000671阳 光 城股票走势分析
≈≈阳光城000671≈≈(更新:22.02.17)
[2022-02-17] 阳光城(000671):阳光城未能在30日豁免期内支付2726.25万美元境外债券利息
■上海证券报
阳光城公告，公司流动性出现阶段性紧张。截至公告日，公司未能在30日豁免期内(即2022年2月15日)支付需支付的境外债券XS2100664544利息13,875,000美元以及境外债券XS2203986927利息13,387,500美元。公司表示，公司正就上述事项寻求法律意见，以期通过适当方式应对相关事宜。此外，公司亦不断努力通过各种方式获取资金以偿还欠款。
[2022-02-11] 阳光城(000671):“蜜月期”仅一年有余 泰康拟清仓阳光城
■证券时报
耗资33.78亿元战略入股阳光城一年多后，泰康“根据公司资产配置需求和相关投资决策”做出减持决定，计划在未来6个多月内几近清仓式减持阳光城。2月9日，阳光城公告了这一信息。此前不久，泰康系刚于去年12月对阳光城有过一轮不小的“割肉”减持。
2020年9月，阳光城官宣泰康战略入股，如今看来二者联姻的“蜜月期”并不长。这是否反映了险资之于地产股的态度?
计划清仓式减持
2月9日，阳光城公告，泰康人寿计划在未来6个多月内通过集中竞价交易、大宗交易方式，减持公司股票不超过1.65亿股(165174779股)，占公司总股本的3.99%。
目前，泰康人寿对阳光城持股165201279股，若按计划上限完成减持，则泰康人寿持股仅剩2.65万股，减持比例超过99.98%，近乎清仓。
2020年9月，泰康对阳光城的投资颇受关注。彼时，泰康保险集团旗下子公司泰康人寿和泰康养老合计耗资33.78亿元，协议受让阳光城约5.5亿股股份，对应股比13.53%。
一个多月前，泰康系刚对阳光城进行过一轮大规模“割肉”减持。据2021年12月27日阳光城发布的公告，泰康人寿及泰康养老通过协议转让、大宗交易，合计转让阳光城近3.9亿股股份。此次转让价格为3.05元/股，相较2020年9月的买入价格6.09元/股已然“腰斩”。
实际上，泰康在实施上述减持的同时，还预告了本文开头提及的减持计划——拟在未来12个月内按照相关法律法规、规范性文件的规定择机减持阳光城股份。
投资亏损或达10亿元
在此番宣布“清仓”阳光城之前，泰康系对阳光城业绩情况表达过异议。
在2021年10月28日召开的阳光城第十届董事局第三十次会议上，《公司2021年第三季度报告》获得审议通过，但董事票数中有2张反对票，来自陈奕伦、姜佳立，二者为泰康提名的董事，反对理由为“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。2021年12月，陈奕伦、姜佳立先后从阳光城辞职。
阳光城2021年第三季度报告显示，该季公司营业收入同比下滑18.24%，归属于上市公司股东的净利润同比下滑11.57%。
在2020年9月泰康系协议受让阳光城股份时，泰康人寿及泰康养老还与阳光城控股股东、实际控制人签订了合作协议，约定了公司治理安排、未来业绩承诺及管理层激励等内容。另外，还约定了阳光城每年至少进行一次现金分红，每年度以现金方式分配的利润应不低于当年实现可分配利润的30%。
不过，由于2021年12月减持后，泰康人寿及泰康养老对阳光城的持股降至3.99%，泰康系与阳光城控股股东磋商，双方的上述对赌协议内容终止。
若未来半年阳光城股价没有太大起色的话，泰康对阳光城的这笔投资很可能以亏损告终。当前泰康人寿对阳光城持股1.65亿股，对应市值不到5亿元。若仅按这一市值变现，结合已减持变现和已获得的分红金额计算，泰康投资阳光城的这笔交易会亏损达10亿元以上。
多家险资减持地产股
入股阳光城一年多后即迅速转向减持，泰康称系“根据公司资产配置需求和相关投资决策”而作出的动作。一位保险投资人士认为，过去多年，保险资金通过投资地产公司股票和债券，拿到了大量稳定的分红和利息。随着房地产基本面变化，险资对房地产股票、债券的投资，已很难再像过去那样容易稳赚收益。
自去年以来，多家险资对地产板块做出不同程度减持。其中，公开信息可见的减持动作就有——大家人寿减持金地集团、金融街;中国人寿减持万科A、招商蛇口等。
受访的保险资管业人士称，过去地产股有相对稳定的业绩预期和较高的股息率，对于追求稳健回报的大型险资尤为适配。从泰康自身的投资看，其持股5%以上的上市公司并不多，仅保利地产和招商公路，二者都有长期稳定分红的特征。
或因此，地产板块成为险资仅次于银行的传统重仓板块。根据Wind数据，截至2021年三季度末，险资重仓房地产股的市值大约为570亿元，在险资重仓股市值中占比4.19%。
相较2020年年末，险资在2021年三季度末重仓地产股的市值缩水250多亿元。背后既有险资主动减持因素，也有地产股下挫而缩水的成分。
[2022-02-09] 阳光城(000671):阳光城股东泰康人寿拟减持不超3.99%股份
■上海证券报
阳光城公告，公司股东泰康人寿保险有限责任公司计划在公告日起15个交易日后的6个月内通过集中竞价交易、在公告日起3个交易日后的6个月内通过大宗交易等法律法规允许的方式减持公司股份不超过165,174,779股(占公司总股本的3.99%)。
[2022-01-10] 阳光城(000671):阳光城控股股东及关联方拟终止实施增持计划
■证券时报
阳光城(000671)1月10日晚间公告，公司控股股东阳光集团因增持公司股份所需资金未能及时筹措到位，阳光集团及关联方拟终止实施增持公司股份的计划。截至文件出具之日，公司控股股东阳光集团及关联方已增持公司股份2396万股，占文件出具之日总股本的0.58%，增持金额为1.39亿元。
[2021-12-30] 阳光城(000671):战略投资阳光城失算 泰康系果断止损
■上海证券报
战略入股阳光城不到1年半时间，泰康系已浮亏近50%，时至岁末，不堪忍受如此浮亏的泰康系果断“挥刀割肉”，而这一“刀”也割掉了曾经约定好的分红及业绩补偿条款等。据阳光城最新公告，泰康系与阳光城实际控制人等经过磋商，前期签署的《合作协议》自动终止，对各方不再具有约束力。
12月29日晚，阳光城发布公告，鉴于泰康人寿及泰康养老持股降至3.99%，公司控股股东阳光集团与泰康人寿及泰康养老进行磋商，拟签署合作协议补充协议。
泰康人寿及泰康养老、上海嘉闻、阳光集团、阳光集团实际控制人吴洁及林腾蛟同意并确认，自泰康系协议转让的标的股份过户完成之日起，前期签署的《合作协议》自动终止，不再继续履行，对各方不再具有约束力，各方之间不再依据《合作协议》享有或承担权利及义务，不再以任何理由向对方提出任何要求或主张。
阳光城表示，原《合作协议》相关承诺的有效条件是泰康人寿及泰康养老的持股不低于9%，现泰康系持股比例降至3.99%，根据《补充协议》，若公司未完成合作协议中涉及的年度业绩，将不会收到阳光集团承诺的业绩补偿。
2020年9月，泰康人寿及泰康养老与当时的阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份，转让单价为6.09元/股，转让价款约33.78亿元。泰康在掏出33.78亿元的同时，要求阳光城签下业绩对赌协议，阳光城须在2020年至2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，并在随后的2025年至2029年，分别实现5%至10%的业绩增长，如果业绩未能达标，则须对上市公司进行相应现金补偿。同时，若泰康人寿及泰康养老合并持股低于9%，上述业绩承诺事项由各方另行协商并及时披露。
时至今日，阳光城股价较当时的6.09元跌去一半，这也意味着泰康系的浮亏已接近50%。事实上，泰康系对阳光城似乎早已“心有不满”。今年10月末，围绕阳光城2021年三季报的审议，公司董事会罕见出现两张反对票。公告显示，董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，并称“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。12月21日，阳光城公告称，泰康系派出的董事陈奕伦辞去了公司第十届董事局董事职务。据查，陈奕伦是泰康人寿董事长陈东升之子。
据公告，泰康人寿及泰康养老于2021年12月27日与泰禾建材签订《股份转让协议》，约定泰禾建材通过协议受让的方式，从泰康人寿及泰康养老受让阳光城7.41%的股份。同日，泰康养老通过大宗交易的方式减持其持有的阳光城8280.77万股无限售流通股股份，占阳光城总股本的2%。交易完成后，泰康人寿及泰康养老合计持股3.99%，降至9%以下。
从当初的斥巨资接盘入局，到近期投出反对票，再到如今“割肉出局”，泰康系在阳光城的投资败局，折射出房地产行业的现状，也侧面告诉投资者，知名的投资机构在资本市场并非百战不殆，跟随“聪明钱”做投资，也会遭遇不测之风云。
[2021-12-28] 阳光城(000671):泰康保险减持阳光城9.41％股份
■上海证券报
12月27日晚间，阳光城发布公告称，公司股东泰康人寿及泰康养老拟通过协议转让方式减持公司合计7.41%的股份，本次股份转让的单价为3.05元/股，合计价款为9.35亿元。接盘方是沧州泰禾建材有限公司。同日，泰康养老通过大宗交易减持其持有的公司8280.77万股无限售流通股份，占公司总股本的2%。
据公告，本次大宗交易减持完成前，泰康人寿、泰康养老及其一致行动人持有阳光城5.55亿股股份，占阳光城总股本的13.407%;其中，泰康养老持有阳光城2.05亿股股份，占阳光城总股本的4.95%。本次大宗交易减持完成后，泰康养老持有公司1.22亿股股份，占阳光城总股本的2.95%。
简式权益变动报告书显示，沧州泰禾建材有限公司成立于2019年1月，注册资本3000万元，经营范围包括销售建材、钢材、粉煤灰、矿石、管道配件、装饰材料(危险化学品除外)、保温材料等。赵凤芬持有泰禾建材60%股权，赵宝泽持有泰禾建材40%股权，为泰禾建材的主要股东。泰禾建材受让相关股权主要出于看好公司未来长期发展机会，通过增持获得较好的收益。
2020年9月，阳光城公告，公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司与泰康人寿、泰康养老签订《股权转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻投资管理有限公司受让公司13.53%的股份，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5%股份，股份转让的单价为6.09元/股，转让价款为33.78亿元。
2021年10月，阳光城发布的三季报显示，2021年第三季度，阳光城营业收入为114.01亿元，同比下降18.24%，归属于上市公司股东扣非净利润亏损17.52亿元，同比下滑274.27%。今年前三季度，归属于上市公司股东的扣非净利润为8670.14万元，同比下降96.89%。
虽然阳光城业绩不佳有其行业环境因素，但很显然泰康有些坐不住了。今年10月末，围绕阳光城2021年第三季度报告的审议，公司董事会罕见出现两张反对票。公告显示，董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，并称“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。
12月21日，阳光城公告称，公司收到泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限公司提名的董事陈奕伦的书面辞职报告。陈奕伦因工作原因向公司董事局申请辞去公司第十届董事局董事职务，同时不再担任董事局提名委员会委员职务，辞职后不在公司担任其他任何职务。
[2021-12-06] 阳光城(000671):阳光城前11月房地产销售金额1736.22亿元
■证券时报
阳光城(000671)12月6日晚间公告，1-11月房地产销售金额1736.22亿元，销售面积1085.15万㎡。11月，公司未获取土地项目。
[2021-11-19] 阳光城(000671):阳光城针对近期面临的集中偿债压力 公司已积极与相关投资人沟通展期计划
■证券时报
阳光城(000671)在互动平台表示，针对近期公司面临的集中偿债压力，公司已积极与相关投资人沟通相应展期计划。2022年一季度前到期/回售的三只美元债已向投资人提出进行交换邀约进行展期。境内债方面，“20阳光优”、“18阳光04”、“20华济建筑ABN001”三笔债券展期12个月的兑付方案已分别于11月3日、11月5日、11月5日经相关投资人表决通过。公司将继续积极采取措施化解压力，保障债券持有人的合法权益。
[2021-11-04] 阳光城(000671):阳光城控股股东被动减持公司2.02%股份
■上海证券报
阳光城公告，公司控股股东福建阳光集团有限公司因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2021年11月1日至11月3日期间，通过集中竞价方式被动减持公司股份83,612,500股，占公司总股本的2.02%。
[2021-11-01] 阳光城(000671):阳光城2022年1月前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划
■上海证券报
阳光城披露股票交易异常波动公告称，截至目前，公司的房地产业务经营活动正常，近期经营情况未发生重大变化，其中，2022年1月份前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划。公司于2021年11月1日收到控股股东阳光集团的书面通知，因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于今日被动平仓减持27,844,300股公司股票，总股本占比0.67%。
[2021-10-28] 阳光城(000671):阳光城第三季度净利同比下降12% 两名董事投反对票
■证券时报
阳光城(000671)10月28日晚间披露三季度报告，公司2021年三季度实现营业收入为114.01亿元，同比下降18.24%;实现归母净利润9.19亿元，同比下降11.57%;基本每股收益0.21元。公司前三季度净利润29.13亿元，同比增长6.23%。值得一提的是，公司董事陈奕伦、姜佳立对公司三季报投反对票，理由为：对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。
[2021-10-13] 阳光城(000671):阳光城中诚信国际决定将公司评级展望调整为稳定
■证券时报
阳光城(000671)10月13日晚间公告，中诚信国际决定将公司评级展望由正面调整为稳定，维持其主体信用等级为AA+;维持“18阳城01”的债项信用等级为AA+。中诚信国际认为，在房地产调控政策持续及融资环境偏紧的背景下，信用债到期较为集中对公司资金筹措能力提出更大考验。
[2021-09-15] 阳光城(000671):阳光城与万物云签署合作协议
■证券时报
阳光城(000671)9月15日晚间公告，公司及其控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司各股东，拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，换取万物云4.8%的股份，各股东按照各自持股比例换股。后续，公司拟投资增持将持股比例提升至5%以上。阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分别为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。
[2021-08-28] 阳光城(000671):经营业绩保持增长,净负债率有所改善-公司半年报
■海通证券
收入持续增长,扣非归母净利润微增。2021H1年公司实现营业收入299.32亿元,同比增加24.10％;实现归属于上市公司股东的净利润为19.94亿元,同比增加17.08％;实现扣非归母净利润18.39亿元,同比增长3.33％;实现稀释后每股收益0.45元,同比增加21.62％。分业务来看,房地产板块收入同比增长17.88％,建工板块收入同比增长961.44％,酒店及其他板块收入同比增长57.31％,其他非主营业务收入同比增长47.64％。
毛利率显著下滑,净负债率大幅改善。公司2021H1毛利率为18.17％,同比下降8.33个百分点;净利率为6.66％,同比小幅下降0.40个百分点。截止2021H1末,公司资产负债率为83.65％,同比增加0.22个百分点;净负债率为93.84％,同比大幅减少21.14个百分点;剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为78.75％,同比增加0.58个百分点;现金短债比1.03(考虑"三道红线"监管要求扣除受限现金及预售监管资金后)。整体平均融资成本7.48％,期末融资余额953.23亿元,其中一年之内到期的债务总额为263.83亿元,1-2年期债务为429.09亿元,2-3年期为158.99亿元,3年以上为101.32亿元。
权益销售金额同增11.92％,土储一二线占比75.52％。2021H1公司实现全口径销售金额1013.14亿元,同比增长12.56％;权益销售金额648.80亿元,同比增长11.92％。2021H1公司以权益地价123.72亿元合计补充土地储备约429.18万平米,综合楼面价4813.02元/平米。截至报告期末,累计总土储4371.32万平米,其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52％,累计成本地价4118.63元/平方米。截至2021H1末,公司在大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地土地储备占比分别为10.28％、13.92％、15.51％、4.80％、55.49％。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预测公司2021、2022年的营业总收入分别约为1026.23亿元、1240.40亿元,归属母公司所有者的净利润为62.83亿元、74.91亿元,对应EPS分别为1.52元、1.81元。按照公司2021年8月27日收盘价4.37元计算,对应2021和2022年PE为2.88倍、2.42倍。我们给予公司2021年4.5-5.5XPE,合理价值区间在6.83～8.35元,维持"优于大市"评级。
风险提示:销售不及预期;结算毛利率不及预期;负债下降不及预期;政策调控风险。
[2021-08-27] 阳光城(000671):业绩稳增长,拿地趋谨慎-2021年中报点评
■国信证券
营收、净利平稳增长
2021年上半年,公司实现营业收入299亿元,同比增长24.1％;归母净利润19.9亿元,同比增长17.1％,我们对公司继续达成引战泰康的业绩承诺和员工持股计划的业绩考核要求寄予乐观期望。公司毛利率承压,但受益于投资收益提升和减值损失收窄,归母净利率仍提升。
销售节奏稳定,拿地趋于谨慎
2021年上半年,公司实现销售金额1013亿元,同比上升12.6％,已完成年度销售目标的46％;实现销售面积628万㎡,同比下降13.7％;销售均价为1.6万元/㎡,同比提升30％。2021年上半年,公司以权益对价124亿元新增权益土储429万㎡,较上年同期分别下降62％和48％。截至2021年6月末,公司拥有总土储建面4371万㎡,其中一二线城市可售货值占比76％,平均楼板价为4119元/平方米,地货比降至26％,留足盈利空间。
有息负债规模持续收缩,资金状况保持良好
截至2021年6月末,有息负债规模953亿元,较上年末下降10％,其中非银融资占比22％,稳定在较低水平,负债结构良好。公司净负债率进一步降至94％,监管口径现金短债比为1.03,剔除预收的资产负债率为78.8％继续踩线,维持"黄档"。融资成本小幅提升至7.48％。2021年上半年,全口径回款856亿元,平均回款率85％,实现经营性净现金流入79.93亿元,继续为正。
业绩稳增长,拿地趋谨慎,维持"买入"评级公司业绩稳增长,拿地趋谨慎,预计公司2021、2022年的归母净利分别为63、75亿元,对应EPS为1.52、1.82元,对应最新股价的PE为2.9、2.4倍,维持"买入"评级。
风险公司开发物业销售、结算不及预期或毛利率持续下行。
[2021-08-27] 阳光城(000671):促回款稳投资蓄势待发,三道红线暂居黄档-中期点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营收299.32亿元(同比+24.10％),归母净利润19.94亿元(同比+17.08％)。
毛利率继续下滑,投资收益增厚利润。结算方面,公司当期实现结算收入299.32亿元,同比+24.10％。期内公司实现毛利率18.17％(同比-8.3pct),较2020年末下降1.9pct,公司毛利率下探主要系2016-18年所获高价地进入结转通道叠加销售限价政策影响;实现净利率7.55％,同比上升0.21pct;实现归母净利率6.66％(同比持平),较2020年末上升0.3pct。公司本期毛利率下滑、净利率提升的原因为投资净收益大幅增长272％至14.48亿元(杭州丽光城等小股权合作项目本期录得收益较高)。费用率方面,期内三费/营收8.3％(同比+0.1pct),销管费用/销售金额2.01％(同比+0.3pct),财务费用/营收1.02％(同比持平)。
销售稳增投资力度回落,拿地聚焦成本改善。期内实现销售金额1013.14亿元(同比+12.6％),实现销售回款856亿元(同比+18.7％),回款率84.5％,完成2021全年销售目标2200亿元的46.1％;实现销售面积627.63万方(同比-13.65％);实现销售均价16142元/平(同比+30.4％)。期内公司新增土储429.18万方(同比-51.5％);拿地金额为206.6亿元(同比-62.4％),公司投资聚焦于一二线城市,预计一二线城市的未来可售货值占比为75.52％;楼面价为4813元/平(同比-22.44％),楼面价/销售均价为29.8％,同比-20.3pct;拿地金额/销售金额为20.4％,同比-40.6pct,整体来看,公司上半年拿地力度收缩较为明显的同时,拿地静态毛利率有明显提升。总土储来看,截至期末公司录得土储11416万方,权益比例为67.46％,单位成本4119元/平。今年8月,公司物管子公司阳光智博以100％股权换取万物云4.8％的股份,预计本次交易为阳光智博带来的评估增值将为公司带来净资产增长。
融资成本优化,三道红线位居黄档。期内公司融资成本7.48％,同比-0.81pct。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)78.8％％,净负债率为93.84％,现金短债覆盖比为1.53,三道红线维持黄档,预计在2024年前达标绿档。期内,实现经营性净现金流入79.93亿元,继续保持正值;公司有息负债规模953.23亿元,较2020年末下降10.11％,其中非银融资占比21.94％,稳定在较低水平,负债结构良好。
投资建议:维持公司买入评级,考虑十年业绩指引,预计公司2021-23年EPS为1.56、1.99、2.37元,对应2021-23年的PE分别为2.77、2.19、1.84倍。
风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):业绩稳增,拿地谨慎,负债优化-中期点评
■申万宏源
21H1业绩同比+17％、扣非同比+3％,符合市场预期,毛利率下降。2IHI公司营业收入299亿元,同比+24.1％:归母净利润19.9亿元,同比+17.1％;扣非归母净利润18.4亿元,同比+3.3％:基本每股收益0.45元,同比+21.6％;毛利率和归母净利率为18.2％和6.7％,同比分别-8.3pct和-0.4pct,其中地产结算毛利率为16.7％,同比一9．Opct,预计地产结算毛利率已经处于底部区域;三费费率为8.3％,同比+O.lpct,其中销售费率、管理费率和财务费率分别+O.Opct、+0.3pct和-0.2pct投资收益14.5亿元同比+272％。
2IHI末预收账款826亿元,同比+19.9％,覆盖地产结算收入1.05倍。
21H1销售1,013亿、同比+13％,拿地／销售额比20％、拿地谨慎。2IH1公司销售金额1,013亿元,同比+12.6％,权益比例64％:销售面积628万平,同比-13.7％;销售均价1.6万元／平,同比+30.4％。2IHI公司拿地谨慎,拿地金额207亿元,同比-62.4％权益比例60％;拿地面积429万平,同比-48.1％;拿地均价4,813元／平。拿地／销售金额比20％;拿地/销售面积比68％;拿地／销售均价比30％。至2IHI末,公司可售面积4,371万平,同比-12.5％;覆盖20年销售面积2.9倍:平均土储成本4,119元／平,占比当期销售均价26％,整体成本可控。此外,公司21年计划销售2,200亿元,同比+1％。
有息负债再下降,负债率稳定、维持黄档,联合万物云、增厚净资产。至2IHI末,公司处于黄档、两条达标,资产负债率83.7％同比+0．Opct;剔预负债率78.8％同比+0.8pct．净负债率93.8％;现金短债比1.5倍;资产负债表持续稳定改善。2IHI未有息负债余额953亿元,同比-10.1％;其中非银融资占比2l.g％,同比-0.3pct;平均融资成本7.48％同比-2bp。2IHI公司全口径回款856亿元,平均回款率84.5％,实现经营性净现金流入79.9亿元,继续保持正值。21年8月,公司子公司阳光智博(阳光城持股72.3g％,阳光系持股100％)将其100％股权换区万物云4.8％的股权,交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云,将持股比例提升至5％以上。
投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,负债优化,维持"增持"评级。阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;"双斌"团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司后续实现更有质量的增长。考虑到公司毛利率下行,我们下调公司2021-23年每股收益预测分别为1.45/1.63/1.81元(原1.58/1.69/1.81元),现价对应21年PE为3.OX、20A股息率达8.8％,维持"增持"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):负债继续下降,业绩平稳增长-中期点评
■长江证券
事件描述
2021中报显示公司营收299.3亿((+24.1％),归母净利19.9亿((+17.1％),扣非后归母净利18.4亿((+3.3％),净利润率7.55％((+0.21pct。
事件评论
投资收益大增对冲毛利率下降的负面影响归母净利仍维持双位数增长。2021H公司归母净利增速(17.1％)低于营收增速主因综合毛利率同降8.3pct至且期间费用率、少数股东损益占比分别同增0.3pct、7.9pct至8.5％、11.7％,但由于投资净收益同比大幅增长272.0％至14.5亿、资产及信用减值损失减少至1.23亿(2020H损失为2.99亿)、所得税率同降8.7pct至拉动归母净利仍维持双位数增长,归母净利率亦同增0.21pct至7.55％。2021H公司并表预收账款826.4亿,预收账款/年化结算=1.0X全年结算量仍有一定保障。
销售积极,拿地审慎,土储厚度仍有保障。2021上半年公司销售额1013.1亿((+销售面积627.6万方((-13.7％),销售均价16142元/方((+销售权益比例64.0％((-0.4pct)。2021H公司拿地总建面约429.2万方((-招拍挂与收并购各占比约50％,拿地建面/销售建面=68％((-45.5pct),在融资趋紧及土地溢价率偏高背景下,公司投资相对审慎。2021H拿地综合楼面价4813元/平,对应上半年销售均价的货地比为3.4X新增项目盈利能力仍有保障。截至2021H公司土储(可售建面)约4371万方,可售周期约2.9年,累计土地成本约4118.6元/方,与上半年销售均价相比的地售比为25.5％,维持在相对良好水平。
降负债控杠杆,抓回款。2021H公司有息负债953.2亿,较2020末下降降负债持续取得进展净负债率93.84％,较2020年末下降1.1pct;剔除受限资金及预售监管资金后的现金短债比1.03X;剔除预收的资产负债率78.8％。2021H全口径回款856亿元,回款率84.5％,较2020年提升4.4pct。
投资建议:负债继续下降,业绩平稳增长。公司积极控负债,降杠杆,抓回款,有息负债与净负债率持续下降,报表有一定改善;此外,公司以阳光智博100％股权换取万物云4.8％股份积极拥抱行业头部平台,短期将带来较多投资收益,长期可分享万物云的增值期权;引入泰康系战投,给予10年业绩承诺,并深度绑定核心管理层,彰显长期信心;预计2021-2023年归母净利61.6/69.3/76.1亿(暂未考虑物业处置)),增速18％/12％/10％,对应P/E3.1/2.7/2.5X,维持"买入"评级
风险提示
1.少数股东权益增加;
2.收购项目的潜在去化和边际盈利。
[2021-08-26] 阳光城(000671):降负债,稳回款,保增长-中报点评
■广发证券
业绩平稳增长,毛利率环比回升。根据公司中报,21年上半年,公司实现主营业务收入299.32亿元,同比增长24.1％,营业利润34.4亿元,同比增长9.1％,归母净利润19.94亿元,同比增长17.1％,扣非归母净利润18.4亿元,同比增长3.3％。21H1结算毛利率为16.7％,同比回落,但相对于20H2(16.1％)环比改善,华东、西北、西南、华中区域环比20H2有所回升,其他区域则延续下降趋势。
销售回款率改善显著,维持较好投资纪律。公司上半年销售1013亿元,同比增长12.6％,高能级区域(长三角+珠三角)占比从20年的42％提升至53％。上半年回款率84.5％(过去三年稳定在80％),当期回款率改善显著。投资方面,公司上半年拿地总地价207亿元(权益比例60％),总建面429万方,金额口径的拿地力度20％,在竞争激烈的市场下公司维持较好的投资纪律,全成本口径毛利率为23.0％(高于当期结算利润率)。区域来看,一二线占比从20年的58％提升至67％,内地占比从20年24％提升至54％。
有息负债下降。截至报告期末,公司有息负债953.23亿元,较20年末下降10.1％,其中开发贷、债券、非银分别下降34、67、7亿元。
盈利预测与投资评级:21-22年业绩分别为1.33元/股、1.50元/股。
公司上半年抓住主要矛盾,降负债,稳回款,保增长,平稳应对外部环境压力。此前阳光智博与万物云换股交易,也将为公司带来长期价值回报,加速降档进度,提升物业效益。结合此前业绩对赌及两次股权激励行权条件,我们预计21-22年归母净利润规模为55亿元、62亿元,增幅分别为6％、12％,对应21年3.3xPE,22年2.9xPE。我们维持合理价值9.79元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):稳业绩续写成长篇章,降负债拥抱长期主义-2021年中报点评
■中信建投
业绩增速稳健，销售续写成长。2021年上半年公司实现营业收入299.32亿元，同比增长24.1%；实现归母净利润19.94亿元，同比增长17.1%。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于:1、受高价地逐步进入结转周期，叠加公司主要布局的核心城市限价的影响，房地产业务的结转毛利率较去年同期下降了9.0个百分点至17.9%，拖累综合毛利率下降了8.3个百分点至18.2%；2、由于去化压力加大，公司的销售管理费用率较去年同期提升了0.3个百分点至2.1%；3、少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了7.9个百分点至11.7%。上半年公司实现销售金额1013.2亿，同比增长12.6%，公司强化了现金流管理，上半年实现全口径回款856亿元，平均回款率达到84.5%。
拿地主动收缩，财务优化进行时。上半年公司严守拿地纪律和战略定力，通过收并购、招拍挂等方式新增项目23幅，新增权益建面429.2万平，同比提升6.1%，对应权益拿地对价金额123.7亿元，同比下降62.3%。拿地强度(拿地金额/销售金额)由去年同期的50.2%降低至20.4%。当前公司累计土地储备总计达到4371万平，对应总货值约7000亿元，其中一二线城市预计未来可售货值占比达到75.5%，房地比约为0.26，未来盈利空间较大。上半年公司的财务品质继续改善，净负债率降低至93.8%。公司继续严格遵守现金流预算管理，上半年实现经营性净现金流入79.9亿元，综合融资成本小幅提升了6个BP至7.48%。
与泰康合作进一步深化，拥抱万物云彰显长期主义。今年4月，公司与泰康保险签署战略合作，实现了合作能级的提升。8月，公司拟以阳光智博100%股份换取万物云4.8%股份。这将有助于公司整合优质资源、优化财务结构、长期提升股东回报。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年公司EPS为1.59/1.97/2.43元不变，维持买入评级和7.95元的目标价。
风险提示:房地产市场调控超预期；公司毛利率下滑超预期。
[2021-08-11] 阳光城(000671):阳光城拟对境内外各类债券开展主动购回
■证券时报
阳光城(000671)8月11日晚间公告，公司拟在2022年3月31日之前对已发行、尚在存续期的境内外各类债券开展主动购回，购回方式为现金要约收购或公开市场回购，拟购回标的债券包括但不限于公司债、中期票据、美元债等。
[2021-08-10] 阳光城(000671):阳光城今年更多地考虑多元化拿地
■证券时报
阳光城在8月6日的业绩说明会上表示，公司拿地的整体态度是以谨慎为主，以现金为王。年初预算是拿地支出介于销售回款金额的35%-50%，上半年实际执行约27%。今年更多地考虑多元化拿地，区分流量盘和利润盘，对于项目的考核涉及规模和利润两个维度，今年以利润为主要指标进行考核。
[2021-08-08] 阳光城(000671):物业换股万物云,优化报表促增长-公司公告点评
■海通证券
2021年8月6日,公司公告与万物云签署意向合作框架协议,协议主要分为四大部分内容:1、换股后阳光智博成为万物云子公司。公司及阳光智博各股东拟以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云,获取万物云4.8％的股份,阳光智博各股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。2、未来增量项目通过新设合资公司展开。阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。公司持有的合资公司的股权将在未来拥有与万物云继续交易的可能性。3、阳光智博品牌保留。阳光智博可保留品牌,同时合资公司可与万物云共设新品牌,对于新增项目,合资公司可根据项目定位选择使用的品牌。4、战略合作范围有望扩大。双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防、生态圈孵化与投资等方面进一步实现战略合作。
换股估值基本符合市场水平。由于缺少万物云的净利润数据,假设净利润率接近,按照阳光智博和万物云2020年的营业收入做对比,估值差为1.57倍。我们通过对重点跟踪的24家物管公司按照2020年营业收入排序,计算前12家的平均PE水平和后12家的平均PE水平,再相除来得到中大型物业公司与中小型物业公司的估值水平比值,2020-2023E年对应的比值分别为1.78倍、1.47倍、1.41倍、1.44倍。在不考虑净利润率差异的情况下,我们认为此次阳光智博的换股价对应的估值差合理。
资源互换,反哺公司。此次万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。此次为万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。我们认为这将有助于公司进一步整合自身优质资源、拓宽业务赛道、提供优质服务、优化财务结构、增厚股东权益,有利于上市公司持续稳健地发展状态,不断提升股东回报水平。根据万物云官方微信号,城市聚焦在一、二线城市,重合度高达97％。未来,公司将与万科云建立战略合作关系,在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市、投资生态等多领域、多方面进行战略探讨和合作落地,共同实现在空间科技服务领域的探索与发展,构建公司长期竞争优势。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预测公司2021、2022年的营业总收入分别约为1026.23亿元、1240.40亿元,归属母公司所有者的净利润为62.83亿元、74.91亿元,对应EPS分别为1.52元、1.81元。按照公司2021年8月6日收盘价4.50元计算,对应2021和2022年PE为2.97倍、2.49倍。我们给予公司2021年4.5-5.5XPE,合理价值区间在6.83～8.35元,维持"优于大市"评级。
风险提示:销售不及预期;结算毛利率不及预期;负债下降不及预期;政策调控风险。
[2021-08-08] 阳光城(000671):理性抉择后的勇往直前-阳光智博与万物云换股交易
■广发证券
强强联合,协同发展。8月5日晚,阳光城发布公告,物业公司"阳光智博"的全体股东以100％股权换取万物云4.8％的股份,阳光城有权在万物云上市前增持至5％以上,交易不涉及现金。对阳光城而言,换股与单独上市可以起到相似的作用。阳光智博21年前5月净利润1.08亿元,月均净利润同比20年增长50％。本次交易将为阳光智博带来较大评估增值。阳光城持有阳光智博72.4％的股权,预计带来一次性净资产增长。同时,考虑万物云上市后的增长和业绩提升,阳光城持有的万物云的股权价值还将稳定贡献投资收益。
不放弃资产管理赛道,拓宽新业务接口。阳光城拟与万物云成立4个合资公司(万物云60％/阳光城20％/激励对象20％)承接阳光城后续交付项目,此外双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防等领域合作,双方取长补短,共同赋能新业务的运营培育。
稳健经营,平稳应对外部压力环境。根据公司经营公告,阳光城上半年实现销售1013亿元,同比增长12.6％,完成2200亿元的目标压力较小。投资方面,公司上半年获取25宗资源,总地价245亿元(权益57％),拿地力度24％,一二线投资占比增加。
盈利预测与投资建议:预计21-22年业绩分别为1.40元/股、1.52元/股。在当前复杂的地产行业和资本市场环境下,阳光城果断选择了一条多赢的道路。为公司带来长期价值回报,加速降档进度,提升物业效益。结合此前业绩对赌及两次股权激励行权条件,我们预计21-22年归母净利润规模为58亿元、63亿元,增幅分别为11％、9％,对应21年3.2xPE,22年3.0xPE。考虑到公司业务稳定性,维持合理价值9.79元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行;公司地产结算进度不及预期。
[2021-08-06] 阳光城(000671):长期主义的业务观,具备增信潜力-2021年上半年经营情况点评
■中信证券
上半年销售节奏符合预期。公司上半年销售金额1,013.2亿元,同比增长13％,其中权益销售金额648.8亿元,权益比64％;销售面积627.6万平方米,同比下降14％,权益销售面积434.6万平方米。销售均价为16,413元/平米,相较2020年同期水平提升30％。公司年初制定今年销售目标为2200亿,上半年完成46％。
财务优化进行时。公司2020年实现三线四档中由橙档将至黄档的目标。2020年,公司平均融资成本7.42％,比2019年年末优化28个基点。截止2021年1季度,公司净负债率93.1％(2020年末94.9％),扣预负债率78.3％(2020年末79.1％),现金短债比1.7倍(2020年末1.5倍),财务指标较2020年继续向好。公司预计2021年将保持黄档,并实现向绿档的靠近。
坚持长期主义,具备增信潜力。公司2020年引入泰康作为战略股东,并给出十年业绩承诺。近期又公告签署关于阳光智博合作框架协议,推动轻资产业务在规模化框架之下为股东创造利益。公司的长期主义,不仅体现为在盈利方面愿意延迟满足,也体现为寻求合适的伙伴,从业务本位出发,耐心回报股东。行业正处于一次信用重构的过程之中,公司具备增信的潜力,未来有可能逐渐被债券投资者认可。
拓展土地求精不求多,债券购回体现公司尊重债权人利益。公司近期公告以61.45亿元收购永康总计86万平米建面的土地,该项目以区域销售价格而言,属于盈利能力颇好的项目,可以应付市场调整的风险。由此可见,公司拿地在于精而不在于多。公司近期公告购回债券,也体现了动荡的信用环境下,公司对债权人利益的重视。
风险因素:公司半年度销售进展并不快,货值又不少集中在被调控区域,可能存在年度销售任务无法达成的风险。
长期主义伴随信用,相信公司可持续发展:民营地产公司的确存在资金成本上升,融资困难等窘迫处境,公司也并不例外。但我们认为,公司在合作伙伴选择,土地拓展,业务发展观,保护债权人等方面所进行的努力,则超越了一般民企。没有生而优秀的企业,只有持续养成的信用。我们深信,只要公司持续努力,确实有希望适当增信,并降低资金成本。我们调整公司2021/22/23年EPS预测至1.32/1.51/1.56元(原预测2021/22年EPS为1.31/1.49,新增23年预测)。参照可比公司,我们给予公司2022年5倍PE,对应目标价7.60元,公司当前股价4.52元,我们维持"买入"评级。
[2021-08-06] 阳光城(000671):联手万物云,增厚净资产,优化负债率-事件点评
■申万宏源
事件:
8月5日,公司公告与万物云签署意向合作框架协议,上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(以下简称"阳光智博")全体股东拟以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云"),获取万物云4.8％的股份,即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8％的股份,阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。
点评:
与万物云资产换股合作,加强品牌效应、增厚净资产、优化负债结构。本次交易要点:1)公司子公司阳光智博(阳光城持股72.39％,阳光系持股100％)将其100％股权换区万物云4.8％的股权,交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云,将持股比例提升至5％以上,本次交易为资产换股,不涉及现金交易;2)阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,包括住宅、商写、学校、医院、社区商业等业态,相关股权激励行权后,在达到约定行权条件的前提下,预计万物云、阳光城和激励对象分别持股合资公司60％、20％和20％;3)保留阳光智博的品牌,同时与万物云可以共同设立新品牌。我们认为本次交易:1)我们此前估算万物云估值约2,300亿元,预计届时阳光系持股万物云市值对比目前阳光智博净资产7.32亿元将有显著的提升,这将在利润表确认投资收益,在资产负债表大幅增厚净资产,助力业绩承诺兑现、优化负债结构;2)优质物业品牌将有利于增加资产价值,万物云将赋能阳光智博、反哺地产品质发展。
21H1销售1,013亿、同比+13％,拿地/销售面积比72％、拿地谨慎。21H1公司销售金额1,013亿元,同比+12.6％,权益比例64％;销售面积628万平,同比-13.7％;销售均价1.61万元/平,同比+30.4％。21H1公司拿地谨慎,拿地金额245亿元,同比-55.4％,权益比例57％;拿地面积453万平,同比-45.2％;拿地均价5,397元/平。拿地/销售金额比24％;拿地/销售面积比72％;拿地/销售均价比33％。至20年末,可售面积4,252万平,同比+3.7％;可售货值5,528亿元,覆盖20年销售额2.5倍;平均土储成本4,366元/平,占比当期销售均价31％。此外,公司21年计划销售2,200亿元,同比+1％。
投资建议:联手万物云,增厚净资产,优化负债率,维持"增持"评级。阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售额高增长,奠定未来结算放量的基础;"双斌"团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2021-23年每股收益预测分别为1.58元/1.69元/1.81元,现价对应21年PE2.9X、20A股息率达8.4％,维持"增持"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-06] 阳光城(000671):万物长宜放眼量,漫漫前路沐阳光
■中金公司
公司近况
公司控股子公司阳光智博全体股东拟以其持有的阳光智博lOO％股份战略投资万物云,换取万物云4.8％的股份(占其增发后股份的比例为4.6％),本次交易为资产换股,不涉及现金交易。
评论
本次战略合作有助于对接头部物企优势资源,促进公司物管业务长期提质增效。2020年来阳光智博拥有在管面积3,157万方(住宅十商业),其中71％位于一二线城市,整体布局与万物云高度重合(重合度达97％)。公司作为首家与万物云全面开放合作的开发商,未来能够在物业管理业务的长期发展中可借助万物云作为头部企业的管理体系与科技平台,赋能阳光智博提升其经营效率与服务品质,并进一步在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市和投资生态等领域推进全面战略合作。
本次换股方案有助于持续增厚公司股东权益。我们估算万物云4.8％股权价值约80-100亿元(隐含其整体合理价值约1,700-2,100亿元),高于我们对阳光智博100％股权的估算价值(50-60亿元)。在会计处理上,本次交易后万物云股权将以其他权益投资工具入账,并以其公允价值与阳光智博长期股权投资账面值的差额确认收益。长期来看,公司可继续增持万物云股权并将持股比例提升至5％以上,我们认为伴随着万物云的长期成长及其价值逐步提升,公司股东权益有望得到进一步增厚。
与万物云的战略合作亦有望提升公司地产项目的综合品牌力,助力长期销售及业绩稳定性。一方面,万物云领先的品牌力与服务水平能够为住宅产品带来综合品牌力的提升和品质溢价,未来有望为公司销售端提供支撑。另一方面,公司保有未来对万物云持股比例调整的灵活性,也有利于保障长期业绩增长的稳定性。
估值与建议
我们维持公司2021/2022年每股盈利预测1.40/1.74元不变,当前股价交易于3.2/2.6倍2021/2022年预测市盈率和55％的NAV折让。维持跑赢行业评级,维持目标价6.35元不变,对应4.5/3.7倍2021/2022年预测市盈率、37％的NAV折让和4l％的上行空间。
风险
与万物云战略合作的落地进度不及预期;利润率下行幅度超出预期。
[2021-07-19] 阳光城(000671):上半年盈利料稳增,财务端延续优化势头-中期点评
■中金公司
预计2021上半年盈利同比增长1O％我们预计公司二季度盈利增速较一季度(12％)有所回落,但仍有望实现高个位数(9％)的同比增长,对应上半年盈利累计同比增长10％。往下半年看,我们预计盈利增速将维持平稳,全年盈利同比增速为l0％o关注要点上半年销售完成度近五成,全年销售料同比保持平稳。2021上半年公司实现销售额1,013亿元(同比十13％),金额口径权益比例64％(与2020年持平),其中一／二季度销售额分别为486/528亿元(分别同比十72％,-15％);实现销售面积628万平方米(同比-14％);对应销售均价16,143元,平方米(同比十30％)。我们预计公司全年可售货值近3,300亿元(新推-滚存),以67％的去化率估算,全年能够实现约2,200亿元的销售额,对应低个位数的同比增速,上半年已实现全年预计销售额的46％。
拿地端延续审慎态势。2021上半年公司拿地金额245亿元(同比-55％),收并购占比为40％,金额口径拿地强度24％(2020年32％),权益比例57％(2020年68％);拿地面积453万平方米(同比-45％);对应楼面均价5,397元,平方米(同比-18％)。往前看,我们预计公司在拿地端仍将延续审慎态势。
财务端持续改善。2021上半年公司共进行4笔境内融资(2笔公司债、l笔中期票据和l笔ABS)和l笔境外美元债融资。其中,境内融资总额31.1亿元;境外融资总额2.9亿美元。同时,公司完成2019年第1期、第2期公司债的全部回售,总回售额9.54亿元。lQ21末公司净负债率93％(2020年末95％),剔除预收款后的资产负债率78％(2020年末79％),现金短债比1.7倍(2020年末1.5倍)。我们认为公司将延续稳规模、降负债的经营策略,短期内仍将着力压降扣预资产负债率,年内努力向"绿档"靠近。
估值与建议
考虑到公司结算进度低于预期,我们下调公司2021/2022年每股盈利预测6％/6％至1.40/1.74元,当前股价交易于3.4/2.8倍2021/2022年预测市盈率和52％的NAV折让。维持跑赢行业评级,下调目标价15％至6.35元(以反映盈利调整和投资者对地产板块风险偏好的变化),对应4.5/3.7倍2021/2022年市盈率、37％的NAV折让和33％的上行空间。
风险
业绩承诺兑现不及预期;结算进度和财务端改善幅度不及预期。
[2021-07-13] 阳光城(000671):持续致力于降杠杆,销售积极,投资审慎-事件点评
■长江证券
7月12日,公司公告成功发行4年期公司债10亿元,票面利率7.3％。
2021年初至今境内融资量同比增长,融资成本相较2020年公司综合融资成本小幅下降。2021年初至今公司境内发行2笔公司债、1笔中票和1笔ABS,合计融资31.1亿元,相比去年同期的26亿元有一定增长。融资成本方面,7月12日发行的4年期10亿元公司债票面利率7.3％,相比2020年8月发行的4年期10亿元公司债的票面利率7.0％提升30BP,显示当前民营房企融资成本有一定提升,或与市场流动性边际趋紧及年初以来个别民营房企产生信用违约风险相关,但相比2020年公司综合融资成本7.42％仍有一定下降。
2021年1-5月销售积极,拿地审慎。2021年1-5月公司销售额813亿(+28.8％),销售面积513万方(一7.3％),销售均价15849元／方(+39.0％),销售均价同比大幅提升带动销售额高增。2021年1-5月公司拿地金额222.3亿元(-45.2％),拿地计容建面443.8万方(一24.9％),拿地均价5009元／方(-26.9％),拿地面积／销售面积=86.5％(-20.3pct),拿地金额／销售金额=27.3％(-36.9pct)．公司拿地强度明显下降,或与降杠杆为公司当前首要任务有关,同时上半年集中供地背景下土地市场溢价率居高不下,审慎拿地也可理解为较理性的投资行为。截至2020年末公司可售土储4252万方(权益比67.2％),货值5627亿(一二线占比76.0％),完成2021年销售目标2200+亿(+0.9％)的目标大概率无忧。
公司计划2021年保持在黄档,继续降杠杆,为达到绿档夯实基础。2021Q1公司净负债率90.g％(较2020末+2.4pct),现金短债比(未剔除受限资金)为170.2％(较2020末+2.6pct),剔除预收账款的资产负债率78.3％(较2020末-0.8pct)。
投资建议:持续降杠杆,长期业绩承诺彰显经营信心。公司持续致力于降杠杆,降融资成本,并取得一定成效;2020年引入泰康系战投,给予10年业绩承诺,并通过员工持股计划与核心管理层绑定,彰显长期经营信心;预计2021-2023年归母净利69.3/76.4/84.0亿,增速33％/10％110％,对应P/E3.0/2.7/2.4X,维持"买入"评级。
风险提示
1.少数股东权益增加;
2.毛利率大幅下滑;
3.业绩结算不及预期;
4.收购项目的潜在去化和边际盈利。
[2021-06-06] 阳光城(000671):阳光城集团执行副总裁吴建斌：房企应由融资推动转变成经营推动
■中国证券报
6月5日下午，在易居沃顿PMBA第10期课题发布会上，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，一定要关注房地产政策的变化。过去这么多年房地产行业高速发展最主要是靠高融资、高负债、高杠杆来推动。目前为止这一方式已经发生了很大变化。现在很多房企应该从过去的粗放式管理变成精细化管理，从过去由融资来推动，变成经营推动。所以“三道红线”是一个分水岭，“五道红线”之下房企必须做出改变。
吴建斌说，“当前这种情况下投融资到底怎么做?我的第一个观点，起码未来三年政策层面不会有松动，我的判断有可能还会收紧。”在此背景下，他认为房企最核心的是现金流问题。现金流由三部分组成：经营现金流、投资性现金流、融资性现金流。今年融资性现金流的总额已经比去年下降。所以改变企业最核心的就是经营性现金流，多卖楼，处置低效资产，包括酒店、商业、工业等。
“要向一些好的房企学习，在这个阶段有些房企表现非常好，销售稳步、利润率有保证，现金流有保证很安全，所以我一直在推行房地产企业的长期主义，核心来讲就是要做到均衡。”吴建斌指出。
在此次课题发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱正式发布易居沃顿PMBA-10三大课题方向，分别是不动产与新商业、房地产投融资、战略与组织变革。每个课题组匹配业内专业的课题主任和课题专家，共同探索和研究行业未来的发展方向。
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[2022-02-17] 阳光城(000671):阳光城未能在30日豁免期内支付2726.25万美元境外债券利息
■上海证券报
阳光城公告，公司流动性出现阶段性紧张。截至公告日，公司未能在30日豁免期内(即2022年2月15日)支付需支付的境外债券XS2100664544利息13,875,000美元以及境外债券XS2203986927利息13,387,500美元。公司表示，公司正就上述事项寻求法律意见，以期通过适当方式应对相关事宜。此外，公司亦不断努力通过各种方式获取资金以偿还欠款。
[2022-02-11] 阳光城(000671):“蜜月期”仅一年有余 泰康拟清仓阳光城
■证券时报
耗资33.78亿元战略入股阳光城一年多后，泰康“根据公司资产配置需求和相关投资决策”做出减持决定，计划在未来6个多月内几近清仓式减持阳光城。2月9日，阳光城公告了这一信息。此前不久，泰康系刚于去年12月对阳光城有过一轮不小的“割肉”减持。
2020年9月，阳光城官宣泰康战略入股，如今看来二者联姻的“蜜月期”并不长。这是否反映了险资之于地产股的态度?
计划清仓式减持
2月9日，阳光城公告，泰康人寿计划在未来6个多月内通过集中竞价交易、大宗交易方式，减持公司股票不超过1.65亿股(165174779股)，占公司总股本的3.99%。
目前，泰康人寿对阳光城持股165201279股，若按计划上限完成减持，则泰康人寿持股仅剩2.65万股，减持比例超过99.98%，近乎清仓。
2020年9月，泰康对阳光城的投资颇受关注。彼时，泰康保险集团旗下子公司泰康人寿和泰康养老合计耗资33.78亿元，协议受让阳光城约5.5亿股股份，对应股比13.53%。
一个多月前，泰康系刚对阳光城进行过一轮大规模“割肉”减持。据2021年12月27日阳光城发布的公告，泰康人寿及泰康养老通过协议转让、大宗交易，合计转让阳光城近3.9亿股股份。此次转让价格为3.05元/股，相较2020年9月的买入价格6.09元/股已然“腰斩”。
实际上，泰康在实施上述减持的同时，还预告了本文开头提及的减持计划——拟在未来12个月内按照相关法律法规、规范性文件的规定择机减持阳光城股份。
投资亏损或达10亿元
在此番宣布“清仓”阳光城之前，泰康系对阳光城业绩情况表达过异议。
在2021年10月28日召开的阳光城第十届董事局第三十次会议上，《公司2021年第三季度报告》获得审议通过，但董事票数中有2张反对票，来自陈奕伦、姜佳立，二者为泰康提名的董事，反对理由为“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。2021年12月，陈奕伦、姜佳立先后从阳光城辞职。
阳光城2021年第三季度报告显示，该季公司营业收入同比下滑18.24%，归属于上市公司股东的净利润同比下滑11.57%。
在2020年9月泰康系协议受让阳光城股份时，泰康人寿及泰康养老还与阳光城控股股东、实际控制人签订了合作协议，约定了公司治理安排、未来业绩承诺及管理层激励等内容。另外，还约定了阳光城每年至少进行一次现金分红，每年度以现金方式分配的利润应不低于当年实现可分配利润的30%。
不过，由于2021年12月减持后，泰康人寿及泰康养老对阳光城的持股降至3.99%，泰康系与阳光城控股股东磋商，双方的上述对赌协议内容终止。
若未来半年阳光城股价没有太大起色的话，泰康对阳光城的这笔投资很可能以亏损告终。当前泰康人寿对阳光城持股1.65亿股，对应市值不到5亿元。若仅按这一市值变现，结合已减持变现和已获得的分红金额计算，泰康投资阳光城的这笔交易会亏损达10亿元以上。
多家险资减持地产股
入股阳光城一年多后即迅速转向减持，泰康称系“根据公司资产配置需求和相关投资决策”而作出的动作。一位保险投资人士认为，过去多年，保险资金通过投资地产公司股票和债券，拿到了大量稳定的分红和利息。随着房地产基本面变化，险资对房地产股票、债券的投资，已很难再像过去那样容易稳赚收益。
自去年以来，多家险资对地产板块做出不同程度减持。其中，公开信息可见的减持动作就有——大家人寿减持金地集团、金融街;中国人寿减持万科A、招商蛇口等。
受访的保险资管业人士称，过去地产股有相对稳定的业绩预期和较高的股息率，对于追求稳健回报的大型险资尤为适配。从泰康自身的投资看，其持股5%以上的上市公司并不多，仅保利地产和招商公路，二者都有长期稳定分红的特征。
或因此，地产板块成为险资仅次于银行的传统重仓板块。根据Wind数据，截至2021年三季度末，险资重仓房地产股的市值大约为570亿元，在险资重仓股市值中占比4.19%。
相较2020年年末，险资在2021年三季度末重仓地产股的市值缩水250多亿元。背后既有险资主动减持因素，也有地产股下挫而缩水的成分。
[2022-02-09] 阳光城(000671):阳光城股东泰康人寿拟减持不超3.99%股份
■上海证券报
阳光城公告，公司股东泰康人寿保险有限责任公司计划在公告日起15个交易日后的6个月内通过集中竞价交易、在公告日起3个交易日后的6个月内通过大宗交易等法律法规允许的方式减持公司股份不超过165,174,779股(占公司总股本的3.99%)。
[2022-01-10] 阳光城(000671):阳光城控股股东及关联方拟终止实施增持计划
■证券时报
阳光城(000671)1月10日晚间公告，公司控股股东阳光集团因增持公司股份所需资金未能及时筹措到位，阳光集团及关联方拟终止实施增持公司股份的计划。截至文件出具之日，公司控股股东阳光集团及关联方已增持公司股份2396万股，占文件出具之日总股本的0.58%，增持金额为1.39亿元。
[2021-12-30] 阳光城(000671):战略投资阳光城失算 泰康系果断止损
■上海证券报
战略入股阳光城不到1年半时间，泰康系已浮亏近50%，时至岁末，不堪忍受如此浮亏的泰康系果断“挥刀割肉”，而这一“刀”也割掉了曾经约定好的分红及业绩补偿条款等。据阳光城最新公告，泰康系与阳光城实际控制人等经过磋商，前期签署的《合作协议》自动终止，对各方不再具有约束力。
12月29日晚，阳光城发布公告，鉴于泰康人寿及泰康养老持股降至3.99%，公司控股股东阳光集团与泰康人寿及泰康养老进行磋商，拟签署合作协议补充协议。
泰康人寿及泰康养老、上海嘉闻、阳光集团、阳光集团实际控制人吴洁及林腾蛟同意并确认，自泰康系协议转让的标的股份过户完成之日起，前期签署的《合作协议》自动终止，不再继续履行，对各方不再具有约束力，各方之间不再依据《合作协议》享有或承担权利及义务，不再以任何理由向对方提出任何要求或主张。
阳光城表示，原《合作协议》相关承诺的有效条件是泰康人寿及泰康养老的持股不低于9%，现泰康系持股比例降至3.99%，根据《补充协议》，若公司未完成合作协议中涉及的年度业绩，将不会收到阳光集团承诺的业绩补偿。
2020年9月，泰康人寿及泰康养老与当时的阳光城第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司签订《股份转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻受让公司13.53%的股份，转让单价为6.09元/股，转让价款约33.78亿元。泰康在掏出33.78亿元的同时，要求阳光城签下业绩对赌协议，阳光城须在2020年至2024年实现不低于15%的归母净利润年均复合增长率，且累计归母净利润不低于340.59亿元，并在随后的2025年至2029年，分别实现5%至10%的业绩增长，如果业绩未能达标，则须对上市公司进行相应现金补偿。同时，若泰康人寿及泰康养老合并持股低于9%，上述业绩承诺事项由各方另行协商并及时披露。
时至今日，阳光城股价较当时的6.09元跌去一半，这也意味着泰康系的浮亏已接近50%。事实上，泰康系对阳光城似乎早已“心有不满”。今年10月末，围绕阳光城2021年三季报的审议，公司董事会罕见出现两张反对票。公告显示，董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，并称“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。12月21日，阳光城公告称，泰康系派出的董事陈奕伦辞去了公司第十届董事局董事职务。据查，陈奕伦是泰康人寿董事长陈东升之子。
据公告，泰康人寿及泰康养老于2021年12月27日与泰禾建材签订《股份转让协议》，约定泰禾建材通过协议受让的方式，从泰康人寿及泰康养老受让阳光城7.41%的股份。同日，泰康养老通过大宗交易的方式减持其持有的阳光城8280.77万股无限售流通股股份，占阳光城总股本的2%。交易完成后，泰康人寿及泰康养老合计持股3.99%，降至9%以下。
从当初的斥巨资接盘入局，到近期投出反对票，再到如今“割肉出局”，泰康系在阳光城的投资败局，折射出房地产行业的现状，也侧面告诉投资者，知名的投资机构在资本市场并非百战不殆，跟随“聪明钱”做投资，也会遭遇不测之风云。
[2021-12-28] 阳光城(000671):泰康保险减持阳光城9.41％股份
■上海证券报
12月27日晚间，阳光城发布公告称，公司股东泰康人寿及泰康养老拟通过协议转让方式减持公司合计7.41%的股份，本次股份转让的单价为3.05元/股，合计价款为9.35亿元。接盘方是沧州泰禾建材有限公司。同日，泰康养老通过大宗交易减持其持有的公司8280.77万股无限售流通股份，占公司总股本的2%。
据公告，本次大宗交易减持完成前，泰康人寿、泰康养老及其一致行动人持有阳光城5.55亿股股份，占阳光城总股本的13.407%;其中，泰康养老持有阳光城2.05亿股股份，占阳光城总股本的4.95%。本次大宗交易减持完成后，泰康养老持有公司1.22亿股股份，占阳光城总股本的2.95%。
简式权益变动报告书显示，沧州泰禾建材有限公司成立于2019年1月，注册资本3000万元，经营范围包括销售建材、钢材、粉煤灰、矿石、管道配件、装饰材料(危险化学品除外)、保温材料等。赵凤芬持有泰禾建材60%股权，赵宝泽持有泰禾建材40%股权，为泰禾建材的主要股东。泰禾建材受让相关股权主要出于看好公司未来长期发展机会，通过增持获得较好的收益。
2020年9月，阳光城公告，公司第二大股东上海嘉闻投资管理有限公司与泰康人寿、泰康养老签订《股权转让协议》，约定泰康人寿及泰康养老通过协议受让的方式，从上海嘉闻投资管理有限公司受让公司13.53%的股份，其中泰康人寿受让8.53%股份、泰康养老受让5%股份，股份转让的单价为6.09元/股，转让价款为33.78亿元。
2021年10月，阳光城发布的三季报显示，2021年第三季度，阳光城营业收入为114.01亿元，同比下降18.24%，归属于上市公司股东扣非净利润亏损17.52亿元，同比下滑274.27%。今年前三季度，归属于上市公司股东的扣非净利润为8670.14万元，同比下降96.89%。
虽然阳光城业绩不佳有其行业环境因素，但很显然泰康有些坐不住了。今年10月末，围绕阳光城2021年第三季度报告的审议，公司董事会罕见出现两张反对票。公告显示，董事陈奕伦、姜佳立对《2021年第三季度报告》投反对票，并称“对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释”。
12月21日，阳光城公告称，公司收到泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限公司提名的董事陈奕伦的书面辞职报告。陈奕伦因工作原因向公司董事局申请辞去公司第十届董事局董事职务，同时不再担任董事局提名委员会委员职务，辞职后不在公司担任其他任何职务。
[2021-12-06] 阳光城(000671):阳光城前11月房地产销售金额1736.22亿元
■证券时报
阳光城(000671)12月6日晚间公告，1-11月房地产销售金额1736.22亿元，销售面积1085.15万㎡。11月，公司未获取土地项目。
[2021-11-19] 阳光城(000671):阳光城针对近期面临的集中偿债压力 公司已积极与相关投资人沟通展期计划
■证券时报
阳光城(000671)在互动平台表示，针对近期公司面临的集中偿债压力，公司已积极与相关投资人沟通相应展期计划。2022年一季度前到期/回售的三只美元债已向投资人提出进行交换邀约进行展期。境内债方面，“20阳光优”、“18阳光04”、“20华济建筑ABN001”三笔债券展期12个月的兑付方案已分别于11月3日、11月5日、11月5日经相关投资人表决通过。公司将继续积极采取措施化解压力，保障债券持有人的合法权益。
[2021-11-04] 阳光城(000671):阳光城控股股东被动减持公司2.02%股份
■上海证券报
阳光城公告，公司控股股东福建阳光集团有限公司因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于2021年11月1日至11月3日期间，通过集中竞价方式被动减持公司股份83,612,500股，占公司总股本的2.02%。
[2021-11-01] 阳光城(000671):阳光城2022年1月前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划
■上海证券报
阳光城披露股票交易异常波动公告称，截至目前，公司的房地产业务经营活动正常，近期经营情况未发生重大变化，其中，2022年1月份前到期的美元债等公开市场债务均已与相关投资人沟通相应展期计划。公司于2021年11月1日收到控股股东阳光集团的书面通知，因其部分账户维持担保比例低于平仓线，于今日被动平仓减持27,844,300股公司股票，总股本占比0.67%。
[2021-10-28] 阳光城(000671):阳光城第三季度净利同比下降12% 两名董事投反对票
■证券时报
阳光城(000671)10月28日晚间披露三季度报告，公司2021年三季度实现营业收入为114.01亿元，同比下降18.24%;实现归母净利润9.19亿元，同比下降11.57%;基本每股收益0.21元。公司前三季度净利润29.13亿元，同比增长6.23%。值得一提的是，公司董事陈奕伦、姜佳立对公司三季报投反对票，理由为：对于公司三季度所表现的公司经营恶化，需要得到管理层合理解释。
[2021-10-13] 阳光城(000671):阳光城中诚信国际决定将公司评级展望调整为稳定
■证券时报
阳光城(000671)10月13日晚间公告，中诚信国际决定将公司评级展望由正面调整为稳定，维持其主体信用等级为AA+;维持“18阳城01”的债项信用等级为AA+。中诚信国际认为，在房地产调控政策持续及融资环境偏紧的背景下，信用债到期较为集中对公司资金筹措能力提出更大考验。
[2021-09-15] 阳光城(000671):阳光城与万物云签署合作协议
■证券时报
阳光城(000671)9月15日晚间公告，公司及其控股子公司上海阳光智博生活服务集团股份有限公司各股东，拟以其持有的阳光智博100%股权战略投资万物云空间科技服务股份有限公司，换取万物云4.8%的股份，各股东按照各自持股比例换股。后续，公司拟投资增持将持股比例提升至5%以上。阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分别为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。
[2021-08-28] 阳光城(000671):经营业绩保持增长,净负债率有所改善-公司半年报
■海通证券
收入持续增长,扣非归母净利润微增。2021H1年公司实现营业收入299.32亿元,同比增加24.10％;实现归属于上市公司股东的净利润为19.94亿元,同比增加17.08％;实现扣非归母净利润18.39亿元,同比增长3.33％;实现稀释后每股收益0.45元,同比增加21.62％。分业务来看,房地产板块收入同比增长17.88％,建工板块收入同比增长961.44％,酒店及其他板块收入同比增长57.31％,其他非主营业务收入同比增长47.64％。
毛利率显著下滑,净负债率大幅改善。公司2021H1毛利率为18.17％,同比下降8.33个百分点;净利率为6.66％,同比小幅下降0.40个百分点。截止2021H1末,公司资产负债率为83.65％,同比增加0.22个百分点;净负债率为93.84％,同比大幅减少21.14个百分点;剔除预收账款和合同负债后的资产负债率为78.75％,同比增加0.58个百分点;现金短债比1.03(考虑"三道红线"监管要求扣除受限现金及预售监管资金后)。整体平均融资成本7.48％,期末融资余额953.23亿元,其中一年之内到期的债务总额为263.83亿元,1-2年期债务为429.09亿元,2-3年期为158.99亿元,3年以上为101.32亿元。
权益销售金额同增11.92％,土储一二线占比75.52％。2021H1公司实现全口径销售金额1013.14亿元,同比增长12.56％;权益销售金额648.80亿元,同比增长11.92％。2021H1公司以权益地价123.72亿元合计补充土地储备约429.18万平米,综合楼面价4813.02元/平米。截至报告期末,累计总土储4371.32万平米,其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52％,累计成本地价4118.63元/平方米。截至2021H1末,公司在大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地土地储备占比分别为10.28％、13.92％、15.51％、4.80％、55.49％。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预测公司2021、2022年的营业总收入分别约为1026.23亿元、1240.40亿元,归属母公司所有者的净利润为62.83亿元、74.91亿元,对应EPS分别为1.52元、1.81元。按照公司2021年8月27日收盘价4.37元计算,对应2021和2022年PE为2.88倍、2.42倍。我们给予公司2021年4.5-5.5XPE,合理价值区间在6.83～8.35元,维持"优于大市"评级。
风险提示:销售不及预期;结算毛利率不及预期;负债下降不及预期;政策调控风险。
[2021-08-27] 阳光城(000671):业绩稳增长,拿地趋谨慎-2021年中报点评
■国信证券
营收、净利平稳增长
2021年上半年,公司实现营业收入299亿元,同比增长24.1％;归母净利润19.9亿元,同比增长17.1％,我们对公司继续达成引战泰康的业绩承诺和员工持股计划的业绩考核要求寄予乐观期望。公司毛利率承压,但受益于投资收益提升和减值损失收窄,归母净利率仍提升。
销售节奏稳定,拿地趋于谨慎
2021年上半年,公司实现销售金额1013亿元,同比上升12.6％,已完成年度销售目标的46％;实现销售面积628万㎡,同比下降13.7％;销售均价为1.6万元/㎡,同比提升30％。2021年上半年,公司以权益对价124亿元新增权益土储429万㎡,较上年同期分别下降62％和48％。截至2021年6月末,公司拥有总土储建面4371万㎡,其中一二线城市可售货值占比76％,平均楼板价为4119元/平方米,地货比降至26％,留足盈利空间。
有息负债规模持续收缩,资金状况保持良好
截至2021年6月末,有息负债规模953亿元,较上年末下降10％,其中非银融资占比22％,稳定在较低水平,负债结构良好。公司净负债率进一步降至94％,监管口径现金短债比为1.03,剔除预收的资产负债率为78.8％继续踩线,维持"黄档"。融资成本小幅提升至7.48％。2021年上半年,全口径回款856亿元,平均回款率85％,实现经营性净现金流入79.93亿元,继续为正。
业绩稳增长,拿地趋谨慎,维持"买入"评级公司业绩稳增长,拿地趋谨慎,预计公司2021、2022年的归母净利分别为63、75亿元,对应EPS为1.52、1.82元,对应最新股价的PE为2.9、2.4倍,维持"买入"评级。
风险公司开发物业销售、结算不及预期或毛利率持续下行。
[2021-08-27] 阳光城(000671):促回款稳投资蓄势待发,三道红线暂居黄档-中期点评
■东北证券
事件:公司发布2021半年报,报告期内实现营收299.32亿元(同比+24.10％),归母净利润19.94亿元(同比+17.08％)。
毛利率继续下滑,投资收益增厚利润。结算方面,公司当期实现结算收入299.32亿元,同比+24.10％。期内公司实现毛利率18.17％(同比-8.3pct),较2020年末下降1.9pct,公司毛利率下探主要系2016-18年所获高价地进入结转通道叠加销售限价政策影响;实现净利率7.55％,同比上升0.21pct;实现归母净利率6.66％(同比持平),较2020年末上升0.3pct。公司本期毛利率下滑、净利率提升的原因为投资净收益大幅增长272％至14.48亿元(杭州丽光城等小股权合作项目本期录得收益较高)。费用率方面,期内三费/营收8.3％(同比+0.1pct),销管费用/销售金额2.01％(同比+0.3pct),财务费用/营收1.02％(同比持平)。
销售稳增投资力度回落,拿地聚焦成本改善。期内实现销售金额1013.14亿元(同比+12.6％),实现销售回款856亿元(同比+18.7％),回款率84.5％,完成2021全年销售目标2200亿元的46.1％;实现销售面积627.63万方(同比-13.65％);实现销售均价16142元/平(同比+30.4％)。期内公司新增土储429.18万方(同比-51.5％);拿地金额为206.6亿元(同比-62.4％),公司投资聚焦于一二线城市,预计一二线城市的未来可售货值占比为75.52％;楼面价为4813元/平(同比-22.44％),楼面价/销售均价为29.8％,同比-20.3pct;拿地金额/销售金额为20.4％,同比-40.6pct,整体来看,公司上半年拿地力度收缩较为明显的同时,拿地静态毛利率有明显提升。总土储来看,截至期末公司录得土储11416万方,权益比例为67.46％,单位成本4119元/平。今年8月,公司物管子公司阳光智博以100％股权换取万物云4.8％的股份,预计本次交易为阳光智博带来的评估增值将为公司带来净资产增长。
融资成本优化,三道红线位居黄档。期内公司融资成本7.48％,同比-0.81pct。三道红线方面,公司资产负债率(扣除预收款)78.8％％,净负债率为93.84％,现金短债覆盖比为1.53,三道红线维持黄档,预计在2024年前达标绿档。期内,实现经营性净现金流入79.93亿元,继续保持正值;公司有息负债规模953.23亿元,较2020年末下降10.11％,其中非银融资占比21.94％,稳定在较低水平,负债结构良好。
投资建议:维持公司买入评级,考虑十年业绩指引,预计公司2021-23年EPS为1.56、1.99、2.37元,对应2021-23年的PE分别为2.77、2.19、1.84倍。
风险提示:疫情反复存在不确定性;业绩预测和估值判断不达预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):业绩稳增,拿地谨慎,负债优化-中期点评
■申万宏源
21H1业绩同比+17％、扣非同比+3％,符合市场预期,毛利率下降。2IHI公司营业收入299亿元,同比+24.1％:归母净利润19.9亿元,同比+17.1％;扣非归母净利润18.4亿元,同比+3.3％:基本每股收益0.45元,同比+21.6％;毛利率和归母净利率为18.2％和6.7％,同比分别-8.3pct和-0.4pct,其中地产结算毛利率为16.7％,同比一9．Opct,预计地产结算毛利率已经处于底部区域;三费费率为8.3％,同比+O.lpct,其中销售费率、管理费率和财务费率分别+O.Opct、+0.3pct和-0.2pct投资收益14.5亿元同比+272％。
2IHI末预收账款826亿元,同比+19.9％,覆盖地产结算收入1.05倍。
21H1销售1,013亿、同比+13％,拿地／销售额比20％、拿地谨慎。2IH1公司销售金额1,013亿元,同比+12.6％,权益比例64％:销售面积628万平,同比-13.7％;销售均价1.6万元／平,同比+30.4％。2IHI公司拿地谨慎,拿地金额207亿元,同比-62.4％权益比例60％;拿地面积429万平,同比-48.1％;拿地均价4,813元／平。拿地／销售金额比20％;拿地/销售面积比68％;拿地／销售均价比30％。至2IHI末,公司可售面积4,371万平,同比-12.5％;覆盖20年销售面积2.9倍:平均土储成本4,119元／平,占比当期销售均价26％,整体成本可控。此外,公司21年计划销售2,200亿元,同比+1％。
有息负债再下降,负债率稳定、维持黄档,联合万物云、增厚净资产。至2IHI末,公司处于黄档、两条达标,资产负债率83.7％同比+0．Opct;剔预负债率78.8％同比+0.8pct．净负债率93.8％;现金短债比1.5倍;资产负债表持续稳定改善。2IHI未有息负债余额953亿元,同比-10.1％;其中非银融资占比2l.g％,同比-0.3pct;平均融资成本7.48％同比-2bp。2IHI公司全口径回款856亿元,平均回款率84.5％,实现经营性净现金流入79.9亿元,继续保持正值。21年8月,公司子公司阳光智博(阳光城持股72.3g％,阳光系持股100％)将其100％股权换区万物云4.8％的股权,交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云,将持股比例提升至5％以上。
投资建议:业绩稳增,拿地谨慎,负债优化,维持"增持"评级。阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售高增长,奠定未来结算放量的基础;"双斌"团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司后续实现更有质量的增长。考虑到公司毛利率下行,我们下调公司2021-23年每股收益预测分别为1.45/1.63/1.81元(原1.58/1.69/1.81元),现价对应21年PE为3.OX、20A股息率达8.8％,维持"增持"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):负债继续下降,业绩平稳增长-中期点评
■长江证券
事件描述
2021中报显示公司营收299.3亿((+24.1％),归母净利19.9亿((+17.1％),扣非后归母净利18.4亿((+3.3％),净利润率7.55％((+0.21pct。
事件评论
投资收益大增对冲毛利率下降的负面影响归母净利仍维持双位数增长。2021H公司归母净利增速(17.1％)低于营收增速主因综合毛利率同降8.3pct至且期间费用率、少数股东损益占比分别同增0.3pct、7.9pct至8.5％、11.7％,但由于投资净收益同比大幅增长272.0％至14.5亿、资产及信用减值损失减少至1.23亿(2020H损失为2.99亿)、所得税率同降8.7pct至拉动归母净利仍维持双位数增长,归母净利率亦同增0.21pct至7.55％。2021H公司并表预收账款826.4亿,预收账款/年化结算=1.0X全年结算量仍有一定保障。
销售积极,拿地审慎,土储厚度仍有保障。2021上半年公司销售额1013.1亿((+销售面积627.6万方((-13.7％),销售均价16142元/方((+销售权益比例64.0％((-0.4pct)。2021H公司拿地总建面约429.2万方((-招拍挂与收并购各占比约50％,拿地建面/销售建面=68％((-45.5pct),在融资趋紧及土地溢价率偏高背景下,公司投资相对审慎。2021H拿地综合楼面价4813元/平,对应上半年销售均价的货地比为3.4X新增项目盈利能力仍有保障。截至2021H公司土储(可售建面)约4371万方,可售周期约2.9年,累计土地成本约4118.6元/方,与上半年销售均价相比的地售比为25.5％,维持在相对良好水平。
降负债控杠杆,抓回款。2021H公司有息负债953.2亿,较2020末下降降负债持续取得进展净负债率93.84％,较2020年末下降1.1pct;剔除受限资金及预售监管资金后的现金短债比1.03X;剔除预收的资产负债率78.8％。2021H全口径回款856亿元,回款率84.5％,较2020年提升4.4pct。
投资建议:负债继续下降,业绩平稳增长。公司积极控负债,降杠杆,抓回款,有息负债与净负债率持续下降,报表有一定改善;此外,公司以阳光智博100％股权换取万物云4.8％股份积极拥抱行业头部平台,短期将带来较多投资收益,长期可分享万物云的增值期权;引入泰康系战投,给予10年业绩承诺,并深度绑定核心管理层,彰显长期信心;预计2021-2023年归母净利61.6/69.3/76.1亿(暂未考虑物业处置)),增速18％/12％/10％,对应P/E3.1/2.7/2.5X,维持"买入"评级
风险提示
1.少数股东权益增加;
2.收购项目的潜在去化和边际盈利。
[2021-08-26] 阳光城(000671):降负债,稳回款,保增长-中报点评
■广发证券
业绩平稳增长,毛利率环比回升。根据公司中报,21年上半年,公司实现主营业务收入299.32亿元,同比增长24.1％,营业利润34.4亿元,同比增长9.1％,归母净利润19.94亿元,同比增长17.1％,扣非归母净利润18.4亿元,同比增长3.3％。21H1结算毛利率为16.7％,同比回落,但相对于20H2(16.1％)环比改善,华东、西北、西南、华中区域环比20H2有所回升,其他区域则延续下降趋势。
销售回款率改善显著,维持较好投资纪律。公司上半年销售1013亿元,同比增长12.6％,高能级区域(长三角+珠三角)占比从20年的42％提升至53％。上半年回款率84.5％(过去三年稳定在80％),当期回款率改善显著。投资方面,公司上半年拿地总地价207亿元(权益比例60％),总建面429万方,金额口径的拿地力度20％,在竞争激烈的市场下公司维持较好的投资纪律,全成本口径毛利率为23.0％(高于当期结算利润率)。区域来看,一二线占比从20年的58％提升至67％,内地占比从20年24％提升至54％。
有息负债下降。截至报告期末,公司有息负债953.23亿元,较20年末下降10.1％,其中开发贷、债券、非银分别下降34、67、7亿元。
盈利预测与投资评级:21-22年业绩分别为1.33元/股、1.50元/股。
公司上半年抓住主要矛盾,降负债,稳回款,保增长,平稳应对外部环境压力。此前阳光智博与万物云换股交易,也将为公司带来长期价值回报,加速降档进度,提升物业效益。结合此前业绩对赌及两次股权激励行权条件,我们预计21-22年归母净利润规模为55亿元、62亿元,增幅分别为6％、12％,对应21年3.3xPE,22年2.9xPE。我们维持合理价值9.79元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行影响公司销售,结算规模不及预期。
[2021-08-26] 阳光城(000671):稳业绩续写成长篇章,降负债拥抱长期主义-2021年中报点评
■中信建投
业绩增速稳健，销售续写成长。2021年上半年公司实现营业收入299.32亿元，同比增长24.1%；实现归母净利润19.94亿元，同比增长17.1%。上半年公司归母净利增速不及营收增速的主要原因在于:1、受高价地逐步进入结转周期，叠加公司主要布局的核心城市限价的影响，房地产业务的结转毛利率较去年同期下降了9.0个百分点至17.9%，拖累综合毛利率下降了8.3个百分点至18.2%；2、由于去化压力加大，公司的销售管理费用率较去年同期提升了0.3个百分点至2.1%；3、少数股东损益占净利润比重较去年同期提升了7.9个百分点至11.7%。上半年公司实现销售金额1013.2亿，同比增长12.6%，公司强化了现金流管理，上半年实现全口径回款856亿元，平均回款率达到84.5%。
拿地主动收缩，财务优化进行时。上半年公司严守拿地纪律和战略定力，通过收并购、招拍挂等方式新增项目23幅，新增权益建面429.2万平，同比提升6.1%，对应权益拿地对价金额123.7亿元，同比下降62.3%。拿地强度(拿地金额/销售金额)由去年同期的50.2%降低至20.4%。当前公司累计土地储备总计达到4371万平，对应总货值约7000亿元，其中一二线城市预计未来可售货值占比达到75.5%，房地比约为0.26，未来盈利空间较大。上半年公司的财务品质继续改善，净负债率降低至93.8%。公司继续严格遵守现金流预算管理，上半年实现经营性净现金流入79.9亿元，综合融资成本小幅提升了6个BP至7.48%。
与泰康合作进一步深化，拥抱万物云彰显长期主义。今年4月，公司与泰康保险签署战略合作，实现了合作能级的提升。8月，公司拟以阳光智博100%股份换取万物云4.8%股份。这将有助于公司整合优质资源、优化财务结构、长期提升股东回报。
维持买入评级和目标价不变。我们预测2021-2023年公司EPS为1.59/1.97/2.43元不变，维持买入评级和7.95元的目标价。
风险提示:房地产市场调控超预期；公司毛利率下滑超预期。
[2021-08-11] 阳光城(000671):阳光城拟对境内外各类债券开展主动购回
■证券时报
阳光城(000671)8月11日晚间公告，公司拟在2022年3月31日之前对已发行、尚在存续期的境内外各类债券开展主动购回，购回方式为现金要约收购或公开市场回购，拟购回标的债券包括但不限于公司债、中期票据、美元债等。
[2021-08-10] 阳光城(000671):阳光城今年更多地考虑多元化拿地
■证券时报
阳光城在8月6日的业绩说明会上表示，公司拿地的整体态度是以谨慎为主，以现金为王。年初预算是拿地支出介于销售回款金额的35%-50%，上半年实际执行约27%。今年更多地考虑多元化拿地，区分流量盘和利润盘，对于项目的考核涉及规模和利润两个维度，今年以利润为主要指标进行考核。
[2021-08-08] 阳光城(000671):物业换股万物云,优化报表促增长-公司公告点评
■海通证券
2021年8月6日,公司公告与万物云签署意向合作框架协议,协议主要分为四大部分内容:1、换股后阳光智博成为万物云子公司。公司及阳光智博各股东拟以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云,获取万物云4.8％的股份,阳光智博各股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。2、未来增量项目通过新设合资公司展开。阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。公司持有的合资公司的股权将在未来拥有与万物云继续交易的可能性。3、阳光智博品牌保留。阳光智博可保留品牌,同时合资公司可与万物云共设新品牌,对于新增项目,合资公司可根据项目定位选择使用的品牌。4、战略合作范围有望扩大。双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防、生态圈孵化与投资等方面进一步实现战略合作。
换股估值基本符合市场水平。由于缺少万物云的净利润数据,假设净利润率接近,按照阳光智博和万物云2020年的营业收入做对比,估值差为1.57倍。我们通过对重点跟踪的24家物管公司按照2020年营业收入排序,计算前12家的平均PE水平和后12家的平均PE水平,再相除来得到中大型物业公司与中小型物业公司的估值水平比值,2020-2023E年对应的比值分别为1.78倍、1.47倍、1.41倍、1.44倍。在不考虑净利润率差异的情况下,我们认为此次阳光智博的换股价对应的估值差合理。
资源互换,反哺公司。此次万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。此次为万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。我们认为这将有助于公司进一步整合自身优质资源、拓宽业务赛道、提供优质服务、优化财务结构、增厚股东权益,有利于上市公司持续稳健地发展状态,不断提升股东回报水平。根据万物云官方微信号,城市聚焦在一、二线城市,重合度高达97％。未来,公司将与万科云建立战略合作关系,在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市、投资生态等多领域、多方面进行战略探讨和合作落地,共同实现在空间科技服务领域的探索与发展,构建公司长期竞争优势。
投资建议:维持"优于大市"评级。我们预测公司2021、2022年的营业总收入分别约为1026.23亿元、1240.40亿元,归属母公司所有者的净利润为62.83亿元、74.91亿元,对应EPS分别为1.52元、1.81元。按照公司2021年8月6日收盘价4.50元计算,对应2021和2022年PE为2.97倍、2.49倍。我们给予公司2021年4.5-5.5XPE,合理价值区间在6.83～8.35元,维持"优于大市"评级。
风险提示:销售不及预期;结算毛利率不及预期;负债下降不及预期;政策调控风险。
[2021-08-08] 阳光城(000671):理性抉择后的勇往直前-阳光智博与万物云换股交易
■广发证券
强强联合,协同发展。8月5日晚,阳光城发布公告,物业公司"阳光智博"的全体股东以100％股权换取万物云4.8％的股份,阳光城有权在万物云上市前增持至5％以上,交易不涉及现金。对阳光城而言,换股与单独上市可以起到相似的作用。阳光智博21年前5月净利润1.08亿元,月均净利润同比20年增长50％。本次交易将为阳光智博带来较大评估增值。阳光城持有阳光智博72.4％的股权,预计带来一次性净资产增长。同时,考虑万物云上市后的增长和业绩提升,阳光城持有的万物云的股权价值还将稳定贡献投资收益。
不放弃资产管理赛道,拓宽新业务接口。阳光城拟与万物云成立4个合资公司(万物云60％/阳光城20％/激励对象20％)承接阳光城后续交付项目,此外双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防等领域合作,双方取长补短,共同赋能新业务的运营培育。
稳健经营,平稳应对外部压力环境。根据公司经营公告,阳光城上半年实现销售1013亿元,同比增长12.6％,完成2200亿元的目标压力较小。投资方面,公司上半年获取25宗资源,总地价245亿元(权益57％),拿地力度24％,一二线投资占比增加。
盈利预测与投资建议:预计21-22年业绩分别为1.40元/股、1.52元/股。在当前复杂的地产行业和资本市场环境下,阳光城果断选择了一条多赢的道路。为公司带来长期价值回报,加速降档进度,提升物业效益。结合此前业绩对赌及两次股权激励行权条件,我们预计21-22年归母净利润规模为58亿元、63亿元,增幅分别为11％、9％,对应21年3.2xPE,22年3.0xPE。考虑到公司业务稳定性,维持合理价值9.79元/股不变,维持"买入"评级。
风险提示。行业景气度下行;公司地产结算进度不及预期。
[2021-08-06] 阳光城(000671):长期主义的业务观,具备增信潜力-2021年上半年经营情况点评
■中信证券
上半年销售节奏符合预期。公司上半年销售金额1,013.2亿元,同比增长13％,其中权益销售金额648.8亿元,权益比64％;销售面积627.6万平方米,同比下降14％,权益销售面积434.6万平方米。销售均价为16,413元/平米,相较2020年同期水平提升30％。公司年初制定今年销售目标为2200亿,上半年完成46％。
财务优化进行时。公司2020年实现三线四档中由橙档将至黄档的目标。2020年,公司平均融资成本7.42％,比2019年年末优化28个基点。截止2021年1季度,公司净负债率93.1％(2020年末94.9％),扣预负债率78.3％(2020年末79.1％),现金短债比1.7倍(2020年末1.5倍),财务指标较2020年继续向好。公司预计2021年将保持黄档,并实现向绿档的靠近。
坚持长期主义,具备增信潜力。公司2020年引入泰康作为战略股东,并给出十年业绩承诺。近期又公告签署关于阳光智博合作框架协议,推动轻资产业务在规模化框架之下为股东创造利益。公司的长期主义,不仅体现为在盈利方面愿意延迟满足,也体现为寻求合适的伙伴,从业务本位出发,耐心回报股东。行业正处于一次信用重构的过程之中,公司具备增信的潜力,未来有可能逐渐被债券投资者认可。
拓展土地求精不求多,债券购回体现公司尊重债权人利益。公司近期公告以61.45亿元收购永康总计86万平米建面的土地,该项目以区域销售价格而言,属于盈利能力颇好的项目,可以应付市场调整的风险。由此可见,公司拿地在于精而不在于多。公司近期公告购回债券,也体现了动荡的信用环境下,公司对债权人利益的重视。
风险因素:公司半年度销售进展并不快,货值又不少集中在被调控区域,可能存在年度销售任务无法达成的风险。
长期主义伴随信用,相信公司可持续发展:民营地产公司的确存在资金成本上升,融资困难等窘迫处境,公司也并不例外。但我们认为,公司在合作伙伴选择,土地拓展,业务发展观,保护债权人等方面所进行的努力,则超越了一般民企。没有生而优秀的企业,只有持续养成的信用。我们深信,只要公司持续努力,确实有希望适当增信,并降低资金成本。我们调整公司2021/22/23年EPS预测至1.32/1.51/1.56元(原预测2021/22年EPS为1.31/1.49,新增23年预测)。参照可比公司,我们给予公司2022年5倍PE,对应目标价7.60元,公司当前股价4.52元,我们维持"买入"评级。
[2021-08-06] 阳光城(000671):联手万物云,增厚净资产,优化负债率-事件点评
■申万宏源
事件:
8月5日,公司公告与万物云签署意向合作框架协议,上海阳光智博生活服务集团股份有限公司(以下简称"阳光智博")全体股东拟以其持有的阳光智博100％股份战略投资万物云空间科技服务股份有限公司(以下简称"万物云"),获取万物云4.8％的股份,即万物云在现有股权的基础上向阳光智博全体股东增发4.8％的股份,阳光智博全体股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。
点评:
与万物云资产换股合作,加强品牌效应、增厚净资产、优化负债结构。本次交易要点:1)公司子公司阳光智博(阳光城持股72.39％,阳光系持股100％)将其100％股权换区万物云4.8％的股权,交易完成后阳光系可以继续以公允价格增持万物云,将持股比例提升至5％以上,本次交易为资产换股,不涉及现金交易;2)阳光城将与万物云成立合资公司,承接未来新增交付的项目,包括住宅、商写、学校、医院、社区商业等业态,相关股权激励行权后,在达到约定行权条件的前提下,预计万物云、阳光城和激励对象分别持股合资公司60％、20％和20％;3)保留阳光智博的品牌,同时与万物云可以共同设立新品牌。我们认为本次交易:1)我们此前估算万物云估值约2,300亿元,预计届时阳光系持股万物云市值对比目前阳光智博净资产7.32亿元将有显著的提升,这将在利润表确认投资收益,在资产负债表大幅增厚净资产,助力业绩承诺兑现、优化负债结构;2)优质物业品牌将有利于增加资产价值,万物云将赋能阳光智博、反哺地产品质发展。
21H1销售1,013亿、同比+13％,拿地/销售面积比72％、拿地谨慎。21H1公司销售金额1,013亿元,同比+12.6％,权益比例64％;销售面积628万平,同比-13.7％;销售均价1.61万元/平,同比+30.4％。21H1公司拿地谨慎,拿地金额245亿元,同比-55.4％,权益比例57％;拿地面积453万平,同比-45.2％;拿地均价5,397元/平。拿地/销售金额比24％;拿地/销售面积比72％;拿地/销售均价比33％。至20年末,可售面积4,252万平,同比+3.7％;可售货值5,528亿元,覆盖20年销售额2.5倍;平均土储成本4,366元/平,占比当期销售均价31％。此外,公司21年计划销售2,200亿元,同比+1％。
投资建议:联手万物云,增厚净资产,优化负债率,维持"增持"评级。阳光城起家大福建、深耕强二线,经历三任明星管理团队的贡献,公司实现七载70倍销售额高增长,奠定未来结算放量的基础;"双斌"团队加盟后的全面变革也将带来管理的精细化和标准化,同时公司主动去杠杆将有望推动公司销售和业绩弹性更大、并实现量质提升。我们维持公司2021-23年每股收益预测分别为1.58元/1.69元/1.81元,现价对应21年PE2.9X、20A股息率达8.4％,维持"增持"评级。
风险提示:房地产调控政策超预期收紧,市场销售去化率不及预期。
[2021-08-06] 阳光城(000671):万物长宜放眼量,漫漫前路沐阳光
■中金公司
公司近况
公司控股子公司阳光智博全体股东拟以其持有的阳光智博lOO％股份战略投资万物云,换取万物云4.8％的股份(占其增发后股份的比例为4.6％),本次交易为资产换股,不涉及现金交易。
评论
本次战略合作有助于对接头部物企优势资源,促进公司物管业务长期提质增效。2020年来阳光智博拥有在管面积3,157万方(住宅十商业),其中71％位于一二线城市,整体布局与万物云高度重合(重合度达97％)。公司作为首家与万物云全面开放合作的开发商,未来能够在物业管理业务的长期发展中可借助万物云作为头部企业的管理体系与科技平台,赋能阳光智博提升其经营效率与服务品质,并进一步在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市和投资生态等领域推进全面战略合作。
本次换股方案有助于持续增厚公司股东权益。我们估算万物云4.8％股权价值约80-100亿元(隐含其整体合理价值约1,700-2,100亿元),高于我们对阳光智博100％股权的估算价值(50-60亿元)。在会计处理上,本次交易后万物云股权将以其他权益投资工具入账,并以其公允价值与阳光智博长期股权投资账面值的差额确认收益。长期来看,公司可继续增持万物云股权并将持股比例提升至5％以上,我们认为伴随着万物云的长期成长及其价值逐步提升,公司股东权益有望得到进一步增厚。
与万物云的战略合作亦有望提升公司地产项目的综合品牌力,助力长期销售及业绩稳定性。一方面,万物云领先的品牌力与服务水平能够为住宅产品带来综合品牌力的提升和品质溢价,未来有望为公司销售端提供支撑。另一方面,公司保有未来对万物云持股比例调整的灵活性,也有利于保障长期业绩增长的稳定性。
估值与建议
我们维持公司2021/2022年每股盈利预测1.40/1.74元不变,当前股价交易于3.2/2.6倍2021/2022年预测市盈率和55％的NAV折让。维持跑赢行业评级,维持目标价6.35元不变,对应4.5/3.7倍2021/2022年预测市盈率、37％的NAV折让和4l％的上行空间。
风险
与万物云战略合作的落地进度不及预期;利润率下行幅度超出预期。
[2021-07-19] 阳光城(000671):上半年盈利料稳增,财务端延续优化势头-中期点评
■中金公司
预计2021上半年盈利同比增长1O％我们预计公司二季度盈利增速较一季度(12％)有所回落,但仍有望实现高个位数(9％)的同比增长,对应上半年盈利累计同比增长10％。往下半年看,我们预计盈利增速将维持平稳,全年盈利同比增速为l0％o关注要点上半年销售完成度近五成,全年销售料同比保持平稳。2021上半年公司实现销售额1,013亿元(同比十13％),金额口径权益比例64％(与2020年持平),其中一／二季度销售额分别为486/528亿元(分别同比十72％,-15％);实现销售面积628万平方米(同比-14％);对应销售均价16,143元,平方米(同比十30％)。我们预计公司全年可售货值近3,300亿元(新推-滚存),以67％的去化率估算,全年能够实现约2,200亿元的销售额,对应低个位数的同比增速,上半年已实现全年预计销售额的46％。
拿地端延续审慎态势。2021上半年公司拿地金额245亿元(同比-55％),收并购占比为40％,金额口径拿地强度24％(2020年32％),权益比例57％(2020年68％);拿地面积453万平方米(同比-45％);对应楼面均价5,397元,平方米(同比-18％)。往前看,我们预计公司在拿地端仍将延续审慎态势。
财务端持续改善。2021上半年公司共进行4笔境内融资(2笔公司债、l笔中期票据和l笔ABS)和l笔境外美元债融资。其中,境内融资总额31.1亿元;境外融资总额2.9亿美元。同时,公司完成2019年第1期、第2期公司债的全部回售,总回售额9.54亿元。lQ21末公司净负债率93％(2020年末95％),剔除预收款后的资产负债率78％(2020年末79％),现金短债比1.7倍(2020年末1.5倍)。我们认为公司将延续稳规模、降负债的经营策略,短期内仍将着力压降扣预资产负债率,年内努力向"绿档"靠近。
估值与建议
考虑到公司结算进度低于预期,我们下调公司2021/2022年每股盈利预测6％/6％至1.40/1.74元,当前股价交易于3.4/2.8倍2021/2022年预测市盈率和52％的NAV折让。维持跑赢行业评级,下调目标价15％至6.35元(以反映盈利调整和投资者对地产板块风险偏好的变化),对应4.5/3.7倍2021/2022年市盈率、37％的NAV折让和33％的上行空间。
风险
业绩承诺兑现不及预期;结算进度和财务端改善幅度不及预期。
[2021-07-13] 阳光城(000671):持续致力于降杠杆,销售积极,投资审慎-事件点评
■长江证券
7月12日,公司公告成功发行4年期公司债10亿元,票面利率7.3％。
2021年初至今境内融资量同比增长,融资成本相较2020年公司综合融资成本小幅下降。2021年初至今公司境内发行2笔公司债、1笔中票和1笔ABS,合计融资31.1亿元,相比去年同期的26亿元有一定增长。融资成本方面,7月12日发行的4年期10亿元公司债票面利率7.3％,相比2020年8月发行的4年期10亿元公司债的票面利率7.0％提升30BP,显示当前民营房企融资成本有一定提升,或与市场流动性边际趋紧及年初以来个别民营房企产生信用违约风险相关,但相比2020年公司综合融资成本7.42％仍有一定下降。
2021年1-5月销售积极,拿地审慎。2021年1-5月公司销售额813亿(+28.8％),销售面积513万方(一7.3％),销售均价15849元／方(+39.0％),销售均价同比大幅提升带动销售额高增。2021年1-5月公司拿地金额222.3亿元(-45.2％),拿地计容建面443.8万方(一24.9％),拿地均价5009元／方(-26.9％),拿地面积／销售面积=86.5％(-20.3pct),拿地金额／销售金额=27.3％(-36.9pct)．公司拿地强度明显下降,或与降杠杆为公司当前首要任务有关,同时上半年集中供地背景下土地市场溢价率居高不下,审慎拿地也可理解为较理性的投资行为。截至2020年末公司可售土储4252万方(权益比67.2％),货值5627亿(一二线占比76.0％),完成2021年销售目标2200+亿(+0.9％)的目标大概率无忧。
公司计划2021年保持在黄档,继续降杠杆,为达到绿档夯实基础。2021Q1公司净负债率90.g％(较2020末+2.4pct),现金短债比(未剔除受限资金)为170.2％(较2020末+2.6pct),剔除预收账款的资产负债率78.3％(较2020末-0.8pct)。
投资建议:持续降杠杆,长期业绩承诺彰显经营信心。公司持续致力于降杠杆,降融资成本,并取得一定成效;2020年引入泰康系战投,给予10年业绩承诺,并通过员工持股计划与核心管理层绑定,彰显长期经营信心;预计2021-2023年归母净利69.3/76.4/84.0亿,增速33％/10％110％,对应P/E3.0/2.7/2.4X,维持"买入"评级。
风险提示
1.少数股东权益增加;
2.毛利率大幅下滑;
3.业绩结算不及预期;
4.收购项目的潜在去化和边际盈利。
[2021-06-06] 阳光城(000671):阳光城集团执行副总裁吴建斌：房企应由融资推动转变成经营推动
■中国证券报
6月5日下午，在易居沃顿PMBA第10期课题发布会上，阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，一定要关注房地产政策的变化。过去这么多年房地产行业高速发展最主要是靠高融资、高负债、高杠杆来推动。目前为止这一方式已经发生了很大变化。现在很多房企应该从过去的粗放式管理变成精细化管理，从过去由融资来推动，变成经营推动。所以“三道红线”是一个分水岭，“五道红线”之下房企必须做出改变。
吴建斌说，“当前这种情况下投融资到底怎么做?我的第一个观点，起码未来三年政策层面不会有松动，我的判断有可能还会收紧。”在此背景下，他认为房企最核心的是现金流问题。现金流由三部分组成：经营现金流、投资性现金流、融资性现金流。今年融资性现金流的总额已经比去年下降。所以改变企业最核心的就是经营性现金流，多卖楼，处置低效资产，包括酒店、商业、工业等。
“要向一些好的房企学习，在这个阶段有些房企表现非常好，销售稳步、利润率有保证，现金流有保证很安全，所以我一直在推行房地产企业的长期主义，核心来讲就是要做到均衡。”吴建斌指出。
在此次课题发布会上，易居企业集团CEO丁祖昱正式发布易居沃顿PMBA-10三大课题方向，分别是不动产与新商业、房地产投融资、战略与组织变革。每个课题组匹配业内专业的课题主任和课题专家，共同探索和研究行业未来的发展方向。
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