000671阳 光 城资产重组最新消息
≈≈阳光城000671≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发
业态包括住宅、办公和商业等。公司开发项目以销售为主，同时持有部分物业以丰富
公司存货结构，增强抗风险能力。
公司房地产项目主要位于大福建、长三角、珠三角及内地战略城市，凭借
丰富的房地产开发与运营经验、快速提升的企业综合实力及品牌价值，目前位居行业
前15强。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院
组成的中国房地产TOP10研究组主办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会上，
公司位列“2021中国房地产百强企业”第13名，同时荣获“稳健性TOP10”第1名以及
“2021中国房地产产品力优秀企业”；在中国房地产业协会联合中国房地产测评中心
共同发布的2021中国房地产500强榜单上，公司位列第14位，并荣获“成长速度10强
”第1名。公司品牌价值持续获得市场更多认可，发展稳健。
（一）公司所处行业主要政策和发展情况
2021年上半年，全国房地产行业延续“房住不炒”的政策基调，行业总体
保持增长，其中土地市场热度发展不均较为明显。
政策方面，为了促进房地产行业的健康平稳发展，2021年上半年，国家延
续2016年以来“房住不炒”的政策基调以及“稳房价、稳地价、稳预期”的基本定调
。在以上基调的基础上，各地方政府继续落实主体责任，基于基本面的变化对市场进
行管控，中央基于监测预警和评价考核机制，对市场过热的城市进行约谈与问责。在
行业逐步进入平稳运行区间后，中央对于前端土地供给、后端市场秩序提出了更高的
要求。21年3月政府工作报告中，提出要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地
供应、集中建设等办法，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。7月住建
部8部门发布《持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对房屋交付质量、房屋交易
、住房租赁、物业服务等重点问题进行集中整治。
土地市场方面，2021年上半年300城土地供给下滑，市场热度出现分化。据
统计，今年上半年300城全类型土地市场供应面积同比下降6%，成交面积同比下降5%
，但受到楼面价的影响，出让金同比增长13%。但受22城市“三批次、两集中”首次
试点的影响，核心城市供地节奏滞后，二线城市成交面积同比下降7%，出让金增长15
%，竞争相对激烈，而三四线城市成交面积同比下降6%，整体出让金同比增长4%，区
域层面有所分化，南热北冷。
数据来源：中指院
投资方面，房地产行业年初以来复工节奏较好，在施工面积及施工强度增
长的支撑下，2021年上半年投资高增长，但增速逐月下滑。经统计，2021年上半年全
国房地产开发投资7.2万亿元，同比增长15.0%，其中住宅投资5.4万亿元，同比增长1
7.0%。新开工方面，2021年上半年新开工面积10.1亿平，同比增长3.8%，住宅新开工
面积7.6亿平，同比增长5.5%，但2021年1-7月份，新开工面积为11.89亿平，同比下
降0.9%，其中住宅新开工面积8.85亿平，同比增长0.4%。
销售方面，21年上半年全国商品住宅销售面积7.9亿平，同比增长29.4%，
销售金额8.5万亿元，同比增长41.9%。2021年行业整体销售市场景气度延续了去年疫
情后良好的表现，行业集中度略有提升。
（二）公司主要项目所处城市及市场情况
公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略
城市等区域。
从城市数据的角度看，公司项目主要所在地市场整体比较稳定，同时城市
间存在较为明显的分化。
（1）房地产投资方面，2021年上半年，一线城市中广州投资同比增长22.1
%，北京、上海分别同比增长16.2%、8.5%。二线城市中，武汉因疫情基数原因同比增
长70.2%，厦门、苏州、天津、杭州、昆明等城市增速在10%以上，合肥、郑州增速偏
低。
（2）土地招拍挂方面，2021年上半年，一线城市中北京供地放量，成交面
积增长94.5%，上海、广州同比增长30.8%、14.1%，深圳同比出现下滑。二线城市中
，天津、长沙、郑州、武汉、济南等城市土地成交面积同比增速在30%以上，福州、
厦门、南昌、青岛等城市因受招拍挂供给同比下滑影响，土地成交面积同比下降较大
。
（3）从商品房销售来看，因去年受疫情影响销售基数较低，同时今年上半
年行业销售表现良好，多数城市住宅销售金额同比增速较高，包括北京、广州、杭州
、厦门、武汉在内的多个城市实现了较去年同期翻倍的销售规模，西安、长沙、成都
、重庆、佛山等城市量价齐升。
（三）公司经营情况概述
报告期内，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上台
阶、品质树标杆”的战略定力，积极应对行业及市场，提升品质，稳健经营。2021年
上半年公司主要经营业绩如下：
1、销售及规模保持增长
本报告期，公司全口径销售金额1,013.14亿元，同比增长12.56%；权益销
售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）648.80亿元，同比增
长11.92%。结算方面，公司当期实现结算营业收入299.32亿元，同比增长24.10%；合
并归属于上市公司股东净利润19.94亿元，同比增长17.08%。
2、财务品质继续改善，巩固“三线四档”降档成果
（1）盈利指标：本报告期，公司合并报表净利率较上年同期提升0.21个百
分点至7.55%；实现平均每股收益0.45元，较上年同期增长21.62%。
（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模953.23亿元，较上年末下降
10.11%，其中非银融资占比21.94%，稳定在较低水平，负债结构良好。同时，公司有
息资产负债率降至26.61%，较2020年底减少3.49个百分点，并进一步降低净负债率至
93.84%。
（3）现金流情况：本报告期，公司继续严格遵守现金流预算管理，全口径
回款856亿元（合并+联合营），平均回款率84.51%，实现经营性净现金流入79.93亿
元，继续保持正值；期末账面货币资金403.73亿元，全额覆盖263.83亿元的短期有息
负债，现金短债比1.53（考虑“三道红线”监管要求扣除受限资金及预售监管资金13
2.06亿元后，现金短债比为1.03），现金状况保持稳定。
3、土地投资保持合理规模及布局
本报告期，公司在严格预算、遵守监管政策的基础上，共以权益对价123.7
2亿元合计补充权益土地储备约429.18万平方米。截至本报告期末，公司累计土地储
备总计4,371.32万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%(依照交易
所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,118.63元/平方米。根据公司公告的
2021年6月经营公告的销售均价16,142.63元/平方米，地售比良好。
4、产品品质持续提升，品质工程保障品质交付
公司高度履行“品质树标杆”战略，重视品质提升对增加公司核心竞争力
的重要性。报告期内，公司继续加大对绿色、科技建筑的研发，截至上半年末，公司
已在全国落地96座“绿色智慧家”项目，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式，
用绿色科技助力客户提升生活品质。此外，公司品质提升工程成效持续体现，助力提
升交付品质，报告期内，公司共完成67个项目交付，实现品质交付45个，品质交付达
成率达67%。
5、实施“全民客服计划”，助力提升服务水平
报告期内，为全面提升公司的服务水平及客户满意度，公司在全国所有区
域实施“全员客服计划”，专门成立“全员客服”专项工作小组，通过组织“全员客
服之千人交付”等活动让客户对产品及服务的需求能更及时地被反馈与整合，由此反
哺至产品等前端，以助力公司对客户价值的发掘，继续实现公司产品与服务的再升级
。
（四）公司经营具体情况
1、土地储备情况
（1）新增土储
本报告期公司共以权益对价123.72亿元合计补充土地储备约429.18万平方
米，综合楼面价4813.02元/平方米。
土地整理：
西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.20亩（折合151,467.42平方米）
，涉及建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合83,300.42
平方米），综合容积率预计5.2。截至2021年6月30日，项目控规方案已经获得审批并
取得规划设计条件书，其中安置房地块（DK3)已于2020年6月交付。
武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积为
5.44万平方米，目前正在推进相关地块拆迁安置工作。
2、报告期向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的余额为8
,010,716.95万元。
（五）下半年展望及经营计划
1、行业格局和发展趋势
“房住不炒”依旧为行业政策主基调。在此背景下，央行、国土资源部、
住建部等多部委多维度大力度调控，形成一套组合拳，因城施策、综合施策、因企施
策的行业长效机制逐步落地，行业将分化加速，形成新的竞争格局。对于行业本身，
公司认为中国的城镇化进程仍在不断深化，人民对美好生活的向往也将体现在对住宅
空间功能、安全健康、智能化、物业服务的更高要求上，地产行业仍有长足的发展空
间。
基于以上对行业发展形势的分析，面对行业已发生的深刻变化，公司将继
续深耕主业，发挥自身经营上精准、灵活、高效的优势，保持“规模上台阶、品质树
标杆”的战略定力，积极谋求公司发展与业绩的达成，实现稳健而长远的发展。
2、公司下半年发展战略及重点经营管理工作重点
下半年，公司将在保证安全有序运营的基础上，继续遵循全面升级营销能
力、长期提升投资能力以及持续改进运营管理能力的发展方针，在规模增长、利润提
升及负债改善三者中努力实现平衡发展，通过创新营销举措、品质提升和组织保障措
施，积极谋求公司业绩的达成。公司于年初制定了2021年主要经营目标，即下半年工
作重点：在销售方面，力争实现超过2,200亿元的销售目标，较2020年保持增长；在
现金流方面，严格遵守“三收三支”，保证回款，控制拿地支出比；在投资方面，在
保证有息负债不增加、财务指标不恶化及符合中央政策的前提条件下，视市场及销售
回款情况投资货值，为今后持续增长奠定基础；在规模利润方面，保证规模及利润的
增长满足承诺要求；在财务指标方面，继续控负债、降杠杆，在2020年已实现“三线
四档”由橙档降至黄档的基础上，2021年保持在黄档，为完成绿档要求夯实基础。
二、核心竞争力分析
（一）精准投资
公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的时机
通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源
等多种方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计4,371.32万平方
米（即未来可售建筑面积），形成了二线以上城市全覆盖、辐射周边机会型城市的优
质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实现。
（二）高效运营
多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，以三
升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引进、
充足土地储备和稳健财务政策的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、
地三要素的有机结合和高效发挥，促使公司在快车道上良性循环发展。
（三）适销产品
开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品
的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求
，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。在
保障适销产品的同时，公司顺应行业的发展及竞争需求，迭代升级自主研发的“绿色
智慧家”产品标准，不断提高产品竞争力。
（四）先进机制
公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经
理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理
职能，为公司持续发展提供强有力的机制保障。
（五）充分激励
公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目、从
股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升公司
主人翁意识，为公司提升运营效率提供充分激励。
三、公司面临的风险和应对措施
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目运营和销售情况正常，但公司主营
业务经营中的风险因素仍然存在，主要如下：
（一）政策风险
近年来，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“房子
是用来住的，不是用来炒的”总定位，自实施起未见放松，2020年下半年以来“三道
红线”及“土地两集中”等政策的加推施行，更使得房价受到有力调控。预期未来整
体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策、因企施策转变，同时市场竞
争将更加激烈，两极分化加剧，房地产市场发展面临较大的政策风险。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况
，理性投资、合理布局、促进销售、严格管理现金流，同时优化产品结构，提升产品
质量，坚持侧重开发面向首套房刚需和改善房刚需的住宅产品，提升经营效率和周转
活力。
（二）经营风险
房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小。未来
的房地产开发运营将向精细化发展，住宅品质、产品创新和成本控制成为房地产公司
生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，导致项目控制难度较大，
对开发商的项目管理能力有较高要求。如果任何环节出现问题，都可能会导致项目开
发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，因此房地产项目的运
营风险始终贯穿项目开发的整个过程。
应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盘”的原
则，继续“选择性高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：在项目定
位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品；在项目开发
上，公司依托成熟可供复制的产品体系，实现快速开发，并通过建立行之有效的生产
管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产
品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。此外，公司搭建了全产业链体系，
也提升了公司项目整体运营管控能力。
（三）管理风险
随着公司区域布局的不断发展延伸，以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓
宽，公司在管理能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等方面都面临着更高
的挑战。倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、
项目管理、区域公司管理等方面不能同步跟进，将面临一定的管理风险。
应对措施：组织架构方面，公司会根据市场情况和自身发展，及时、适时地调
整管理架构和管理体系，保证公司快速发展的可持续性。人才培养方面，公司将继续
延揽适合企业发展的专业人才，大力推行管培生计划、博士领航计划等，为团队提供
新鲜血液。同时公司在内部加大员工培训力度，针对不同梯队的人才，设计光之耀、
光之翼、光之子人员培训计划，提升在岗人员综合能力。管理提升方面，公司会加强
信息化建设，报告期内，公司财务共享管理服务中心的成功运转，极大推进了公司实
现管理信息化、业财一体化的战略步伐。
（四）市场风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策
调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化
趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的
竞争将更加激烈。
应对措施：公司将坚定实施“三全”发展的投资战略，即全地域发展、全方式
拿地、全业态发展，增加优质土储资源，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成
本控制、产品质量、工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，有针对性
地开发区域市场，进一步提高市场份额；同时，公司将积极应对大数据、互联网时代
的来临，充分运用大数据、互联网工具，提升企业运营效率，推广线上平台“阳光房
宝”，有效利用大数据平台，覆盖更多客户群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户
需求变化，适时调整营销策略，持续提升客户满意度，进一步提升公司核心竞争力及
整体抗风险能力；此外，公司将积极进行产品质量的提升和产品创新的探索，尽管住
宅产品天然存在较强的同质性，但公司坚信，随着人民群众对美好生活的向往不断提
高，住宅产品可以改善的空间也在不断扩大，公司将在此方面加大研究探索力度，打
造独属于公司的“绿色智慧家”IP，力求在住房品质和创新方面树立标杆，锻造品牌
力，以抵御行业竞争加剧带来的市场风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）经济和行业
1、行业保持发展，地方监测预警机制发挥作用
政策方面，中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住房消费健康发
展等表态写入《“十四五”及2035年愿景目标建议》，延续了16年以来一贯的政策表
述，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是当前主要调控目标。地方层面，各地继续“
因城施政”，监测预警机制持续发挥作用，地方针对政策漏洞持续封堵，维持行业整
体平稳发展。
信贷层面，20年全国住户中长期贷款净增5.95万亿元，同比增长9%，占新
增人民币贷款的比重为30%，较19年下降2.1个百分点。信贷资源相对充裕但结构性占
比下降，随着信贷集中管理的落地，对地产信贷总量的增长将形成约束，强化长期稳
态的结构。
21年依然是房地产供给侧改革年，2020年下半年以来，关于“三道红线”
、“两个集中”（贷款集中管理、土地集中供应）的政策逐步落地，虽然加大了房地
产行业的管理难度，但同时供给侧改革政策利于降低行业风险，优化行业竞争格局，
对具备管理红利的企业而言，是难得的发展机遇。
2、疫情后土地市场快速恢复，核心市场保持较高热度
受疫情的影响下，20年一季度土地市场表现较弱，二季度快速恢复，4月30
0城累计成交出让金同比转正，6月300城累计出让面积转正，300城全年最终完成出让
面积10.8%的增长，出让金17.5%的增长，区域层面存在一定分化，核心区域的土拍市
场热度较高。
3、商品住宅投资放缓，新开工增速转负
2020年全国房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回
落2.9个百分点，其中住宅投资10.44亿元，同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个
百分点。开工方面，2020年全国新开工面积22.44亿平，同比下降1.2%，住宅新开工
面积16.43亿平米，同比下降1.9%。商品住宅投资增速放缓。
4、20年销售金额突破17万亿，需求端韧性较强
销售方面，2020年全国商品房销售金额17.4万亿元，同比增长8.7%，其中
住宅销售金额15.5万亿元，同比增长10.8%。全年商品房销售面积17.6亿平米，同比
增长2.6%，其中住宅销售15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较19年有所回升。全年商
品房销售均价9860元/平，同比增长5.9%，住宅销售均价9980元/平，同比增长7.5%。
（二）城市和公司
从城市数据的角度看，20年疫情影响下市场存在明显分化，东部表现优于
中部及北方。
（1）房地产投资方面，四大一线城市中，深圳、上海表现较好，全年投资
分别增长16.3%、11.0%，广州其次，北京较弱。二三线城市中，厦门、福州分别同比
增长17.4%、14.2%，中部地区二线城市（武汉、郑州、太原）等表现较弱。新开工方
面，珠三角及东北二线城市开工规模增速较高，杭州开工面积同比增长45.5%，南昌
、太原降幅超过40%。
（2）从土地市场来看，核心市场整体成交表现较好，深圳、苏州、重庆、
佛山成交面积增速超过40%，这部分城市供需均保持高增长，且供需比基本接近1.0。
此外，济南、昆明、郑州等地成交面积有20%以上的降幅，表现稍弱。
（3）从商品房销售来看，一线城市中，上海、广州、深圳销售金额同比增
速均在15%左右，北京同比上涨8.5%。二三线城市中，东莞、厦门、大连增速较高，
同比分别增长44.5%、24.4%、20.6%，量价齐升。销售金额20年出现同比下滑的城市
包括武汉（-24.5%）、天津（-7.1%）、太原（-4.1%）。整体来看，中部市场受疫情
影响较大，但高能级城市长期需求依然稳定。
（三）经营情况概述
回顾2020年，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上
台阶、品质树标杆”的战略定力，提升公司治理，聚焦品质，精细管理，稳健经营。
公司2020年经营业绩完成情况如下：
1、销售及规模保持增长
本报告期，公司全口径销售金额2,180.11亿元，权益销售金额（合并报表
项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1,395.65亿元，达成年度销售目标。结
算方面，公司当期实现结算营业收入821.71亿元，同比增长34.60%；合并归属于上市
公司股东净利润52.20亿元，同比增长29.85%。
截至报告期末，公司合并报表总资产3,523.02亿元，较上年末增长14.55%
。
2、财务品质持续改善，“三道红线”降至黄档
（1）盈利指标：本报告期，公司加权平均净资产收益率达到20.76%，较20
19年提升1.84个百分点，平均每股收益1.20元，达到历史最高水平。报告期内，公司
致力于管理运营能力的提升，向管理要效益，报告期内实现全年管理费用、营销费用
规模及费率双降，管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1
.18个百分点；2020年营销费用24.02亿，同比降低6.49%，营销费率2.92%，同比下降
1.28个百分点。
（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模1,060.39亿元，同比下降5.
59%，其中短期有息债务规模325.24亿元，同比下降3.06%，非银融资占比较去年年末
的24.94%继续下降至20.34%，负债规模及结构持续优化。同时，公司在资产规模增长
、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83
.18%，较2019年底减少0.25个百分点；降低有息资产负债率至30.10%，较2019年底减
少6.41个百分点；降低净负债率至94.90%，较2019年底下降43.04个百分点，平均融
资成本7.42%，比2019年年末优化28个基点。
（3）现金流情况：本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率
约80.16%，实现经营性净现金流入213.54亿元，继续保持正值；期末账面货币资金49
8.05亿元，全额覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比1.53（考虑“三道红线
”监管要求扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后，现金短债比为1.06
），现金状况持续改善。
（4）评级提升：得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善，公司在本
报告期内获得中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面；中诚信亚太首评BBg稳定，
突破公司境外最高评级；穆迪公司主体评级由B2正面上调至B1稳定；联合国际主体评
级由BB-稳定上调至BB稳定；惠誉债项评级由B稳定上调至B+稳定。
3、土地投资保持合理规模及布局
本报告期，公司精准抓住上半年土地市场窗口期低溢价拿地，全年共以权
益对价401.96亿元合计补充权益土地储备约725.96万平方米。截至本报告期末，公司
累计土地储备总计4,251.97万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.96%
(依照交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,366.19元/平方米。根据
公司公告的2020年销售均价14,262元/平方米，地售比良好。
4、产品品质持续提升，品质工程逐见成效
公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性，品质纳入公司考
核评价体系，高度履行“品质树标杆”战略：
（1）本报告期，公司加大绿色、科技建筑的研发，“绿色智慧家”产品由
1.0迭代升级至2.0，基本实现了绿色建筑全覆盖；通过招采全覆盖，实现主辅材全面
健康管控，已在部分重点项目落地“恒温、恒湿、恒氧”及“毫米波雷达智慧家系统
”技术，响应国家双碳战略。截至2020年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目65
个，总建筑面积约1000万平米，较2019年同比增长约89%。
（2）报告期内，公司品质提升工程成效进一步显现。在产品设计方面，公
司2020年共计摘得“地产设计大奖”“金盘奖”“REARD全球设计大奖”等158项国内
外大奖，获得业内广泛认可；贵阳望乡、昆明滇池半山、重庆悦江山等标杆产品陆续
亮相。在工程方面，公司推广采用“352”建造体系，严苛管控工程，保证工程结构
质量；同时实施“6+1”品质提升行动，围绕外立面、精装修、园林景观、机电、地
下室、门窗及结构安全，全面提升工程品质。
5、引入战略投资人，提升公司治理
报告期内，公司引入泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限
公司（以下简称“泰康人寿”及“泰康养老”）成为公司战略投资人，共同签订《战
略合作框架协议》，同时泰康人寿及泰康养老向公司董事局及下设的专业委员会派驻
董事参与公司经营管理。泰康战略投资人的引入，有助于公司优化股权结构、全面提
升公司治理，也有利于双方资源互补，谋求相关业务协同发展。
（四）公司经营具体情况
1、土地储备
（1）新增土储
本报告期，公司共以权益对价402亿元合计补充土地储备约1,115万平方米
，综合楼面价6,347元/平方米，其中，按城市能级划分，一二线占比约70%；按区域
划分，长三角占比约39%，珠三角占比约13%，大福建占比约11%（货值标准）。
①公开招拍挂：本报告期内，公司通过公开招拍挂新增土储计容面积626.3
2万平方米。具体如下：
公开招拍挂新增土地储备为本报告期内招拍挂签订土地出让合同的土地储
备。
目前披露的权益比例，仅供投资者了解公司现时状况作参考。最终权益比
例视后期项目发展情况而定。
②并购及合作：本报告期内，公司通过并购及合作方式新增土储计容面积4
88.32万平方米，具体如下：
并购新增土地储备为本报告期内公司并购已财务确权的土地储备。
目前披露的权益比例，仅供投资者了解公司现时状况作参考。最终权益比
例视后期项目发展情况而定。
（2）土地储备整体情况
截至2020年末，公司在大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地土地储备
占比分别为11.24%、15.41%、17.30%、4.18%、51.87%。其中，内地城市的土地储备
包括长沙、西安、重庆、沈阳、昆明等城市，剩余可售建筑面积占总土储比例分别为
7.78%、5.11%、4.73%、3.71%、2.96%。
土地储备相关合同可能根据项目合作情况及实际推进情况有所调整。
单价自2018年始以总可售建筑面积的口径进行测算，既往报告期楼面价以
总计容面积的口径进行测算。注5：截至2020年末，公司土地储备权益比例约为67.21
%。
（3）已确认投入的土地整理：
①西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.2亩（折合15.15万平方米），
建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合8.33万平方米）
，综合容积率预计5.2。截至2020年12月31日，项目控规方案已经获得审批，并取得
规划设计条件书，2020年6月完成部分土地确权工作。
②武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积
为5.44万平方米，目前正在推进相关拆迁安置工作。
2、房地产项目销售情况
报告期内公司房地产销售情况如下：
合约销售金额指所有合并报表范围内子公司及参股子公司全部实现的合约
销售金额，权益销售金额指合并报表范围内子公司及参股子公司按照公司各自持有的
权益比例计算的合约销售金额；考核口径销售金额指综合考虑回款、操盘、权益等方
面的合并报表范围内子公司及参股子公司全部实现的合约销售金额之和。
（五）报告期向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的余额为8
,344,261.71万元。
二、核心竞争力分析
房地产业
（一）精准投资
公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的
时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、寻找外部战略合作资源等多种
方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计4,251.97万平方米（即
未来可售建筑面积，货值约5627亿元），形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三
四线城市的优质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实
现。
（二）高效运营
多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，
以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引
进、土地储备充足和财务政策稳健的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、
财、地三要素的有机结合和高效发挥，最终促使公司在快车道上良性循环发展。
（三）适销产品
开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发
产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户
需求，强化设计提升产品力，在业内首次提出并制定“绿色智慧家”产品标准，推广
运用于公司项目，同时辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健
发展奠定基础。
（四）先进机制
公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职
业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的
治理职能，为公司持续发展提供强有力保障。
（五）充分激励
公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目
、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升
公司员工主人翁意识，为公司提升运营效率提供保障。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
2021年，公司对地产行业形势的整体研判和自身情况的总体认识如下：
1、房地产行业面临的政策环境和未来发展形势已愈加明晰：
“房住不炒”依旧为政策主基调。在此背景下，央行、国土资源部、住建
部等多部委多维度大力度调控，形成一套组合拳，因城施策、综合施策、因企施策的
行业长效机制逐步落地，行业将分化加速，形成新的竞争格局。
2、基于以上对行业发展形势的分析，面对行业已发生的深刻变化，公司将
继续深耕主业，发挥自身经营上精准、灵活、高效的优势，保持“规模上台阶、品质
树标杆”的战略定力，积极谋求公司发展与业绩的达成。
（二）公司发展规划及重点经营管理工作目标
2020年，公司基本完成了当年部署的重点工作及制定的主要经营目标，对
于2021年关键经营指标，公司具体规划如下：
1、销售目标：力争实现超过2,200亿元的销售目标，同时较2020年保持增
长；
2、投资目标：全年在保证有息负债不增加、财务指标不恶化及符合中央政
策的前提条件下，视市场及销售回款情况新增投资货值，打好2021年及以后销售持续
增长的基础；
3、规模利润：保证规模及利润的增长满足承诺要求；
4、财务指标：继续控负债、降杠杆，持续降低融资成本，优化财务指标，
在2020年已实现“三线四档”由橙档降至黄档的基础上，2021年保持在黄档，为完成
绿档要求夯实基础。
对于长期发展规划，公司制定安全经营、稳健持续发展的经营方针，对未
来发展规划总体部署如下：
1、全面升级营销能力：促进销售回款，加大经营驱动，保证投资资金；重
策划，强管理，积极创新，提升营销能力和溢价能力。
2、长期提升投资能力：面向未来城市更新的主战场，尽快形成适应于公司
的城市更新投资模式；突破产业合作，尤其是战略投资人的有效赋能，积极勾地；把
握行业集中度提升趋势中的小型企业收并购机会；提高投资精准度。
3、持续改进运营管理能力：综合考量盈利能力、营运能力及杠杆水平，开
创以利润为导向的经营新局面；增加信息化、智能化投入，通过数字化管理赋能进行
精细化管理，以实现降本增效，增创利润。
公司将立足于已取得的经营成果，以现有土储为基础，全面提升营销、投
资、运营能力，升级经营模式，力争成为一家有理想、有信念、有口碑、可传承、可
持续发展的受社会尊敬的典范企业。
（三）未来面对的风险及对策
报告期内，公司运营情况稳定有序，但公司主营业务经营中的风险因素仍
然存在，主要如下：
1、政策风险
近年来，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“
房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，地产调控政策未见放松，2020年下半年出
台的“三线四档”政策也给行业带来全新挑战。预期未来整体调控基调将依然延续，
长效机制、因城施策成为常态。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的
政策性风险。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场
状况，理性投资、合理布局，同时优化产品结构，提升产品质量，坚持侧重开发面向
首套房刚需和改善房刚需的住宅产品。
2、经营风险
房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小。
未来的房地产开发运营将向精细化发展，住宅品质、产品创新和成本控制成为房地产
公司生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，导致项目控制难度较
大，对开发商的项目管理能力有较高要求。任何环节出现问题，都可能会导致项目开
发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，叠加2020年开始的新
冠肺炎疫情影响，房地产项目的运营风险始终贯穿项目开发的整个过程，不确定性增
大。
应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盘”
的原则，继续“选择性高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：在项
目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品；在项目
开发上，公司依托成熟可供复制的产品体系，实现快速开发，并通过建立行之有效的
生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理
的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。此外，公司搭建了全产业链体
系，也提升了公司项目整体运营管控能力。
3、管理风险
公司近年来经营情况良好，公司规模、经营业绩稳定提升。但随着公司区
域布局的不断发展延伸，以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽，对企业的管理
能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。倘若公司未能
持续完善规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、项目管理、区域公司管
理等方面不能同步跟进，公司将面临一定的管理风险。
应对措施：组织架构方面，公司会根据市场情况和自身发展，及时、适时
地调整管理架构和管理体系，保证公司快速发展的可持续性；人才培养方面，公司将
继续延揽适合企业发展的专业人才，大力推行管培生计划、博士领航计划等，为团队
提供新鲜血液，同时，公司在内部不断加大特色人才项目“光合工程”对员工的培训
力度，针对不同梯队的人才，设计光之耀、光之翼、光之子人员培训计划；管理提升
方面，公司一直致力于加强信息化建设，推进管理信息化、业财一体化的真正落地，
实现全集团的高效管理。
4、市场风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之
政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场
分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市
场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
应对措施：公司将继续发挥精准、高效、灵活的投资优势，增加优质土储
资源，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市
场营销等全方面提升公司综合经营能力，有针对性的开发区域市场，进一步提高市场
份额；同时，公司将积极应对大数据、互联网时代的来临，充分运用大数据、互联网
工具，提升企业运营效率，有效利用大数据平台，适时调整营销策略，覆盖更多客户
群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户需求变化，持续提升客户满意度，进一步提
升公司核心竞争力，提高公司整体抗风险能力，以应对激烈的市场竞争；此外，公司
将继续积极进行产品质量的提升和产品创新的探索，加大研究探索力度，打造“绿色
智慧家”的特有IP，力求在住房品质和创新方面树立标杆，锻造品牌力，以抵御行业
竞争加剧带来的市场风险。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发经营为主，开发
业态包括住宅、办公和商业等。公司开发项目以销售为主，同时持有部分物业以丰富
公司存货结构，增强抗风险能力。
公司房地产项目主要位于大福建、长三角、珠三角及内地战略城市，凭借
丰富的房地产开发与运营经验、快速提升的企业综合实力及品牌价值，目前位居行业
前15强。在由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中指研究院
组成的中国房地产TOP10研究组主办的2021中国房地产百强企业研究成果发布会上，
公司位列“2021中国房地产百强企业”第13名，同时荣获“稳健性TOP10”第1名以及
“2021中国房地产产品力优秀企业”；在中国房地产业协会联合中国房地产测评中心
共同发布的2021中国房地产500强榜单上，公司位列第14位，并荣获“成长速度10强
”第1名。公司品牌价值持续获得市场更多认可，发展稳健。
（一）公司所处行业主要政策和发展情况
2021年上半年，全国房地产行业延续“房住不炒”的政策基调，行业总体
保持增长，其中土地市场热度发展不均较为明显。
政策方面，为了促进房地产行业的健康平稳发展，2021年上半年，国家延
续2016年以来“房住不炒”的政策基调以及“稳房价、稳地价、稳预期”的基本定调
。在以上基调的基础上，各地方政府继续落实主体责任，基于基本面的变化对市场进
行管控，中央基于监测预警和评价考核机制，对市场过热的城市进行约谈与问责。在
行业逐步进入平稳运行区间后，中央对于前端土地供给、后端市场秩序提出了更高的
要求。21年3月政府工作报告中，提出要解决好大城市住房突出问题，通过增加土地
供应、集中建设等办法，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。7月住建
部8部门发布《持续整治规范房地产市场秩序的通知》，对房屋交付质量、房屋交易
、住房租赁、物业服务等重点问题进行集中整治。
土地市场方面，2021年上半年300城土地供给下滑，市场热度出现分化。据
统计，今年上半年300城全类型土地市场供应面积同比下降6%，成交面积同比下降5%
，但受到楼面价的影响，出让金同比增长13%。但受22城市“三批次、两集中”首次
试点的影响，核心城市供地节奏滞后，二线城市成交面积同比下降7%，出让金增长15
%，竞争相对激烈，而三四线城市成交面积同比下降6%，整体出让金同比增长4%，区
域层面有所分化，南热北冷。
数据来源：中指院
投资方面，房地产行业年初以来复工节奏较好，在施工面积及施工强度增
长的支撑下，2021年上半年投资高增长，但增速逐月下滑。经统计，2021年上半年全
国房地产开发投资7.2万亿元，同比增长15.0%，其中住宅投资5.4万亿元，同比增长1
7.0%。新开工方面，2021年上半年新开工面积10.1亿平，同比增长3.8%，住宅新开工
面积7.6亿平，同比增长5.5%，但2021年1-7月份，新开工面积为11.89亿平，同比下
降0.9%，其中住宅新开工面积8.85亿平，同比增长0.4%。
销售方面，21年上半年全国商品住宅销售面积7.9亿平，同比增长29.4%，
销售金额8.5万亿元，同比增长41.9%。2021年行业整体销售市场景气度延续了去年疫
情后良好的表现，行业集中度略有提升。
（二）公司主要项目所处城市及市场情况
公司的主要房地产项目分布在大福建、长三角、珠三角、京津冀以及战略
城市等区域。
从城市数据的角度看，公司项目主要所在地市场整体比较稳定，同时城市
间存在较为明显的分化。
（1）房地产投资方面，2021年上半年，一线城市中广州投资同比增长22.1
%，北京、上海分别同比增长16.2%、8.5%。二线城市中，武汉因疫情基数原因同比增
长70.2%，厦门、苏州、天津、杭州、昆明等城市增速在10%以上，合肥、郑州增速偏
低。
（2）土地招拍挂方面，2021年上半年，一线城市中北京供地放量，成交面
积增长94.5%，上海、广州同比增长30.8%、14.1%，深圳同比出现下滑。二线城市中
，天津、长沙、郑州、武汉、济南等城市土地成交面积同比增速在30%以上，福州、
厦门、南昌、青岛等城市因受招拍挂供给同比下滑影响，土地成交面积同比下降较大
。
（3）从商品房销售来看，因去年受疫情影响销售基数较低，同时今年上半
年行业销售表现良好，多数城市住宅销售金额同比增速较高，包括北京、广州、杭州
、厦门、武汉在内的多个城市实现了较去年同期翻倍的销售规模，西安、长沙、成都
、重庆、佛山等城市量价齐升。
（三）公司经营情况概述
报告期内，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上台
阶、品质树标杆”的战略定力，积极应对行业及市场，提升品质，稳健经营。2021年
上半年公司主要经营业绩如下：
1、销售及规模保持增长
本报告期，公司全口径销售金额1,013.14亿元，同比增长12.56%；权益销
售金额（合并报表项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）648.80亿元，同比增
长11.92%。结算方面，公司当期实现结算营业收入299.32亿元，同比增长24.10%；合
并归属于上市公司股东净利润19.94亿元，同比增长17.08%。
2、财务品质继续改善，巩固“三线四档”降档成果
（1）盈利指标：本报告期，公司合并报表净利率较上年同期提升0.21个百
分点至7.55%；实现平均每股收益0.45元，较上年同期增长21.62%。
（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模953.23亿元，较上年末下降
10.11%，其中非银融资占比21.94%，稳定在较低水平，负债结构良好。同时，公司有
息资产负债率降至26.61%，较2020年底减少3.49个百分点，并进一步降低净负债率至
93.84%。
（3）现金流情况：本报告期，公司继续严格遵守现金流预算管理，全口径
回款856亿元（合并+联合营），平均回款率84.51%，实现经营性净现金流入79.93亿
元，继续保持正值；期末账面货币资金403.73亿元，全额覆盖263.83亿元的短期有息
负债，现金短债比1.53（考虑“三道红线”监管要求扣除受限资金及预售监管资金13
2.06亿元后，现金短债比为1.03），现金状况保持稳定。
3、土地投资保持合理规模及布局
本报告期，公司在严格预算、遵守监管政策的基础上，共以权益对价123.7
2亿元合计补充权益土地储备约429.18万平方米。截至本报告期末，公司累计土地储
备总计4,371.32万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.52%(依照交易
所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,118.63元/平方米。根据公司公告的
2021年6月经营公告的销售均价16,142.63元/平方米，地售比良好。
4、产品品质持续提升，品质工程保障品质交付
公司高度履行“品质树标杆”战略，重视品质提升对增加公司核心竞争力
的重要性。报告期内，公司继续加大对绿色、科技建筑的研发，截至上半年末，公司
已在全国落地96座“绿色智慧家”项目，为超10万户家庭带来绿色智慧的生活方式，
用绿色科技助力客户提升生活品质。此外，公司品质提升工程成效持续体现，助力提
升交付品质，报告期内，公司共完成67个项目交付，实现品质交付45个，品质交付达
成率达67%。
5、实施“全民客服计划”，助力提升服务水平
报告期内，为全面提升公司的服务水平及客户满意度，公司在全国所有区
域实施“全员客服计划”，专门成立“全员客服”专项工作小组，通过组织“全员客
服之千人交付”等活动让客户对产品及服务的需求能更及时地被反馈与整合，由此反
哺至产品等前端，以助力公司对客户价值的发掘，继续实现公司产品与服务的再升级
。
（四）公司经营具体情况
1、土地储备情况
（1）新增土储
本报告期公司共以权益对价123.72亿元合计补充土地储备约429.18万平方
米，综合楼面价4813.02元/平方米。
土地整理：
西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.20亩（折合151,467.42平方米）
，涉及建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合83,300.42
平方米），综合容积率预计5.2。截至2021年6月30日，项目控规方案已经获得审批并
取得规划设计条件书，其中安置房地块（DK3)已于2020年6月交付。
武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积为
5.44万平方米，目前正在推进相关地块拆迁安置工作。
2、报告期向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的余额为8
,010,716.95万元。
（五）下半年展望及经营计划
1、行业格局和发展趋势
“房住不炒”依旧为行业政策主基调。在此背景下，央行、国土资源部、
住建部等多部委多维度大力度调控，形成一套组合拳，因城施策、综合施策、因企施
策的行业长效机制逐步落地，行业将分化加速，形成新的竞争格局。对于行业本身，
公司认为中国的城镇化进程仍在不断深化，人民对美好生活的向往也将体现在对住宅
空间功能、安全健康、智能化、物业服务的更高要求上，地产行业仍有长足的发展空
间。
基于以上对行业发展形势的分析，面对行业已发生的深刻变化，公司将继
续深耕主业，发挥自身经营上精准、灵活、高效的优势，保持“规模上台阶、品质树
标杆”的战略定力，积极谋求公司发展与业绩的达成，实现稳健而长远的发展。
2、公司下半年发展战略及重点经营管理工作重点
下半年，公司将在保证安全有序运营的基础上，继续遵循全面升级营销能
力、长期提升投资能力以及持续改进运营管理能力的发展方针，在规模增长、利润提
升及负债改善三者中努力实现平衡发展，通过创新营销举措、品质提升和组织保障措
施，积极谋求公司业绩的达成。公司于年初制定了2021年主要经营目标，即下半年工
作重点：在销售方面，力争实现超过2,200亿元的销售目标，较2020年保持增长；在
现金流方面，严格遵守“三收三支”，保证回款，控制拿地支出比；在投资方面，在
保证有息负债不增加、财务指标不恶化及符合中央政策的前提条件下，视市场及销售
回款情况投资货值，为今后持续增长奠定基础；在规模利润方面，保证规模及利润的
增长满足承诺要求；在财务指标方面，继续控负债、降杠杆，在2020年已实现“三线
四档”由橙档降至黄档的基础上，2021年保持在黄档，为完成绿档要求夯实基础。
二、核心竞争力分析
（一）精准投资
公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的时机
通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、特色小镇、寻找外部战略合作资源
等多种方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计4,371.32万平方
米（即未来可售建筑面积），形成了二线以上城市全覆盖、辐射周边机会型城市的优
质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实现。
（二）高效运营
多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，以三
升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引进、
充足土地储备和稳健财务政策的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、财、
地三要素的有机结合和高效发挥，促使公司在快车道上良性循环发展。
（三）适销产品
开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品
的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户需求
，并辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健发展奠定基础。在
保障适销产品的同时，公司顺应行业的发展及竞争需求，迭代升级自主研发的“绿色
智慧家”产品标准，不断提高产品竞争力。
（四）先进机制
公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职业经
理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的治理
职能，为公司持续发展提供强有力的机制保障。
（五）充分激励
公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目、从
股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升公司
主人翁意识，为公司提升运营效率提供充分激励。
三、公司面临的风险和应对措施
报告期内，公司正在开发建设的房地产项目运营和销售情况正常，但公司主营
业务经营中的风险因素仍然存在，主要如下：
（一）政策风险
近年来，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“房子
是用来住的，不是用来炒的”总定位，自实施起未见放松，2020年下半年以来“三道
红线”及“土地两集中”等政策的加推施行，更使得房价受到有力调控。预期未来整
体调控基调将依然延续，并逐步向长效机制、因城施策、因企施策转变，同时市场竞
争将更加激烈，两极分化加剧，房地产市场发展面临较大的政策风险。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场状况
，理性投资、合理布局、促进销售、严格管理现金流，同时优化产品结构，提升产品
质量，坚持侧重开发面向首套房刚需和改善房刚需的住宅产品，提升经营效率和周转
活力。
（二）经营风险
房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小。未来
的房地产开发运营将向精细化发展，住宅品质、产品创新和成本控制成为房地产公司
生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，导致项目控制难度较大，
对开发商的项目管理能力有较高要求。如果任何环节出现问题，都可能会导致项目开
发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，因此房地产项目的运
营风险始终贯穿项目开发的整个过程。
应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盘”的原
则，继续“选择性高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：在项目定
位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品；在项目开发
上，公司依托成熟可供复制的产品体系，实现快速开发，并通过建立行之有效的生产
管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理的产
品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。此外，公司搭建了全产业链体系，
也提升了公司项目整体运营管控能力。
（三）管理风险
随着公司区域布局的不断发展延伸，以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓
宽，公司在管理能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等方面都面临着更高
的挑战。倘若公司未能持续完善规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、
项目管理、区域公司管理等方面不能同步跟进，将面临一定的管理风险。
应对措施：组织架构方面，公司会根据市场情况和自身发展，及时、适时地调
整管理架构和管理体系，保证公司快速发展的可持续性。人才培养方面，公司将继续
延揽适合企业发展的专业人才，大力推行管培生计划、博士领航计划等，为团队提供
新鲜血液。同时公司在内部加大员工培训力度，针对不同梯队的人才，设计光之耀、
光之翼、光之子人员培训计划，提升在岗人员综合能力。管理提升方面，公司会加强
信息化建设，报告期内，公司财务共享管理服务中心的成功运转，极大推进了公司实
现管理信息化、业财一体化的战略步伐。
（四）市场风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之政策
调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场分化
趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市场的
竞争将更加激烈。
应对措施：公司将坚定实施“三全”发展的投资战略，即全地域发展、全方式
拿地、全业态发展，增加优质土储资源，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成
本控制、产品质量、工程进度、市场营销等全方面提升公司综合经营能力，有针对性
地开发区域市场，进一步提高市场份额；同时，公司将积极应对大数据、互联网时代
的来临，充分运用大数据、互联网工具，提升企业运营效率，推广线上平台“阳光房
宝”，有效利用大数据平台，覆盖更多客户群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户
需求变化，适时调整营销策略，持续提升客户满意度，进一步提升公司核心竞争力及
整体抗风险能力；此外，公司将积极进行产品质量的提升和产品创新的探索，尽管住
宅产品天然存在较强的同质性，但公司坚信，随着人民群众对美好生活的向往不断提
高，住宅产品可以改善的空间也在不断扩大，公司将在此方面加大研究探索力度，打
造独属于公司的“绿色智慧家”IP，力求在住房品质和创新方面树立标杆，锻造品牌
力，以抵御行业竞争加剧带来的市场风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）经济和行业
1、行业保持发展，地方监测预警机制发挥作用
政策方面，中央将房住不炒、租购并举、因城施策、促进住房消费健康发
展等表态写入《“十四五”及2035年愿景目标建议》，延续了16年以来一贯的政策表
述，“稳房价、稳地价、稳预期”依然是当前主要调控目标。地方层面，各地继续“
因城施政”，监测预警机制持续发挥作用，地方针对政策漏洞持续封堵，维持行业整
体平稳发展。
信贷层面，20年全国住户中长期贷款净增5.95万亿元，同比增长9%，占新
增人民币贷款的比重为30%，较19年下降2.1个百分点。信贷资源相对充裕但结构性占
比下降，随着信贷集中管理的落地，对地产信贷总量的增长将形成约束，强化长期稳
态的结构。
21年依然是房地产供给侧改革年，2020年下半年以来，关于“三道红线”
、“两个集中”（贷款集中管理、土地集中供应）的政策逐步落地，虽然加大了房地
产行业的管理难度，但同时供给侧改革政策利于降低行业风险，优化行业竞争格局，
对具备管理红利的企业而言，是难得的发展机遇。
2、疫情后土地市场快速恢复，核心市场保持较高热度
受疫情的影响下，20年一季度土地市场表现较弱，二季度快速恢复，4月30
0城累计成交出让金同比转正，6月300城累计出让面积转正，300城全年最终完成出让
面积10.8%的增长，出让金17.5%的增长，区域层面存在一定分化，核心区域的土拍市
场热度较高。
3、商品住宅投资放缓，新开工增速转负
2020年全国房地产开发投资14.14万亿元，同比增长7.0%，增速较2019年回
落2.9个百分点，其中住宅投资10.44亿元，同比增长7.6%，增速较2019年回落6.3个
百分点。开工方面，2020年全国新开工面积22.44亿平，同比下降1.2%，住宅新开工
面积16.43亿平米，同比下降1.9%。商品住宅投资增速放缓。
4、20年销售金额突破17万亿，需求端韧性较强
销售方面，2020年全国商品房销售金额17.4万亿元，同比增长8.7%，其中
住宅销售金额15.5万亿元，同比增长10.8%。全年商品房销售面积17.6亿平米，同比
增长2.6%，其中住宅销售15.5亿平米，同比增长3.2%，增速较19年有所回升。全年商
品房销售均价9860元/平，同比增长5.9%，住宅销售均价9980元/平，同比增长7.5%。
（二）城市和公司
从城市数据的角度看，20年疫情影响下市场存在明显分化，东部表现优于
中部及北方。
（1）房地产投资方面，四大一线城市中，深圳、上海表现较好，全年投资
分别增长16.3%、11.0%，广州其次，北京较弱。二三线城市中，厦门、福州分别同比
增长17.4%、14.2%，中部地区二线城市（武汉、郑州、太原）等表现较弱。新开工方
面，珠三角及东北二线城市开工规模增速较高，杭州开工面积同比增长45.5%，南昌
、太原降幅超过40%。
（2）从土地市场来看，核心市场整体成交表现较好，深圳、苏州、重庆、
佛山成交面积增速超过40%，这部分城市供需均保持高增长，且供需比基本接近1.0。
此外，济南、昆明、郑州等地成交面积有20%以上的降幅，表现稍弱。
（3）从商品房销售来看，一线城市中，上海、广州、深圳销售金额同比增
速均在15%左右，北京同比上涨8.5%。二三线城市中，东莞、厦门、大连增速较高，
同比分别增长44.5%、24.4%、20.6%，量价齐升。销售金额20年出现同比下滑的城市
包括武汉（-24.5%）、天津（-7.1%）、太原（-4.1%）。整体来看，中部市场受疫情
影响较大，但高能级城市长期需求依然稳定。
（三）经营情况概述
回顾2020年，公司始终贯彻中央“房住不炒”的政策精神，保持“规模上
台阶、品质树标杆”的战略定力，提升公司治理，聚焦品质，精细管理，稳健经营。
公司2020年经营业绩完成情况如下：
1、销售及规模保持增长
本报告期，公司全口径销售金额2,180.11亿元，权益销售金额（合并报表
项目*权益比例+参股子公司项目*权益比例）1,395.65亿元，达成年度销售目标。结
算方面，公司当期实现结算营业收入821.71亿元，同比增长34.60%；合并归属于上市
公司股东净利润52.20亿元，同比增长29.85%。
截至报告期末，公司合并报表总资产3,523.02亿元，较上年末增长14.55%
。
2、财务品质持续改善，“三道红线”降至黄档
（1）盈利指标：本报告期，公司加权平均净资产收益率达到20.76%，较20
19年提升1.84个百分点，平均每股收益1.20元，达到历史最高水平。报告期内，公司
致力于管理运营能力的提升，向管理要效益，报告期内实现全年管理费用、营销费用
规模及费率双降，管理费用19.78亿元，同比下降9.58%，管理费率2.41%，同比下降1
.18个百分点；2020年营销费用24.02亿，同比降低6.49%，营销费率2.92%，同比下降
1.28个百分点。
（2）偿债指标：本报告期，公司有息负债规模1,060.39亿元，同比下降5.
59%，其中短期有息债务规模325.24亿元，同比下降3.06%，非银融资占比较去年年末
的24.94%继续下降至20.34%，负债规模及结构持续优化。同时，公司在资产规模增长
、优质土储增加、而有息负债规模控中有降的前提条件下，有效降低资产负债率至83
.18%，较2019年底减少0.25个百分点；降低有息资产负债率至30.10%，较2019年底减
少6.41个百分点；降低净负债率至94.90%，较2019年底下降43.04个百分点，平均融
资成本7.42%，比2019年年末优化28个基点。
（3）现金流情况：本报告期，公司进一步加强了现金流管理，平均回款率
约80.16%，实现经营性净现金流入213.54亿元，继续保持正值；期末账面货币资金49
8.05亿元，全额覆盖325.24亿元的短期有息负债，现金短债比1.53（考虑“三道红线
”监管要求扣除受限资金92.90亿元、预售监管资金60.21亿元后，现金短债比为1.06
），现金状况持续改善。
（4）评级提升：得益于公司良好的经营业绩和财务品质的改善，公司在本
报告期内获得中诚信AA+主体评级展望由稳定提升至正面；中诚信亚太首评BBg稳定，
突破公司境外最高评级；穆迪公司主体评级由B2正面上调至B1稳定；联合国际主体评
级由BB-稳定上调至BB稳定；惠誉债项评级由B稳定上调至B+稳定。
3、土地投资保持合理规模及布局
本报告期，公司精准抓住上半年土地市场窗口期低溢价拿地，全年共以权
益对价401.96亿元合计补充权益土地储备约725.96万平方米。截至本报告期末，公司
累计土地储备总计4,251.97万平方米，其中一二线城市预计未来可售货值占比75.96%
(依照交易所关于一二线城市的认定标准)，累计成本地价4,366.19元/平方米。根据
公司公告的2020年销售均价14,262元/平方米，地售比良好。
4、产品品质持续提升，品质工程逐见成效
公司愈发重视品质提升对增加公司核心竞争力的重要性，品质纳入公司考
核评价体系，高度履行“品质树标杆”战略：
（1）本报告期，公司加大绿色、科技建筑的研发，“绿色智慧家”产品由
1.0迭代升级至2.0，基本实现了绿色建筑全覆盖；通过招采全覆盖，实现主辅材全面
健康管控，已在部分重点项目落地“恒温、恒湿、恒氧”及“毫米波雷达智慧家系统
”技术，响应国家双碳战略。截至2020年末，全国落地授牌的“绿色智慧家”项目65
个，总建筑面积约1000万平米，较2019年同比增长约89%。
（2）报告期内，公司品质提升工程成效进一步显现。在产品设计方面，公
司2020年共计摘得“地产设计大奖”“金盘奖”“REARD全球设计大奖”等158项国内
外大奖，获得业内广泛认可；贵阳望乡、昆明滇池半山、重庆悦江山等标杆产品陆续
亮相。在工程方面，公司推广采用“352”建造体系，严苛管控工程，保证工程结构
质量；同时实施“6+1”品质提升行动，围绕外立面、精装修、园林景观、机电、地
下室、门窗及结构安全，全面提升工程品质。
5、引入战略投资人，提升公司治理
报告期内，公司引入泰康人寿保险有限责任公司及泰康养老保险股份有限
公司（以下简称“泰康人寿”及“泰康养老”）成为公司战略投资人，共同签订《战
略合作框架协议》，同时泰康人寿及泰康养老向公司董事局及下设的专业委员会派驻
董事参与公司经营管理。泰康战略投资人的引入，有助于公司优化股权结构、全面提
升公司治理，也有利于双方资源互补，谋求相关业务协同发展。
（四）公司经营具体情况
1、土地储备
（1）新增土储
本报告期，公司共以权益对价402亿元合计补充土地储备约1,115万平方米
，综合楼面价6,347元/平方米，其中，按城市能级划分，一二线占比约70%；按区域
划分，长三角占比约39%，珠三角占比约13%，大福建占比约11%（货值标准）。
①公开招拍挂：本报告期内，公司通过公开招拍挂新增土储计容面积626.3
2万平方米。具体如下：
公开招拍挂新增土地储备为本报告期内招拍挂签订土地出让合同的土地储
备。
目前披露的权益比例，仅供投资者了解公司现时状况作参考。最终权益比
例视后期项目发展情况而定。
②并购及合作：本报告期内，公司通过并购及合作方式新增土储计容面积4
88.32万平方米，具体如下：
并购新增土地储备为本报告期内公司并购已财务确权的土地储备。
目前披露的权益比例，仅供投资者了解公司现时状况作参考。最终权益比
例视后期项目发展情况而定。
（2）土地储备整体情况
截至2020年末，公司在大福建、长三角、珠三角、京津冀、内地土地储备
占比分别为11.24%、15.41%、17.30%、4.18%、51.87%。其中，内地城市的土地储备
包括长沙、西安、重庆、沈阳、昆明等城市，剩余可售建筑面积占总土储比例分别为
7.78%、5.11%、4.73%、3.71%、2.96%。
土地储备相关合同可能根据项目合作情况及实际推进情况有所调整。
单价自2018年始以总可售建筑面积的口径进行测算，既往报告期楼面价以
总计容面积的口径进行测算。注5：截至2020年末，公司土地储备权益比例约为67.21
%。
（3）已确认投入的土地整理：
①西安翡丽公园项目涉及拆迁占地面积227.2亩（折合15.15万平方米），
建筑面积24.41万平方米，批复的开发建筑用地面积124.95亩（折合8.33万平方米）
，综合容积率预计5.2。截至2020年12月31日，项目控规方案已经获得审批，并取得
规划设计条件书，2020年6月完成部分土地确权工作。
②武汉中华城B地块项目，该项目规划用地面积6.21万平方米，净用地面积
为5.44万平方米，目前正在推进相关拆迁安置工作。
2、房地产项目销售情况
报告期内公司房地产销售情况如下：
合约销售金额指所有合并报表范围内子公司及参股子公司全部实现的合约
销售金额，权益销售金额指合并报表范围内子公司及参股子公司按照公司各自持有的
权益比例计算的合约销售金额；考核口径销售金额指综合考虑回款、操盘、权益等方
面的合并报表范围内子公司及参股子公司全部实现的合约销售金额之和。
（五）报告期向其商品房承购人因银行抵押贷款提供担保的情况
截至本报告期末，公司下属子公司为商品房承购人提供按揭担保的余额为8
,344,261.71万元。
二、核心竞争力分析
房地产业
（一）精准投资
公司准确理解地产行业周期规律，坚持实施“三全”投资战略，在恰当的
时机通过招拍挂、收并购、一级土地整理、三旧改造、寻找外部战略合作资源等多种
方式进行投资布局。截至本报告期末，公司拥有土地储备总计4,251.97万平方米（即
未来可售建筑面积，货值约5627亿元），形成了二线以上城市全覆盖、辐射机会型三
四线城市的优质城市带布局，布局准、成本优，可以有效保障公司未来的经营业绩实
现。
（二）高效运营
多年来，公司不断精进完善公司运营体系，坚持“五圆”快速发展模型，
以三升一降（提升规模、速度、品质，降低成本）为核心，在充分保障人才培养及引
进、土地储备充足和财务政策稳健的同时，加强前策工作，强化运营体系，保障人、
财、地三要素的有机结合和高效发挥，最终促使公司在快车道上良性循环发展。
（三）适销产品
开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发
产品的定位上，公司始终坚持顺应地产调控政策要求，充分结合营运系统描摹的客户
需求，强化设计提升产品力，在业内首次提出并制定“绿色智慧家”产品标准，推广
运用于公司项目，同时辅以灵活定价，多方面提升项目的强适销性，为公司实现稳健
发展奠定基础。
（四）先进机制
公司奉行“精英治理、三权分立”的现代企业管理机制，招揽行业顶尖职
业经理人并充分授权，简单透明、结果导向、合作共赢，以高效发挥优秀人才梯队的
治理职能，为公司持续发展提供强有力保障。
（五）充分激励
公司建立全方位多层次的激励体系，建立了从集团到区域、从全局到项目
、从股权激励到经营评价、项目共赢等多维度、多层次的激励考评体系，进一步提升
公司员工主人翁意识，为公司提升运营效率提供保障。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局和发展趋势
2021年，公司对地产行业形势的整体研判和自身情况的总体认识如下：
1、房地产行业面临的政策环境和未来发展形势已愈加明晰：
“房住不炒”依旧为政策主基调。在此背景下，央行、国土资源部、住建
部等多部委多维度大力度调控，形成一套组合拳，因城施策、综合施策、因企施策的
行业长效机制逐步落地，行业将分化加速，形成新的竞争格局。
2、基于以上对行业发展形势的分析，面对行业已发生的深刻变化，公司将
继续深耕主业，发挥自身经营上精准、灵活、高效的优势，保持“规模上台阶、品质
树标杆”的战略定力，积极谋求公司发展与业绩的达成。
（二）公司发展规划及重点经营管理工作目标
2020年，公司基本完成了当年部署的重点工作及制定的主要经营目标，对
于2021年关键经营指标，公司具体规划如下：
1、销售目标：力争实现超过2,200亿元的销售目标，同时较2020年保持增
长；
2、投资目标：全年在保证有息负债不增加、财务指标不恶化及符合中央政
策的前提条件下，视市场及销售回款情况新增投资货值，打好2021年及以后销售持续
增长的基础；
3、规模利润：保证规模及利润的增长满足承诺要求；
4、财务指标：继续控负债、降杠杆，持续降低融资成本，优化财务指标，
在2020年已实现“三线四档”由橙档降至黄档的基础上，2021年保持在黄档，为完成
绿档要求夯实基础。
对于长期发展规划，公司制定安全经营、稳健持续发展的经营方针，对未
来发展规划总体部署如下：
1、全面升级营销能力：促进销售回款，加大经营驱动，保证投资资金；重
策划，强管理，积极创新，提升营销能力和溢价能力。
2、长期提升投资能力：面向未来城市更新的主战场，尽快形成适应于公司
的城市更新投资模式；突破产业合作，尤其是战略投资人的有效赋能，积极勾地；把
握行业集中度提升趋势中的小型企业收并购机会；提高投资精准度。
3、持续改进运营管理能力：综合考量盈利能力、营运能力及杠杆水平，开
创以利润为导向的经营新局面；增加信息化、智能化投入，通过数字化管理赋能进行
精细化管理，以实现降本增效，增创利润。
公司将立足于已取得的经营成果，以现有土储为基础，全面提升营销、投
资、运营能力，升级经营模式，力争成为一家有理想、有信念、有口碑、可传承、可
持续发展的受社会尊敬的典范企业。
（三）未来面对的风险及对策
报告期内，公司运营情况稳定有序，但公司主营业务经营中的风险因素仍
然存在，主要如下：
1、政策风险
近年来，房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。调控政策坚持贯彻“
房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，地产调控政策未见放松，2020年下半年出
台的“三线四档”政策也给行业带来全新挑战。预期未来整体调控基调将依然延续，
长效机制、因城施策成为常态。市场的竞争将更加激烈，房地产市场发展面临更大的
政策性风险。
应对措施：公司将继续加强对宏观政策的跟踪研究，依据政策导向和市场
状况，理性投资、合理布局，同时优化产品结构，提升产品质量，坚持侧重开发面向
首套房刚需和改善房刚需的住宅产品。
2、经营风险
房地产开发土地成本不断上升，市场竞争日益加剧，盈利空间逐渐缩小。
未来的房地产开发运营将向精细化发展，住宅品质、产品创新和成本控制成为房地产
公司生存的关键。一个完整的房地产项目运作和开发流程复杂，导致项目控制难度较
大，对开发商的项目管理能力有较高要求。任何环节出现问题，都可能会导致项目开
发周期延长、成本上升，造成项目预期经营目标难以如期实现，叠加2020年开始的新
冠肺炎疫情影响，房地产项目的运营风险始终贯穿项目开发的整个过程，不确定性增
大。
应对措施：公司将通过各项持续降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盘”
的原则，继续“选择性高周转、低成本”的运营策略，全面提升运营管理能力：在项
目定位上，公司重点关注刚性需求和首次改善需求人群，积极推出适销产品；在项目
开发上，公司依托成熟可供复制的产品体系，实现快速开发，并通过建立行之有效的
生产管理系统，严控关键节点，有效缩短项目开发周期；在项目销售上，公司以合理
的产品定价和灵活的营销策略，实现项目的快速去化。此外，公司搭建了全产业链体
系，也提升了公司项目整体运营管控能力。
3、管理风险
公司近年来经营情况良好，公司规模、经营业绩稳定提升。但随着公司区
域布局的不断发展延伸，以及公司经营规模的扩大和业务范围的拓宽，对企业的管理
能力、治理结构、风险识别控制能力、融资能力等提出了更高的要求。倘若公司未能
持续完善规范有效的控制机制，在人力资源保障、风险控制、项目管理、区域公司管
理等方面不能同步跟进，公司将面临一定的管理风险。
应对措施：组织架构方面，公司会根据市场情况和自身发展，及时、适时
地调整管理架构和管理体系，保证公司快速发展的可持续性；人才培养方面，公司将
继续延揽适合企业发展的专业人才，大力推行管培生计划、博士领航计划等，为团队
提供新鲜血液，同时，公司在内部不断加大特色人才项目“光合工程”对员工的培训
力度，针对不同梯队的人才，设计光之耀、光之翼、光之子人员培训计划；管理提升
方面，公司一直致力于加强信息化建设，推进管理信息化、业财一体化的真正落地，
实现全集团的高效管理。
4、市场风险
房地产市场现已进入专业化、规模化、品牌化等综合实力竞争阶段，加之
政策调控的不确定性，加剧了行业竞争和市场大幅波动的风险。未来随着房地产市场
分化趋势日益明显，市场集中度进一步提高，强者恒强的局面将得以延续，房地产市
场的竞争将更加激烈，从而加剧了市场风险。
应对措施：公司将继续发挥精准、高效、灵活的投资优势，增加优质土储
资源，继续以“高周转”为原则，从项目设计、成本控制、产品质量、工程进度、市
场营销等全方面提升公司综合经营能力，有针对性的开发区域市场，进一步提高市场
份额；同时，公司将积极应对大数据、互联网时代的来临，充分运用大数据、互联网
工具，提升企业运营效率，有效利用大数据平台，适时调整营销策略，覆盖更多客户
群体，精准定位客户需求，迅速跟随客户需求变化，持续提升客户满意度，进一步提
升公司核心竞争力，提高公司整体抗风险能力，以应对激烈的市场竞争；此外，公司
将继续积极进行产品质量的提升和产品创新的探索，加大研究探索力度，打造“绿色
智慧家”的特有IP，力求在住房品质和创新方面树立标杆，锻造品牌力，以抵御行业
竞争加剧带来的市场风险。
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