002146荣盛发展资产重组最新消息
≈≈荣盛发展002146≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、
主要的业绩驱动因素
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房
和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司
已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。
近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品
，一直致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的
家”，缔造新型生活方式。
经过长期不懈努力，公司已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、
产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合
性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续、快速增长
。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段以及公司所处的行业地位
2021年上半年，房地产行业依然面临着严峻复杂的国内外环境，面对行业
调控政策持续深入，融资环境持续收紧等诸多因素的叠加，公司始终贯彻落实“房住
不炒”的指导思想，积极响应中央相关政策和要求，不断提升产品力与服务力，谨慎
控制投资力度，积极降杠杆，加强对库存资源的销售力度，加大回款力度。2021年上
半年，公司实现签约金额599.22亿元、签约面积516.71万平方米，同比分别增长24.2
6%、19.00%，完成年度签约计划的46.09%。行业知名度、市场占有率较高，荣获上海
易居房地产研究院2021中国房地产开发企业综合实力TOP20、2021中国指数研究院沪
深上市房地产公司财务稳健性TOP10第7位、稳居2021中国房地产百强企业第16位。
（三）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
1.宏观经济运行回顾
2021年上半年，新冠疫情总体趋缓，全球经济持续复苏，但仍具有脆弱性
且不均衡。我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，经济运行持续稳定恢复，经
济的内生动力逐步增强，市场主体信心不断增强。上半年，国内生产总值同比增长12
.7%，两年平均增长5.3%。
2.房地产政策调控和市场运行回顾
2021年上半年，房地产市场持续呈现复苏态势，商品房销售规模创出历史
同期新高。中央和地方陆续出台房地产调控政策，以稳定市场预期。中央进一步加强
供给侧调控，要求重点城市增加住宅用地供应，推出“两集中”政策；要求增加租赁
住房供应，加大住房租赁金融支持力度；提出防止以学区房等名义炒作房价。房地产
金融监管“打补丁”，加强供应链ABS审批，将商票纳入监管。地方政府因城施策，
热点城市相继出台调控新政，包括严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制
、增强二手房市场调控力度等。在政策引导下，二季度末房地产市场活跃度出现回落
。
（1）全国商品房销售面积创出历史同期新高。
1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，两年平均
增长8.1%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。
图1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势
（2）房地产开发投资增长仍具韧性。
1-6月，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15%，两年平均增长8.2
%。
图2：70个大中城市新建商品住宅价格指数分类环比走势
（3）土地市场整体供需走弱。
在“三道红线”政策的约束下，房地产开发企业购置土地的行为更加审慎
，根据中国指数研究院统计，2021年上半年，全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，
同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%。
图3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势
（4）融资环境整体偏紧。
1-6月份，房地产开发企业到位资金102,898亿元，两年平均增长10%。6月
末，我国房地产贷款增速已降至10.3%，且继续低于全部贷款增速。
图4：全国房地产开发投资及同比增速
图5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化
（5）2021年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”在
100.10-101.42区间小幅波动，处于非常合适的适度景气水平。
图6：“国房景气指数”月度走势
（四）2021年半年度公司主要经营计划完成情况
1、报告期总体经营情况总结
2021年半年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司
紧盯年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作
取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（1）开工、开盘及销售工作有序推进。2021年年初，面对河北区域尤其是
石家庄区域受疫情，公司一方面积极响应地方号召，投入到疫情防治工作中，另一方
面，多方协力，积极加快销售进度和销售资金的回笼。上半年，公司签订商品房销售
合同面积516.71万平方米，同比增长19.00%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%
，完成年度签约计划的46.09%。报告期，公司结转项目面积331.54万平方米，同比上
升56.28%；结算收入315.78亿元，同比上升39.48%。
（2）财务结构持续优化，负债率持续下降，资金状况安全、稳健。报告期
，较好的销售回款和融资，较少的购地支出（注：报告期，购地支出合计123.40亿元
，占公司当期签约金额的20.59%），使得公司的现金流状况得到较大改善，公司经营
活动产生的现金流量净额12.47亿元，连续四年及一期持续为正，资金状况安全、稳
健。截至2021年6月30日，公司资产负债率80.16%，较期初下降2.09个百分点；现金
短债比为1.16；净负债率66.50%，较期初下降13.68个百分点，剔除预收账款后的资
产负债率为70.81%，较期初下降2.97个百分点。
（3）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下
行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位
，在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市积极补充土地储备。报告期，公司先
后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积
302.86万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,741.25万平方米。
（4）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持中证500、
深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，荣获中国指数研究院
“2021沪深上市房地产公司投资价值TOP10第8位”。
2、报告期公司主要板块的经营情况
（1）城市地产板块
报告期，公司城市地产板块积极调整布局重心、保签约、优管控、稳增长
。上半年，面对严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为导向
、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、
奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在拓展方面，城市地产
板块积极调整布局重心，加大了在长三角、珠三角的布局力度，在杭州、徐州、常州
、芜湖、广州等地进行了重点布局，投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资
金额的73.23%；同时通过各种措施力保项目开发、销售工作有序推进，上半年实现签
约面积479.76万平方米，签约金额567.67亿元，占公司上半年签约金额的94.73%。报
告期，在现有代建项目的基础上，地产板块继续进一步加大代建项目的拓展，积极强
化品牌、输出管理，为公司培养新的利润增长点。
（2）康旅板块
报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了
半年度目标任务。工程系统紧密围绕“提质、降本”目标要求，充分发挥整合后的优
势，确保各项生产工作有序推进，为营销和运营提供强有力保障。上半年开工完成率
100%，开盘完成率113%，合同交房完成率100%。营销系统围绕“降本、减费、提质、
增效”的要求，紧抓业绩不放松，上半年实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.
77亿元。荣获2021年1月中国文旅产业运营发展指数TOP10第4位、2021中国文旅地产
运营企业TOP3、文旅产业运营发展指数TOP3。同时，康旅旗下酒店产业再创佳绩，上
半年实现营业收入3.69亿元，新签约酒店3家（房间738间），进位“中国全服务酒店
规模”第18名，荣膺“金马奖”、“星光奖”等7项国家级、省级大奖。截至2021年6
月30日，盛行天下会员规模达到236.7万，交易规模6,172万元，已经形成初具规模的
盛行旅居平台。
（3）产业园板块
报告期，产业新城坚持“稳中求进”的发展思路，开启六五规划新征程，
树立“深耕、外拓、创新、合作”新发展理念，推动精细化、稳健化、多元化发展。
产业新城秉承“以收定支，量入为出”的投资策略，确保管理科学、资金安全、风险
可控。报告期，产业新城招商规模不断扩大，优质项目纷纷落地，如固安运载火箭精
密零部件研发及生产项目、固安亨利自动化控制研发及生产项目、蔚县新型墙体环保
材料项目等。行业地位继续巩固，综合实力持续提升，蝉联中指院“2021中国产业园
区运营十强企业”第七位、“2021中国产业园区运营商综合实力TOP10”第七位，荣
获中指院“中国产业新城运营商综合实力TOP10”第八位，荣获克而瑞“全国产城发
展商综合实力TOP30”第八位。
（4）物业板块
报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零
售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，
有效地拓宽了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业
均值，荣获百强企业排名TOP17、品牌价值百强TOP14、华北品牌企业20强TOP5、上市
公司20强TOP17。2021年1月15日，荣万家正式在香港主板敲钟上市，股票代码：0214
6HK，发行价格13.46港元/股，募集资金12.65亿港元。
（5）其他板块
报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步
提升，完成产值4.11亿元，半年度目标圆满完成。在产品研发、技术创新上取得了良
好成绩，泽信旭园一期项目（通辽）被认定为2021年河北省工程勘察设计项目三等成
果，芜湖荣盛华府一期项目被认定为2021年河北省工程勘察设计项目二等成果。
报告期，实业公司坚持秉承“质量的领头羊、进度的急先锋、成本的定盘
星”理念，优化组织管理，推广“四新”技术应用，以技术手段提升质量细节，所施
项目全部按照星评标准管控，48个项目全部按照计划高质量交房，完成产值15.33亿
元、实现营业收入15.14亿元。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：
报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度
势、顺势而为，新增土地储备28宗，计容建筑面积302.86万平方米；购地金额123.40
亿元，权益购地金额80.18亿元。新增土地储备项目具体情况如下：
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市
储备土地资源，总建筑面积3,741.25万平方米，可以满足公司2-3年的开发需要。
截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下：
（4）主要项目销售情况：
（5）主要项目出租情况：
（6）土地一级开发情况
（7）融资途径：
报告期，公司不断拓展融资方式和品种，截至报告期末，公司融资余额678
.95亿元。主要融资结构如下：
（8）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止2021年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为2,760,960.24万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而
发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行
签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办
妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据
行业惯例此项担保是必须的。
（9）跟投情况：
《荣盛房地产发展股份有限公司“创享计划”实施办法（试行）》自2017
年度第九次临时股东大会审议通过后正式实施。通过该计划进一步提升了获取项目的
质量和项目运营效率，更大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂
钩，实现收益共享、风险共担。2021年上半年，公司新增跟投项目7个。
董事、监事、高管与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监
高）
4、公司发展战略和2021年年度经营计划
展望2021年下半年，中央将继续坚持“房住不炒”政策基调，坚持“三稳
”目标，不断完善房地产政策工具箱。房地产金融审慎管理制度将不断完善，宅地“
两集中”出让制度设计将优化调整，房地产市场在下半年将保持稳健运行态势。
（1）公司发展战略
根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，经过反复
论证，科学研判，公司提出了全面提升发展质量，“提质、进位”的总目标；确立了
以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主
、三柱、多支撑”的新产业发展
格局；明确了为客户创造绿色、健康、智慧新型生活方式的发展理念；制
定了提质、降本、减费、增效的竞争策略；确定了推动两个核心竞争力建设的主要任
务。
（2）2021年年度经营计划
①2021年度，公司计划实现开工491.14万平方米，计划实现竣工718.76万
平方米；
②2021年度，公司计划签约金额约1,300亿元，计划实现销售回款1,050亿
元；
③2021年度，公司计划新增融资544.90亿元；
④2021年度，公司计划新获取建筑面积约1,122.23万平米的新项目资源。
二、核心竞争力分析
自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为
依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打
造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1.公司不断完善的区域战略定位。
作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健的发
展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位，确立了以地产为主业，以康旅、产业
新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发
展格局。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、
区域布局更加均衡、合理，长三角成长已为公司主要的销售区域。
2.实现项目全国化布局，并走出国门。
公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西
、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2
个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发
展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已
经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区
、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市、湖北省神农架、湖南省
张家界市、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国
门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。
公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园
、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、
唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12个园
区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。
经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开
发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。
3.多元化的融资能力。
作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融
工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种资本
场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司
债券8期，中期票据5期，定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期
，资产支持专项计划7期，美元债6期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建
立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度957.03亿元，境内主流评级
机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。
多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。
4.公司土地储备结构合理、数量充足。
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，
按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标
地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角
、中西部、珠三角等区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,741.25万平方米，土储区域结构较为合理、
土储数量较为充足。
5.稳健的经营模式和管控力。
公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心
”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从拿地
，到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态利润
系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断提高
项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
6.持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化
设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主
的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户
真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节
点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义
。
7.持续稳定地分红，积极回报股东。
公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市以来
，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年分红
的良好记录，累计现金分红金额达118.37亿元（含2020年度）。2015-2020年，公司
连续六年派息率达到当年归母净利润的20%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司
中名列前茅。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，若下半年继续出台新的调控政
策，公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响
。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、经营风险：面临土地价格上涨、开发项目竞争加剧，将导致房地产开发利润
率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业
绩产生一定的影响。
应对措施：谨慎获取新项目，加快开发周转速度。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，
可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不
利影响。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
1.宏观经济运行回顾
2020年，西方主要经济体出现二战后最严重的衰退，逆全球化情绪继续蔓
延。面对新冠肺炎疫情严重冲击和复杂严峻的国内外环境，党和政府统筹推进疫情防
控和经济社会发展，推动生产生活秩序快速恢复，我国国民经济呈现稳定恢复态势，
展现出中国经济的强大韧性和抗冲击能力。2020年，国内生产总值突破百万亿元，同
比增长2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，占世界经济的比重超过17%
，成为推动全球经济复苏的主要力量。
2.房地产政策调控和市场运行回顾
2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，但受全球
宽松的货币环境影响，包括不动产在内的资产价格升值预期加大。为遏制房地产金融
化趋势，下半年房地产金融政策调控进一步收紧。中国人民银行会同住建部出台了针
对房地产开发企业财务监管的指导意见，在12家房企开展“三线四档两观察”的资金
监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。土地管理制
度改革稳步推进，国务院下放土地审批权，探索利用存量建设用地进行开发建设的市
场化机制。热点城市调控持续升级，严查经营性贷款等资金违规流入房地产市场，围
堵各类“炒房”漏洞，加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象，力促
市场理性回归。
2020年初房地产市场受新冠疫情影响，出现短期大幅调整，随后快速反弹
并持续复苏，全年新房销售面积和金额均创出历史新高。
（1）商品房销售面积创历史新高，市场分化加剧
2020年，房地产市场销售面积和销售额双双创出历史新高。商品房销售面
积176,086万平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额173,613亿元，同比增长8.7%，
全国商品住宅销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长10.8%。百城二手住宅价格整
体稳中有涨，平均涨幅在3%左右。市场延续分化态势，长三角和珠三角地区市场复苏
领先全国；一线城市住宅价格涨幅明显高于二、三线城市，南方城市的房地产市场强
于北方城市。
图1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势
图2：70个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势
（2）土地市场稳中有降，房地产开发投资保持较强韧性
2020年,土地市场在经历快速反弹后整体回落，土地购置面积同比减少。特
别是下半年，在融资新政约束下，企业购置土地的积极性持续回落。全年房地产开发
企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，同比
增长17.4%。
2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%。其中，住宅投资
104,446亿元，增长7.6%。
图3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势
图4：全国房地产开发投资及主要构成同比增速
（3）房地产融资环境整体趋紧，房地产贷款增速持续下降
2020年，房地产行业融资环境整体趋紧。人民币房地产贷款余额49.58万亿
元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17
万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。
图5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化
（4）2020年，受疫情影响，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指
数”在3月下降至97.44。待国内疫情稳定，房企陆续复工复产后，“国房景气指数”
从4月开始持续爬升，12月至100.55，恢复到非常合适的适度景气水平。
图6：“国房景气指数”月度走势
（二）2020年度公司主要经营计划完成情况
1、报告期总体经营情况总结
2020年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司紧盯
年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得
了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（1）全面克服疫情影响，开工、开盘及销售工作有序推进。2020年初，突
如其来的“新冠”疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。一方面，公司积极响应
国家号召，投入到疫情防治工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开
发、销售的有序推进、安全运营，公司绝大部分项目在所在城市实现首批开（复）工
。报告期，公司实现开工964.13万平方米，完成年初开工计划的104.12%；实现竣工6
95.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。报告期，结转项目面积600.81万平方
米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.10%。
（2）年度签约任务完成情况良好。报告期，公司签订商品房销售合同面积
1,174.45万平方米，同比增长6.96%；合同金额1,270.97亿元，同比增长10.18%，完
成年度签约计划的105.04%。
（3）财务结构持续优化，负债率持续下降。报告期，较好的销售回款和融
资，使得公司的现金流状况得到极大改善，公司经营活动产生的现金流量净额13.67
亿元，自2017年至今持续第四年为正。截至2020年12月31日，公司资产负债率82.07%
，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为1.23，较期初增长0.36；净负债率80.18%
，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。
（4）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下
行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位
，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备；
下半年，主动放缓投资节奏，提高新项目的利润安全边际。报告期，公司先后在京津
冀、长三角、中西部区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米。
（5）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持沪深300成
分股、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，在“第11届中
国上市公司投资者关系天马奖”评选中，荣获“最佳投资者关系公司奖”、“中小板
最佳董事会奖”两大项奖。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）城市地产板块
报告期，公司城市地产板块积极复工、复产、保签约、优管控。报告期，
面对严重的疫
情影响、严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为
导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决
策、奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在生产管理方面，
积极复工、复产，优化项目流程，着力缩短周转工期，“14579”和“100天开工、20
0天开盘”节点达成率分别达到42.5%、66%，同比大幅提高。长沙岳麓峰景一期和蚌
埠荣盛华府一期获得行业最高奖项—广厦奖，各类项目获得省、市奖项35个。严格执
行营销标准化，启用“家在荣盛”线上售楼程序，全年线上签约7.5亿元；大力推广
“荣易通”，新增注册19.1万人，成交金额超132.6亿元。公司进一步加大代建项目
的拓展，积极强化品牌、输出管理，培养新的利润增长点。
（2）康旅板块
报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了
年度目标任务。工程方面及时高效，开工、开盘、交房完成率均达到100%；营销再创
佳绩，承德、野三坡、黄山、秦皇岛等公司多项目开盘，承德锦绣观邸项目“1457”
节点全部提前达成，邢台锦绣学府“145”节点全部达成。全年实现营业额57.29亿元
，收入额32.28亿元，荣获2020年中国年度影响力文旅发展第6位。康旅旗下酒店产业
逆势而上，高效承接援鄂医护者休整接待工作和当地“两会”会议，用品质服务获得
了相关部门的肯定，全年实现营业收入6.80亿元，新签约酒店10家（房间1,121间）
，荣膺“金枕头奖”、“金钥匙服务奖”等7项国家级、省级大奖。“盛行天下”全
面升级，落实“六个一键”，有效解决业主长期换住难、装修难等问题。推动搭建会
员体系，做好会员服务，助力盛行天下互联网平台发展。完成康旅大客服体系搭建，
建立以风控、交付、投诉、满意度为基础的客户关系工作标准，有力保障康旅项目开
发的健康运营。
（3）产业园板块
报告期，产业新城坚持以“稳健经营”为导向，实施“量入为出，先进后
出”的投资策略，全力抓回款、控投资、保利润，实现营业收入53.39亿元，净利润7
.25亿元，圆满收官“五五”规划。报告期，产业新城招商取得实效，知名企业纷纷
落地，固安中国智能骨干网二期、固安乐歌智能供应链产业园、唐山九天行歌火箭核
心部件研发生产基地、淮北明美新能源锂电池项目、蔚县太行山云计算数据中心、蔚
县空气源热泵研发生产基地等优质项目落户园区，全年签订土地招商协议15家，总投
资66亿元。行业地位持续迈进，品牌价值有效释放，荣获“中国产业新城运营商综合
实力TOP10”第七位，荣获“2020中国产业园区运营十强企业”第七位，蔚县园区深
度挖掘特色产业模式，入选“2020中国产业运营项目优秀品牌”。
（4）物业板块
报告期，荣万家聚焦目标任务，提升品质管理，做大外部拓展，做好社商
经营，实现营业收入18.07亿元，同比增长41%；净利润2.64亿元，同比增长133%；毛
利率28.10%，同比增长9.9个百分点；年度在管建筑面积约5,970万平方米，合约建筑
面积约9,020万平方米，其中外部拓展面积3,617.74万平方米，完成计划的180.89%。
报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入
住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，有效地拓宽
了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业均值，荣获
百强企业排名top19、品牌价值百强TOP15。2020年底，荣万家赴港上市成功获批，并
于2021年1月15日正式在香港主板敲钟上市，股票代码：02146HK，发行价格13.46港
元/股，募集资金12.65亿港币。
（5）金融板块
报告期，振兴银行以科技型银行战略为指引，克服种种困难，全面达成了
各项经营目标和各项监管指标。截至2020年底，振兴银行资产规模达271.18亿元，线
上资负合作渠道持续拓宽，累计超过665万客户提供金融服务。
中冀投资秉持“发掘机遇，创造价值”的投资理念，以“稳”为前提，攻
坚克难、稳中求进、寻找“缝隙”投资机会，全年经营取得了较好的成果。先后完成
浪潮云、爱泊车、中钛装备、冀衡药业等16个股权类项目投资，已投项目京源环保、
江航装备完成科创板上市，多个项目正处于上市通道；布局23个上市公司定增项目，
多个标的年底收益超过100%；房地产及不良资产方面，完成投资项目10个；高收益债
持续获得较高盈利；新增4只管理基金；财富业务转型顺利推进；荣获WISE2020中国
智能制造领域投资机构TOP20、中国最受关注地产基金TOP5两项大奖。
（6）其他板块
报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步
提升，完成产值6.22亿元，实现营业收入3.13亿元，超额完成年度计划。经过不懈努
力，设计公司圆满完成了风景园林资质乙级升甲工作；在产品研发、技术创新上取得
了良好成绩，获得了四项国家专利。
报告期，实业公司坚持以提升质量为导向、以优化工艺为抓手，推广运用
信息化手段，实行星级评定标准，146个项目全部按照计划高质量交房，完成产值44.
68亿元、实现营业收入33.48亿元。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：
报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度
势、顺势而为，新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的
52.70%；购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91亿元。新增土地储备项目具体情
况如下：
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市
储备了较为充足的土地资源，总建筑面积3,835.98万平方米，可以满足公司2-3年的
开发需要。
截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下：
（3）主要项目开发情况：
（4）主要项目销售情况：
（5）土地一级开发情况：
（6）主要项目出租情况：
（7）融资途径：
报告期，公司不断拓展融资方式和品种，截至报告期末，公司融资余额730
.99亿元。主要融资结构如下：
（8）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余
额为3,462,656.26万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权
而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银
行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并
办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根
据行业惯例此项担保是必须的。
（9）跟投情况：
《荣盛房地产发展股份有限公司“创享计划”实施办法（试行）》自2017
年度第九次临时股东大会审议通过后正式实施。通过该计划进一步提升了获取项目的
质量和项目运营效率，更大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂
钩，实现收益共享、风险共担。2020年度，公司新增跟投项目40个，跟投资金共计8,
353.66万元。
报告期各投资主体实际投资金额及占比详情如下：
董事、监事、高管与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监
高）
4、公司发展战略和未来一年经营计划
2021年，随着新冠疫情初步得到控制，经济活动逐步恢复，全球经济有望
进入复苏阶段。经济恢复常态化也意味着宏观经济政策将逐步回归中性，房地产市场
的投资性需求将受到抑制。推动金融、房地产同实体经济均衡发展是“十四五”期间
的总体要求。稳妥实施房地产长效机制，实施宏观审慎管理制度，推动土地管理制度
改革将倒逼企业转变发展模式，将给行业带来长期深远影响。2021年是公司“六五”
规划开局之年，公司将适应新形势，熟悉新规则，主动求变，科学应变，实现长期、
稳健、有质量的发展。
（1）公司发展战略
“六五”作为公司实施战略转型的第二个五年规划期，也是公司迈向“受
人尊敬的企业”进程中至关重要的五年。根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战
略发展的现实需要，经过反复论证，科学研判，公司提出了全面提升发展质量，“提
质、进位”的总目标；确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他
相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发展格局；明确了为客户创
造绿色、健康、智慧新型生活方式的发展理念；制定了提质、降本、减费、增效的竞
争策略；确定了推动两个核心竞争力建设的主要任务。
根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，确立未来
五年工作指导思想为：继续坚持“五五”时期的总体发展思路不动摇，继续强化以客
户为导向，以项目为中心，聚焦将“通过提升五种能力、打造四个优势，推动两个核
心竞争力建设”作为主要任务；突出将“树立五个意识、完成五个转变”作为保障。
通过未来五年的不懈努力，适应新环境、抓住新机遇、谋求新突破、获得新发展，从
而全面实现“提质、进位”的总体发展目标。“六五”期间，公司上下聚焦“提质、
进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列
。
（2）未来一年经营计划
①2021年度开、竣工计划
注：1、上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。
2、上述计划可能会由于宏观经济、房地产市场状况以及项目本身的原因发
生变化。
3、上述计划只是针对公司现有项目，如果年内有项目新取得，公司的开工
计划将可能调整。
②公司项目拓展计划：2021年，公司将深入研究产业、人口的变动规律，
紧盯国家区域发展战略，综合考虑政治、经济、自然因素，在“找”上下功夫，选择
适合公司的城市和项目，持续深耕现有城市，同时积极寻找新的城市。要继续重点扶
持经济底蕴好、公司班子得力、当地市场占有率高的城市公司进行区域化发展。将继
续顺应区域一体化不断深化的趋势，加大对目标区域市场的拓展力度，提高区域的覆
盖密度和项目储备的比例。要着力研究“长三角”、“珠三角”城市群及中西部中心
城市及周边区域，做好项目布局，不断平衡公司的项目区域布局。2021年度公司计划
新获取建筑面积约1,122.23万平米的新项目资源。
③在提升营销质量上下功夫。2021年，公司要实施营销前置，加强对重点
区域、项目和竞品的市场调研、监控，力求做到精准预判市场变化趋势，及时采取营
销措施，抢占市场先机，最大限度提升去化率；要制定排布周密、吸人眼球的营销策
划，强化节点意识，有节奏地推动回款任务完成；要以“品质竞争”为出发点，通过
产品配置提升、高品质包装及高规格示范区呈现、拉升客户预期，传递项目品质；要
强化营销策略，持续提升销售服务水平，强化对一流服务、优质服务、热情服务、周
到服务的激励机制，切实提高营销管理整体水平。
④公司融资计划：2021年，公司将以项目开发贷款融资为主，提高公司债
券、美元债、中期票据、资产证券化、超短期融资券、定向债务融资工具及其他新型
融资方式规模，拓宽合作渠道，优化融资结构，融通银企关系，提高融资效率、降低
融资成本，确保公司的资金需要。2021年公司计划新增融资544.90亿元。
（3）公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司2021年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
①坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2021年度
计划签约金额约1,300亿元，计划实现销售回款1,050亿元；
②积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过多种融资方式弥补公
司项目开发资金，2021年公司计划新增融资544.90亿元；
③公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强
对公司资金的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一
致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需
求。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，进一步优化债务结构。
二、核心竞争力分析
自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运
作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用
心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1.公司不断完善的区域战略定位。
作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健
的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位。目前，公司已基本形成了“两横
、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角成长已
为公司主要的销售区域。
2.实现项目全国化布局，并走出国门。
公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、
江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省
、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年
多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公
司已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管
理区、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市、湖北省神农架、云
南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国门，在捷克共
和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。
公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产
业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业
园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12
个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。
经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地
产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。
3.多元化的融资能力。
作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种
金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种
资本场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行
公司债券8期，中期票据5期，
定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期，资产支持专项
计划7期，美元债5期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利
的长期战略合作关系，获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主
体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。多元化融资模式
、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。
4.公司土地储备结构合理、数量充足。
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改
造等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区
域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在
京津冀、长三角、中西部等区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平
方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米，土储区域结构较为
合理、土储数量较为充足。
5.稳健的经营模式和管控力。
公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为
中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从
拿地，到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态
利润系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断
提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
6.持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过
优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在
业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对
客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管
控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导
意义。
7.持续稳定地分红，积极回报股东。
公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市
以来，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年
分红的良好记录，累计现金分红金额达118.37亿元（含2020年度）。2015-2019年，
公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，在A股上市
公司中名列前茅。
三、公司未来发展的展望
2021年是公司“六五”规划的开局之年，也是公司实施战略性转型的破题
之年。公司将要充分研究国家各项行业政策，认真贯彻落实“六五”规划发展纲要，
围绕“提质、增效”的中心任务，主动适应、精准把握发展大势，因势而动、因城施
策，精细管理、精准发力，全力推动公司“六五”规划起好步、开好局。
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司所从事的主要业务、主要产品及其用途、经营模式、
主要的业绩驱动因素
报告期，公司的主营业务为房地产开发与销售，拥有中华人民共和国住房
和城乡建设部颁发的房地产开发企业一级资质证书。在房地产开发区域布局上，公司
已基本形成了“两横、两纵、三集群”的战略格局。
近年以来，公司持续以面向首次置业和改善性需求的普通住宅为主导产品
，一直致力于通过提供高性价比的产品，为项目所在地客户营造“自然的园，健康的
家”，缔造新型生活方式。
经过长期不懈努力，公司已基本形成了以房地产开发为主业，贯穿康旅、
产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务为一体的全方位、综合
性的全产业链条，通过主、辅业的协同发展，实现公司收入和利润的持续、快速增长
。
（二）报告期内公司所属行业的发展阶段以及公司所处的行业地位
2021年上半年，房地产行业依然面临着严峻复杂的国内外环境，面对行业
调控政策持续深入，融资环境持续收紧等诸多因素的叠加，公司始终贯彻落实“房住
不炒”的指导思想，积极响应中央相关政策和要求，不断提升产品力与服务力，谨慎
控制投资力度，积极降杠杆，加强对库存资源的销售力度，加大回款力度。2021年上
半年，公司实现签约金额599.22亿元、签约面积516.71万平方米，同比分别增长24.2
6%、19.00%，完成年度签约计划的46.09%。行业知名度、市场占有率较高，荣获上海
易居房地产研究院2021中国房地产开发企业综合实力TOP20、2021中国指数研究院沪
深上市房地产公司财务稳健性TOP10第7位、稳居2021中国房地产百强企业第16位。
（三）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
1.宏观经济运行回顾
2021年上半年，新冠疫情总体趋缓，全球经济持续复苏，但仍具有脆弱性
且不均衡。我国统筹推进疫情防控和经济社会发展工作，经济运行持续稳定恢复，经
济的内生动力逐步增强，市场主体信心不断增强。上半年，国内生产总值同比增长12
.7%，两年平均增长5.3%。
2.房地产政策调控和市场运行回顾
2021年上半年，房地产市场持续呈现复苏态势，商品房销售规模创出历史
同期新高。中央和地方陆续出台房地产调控政策，以稳定市场预期。中央进一步加强
供给侧调控，要求重点城市增加住宅用地供应，推出“两集中”政策；要求增加租赁
住房供应，加大住房租赁金融支持力度；提出防止以学区房等名义炒作房价。房地产
金融监管“打补丁”，加强供应链ABS审批，将商票纳入监管。地方政府因城施策，
热点城市相继出台调控新政，包括严查资金违规流入房地产市场、建立房地联动机制
、增强二手房市场调控力度等。在政策引导下，二季度末房地产市场活跃度出现回落
。
（1）全国商品房销售面积创出历史同期新高。
1-6月，全国商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，两年平均
增长8.1%；商品房销售额92,931亿元，同比增长38.9%，两年平均增长14.7%。
图1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势
（2）房地产开发投资增长仍具韧性。
1-6月，全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15%，两年平均增长8.2
%。
图2：70个大中城市新建商品住宅价格指数分类环比走势
（3）土地市场整体供需走弱。
在“三道红线”政策的约束下，房地产开发企业购置土地的行为更加审慎
，根据中国指数研究院统计，2021年上半年，全国300城住宅用地推出5.0亿平方米，
同比下降9.5%；成交4.2亿平方米，同比下降10.6%。
图3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势
（4）融资环境整体偏紧。
1-6月份，房地产开发企业到位资金102,898亿元，两年平均增长10%。6月
末，我国房地产贷款增速已降至10.3%，且继续低于全部贷款增速。
图4：全国房地产开发投资及同比增速
图5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化
（5）2021年上半年，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指数”在
100.10-101.42区间小幅波动，处于非常合适的适度景气水平。
图6：“国房景气指数”月度走势
（四）2021年半年度公司主要经营计划完成情况
1、报告期总体经营情况总结
2021年半年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司
紧盯年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作
取得了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（1）开工、开盘及销售工作有序推进。2021年年初，面对河北区域尤其是
石家庄区域受疫情，公司一方面积极响应地方号召，投入到疫情防治工作中，另一方
面，多方协力，积极加快销售进度和销售资金的回笼。上半年，公司签订商品房销售
合同面积516.71万平方米，同比增长19.00%；合同金额599.22亿元，同比增长24.26%
，完成年度签约计划的46.09%。报告期，公司结转项目面积331.54万平方米，同比上
升56.28%；结算收入315.78亿元，同比上升39.48%。
（2）财务结构持续优化，负债率持续下降，资金状况安全、稳健。报告期
，较好的销售回款和融资，较少的购地支出（注：报告期，购地支出合计123.40亿元
，占公司当期签约金额的20.59%），使得公司的现金流状况得到较大改善，公司经营
活动产生的现金流量净额12.47亿元，连续四年及一期持续为正，资金状况安全、稳
健。截至2021年6月30日，公司资产负债率80.16%，较期初下降2.09个百分点；现金
短债比为1.16；净负债率66.50%，较期初下降13.68个百分点，剔除预收账款后的资
产负债率为70.81%，较期初下降2.97个百分点。
（3）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下
行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位
，在杭州、徐州、芜湖、广州等土储较少的城市积极补充土地储备。报告期，公司先
后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积
302.86万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,741.25万平方米。
（4）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持中证500、
深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，荣获中国指数研究院
“2021沪深上市房地产公司投资价值TOP10第8位”。
2、报告期公司主要板块的经营情况
（1）城市地产板块
报告期，公司城市地产板块积极调整布局重心、保签约、优管控、稳增长
。上半年，面对严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为导向
、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决策、
奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在拓展方面，城市地产
板块积极调整布局重心，加大了在长三角、珠三角的布局力度，在杭州、徐州、常州
、芜湖、广州等地进行了重点布局，投资金额达90.36亿元，占上半年整体拿地投资
金额的73.23%；同时通过各种措施力保项目开发、销售工作有序推进，上半年实现签
约面积479.76万平方米，签约金额567.67亿元，占公司上半年签约金额的94.73%。报
告期，在现有代建项目的基础上，地产板块继续进一步加大代建项目的拓展，积极强
化品牌、输出管理，为公司培养新的利润增长点。
（2）康旅板块
报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了
半年度目标任务。工程系统紧密围绕“提质、降本”目标要求，充分发挥整合后的优
势，确保各项生产工作有序推进，为营销和运营提供强有力保障。上半年开工完成率
100%，开盘完成率113%，合同交房完成率100%。营销系统围绕“降本、减费、提质、
增效”的要求，紧抓业绩不放松，上半年实现签约面积35.91万平方米，签约金额30.
77亿元。荣获2021年1月中国文旅产业运营发展指数TOP10第4位、2021中国文旅地产
运营企业TOP3、文旅产业运营发展指数TOP3。同时，康旅旗下酒店产业再创佳绩，上
半年实现营业收入3.69亿元，新签约酒店3家（房间738间），进位“中国全服务酒店
规模”第18名，荣膺“金马奖”、“星光奖”等7项国家级、省级大奖。截至2021年6
月30日，盛行天下会员规模达到236.7万，交易规模6,172万元，已经形成初具规模的
盛行旅居平台。
（3）产业园板块
报告期，产业新城坚持“稳中求进”的发展思路，开启六五规划新征程，
树立“深耕、外拓、创新、合作”新发展理念，推动精细化、稳健化、多元化发展。
产业新城秉承“以收定支，量入为出”的投资策略，确保管理科学、资金安全、风险
可控。报告期，产业新城招商规模不断扩大，优质项目纷纷落地，如固安运载火箭精
密零部件研发及生产项目、固安亨利自动化控制研发及生产项目、蔚县新型墙体环保
材料项目等。行业地位继续巩固，综合实力持续提升，蝉联中指院“2021中国产业园
区运营十强企业”第七位、“2021中国产业园区运营商综合实力TOP10”第七位，荣
获中指院“中国产业新城运营商综合实力TOP10”第八位，荣获克而瑞“全国产城发
展商综合实力TOP30”第八位。
（4）物业板块
报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零
售、拎包入住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，
有效地拓宽了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业
均值，荣获百强企业排名TOP17、品牌价值百强TOP14、华北品牌企业20强TOP5、上市
公司20强TOP17。2021年1月15日，荣万家正式在香港主板敲钟上市，股票代码：0214
6HK，发行价格13.46港元/股，募集资金12.65亿港元。
（5）其他板块
报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步
提升，完成产值4.11亿元，半年度目标圆满完成。在产品研发、技术创新上取得了良
好成绩，泽信旭园一期项目（通辽）被认定为2021年河北省工程勘察设计项目三等成
果，芜湖荣盛华府一期项目被认定为2021年河北省工程勘察设计项目二等成果。
报告期，实业公司坚持秉承“质量的领头羊、进度的急先锋、成本的定盘
星”理念，优化组织管理，推广“四新”技术应用，以技术手段提升质量细节，所施
项目全部按照星评标准管控，48个项目全部按照计划高质量交房，完成产值15.33亿
元、实现营业收入15.14亿元。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：
报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度
势、顺势而为，新增土地储备28宗，计容建筑面积302.86万平方米；购地金额123.40
亿元，权益购地金额80.18亿元。新增土地储备项目具体情况如下：
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市
储备土地资源，总建筑面积3,741.25万平方米，可以满足公司2-3年的开发需要。
截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下：
（4）主要项目销售情况：
（5）主要项目出租情况：
（6）土地一级开发情况
（7）融资途径：
报告期，公司不断拓展融资方式和品种，截至报告期末，公司融资余额678
.95亿元。主要融资结构如下：
（8）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截止2021年6月30日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余额
为2,760,960.24万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权而
发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银行
签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并办
妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根据
行业惯例此项担保是必须的。
（9）跟投情况：
《荣盛房地产发展股份有限公司“创享计划”实施办法（试行）》自2017
年度第九次临时股东大会审议通过后正式实施。通过该计划进一步提升了获取项目的
质量和项目运营效率，更大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂
钩，实现收益共享、风险共担。2021年上半年，公司新增跟投项目7个。
董事、监事、高管与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监
高）
4、公司发展战略和2021年年度经营计划
展望2021年下半年，中央将继续坚持“房住不炒”政策基调，坚持“三稳
”目标，不断完善房地产政策工具箱。房地产金融审慎管理制度将不断完善，宅地“
两集中”出让制度设计将优化调整，房地产市场在下半年将保持稳健运行态势。
（1）公司发展战略
根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，经过反复
论证，科学研判，公司提出了全面提升发展质量，“提质、进位”的总目标；确立了
以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主
、三柱、多支撑”的新产业发展
格局；明确了为客户创造绿色、健康、智慧新型生活方式的发展理念；制
定了提质、降本、减费、增效的竞争策略；确定了推动两个核心竞争力建设的主要任
务。
（2）2021年年度经营计划
①2021年度，公司计划实现开工491.14万平方米，计划实现竣工718.76万
平方米；
②2021年度，公司计划签约金额约1,300亿元，计划实现销售回款1,050亿
元；
③2021年度，公司计划新增融资544.90亿元；
④2021年度，公司计划新获取建筑面积约1,122.23万平米的新项目资源。
二、核心竞争力分析
自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运作为
依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用心打
造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1.公司不断完善的区域战略定位。
作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健的发
展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位，确立了以地产为主业，以康旅、产业
新城、物业为支柱，其他相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发
展格局。目前，公司已基本形成了“两横、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、
区域布局更加均衡、合理，长三角成长已为公司主要的销售区域。
2.实现项目全国化布局，并走出国门。
公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、江西
、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省、2
个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年多发
展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公司已
经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管理区
、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市、湖北省神农架、湖南省
张家界市、云南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国
门，在捷克共和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。
公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产业园
、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业园、
唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12个园
区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。
经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地产开
发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。
3.多元化的融资能力。
作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种金融
工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种资本
场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行公司
债券8期，中期票据5期，定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期
，资产支持专项计划7期，美元债6期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建
立了诚信、互利的长期战略合作关系，获得银行授信额度957.03亿元，境内主流评级
机构上调公司主体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。
多元化融资模式、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。
4.公司土地储备结构合理、数量充足。
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购等多种方式，
按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区域、市场和目标
地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在京津冀、长三角
、中西部、珠三角等区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,741.25万平方米，土储区域结构较为合理、
土储数量较为充足。
5.稳健的经营模式和管控力。
公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为中心
”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从拿地
，到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态利润
系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断提高
项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
6.持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过优化
设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在业主
的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对客户
真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管控节
点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导意义
。
7.持续稳定地分红，积极回报股东。
公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市以来
，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年分红
的良好记录，累计现金分红金额达118.37亿元（含2020年度）。2015-2020年，公司
连续六年派息率达到当年归母净利润的20%以上，股息率达到5%以上，在A股上市公司
中名列前茅。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策风险：房地产受政府宏观政策影响较大，若下半年继续出台新的调控政
策，公司如果不能适应国家政策的变化，则有可能对公司的经营和发展造成不利影响
。
应对措施：紧密跟踪政策变化，及时调整公司经营策略。
2、经营风险：面临土地价格上涨、开发项目竞争加剧，将导致房地产开发利润
率降低等经营风险，公司在经营中若不能妥善应对上述情况，可能会对公司的经营业
绩产生一定的影响。
应对措施：谨慎获取新项目，加快开发周转速度。
3、财务风险：房地产开发行业属于资金密集型行业，且开发周期较长，资金周
转速度较慢。同时若国家宏观经济形势、信贷政策和资本市场发生重大变化或调整，
可能导致公司的融资受到限制或公司的融资成本上升，从而对公司的生产经营产生不
利影响。
应对措施：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式，保证公司财务
成本处于合理范围。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）宏观经济、房地产行业及公司经营的概述
1.宏观经济运行回顾
2020年，西方主要经济体出现二战后最严重的衰退，逆全球化情绪继续蔓
延。面对新冠肺炎疫情严重冲击和复杂严峻的国内外环境，党和政府统筹推进疫情防
控和经济社会发展，推动生产生活秩序快速恢复，我国国民经济呈现稳定恢复态势，
展现出中国经济的强大韧性和抗冲击能力。2020年，国内生产总值突破百万亿元，同
比增长2.3%，是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，占世界经济的比重超过17%
，成为推动全球经济复苏的主要力量。
2.房地产政策调控和市场运行回顾
2020年，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，但受全球
宽松的货币环境影响，包括不动产在内的资产价格升值预期加大。为遏制房地产金融
化趋势，下半年房地产金融政策调控进一步收紧。中国人民银行会同住建部出台了针
对房地产开发企业财务监管的指导意见，在12家房企开展“三线四档两观察”的资金
监测和融资管理规则试点，给商业银行的房地产贷款设置“两条红线”。土地管理制
度改革稳步推进，国务院下放土地审批权，探索利用存量建设用地进行开发建设的市
场化机制。热点城市调控持续升级，严查经营性贷款等资金违规流入房地产市场，围
堵各类“炒房”漏洞，加强租赁市场监管，严控高进低出、租金贷等市场乱象，力促
市场理性回归。
2020年初房地产市场受新冠疫情影响，出现短期大幅调整，随后快速反弹
并持续复苏，全年新房销售面积和金额均创出历史新高。
（1）商品房销售面积创历史新高，市场分化加剧
2020年，房地产市场销售面积和销售额双双创出历史新高。商品房销售面
积176,086万平方米，同比增长2.6%，商品房销售金额173,613亿元，同比增长8.7%，
全国商品住宅销售面积同比增长3.2%，销售额同比增长10.8%。百城二手住宅价格整
体稳中有涨，平均涨幅在3%左右。市场延续分化态势，长三角和珠三角地区市场复苏
领先全国；一线城市住宅价格涨幅明显高于二、三线城市，南方城市的房地产市场强
于北方城市。
图1：商品房销售面积、房销售额及同比增速走势
图2：70个大中城市二手住宅价格指数分类环比走势
（2）土地市场稳中有降，房地产开发投资保持较强韧性
2020年,土地市场在经历快速反弹后整体回落，土地购置面积同比减少。特
别是下半年，在融资新政约束下，企业购置土地的积极性持续回落。全年房地产开发
企业土地购置面积25,536万平方米，同比下降1.1%；土地成交价款17,269亿元，同比
增长17.4%。
2020年，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7%。其中，住宅投资
104,446亿元，增长7.6%。
图3：房地产开发企业土地购置面积及土地成交价款走势
图4：全国房地产开发投资及主要构成同比增速
（3）房地产融资环境整体趋紧，房地产贷款增速持续下降
2020年，房地产行业融资环境整体趋紧。人民币房地产贷款余额49.58万亿
元，同比增长11.7%，比上年末增速低3.1个百分点，连续29个月回落；全年增加5.17
万亿元，占同期各项贷款增量的26.1%，比上年全年水平低7.9个百分点。
图5：房地产开发企业资金来源及主要构成增速变化
（4）2020年，受疫情影响，反映全国房地产行业景气状况的“国房景气指
数”在3月下降至97.44。待国内疫情稳定，房企陆续复工复产后，“国房景气指数”
从4月开始持续爬升，12月至100.55，恢复到非常合适的适度景气水平。
图6：“国房景气指数”月度走势
（二）2020年度公司主要经营计划完成情况
1、报告期总体经营情况总结
2020年度，在公司董事会的正确决策和经营团队的强力执行下，公司紧盯
年度计划目标，顺应政策控风险，计划周密保节点，多措并举提品质，整体工作取得
了扎实进步，综合实力再上新台阶。
（1）全面克服疫情影响，开工、开盘及销售工作有序推进。2020年初，突
如其来的“新冠”疫情对整个房地产行业造成了巨大的影响。一方面，公司积极响应
国家号召，投入到疫情防治工作中；另一方面，多方协力，通过各种措施力保项目开
发、销售的有序推进、安全运营，公司绝大部分项目在所在城市实现首批开（复）工
。报告期，公司实现开工964.13万平方米，完成年初开工计划的104.12%；实现竣工6
95.80万平方米，完成年初竣工计划的78.42%。报告期，结转项目面积600.81万平方
米，同比下降8.98%；结算收入620.76亿元，同比下降2.10%。
（2）年度签约任务完成情况良好。报告期，公司签订商品房销售合同面积
1,174.45万平方米，同比增长6.96%；合同金额1,270.97亿元，同比增长10.18%，完
成年度签约计划的105.04%。
（3）财务结构持续优化，负债率持续下降。报告期，较好的销售回款和融
资，使得公司的现金流状况得到极大改善，公司经营活动产生的现金流量净额13.67
亿元，自2017年至今持续第四年为正。截至2020年12月31日，公司资产负债率82.07%
，较期初下降0.32个百分点；现金短债比为1.23，较期初增长0.36；净负债率80.18%
，剔除预收账款后的资产负债率为73.78%。
（4）土地储备结构更加合理。报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下
行压力，公司投拓工作审时度势、顺势而为。上半年，聚焦优势城市，维护市场地位
，在石家庄、唐山、蚌埠、聊城、沧州、常州等土储较少的城市积极补充土地储备；
下半年，主动放缓投资节奏，提高新项目的利润安全边际。报告期，公司先后在京津
冀、长三角、中西部区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平方米。
截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米。
（5）公司成长性获得投资者高度认可。报告期，公司继续保持沪深300成
分股、深港通标的股和MSCI明晟中国指数成分股等重要指标股的地位，在“第11届中
国上市公司投资者关系天马奖”评选中，荣获“最佳投资者关系公司奖”、“中小板
最佳董事会奖”两大项奖。
2、报告期公司各板块的经营情况
（1）城市地产板块
报告期，公司城市地产板块积极复工、复产、保签约、优管控。报告期，
面对严重的疫
情影响、严格的政策调控及严峻的融资环境，城市地产板块坚持以市场为
导向、以客户为中心、以品质为核心竞争力，化挑战为机遇，变被动为主动，科学决
策、奋力拼搏，为公司年度目标达成和稳固市场地位作出了贡献。在生产管理方面，
积极复工、复产，优化项目流程，着力缩短周转工期，“14579”和“100天开工、20
0天开盘”节点达成率分别达到42.5%、66%，同比大幅提高。长沙岳麓峰景一期和蚌
埠荣盛华府一期获得行业最高奖项—广厦奖，各类项目获得省、市奖项35个。严格执
行营销标准化，启用“家在荣盛”线上售楼程序，全年线上签约7.5亿元；大力推广
“荣易通”，新增注册19.1万人，成交金额超132.6亿元。公司进一步加大代建项目
的拓展，积极强化品牌、输出管理，培养新的利润增长点。
（2）康旅板块
报告期，荣盛康旅积极履行社会责任，坚持稳定、良性发展，较好完成了
年度目标任务。工程方面及时高效，开工、开盘、交房完成率均达到100%；营销再创
佳绩，承德、野三坡、黄山、秦皇岛等公司多项目开盘，承德锦绣观邸项目“1457”
节点全部提前达成，邢台锦绣学府“145”节点全部达成。全年实现营业额57.29亿元
，收入额32.28亿元，荣获2020年中国年度影响力文旅发展第6位。康旅旗下酒店产业
逆势而上，高效承接援鄂医护者休整接待工作和当地“两会”会议，用品质服务获得
了相关部门的肯定，全年实现营业收入6.80亿元，新签约酒店10家（房间1,121间）
，荣膺“金枕头奖”、“金钥匙服务奖”等7项国家级、省级大奖。“盛行天下”全
面升级，落实“六个一键”，有效解决业主长期换住难、装修难等问题。推动搭建会
员体系，做好会员服务，助力盛行天下互联网平台发展。完成康旅大客服体系搭建，
建立以风控、交付、投诉、满意度为基础的客户关系工作标准，有力保障康旅项目开
发的健康运营。
（3）产业园板块
报告期，产业新城坚持以“稳健经营”为导向，实施“量入为出，先进后
出”的投资策略，全力抓回款、控投资、保利润，实现营业收入53.39亿元，净利润7
.25亿元，圆满收官“五五”规划。报告期，产业新城招商取得实效，知名企业纷纷
落地，固安中国智能骨干网二期、固安乐歌智能供应链产业园、唐山九天行歌火箭核
心部件研发生产基地、淮北明美新能源锂电池项目、蔚县太行山云计算数据中心、蔚
县空气源热泵研发生产基地等优质项目落户园区，全年签订土地招商协议15家，总投
资66亿元。行业地位持续迈进，品牌价值有效释放，荣获“中国产业新城运营商综合
实力TOP10”第七位，荣获“2020中国产业园区运营十强企业”第七位，蔚县园区深
度挖掘特色产业模式，入选“2020中国产业运营项目优秀品牌”。
（4）物业板块
报告期，荣万家聚焦目标任务，提升品质管理，做大外部拓展，做好社商
经营，实现营业收入18.07亿元，同比增长41%；净利润2.64亿元，同比增长133%；毛
利率28.10%，同比增长9.9个百分点；年度在管建筑面积约5,970万平方米，合约建筑
面积约9,020万平方米，其中外部拓展面积3,617.74万平方米，完成计划的180.89%。
报告期，荣万家通过自主经营、平台整合等多元形式，为业主提供“新零售、拎包入
住、社区食堂、房产经纪、社区资源、社区媒体”等全生活服务链产品，有效地拓宽
了增值服务的边界，形成了更为丰富多元的发展模式。客户满意度超行业均值，荣获
百强企业排名top19、品牌价值百强TOP15。2020年底，荣万家赴港上市成功获批，并
于2021年1月15日正式在香港主板敲钟上市，股票代码：02146HK，发行价格13.46港
元/股，募集资金12.65亿港币。
（5）金融板块
报告期，振兴银行以科技型银行战略为指引，克服种种困难，全面达成了
各项经营目标和各项监管指标。截至2020年底，振兴银行资产规模达271.18亿元，线
上资负合作渠道持续拓宽，累计超过665万客户提供金融服务。
中冀投资秉持“发掘机遇，创造价值”的投资理念，以“稳”为前提，攻
坚克难、稳中求进、寻找“缝隙”投资机会，全年经营取得了较好的成果。先后完成
浪潮云、爱泊车、中钛装备、冀衡药业等16个股权类项目投资，已投项目京源环保、
江航装备完成科创板上市，多个项目正处于上市通道；布局23个上市公司定增项目，
多个标的年底收益超过100%；房地产及不良资产方面，完成投资项目10个；高收益债
持续获得较高盈利；新增4只管理基金；财富业务转型顺利推进；荣获WISE2020中国
智能制造领域投资机构TOP20、中国最受关注地产基金TOP5两项大奖。
（6）其他板块
报告期，设计公司紧跟市场形势，创新能力、服务意识、产品品质进一步
提升，完成产值6.22亿元，实现营业收入3.13亿元，超额完成年度计划。经过不懈努
力，设计公司圆满完成了风景园林资质乙级升甲工作；在产品研发、技术创新上取得
了良好成绩，获得了四项国家专利。
报告期，实业公司坚持以提升质量为导向、以优化工艺为抓手，推广运用
信息化手段，实行星级评定标准，146个项目全部按照计划高质量交房，完成产值44.
68亿元、实现营业收入33.48亿元。
3、报告期公司的经营与发展情况
（1）新增土地储备项目：
报告期，面对疫情冲击、融资收紧和市场下行压力，公司投拓工作审时度
势、顺势而为，新增土地储备65宗，计容建筑面积714.57万平方米，完成年度计划的
52.70%；购地金额281.61亿元，权益购地金额249.91亿元。新增土地储备项目具体情
况如下：
（2）累计土地储备情况：
截至报告期末，公司在环渤海、长江经济带、珠三角及中西部的重点城市
储备了较为充足的土地资源，总建筑面积3,835.98万平方米，可以满足公司2-3年的
开发需要。
截至报告期末，公司土地储备具体分布情况如下：
（3）主要项目开发情况：
（4）主要项目销售情况：
（5）土地一级开发情况：
（6）主要项目出租情况：
（7）融资途径：
报告期，公司不断拓展融资方式和品种，截至报告期末，公司融资余额730
.99亿元。主要融资结构如下：
（8）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
截至2020年12月31日，本公司为购买商品房业主的按揭贷款提供担保的余
额为3,462,656.26万元，担保金额为贷款本金、利息（包括罚息）及银行为实现债权
而发生的有关费用，担保金额随着借款人逐期还款而相应递减。担保期限自业主与银
行签订的借款合同生效之日起，至本公司为业主办妥所购住房的《房屋所有权证》并
办妥房屋抵押登记，将《房屋所有权证》等房屋权属证明文件交银行保管之日止。根
据行业惯例此项担保是必须的。
（9）跟投情况：
《荣盛房地产发展股份有限公司“创享计划”实施办法（试行）》自2017
年度第九次临时股东大会审议通过后正式实施。通过该计划进一步提升了获取项目的
质量和项目运营效率，更大程度上将员工个人利益与项目经营效益、项目品质直接挂
钩，实现收益共享、风险共担。2020年度，公司新增跟投项目40个，跟投资金共计8,
353.66万元。
报告期各投资主体实际投资金额及占比详情如下：
董事、监事、高管与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监
高）
4、公司发展战略和未来一年经营计划
2021年，随着新冠疫情初步得到控制，经济活动逐步恢复，全球经济有望
进入复苏阶段。经济恢复常态化也意味着宏观经济政策将逐步回归中性，房地产市场
的投资性需求将受到抑制。推动金融、房地产同实体经济均衡发展是“十四五”期间
的总体要求。稳妥实施房地产长效机制，实施宏观审慎管理制度，推动土地管理制度
改革将倒逼企业转变发展模式，将给行业带来长期深远影响。2021年是公司“六五”
规划开局之年，公司将适应新形势，熟悉新规则，主动求变，科学应变，实现长期、
稳健、有质量的发展。
（1）公司发展战略
“六五”作为公司实施战略转型的第二个五年规划期，也是公司迈向“受
人尊敬的企业”进程中至关重要的五年。根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战
略发展的现实需要，经过反复论证，科学研判，公司提出了全面提升发展质量，“提
质、进位”的总目标；确立了以地产为主业，以康旅、产业新城、物业为支柱，其他
相关产业为辅助支撑的“一主、三柱、多支撑”的新产业发展格局；明确了为客户创
造绿色、健康、智慧新型生活方式的发展理念；制定了提质、降本、减费、增效的竞
争策略；确定了推动两个核心竞争力建设的主要任务。
根据对未来机遇和挑战的分析，结合公司战略发展的现实需要，确立未来
五年工作指导思想为：继续坚持“五五”时期的总体发展思路不动摇，继续强化以客
户为导向，以项目为中心，聚焦将“通过提升五种能力、打造四个优势，推动两个核
心竞争力建设”作为主要任务；突出将“树立五个意识、完成五个转变”作为保障。
通过未来五年的不懈努力，适应新环境、抓住新机遇、谋求新突破、获得新发展，从
而全面实现“提质、进位”的总体发展目标。“六五”期间，公司上下聚焦“提质、
进位”的总体发展目标，通过质量与规模的快速提升与协同发展，跻身世界强企之列
。
（2）未来一年经营计划
①2021年度开、竣工计划
注：1、上表中的面积均为地上建筑面积，不含地下面积。
2、上述计划可能会由于宏观经济、房地产市场状况以及项目本身的原因发
生变化。
3、上述计划只是针对公司现有项目，如果年内有项目新取得，公司的开工
计划将可能调整。
②公司项目拓展计划：2021年，公司将深入研究产业、人口的变动规律，
紧盯国家区域发展战略，综合考虑政治、经济、自然因素，在“找”上下功夫，选择
适合公司的城市和项目，持续深耕现有城市，同时积极寻找新的城市。要继续重点扶
持经济底蕴好、公司班子得力、当地市场占有率高的城市公司进行区域化发展。将继
续顺应区域一体化不断深化的趋势，加大对目标区域市场的拓展力度，提高区域的覆
盖密度和项目储备的比例。要着力研究“长三角”、“珠三角”城市群及中西部中心
城市及周边区域，做好项目布局，不断平衡公司的项目区域布局。2021年度公司计划
新获取建筑面积约1,122.23万平米的新项目资源。
③在提升营销质量上下功夫。2021年，公司要实施营销前置，加强对重点
区域、项目和竞品的市场调研、监控，力求做到精准预判市场变化趋势，及时采取营
销措施，抢占市场先机，最大限度提升去化率；要制定排布周密、吸人眼球的营销策
划，强化节点意识，有节奏地推动回款任务完成；要以“品质竞争”为出发点，通过
产品配置提升、高品质包装及高规格示范区呈现、拉升客户预期，传递项目品质；要
强化营销策略，持续提升销售服务水平，强化对一流服务、优质服务、热情服务、周
到服务的激励机制，切实提高营销管理整体水平。
④公司融资计划：2021年，公司将以项目开发贷款融资为主，提高公司债
券、美元债、中期票据、资产证券化、超短期融资券、定向债务融资工具及其他新型
融资方式规模，拓宽合作渠道，优化融资结构，融通银企关系，提高融资效率、降低
融资成本，确保公司的资金需要。2021年公司计划新增融资544.90亿元。
（3）公司未来的资金需求、使用计划及资金来源
根据公司2021年度生产经营计划，公司将从以下几方面保证资金需要：
①坚持一贯稳健的财务政策，加快销售进度和销售资金的回笼，2021年度
计划签约金额约1,300亿元，计划实现销售回款1,050亿元；
②积极发挥银行和非银行金融机构的融资功能，通过多种融资方式弥补公
司项目开发资金，2021年公司计划新增融资544.90亿元；
③公司将采取切实有力措施，落实公司的发展战略规划及财务预算，加强
对公司资金的管理与监控，使公司的开发经营计划和公司的现金流量计划更加协调一
致，确保开发经营计划实施到位，在提高资金使用效率的同时保证经营活动资金的需
求。不断提高公司资产的流动性，保持合理的资产负债比例，进一步优化债务结构。
二、核心竞争力分析
自成立并从事房地产开发业务以来，公司以企业文化为基础，以市场化运
作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势。经过多年的用
心打造，确立了多项具有荣盛特色的核心竞争力。
1.公司不断完善的区域战略定位。
作为河北省首家在A股上市的房地产企业，公司凭借前瞻的战略思路、稳健
的发展理念，确立并不断完善自身独特的战略定位。目前，公司已基本形成了“两横
、两纵、三集群”的项目布局。城市结构、区域布局更加均衡、合理，长三角成长已
为公司主要的销售区域。
2.实现项目全国化布局，并走出国门。
公司房地产开发业务已经伸展到辽宁、河北、河南、山东、山西、江苏、
江西、浙江、安徽、湖南、湖北、陕西、四川、广东、天津、重庆、内蒙古等14个省
、2个直辖市、1个自治区的50多个城市，涉及房地产项目300余个。
公司康旅板块以“旅游、度假、养老、养生”等产业为切入点，经过五年
多发展，实现了高起点、大规模快速进入和布局，迅速进入行业第一梯队。目前，公
司已经在河北省秦皇岛市、承德市兴隆县、御道口、保定市野三坡、张家口市塞北管
理区、河南焦作云台山、安徽省黄山、九华山、滁州市、六安市、湖北省神农架、云
南省丽江市、海南省陵水县等国内区域实现布局。此外，公司还走出国门，在捷克共
和国南摩拉维亚州进行大健康产业布局。
公司产业园板块经过五年多发展，已在河北、安徽、湖北3个省布局香河产
业园、永清产业园、霸州产业园、固安产业园、兴隆产业园、宣化产业园、蔚县产业
园、唐山玉田产业园、唐山路南产业园、衡水产业园、淮北产业园、襄阳产业园等12
个园区，成为公司重要的业务来源和第二大利润来源。
经过多年来全方位的拓展，公司已打造了完整的产业链体系，涵盖与房地
产开发相关的各个板块，实现了公司收入、利润的多元化。
3.多元化的融资能力。
作为资金密集型企业，公司不断提高自身的融资能力并积极创新使用各种
金融工具，具有较强的融资能力和多元化的融资渠道。多年以来，公司充分利用多种
资本场融资工具，累计实现非公开发行股票2次，公开发行公司债券2期，非公开发行
公司债券8期，中期票据5期，
定向债务融资工具5期，短期融资券3期，资产支持票据1期，资产支持专项
计划7期，美元债5期。公司的资信情况良好，与多家大型金融机构建立了诚信、互利
的长期战略合作关系，获得银行授信额度931.55亿元，境内主流评级机构上调公司主
体信用评级至AAA，境外主流评级机构给予公司BB-的主体信用评级。多元化融资模式
、能力和通畅高效的融资渠道为公司发展提供良好资金保证。
4.公司土地储备结构合理、数量充足。
报告期，公司紧紧抓住市场的有利时机，通过招拍挂、股权收购、旧村改
造等多种方式，按照区域发展战略，围绕“深耕”和“新拓”两种思路，深入研究区
域、市场和目标地块，在“找”字上下功夫，紧扣项目的收益率和周转速度，先后在
京津冀、长三角、中西部等区域的29个城市获得土地65宗，规划建筑面积714.57万平
方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积3,835.98万平方米，土储区域结构较为
合理、土储数量较为充足。
5.稳健的经营模式和管控力。
公司建立和完善了从总部到区域公司的大运营管理体系，坚持“以项目为
中心”，围绕横向协同、纵向贯通，以投资精准、高速周转为导向，系统、科学的从
拿地，到建设和销售全流程提质增效。公司持续提高信息化建设质量，构建项目动态
利润系统，及时发现项目运营中出现的异常情况，解决项目中出现的各种问题，不断
提高项目运营效率和效益，助力公司健康发展。
6.持续提升的产品竞争力。
公司始终秉持“造园、造寸、造福”的产品理念，从客户需求出发，通过
优化设计、标准化管理等手段提升产品力，打造高性价比的产品。产品设计始终站在
业主的角度，以功能为导向，满足“多一分嫌宽、少一分嫌窄”的功能需求。基于对
客户真实需求的洞察，公司编制了《住宅产品全周期设计管理白皮书》，对上百个管
控节点进行精细化管理，每个管控节点均明确责任分工，对产品竞争力的提升有指导
意义。
7.持续稳定地分红，积极回报股东。
公司在满足经营发展的同时，持续的为股东提供卓越的价值回报。自上市
以来，公司积极秉承回报股东的理念，坚持每年向投资者派送现金股息，保持了年年
分红的良好记录，累计现金分红金额达118.37亿元（含2020年度）。2015-2019年，
公司连续五年派息率达到当年归母净利润的22%以上，股息率达到5%以上，在A股上市
公司中名列前茅。
三、公司未来发展的展望
2021年是公司“六五”规划的开局之年，也是公司实施战略性转型的破题
之年。公司将要充分研究国家各项行业政策，认真贯彻落实“六五”规划发展纲要，
围绕“提质、增效”的中心任务，主动适应、精准把握发展大势，因势而动、因城施
策，精细管理、精准发力，全力推动公司“六五”规划起好步、开好局。
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