供货端无法满足销售需求。
[2020-11-02] 格力地产(600185):格力地产将收购珠免集团,注入免税业务获成长新活力-事件点评
■兴业证券
事件:(1)格力地产拟以122.15亿元向珠海国资委、城建集团收购珠免集团100％股份,以4.3元/股向珠海国资委、城建集团发行26.55亿股并支付现金8亿元。2)公司拟以4.3元/股向通用投资定增募集资金,总额预计不超过8亿元,预计不超过1.86亿股。
交易情况分析:①向珠海国资委发行股份。格力地产拟以4.3元/股向珠海国资委发行21.87亿股,支付股份对价94.06亿元。②向城建集团发行股份及支付现金。格力地产拟以4.3元/股向城建集团发行4.67亿股,支付股份对价20.09亿元,同时支付现金对价8亿元,合计28.09亿元。③向战略投资者通用投资发行股份募集资金。以非公开发行股份方式向其募集配套资金不超过8亿元,发行不超过1.86亿股。整体来看,本次交易对价为122.15亿元,其中以发行股份支付114.15亿元;以现金支付8亿元,交易完成后格力地产总股本将增至49.02亿股:交易后,格力地产持有珠免集团100％股权;珠海国资委对格力地产的持股比例将上升至71.44％。
交易价格合理性分析:珠免是我国目前少数获准在口岸经营免税品业务的国有企业之一,免税业务主要分布在珠海市各口岸、港珠澳大桥口岸等,经营涵盖烟酒、香化等品类,免税店经营面积合计超过1万平方米。本次收购相对珠免2019年业绩的静态PE为17.93倍:1)对标零售业上市公司,本次交易对应PE低于可比公司的平均水平。2)对标零售行业相关收购交易,本次交易对应PE与可比交易的平均市盈率接近。
根据报告书,仅考虑公司旗下现有免税业务的情况下,预计21-25年免税业务营收分别为24.49、27.77、29.94、33.02、33.02亿元,净利润分别为6.21、7.31、8.64、9.66、9.66亿元,预测相对较为保守。仅考虑公司旗下现有免税业务情况下,珠免作出的业绩承诺也相对保守,未来海南离岛免税+横琴离岛免税政策预期+异地机场免税店或有望进一步丰厚公司业绩。
收购后,公司股份预计由20.61亿股增至49.02亿股,以格力地产目前9.67元/股计算,则公司收购后总市值将达474.01亿元。21-23年珠免承诺免税业务将实现净利润将分别不低于5.50、6.41、7.47亿元,则二级市场股价对应免税业务业绩承诺的估值分别为66.3、56.9、48.9倍。
免税行业正处高速发展时期,在政策利好和海外消费回流的大背景下,未来成长空间值得期待。珠免作为东南地区口岸免税店领先企业,位于粤港澳大湾区重要枢纽城市珠海,地理位置优越。2019年拱北口岸出入境人流量达1.45亿人次,珠海市各口岸庞大的人流量将为珠免的收入增长提供长期支撑。免税业务、商场租赁及管理业务将与格力地产现有消费板块形成互补。将盈利能力较强、资源稀缺、发展前景广阔的免税业务注入格力地产,将成为公司未来重要的盈利驱动因素,有利于增强公司持续经营能力及持续盈利能力。
风险提示:系统性风险、政策风险、市场竞争加剧等。
[2020-10-31] 格力地产(600185):122亿元！格力地产敲定免税集团收购价格
■上海证券报
格力地产收购珠海市免税企业集团有限公司(下称“免税集团”)的交易价格终于揭开面纱。10月30日晚间，格力地产发布重组草案，拟收购免税集团100%股权，作价122.15亿元。
格力地产表示，公司目前是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业等业务于一体的集团战略化企业，此次交易将向公司注入盈利能力较强、资源稀缺、发展前景广阔的免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞争力，形成具有特色的大消费产业。
以“股份+现金”方式全控免税集团
根据方案，格力地产拟向实际控制人珠海市国资委，以及城建集团发行股份并支付现金，购买两者持有的免税集团100%股权。交易完成后，免税集团将成为上市公司的全资子公司。
在此次交易中，免税集团100%股权的交易价格为122.15亿元，其中以发行股份支付对价114.15亿元，占比93.45%;以现金支付8亿元，占比6.55%。发行股份收购资产部分的发行价格为4.3元/股，向珠海市国资委发行21.87亿股，向城建集团发行4.67亿股。
同时，格力地产拟以4.3元/股的价格，向通用技术集团下属公司通用投资定增募集配套资金不超过8亿元，扣除中介机构费用和相关税费后，将用于支付本次交易的现金对价。
通过此次重组，格力地产将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。
在股权结构方面，目前，海投公司为格力地产控股股东，珠海市国资委为实际控制人。交易完成后，公司控股股东将由海投公司变更为珠海市国资委，实际控制人仍为珠海市国资委。
交易对方承诺，免税集团的免税业务部分2021年至2023年净利润分别不低于5.51亿元、6.41亿元及7.47亿元。
珠海国企改革迸发活力
此次交易被视为当地国企改革的重要案例。今年4月，珠海市人民政府印发《珠海市市属国有企业重组整合方案》，按照加大国有资本布局结构战略性调整、推动优质资源向优势企业集中、理顺部分企业产权关系的改革思路进行战略性调整和重组。其中，提出将免税集团与海投公司进行整合。
格力地产表示，此次交易后，珠海市国资证券化和资本市场影响力将大幅提升，将进一步激发企业经营活力、发展动力和市场竞争力，发挥好国企在珠海提升城市能级量级、打造粤港澳大湾区重要门户枢纽、珠江口西岸核心城市和沿海经济带高质量发展典范中的主力军作用，在珠海经济特区“二次创业”加快发展中展现国资国企新担当新作为。
公司进一步表示，免税品经营资质具有国家特许经营的稀缺性，免税资源注入，既是对上市公司经营动力和发展潜力的双重释放与激励，也是深化国企改革、激发创新活力的重要举措。
对于配套募资引入通用投资一事，格力地产表示，通用技术集团核心主业包括贸易与工程承包业、医药健康产业、技术服务咨询与先进制造业，从事贸易业务的子公司在相关行业或领域处于领先地位，并在国内外形成了较强的采购实力。双方将通过合作在免税品业务经营领域引入战略性采购资源、线上平台引流合作，充分发挥双方经营实力优势、品牌优势及经验优势，共同开发新市场，完善产业链。
格力地产表示，此次注入盈利能力较强、发展前景广阔的免税业务，充实了公司的经营业务内涵。新增利润增长点和已有利润增长源的有机结合，将进一步提高公司的资产质量和盈利水平，增强公司的盈利能力和可持续发展能力，助力公司转型升级，提升上市公司整体价值。
[2020-09-08] 格力地产(600185):中标三亚核心地块,推进旅游零售发展-中报点评
■申万宏源
公司上半年地产业务利润贡献明显。2020H1,公司实现营业收入29.78亿元,同比增长11.61％;实现归母净利润4.22亿元(+3.5％),扣非净利润4.19亿元(+5.16％)。单Q2,公司实现营业收入23.05亿元,同比增长143.89％;实现归母净利润3.67亿元,同比增长105.00％,实现扣非净利润3.62亿元,同比增长113.82％。上半年公司继续深耕珠海,并稳步推进上海前滩、泗泾、重庆项目开发建设并推进免税集团的注入工作。
公司中标凤凰海岸地块,旅游消费区具备发展潜力。根据公司公告显示2020年9月7日,公司下属全资公司珠海合联房产有限公司经公开竞买获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地块的国有建设用地使用权,成交总价为16.51亿元人民币,并要求支持比例不低于30％。三个地块分别对应土地面积2190.93㎡(零售商业用地,容积率≤3.5)、8763.72㎡(商务金融用地,容积率≤3.5)和21998.14㎡(零售商业用地,容积率≤2.5)。根据《三亚总部经济区及中央商务区规划设计方案》,项目所在的天涯区凤凰海岸单元定位为发展国际自贸服务与旅游消费区,会包括休闲游乐、文化演艺、精品购物等功能。按照极限计算,该项目开发后的零售商业用地可达到62663.61㎡,仅次于拥有72000㎡商业面积的三亚国际免税城,未来有可能成为三亚当地一流的商业项目。
建设滨海高端旅游零售商业项目,有望落地离岛免税运营。根据公告显示该地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目。今年8月19日的海南离岛免税购物新政策实施成效和相关工作推进情况新闻发布上海南省商务厅厅长陈希介绍2020年内海南还将争取在三亚新开设3家离岛免税店(包括凤凰机场店和两家市内店),并且将尝试采用竞争性磋商方式从海南省外具有免税品经营资质的企业中择优选定1个企业,作为三亚市内1家离岛免税店经营主体。我们认为格力地产坐拥地产开发和大概率注入的珠海免税两块资源,有希望率先在三亚市区落地相应的离岛免税项目。
盈利预测与投资建议:我们积极看好珠海免税后续在大湾区和海南自贸港的发展前景,但考虑珠海免税注入尚未完成,暂不考虑本次收购,维持2020-2022年归母净利润预测为6.17/6.83/7.83亿元,对应PE分别为38/35/30倍,维持"增持"评级。
[2020-09-07] 格力地产(600185):格力地产下属公司16.51亿元竞得三亚市相关地块
■证券时报
格力地产(600185)9月7日晚间公告，9月7日，公司下属全资公司合联房产经公开竞买，获得三亚市自然资源和规划局以网上挂牌方式公开出让的位于三亚总部经济及中央商务区凤凰海岸单元控规YGHA3-2-03/05/06/07和YGHA3-2-10地块的国有建设用地使用权，成交总价为16.51亿元。本次竞得的地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，将助力国际旅游消费中心建设，符合公司发展战略。
[2020-08-27] 格力地产(600185):格力地产上半年净利同比增长3.5%
■证券时报
格力地产(600185)8月27日晚间披露半年报，上半年，公司实现营收29.78亿元，同比增长11.61%;净利4.22亿元，同比增长3.5%。报告期内，公司房产板块与海洋经济板块结合拉动整体业绩增长。
[2020-08-19] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,畅享免税赛道红利-深度报告
■东北证券
拟收购珠海免税切入免税赛道。公司公告拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金购买珠免100％股权,同时引入通用投资,定增募集资金不超过8亿元。
政策引导消费回流,免税行业潜力巨大。2019年全球免税销售额达818亿美元,中国消费者在海外购买约1800亿免税商品、在韩国购买800亿,而国内免税市场仅538亿/仅占全球8.7％份额,消费外流严重。近年来国家出台一系列政策引导消费回流和经济内循环,离岛免税和市内免税政策正逐步放开,国内免税行业大有可为。
珠免市占率仅次于中免,盈利能力行业领先。珠免拥有全国最大陆路口岸拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店,并通过天津机场进行全国布局。珠免以高毛利烟酒品类为主,边境口岸店租金较低且部分门店为自有物业,因此盈利能力较好。成长空间短期看扩面积(拱北店扩张2200平方米)、拓门店(港珠澳大桥入境店已建设完成,整体经营面积约6000平方米,首期将开放550平方米)、争投标(新一批出入境免税店,珠免可以参与招投标),中期看丰富品类和提高直采比例(促进毛利率提升),长期看消费回流和区位优势(拱北口岸出入境人次达1.45亿,远超同期国内前十大机场出入境人流之和)。
投资建议:公司将打造三大板块,以免税业务为特色的大消费、发展可期的大健康产业、坚持精品化路线的房地产业。考虑珠免并表,预计公司2020-2022年归母净利润分别为8.5/20.5/25.5亿元,对应PE分别为64/26/21倍。根据分部估值法,预计公司重组后的目标市值为633亿元,考虑定增增加股本,目标价为16.02元。首次覆盖,给予"买入"评级。
风险提示:并购重组风险,市场竞争风险,收购整合风险
[2020-07-06] 格力地产(600185):格力地产首期员工持股计划、第二期员工持股计划股票出售完毕
■证券时报
格力地产(600185)7月6日晚公告，截至公告披露日，公司首期员工持股计划所持237.85万股已通过集中竞价方式全部出售完毕，公司首期员工持股计划终止。此外，公司第二期员工持股计划所持512.95万股已通过集中竞价的方式全部出售完毕，公司第二期员工持股计划终止。二级市场上，格力地产近4个交易日录得3个涨停板。
[2020-06-29] 格力地产(600185):收购引战同步走,打造资本市场免税新力量-深度报告
■东吴证券
华南免税龙头拟注入格力地产:格力地产公告披露重组预案拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买珠免集团100％股份,为公司注入免税业务;同时,引入战略投资者骨干央企通用技术下属子公司,并配套融资不超过8亿元。本次发行价格4.3元/股,参考海免并购案例,假设以15倍PE估值、75％股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则共需增发约19.7亿股。若重组成功,资本市场免税板块将再添新力量。?
珠免集团深耕珠海,展望全国布局:珠免集团起源于1980年,集免税、有税、保税业务为一体,拥有稀缺免税经营牌照。珠免深耕珠海,拥有全国最大陆路口岸拱北口岸出入境免税店、港珠澳大桥免税店等口岸免税店,并以天津机场为开端展望全国布局。2019年实现营收26.69亿元,预计免税贡献22-25亿元,仅次于中国中免。结合口岸免税特点,珠免以高毛利烟酒品类为主。未来在湾区发展和老店扩容新店开业预期下,免税业务成长可期。?
珠免受益扣点租金优势,利润率显著领先行业:珠免集团拥有拱北和九州港持续经营权,租金费用率小于同行。受益于此,珠免稳定净利率超过25％,显著高于行业均值。同时携手格力地产后,2020年起港珠澳大桥店租金比例有望进一步下降,随着供应链结构升级优化及香化自主采购的经营战略进一步推行,预计利润率仍有提升空间,盈利能力突出。?
格力地产打造"3+2"产业格局,稳健成长:格力地产09年借壳上市,经过10年发展,奠定了以房地产、口岸经济、海洋经济叠加现代服务业和金融业的"3+2"产业格局。19年营收41.93亿元(yoy+36％),实现归母净利5.26亿元(yoy+3％)。疫情背景下,加速布局大健康领域,拟收购科华生物(002022.SZ)18.63％股份。未来看好格力地产联手珠免集团、通用投资,打造以免税业务为特色的大消费、发展可期的大健康产业及坚持精品化路线的房地产业三大板块为驱动的集团型公司。?
盈利预测与投资评级:若重组成功,在免税业务带动下,综合考虑疫情短期影响,预计20-22年合并营收分别为48.8/82.1/102.7亿元,归母净利分别为7.6/18.3/25.7亿元。假设按15倍PE、75％股权支付比例进行重组,同时假设按上限进行配套融资,则重组后总股本约40.31亿股,则当前备考市值458亿元,其中,根据RNAV估值测算,地产板块参考市值约119亿元;则隐含免税板块市值约339亿元,对应21年免税利润36倍PE。考虑到免税板块未来利润率的提升潜力、大湾区区位优势带来的客流成长及离岛、市内免税店预期,估值仍有提升空间,首次覆盖给予"买入"评级。?
风险提示:本次资产重组存在失败可能性;重进进程的不确定性;收购收购整合风险;疫情反复带来宏观经济波动;地方政策可能存在波动;
[2020-06-23] 格力地产(600185):免税行业扩容在即,拟收购珠免驶竞争快车道-事件点评
■天风证券
事件说明格力地提交预案,拟采用发行股份及支付现金方式,购买珠海市国资委和珠海城市建设集团有限公司持有的珠海市免税企业集团有限公司(以下简称免税集团)100％股份,同时向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用技术集团投资管理有限公司(以下简称通用投资)以非公开发行股份方式,募集不超过8亿元配套资金。
格力打造免税核心板块,珠免尽享大湾区客流红利重组完成后,格力地产致力于打造以免税业务为特色的大消费产业、生物医药大健康产业和房地产业三大板块为核心的大型上市公司。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景较为广阔的免税业务。
珠免是口岸免税龙头,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。粤港澳大湾区的客流优势为珠免的发展奠定了良好的基础。目前珠免经营拱北口岸免税店、九洲港口岸免税店、横琴口岸免税店、珠澳跨境工业区口岸免税店4家口岸免税店和天津滨海机场进境免税店。
引导海外消费回流成国家重要政策战略,发展国内免税业成重要途径。由于关税等成本影响,国内免税品价格与境外存在大额价差,加之商品品类、购物体验等因素,导致消费外流现象严重。尽管目前中国已经成为全球免税消费主要客源地,中国免税市场相对全球仍然较小,2018年市场规模约为395亿元。如何促进海外消费回流,是中国免税业发展的关键问题。近年来,国家政府多次出台大批政策降低关税、引导海外消费回流,利好免税行业发展。
国内免税行业目前中免系一家独大,但政策呈现逐步放开趋势,未来离岛免税及市内店政策或将迎来更大开放。投资建议给予"买入"评级,收购完成后,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段238亿市值相比仍存在较大提升空间
风险提示:疫情反弹:宏观经济下行;行业竞争激烈;此次收购无法顺利实施;毛利率下滑
[2020-06-22] 格力地产(600185):承接港珠澳客流,"量变"与"质变"机会仍存-首次覆盖报告
■民生证券
国资重组,公司切入高成长免税赛道公司拟以发行股份和支付现金方式购买珠海免税集团100％股权,发行价格4.3元/股。以中国国旅收购日上上海、海免公司的交易方案看,对应PE分别为12X、15X,假设珠免定价参考以上案例估值区间,则珠免的评估价应在85-105亿(免税主业12-15XPE,投资收益1xPE)。同时,公司还将引入与免税业务具备协同效应的通用技术集团,未来珠免有望依托通用技术的跨国贸易网络,提升自身的采购能力。
疫情重塑全球免税竞争格局,中国免税消费回流空间广阔当前宏观背景下,为扩大内需,回流海外消费,政策推动免税业动力充足,免税行业政策红利有望不断显现。从国人境内免税购物转化率提升,以及海外免税消费回流角度测算,我们预计中国免税业未来销售规模有望达到1000-2000亿的区间。以中免、珠免为代表的国有免税运营商将进入黄金发展阶段。
珠海免税:承接港珠澳客流,"量变"与"质变"机会仍存公司门店占据大陆旅客访澳核心流量入口。2019年中国大陆游客每年进入澳门人次近2800万人次,主要进入途径包括:拱北口岸(68％)、路氹城边境口岸,即莲花大桥口岸(9％)、港珠澳大桥(8％)、水路码头,包括九州港口岸等(6％)。公司口岸免税店基本涵盖了80％以上大陆旅客进入澳门的主要渠道。珠免空间测算:参照美国居民每年游览拉斯维加斯人次占总人口的比例,我们预计中国大陆居民未来每年到访澳门的人次有望达到7000万人次,较2019年人次增长一倍以上。进一步地,公司正逐步加强对香化采购的重视,未来伴随门店面积扩张+品类结构优化,公司门店表观客单价有望向白云机场目前水平靠拢(2019年108元),则公司口岸远期销售规模有望达到75亿元,以公司目前归母净利率25％-28％看,对应利润体量在20亿元左右,若以30-40倍PE估值,远期市值在600-800亿元。
投资建议我们对公司2021年的分布估值为396-436亿元,较发行股份和支付现金收购珠免资产后的市值仍有空间。远期而言,如我们在上文所分析,珠海进入澳门的口岸客流远期成长空间广阔,同时国内免税业竞争格局已走向适度开放,珠免公司未来仍有机会进一步扩张其免税业务,首次覆盖,给予"推荐"评级。
风险提示香港旅游环境不佳,可能导致未来港澳游人次下滑;免税行业政策波动风险。
[2020-06-18] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,征程免税蓝海
■安信证券
事件:2020年6月17日,格力地产发布公告称,公司拟以发行股份(对象为珠海市国资委和城建集团)和支付现金方式购买珠海免税集团100％股权,发行价格4.3元/股。同时向中国通用技术公司下属通用投资非公开发行股份募集配套资金,募集资金总额不超过8亿元(扣除相关费用外支付本次收购现金对价和标的公司项目建设),且不超过格力地产以发行股份方式购买免税集团股权的100％。预计发行数量不超过1.86亿股,发行股份数量不超过本次交易前格力地产总股本的30％,发行价格为4.3元/股。
珠海免税:拥有多家口岸免税店,规模稳步扩张。珠免集团以免税为主业,集多种业务为一体;实控人为珠海市国资委(持股77％),公司是国内5家(暂不含王府井)获批在口岸和市内经营免税业务的国有企业之一,2018年免税市场市占率约5％,拥有拱北口岸免税店、港珠澳大桥口岸免税店、天津滨海国际机场进境免税店等多家免税店,其中拱北口岸免税店贡献最主要收入(估算营收占比90％+)。商品结构以烟酒类为主,与多家知名烟酒品牌建立合作关系,并上线"珠海免税MALL"小程序实现线上预购。2018/19年实现净利润6.3/9.87亿元。
格力地产:以房地产为主业,不断拓展新领域。主要业务涉及房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业等,实控人为珠海市国资委。格力地产近年来加大转型力度,收并购动作不断,5月9日公告拟以17.25亿入股科华生物,成其第一大股东,加速进军医疗行业。公司2019年营收41.9亿元,业绩5.3亿元。
本次重组系国企改革升级,有望联动口岸经济业务。公司近期一系列资产重组系国资国企改革号召下企业转型升级,若收购成功,格力地产有望进入免税新轨道,并显著增厚公司利润。格力地产第一大股东为海投公司(持股41％),拥有口岸经营权,格力集团通过多种方式参与珠港澳大桥珠海公路口岸的运营。传统模式下,口岸业主具有自然核心流量和垄断优势,免税商店对其议价能力弱,费用高。拥有免税许可证的珠海免税、拥有口岸经营权的海投公司和参与口岸运营的格力地产进一步联合,有望实现高效联动,增强免税业务竞争力。
未来看点:自身经营不断优化,珠海战略意义重大具备更多想象空间。
①自身层面,目前珠海免税店80％-90％商品为烟酒产品,随着未来拱北免税店增建2层(面积由2800平方米扩至5000平方米),有望增加更多高毛利率的香化类产品,提升盈利能力。同时目前客单价和渗透率对比海南离岛免税提升空间巨大。②粤港澳大湾区在国家发展大局中占据重要地位,珠海与港澳两地陆地相连,2019年各口岸入境人流量达1.73亿人次,政府拟打造成为旅游城市,人流有望进一步改善;
横琴岛和港珠澳大桥人工岛地理位置优越,珠海免税集团正在协同横琴管委会探索横琴离岛免税,同时推动港珠澳大桥人工岛全岛免税商业发展,未来或存在更多商业机会,有望对标三亚。③公司或将重点发力粤港澳大湾区市内免税店,在中央政府高度重视促进消费回流,以及3月发改委提出"完善市内免税店政策,建设一批中国特色市内免税店"背景下,我们未来预期国人离境市内免税政策有望加速落地,政策红利或好于市场预期,有望打开更多成长空间。
投资建议:买入-A投资评级。预计原地产业务净利润为6.2/6.8/7.8亿元,对应增速为17.2％/10.7％/14.6％。参考历史市值水平给予110亿元市值,对应P/E约18x;若收购珠海免成功,参考Dufry和中国国旅的估值水平给予免税业务30-40xPE,考虑疫情影响预计珠海免2020-22年净利润增速为-30％/60％/30％,对应净利润为6.9/11.1/14.4亿元,预计中远期合理估值为530-650亿。考虑到未来市内店政策的催化作用,在此基础上给予20-30％的市值空间,整体中远期合理估值660-800亿。
结合目前公司拥有现金约30亿,发行价格4.3元/股以及公司拟向通用投资拟非公开发行股份不超过1.86亿,综合预计收购珠海免税后股本数为现在的1.7-2倍区间,上述中远期合理估值对应股价区间约16-23元/股。公司切入免税赛道有望分享免税行业红利,未来受益于珠港澳大湾区发展前景广阔,继续推荐!
风险提示:新冠疫情持续恶化;宏观经济增速明显下行风险;免税政策红利低于预期;免税店业绩改善速度低于预期。
[2020-06-08] 格力地产(600185):格力地产购买科华生物股份完成过户登记
■中国证券报
格力地产（600185）6月8日晚间公告，公司购买科华生物9586.3万股股份完成过户登记。
公告显示，5月10日，公司全资子公司珠海保联资产管理有限公司与上海科华生物工程股份有限公司第一大股东 League Agent (HK) Limited (以下简称“LAL 公司”) 签署《股份转让协议》，购买LAL公司持有的科华生物全部9586.3万股股份，占科华生物总股本的 18.63%。
6月8日，珠海保联和 LAL 公司收到中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司出具的《证券过户登记确认书》，珠海保联通过协议方式购买 LAL 公司持有的科华生物9586.3万股股份的过户登记手续已在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕。
本次股份过户登记完成后，珠海保联持有科华生物9586.3万股股份，占科华生物目前总股本的18.63%，成为科华生物第一大股东。
[2020-06-05] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,望受益免税市场成长-事件点评
■中信建投
事件5月末公司发布公告,发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案。公司拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税集团100％股权。同时拟向中国通用技术(集团)控股有限责任公司下属公司通用投资非公开发行股份募集配套资金,募资总额预计不超8亿元,且不超公司发行股份购买珠海免税集团股权交易价格的100％。预计发行股份数量不超过1.86亿股,不超过交易前总股本的30％,拟引入中国通用为战投。
简评公司进军免税业务,获得稀缺牌照资源国内的免税运营牌照是较为稀缺的牌照资源,目前仅包含中免、日上、中出服、海免、珠免、深免,整体竞争格局较为稳定,牌照红利效应较强。此次公司全资收购珠免,即相当于获得珠免的免税运营牌照和相关受益权,进军免税市场。对于珠海免税来说,若收购完成则相当于免税业务实现上市,而目前来看,资本市场仅中国国旅旗下拥有免税牌照资源,且中国国旅旗下控制包括中免、日上、海免,牌照资源丰富,也拥有巨大的市占率优势。珠海免税上市后,凭借自身优质稀缺的牌照优势,预计仍将获得稳定的收入体量和盈利能力,凭借牌照壁垒获取一定的估值优势。
老牌免税运营商,新时期受益免税市场扩大珠海免税集团成立于1980年,是一家以口岸免税品特许经营服务为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、跨境电商及酒店经营管理为一体的集团式企业。集团从最初的口岸单一免税商品经营,发展成为国内唯一一家全资拥有免税、有税、保税(跨境)三大业务运营管理实践经验的国有企业,同时集团深入推动免税业与现代商业相结合的双轮驱动力。目前,珠海免税拥有拱北口岸、横琴口岸、九州港口岸、港珠澳大桥珠港口岸免税店、天津滨海机场入境店。拱北口岸免税店为亚洲最大的陆路口岸免税店,公司在珠海市区也拥有珠海吉大免税商场及国贸购物广场,以获取租金等收入。珠免过往作为区域性免税商,具有相对丰富的免税店资源。
2019年7月印发的《口岸出境免税店管理暂行办法》提到,"对原经国务院批准具有免税品经营资质,且近5年有连续经营口岸或市内进出境免税店业绩的企业,放开经营免税店的地域和类别限制,准予企业平等竞标口岸出境免税店经营权",其实为以往的区域性免税商未来参与全国范围内的机场及口岸出境免税店竞标提供了政策保障,此前珠海免税在口岸入境店方面已拿下天津滨海机场入境店,未来待国内机场口岸市场迎来新一轮竞标期,则珠海免税等运营商具备扩大自身业务的能力。
从目前国内免税市场发展看,国家将免税渠道作为拉动消费回流的重要抓手,免税具有非常重要的战略意义。
近期出台的海南自贸港方案也将离岛免税渠道作为未来免税发展的重点渠道,给予较大的政策力度。2019年末,我国免税市场规模约超500亿元,而根据相关预测,至2025年,我国免税市场总规模将达1600-1700亿元,未来国内免税市场仍有较大成长空间,而珠海免税也将深度受益免税市场规模的扩大以及渠道的完善等。
珠海免税带来较大业绩增量,公司主业稳定发展公司是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业、现代服务业、现代金融业于一体的集团战略化企业。
2019年实现营业收入41.93亿元,同比增长36.19％,实现归母净利润5.26亿元,同比增长2.66％。净利润状况近几年保持稳定,2019年营收取得较大增速,报告期内收入主要来自房地产和海洋经济产业,房地产业实现营业收入23.47亿元,海洋经济产业16.56亿元。而珠免2019年营收预计约27亿元,归母净利润约8-9亿元,相较于公司目前的业绩体量,增量幅度较大,对于公司整体市值提升有较强提振作用。同时,免税行业本身相较于公司原先所处赛道的估值中枢较高,资产注入后对于公司合理估值的提升也有较强作用。
风险提示:购买资产进度等不及预期;珠免业务发展不及预期;公司原先业务发展不及预期等。
[2020-06-04] 格力地产(600185):格力地产公司无应披露而未披露的重大信息,股东近期合计减持2%股份
■上海证券报
格力地产公告，公司近期股价涨幅较大，经公司自查并向控股股东及实际控制人书面问询，截至目前，除在指定媒体上已公开披露的信息外，不存在应披露而未披露的重大信息。
5月25日至6月4日期间，广州金融控股集团合计减持2061万股，占公司股份总数的1%；广州市玄元投资管理有限公司合计减持2061万股，占公司股份总数的1%。
[2020-06-03] 格力地产(600185):格力地产收问询函,需说明重组后公司发展战略和业务模式
■证券时报
格力地产(600185)6月3日晚间收到上交所问询函。公司拟采用发行股份及支付现金方式，购买免税集团100%股份，同时募集不超过8亿元配套资金。据公开信息，公司目前主业为房地产开发业务。上交所要求公司补充披露：此次重组完成后公司的发展战略和业务模式；补充说明交易完成后的整合计划及具体措施，并充分提示整合风险。
[2020-06-02] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,有望步入免税黄金赛道
■天风证券
事件说明:5月22日,格力地产发布定增预案,拟向珠海市国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的免税集团100％股权。同时,公司拟向中国通用,非公开发行股份募集配套资金预计不超过8亿元,预计发行股份数量不超过1.86亿股,发行价格为4.30元/股。
珠海免税是唯一一家全资拥有免税、有税、保税(跨境)三大业务运营管理实践经验的国有独资企业,是以免税品销售为龙头,集百货零售、商业物业经营、国内外贸易、仓储物流、市场经营管理及输澳鲜活农产品供应为一体的集团式企业。
珠免是口岸免税龙头,市占率国内免税行业第二。中国免税行业供给侧整合后,集中度进一步提高。2018年,珠海免税市占率约为6％,全行业排名第二。珠免拥有独特区位,粤港澳大湾区建设下客流优势显著。珠海市是国务院确立的经济特区,东南与澳门毗邻,东隔伶仃洋与香港相望。在粤港澳大湾区建设下,该地区进一步融合发展,同时澳门经济的多元化,横琴自贸片区的快速发展,使得珠海出入境旅客持续攀升。珠免品类主要以高毛利烟酒为主,持续进行品类结构性优化扩大规模。目前,珠海免税的业务主要集中在烟酒品类。烟酒品类的特点是高毛利,这让公司的净利润率水平在远高于行业标准。但是烟酒品类受众有限,较难做大规模,因此公司拟对品类进行结构性优化,在客流带来的新机遇下进一步扩大规模。
免税行业:政策引导下受益于国人海外消费回流,行业有望持续较快增长。国家政府出台大批政策降低关税、引导海外消费回流。免税业作为引导消费回流重要手段,迎来发展机遇期。中国消费者2016年全球奢侈品消费逾5000亿,在国内外价差减小、免税政策不断放宽的条件下,假设10％消费回流国内,则中国免税业规模约为目前的2.3倍格力地产是一家集房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业等业务于一体的集团战略化企业。深耕珠海市场,发展多元经营业态。业绩增长稳定,负债水平有所提升。流动性方面,公司2019年经营性现金流量净额由负转正,货币资金也有增长,流动性状况改善。资产负债率仍处于相对较高水平,并有小幅度上升趋势。
投资建议:给予"买入"评级。假设珠海免税成功注入格力地产,综合考虑地产和免税两个业务板块,预计公司整体合理市值在345-380亿,与现阶段213亿市值相比仍存在较大提升空间,根据公司合理市值区间对应目标价9.12-11.06元/股。
风险提示:疫情反弹、宏观经济下行、行业竞争激烈、此次收购无法顺利实施、毛利率下滑
[2020-05-25] 格力地产(600185):拟收购珠海免税,免税业务注入有望带来估值业绩双升-深度研究
■申万宏源
事件说明:格力地产于5月22日发布定增预案,拟向珠海国资委、城建集团发行股份并支付现金,购买其持有的珠海免税100％股权。同时,拟向通用投资非公开发行股份募集配套资金不超过8亿元,预计发行股份不超过1.86亿股,发行价格4.30元/股。格力地产与珠海免税同属珠海国资委全资控股企业,本次重大资产重组为同一控制下的企业合并。
珠海免税为国内第二大运营商,坐拥珠海口岸免税业务。珠海免税成立于1983年,主要经营珠海-澳门区域的口岸出入境免税业务,下属拱北口岸免税店、港珠澳大桥免税店、九州港免税店、天津滨海机场入境免税店等多家免税门店,2019年珠免实现营业收入26.69亿元,其中我们预计免税销售收入约22亿元,在国内是除中国国旅以外最大的免税运营商。珠免现有的免税销售主要集中在高毛利的烟酒领域,预计综合毛利率40％以上。我们预计珠免主营业务年净利润水平在6-7亿元之间,且考虑澳门近年来旅游业稳步发展及大湾区建设,珠免在珠三角的业务根基稳固,当地的政策红利也能有效转化为公司实际收益。
免税牌照功能逐步完善,有限竞争促进消费回流。自2016年财政部发布一系列政策以来,现有免税运营企业的牌照功能逐渐完善,机场招投标机制的确立带来适度竞争动力。我们预计免税政策在引导消费回流的大方针下,会继续沿用现有牌照体系下的有限竞争,带动机场和市内免税销售的总量增长,利好现有四家企业的长期发展。
格力地产主业全国布局,经营稳健。2019年格力地产实现销售收入41.93亿元,地产及代建业务均有稳步增长,同时公司积极开拓海洋及口岸业务、现代服务业和金融业等多条线。现阶段公司在售地产开发项目共6个,分布与珠海、上海和重庆三地,后续上海、重庆项目陆续竣工开售有望为公司带来稳定收益。
投资建议:格力地产房地产主业采用RNAV估值为152亿元,当前市值与之相比存在28％折价,不考虑本次收购并表和增发股份,预计2020-2022年归母净利润为6.17/6.83/7.83亿元,对应EPS分别为0.30/0.33/0.38元。考虑疫情影响,我们预计珠海免税2020-2022年分别实现免税销售收入7.82/23.26/25.28亿元,预计珠海免税现阶段主营业务稳定利润在6-7亿元之间,参考头部企业估值折价后给与20倍PE,预计免税部分合理市值120-140亿,则收购完成后,预计公司整体合理市值在211-231亿元之间,与现阶段109亿市值相比存在较大提升空间。若综合考虑按照预案发行股份,则我们预计公司合理市值区间对应目标价5.58-6.72元/股。考虑到此次合并的两家企业均属于珠海市国资委实际控制,我们认为方案可实现的概率高,首次覆盖,予以"增持"评级。
风险提示:1)公司受单一地方政策波动影响较大,珠海市场与公司短期销售情况强相关。 2)公司杠杆率较高,短期债务有一定压力。3)此次资产重组存在失败的可能性。
[2020-05-22] 格力地产(600185):格力地产拟收购免税集团100%股权,25日复牌
■上海证券报
格力地产公告，上市公司拟向实控人珠海市国资委、城建集团非公开发行股票并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权，发行价格为4.30元/股。公司还拟向中国通用技术（集团）控股有限责任公司下属公司通用投资定增配套募资不超8亿元，用于支付本次收购的现金对价和标的公司项目建设。截至本预案签署之日，标的资产的审计、评估工作尚未完成，预估值及拟定价尚未确定。本次交易预计构成重大资产重组。
通过本次重组，公司将发展成为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的大型上市公司。公司股票将于5月25日复牌。
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