000043中航地产股票走势分析
≈≈中航善达000043≈≈(更新:19.11.27)
[2019-11-27]中航善达(000043):招蛇董事长拟兼任非独董,彰显平台高度定位
■华创证券
第九届董事会拟提名7名非独董,招蛇董事长在列,彰显公司高度定位11月26日晚,
公司发布董事会会议决议公告, 审议通过了《关于提名第九届董事会非独立董事候选
人的议案》等5项议案.公司第九届董事会拟由十一名董事组成, 其中七名为非独立董
事, 四名为独立董事,任期自股东大会审议通过之日起三年.经董事会提名和薪酬委员
会审查,董事会同意许永军先生,邓伟栋先生,聂黎明先生,刘宁女士,石正林先生,章松
新先生, 何军先生作为公司第九届董事会非独立董事候选人,同意华小宁先生,陈英革
先生, 许遵武先生,林洪先生作为公司第九届董事会独立董事候选人,并提请股东大会
进行选举, 公司计划于12月12日提交临时股东大会审议.7名非独立董事候选人中,5名
来自招商系, 1名来自中航系,1名来自保利系,其中非独立董事候选人中招商蛇口董事
长许永军在列,彰显招商局集团对公司平台的高度重视.
合并后在管1.5亿方,打造非住宅物管龙头,规模,业绩将实现量质齐升本次重组积
极响应国资委瘦身健体,聚焦主业,提质增效要求,将实现物管行业横向整合,明确公司
未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展
空间,打造央企物管旗舰企业.截至19H1末,中航善达,招商物业合并后在管面积将达1.
49亿方.中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,非住宅面积分别占比
68%, 32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造
非住宅物业管理龙头.我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年业绩有望超预期.预
计招商物业19年业绩2.0亿元, 合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40%,并存在超预期可
能.考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%, 65%,60%,将推动销售,竣
工持续高增, 预计后续营收稳步增长.目前中航善达,招商物业物管利润率较行业仍有
较大提升空间,考虑到后续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,
业绩有望实现量质齐升.
按20PEG0.9倍, PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿估算2019-22
年业绩CAGR达41.6%, 预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物管行业的高成长
性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海外主流物管公司
,3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7,1.0倍,合并后公司背靠招商局集团的强大央企
开发背景, 并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,并且公司拟更名招商
积余更彰显其在招商局集团的高度战略定位, 理应享受第一梯队物管公司的PEG溢价,
我们按20年PEG0.9倍,PE37.5倍,对应物管市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值
约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价
为25.27元.
投资建议:招蛇董事长拟兼任非独董, 彰显平台高度定位,重申"强推"评级中航善
达逐步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物
业强强联合, 合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招
商局集团背景, 后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"
转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,
实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长, 我们维持19年,20年合并后
物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度战略定
位,按20年目标PE37.5倍,维持目标价25.27元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-11-22]中航善达(000043):招商物业股权过户完成,资源禀赋再优化-重大事件快评
■国信证券
事项:2019年11月21日,公司发布《关于发行股份购买资产暨关联交易事项之标的
资产过户完成的公告》, 公司发行股份购买资产暨关联交易之标的资产招商局物业管
理有限公司100%股权的过户手续已办理完成,招商物业成为公司的全资子公司.
国信地产观点:1)公司收购招商物业,实现了中航与招商物业两大优质资产的珠联
璧合,这是积极响应"国家关于加大推进央企战略性重组改革"的重大举措,从而实现资
源禀赋的进一步优化;
2)交易完成后,公司备考物管营收规模位居已上市物业管理企业第一位,在管合约
面积规模进入物管板块第一梯队之列;
3)财务指标进一步优化;
4)投资建议:资产过户完成, 标志着公司资产整合再向前迈出了实质性的一大步,
后续还需要完成--向交易对方发行股份并办理新增股份上市, 办理本次交易涉及的注
册资本变更, 对标的资产过渡期间损益进行专项审计等事项,假设最终于2020年完成,
按扩股后的总股本10.6亿股摊薄, 预计2020/21/22年EPS分别为0.73/0.85/0.97元,对
应PE为31/26/23X.其中物管业务2020/21/22年的EPS分别为0.51/0.67/0.86,物管业务
归母净利润年复合增长率达33%.公司是A股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业,具
备双重稀缺性,维持"增持"评级.
5)风险:股价短线获利回吐的风险,资产整合及团队磨合不达预期的风险.
[2019-11-20]中航善达(000043):风华正茂,积善庆余
■国信证券
若完成资产整合,将跻身物管龙头公司是央企改革受益者,中国机构物业领航者及
行业标准化统筹者, 若完成对招商物业收购,核心资产将囊括中航物业,招商物业及九
方资产并跻身中国物管龙头之列.
积极响应国家战略,珠联璧合,领跑未来中航与招商物业两大优质资产的珠联璧合
,是国务院国资委积极响应"国家关于加大推进央企战略性重组改革"的重大举措,下一
步拟更名为"招商积余",代码将变更为"001914"(1914年对招商局及中国房地产均具特
殊意义), 极大地彰显了国家赋予公司的"央企物管旗舰"的战略定位,有利于更好发挥
招商局和中航工业各自在商办,中高端住宅管理及机构物业的优势.
占尽天时,地利,人和,物管旗舰风帆正劲党的十九届四中全会强调"毫不动摇巩固
和发展公有制经济", "推进国有经济布局优化和结构调整","增强国有经济竞争力,创
新力, 控制力,影响力,抗风险能力","做强做优做大国有资本","深化国有企业改革",
公司发展壮大顺应新时代.存量房物管市场空间已逾1.3万亿元/年,未渗透的存量房与
未来增量房将持续为物管行业贡献广阔空间,目前行业仍处于高度分散阶段,但龙头规
模化效应已开始显现,公司作为央企体系内的专业化物业管理平台,在行业集中度不断
提升的情况下,物管领域的影响力和竞争力将全面提升.
机构物业领头羊, 行业标准化统筹者公司致力于成为中国卓越的机构物业平台运
营商, 其管理业态有别于其他物管龙头,除商办,住宅外,还涉及最高检,人民大会堂等
众多特殊政府物业以及重要金融机构,大型医院,大型场馆等公众物业,被称为"机构物
业大管家",与住宅物业相比,机构物业定价更高,提价更易,拓展更快.公司亦是行业标
准领跑者,标准化工作践行者,为全国物业服务规范化发展做出过历史性贡献,"全国物
业服务标准化技术委员会秘书处"就设在公司旗下的中航物业.
首次覆盖, 给予"增持"评级公司尚处于资产整合阶段,假设2020年完成,鉴于这一
特殊情况, 我们仅对整合完成后的公司做盈利预测,按扩股后的总股本10.6亿股摊薄,
预计2020/21/22年EPS分别为0.73/0.85/0.97元,对应PE为31/26/23X,合理估值为21-2
5元/股.公司是A股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业,具备双重稀缺性,目前股价
位于合理估值区间,首次覆盖给予"增持"评级.
风险提示股价短线获利回吐的风险,资产整合及团队磨合不达预期的风险.
[2019-11-11]中航善达(000043):强化战略定位,加持百年荣光
■华泰证券
核心观点
公司发布公告,拟变更公司名称为"招商局积余产业运营服务股份有限公司",变更
证券简称为"招商积余", 变更证券代码为"001914".公司更名彰显重要战略定位,物管
业务具备较强内生增长实力, 收购招商物业后有望实现规模翻番,资源翻番,打造非住
宅物管央企旗舰.不考虑收购,预计公司2019-2021年EPS为0.44,0.64,0.81元,维持"买
入"评级.
更名招商积余,延续百年传承,彰显战略定位
"积余"意为积攒起来的剩余财务和资产, "积余产业运营服务"意为对存量资产的
管理, 运营及服务等,契合公司战略及业务发展定位.招商局集团于1914年实行航产分
业,成立中国最早有案可查的房地产运营公司之一"积余产业公司",本次公司名称和代
码的变更一方面意味着招商局集团百年传承, 另一方面则突出彰显公司在招商局集团
内重要战略定位.公司收购招商物业的交易已获证监会无条件通过,收购完成后招商局
集团将成为公司实控人,一方面我们期待公司物业资源整合发展,由成本中心转为利润
中心;另一方面我们期待公司在招商局存量资源管理上获得更大空间.
前三季度业绩波动主要由于房地产项目处置,物业板块继续实现稳健增长
1-3Q公司实现营收39.2亿元,同比-2%;归母净利润1.4亿元,同比-83%;扣非归母净
利润1.2亿元,同比+18%.公司业绩下滑源自房地产处置波动:去年同期转让贵阳中航70
%,惠东康宏发展51%股权确认投资收益8.7亿元;报告期惠州产业园破产清算,减值损失
同比+0.31亿元.公司扣非业绩增长,且房地产业务大概率继续亏损(H1亏损0.25亿元),
预计物管业绩增速依然较高(H1同比+36%).根据公司官网, Q3新中标济南轨交,天津周
大福金融中心,国防科技大学等多元项目,彰显优良内生增长实力.
打造非住宅物管央企旗舰,领航物管领域新赛道
国内非住宅物管空间广阔, 2025年市场规模有望达8000亿元,将产生多元延伸,基
础服务升维高附加值的机会, 是一片蓝海.根据跟踪评级报告和交易报告书,2018年公
司非住宅物管收入占85%,2019H1招商物业非住宅在管面积占32%.收购完成后公司有望
整合招商局在住宅和商办,中航工业在机构物业的资源优势,打造非住宅物管央企旗舰
,领航新赛道.
强化战略定位,维持"买入"评级
由于增量物管项目业绩释放有所滞后,我们调整中航物业盈利预测,预计2019-202
1年净利润2.1,3.1,4.4亿元,相应调整公司EPS至0.44,0.64,0.81元(前值0.45,0.63,0
.77元).采用分部估值, 物管可比公司2020年平均PE为28倍,考虑到公司A股稀缺性,高
增长,非住宅领先布局和并购带来估值溢价,我们认为物管业务2020年合理PE估值水平
为37-39倍.不考虑收购, 目标价22.31-23.25元(前值16.80-17.50);考虑收购,备考目
标价24.50-25.65元(前值16.04-17.20);维持"买入"评级.
风险提示:收购整合风险,人工成本上涨风险,剩余房地产项目处置风险.
[2019-11-11]中航善达(000043):机构上调中航善达目标价至25.27元,重申"强推"评级
■证券时报
华创证券发布中航善达的研报指出,公司逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管
理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将
有望成为非住宅类物管龙头, 并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.
招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"利润中心",同时后续或通过组织架构改
革提升人均效能, 有望推动利润率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模
超预期增长,维持19年,20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司
双重稀缺性以及集团内高度战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25
.27元,重申"强推"评级.
[2019-11-11]中航善达(000043):中航善达,强化战略定位,加持百年荣光
■证券时报
华泰证券指出, 公司发布公告,拟变更公司名称为"招商局积余产业运营服务股份
有限公司",变更证券简称为"招商积余",变更证券代码为"001914".公司更名彰显重要
战略定位, 物管业务具备较强内生增长实力,收购招商物业后有望实现规模翻番,资源
翻番,打造非住宅物管央企旗舰.不考虑收购,预计公司2019-2021年EPS为0.44,0.64,0
.81元,维持"买入"评级.
[2019-11-08]中航善达(000043):积余产业运营服务,百年传承高度定位-更名公告点评
■华创证券
拟更名"招商积余",代码"001914",传承百年历史,彰显高度战略定位
公司发布公告,拟更名为"招商局积余产业运营服务股份有限公司";证券简称拟由
"中航善达"变更为"招商积余";证券代码拟由"000043"变更为"001914"."积余"在《辞
典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产, "积余产业运营服务"意为对存量资产的
管理, 运营及服务等,"积余"之意契合公司的战略及业务发展定位."积余"与招商局集
团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源, 招商局集团的前身是创立于1872年的轮船
招商局,其于1914年2月实行航产分业,成立"积余产业公司",这是招商局集团最早的直
属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一.而本次证
券代码拟变更为"001914",更有招商局集团百年传承的历史意义,彰显公司在集团的高
度战略定位,未来有望打开更为广阔的业务空间.
合并后在管1.5亿方,打造非住宅物管龙头,规模,业绩料将实现量质齐
升本次重组积极响应国资委瘦身健体, 聚焦主业,提质增效要求,将实现物管行业
横向整合, 明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理
战略业务的未来发展空间,打造央企物管旗舰企业.截至19H1末,中航善达,招商物业合
并后在管面积将达1.49亿方.中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,
非住宅面积分别占比68%,32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业
强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头.我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年
业绩有望超预期.预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40
%,并存在超预期可能.考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%,65%,60
%,将推动销售,竣工持续高增,预计后续营收稳步增长.目前中航善达,招商物业物管利
润率较行业仍有较大提升空间, 考虑到后续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利
润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升.
按20PEG0.9倍,PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿
估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物
管行业的高成长性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海
外主流物管公司,3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7,1.0倍,合并后公司背靠招商局
集团的强大央企开发背景, 并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,此次
更名招商积余更彰显公司在招商局集团的高度战略定位, 理应享受第一梯队物管公司
的PEG溢价,我们按20年PEG0.9倍,上调PE至37.5倍(原为PEG0.85倍,PE35倍),对应物管
市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元
,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为25.27元.
投资建议:积余产业运营服务,百年传承高度定位,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们维持19年,20年
合并后物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度
战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25.27元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-11-07]中航善达(000043):中航善达拟更名为"招商积余",未来发展战略更加清晰
■中国证券报
11月7日晚间,中航善达(000043)发布公告称,中航善达拟申请将公司名称由"中航
善达股份有限公司"变更为"招商局积余产业运营服务股份有限公司",英文名称拟由"A
VIC SUNDA HOLDING COMPANY LIMITED"变更为"China Merchants Property Operatio
n & Service Co., Ltd",证券简称拟由"中航善达"变更为"招商积余",英文简称拟由"
AVIC SUNDA"变更为"CMPO",证券代码拟由"000043"变更为"001914".
近年来中央企业持续深化供给侧结构性改革,把压缩管理层级,减少法人户数("压
减"),去产能,降杠杆,减负债等任务与国资国企各项改革协同推进,更加聚焦主业实业
,持续"瘦身健体". 中航善达早在2019年4月便启动重大资产重组.彼时,中航善达发布
公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权.2019年10月22日,
前述交易事项已经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会无条件审核
通过.此次重大资产重组实施后,招商局蛇口工业区控股股份有限公司将直接及间接合
计持有中航善达51.16%的股权,成为中航善达的控股股东,招商局集团有限公司将成为
中航善达的实际控制人.
业内人士表示, 中航善达的重大资产重组积极响应国务院国资委"瘦身健体,聚焦
主业, 提质增效"要求,将实现物业管理行业横向整合,明确其未来发展的战略定位,激
发发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间.通过打造央企物业管理旗
舰企业, 在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强,提升行业地位,战略定位及业务
发展空间具有十分重要的意义.
[2019-11-02]中航善达(000043):内生增长动力强劲,看好利润修复空间
■东北证券
报告摘要:[公司披露三季报,三季度实现营业收入13.37亿元,同比增长10.14%,实
现归属于上市公司股东的净利润0.54亿元,同比下降-92.41%;前三季度合计实现39.18
亿元,同比下降-2.27%;合计实现归属于上市公司股东的净利润1.38亿元,同比下降-83
.35%.
经营效益保持良好,扣非后归母净利润同比上升.本期公司归母净利润同比大幅下
降的原因主要是去年公司转让了贵阳中航70%股权,惠东县康宏发展51%股权,今年前三
季度投资收益较去年同期下降98.2%;事实上,第三季度公司实现扣非后归母净利润为0
.44亿元,同比大幅增长424.39%;前三季度的扣非后归母净利润为1.23亿元,同比增长1
7.56%,证明公司目前的主业物业板块经营效益保持良好.
中航物业市场化拓展持续收获, 内生增长强劲.在上半年获签6亿元的物业管理合
同后,三季度公司先后中标台东高速收费,后勤服务,湖南美术馆,天津周大福金融中心
, 北京大兴机场南航基地等大型,重点项目.我们相信公司凭借在机构类物业的管理经
验,未来的内生增长动力依旧强劲.
中性利润修复假设下仍具空间.招商物业过去几年的利润表现差强人意,更多是由
于其作为上市公司招商蛇口下的子公司, 承担了品牌中心的责任;事实上,招商物业在
管项目大多位于一二线城市,具有深厚的社区增值服务挖掘空间,且具备可观的待交付
面积,我们相信未来其盈利水平将逐步修复至物管行业中枢位置.而中航物业在管的机
构类物业虽无可观的利润率与社区增值服务可能性, 但有着收入,利润率稳定,竞争相
对不激烈的优势.
维持公司买入评级,我们认为公司物业板块2019-21年净利润分别为4.58,6.55,9.
23亿元,当前股价对应物业板块估值分别为35.6,24.9,17.7倍,给予公司物业板块对应
2020年29倍PE,目标价22.52元.
风险提示:利润修复不及预期
[2019-11-01]中航善达(000043):重组转型再加速,物业壮志期领军
■中信建投
地产业务逐步式微, 物业转型明晰:当期业绩下行的主要原因在于:1,当期投资收
益较去年同期大幅减少;2, 孙公司破产清算,但同时我们也观察到,公司当期的销售管
理费用同比降低近40%至3.1亿元.展望全年,我们预计未来公司地产业务的规模和结算
收入将逐步式微, 但随着公司物管业务的增长,在管面积的持续上升,公司物管收入占
比和增速有望继续保持.
招商物业合并频频提速:公司年内并购招商物业重组事项的进度可谓绿灯连连,高
效迅捷.从4月底公司发布公告, 初步确定发行价开始.8月底,公司发布了董事会预案,
并购计划涉资29.9亿.随后9月中旬, 总体方案随即获得国务院国资委原则同意,19日,
证监会决定对该申请予以受理.最终于10月22日,合并申请获得中国证监会上市公司并
购重组审核委员会无条件通过.
业绩承诺稳健, 未来增长有保障:招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母
净利不低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非
后归母净利分别为不低于1.89亿元, 2.15亿元,2.35亿元.根据我们的测算,如按19-21
年的业绩承诺方案,则三年业绩增速分别为12.3%,18.9%和13.8%,如按20-22年的方案,
假设19年业绩以1.59亿为基数, 则三年业绩增速分别为18.9%,13.8%和9.3%.承诺的业
绩增速较为稳健,为合并后中航善达的业绩释放奠定了良好基础.
盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力.预计19
-20年EPS分别为0.32,0.38元,维持"买入"评级.
[2019-10-31]中航善达(000043):当期业绩不宜作为公司价值判断主要依据-2019年年三季报点评
■中信证券
公司物业管理业务持续稳定发展,期待招商物业和中航物业之间的协同效应,期待
物业管理央企旗舰扬帆远航.
公司去年有非经常性因素,可比基数很高,今年出现业绩明显下降并不意外.
前三季度公司实现营业收入39.2亿元,同比下降2.27%,实现归母净利润1.38亿元,
同比下降83.35%,但实现扣非归母净利润1.23亿元,同比增长17.56%.
公司已将衡阳,天津项目托管给招商蛇口.
物管业务稳定增长, 持续获取新项目.公司并未披露物业业务的分部数据,但是从
公司项目获取看, 稳定增长.下半年来,中航物业中标南昌,北京,长沙,成都,天津等多
个城市项目,业态涉及政府办公楼,高校,企业总部,写字楼,音乐厅,收费站等多个品类
.同时, 公司与山东铁路综合开发有限公司,济南铁路房产建设集团有限公司设立合资
公司,对其旗下地产,产业开发项目,高铁线站点等提供物业服务.
收购招商物业获证监会通过, 央企物管龙头旗舰启航.10月22日,公司公告证监会
并购重组委公司发行股份收购招商物业事项,获无条件通过.公司物业管理业务与招商
物业规模,体量接近,强强联合有望打造央企物管龙头.我们相信,随着公司未来顺利完
成整合,公司的股东背景优势和经营优势,将得到进一步体现.
2019年业绩不宜作为公司价值的判断主要依据.2019年,即使算上招商物业的备考
利润,我们相信也不宜作为公司价值的判断依据.一方面,招商物业在上市前,仍作为成
本中心, 售后服务中心存在,没有独立运营记录,利润率在业内远低于同行;另一方面,
中航物业和招商物业的协同也远未开始,招商局平台对其支持,也没有开始.我们相信,
2020年的成绩,才是评价公司价值的依据.
风险因素:公司新拓展面积规模较大,但是其中一部分公建类业务的盈利能力可能
偏弱.
投资建议:我们认为,物业管理行业前景广阔,公司品牌和服务经验具备一定优势.
我们维持公司物业管理业务2019/2020/2021年2.4/6.3/8.4亿元的归母净利润预测.我
们结合PE和PS估值,并加上房地产分部的价值,我们维持公司合理目标估值253.7亿元,
即当前目标价格23.92元/股.公司当前股价19.96元/股,我们维持公司"买入"的投资评
级.
[2019-10-31]中航善达(000043):物管表现稳健,重组有望量价齐升
■天风证券
事件:公司三季度实现营业收入39.17亿元,同比下滑2.27%;净利润1.38亿元,同比
下滑83.35%;扣非后净利润1.23亿元,同比增加17.56%,主要系开发业务收缩所致.
整体营收略有下降,扣非净利润增长17.56%:公司2019年上半年实现营业收入25.8
亿元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业
收入的17.48%,同比下降55.70%.三季度单季,公司实现营业收入13.37亿元,同比增加1
0.14%, 实现归母净利润5353万元,同比减少92.41%,实现扣非归母净利润4412万元,同
比大幅424.39%.前三季度实现扣非净利润1.23亿元,同比增加17.56%,预计主要为物业
与租金收入.公司前三季度毛利率为19.1%, 同比去年同期下滑3.1个PCT,净利率为3%,
去年同期为20%,扣除去年8.7亿投资收益后,净利率同比下滑1个PCT,(主要由于上年同
期公司转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权, 惠东县康宏发展有限公司51%股权
确认投资收益共计约8.7亿元).参考中报, 物业,地产毛利率分别为10%,60%,我们认为
毛利率,净利率同比或主要由于物业营收占比继续增加所致.
四费方面,公司销售,管理,财务费率分别较去年同期下滑0.7,0.7,1个PCT至1.3%,
6.6%, 4.5%,主要由于地产业务进一步减少,销售代理,广告费用等有所减少;研发费率
同比提升0.1个PCT至0.3%, 绝对值较去年同期增长51.45%,虽然投入尚少,但是也表明
公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投
入.
重组招商物业, 背靠蛇口物管面积有望持续快增,根据重组方案,重组成功后公司
第一大股东为招商蛇口, 公司将持有招商物业100%的股权,招商蛇口将持有公司51%的
股权, 背靠招商局集团.招商蛇口作为龙头房企之一,销售,获取土地能力优异,仅2019
年招商蛇口预计商品房销售2000亿元, 在华南地区储备丰富,其中包括蛇口自贸区,太
子湾片区, 前海妈湾等,近千万平米的优质资源,背靠招商局集团,公司在获取政府,共
建项目方面竞争力将得到体现, 预计管理面积,管理均价中长期均会有大幅提升空间.
根据公司公告,目前二者重组已获证监会核准,尚未收到书面通知.
A股物业龙头,备考归母净利润预计达6.6亿:截至6月,收购完成后中航善达物业管
理面积近1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持,将成为A股
物业龙头.如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备
考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.
投资建议:公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但扣非归母净利润实现正增长
.目前重组已获证监会并购重组委无条件通过,如果重组成功,公司有望成为A股物业龙
头, 我们预计公司2019-2021年营业收入分别为74.15亿元,87亿元,106.3亿元,预计实
现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元, 对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元.维持"买
入"评级.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期
[2019-10-30]中航善达(000043):地产业务逐步剥离,物管业务表现良好-2019年三季报点评
■华创证券
3Q19业绩同比-83%,扣非后同比+18%,地产业务萎缩,物管增长良好
3Q19营业收入39.2亿元,同比-2.3%;归母净利润1.4亿元,同比-83.4%;扣非后1.23
亿元,同比+17.6%;基本每股收益0.21元,同比-83.4%;毛利率和归母净利率分别为19.1
%和3.5%,同比-3.1pct和-17.2pct.业绩同比大降源于18年同期公司转让贵阳中航房地
产70%股权,惠东康宏发展51%股权等确认投资收益8.9亿元,3Q19投资收益同比-98.2%.
此外,3Q19公司销售费用同比-38.0%,说明房地产开发业务正在逐步剥离,并考虑到19H
1地产业务为亏损拖累业绩状态,剔除地产业务后,物业管理业绩预计仍保持良好增长.
规模:合并后在管1.5亿方,非住宅物管龙头成型,后续规模望保持高增
19H1末,中航善达,招商物业管理面积分别达7,634,7,292万平米,分别较18年末+4
3.8%, +5.5%,合并后在管面积达1.49亿方.中航善达管理面积获得跨越式增长,显示出
较强的物管拓展能力, 并考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速持续维持高位,
有望推动后续竣工高增,预计招商物业未来的管理面积有望稳定快速增长.中航善达深
耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,非住宅面积分别占比68%,32%),并且招商
系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头
.
业绩:预计19年业绩4.3亿,同比+40%,合并后业绩将实现量质齐升
我们按14-18年上,下半年管理面积与收入对应关系,并考虑到19H1管理面积大增,
预计19年中航物业业绩为3.0亿元, 但鉴于公司重组进程或影响业绩释放节奏,因而仍
维持预计19年中航物业业绩2.3亿,但将推动20年业绩超预期.预计招商物业19年业绩2
.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+41%,并存在超预期可能.考虑到招商蛇口16-
18年新开工面积同比增速分别为23%,65%,60%,将推动销售,竣工持续高增,预计后续营
收稳步增长.目前中航善达, 招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后
续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升.
估值:20PEG0.85倍,PE35倍对应物管市值221亿,合理总市值255亿
估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物
管行业的高成长性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考6家主
流物管公司(3家海外,3家H股)平均PEG0.85倍,考虑到合并后公司背靠招商局集团的强
大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,我们按20年PEG
0.85倍, PE35倍,对应物管市值221亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并
后公司合理市值约255亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为24.04元.
投资建议:地产业务逐步剥离,物管业务表现良好,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们上调19年,20年
合并后物管业绩预测合计分别为4.3, 6.3亿(原预测值4.2,5.5亿),考虑到公司双重稀
缺性,按20年目标PE35倍,上调目标价至24.04元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-10-23]中航善达(000043):成长性行业优质赛道,央企物管龙头适逢其时-重大事项点评
■中信证券
在一个政策较为支持,竞争对手不多,盈利较为确定的细分领域(非住宅物业管理)
, 公司具备品牌和历史经验的优势,也有强大的股东背景支撑,有望成长为业内品质龙
头.
发行股份收购招商物业获无条件顺利通过,央企物业管理龙头扬帆启航.公司发行
股份购买资产方案获得证监会通过,交易完成后,招商物业即将成为公司的重要组成部
分, 公司业务规模将一跃进入行业前列.我们也认为,公司未来实际控制人招商局集团
对物业管理业务有望实现更大力度支持.
成长性行业的优质赛道,科技破局和品牌巩固的关键时机.物业管理行业是房地产
产业链内政策支持力度最大, 也是既有市场集中度最低(龙头市占率一般都在1%左右)
的细分子行业.相比住宅领域, 非住宅领域盈利更加确定(一般采取成本加成的办法),
竞争对手更少(公建领域只有公司等个别国企具备历史优势,写字楼领域则有一些外资
品牌及万科等少数公司具备优势).随着5G时代的到来,科技推动万物智联,物管公司人
均在管面积有望继续提升,推动行业盈利水平提升和规模经济持续.随着这一领域的领
军公司纷纷登陆资本市场, 各大龙头公司摆脱成本中心的附庸属性,走向独立运营,优
质品牌之间的正面竞争刚刚开始.我们相信, 公司不仅是A股市场上市唯一的大型龙头
物业管理公司, 也是全国范围内少数在非住宅领域拥有良好经营记录和稳定管理团队
的品牌物业管理公司.
地标性物业管理优势有助于公建订单快速累积. 中航物业和招商物业本身具备业
内富有影响力的非住宅管理品牌.我们预计, 未来依托地标性物业的管理记录,以及股
东背景,公司拓展政府机关,图书馆,美术馆,高校,医院,体育场馆等业态优势极为显著
.2019年上半年,中航物业(不含招商物业)拓展面积就实现快速增长,达到7643万平米.
风险因素:公司拓展面积虽快,但一部分公建面积营收较低,盈利情况较弱的风险.
给予更高目标估值水平的核心理由.我们在没有调整盈利预测的情况下,给予公司
更高的合理估值水平, 理由主要如下:1,公司发行股份收购资产已经基本确定,发展不
确定性消除;2, 我们对于公司的盈利预测比较保守,在2020/2021年只分别假设公司第
三方拓展面积均为2500万平米.以公司内生增长的潜能,这一预期就完全有能力实现—
—而毕竟公司账面有超过12亿货币资金,更有近70亿的投资性房地产,如有品牌并购机
会公司得以把握,则规模增速应不止于此.3,在我们8月发布深度报告(中航善达(00004
3)投资价值分析报告—规模增长步入快车道, 利润率提升现在进行时)(2019-8-25)之
后,物业板块即公司的可比企业估值也发生了重构,资本市场越来越清晰认识到物业管
理行业的价值.4, 公司作为一个低毛利率企业,具备强大股东支持的品牌企业,的确应
该享受业内较高的估值.
投资建议.由于审核获得通过不等于马上完成收购招商物业,我们依旧假设公司在
2020年1月1日实现招商物业并表. 我们维持公司2019/2020/2021年物业管理主业的净
利润预测为2.4/6.3/8.4亿元(2019年业绩不含招商物业,含物业重估增值和资产处置)
.因格式完整原因,我们仍列示总EPS如下(预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.1
7元/股).但是否兑现资产处置或重估溢价,于我们评价公司价值并无任何区别.我们分
别给予公司物业管理业务27.5倍的PE和2.1倍的PS, 取平均数(采用品质住宅物业公司
绿城服务当前的PE和PS估值.没有上市非住宅物业龙头企业可比,公司毛利率和绿城服
务更接近, 品牌影响力亦领先),再加上公司的可变现地产资产扣除有息负债价值41.5
亿元,认为公司增发后合理市值为253.7亿元,以此除以增发后股本,给予当前目标价格
为23.92元/股(原目标价格为20.28元/股).公司当前股价为18.78元/股,我们维持公司
"买入"的投资评级.
[2019-10-22]中航善达(000043):中航善达重组事项过会,23日复牌
■上海证券报
中航善达公告,公司发行股份购买资产暨关联交易事项获得证监会无条件通过.公
司股票自10月23日开市起复牌.
[2019-09-11]中航善达(000043):重组获国资委批复,非住宅物管龙头成型
■华创证券
重组方案获国资委同意,招商系已成为第一大股东,央企物管龙头成型
9月10日,中航善达发布公告,公司拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100
%股权已收到国务院国资委《关于中航善达股份有限公司资产重组有关问题的批复》,
国资委原则同意公司本次资产重组的总体方案.9月4日, 招商蛇口公告称,招商蛇口已
完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股
份.截至2019年9月4日, 中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口(招商系)
目前持有中航善达22.35%股份,已成为公司第一大股东,招商局集团成为公司实际控制
人;中国航空技术深圳(中航系)持有中航善达20.62%股份, 为公司第二大股东;深圳中
航城发展(保利系)持有中航善达7.17%股份,为公司第三大股东.公司重组进程顺利,央
企非住宅物管龙头正逐步成型.
重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头8月23日,
中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口,深圳招商地产合计持有的
招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%,考
虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升, 预计业绩大概
率超额完成;收购价对应18PE,19PE分别为20,19倍(如果19年业绩增速达30%,则对应估
值15倍), 对比龙头估值以及考虑其稀缺性,本次定价诚意十足.本次交易完成后,新增
股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航系
持股比例降至13.0%, 为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东.中航善达深
耕机构类物管, 招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅,非住宅面积分别占
比65.1%, 34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合
力打造非住宅物业管理龙头.
预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿,同比超+36%目前,中航物
业,招商物业管理面积分别为7,634万平,7,082万平,分别较18年末+43.8%,+2.4%.合并
后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头.鉴于后续招商系的资源支持和中航物
业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长.同时考虑到18年中航物
业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%,较百强平均8%仍有较大提升空间,随着招商集团积
极推进招商物业改革,明确从"成本中心"转向"利润中心",后续毛利率提升和费用率改
善将推动净利率修复.因而,预计合并后业绩将量价齐升.其中,19H1,中航物业净利润1
.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有望超2.34亿,同比超+
43%.19Q1, 招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct,预计19年业绩有望
达1.87亿, 因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿,同比+36%,并存在
超预期可能.
投资建议:重组获国资委批复, 非住宅物管龙头成型,重申"强推"评级中航善达逐
步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强
强联合, 合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局
集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"
利润中心",同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量
质提升.我们维持预计19年,20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿,5.5亿,考虑公司双
重稀缺性,按20年目标PE30倍,维持目标价18.25元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期
[2019-08-30]中航善达(000043):强势业态珠联璧合,物管旗舰共襄大举
■中信建投
事件:股份转让审议通过,招商物业收购落地,交易细节进一步敲定.
业绩承诺稳健,未来增长有保障.根据《业绩承诺及补偿协议》,购买招商物业100
%股权于2019年度实施完毕, 则招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不
低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非后归母
净利分别为不低于1.89亿元, 2.15亿元,2.35亿元.否则招商蛇口及深圳地产将进行相
应股份或现金补偿.
招商中航强强联合, 优势互补叠加科技赋能,物管行业旗舰企业在望.我们认为此
次交易完成后,公司将在股东背景,业务互补,规模拓展等多个层面受益:1,汇集两大强
势央企股东背景, 物业管理旗舰企业战略清晰;2,机构类与住宅类优势业务长板互补,
资源共享降费增效;3,拓展在管规模,提升利润水平,充分体现规模竞争优势;4,科技赋
能行业未来,平台整合抢占行业信息化先机;5,招商物业作为房地产全价值链综合服务
商,未来利润率有望回升.估值分析:我们以2020年的盈利预测和估值来看,合并之后物
业板块估值合计113.5亿-136.2亿,中航善达地产业务估值为31.65亿-36.93亿元,增发
后股份数为10.60亿股,合理股价应在13.69-16.33元.
盈利预测与投资评级:作为A股物业服务板块的稀缺标的, 我们长期看好公司的业
务拓展能力和物业运营能力.预计19-20年EPS分别为0.32,0.38元(暂不考虑招商物业)
,维持"买入"评级.
风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值
[2019-08-28]中航善达(000043):中航善达,打造机构物管旗舰,领航存量服务未来
■证券时报
华泰证券发布中航善达的研报指出,我国物业管理行业正处于规模快速扩张,同时
龙头集中度提升,证券化加速的关键阶段.公司作为A股上市机构物业管理龙头,内生业
务规模有望稳健扩张.公司控股股东拟变更为招商蛇口, 同时拟收购招商物业,若交易
完成将打造央企物管龙头,实现规模翻番和资源翻番.预计公司2019-2021年EPS为0.45
,0.63,0.77元,首次覆盖给予"买入"评级.
[2019-08-27]中航善达(000043):对价合理,收购提升协同促进增长-资产重组点评
■天风证券
事件:公司发布重组招商物业草案,拟以7.6元发行3.93亿股,作价29.9亿元收购招
商物业100%股权.
重组招商物业草案确定,重组后招商蛇口变控股股东:公司拟以7.6元价格发行393
38万股,其中招商蛇口和深圳招商地产分别35405万股和3933万股,合计298972万元,加
上之前协议的股份转让14909万股(尚未完成交割), 重组完成后,公司总股本从6.67亿
股变为10.6亿股, 招商蛇口将占比51.16%,中航系持有13.69%,公司控股股东变为招商
蛇口收购标的资产估值合理, 盈利承诺有保证:拟收购的招商物业估值29.9亿,承诺利
润2019-2022年分别为1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元,2.35亿元(如交易于2020实施完
毕承诺至2022年),对应PE估值分别为18.8X,15.8X,13.9X,12.7X,明显低于行业对标公
司估值,承诺利润的增速分别为8.9%,18.9%,13.6%,9.3%;招商物业2019年3月最新归母
净资产为4.41亿,对应PB估值为6.84倍.
招商物业质地优良, 成长空间广阔:1)业务分类:招商物业母业务类型可分为物业
管理服务(基础物业管理与开发商服务)与专业服务(包括建筑科技与设施运营),在201
8年公司营业收入中分别占比90.1%和9.9%;2)毛利率:2018年度,公司整体毛利率约7.7
9%,其中物业管理6.72%,专业服务17.5%;净利率约4.66%,ROE约44.2%,由于过去对内服
务为主, 未来毛利率净利率有望持续提升;3)管理面积:截至2019年3月末,招商物业已
进军48座城市, 运营528个项目,管理面积7082万方,签约合同面积8517万方,其中住宅
占65%,相比行业前10名平均2.2亿平米的管理面积仍有较大成长空间.
重组完成后成为物管龙头, 激发协同效应:1)管理面积进入行业前列:重组后公司
管理面积近1.5亿平米(中航7634万平米+招商7082万平米),接近雅生活1.38亿平米,中
海1.4亿平米,绿城1.7亿平米,碧桂园1.82亿平米,成为物业管理龙头;2)激发协同效应
:本次交易可以实现两大集团优质物业管理业务的整合及协同发展,服务业态更加多元
,有望为进一步增长提供空间.
投资建议:公司公布收购方案,拟以29.9亿收购招商物业100%股权,招商物业承诺2
019年实现1.59亿, 对应收购PE估值仅18.8倍,明显低于同业,收购完成后,将实现两大
优质物业管理公司的整合和协同发展,管理面积近1.5亿,成为行业龙头,且增长前景广
阔, 毛利提升空间大,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应EPS分
别为0.52/0.67/0.81元.维持"买入"评级.
风险提示:重组方案被否,物业管理增长不及预期,业绩承诺无法实现
[2019-08-27]中航善达(000043):重组定价符合预期,物管龙头扬帆起航-点评报告
■东北证券
事件:公司于近日发布公告确定其发行股份收购招商物业的交易对价,最终评估价
为29.9亿元,对应招商物业2018年净利润约20倍PE;发行完成后公司总股本为10.6亿股
,招商蛇口将成为公司第一大股东,合计持有上市公司51.16%的股份.
重组定价符合预期, 估值仍具提升空间.参照上周五收盘价,新中航善达物管业务
对应18年PE为34倍;招商物业则承诺2019,20,21年净利润不低于1.59,1.89,2.15亿元,
保守考虑下, 新中航善达2019年PE仅为22倍,与港股龙头物管企业相比仍有较大空间.
考虑公司作为A股稀缺的优质物业管理标的,公司有理由享受估值溢价.
在管面积接近1.5亿方,物管龙头蓄势启航.目前中航善达,招商物业的在管面积分
别为7634, 7082万平米,合并后的在管面积接近1.5亿平米,并且具备住宅,机构物业双
重基因.重组完成后的新中航善达作为招商局集团旗下唯一的上市物管平台,必将获得
其大力支持,公司将充分受益于招商局集团的强大实力与多元业态组合,此次受托管理
四个购物中心仅是开端.多方因素推动利润修复.2018年, 中航物业与招商物业的净利
率分别为4.4%, 4.9%,较已上市物管公司的净利率存在较大差距.随着本次重组交易的
完成,公司将背靠招商局集团,未来的规模增长确定性有所加强;同时,公司将由房企下
属的成本,品牌中心转为利润中心,伴以科技赋能,增值服务带来的人均效能提升,公司
的利润率有望得到修复, 进而超额实现原定的业绩承诺目标.而这一利润修复的进程,
已在众多港股上市物管公司中多次得到验证.
维持公司买入评级,假设2019年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司2019,
2020,2021年EPS分别为0.46,0.65,0.91元,对应PE分别为31,22,15.8倍.给予公司物管
业务20年25倍PE,目标价为18.5元.
风险提示:盈利修复不及预期,增量项目交付速度过慢.
[2019-08-27]中航善达(000043):打造机构物管旗舰,领航存量服务未来
■华泰证券
核心观点我国物业管理行业正处于规模快速扩张,同时龙头集中度提升,证券化加
速的关键阶段.公司作为A股上市机构物业管理龙头,内生业务规模有望稳健扩张.公司
控股股东拟变更为招商蛇口, 同时拟收购招商物业,若交易完成将打造央企物管龙头,
实现规模翻番和资源翻番.我们预计公司2019-2021年EPS为0.45,0.63,0.77元,首次覆
盖给予"买入"评级.
机构物业管理:市场规模超2000亿, 龙头物管企业着力布局相对住宅物业管理,机
构物业管理具有竞争格局复杂,进入门槛高,物业费高的特点.据我们估算,2018年我国
机构物业管理市场规模为2220亿元. 多业态物业服务能力是物业管理龙头企业着力培
养的方向之一, 一方面能够形成差异化竞争优势,构筑行业门槛;另一方面能够增厚业
绩规模,在住宅交付量趋势性下行的背景下提升增长韧性.
中航善达:机构物业管理领域的龙头央企公司是隶属于中国航空工业集团的上市
央企, 1994年上市以来经历四次战略转型,2016年以来逐步剥离房地产业务,聚焦机构
物管业务, 依靠央企资源和三大服务优势塑造的良好口碑,实现规模稳健扩张.2006年
以来物管营收连续12年正增长,营收占比由16%提升至2019H1的77%,在2017年超过房地
产开发成为第一大营收来源.截至2019H1, 物管业务覆盖60余个城市,拥有项目613个,
在管面积7634万平,其中79%为机构物业.
招商物业:雄厚资源优势, 住宅占比超六成,盈利能力改善中招商物业是央企招商
局集团旗下物管公司, 通过承接招商蛇口的开发项目,借力集团资源,在管面积稳健扩
张.截至2019Q1,招商物业已进入48个城市,拥有项目528个,在管面积7082万平,其中住
宅占比65%.随着招商物业由"成本中心"转变为"利润中心",盈利能力存在改善空间.
携手招商物业, 央企强强联合公司股东中航国际控股拟向招商蛇口转让22.35%股
份, 同时公司拟发行股份购买招商物业100%股权.假设收购完成,公司行业地位将显著
提升, 以2018年经营情况计算,项目数量达1009个,在管面积达1.22亿平,规模翻番,营
收跃居行业第三.此外,公司与招商物业的强强联合有望打造物业管理行业的央企龙头
,强化资源优势,护航多元业态发展.
机构物管旗舰,首次覆盖给予"买入"评级不考虑收购,公司房地产业务合理价值为
33亿元,物业管理业务合理价值为79-84亿元,总合理价值为112-117亿元,目标价16.80
-17.50元;若考虑收购,公司合并后合理价值为170-182亿元,备考目标价为16.04-17.2
0元.首次覆盖,给予"买入"评级.
风险提示:股权转让及收购存在不确定性,社保政策不确定性加剧人工成本上涨风
险,剩余房地产项目减值风险.
[2019-08-26]中航善达(000043):中航善达,规模增长步入快车道,目标价20.28元
■证券时报
中信证券发布中航善达的研报指出,公司发行股份购买资产取得关键进展.根据公
司公告,公司确定发行股份收购招商物业的交易对价为29.9亿元,发行后股本为10.6亿
股,相对招商物业2018年PE约为20倍.招商局料将成为公司有绝对控股权的实际控制人
.预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.17元,给予目标价20.28元/股,当前价12.9
9元/股,维持"买入"评级.
[2019-08-25]中航善达(000043):重组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型
■华创证券
重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头
8月23日,中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口,深圳招商地
产合计持有的招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAG
R为12-16%, 考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升,
预计业绩大概率超额完成;收购价对应18PE,19PE分别为20,19倍(如果20年业绩增速达
30%, 则为15倍),合并后物管市值对应19PE仅26倍,定价诚意十足.本次交易完成后,新
增股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航
系持股比例降至13.0%, 为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东.中航善达
深耕机构类物管, 招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅,非住宅面积分别
占比65.1%, 34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,
合力打造非住宅物业管理龙头.
预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿,同比超+36%
目前,中航物业,招商物业管理面积分别为7,634万平,7,082万平,分别较18年末+4
3.8%, +2.4%.合并后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头.鉴于后续招商系的
资源支持和中航物业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长.同时
考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%, 较百强平均8%仍有较大提升空
间, 随着招商集团积极推进招商物业改革,明确从"成本中心"转向"利润中心",后续毛
利率提升和费用率改善将推动净利率修复.因而,预计合并后业绩将量价齐升.其中,19
H1,中航物业净利润1.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有
望超2.34亿,同比超+43%.19Q1,招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct
,预计19年业绩有望达1.87亿,因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿
,同比+36%,并存在超预期可能.
扩股后市值138亿元, 预计20年合理估值超194亿元,上涨空间预期超40%参考可比
龙头物业公司20PE20-30倍,其中龙头碧桂园服务20PE达30倍,并考虑中航善达具有A股
中龙头物管公司的稀缺性,以及AH股中商办物管公司的稀缺性,公司理应享受估值溢价
,我们按目标估值20PE30倍估算,并根据上文预计合并后物管业绩4.21亿,并按30%增速
估算20年物管业绩约5.47亿,合并后中航善达物业部分对应估值约164.2亿;19H1末,地
产及其它业务部分净资产合计41.9亿,按照0.7倍PB折价,合理市值29.3亿.两者合并后
, 中航善达合理估值193.5亿.公司扩股后总股本为10.60亿股,按8月23日收盘价12.99
元/股,扩股后市值约137.7亿.因而,对比合理估值193.5亿,并考虑其双重稀缺性,目前
公司股价预期仍有超40%上涨空间.
投资建议:重组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升, 实现量质提升.我们预计19年,20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿,5.5亿,
目前公司扩股后市值138亿元, 剔除非物管业务后市值为108亿元,对应19PE为26倍,考
虑公司双重稀缺性,按20年目标PE30倍,上调目标价至18.25元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-08-25]中航善达(000043):规模增长步入快车道,利润率提升现在进行时
■中信证券
公司发行股份购买资产取得关键进展.根据公司公告,公司确定发行股份收购招商
物业的交易对价为29.9亿元,发行后股本为10.6亿股,相对招商物业2018年PE约为20倍
.招商局将成为公司有绝对控股权的实际控制人.
有集团支持,又有第三方拓展经验,在管面积增长势头预期将十分强劲.
2017/2018年, 由于物业板块还基本作为开发企业的配套服务板块存在,故而公司
备考(即中航物业+招商物业)在管面积年增长分别只有19%和15%.但未来公司将成为招
商局集团唯一的物业管理平台,不仅享受招商蛇口确定性开发面积交付,还有招商平台
业务拓展协同支持.而且,由于公司品牌高端,服务口碑良好,尤其在非住宅领域优势突
出, 预计第三方拓展也将显著提速.2019年中报,中航物业在管面积就比2018年底增加
了44%之多,达到7643万平米.
内外因共同推动利润率反弹.几乎所有物业管理公司,在摆脱了开发企业附庸地位
,避免分担一些不合理成本,独立上市之后,利润率都有所提升.而中航善达擅长于科技
赋能,π平台厚积薄发,尽管在历史上出现开发成本,但未来或将持续助推盈利能力.
专业服务种类繁多, 以房为本.公司业态多元化程度超过其他物管公司(涵盖政府
机关,学校,体育场馆,产业园,港口,医院,住宅,商场,写字楼等诸多业态),运营经验丰
富,形成很多专业服务(类似于其他公司增值服务).
相比同行,公司的专业服务更扎根技术,以房为本,具备发展的潜力.
招商局旗下核心商业地产运营平台.区别于其他物业管理公司,公司还有商业地产
运营管理业务(不只是商场物业管理). 此次招商蛇口将其拥有所有可以委托的购物中
心交给公司运营管理, 显示出未来做大这一平台的决心.如果交易顺利完成,则九方平
台(公司商管平台)管理项目将增加到19个,150万平米,并拥有九方,九方荟和花园城三
个品牌, 背靠招商局这一大集团.这样一来,公司已经和国内领先的华润,龙湖,大悦城
等公司差距缩小,且公司以轻资产运营为主,不必考虑商办物业占压资金,轻装上市.
风险提示:方案无法通过审批的风险;非住宅物业更容易流失的风险.
看好央企物业管理旗舰启航,给予20.28元/股的目标价格.我们假设2020年年初完
成招商物业收购,2019年业绩不含招商物业,预计公司2019/2020/2021年净利润为6.2/
10.4/12.4亿元(原预测为6.2/9.9/11.8亿元),其中物业管理板块的净利润分别为2.4/
6.3/8.4亿元.统一使用增发后股本,我们预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.17
元/股(由于增发具体方案和我们此前报告假设不同,股本不同,且统一按照增发后股本
追溯历史,不再考虑增发前,故EPS不能进行历史报告比较).根据分部估值法,给予公司
215.1亿元的目标市值,合目标价20.28元/股,当前价12.99元/股,维持公司"买入"的投
资评级.
[2019-08-23]中航善达(000043):中航善达拟作价29.9亿元收购招商物业,实控人将变更为招商局集团
■上海证券报
中航善达公告, 中航善达拟以7.60元/股发行股份购买招商蛇口,深圳招商地产合
计持有的招商物业100%股权, 交易作价约29.9亿元.本次交易前60个月内,上市公司控
股股东为中航技深圳, 实际控制人为中航国际,最终控制人为国务院国资委.本次交易
完成后, 上市公司的控股股东将变更为招商蛇口,实际控制人将变更为招商局集团,最
终控制人为国务院国资委.业绩补偿义务人承诺标的公司2019年度,2020年度及2021年
度净利润分别为不低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元.本次交易将实现物业管理行业
横向整合,明确中航善达未来发展的战略定位,打开物业管理战略业务的未来发展空间
,打造央企物业管理旗舰企业.
[2019-08-12]中航善达(000043):物业聚焦迈步向前,科技布局引领创新
■中信建投
瘦身健体物业转型愈发明晰,毛利下行业绩待回稳:当期规模和业绩的滑落主要因
公司谋求向物业管理方向的转型战略,对传统房地产开发等其他业务进行了"瘦身健体
", 房地产业务结算规模有所下降,与此同时孙公司惠州市谟岭新型产业园开发建设有
限公司破产清算,计提资产减值损失和信用减值损失合计3732.7万元,占净利润的46.1
5%.
物业拓展持续发力,盈利能力期待提升:中航物业截止上半年全国物业管理项目61
3个, 管理面积7634万平方米,较去年同期增长2060万方.近年来随着资本力量的涌入,
需求上升,技术应用,"互联网+物业"等都给物业管理行业发展带来了极大的想象空间.
公司自2010年就开始了信息化系统的探索之路. 我们看好公司未来充分利用平台科技
赋能物业服务,提供更加个性化,专业化,精准化的物业管理服务.
地产开发持续收缩, 商业运营不断丰富:商业地产经营方面,中航九方资产管理有
限公司是公司商业运营业务的管理平台.
公司在商业地产经营方面已经初具规模, 形成了以"九方购物中心"品牌为核心的
商业管理能力,上半年中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,实现租金
收入2.28亿元.
招商物业合并进度提速:7月25日,中航善达收到国资委的批复,同意中航国际控股
将其持有的22.35%股权转让给招商蛇口.一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.
2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块的营收和归母净利润简单相加分别为66.38
亿和3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成.
盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力.预计19
-20年EPS分别为0.32,0.38元,维持"买入"评级.
[2019-08-12]中航善达(000043):物管业务规模利润双增,主业进一步聚焦
■天风证券
事件:公司上半年实现营业收入25.8亿元,同比下滑7.66%;净利润8480.67万元,同
比下滑32.61%;扣非后净利润7855.27万元,同比下滑33.40%,主要系开发业务收缩所致
,公司物业管理营收增长21%,利润增长36%,物管面积增长37%.
整体营收略有下降,开发业务战略性收缩:公司2019年上半年实现营业收入25.8亿
元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业收
入的17.48%, 同比下降55.70%.公司重组之后,物业资产管理业务逐步成为公司主要收
入来源, 且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕这一方向,公司继续推动剩余
房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构.物管面积同比大增37%,物管利润率有
所提升:公司物业管理业务营收占总营收77.36%, 2019年上半年实现物管收入19.96亿
元, 同比增长21.19%,实现净利润1.03亿元,同比增长35.9%;物业净利率5.16%,同比提
升0.6pct.截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个(同比多增138个),管理面
积7634万平方米, 同比大增37%.公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,
加大对智慧物业π平台的研发投入,此外,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的
管控模式.
重组招商物业完成后, A股物业龙头启航:公司拟收购招商物业,根据方案,重组成
功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权.并购完成后中航善
达物业管理面积近1.5亿平, 中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持,
将成为A股物业龙头.如若重组成功,19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.6
1亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.
投资建议:公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但物业营收增长21%,物管面积
增加37%,物管净利润达到5.16%,未来如果和招商物业重组成功,有望成为A股物业龙头
, 由于公司物业收入大幅增加,我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5
亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元,87亿元,106.3亿元,预计实现归母净利润3
.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变, 对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元.维持"买入"评级,6
个月目标价14.56元.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期
[2019-08-12]中航善达(000043):物业板块利润水平有所修复,静待重组推进
■东北证券
公司发布2019年半年度报告, 报告期内实现营业收入25.80亿元,同比下降7.66%,
实现归母净利润8481万元,同比下降32.61%,其中地产业务实现净利润-2463万元,物业
管理业务实现净利润10294万元.
物业板块收入持续增长, 新签合同额已超去年半额.2019年上半年,公司物业管理
业务实现收入19.96亿元,同比增长21.19%,略低于2014-2018年CAGR28.3%;物业服务毛
利率为10.13%, 较2018年提高0.3个百分点;物业板块实现归母净利率5.16%,2018年时
分项业务净利率为4.40%;上半年物业服务新签合同额6.07亿元, 同比2018年上半年新
签合同额为5.2亿元,18年全年为10亿元.公司物业板块收入实现稳健增长,物业板块利
润率已有所修复,但距行业利润中枢仍有差距,未来仍具提升空间.
重组交易稳步推进,物管龙头冉冉升起.7月下旬,公司披露公告称收到国务院国有
资产监督管理委员会出具的批复书, 同意中航国际控股将其持有的22.35%公司股份转
让予招商蛇口, 此后公司又宣布修订公司章程,董事会议事规则等.目前收购对价仍未
确定, 重组完成后,新中航善达将成为在管面积接近1.3亿平米,坐拥中航集团,招商局
集团两大股东支持, 住宅与机构类型物业双轮驱动的龙头物管公司,且作为A股唯一的
具备关联方支持的物管公司,未来在管面积增长具备确定性,有望享受估值溢价.
首次覆盖公司,给予买入评级.预计公司2019,2021,2022年EPS分别为0.42,0.58,0
.78元(未考虑重组后收入增长),对应PE分别为29.7,21.5,15.8倍,给予目标价14元.
风险提示:重组推进慢于预期,市场化拓展收效不及预期
[2019-08-11]中航善达(000043):物管业绩量质齐升,管理规模跨越式增长-2019年中报点评
■华创证券
19H1业绩同比-33%, 源于地产业务萎缩,物管业绩同比+36%,量质齐升公司19H1实
现营业收入25.8亿元,同比-7.7%;归母净利润0.85亿元,同比-32.6%;基本每股收益0.1
27元,同比-32.6%;毛利率和归母净利率分别为20.5%和3.3%,较18H1分别下降2.2pct和
1.2pct;三项费用率为13.0%,同比下降0.4pct.营收结构上,物业管理业务,房地产开发
与经营,建筑业,服务业及其他业务分别实现营收20.0,4.5,0.6,0.7亿元,分别同比+21
.2%,-55.7%,-4.8%,+11.5%,分别占比77.4%,17.5%,2.4%,2.7%,公司营收规模下降主要
源于房地产开发业务较上年减少.物业管理业务,房地产开发与经营,建筑业,服务业及
其他业务分别实现净利润1.03,-0.25,0.02,0.05亿元,其中,物业管理业务业绩同比+3
6%,净利率提升至5.2%,获得量质齐升.
在管面积达7, 643万方,较18年末+44%,估算中航物业全年业绩同比+43%截至19H1
末,公司物业管理项目共613个,管理面积达7,634万平米,较18年末+43.8%,获跨越式增
长.目前物管业务布局珠三角,长三角,华中,华北,华南各个区域,拥有庞大的机构物业
客户服务群体.19H1, 公司实现年度新签合同额6.07亿元,同比+16.7%.19H1,公司物业
管理业务实现营收20.0亿元,同比+21.2%;实现净利润1.03亿元,同比+35.9%,物业净利
率5.2%, 同比+0.6pct,较18年+0.8pct,根据公司14-18年上半年营收,业绩分别占比全
年平均43%, 44%,并且假设上下半年净利率保持稳定,同时考虑19H1末管理规模大幅提
升,我们估算全年物管业绩有望超2.3亿,同比超+43%;考虑中航物业和招商物业合并之
后,合计物管业绩将超4亿元,同比超+30%.
央企整合打造非住宅物管龙头,合并后在管超1.5亿方,料将实现量质齐升7月25日
, 公司公告关于招商蛇口购买中航善达22.35%股份已获得国务院国资委批复.18年末,
招商物业在管面积超7, 500万方,若合并后将超过1.5亿方,在管规模将处行业前列.中
航物业在机构类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业,如深圳
前海, 太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅
物管方面拥有强大优势.此外, 招商物业后续定位有望逐步从"成本中心"转向"利润中
心", 且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质
提升.
公布股东回报规划,重视投资回报,物管业绩持续稳定,有望实现高分红公司7月31
日公告三年(2018-2020年)股东回报规划,公司在实现盈利且现金能够满足公司持续经
营和长期发展的前提下,将坚持以现金分红为主的分配政策,公司将综合考虑发展阶段
,盈利水平等因素,提出差异化的现金分红政策,现金分红比例最低分别为80%,40%,20%
.考虑到物管行业业绩稳定增长,现金流持续稳定,公司业绩有望稳定持续增长,并维持
较高分红比例.
投资建议:物管业绩量质齐升, 管理规模跨越式增长,维持"强推"评级中航善达逐
步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强
强联合,合并后在管面积超1.5亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集
团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"利
润中心",同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质
提升, 我们预计19年合并后物管业绩合计将超4.0亿,鉴于公司上半年中航物业业绩和
管理规模超预期,我们小幅上调目标价至15.00元,维持"强推"评级.
风险提示:重组失败,交易对价过高,物业管理拓展不及预期.
[2019-07-30]中航善达(000043):重组招商物业,物业龙头启航
■天风证券
央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞A股物业龙头公司成立于1985年,
1994年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团.重组成功后公司第一大股东为招商蛇
口,公司将持有招商物业100%的股权.2018年公司实现营业总收入66.6亿元,同比增长1
3%, 较2017年增速高出20个百分点,其中物业管理业务营收37.2亿元,占比56%,同比增
长29.7%.2018年公司实现归母净利润8.6亿元,同比增长469%,其中物业管理业务贡献1
.6亿元归母净利润, 扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元,较17年净利润-0.35亿元回
升71%.同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升.
聚焦物业:并购后管理面积近1.3亿,有望借力招商系"量&质"齐升并购完成后中航
善达物业管理面积近1.3亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持
.招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发,园区运营.招商蛇口2018年销售面
积, 持有型物业面积分别为827.4万方和311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务
对象.值得一提的是, 招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务
对象,物业收入增速或将十分可观.同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,
在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构,金融机构
,国内外知名企业等.
地产:销售型物业几近退出, "九方"系运营渐入佳境2017,18年开始随公司地产项
目逐渐出售, 地产营收规模逐渐缩减.2016年大量项目出售,导致2017年公司营收大幅
缩减.两轮出清后, 公司销售型物业几近出清.在手项目仅剩4个,其中衡阳中航还剩50
万方待开发土储, 以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少.截至2018年12
月, 中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万㎡.在产品线方面,已形成"九方","
九方荟"两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方,龙华九
方及赣州九方等在本地区有一定影响力.
投资建议:我们预计公司2019-2021年有望实现营业收入59.5亿元/67.4亿元/79.3
亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应EPS分别为0.52/0.67/0.81
元.如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备考归母
净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.参考可比公司一致性预期PE均值,2019年为30倍,由于
公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为A股龙头或具备溢价
空间,出于谨慎给予28倍PE,对应2019年目标价位14.56元,首次覆盖给予"买入"评级.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进
行估值比较可能存在估值偏差
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[2019-11-27]中航善达(000043):招蛇董事长拟兼任非独董,彰显平台高度定位
■华创证券
第九届董事会拟提名7名非独董,招蛇董事长在列,彰显公司高度定位11月26日晚,
公司发布董事会会议决议公告, 审议通过了《关于提名第九届董事会非独立董事候选
人的议案》等5项议案.公司第九届董事会拟由十一名董事组成, 其中七名为非独立董
事, 四名为独立董事,任期自股东大会审议通过之日起三年.经董事会提名和薪酬委员
会审查,董事会同意许永军先生,邓伟栋先生,聂黎明先生,刘宁女士,石正林先生,章松
新先生, 何军先生作为公司第九届董事会非独立董事候选人,同意华小宁先生,陈英革
先生, 许遵武先生,林洪先生作为公司第九届董事会独立董事候选人,并提请股东大会
进行选举, 公司计划于12月12日提交临时股东大会审议.7名非独立董事候选人中,5名
来自招商系, 1名来自中航系,1名来自保利系,其中非独立董事候选人中招商蛇口董事
长许永军在列,彰显招商局集团对公司平台的高度重视.
合并后在管1.5亿方,打造非住宅物管龙头,规模,业绩将实现量质齐升本次重组积
极响应国资委瘦身健体,聚焦主业,提质增效要求,将实现物管行业横向整合,明确公司
未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展
空间,打造央企物管旗舰企业.截至19H1末,中航善达,招商物业合并后在管面积将达1.
49亿方.中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,非住宅面积分别占比
68%, 32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造
非住宅物业管理龙头.我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年业绩有望超预期.预
计招商物业19年业绩2.0亿元, 合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40%,并存在超预期可
能.考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%, 65%,60%,将推动销售,竣
工持续高增, 预计后续营收稳步增长.目前中航善达,招商物业物管利润率较行业仍有
较大提升空间,考虑到后续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,
业绩有望实现量质齐升.
按20PEG0.9倍, PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿估算2019-22
年业绩CAGR达41.6%, 预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物管行业的高成长
性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海外主流物管公司
,3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7,1.0倍,合并后公司背靠招商局集团的强大央企
开发背景, 并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,并且公司拟更名招商
积余更彰显其在招商局集团的高度战略定位, 理应享受第一梯队物管公司的PEG溢价,
我们按20年PEG0.9倍,PE37.5倍,对应物管市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值
约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价
为25.27元.
投资建议:招蛇董事长拟兼任非独董, 彰显平台高度定位,重申"强推"评级中航善
达逐步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物
业强强联合, 合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招
商局集团背景, 后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"
转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,
实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长, 我们维持19年,20年合并后
物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度战略定
位,按20年目标PE37.5倍,维持目标价25.27元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-11-22]中航善达(000043):招商物业股权过户完成,资源禀赋再优化-重大事件快评
■国信证券
事项:2019年11月21日,公司发布《关于发行股份购买资产暨关联交易事项之标的
资产过户完成的公告》, 公司发行股份购买资产暨关联交易之标的资产招商局物业管
理有限公司100%股权的过户手续已办理完成,招商物业成为公司的全资子公司.
国信地产观点:1)公司收购招商物业,实现了中航与招商物业两大优质资产的珠联
璧合,这是积极响应"国家关于加大推进央企战略性重组改革"的重大举措,从而实现资
源禀赋的进一步优化;
2)交易完成后,公司备考物管营收规模位居已上市物业管理企业第一位,在管合约
面积规模进入物管板块第一梯队之列;
3)财务指标进一步优化;
4)投资建议:资产过户完成, 标志着公司资产整合再向前迈出了实质性的一大步,
后续还需要完成--向交易对方发行股份并办理新增股份上市, 办理本次交易涉及的注
册资本变更, 对标的资产过渡期间损益进行专项审计等事项,假设最终于2020年完成,
按扩股后的总股本10.6亿股摊薄, 预计2020/21/22年EPS分别为0.73/0.85/0.97元,对
应PE为31/26/23X.其中物管业务2020/21/22年的EPS分别为0.51/0.67/0.86,物管业务
归母净利润年复合增长率达33%.公司是A股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业,具
备双重稀缺性,维持"增持"评级.
5)风险:股价短线获利回吐的风险,资产整合及团队磨合不达预期的风险.
[2019-11-20]中航善达(000043):风华正茂,积善庆余
■国信证券
若完成资产整合,将跻身物管龙头公司是央企改革受益者,中国机构物业领航者及
行业标准化统筹者, 若完成对招商物业收购,核心资产将囊括中航物业,招商物业及九
方资产并跻身中国物管龙头之列.
积极响应国家战略,珠联璧合,领跑未来中航与招商物业两大优质资产的珠联璧合
,是国务院国资委积极响应"国家关于加大推进央企战略性重组改革"的重大举措,下一
步拟更名为"招商积余",代码将变更为"001914"(1914年对招商局及中国房地产均具特
殊意义), 极大地彰显了国家赋予公司的"央企物管旗舰"的战略定位,有利于更好发挥
招商局和中航工业各自在商办,中高端住宅管理及机构物业的优势.
占尽天时,地利,人和,物管旗舰风帆正劲党的十九届四中全会强调"毫不动摇巩固
和发展公有制经济", "推进国有经济布局优化和结构调整","增强国有经济竞争力,创
新力, 控制力,影响力,抗风险能力","做强做优做大国有资本","深化国有企业改革",
公司发展壮大顺应新时代.存量房物管市场空间已逾1.3万亿元/年,未渗透的存量房与
未来增量房将持续为物管行业贡献广阔空间,目前行业仍处于高度分散阶段,但龙头规
模化效应已开始显现,公司作为央企体系内的专业化物业管理平台,在行业集中度不断
提升的情况下,物管领域的影响力和竞争力将全面提升.
机构物业领头羊, 行业标准化统筹者公司致力于成为中国卓越的机构物业平台运
营商, 其管理业态有别于其他物管龙头,除商办,住宅外,还涉及最高检,人民大会堂等
众多特殊政府物业以及重要金融机构,大型医院,大型场馆等公众物业,被称为"机构物
业大管家",与住宅物业相比,机构物业定价更高,提价更易,拓展更快.公司亦是行业标
准领跑者,标准化工作践行者,为全国物业服务规范化发展做出过历史性贡献,"全国物
业服务标准化技术委员会秘书处"就设在公司旗下的中航物业.
首次覆盖, 给予"增持"评级公司尚处于资产整合阶段,假设2020年完成,鉴于这一
特殊情况, 我们仅对整合完成后的公司做盈利预测,按扩股后的总股本10.6亿股摊薄,
预计2020/21/22年EPS分别为0.73/0.85/0.97元,对应PE为31/26/23X,合理估值为21-2
5元/股.公司是A股唯一的物管龙头及唯一的机构物管企业,具备双重稀缺性,目前股价
位于合理估值区间,首次覆盖给予"增持"评级.
风险提示股价短线获利回吐的风险,资产整合及团队磨合不达预期的风险.
[2019-11-11]中航善达(000043):强化战略定位,加持百年荣光
■华泰证券
核心观点
公司发布公告,拟变更公司名称为"招商局积余产业运营服务股份有限公司",变更
证券简称为"招商积余", 变更证券代码为"001914".公司更名彰显重要战略定位,物管
业务具备较强内生增长实力, 收购招商物业后有望实现规模翻番,资源翻番,打造非住
宅物管央企旗舰.不考虑收购,预计公司2019-2021年EPS为0.44,0.64,0.81元,维持"买
入"评级.
更名招商积余,延续百年传承,彰显战略定位
"积余"意为积攒起来的剩余财务和资产, "积余产业运营服务"意为对存量资产的
管理, 运营及服务等,契合公司战略及业务发展定位.招商局集团于1914年实行航产分
业,成立中国最早有案可查的房地产运营公司之一"积余产业公司",本次公司名称和代
码的变更一方面意味着招商局集团百年传承, 另一方面则突出彰显公司在招商局集团
内重要战略定位.公司收购招商物业的交易已获证监会无条件通过,收购完成后招商局
集团将成为公司实控人,一方面我们期待公司物业资源整合发展,由成本中心转为利润
中心;另一方面我们期待公司在招商局存量资源管理上获得更大空间.
前三季度业绩波动主要由于房地产项目处置,物业板块继续实现稳健增长
1-3Q公司实现营收39.2亿元,同比-2%;归母净利润1.4亿元,同比-83%;扣非归母净
利润1.2亿元,同比+18%.公司业绩下滑源自房地产处置波动:去年同期转让贵阳中航70
%,惠东康宏发展51%股权确认投资收益8.7亿元;报告期惠州产业园破产清算,减值损失
同比+0.31亿元.公司扣非业绩增长,且房地产业务大概率继续亏损(H1亏损0.25亿元),
预计物管业绩增速依然较高(H1同比+36%).根据公司官网, Q3新中标济南轨交,天津周
大福金融中心,国防科技大学等多元项目,彰显优良内生增长实力.
打造非住宅物管央企旗舰,领航物管领域新赛道
国内非住宅物管空间广阔, 2025年市场规模有望达8000亿元,将产生多元延伸,基
础服务升维高附加值的机会, 是一片蓝海.根据跟踪评级报告和交易报告书,2018年公
司非住宅物管收入占85%,2019H1招商物业非住宅在管面积占32%.收购完成后公司有望
整合招商局在住宅和商办,中航工业在机构物业的资源优势,打造非住宅物管央企旗舰
,领航新赛道.
强化战略定位,维持"买入"评级
由于增量物管项目业绩释放有所滞后,我们调整中航物业盈利预测,预计2019-202
1年净利润2.1,3.1,4.4亿元,相应调整公司EPS至0.44,0.64,0.81元(前值0.45,0.63,0
.77元).采用分部估值, 物管可比公司2020年平均PE为28倍,考虑到公司A股稀缺性,高
增长,非住宅领先布局和并购带来估值溢价,我们认为物管业务2020年合理PE估值水平
为37-39倍.不考虑收购, 目标价22.31-23.25元(前值16.80-17.50);考虑收购,备考目
标价24.50-25.65元(前值16.04-17.20);维持"买入"评级.
风险提示:收购整合风险,人工成本上涨风险,剩余房地产项目处置风险.
[2019-11-11]中航善达(000043):机构上调中航善达目标价至25.27元,重申"强推"评级
■证券时报
华创证券发布中航善达的研报指出,公司逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管
理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将
有望成为非住宅类物管龙头, 并且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.
招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"利润中心",同时后续或通过组织架构改
革提升人均效能, 有望推动利润率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模
超预期增长,维持19年,20年合并后物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司
双重稀缺性以及集团内高度战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25
.27元,重申"强推"评级.
[2019-11-11]中航善达(000043):中航善达,强化战略定位,加持百年荣光
■证券时报
华泰证券指出, 公司发布公告,拟变更公司名称为"招商局积余产业运营服务股份
有限公司",变更证券简称为"招商积余",变更证券代码为"001914".公司更名彰显重要
战略定位, 物管业务具备较强内生增长实力,收购招商物业后有望实现规模翻番,资源
翻番,打造非住宅物管央企旗舰.不考虑收购,预计公司2019-2021年EPS为0.44,0.64,0
.81元,维持"买入"评级.
[2019-11-08]中航善达(000043):积余产业运营服务,百年传承高度定位-更名公告点评
■华创证券
拟更名"招商积余",代码"001914",传承百年历史,彰显高度战略定位
公司发布公告,拟更名为"招商局积余产业运营服务股份有限公司";证券简称拟由
"中航善达"变更为"招商积余";证券代码拟由"000043"变更为"001914"."积余"在《辞
典》里的释义为积攒起来的剩余财物和资产, "积余产业运营服务"意为对存量资产的
管理, 运营及服务等,"积余"之意契合公司的战略及业务发展定位."积余"与招商局集
团及中国房地产行业有着悠久的历史渊源, 招商局集团的前身是创立于1872年的轮船
招商局,其于1914年2月实行航产分业,成立"积余产业公司",这是招商局集团最早的直
属房地产企业,也是20世纪中国最早出现的有案可查的房地产运营公司之一.而本次证
券代码拟变更为"001914",更有招商局集团百年传承的历史意义,彰显公司在集团的高
度战略定位,未来有望打开更为广阔的业务空间.
合并后在管1.5亿方,打造非住宅物管龙头,规模,业绩料将实现量质齐
升本次重组积极响应国资委瘦身健体, 聚焦主业,提质增效要求,将实现物管行业
横向整合, 明确公司未来发展的战略定位,激发公司的发展活力,进一步打开物业管理
战略业务的未来发展空间,打造央企物管旗舰企业.截至19H1末,中航善达,招商物业合
并后在管面积将达1.49亿方.中航善达深耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,
非住宅面积分别占比68%,32%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业
强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头.我们维持预计19年中航物业业绩2.3亿,20年
业绩有望超预期.预计招商物业19年业绩2.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+40
%,并存在超预期可能.考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速分别为23%,65%,60
%,将推动销售,竣工持续高增,预计后续营收稳步增长.目前中航善达,招商物业物管利
润率较行业仍有较大提升空间, 考虑到后续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利
润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升.
按20PEG0.9倍,PE37.5倍给予物管目标市值234亿,合理总市值268亿
估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物
管行业的高成长性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考3家海
外主流物管公司,3家H股主流物管公司分别平均PEG0.7,1.0倍,合并后公司背靠招商局
集团的强大央企开发背景, 并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,此次
更名招商积余更彰显公司在招商局集团的高度战略定位, 理应享受第一梯队物管公司
的PEG溢价,我们按20年PEG0.9倍,上调PE至37.5倍(原为PEG0.85倍,PE35倍),对应物管
市值234亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并后公司合理市值约268亿元
,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为25.27元.
投资建议:积余产业运营服务,百年传承高度定位,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们维持19年,20年
合并后物管业绩预测合计分别为4.3,6.3亿元,考虑到公司双重稀缺性以及集团内高度
战略定位,按20年目标PE37.5倍(原35倍),上调目标价至25.27元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-11-07]中航善达(000043):中航善达拟更名为"招商积余",未来发展战略更加清晰
■中国证券报
11月7日晚间,中航善达(000043)发布公告称,中航善达拟申请将公司名称由"中航
善达股份有限公司"变更为"招商局积余产业运营服务股份有限公司",英文名称拟由"A
VIC SUNDA HOLDING COMPANY LIMITED"变更为"China Merchants Property Operatio
n & Service Co., Ltd",证券简称拟由"中航善达"变更为"招商积余",英文简称拟由"
AVIC SUNDA"变更为"CMPO",证券代码拟由"000043"变更为"001914".
近年来中央企业持续深化供给侧结构性改革,把压缩管理层级,减少法人户数("压
减"),去产能,降杠杆,减负债等任务与国资国企各项改革协同推进,更加聚焦主业实业
,持续"瘦身健体". 中航善达早在2019年4月便启动重大资产重组.彼时,中航善达发布
公告称拟通过发行股份方式购买招商局物业管理有限公司100%股权.2019年10月22日,
前述交易事项已经中国证券监督管理委员会上市公司并购重组审核委员会无条件审核
通过.此次重大资产重组实施后,招商局蛇口工业区控股股份有限公司将直接及间接合
计持有中航善达51.16%的股权,成为中航善达的控股股东,招商局集团有限公司将成为
中航善达的实际控制人.
业内人士表示, 中航善达的重大资产重组积极响应国务院国资委"瘦身健体,聚焦
主业, 提质增效"要求,将实现物业管理行业横向整合,明确其未来发展的战略定位,激
发发展活力,进一步打开物业管理战略业务的未来发展空间.通过打造央企物业管理旗
舰企业, 在行业竞争逐渐加剧的情况下实现做优做强,提升行业地位,战略定位及业务
发展空间具有十分重要的意义.
[2019-11-02]中航善达(000043):内生增长动力强劲,看好利润修复空间
■东北证券
报告摘要:[公司披露三季报,三季度实现营业收入13.37亿元,同比增长10.14%,实
现归属于上市公司股东的净利润0.54亿元,同比下降-92.41%;前三季度合计实现39.18
亿元,同比下降-2.27%;合计实现归属于上市公司股东的净利润1.38亿元,同比下降-83
.35%.
经营效益保持良好,扣非后归母净利润同比上升.本期公司归母净利润同比大幅下
降的原因主要是去年公司转让了贵阳中航70%股权,惠东县康宏发展51%股权,今年前三
季度投资收益较去年同期下降98.2%;事实上,第三季度公司实现扣非后归母净利润为0
.44亿元,同比大幅增长424.39%;前三季度的扣非后归母净利润为1.23亿元,同比增长1
7.56%,证明公司目前的主业物业板块经营效益保持良好.
中航物业市场化拓展持续收获, 内生增长强劲.在上半年获签6亿元的物业管理合
同后,三季度公司先后中标台东高速收费,后勤服务,湖南美术馆,天津周大福金融中心
, 北京大兴机场南航基地等大型,重点项目.我们相信公司凭借在机构类物业的管理经
验,未来的内生增长动力依旧强劲.
中性利润修复假设下仍具空间.招商物业过去几年的利润表现差强人意,更多是由
于其作为上市公司招商蛇口下的子公司, 承担了品牌中心的责任;事实上,招商物业在
管项目大多位于一二线城市,具有深厚的社区增值服务挖掘空间,且具备可观的待交付
面积,我们相信未来其盈利水平将逐步修复至物管行业中枢位置.而中航物业在管的机
构类物业虽无可观的利润率与社区增值服务可能性, 但有着收入,利润率稳定,竞争相
对不激烈的优势.
维持公司买入评级,我们认为公司物业板块2019-21年净利润分别为4.58,6.55,9.
23亿元,当前股价对应物业板块估值分别为35.6,24.9,17.7倍,给予公司物业板块对应
2020年29倍PE,目标价22.52元.
风险提示:利润修复不及预期
[2019-11-01]中航善达(000043):重组转型再加速,物业壮志期领军
■中信建投
地产业务逐步式微, 物业转型明晰:当期业绩下行的主要原因在于:1,当期投资收
益较去年同期大幅减少;2, 孙公司破产清算,但同时我们也观察到,公司当期的销售管
理费用同比降低近40%至3.1亿元.展望全年,我们预计未来公司地产业务的规模和结算
收入将逐步式微, 但随着公司物管业务的增长,在管面积的持续上升,公司物管收入占
比和增速有望继续保持.
招商物业合并频频提速:公司年内并购招商物业重组事项的进度可谓绿灯连连,高
效迅捷.从4月底公司发布公告, 初步确定发行价开始.8月底,公司发布了董事会预案,
并购计划涉资29.9亿.随后9月中旬, 总体方案随即获得国务院国资委原则同意,19日,
证监会决定对该申请予以受理.最终于10月22日,合并申请获得中国证监会上市公司并
购重组审核委员会无条件通过.
业绩承诺稳健, 未来增长有保障:招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母
净利不低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非
后归母净利分别为不低于1.89亿元, 2.15亿元,2.35亿元.根据我们的测算,如按19-21
年的业绩承诺方案,则三年业绩增速分别为12.3%,18.9%和13.8%,如按20-22年的方案,
假设19年业绩以1.59亿为基数, 则三年业绩增速分别为18.9%,13.8%和9.3%.承诺的业
绩增速较为稳健,为合并后中航善达的业绩释放奠定了良好基础.
盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力.预计19
-20年EPS分别为0.32,0.38元,维持"买入"评级.
[2019-10-31]中航善达(000043):当期业绩不宜作为公司价值判断主要依据-2019年年三季报点评
■中信证券
公司物业管理业务持续稳定发展,期待招商物业和中航物业之间的协同效应,期待
物业管理央企旗舰扬帆远航.
公司去年有非经常性因素,可比基数很高,今年出现业绩明显下降并不意外.
前三季度公司实现营业收入39.2亿元,同比下降2.27%,实现归母净利润1.38亿元,
同比下降83.35%,但实现扣非归母净利润1.23亿元,同比增长17.56%.
公司已将衡阳,天津项目托管给招商蛇口.
物管业务稳定增长, 持续获取新项目.公司并未披露物业业务的分部数据,但是从
公司项目获取看, 稳定增长.下半年来,中航物业中标南昌,北京,长沙,成都,天津等多
个城市项目,业态涉及政府办公楼,高校,企业总部,写字楼,音乐厅,收费站等多个品类
.同时, 公司与山东铁路综合开发有限公司,济南铁路房产建设集团有限公司设立合资
公司,对其旗下地产,产业开发项目,高铁线站点等提供物业服务.
收购招商物业获证监会通过, 央企物管龙头旗舰启航.10月22日,公司公告证监会
并购重组委公司发行股份收购招商物业事项,获无条件通过.公司物业管理业务与招商
物业规模,体量接近,强强联合有望打造央企物管龙头.我们相信,随着公司未来顺利完
成整合,公司的股东背景优势和经营优势,将得到进一步体现.
2019年业绩不宜作为公司价值的判断主要依据.2019年,即使算上招商物业的备考
利润,我们相信也不宜作为公司价值的判断依据.一方面,招商物业在上市前,仍作为成
本中心, 售后服务中心存在,没有独立运营记录,利润率在业内远低于同行;另一方面,
中航物业和招商物业的协同也远未开始,招商局平台对其支持,也没有开始.我们相信,
2020年的成绩,才是评价公司价值的依据.
风险因素:公司新拓展面积规模较大,但是其中一部分公建类业务的盈利能力可能
偏弱.
投资建议:我们认为,物业管理行业前景广阔,公司品牌和服务经验具备一定优势.
我们维持公司物业管理业务2019/2020/2021年2.4/6.3/8.4亿元的归母净利润预测.我
们结合PE和PS估值,并加上房地产分部的价值,我们维持公司合理目标估值253.7亿元,
即当前目标价格23.92元/股.公司当前股价19.96元/股,我们维持公司"买入"的投资评
级.
[2019-10-31]中航善达(000043):物管表现稳健,重组有望量价齐升
■天风证券
事件:公司三季度实现营业收入39.17亿元,同比下滑2.27%;净利润1.38亿元,同比
下滑83.35%;扣非后净利润1.23亿元,同比增加17.56%,主要系开发业务收缩所致.
整体营收略有下降,扣非净利润增长17.56%:公司2019年上半年实现营业收入25.8
亿元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业
收入的17.48%,同比下降55.70%.三季度单季,公司实现营业收入13.37亿元,同比增加1
0.14%, 实现归母净利润5353万元,同比减少92.41%,实现扣非归母净利润4412万元,同
比大幅424.39%.前三季度实现扣非净利润1.23亿元,同比增加17.56%,预计主要为物业
与租金收入.公司前三季度毛利率为19.1%, 同比去年同期下滑3.1个PCT,净利率为3%,
去年同期为20%,扣除去年8.7亿投资收益后,净利率同比下滑1个PCT,(主要由于上年同
期公司转让贵阳中航房地产开发有限公司70%股权, 惠东县康宏发展有限公司51%股权
确认投资收益共计约8.7亿元).参考中报, 物业,地产毛利率分别为10%,60%,我们认为
毛利率,净利率同比或主要由于物业营收占比继续增加所致.
四费方面,公司销售,管理,财务费率分别较去年同期下滑0.7,0.7,1个PCT至1.3%,
6.6%, 4.5%,主要由于地产业务进一步减少,销售代理,广告费用等有所减少;研发费率
同比提升0.1个PCT至0.3%, 绝对值较去年同期增长51.45%,虽然投入尚少,但是也表明
公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,加大对智慧物业π平台的研发投
入.
重组招商物业, 背靠蛇口物管面积有望持续快增,根据重组方案,重组成功后公司
第一大股东为招商蛇口, 公司将持有招商物业100%的股权,招商蛇口将持有公司51%的
股权, 背靠招商局集团.招商蛇口作为龙头房企之一,销售,获取土地能力优异,仅2019
年招商蛇口预计商品房销售2000亿元, 在华南地区储备丰富,其中包括蛇口自贸区,太
子湾片区, 前海妈湾等,近千万平米的优质资源,背靠招商局集团,公司在获取政府,共
建项目方面竞争力将得到体现, 预计管理面积,管理均价中长期均会有大幅提升空间.
根据公司公告,目前二者重组已获证监会核准,尚未收到书面通知.
A股物业龙头,备考归母净利润预计达6.6亿:截至6月,收购完成后中航善达物业管
理面积近1.5亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持,将成为A股
物业龙头.如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备
考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.
投资建议:公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但扣非归母净利润实现正增长
.目前重组已获证监会并购重组委无条件通过,如果重组成功,公司有望成为A股物业龙
头, 我们预计公司2019-2021年营业收入分别为74.15亿元,87亿元,106.3亿元,预计实
现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元, 对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元.维持"买
入"评级.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期
[2019-10-30]中航善达(000043):地产业务逐步剥离,物管业务表现良好-2019年三季报点评
■华创证券
3Q19业绩同比-83%,扣非后同比+18%,地产业务萎缩,物管增长良好
3Q19营业收入39.2亿元,同比-2.3%;归母净利润1.4亿元,同比-83.4%;扣非后1.23
亿元,同比+17.6%;基本每股收益0.21元,同比-83.4%;毛利率和归母净利率分别为19.1
%和3.5%,同比-3.1pct和-17.2pct.业绩同比大降源于18年同期公司转让贵阳中航房地
产70%股权,惠东康宏发展51%股权等确认投资收益8.9亿元,3Q19投资收益同比-98.2%.
此外,3Q19公司销售费用同比-38.0%,说明房地产开发业务正在逐步剥离,并考虑到19H
1地产业务为亏损拖累业绩状态,剔除地产业务后,物业管理业绩预计仍保持良好增长.
规模:合并后在管1.5亿方,非住宅物管龙头成型,后续规模望保持高增
19H1末,中航善达,招商物业管理面积分别达7,634,7,292万平米,分别较18年末+4
3.8%, +5.5%,合并后在管面积达1.49亿方.中航善达管理面积获得跨越式增长,显示出
较强的物管拓展能力, 并考虑到招商蛇口16-18年新开工面积同比增速持续维持高位,
有望推动后续竣工高增,预计招商物业未来的管理面积有望稳定快速增长.中航善达深
耕机构类物管,招商物业服务业态丰富(住宅,非住宅面积分别占比68%,32%),并且招商
系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合力打造非住宅物业管理龙头
.
业绩:预计19年业绩4.3亿,同比+40%,合并后业绩将实现量质齐升
我们按14-18年上,下半年管理面积与收入对应关系,并考虑到19H1管理面积大增,
预计19年中航物业业绩为3.0亿元, 但鉴于公司重组进程或影响业绩释放节奏,因而仍
维持预计19年中航物业业绩2.3亿,但将推动20年业绩超预期.预计招商物业19年业绩2
.0亿元,合计物管业绩预计4.3亿元,同比+41%,并存在超预期可能.考虑到招商蛇口16-
18年新开工面积同比增速分别为23%,65%,60%,将推动销售,竣工持续高增,预计后续营
收稳步增长.目前中航善达, 招商物业物管利润率较行业仍有较大提升空间,考虑到后
续毛利率提升,费用率改善等,预计合并后利润率望逐步修复,业绩有望实现量质齐升.
估值:20PEG0.85倍,PE35倍对应物管市值221亿,合理总市值255亿
估算2019-22年业绩CAGR达41.6%,预计20,21年业绩分别为6.3,8.8亿元.考虑到物
管行业的高成长性,以及后续业态重定义,增值服务爆发带来的二次空间,并参考6家主
流物管公司(3家海外,3家H股)平均PEG0.85倍,考虑到合并后公司背靠招商局集团的强
大央企开发背景,并具备A股龙头物管及非住宅物管公司的双重稀缺性,我们按20年PEG
0.85倍, PE35倍,对应物管市值221亿元,估算地产及其它业务对应市值约34亿元,合并
后公司合理市值约255亿元,按扩股后总股本约10.6亿股,对应合理股价为24.04元.
投资建议:地产业务逐步剥离,物管业务表现良好,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.49亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升,实现量质提升.考虑到中航善达19年中期规模超预期增长,我们上调19年,20年
合并后物管业绩预测合计分别为4.3, 6.3亿(原预测值4.2,5.5亿),考虑到公司双重稀
缺性,按20年目标PE35倍,上调目标价至24.04元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-10-23]中航善达(000043):成长性行业优质赛道,央企物管龙头适逢其时-重大事项点评
■中信证券
在一个政策较为支持,竞争对手不多,盈利较为确定的细分领域(非住宅物业管理)
, 公司具备品牌和历史经验的优势,也有强大的股东背景支撑,有望成长为业内品质龙
头.
发行股份收购招商物业获无条件顺利通过,央企物业管理龙头扬帆启航.公司发行
股份购买资产方案获得证监会通过,交易完成后,招商物业即将成为公司的重要组成部
分, 公司业务规模将一跃进入行业前列.我们也认为,公司未来实际控制人招商局集团
对物业管理业务有望实现更大力度支持.
成长性行业的优质赛道,科技破局和品牌巩固的关键时机.物业管理行业是房地产
产业链内政策支持力度最大, 也是既有市场集中度最低(龙头市占率一般都在1%左右)
的细分子行业.相比住宅领域, 非住宅领域盈利更加确定(一般采取成本加成的办法),
竞争对手更少(公建领域只有公司等个别国企具备历史优势,写字楼领域则有一些外资
品牌及万科等少数公司具备优势).随着5G时代的到来,科技推动万物智联,物管公司人
均在管面积有望继续提升,推动行业盈利水平提升和规模经济持续.随着这一领域的领
军公司纷纷登陆资本市场, 各大龙头公司摆脱成本中心的附庸属性,走向独立运营,优
质品牌之间的正面竞争刚刚开始.我们相信, 公司不仅是A股市场上市唯一的大型龙头
物业管理公司, 也是全国范围内少数在非住宅领域拥有良好经营记录和稳定管理团队
的品牌物业管理公司.
地标性物业管理优势有助于公建订单快速累积. 中航物业和招商物业本身具备业
内富有影响力的非住宅管理品牌.我们预计, 未来依托地标性物业的管理记录,以及股
东背景,公司拓展政府机关,图书馆,美术馆,高校,医院,体育场馆等业态优势极为显著
.2019年上半年,中航物业(不含招商物业)拓展面积就实现快速增长,达到7643万平米.
风险因素:公司拓展面积虽快,但一部分公建面积营收较低,盈利情况较弱的风险.
给予更高目标估值水平的核心理由.我们在没有调整盈利预测的情况下,给予公司
更高的合理估值水平, 理由主要如下:1,公司发行股份收购资产已经基本确定,发展不
确定性消除;2, 我们对于公司的盈利预测比较保守,在2020/2021年只分别假设公司第
三方拓展面积均为2500万平米.以公司内生增长的潜能,这一预期就完全有能力实现—
—而毕竟公司账面有超过12亿货币资金,更有近70亿的投资性房地产,如有品牌并购机
会公司得以把握,则规模增速应不止于此.3,在我们8月发布深度报告(中航善达(00004
3)投资价值分析报告—规模增长步入快车道, 利润率提升现在进行时)(2019-8-25)之
后,物业板块即公司的可比企业估值也发生了重构,资本市场越来越清晰认识到物业管
理行业的价值.4, 公司作为一个低毛利率企业,具备强大股东支持的品牌企业,的确应
该享受业内较高的估值.
投资建议.由于审核获得通过不等于马上完成收购招商物业,我们依旧假设公司在
2020年1月1日实现招商物业并表. 我们维持公司2019/2020/2021年物业管理主业的净
利润预测为2.4/6.3/8.4亿元(2019年业绩不含招商物业,含物业重估增值和资产处置)
.因格式完整原因,我们仍列示总EPS如下(预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.1
7元/股).但是否兑现资产处置或重估溢价,于我们评价公司价值并无任何区别.我们分
别给予公司物业管理业务27.5倍的PE和2.1倍的PS, 取平均数(采用品质住宅物业公司
绿城服务当前的PE和PS估值.没有上市非住宅物业龙头企业可比,公司毛利率和绿城服
务更接近, 品牌影响力亦领先),再加上公司的可变现地产资产扣除有息负债价值41.5
亿元,认为公司增发后合理市值为253.7亿元,以此除以增发后股本,给予当前目标价格
为23.92元/股(原目标价格为20.28元/股).公司当前股价为18.78元/股,我们维持公司
"买入"的投资评级.
[2019-10-22]中航善达(000043):中航善达重组事项过会,23日复牌
■上海证券报
中航善达公告,公司发行股份购买资产暨关联交易事项获得证监会无条件通过.公
司股票自10月23日开市起复牌.
[2019-09-11]中航善达(000043):重组获国资委批复,非住宅物管龙头成型
■华创证券
重组方案获国资委同意,招商系已成为第一大股东,央企物管龙头成型
9月10日,中航善达发布公告,公司拟以发行股份购买资产的方式购买招商物业100
%股权已收到国务院国资委《关于中航善达股份有限公司资产重组有关问题的批复》,
国资委原则同意公司本次资产重组的总体方案.9月4日, 招商蛇口公告称,招商蛇口已
完成支付现金购买中航国际控股股份有限公司持有的中航善达股份有限公司22.35%股
份.截至2019年9月4日, 中航善达22.35%股份已经过户至招商蛇口,招商蛇口(招商系)
目前持有中航善达22.35%股份,已成为公司第一大股东,招商局集团成为公司实际控制
人;中国航空技术深圳(中航系)持有中航善达20.62%股份, 为公司第二大股东;深圳中
航城发展(保利系)持有中航善达7.17%股份,为公司第三大股东.公司重组进程顺利,央
企非住宅物管龙头正逐步成型.
重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头8月23日,
中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口,深圳招商地产合计持有的
招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAGR为12-16%,考
虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升, 预计业绩大概
率超额完成;收购价对应18PE,19PE分别为20,19倍(如果19年业绩增速达30%,则对应估
值15倍), 对比龙头估值以及考虑其稀缺性,本次定价诚意十足.本次交易完成后,新增
股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航系
持股比例降至13.0%, 为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东.中航善达深
耕机构类物管, 招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅,非住宅面积分别占
比65.1%, 34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,合
力打造非住宅物业管理龙头.
预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿,同比超+36%目前,中航物
业,招商物业管理面积分别为7,634万平,7,082万平,分别较18年末+43.8%,+2.4%.合并
后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头.鉴于后续招商系的资源支持和中航物
业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长.同时考虑到18年中航物
业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%,较百强平均8%仍有较大提升空间,随着招商集团积
极推进招商物业改革,明确从"成本中心"转向"利润中心",后续毛利率提升和费用率改
善将推动净利率修复.因而,预计合并后业绩将量价齐升.其中,19H1,中航物业净利润1
.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有望超2.34亿,同比超+
43%.19Q1, 招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct,预计19年业绩有望
达1.87亿, 因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿,同比+36%,并存在
超预期可能.
投资建议:重组获国资委批复, 非住宅物管龙头成型,重申"强推"评级中航善达逐
步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强
强联合, 合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局
集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"
利润中心",同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量
质提升.我们维持预计19年,20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿,5.5亿,考虑公司双
重稀缺性,按20年目标PE30倍,维持目标价18.25元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期
[2019-08-30]中航善达(000043):强势业态珠联璧合,物管旗舰共襄大举
■中信建投
事件:股份转让审议通过,招商物业收购落地,交易细节进一步敲定.
业绩承诺稳健,未来增长有保障.根据《业绩承诺及补偿协议》,购买招商物业100
%股权于2019年度实施完毕, 则招商物业在业绩承诺期2019-2021年扣非后归母净利不
低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元;如2020年度实施完毕,则2020-2022年扣非后归母
净利分别为不低于1.89亿元, 2.15亿元,2.35亿元.否则招商蛇口及深圳地产将进行相
应股份或现金补偿.
招商中航强强联合, 优势互补叠加科技赋能,物管行业旗舰企业在望.我们认为此
次交易完成后,公司将在股东背景,业务互补,规模拓展等多个层面受益:1,汇集两大强
势央企股东背景, 物业管理旗舰企业战略清晰;2,机构类与住宅类优势业务长板互补,
资源共享降费增效;3,拓展在管规模,提升利润水平,充分体现规模竞争优势;4,科技赋
能行业未来,平台整合抢占行业信息化先机;5,招商物业作为房地产全价值链综合服务
商,未来利润率有望回升.估值分析:我们以2020年的盈利预测和估值来看,合并之后物
业板块估值合计113.5亿-136.2亿,中航善达地产业务估值为31.65亿-36.93亿元,增发
后股份数为10.60亿股,合理股价应在13.69-16.33元.
盈利预测与投资评级:作为A股物业服务板块的稀缺标的, 我们长期看好公司的业
务拓展能力和物业运营能力.预计19-20年EPS分别为0.32,0.38元(暂不考虑招商物业)
,维持"买入"评级.
风险提示:重组失败,物业拓展不及预期,公司地产项目减值
[2019-08-28]中航善达(000043):中航善达,打造机构物管旗舰,领航存量服务未来
■证券时报
华泰证券发布中航善达的研报指出,我国物业管理行业正处于规模快速扩张,同时
龙头集中度提升,证券化加速的关键阶段.公司作为A股上市机构物业管理龙头,内生业
务规模有望稳健扩张.公司控股股东拟变更为招商蛇口, 同时拟收购招商物业,若交易
完成将打造央企物管龙头,实现规模翻番和资源翻番.预计公司2019-2021年EPS为0.45
,0.63,0.77元,首次覆盖给予"买入"评级.
[2019-08-27]中航善达(000043):对价合理,收购提升协同促进增长-资产重组点评
■天风证券
事件:公司发布重组招商物业草案,拟以7.6元发行3.93亿股,作价29.9亿元收购招
商物业100%股权.
重组招商物业草案确定,重组后招商蛇口变控股股东:公司拟以7.6元价格发行393
38万股,其中招商蛇口和深圳招商地产分别35405万股和3933万股,合计298972万元,加
上之前协议的股份转让14909万股(尚未完成交割), 重组完成后,公司总股本从6.67亿
股变为10.6亿股, 招商蛇口将占比51.16%,中航系持有13.69%,公司控股股东变为招商
蛇口收购标的资产估值合理, 盈利承诺有保证:拟收购的招商物业估值29.9亿,承诺利
润2019-2022年分别为1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元,2.35亿元(如交易于2020实施完
毕承诺至2022年),对应PE估值分别为18.8X,15.8X,13.9X,12.7X,明显低于行业对标公
司估值,承诺利润的增速分别为8.9%,18.9%,13.6%,9.3%;招商物业2019年3月最新归母
净资产为4.41亿,对应PB估值为6.84倍.
招商物业质地优良, 成长空间广阔:1)业务分类:招商物业母业务类型可分为物业
管理服务(基础物业管理与开发商服务)与专业服务(包括建筑科技与设施运营),在201
8年公司营业收入中分别占比90.1%和9.9%;2)毛利率:2018年度,公司整体毛利率约7.7
9%,其中物业管理6.72%,专业服务17.5%;净利率约4.66%,ROE约44.2%,由于过去对内服
务为主, 未来毛利率净利率有望持续提升;3)管理面积:截至2019年3月末,招商物业已
进军48座城市, 运营528个项目,管理面积7082万方,签约合同面积8517万方,其中住宅
占65%,相比行业前10名平均2.2亿平米的管理面积仍有较大成长空间.
重组完成后成为物管龙头, 激发协同效应:1)管理面积进入行业前列:重组后公司
管理面积近1.5亿平米(中航7634万平米+招商7082万平米),接近雅生活1.38亿平米,中
海1.4亿平米,绿城1.7亿平米,碧桂园1.82亿平米,成为物业管理龙头;2)激发协同效应
:本次交易可以实现两大集团优质物业管理业务的整合及协同发展,服务业态更加多元
,有望为进一步增长提供空间.
投资建议:公司公布收购方案,拟以29.9亿收购招商物业100%股权,招商物业承诺2
019年实现1.59亿, 对应收购PE估值仅18.8倍,明显低于同业,收购完成后,将实现两大
优质物业管理公司的整合和协同发展,管理面积近1.5亿,成为行业龙头,且增长前景广
阔, 毛利提升空间大,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变,对应EPS分
别为0.52/0.67/0.81元.维持"买入"评级.
风险提示:重组方案被否,物业管理增长不及预期,业绩承诺无法实现
[2019-08-27]中航善达(000043):重组定价符合预期,物管龙头扬帆起航-点评报告
■东北证券
事件:公司于近日发布公告确定其发行股份收购招商物业的交易对价,最终评估价
为29.9亿元,对应招商物业2018年净利润约20倍PE;发行完成后公司总股本为10.6亿股
,招商蛇口将成为公司第一大股东,合计持有上市公司51.16%的股份.
重组定价符合预期, 估值仍具提升空间.参照上周五收盘价,新中航善达物管业务
对应18年PE为34倍;招商物业则承诺2019,20,21年净利润不低于1.59,1.89,2.15亿元,
保守考虑下, 新中航善达2019年PE仅为22倍,与港股龙头物管企业相比仍有较大空间.
考虑公司作为A股稀缺的优质物业管理标的,公司有理由享受估值溢价.
在管面积接近1.5亿方,物管龙头蓄势启航.目前中航善达,招商物业的在管面积分
别为7634, 7082万平米,合并后的在管面积接近1.5亿平米,并且具备住宅,机构物业双
重基因.重组完成后的新中航善达作为招商局集团旗下唯一的上市物管平台,必将获得
其大力支持,公司将充分受益于招商局集团的强大实力与多元业态组合,此次受托管理
四个购物中心仅是开端.多方因素推动利润修复.2018年, 中航物业与招商物业的净利
率分别为4.4%, 4.9%,较已上市物管公司的净利率存在较大差距.随着本次重组交易的
完成,公司将背靠招商局集团,未来的规模增长确定性有所加强;同时,公司将由房企下
属的成本,品牌中心转为利润中心,伴以科技赋能,增值服务带来的人均效能提升,公司
的利润率有望得到修复, 进而超额实现原定的业绩承诺目标.而这一利润修复的进程,
已在众多港股上市物管公司中多次得到验证.
维持公司买入评级,假设2019年年内完成重组,招商物业业绩并表,预计公司2019,
2020,2021年EPS分别为0.46,0.65,0.91元,对应PE分别为31,22,15.8倍.给予公司物管
业务20年25倍PE,目标价为18.5元.
风险提示:盈利修复不及预期,增量项目交付速度过慢.
[2019-08-27]中航善达(000043):打造机构物管旗舰,领航存量服务未来
■华泰证券
核心观点我国物业管理行业正处于规模快速扩张,同时龙头集中度提升,证券化加
速的关键阶段.公司作为A股上市机构物业管理龙头,内生业务规模有望稳健扩张.公司
控股股东拟变更为招商蛇口, 同时拟收购招商物业,若交易完成将打造央企物管龙头,
实现规模翻番和资源翻番.我们预计公司2019-2021年EPS为0.45,0.63,0.77元,首次覆
盖给予"买入"评级.
机构物业管理:市场规模超2000亿, 龙头物管企业着力布局相对住宅物业管理,机
构物业管理具有竞争格局复杂,进入门槛高,物业费高的特点.据我们估算,2018年我国
机构物业管理市场规模为2220亿元. 多业态物业服务能力是物业管理龙头企业着力培
养的方向之一, 一方面能够形成差异化竞争优势,构筑行业门槛;另一方面能够增厚业
绩规模,在住宅交付量趋势性下行的背景下提升增长韧性.
中航善达:机构物业管理领域的龙头央企公司是隶属于中国航空工业集团的上市
央企, 1994年上市以来经历四次战略转型,2016年以来逐步剥离房地产业务,聚焦机构
物管业务, 依靠央企资源和三大服务优势塑造的良好口碑,实现规模稳健扩张.2006年
以来物管营收连续12年正增长,营收占比由16%提升至2019H1的77%,在2017年超过房地
产开发成为第一大营收来源.截至2019H1, 物管业务覆盖60余个城市,拥有项目613个,
在管面积7634万平,其中79%为机构物业.
招商物业:雄厚资源优势, 住宅占比超六成,盈利能力改善中招商物业是央企招商
局集团旗下物管公司, 通过承接招商蛇口的开发项目,借力集团资源,在管面积稳健扩
张.截至2019Q1,招商物业已进入48个城市,拥有项目528个,在管面积7082万平,其中住
宅占比65%.随着招商物业由"成本中心"转变为"利润中心",盈利能力存在改善空间.
携手招商物业, 央企强强联合公司股东中航国际控股拟向招商蛇口转让22.35%股
份, 同时公司拟发行股份购买招商物业100%股权.假设收购完成,公司行业地位将显著
提升, 以2018年经营情况计算,项目数量达1009个,在管面积达1.22亿平,规模翻番,营
收跃居行业第三.此外,公司与招商物业的强强联合有望打造物业管理行业的央企龙头
,强化资源优势,护航多元业态发展.
机构物管旗舰,首次覆盖给予"买入"评级不考虑收购,公司房地产业务合理价值为
33亿元,物业管理业务合理价值为79-84亿元,总合理价值为112-117亿元,目标价16.80
-17.50元;若考虑收购,公司合并后合理价值为170-182亿元,备考目标价为16.04-17.2
0元.首次覆盖,给予"买入"评级.
风险提示:股权转让及收购存在不确定性,社保政策不确定性加剧人工成本上涨风
险,剩余房地产项目减值风险.
[2019-08-26]中航善达(000043):中航善达,规模增长步入快车道,目标价20.28元
■证券时报
中信证券发布中航善达的研报指出,公司发行股份购买资产取得关键进展.根据公
司公告,公司确定发行股份收购招商物业的交易对价为29.9亿元,发行后股本为10.6亿
股,相对招商物业2018年PE约为20倍.招商局料将成为公司有绝对控股权的实际控制人
.预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.17元,给予目标价20.28元/股,当前价12.9
9元/股,维持"买入"评级.
[2019-08-25]中航善达(000043):重组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型
■华创证券
重组定价诚意十足,机构龙头和商办巨头联合,合力打造非住宅物管龙头
8月23日,中航善达公告拟以7.60元/股的价格发行股份购买招商蛇口,深圳招商地
产合计持有的招商物业100%股权,交易作价约29.9亿元;其中承诺19-22年业绩增速CAG
R为12-16%, 考虑到改革体质增效下招商物业的规模稳定性扩张和净利率确定性提升,
预计业绩大概率超额完成;收购价对应18PE,19PE分别为20,19倍(如果20年业绩增速达
30%, 则为15倍),合并后物管市值对应19PE仅26倍,定价诚意十足.本次交易完成后,新
增股份3.93亿股,总股本达10.60亿股,招商系持股比例升至51.2%,成为控股股东,中航
系持股比例降至13.0%, 为第二股东,保利系持股比例将至4.5%,为第三股东.中航善达
深耕机构类物管, 招商物业服务业态丰富(管理面积7,082万平,住宅,非住宅面积分别
占比65.1%, 34.9%),并且招商系拥有大量的商办物业,中航善达与招商物业强强联合,
合力打造非住宅物业管理龙头.
预计合并后业绩将量质齐升,预计19年物管业绩超4.2亿,同比超+36%
目前,中航物业,招商物业管理面积分别为7,634万平,7,082万平,分别较18年末+4
3.8%, +2.4%.合并后在管面积达1.47亿方,成为非住宅类物管龙头.鉴于后续招商系的
资源支持和中航物业本身较强的拓展能力,合并后公司管理规模将得到稳定增长.同时
考虑到18年中航物业和招商物业净利率仅4.4%和5.0%, 较百强平均8%仍有较大提升空
间, 随着招商集团积极推进招商物业改革,明确从"成本中心"转向"利润中心",后续毛
利率提升和费用率改善将推动净利率修复.因而,预计合并后业绩将量价齐升.其中,19
H1,中航物业净利润1.03亿,同比+35.9%,净利率达5.2%,同比+0.6pct,预计19年业绩有
望超2.34亿,同比超+43%.19Q1,招商物业净利润0.41亿,净利率达5.6%,较18年+1.0pct
,预计19年业绩有望达1.87亿,因而中航物业和招商物业合计物管业绩预计将达4.21亿
,同比+36%,并存在超预期可能.
扩股后市值138亿元, 预计20年合理估值超194亿元,上涨空间预期超40%参考可比
龙头物业公司20PE20-30倍,其中龙头碧桂园服务20PE达30倍,并考虑中航善达具有A股
中龙头物管公司的稀缺性,以及AH股中商办物管公司的稀缺性,公司理应享受估值溢价
,我们按目标估值20PE30倍估算,并根据上文预计合并后物管业绩4.21亿,并按30%增速
估算20年物管业绩约5.47亿,合并后中航善达物业部分对应估值约164.2亿;19H1末,地
产及其它业务部分净资产合计41.9亿,按照0.7倍PB折价,合理市值29.3亿.两者合并后
, 中航善达合理估值193.5亿.公司扩股后总股本为10.60亿股,按8月23日收盘价12.99
元/股,扩股后市值约137.7亿.因而,对比合理估值193.5亿,并考虑其双重稀缺性,目前
公司股价预期仍有超40%上涨空间.
投资建议:重组定价诚意十足,非住宅物管龙头成型,重申"强推"评级
中航善达逐步剥离地产开发业务,战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管
,与招商物业强强联合,合并后在管面积达1.47亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并
且新增招商局集团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成
本中心"转向"利润中心", 同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润
率提升, 实现量质提升.我们预计19年,20年合并后物管业绩合计分别为4.2亿,5.5亿,
目前公司扩股后市值138亿元, 剔除非物管业务后市值为108亿元,对应19PE为26倍,考
虑公司双重稀缺性,按20年目标PE30倍,上调目标价至18.25元,重申"强推"评级.
风险提示:物业管理拓展不及预期,利润率提升不及预期.
[2019-08-25]中航善达(000043):规模增长步入快车道,利润率提升现在进行时
■中信证券
公司发行股份购买资产取得关键进展.根据公司公告,公司确定发行股份收购招商
物业的交易对价为29.9亿元,发行后股本为10.6亿股,相对招商物业2018年PE约为20倍
.招商局将成为公司有绝对控股权的实际控制人.
有集团支持,又有第三方拓展经验,在管面积增长势头预期将十分强劲.
2017/2018年, 由于物业板块还基本作为开发企业的配套服务板块存在,故而公司
备考(即中航物业+招商物业)在管面积年增长分别只有19%和15%.但未来公司将成为招
商局集团唯一的物业管理平台,不仅享受招商蛇口确定性开发面积交付,还有招商平台
业务拓展协同支持.而且,由于公司品牌高端,服务口碑良好,尤其在非住宅领域优势突
出, 预计第三方拓展也将显著提速.2019年中报,中航物业在管面积就比2018年底增加
了44%之多,达到7643万平米.
内外因共同推动利润率反弹.几乎所有物业管理公司,在摆脱了开发企业附庸地位
,避免分担一些不合理成本,独立上市之后,利润率都有所提升.而中航善达擅长于科技
赋能,π平台厚积薄发,尽管在历史上出现开发成本,但未来或将持续助推盈利能力.
专业服务种类繁多, 以房为本.公司业态多元化程度超过其他物管公司(涵盖政府
机关,学校,体育场馆,产业园,港口,医院,住宅,商场,写字楼等诸多业态),运营经验丰
富,形成很多专业服务(类似于其他公司增值服务).
相比同行,公司的专业服务更扎根技术,以房为本,具备发展的潜力.
招商局旗下核心商业地产运营平台.区别于其他物业管理公司,公司还有商业地产
运营管理业务(不只是商场物业管理). 此次招商蛇口将其拥有所有可以委托的购物中
心交给公司运营管理, 显示出未来做大这一平台的决心.如果交易顺利完成,则九方平
台(公司商管平台)管理项目将增加到19个,150万平米,并拥有九方,九方荟和花园城三
个品牌, 背靠招商局这一大集团.这样一来,公司已经和国内领先的华润,龙湖,大悦城
等公司差距缩小,且公司以轻资产运营为主,不必考虑商办物业占压资金,轻装上市.
风险提示:方案无法通过审批的风险;非住宅物业更容易流失的风险.
看好央企物业管理旗舰启航,给予20.28元/股的目标价格.我们假设2020年年初完
成招商物业收购,2019年业绩不含招商物业,预计公司2019/2020/2021年净利润为6.2/
10.4/12.4亿元(原预测为6.2/9.9/11.8亿元),其中物业管理板块的净利润分别为2.4/
6.3/8.4亿元.统一使用增发后股本,我们预计2019/2020/2021年EPS为0.59/0.98/1.17
元/股(由于增发具体方案和我们此前报告假设不同,股本不同,且统一按照增发后股本
追溯历史,不再考虑增发前,故EPS不能进行历史报告比较).根据分部估值法,给予公司
215.1亿元的目标市值,合目标价20.28元/股,当前价12.99元/股,维持公司"买入"的投
资评级.
[2019-08-23]中航善达(000043):中航善达拟作价29.9亿元收购招商物业,实控人将变更为招商局集团
■上海证券报
中航善达公告, 中航善达拟以7.60元/股发行股份购买招商蛇口,深圳招商地产合
计持有的招商物业100%股权, 交易作价约29.9亿元.本次交易前60个月内,上市公司控
股股东为中航技深圳, 实际控制人为中航国际,最终控制人为国务院国资委.本次交易
完成后, 上市公司的控股股东将变更为招商蛇口,实际控制人将变更为招商局集团,最
终控制人为国务院国资委.业绩补偿义务人承诺标的公司2019年度,2020年度及2021年
度净利润分别为不低于1.59亿元, 1.89亿元,2.15亿元.本次交易将实现物业管理行业
横向整合,明确中航善达未来发展的战略定位,打开物业管理战略业务的未来发展空间
,打造央企物业管理旗舰企业.
[2019-08-12]中航善达(000043):物业聚焦迈步向前,科技布局引领创新
■中信建投
瘦身健体物业转型愈发明晰,毛利下行业绩待回稳:当期规模和业绩的滑落主要因
公司谋求向物业管理方向的转型战略,对传统房地产开发等其他业务进行了"瘦身健体
", 房地产业务结算规模有所下降,与此同时孙公司惠州市谟岭新型产业园开发建设有
限公司破产清算,计提资产减值损失和信用减值损失合计3732.7万元,占净利润的46.1
5%.
物业拓展持续发力,盈利能力期待提升:中航物业截止上半年全国物业管理项目61
3个, 管理面积7634万平方米,较去年同期增长2060万方.近年来随着资本力量的涌入,
需求上升,技术应用,"互联网+物业"等都给物业管理行业发展带来了极大的想象空间.
公司自2010年就开始了信息化系统的探索之路. 我们看好公司未来充分利用平台科技
赋能物业服务,提供更加个性化,专业化,精准化的物业管理服务.
地产开发持续收缩, 商业运营不断丰富:商业地产经营方面,中航九方资产管理有
限公司是公司商业运营业务的管理平台.
公司在商业地产经营方面已经初具规模, 形成了以"九方购物中心"品牌为核心的
商业管理能力,上半年中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万平方米,实现租金
收入2.28亿元.
招商物业合并进度提速:7月25日,中航善达收到国资委的批复,同意中航国际控股
将其持有的22.35%股权转让给招商蛇口.一旦交易完成,两者合并后管理面积将突破1.
2亿平,位居行业前列,2018年物业管理板块的营收和归母净利润简单相加分别为66.38
亿和3.09亿人民币,行业巨无霸正在形成.
盈利预测与投资评级:我们长期看好公司的业务拓展能力和物业运营能力.预计19
-20年EPS分别为0.32,0.38元,维持"买入"评级.
[2019-08-12]中航善达(000043):物管业务规模利润双增,主业进一步聚焦
■天风证券
事件:公司上半年实现营业收入25.8亿元,同比下滑7.66%;净利润8480.67万元,同
比下滑32.61%;扣非后净利润7855.27万元,同比下滑33.40%,主要系开发业务收缩所致
,公司物业管理营收增长21%,利润增长36%,物管面积增长37%.
整体营收略有下降,开发业务战略性收缩:公司2019年上半年实现营业收入25.8亿
元,同比下降7.66%,主要是房地产开发结算减少,开发结算收入4.5亿元,占公司营业收
入的17.48%, 同比下降55.70%.公司重组之后,物业资产管理业务逐步成为公司主要收
入来源, 且未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,围绕这一方向,公司继续推动剩余
房地产开发项目的转让工作,持续优化资产结构.物管面积同比大增37%,物管利润率有
所提升:公司物业管理业务营收占总营收77.36%, 2019年上半年实现物管收入19.96亿
元, 同比增长21.19%,实现净利润1.03亿元,同比增长35.9%;物业净利率5.16%,同比提
升0.6pct.截至2019年6月,中航物业全国物业管理项目613个(同比多增138个),管理面
积7634万平方米, 同比大增37%.公司物业管理业务持续创新,加快科技应用能力建设,
加大对智慧物业π平台的研发投入,此外,根据组织架构和职能设置调整制订了全新的
管控模式.
重组招商物业完成后, A股物业龙头启航:公司拟收购招商物业,根据方案,重组成
功后公司第一大股东为招商蛇口,公司将持有招商物业100%的股权.并购完成后中航善
达物业管理面积近1.5亿平, 中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持,
将成为A股物业龙头.如若重组成功,19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.6
1亿元,备考归母净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.
投资建议:公司整体营收因开发业务收缩略有下降,但物业营收增长21%,物管面积
增加37%,物管净利润达到5.16%,未来如果和招商物业重组成功,有望成为A股物业龙头
, 由于公司物业收入大幅增加,我们将公司2019-2021年有望实现营业收入分别由59.5
亿元/67.4亿元/79.3亿元上调为74.15亿元,87亿元,106.3亿元,预计实现归母净利润3
.5亿元/4.4亿元/5.4亿元不变, 对应EPS分别为0.52/0.67/0.81元.维持"买入"评级,6
个月目标价14.56元.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期
[2019-08-12]中航善达(000043):物业板块利润水平有所修复,静待重组推进
■东北证券
公司发布2019年半年度报告, 报告期内实现营业收入25.80亿元,同比下降7.66%,
实现归母净利润8481万元,同比下降32.61%,其中地产业务实现净利润-2463万元,物业
管理业务实现净利润10294万元.
物业板块收入持续增长, 新签合同额已超去年半额.2019年上半年,公司物业管理
业务实现收入19.96亿元,同比增长21.19%,略低于2014-2018年CAGR28.3%;物业服务毛
利率为10.13%, 较2018年提高0.3个百分点;物业板块实现归母净利率5.16%,2018年时
分项业务净利率为4.40%;上半年物业服务新签合同额6.07亿元, 同比2018年上半年新
签合同额为5.2亿元,18年全年为10亿元.公司物业板块收入实现稳健增长,物业板块利
润率已有所修复,但距行业利润中枢仍有差距,未来仍具提升空间.
重组交易稳步推进,物管龙头冉冉升起.7月下旬,公司披露公告称收到国务院国有
资产监督管理委员会出具的批复书, 同意中航国际控股将其持有的22.35%公司股份转
让予招商蛇口, 此后公司又宣布修订公司章程,董事会议事规则等.目前收购对价仍未
确定, 重组完成后,新中航善达将成为在管面积接近1.3亿平米,坐拥中航集团,招商局
集团两大股东支持, 住宅与机构类型物业双轮驱动的龙头物管公司,且作为A股唯一的
具备关联方支持的物管公司,未来在管面积增长具备确定性,有望享受估值溢价.
首次覆盖公司,给予买入评级.预计公司2019,2021,2022年EPS分别为0.42,0.58,0
.78元(未考虑重组后收入增长),对应PE分别为29.7,21.5,15.8倍,给予目标价14元.
风险提示:重组推进慢于预期,市场化拓展收效不及预期
[2019-08-11]中航善达(000043):物管业绩量质齐升,管理规模跨越式增长-2019年中报点评
■华创证券
19H1业绩同比-33%, 源于地产业务萎缩,物管业绩同比+36%,量质齐升公司19H1实
现营业收入25.8亿元,同比-7.7%;归母净利润0.85亿元,同比-32.6%;基本每股收益0.1
27元,同比-32.6%;毛利率和归母净利率分别为20.5%和3.3%,较18H1分别下降2.2pct和
1.2pct;三项费用率为13.0%,同比下降0.4pct.营收结构上,物业管理业务,房地产开发
与经营,建筑业,服务业及其他业务分别实现营收20.0,4.5,0.6,0.7亿元,分别同比+21
.2%,-55.7%,-4.8%,+11.5%,分别占比77.4%,17.5%,2.4%,2.7%,公司营收规模下降主要
源于房地产开发业务较上年减少.物业管理业务,房地产开发与经营,建筑业,服务业及
其他业务分别实现净利润1.03,-0.25,0.02,0.05亿元,其中,物业管理业务业绩同比+3
6%,净利率提升至5.2%,获得量质齐升.
在管面积达7, 643万方,较18年末+44%,估算中航物业全年业绩同比+43%截至19H1
末,公司物业管理项目共613个,管理面积达7,634万平米,较18年末+43.8%,获跨越式增
长.目前物管业务布局珠三角,长三角,华中,华北,华南各个区域,拥有庞大的机构物业
客户服务群体.19H1, 公司实现年度新签合同额6.07亿元,同比+16.7%.19H1,公司物业
管理业务实现营收20.0亿元,同比+21.2%;实现净利润1.03亿元,同比+35.9%,物业净利
率5.2%, 同比+0.6pct,较18年+0.8pct,根据公司14-18年上半年营收,业绩分别占比全
年平均43%, 44%,并且假设上下半年净利率保持稳定,同时考虑19H1末管理规模大幅提
升,我们估算全年物管业绩有望超2.3亿,同比超+43%;考虑中航物业和招商物业合并之
后,合计物管业绩将超4亿元,同比超+30%.
央企整合打造非住宅物管龙头,合并后在管超1.5亿方,料将实现量质齐升7月25日
, 公司公告关于招商蛇口购买中航善达22.35%股份已获得国务院国资委批复.18年末,
招商物业在管面积超7, 500万方,若合并后将超过1.5亿方,在管规模将处行业前列.中
航物业在机构类物业长期占据市场领先地位,同时招商系拥有大量的商办物业,如深圳
前海, 太子湾和蛇口等,再借助中航九方商业经营的轻资产管理模式,公司将在非住宅
物管方面拥有强大优势.此外, 招商物业后续定位有望逐步从"成本中心"转向"利润中
心", 且主流物业公司上市后利润率均有明显提升,公司有望在重组和改革中获得量质
提升.
公布股东回报规划,重视投资回报,物管业绩持续稳定,有望实现高分红公司7月31
日公告三年(2018-2020年)股东回报规划,公司在实现盈利且现金能够满足公司持续经
营和长期发展的前提下,将坚持以现金分红为主的分配政策,公司将综合考虑发展阶段
,盈利水平等因素,提出差异化的现金分红政策,现金分红比例最低分别为80%,40%,20%
.考虑到物管行业业绩稳定增长,现金流持续稳定,公司业绩有望稳定持续增长,并维持
较高分红比例.
投资建议:物管业绩量质齐升, 管理规模跨越式增长,维持"强推"评级中航善达逐
步剥离地产开发业务, 战略聚焦物业管理优质赛道,并深耕机构类物管,与招商物业强
强联合,合并后在管面积超1.5亿方,将有望成为非住宅类物管龙头,并且新增招商局集
团背景,后续规模扩张得以较强保障.招商物业定位提升,将逐步从"成本中心"转向"利
润中心",同时后续或通过组织架构改革提升人均效能,有望推动利润率提升,实现量质
提升, 我们预计19年合并后物管业绩合计将超4.0亿,鉴于公司上半年中航物业业绩和
管理规模超预期,我们小幅上调目标价至15.00元,维持"强推"评级.
风险提示:重组失败,交易对价过高,物业管理拓展不及预期.
[2019-07-30]中航善达(000043):重组招商物业,物业龙头启航
■天风证券
央企基因,重组后成为招商蛇口控股子公司,雄踞A股物业龙头公司成立于1985年,
1994年在深交所上市,隶属于中国航空工业集团.重组成功后公司第一大股东为招商蛇
口,公司将持有招商物业100%的股权.2018年公司实现营业总收入66.6亿元,同比增长1
3%, 较2017年增速高出20个百分点,其中物业管理业务营收37.2亿元,占比56%,同比增
长29.7%.2018年公司实现归母净利润8.6亿元,同比增长469%,其中物业管理业务贡献1
.6亿元归母净利润, 扣除投资收益后的净利润为-0.1亿元,较17年净利润-0.35亿元回
升71%.同时公司三项期间费用率不断下降,表明公司管理持续提升.
聚焦物业:并购后管理面积近1.3亿,有望借力招商系"量&质"齐升并购完成后中航
善达物业管理面积近1.3亿平,中航善达将成为招商蛇口全资公司,量,质优势有望加持
.招商蛇口为国内房企龙头,主营业务包括住宅开发,园区运营.招商蛇口2018年销售面
积, 持有型物业面积分别为827.4万方和311.74万方,结转后均有望成为招商物业服务
对象.值得一提的是, 招商蛇口在大湾区拥有大量待开发土地,未来也将有望成为服务
对象,物业收入增速或将十分可观.同时招商物业背靠招商局集团,为国资委控股央企,
在资源获取方面也具备优势,目前服务对象包括了多家中央级地方公权机构,金融机构
,国内外知名企业等.
地产:销售型物业几近退出, "九方"系运营渐入佳境2017,18年开始随公司地产项
目逐渐出售, 地产营收规模逐渐缩减.2016年大量项目出售,导致2017年公司营收大幅
缩减.两轮出清后, 公司销售型物业几近出清.在手项目仅剩4个,其中衡阳中航还剩50
万方待开发土储, 以及天津九方广场在施工中,预计年内新增贡献较少.截至2018年12
月, 中航九方管理项目数量15个,管理面积达127万㎡.在产品线方面,已形成"九方","
九方荟"两个产品品牌,具备一定的行业影响力,管理的部分项目如华强北九方,龙华九
方及赣州九方等在本地区有一定影响力.
投资建议:我们预计公司2019-2021年有望实现营业收入59.5亿元/67.4亿元/79.3
亿元,预计实现归母净利润3.5亿元/4.4亿元/5.4亿元,对应EPS分别为0.52/0.67/0.81
元.如若重组成功, 19/20/21年备考营收分别为127.05/149.19/182.61亿元,备考归母
净利润分别为6.6/7.7/9.2亿元.参考可比公司一致性预期PE均值,2019年为30倍,由于
公司或有部分业绩来自地产业务或投资收益,但若重组后公司作为A股龙头或具备溢价
空间,出于谨慎给予28倍PE,对应2019年目标价位14.56元,首次覆盖给予"买入"评级.
风险提示:房地产周期波动,商业地产运营不及预期,重组进展不及预期,跨市场进
行估值比较可能存在估值偏差
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