000961中南建设资产重组最新消息
≈≈中南建设000961≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位
，积极推进卓越运营，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局
，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的
运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为持续快速增长提供保障
。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取
向，倡导表里如一，言行一致，不作假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管
理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温
暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标
准，建设健康TED社区，打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2021年公司位居
中国房地产开发企业20强第16位、中国房地产上市公司创新能力5强第1位、中国房地
产上市公司A股十强第8位、中国上市房企ESG发展标杆10强，品牌认知度越来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一
起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店、产业园区运
营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型
企业难以具备的优势。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
国家进一步控制行业杠杆风险，遏制房地产金融化泡沫化。住房依然是突出问
题，宏观审慎管理进一步深入，市场调控持续加强。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主
需求的主流产品定位，坚定战略选择，提高运营效率，吸引各类合作伙伴，加强合作
，进一步减少对有息负债的需要，密切关注政策变化，及时调整不同区域的投资力度
和投资节奏，增强适应性。
（2）市场风险
虽然新型城镇化将持续带来城市人口增长和居住空间需求，但在调控继续深入
的情况下，需求和未来预期也会受到影响。在更多城市实施土地集中出让制度环境下
，公司投资也会面临更多挑战。
应对措施：坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，深化城市
研究，坚持稳健策略，进一步严格投资纪律，坚决贯彻快速周转的确定性选择，不断
提高产品质量，提高抗风险的能力。
（3）财务风险
随着监管加强，行业的融资环境会受到持续压力，金融机构、合作伙伴和客户
的偏好可能也会发生变化，灵活度低的企业可能阶段性存在流动性风险。
应对措施：坚持战略方向，稳健经营，合理安排经营计划，为发展留有安全保
障；尽快结算收入，增加资产实力，优化资产负债表，尽快改善重点房地产企业资金
监测和融资管理规则的指标表现，提升信用评级，调整融资结构；加强各种形式的合
作，与合作伙伴共同成长。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况分析
进入2021年国家提出保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，继续实
施积极的财政政策和稳健的货币政策，操作上更加精准有效，强调不急转弯，处理好
恢复经济与防范风险的关系。
房地产行业由于去年基数低，2021年第一季度全国商品房销售面积和金额
同比分别增长63.8%和88.5%，中央和地方对房地产行业政策保持压力，持续加强房地
产市场调控。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进
“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、
住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各
地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，“因城施策”越来越精细化
。
公司积极响应政策导向，坚持不依赖杠杆、不依赖有息负债，通过高准确
度和高运营效率，积极寻求发展机会的模式，实现了稳健的增长，各项指标进一步改
善。
2021年第一季度公司营业收入143.5亿元，同比增长23.9%；归属于上市公
司股东的净利润6.9亿元，同比增长10.2%；基本每股收益0.18元，同比增长8.3%。由
于结算结构的原因，第一季度公司综合毛利率21.41%，虽然同比下降2.35个百分点，
但相比2020年水平高出4.12个百分点。同时由于公司销售费用率同比下降0.50个百分
点，管理费用率同比下降1.28个百分点，权益净利润率同比仅下降0.60个百分点，明
显小于毛利率下降幅度。不过由于一季度收入在全年占比小，当期费用和收入结构不
匹配，一季度公司权益净利润率4.77%。
公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778
.5亿元，比2020年末下降2.6%，与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最
低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元，比2020年末下降16.5%
，在全部有息负债中占比25.07%，较2020年末进一步下降4.18个百分点，负债结构进
一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元，现金短债比扩大至1.46，扣除受限
资金后的现金短债比进一步提升至1.11，风险保障能力进一步提高。
第一季度末公司总负债率85.98%，比2020年末下降0.56个百分点。净负债
率（有息负债减去现金与净资产的比值）为97.54%，比2020年末下降0.27百分点。总
负债中已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿付
风险的合同负债1,238.02亿元，剔除有关名义负债之后计算的负债率为51.61%，相对
2020年末下降1.44个百分点。公司总负债和总资产同时扣除合同负债之后的负债率为
78.63%，相对2020年末下降1.13个百分点。公司实际负债规模小，经营风险低。
一季度公司继续保持了良好的经营性现金流状况，经营活动产生的现金流
量净额18.54亿元。
分业务看，由于去年低基数的原因，公司房地产业务2021年第一季度实现
合同销售面积351.5万平方米，销售金额484.2亿元，同比分别增长114.8%和124.3%，
平均销售价格13,775元/平方米，略高于去年同期。
第一季度公司实现新开工面积273.3万平方米，同比增长136.1%，完成竣工
面积127.2万平方米，同比增长102.6%。房地产业务结算收入116.5亿元，同比增长16
.9%。结算毛利率25.70%，同比下降2.14个百分点，但比2020年水平高6.56个百分点
。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,238.0亿元，是一季度结算收入的10.6
倍。
第一季度公司新增项目12个，规划建筑面积合计约222万平方米，同比增加
33.7%。新增项目平均地价约3,340元/平方米，比2020年水平有明显下降。截止一季
度末，公司在建项目规划建筑面积合计约3,185万平方米，未开工项目规划建筑面积
合计约1,383万平方米。在合计4,568万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约35%
。
建筑业务2021年第一季度新承接（中标）项目合同金额91.3亿元，同比增
长23.7%。其中合同金额3亿元以上项目10个，占比53%。实现营业收入31.9亿元，同
比增长16.25%。由于完工项目结构的差异，综合毛利率5.28%，同比下降5.57个百分
点，比2020年水平低3.37个百分点。
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免责条款
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
二、核心竞争力分析
1、战略优势
公司制定了符合公司特点的清晰战略，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位
，积极推进卓越运营，不断完善聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市布局
，适度增加一、二线城市的资源占比，控制中小城市的单项目规模，不断加强公司的
运营能力，项目获取到销售的平均周期保持在7个月左右，为持续快速增长提供保障
。
2、文化优势
公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取
向，倡导表里如一，言行一致，不作假，不唯上，只唯实，拿结果说话，以扁平化管
理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温
暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。
3、品牌优势
公司秉承“铸就百年基业”理念，提出“美好就现在”口号，建立健康住宅标
准，建设健康TED社区，打造高品质产品，用爱筑就健康丰盛人生。2021年公司位居
中国房地产开发企业20强第16位、中国房地产上市公司创新能力5强第1位、中国房地
产上市公司A股十强第8位、中国上市房企ESG发展标杆10强，品牌认知度越来越高。
4、业务协同优势
公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一
起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店、产业园区运
营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型
企业难以具备的优势。
三、公司面临的风险和应对措施
（1）政策风险
国家进一步控制行业杠杆风险，遏制房地产金融化泡沫化。住房依然是突出问
题，宏观审慎管理进一步深入，市场调控持续加强。
应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主
需求的主流产品定位，坚定战略选择，提高运营效率，吸引各类合作伙伴，加强合作
，进一步减少对有息负债的需要，密切关注政策变化，及时调整不同区域的投资力度
和投资节奏，增强适应性。
（2）市场风险
虽然新型城镇化将持续带来城市人口增长和居住空间需求，但在调控继续深入
的情况下，需求和未来预期也会受到影响。在更多城市实施土地集中出让制度环境下
，公司投资也会面临更多挑战。
应对措施：坚持聚焦长三角、珠三角和中西部核心城市的布局战略，深化城市
研究，坚持稳健策略，进一步严格投资纪律，坚决贯彻快速周转的确定性选择，不断
提高产品质量，提高抗风险的能力。
（3）财务风险
随着监管加强，行业的融资环境会受到持续压力，金融机构、合作伙伴和客户
的偏好可能也会发生变化，灵活度低的企业可能阶段性存在流动性风险。
应对措施：坚持战略方向，稳健经营，合理安排经营计划，为发展留有安全保
障；尽快结算收入，增加资产实力，优化资产负债表，尽快改善重点房地产企业资金
监测和融资管理规则的指标表现，提升信用评级，调整融资结构；加强各种形式的合
作，与合作伙伴共同成长。
★2021年一季
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况分析
进入2021年国家提出保持宏观政策的连续性、稳定性和可持续性，继续实
施积极的财政政策和稳健的货币政策，操作上更加精准有效，强调不急转弯，处理好
恢复经济与防范风险的关系。
房地产行业由于去年基数低，2021年第一季度全国商品房销售面积和金额
同比分别增长63.8%和88.5%，中央和地方对房地产行业政策保持压力，持续加强房地
产市场调控。自然资源部召开住宅用地供应分类调控工作会议，尝试在22个城市推进
“集中发布出让公告，集中组织出让活动”的“两集中”土地出让政策。银保监会、
住房和城乡建设部、人民银行联合发文，防止经营用途贷款违规流入房地产领域。各
地针对企业、客户、金融机构、中介机构纷纷出台政策，“因城施策”越来越精细化
。
公司积极响应政策导向，坚持不依赖杠杆、不依赖有息负债，通过高准确
度和高运营效率，积极寻求发展机会的模式，实现了稳健的增长，各项指标进一步改
善。
2021年第一季度公司营业收入143.5亿元，同比增长23.9%；归属于上市公
司股东的净利润6.9亿元，同比增长10.2%；基本每股收益0.18元，同比增长8.3%。由
于结算结构的原因，第一季度公司综合毛利率21.41%，虽然同比下降2.35个百分点，
但相比2020年水平高出4.12个百分点。同时由于公司销售费用率同比下降0.50个百分
点，管理费用率同比下降1.28个百分点，权益净利润率同比仅下降0.60个百分点，明
显小于毛利率下降幅度。不过由于一季度收入在全年占比小，当期费用和收入结构不
匹配，一季度公司权益净利润率4.77%。
公司不依赖有息负债的模式进一步显出成效。第一季度末公司有息负债778
.5亿元，比2020年末下降2.6%，与年度合同销售金额比值继续在房地产公司中保持最
低水平。其中短期借款和一年内到期的非流动负债195.2亿元，比2020年末下降16.5%
，在全部有息负债中占比25.07%，较2020年末进一步下降4.18个百分点，负债结构进
一步优化。期末公司持有的货币资金285.8亿元，现金短债比扩大至1.46，扣除受限
资金后的现金短债比进一步提升至1.11，风险保障能力进一步提高。
第一季度末公司总负债率85.98%，比2020年末下降0.56个百分点。净负债
率（有息负债减去现金与净资产的比值）为97.54%，比2020年末下降0.27百分点。总
负债中已经收到现金，但在销售的产品没有竣工确认收入前视为负债，基本没有偿付
风险的合同负债1,238.02亿元，剔除有关名义负债之后计算的负债率为51.61%，相对
2020年末下降1.44个百分点。公司总负债和总资产同时扣除合同负债之后的负债率为
78.63%，相对2020年末下降1.13个百分点。公司实际负债规模小，经营风险低。
一季度公司继续保持了良好的经营性现金流状况，经营活动产生的现金流
量净额18.54亿元。
分业务看，由于去年低基数的原因，公司房地产业务2021年第一季度实现
合同销售面积351.5万平方米，销售金额484.2亿元，同比分别增长114.8%和124.3%，
平均销售价格13,775元/平方米，略高于去年同期。
第一季度公司实现新开工面积273.3万平方米，同比增长136.1%，完成竣工
面积127.2万平方米，同比增长102.6%。房地产业务结算收入116.5亿元，同比增长16
.9%。结算毛利率25.70%，同比下降2.14个百分点，但比2020年水平高6.56个百分点
。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1,238.0亿元，是一季度结算收入的10.6
倍。
第一季度公司新增项目12个，规划建筑面积合计约222万平方米，同比增加
33.7%。新增项目平均地价约3,340元/平方米，比2020年水平有明显下降。截止一季
度末，公司在建项目规划建筑面积合计约3,185万平方米，未开工项目规划建筑面积
合计约1,383万平方米。在合计4,568万平方米可竣工资源中，一二线城市占比约35%
。
建筑业务2021年第一季度新承接（中标）项目合同金额91.3亿元，同比增
长23.7%。其中合同金额3亿元以上项目10个，占比53%。实现营业收入31.9亿元，同
比增长16.25%。由于完工项目结构的差异，综合毛利率5.28%，同比下降5.57个百分
点，比2020年水平低3.37个百分点。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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