600185格力地产资产重组最新消息
≈≈格力地产600185≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司在稳步推进房地产业发展的同时，积极拓展新产业，致力
于构建房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业布局。
公司的主营业务收入主要来自房地产业。公司房地产业务经营模式以自主
开发销售为主，主要产品为中高端住宅。报告期内，公司以“立足珠海，区域布局”
为发展战略，秉承“专筑之精神、专谨之态度、专业之品质”，继续深耕珠海，并在
上海“浦江海德”项目受到良好市场反响的基础上进一步推进上海前滩、泗泾项目开
发，同步加快三亚凤凰海岸项目建设。行业政策方面，中央继续坚持“房住不炒”的
定位，针对市场过热的城市及时纠偏，确保“稳地价，稳房价，稳预期”。各地政府
落实城市主体责任，因城施策，多地调控相继升级，主要包括升级限购、限贷、限价
、限售等内容。另一方面，政府继续深化土地和住房制度改革，优化土地供应模式，
完善住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。金融政策方面，信贷资金管控全
面收紧，信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场，多地尤其是
热点城市调升房贷利率。
大消费产业方面，在助力城市防疫、复工复产过程中，公司整合各产业板
块优质资源，自主研发搭建“珠海免税MALL”平台，向市民供应防疫物资、“菜篮子
”民生物资，为防疫一线、复工复产企业及广大市民的物资保障提供了有力支持，为
珠海战疫情、保民生、促经济作出了突出贡献。在此基础上，“珠海免税MALL”上线
跨境全球购板块——“珠免国际”。为了响应建设粤港澳大湾区政策，促进公司转型
升级、优化产业结构，实现企业高质量发展，公司于2020年5月拟向珠海市国资委、
城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权，同时，公司拟引进
通用技术集团下属公司通用投资为战略投资者，向其非公开发行股份募集配套资金，
为公司未来在免税品业务经营领域带来战略性采购资源，提升免税商品的价格优势，
开发新市场，实现战略协同。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的
免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞
争力。通过本次重组，公司将拥有以免税业务为特色的大消费产业。本次重组进展情
况详见“第六节重要事项”之“十二、其他重大事项的说明”。另外，公司竞得的上
述三亚凤凰海岸地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，助力国际旅游消费中心
建设，以进一步发展大消费产业，目前该项目建设有序推进。
生物医药大健康产业方面，公司积极履行疫情防控的社会责任，不断提升
口罩等疫情防控重要防疫物资的研发生产与供应能力，协助开展珠海市公共卫生安全
战略物资生产、储备基地建设工作，并建立了高效、便捷的防疫和民生物资线上供应
保障体系。公司下属公司高格医疗入选国家工信部“新冠肺炎疫情防控重点保障企业
全国性名单（第一批）”，并进入国家商务部“取得国外标准认证或注册的医用口罩
生产企业”清单，是疫情期间珠海首批拥有齐备的医疗器械生产、经营、出口相关资
质的口罩生产企业。高格医疗在国内获得医用防护口罩、医用外科口罩、一次性使用
医用口罩医疗器械产品注册证及生产许可证；在境外取得欧盟医用口罩CE备案，医用
外科口罩产品通过美国FDA510K认证；企业生产质量管理体系通过ISO13485体系认证
。公司下属公司高格销售已取得第二类医疗器械经营备案凭证、医疗器械经营许可证
、海关进出口货物收发货人备案等资质。截至目前，公司已拥有20条各类口罩生产线
，以及十万级净化车间、2000平米自动化包装车间、无人智能立体仓储及物流系统，
口罩产品最高日产能达256万片。今年6月，多地开展大范围核酸筛查，高格医疗、高
格销售提前制定工作预案，明确现场指挥、物资收发、配送车辆、后勤支持等分工安
排；在接到珠海多片区大规模核酸检测物资调配指令的第一时间，迅速响应，高效完
成了核酸检测物资派发工作，为珠海强化疫情防控提供了有力保障。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司收入、利润双增长，房地产板块实现营业收入30.54亿元，
较上年同期增长13.96%，实现利润总额6.01亿元，较上年同期增长8.26%。公司实现
营业收入33.91亿元，较上年同期增长13.86%，实现归属于上市公司股东的净利润4.6
9亿元，较上年同期增长11.15%。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府通过行政、金融等多种方
式对土地、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化
，积极分析应对，实现区域合理布局，提高公司抗风险能力。
2、市场风险
长期来看，我国房地产市场城市发展分化将更加明显，一线城市及重点城
市市场竞争愈发激烈，在未来租售同权的新格局下，房地产环境将日益复杂和激烈。
公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，推动房地产业提量增效。同
时，公司将借助大湾区、横琴自贸区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联
动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求量大，加上公司正处于转型
升级时期，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。公司一方面将加快
项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投
资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、广泛的知名度
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了
高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项
目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉
——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城
市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林
学会“皇家西尔维娅-克罗夫人杰出国际贡献奖”。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的
精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，
在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且
，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得
消费者的认同和肯定。
3、丰富的管理经验
公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经
验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通
交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的
宝贵经验。
4、优秀的管理团队
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。
以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，形成年轻、活力，充满激情、斗志的人才队
伍。以发扬港珠澳大桥珠海口岸建设先锋精神铸就强大的企业凝聚力，为确保公司战
略的有效实施奠定了坚实的基础。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司于2014年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业
布局。在此基础上，2020年公司开始向拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可
期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公
司转型。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司对突发的新冠病毒肺炎疫情反应迅速，在做好公司本身的疫
情防控工作之余，还积极响应珠海市政府疫情防控需要，担当企业社会责任，向国内
外采购、新设公司生产口罩等防疫物资，并向医院等单位捐款捐物。另一方面，公司
积极复工复产，减免旗下租户店铺租金，尽可能降低疫情对经营的影响。
报告期内，房地产板块实现营业收入53.96亿元，较上年同期增长119.78%
，实现利润总额8.66亿元，较上年同期增长68.83%。公司实现营业收入63.89亿元，
较上年同期增长52.38%，实现归属于上市公司股东的净利润5.59亿元，较上年同期增
长6.17%。其中，因收购科华生物95,863,038股股份事项实现对科华生物的投资收益0
.98亿元。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业收入63.89亿元，同比增长52.38%，实现归属于上
市公司股东的净利润5.59亿元，同比增长6.17%，实现归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润为5.56亿元，同比增长8.42%。截至2020年12月31日，公司总资
产为374.70亿元，同比增长14.72%，归属于上市公司股东的净资产为84.23亿元，同
比增长7.24%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
房地产业方面，2020年11月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，“坚持房子是用来住的、不是用
来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性
住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租
赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”同时，要“促进住房消费健
康发展”，“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。2020年12月21日，全国住房
和城乡建设工作会议亦强调，要深刻认识和把握住房和城乡建设面临的新形势、新问
题，抓住机遇，应对挑战，统筹谋划和推进“十四五”时期住房和城乡建设事业高质
量发展。由此，未来一定时间内，“房住不炒”仍是主基调，中央和地方均将稳妥实
施房地产长效机制，强化城市主体责任，保持房地产市场平稳运行。
大消费产业方面，新冠肺炎疫情之下，人员流动受阻，境外消费受到冲击
，国内消费行业反而迎来逆势发展的机遇。在以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局下，内需成为拉动中国经济增长的关键所在。中央经济工作会
议明确了2021年将坚持扩大内需这个战略基点，并从促进就业、完善社保、优化收入
分配结构、合理增加公共消费等方面作出系统安排。相关部门和地方政府紧锣密鼓推
出配套措施，其中既有短期促销举措，也有立足长远优化消费体制机制的措施。全国
商务工作电视电话会议指出，2021年，将建设现代商贸流通体系，打通内循环堵点，
促进形成强大国内市场。提升传统消费能级，加快培育新型消费，搭建消费升级平台
，优化流通网络布局，培育壮大流通主体。随着政策落地显效，消费市场将加速复苏
，预计2021年商品消费规模将进一步扩大。
生物医药大健康产业方面，在2020年疫情影响下，越来越多的疫苗和抗体
以及生物医药类公司开始获得更多雄厚的资金支持以及高额估值。在此背景下，预计
2021年生物制药产业将迎来进一步的加速发展。事实上，我国生物市场规模一直保持
快速增长，并且随着经济的发展、生活环境的变化、人们健康观念的转变和老龄化进
程的加快，以及在国家政策的大力扶持下，我国的生物医药产业发展势头将保持迅猛
。另一方面，随着新冠肺炎疫情爆发，大健康产业战略价值提升，2021年1月国务院
常务会议将“促进健康服务业发展”作为重要议题。发展大健康产业，就是转变传统
医疗产业发展模式，即从单一救治模式转向“防—治—养”一体化防治模式。因此，
以保健食品、药妆、功能性日用品等为主的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨
询服务、疾病康复等为主的健康管理服务产业将加快发展。未来，在政策红利的不断
释放下，大健康产业将步入蓬勃发展期，并形成新的经济增长点。
(二)公司发展战略
公司坚持“立足珠海，区域布局”的企业战略，从“区域战略”、“产业
战略”、“资本战略”、“‘+互联网’战略”、“人才战略”着手，全面构建产业
融通、高效联动的新产业发展模式。
区域战略：公司依托良好的品牌影响力和产品美誉度，坚持“立足珠海、
区域布局”的战略，紧抓“一带一路”、粤港澳大湾区、横琴自贸区等发展机遇，以
珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角，长三角和西南地区。此外，公司结合
大消费产业发展方向，已经实现了海南区域的突破。未来，公司将根据公司和市场情
况寻求其他区域的拓展。
产业战略：公司在稳步发展房地产业的同时，不断优化产业结构，拟转型
为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持
精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。
资本战略：根据公司产业升级及战略转型的实际需求，公司紧抓资本市场
机遇，通过证券及金融市场，实施资本扩张战略，增加资产规模，健全资本运营体系
，融通资源合理配置。同时，公司加快产业资本化速度，形成母公司在主板市场发展
，二、三级公司在新三板等发展的双向资本扩张模式。
“+互联网”战略：以实体产业为根基，通过互联网助推实现产业联动的战
略发展方向。改革销售方式，利用互联网优势创造营销价值；创新服务平台，采用互
联网方式提供优质的产品和服务；丰富传播渠道，借用网络媒体高效传播品牌。通过
“+互联网”战略，公司最终达到市场拓展、盈收增加、提速增效、品牌提升的目的
。
人才战略：公司重视员工的培养和发展，提出“789”人才战略，搭建以“
70”年代员工为核心力量、“80”年代员工为中坚力量、“90”年代员工为骨干力量
的人才成长梯队。通过深挖人才，唯贤是用，为人才的健康成长开辟“绿色通道”，
形成富有年轻、活力，充满激情、斗志的人才团队，发挥集群效应，提升公司人才素
质，为公司跨越发展注入不竭动力。
(三)经营计划
2021年，公司将继续促进房地产业、大消费产业和生物医药大健康产业的
全新产业格局逐步形成和完善，使之成为公司持续发展的新引擎和新动力。
1、坚持房地产业“精品”路线，提升产业竞争力
2021年，房地产业将坚持走“精品”路线，以市场为导向，以销售为中心
，以质量为抓手，持续为公司的转型、变革提供支撑。通过资源协同，创新销售模式
；通过严控质量，保障精品供应；通过业务整合，实现从销售产品到创造生活方式的
转变，全面提升各项目品牌、产品、服务综合竞争力。
2、培育大消费新业态，打造“城市局域网”
公司将紧紧围绕大消费产业，培育壮大新业态。一方面，继续拓展大消费
业务，推动港珠澳大桥人工岛商业地块发展，并以海南自由贸易港建设为契机，将三
亚凤凰湾项目打造成三亚滨海商业新地标。另一方面，进一步丰富“珠海免税MALL”
的平台功能，融合跨境电商业务，提升流量、构建活跃的用户生态圈，打造成真正的
“城市局域网”，为大消费业务提供平台支持。
3、加强生物医药大健康资源拓展，夯实产业基础
公司将继续依托科华生物在生物医药领域的优势，进一步加强资源拓展，
持续夯实和强化公司生物医药大健康领域的产业基础。公司将肩负好重任，协助开展
珠海市公共卫生安全战略物资生产、储备基地建设工作，规范好防疫物资的收储管理
，并加强产品研发和科技创新，创新销售方式，提升市场竞争力。
4、落实企业管理改革，组建新产业管理团队。
继续加强落实效益导向、职责清晰、权责一致、自负盈亏的管理结构，促
使各产业板块成为适应市场、独立经营的主体。同时，公司将结合新产业发展方向，
以国际化的视野，组建专业、高效的产业管理团队。
5、全面加强党的领导，充分发挥党的领导核心作用
坚持把政治建设摆在首位，突出政治引领作用。坚持全面夯实党建工作基
础，全面落实新时代党的建设总要求和管党治党责任。坚持把党建工作融入中心工作
，以党建工作引领企业文化建设，不断增强企业发展软实力。切实做好引导和服务群
众工作，维护公司改革发展稳定大局。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府通过行政、金融等多种方
式对土地、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化
，积极分析应对，实现区域合理布局，提高公司抗风险能力。
2、市场风险
长期来看，我国房地产市场城市发展分化将更加明显，一线城市及重点城
市市场竞争愈发激烈，在未来租售同权的新格局下，房地产环境将日益复杂和激烈。
公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，推动房地产业提量增效。同
时，公司将借助大湾区、横琴自贸区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联
动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求量大，加上公司正处于转型
升级时期，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。公司一方面将加快
项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投
资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、广泛的知名度
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了
高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项
目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉
——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城
市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林
学会“皇家西尔维娅·克罗夫人杰出国际贡献奖”。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的
精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，
在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且
，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得
消费者的认同和肯定。
3、丰富的管理经验
公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经
验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通
交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的
宝贵经验。
4、优秀的管理团队
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。
以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，形成年轻、活力，充满激情、斗志的人才队
伍。以发扬港珠澳大桥珠海口岸建设先锋精神铸就强大的企业凝聚力，为确保公司战
略的有效实施奠定了坚实的基础。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司于2014年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业
布局。在此基础上，2020年公司拟转型为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展
可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市
公司。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司在稳步推进房地产业发展的同时，积极拓展新产业，致力
于构建房地产业、大消费产业及生物医药大健康产业布局。
公司的主营业务收入主要来自房地产业。公司房地产业务经营模式以自主
开发销售为主，主要产品为中高端住宅。报告期内，公司以“立足珠海，区域布局”
为发展战略，秉承“专筑之精神、专谨之态度、专业之品质”，继续深耕珠海，并在
上海“浦江海德”项目受到良好市场反响的基础上进一步推进上海前滩、泗泾项目开
发，同步加快三亚凤凰海岸项目建设。行业政策方面，中央继续坚持“房住不炒”的
定位，针对市场过热的城市及时纠偏，确保“稳地价，稳房价，稳预期”。各地政府
落实城市主体责任，因城施策，多地调控相继升级，主要包括升级限购、限贷、限价
、限售等内容。另一方面，政府继续深化土地和住房制度改革，优化土地供应模式，
完善住房保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。金融政策方面，信贷资金管控全
面收紧，信贷资金用途合规性审查趋严，谨防资金违规流入房地产市场，多地尤其是
热点城市调升房贷利率。
大消费产业方面，在助力城市防疫、复工复产过程中，公司整合各产业板
块优质资源，自主研发搭建“珠海免税MALL”平台，向市民供应防疫物资、“菜篮子
”民生物资，为防疫一线、复工复产企业及广大市民的物资保障提供了有力支持，为
珠海战疫情、保民生、促经济作出了突出贡献。在此基础上，“珠海免税MALL”上线
跨境全球购板块——“珠免国际”。为了响应建设粤港澳大湾区政策，促进公司转型
升级、优化产业结构，实现企业高质量发展，公司于2020年5月拟向珠海市国资委、
城建集团发行股份并支付现金，购买其持有的免税集团100%股权，同时，公司拟引进
通用技术集团下属公司通用投资为战略投资者，向其非公开发行股份募集配套资金，
为公司未来在免税品业务经营领域带来战略性采购资源，提升免税商品的价格优势，
开发新市场，实现战略协同。本次交易将向公司注入盈利能力较强、发展前景广阔的
免税业务，联动海洋经济服务范畴，充实公司的口岸经济业务内涵，强化产业核心竞
争力。通过本次重组，公司将拥有以免税业务为特色的大消费产业。本次重组进展情
况详见“第六节重要事项”之“十二、其他重大事项的说明”。另外，公司竞得的上
述三亚凤凰海岸地块拟用于建设滨海高端旅游零售商业项目，助力国际旅游消费中心
建设，以进一步发展大消费产业，目前该项目建设有序推进。
生物医药大健康产业方面，公司积极履行疫情防控的社会责任，不断提升
口罩等疫情防控重要防疫物资的研发生产与供应能力，协助开展珠海市公共卫生安全
战略物资生产、储备基地建设工作，并建立了高效、便捷的防疫和民生物资线上供应
保障体系。公司下属公司高格医疗入选国家工信部“新冠肺炎疫情防控重点保障企业
全国性名单（第一批）”，并进入国家商务部“取得国外标准认证或注册的医用口罩
生产企业”清单，是疫情期间珠海首批拥有齐备的医疗器械生产、经营、出口相关资
质的口罩生产企业。高格医疗在国内获得医用防护口罩、医用外科口罩、一次性使用
医用口罩医疗器械产品注册证及生产许可证；在境外取得欧盟医用口罩CE备案，医用
外科口罩产品通过美国FDA510K认证；企业生产质量管理体系通过ISO13485体系认证
。公司下属公司高格销售已取得第二类医疗器械经营备案凭证、医疗器械经营许可证
、海关进出口货物收发货人备案等资质。截至目前，公司已拥有20条各类口罩生产线
，以及十万级净化车间、2000平米自动化包装车间、无人智能立体仓储及物流系统，
口罩产品最高日产能达256万片。今年6月，多地开展大范围核酸筛查，高格医疗、高
格销售提前制定工作预案，明确现场指挥、物资收发、配送车辆、后勤支持等分工安
排；在接到珠海多片区大规模核酸检测物资调配指令的第一时间，迅速响应，高效完
成了核酸检测物资派发工作，为珠海强化疫情防控提供了有力保障。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司收入、利润双增长，房地产板块实现营业收入30.54亿元，
较上年同期增长13.96%，实现利润总额6.01亿元，较上年同期增长8.26%。公司实现
营业收入33.91亿元，较上年同期增长13.86%，实现归属于上市公司股东的净利润4.6
9亿元，较上年同期增长11.15%。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府通过行政、金融等多种方
式对土地、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化
，积极分析应对，实现区域合理布局，提高公司抗风险能力。
2、市场风险
长期来看，我国房地产市场城市发展分化将更加明显，一线城市及重点城
市市场竞争愈发激烈，在未来租售同权的新格局下，房地产环境将日益复杂和激烈。
公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，推动房地产业提量增效。同
时，公司将借助大湾区、横琴自贸区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联
动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求量大，加上公司正处于转型
升级时期，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。公司一方面将加快
项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投
资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、广泛的知名度
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了
高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项
目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉
——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城
市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林
学会“皇家西尔维娅-克罗夫人杰出国际贡献奖”。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的
精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，
在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且
，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得
消费者的认同和肯定。
3、丰富的管理经验
公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经
验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通
交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的
宝贵经验。
4、优秀的管理团队
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。
以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，形成年轻、活力，充满激情、斗志的人才队
伍。以发扬港珠澳大桥珠海口岸建设先锋精神铸就强大的企业凝聚力，为确保公司战
略的有效实施奠定了坚实的基础。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司于2014年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业
布局。在此基础上，2020年公司开始向拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可
期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公
司转型。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司对突发的新冠病毒肺炎疫情反应迅速，在做好公司本身的疫
情防控工作之余，还积极响应珠海市政府疫情防控需要，担当企业社会责任，向国内
外采购、新设公司生产口罩等防疫物资，并向医院等单位捐款捐物。另一方面，公司
积极复工复产，减免旗下租户店铺租金，尽可能降低疫情对经营的影响。
报告期内，房地产板块实现营业收入53.96亿元，较上年同期增长119.78%
，实现利润总额8.66亿元，较上年同期增长68.83%。公司实现营业收入63.89亿元，
较上年同期增长52.38%，实现归属于上市公司股东的净利润5.59亿元，较上年同期增
长6.17%。其中，因收购科华生物95,863,038股股份事项实现对科华生物的投资收益0
.98亿元。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业收入63.89亿元，同比增长52.38%，实现归属于上
市公司股东的净利润5.59亿元，同比增长6.17%，实现归属于上市公司股东的扣除非
经常性损益的净利润为5.56亿元，同比增长8.42%。截至2020年12月31日，公司总资
产为374.70亿元，同比增长14.72%，归属于上市公司股东的净资产为84.23亿元，同
比增长7.24%。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
房地产业方面，2020年11月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》提出，“坚持房子是用来住的、不是用
来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性
住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租
赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。”同时，要“促进住房消费健
康发展”，“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。2020年12月21日，全国住房
和城乡建设工作会议亦强调，要深刻认识和把握住房和城乡建设面临的新形势、新问
题，抓住机遇，应对挑战，统筹谋划和推进“十四五”时期住房和城乡建设事业高质
量发展。由此，未来一定时间内，“房住不炒”仍是主基调，中央和地方均将稳妥实
施房地产长效机制，强化城市主体责任，保持房地产市场平稳运行。
大消费产业方面，新冠肺炎疫情之下，人员流动受阻，境外消费受到冲击
，国内消费行业反而迎来逆势发展的机遇。在以国内大循环为主体、国内国际双循环
相互促进的新发展格局下，内需成为拉动中国经济增长的关键所在。中央经济工作会
议明确了2021年将坚持扩大内需这个战略基点，并从促进就业、完善社保、优化收入
分配结构、合理增加公共消费等方面作出系统安排。相关部门和地方政府紧锣密鼓推
出配套措施，其中既有短期促销举措，也有立足长远优化消费体制机制的措施。全国
商务工作电视电话会议指出，2021年，将建设现代商贸流通体系，打通内循环堵点，
促进形成强大国内市场。提升传统消费能级，加快培育新型消费，搭建消费升级平台
，优化流通网络布局，培育壮大流通主体。随着政策落地显效，消费市场将加速复苏
，预计2021年商品消费规模将进一步扩大。
生物医药大健康产业方面，在2020年疫情影响下，越来越多的疫苗和抗体
以及生物医药类公司开始获得更多雄厚的资金支持以及高额估值。在此背景下，预计
2021年生物制药产业将迎来进一步的加速发展。事实上，我国生物市场规模一直保持
快速增长，并且随着经济的发展、生活环境的变化、人们健康观念的转变和老龄化进
程的加快，以及在国家政策的大力扶持下，我国的生物医药产业发展势头将保持迅猛
。另一方面，随着新冠肺炎疫情爆发，大健康产业战略价值提升，2021年1月国务院
常务会议将“促进健康服务业发展”作为重要议题。发展大健康产业，就是转变传统
医疗产业发展模式，即从单一救治模式转向“防—治—养”一体化防治模式。因此，
以保健食品、药妆、功能性日用品等为主的保健品产业，以个性化健康检测评估、咨
询服务、疾病康复等为主的健康管理服务产业将加快发展。未来，在政策红利的不断
释放下，大健康产业将步入蓬勃发展期，并形成新的经济增长点。
(二)公司发展战略
公司坚持“立足珠海，区域布局”的企业战略，从“区域战略”、“产业
战略”、“资本战略”、“‘+互联网’战略”、“人才战略”着手，全面构建产业
融通、高效联动的新产业发展模式。
区域战略：公司依托良好的品牌影响力和产品美誉度，坚持“立足珠海、
区域布局”的战略，紧抓“一带一路”、粤港澳大湾区、横琴自贸区等发展机遇，以
珠海、上海、重庆为中心将业务辐射至珠三角，长三角和西南地区。此外，公司结合
大消费产业发展方向，已经实现了海南区域的突破。未来，公司将根据公司和市场情
况寻求其他区域的拓展。
产业战略：公司在稳步发展房地产业的同时，不断优化产业结构，拟转型
为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展可期的生物医药大健康产业，以及坚持
精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市公司。
资本战略：根据公司产业升级及战略转型的实际需求，公司紧抓资本市场
机遇，通过证券及金融市场，实施资本扩张战略，增加资产规模，健全资本运营体系
，融通资源合理配置。同时，公司加快产业资本化速度，形成母公司在主板市场发展
，二、三级公司在新三板等发展的双向资本扩张模式。
“+互联网”战略：以实体产业为根基，通过互联网助推实现产业联动的战
略发展方向。改革销售方式，利用互联网优势创造营销价值；创新服务平台，采用互
联网方式提供优质的产品和服务；丰富传播渠道，借用网络媒体高效传播品牌。通过
“+互联网”战略，公司最终达到市场拓展、盈收增加、提速增效、品牌提升的目的
。
人才战略：公司重视员工的培养和发展，提出“789”人才战略，搭建以“
70”年代员工为核心力量、“80”年代员工为中坚力量、“90”年代员工为骨干力量
的人才成长梯队。通过深挖人才，唯贤是用，为人才的健康成长开辟“绿色通道”，
形成富有年轻、活力，充满激情、斗志的人才团队，发挥集群效应，提升公司人才素
质，为公司跨越发展注入不竭动力。
(三)经营计划
2021年，公司将继续促进房地产业、大消费产业和生物医药大健康产业的
全新产业格局逐步形成和完善，使之成为公司持续发展的新引擎和新动力。
1、坚持房地产业“精品”路线，提升产业竞争力
2021年，房地产业将坚持走“精品”路线，以市场为导向，以销售为中心
，以质量为抓手，持续为公司的转型、变革提供支撑。通过资源协同，创新销售模式
；通过严控质量，保障精品供应；通过业务整合，实现从销售产品到创造生活方式的
转变，全面提升各项目品牌、产品、服务综合竞争力。
2、培育大消费新业态，打造“城市局域网”
公司将紧紧围绕大消费产业，培育壮大新业态。一方面，继续拓展大消费
业务，推动港珠澳大桥人工岛商业地块发展，并以海南自由贸易港建设为契机，将三
亚凤凰湾项目打造成三亚滨海商业新地标。另一方面，进一步丰富“珠海免税MALL”
的平台功能，融合跨境电商业务，提升流量、构建活跃的用户生态圈，打造成真正的
“城市局域网”，为大消费业务提供平台支持。
3、加强生物医药大健康资源拓展，夯实产业基础
公司将继续依托科华生物在生物医药领域的优势，进一步加强资源拓展，
持续夯实和强化公司生物医药大健康领域的产业基础。公司将肩负好重任，协助开展
珠海市公共卫生安全战略物资生产、储备基地建设工作，规范好防疫物资的收储管理
，并加强产品研发和科技创新，创新销售方式，提升市场竞争力。
4、落实企业管理改革，组建新产业管理团队。
继续加强落实效益导向、职责清晰、权责一致、自负盈亏的管理结构，促
使各产业板块成为适应市场、独立经营的主体。同时，公司将结合新产业发展方向，
以国际化的视野，组建专业、高效的产业管理团队。
5、全面加强党的领导，充分发挥党的领导核心作用
坚持把政治建设摆在首位，突出政治引领作用。坚持全面夯实党建工作基
础，全面落实新时代党的建设总要求和管党治党责任。坚持把党建工作融入中心工作
，以党建工作引领企业文化建设，不断增强企业发展软实力。切实做好引导和服务群
众工作，维护公司改革发展稳定大局。
(四)可能面对的风险
1、政策风险
房地产行业受国家宏观调控政策影响较大，政府通过行政、金融等多种方
式对土地、信贷、税收等领域进行调控。公司将持续密切关注国家和地方政策的变化
，积极分析应对，实现区域合理布局，提高公司抗风险能力。
2、市场风险
长期来看，我国房地产市场城市发展分化将更加明显，一线城市及重点城
市市场竞争愈发激烈，在未来租售同权的新格局下，房地产环境将日益复杂和激烈。
公司将继续秉承专筑之精神、专谨之态度、专业之品质，推动房地产业提量增效。同
时，公司将借助大湾区、横琴自贸区、海南自由贸易港发展机遇，实现各产业相互联
动，提高公司整体竞争力。
3、财务风险
房地产项目开发周期相对较长，建设资金需求量大，加上公司正处于转型
升级时期，充足的资金对公司各项目的顺利实施起到重要的保障。公司一方面将加快
项目开发进度，增加销售收入和回款速度；另一方面整合自身资源优势，优化项目投
资结构，加强各项目的资金统筹规划，拓宽融资渠道，为公司发展提供助力。
四、报告期内核心竞争力分析
1、广泛的知名度
公司经过多年的坚持和努力，获得了来自国内外社会各界的认可，树立了
高度的知名度和美誉度。公司多次获得中国房地产企业品牌价值等奖项，格力广场项
目获“詹天佑”大奖，港珠澳大桥珠海口岸工程获中国建筑行业工程质量的最高荣誉
——“鲁班奖”。公司在海岛海港建设、沙滩修复、海域生态保护等多个层面提升城
市发展，为珠海居民打造休闲、生态的居住环境，香炉湾沙滩荣获英国皇家风景园林
学会“皇家西尔维娅·克罗夫人杰出国际贡献奖”。
2、严谨的质量管理体系
公司以“精工细作”为项目建设开发理念，以“见细入微，精益求精”的
精神创建精品工程，始终把产品质量放在第一位，建立了极为严格的质量管理体系，
在行业首创出诸多创新做法，形成了一套精细化、标准化、流程化的管理系统。并且
，公司将“精工细作”理念延伸至其他产业板块，以过硬的产品质量和服务质量获得
消费者的认同和肯定。
3、丰富的管理经验
公司在二十多年的城市开发建设历程中，积累了丰富的房地产开发管理经
验。在口岸经济产业、海洋经济产业及现代服务业等发展过程中，积累了与港澳互通
交流与合作、港湾治理、海洋生态保护、精品酒店管理、高端旅游服务等业务领域的
宝贵经验。
4、优秀的管理团队
公司以优秀的企业文化汇聚了经验丰富，专业素质过硬的核心管理团队。
以“深挖人才，唯贤是用”的用人原则，形成年轻、活力，充满激情、斗志的人才队
伍。以发扬港珠澳大桥珠海口岸建设先锋精神铸就强大的企业凝聚力，为确保公司战
略的有效实施奠定了坚实的基础。
5、前瞻性布局和产业转型升级
公司于2014年开始房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业的集团化产业
布局。在此基础上，2020年公司拟转型为拥有以免税业务为特色的大消费产业、发展
可期的生物医药大健康产业，以及坚持精品化路线的房地产业三大板块为核心的上市
公司。
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