002146荣盛发展股票走势分析
≈≈荣盛发展002146≈≈(更新:21.12.03)
[2021-12-03] 荣盛发展(002146):荣盛发展前11月累计签约金额同比增长13.89%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年11月，公司实现签约面积117.85万平方米，同比下降30.70%;签约金额128.01亿元，同比下降26.32%。2021年1-11月，公司累计实现签约面积1,034.37万平方米，同比增长9.55%;累计签约金额1,164.41亿元，同比增长13.89%。
[2021-11-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前10月累计签约金额同比增长22.12%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年10月，公司实现签约面积100.49万平方米，同比下降2.19%;签约金额113.23亿元，同比增长1.49%。2021年1-10月，公司累计实现签约面积916.52万平方米，同比增长18.39%;累计签约金额1,036.40亿元，同比增长22.12%。
[2021-10-29] 荣盛发展(002146):销售逆势增长,三道红线转绿-三季度点评
■华泰证券
市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，下调至“增持”评级
10月28日公司发布三季报，前三季度实现营收459.2亿元，同比+5%；归母净利润31.0亿元，同比-30%。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为1.80、1.87、2.02元。可比公司2021年平均PE为4.0倍(Wind一致预期)，考虑到市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，我们认为公司2021年合理PE估值为2.8倍，目标价4.86元(前值5.94元)，下调至“增持”评级。
Q3结转规模较少，前三季度毛利率下行和少数股东分流导致盈利放缓Q3公司结转规模较少，导致营收和归母净利润同比-33%、-61%。前三季度累计来看，公司营收仍然保持同比增长，归母净利润同比增速低于营收，主要因为:1、行业利润率趋势性下行压力下，公司毛利率同比-3.9pct至24.9%；2、少数股东损益占比同比+12.8pct至11.2%。截至Q3，公司合同负债达到893亿元，较2020年房地产业务营收覆盖率为144%。
Q3销售逆市增长
公司强化库存去化，尽管Q3地产市场明显下行，公司依然实现销售面积299万平，同比+26%，销售金额324亿元，同比+27%。前三季度公司累计实现销售面积816万平，同比+22%，销售金额923亿元，同比+25%，完成全年1300亿元销售目标的71%。
土地投资继续收缩，三道红线全部转绿
根据月度经营公告，Q3公司没有新增拿地，继续执行审慎的投资策略。前三季度公司累计新增土地建面303万平，新增土地总价123亿元，金额口径拿地强度较2020全年-8.8pct至13.4%，地售比稳定在36.0%。截至Q3，公司计算的扣除预收账款的资产负债率、净负债率较年初-4.7、-21.3pct至69.5%、58.9%，现金短债比为105%，三道红线全部转绿。前三季度经营活动产生的现金流净额63亿元，连续四年及一期持续为正。
大股东连续增持提振发展信心
继2021年2-8月大股东荣盛控股的子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后，8月3日公司公告荣盛创投拟于未来6个月内继续增持不低于1亿元，彰显大股东对于公司未来发展的信心。
风险提示:疫情、行业政策、行业下行、资金链风险。
[2021-10-28] 荣盛发展(002146):荣盛发展前三季净利同比降29.57% 三道红线全部转绿
■证券时报
荣盛发展(002146)10月28日晚间披露三季报，第三季度实现营收116.95亿元，同比减少33.2%;净利润5.69亿元，同比减少60.99%;前三季度净利润31.02亿元，同比减少29.57%。报告期，公司合理控制负债规模，三道红线实现全部转绿。
[2021-09-01] 荣盛发展(002146):荣盛发展1-8月累计签约金额811.88亿元 同比增长22.64%
■证券时报
荣盛发展(002146)9月1日晚间公告，8月公司实现签约面积108.29万平方米，同比增长16.72%;签约金额116.23亿元，同比增长13.55%。2021年1-8月，公司累计实现签约面积715.31万平方米，同比增长19.84%;累计签约金额811.88亿元，同比增长22.64%。8月,公司及下属公司未取得新土地储备项目。
[2021-08-24] 荣盛发展(002146):经营状况稳定,财务持续改善-2021年中报点评
■国信证券
营收持续增长,利润率略有下行2021年上半年,公司实现营业收入342亿元,同比增长30.9％;归母净利润25亿元,同比减少14.0％,低于预期。增收不增利的主要原因是公司毛利率随行业趋势下降及少数股东损益占比提升。
销售稳增结构均衡,土储充足拿地谨慎公司销售情况良好,区域结构越来越均衡。2021年上半年,公司实现签约金额599亿元,同比增长24.3％,已完成年度签约计划的46％;签约面积517万㎡,同比增长19.0％。其中长三角地区签约金额占比36.2％成为最高区域,环京对公司发展的不利影响可控。公司土储充足,拿地谨慎。2021年上半年,公司新增土储计容建面为303万㎡,其中长三角货值占比达39.2％。购地支出123亿元,占公司签约销售额的21％。截至2021年中,公司土储总建面为3741万㎡,可满足公司2-3年的开发需要。
财务表现持续改善,三条红线全面达标在望按"三条红线"要求,公司目前处于黄档,全面达标在望。截至2021年中,公司现金短债比为1.2,净负债率66.5％,较期初下降13.7个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为70.8％,较期初下降3.0个百分点。
经营状况稳定,财务持续改善,维持"买入"评级公司经营状况稳定,财务表现持续改善,且公司销售及土储的区域结构越来越均衡,环京对公司发展的不利影响可控。预期2021、2022年的归母净利分别为75、77亿元,对应EPS为1.73、1.78元,对应最新股价的PE为2.9、2.8倍,维持"买入"评级。
风险1、公司开发物业销售、结算不及预期;2、公司盈利水平持续下行。
[2021-08-23] 荣盛发展(002146):结转积极,业绩暂弱,报表持续优化-2021年中报点评
■华创证券
21H1营收同比+31％,业绩同比-14％,源于毛利率下降及少数股东损益提升2021H1公司实现营业收入342.2亿元,同比+30.9％;实现归母净利润25.3亿元,同比-14.0％;实现基本每股收益0.58元,同比-14.7％。毛利率和归母净利率分别为25.8％和7.4％,分别同比-5.5pct和-3.9pct;三费费率为9.8％,同比-0.4pct。实现投资性收益1.2亿元,同比+4,525.1％。少数股东损益3.7亿元,占比营收12.8％,同比+14.7pct。公司营收高增业绩下降,主要源于毛利率下降较多及少数股东损益占比提升。截至2021H1末,公司预收账款865.9亿元,同比+6.9％,可覆盖20年地产营收1.4倍。
21H1销售599亿元、同比+24％,21年目标销售1,300亿,同比+2％2021H1公司实现销售面积516.7万平,同比+19.0％;销售金额599.2亿元,同比+24.3％;销售均价1.16万元/平,同比+4.4％;完成2021年公司计划签约金额1,300亿元的46.1％。结算面积331.5万方,同比+56.3％;结算金额315.8亿元,同比+39.5％;结算均价9,525元/平米,同比-10.7％;2021年公司计划销售回款1,050亿元,较20年计划同比+8.5％;计划新开工面积491.2万平,同比-49.1％;计划竣工面积718.8万平,同比+3.3％。考虑到公司计划竣工积极、预收款较为充裕,2021年结算有望保持稳步增长。
20H1拿地/销售额比21％、总存销比3.2倍,资产负债表持续优化2020H1公司拿地面积302.9万平,同比-35.2％;对应拿地金额123.4亿元,同比-40.7％;权益拿地金额80.2亿,同比-55.9％;权益占比65.0％,同比-22.4pct;拿地均价4,075元/平,同比8.5％;拿地金额/销售金额20.6％;拿地面积/销售面积58.6％,同比-49.0pct;拿地均价/销售均价20.6％,同比-22.6pct。公司2021H1拿地集中于杭州、广州、徐州、常州、芜湖等城市圈及重点一二线城市,拿地额占比上半年总拿地额的73.2％,截至2021H1末,公司土地储备建筑面积约3,741万平,同比-7.3％,可覆盖2020年销售面积3.2倍,土储较为充足。截至2021H1末,公司资产负债率、净负债率、扣预后资产负债率分别为80.2％、66.5％、70.8％,分别较去年年末-2.1pct、-13.7pct、-3.06pct,现金短债比1.16倍,三条红线黄档,资产负债表持续优化。
投资建议:结转积极,业绩暂弱,报表持续优化,维持"强推"评级公司持续秉承快周转策略,已初步形成"两横、两纵、三集群"的项目布局。21H1末公司土储约3,741万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。此外公司持续增持彰显公司价值认可和对未来发展信心。但鉴于行业利润率持续下行、中西部销售去化有所走弱,我们下调21-22年每股收益预测至1.72元、1.82元(原值2.90元、3.24元),并引入23年每股收益预测1.98元,目前股价对应21-22年PE仅2.9/2.8倍,20年对应股息率达7.0％。同时鉴于行业估值整体下行,我们下调公司目标价至6.60元(原值13.50元),对应NAV折价40％,维持"强推"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业销售去化超预期下行
[2021-08-21] 荣盛发展(002146):销售稳增拿地审慎,三道红线位居黄档-公司点评报告
■东北证券
事件:公司发布2021半年度报告,报告期内实现营业收入342.24亿元,同比上涨30.9％,实现归母净利润25.33亿元,同比下跌14.0％。
地产业务收入高增长,盈利能力自20H1以来位于下行通道。营收稳增主要受地产结算规模增长拉动,期内地产结算金额315.78亿元,同比+39.5％,主要系去年竣工不及预期、结转滞后至今年所致。公司本期归母净利润下滑主要系毛利率走低5.5pct至25.8％,同时公允价值变动收益大幅走弱,录得-1.36亿元(去年同期为-0.002亿元),以及少数股东损益大幅走高,录得3.72亿元(去年同期为-0.54亿元),也进一步拖累归母净利润规模。期内公司实现归母净利率7.4％,同比-3.9pct;截至期末,录得合同负债865.90亿元,同比+6.9％,覆盖2020年营收1.21倍。费用率方面,期内三费/营收为9.8％,同比-0.4pct,销管费用/营收为7.4％,同比-0.9pct,财务费用/营收为2.4％,同比+0.5pct。销售稳增拿地审慎,1月分拆物业板块上市。期内公司实现销售金额599.22亿元,同比+24.3％,完成年度销售目标的46.09％,实现销售回款490亿,相应回款率为82％,同比上升7pct;实现销售面积516.71万方,同比+19.0％;实现销售均价11597元/平,同比+4.4％。拿地方面,期内公司拿地金额123.4万方,同比-40.7％,其中长三角及珠三角占比约73.2％;拿地面积302.9万方,同比-35.2％;楼面价4074元/平,同比-8.51％;拿地金额/销售金额为20.6％,同比-22.6pct,较40％的投销比标准仍存较大空间 ,公司管理层表示:拿地额度会控制在回款额的40％以内;楼面价/销售均价为35.1％,同比-5.0pct。截止期末,公司录得总土储3741.25万方,平均土地成本为3252元/平,相应货值为4014亿,权益占比为83.53％。开竣工方面,据公司业绩发布会口径,期内公司实现开工面积285.63万方(完成了全年开工计划的58.15％),实现竣工面积327.46万方(完成了全年竣工计划的45.56％)。整体来看,上半年公司销售端依旧保持稳健,拿地端趋于审慎且购地成本进一步下行。多元业务来看,康旅板块2021H1录得签约面积35.91万方,签约金额30.77亿元,盛行天下会员规模达到236.7万,交易规模6172万元,已经形成初具规模的盛行旅居平台;产业园板块下,产业新城招商规模不断扩大,优质项目纷纷落地;物业板块2020年实现营收18.07亿元,同比+41.0％,实现归母净利润2.64亿元,同比+132.9％,在管面积5970.0万方,同比+18.7％,合约面积8057.3万方,同比+4.0％,合管比1.35。2021年1月,公司分拆物业板块荣万家(2146.HK)于港股上市,募集资金12.65亿港元。
三道红线暂居黄档,经营性现金流稳健。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为70.81％(较期初优化2.97pct),达标仅差0.81pct,净负债率为66.5％(较期初大幅下降13.68pct),现金短债比为1.16,三道红线暂居黄档。有息负债为649.78亿元,同比-3.4％,平均融资成本7.82％;结构来看,短期负债占比为34.2％,同比-9.7pct;长期负债占比为65.8％,同比+9.7pct,长短债结构优化较为明显;银行类占比提升至58％,债权类占比20％,信托类的占比下降至13.8％。期内,公司经营活动产生的现金流量净额12.47亿元,连续四年及一期持续为正。
投资建议:维持公司买入评级,考虑盈利能力有所下滑叠加行业景气度下行将直接影响公司未来的规模扩张速度,下调公司2021-23年EPS分别至1.81/1.89/2.05元,对应PE为2.77/2.66/2.45倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。
[2021-08-20] 荣盛发展(002146):销售结算扩张,投资顺势收敛-中报点评
■华泰证券
21H1归母净利同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现2021年8月19日公司披露2021年半年报,21H1实现营收342.2亿,同比+30.9％;实现归母净利25.3亿,同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现。鉴于三四线城市销售的不确定性以及行业利润率持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,预计2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元(21-22年前值3.04、3.63元)。参考可比公司2021年预测PE均值4.1倍(Wind一致预期),考虑到三四线城市基本面风险,我们认为公司2021合理PE估值3.3倍,目标价5.94元(前值10.12-11.39元),维持"买入"评级。
结算提速,毛利率下行和少数股东损益分流导致盈利放缓21H1公司地产结算面积同比+56.3％至331.5万平,结算收入同比+39.5％至315.8亿。盈利增速低于营收增速源于:1、21H1结算毛利率继续下行,同比-5.5pct至25.8％;2、低权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比提升14.7pct至12.8％。21H1表内已售未结较年初+3.4％至865.9亿,对2020全年营收的覆盖率121％,为全年结算稳健增长奠定资源基础。
地产开发去库存、抓回款,物业引领多元产业发展21H1公司强化库存去化和销售回款,实现签约销售金额599.2亿,同比+24.3％,完成全年销售目标1300亿的46.1％。21H1康旅板块开工、开盘、交房完成率均≥100％;产业园板块坚持以收定支,经营节奏稳健;8月9日,旗下物管平台荣万家业绩预告显示,受益于管理规模扩张、增值服务上升和集团运营效益提升,21H1荣万家归母净利预计同比增速不少于110％。
土地投资顺势收缩,三条红线延续黄档21H1土地投资聚焦杭州、徐州、芜湖、广州等薄弱地区,拿地支出123.4亿,同比-40.7％,投资强度20.6％,较2020全年-1.6pct。报告期末公司土储建面3741.3万平,较年初-2.5％,我们预计满足公司2-3年的开发需求。
报告期末公司计算现金短债比116％,净负债率较年初-13.7pct至66.5％,扣除预收账款的资产负债率较年初-3.0pct至70.8％。销售顺畅叠加投资收敛,公司三条红线向绿档继续迈进(扣除预收账款资产负债率超标0.8pct)。
连续增持提振发展信心,维持"买入"评级基于公司未来发展信心和对管理层的认可,2021年2-8月大股东荣盛控股子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后,8月3日公告拟于未来6个月内继续增持金额不低于1亿元。鉴于三四线城市销售去化的不确定性以及行业利润率的持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,我们预测公司2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元,维持"买入"评级。
风险提示:行业政策风险;行业下行风险;三四线城市销售不确定性。
[2021-08-19] 荣盛发展(002146):荣盛发展上半年净利25.33亿元 同比降14.02%
■证券时报
荣盛发展(002146)8月19日晚间披露半年报，公司2021年半年度实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%;净利润25.33亿元，同比下滑14.02%;基本每股收益0.58元。
[2021-08-03] 荣盛发展(002146):荣盛发展荣盛创投拟以不低于1亿元继续增持公司股份
■上海证券报
荣盛发展公告，公司控股子公司荣盛创投拟自2021年2月4日起6个月内，增持公司股份金额不低于10,000万元。截至2021年8月3日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份45,346,721股，累计增持金额27,670.76万元，该次增持计划已实施完成。荣盛创投计划自2021年8月4日起六个月内，以不低于1亿元继续增持公司股份。
[2021-06-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前5月累计签约金额同比增长39.68%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年5月，公司实现签约面积97.03万平方米，同比增长4.40%;签约金额113.91亿元，同比下降0.03%。2021年1-5月，公司累计实现签约面积387.24万平方米，同比增长29.97%;累计签约金额461.83亿元，同比增长39.68%。
[2021-05-06] 荣盛发展(002146):荣盛发展4月份签约金额同比增长19.34%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年4月，公司实现签约面积76.38万平方米，同比增长9.69%;签约金额92.88亿元，同比增长19.34%。2021年1-4月，公司累计实现签约面积290.21万平方米，同比增长41.56%;累计签约金额347.92亿元，同比增长60.56%。
[2021-05-01] 荣盛发展(002146):三道红线暂居黄档,销售稳增拿地审慎-年度点评
■东北证券
事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营业收入715.11亿元,同比+0.8％,实现归母净利润75.01亿元,同比-17.8％。
结转滞后导致净利润下跌,地产业务毛利率仍处较高位。公司本期归母净利润下滑主要系地产结转滞后叠加环京地区受调控影响相对较大。利润率方面,期内公司实现毛利率27.8％,同比-2.3pct,毛利率下探系行业所面临的共性问题,其中地产业务毛利率录得28.7％(同比-0.92pct),本期毛利率下滑幅度相对较小且绝对水平位于较高位得益于2017～18年的新增项目楼面价/当期销售均价分别处于20.3％、22.2％的低位水平;实现归母净利率10.5％,同比-2.4pct,截至期末录得合同负债837.48亿元,同比-5.9％,覆盖2020年营收1.17倍。费用率方面,期内三费/营收为8.4％,同比+0.7pct,销管费用/营收为7.1％,同比+0.7pct,财务费用/营收为1.3％,与上期持平。公司本期每股分红0.35元,分红比例20.29％,对应股息率保持5％+,位于较高水平。
销售稳增拿地审慎,1月分拆物业板块上市。期内公司实现销售金额1270.97亿元,同比+10.2％,完成年初计划的105.04％,其中二线、三四线占比分别为37.3％、62.7％,环渤海、长三角、中部地区占比分别为39.6％、39.1％、14.1％,公司2021年目标销售金额1300亿元(较本期实际销售额+2.3％);实现销售面积1174.45万方,同比+7.0％;实现销售均价10822元/平,同比+3.0％。拿地方面,期内公司拿地面积714.57万方,同比-27.9％;拿地金额281.61亿元,同比-6.8％;楼面价3941元/平,同比+29.4％,拿地金额/销售金额为22.2％,同比-4.0pct,楼面价/销售均价为36.4％,同比+7.4pct。开竣工方面,实现开工面积964.13万方,同比+2.1％,计划完成率104.12％;实现竣工面积695.8万方,同比+10.0％,计划完成率78.42％。其余业务方面,期内物业板块实现营收18.07亿元,同比+41.0％,实现归母净利润2.64亿元,同比+132.9％,在管面积5970.0万方,同比+18.7％,合约面积8057.3万方,同比+4.0％,合管比1.35。2021年1月,公司分拆物业板块于港股上市;康旅板块实现营收57.29亿元,同比-3.0％,荣获2020年中国年度影响力文旅发展第6位;产业园板块实现营收53.62亿元,同比+58.6％,净利润7.25亿元,同比+13.6％。
三道红线暂居黄档,负债结构优化明显。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为73.78％,净负债率为80.18％,现金短债比为1.23,三道红线暂居黄档。有息负债结构来看,短期负债占比为31.8％,同比-21.0pct,长期负债占比为68.2％,长短债结构大幅优化。
投资建议:维持公司买入评级,考虑盈利能力有所下降及结算节奏不及预期,下调公司2021-22年EPS分别至2.00/2.13元,预计2023年EPS2.28,对应PE为3.07/2.90/2.70倍。
风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
[2021-04-30] 荣盛发展(002146):2020年业绩及财务改善进程低于预期,下调评级至中性
■中金公司
投资建议
我们下调荣盛发展公司评级由跑赢行业至中性,理由如下:
2020年结算进度及利润率低于预期致业绩下滑,未来业绩增长不确定性较高。公司2020年营业收入715亿元,同比增长0.8％,增速偏低主要因全年竣工计划仅完成78％,结转面积/金额分别同比下降2％/9％至621亿元/601万平,税后综合毛利率下降2.6ppt至23.9％;归母净利润同比下降17.8％至75亿元,低于我们此前预期。我们预计公司结算毛利率仍将延续下降,今明两年业绩增速承压。公司2020年每股拟分红0.35元,分红率降至20.3％(2019年22.9％,2018年25.9％)。
土储充裕度及质量待提升。公司2020年末总土储3836万平,较1H20末下降5％;其中72％位于三线城市,环渤海区域面积占比超过50％,区域和能级结构偏下沉。公司2020年拿地面积/金额715万平/282亿元,同比下降27％/7％,楼面均价同比增长28％至3941元/平,新增项目主要分布于京津冀和长三角区域(合计占比69％),我们预计热点城市调控政策趋紧可能影响项目利润率水平并压制后续业绩表现。我们认为公司当前土储充裕度和质量均待改善,但受限于降杠杆目标,未来提升难度较大。
2021年销售目标与2020年基本持平,后续销售增速料疲弱。公司2020年销售金额同比增长10％至1271亿元,销售面积同比增长7％至1174万平,对应销售均价同比增长3％至10822元/平。公司计划2021年实现签约金额1300亿元,对应同比增速2％。我们估算公司当前土储覆盖倍数不足两年,且补地压力较大,未来销售增速可能持续疲弱。
财务指标承压,杠杆端改善难度较大。公司期末净负债率上行0.5ppt至80.2％,扣预资产负债率上行0.8ppt至73.8％,现金短债比1.2倍;2020年经营性净现金流同比下降36％至14亿元,有息负债同比增长11％至731亿元。我们判断对土储充裕度、销售稳健增长和财务指标改善的平衡将对公司经营提出较大挑战,短期内财务指标"转绿"难度较大。我们与市场的最大不同?我们对公司土储和财务端改善前景的判断弱于市场预期。潜在催化剂:财务指标超预期恶化;销售增速和业绩增长疲弱。盈利预测与估值考虑到公司盈利增长疲弱且财务端承压,我们下调2021年每股盈利预测32％至1.69元,引入2022年盈利预测1.73元/股。公司当前股价交易于3.7/3.6倍2021/2022年市盈率,下调目标价30％至6.75元(主要因公司销售盈利增长疲弱且"三条红线"新规对公司负债端施压),新目标价对应4.0/3.9倍2021/2022年市盈率和10％的上行空间。
风险
融资环境超预期宽松;主要布局城市调控政策超预期放松。
[2021-04-29] 荣盛发展(002146):荣盛发展2020年净利润75.01亿元 2021年计划签约额约1300亿元
■中国证券报
荣盛发展日前发布2020年年报，公司实现营业收入715.11亿元，同比增长0.85%;实现归属于上市公司股东的净利润75.01亿元。
2020年，公司完成签约金额1270.97亿元，完成年度签约计划的105.04%;实现开工面积964.13万平方米，完成开工计划的104.12%;实现竣工面积695.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。
2020年，公司新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的52.70%;购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91 亿元。
截至2020年底，公司资产负债率为82.07%，较年初下降0.32个百分点;现金短债比为1.23;净负债率为80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。
荣盛发展表示，2021年，公司计划签约金额约1300亿元，实现销售回款1050亿元，新获取建筑面积约1122.23万平米。
[2021-04-01] 荣盛发展(002146):荣盛发展一季度累计签约金额255亿元 同比增长84%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年3月，公司实现签约面积112.56万平方米，同比增长54.00%;签约金额130.19亿元，同比增长68.33%。2021年1-3月，公司累计实现签约面积213.83万平方米，同比增长57.95%;累计签约金额255.04亿元，同比增长83.67%。
[2021-03-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前2月累计签约金额同比增长103%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年2月，公司实现签约面积58.86万平方米，同比增长385.64%;签约金额66.94亿元，同比增长498.75%。2021年1-2月，公司累计实现签约面积101.27万平方米，同比增长62.58%;累计签约金额124.85亿元，同比增长102.94%。
[2021-02-04] 荣盛发展(002146):首月销售亮眼,拿地能级提升-1月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告1月经营简况,1月实现签约金额57.9亿元,YOY+15.04％,实现签约面积42.4万方,YOY-15.47％。新年首月销售表现亮眼,看好全年销售水平1月实现签约金额57.9亿元,YOY+15.04％;实现签约面积42.4万方,YOY-15.47％;对应销售均价13655元/平米,较上月上升2860元/平米,较上年度平均上升2833元/平米。2021年首月较上年同比增长较大,同时延续了上年度10月份以来双位数同比增长水平。加之上年度整体拿地力度维持高位,我们预测新年度货源充足,销售将继续增长,看好2021年销售水平。1月份销售均价较高,较上年度总体水平提升颇多,这与上年度公司积极布局二三线城市,提高二三线城市拿地比例相对应。
单月新增项目集中于二三线城市,主要分布于环渤海和长三角地区
1月新增土地储备6处,分别为杭州(+1)、廊坊(+4)、汉中(+1)。新增项目土地面积共计38.8万方,规划建面98.3万方,总地价65.0亿元;对应权益占地面积28.4万方,权益规划建面72.7万方,权益地价52.4亿元,权益面积比例73.9％,权益金额比例80.7％。能级角度分析,二三线城市为主,二线、三线、五线城市占比分别为68％、26％、6％;地区角度分析则以环渤海和长三角地区为主,环长三角地区:渤海地区:西部地区=68％:26％:6％。拿地方式多样,兼有招拍挂及股权收购。
本月拿地力度高,楼面价较高
1月拿地力度112.2％,权益拿地力度90.6％,高于上年度全年累计拿地力度、权益拿地力度21.6％,19.3％,增幅显著,显示了公司外拓的决心。本月楼面价达6611元/平方米,YOY+258％,权益楼面价7218元/平方米,YOY+299％,同时高于上年度全年累计楼面价、权益楼面价4104、4357元/平方米。楼面价/销售均价48.4％,同比提升30.0pct,权益楼面价/销售均价52.9％,同比提升34.3pct,显示了新增项目所在城市能级的提升。
投资建议:公司新年度首月销售亮眼,同比数据出色。我们看好公司2020年新增土储的推货,预计2021年全年公司销售额将稳健增长。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.64、1101.87、1347.22亿元,归母净利润为105.15、128.72、156.71亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.50、2.04、1.68倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2021-02-04] 荣盛发展(002146):荣盛发展控股股东一致行动人拟以不低于1亿元增持公司股份
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年2月4日，公司控股股东荣盛控股股份有限公司控股子公司、一致行动人荣盛创投通过集中竞价方式增持并持有公司股份3,553,620股，占公司总股本的0.08%，增持金额21,334,885元，平均增持价格为6.004元/股。荣盛创投计划自2021年2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持公司股份。
[2021-02-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展1月份签约金额57.91亿元 同比增长15.04%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年1月，公司实现签约面积42.41万平方米，同比下降15.47%;签约金额57.91亿元，同比增长15.04%。
[2021-01-05] 荣盛发展(002146):全年目标超额完成,年内新增土储质量较优-12月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告12月经营简况,12月实现签约金额248.6亿元,YOY+10.06％,实现签约面积230.2万方,YOY+3.74％;全年累计签约金额1271.0亿元,YOY+10.18％,累计合同销售面积1174.5万方,YOY+6.96％。12月销售持续发力,全年目标超额完成12月实现签约金额248.6亿元,YOY+10.06％,环比提升43.07％;实现签约面积230.2万方,YOY+3.74％,环比提升+35.40％;对应销售均价10795元/平米,YOY+6.09％,较上月提升579元/平米。全年累计合同销售金额1271.0亿元,YOY+10.18％,较上月增速略有收缩0.03pct;累计合同销售面积1174.5万方,YOY+6.96％,较上月增速收缩0.81pct;对应累计销售均价10822元/平米,YOY+3.01％。公司销售端保持了10月以来的增长之势,12月同比及环比数据均表现出色。公司已超额完成销售本年度目标(1210亿元),保持双位数以上增长。
当月新增河北唐山项目12月新增土地储备1处,位于环渤海地区三线城市唐山市。新增项目占地面积16.8万方,规划建面30.2万方,总地价3.7亿元;对应权益占地面积8.6万方,权益规划建面1.9万方,权益地价1.9亿元,权益比例51％。12月拿地力度1.5％,权益拿地力度0.7％,楼面价1211元/平方米,楼面价/销售均价11.2％。年内拿地力度略有降低,新增项目所在城市能级提升公司全年共新增项目62个,土地面积320万方(YOY-31％),规划建面669万方(YOY-29％),总地价274亿元(YOY-7％);对应权益占地面积269万方(YOY-38％),权益规划建面562万方(YOY-36％),权益地价245亿元(YOY-10％),权益面积比例85.5％,权益金额比例89.3％,相较2019年全年93.2％、91.9％水平均有所下降。以拿地总价计算,按能级划分,二线:三线:四五线城市＝46％:42％:12％,较2019年二三线城市占比有所提升;地区上以环渤海地区为主,环渤海:长三角:西部:中部＝53％:25％:16％:7％,相较2019年长三角拿地总价占比有所降低,相应环渤海及西部地区的占比有所提升。全年拿地力度21.6％,较2019年的25.6％略有降低,楼面价4104元/平方米,YOY+33.7％,楼面价/销售均价37.9％,较2019年提升8.3pct,主要源于年内拿地所在城市能级相应有所提升。
投资建议:公司12月同比及环比数据均表现出色,2020年度目标超额完成。年内新增土储质量较优,为公司长远发展奠定基础。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.6、1101.9、1347.2亿元,归母净利润为105.2、128.7、156.7亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.65、2.17、1.78倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2021-01-04] 荣盛发展(002146):荣盛发展2020年累计签约金额1270.97亿元 同比增长10.18%
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年12月，公司实现签约面积230.24万平方米，同比增长3.74%;签约金额248.55亿元，同比增长10.06%。2020年1-12月，公司累计实现签约面积1,174.45万平方米，同比增长6.96%;累计签约金额1,270.97亿元，同比增长10.18%。
[2020-12-07] 荣盛发展(002146):荣盛发展调整投资性房地产计量模式为公允价值计量模式
■中国证券报
荣盛发展12月7日晚间公告，根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，将对投资性房地产的计量模式由成本模式调整为公允价值模式。
公司对投资性房地产的计量方法初始确定为成本计量模式，为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，公司拟自2020年1月1日起对投资性房地产的计量模式进行会计政策变更，由成本计量模式变更为公允价值计量模式。会计政策变更后，公司将按评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值。
本次会计政策变更后，公司将按评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值;若相关资产受宏观经济环境影响导致其公允价值变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
[2020-12-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展11月份签约金额173.73亿元 同比增一成
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年11月，公司实现签约面积170.05万平方米，同比增长13.10%;签约金额173.73亿元，同比增长10.03%。2020年1-11月，公司累计实现签约面积944.21万平方米，同比增长7.77%;累计签约金额1,022.42亿元，同比增长10.21%。
[2020-11-03] 荣盛发展(002146):销售发力,银十表现亮眼-10月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告10月经营简况,10月实现合同销售金额111.57亿元,YOY+21.87％,实现合同销售面积102.74万方,YOY+11.63％;1-10月累计合同销售金额848.69亿元,YOY+10.24％,累计合同销售面积774.16万方,YOY+6.67％。
销售发力,银十表现亮眼10月实现合同销售金额111.57亿元,YOY+21.87％,环比提升48.6％;实现合同销售面积102.74万方,YOY+11.63％,环比提升+37.8％;对应销售均价10859元/平米,较上月提升786元/平米。1-10月累计合同销售金额848.69亿元,YOY+10.24％,较上月增速提升1.57pct;累计合同销售面积774.16万方,YOY+6.67％,较上月增速提升0.72pct;对应累计销售均价10963元/平米,YOY+3.35％。公司销售端开始发力,10月同比及环比数据均表现出色,1-10月累计已实现销售目标(1210亿元)的70.1％,完成度略低,按上年情况来看,四季度仍是公司加大推货力度的重要节点,上年仅11、12两个月销售金额在全年比重达33.3％,完成全年销售目标仍具备信心。
单月无新增项目,新增项目以环渤海二三线城市为主1-10月新增项目51个,新增项目占地面积267.51万方(YOY-35.6％),新增规划建面574.74万方(YOY-30.7％),总地价243.10亿元(YOY-7.1％);对应权益占地面积225.50(YOY-42.3％),权益规划建面483.11万方(YOY-37.7％),权益地价215.45亿元(-10.5％)。以建面、价款口径看,权益比例分别为84.1％、88.6％,低于19年全年的93.2％、91.9％。以总地价口径计算,城市能级分布上,二线城市:三线城市:四五线城市＝52％:35％:13％,城市圈分布看,环渤海:长三角:西部:中部＝50％:28％:18％:4％,新增地块以环渤海区域的二三线城市为主。拿地城市能级有所提升1-10月累计拿地力度、权益拿地力度分别为28.64％、25.39％,略高于19年全年拿地力度25.55％、23.48％。1-10月累计新增项目楼面价4230元/平米(YOY+34.1％),累计楼面价/销售均价38.58％,高于19年全年29.62％的水平,平均楼面价的提升主要由于公司年内新增项目相比2019年城市等级有所提升,其中五线城市占比从上年同期的5.92％降低至1.32％。
投资建议:公司销售端开始发力,10月同比及环比数据均表现出色,拿地积极性较高且土储质量不断优化,我们看好公司2020年新增土储的推货,预计2020年公司销售额有望稳健增长。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.64、1101.87、1347.22亿元,归母净利润为105.15、128.72、156.71亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.90、2.37、1.95倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2020-11-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展10月份签约金额111.57亿元 同比增长21.87%
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年10月，公司实现签约面积102.74万平方米，同比增长11.63%;签约金额111.57亿元，同比增长21.87%。2020年1-10月，公司累计实现签约面积774.16万平方米，同比增长6.67%;累计签约金额848.69亿元，同比增长10.24%。
[2020-10-28] 荣盛发展(002146):Q3利润率下滑影响业绩表现,土投收缩杠杆改善-三季报点评
■广发证券
核心观点:单季度利润率下滑影响业绩表现。20Q3公司营业收入同比增长20.9％,归母净利润同比下降24.9％,Q1-3归母净利润同比下降9.9％。
主要受Q3单季度表现影响。利润率方面,Q3公司整体毛利率为25.1％,同比下降7.7pct,受毛利率下滑、税费上升、合联营企业亏损等因素影响,Q3公司归母净利率均为8.3％,同比下降5.1pct。
销售稳步增长,土地投资略有收缩。销售方面,Q3公司销售金额同比增长19.9％,对应面积、均价分别增长12.4％、6.7％,量价均有正向贡献,增长结构较为健康。Q1-3公司累计实现销售规模737亿元,同比增长8.7％,销售目标完成率为60.9％,进度已超历年平均。土地拓展方面,Q3公司拿地总金额38.3亿元,对应金额拿地力度(拿地/销售)为15％,Q1-3拿地力度为33％,较19年上升7pct。
有息负债小幅上升,杠杆结构略有改善。截至20Q3公司账面有息负债717亿元,较20H1小幅上升1.2％。从融资新规指定参考指标来看,截至20Q3公司仍是两道踩线:扣除预收账款的资产负债率为75.3％,较20H1小幅上升0.3pct,高出红线(70％)5.3pct;现金短债比0.93x,低于红线(1x),但较20H1改善0.06x;净负债率为95.5％,虽较20H1上升1.9pct,但仍在安全范围内(100％)。杠杆结构方面,截至20Q3公司整体杠杆乘数为6.4x,较20H1上升0.1x,主要由于经营杠杆提升,杠杆结构略有改善。
预计公司20、21年EPS为2.20、2.34元/股。预计公司20/21年归母净利润为101/120亿元,对应动态PE3.3x/3.1x,维持公司合理价值为13.93元/股,对应20年6.3X动态PE,维持"买入"评级。
风险提示。回款率持续下降,公司面临一定偿债压力及后续拓展不确定性;行业景气度恢复不及预期,新城市去化放缓,融资成本上升。
[2020-10-28] 荣盛发展(002146):销售稳步向好,财务状况优化-公司点评报告
■华西证券
事件概述
荣盛发展发布2020年三季报,公司前三季度实现营收436.6亿元,同比+12.4％,归母净利润44.0亿元,同比-9.9％。
业绩表现短期承压,盈利水平小幅下降
2020Q1-3,公司实现营业收入436.6亿元,同比+12.4％,归母净利润44.0亿元,同比-9.9％,净利润增速低于营收增速主要系:(1)公司毛利率同比下降2.51pct;(2)报告期内,公司实现投资净收益为-0.25亿元,去年同期为1.81亿元。此外,公司净资产收益率及净利率分别为10.27％、9.93％,较上年同期下滑3.05pct、2.51pct,公司盈利水平有所下降。
销售规模增长提速,拿地态度趋于积极
2020Q1-3,公司实现销售金额737.1亿元,同比上升8.7％。公司直面疫情,销售额自二季度起恢复正增长,第三季度增速进一步提升,销售状况向好。拿地方面,公司新增计容建面570.4万平方米,对应拿地金额246.5亿元,拿地金额占当期销售金额的33.4％,相比2019年上升7.3pct,拿地态度趋于积极。
财务状况持续优化,融资成本逐步下行
截至报告期末,公司净负债率为88.15％,较去年下降10.42pct,公司财务状况持续优化。融资方面,公司三季度发行了10亿元和11.20亿元3年期一般中期票据,票面利率分别为7.22％和7.18％。而去年1月和3月公司发行两期270天超短期融资券,利率7.30％。随着公司财务状况持续优化,公司融资成本逐步下行。
投资建议
荣盛发展业绩稳定增长,销售保持韧性,财务状况改善。我们维持前期预测不变,预计公司20-22年EPS为2.53/3.03/3.64元,对应PE为2.8/2.4/2.0倍,维持公司“增持”评级。
风险提示
销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
[2020-10-24] 荣盛发展(002146):业绩短期承压,销售稳步增长-2020年三季报点评
■华创证券
3Q20营收同比+12％,业绩同比-10％,预收款覆盖率1.3倍3Q2020,公司实现营业收入436.6亿元,同比+12.4％;实现归母净利润44.0亿元,同比-9.9％;实现基本每股收益1.01元,同比-9.8％。毛利率和归母净利率分别为28.8％和10.1％,分别同比-2.5pct和-2.5pct;三费费率为9.6％,同比-0.2pct。截至2020H1末,公司预收账款799亿元,同比-9.5％,可覆盖19年地产营收1.3倍。
3Q20销售737.1亿元、同比+9％,20年目标销售1,210亿,对应同比+5％3Q2020,公司实现销售面积671.4万平,同比+6.0％;销售金额737.1亿元,同比+8.7％;销售均价1.10万元/平,同比+2％;2020年公司计划签约金额1,210亿元,同比+5％。2019年,公司新开工面积达944.3万平,完成年度计划的99.0％;竣工面积为632.3万平,完成年度计划的73.5％,同比+2.7％。2020年公司计划销售回款968亿元,同比+12.6％;计划新开工面积926.0万平,同比-2％;计划竣工面积887.3万平,同比+40％。考虑到公司2020年计划竣工积极,2020年结算有望稳步增长。
3Q20拿地/销售面积比90％、拿地/销售均价比37％,负债率稳步下降3Q2020,公司拿地面积602万平,同比-31％,权益比例84％;拿地金额246.6亿元,同比-5％;拿地均价4,098元/平,同比+37％;拿地金额/销售金额33％;拿地面积/销售面积90％;拿地均价/销售均价37％。截至2020H1末,公司土地储备建筑面积约4,036万平,土储结构合理、并较为充足。截至2020Q3末,公司资产负债率和净负债率分别为82.5％、88.2％,分别同比-1.2pct和-10.4pct,负债率稳步下降。
投资建议:业绩短期承压,销售稳步增长,维持"强推"评级公司持续秉承快周转策略,已初步形成"两横、两纵、三集群"的项目布局。20H1末公司土储约4,036万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.52、2.90元和3.24元,目前股价对应20/21年PE仅3.1/2.7倍,19年对应股息率达6.1％,维持目标价13.50元,维持"强推"评级。
风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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[2021-12-03] 荣盛发展(002146):荣盛发展前11月累计签约金额同比增长13.89%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年11月，公司实现签约面积117.85万平方米，同比下降30.70%;签约金额128.01亿元，同比下降26.32%。2021年1-11月，公司累计实现签约面积1,034.37万平方米，同比增长9.55%;累计签约金额1,164.41亿元，同比增长13.89%。
[2021-11-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前10月累计签约金额同比增长22.12%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年10月，公司实现签约面积100.49万平方米，同比下降2.19%;签约金额113.23亿元，同比增长1.49%。2021年1-10月，公司累计实现签约面积916.52万平方米，同比增长18.39%;累计签约金额1,036.40亿元，同比增长22.12%。
[2021-10-29] 荣盛发展(002146):销售逆势增长,三道红线转绿-三季度点评
■华泰证券
市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，下调至“增持”评级
10月28日公司发布三季报，前三季度实现营收459.2亿元，同比+5%；归母净利润31.0亿元，同比-30%。我们维持盈利预测，预计公司21-23年EPS为1.80、1.87、2.02元。可比公司2021年平均PE为4.0倍(Wind一致预期)，考虑到市场下行期公司或将面临更大的资金链压力，我们认为公司2021年合理PE估值为2.8倍，目标价4.86元(前值5.94元)，下调至“增持”评级。
Q3结转规模较少，前三季度毛利率下行和少数股东分流导致盈利放缓Q3公司结转规模较少，导致营收和归母净利润同比-33%、-61%。前三季度累计来看，公司营收仍然保持同比增长，归母净利润同比增速低于营收，主要因为:1、行业利润率趋势性下行压力下，公司毛利率同比-3.9pct至24.9%；2、少数股东损益占比同比+12.8pct至11.2%。截至Q3，公司合同负债达到893亿元，较2020年房地产业务营收覆盖率为144%。
Q3销售逆市增长
公司强化库存去化，尽管Q3地产市场明显下行，公司依然实现销售面积299万平，同比+26%，销售金额324亿元，同比+27%。前三季度公司累计实现销售面积816万平，同比+22%，销售金额923亿元，同比+25%，完成全年1300亿元销售目标的71%。
土地投资继续收缩，三道红线全部转绿
根据月度经营公告，Q3公司没有新增拿地，继续执行审慎的投资策略。前三季度公司累计新增土地建面303万平，新增土地总价123亿元，金额口径拿地强度较2020全年-8.8pct至13.4%，地售比稳定在36.0%。截至Q3，公司计算的扣除预收账款的资产负债率、净负债率较年初-4.7、-21.3pct至69.5%、58.9%，现金短债比为105%，三道红线全部转绿。前三季度经营活动产生的现金流净额63亿元，连续四年及一期持续为正。
大股东连续增持提振发展信心
继2021年2-8月大股东荣盛控股的子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后，8月3日公司公告荣盛创投拟于未来6个月内继续增持不低于1亿元，彰显大股东对于公司未来发展的信心。
风险提示:疫情、行业政策、行业下行、资金链风险。
[2021-10-28] 荣盛发展(002146):荣盛发展前三季净利同比降29.57% 三道红线全部转绿
■证券时报
荣盛发展(002146)10月28日晚间披露三季报，第三季度实现营收116.95亿元，同比减少33.2%;净利润5.69亿元，同比减少60.99%;前三季度净利润31.02亿元，同比减少29.57%。报告期，公司合理控制负债规模，三道红线实现全部转绿。
[2021-09-01] 荣盛发展(002146):荣盛发展1-8月累计签约金额811.88亿元 同比增长22.64%
■证券时报
荣盛发展(002146)9月1日晚间公告，8月公司实现签约面积108.29万平方米，同比增长16.72%;签约金额116.23亿元，同比增长13.55%。2021年1-8月，公司累计实现签约面积715.31万平方米，同比增长19.84%;累计签约金额811.88亿元，同比增长22.64%。8月,公司及下属公司未取得新土地储备项目。
[2021-08-24] 荣盛发展(002146):经营状况稳定,财务持续改善-2021年中报点评
■国信证券
营收持续增长,利润率略有下行2021年上半年,公司实现营业收入342亿元,同比增长30.9％;归母净利润25亿元,同比减少14.0％,低于预期。增收不增利的主要原因是公司毛利率随行业趋势下降及少数股东损益占比提升。
销售稳增结构均衡,土储充足拿地谨慎公司销售情况良好,区域结构越来越均衡。2021年上半年,公司实现签约金额599亿元,同比增长24.3％,已完成年度签约计划的46％;签约面积517万㎡,同比增长19.0％。其中长三角地区签约金额占比36.2％成为最高区域,环京对公司发展的不利影响可控。公司土储充足,拿地谨慎。2021年上半年,公司新增土储计容建面为303万㎡,其中长三角货值占比达39.2％。购地支出123亿元,占公司签约销售额的21％。截至2021年中,公司土储总建面为3741万㎡,可满足公司2-3年的开发需要。
财务表现持续改善,三条红线全面达标在望按"三条红线"要求,公司目前处于黄档,全面达标在望。截至2021年中,公司现金短债比为1.2,净负债率66.5％,较期初下降13.7个百分点,剔除预收账款后的资产负债率为70.8％,较期初下降3.0个百分点。
经营状况稳定,财务持续改善,维持"买入"评级公司经营状况稳定,财务表现持续改善,且公司销售及土储的区域结构越来越均衡,环京对公司发展的不利影响可控。预期2021、2022年的归母净利分别为75、77亿元,对应EPS为1.73、1.78元,对应最新股价的PE为2.9、2.8倍,维持"买入"评级。
风险1、公司开发物业销售、结算不及预期;2、公司盈利水平持续下行。
[2021-08-23] 荣盛发展(002146):结转积极,业绩暂弱,报表持续优化-2021年中报点评
■华创证券
21H1营收同比+31％,业绩同比-14％,源于毛利率下降及少数股东损益提升2021H1公司实现营业收入342.2亿元,同比+30.9％;实现归母净利润25.3亿元,同比-14.0％;实现基本每股收益0.58元,同比-14.7％。毛利率和归母净利率分别为25.8％和7.4％,分别同比-5.5pct和-3.9pct;三费费率为9.8％,同比-0.4pct。实现投资性收益1.2亿元,同比+4,525.1％。少数股东损益3.7亿元,占比营收12.8％,同比+14.7pct。公司营收高增业绩下降,主要源于毛利率下降较多及少数股东损益占比提升。截至2021H1末,公司预收账款865.9亿元,同比+6.9％,可覆盖20年地产营收1.4倍。
21H1销售599亿元、同比+24％,21年目标销售1,300亿,同比+2％2021H1公司实现销售面积516.7万平,同比+19.0％;销售金额599.2亿元,同比+24.3％;销售均价1.16万元/平,同比+4.4％;完成2021年公司计划签约金额1,300亿元的46.1％。结算面积331.5万方,同比+56.3％;结算金额315.8亿元,同比+39.5％;结算均价9,525元/平米,同比-10.7％;2021年公司计划销售回款1,050亿元,较20年计划同比+8.5％;计划新开工面积491.2万平,同比-49.1％;计划竣工面积718.8万平,同比+3.3％。考虑到公司计划竣工积极、预收款较为充裕,2021年结算有望保持稳步增长。
20H1拿地/销售额比21％、总存销比3.2倍,资产负债表持续优化2020H1公司拿地面积302.9万平,同比-35.2％;对应拿地金额123.4亿元,同比-40.7％;权益拿地金额80.2亿,同比-55.9％;权益占比65.0％,同比-22.4pct;拿地均价4,075元/平,同比8.5％;拿地金额/销售金额20.6％;拿地面积/销售面积58.6％,同比-49.0pct;拿地均价/销售均价20.6％,同比-22.6pct。公司2021H1拿地集中于杭州、广州、徐州、常州、芜湖等城市圈及重点一二线城市,拿地额占比上半年总拿地额的73.2％,截至2021H1末,公司土地储备建筑面积约3,741万平,同比-7.3％,可覆盖2020年销售面积3.2倍,土储较为充足。截至2021H1末,公司资产负债率、净负债率、扣预后资产负债率分别为80.2％、66.5％、70.8％,分别较去年年末-2.1pct、-13.7pct、-3.06pct,现金短债比1.16倍,三条红线黄档,资产负债表持续优化。
投资建议:结转积极,业绩暂弱,报表持续优化,维持"强推"评级公司持续秉承快周转策略,已初步形成"两横、两纵、三集群"的项目布局。21H1末公司土储约3,741万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。此外公司持续增持彰显公司价值认可和对未来发展信心。但鉴于行业利润率持续下行、中西部销售去化有所走弱,我们下调21-22年每股收益预测至1.72元、1.82元(原值2.90元、3.24元),并引入23年每股收益预测1.98元,目前股价对应21-22年PE仅2.9/2.8倍,20年对应股息率达7.0％。同时鉴于行业估值整体下行,我们下调公司目标价至6.60元(原值13.50元),对应NAV折价40％,维持"强推"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,行业销售去化超预期下行
[2021-08-21] 荣盛发展(002146):销售稳增拿地审慎,三道红线位居黄档-公司点评报告
■东北证券
事件:公司发布2021半年度报告,报告期内实现营业收入342.24亿元,同比上涨30.9％,实现归母净利润25.33亿元,同比下跌14.0％。
地产业务收入高增长,盈利能力自20H1以来位于下行通道。营收稳增主要受地产结算规模增长拉动,期内地产结算金额315.78亿元,同比+39.5％,主要系去年竣工不及预期、结转滞后至今年所致。公司本期归母净利润下滑主要系毛利率走低5.5pct至25.8％,同时公允价值变动收益大幅走弱,录得-1.36亿元(去年同期为-0.002亿元),以及少数股东损益大幅走高,录得3.72亿元(去年同期为-0.54亿元),也进一步拖累归母净利润规模。期内公司实现归母净利率7.4％,同比-3.9pct;截至期末,录得合同负债865.90亿元,同比+6.9％,覆盖2020年营收1.21倍。费用率方面,期内三费/营收为9.8％,同比-0.4pct,销管费用/营收为7.4％,同比-0.9pct,财务费用/营收为2.4％,同比+0.5pct。销售稳增拿地审慎,1月分拆物业板块上市。期内公司实现销售金额599.22亿元,同比+24.3％,完成年度销售目标的46.09％,实现销售回款490亿,相应回款率为82％,同比上升7pct;实现销售面积516.71万方,同比+19.0％;实现销售均价11597元/平,同比+4.4％。拿地方面,期内公司拿地金额123.4万方,同比-40.7％,其中长三角及珠三角占比约73.2％;拿地面积302.9万方,同比-35.2％;楼面价4074元/平,同比-8.51％;拿地金额/销售金额为20.6％,同比-22.6pct,较40％的投销比标准仍存较大空间 ,公司管理层表示:拿地额度会控制在回款额的40％以内;楼面价/销售均价为35.1％,同比-5.0pct。截止期末,公司录得总土储3741.25万方,平均土地成本为3252元/平,相应货值为4014亿,权益占比为83.53％。开竣工方面,据公司业绩发布会口径,期内公司实现开工面积285.63万方(完成了全年开工计划的58.15％),实现竣工面积327.46万方(完成了全年竣工计划的45.56％)。整体来看,上半年公司销售端依旧保持稳健,拿地端趋于审慎且购地成本进一步下行。多元业务来看,康旅板块2021H1录得签约面积35.91万方,签约金额30.77亿元,盛行天下会员规模达到236.7万,交易规模6172万元,已经形成初具规模的盛行旅居平台;产业园板块下,产业新城招商规模不断扩大,优质项目纷纷落地;物业板块2020年实现营收18.07亿元,同比+41.0％,实现归母净利润2.64亿元,同比+132.9％,在管面积5970.0万方,同比+18.7％,合约面积8057.3万方,同比+4.0％,合管比1.35。2021年1月,公司分拆物业板块荣万家(2146.HK)于港股上市,募集资金12.65亿港元。
三道红线暂居黄档,经营性现金流稳健。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为70.81％(较期初优化2.97pct),达标仅差0.81pct,净负债率为66.5％(较期初大幅下降13.68pct),现金短债比为1.16,三道红线暂居黄档。有息负债为649.78亿元,同比-3.4％,平均融资成本7.82％;结构来看,短期负债占比为34.2％,同比-9.7pct;长期负债占比为65.8％,同比+9.7pct,长短债结构优化较为明显;银行类占比提升至58％,债权类占比20％,信托类的占比下降至13.8％。期内,公司经营活动产生的现金流量净额12.47亿元,连续四年及一期持续为正。
投资建议:维持公司买入评级,考虑盈利能力有所下滑叠加行业景气度下行将直接影响公司未来的规模扩张速度,下调公司2021-23年EPS分别至1.81/1.89/2.05元,对应PE为2.77/2.66/2.45倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期;政策调控收紧超预期。
[2021-08-20] 荣盛发展(002146):销售结算扩张,投资顺势收敛-中报点评
■华泰证券
21H1归母净利同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现2021年8月19日公司披露2021年半年报,21H1实现营收342.2亿,同比+30.9％;实现归母净利25.3亿,同比-14.0％,结算质量下降影响盈利表现。鉴于三四线城市销售的不确定性以及行业利润率持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,预计2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元(21-22年前值3.04、3.63元)。参考可比公司2021年预测PE均值4.1倍(Wind一致预期),考虑到三四线城市基本面风险,我们认为公司2021合理PE估值3.3倍,目标价5.94元(前值10.12-11.39元),维持"买入"评级。
结算提速,毛利率下行和少数股东损益分流导致盈利放缓21H1公司地产结算面积同比+56.3％至331.5万平,结算收入同比+39.5％至315.8亿。盈利增速低于营收增速源于:1、21H1结算毛利率继续下行,同比-5.5pct至25.8％;2、低权益比项目集中结算,少数股东损益占净利润比重同比提升14.7pct至12.8％。21H1表内已售未结较年初+3.4％至865.9亿,对2020全年营收的覆盖率121％,为全年结算稳健增长奠定资源基础。
地产开发去库存、抓回款,物业引领多元产业发展21H1公司强化库存去化和销售回款,实现签约销售金额599.2亿,同比+24.3％,完成全年销售目标1300亿的46.1％。21H1康旅板块开工、开盘、交房完成率均≥100％;产业园板块坚持以收定支,经营节奏稳健;8月9日,旗下物管平台荣万家业绩预告显示,受益于管理规模扩张、增值服务上升和集团运营效益提升,21H1荣万家归母净利预计同比增速不少于110％。
土地投资顺势收缩,三条红线延续黄档21H1土地投资聚焦杭州、徐州、芜湖、广州等薄弱地区,拿地支出123.4亿,同比-40.7％,投资强度20.6％,较2020全年-1.6pct。报告期末公司土储建面3741.3万平,较年初-2.5％,我们预计满足公司2-3年的开发需求。
报告期末公司计算现金短债比116％,净负债率较年初-13.7pct至66.5％,扣除预收账款的资产负债率较年初-3.0pct至70.8％。销售顺畅叠加投资收敛,公司三条红线向绿档继续迈进(扣除预收账款资产负债率超标0.8pct)。
连续增持提振发展信心,维持"买入"评级基于公司未来发展信心和对管理层的认可,2021年2-8月大股东荣盛控股子公司荣盛创投增持公司2.77亿元股份之后,8月3日公告拟于未来6个月内继续增持金额不低于1亿元。鉴于三四线城市销售去化的不确定性以及行业利润率的持续下行,我们下调公司收入增速和毛利率,我们预测公司2021-2023年EPS1.80、1.87、2.02元,维持"买入"评级。
风险提示:行业政策风险;行业下行风险;三四线城市销售不确定性。
[2021-08-19] 荣盛发展(002146):荣盛发展上半年净利25.33亿元 同比降14.02%
■证券时报
荣盛发展(002146)8月19日晚间披露半年报，公司2021年半年度实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%;净利润25.33亿元，同比下滑14.02%;基本每股收益0.58元。
[2021-08-03] 荣盛发展(002146):荣盛发展荣盛创投拟以不低于1亿元继续增持公司股份
■上海证券报
荣盛发展公告，公司控股子公司荣盛创投拟自2021年2月4日起6个月内，增持公司股份金额不低于10,000万元。截至2021年8月3日，荣盛创投已通过集中竞价交易方式增持公司股份45,346,721股，累计增持金额27,670.76万元，该次增持计划已实施完成。荣盛创投计划自2021年8月4日起六个月内，以不低于1亿元继续增持公司股份。
[2021-06-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前5月累计签约金额同比增长39.68%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年5月，公司实现签约面积97.03万平方米，同比增长4.40%;签约金额113.91亿元，同比下降0.03%。2021年1-5月，公司累计实现签约面积387.24万平方米，同比增长29.97%;累计签约金额461.83亿元，同比增长39.68%。
[2021-05-06] 荣盛发展(002146):荣盛发展4月份签约金额同比增长19.34%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年4月，公司实现签约面积76.38万平方米，同比增长9.69%;签约金额92.88亿元，同比增长19.34%。2021年1-4月，公司累计实现签约面积290.21万平方米，同比增长41.56%;累计签约金额347.92亿元，同比增长60.56%。
[2021-05-01] 荣盛发展(002146):三道红线暂居黄档,销售稳增拿地审慎-年度点评
■东北证券
事件:公司发布2020年度报告,报告期内实现营业收入715.11亿元,同比+0.8％,实现归母净利润75.01亿元,同比-17.8％。
结转滞后导致净利润下跌,地产业务毛利率仍处较高位。公司本期归母净利润下滑主要系地产结转滞后叠加环京地区受调控影响相对较大。利润率方面,期内公司实现毛利率27.8％,同比-2.3pct,毛利率下探系行业所面临的共性问题,其中地产业务毛利率录得28.7％(同比-0.92pct),本期毛利率下滑幅度相对较小且绝对水平位于较高位得益于2017～18年的新增项目楼面价/当期销售均价分别处于20.3％、22.2％的低位水平;实现归母净利率10.5％,同比-2.4pct,截至期末录得合同负债837.48亿元,同比-5.9％,覆盖2020年营收1.17倍。费用率方面,期内三费/营收为8.4％,同比+0.7pct,销管费用/营收为7.1％,同比+0.7pct,财务费用/营收为1.3％,与上期持平。公司本期每股分红0.35元,分红比例20.29％,对应股息率保持5％+,位于较高水平。
销售稳增拿地审慎,1月分拆物业板块上市。期内公司实现销售金额1270.97亿元,同比+10.2％,完成年初计划的105.04％,其中二线、三四线占比分别为37.3％、62.7％,环渤海、长三角、中部地区占比分别为39.6％、39.1％、14.1％,公司2021年目标销售金额1300亿元(较本期实际销售额+2.3％);实现销售面积1174.45万方,同比+7.0％;实现销售均价10822元/平,同比+3.0％。拿地方面,期内公司拿地面积714.57万方,同比-27.9％;拿地金额281.61亿元,同比-6.8％;楼面价3941元/平,同比+29.4％,拿地金额/销售金额为22.2％,同比-4.0pct,楼面价/销售均价为36.4％,同比+7.4pct。开竣工方面,实现开工面积964.13万方,同比+2.1％,计划完成率104.12％;实现竣工面积695.8万方,同比+10.0％,计划完成率78.42％。其余业务方面,期内物业板块实现营收18.07亿元,同比+41.0％,实现归母净利润2.64亿元,同比+132.9％,在管面积5970.0万方,同比+18.7％,合约面积8057.3万方,同比+4.0％,合管比1.35。2021年1月,公司分拆物业板块于港股上市;康旅板块实现营收57.29亿元,同比-3.0％,荣获2020年中国年度影响力文旅发展第6位;产业园板块实现营收53.62亿元,同比+58.6％,净利润7.25亿元,同比+13.6％。
三道红线暂居黄档,负债结构优化明显。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)为73.78％,净负债率为80.18％,现金短债比为1.23,三道红线暂居黄档。有息负债结构来看,短期负债占比为31.8％,同比-21.0pct,长期负债占比为68.2％,长短债结构大幅优化。
投资建议:维持公司买入评级,考虑盈利能力有所下降及结算节奏不及预期,下调公司2021-22年EPS分别至2.00/2.13元,预计2023年EPS2.28,对应PE为3.07/2.90/2.70倍。
风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
[2021-04-30] 荣盛发展(002146):2020年业绩及财务改善进程低于预期,下调评级至中性
■中金公司
投资建议
我们下调荣盛发展公司评级由跑赢行业至中性,理由如下:
2020年结算进度及利润率低于预期致业绩下滑,未来业绩增长不确定性较高。公司2020年营业收入715亿元,同比增长0.8％,增速偏低主要因全年竣工计划仅完成78％,结转面积/金额分别同比下降2％/9％至621亿元/601万平,税后综合毛利率下降2.6ppt至23.9％;归母净利润同比下降17.8％至75亿元,低于我们此前预期。我们预计公司结算毛利率仍将延续下降,今明两年业绩增速承压。公司2020年每股拟分红0.35元,分红率降至20.3％(2019年22.9％,2018年25.9％)。
土储充裕度及质量待提升。公司2020年末总土储3836万平,较1H20末下降5％;其中72％位于三线城市,环渤海区域面积占比超过50％,区域和能级结构偏下沉。公司2020年拿地面积/金额715万平/282亿元,同比下降27％/7％,楼面均价同比增长28％至3941元/平,新增项目主要分布于京津冀和长三角区域(合计占比69％),我们预计热点城市调控政策趋紧可能影响项目利润率水平并压制后续业绩表现。我们认为公司当前土储充裕度和质量均待改善,但受限于降杠杆目标,未来提升难度较大。
2021年销售目标与2020年基本持平,后续销售增速料疲弱。公司2020年销售金额同比增长10％至1271亿元,销售面积同比增长7％至1174万平,对应销售均价同比增长3％至10822元/平。公司计划2021年实现签约金额1300亿元,对应同比增速2％。我们估算公司当前土储覆盖倍数不足两年,且补地压力较大,未来销售增速可能持续疲弱。
财务指标承压,杠杆端改善难度较大。公司期末净负债率上行0.5ppt至80.2％,扣预资产负债率上行0.8ppt至73.8％,现金短债比1.2倍;2020年经营性净现金流同比下降36％至14亿元,有息负债同比增长11％至731亿元。我们判断对土储充裕度、销售稳健增长和财务指标改善的平衡将对公司经营提出较大挑战,短期内财务指标"转绿"难度较大。我们与市场的最大不同?我们对公司土储和财务端改善前景的判断弱于市场预期。潜在催化剂:财务指标超预期恶化;销售增速和业绩增长疲弱。盈利预测与估值考虑到公司盈利增长疲弱且财务端承压,我们下调2021年每股盈利预测32％至1.69元,引入2022年盈利预测1.73元/股。公司当前股价交易于3.7/3.6倍2021/2022年市盈率,下调目标价30％至6.75元(主要因公司销售盈利增长疲弱且"三条红线"新规对公司负债端施压),新目标价对应4.0/3.9倍2021/2022年市盈率和10％的上行空间。
风险
融资环境超预期宽松;主要布局城市调控政策超预期放松。
[2021-04-29] 荣盛发展(002146):荣盛发展2020年净利润75.01亿元 2021年计划签约额约1300亿元
■中国证券报
荣盛发展日前发布2020年年报，公司实现营业收入715.11亿元，同比增长0.85%;实现归属于上市公司股东的净利润75.01亿元。
2020年，公司完成签约金额1270.97亿元，完成年度签约计划的105.04%;实现开工面积964.13万平方米，完成开工计划的104.12%;实现竣工面积695.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。
2020年，公司新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的52.70%;购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91 亿元。
截至2020年底，公司资产负债率为82.07%，较年初下降0.32个百分点;现金短债比为1.23;净负债率为80.18%，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。
荣盛发展表示，2021年，公司计划签约金额约1300亿元，实现销售回款1050亿元，新获取建筑面积约1122.23万平米。
[2021-04-01] 荣盛发展(002146):荣盛发展一季度累计签约金额255亿元 同比增长84%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年3月，公司实现签约面积112.56万平方米，同比增长54.00%;签约金额130.19亿元，同比增长68.33%。2021年1-3月，公司累计实现签约面积213.83万平方米，同比增长57.95%;累计签约金额255.04亿元，同比增长83.67%。
[2021-03-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展前2月累计签约金额同比增长103%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年2月，公司实现签约面积58.86万平方米，同比增长385.64%;签约金额66.94亿元，同比增长498.75%。2021年1-2月，公司累计实现签约面积101.27万平方米，同比增长62.58%;累计签约金额124.85亿元，同比增长102.94%。
[2021-02-04] 荣盛发展(002146):首月销售亮眼,拿地能级提升-1月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告1月经营简况,1月实现签约金额57.9亿元,YOY+15.04％,实现签约面积42.4万方,YOY-15.47％。新年首月销售表现亮眼,看好全年销售水平1月实现签约金额57.9亿元,YOY+15.04％;实现签约面积42.4万方,YOY-15.47％;对应销售均价13655元/平米,较上月上升2860元/平米,较上年度平均上升2833元/平米。2021年首月较上年同比增长较大,同时延续了上年度10月份以来双位数同比增长水平。加之上年度整体拿地力度维持高位,我们预测新年度货源充足,销售将继续增长,看好2021年销售水平。1月份销售均价较高,较上年度总体水平提升颇多,这与上年度公司积极布局二三线城市,提高二三线城市拿地比例相对应。
单月新增项目集中于二三线城市,主要分布于环渤海和长三角地区
1月新增土地储备6处,分别为杭州(+1)、廊坊(+4)、汉中(+1)。新增项目土地面积共计38.8万方,规划建面98.3万方,总地价65.0亿元;对应权益占地面积28.4万方,权益规划建面72.7万方,权益地价52.4亿元,权益面积比例73.9％,权益金额比例80.7％。能级角度分析,二三线城市为主,二线、三线、五线城市占比分别为68％、26％、6％;地区角度分析则以环渤海和长三角地区为主,环长三角地区:渤海地区:西部地区=68％:26％:6％。拿地方式多样,兼有招拍挂及股权收购。
本月拿地力度高,楼面价较高
1月拿地力度112.2％,权益拿地力度90.6％,高于上年度全年累计拿地力度、权益拿地力度21.6％,19.3％,增幅显著,显示了公司外拓的决心。本月楼面价达6611元/平方米,YOY+258％,权益楼面价7218元/平方米,YOY+299％,同时高于上年度全年累计楼面价、权益楼面价4104、4357元/平方米。楼面价/销售均价48.4％,同比提升30.0pct,权益楼面价/销售均价52.9％,同比提升34.3pct,显示了新增项目所在城市能级的提升。
投资建议:公司新年度首月销售亮眼,同比数据出色。我们看好公司2020年新增土储的推货,预计2021年全年公司销售额将稳健增长。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.64、1101.87、1347.22亿元,归母净利润为105.15、128.72、156.71亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.50、2.04、1.68倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2021-02-04] 荣盛发展(002146):荣盛发展控股股东一致行动人拟以不低于1亿元增持公司股份
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年2月4日，公司控股股东荣盛控股股份有限公司控股子公司、一致行动人荣盛创投通过集中竞价方式增持并持有公司股份3,553,620股，占公司总股本的0.08%，增持金额21,334,885元，平均增持价格为6.004元/股。荣盛创投计划自2021年2月4日起六个月内，以不低于1亿元增持公司股份。
[2021-02-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展1月份签约金额57.91亿元 同比增长15.04%
■上海证券报
荣盛发展公告，2021年1月，公司实现签约面积42.41万平方米，同比下降15.47%;签约金额57.91亿元，同比增长15.04%。
[2021-01-05] 荣盛发展(002146):全年目标超额完成,年内新增土储质量较优-12月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告12月经营简况,12月实现签约金额248.6亿元,YOY+10.06％,实现签约面积230.2万方,YOY+3.74％;全年累计签约金额1271.0亿元,YOY+10.18％,累计合同销售面积1174.5万方,YOY+6.96％。12月销售持续发力,全年目标超额完成12月实现签约金额248.6亿元,YOY+10.06％,环比提升43.07％;实现签约面积230.2万方,YOY+3.74％,环比提升+35.40％;对应销售均价10795元/平米,YOY+6.09％,较上月提升579元/平米。全年累计合同销售金额1271.0亿元,YOY+10.18％,较上月增速略有收缩0.03pct;累计合同销售面积1174.5万方,YOY+6.96％,较上月增速收缩0.81pct;对应累计销售均价10822元/平米,YOY+3.01％。公司销售端保持了10月以来的增长之势,12月同比及环比数据均表现出色。公司已超额完成销售本年度目标(1210亿元),保持双位数以上增长。
当月新增河北唐山项目12月新增土地储备1处,位于环渤海地区三线城市唐山市。新增项目占地面积16.8万方,规划建面30.2万方,总地价3.7亿元;对应权益占地面积8.6万方,权益规划建面1.9万方,权益地价1.9亿元,权益比例51％。12月拿地力度1.5％,权益拿地力度0.7％,楼面价1211元/平方米,楼面价/销售均价11.2％。年内拿地力度略有降低,新增项目所在城市能级提升公司全年共新增项目62个,土地面积320万方(YOY-31％),规划建面669万方(YOY-29％),总地价274亿元(YOY-7％);对应权益占地面积269万方(YOY-38％),权益规划建面562万方(YOY-36％),权益地价245亿元(YOY-10％),权益面积比例85.5％,权益金额比例89.3％,相较2019年全年93.2％、91.9％水平均有所下降。以拿地总价计算,按能级划分,二线:三线:四五线城市＝46％:42％:12％,较2019年二三线城市占比有所提升;地区上以环渤海地区为主,环渤海:长三角:西部:中部＝53％:25％:16％:7％,相较2019年长三角拿地总价占比有所降低,相应环渤海及西部地区的占比有所提升。全年拿地力度21.6％,较2019年的25.6％略有降低,楼面价4104元/平方米,YOY+33.7％,楼面价/销售均价37.9％,较2019年提升8.3pct,主要源于年内拿地所在城市能级相应有所提升。
投资建议:公司12月同比及环比数据均表现出色,2020年度目标超额完成。年内新增土储质量较优,为公司长远发展奠定基础。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.6、1101.9、1347.2亿元,归母净利润为105.2、128.7、156.7亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.65、2.17、1.78倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2021-01-04] 荣盛发展(002146):荣盛发展2020年累计签约金额1270.97亿元 同比增长10.18%
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年12月，公司实现签约面积230.24万平方米，同比增长3.74%;签约金额248.55亿元，同比增长10.06%。2020年1-12月，公司累计实现签约面积1,174.45万平方米，同比增长6.96%;累计签约金额1,270.97亿元，同比增长10.18%。
[2020-12-07] 荣盛发展(002146):荣盛发展调整投资性房地产计量模式为公允价值计量模式
■中国证券报
荣盛发展12月7日晚间公告，根据《企业会计准则第3号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，将对投资性房地产的计量模式由成本模式调整为公允价值模式。
公司对投资性房地产的计量方法初始确定为成本计量模式，为了更加客观地反映公司持有的投资性房地产的真实价值，增强公司财务信息的准确性，根据《企业会计准则第 3 号—投资性房地产》《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定，公司拟自2020年1月1日起对投资性房地产的计量模式进行会计政策变更，由成本计量模式变更为公允价值计量模式。会计政策变更后，公司将按评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值。
本次会计政策变更后，公司将按评估机构出具的相关投资性房地产评估结果作为投资性房地产的公允价值;若相关资产受宏观经济环境影响导致其公允价值变动，可能会增加公司未来年度业绩波动的风险。
[2020-12-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展11月份签约金额173.73亿元 同比增一成
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年11月，公司实现签约面积170.05万平方米，同比增长13.10%;签约金额173.73亿元，同比增长10.03%。2020年1-11月，公司累计实现签约面积944.21万平方米，同比增长7.77%;累计签约金额1,022.42亿元，同比增长10.21%。
[2020-11-03] 荣盛发展(002146):销售发力,银十表现亮眼-10月销售数据点评
■天风证券
事件:公司公告10月经营简况,10月实现合同销售金额111.57亿元,YOY+21.87％,实现合同销售面积102.74万方,YOY+11.63％;1-10月累计合同销售金额848.69亿元,YOY+10.24％,累计合同销售面积774.16万方,YOY+6.67％。
销售发力,银十表现亮眼10月实现合同销售金额111.57亿元,YOY+21.87％,环比提升48.6％;实现合同销售面积102.74万方,YOY+11.63％,环比提升+37.8％;对应销售均价10859元/平米,较上月提升786元/平米。1-10月累计合同销售金额848.69亿元,YOY+10.24％,较上月增速提升1.57pct;累计合同销售面积774.16万方,YOY+6.67％,较上月增速提升0.72pct;对应累计销售均价10963元/平米,YOY+3.35％。公司销售端开始发力,10月同比及环比数据均表现出色,1-10月累计已实现销售目标(1210亿元)的70.1％,完成度略低,按上年情况来看,四季度仍是公司加大推货力度的重要节点,上年仅11、12两个月销售金额在全年比重达33.3％,完成全年销售目标仍具备信心。
单月无新增项目,新增项目以环渤海二三线城市为主1-10月新增项目51个,新增项目占地面积267.51万方(YOY-35.6％),新增规划建面574.74万方(YOY-30.7％),总地价243.10亿元(YOY-7.1％);对应权益占地面积225.50(YOY-42.3％),权益规划建面483.11万方(YOY-37.7％),权益地价215.45亿元(-10.5％)。以建面、价款口径看,权益比例分别为84.1％、88.6％,低于19年全年的93.2％、91.9％。以总地价口径计算,城市能级分布上,二线城市:三线城市:四五线城市＝52％:35％:13％,城市圈分布看,环渤海:长三角:西部:中部＝50％:28％:18％:4％,新增地块以环渤海区域的二三线城市为主。拿地城市能级有所提升1-10月累计拿地力度、权益拿地力度分别为28.64％、25.39％,略高于19年全年拿地力度25.55％、23.48％。1-10月累计新增项目楼面价4230元/平米(YOY+34.1％),累计楼面价/销售均价38.58％,高于19年全年29.62％的水平,平均楼面价的提升主要由于公司年内新增项目相比2019年城市等级有所提升,其中五线城市占比从上年同期的5.92％降低至1.32％。
投资建议:公司销售端开始发力,10月同比及环比数据均表现出色,拿地积极性较高且土储质量不断优化,我们看好公司2020年新增土储的推货,预计2020年公司销售额有望稳健增长。我们预计公司2020-2022年主营收入分别892.64、1101.87、1347.22亿元,归母净利润为105.15、128.72、156.71亿元;对应EPS为2.42、2.96、3.60元/股,对应PE2.90、2.37、1.95倍,维持"买入"评级。
风险提示:地产政策大幅收紧、房屋价格大幅下跌、京津冀销售不及预期
[2020-11-02] 荣盛发展(002146):荣盛发展10月份签约金额111.57亿元 同比增长21.87%
■上海证券报
荣盛发展公告，2020年10月，公司实现签约面积102.74万平方米，同比增长11.63%;签约金额111.57亿元，同比增长21.87%。2020年1-10月，公司累计实现签约面积774.16万平方米，同比增长6.67%;累计签约金额848.69亿元，同比增长10.24%。
[2020-10-28] 荣盛发展(002146):Q3利润率下滑影响业绩表现,土投收缩杠杆改善-三季报点评
■广发证券
核心观点:单季度利润率下滑影响业绩表现。20Q3公司营业收入同比增长20.9％,归母净利润同比下降24.9％,Q1-3归母净利润同比下降9.9％。
主要受Q3单季度表现影响。利润率方面,Q3公司整体毛利率为25.1％,同比下降7.7pct,受毛利率下滑、税费上升、合联营企业亏损等因素影响,Q3公司归母净利率均为8.3％,同比下降5.1pct。
销售稳步增长,土地投资略有收缩。销售方面,Q3公司销售金额同比增长19.9％,对应面积、均价分别增长12.4％、6.7％,量价均有正向贡献,增长结构较为健康。Q1-3公司累计实现销售规模737亿元,同比增长8.7％,销售目标完成率为60.9％,进度已超历年平均。土地拓展方面,Q3公司拿地总金额38.3亿元,对应金额拿地力度(拿地/销售)为15％,Q1-3拿地力度为33％,较19年上升7pct。
有息负债小幅上升,杠杆结构略有改善。截至20Q3公司账面有息负债717亿元,较20H1小幅上升1.2％。从融资新规指定参考指标来看,截至20Q3公司仍是两道踩线:扣除预收账款的资产负债率为75.3％,较20H1小幅上升0.3pct,高出红线(70％)5.3pct;现金短债比0.93x,低于红线(1x),但较20H1改善0.06x;净负债率为95.5％,虽较20H1上升1.9pct,但仍在安全范围内(100％)。杠杆结构方面,截至20Q3公司整体杠杆乘数为6.4x,较20H1上升0.1x,主要由于经营杠杆提升,杠杆结构略有改善。
预计公司20、21年EPS为2.20、2.34元/股。预计公司20/21年归母净利润为101/120亿元,对应动态PE3.3x/3.1x,维持公司合理价值为13.93元/股,对应20年6.3X动态PE,维持"买入"评级。
风险提示。回款率持续下降,公司面临一定偿债压力及后续拓展不确定性;行业景气度恢复不及预期,新城市去化放缓,融资成本上升。
[2020-10-28] 荣盛发展(002146):销售稳步向好,财务状况优化-公司点评报告
■华西证券
事件概述
荣盛发展发布2020年三季报,公司前三季度实现营收436.6亿元,同比+12.4％,归母净利润44.0亿元,同比-9.9％。
业绩表现短期承压,盈利水平小幅下降
2020Q1-3,公司实现营业收入436.6亿元,同比+12.4％,归母净利润44.0亿元,同比-9.9％,净利润增速低于营收增速主要系:(1)公司毛利率同比下降2.51pct;(2)报告期内,公司实现投资净收益为-0.25亿元,去年同期为1.81亿元。此外,公司净资产收益率及净利率分别为10.27％、9.93％,较上年同期下滑3.05pct、2.51pct,公司盈利水平有所下降。
销售规模增长提速,拿地态度趋于积极
2020Q1-3,公司实现销售金额737.1亿元,同比上升8.7％。公司直面疫情,销售额自二季度起恢复正增长,第三季度增速进一步提升,销售状况向好。拿地方面,公司新增计容建面570.4万平方米,对应拿地金额246.5亿元,拿地金额占当期销售金额的33.4％,相比2019年上升7.3pct,拿地态度趋于积极。
财务状况持续优化,融资成本逐步下行
截至报告期末,公司净负债率为88.15％,较去年下降10.42pct,公司财务状况持续优化。融资方面,公司三季度发行了10亿元和11.20亿元3年期一般中期票据,票面利率分别为7.22％和7.18％。而去年1月和3月公司发行两期270天超短期融资券,利率7.30％。随着公司财务状况持续优化,公司融资成本逐步下行。
投资建议
荣盛发展业绩稳定增长,销售保持韧性,财务状况改善。我们维持前期预测不变,预计公司20-22年EPS为2.53/3.03/3.64元,对应PE为2.8/2.4/2.0倍,维持公司“增持”评级。
风险提示
销售不及预期,利润率下滑,计提存货减值准备影响业绩。
[2020-10-24] 荣盛发展(002146):业绩短期承压,销售稳步增长-2020年三季报点评
■华创证券
3Q20营收同比+12％,业绩同比-10％,预收款覆盖率1.3倍3Q2020,公司实现营业收入436.6亿元,同比+12.4％;实现归母净利润44.0亿元,同比-9.9％;实现基本每股收益1.01元,同比-9.8％。毛利率和归母净利率分别为28.8％和10.1％,分别同比-2.5pct和-2.5pct;三费费率为9.6％,同比-0.2pct。截至2020H1末,公司预收账款799亿元,同比-9.5％,可覆盖19年地产营收1.3倍。
3Q20销售737.1亿元、同比+9％,20年目标销售1,210亿,对应同比+5％3Q2020,公司实现销售面积671.4万平,同比+6.0％;销售金额737.1亿元,同比+8.7％;销售均价1.10万元/平,同比+2％;2020年公司计划签约金额1,210亿元,同比+5％。2019年,公司新开工面积达944.3万平,完成年度计划的99.0％;竣工面积为632.3万平,完成年度计划的73.5％,同比+2.7％。2020年公司计划销售回款968亿元,同比+12.6％;计划新开工面积926.0万平,同比-2％;计划竣工面积887.3万平,同比+40％。考虑到公司2020年计划竣工积极,2020年结算有望稳步增长。
3Q20拿地/销售面积比90％、拿地/销售均价比37％,负债率稳步下降3Q2020,公司拿地面积602万平,同比-31％,权益比例84％;拿地金额246.6亿元,同比-5％;拿地均价4,098元/平,同比+37％;拿地金额/销售金额33％;拿地面积/销售面积90％;拿地均价/销售均价37％。截至2020H1末,公司土地储备建筑面积约4,036万平,土储结构合理、并较为充足。截至2020Q3末,公司资产负债率和净负债率分别为82.5％、88.2％,分别同比-1.2pct和-10.4pct,负债率稳步下降。
投资建议:业绩短期承压,销售稳步增长,维持"强推"评级公司持续秉承快周转策略,已初步形成"两横、两纵、三集群"的项目布局。20H1末公司土储约4,036万方,充分保障未来开发需要,且多元化拿地方式有效控制成本;同时公司产业园区拓展迅速,为未来地产开发提供充裕资源。我们维持公司2020-22年每股收益预测为2.52、2.90元和3.24元,目前股价对应20/21年PE仅3.1/2.7倍,19年对应股息率达6.1％,维持目标价13.50元,维持"强推"评级。
风险提示:新冠肺炎疫情影响超预期、房地产调控政策超预期收紧
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