000961中南建设股票走势分析
≈≈中南建设000961≈≈(更新:22.02.09)
[2022-02-09] 中南建设(000961):中南建设1月合同销售金额同比减少66.1%
■证券时报
中南建设(000961)2月9日晚间公告，1月房地产业务实现合同销售金额46.1亿元，同比减少66.1%;销售面积37.9万平方米，同比减少62.9%。
[2022-01-25] 中南建设(000961):销售下滑、财务指标承压,下调评级至中性
■中金公司
观点聚焦投资建议我们下调中南建设评级由跑赢行业至中性。理由如下:理由如下:结算增速放缓及利润率下滑料致全年业绩超预期下跌。我们预计公司4Q21竣工交付规模低于此前预期,低毛利项目亦将压制公司业绩表现,全年税后毛利率料同比下降4-5个百分点。同时低权益比例项目的结算占比上升将导致少数股东损益占比提升,我们预计2021年归母净利润同比下跌超4成至约39亿元。
2021年销售增长失速,未来成长性料承压。公司2021年实现销售金额1974亿元,同比下降12％;销售面积1469万平,同比下降13％。公司2021年9月以来已基本停止拿地,我们估算当前存量土储覆盖倍数已不足2年。考虑到开年新房市场未见明显回暖,后续恢复时点仍存在不确定性,我们预计公司仍将延续谨慎拓储的态度,后续销售增长可能持续承压。
短期财务指标承压。3Q21末,公司三条红线指标处于"黄档",其中扣预资产负债率75.8％。我们认为公司当前销售回款承压、自身造血能力不足,叠加临近年关经营端刚性支出密集,短期在手现金可能持续消耗。
同时考虑到公司全年结算利润规模亦将同比下降,导致权益增厚不及预期,我们预计年末公司财务指标边际承压。
我们与市场的最大不同?我们认为公司销售和盈利表现可能弱于市场预期,财务端压力可能超出市场此前预期。
潜在催化剂:销售及回款增速低于预期;财务指标超预期恶化。
盈利预测与估值考虑到公司竣工交付规模低于预期且结算利润率承压,我们下调2021/2022年盈利预测15％/9％至39/42亿元,引入2023年盈利预测46亿元,对应同比增速-45％/9％/10％。公司当前股价交易于4.3倍2022年市盈率,下调目标价8％至3.85元以反映盈利预测调整,对应3.5倍2022年市盈率和19％的下行空间。
风险地产调控政策超预期放松。
[2022-01-05] 中南建设(000961):中南建设2021年12月实现合同销售金额145.4亿元
■证券时报
中南建设(000961)1月5日晚间公告，2021年12月实现合同销售金额145.4亿元，销售面积116.9万平方米。1-12月累计合同销售金额1973.7亿元，同比减少11.8%;销售面积1468.6万平方米，同比减少12.9%。
[2021-11-03] 中南建设(000961):中南建设1-10月合同销售额1702亿元 同比增长1.1%
■证券时报
中南建设(000961)11月3日晚公告，房地产业务方面，2021年10月实现合同销售金额165.2亿元，销售面积134.4万平方米。1-10月累计合同销售金额1702亿元，同比增长1.1%;销售面积1251.3万平方米，同比减少1.3%。建筑业务方面，2021年10月新承接(中标)项目8个，预计合同总金额11.7亿元。1-10月新承接(中标)项目预计合同总金额201.6亿元，同比减少13.4%。
[2021-11-02] 中南建设(000961):销售平稳增长,拿地谨慎负债收缩-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,实现营业收入610.8亿元,同比增长33.2％,归母净利润27.7亿元,同比下降25％,实现EPS0.72元。
平安观点:
毛利率下滑叠加投资收益减少影响利润表现,未结资源仍旧充足:公司前三季度实现营业收入610.8亿元,同比增长33.2％,归母净利润27.7亿元,同比下降25％。归母净利润增速低于营收主要因:1)毛利率同比降2.9个百分点至15.5％;2)投资收益同比减少8.7亿元。期末合同负债1215.4亿元,覆盖近一年营收1.3倍,未结资源仍相对充足。
销售平稳增长,拿地趋于谨慎:公司前三季度实现销售额1536.8亿元,同比增长7.4％,销售面积1117万平米,同比增长4.3％。销售均价13759元/平米,较2020年全年上涨3.6％。其中一二线销售额占比41％、销售面积占比36％。公司前三季度新增项目47个,规划建面793.4万平米,同比下降23.2％,总地价319.6亿元,同比下降35.5％。拿地销售面积比、拿地销售金额比71％、20.8％,较2020年全年下降19.3个、13.2个百分点。平均楼面价4028元/平米,为同期销售均价的29.3％,较2020年全年下降8.4个百分点。期末在建及未开工项目509个,在建面积3103万平米,未开工面积1476万平米。
有息负债规模收缩,三条红线黄档达标:公司三季度末有息负债规模637.3亿元,较上半年末进一步减少130.3亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率77.6％、75.8％,现金短债比1.08倍,三条红线黄档达标。前三季度经营性净现金流13.9亿元,持续为正。
投资建议:考虑市场调整下销售去化承压,下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.91元(原为2.09元)、1.95元(原为2.28元)、1.96元(原为2.48元),当前股价对应PE分别为2倍、2倍、2倍。公司未结资源相对充足,负债规模收缩推动财务安全性提升,维持"推荐" 风险提示:1)若楼市去化压力超出预期,导致销售以价换量,将带来减值风险;2)若政策呵护力度有限,楼市调整幅度、时间超出预期,将对公司规模发展产生负面影响,带来业绩表现不及预期风险;3)若地市持续遇冷,公司土地获取不足,将对后续货量供应产生负面影响。
[2021-11-01] 中南建设(000961):双主业稳步发展,偿债指标持续改善-三季点评
■华安证券
事件
公司发布2021年第三季度报告:前三季度实现营业收入610.8亿元(+33.2％);归母净利润27.7亿元(-25％);基本每股收益0.7元。2021年Q3,实现营业收入226.0亿元(+39.8％);归母净利10.2亿元(-37.8％);基本每股收益0.3元。
房地产业务:短期业绩下滑
a)结算收入增速爬升。前三季度累计结算收入449.4亿元,同比增长41.7％;Q3季度结算收入175.6亿元,同比增长61.2％;b)市场环境低迷,单季销售业绩下滑。由于行业大环境承压,前三季度公司实现销售金额1536.8亿元,销售面积1117万平方米,同比分别增长7.4％和4.3％;Q3季度公司实现销售金额447.1亿元,销售面积326.9万平方米,同比分别下降27.5％和29.1％。c)毛利率承压。前三季度房地产业务毛利率17.8％,比上半年下降1.2pct;Q3季度房地产业务毛利率15.9％,比上半年下降3.2pct,毛利率承压下行。
建筑业务:收入持续增长,转型升级大势所趋2021年Q1～Q3,公司建筑业务板块实现营业收入176.6亿元,同比增长13％;建筑业务毛利率为7.5％,同比下降1.5pct。Q3季度建筑业务收入63.2亿元,同比增长6.3％,比2021H1降低2.2pct。公司前三季度新承接(中标)项目合同总金额为189.9亿元,同比下降9.5％;Q3季度新承接(中标)项目合同总金额36.8亿元,同比下降40.2％。借碳中和融入社会发展的契机以及国家要求大力发展节能低碳建筑的政策推动,公司建筑业务有望实现乘势发展。?
负债指标持续优化,三条红线稳中有降
a)负债指标持续优化。截至报告期末,公司有息负债637.3亿元,较2020H1减少130.3亿元。同时公司坚持不依赖有息负债发展模式,2021Q3末,短期借款和一年内到期的非流动负债166.4亿元,较2021H1末下降20.4％。b)"三条红线"稳中有降。其中,剔除预收账款资产负债率75.8％,净负债率77.6％,现金短债比(扣除受限资金)约1.1。c)土地投资审慎,拿地规模收缩。截至2021Q3末,公司在建项目规划建筑面积合计3103万方,未开工项目建筑面积合计1476万方(+16.2％)。2021年Q1～Q3公司新增项目47个,新增规划建筑面积793.4万平方米,公司Q3季度拿地趋缓,新增项目6个,新增规划建筑面积93.4万平方米,同比下降72.9％,新增项目平均地价约4028元/平方米,同比下降约17％。前三季度,公司投销比为20.8％,拿地态度偏谨慎。
投资建议
公司继续深化长期主义战略观,坚持"地产+建筑"双主业发展战略,实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放,多业态覆盖承接各种城市综合运营项目,具备更强穿越地产周期能力。预计公司2021～2023年EPS为1.89、2.03、2.19元/股,对应当前股价PE分别为2.1、1.9、1.8倍,维持"买入"评级。?
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等
[2021-11-01] 中南建设(000961):结算利润率超预期下行,全年盈利料承压-三季点评
■中金公司
2021年三季报业绩低于我们预期
中南建设公布1-3Q21业绩:营业收入611亿元,同比增长33％,盈利28亿元,同比下降25％,低于我们预期,主要因3Q21结算利润率低于预期。第三季度结算规模高增但利润率大幅下滑致业绩低于预期。公司第三季度房地产业务结算收入同比增长61％至176亿元,带动前三季度收入增逾三成。但结算项目毛利率偏低,3Q21税后综合毛利率同比下降7.8ppt至9.9％,致前三季度税后毛利率进一步下探至12.3％(1H21为13.7％)。叠加期内有效税率同比上行1.8ppt(3Q21上行7.3ppt),少数股东损益占净利润比例亦同比增加,归母净利润跌幅走阔至25％(其中3Q21同比下跌38％)。
持续压降有息负债,财务指标边际优化。公司期末有息负债较年初压降20％至637亿元,经营性现金净流入14亿元,同比增长95％。公司期末净负债率78％,较年初下降20ppt,扣预资产负债率75.8％,较年初下降2.9ppt,现金短债比提升0.04x至1.08x(剔除预售监管资金),保持"黄档"。
发展趋势
前三季度销售量价小幅增长,拿地料更趋审慎。公司前三季度实现销售金额1537亿元,同比增长7％,销售面积1117万平,同比增长4％,对应销售均价13758元/平,同比增长3％;其中第三季度受市场影响,销售金额和面积分别同比下降28％/29％。
公司计划继续增加四季度推盘规模,提升去化水平。公司第三季度新增地块6个,新增土储面积93万平,同比下降73％,拿地金额33亿元,对应拿地强度仅7％,拿地意愿边际下降。公司前三季度新增土储面积/金额分别为793万平/320亿元,同比下降23％/36％,对应拿地强度21％(2020年34％)。公司当前在建及未开工土储4579万平,较年初微增2％,我们判断后续公司拿地将更加审慎,继续改善报表质量,降低负债规模,实现"红线"达标。
全年结算利润率及业绩增速料承压。我们预计公司第四季度竣工结转将继续带动收入稳健增长,但结算毛利率料仍有下探压力,带动第四季度盈利仍录得同比下跌。我们预计公司全年税后毛利率可能下降3-5ppt,叠加有效税率及少数股东损益占比提升,全年盈利跌幅料较三季报加深。
盈利预测与估值
考虑到4Q21结算利润率承压,我们下调2021/2022年盈利预测40％/45％至46/46亿元。当前股价对应2021/2022年3.2/3.2倍市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价40％至4.18元,主要因盈利增速承压且市场风险偏好下降,新目标价对应3.5/3.5倍2021/2022年市盈率和9％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;结算利润率不及预期。
[2021-10-30] 中南建设(000961):毛利率下行,财务结构进一步改善-季报点评
■华泰证券
毛利率下行以致盈利下滑,负债进一步收缩公司前三季度实现营收610.8亿元,同比+33.2％,实现归母净利27.7亿元,同比-25.0％;EPS0.72元。公司融资结构持续优化,由于毛利率降幅超出我们预期,我们预计2021-2023年EPS为1.58、1.66和1.86元(前值分别为2.13、2.35和2.64元),参考可比公司21PE均值为4.5x(Wind一致预期),公司融资结构优化,股息率高达14.5％(10月29日收盘价)。我们予以21年PE4.5x,目标价7.11元(前值9.59元),维持"买入"评级。
结算额高增长,非并表收入下降同时毛利率收缩导致增收不增利前三季度房地产结算收入同比+41.7％至449.4亿元,推动营收快增长。增收不增利的原因主要有两方面:非并表收入下降导致投资收益同比少增9亿;地产及建筑业务毛利率分别降至17.8％和7.5％,较中期分别下降1.2和0.8pct,同时因去年第三季度结算项目毛利率较高,叠加基数效应,综合毛利率同比-1.8pct至15.5％。
受市场降温影响,第三季度销售与拿地强度双降前三季度公司实现销售面积1117.0万方,销售额1536.8亿元,同比分别+4.3％和+7.4％,其中第三季度受整体市场影响,销售额同比下滑27.5％。
前三季度新增土储建面793万方,地价总金额320亿元,同比-10％,楼面价4028元/平,同比-17％。拿地强度(拿地额/销售额)较中期水平进一步下降6pct至21％。截至期末,公司未结算总土储4579万方,较中期-3％。
有息负债规模进一步下降,三季度融资成本有所改善截至期末,公司财务结构维持"黄档",有息负债规模仅768亿,较中期进一步收缩17％。截至期末,净负债率为77.6％,较中期-18pct,现金短债比1.39,扣除受限资金的现金短债比较中期+5pct至1.08。扣除预收款项的资产负债率为75.8％,较中期-1.6pct。截至10月29日,公司共发行10亿公司债和10亿中票,成本分别为7.3％和6.8％,7月发行的中票利率较20年下半年同期限债务成本-0.4pct,融资成本有所改善。
高股息率强化配置价值,维持"买入"评级由于毛利率降幅超出我们预期,我们预计2021-2023年EPS为1.58、1.66和1.86元(前值分别为2.13、2.35和2.64元),参考可比公司21PE均值为4.5x(Wind一致预期),公司融资结构优化,股息率高达14.5％(10月29日收盘价)。我们予以21年PE4.5x,目标价7.11元(前值9.59元),维持"买入"评级。
风险提示:行业政策和基本面风险;资金链偏紧风险。
[2021-10-21] 中南建设(000961):业绩释放可期,盈利能力升级-深度研究
■中邮证券
地产业务:增速亮眼、激励到位、布局优化
2020年公司在疫情冲击下销售金额达2238亿元,同比增长14％;公司合同销售面积1,685.3万平方米,同比增长9.4％。2015-2020六年销售金额规模接近十倍增长,近年来公司,坚持快周转模式,对一线团队激励充分,带来销售规模提速迅猛,叠加公司合理的城市布局结构,预计未来公司业绩将持续释放。
建筑业务:优质工程水平,稳健协同地产共发展
公司具备超20年建筑施工经验,具备多种相关资质和专利。2020年新增合同额306.8亿元,同比增长10.4％,建筑业务毛利率8.65％,表现稳定,建筑业务不仅是集团内部房地产业务的辅助与补充,同时也是对外承担其他重要工程建设的平台。
盈利能力提升,长短期负债结构均衡2020年末公司有息负债799.0亿元,其中短期负债233.7亿元,占比29.25％,长短期结构更加均衡。公司2020年ROE达28.2％,不断新高,行业内处于上游水平,主要受益于净利率的提升。
盈利预测与估值:
由于公司战略不同于传统房地产公司加杠杆经营,而是以高周转运营和高质量发展为核心,不存在较大流动性问题,我们预计2021-2023年,公司持续优化"三条红线"监管指标,提升周转和营运效率,盈利能力不断提高,归母净利润分别为81.14亿、89.21亿和97.29亿。EPS分别为2.12元/股、2.33元/股、2.55元/股。我们认为公司业绩增速将稳中向好,我们给予公司2021年PE2.2倍,首次覆盖给入"谨慎推荐"评级。
风险提示:销售去化率不达预期、利润率下行、调控政策超预期收紧、融资成本大幅上行、新增项目权益比降低等。
[2021-10-12] 中南建设(000961):累计销售额同比增速降至7％,累计拿地金额同降38％-事件点评
■国盛证券
事件:公司10月9日发布2021年9月份经营情况公告。
单月销售额同环比下降,累计销售额增幅降至7.4％。9月公司实现销售面积94.8万方(同比-47.7％,下同),销售金额128.5亿元(-45.6％),销售均价13554.9元/平(+4.1％)。1-9月公司实现销售面积1116.9万平方米(+4.3％),销售金额1537.0亿元(+7.4％),销售均价13761.3元/平方米(+3％)。根据CRIC数据库,公司1-9月全口径销售金额排名维持18名,较2020年排名下降1名。
累计拿地金额同比连续6月为负,累计金额口径投销比降至21％。公司9月公告无新增土储,拿地力度自7月起开始降低(7月拿地1块,8月4块,9月0块),1-9月累计新增计容建面746.9万方(-28.7％),成交金额314.4亿元(-38.3％)。拿地强度方面,1-9月全口径金额投销比为20.5％(-15.2pct),权益口径金额投销比为13.5％(-20.5pct),投销比处于头部房企低位。1-9月因公司加大了三线城市的投资力度,楼面价小幅下降,1-9月平均楼面价4208.7元/平(-13.5％),相当于当期平均售价30.6％(-5.8pct)。拿地权益比明显回落,1-9月金额口径权益比为41.3％(-20pct),1-9月面积口径权益比为43.5％(-18.8pct)。
1-9月一线和三线投资占比提升,拿地金额58.6％集中长三角。按拿地金额口径,公司1-9月在一线、二线和三线城市占比分别为6％、23.6％和70.4％,较2020年全年分别+6pct、-15.6pct、+9.6pct,主要提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-9月公司拿地金额主要集中于长三角(58.6％)、粤港澳(12％)、关中平原城市群(9.9％),三大城市群占比80.5％。具体城市来看,累计拿地金额占比较高的城市有温州(18.5％)、南通(8.7％)、苏州(8.1％)、盐城(7.1％)、深圳(6％)、佛山(6％),合计占比达到54.4％。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为20.2％/17.7％/13.4％,归母净利润为73/85/95亿元,增速为3.3％/16.4％/12％,最新收盘价对应21年动态PE为2.4x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。
[2021-10-08] 中南建设(000961):中南建设前三季合同销售额同比增长7.4%
■证券时报
中南建设(000961)10月8日晚间披露，房地产业务方面，2021年9月实现合同销售金额128.5亿元，销售面积94.8万平方米。1-9月累计合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%。建筑业务方面，2021年9月新承接(中标)项目9个，预计合同总额2.3亿元。1-9月新承接(中标)项目预计合同总额189.9亿元，同比减少 9.5%。
[2021-09-06] 中南建设(000961):投资收益拖累业绩,负债率持续优化-公司点评
■华西证券
事件概述
中南建设发布2021年半年报,公司实现营收384.8亿元,同比+29.6％,实现归母净利润17.5亿元,同比-14.7％。
投资收益影响利润,盈利能力有所下降2021年上半年,公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％,公司结算结构差异及非并表项目结算较少,带来投资收益同步减少,致使净利润出现下滑。上半年,公司毛利率及净利率分别为16.31％和5.27％,分别较上年同期下降0.97pct和2.71pct,受建筑行业原材料价格上升及投资收益减少盈利能力有所下滑。
销售表现优异,拿地力度减弱2021年上半年,公司实现销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积为790.1万平方米,同比增长29.7％,销售均价为13793元/平方米,同比增长3.2％,位居行业前20。拿地方面,公司新增41个项目,拿地面积为699.9万平方米,同比增长1.7％,拿地金额为289.5亿元,同比下降7.1％,拿地金额占销售金额的比重为26.6％,较上年同期下降11.7pct,投资趋于保守。
杠杆稳中有降,财务安全度提升截至报告期末,公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为95.27％和77.42％,分别较20年末下降2pct和1.27pct,报告期末,公司现金短债比为1.29,短期偿债风险可控。总体来看,公司正有序降低负债,杠杆率逐步下降,"三道红线"指标已达标2项,整体财务安全性持续提高。
投资建议
中南建设销售表现良好,土储资源丰富,财务安全度提高,考虑建筑行业原材料成本上升以及结算项目利润率下滑的原因,我们下调公司21-22年营收1323.1/1568.6亿元的预测至970.7/1141.6亿元,下调21-22年EPS2.39/2.76元的预测至1.96/2.17元,并加入23年的盈利预测,预计营收为1320.8亿元,EPS为2.4元,对应2021年9月3日4.88元/股收盘价,PE分别为2.5/2.3/2.0倍,维持公司"增持"评级。
风险提示
房地产调控政策收紧,销售不及预期,项目利润率出现下滑。
[2021-09-03] 中南建设(000961):半年度营收稳增、负债结构持续优化-半年报点评
■天风证券
事件:公司公告2021年半年度业绩,2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,YOY+29.6％。,实现归母净利润17.5亿元,YOY-14.7％;实现基本每股收益0.46元/股,YOY-16.1％。
半年度营收稳增:上半年公司实现营业收入384.8亿元,YOY+29.6％,较上年同期增速提升2.28pct;实现归母净利润17.5亿元,YOY-14.7％,较上年同期增速收缩90.9pct。2021年上半年房地产业务结算收入273.8亿元,同比增长31.5％,推动营收增长。同时,由于上半年少数股东损益比例较上年同期略提升0.32pct至13.83％,叠加建筑行业原材料价格上升影响,毛利率较上年同期收缩0.97pct至16.31％,一定程度上削弱了归母净利润的增长。分季度看,Q1、Q2分别实现营收143.49亿元、241.32亿元,对应同比增速分别为+23.86％、+33.27％;分别实现归母净利润6.85亿元、10.63亿元,对应同比增速分别为+10.21％、-25.57％,Q1营收与归母净利润增速略有提升,Q2营收稳定增长但归母净利润出现负增长。
净利率略有下滑:2021年上半年公司毛利率为16.31％,较上年同期收缩0.97pct。毛利率的下滑主要由于:1)受到结算结构差异及非并表项目投资收益减少影响,房地产业务结算毛利率下降0.34个PCT至19.06％;2)受原材料价格上升的影响,建筑业务毛利率下降2.82个PCT,至8.28％。我们也关注到,2021年上半年公司实现净利率5.27％,较上年同期收缩2.71pct;权益净利润率4.54％,同比收缩2.36pct,除去公司毛利率下滑因素的影响外,主要源于:1)为了应对调控的影响,公司的财务及销售费用率有所上升;2)上半年非并表项目结算少,带来的投资收益也减少。上半年公司三费率达8.26％,较上年同期收缩0.15pct,其中管理费率较上年同期收缩0.32pct至4.27％,财务、销售费率较上年同期提升0.03pct、0.14pct至1.49％、2.50％。
稳步扩充土地储备:公司上半年实现签约销售面积790.1万方,YOY+29.7％;签约销售金额1,089.8亿元,YOY+33.9％。在区域上看,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32％,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36％。上半年公司新增规划建面699.9万方,总价款约287亿元,对应拿地力度为26.33％,新增平均地价约4100元/平米,新增项目平均地价较上年同期的4400元/平米下降7.1pct。上半年公司土地储备4740万方,YOY+7.5％;其中在建建筑面积3193万方,未开发面积1547万方。以城市能级划分看,土储中近33％比重位于一二线城市,67％比重位于三四线城市。上半年公司已售未结资源1,288.2亿元,占上年营收比重约1.64X,对于未来业绩覆盖度较高。
负债结构持续优化:在严厉的调控环境中,公司有息负债呈下降态势,2021年上半年,公司有息负债总规模约767.56亿元,同比降低1.77％,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债占全部有息负债比值27.23％,较2020年末下降2.02个百分比,长短期结构更加均衡。债务指标上看,上半年有息负债率20.58％,较上年同期收缩3.62pct;剔除预收账款后的资产负债率为79.07％,较上年同期收缩3.91pct;净负债率95.27％,较上年同期收缩51.90pct,公司近年内降杠杆效果显著;一年内到期债务占比15.65％,较上年同期提升1.93pct,现金短债比1.29,较上年同期1.19,有所改善。
投资建议:公司半年度营收稳增,公司已售未结项目充裕,为未来业绩结算提供空间。基于此,我们预计公司21-23年净利润预测分别为90.1、99.1、108.9亿元,对应EPS为2.35、2.59和2.85元,对应PE为2.07、1.88和1.71,维持"买入"评级。
[2021-09-01] 中南建设(000961):多因素致利润下滑,未结资源仍旧充足-中报点评
■平安证券
事项:公司公布2021年半年报,实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％,对应EPS0.46元。
平安观点:多因素影响业绩表现,未结资源仍旧充足:公司2021H1营收384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％。利润同比下降主要受非并表项目结算减少影响,2021H1投资收益同比减少10.9亿元。期内综合毛利率同比降0.97个百分点至16.3％,整体降幅有限。期末合同负债1288.2亿元,为近一年营收1.5倍,未结资源仍旧充足。
销售快速增长,拿地成本改善:2021H1销售额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积790.1万平米,同比增长29.7％,销售均价13793元/平米,同比增长3.2％。其中一二线销售面积占比32％、销售金额占比36％。上半年新增项目41个,规划建面699.9万平米、总地价287亿元;对应拿地销售面积比、拿地销售金额比88.6％、26.3％,较2020年降1.8个、7.7个百分点。平均楼面价4100元/平米,同比降7.1％,地价房价比29.7％,同比降3.2个百分点。期末公司全部开发项目505个,可竣工资源共计4740万平米,其中一二线占比约33％。
财务状况稳健,经营性净现金流持续为正:2021H1末净负债率95.3％、剔除预收款后的资产负债率77.4％、现金短债比1.03倍,三条红线黄档达标。期内经营活动产生现金流量净额24.1亿元,持续保持正值。
投资建议:考虑公司全年计划竣工下降,行业融资、行政监管趋严影响费用及后续增长预期。下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为2.09元(原为2.36元)、2.28元(原为2.88元)、2.48元(原为3.25元),当前股价对应PE分别为2.2倍、2.0倍、1.9倍。公司升级完善激励机制,优化资产负债结构,充足预收仍有望为业绩释放提供保障,估值及股息率亦具备吸引力,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若重点城市楼市调控力度超出预期,销售以价换量,将带来结算毛利率进一步下行、存货减值风险;2)若行业金融监管力度进一步趋严,将对公司规模发展产生负面影响;3)若基于土拍竞争压力,公司降低土储权益占比,将导致少数股东损益占比上升稀释归母净利风险。
[2021-09-01] 中南建设(000961):双主业均衡高质发展,偿债指标多维改善-中期点评
■华安证券
事件
公司发布2021年半年度报告:实现营业总收入384.82亿元,同比增长29.6％;归母净利润17.48亿元,同比减少14.72％;基本每股收益0.46元。
房地产业务:销售金额、面积实现双位数增长a)销售与市场保持同频增长。上半年全国商品房销售面积和金额同比分别增长27.7％、38.9％。截止报告期末,公司销售额达1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积达790.1万平方米,同比增长29.7％。b)区域经营结构保持稳定,多线城市共同经营。一、二线城市销售面积占总销售面积的32％,销售金额占总销售金额的比例为36％,着重经营长三角地区。可竣工资源总面积4740万平方米,同比增加7.5％。其中一二线城市面积占比约33％,三四线城市面积占比约67％。c)利润阶段性承压,费用率上升。房地产业务毛利率为19.06％,同比下降0.34pct,利润水平短期承压源于结算结构差异及非并表项目投资收益减少。同时为应对调控,相关费率有所增加,其中销售费用率为2.50％,同比增长0.14pct;财务费用率1.49％,同比增长3pct。
建筑业务:加快转型升级,增强周期穿越能力
截至报告期末,实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2％。受原材料价格上升影响,建筑业务毛利率为8.28％,同比下降2.82pct。新承接(中标)项目合同总金额为153.1亿元,同比增长3.3％。在"双循环"的大背景下,建筑行业面临升级迭代,公司将继续加快智慧建造,向绿色施工转型,积极争取发展机会,推动事业可持续发展。
负债指标持续优化,三条红线转绿在即截至报告期末,公司有息负债767.6亿元,较2020年末减少31.5亿元。同时公司坚持不依赖有息负债发展模式,短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元,较2020年末下降2.02pct。三条红线"指标中剔除预收账款资产负债率77.42％,净负债率95.27％,现金短债比约1.03,处于"黄档"。公司将在下半年持续优化资产负债表。
坚持大众主流住宅定位,发展业务协同优势
a)坚持大众主流住宅的产品定位,完善地区布局。持续完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,适度增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,不断加强公司的运营能力。项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右,为业绩持续增长提供保障。b)业务协同优势凸显。公司业务涵盖住宅开发,酒店管理,工程总承包,建筑安装等,合作构建了轨道交通、市政路桥、等基础设施建设以及商业、酒店、产业园区运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,有其他单一类型企业难以具备的优势。
投资建议
公司继续深化长期主义战略观,坚持"地产+建筑"双主业发展战略,实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放,多业态覆盖承接各种城市综合运营项目,具备更强穿越地产周期能力。预计公司2021～2023年EPS为1.89、2.03、2.19元/股,对应当前股价PE分别为2.6、2.4、2.2倍,维持"买入"评级。
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。
[2021-08-29] 中南建设(000961):非并表项目结转减少拖累业绩,经营提效审慎投资降杠杆-中报点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入384.82亿元,同比上涨29.6％,实现归母净利润17.48亿元,同比下降14.7％。
毛利率稳步回落,非并表项目结转减少影响当期利润下滑。期内公司归母净利润下滑主要系去年同期投资收益基数较高叠加本期非并表项目结算减少,带来投资收益的减少。营收增长主要受地产结算规模增长拉动,期内地产结算金额273.8亿元,同比+31.4％。利润率方面,期内公司实现毛利率16.31％,同比-1.0pct,较2020全年下滑1.0pct;实现归母净利率4.5％,同比-2.4pct,较2020全年下滑4.5pct,截至期末录得合同负债1288.4亿元,覆盖2020年营收1.63倍,已售未结资源1202.9亿元,覆盖2020年营收2.05倍,充分保障未来增长。费用率方面,期内三费/营收为8.2％,同比-0.2pct;销管费用/营收为6.7％,同比-0.2pct;销管费用/销售金额为2.4％,同比-0.1pct;财务费用/营收为1.5％,同比+0.03pct。
销售稳增拿地审慎,土地成本把控得当。期内公司实现销售金额1089.8亿元,同比+33.9％,其中一二线城市占比36％、长三角占比62％,公司2021年销售目标为2500亿元,本期完成率为44％;实现销售面积790.1万方,同比+29.7％;实现销售均价13793元/平,同比+3.2％。拿地方面,期内公司拿地面积699.9万方,同比+1.7％,其中一二线城市占比22％、长三角占比43.8％;拿地金额291亿元,同比-4.2％;楼面价4158元/平,同比-5.8％,拿地金额/销售金额为26.7％,同比-7.3pct,楼面价/销售均价为30.1％,同比-7.6pct。开竣工方面,期内公司实现新开工541万方,同比-5.9％,完成年度计划的58％;竣工395万方,同比-25.0％,完成年度计划的32％。截止期末,公司在建项目建面3193万方,未开工项目建面1547万方,合计4740万方,其中一二线城市面积占比约33％,三四线城市面积占比约67％。建筑业务方面,期内实现营收113.5亿元,同比+17.2％,新增合同额153.1亿元,同比增长3.3％。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53％。此外,公司会加快探索第二增长曲线,整合中南置地和建筑的各自业务优势,在代建和EPC领域加快探索和拓展,同时在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。
三道红线维持黄档,经营性现金流稳健。期内,公司经营性现金流入746.4亿元,是一年内到期的各类有息负债的3.6倍,经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,持续保持正值。三道红线方面,资产负债率(扣除预收款)为77.42％,同比-4.26pct;净负债率为95.3％;现金短债比为1.29,暂居黄档,预计在2022年前实现三线达标。截止期末,公司录得有息负债767.6亿元,较2020年末减少31.5亿元,其中短期负债占比为27.2％,同比-3.1pct,长期负债占比为72.8％,长短期结构更为均衡。投资建议:维持公司买入评级,预计公司2021-23年EPS为2.41/2.70/3.22元,对应PE为1.90/1.69/1.42倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
[2021-08-29] 中南建设(000961):利润率稳定,负债规模下降-中报点评
■广发证券
竣工低于预期,放大不利因素影响,毛利率平稳。根据公司中报,21年上半年,公司实现主营业务收入384.82亿元,同比增长29.6％,营业利润27.12亿元,同比下降16.1％,归母净利润17.48亿元,同比下降14.7％,扣非归母净利润16.6亿元,同比下降5.3％。利润下降的主要原因在于,非并表项目结算规模的下滑,导致投资收益大幅回落所致。一方面有中南逐步提升并表结构的原因,另一方面,公司合作的一部分为中小型民营企业,非并表项目工程进程控制有一定难度,上半年民营地产企业资金环境偏紧以及材料价波动,造成了整体节奏不达预期。利润率方面,21H1公司整体毛利率16.3％,较去年同期下降1个百分点,其中地产结算毛利率19.06％,与全年水平基本持平。
长三角贡献销售增量,海西增幅最高。销售方面,21年上半年公司销售金额1,089.8亿元,同比增长33.9％,分区增幅最大的是海西,也是20年公司重点拓展的区域,增量贡献最大的还是长三角,且都是江苏一地贡献,江苏省贡献率达到40％,高于去年全年水平3个百分点。
投资方面,上半年公司拿了41个项目,拿地金额290亿元,拿地力度27％,低于去年全年也是近几年投资力度较低的半年。
盈利预测与投资评级:21-22年业绩分别为1.86元/股、2.02元/股。
整体来看,21年上半年对于所有民营地产企业而言,都是一个较大的挑战,中南在土地投资、融资表现和建筑工程业务等方面,都受到了市场波动的影响。在良好的销售和回款表现下,公司尽力将影响降到最低。公司储备依然充沛,且利润率稳定。预计21-22年归母净利润规模为71亿元、77亿元,增幅分别为1％、8％,对应21年2.5xPE,22年2.3xPE。维持合理价值10.15元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行;地产结算进度不及预期。
[2021-08-29] 中南建设(000961):结转结构影响上半年业绩,全年盈利料仍稳增-中期点评
■中金公司
1H21业绩低于市场预期
中南建设公布1H21业绩:营收同比增长30％至385亿元,归母净利润同比下降15％至17.5亿元,低于市场预期,主要因非并表结算规模低于预期。
非并表项目结算规模大幅下降致盈利下跌。公司期内房地产业务和建筑业务收入分别同比增长31.5％和17.2％,税后毛利率同比小降0.9ppt至13.7％。
因期内非并表项目结算减少,投资收益同比下降62％至6.8亿元(1H20为17.7亿元,同比1H19增逾4倍),投资收益对利润总额贡献比例由去年同期的56％降至26％,致归母净利润录得同比下降。
发展趋势
积极优化财务盘面,降杠杆料稳步推进。公司上半年拿地谨慎、重视回款、扎实降债,1H21经营性现金同比增长19％至24亿元,期末净负债率较年初下降2.0ppt至95.3％,扣预资产负债率较年初下降1.3ppt至77.4％,现金短债比1.03倍,与年初基本持平,处于"黄档",有息负债较年初下降4％(减少31亿元)。年初至今发行3笔债券(公司债、中票、美元债各一笔),融资渠道仍畅通。我们判断公司将继续优化财务盘面,通过单项目管控、出并表管理、加快利润结算及增厚实收资本等方式改善扣预资产负债率指标,并有望于2022年末达成转为"绿档"的目标。
预计全年销售额平稳略增。公司1-7月销售金额同比增长28％至1267亿元,销售面积同比增长26％至919亿元,对应销售均价同比增长2％至13784元/平。我们预计公司全年销售额将达2300亿元左右,较去年(2238亿元)平稳略增,前7月已完成我们预期的55％。
取地态度料延续谨慎,多元化拓储打开局面。公司上半年拿地金额同比下降5％至290亿元,对应拿地强度降至27％(2020全年34％),拿地权益比例降至42％(2020年61％);拿地面积同比增长2％至700万平,对应楼面价同比下降7％至4100元/平,为同期销售均价的30％。上半年公司取得41宗地块,30块由招拍挂取得(其中仅青岛2地块为"两集中"参拍取得),11块由收并购取得。公司当前总土储(未结算口径)较年初增长6％至4740万平,考虑到公司降负债、稳经营诉求仍强,我们预计公司下半年取地延续谨慎态度,并将继续推进收并购、城市更新、旅游等方式,实现多元拓储。
盈利预测与估值
考虑到公司全年非并表结算规模存在不确定性,我们下调2021/2022年盈利预测3％/3％至76/84亿元。当前股价交易于2.6/2.3倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级,下调目标价3％至6.93元以反映盈利预测变动,新目标价对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和36％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-08-28] 中南建设(000961):投资收益降低拖累业绩,拿地收缩负债优化-2021年中报点评
■中信建投
毛利率下滑及非并表项目收益下降导致利润有所下滑。2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;实现归母净利润17.5亿元,同比下滑14.7％。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于:1、地产及建筑业务毛利率均出现下滑,综合毛利率从去年年底的17.3％降至当期16.3％,其中地产业务毛利率下降0.3个百分点至19.1％;2、今年非并表投资收益较去年有明显降低,减少10.9亿元。
销售表现上佳,拿地强度下降。2021年上半年公司实现销售金额1090亿,同比增长33.9％,位列克而瑞销售榜单第16位。公司上半年拿地金额289.5亿元,同比下降7.1％;拿地金额/销售金额为26.6％,较去年同期下降11.7个百分点,拿地强度有所下降。拿地权益比例由去年同期的62％降至42％,下降较为明显,也是公司降负债的重要动作。权益拿地金额中,三四线和一二线占比分别为80％、20％,三四线占比进一步提高。三四线主要位于江苏、浙江、山东、福建等沿海经济较为发达的省份。一二线方面,公司今年首度进入深圳的招拍挂并获得一幅土地。
降杠杆持续延续,评级稳中有升。2021年中期,公司"三道红线"指标维持黄档。其中,净负债率为95.3％,较去年末下降2个百分点,有息杠杆改善态势延续;现金短债比1.29X,扣除受限资金之后公司的现金短债比为1.03X;扣除预收款之后的资产负债率77.4％,较去年末下降1.3个百分点。上半年,联合国际将公司的主体信用评级从"BB-"上调至"BB",评级展望稳定。穆迪维持"B1"评级,展望稳定;标普维持"B+"评级,展望稳定。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年公司EPS为2.45/2.98/3.52元不变,维持买入评级和11.34元的目标价。
风险提示:开发业务结转不及预期;地产行业调控超预期。
[2021-08-28] 中南建设(000961):销售保持较快增长,负债水平持续改善-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;归属于上市公司股东的净利润17.5亿元,同比减少14.7％。?2021年上半年,公司营收增加29.6％,受非并表项目结算少,带来的投资收益也减少影响,公司归母净利润下滑14.7％。
2021年6月末,公司扣除受限资金之后公司的现金短债比1.03倍。净负债率95.27％,比2020年末下降2.00个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款之后的负债率为77.42％,比2020年末下降1.27个百分点。
根据公司2021年半年报披露,房地产业务方面:(1)2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7％。平均销售价格13793元/平方米,同比增长3.2％(2)2021年上半年公司新增项目41个,规划建筑面积合计699.9万平方米,同比增加1.7％。新增项目平均地价约4100元/平方米,比去年同期下降约7.1％(3)2021年上半年公司完成新开工面积541万平方米,同比下降5.9％;竣工面积约395万平方米,同比下降25.0％。(4)截止2021年6月末,公司全部开发项目505个,其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米,可竣工资源总面积4740万平方米,同比增加7.5％。报告期末公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1288.2亿元,是上年半结算收入的4.7倍。
建筑业务方面:2021年上半年公司新承接(中标)项目合同总金额153.1亿元,同比增长3.3％。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53％。2021年上半年实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2％。受原材料价格上升的影响,上半年综合毛利率8.28％,同比下降2.82个百分点。
投资建议。地产和建工双轮驱动,销售保持较快增长,维持"优于大市"评级。公司核心业务是房地产开发和建筑施工。公司房地产业务聚焦大众主流住宅。2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％。我们预计公司2021-2022年EPS是1.85元和2.17元。考虑到公司业绩成长性高,给予公司2021年3-3.5倍动态PE,对应的合理价值区间为5.55-6.48元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
[2021-08-27] 中南建设(000961):原材料上升和非并表减少的"双杀"-2021年上半年业绩点评
■国泰君安
业绩低于预期,维持增持评级。2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;实现归母净利润17.5亿元,同比减少14.7％。公司的业绩确定性(预收账款＆合同负债/营业收入)从2018年上半年的6.0下滑至2021年上半年的3.4,因此下调2021～2023年的EPS分别至2.38/2.55/2.79元(复权后原2021～2022为2.38/2.74元),给予2021年3.0XPE,因此下调目标价至7.14元。
竣工结算低于预期,仅完成全年竣工计划的32％。2021年上半年公司完成新开工面积541万方,同比下降5.9％,计划完成率为58％;完成竣工面积约395万方,同比下降25.0％,计划完成率为32％,相比2020年受疫情影响的上半年完成率37％还要低,说明公司结算变缓。
建筑原材料价格上升导致毛利率下滑0.97个pct,非并表项目结算变少以及计提资产减值导致净利润率下滑2.36个pct。公司的综合毛利率由于建筑行业原材料价格的上升,下滑0.97个pct至16.3％;此外,由于上半年非并表项目结算少,导致投资收益同比下滑61.6％,以及公司计提0.9亿资产减值损失,以至归母净利润率下滑2.36个pct至4.5％。
经营稳健,有息负债呈下降态势。截止2021年上半年公司有息负债767.6亿元,比2020年末减少32亿元,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。公司的负债率也持续下降,净负债率95.3％比2020年末下降2个pct。
风险提示:拿地权益占比下降隐含利润增速低于销售增速。
[2021-08-27] 中南建设(000961):定位高质量增长,结算结构因素影响利润-2021半年报点评
■申港证券
事件:公司发布半年报,2021H1营业总收入384.8亿元,同比增长归属母公司净利润17.5亿元,同比减少14.7％。合约销售额为1089.9亿元,同比增长合约销售面积约790.1万平方米,合约平均售价约为每平方米13793元。
报告期内,受结算项目结构影响公司净利润增长放缓,但公司定位高质量增长,谨慎拿地,现金流情况向好。
投资摘要房地产业务收入实现273.8亿元在全部收入占比68.3％。公司"房地产+建筑"双轮驱动,房地产、建筑和其他业务收入占比分别为68.3％、28.3％和3.4％,同比增速分别为31.5％、17.2％和-19.7％。房地产销售金额中,一、二线城市占比36％。
净利润受结算结构影响同比减少14.7％。2021H1公司归属上市公司股东净利润17.5亿元,主要原因为非并表项目结算减少,导致投资收益实现6.8亿元,同比减少62％。受此影响,净利润率同比下降2.36个百分点至4.54％。
竣工计划集中在下半年,保证全年增长。2021H1竣工面积395万平方米,同比下降25％,完成全年竣工计划的32％。新开工面积541万平方米,同比下降5.9％,完成全年开工计划的58％。
谨慎拿地土储聚焦长三角。2021年上半年,公司新增41个项目,规划建筑面积699.9万平方米平均土地收购成本为每平方米4136元权益地价总额为289.48亿元,对比上半年1089.9亿元的销售额,拿地成本占销售额比重低于40％。新增41个项目,按面积计算三四线城市占比78％,长三角占比40％。
下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021年8月10日下午,天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》,最高溢价率均降至不超15％,触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地,为下半年新规划优化土储结构奠定基础。
"三条红线踩一条处于"黄档"。截至2021H1,公司的净负债率为现金短贷比为1.03。仅剔除预收款项后的资产负债率不满足低于70％的要求2021H1为77.42％,较2020年末下降1.27个百分点。
现金流情况向好。
经营性现金流入764.4亿元,同比增长12.1％,是一年内到期的有息负债的3.6倍,其中销售商品、提供劳务收到的现金流入526.6亿元,同比增加30.6％。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,同比增加18.5％,持续保持正值。
毛利率和期间费用率维持稳定。公司综合毛利率16.31％,同比下降0.97个百分点。销售费用率、管理费用率和销售费用率分别为2.5％、4.59％和同比变动0.14、0.37和-0.03个百分点,整体维持稳定。
投资策略:在目前"三条红线"、"两集中"等行业政策下,中南建设采取高质量发展的策略谨慎拿地,保证公司现金流情况向好。我们预计公司2021～2023年的营业收入分别为983亿元、1149亿元、1389亿元,归属于上市公司股东净利润分别为81亿元、95亿元、120亿元,每股收益分别为2.13元、2.5元、3.15元,对应PE分别为2.15、1.84、1.46倍。维持"买入"评级。
风险提示销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险
[2021-08-27] 中南建设(000961):非并表业务影响业绩,稳节奏修内功-中报点评
■华泰证券
核心观点公司8月26日发布中报,实现营收384.8亿元,同比29.6％％,实现归母净利17.5亿元,同比14.7EPS0.46元。公司规模稳健增长,融资结构优化。我们预计20212023年EPS为2.13、2.35和2.64元(前值分别为2.36、2.51和2.78元)),参考可比公司21PE均值为4.5xWind一致预期),我们予以21年PE4.5x,目标价9.59元,维持"买入"评级。
结算额高增长,非并表收入下降同时毛利率收缩导致增收不增利期内房地产结算收入同比31.5至273.8亿元,推动营收较快增长。增收不增利的原因主要有两方面:非并表收入下降导致投资收益同比62％％,少增11亿;地产结算毛利率同比0.34pct至19.1％同时建筑业务毛利率同比2.8pct至8.3％％,导致综合毛利率同比1pct至16.3。截止期末已售未结收入1288亿,较20年末进一步7％％,为全年收入进一步增长打下基础。
践行快周转战略拿地强度有所下降期内公司实现销售面积790.1万方,销售额1089.8亿元,同比分别29.7和33.9上半年拿地同比基本持平,新增土储建面700万方,同比1.7结构略有下沉,楼面价较20年全年17。拿地强度有所下降,拿地额销售额为27％％,较20年7pct。截至期末,公司未结算总土储4740万方,同比7.5％％,从工程进度来看,未开工面积占比为33％33％;从城市能级来看,一二线城市占比33％％,较20年末3pct。整体而言,公司扩张节奏稳健。
有息负债规模进一步下降,三季度融资成本有所改善截至期末,公司财务结构维持"黄档",有息负债规模仅768亿,较20年末3.9。截至期末,净负债率为95.3较20年末2.0pct现金短债比1.29扣除受限资金的现金短债比较20年末1pct至103。扣除预收款项的资产负债率为77.4较20年末1.3pct。截至8月26日,公司共发行10亿公司债和10亿中票,成本分别为7.3和6.87月发行的中票利率较20年下半年同期限债务成本0.4pct,融资成本有所改善。
高股息率强化配置价值维持买入评级由于公司非并表业务收益低于我们预期我们预计20212023年EPS为2.13、2.35和2.64元(前值分别为2.36、2.51和2.78元)),参考可比公司21PE均值为4.5xWind一致预期),公司规模稳健增长,融资结构优化,股息率高达1098月26日收盘价。我们予以21年PE4.5x,目标价9.59元(前值12.73元)),维持"买入"评级。
风险提示:行业政策和基本面风险;资金链偏紧风险。
[2021-08-12] 中南建设(000961):上半年累计销售额同增28％,全口径金额投销比降至10％-事件点评
■国盛证券
事件:公司8月4日发布2021年7月份经营情况公告。
单月销售额同环比下降,累计销售额同增28％。7月公司实现销售面积128.9万方(同比+5.1％,下同),销售金额176.7亿元(-0.8％),销售均价13708.3元/平(-5.6％)。1-7月公司实现销售面积918.9万平方米(+25.6％),销售金额1266.6亿元(+27.7％),销售均价13783.9元/平方米(+1.7％)。根据克而瑞排行榜,公司前7月全口径销售金额排名维持17名,销售增速排在TOP40房企中下游(27名)。
累计拿地金额同比连续4月为负,权益口径投销比降至16％。公司7月仅在温州新增1个项目,计容建面6.7万方(-96.4％),成交金额6.8亿元(-63.9％);1-7月累计新增计容建面706.6万方(-20.2％),成交金额296.3亿元(-23.2％)。拿地强度方面,1-7月全口径金额投销比为9.9％(-14.4pct),权益口径金额投销比为16.1％(-14.1pct),投销比处于头部房企低位,离监管规定的40％限度尚有空间。7月因仅在温州拿地,故单月楼面价大幅上涨,平均楼面价10134.1元/平(+152.1％),相当于当期平均售价的73.9％(+45.4pct);前7月因公司加大了三线城市的投资力度,平均楼面价小幅下降,1-7月楼面价4193.4元/平(-3.8％),相当于当期平均售价30.4％(-1.7pct)。拿地权益比明显回落,7月金额口径为34％(-28.8pct),1-7月42.2％(-20.2pct)。
一线和三线城市投资占比提升,拿地金额56％集中长三角。公司1-7月拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.4％、24.2％、69.4％,较2020年分别+6.4pct、-15pct、+8.6pct,主要因为提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-7月公司拿地金额主要集中于长三角(56.4％)、粤港澳大湾区(12.7％)、关中平原城市群(10.5％),三大城市群金额占比80％。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(19.6％)、南通(9.2％)、苏州(7.8％)、深圳(6.4％)、佛山(6.3％),合计占比近50％。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为35.2％/22.7％/13.4％,归母净利润为94/112/126亿元,增速为33.4％/18.6％/12.3％,最新收盘价对应21年动态PE为2x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。
[2021-08-06] 中南建设(000961):累计销售金额、面积保持双位数增长-7月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2021年7月经营情况公告,7月单月实现销售面积128.9万平方米,同比增长5合同销售金额176.7亿元,同比减少0。2021年17月累计实现合同销售面积919万平方米,同比增长25.6％累计销售金额1266.5亿元,同比增长27.7％。
累计销售金额、面积保持双位数增长公司2021年7月单月销售金额176.7亿元,同比去年同期下降0.8％％;销售面积128.9万平方米,同比去年同期增长5.1％％;销售均价为13708元平方米,去年7月单月销售均价为14523元平方米,销售均价同比降低5.61环比今年6月销售均价13911元平方米略降低146。公司2021年17月累计销售金额1266.5亿元,同比去年17月增长27.7％％;销售面积919万平方米,同比去年同期增长25.617月累计销售均价为13781元平方米,较去年17月累计销售均价13556元平方米同比增长1.66％％,较今年16月销售均价13793元平方米环比略有下降。公司单月销售均价同比略有降低17月累计销售金额、面积保持双位数增长。公司今年销售目标2500亿元,已完成50.66％0.66％,随着下半年推货力度有望加大,全年销售可期。
华东区域新增项目公司2021年7月新增1个地块,为温州市一个地块,从区域看位于华东区域。新增项目总占地面积为3.05万平方米,新增计容建面6.71万平方米。7月权益地价为2.31亿元,总地价为6.8亿元7月权益规划建面2.28万平方米,相应的权益比例为34较上月的32.61的权益比例有所提升。
17月累计权益规划建面314万平方米,总计容建面为707万平方米,对应的权益比例为44.43％。去年17月累计权益规划建面为561万平方米,总规划建面885万平方米,对应权益比例为63.36％。2020年17月除4月单月由拿地面积计算的权益比例低于50％0％,其他月份权益比例均高于60％2021年17月仅2月和3月的单月拿地权益比例高于50％0％,其他月份权益比例均不足50％。累计拿地的权益比例下降明显,主要源于今年单月拿地权益比例普遍较去年低。
单月地售比提升明显2021年7月公司拿地力度为3.85％％,与上月61.79相比下降明显,去年7月拿地力度为41.55％％;前7月累计拿地力度为23.4％3.4％,去年同期累计拿地力度为47.41％。拿地力度下降大,主要与7月仅补货1个地块有关。从楼面价看,2021年7月新增项目楼面价为10134元平方米,较上月6382元平方米有所提升。7月的地售比为73.93较6月地售比45.87％提升幅度大。前7月累计地售比为30.43较去年前7月的32.15略有下降。
投资建议:公司累计销售金额、面积保持双位数增长,销售目标有望达成。我们预计公司2123年归母净利润分别为90.11、99.12、108.89亿元,对应EPS为2.35、2.59、2.85元,对应PE为1.96X、1.78X、1.62X,维持"买入"评级。
风险提示房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
[2021-07-21] 中南建设(000961):上半年盈利料双位数增长,关注后续拿地节奏-中期点评
■中金公司
预测1H21归母净利润同比增长10％
预计上半年收入、盈利稳增,毛利率下降。我们预计公司上半年营业收入将同比增长约20％(IQ21营业收入同比增长24％),结算毛利率将较IH20下滑2～3个百分点,延续一季度的下降趋势;同时考虑到合作项目结算带动少数股东损益增长,我们预计盈利增速将收窄至10％左右。
关注要点
全年销售额料延续双位数同比增长。公司IH21销售面积同比增长30％至790万平米,合同销售金额同比增长33％至1088亿元,对应销售均价13796元／平方米,同比增长3％。公司权益销售额659亿元(克而瑞口径),对应权益比例60％(2020年63％)。我们预计公司全年可售货值(新推+滚存)3500亿元,有望实现销售目标2500亿元(隐含70％的去化率),对应同比增速12％,上半年已达到全年销售目标的44％。
上半年拿地强度略降,后续补地料提速。公司上半年拿地面积700万平米,同比持平;拿地金额290亿元,同比下降7％;金额口径拿地强度27％(2020年34％);从城市能级看,一线／二线／三线的占比分别为7％/25％/6g％。我们统计公司仅于5月参与青岛市首轮"两集中"土地拍卖并获得2地块。考虑到公司22城布局占比不高(2019-2020年新投资比例仅25％),我们认为两集中供地对公司拿地节奏影响有限。我们判断公司当前仍有较强的补地需求,未来会持续利用集团资源,通过收并购、文旅勾地等多元方式积极补地。
财务端料延续改善趋势。公司上半年发行公司债和美元债各一笔,其中公司债票面利率7.3％,融资金额10亿元;美元债票面利率12.0％,融资金额1.5亿美元。1021末,公司净负债率97.5％,剔除预收款后的资产负债率78.6％,现金短债比1.5倍,属"三条红线"规定下的"黄档"。我们判断公司中报各项财务指标将延续边际改善,有望于2022年末实现"三线全绿"。
估值与建议
维持盈利预测不变,当前股价交易于2.5/2.3倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级和目标价7.13元不变,对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和38％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-07-17] 中南建设(000961):单月销售增速转负,拿地边际提速-2021.06点评
■中金公司
公司近况
中南建设发布2021年6月份经营情况公告。
评论
6月销售同比增速转负。2021年6月份公司实现合同销售面积146万平方米,同比下降24％(5月同比增长6％),较2019年6月增长1％;实现合同销售金额203亿元,同比下降21％(5月同比增长9％),较2019年6月增长6％;对应销售均价13911元／平方米,同比增长4％,环比增长3％。2021年1-6月份公司累计实现合同销售面积790万平方米,同比增长30％,较2019年上半年增长22％;实现合同销售金额1090亿元,同比增长34％,较2019年上半年增长34％,已完成全年销售目标(2500亿元)的44％;对应销售均价13796元／平方米,同比增长3％。
6月拿地强度边际提升,权益比例下行。公司6月于温州、宁波、佛山等9个城市新增11个项目,拿地面积197万平方米,同比下降27％,环比增长2％;拿地成本126亿元,同比增长54％,环比增长57％,对应拿地强度62％(5月40％),权益比例32％(5月51％);新增土储楼面均价6382元/平方米,同比增长111％,环比增长54％(主要因拿地能级提升)。年初至今公司累计拿地面积700万平方米,同比增长1％,拿地成本290亿元,同比下降7％;对应楼面均价4136元／平方米,同比增长8％;
金额口径拿地强度27％(2020年34％),权益比例42％(2020年58％)。
年初至今公司一二线城市拿地金额占比31％,长三角和粤港澳大湾区城市群合计占比51％。
公司6月发行一笔票面利率12％的美元债。公司公告,境外全资子公司HZID于6月9日完成了1.5亿美元高级无抵押定息债券发行,债券期限364天,票面利率12．OO％,对价人民币95,934万元。我们认为该笔美元偾发行成本偏高主要因当前美元债市场风险偏好较低,且公司出于存量债券回售条款考虑接受偏高定价。
估值与建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于2.6/2.4倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,下调复权后目标价3％至7.13元(主要因市场风险偏好下行),对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和34％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-07-15] 中南建设(000961):上半年累计销售额同增34％,拿地集中长三角和粤港澳-事件点评
■国盛证券
事件:公司7月3日发布2021年6月份经营情况公告。
单月销售同比由正转负,累计销售额同增34％。6月公司实现销售面积146万方(同比-23.8％,下同),销售金额203.1亿元(-21％),销售均价13911元/平(+3.7％)。1-6月公司实现销售面积790万平方米(+29.7％);实现销售金额1089.9亿元(+33.9％),全口径销售金额在行业中排名第17名;实现销售均价13796.2元/平方米(+3.3％)。考虑到公司过去两年销售更加集中在下半年(2019和2020年上半年销售占比分别为36.3％和41.4％),预计下半年公司将加大推盘力度,推进销售目标完成。
上半年拿地稳健,金额口径投销比增至63％。公司6月新增11宗地块,计容建面196.66万方(-27％),成交金额125.50亿元(-63.9％);1-6月累计新增计容建面699.9万方(-0.2％),成交金额289.5亿元(-7.1％)。单月楼面价同比上升,累计同比下降,6月拿地均价6381.6元/平(+111.4％),相当于当期平均售价的45.9％;1-6月拿地均价为4136.5元/平(-7％),相当于当期平均售价30％(-3.3pct)。拿地强度方面,6月金额口径投销比为61.8％(+30.1pct),面积口径为134.7％(-5.9pct);累计拿地强度有所降低,1-6月金额口径为11.3％(-12.6pct),面积口径为88.6％(-26.5pct)。拿地权益比明显回落,6月金额口径为31.9％(-34pct),面积口径为32.6％(-33.4pct);上半年金额口径42.4％(-19.9pct),面积口径为44.5％(-18.9pct)。上半年公司在集中供地中收获较少,在青岛以底价约8.9亿元获取两宗地块。
一线和三线城市拿地金额占比提升,拿地重心在长三角和粤港澳。公司上半年拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.53％、24.77％、68.7％,较2020年分别+6.53pct、-14.41pct、+7.88pct,一线和三线城市的布局力度加大,二线城市占比降低。分城市群来看,1-6月公司拿地金额主要集中于长江三角洲(55.40％)、粤港澳大湾区(13％)、关中平原城市群(10.71％),三大城市群金额占比79％。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(17.71％)、南通(9.45％)、苏州(8.01％)、深圳(6.53％)、佛山(6.47％)。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为35.2％/22.7％/13.4％,归母净利润为94/112/126亿元,增速为33.4％/18.6％/12.3％,最新收盘价对应21年动态PE为2.4x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
[2021-07-06] 中南建设(000961):累计销售双位数增长,销售均价维持稳定-事件点评
■天风证券
事件:公司发布2021年6月经营情况公告,6月单月实现销售金额203.1亿元,同比降低21％;销售面积146万平方米,同比降低23.8％。
上半年累计销售同比快速增长,销售均价维持稳定
公司2021年6月单月销售金额203.1亿元,同比去年减少21％;销售面积146万平方米,同比去年减少23.8％;销售均价为13910.96元/平方米,去年同期单月销售均价为13413.36元/平方米,同比去年同期增长3.71％,环比5月份销售均价13541.67元/平方米增长2.73％。上半年累计销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,较上月增速下降25.4pct;累计销售面积790.1万平方米,同比增长29.7％,较上月增速下降24.5pct;累计销售均价13793.19元/平方米,较今年前5月累计销售均价13768.63元/平方米略有提升,较去年上半年累计销售均价13356.86元/平方米增长3.27％。公司6月单月销售增速较上月降低,销售均价略有提升,当年维持较为稳定的水平。从销售完成度看,全年累计销售金额2500亿的目标已完成43.59％,推货力度有望在下半年加大,公司完成全年销售目标可期。
新增土储以华东为主、拿地权益比例有所下降
公司2021年6月新增11个项目,其中6个地块位于华东地区、2个地块位于西南地区、在华南地区、华中地区、西北地区各获得1个地块,拿地依然以华东区域为主,华东区域的地块占比较5月环比有所提升。6月单月的新增项目占地面积为75.06万方,同比降低29.36％,环比下降11.51％;规划建面196.66万方,同比降低27％,环比上涨2.23％;土地价款共125.5亿元。权益口径的新增规划建面64.13万方,同比下降63.95％,环比下降28％。新增土地总量口径的同比和环比有所降低;1-6月累计权益口径新增规划建面为311.66万方,同比去年上半年累计权益口径新增建面下降21.1％。2021年6月单月的规划建面权益比例为32.61％,同比去年6月66.04％单月拿地权益比例下降33.43pct,下降明显,环比当年5月权益比例同样下降13.69pct。2021年上半年累计规划建面权益比例为44.53％,较去年同期累计新增建面权益比例56.34％下降11.81pct,单月权益比例和累计权益比例均下降,其中单月回落更明显。
单月拿地力度较高,同比去年提升明显
6月单月总口径的拿地力度为61.79％,较去年同期31.64％提升明显;全年累计总口径的拿地力度为26.57％,较去年同期累计拿地力度38.31％降低11.75pct,累计拿地力度下降明显。从楼面价看,2021年6月新增项目平均楼面价6381.57元/平米,当月楼面价/销售均价为45.87％;上半年累计新增项目平均楼面价为4136.47元/平米,累计楼面价/销售均价为29.99％。
投资建议:公司销售目标有望达成,单月新增土地储备环比增长,拿地力度有所改善,我们维持公司2021-2023年净利润预期:90.11、99.12、108.9亿元,对应PE2.49X、2.27X、2.06X,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经不及预期
[2021-06-06] 中南建设(000961):销售增速边际收窄,拿地强度提升-2021.05点评
■中金公司
公司近况
中南建设发布2021年5月份经营情况公告。
评论
5月销售增速收窄至个位数。2021年5月公司实现合同销售面积149万平方米,同比增长6％(4月同比增长27％),较2019年5月增长21％,环比增长4％;实现合同销售金额202亿元,同比增长g％(4月同比增长29％),较2019年5月增长28％,环比增长0.2％；对应销售均价13542元／平方米,同比增长3％,环比下降3％。2021年1-5月公司累计实现合同销售面积644万平方米,同比增长54％；实现合同销售金额887亿元,同比增长59％;对应销售均价13770元／平方米,同比增长3％。
5月拿地边际提速,参与青岛首轮两集中土拍并庭价摘得2宗土地。公司5月于泉州、芜湖、青岛等11个城市新增13个项目,其中芜湖和成阳为首次进入,青岛2地块为参与首轮“两集中”土地拍卖底价摘得。5月公司拿地面积192万平方米,同比增长183％,环比增长117％；拿地成本80亿元,同比增长7g％,环比增长692％;楼面均价4148元／平方米,同比下降37％,环比增长265％。新增土储金额口径权益比例51％(4月38％),拿地强度为40％(4月5％,一季度15％)。年初至今公司累计拿地面积503万平方米,同比增长18％；拿地成本164亿元,同比下降29％;对应楼面均价3259元,平,同比下降40％；金额口径权益比例50％(2020年58％)；拿地强度18％(2020年34％)。
设立合伙企业拓宽合作渠道。5月29日公司公告,公司全资子公司杭州镩启作为有限台伙人出资63200万元,与湖州盛禹、陆浦投资合作设立湖州明物格知；同日,全资子公司杭州锦启和厦门德誉作为有限台伙人分别出资31590万元和5960万元,与陆晟投资、陆浦投资合作设立嘉兴崇昕,进行房地产业务投资。
估值与建议
考虑到政策影响下,公司结算进度和利润率可能低于预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测140％/lg％至2.04/2.26元,股。公司当前股价交易于3.3/3.0倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价15％至8.15元(主要因盈利增速放缓),对应4.0/3.6倍2021/2022年目标市盈率和20％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧；融资环境超预期收紧。
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[2022-02-09] 中南建设(000961):中南建设1月合同销售金额同比减少66.1%
■证券时报
中南建设(000961)2月9日晚间公告，1月房地产业务实现合同销售金额46.1亿元，同比减少66.1%;销售面积37.9万平方米，同比减少62.9%。
[2022-01-25] 中南建设(000961):销售下滑、财务指标承压,下调评级至中性
■中金公司
观点聚焦投资建议我们下调中南建设评级由跑赢行业至中性。理由如下:理由如下:结算增速放缓及利润率下滑料致全年业绩超预期下跌。我们预计公司4Q21竣工交付规模低于此前预期,低毛利项目亦将压制公司业绩表现,全年税后毛利率料同比下降4-5个百分点。同时低权益比例项目的结算占比上升将导致少数股东损益占比提升,我们预计2021年归母净利润同比下跌超4成至约39亿元。
2021年销售增长失速,未来成长性料承压。公司2021年实现销售金额1974亿元,同比下降12％;销售面积1469万平,同比下降13％。公司2021年9月以来已基本停止拿地,我们估算当前存量土储覆盖倍数已不足2年。考虑到开年新房市场未见明显回暖,后续恢复时点仍存在不确定性,我们预计公司仍将延续谨慎拓储的态度,后续销售增长可能持续承压。
短期财务指标承压。3Q21末,公司三条红线指标处于"黄档",其中扣预资产负债率75.8％。我们认为公司当前销售回款承压、自身造血能力不足,叠加临近年关经营端刚性支出密集,短期在手现金可能持续消耗。
同时考虑到公司全年结算利润规模亦将同比下降,导致权益增厚不及预期,我们预计年末公司财务指标边际承压。
我们与市场的最大不同?我们认为公司销售和盈利表现可能弱于市场预期,财务端压力可能超出市场此前预期。
潜在催化剂:销售及回款增速低于预期;财务指标超预期恶化。
盈利预测与估值考虑到公司竣工交付规模低于预期且结算利润率承压,我们下调2021/2022年盈利预测15％/9％至39/42亿元,引入2023年盈利预测46亿元,对应同比增速-45％/9％/10％。公司当前股价交易于4.3倍2022年市盈率,下调目标价8％至3.85元以反映盈利预测调整,对应3.5倍2022年市盈率和19％的下行空间。
风险地产调控政策超预期放松。
[2022-01-05] 中南建设(000961):中南建设2021年12月实现合同销售金额145.4亿元
■证券时报
中南建设(000961)1月5日晚间公告，2021年12月实现合同销售金额145.4亿元，销售面积116.9万平方米。1-12月累计合同销售金额1973.7亿元，同比减少11.8%;销售面积1468.6万平方米，同比减少12.9%。
[2021-11-03] 中南建设(000961):中南建设1-10月合同销售额1702亿元 同比增长1.1%
■证券时报
中南建设(000961)11月3日晚公告，房地产业务方面，2021年10月实现合同销售金额165.2亿元，销售面积134.4万平方米。1-10月累计合同销售金额1702亿元，同比增长1.1%;销售面积1251.3万平方米，同比减少1.3%。建筑业务方面，2021年10月新承接(中标)项目8个，预计合同总金额11.7亿元。1-10月新承接(中标)项目预计合同总金额201.6亿元，同比减少13.4%。
[2021-11-02] 中南建设(000961):销售平稳增长,拿地谨慎负债收缩-三季点评
■平安证券
事项:公司公布2021年三季报,实现营业收入610.8亿元,同比增长33.2％,归母净利润27.7亿元,同比下降25％,实现EPS0.72元。
平安观点:
毛利率下滑叠加投资收益减少影响利润表现,未结资源仍旧充足:公司前三季度实现营业收入610.8亿元,同比增长33.2％,归母净利润27.7亿元,同比下降25％。归母净利润增速低于营收主要因:1)毛利率同比降2.9个百分点至15.5％;2)投资收益同比减少8.7亿元。期末合同负债1215.4亿元,覆盖近一年营收1.3倍,未结资源仍相对充足。
销售平稳增长,拿地趋于谨慎:公司前三季度实现销售额1536.8亿元,同比增长7.4％,销售面积1117万平米,同比增长4.3％。销售均价13759元/平米,较2020年全年上涨3.6％。其中一二线销售额占比41％、销售面积占比36％。公司前三季度新增项目47个,规划建面793.4万平米,同比下降23.2％,总地价319.6亿元,同比下降35.5％。拿地销售面积比、拿地销售金额比71％、20.8％,较2020年全年下降19.3个、13.2个百分点。平均楼面价4028元/平米,为同期销售均价的29.3％,较2020年全年下降8.4个百分点。期末在建及未开工项目509个,在建面积3103万平米,未开工面积1476万平米。
有息负债规模收缩,三条红线黄档达标:公司三季度末有息负债规模637.3亿元,较上半年末进一步减少130.3亿元。期末净负债率、剔除预收款后的资产负债率77.6％、75.8％,现金短债比1.08倍,三条红线黄档达标。前三季度经营性净现金流13.9亿元,持续为正。
投资建议:考虑市场调整下销售去化承压,下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为1.91元(原为2.09元)、1.95元(原为2.28元)、1.96元(原为2.48元),当前股价对应PE分别为2倍、2倍、2倍。公司未结资源相对充足,负债规模收缩推动财务安全性提升,维持"推荐" 风险提示:1)若楼市去化压力超出预期,导致销售以价换量,将带来减值风险;2)若政策呵护力度有限,楼市调整幅度、时间超出预期,将对公司规模发展产生负面影响,带来业绩表现不及预期风险;3)若地市持续遇冷,公司土地获取不足,将对后续货量供应产生负面影响。
[2021-11-01] 中南建设(000961):双主业稳步发展,偿债指标持续改善-三季点评
■华安证券
事件
公司发布2021年第三季度报告:前三季度实现营业收入610.8亿元(+33.2％);归母净利润27.7亿元(-25％);基本每股收益0.7元。2021年Q3,实现营业收入226.0亿元(+39.8％);归母净利10.2亿元(-37.8％);基本每股收益0.3元。
房地产业务:短期业绩下滑
a)结算收入增速爬升。前三季度累计结算收入449.4亿元,同比增长41.7％;Q3季度结算收入175.6亿元,同比增长61.2％;b)市场环境低迷,单季销售业绩下滑。由于行业大环境承压,前三季度公司实现销售金额1536.8亿元,销售面积1117万平方米,同比分别增长7.4％和4.3％;Q3季度公司实现销售金额447.1亿元,销售面积326.9万平方米,同比分别下降27.5％和29.1％。c)毛利率承压。前三季度房地产业务毛利率17.8％,比上半年下降1.2pct;Q3季度房地产业务毛利率15.9％,比上半年下降3.2pct,毛利率承压下行。
建筑业务:收入持续增长,转型升级大势所趋2021年Q1～Q3,公司建筑业务板块实现营业收入176.6亿元,同比增长13％;建筑业务毛利率为7.5％,同比下降1.5pct。Q3季度建筑业务收入63.2亿元,同比增长6.3％,比2021H1降低2.2pct。公司前三季度新承接(中标)项目合同总金额为189.9亿元,同比下降9.5％;Q3季度新承接(中标)项目合同总金额36.8亿元,同比下降40.2％。借碳中和融入社会发展的契机以及国家要求大力发展节能低碳建筑的政策推动,公司建筑业务有望实现乘势发展。?
负债指标持续优化,三条红线稳中有降
a)负债指标持续优化。截至报告期末,公司有息负债637.3亿元,较2020H1减少130.3亿元。同时公司坚持不依赖有息负债发展模式,2021Q3末,短期借款和一年内到期的非流动负债166.4亿元,较2021H1末下降20.4％。b)"三条红线"稳中有降。其中,剔除预收账款资产负债率75.8％,净负债率77.6％,现金短债比(扣除受限资金)约1.1。c)土地投资审慎,拿地规模收缩。截至2021Q3末,公司在建项目规划建筑面积合计3103万方,未开工项目建筑面积合计1476万方(+16.2％)。2021年Q1～Q3公司新增项目47个,新增规划建筑面积793.4万平方米,公司Q3季度拿地趋缓,新增项目6个,新增规划建筑面积93.4万平方米,同比下降72.9％,新增项目平均地价约4028元/平方米,同比下降约17％。前三季度,公司投销比为20.8％,拿地态度偏谨慎。
投资建议
公司继续深化长期主义战略观,坚持"地产+建筑"双主业发展战略,实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放,多业态覆盖承接各种城市综合运营项目,具备更强穿越地产周期能力。预计公司2021～2023年EPS为1.89、2.03、2.19元/股,对应当前股价PE分别为2.1、1.9、1.8倍,维持"买入"评级。?
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等
[2021-11-01] 中南建设(000961):结算利润率超预期下行,全年盈利料承压-三季点评
■中金公司
2021年三季报业绩低于我们预期
中南建设公布1-3Q21业绩:营业收入611亿元,同比增长33％,盈利28亿元,同比下降25％,低于我们预期,主要因3Q21结算利润率低于预期。第三季度结算规模高增但利润率大幅下滑致业绩低于预期。公司第三季度房地产业务结算收入同比增长61％至176亿元,带动前三季度收入增逾三成。但结算项目毛利率偏低,3Q21税后综合毛利率同比下降7.8ppt至9.9％,致前三季度税后毛利率进一步下探至12.3％(1H21为13.7％)。叠加期内有效税率同比上行1.8ppt(3Q21上行7.3ppt),少数股东损益占净利润比例亦同比增加,归母净利润跌幅走阔至25％(其中3Q21同比下跌38％)。
持续压降有息负债,财务指标边际优化。公司期末有息负债较年初压降20％至637亿元,经营性现金净流入14亿元,同比增长95％。公司期末净负债率78％,较年初下降20ppt,扣预资产负债率75.8％,较年初下降2.9ppt,现金短债比提升0.04x至1.08x(剔除预售监管资金),保持"黄档"。
发展趋势
前三季度销售量价小幅增长,拿地料更趋审慎。公司前三季度实现销售金额1537亿元,同比增长7％,销售面积1117万平,同比增长4％,对应销售均价13758元/平,同比增长3％;其中第三季度受市场影响,销售金额和面积分别同比下降28％/29％。
公司计划继续增加四季度推盘规模,提升去化水平。公司第三季度新增地块6个,新增土储面积93万平,同比下降73％,拿地金额33亿元,对应拿地强度仅7％,拿地意愿边际下降。公司前三季度新增土储面积/金额分别为793万平/320亿元,同比下降23％/36％,对应拿地强度21％(2020年34％)。公司当前在建及未开工土储4579万平,较年初微增2％,我们判断后续公司拿地将更加审慎,继续改善报表质量,降低负债规模,实现"红线"达标。
全年结算利润率及业绩增速料承压。我们预计公司第四季度竣工结转将继续带动收入稳健增长,但结算毛利率料仍有下探压力,带动第四季度盈利仍录得同比下跌。我们预计公司全年税后毛利率可能下降3-5ppt,叠加有效税率及少数股东损益占比提升,全年盈利跌幅料较三季报加深。
盈利预测与估值
考虑到4Q21结算利润率承压,我们下调2021/2022年盈利预测40％/45％至46/46亿元。当前股价对应2021/2022年3.2/3.2倍市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价40％至4.18元,主要因盈利增速承压且市场风险偏好下降,新目标价对应3.5/3.5倍2021/2022年市盈率和9％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;结算利润率不及预期。
[2021-10-30] 中南建设(000961):毛利率下行,财务结构进一步改善-季报点评
■华泰证券
毛利率下行以致盈利下滑,负债进一步收缩公司前三季度实现营收610.8亿元,同比+33.2％,实现归母净利27.7亿元,同比-25.0％;EPS0.72元。公司融资结构持续优化,由于毛利率降幅超出我们预期,我们预计2021-2023年EPS为1.58、1.66和1.86元(前值分别为2.13、2.35和2.64元),参考可比公司21PE均值为4.5x(Wind一致预期),公司融资结构优化,股息率高达14.5％(10月29日收盘价)。我们予以21年PE4.5x,目标价7.11元(前值9.59元),维持"买入"评级。
结算额高增长,非并表收入下降同时毛利率收缩导致增收不增利前三季度房地产结算收入同比+41.7％至449.4亿元,推动营收快增长。增收不增利的原因主要有两方面:非并表收入下降导致投资收益同比少增9亿;地产及建筑业务毛利率分别降至17.8％和7.5％,较中期分别下降1.2和0.8pct,同时因去年第三季度结算项目毛利率较高,叠加基数效应,综合毛利率同比-1.8pct至15.5％。
受市场降温影响,第三季度销售与拿地强度双降前三季度公司实现销售面积1117.0万方,销售额1536.8亿元,同比分别+4.3％和+7.4％,其中第三季度受整体市场影响,销售额同比下滑27.5％。
前三季度新增土储建面793万方,地价总金额320亿元,同比-10％,楼面价4028元/平,同比-17％。拿地强度(拿地额/销售额)较中期水平进一步下降6pct至21％。截至期末,公司未结算总土储4579万方,较中期-3％。
有息负债规模进一步下降,三季度融资成本有所改善截至期末,公司财务结构维持"黄档",有息负债规模仅768亿,较中期进一步收缩17％。截至期末,净负债率为77.6％,较中期-18pct,现金短债比1.39,扣除受限资金的现金短债比较中期+5pct至1.08。扣除预收款项的资产负债率为75.8％,较中期-1.6pct。截至10月29日,公司共发行10亿公司债和10亿中票,成本分别为7.3％和6.8％,7月发行的中票利率较20年下半年同期限债务成本-0.4pct,融资成本有所改善。
高股息率强化配置价值,维持"买入"评级由于毛利率降幅超出我们预期,我们预计2021-2023年EPS为1.58、1.66和1.86元(前值分别为2.13、2.35和2.64元),参考可比公司21PE均值为4.5x(Wind一致预期),公司融资结构优化,股息率高达14.5％(10月29日收盘价)。我们予以21年PE4.5x,目标价7.11元(前值9.59元),维持"买入"评级。
风险提示:行业政策和基本面风险;资金链偏紧风险。
[2021-10-21] 中南建设(000961):业绩释放可期,盈利能力升级-深度研究
■中邮证券
地产业务:增速亮眼、激励到位、布局优化
2020年公司在疫情冲击下销售金额达2238亿元,同比增长14％;公司合同销售面积1,685.3万平方米,同比增长9.4％。2015-2020六年销售金额规模接近十倍增长,近年来公司,坚持快周转模式,对一线团队激励充分,带来销售规模提速迅猛,叠加公司合理的城市布局结构,预计未来公司业绩将持续释放。
建筑业务:优质工程水平,稳健协同地产共发展
公司具备超20年建筑施工经验,具备多种相关资质和专利。2020年新增合同额306.8亿元,同比增长10.4％,建筑业务毛利率8.65％,表现稳定,建筑业务不仅是集团内部房地产业务的辅助与补充,同时也是对外承担其他重要工程建设的平台。
盈利能力提升,长短期负债结构均衡2020年末公司有息负债799.0亿元,其中短期负债233.7亿元,占比29.25％,长短期结构更加均衡。公司2020年ROE达28.2％,不断新高,行业内处于上游水平,主要受益于净利率的提升。
盈利预测与估值:
由于公司战略不同于传统房地产公司加杠杆经营,而是以高周转运营和高质量发展为核心,不存在较大流动性问题,我们预计2021-2023年,公司持续优化"三条红线"监管指标,提升周转和营运效率,盈利能力不断提高,归母净利润分别为81.14亿、89.21亿和97.29亿。EPS分别为2.12元/股、2.33元/股、2.55元/股。我们认为公司业绩增速将稳中向好,我们给予公司2021年PE2.2倍,首次覆盖给入"谨慎推荐"评级。
风险提示:销售去化率不达预期、利润率下行、调控政策超预期收紧、融资成本大幅上行、新增项目权益比降低等。
[2021-10-12] 中南建设(000961):累计销售额同比增速降至7％,累计拿地金额同降38％-事件点评
■国盛证券
事件:公司10月9日发布2021年9月份经营情况公告。
单月销售额同环比下降,累计销售额增幅降至7.4％。9月公司实现销售面积94.8万方(同比-47.7％,下同),销售金额128.5亿元(-45.6％),销售均价13554.9元/平(+4.1％)。1-9月公司实现销售面积1116.9万平方米(+4.3％),销售金额1537.0亿元(+7.4％),销售均价13761.3元/平方米(+3％)。根据CRIC数据库,公司1-9月全口径销售金额排名维持18名,较2020年排名下降1名。
累计拿地金额同比连续6月为负,累计金额口径投销比降至21％。公司9月公告无新增土储,拿地力度自7月起开始降低(7月拿地1块,8月4块,9月0块),1-9月累计新增计容建面746.9万方(-28.7％),成交金额314.4亿元(-38.3％)。拿地强度方面,1-9月全口径金额投销比为20.5％(-15.2pct),权益口径金额投销比为13.5％(-20.5pct),投销比处于头部房企低位。1-9月因公司加大了三线城市的投资力度,楼面价小幅下降,1-9月平均楼面价4208.7元/平(-13.5％),相当于当期平均售价30.6％(-5.8pct)。拿地权益比明显回落,1-9月金额口径权益比为41.3％(-20pct),1-9月面积口径权益比为43.5％(-18.8pct)。
1-9月一线和三线投资占比提升,拿地金额58.6％集中长三角。按拿地金额口径,公司1-9月在一线、二线和三线城市占比分别为6％、23.6％和70.4％,较2020年全年分别+6pct、-15.6pct、+9.6pct,主要提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-9月公司拿地金额主要集中于长三角(58.6％)、粤港澳(12％)、关中平原城市群(9.9％),三大城市群占比80.5％。具体城市来看,累计拿地金额占比较高的城市有温州(18.5％)、南通(8.7％)、苏州(8.1％)、盐城(7.1％)、深圳(6％)、佛山(6％),合计占比达到54.4％。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为20.2％/17.7％/13.4％,归母净利润为73/85/95亿元,增速为3.3％/16.4％/12％,最新收盘价对应21年动态PE为2.4x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。
[2021-10-08] 中南建设(000961):中南建设前三季合同销售额同比增长7.4%
■证券时报
中南建设(000961)10月8日晚间披露，房地产业务方面，2021年9月实现合同销售金额128.5亿元，销售面积94.8万平方米。1-9月累计合同销售金额1536.8亿元，销售面积1117万平方米，同比分别增长7.4%和4.3%。建筑业务方面，2021年9月新承接(中标)项目9个，预计合同总额2.3亿元。1-9月新承接(中标)项目预计合同总额189.9亿元，同比减少 9.5%。
[2021-09-06] 中南建设(000961):投资收益拖累业绩,负债率持续优化-公司点评
■华西证券
事件概述
中南建设发布2021年半年报,公司实现营收384.8亿元,同比+29.6％,实现归母净利润17.5亿元,同比-14.7％。
投资收益影响利润,盈利能力有所下降2021年上半年,公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％,公司结算结构差异及非并表项目结算较少,带来投资收益同步减少,致使净利润出现下滑。上半年,公司毛利率及净利率分别为16.31％和5.27％,分别较上年同期下降0.97pct和2.71pct,受建筑行业原材料价格上升及投资收益减少盈利能力有所下滑。
销售表现优异,拿地力度减弱2021年上半年,公司实现销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积为790.1万平方米,同比增长29.7％,销售均价为13793元/平方米,同比增长3.2％,位居行业前20。拿地方面,公司新增41个项目,拿地面积为699.9万平方米,同比增长1.7％,拿地金额为289.5亿元,同比下降7.1％,拿地金额占销售金额的比重为26.6％,较上年同期下降11.7pct,投资趋于保守。
杠杆稳中有降,财务安全度提升截至报告期末,公司净负债率和剔除预收款项的资产负债率分别为95.27％和77.42％,分别较20年末下降2pct和1.27pct,报告期末,公司现金短债比为1.29,短期偿债风险可控。总体来看,公司正有序降低负债,杠杆率逐步下降,"三道红线"指标已达标2项,整体财务安全性持续提高。
投资建议
中南建设销售表现良好,土储资源丰富,财务安全度提高,考虑建筑行业原材料成本上升以及结算项目利润率下滑的原因,我们下调公司21-22年营收1323.1/1568.6亿元的预测至970.7/1141.6亿元,下调21-22年EPS2.39/2.76元的预测至1.96/2.17元,并加入23年的盈利预测,预计营收为1320.8亿元,EPS为2.4元,对应2021年9月3日4.88元/股收盘价,PE分别为2.5/2.3/2.0倍,维持公司"增持"评级。
风险提示
房地产调控政策收紧,销售不及预期,项目利润率出现下滑。
[2021-09-03] 中南建设(000961):半年度营收稳增、负债结构持续优化-半年报点评
■天风证券
事件:公司公告2021年半年度业绩,2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,YOY+29.6％。,实现归母净利润17.5亿元,YOY-14.7％;实现基本每股收益0.46元/股,YOY-16.1％。
半年度营收稳增:上半年公司实现营业收入384.8亿元,YOY+29.6％,较上年同期增速提升2.28pct;实现归母净利润17.5亿元,YOY-14.7％,较上年同期增速收缩90.9pct。2021年上半年房地产业务结算收入273.8亿元,同比增长31.5％,推动营收增长。同时,由于上半年少数股东损益比例较上年同期略提升0.32pct至13.83％,叠加建筑行业原材料价格上升影响,毛利率较上年同期收缩0.97pct至16.31％,一定程度上削弱了归母净利润的增长。分季度看,Q1、Q2分别实现营收143.49亿元、241.32亿元,对应同比增速分别为+23.86％、+33.27％;分别实现归母净利润6.85亿元、10.63亿元,对应同比增速分别为+10.21％、-25.57％,Q1营收与归母净利润增速略有提升,Q2营收稳定增长但归母净利润出现负增长。
净利率略有下滑:2021年上半年公司毛利率为16.31％,较上年同期收缩0.97pct。毛利率的下滑主要由于:1)受到结算结构差异及非并表项目投资收益减少影响,房地产业务结算毛利率下降0.34个PCT至19.06％;2)受原材料价格上升的影响,建筑业务毛利率下降2.82个PCT,至8.28％。我们也关注到,2021年上半年公司实现净利率5.27％,较上年同期收缩2.71pct;权益净利润率4.54％,同比收缩2.36pct,除去公司毛利率下滑因素的影响外,主要源于:1)为了应对调控的影响,公司的财务及销售费用率有所上升;2)上半年非并表项目结算少,带来的投资收益也减少。上半年公司三费率达8.26％,较上年同期收缩0.15pct,其中管理费率较上年同期收缩0.32pct至4.27％,财务、销售费率较上年同期提升0.03pct、0.14pct至1.49％、2.50％。
稳步扩充土地储备:公司上半年实现签约销售面积790.1万方,YOY+29.7％;签约销售金额1,089.8亿元,YOY+33.9％。在区域上看,公司在一、二线城市销售面积占总销售面积的比例为32％,在一、二线城市销售金额占总销售金额的比例为36％。上半年公司新增规划建面699.9万方,总价款约287亿元,对应拿地力度为26.33％,新增平均地价约4100元/平米,新增项目平均地价较上年同期的4400元/平米下降7.1pct。上半年公司土地储备4740万方,YOY+7.5％;其中在建建筑面积3193万方,未开发面积1547万方。以城市能级划分看,土储中近33％比重位于一二线城市,67％比重位于三四线城市。上半年公司已售未结资源1,288.2亿元,占上年营收比重约1.64X,对于未来业绩覆盖度较高。
负债结构持续优化:在严厉的调控环境中,公司有息负债呈下降态势,2021年上半年,公司有息负债总规模约767.56亿元,同比降低1.77％,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。其中短期借款和一年内到期的非流动负债占全部有息负债比值27.23％,较2020年末下降2.02个百分比,长短期结构更加均衡。债务指标上看,上半年有息负债率20.58％,较上年同期收缩3.62pct;剔除预收账款后的资产负债率为79.07％,较上年同期收缩3.91pct;净负债率95.27％,较上年同期收缩51.90pct,公司近年内降杠杆效果显著;一年内到期债务占比15.65％,较上年同期提升1.93pct,现金短债比1.29,较上年同期1.19,有所改善。
投资建议:公司半年度营收稳增,公司已售未结项目充裕,为未来业绩结算提供空间。基于此,我们预计公司21-23年净利润预测分别为90.1、99.1、108.9亿元,对应EPS为2.35、2.59和2.85元,对应PE为2.07、1.88和1.71,维持"买入"评级。
[2021-09-01] 中南建设(000961):多因素致利润下滑,未结资源仍旧充足-中报点评
■平安证券
事项:公司公布2021年半年报,实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％,对应EPS0.46元。
平安观点:多因素影响业绩表现,未结资源仍旧充足:公司2021H1营收384.8亿元,同比增长29.6％,归母净利润17.5亿元,同比下降14.7％。利润同比下降主要受非并表项目结算减少影响,2021H1投资收益同比减少10.9亿元。期内综合毛利率同比降0.97个百分点至16.3％,整体降幅有限。期末合同负债1288.2亿元,为近一年营收1.5倍,未结资源仍旧充足。
销售快速增长,拿地成本改善:2021H1销售额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积790.1万平米,同比增长29.7％,销售均价13793元/平米,同比增长3.2％。其中一二线销售面积占比32％、销售金额占比36％。上半年新增项目41个,规划建面699.9万平米、总地价287亿元;对应拿地销售面积比、拿地销售金额比88.6％、26.3％,较2020年降1.8个、7.7个百分点。平均楼面价4100元/平米,同比降7.1％,地价房价比29.7％,同比降3.2个百分点。期末公司全部开发项目505个,可竣工资源共计4740万平米,其中一二线占比约33％。
财务状况稳健,经营性净现金流持续为正:2021H1末净负债率95.3％、剔除预收款后的资产负债率77.4％、现金短债比1.03倍,三条红线黄档达标。期内经营活动产生现金流量净额24.1亿元,持续保持正值。
投资建议:考虑公司全年计划竣工下降,行业融资、行政监管趋严影响费用及后续增长预期。下调公司盈利预测,预计2021-2023年EPS分别为2.09元(原为2.36元)、2.28元(原为2.88元)、2.48元(原为3.25元),当前股价对应PE分别为2.2倍、2.0倍、1.9倍。公司升级完善激励机制,优化资产负债结构,充足预收仍有望为业绩释放提供保障,估值及股息率亦具备吸引力,维持"推荐"评级。
风险提示:1)若重点城市楼市调控力度超出预期,销售以价换量,将带来结算毛利率进一步下行、存货减值风险;2)若行业金融监管力度进一步趋严,将对公司规模发展产生负面影响;3)若基于土拍竞争压力,公司降低土储权益占比,将导致少数股东损益占比上升稀释归母净利风险。
[2021-09-01] 中南建设(000961):双主业均衡高质发展,偿债指标多维改善-中期点评
■华安证券
事件
公司发布2021年半年度报告:实现营业总收入384.82亿元,同比增长29.6％;归母净利润17.48亿元,同比减少14.72％;基本每股收益0.46元。
房地产业务:销售金额、面积实现双位数增长a)销售与市场保持同频增长。上半年全国商品房销售面积和金额同比分别增长27.7％、38.9％。截止报告期末,公司销售额达1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积达790.1万平方米,同比增长29.7％。b)区域经营结构保持稳定,多线城市共同经营。一、二线城市销售面积占总销售面积的32％,销售金额占总销售金额的比例为36％,着重经营长三角地区。可竣工资源总面积4740万平方米,同比增加7.5％。其中一二线城市面积占比约33％,三四线城市面积占比约67％。c)利润阶段性承压,费用率上升。房地产业务毛利率为19.06％,同比下降0.34pct,利润水平短期承压源于结算结构差异及非并表项目投资收益减少。同时为应对调控,相关费率有所增加,其中销售费用率为2.50％,同比增长0.14pct;财务费用率1.49％,同比增长3pct。
建筑业务:加快转型升级,增强周期穿越能力
截至报告期末,实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2％。受原材料价格上升影响,建筑业务毛利率为8.28％,同比下降2.82pct。新承接(中标)项目合同总金额为153.1亿元,同比增长3.3％。在"双循环"的大背景下,建筑行业面临升级迭代,公司将继续加快智慧建造,向绿色施工转型,积极争取发展机会,推动事业可持续发展。
负债指标持续优化,三条红线转绿在即截至报告期末,公司有息负债767.6亿元,较2020年末减少31.5亿元。同时公司坚持不依赖有息负债发展模式,短期借款和一年内到期的非流动负债209.0亿元,较2020年末下降2.02pct。三条红线"指标中剔除预收账款资产负债率77.42％,净负债率95.27％,现金短债比约1.03,处于"黄档"。公司将在下半年持续优化资产负债表。
坚持大众主流住宅定位,发展业务协同优势
a)坚持大众主流住宅的产品定位,完善地区布局。持续完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局,适度增加一、二线城市的资源占比,控制中小城市的单项目规模,不断加强公司的运营能力。项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右,为业绩持续增长提供保障。b)业务协同优势凸显。公司业务涵盖住宅开发,酒店管理,工程总承包,建筑安装等,合作构建了轨道交通、市政路桥、等基础设施建设以及商业、酒店、产业园区运营等组成的完整产业格局,具备承接各种城市综合运营项目的能力,有其他单一类型企业难以具备的优势。
投资建议
公司继续深化长期主义战略观,坚持"地产+建筑"双主业发展战略,实现规模增速和经营质量有效平衡。土储资源充裕且重点布局长三角地区。公司降杠杆效果显著未来公司业务协同优势逐步释放,多业态覆盖承接各种城市综合运营项目,具备更强穿越地产周期能力。预计公司2021～2023年EPS为1.89、2.03、2.19元/股,对应当前股价PE分别为2.6、2.4、2.2倍,维持"买入"评级。
风险提示
销售不达预期、调控政策超预期收紧、融资成本上行、利润率下行、新增项目权益比降低等。
[2021-08-29] 中南建设(000961):非并表项目结转减少拖累业绩,经营提效审慎投资降杠杆-中报点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营业收入384.82亿元,同比上涨29.6％,实现归母净利润17.48亿元,同比下降14.7％。
毛利率稳步回落,非并表项目结转减少影响当期利润下滑。期内公司归母净利润下滑主要系去年同期投资收益基数较高叠加本期非并表项目结算减少,带来投资收益的减少。营收增长主要受地产结算规模增长拉动,期内地产结算金额273.8亿元,同比+31.4％。利润率方面,期内公司实现毛利率16.31％,同比-1.0pct,较2020全年下滑1.0pct;实现归母净利率4.5％,同比-2.4pct,较2020全年下滑4.5pct,截至期末录得合同负债1288.4亿元,覆盖2020年营收1.63倍,已售未结资源1202.9亿元,覆盖2020年营收2.05倍,充分保障未来增长。费用率方面,期内三费/营收为8.2％,同比-0.2pct;销管费用/营收为6.7％,同比-0.2pct;销管费用/销售金额为2.4％,同比-0.1pct;财务费用/营收为1.5％,同比+0.03pct。
销售稳增拿地审慎,土地成本把控得当。期内公司实现销售金额1089.8亿元,同比+33.9％,其中一二线城市占比36％、长三角占比62％,公司2021年销售目标为2500亿元,本期完成率为44％;实现销售面积790.1万方,同比+29.7％;实现销售均价13793元/平,同比+3.2％。拿地方面,期内公司拿地面积699.9万方,同比+1.7％,其中一二线城市占比22％、长三角占比43.8％;拿地金额291亿元,同比-4.2％;楼面价4158元/平,同比-5.8％,拿地金额/销售金额为26.7％,同比-7.3pct,楼面价/销售均价为30.1％,同比-7.6pct。开竣工方面,期内公司实现新开工541万方,同比-5.9％,完成年度计划的58％;竣工395万方,同比-25.0％,完成年度计划的32％。截止期末,公司在建项目建面3193万方,未开工项目建面1547万方,合计4740万方,其中一二线城市面积占比约33％,三四线城市面积占比约67％。建筑业务方面,期内实现营收113.5亿元,同比+17.2％,新增合同额153.1亿元,同比增长3.3％。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53％。此外,公司会加快探索第二增长曲线,整合中南置地和建筑的各自业务优势,在代建和EPC领域加快探索和拓展,同时在地产开发和城市基建领域输出更多管理能力。
三道红线维持黄档,经营性现金流稳健。期内,公司经营性现金流入746.4亿元,是一年内到期的各类有息负债的3.6倍,经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,持续保持正值。三道红线方面,资产负债率(扣除预收款)为77.42％,同比-4.26pct;净负债率为95.3％;现金短债比为1.29,暂居黄档,预计在2022年前实现三线达标。截止期末,公司录得有息负债767.6亿元,较2020年末减少31.5亿元,其中短期负债占比为27.2％,同比-3.1pct,长期负债占比为72.8％,长短期结构更为均衡。投资建议:维持公司买入评级,预计公司2021-23年EPS为2.41/2.70/3.22元,对应PE为1.90/1.69/1.42倍。
风险提示:行业销售景气度下滑超预期,政策调控收紧超预期。
[2021-08-29] 中南建设(000961):利润率稳定,负债规模下降-中报点评
■广发证券
竣工低于预期,放大不利因素影响,毛利率平稳。根据公司中报,21年上半年,公司实现主营业务收入384.82亿元,同比增长29.6％,营业利润27.12亿元,同比下降16.1％,归母净利润17.48亿元,同比下降14.7％,扣非归母净利润16.6亿元,同比下降5.3％。利润下降的主要原因在于,非并表项目结算规模的下滑,导致投资收益大幅回落所致。一方面有中南逐步提升并表结构的原因,另一方面,公司合作的一部分为中小型民营企业,非并表项目工程进程控制有一定难度,上半年民营地产企业资金环境偏紧以及材料价波动,造成了整体节奏不达预期。利润率方面,21H1公司整体毛利率16.3％,较去年同期下降1个百分点,其中地产结算毛利率19.06％,与全年水平基本持平。
长三角贡献销售增量,海西增幅最高。销售方面,21年上半年公司销售金额1,089.8亿元,同比增长33.9％,分区增幅最大的是海西,也是20年公司重点拓展的区域,增量贡献最大的还是长三角,且都是江苏一地贡献,江苏省贡献率达到40％,高于去年全年水平3个百分点。
投资方面,上半年公司拿了41个项目,拿地金额290亿元,拿地力度27％,低于去年全年也是近几年投资力度较低的半年。
盈利预测与投资评级:21-22年业绩分别为1.86元/股、2.02元/股。
整体来看,21年上半年对于所有民营地产企业而言,都是一个较大的挑战,中南在土地投资、融资表现和建筑工程业务等方面,都受到了市场波动的影响。在良好的销售和回款表现下,公司尽力将影响降到最低。公司储备依然充沛,且利润率稳定。预计21-22年归母净利润规模为71亿元、77亿元,增幅分别为1％、8％,对应21年2.5xPE,22年2.3xPE。维持合理价值10.15元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行;地产结算进度不及预期。
[2021-08-29] 中南建设(000961):结转结构影响上半年业绩,全年盈利料仍稳增-中期点评
■中金公司
1H21业绩低于市场预期
中南建设公布1H21业绩:营收同比增长30％至385亿元,归母净利润同比下降15％至17.5亿元,低于市场预期,主要因非并表结算规模低于预期。
非并表项目结算规模大幅下降致盈利下跌。公司期内房地产业务和建筑业务收入分别同比增长31.5％和17.2％,税后毛利率同比小降0.9ppt至13.7％。
因期内非并表项目结算减少,投资收益同比下降62％至6.8亿元(1H20为17.7亿元,同比1H19增逾4倍),投资收益对利润总额贡献比例由去年同期的56％降至26％,致归母净利润录得同比下降。
发展趋势
积极优化财务盘面,降杠杆料稳步推进。公司上半年拿地谨慎、重视回款、扎实降债,1H21经营性现金同比增长19％至24亿元,期末净负债率较年初下降2.0ppt至95.3％,扣预资产负债率较年初下降1.3ppt至77.4％,现金短债比1.03倍,与年初基本持平,处于"黄档",有息负债较年初下降4％(减少31亿元)。年初至今发行3笔债券(公司债、中票、美元债各一笔),融资渠道仍畅通。我们判断公司将继续优化财务盘面,通过单项目管控、出并表管理、加快利润结算及增厚实收资本等方式改善扣预资产负债率指标,并有望于2022年末达成转为"绿档"的目标。
预计全年销售额平稳略增。公司1-7月销售金额同比增长28％至1267亿元,销售面积同比增长26％至919亿元,对应销售均价同比增长2％至13784元/平。我们预计公司全年销售额将达2300亿元左右,较去年(2238亿元)平稳略增,前7月已完成我们预期的55％。
取地态度料延续谨慎,多元化拓储打开局面。公司上半年拿地金额同比下降5％至290亿元,对应拿地强度降至27％(2020全年34％),拿地权益比例降至42％(2020年61％);拿地面积同比增长2％至700万平,对应楼面价同比下降7％至4100元/平,为同期销售均价的30％。上半年公司取得41宗地块,30块由招拍挂取得(其中仅青岛2地块为"两集中"参拍取得),11块由收并购取得。公司当前总土储(未结算口径)较年初增长6％至4740万平,考虑到公司降负债、稳经营诉求仍强,我们预计公司下半年取地延续谨慎态度,并将继续推进收并购、城市更新、旅游等方式,实现多元拓储。
盈利预测与估值
考虑到公司全年非并表结算规模存在不确定性,我们下调2021/2022年盈利预测3％/3％至76/84亿元。当前股价交易于2.6/2.3倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级,下调目标价3％至6.93元以反映盈利预测变动,新目标价对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和36％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-08-28] 中南建设(000961):投资收益降低拖累业绩,拿地收缩负债优化-2021年中报点评
■中信建投
毛利率下滑及非并表项目收益下降导致利润有所下滑。2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;实现归母净利润17.5亿元,同比下滑14.7％。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于:1、地产及建筑业务毛利率均出现下滑,综合毛利率从去年年底的17.3％降至当期16.3％,其中地产业务毛利率下降0.3个百分点至19.1％;2、今年非并表投资收益较去年有明显降低,减少10.9亿元。
销售表现上佳,拿地强度下降。2021年上半年公司实现销售金额1090亿,同比增长33.9％,位列克而瑞销售榜单第16位。公司上半年拿地金额289.5亿元,同比下降7.1％;拿地金额/销售金额为26.6％,较去年同期下降11.7个百分点,拿地强度有所下降。拿地权益比例由去年同期的62％降至42％,下降较为明显,也是公司降负债的重要动作。权益拿地金额中,三四线和一二线占比分别为80％、20％,三四线占比进一步提高。三四线主要位于江苏、浙江、山东、福建等沿海经济较为发达的省份。一二线方面,公司今年首度进入深圳的招拍挂并获得一幅土地。
降杠杆持续延续,评级稳中有升。2021年中期,公司"三道红线"指标维持黄档。其中,净负债率为95.3％,较去年末下降2个百分点,有息杠杆改善态势延续;现金短债比1.29X,扣除受限资金之后公司的现金短债比为1.03X;扣除预收款之后的资产负债率77.4％,较去年末下降1.3个百分点。上半年,联合国际将公司的主体信用评级从"BB-"上调至"BB",评级展望稳定。穆迪维持"B1"评级,展望稳定;标普维持"B+"评级,展望稳定。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年公司EPS为2.45/2.98/3.52元不变,维持买入评级和11.34元的目标价。
风险提示:开发业务结转不及预期;地产行业调控超预期。
[2021-08-28] 中南建设(000961):销售保持较快增长,负债水平持续改善-公司半年报
■海通证券
事件。公司公布2021年半年报。报告期内,公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;归属于上市公司股东的净利润17.5亿元,同比减少14.7％。?2021年上半年,公司营收增加29.6％,受非并表项目结算少,带来的投资收益也减少影响,公司归母净利润下滑14.7％。
2021年6月末,公司扣除受限资金之后公司的现金短债比1.03倍。净负债率95.27％,比2020年末下降2.00个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款之后的负债率为77.42％,比2020年末下降1.27个百分点。
根据公司2021年半年报披露,房地产业务方面:(1)2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,销售面积790.1万平方米,同比增长29.7％。平均销售价格13793元/平方米,同比增长3.2％(2)2021年上半年公司新增项目41个,规划建筑面积合计699.9万平方米,同比增加1.7％。新增项目平均地价约4100元/平方米,比去年同期下降约7.1％(3)2021年上半年公司完成新开工面积541万平方米,同比下降5.9％;竣工面积约395万平方米,同比下降25.0％。(4)截止2021年6月末,公司全部开发项目505个,其中在建项目规划建筑面积合计约3193万平方米,未开工项目规划建筑面积合计约1547万平方米,可竣工资源总面积4740万平方米,同比增加7.5％。报告期末公司合并报表范围内已售未结算的合同负债1288.2亿元,是上年半结算收入的4.7倍。
建筑业务方面:2021年上半年公司新承接(中标)项目合同总金额153.1亿元,同比增长3.3％。其中3亿元以上项目17个,占新增合同额的53％。2021年上半年实现营业收入113.5亿元,同比增长17.2％。受原材料价格上升的影响,上半年综合毛利率8.28％,同比下降2.82个百分点。
投资建议。地产和建工双轮驱动,销售保持较快增长,维持"优于大市"评级。公司核心业务是房地产开发和建筑施工。公司房地产业务聚焦大众主流住宅。2021年上半年公司房地产业务实现合同销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％。我们预计公司2021-2022年EPS是1.85元和2.17元。考虑到公司业绩成长性高,给予公司2021年3-3.5倍动态PE,对应的合理价值区间为5.55-6.48元,维持公司"优于大市"评级。
风险提示:公司面临政策调控以及销售不及预期的风险。
[2021-08-27] 中南建设(000961):原材料上升和非并表减少的"双杀"-2021年上半年业绩点评
■国泰君安
业绩低于预期,维持增持评级。2021年上半年公司实现营业收入384.8亿元,同比增长29.6％;实现归母净利润17.5亿元,同比减少14.7％。公司的业绩确定性(预收账款＆合同负债/营业收入)从2018年上半年的6.0下滑至2021年上半年的3.4,因此下调2021～2023年的EPS分别至2.38/2.55/2.79元(复权后原2021～2022为2.38/2.74元),给予2021年3.0XPE,因此下调目标价至7.14元。
竣工结算低于预期,仅完成全年竣工计划的32％。2021年上半年公司完成新开工面积541万方,同比下降5.9％,计划完成率为58％;完成竣工面积约395万方,同比下降25.0％,计划完成率为32％,相比2020年受疫情影响的上半年完成率37％还要低,说明公司结算变缓。
建筑原材料价格上升导致毛利率下滑0.97个pct,非并表项目结算变少以及计提资产减值导致净利润率下滑2.36个pct。公司的综合毛利率由于建筑行业原材料价格的上升,下滑0.97个pct至16.3％;此外,由于上半年非并表项目结算少,导致投资收益同比下滑61.6％,以及公司计提0.9亿资产减值损失,以至归母净利润率下滑2.36个pct至4.5％。
经营稳健,有息负债呈下降态势。截止2021年上半年公司有息负债767.6亿元,比2020年末减少32亿元,有息负债与年度经营规模比值进一步在行业保持最低位置。公司的负债率也持续下降,净负债率95.3％比2020年末下降2个pct。
风险提示:拿地权益占比下降隐含利润增速低于销售增速。
[2021-08-27] 中南建设(000961):定位高质量增长,结算结构因素影响利润-2021半年报点评
■申港证券
事件:公司发布半年报,2021H1营业总收入384.8亿元,同比增长归属母公司净利润17.5亿元,同比减少14.7％。合约销售额为1089.9亿元,同比增长合约销售面积约790.1万平方米,合约平均售价约为每平方米13793元。
报告期内,受结算项目结构影响公司净利润增长放缓,但公司定位高质量增长,谨慎拿地,现金流情况向好。
投资摘要房地产业务收入实现273.8亿元在全部收入占比68.3％。公司"房地产+建筑"双轮驱动,房地产、建筑和其他业务收入占比分别为68.3％、28.3％和3.4％,同比增速分别为31.5％、17.2％和-19.7％。房地产销售金额中,一、二线城市占比36％。
净利润受结算结构影响同比减少14.7％。2021H1公司归属上市公司股东净利润17.5亿元,主要原因为非并表项目结算减少,导致投资收益实现6.8亿元,同比减少62％。受此影响,净利润率同比下降2.36个百分点至4.54％。
竣工计划集中在下半年,保证全年增长。2021H1竣工面积395万平方米,同比下降25％,完成全年竣工计划的32％。新开工面积541万平方米,同比下降5.9％,完成全年开工计划的58％。
谨慎拿地土储聚焦长三角。2021年上半年,公司新增41个项目,规划建筑面积699.9万平方米平均土地收购成本为每平方米4136元权益地价总额为289.48亿元,对比上半年1089.9亿元的销售额,拿地成本占销售额比重低于40％。新增41个项目,按面积计算三四线城市占比78％,长三角占比40％。
下半年土地溢价率新规有望优化公司土储结构。2021年8月10日下午,天津规划和自然资源局发布《天津市国有建设用地使用权挂牌出让补充公告》,最高溢价率均降至不超15％,触顶后启动摇号机制。公司上半年谨慎拿地,为下半年新规划优化土储结构奠定基础。
"三条红线踩一条处于"黄档"。截至2021H1,公司的净负债率为现金短贷比为1.03。仅剔除预收款项后的资产负债率不满足低于70％的要求2021H1为77.42％,较2020年末下降1.27个百分点。
现金流情况向好。
经营性现金流入764.4亿元,同比增长12.1％,是一年内到期的有息负债的3.6倍,其中销售商品、提供劳务收到的现金流入526.6亿元,同比增加30.6％。经营活动产生的现金流量净额24.1亿元,同比增加18.5％,持续保持正值。
毛利率和期间费用率维持稳定。公司综合毛利率16.31％,同比下降0.97个百分点。销售费用率、管理费用率和销售费用率分别为2.5％、4.59％和同比变动0.14、0.37和-0.03个百分点,整体维持稳定。
投资策略:在目前"三条红线"、"两集中"等行业政策下,中南建设采取高质量发展的策略谨慎拿地,保证公司现金流情况向好。我们预计公司2021～2023年的营业收入分别为983亿元、1149亿元、1389亿元,归属于上市公司股东净利润分别为81亿元、95亿元、120亿元,每股收益分别为2.13元、2.5元、3.15元,对应PE分别为2.15、1.84、1.46倍。维持"买入"评级。
风险提示销售不及预期风险、房地产政策调控风险、疫情反复风险
[2021-08-27] 中南建设(000961):非并表业务影响业绩,稳节奏修内功-中报点评
■华泰证券
核心观点公司8月26日发布中报,实现营收384.8亿元,同比29.6％％,实现归母净利17.5亿元,同比14.7EPS0.46元。公司规模稳健增长,融资结构优化。我们预计20212023年EPS为2.13、2.35和2.64元(前值分别为2.36、2.51和2.78元)),参考可比公司21PE均值为4.5xWind一致预期),我们予以21年PE4.5x,目标价9.59元,维持"买入"评级。
结算额高增长,非并表收入下降同时毛利率收缩导致增收不增利期内房地产结算收入同比31.5至273.8亿元,推动营收较快增长。增收不增利的原因主要有两方面:非并表收入下降导致投资收益同比62％％,少增11亿;地产结算毛利率同比0.34pct至19.1％同时建筑业务毛利率同比2.8pct至8.3％％,导致综合毛利率同比1pct至16.3。截止期末已售未结收入1288亿,较20年末进一步7％％,为全年收入进一步增长打下基础。
践行快周转战略拿地强度有所下降期内公司实现销售面积790.1万方,销售额1089.8亿元,同比分别29.7和33.9上半年拿地同比基本持平,新增土储建面700万方,同比1.7结构略有下沉,楼面价较20年全年17。拿地强度有所下降,拿地额销售额为27％％,较20年7pct。截至期末,公司未结算总土储4740万方,同比7.5％％,从工程进度来看,未开工面积占比为33％33％;从城市能级来看,一二线城市占比33％％,较20年末3pct。整体而言,公司扩张节奏稳健。
有息负债规模进一步下降,三季度融资成本有所改善截至期末,公司财务结构维持"黄档",有息负债规模仅768亿,较20年末3.9。截至期末,净负债率为95.3较20年末2.0pct现金短债比1.29扣除受限资金的现金短债比较20年末1pct至103。扣除预收款项的资产负债率为77.4较20年末1.3pct。截至8月26日,公司共发行10亿公司债和10亿中票,成本分别为7.3和6.87月发行的中票利率较20年下半年同期限债务成本0.4pct,融资成本有所改善。
高股息率强化配置价值维持买入评级由于公司非并表业务收益低于我们预期我们预计20212023年EPS为2.13、2.35和2.64元(前值分别为2.36、2.51和2.78元)),参考可比公司21PE均值为4.5xWind一致预期),公司规模稳健增长,融资结构优化,股息率高达1098月26日收盘价。我们予以21年PE4.5x,目标价9.59元(前值12.73元)),维持"买入"评级。
风险提示:行业政策和基本面风险;资金链偏紧风险。
[2021-08-12] 中南建设(000961):上半年累计销售额同增28％,全口径金额投销比降至10％-事件点评
■国盛证券
事件:公司8月4日发布2021年7月份经营情况公告。
单月销售额同环比下降,累计销售额同增28％。7月公司实现销售面积128.9万方(同比+5.1％,下同),销售金额176.7亿元(-0.8％),销售均价13708.3元/平(-5.6％)。1-7月公司实现销售面积918.9万平方米(+25.6％),销售金额1266.6亿元(+27.7％),销售均价13783.9元/平方米(+1.7％)。根据克而瑞排行榜,公司前7月全口径销售金额排名维持17名,销售增速排在TOP40房企中下游(27名)。
累计拿地金额同比连续4月为负,权益口径投销比降至16％。公司7月仅在温州新增1个项目,计容建面6.7万方(-96.4％),成交金额6.8亿元(-63.9％);1-7月累计新增计容建面706.6万方(-20.2％),成交金额296.3亿元(-23.2％)。拿地强度方面,1-7月全口径金额投销比为9.9％(-14.4pct),权益口径金额投销比为16.1％(-14.1pct),投销比处于头部房企低位,离监管规定的40％限度尚有空间。7月因仅在温州拿地,故单月楼面价大幅上涨,平均楼面价10134.1元/平(+152.1％),相当于当期平均售价的73.9％(+45.4pct);前7月因公司加大了三线城市的投资力度,平均楼面价小幅下降,1-7月楼面价4193.4元/平(-3.8％),相当于当期平均售价30.4％(-1.7pct)。拿地权益比明显回落,7月金额口径为34％(-28.8pct),1-7月42.2％(-20.2pct)。
一线和三线城市投资占比提升,拿地金额56％集中长三角。公司1-7月拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.4％、24.2％、69.4％,较2020年分别+6.4pct、-15pct、+8.6pct,主要因为提高了在深圳、长三角三线和关中平原三线城市的投资占比。分城市群来看,1-7月公司拿地金额主要集中于长三角(56.4％)、粤港澳大湾区(12.7％)、关中平原城市群(10.5％),三大城市群金额占比80％。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(19.6％)、南通(9.2％)、苏州(7.8％)、深圳(6.4％)、佛山(6.3％),合计占比近50％。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为35.2％/22.7％/13.4％,归母净利润为94/112/126亿元,增速为33.4％/18.6％/12.3％,最新收盘价对应21年动态PE为2x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期,毛利率下降超预期,行业及融资政策收紧超预期。
[2021-08-06] 中南建设(000961):累计销售金额、面积保持双位数增长-7月经营公告点评
■天风证券
事件:公司发布2021年7月经营情况公告,7月单月实现销售面积128.9万平方米,同比增长5合同销售金额176.7亿元,同比减少0。2021年17月累计实现合同销售面积919万平方米,同比增长25.6％累计销售金额1266.5亿元,同比增长27.7％。
累计销售金额、面积保持双位数增长公司2021年7月单月销售金额176.7亿元,同比去年同期下降0.8％％;销售面积128.9万平方米,同比去年同期增长5.1％％;销售均价为13708元平方米,去年7月单月销售均价为14523元平方米,销售均价同比降低5.61环比今年6月销售均价13911元平方米略降低146。公司2021年17月累计销售金额1266.5亿元,同比去年17月增长27.7％％;销售面积919万平方米,同比去年同期增长25.617月累计销售均价为13781元平方米,较去年17月累计销售均价13556元平方米同比增长1.66％％,较今年16月销售均价13793元平方米环比略有下降。公司单月销售均价同比略有降低17月累计销售金额、面积保持双位数增长。公司今年销售目标2500亿元,已完成50.66％0.66％,随着下半年推货力度有望加大,全年销售可期。
华东区域新增项目公司2021年7月新增1个地块,为温州市一个地块,从区域看位于华东区域。新增项目总占地面积为3.05万平方米,新增计容建面6.71万平方米。7月权益地价为2.31亿元,总地价为6.8亿元7月权益规划建面2.28万平方米,相应的权益比例为34较上月的32.61的权益比例有所提升。
17月累计权益规划建面314万平方米,总计容建面为707万平方米,对应的权益比例为44.43％。去年17月累计权益规划建面为561万平方米,总规划建面885万平方米,对应权益比例为63.36％。2020年17月除4月单月由拿地面积计算的权益比例低于50％0％,其他月份权益比例均高于60％2021年17月仅2月和3月的单月拿地权益比例高于50％0％,其他月份权益比例均不足50％。累计拿地的权益比例下降明显,主要源于今年单月拿地权益比例普遍较去年低。
单月地售比提升明显2021年7月公司拿地力度为3.85％％,与上月61.79相比下降明显,去年7月拿地力度为41.55％％;前7月累计拿地力度为23.4％3.4％,去年同期累计拿地力度为47.41％。拿地力度下降大,主要与7月仅补货1个地块有关。从楼面价看,2021年7月新增项目楼面价为10134元平方米,较上月6382元平方米有所提升。7月的地售比为73.93较6月地售比45.87％提升幅度大。前7月累计地售比为30.43较去年前7月的32.15略有下降。
投资建议:公司累计销售金额、面积保持双位数增长,销售目标有望达成。我们预计公司2123年归母净利润分别为90.11、99.12、108.89亿元,对应EPS为2.35、2.59、2.85元,对应PE为1.96X、1.78X、1.62X,维持"买入"评级。
风险提示房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经济波动
[2021-07-21] 中南建设(000961):上半年盈利料双位数增长,关注后续拿地节奏-中期点评
■中金公司
预测1H21归母净利润同比增长10％
预计上半年收入、盈利稳增,毛利率下降。我们预计公司上半年营业收入将同比增长约20％(IQ21营业收入同比增长24％),结算毛利率将较IH20下滑2～3个百分点,延续一季度的下降趋势;同时考虑到合作项目结算带动少数股东损益增长,我们预计盈利增速将收窄至10％左右。
关注要点
全年销售额料延续双位数同比增长。公司IH21销售面积同比增长30％至790万平米,合同销售金额同比增长33％至1088亿元,对应销售均价13796元／平方米,同比增长3％。公司权益销售额659亿元(克而瑞口径),对应权益比例60％(2020年63％)。我们预计公司全年可售货值(新推+滚存)3500亿元,有望实现销售目标2500亿元(隐含70％的去化率),对应同比增速12％,上半年已达到全年销售目标的44％。
上半年拿地强度略降,后续补地料提速。公司上半年拿地面积700万平米,同比持平;拿地金额290亿元,同比下降7％;金额口径拿地强度27％(2020年34％);从城市能级看,一线／二线／三线的占比分别为7％/25％/6g％。我们统计公司仅于5月参与青岛市首轮"两集中"土地拍卖并获得2地块。考虑到公司22城布局占比不高(2019-2020年新投资比例仅25％),我们认为两集中供地对公司拿地节奏影响有限。我们判断公司当前仍有较强的补地需求,未来会持续利用集团资源,通过收并购、文旅勾地等多元方式积极补地。
财务端料延续改善趋势。公司上半年发行公司债和美元债各一笔,其中公司债票面利率7.3％,融资金额10亿元;美元债票面利率12.0％,融资金额1.5亿美元。1021末,公司净负债率97.5％,剔除预收款后的资产负债率78.6％,现金短债比1.5倍,属"三条红线"规定下的"黄档"。我们判断公司中报各项财务指标将延续边际改善,有望于2022年末实现"三线全绿"。
估值与建议
维持盈利预测不变,当前股价交易于2.5/2.3倍2021/2022年市盈率,维持跑赢行业评级和目标价7.13元不变,对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和38％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-07-17] 中南建设(000961):单月销售增速转负,拿地边际提速-2021.06点评
■中金公司
公司近况
中南建设发布2021年6月份经营情况公告。
评论
6月销售同比增速转负。2021年6月份公司实现合同销售面积146万平方米,同比下降24％(5月同比增长6％),较2019年6月增长1％;实现合同销售金额203亿元,同比下降21％(5月同比增长9％),较2019年6月增长6％;对应销售均价13911元／平方米,同比增长4％,环比增长3％。2021年1-6月份公司累计实现合同销售面积790万平方米,同比增长30％,较2019年上半年增长22％;实现合同销售金额1090亿元,同比增长34％,较2019年上半年增长34％,已完成全年销售目标(2500亿元)的44％;对应销售均价13796元／平方米,同比增长3％。
6月拿地强度边际提升,权益比例下行。公司6月于温州、宁波、佛山等9个城市新增11个项目,拿地面积197万平方米,同比下降27％,环比增长2％;拿地成本126亿元,同比增长54％,环比增长57％,对应拿地强度62％(5月40％),权益比例32％(5月51％);新增土储楼面均价6382元/平方米,同比增长111％,环比增长54％(主要因拿地能级提升)。年初至今公司累计拿地面积700万平方米,同比增长1％,拿地成本290亿元,同比下降7％;对应楼面均价4136元／平方米,同比增长8％;
金额口径拿地强度27％(2020年34％),权益比例42％(2020年58％)。
年初至今公司一二线城市拿地金额占比31％,长三角和粤港澳大湾区城市群合计占比51％。
公司6月发行一笔票面利率12％的美元债。公司公告,境外全资子公司HZID于6月9日完成了1.5亿美元高级无抵押定息债券发行,债券期限364天,票面利率12．OO％,对价人民币95,934万元。我们认为该笔美元偾发行成本偏高主要因当前美元债市场风险偏好较低,且公司出于存量债券回售条款考虑接受偏高定价。
估值与建议
维持盈利预测不变。公司当前股价交易于2.6/2.4倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,下调复权后目标价3％至7.13元(主要因市场风险偏好下行),对应3.5/3.2倍2021/2022年目标市盈率和34％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧;融资环境超预期收紧。
[2021-07-15] 中南建设(000961):上半年累计销售额同增34％,拿地集中长三角和粤港澳-事件点评
■国盛证券
事件:公司7月3日发布2021年6月份经营情况公告。
单月销售同比由正转负,累计销售额同增34％。6月公司实现销售面积146万方(同比-23.8％,下同),销售金额203.1亿元(-21％),销售均价13911元/平(+3.7％)。1-6月公司实现销售面积790万平方米(+29.7％);实现销售金额1089.9亿元(+33.9％),全口径销售金额在行业中排名第17名;实现销售均价13796.2元/平方米(+3.3％)。考虑到公司过去两年销售更加集中在下半年(2019和2020年上半年销售占比分别为36.3％和41.4％),预计下半年公司将加大推盘力度,推进销售目标完成。
上半年拿地稳健,金额口径投销比增至63％。公司6月新增11宗地块,计容建面196.66万方(-27％),成交金额125.50亿元(-63.9％);1-6月累计新增计容建面699.9万方(-0.2％),成交金额289.5亿元(-7.1％)。单月楼面价同比上升,累计同比下降,6月拿地均价6381.6元/平(+111.4％),相当于当期平均售价的45.9％;1-6月拿地均价为4136.5元/平(-7％),相当于当期平均售价30％(-3.3pct)。拿地强度方面,6月金额口径投销比为61.8％(+30.1pct),面积口径为134.7％(-5.9pct);累计拿地强度有所降低,1-6月金额口径为11.3％(-12.6pct),面积口径为88.6％(-26.5pct)。拿地权益比明显回落,6月金额口径为31.9％(-34pct),面积口径为32.6％(-33.4pct);上半年金额口径42.4％(-19.9pct),面积口径为44.5％(-18.9pct)。上半年公司在集中供地中收获较少,在青岛以底价约8.9亿元获取两宗地块。
一线和三线城市拿地金额占比提升,拿地重心在长三角和粤港澳。公司上半年拿地金额在一线、二线和三线城市占比分别为6.53％、24.77％、68.7％,较2020年分别+6.53pct、-14.41pct、+7.88pct,一线和三线城市的布局力度加大,二线城市占比降低。分城市群来看,1-6月公司拿地金额主要集中于长江三角洲(55.40％)、粤港澳大湾区(13％)、关中平原城市群(10.71％),三大城市群金额占比79％。具体城市来看,上半年拿地金额占比较高的城市有温州(17.71％)、南通(9.45％)、苏州(8.01％)、深圳(6.53％)、佛山(6.47％)。
盈利预测:我们预测公司21/22/23年营收增速为35.2％/22.7％/13.4％,归母净利润为94/112/126亿元,增速为33.4％/18.6％/12.3％,最新收盘价对应21年动态PE为2.4x,维持"买入"评级。
风险提示:结算进度不及预期。毛利率下降超预期。行业及融资政策收紧超预期。
[2021-07-06] 中南建设(000961):累计销售双位数增长,销售均价维持稳定-事件点评
■天风证券
事件:公司发布2021年6月经营情况公告,6月单月实现销售金额203.1亿元,同比降低21％;销售面积146万平方米,同比降低23.8％。
上半年累计销售同比快速增长,销售均价维持稳定
公司2021年6月单月销售金额203.1亿元,同比去年减少21％;销售面积146万平方米,同比去年减少23.8％;销售均价为13910.96元/平方米,去年同期单月销售均价为13413.36元/平方米,同比去年同期增长3.71％,环比5月份销售均价13541.67元/平方米增长2.73％。上半年累计销售金额1089.8亿元,同比增长33.9％,较上月增速下降25.4pct;累计销售面积790.1万平方米,同比增长29.7％,较上月增速下降24.5pct;累计销售均价13793.19元/平方米,较今年前5月累计销售均价13768.63元/平方米略有提升,较去年上半年累计销售均价13356.86元/平方米增长3.27％。公司6月单月销售增速较上月降低,销售均价略有提升,当年维持较为稳定的水平。从销售完成度看,全年累计销售金额2500亿的目标已完成43.59％,推货力度有望在下半年加大,公司完成全年销售目标可期。
新增土储以华东为主、拿地权益比例有所下降
公司2021年6月新增11个项目,其中6个地块位于华东地区、2个地块位于西南地区、在华南地区、华中地区、西北地区各获得1个地块,拿地依然以华东区域为主,华东区域的地块占比较5月环比有所提升。6月单月的新增项目占地面积为75.06万方,同比降低29.36％,环比下降11.51％;规划建面196.66万方,同比降低27％,环比上涨2.23％;土地价款共125.5亿元。权益口径的新增规划建面64.13万方,同比下降63.95％,环比下降28％。新增土地总量口径的同比和环比有所降低;1-6月累计权益口径新增规划建面为311.66万方,同比去年上半年累计权益口径新增建面下降21.1％。2021年6月单月的规划建面权益比例为32.61％,同比去年6月66.04％单月拿地权益比例下降33.43pct,下降明显,环比当年5月权益比例同样下降13.69pct。2021年上半年累计规划建面权益比例为44.53％,较去年同期累计新增建面权益比例56.34％下降11.81pct,单月权益比例和累计权益比例均下降,其中单月回落更明显。
单月拿地力度较高,同比去年提升明显
6月单月总口径的拿地力度为61.79％,较去年同期31.64％提升明显;全年累计总口径的拿地力度为26.57％,较去年同期累计拿地力度38.31％降低11.75pct,累计拿地力度下降明显。从楼面价看,2021年6月新增项目平均楼面价6381.57元/平米,当月楼面价/销售均价为45.87％;上半年累计新增项目平均楼面价为4136.47元/平米,累计楼面价/销售均价为29.99％。
投资建议:公司销售目标有望达成,单月新增土地储备环比增长,拿地力度有所改善,我们维持公司2021-2023年净利润预期:90.11、99.12、108.9亿元,对应PE2.49X、2.27X、2.06X,维持"买入"评级
风险提示:房屋价格大跌、销售不及预期、宏观经不及预期
[2021-06-06] 中南建设(000961):销售增速边际收窄,拿地强度提升-2021.05点评
■中金公司
公司近况
中南建设发布2021年5月份经营情况公告。
评论
5月销售增速收窄至个位数。2021年5月公司实现合同销售面积149万平方米,同比增长6％(4月同比增长27％),较2019年5月增长21％,环比增长4％;实现合同销售金额202亿元,同比增长g％(4月同比增长29％),较2019年5月增长28％,环比增长0.2％；对应销售均价13542元／平方米,同比增长3％,环比下降3％。2021年1-5月公司累计实现合同销售面积644万平方米,同比增长54％；实现合同销售金额887亿元,同比增长59％;对应销售均价13770元／平方米,同比增长3％。
5月拿地边际提速,参与青岛首轮两集中土拍并庭价摘得2宗土地。公司5月于泉州、芜湖、青岛等11个城市新增13个项目,其中芜湖和成阳为首次进入,青岛2地块为参与首轮“两集中”土地拍卖底价摘得。5月公司拿地面积192万平方米,同比增长183％,环比增长117％；拿地成本80亿元,同比增长7g％,环比增长692％;楼面均价4148元／平方米,同比下降37％,环比增长265％。新增土储金额口径权益比例51％(4月38％),拿地强度为40％(4月5％,一季度15％)。年初至今公司累计拿地面积503万平方米,同比增长18％；拿地成本164亿元,同比下降29％;对应楼面均价3259元,平,同比下降40％；金额口径权益比例50％(2020年58％)；拿地强度18％(2020年34％)。
设立合伙企业拓宽合作渠道。5月29日公司公告,公司全资子公司杭州镩启作为有限台伙人出资63200万元,与湖州盛禹、陆浦投资合作设立湖州明物格知；同日,全资子公司杭州锦启和厦门德誉作为有限台伙人分别出资31590万元和5960万元,与陆晟投资、陆浦投资合作设立嘉兴崇昕,进行房地产业务投资。
估值与建议
考虑到政策影响下,公司结算进度和利润率可能低于预期,我们下调2020/2021年每股盈利预测140％/lg％至2.04/2.26元,股。公司当前股价交易于3.3/3.0倍2021/2022年市盈率。维持跑赢行业评级,下调目标价15％至8.15元(主要因盈利增速放缓),对应4.0/3.6倍2021/2022年目标市盈率和20％的上行空间。
风险
主要布局城市调控政策超预期转紧；融资环境超预期收紧。
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