000043中航地产股票行情走势分析
≈≈中航善达000043≈≈(更新:19.12.13)
[2019-12-13]房地产行业：重点提示旧房改造，政策表态延续18年基调，但比7月温和－中央经济工作会议点评
■东吴证券
投资要点
事件:中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,会议提出要加大城市困难群
众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展
租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、
稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。
点评:
对地产表态延续2018年基调,但不再提及"不将房地产作为短期刺激经济的手段"。
2019年中央经济工作会议的表态中,仍然延续了此前的"房住不炒、因城施策、落实长
效机制"的大框架,而其他表述与2018年底全国住房和城乡建设工作会议也完全一致。2
019年7月中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,但本次会议不
再提及。
旧房改造工作预计将全面推进,政策助力民生工程。(1)起步:15年习近平总书记在
中央城市工作会议上首次提出"老旧小区改造"概念,16年国务院再提要对老旧小区综合
整治。(2)探索:17年住建部在厦门、广州等15个城市启动老旧小区改造试点。(3)全面
推进:2019年6月,国务院《政府工作报告》提出"部署推进城镇老旧小区改造"。本次中
央经济工作会议再次强调旧房改造。我们预计未来各地方政府将加速推动老旧小区改
造工程。住建部数据显示,初步统计全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万
户,建筑面积约为40亿平方米。以此计算,老旧小区改造将惠及超1亿居民,是重大民生
工程。
老旧小区改造有效拉动投资,但也会递延部分新房购置需求。19年3月份,国务院参
事仇保兴指出"我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年
,每年可新增投资约8000亿元以上",旧区投资一定程度上拉动了投资。我们估算,老旧
小区改造中小区维护、加装电梯和增加立体停车库将是资本开支较大的部分。但另一
方面,老旧小区改造延长了住房使用寿命,预计部分购房需求或将递延。
投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头
地产公司和物业板块,行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期,持
续推荐万科A、保利地产、中南建设。
风险提示:行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险
；汇率波动风险。
[2019-12-12]地产行业：重走2019？花相似，境不同－2020年度策略报告
■平安证券
政策托而不举,因城施策。经济下行压力加大、楼市降温背景下,预计2020年政策
面有望从过紧回归平衡,改善力度将取决于经济及楼市走向。但考虑“房住不炒”的总
基调,结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆率大幅攀升等副作用,预
计整体托而不举,以稳为主。
投资同比增5％以上,建安为主要支撑。地产投资包括土地购置费用及施工建安投
资。2019H2以来百城土地成交持续下滑,九大标杆房企前三季度拿地销售比为84.2％,
较2018年下降16.6个百分点,叠加较高基数,预计2020年土地购置费增速将延续回落。
由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持增长,建安有望成为2020年投资增长引
擎。预计2020年施工面积及建安投资同比增长7.1％,新开工同比增长3％,地产投资同
比增长5.4％。
销售稳中趋降,预计同比降3％。2019年国庆后楼市已明显降温,2020年大概率延续
调整趋势,其中一二线城市已历经调整,加上因城施策带来的政策改善托底,预计延续平
稳；三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随
着政策微调及货币环境改善,调整之后楼市有望在下半年逐步走稳,预计2020年全国销
售面积同比降3％。
资金未至穷途,融资端或边际改善。由于开发商主动收缩拿地、加快销售回款、储
备资金过冬,房企整体资金状况好于前三轮周期底部。2019Q3末上市房企在手现金对一
年内到期长短期债务覆盖比例为115％,远好于2008、2011和2014年。测算2020年房企
信托及债券到期1.46万亿,较2019年增长19.4％,随着房企销售及回款压力加大,偿债压
力上升,预计房企融资端政策有望边际改善,但资金面或难现2019年年初宽松。
投资建议:展望2020年,尽管行业基本面承压,但在以“稳”为主、因城施策的背景
下,政策存在托底空间,同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力,当前位置
地产股易涨难跌,攻守兼备、性价比持续凸显,板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈
。我们看好2020年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级。全年建议积极配置行业
龙头及二线弹性标的,耐心持股等待收益。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息
率均具有吸引力,多地政策微调、5年期LPR下调,关注估值切换及政策博弈的机会,以低
估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主；
中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资
产荒”配置机会。
风险提示:1)2020年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；
2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3)若楼市降温超预期,
且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。
[2019-12-11]房地产行业：销售降温，人才新政频出－月度报告
■财富证券
板块表现:2019年11月,房地产(申万)板块单月跌幅1.19％,跑赢上证综指0.76pcts
,跑赢沪深300指数0.31pcts,涨幅在28个一级行业中排名第11位。子板块中,房地产开
发板块单月跌幅0.72％。
行业数据表现:(1)11月,百城住宅价格指数同比上升3.17％,涨幅较上月下降0.06p
cts,同比涨幅继续收窄,环比上升0.21％,环比涨幅有所回升。(2)11月,30大中城市商
品房成交面积同比下跌4.34％,环比增长8.70％。11月进入年度销售目标冲刺月份,但
市场依然相对冷清,尤其二线城市商品房成交面积增速为2月以来新低。(3)11月,100大
中城市成交土地占地面积同比下滑18.81％,环比减少28.21％。土地供应增加,但成交
依然相对疲软。在市场遇冷过程中,三线城市表现的更为明显,一二线土地市场韧性显
现。
行业动态:(1)11月临近年末业绩冲刺,但房企销售业绩分化。其中,中南建设、阳
光城、新城控股单月实现105％、47.10％和40.42％的增长,但万科A和保利地产单月销
售同比下滑6.48％和3.04％。(2)11月,部分有补库存需求的房企加快了拿地步伐,大部
分房企拿地脚步仍保持相对谨慎。(3)11月房企融资活动有所回温,房企发行债券(包括
ABS)71支,规模466.27亿元,规模占比1.46％。(4)《南京市人才购买商品住房试行办法
》将于2020年1月1日起实施,以人才覆盖广、房源供应全覆盖和人才优先三大特点走在
全国人才政策的前列；11月29日,佛山市人力资源和社会保障局发布《关于进一步完善
人才住房政策的补充通知》,有利于刚需、改善型购房者。
投资建议:建议关注具有销售业绩维持较高增速、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳
光城、金地集团和中南建设；建议关注土地储备集中于一二线的首开股份；融资政策
收紧,建议关注现金流量充足、净负债率低的万科A,建议关注央企背景具有融资优势的
保利地产。
风险提示:行业融资政策继续收紧；房企融资遇困；行业销售不景气。
[2019-12-11]房地产行业：45城销售平稳，二线城市持续复苏－周报
■浙商证券
投资要点
重点城市销售
上周,重点监测45城累计成交面积583.1万平方米,环比-3.8％；2019年累计成交23
358.8万平方米,累计同比11.1％。其中,一线城市成交60.1万平方米,环比-17.2％,201
9年累计成交3104.2万平方米,累计同比17.0％；二线城市成交283.7万平方米,环比5.8
％,2019年累计成交10192.8万平方米,累计同比13.3％；三线城市成交239.3万平方米,
环比-9.8％,2019年累计成交10061.8万平方米,累计同比7.9％。
百城土地供应
由于土地数据库更新延迟,土地数据延后一周。百城土地宅地供应规划建筑面积24
42万平方米,环比-1.1％,2019年累计供应规划建筑面积68438万平方米,累计同比3.4％
,供求比1.33。其中,一线城市上周供应规划建筑面积180万方,环比11.7％,2019年累计
供应3438万平方米,累计同比30.4％,累计供求比1.24；二线城市上周供应规划建筑面
积1029万方,环比-16.9％,2019年累计供应30831万平方米,累计同比8.8％,累计供求比
1.25；三四线城市上周供应规划建筑面积1234万方,环比15.1％,今年累计供应34169万
平方米,累计同比-3.0％,累计供求比1.42。
百城土地成交
百城土地住宅用地成交规划建筑面积1037万方,2019年累计成交51480万平方米,累
计同比2.4％。其中一线城市上周成交建筑面积58万平方米,今年累计成交2777万平方
米,累计同比23.9％；二线城市上周成交建筑面积447万平方米,今年累计成交24572万
平方米,累计同比9.6％；三线城市上周成交建筑面积531万平方米,今年累计成交24132
万平方米,累计同比-5.8％。在土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交
楼面价为4074元/平方米,环比-28.9％,同比-34.6％,整体溢价率8.7％,2019年平均楼
面价5526元/平方米,同比19.5％,溢价率14.7％,较去年同期溢价率-0.3％。其中,一线
城市住宅用地平均成交楼面价为9444元/平方米,环比-31.1％,整体溢价率0.0％,2019
年平均楼面价14246元/平方米,同比3.6％,溢价率8.4％,较去年同期溢价率-0.0％；二
线城市住宅用地平均成交楼面价为4770元/平方米,环比-15.3％,同比5.3％,整体溢价
率12.8％,2019年平均楼面价6321元/平方米,同比19.2％,溢价率15.1％,较去年同期溢
价率+1.1％；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3179元/平方米,环比-14.8％,同
比25.6％,整体溢价率7.3％,2019年平均楼面价3713元/平方米,同比14.7％,溢价率17.
1％,较去年同期溢价率-1.2％。
[2019-12-10]房地产行业：革旧鼎新、柳暗花明－2020年投资策略
■西南证券
2019年春节后,房地产板块跟随市场有一波明显的上涨,但4月以来紧融资持续抑制
了地产股的风险偏好,730首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,十一后地产股
估值开始逐步修复。行业层面看,销售、投资和拿地表现略超预期,棚改货币化安置消
极影响低于预期,房地产市场轮动分化,总量上看依然是高位盘整、窄幅震荡。2020年
看好房地产板块,房地产行业选股思路:1)从估值变化的角度:选择有子公司分拆(含预
期)、有大手笔投资/入股其他行业上市公司的地产股(基本面也有业绩增长的基础、资
本市场的形象不能差)。2)从行业竞争格局的角度:优选龙头公司和模式特点突出的公
司,次选均衡性好的公司。3)从房地产市场分化的角度,看好协同潜力大的区域,最看好
大湾区、其次长三角、中西部都市圈,选择充分受益区域市场需求爆发(房地产调控协
同机制)、城市更新(重点是大湾区)的房企。4)看好物业管理、城市更新、长租公寓,
纯商业(商业和地产协同除外)要关注经营质量,园区类公司估值太贵并不看好,区域主
题类看好大湾区。
估值面变化:推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、华夏幸福(600340)、新城
控股(601155)、蓝光发展(600466)、宝龙地产(1238.HK)。
行业竞争格局:推荐金地集团(600383)、中南建设(000961)、融创中国(1918.HK)
、碧桂园(2007.HK)、中国金茂(0817.HK),关注世贸房地产(0813.HK)。
市场分化角度:推荐华发股份(600325)、荣盛发展(002146)、佳兆业(1638.HK)、
旭辉(0884.HK)、龙光地产(3380.HK)、融信中国(3301.HK)。
其他子板块:关注中航善达(000043)、蓝光嘉宝(2606.HK)。
风险提示:融资持续收紧、市场估值下行等。
[2019-12-10]房地产行业：12月首周销售持续下行，土地溢价率创新低－周报172
■中金公司
行业近况
12月首周我们持续监测的60城新房销售面积较11月周均下降3％,同比下降8％(上
上周+5％,11月-9％),10个重点城市推盘量同比增长13％,300城居住用地成交面积同比
下降17％,土地溢价率5.9％,创年内新低。
评论
新房销售面积同环比下降。上周60城新房销售面积较11月周均下降3％,同比下降8
％(上上周+5％,11月-9％),其中超高/高能级城市同比下降14％(上上周-4％,11月-12
％),中低能级城市同比增长12％(上上周+33％,11月+1％)。
新房销售均价同比涨幅扩大。上周新房销售均价较11月周均上涨2％,同比涨幅较
上上周扩大2个百分点至7％(11月+3％),其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同
比上涨8％和5％(上上周分别+5％和+6％,11月分别+1％和+5％)。
推盘量同比转正,去化率小升。上周10个重点城市共有79个项目开盘,累计新推房
源15790套,同比增长13％(上上周-9％,11月-9％)。上周推盘去化率较上上周上升3个
百分点至65％(11月63％),其中1/2线城市去化率分别上行5/1个百分点至70％/62％。
居住用地成交量同比降近两成,溢价率创年内新低。上周300城居住用地成交面积
同比下降17％(上上周+46％,11月+30％),土地出让金同比下降24％,平均溢价率较上上
周下降2.9个百分点至5.9％(11月8.6％),创年内最低,土地流拍率下降至2.1％(上上周
6.9％,11月6.0％)。
估值与建议
我们覆盖的A/H地产股当前分别交易于6.0/6.5倍远期市盈率和42％/34％的NAV折
让,仍处低位。考虑到当前基本面加速下行、政策端调整空间加大且龙头房企销售盈利
增长稳健,我们看好当前时点地产板块的风险收益,建议投资者积极加配地产股,首选高
成长、低估值龙头,A股重点推荐阳光城,中南建设；H股重点推荐融创、旭辉；物业管
理板块重点推荐碧桂园服务。(此外我们仍维持对2020年展望报告中提及的相应公司的
推荐,具体请参考《2020年展望:十大关键问题》)。
风险
宏观环境不确定性加大；按揭投放规模超预期收缩。
[2019-12-10]商业地产行业：短期回归理性，中期机会犹存
■平安证券
开发投资回归理性,行业格局多强竞争:由于商业地产价格涨幅远低于住宅、前期
过度投资导致库存累积,商业地产开发投资逐步回归理性,2018年商业地产新开工2.1亿
平米,较2015年(3.3亿平米)高点明显下行。根据历年竣工数据估算,当前商业地产存量
约30亿平米,其中1998年后建设竣工占比约67％。主流房企均有涉足商业地产布局,典
型开发运营商有万达、印力、华润、中海、龙湖等,行业呈现多强竞争格局。
"新型城镇化+收入增长+资产证券化提速"多重驱动,行业发展动力依旧强劲:一方
面,我国2018年城镇化率59.6％,预计后续十年年均新增城镇化人口仍有望达1400万人
左右,且城镇化战略已由控制大城市人口规模向城市群建设转变,未来城市群发展下的
商业地产空间值得期待。另一方面,城镇居民收入增速连续多年快于GDP,购买力逐年增
强,消费升级推动商业地产持续创新。与此同时,资产证券化提速有望加快存量资产盘
活、提升参与者积极性；电商冲击的弱化、"商改住"及"工改住"等政策的推行,亦有望
显著改善商业地产发展环境。
"拿地+运营+资金使用效率"构筑商业地产核心竞争力:房企出于商业与住宅协同发
展、提升拿地能力以及稳定现金流的考虑,大多将商业地产作为多元化布局的首选项之
一。中国大陆商业地产发展模式以只租不售为主、租售并举为辅,该模式资金占用时间
较长,更为考验开发者运营能力。当前典型商业地产开发运营模式为以美国为代表的专
业化模式和以中国香港为代表的全能型模式。前者市场化程度高、专业分工明确、往
往通过金融运作提前退出；后者土地获取成本较高、长期持有、全流程运作,造就较高
的行业进入壁垒。综合来看,土地资源获取能力、运营招商能力与资金使用效率高低成
为构筑商业地产核心竞争力的关键所在。
投资建议:尽管受制于短期供需不平衡,当前商业地产投资热情有所减弱,但中长期
来看,随着城镇化率持续提升、城市群建设推进、消费升级以及资产证券化提速等,行
业发展动力依旧强劲。展望未来,我们认为土地资源获取能力、运营能力和资金使用效
率将成为商业地产企业做大做强的关键点所在。我们预计,资金实力及运作能力较强、
运营服务水平较高的商业地产企业有望脱颖而出。
风险提示:1、国内经济增速回落、消费增速大幅下行风险；2、电商冲击弱化程度
低于预期风险；3、资产证券化推进进程不及预期风险。
[2019-12-09]房地产行业：所谓“销售韧性”脆弱化，“止损”式推盘在不同能级城市出现－周度销售全数据跟踪
■招商证券
1.重点城市销量:该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡,主因三四线城市的
节奏被货币化补贴这一"外力"扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一/二线城市错
峰更大;结构上看,年初一线城市销量见底回升后增速又出现下行,二线城市销量滞后于
一线复苏,或是今年销量复苏的最大贡献者,短期在资金压力背景下,房企以价换量,或
使得未来三四线调整压力加大,而带动整体销量出现第二个底部。根据我们跟踪的高频
数据(房管局)来看,新房方面,12月至今(12月1日至12月6日)57城整体销量同比增速较1
1月转正,其中一线城市销量自3月高点后开始回落,8月降至相对低位并转负,10月起因
短期推盘增加使得一线城市销量转正,而12月初转负；12月至今北京同比转正,上海、
广州同比转负,深圳涨幅收窄；12月至今二线城市销量同比增速较11月降幅收窄,三四
线城市销量同比增速在5月负增长后虽出现小幅反弹但依然保持弱势,11月转负,12月第
一周转正,考虑到单周数据比去年同期工作日更多,剔除该效应后真实销售数据或没那
么"坚挺"。由于前期房企"以价换量"的"止损"意味明显,提前透支了三四线的短期可推
楼盘,造成数据波动加大,而11份在结构上又表现为高能级城市推盘增加,这种结构上的
不稳定性来源于房企更多在低能级城市的抢销售和推盘行为,或 极大削弱后期全局
销量的韧性。
二手房销量方面,12月至今(12月1日至12月6日)全国重点城市(19城)二手房销量同
比增速较11月有所回升,其中各能级城市销量同比增速均有回升。
最新一周新开盘去化方面(11月25日至12月1日),重点10城去化率一二线均有回落
。
2.行业政策和金融:国务院:长三角一体化发展规划纲要发布；住建部:加大租赁住
房建设力度；中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作；深圳:深汕合作区
商品房开放销售；黑龙江:禁止房企贷款融资拿地；海南:调整住房公积金个人贷款部
分政策；郑州:首次申请住房公积金贷款额度由60万提高至80万；成都:具有高新南区
购房资格的家庭可到其他区购房；广州:拟对租赁住房建设经营、"阳光租房"推广应用
进行补贴。
3.板块行情与估值:a.自19年5月起中国CDS指数反弹,风险偏好至底部持续回升,于
6月开始下降,8月低位反弹后再次下降；长端利率自5月初起进入下行通道,8月至今开
始回升；CDS近期依旧处于震荡下行阶段,其反应风险偏好依旧较低,而对利率下行或有
更多预期,结合LPR定按揭利率进一步强化利率传导逻辑,或利好房地产板块;b.板块行
情:上周,中信房地产指数涨幅+1.7％,较沪深300的相对收益为-0.2％,在29个大类行业
中排名第21；19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月出现较为明显超额收益,4月至今
较沪深300超额收益逐渐消失,19年累计超额收益在29个大类行业排第15名；c.个股行
情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:万业企业、哈高科、中南建设、大港
股份、深物业B；2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:中航善达、
哈高科、鲁商置业、万业企业、大名城。
4.重点公司动态追踪:【万科A】1-11月份累计实现合同销售金额5,735.3亿元,同
比+5.4％；【荣盛发展】1-11月累计实现签约金额927.72亿元,同比增长12.7％；【中
南建设】公司房地产业务1-11月合同销售金额约1709.3亿元,同比+36％；【阳光城】1
-11月房地产累计销售金额1819.17亿元,同比+36.7；【金地集团】1-11月累计实现签
约金额1751.1亿元,同比+30.98％。
风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越
市场预期,三四线销售回调超预期
[2019-12-09]房地产行业：政治局会议强调“保稳定”“逆周期调控”，未提及房地产－周报
■东北证券
报告摘要:市场表现:本周申万房地产板块收于3955.23点,本周累计上涨1.77％,同
期上证综指累计上涨1.39％,深证成指累计上涨3.09％,沪深300累计上涨1.93％。行业
动态:本周,中南建设、荣盛发展、金地集团等公布11月销售和新增项目情况。11月,荣
盛实现签约面积150.36万方,同比增长7.03％；签约金额157.89亿元,同比增长23.33％
。
中南建设11月合同销售金额约235.8亿元,同期增长105％；销售面积约181.3万方,
同比增长96％。金地集团11月公司实现签约面积98.9万方,同比上升30.88％；签约金
额174.7亿元,同比上升21.40％。
行业新闻:本周,中央发布长江三角洲区域一体化发展规划纲要:构建城乡居民身份
地位平等的户籍登记制度,全面放开Ⅱ型大城市、中小城市及建制镇的落户限制；扩大
土地有偿使用范围,建立城乡统一的建设用地市场。土地交易:本周土地市场数据统计1
2月02日-12月06日。全国100大中城市合计供应土地规划建筑面积4029.37万平米,合计
成交土地规划建筑面积1916.51万平米,成交总量环比下降3％；当周土地成交楼面均价
为3289元/平米,溢价率5.77％,环比下降,仍处于今年以来的低位。城市土地成交总价
为630.29亿元重点事件点评:12月6日中央政治局召开会议,值得一提的是,本次会议未
提及房地产,与此相比,4月和7月召开的政治局会议都曾明确表态对房地产行业的严控
态度。我们认为,在经济下行压力加大,和"保稳定"的定调下,"宏观政策要稳、微观政
策要活",意味着宏观层面房地产行业调控处于"政策底"。地方仍将继续贯彻落实"因城
施策"的调控政策,结合本地房地产市场的实际情况,边际防松调控政策。我们认为未来
地方政府财政压力加大,政策调控的灵活性仍将持续。
个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:华夏幸福、金地集团、大悦城
、万科A、保利地产和华侨城A；建议关注二线龙头房企:中南建设、蓝光发展、金科股
份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、中航善达；
风险提示:行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
[2019-12-09]房地产行业：会议表述上或更倾向于“稳增长”，维持政策或存边际改善的判断－中共中央政治局会议点评
■招商证券
事件:中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2020年经济工作,指出2020年是
全面建成小康社会和"十三五"规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。做好明
年经济工作,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持以改革开放为动力,推动高质量发展
,加快建设现代化经济体系,坚决打赢三大攻坚战,全面做好"六稳"工作,统筹推进稳增
长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面
建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
一、经济下行压力或仍存在,表述上或更倾向于"稳增长"会议继续提及"全面做好"
六稳"工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运
行在合理区间,确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官"。且与7月政治局会议
先提"当前我国经济发展面临新的风险挑战…"不同的是,本次会议在总结首段后先提"
做好经济工作"都等内容。且较最近一次有关三大攻坚战顺序的表述为18年10月的"着
力打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战",本次会议关于三大攻坚
战的表述为"确保实现脱贫攻坚目标任务,确保实现污染防治攻坚战阶段性目标,确保不
发生系统性金融风险",也即表述顺序从"防风险、脱贫、防污"切换为"脱贫、防风险、
防污",这或许也能印证我们前文的观点。
二、本次会议未提及房地产,我们判断房地产政策或存"因城施策"的改善空间相较
前两次会议"坚持房住不炒"、"不将房地产作为短期刺激经济的手段"等表述,本次会议
未提及房地产。11月30日中国发展研究基金会副理事长刘世锦于曾说"明年一季度后,
经济有很大可能再次进入下行通道"透露出经济下行压力或在加大,结合近期央行前司
长盛松成所说"不将房地产作为刺激手段,不应与政策继续收紧画等号",此类表述或透
露出市场对于"房地产不能拖累经济"的讨论。
同时,我们认为,2019年4-8月份以来的政策收紧更多或是以"防风险"为出发点,针
对房地产融资端的收紧几乎"全覆盖"房企各个融资渠道,也即该管住的水龙头已经被管
住,而防风险背后最明显的背景或是这一轮房地产周期中,名义房价增长首次超过名义G
DP,我们认为这是行业去杠杆,经济转型在房地产上的解释,毕竟,发达国家的经验告诉
我们,资产泡沫若带来居民部门杠杆的破裂,对经济的冲击将比企业部分杠杆出问题更
大。此前的基本面组合是"经济下行压力加大,房地产销售不差,房地产投资持续高位",
根据我们2020年年度策略报告《"失真"》的分析,我们认为失真的数据会在2020年纠偏
,前面的组合很有可能过渡到"经济下行压力加大,房地产销售回调,房地产投资震荡下
行",而同时,如前文所述, 针对房企融资的水龙头已经被管住,这或将增加行业政策出
现边际改善的概率。
三、投资建议:房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下降,权益投资者需要回
归现金流为王,选择"增收还需增利"的标的。我们认为"经济,风险,民生"是房地产政策
必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升,政策出现边际改善的
概率在增加。"房住不炒","稳地价,稳房价,稳预期"的大基调不会变,将制约房价弹性,
这个背景下,选择增收又增利的"好"公司。房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下
降,权益投资者需要回归现金流为王,选择"增收还需增利"的标的。根据招商证券房地
产组全行业现金流模型,配置:具备"持续内生性现金流创造能力"的高质量周转公司【
万科A】、【保利地产】,性价比角度万科更占优；边际改善型【金地集团】【华夏幸
福】等；资源型公司仍可获取稳健回报,关注【华侨城A】等；精选"高质量杠杆"的弹
性品种；(限制名单调出)
风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线
销量下滑大幅超预期。
[2019-12-09]房地产行业：未提地产，强调稳定，政策或将迎来改善－行业点评
■东吴证券
投资要点事件:中央政治局12月6日召开会议,会议指出:全面做好"六稳"工作,统筹
推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,
确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
点评:坚持稳中求进,强调运用好逆周期调节工具。在针对明年工作的要求中,强调
统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,与去年的表述相比,在
防风险后加入了"保稳定",强调了运用好逆周期调节工具、确保不发生系统性金融风险
、保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
本次会议未提地产,政策面或将迎来持续改善。19年730政治局会议首次提出"不将
房地产作为短期刺激经济的手段",叠加多项调控政策,房企资金普遍收紧、销售去化下
行。我们认为当前政策仍然维持"房住不炒、因城施策"的总基调,但在地产基本面下行
期,地方政府逆周期"施策"的主动性和积极性将会更强。叠加本次政治局会议未提房地
产,政策面或将迎来持续改善,地产压舱石作用再现。
投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头
地产公司和物业板块,核心逻辑在于安全边际充足、业绩确定、股息率高,行业的下行
期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。地产板块上,一线龙头推荐万科A、
保利地产、金地集团、招商蛇口,二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏
幸福,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景
泰富集团、金地商置、建发国际集团,建议关注融创中国(未覆盖未评级)、龙湖集团(
未覆盖未评级)；物业板块推荐绿城服务,建议关注永升生活服务(未覆盖未评级)、蓝
光嘉宝服务(未覆盖未评级)、中航善达(未覆盖未评级)。
风险提示:行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险
；汇率波动风险。
[2019-12-09]房地产行业：降速趋势难免，宽松幅度决定是否可控－2020年行业展望
■海通证券
2019年行业量价走势超上年底预期,行业总量再创新高。2019年前十月全国累计销
售面积达到13.33亿平,同比增长0.1％；2019年前十月销售金额12.44万亿元,同比增长
7.3％。2019年虽然销售面积和金额增速较2018年呈现整体回落趋势,但年内销售表现
在H2逐渐向好,势头好于2018年同期。分线城市来看,一线城市年内销售面积和金额增
速冲高回落,二线城市增速复苏,一二线城市销售表现超出我们原先零增长预期。与此
同时,三线城市涨幅收窄且收窄幅度低于我们先前预期。行业2019年增速缓慢回落,总
量再创新高。
房地产开发投资增速全年缓慢走低,改善性住房成为供应主流。2019年1-10月房地
产开发投资完成额约为10.96万亿元,同比增长10.35％,较1-9月累计同比增速收窄0.19
个百分点,较2018年全年同比增速高0.82个百分点。分户型来看,截止2019年十月,90平
米以下住房、90-144平米住房、144平米以上住房和别墅与公寓的累计投资完成额占比
分别为20％、58％、18％、4％。其中,90-144平方米住房投资完成额占比自2017年以
来不断提升,我们认为这显示出改善性住房投资逐渐成为行业供应主流。
新开工和竣工面积剪刀差收窄,土地购置和新开工面积剪刀差逐渐形成。2019支撑
房地产开发投资增速主要因素发生明显变化:1)2018年土地购置面积和新开工面积同比
增速同步保持高位,但是2019年增速出现明显剪刀差。2)2018年竣工面积同比增速和新
开工面积同比增速呈现明显剪刀,但进入2019H2后竣工面积和新开工面积增速剪刀差开
始收窄,竣工增速快速修复。3)2019年施工面积增速明显增加,2017-2018年增速分别为
3％和5.2％,2019年1-10月累计增速达到9％。2019年房地产开发投资增速和2018年相
比从土地购置和新开工增速拉动,转变为施工面积(对应建筑工程)增速拉动。
2020年行业展望:总量高位,增速低位,关注H2流动性放松带来的行业机遇。我们认
为2020年行业销售和投资增速稳步收窄,行业销售总量维持高位,行业增长放缓但不失
速。2020年是棚改三年计划的最后一年,我们估算若要在2020年完成三年1500万套棚改
目标,2020年实际需要棚改的套数约514万套,高出2019年新开工套数约43％。由于棚改
套数的不均匀分配,以及大量棚改在2020年完成,考虑前几年棚改新开工套数均超额完
成目标,我们认为棚改在2020年会对三四线城市销售形成支撑。此外,我们认为2020H1
受CPI高位制约货币宽松空间有限,2020H2之后CPI累计持续下滑带来的货币宽松空间更
大,建议关注2020H2行业流动性宽松带来的行业机遇。
我们预测2020年全国销售面积同比增速-1-3％、销售金额同比增速-4-5％。房地
产开发投资增速方面,我们认为在土地购置费和新开工面积增速持续收窄趋势下,带动2
019年房地产开发投资增速的施工面积增速(对应建筑工程)也会持续收窄。我们预计20
20年房地产开发投资增速平稳回落,全年增速在中性情景下预测约为7％,波动范围为5-
8％。
投资建议:我们认为行业会维持总量高位增速低位,龙头房企在拿地、融资和销售
方面具备更强优势,强者恒强逻辑依旧存在,建议关注万科A、保利地产、中国海外发展
、融创中国、龙湖集团和中国金茂。
风险提示。1)降准带来流动性宽松低于预期。2)持续调控状态下有购买力的需求
逐渐被满足,但人才引入的新进人口购买力暂时未跟上,市场需求低于预期。
[2019-12-09]房地产行业：成交去化数据走弱，板块指数小幅反弹－周报
■山西证券
投资要点:
上周回顾:上周地产板块上涨1.53％,走势于略弱于大盘,上涨幅度排在第10位。板
块成交量61.61亿股,较上上周减少了6.65亿股；板块成交额465.73亿元,较上上周减少
49.43亿元。
房屋成交情况:各线城市成交情况差异明显。一线城市住宅成交同比微降,上周非
住宅成交略有反弹,但今年一线城市年累计成交同比仍然处于正区间。二线城市上周同
比下降,近几周累计同比在-10％上下波动。今年二线城市整体交易活跃度低于去年。
另外,本周三线城市成交同比增长为27.24％,累计同比继续处在正区间。二手房市场成
交稳中有升,7城累计成交同比维持小幅上行趋势。
库存:整体来看,商品房库存处于高位,一二线城市去库存压力加大。一线城市非住
宅去化时间连续数周上升,最新数据已达71.9周,一线住宅库存近几周也出现明显上升
。二线城市去化压力继续攀升,本周去化、库存两项指标依旧处于高位。三线城市库存
压力较小,去化时间基本平稳。
土地市场:本周一线城市土地成交景气度有明显下降,各大房企基本完成销售指标,
二三线城市土地成交反弹减弱。根据土地市场的相对成交情况来看,一线城市土地成交
活跃下降,同比增长率有正转负。上上周二三线城市土地供给上升明显,一线城市维持
缓慢增长。上周土地成交景气度下降,开发商整体拿地热情下降。
[2019-12-09]房地产行业：“九月重要布局点”后或有跨年行情，房地产板块或是切换低估值的首选－房地产板块最新观点
■招商证券
我们于7月中旬发布报告《九月或是重要布局点,谁能收拾残局而胜出》,而后在11
月发布报告《这次到底买什么?-房地产板块或将起来的完整拼图》,我们认为接下来或
有跨年行情且正在演绎。
一、"因城施策"逐步清晰,维持"政策或出现超市场预期边际改善"观点。从城市级
别观察,部分非热点城市限购政策正在调整,可紧密跟踪后期热点城市可能的变化来确
认和修正预期,预计在因城施策框架下,会有差别化的政策调整。
二、"低估值"或是下一步市场青睐的方向,房地产板块在当前早周期阶段或更适合
。因我们认为市场难简单的从一个风格(板块)切换到另外一个风格(板块),但低估值包
含更广义的选股可能,分歧不大,不管前期持仓集中的板块什么时候实现再平衡,切换出
来的第一选择大概率不会只是一个板块而是具备低估值特点的集合,即便仅仅是个类似
"银行理财"性质的配置中转站。这样的结果是,板块的上涨不会太迅速,但更稳健,利于
选股优秀的选手,房地产也是可以价值投资的,比如万科A上市以来提供了年复合20％+
的回报。
三、或有跨年行情,淡化行业博弈色彩,坚持配置"好"公司。
逐步接近年底,不论是所谓"房地产销售韧性"的脆弱化,经济下行压力加大的提前
布局,还是重要会议的信号,都使得跨年行情成为可能,另外,根据"月度跟踪,季度评价,
年度考核"的政策表述来看,季度末是更加值得关注的时间节点,而低估值板块的修复可
能是这个行情的触发剂。
在具体公司配置上,我们认为从利率(政策)角度到行业改善的预期会打开,但从行
业基本面改善到房价上涨的传导依然会受到"稳地价,稳房价,稳预期"的限制,这样对于
囤地型房企来说几乎是无法实现弹性的,回避缩表压力较大的公司,从招商证券房地产
组全行业现金流角度出发,配置"非囤地型+无息负债驱动"型的高质量周转公司:具备"
持续内生性现金流创造能力"的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】,性价比角度
万科更占优；边际改善型【金地集团】【华夏幸福】等；资源型公司仍可获取稳健回
报,关注【华侨城A】等；精选"高质量杠杆"的弹性品种；(限制名单调出)
风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线
销量下滑大幅超预期
[2019-12-09]房地产行业：周报（第四十九周）
■华泰证券
本周观点
12月6日中央政治局会议未提及房地产,继续强调“六稳”,“要坚持宏观政策要稳
、微观政策要活…运用好逆周期调节工具”。我们认为房地产供给端在去金融化定调
下,房企融资管控预计将常态化。供给侧改革更加需要需求端平稳,需求端预计将延续
“房住不炒”的调控基调和三稳目标,但随着经济下行压力加大和市场逐渐弱化,因城
施策和逆周期调节指导下适度松绑需求端政策的城市数量可能逐渐增多、松绑力度可
能逐渐加大,房贷利率的加点调整可能更加灵活。另外,我们提示关注即将召开的中央
经济工作会议。
上周回顾
上周地产板块上涨1.81％,相对沪深300指数收益为-0.12个百分点。细分板块方面
,房地产开发上涨2.12％,中介服务上涨1.06％。
重点公司及动态
龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升,头部优势正在进一步凸显。
去年四季度以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑,我们认为地产股的低估值
、业绩增长潜力以及较高的股息率都能构筑四季度配置机会,建议优选融资渠道更为通
畅、直接融资依赖度较低的房企:万科A、金地集团等；
成长房企:华发股份、中南建设等；存量市场核心品种:中航善达、大悦城等。
风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险
；部分房企经营风险。
[2019-12-08]房地产行业：本周中央政治局会议未对房地产作出表述－核心城市二手房新房周报
■兴业证券
投资要点
本周12月6日,中央政治局会议未对房地产行业做出表述,是今年以来在中央层面首
次对房地产行业态度缓和。今年7月30日中央政治局会议的表述为“房住不炒,不将房
地产作为短期刺激经济的手段”,今年4月19日的会议表述为“房住不炒,落实因城施策
,长效调控”。
本周各地方政府继续因城施策:郑州上调公积金贷款额度,家庭总额度由60万提升
至80万,单身由40万提升至60万；成都限购政策边际调整,城市内部可以跨区购房；上
海临港新区限购政策边际调整,除了缴纳3年社保可以购房之外,经政府认定符合标准的
企业,其员工缴纳社保1年即可购房。
第49周(12.01-12.07),一线城市(北京、深圳)二手房成交套数本周同比+45％,环
比-11％,十二月以来累计同比+45％。一线城市(北京、上海、深圳)二手房挂牌价格调
涨占比为29％,相比上周-1百分点,相对年初+10百分点。一线城市(北京、上海、深圳)
新房成交套数本周同比+19％,十二月以来累计同比+19％。
1)北京近期二手房新房相对走弱,进入十二月有所企稳:二手房成交套数本周同比+
16％,环比-18％,十二月以来累计同比+16％,年初至今累计同比-9％。成交价格年初至
今+1％。价格调涨占比为11％,相比上周+1百分点,相对年初-5百分点。新房成交套数
本周同比+24％,十二月以来累计同比+24％。
2)上海二手房市场延续强势:二手房成交套数1-11月累计同比+49％。成交价格年
初至今+8％。价格调涨占比为18％,相比上周+0百分点,相对年初+1百分点。
新增客源量同比+42％,环比-13％,十二月以来累计同比+42％。新房成交套数本周
同比-22％,十二月以来累计同比-22％。
3)深圳普通房标准放宽后,市场大幅向好:二手房成交套数本周同比+133％,环比+0
％,十二月以来累计同比+133％,年初至今累计同比+13％。成交价格年初至今+20％。
价格调涨占比为58％,相比上周-3百分点,相对年初+33百分点。新房成交套数本周同比
+15％,十二月以来累计同比+15％。
第49周(12.01-12.07),二线城市(杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、
佛山)二手房成交套数本周同比+19％,环比-0％,十二月以来累计同比+19％。新房成交
套数本周同比-14％,十二月以来累计同比-14％。
1)厦门热度延续,苏州下半年逐渐走弱。二手房成交套数,厦门二手房成交套数本
周同比+38％,十二月以来累计同比+38％,年初至今累计同比+131％。苏州本周同比-25
％,十二月以来累计同比-25％,年初至今累计同比+19％。
2)成都、南京持续回暖,杭州近期开始走强。二手房成交套数,成都本周同比+27％
,十二月以来累计同比+27％,年初至今累计同比+32％；南京本周同比+97％,十二月以
来累计同比+97％,年初至今累计同比+32％。杭州本周同比+60％,环比-18％,十二月以
来累计同比+60％,年初至今累计同比-2％。
投资建议:中央政治局会议未对房地产行业做出表述,态度开始缓和,各地方政府因
城施策且多为政策边际改善,关注相关受益标的:万科a、保利地产、招商蛇口。
风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。
[2019-12-08]地产行业：历年12月政治局会议通稿都较为简略，真正定调要等中央经济工作会议
■太平洋证券
报告摘要
中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2020年经济工作。
从会后新华社发布的通稿来看,全文没有提到任何关于房地产的信息。不少媒体对
其进行了过度解读,认为这意味着政策放松。
实际上历年12月初的政治局会议通稿都较为简略。12月政治局会议一般是中央经
济工作会议的准备会议,真正定调的内容是要放到中央经济工作会议的通稿里讲的。因
此我们分析12月政治局会议通稿的时候应该更关注其讲了什么,而不宜过度解读其没讲
什么。
一个比较典型的例子是2016年,该年12月政治局会议关于房地产讲得很少,只有一
句“加快建立长效机制”；但随后的中央经济工作会议针对房地产的表述很多且较为
严厉,首次提出了“房住不炒”,且“严格限制信贷流向投资投机性房地产”。
我们预计今年中央经济工作会议大概率还是要继续提“房住不炒”。我们认为在
所有的房地产调控政策中,融资政策放松的可能性是最小的。从11月26日央行官方网站
发布的郭树清讲话来看,郭树清强调“继续拆解影子银行,遏制房地产泡沫化倾向”。
我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。虽然房地产贷款余额同
比增速已经下降到了15.6％,但仍高于总贷款增速(12.0％)。我们认为后续金融监管部
门本着防范化解金融风险的角度,是不希望房企继续加杠杆的,只允许“借新还旧”的
指导思想可能会长期持续,引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。
我们预计今年中央经济工作会议大概率也要提“因城施策”。各城市的政策大概
率会以“人才”、“户籍”等力度较小的形式体现,因为即使抛开房地产不谈,这些政
策本来也是中央要求积极推进的,因此被叫停的可能性相对较小(当前政策环境非常像2
012年下半年)。这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的影响。由
于今年7月份政治局会议提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此我们认
为短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策。
不过由于媒体对12月政治局会议通稿的过度解读带来了较强的宽松预期,在中央经
济工作会议召开之前,房地产板块可能会有一波较强的博弈性机会,但需警惕中央经济
工作会议表述低于预期的风险。标的方面建议关注PE(TTM)只有4.3倍,PE(19E)只有3.9
倍,估值超低的荣盛发展。
[2019-12-08]地产行业：成交环比回落，政治局会议未提房地产－周报
■平安证券
本周观点:本周中央政治局会议未提及房地产,考虑近期已有部分城市通过放开放
宽落户、人才引进等方式变相放松限购,中央对地方楼市政策微调容忍度或提升。后续
不排除其他城市在“房住不炒”基调下,对房地产调控政策进行预调微调、维持楼市稳
定。板块投资方面,地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依
旧凸显。个股方面关注:1)融资环境偏紧情形下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线
货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商；2)业绩销售高增
、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城；3)受益竣工回升的物业板块。
行业动态:1)中央政治局会议部署2020年经济工作,未提及房地产；2)佛山:本科及
以上学历购房不受户籍和个税、社保缴存限制；3)国务院印发《长江三角洲区域一体
化发展规划纲要》。
楼市动态:1)成交整体下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比降16％,二手房环
比降6％。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心
城市整体将趋于稳定。2)库存延续回升,中期或仍将上行。16城取证库存8805万平米,
环比升1.8％。资金端调控严格情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最
优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏加快,去化率回落。上周重点城市新
推房源2.3万套,环比升44.8％；开盘去化率62％,环比降8个百分点。考虑政策以稳为
主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场
情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套,环比升0.1％。楼市降温情形下挂牌量持续上
升,市场对后市仍较为谨慎。
5)土地成交、溢价率回落,整体以稳为主。上周百城土地成交1953万平米,环比降3
.9％；溢价率5.7％,环比降0.5个百分点；其中深圳成交靠前。考虑多地土拍政策偏紧
、行业融资端调控严格,主要城市土地市场仍将以稳为主。
投融资动态:根据Wind统计,本周(12.2-12.6)房企境内发债90亿元,环比降50.4％,
境外无债券发行。境内发行利率位于3％-6.5％区间,其中北辰科技、江宁经开较前次
下行。2019、2020年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度
将保持积极。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加
上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整
带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2)受楼市火爆影响2016年起地价持
续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险；3)当前行业
资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿
债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
[2019-12-08]房地产行业：行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企－销售周报1208
■天风证券
行业跟踪(2019.11.25-2019.12.1)一手房:环比上升23.97％,同比上升24.74％,累
计同比上升16.28％本周跟踪36大城市一手房合计成交4.93万套,环比上升23.97％,同
比上升24.74％,累计同比上升16.28％,较前一周减少0.23个百分点。其中一线、二线
、三线城市环比增速分别13.89％、24.64％、29.08％；同比增速分别为18.12％、42.
59％、-0.64％；累计同比增速分别为12.71％、25.91％、3.53％,较上周分别增加-0.
11、-0.23、-0.38个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-3
7.82％、14.79％、34.31％、38.47％；累计同比分别为39％、7.87％、4.21％、16.0
3％,较上周分别增加-2.12、0.17、-0.31、1.05个百分点。
二手房:环比下降1.44％,同比上升19.57％,累计同比上升8.31％本周跟踪的11个
城市二手房成交合计1.16万套,环比下降3.06％,同比上升44.05％,累计同比上升9.46
％,较上周增加1.34个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-16.45％、9.
15％、4.84％；同比增速分别为33.17％、64.03％、-16.23％；累计同比增速分别为-
2.81％、27.24％、-27.17％,较上周分别增加了2.08、0.59、0.64个百分点。库存:去
化周期28.5周,环比下降11.21％截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计39.2
7万套,去化周期24.1周,环比下降25.71％,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-5
4.21％、0.73％、-0.02％；一线、二线及三线去化周期分别为17.7、35.5、11.1周。
投资建议:中共中央政治局12月6日召开会议,会议对2020年的工作,强调"全面做好
"六稳"工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济
运行在合理区间",可以看出,政治局会议对于明年的经济规划仍然以稳为主--"保持经
济运行在合理区间",全文未提到"房地产",行业再打压的概率较小。
10月以来,多地区房地产政策出现调整(南京六合区放松限购、天津吸引外来人才
购房等),部分地区落户政策做出配合(广西全面11月8日广西全面放开城镇落户政策,具
体城市落地情况仍待观察；深圳豪宅税标准调整、佛山人才限购放松等),我们认为在
宏观经济"以稳为主"的主的基调下,保增长仍然为主要诉求,展望明年我们预计或有更
多城市步入"一城一策"的灵活调整的阶段,助力行业估值提升。但融资层面政策短期或
仍难以松动,因此对于房企加快销售回款的考验仍然存在,我们仍然看好销售超预期房
企的表现,持续推荐:1)龙头:万科、保利、融创等；2)优质成长:中南建设、阳光城等
；3)商业:大悦城；4)物业:中航善达、碧桂园服务、雅生活等。
风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑
[2019-12-08]房地产行业：一手房成交环比下降，刚需仍为推盘主流－周报（20191208）
■川财证券
核心观点
川财周观点:本周五(12月6日),中央政治局会议指出全面做好"六稳"工作,同时强
调统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。会议还提出,要坚持
宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架,坚持问题导向、目标导向
、结果导向,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性,运用好逆周期调节工具。此次
会议全文未提及房地产。细数今年政治局会议对房地产的表述,4月重申房住不炒；7月
提到不以房地产作为短期经济的刺激手段；12月强调稳经济,未提及房地产。当前经济
下行承压,政策端虽未从收紧转为宽松,但后续"一城一策"框架下的边际改善可以期待
。今年以来,在全行业销量承压下行的同时,头部房企销量持续表现亮眼。行业集中度
进一步提升。融资端目前依然偏紧,但头部房企凭借积极拓宽融资渠道,融资成本处于
行业低位,将进一步巩固头部优势。建议关注:(1)稳健经营、低估值的规模型房企:万
科A、保利地产、金地集团；(2)二线蓝筹房企:阳光城、中南建设、华夏幸福；(3)物
业板块:中航善达等。
市场表现:本周上证综指上涨1.39％,收报于2912.01点。地产板块本周上涨1.77％
。成分股中,新正大、万业企业、哈高科涨幅居前,分别上涨33.09％、11.43％和10.33
％。与之相比,万通地产、中房股份和阳光股份跌幅居前,分别下跌-4.84％、-4.78％
和-4.55％。
关键指标:30大中城市本周商品房成交面积为387万平方米,环比减少85万平方米。
其中一线城市商品房成交面积为56万平方米,环比减少21万平方米；二线城市商品房成
交面积为216万平方米,环比减少34万平方米；三线城市商品房成交面积为115万平方米
,环比减少30万平方米。
行业新闻1、2019年财政部积极指导各地加快地方政府债券发行进度。1-11月,地
方债券发行43244亿元,完成全年发行任务的99％,其中新增债券、再融资债券、置换债
券分别发行30354亿元、11461亿元、1429亿元。新增债券中,一般债券、专项债券分别
发行9057亿元、21297亿元。2、克而瑞地产研究发布最新报告指出,11月,年终业绩抢
收期如约而至,房企推货积极性明显提升。29个重点城市新增供应面积3173万平方米,
环比上升37％,同比下降17％。3、中共中央国务院印发《长江三角洲区域一体化发展
规划纲要》。规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域。风险提示:经济增
长不及预期；地产政策持续收紧。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会制定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的厉害关系人与所评价或推荐
的股票没有厉害关系，本机构、本人分析仅供参考，不作为投资决策的依据，维
赛特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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[2019-12-13]房地产行业：重点提示旧房改造，政策表态延续18年基调，但比7月温和－中央经济工作会议点评
■东吴证券
投资要点
事件:中央经济工作会议12月10日至12日在北京举行,会议提出要加大城市困难群
众住房保障工作,加强城市更新和存量住房改造提升,做好城镇老旧小区改造,大力发展
租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,全面落实因城施策,稳地价、
稳房价、稳预期的长效管理调控机制,促进房地产市场平稳健康发展。
点评:
对地产表态延续2018年基调,但不再提及"不将房地产作为短期刺激经济的手段"。
2019年中央经济工作会议的表态中,仍然延续了此前的"房住不炒、因城施策、落实长
效机制"的大框架,而其他表述与2018年底全国住房和城乡建设工作会议也完全一致。2
019年7月中央政治局会议明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,但本次会议不
再提及。
旧房改造工作预计将全面推进,政策助力民生工程。(1)起步:15年习近平总书记在
中央城市工作会议上首次提出"老旧小区改造"概念,16年国务院再提要对老旧小区综合
整治。(2)探索:17年住建部在厦门、广州等15个城市启动老旧小区改造试点。(3)全面
推进:2019年6月,国务院《政府工作报告》提出"部署推进城镇老旧小区改造"。本次中
央经济工作会议再次强调旧房改造。我们预计未来各地方政府将加速推动老旧小区改
造工程。住建部数据显示,初步统计全国共有老旧小区近16万个,涉及居民超过4200万
户,建筑面积约为40亿平方米。以此计算,老旧小区改造将惠及超1亿居民,是重大民生
工程。
老旧小区改造有效拉动投资,但也会递延部分新房购置需求。19年3月份,国务院参
事仇保兴指出"我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可达4万亿元,如改造期为五年
,每年可新增投资约8000亿元以上",旧区投资一定程度上拉动了投资。我们估算,老旧
小区改造中小区维护、加装电梯和增加立体停车库将是资本开支较大的部分。但另一
方面,老旧小区改造延长了住房使用寿命,预计部分购房需求或将递延。
投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头
地产公司和物业板块,行业的下行期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期,持
续推荐万科A、保利地产、中南建设。
风险提示:行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险
；汇率波动风险。
[2019-12-12]地产行业：重走2019？花相似，境不同－2020年度策略报告
■平安证券
政策托而不举,因城施策。经济下行压力加大、楼市降温背景下,预计2020年政策
面有望从过紧回归平衡,改善力度将取决于经济及楼市走向。但考虑“房住不炒”的总
基调,结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆率大幅攀升等副作用,预
计整体托而不举,以稳为主。
投资同比增5％以上,建安为主要支撑。地产投资包括土地购置费用及施工建安投
资。2019H2以来百城土地成交持续下滑,九大标杆房企前三季度拿地销售比为84.2％,
较2018年下降16.6个百分点,叠加较高基数,预计2020年土地购置费增速将延续回落。
由于新开工绝对值超过竣工,施工面积仍将保持增长,建安有望成为2020年投资增长引
擎。预计2020年施工面积及建安投资同比增长7.1％,新开工同比增长3％,地产投资同
比增长5.4％。
销售稳中趋降,预计同比降3％。2019年国庆后楼市已明显降温,2020年大概率延续
调整趋势,其中一二线城市已历经调整,加上因城施策带来的政策改善托底,预计延续平
稳；三四线供应增加、需求萎缩,加上此前未有明显调整,量价均将面临较大压力。随
着政策微调及货币环境改善,调整之后楼市有望在下半年逐步走稳,预计2020年全国销
售面积同比降3％。
资金未至穷途,融资端或边际改善。由于开发商主动收缩拿地、加快销售回款、储
备资金过冬,房企整体资金状况好于前三轮周期底部。2019Q3末上市房企在手现金对一
年内到期长短期债务覆盖比例为115％,远好于2008、2011和2014年。测算2020年房企
信托及债券到期1.46万亿,较2019年增长19.4％,随着房企销售及回款压力加大,偿债压
力上升,预计房企融资端政策有望边际改善,但资金面或难现2019年年初宽松。
投资建议:展望2020年,尽管行业基本面承压,但在以“稳”为主、因城施策的背景
下,政策存在托底空间,同时板块估值已处于历史低位、股息率亦具备吸引力,当前位置
地产股易涨难跌,攻守兼备、性价比持续凸显,板块弹性仍取决于政策与基本面的博弈
。我们看好2020年地产板块整体表现,维持“强于大市”评级。全年建议积极配置行业
龙头及二线弹性标的,耐心持股等待收益。短期来看,主流房企无论估值、持仓、股息
率均具有吸引力,多地政策微调、5年期LPR下调,关注估值切换及政策博弈的机会,以低
估值龙头(万科、保利、金地等)及业绩高增的二线弹性标的(中南、阳光城等)为主；
中期随着政策微调、货币端发力,楼市有望逐步走稳,关注流动性宽松可能带来的“资
产荒”配置机会。
风险提示:1)2020年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动的风险；
2)楼市大幅调整带来的资产大幅减值及净利率下滑的风险；3)若楼市降温超预期,
且融资渠道依旧偏紧,不排除部分中小房企面临资金链风险。
[2019-12-11]房地产行业：销售降温，人才新政频出－月度报告
■财富证券
板块表现:2019年11月,房地产(申万)板块单月跌幅1.19％,跑赢上证综指0.76pcts
,跑赢沪深300指数0.31pcts,涨幅在28个一级行业中排名第11位。子板块中,房地产开
发板块单月跌幅0.72％。
行业数据表现:(1)11月,百城住宅价格指数同比上升3.17％,涨幅较上月下降0.06p
cts,同比涨幅继续收窄,环比上升0.21％,环比涨幅有所回升。(2)11月,30大中城市商
品房成交面积同比下跌4.34％,环比增长8.70％。11月进入年度销售目标冲刺月份,但
市场依然相对冷清,尤其二线城市商品房成交面积增速为2月以来新低。(3)11月,100大
中城市成交土地占地面积同比下滑18.81％,环比减少28.21％。土地供应增加,但成交
依然相对疲软。在市场遇冷过程中,三线城市表现的更为明显,一二线土地市场韧性显
现。
行业动态:(1)11月临近年末业绩冲刺,但房企销售业绩分化。其中,中南建设、阳
光城、新城控股单月实现105％、47.10％和40.42％的增长,但万科A和保利地产单月销
售同比下滑6.48％和3.04％。(2)11月,部分有补库存需求的房企加快了拿地步伐,大部
分房企拿地脚步仍保持相对谨慎。(3)11月房企融资活动有所回温,房企发行债券(包括
ABS)71支,规模466.27亿元,规模占比1.46％。(4)《南京市人才购买商品住房试行办法
》将于2020年1月1日起实施,以人才覆盖广、房源供应全覆盖和人才优先三大特点走在
全国人才政策的前列；11月29日,佛山市人力资源和社会保障局发布《关于进一步完善
人才住房政策的补充通知》,有利于刚需、改善型购房者。
投资建议:建议关注具有销售业绩维持较高增速、未来业绩有支撑的招商蛇口、阳
光城、金地集团和中南建设；建议关注土地储备集中于一二线的首开股份；融资政策
收紧,建议关注现金流量充足、净负债率低的万科A,建议关注央企背景具有融资优势的
保利地产。
风险提示:行业融资政策继续收紧；房企融资遇困；行业销售不景气。
[2019-12-11]房地产行业：45城销售平稳，二线城市持续复苏－周报
■浙商证券
投资要点
重点城市销售
上周,重点监测45城累计成交面积583.1万平方米,环比-3.8％；2019年累计成交23
358.8万平方米,累计同比11.1％。其中,一线城市成交60.1万平方米,环比-17.2％,201
9年累计成交3104.2万平方米,累计同比17.0％；二线城市成交283.7万平方米,环比5.8
％,2019年累计成交10192.8万平方米,累计同比13.3％；三线城市成交239.3万平方米,
环比-9.8％,2019年累计成交10061.8万平方米,累计同比7.9％。
百城土地供应
由于土地数据库更新延迟,土地数据延后一周。百城土地宅地供应规划建筑面积24
42万平方米,环比-1.1％,2019年累计供应规划建筑面积68438万平方米,累计同比3.4％
,供求比1.33。其中,一线城市上周供应规划建筑面积180万方,环比11.7％,2019年累计
供应3438万平方米,累计同比30.4％,累计供求比1.24；二线城市上周供应规划建筑面
积1029万方,环比-16.9％,2019年累计供应30831万平方米,累计同比8.8％,累计供求比
1.25；三四线城市上周供应规划建筑面积1234万方,环比15.1％,今年累计供应34169万
平方米,累计同比-3.0％,累计供求比1.42。
百城土地成交
百城土地住宅用地成交规划建筑面积1037万方,2019年累计成交51480万平方米,累
计同比2.4％。其中一线城市上周成交建筑面积58万平方米,今年累计成交2777万平方
米,累计同比23.9％；二线城市上周成交建筑面积447万平方米,今年累计成交24572万
平方米,累计同比9.6％；三线城市上周成交建筑面积531万平方米,今年累计成交24132
万平方米,累计同比-5.8％。在土地成交楼面价及溢价率方面,百城住宅用地平均成交
楼面价为4074元/平方米,环比-28.9％,同比-34.6％,整体溢价率8.7％,2019年平均楼
面价5526元/平方米,同比19.5％,溢价率14.7％,较去年同期溢价率-0.3％。其中,一线
城市住宅用地平均成交楼面价为9444元/平方米,环比-31.1％,整体溢价率0.0％,2019
年平均楼面价14246元/平方米,同比3.6％,溢价率8.4％,较去年同期溢价率-0.0％；二
线城市住宅用地平均成交楼面价为4770元/平方米,环比-15.3％,同比5.3％,整体溢价
率12.8％,2019年平均楼面价6321元/平方米,同比19.2％,溢价率15.1％,较去年同期溢
价率+1.1％；三四线城市住宅用地平均成交楼面价为3179元/平方米,环比-14.8％,同
比25.6％,整体溢价率7.3％,2019年平均楼面价3713元/平方米,同比14.7％,溢价率17.
1％,较去年同期溢价率-1.2％。
[2019-12-10]房地产行业：革旧鼎新、柳暗花明－2020年投资策略
■西南证券
2019年春节后,房地产板块跟随市场有一波明显的上涨,但4月以来紧融资持续抑制
了地产股的风险偏好,730首次提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,十一后地产股
估值开始逐步修复。行业层面看,销售、投资和拿地表现略超预期,棚改货币化安置消
极影响低于预期,房地产市场轮动分化,总量上看依然是高位盘整、窄幅震荡。2020年
看好房地产板块,房地产行业选股思路:1)从估值变化的角度:选择有子公司分拆(含预
期)、有大手笔投资/入股其他行业上市公司的地产股(基本面也有业绩增长的基础、资
本市场的形象不能差)。2)从行业竞争格局的角度:优选龙头公司和模式特点突出的公
司,次选均衡性好的公司。3)从房地产市场分化的角度,看好协同潜力大的区域,最看好
大湾区、其次长三角、中西部都市圈,选择充分受益区域市场需求爆发(房地产调控协
同机制)、城市更新(重点是大湾区)的房企。4)看好物业管理、城市更新、长租公寓,
纯商业(商业和地产协同除外)要关注经营质量,园区类公司估值太贵并不看好,区域主
题类看好大湾区。
估值面变化:推荐万科A(000002)、保利地产(600048)、华夏幸福(600340)、新城
控股(601155)、蓝光发展(600466)、宝龙地产(1238.HK)。
行业竞争格局:推荐金地集团(600383)、中南建设(000961)、融创中国(1918.HK)
、碧桂园(2007.HK)、中国金茂(0817.HK),关注世贸房地产(0813.HK)。
市场分化角度:推荐华发股份(600325)、荣盛发展(002146)、佳兆业(1638.HK)、
旭辉(0884.HK)、龙光地产(3380.HK)、融信中国(3301.HK)。
其他子板块:关注中航善达(000043)、蓝光嘉宝(2606.HK)。
风险提示:融资持续收紧、市场估值下行等。
[2019-12-10]房地产行业：12月首周销售持续下行，土地溢价率创新低－周报172
■中金公司
行业近况
12月首周我们持续监测的60城新房销售面积较11月周均下降3％,同比下降8％(上
上周+5％,11月-9％),10个重点城市推盘量同比增长13％,300城居住用地成交面积同比
下降17％,土地溢价率5.9％,创年内新低。
评论
新房销售面积同环比下降。上周60城新房销售面积较11月周均下降3％,同比下降8
％(上上周+5％,11月-9％),其中超高/高能级城市同比下降14％(上上周-4％,11月-12
％),中低能级城市同比增长12％(上上周+33％,11月+1％)。
新房销售均价同比涨幅扩大。上周新房销售均价较11月周均上涨2％,同比涨幅较
上上周扩大2个百分点至7％(11月+3％),其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同
比上涨8％和5％(上上周分别+5％和+6％,11月分别+1％和+5％)。
推盘量同比转正,去化率小升。上周10个重点城市共有79个项目开盘,累计新推房
源15790套,同比增长13％(上上周-9％,11月-9％)。上周推盘去化率较上上周上升3个
百分点至65％(11月63％),其中1/2线城市去化率分别上行5/1个百分点至70％/62％。
居住用地成交量同比降近两成,溢价率创年内新低。上周300城居住用地成交面积
同比下降17％(上上周+46％,11月+30％),土地出让金同比下降24％,平均溢价率较上上
周下降2.9个百分点至5.9％(11月8.6％),创年内最低,土地流拍率下降至2.1％(上上周
6.9％,11月6.0％)。
估值与建议
我们覆盖的A/H地产股当前分别交易于6.0/6.5倍远期市盈率和42％/34％的NAV折
让,仍处低位。考虑到当前基本面加速下行、政策端调整空间加大且龙头房企销售盈利
增长稳健,我们看好当前时点地产板块的风险收益,建议投资者积极加配地产股,首选高
成长、低估值龙头,A股重点推荐阳光城,中南建设；H股重点推荐融创、旭辉；物业管
理板块重点推荐碧桂园服务。(此外我们仍维持对2020年展望报告中提及的相应公司的
推荐,具体请参考《2020年展望:十大关键问题》)。
风险
宏观环境不确定性加大；按揭投放规模超预期收缩。
[2019-12-10]商业地产行业：短期回归理性，中期机会犹存
■平安证券
开发投资回归理性,行业格局多强竞争:由于商业地产价格涨幅远低于住宅、前期
过度投资导致库存累积,商业地产开发投资逐步回归理性,2018年商业地产新开工2.1亿
平米,较2015年(3.3亿平米)高点明显下行。根据历年竣工数据估算,当前商业地产存量
约30亿平米,其中1998年后建设竣工占比约67％。主流房企均有涉足商业地产布局,典
型开发运营商有万达、印力、华润、中海、龙湖等,行业呈现多强竞争格局。
"新型城镇化+收入增长+资产证券化提速"多重驱动,行业发展动力依旧强劲:一方
面,我国2018年城镇化率59.6％,预计后续十年年均新增城镇化人口仍有望达1400万人
左右,且城镇化战略已由控制大城市人口规模向城市群建设转变,未来城市群发展下的
商业地产空间值得期待。另一方面,城镇居民收入增速连续多年快于GDP,购买力逐年增
强,消费升级推动商业地产持续创新。与此同时,资产证券化提速有望加快存量资产盘
活、提升参与者积极性；电商冲击的弱化、"商改住"及"工改住"等政策的推行,亦有望
显著改善商业地产发展环境。
"拿地+运营+资金使用效率"构筑商业地产核心竞争力:房企出于商业与住宅协同发
展、提升拿地能力以及稳定现金流的考虑,大多将商业地产作为多元化布局的首选项之
一。中国大陆商业地产发展模式以只租不售为主、租售并举为辅,该模式资金占用时间
较长,更为考验开发者运营能力。当前典型商业地产开发运营模式为以美国为代表的专
业化模式和以中国香港为代表的全能型模式。前者市场化程度高、专业分工明确、往
往通过金融运作提前退出；后者土地获取成本较高、长期持有、全流程运作,造就较高
的行业进入壁垒。综合来看,土地资源获取能力、运营招商能力与资金使用效率高低成
为构筑商业地产核心竞争力的关键所在。
投资建议:尽管受制于短期供需不平衡,当前商业地产投资热情有所减弱,但中长期
来看,随着城镇化率持续提升、城市群建设推进、消费升级以及资产证券化提速等,行
业发展动力依旧强劲。展望未来,我们认为土地资源获取能力、运营能力和资金使用效
率将成为商业地产企业做大做强的关键点所在。我们预计,资金实力及运作能力较强、
运营服务水平较高的商业地产企业有望脱颖而出。
风险提示:1、国内经济增速回落、消费增速大幅下行风险；2、电商冲击弱化程度
低于预期风险；3、资产证券化推进进程不及预期风险。
[2019-12-09]房地产行业：所谓“销售韧性”脆弱化，“止损”式推盘在不同能级城市出现－周度销售全数据跟踪
■招商证券
1.重点城市销量:该周期中全局销量的意义较过往周期或变淡,主因三四线城市的
节奏被货币化补贴这一"外力"扰乱,从历史上看,本轮周期三四线城市与一/二线城市错
峰更大;结构上看,年初一线城市销量见底回升后增速又出现下行,二线城市销量滞后于
一线复苏,或是今年销量复苏的最大贡献者,短期在资金压力背景下,房企以价换量,或
使得未来三四线调整压力加大,而带动整体销量出现第二个底部。根据我们跟踪的高频
数据(房管局)来看,新房方面,12月至今(12月1日至12月6日)57城整体销量同比增速较1
1月转正,其中一线城市销量自3月高点后开始回落,8月降至相对低位并转负,10月起因
短期推盘增加使得一线城市销量转正,而12月初转负；12月至今北京同比转正,上海、
广州同比转负,深圳涨幅收窄；12月至今二线城市销量同比增速较11月降幅收窄,三四
线城市销量同比增速在5月负增长后虽出现小幅反弹但依然保持弱势,11月转负,12月第
一周转正,考虑到单周数据比去年同期工作日更多,剔除该效应后真实销售数据或没那
么"坚挺"。由于前期房企"以价换量"的"止损"意味明显,提前透支了三四线的短期可推
楼盘,造成数据波动加大,而11份在结构上又表现为高能级城市推盘增加,这种结构上的
不稳定性来源于房企更多在低能级城市的抢销售和推盘行为,或 极大削弱后期全局
销量的韧性。
二手房销量方面,12月至今(12月1日至12月6日)全国重点城市(19城)二手房销量同
比增速较11月有所回升,其中各能级城市销量同比增速均有回升。
最新一周新开盘去化方面(11月25日至12月1日),重点10城去化率一二线均有回落
。
2.行业政策和金融:国务院:长三角一体化发展规划纲要发布；住建部:加大租赁住
房建设力度；中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作；深圳:深汕合作区
商品房开放销售；黑龙江:禁止房企贷款融资拿地；海南:调整住房公积金个人贷款部
分政策；郑州:首次申请住房公积金贷款额度由60万提高至80万；成都:具有高新南区
购房资格的家庭可到其他区购房；广州:拟对租赁住房建设经营、"阳光租房"推广应用
进行补贴。
3.板块行情与估值:a.自19年5月起中国CDS指数反弹,风险偏好至底部持续回升,于
6月开始下降,8月低位反弹后再次下降；长端利率自5月初起进入下行通道,8月至今开
始回升；CDS近期依旧处于震荡下行阶段,其反应风险偏好依旧较低,而对利率下行或有
更多预期,结合LPR定按揭利率进一步强化利率传导逻辑,或利好房地产板块;b.板块行
情:上周,中信房地产指数涨幅+1.7％,较沪深300的相对收益为-0.2％,在29个大类行业
中排名第21；19年,板块超额收益1-2月持续下降,3月出现较为明显超额收益,4月至今
较沪深300超额收益逐渐消失,19年累计超额收益在29个大类行业排第15名；c.个股行
情:上周,中信房地产板块涨幅top5的个股分别为:万业企业、哈高科、中南建设、大港
股份、深物业B；2019年至今,中信房地产板块超额收益top5的个股分别为:中航善达、
哈高科、鲁商置业、万业企业、大名城。
4.重点公司动态追踪:【万科A】1-11月份累计实现合同销售金额5,735.3亿元,同
比+5.4％；【荣盛发展】1-11月累计实现签约金额927.72亿元,同比增长12.7％；【中
南建设】公司房地产业务1-11月合同销售金额约1709.3亿元,同比+36％；【阳光城】1
-11月房地产累计销售金额1819.17亿元,同比+36.7；【金地集团】1-11月累计实现签
约金额1751.1亿元,同比+30.98％。
风险提示:短期行政调控超预期,长效机制超预期,短期龙头销售回落幅度大幅超越
市场预期,三四线销售回调超预期
[2019-12-09]房地产行业：政治局会议强调“保稳定”“逆周期调控”，未提及房地产－周报
■东北证券
报告摘要:市场表现:本周申万房地产板块收于3955.23点,本周累计上涨1.77％,同
期上证综指累计上涨1.39％,深证成指累计上涨3.09％,沪深300累计上涨1.93％。行业
动态:本周,中南建设、荣盛发展、金地集团等公布11月销售和新增项目情况。11月,荣
盛实现签约面积150.36万方,同比增长7.03％；签约金额157.89亿元,同比增长23.33％
。
中南建设11月合同销售金额约235.8亿元,同期增长105％；销售面积约181.3万方,
同比增长96％。金地集团11月公司实现签约面积98.9万方,同比上升30.88％；签约金
额174.7亿元,同比上升21.40％。
行业新闻:本周,中央发布长江三角洲区域一体化发展规划纲要:构建城乡居民身份
地位平等的户籍登记制度,全面放开Ⅱ型大城市、中小城市及建制镇的落户限制；扩大
土地有偿使用范围,建立城乡统一的建设用地市场。土地交易:本周土地市场数据统计1
2月02日-12月06日。全国100大中城市合计供应土地规划建筑面积4029.37万平米,合计
成交土地规划建筑面积1916.51万平米,成交总量环比下降3％；当周土地成交楼面均价
为3289元/平米,溢价率5.77％,环比下降,仍处于今年以来的低位。城市土地成交总价
为630.29亿元重点事件点评:12月6日中央政治局召开会议,值得一提的是,本次会议未
提及房地产,与此相比,4月和7月召开的政治局会议都曾明确表态对房地产行业的严控
态度。我们认为,在经济下行压力加大,和"保稳定"的定调下,"宏观政策要稳、微观政
策要活",意味着宏观层面房地产行业调控处于"政策底"。地方仍将继续贯彻落实"因城
施策"的调控政策,结合本地房地产市场的实际情况,边际防松调控政策。我们认为未来
地方政府财政压力加大,政策调控的灵活性仍将持续。
个股方面推荐业绩确定性强、资源卓越的一线房企:华夏幸福、金地集团、大悦城
、万科A、保利地产和华侨城A；建议关注二线龙头房企:中南建设、蓝光发展、金科股
份、荣盛发展和阳光城；持续看好龙头物管公司:碧桂园服务、中航善达；
风险提示:行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行
[2019-12-09]房地产行业：会议表述上或更倾向于“稳增长”，维持政策或存边际改善的判断－中共中央政治局会议点评
■招商证券
事件:中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2020年经济工作,指出2020年是
全面建成小康社会和"十三五"规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。做好明
年经济工作,坚持以供给侧结构性改革为主线,坚持以改革开放为动力,推动高质量发展
,加快建设现代化经济体系,坚决打赢三大攻坚战,全面做好"六稳"工作,统筹推进稳增
长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,确保全面
建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
一、经济下行压力或仍存在,表述上或更倾向于"稳增长"会议继续提及"全面做好"
六稳"工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运
行在合理区间,确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官"。且与7月政治局会议
先提"当前我国经济发展面临新的风险挑战…"不同的是,本次会议在总结首段后先提"
做好经济工作"都等内容。且较最近一次有关三大攻坚战顺序的表述为18年10月的"着
力打好防范化解重大风险、精准脱贫、污染防治三大攻坚战",本次会议关于三大攻坚
战的表述为"确保实现脱贫攻坚目标任务,确保实现污染防治攻坚战阶段性目标,确保不
发生系统性金融风险",也即表述顺序从"防风险、脱贫、防污"切换为"脱贫、防风险、
防污",这或许也能印证我们前文的观点。
二、本次会议未提及房地产,我们判断房地产政策或存"因城施策"的改善空间相较
前两次会议"坚持房住不炒"、"不将房地产作为短期刺激经济的手段"等表述,本次会议
未提及房地产。11月30日中国发展研究基金会副理事长刘世锦于曾说"明年一季度后,
经济有很大可能再次进入下行通道"透露出经济下行压力或在加大,结合近期央行前司
长盛松成所说"不将房地产作为刺激手段,不应与政策继续收紧画等号",此类表述或透
露出市场对于"房地产不能拖累经济"的讨论。
同时,我们认为,2019年4-8月份以来的政策收紧更多或是以"防风险"为出发点,针
对房地产融资端的收紧几乎"全覆盖"房企各个融资渠道,也即该管住的水龙头已经被管
住,而防风险背后最明显的背景或是这一轮房地产周期中,名义房价增长首次超过名义G
DP,我们认为这是行业去杠杆,经济转型在房地产上的解释,毕竟,发达国家的经验告诉
我们,资产泡沫若带来居民部门杠杆的破裂,对经济的冲击将比企业部分杠杆出问题更
大。此前的基本面组合是"经济下行压力加大,房地产销售不差,房地产投资持续高位",
根据我们2020年年度策略报告《"失真"》的分析,我们认为失真的数据会在2020年纠偏
,前面的组合很有可能过渡到"经济下行压力加大,房地产销售回调,房地产投资震荡下
行",而同时,如前文所述, 针对房企融资的水龙头已经被管住,这或将增加行业政策出
现边际改善的概率。
三、投资建议:房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下降,权益投资者需要回
归现金流为王,选择"增收还需增利"的标的。我们认为"经济,风险,民生"是房地产政策
必须考虑的三大目标,而近期经济下行压力加大的权重或在上升,政策出现边际改善的
概率在增加。"房住不炒","稳地价,稳房价,稳预期"的大基调不会变,将制约房价弹性,
这个背景下,选择增收又增利的"好"公司。房地产销售排行榜对于选股的意义将大幅下
降,权益投资者需要回归现金流为王,选择"增收还需增利"的标的。根据招商证券房地
产组全行业现金流模型,配置:具备"持续内生性现金流创造能力"的高质量周转公司【
万科A】、【保利地产】,性价比角度万科更占优；边际改善型【金地集团】【华夏幸
福】等；资源型公司仍可获取稳健回报,关注【华侨城A】等；精选"高质量杠杆"的弹
性品种；(限制名单调出)
风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线
销量下滑大幅超预期。
[2019-12-09]房地产行业：未提地产，强调稳定，政策或将迎来改善－行业点评
■东吴证券
投资要点事件:中央政治局12月6日召开会议,会议指出:全面做好"六稳"工作,统筹
推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济运行在合理区间,
确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
点评:坚持稳中求进,强调运用好逆周期调节工具。在针对明年工作的要求中,强调
统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,与去年的表述相比,在
防风险后加入了"保稳定",强调了运用好逆周期调节工具、确保不发生系统性金融风险
、保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和"十三五"规划圆满收官。
本次会议未提地产,政策面或将迎来持续改善。19年730政治局会议首次提出"不将
房地产作为短期刺激经济的手段",叠加多项调控政策,房企资金普遍收紧、销售去化下
行。我们认为当前政策仍然维持"房住不炒、因城施策"的总基调,但在地产基本面下行
期,地方政府逆周期"施策"的主动性和积极性将会更强。叠加本次政治局会议未提房地
产,政策面或将迎来持续改善,地产压舱石作用再现。
投资建议:在当前基本面仍下行、政策面逐渐见底回升的阶段,我们持续看多龙头
地产公司和物业板块,核心逻辑在于安全边际充足、业绩确定、股息率高,行业的下行
期是龙头房企取得更大的领先优势的战略机遇期。地产板块上,一线龙头推荐万科A、
保利地产、金地集团、招商蛇口,二线龙头推荐中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏
幸福,内房股推荐旭辉控股集团、中国金茂、世茂房地产、龙光地产、宝龙地产、合景
泰富集团、金地商置、建发国际集团,建议关注融创中国(未覆盖未评级)、龙湖集团(
未覆盖未评级)；物业板块推荐绿城服务,建议关注永升生活服务(未覆盖未评级)、蓝
光嘉宝服务(未覆盖未评级)、中航善达(未覆盖未评级)。
风险提示:行业销售波动；政策调整导致经营风险；融资环境变动；企业运营风险
；汇率波动风险。
[2019-12-09]房地产行业：降速趋势难免，宽松幅度决定是否可控－2020年行业展望
■海通证券
2019年行业量价走势超上年底预期,行业总量再创新高。2019年前十月全国累计销
售面积达到13.33亿平,同比增长0.1％；2019年前十月销售金额12.44万亿元,同比增长
7.3％。2019年虽然销售面积和金额增速较2018年呈现整体回落趋势,但年内销售表现
在H2逐渐向好,势头好于2018年同期。分线城市来看,一线城市年内销售面积和金额增
速冲高回落,二线城市增速复苏,一二线城市销售表现超出我们原先零增长预期。与此
同时,三线城市涨幅收窄且收窄幅度低于我们先前预期。行业2019年增速缓慢回落,总
量再创新高。
房地产开发投资增速全年缓慢走低,改善性住房成为供应主流。2019年1-10月房地
产开发投资完成额约为10.96万亿元,同比增长10.35％,较1-9月累计同比增速收窄0.19
个百分点,较2018年全年同比增速高0.82个百分点。分户型来看,截止2019年十月,90平
米以下住房、90-144平米住房、144平米以上住房和别墅与公寓的累计投资完成额占比
分别为20％、58％、18％、4％。其中,90-144平方米住房投资完成额占比自2017年以
来不断提升,我们认为这显示出改善性住房投资逐渐成为行业供应主流。
新开工和竣工面积剪刀差收窄,土地购置和新开工面积剪刀差逐渐形成。2019支撑
房地产开发投资增速主要因素发生明显变化:1)2018年土地购置面积和新开工面积同比
增速同步保持高位,但是2019年增速出现明显剪刀差。2)2018年竣工面积同比增速和新
开工面积同比增速呈现明显剪刀,但进入2019H2后竣工面积和新开工面积增速剪刀差开
始收窄,竣工增速快速修复。3)2019年施工面积增速明显增加,2017-2018年增速分别为
3％和5.2％,2019年1-10月累计增速达到9％。2019年房地产开发投资增速和2018年相
比从土地购置和新开工增速拉动,转变为施工面积(对应建筑工程)增速拉动。
2020年行业展望:总量高位,增速低位,关注H2流动性放松带来的行业机遇。我们认
为2020年行业销售和投资增速稳步收窄,行业销售总量维持高位,行业增长放缓但不失
速。2020年是棚改三年计划的最后一年,我们估算若要在2020年完成三年1500万套棚改
目标,2020年实际需要棚改的套数约514万套,高出2019年新开工套数约43％。由于棚改
套数的不均匀分配,以及大量棚改在2020年完成,考虑前几年棚改新开工套数均超额完
成目标,我们认为棚改在2020年会对三四线城市销售形成支撑。此外,我们认为2020H1
受CPI高位制约货币宽松空间有限,2020H2之后CPI累计持续下滑带来的货币宽松空间更
大,建议关注2020H2行业流动性宽松带来的行业机遇。
我们预测2020年全国销售面积同比增速-1-3％、销售金额同比增速-4-5％。房地
产开发投资增速方面,我们认为在土地购置费和新开工面积增速持续收窄趋势下,带动2
019年房地产开发投资增速的施工面积增速(对应建筑工程)也会持续收窄。我们预计20
20年房地产开发投资增速平稳回落,全年增速在中性情景下预测约为7％,波动范围为5-
8％。
投资建议:我们认为行业会维持总量高位增速低位,龙头房企在拿地、融资和销售
方面具备更强优势,强者恒强逻辑依旧存在,建议关注万科A、保利地产、中国海外发展
、融创中国、龙湖集团和中国金茂。
风险提示。1)降准带来流动性宽松低于预期。2)持续调控状态下有购买力的需求
逐渐被满足,但人才引入的新进人口购买力暂时未跟上,市场需求低于预期。
[2019-12-09]房地产行业：成交去化数据走弱，板块指数小幅反弹－周报
■山西证券
投资要点:
上周回顾:上周地产板块上涨1.53％,走势于略弱于大盘,上涨幅度排在第10位。板
块成交量61.61亿股,较上上周减少了6.65亿股；板块成交额465.73亿元,较上上周减少
49.43亿元。
房屋成交情况:各线城市成交情况差异明显。一线城市住宅成交同比微降,上周非
住宅成交略有反弹,但今年一线城市年累计成交同比仍然处于正区间。二线城市上周同
比下降,近几周累计同比在-10％上下波动。今年二线城市整体交易活跃度低于去年。
另外,本周三线城市成交同比增长为27.24％,累计同比继续处在正区间。二手房市场成
交稳中有升,7城累计成交同比维持小幅上行趋势。
库存:整体来看,商品房库存处于高位,一二线城市去库存压力加大。一线城市非住
宅去化时间连续数周上升,最新数据已达71.9周,一线住宅库存近几周也出现明显上升
。二线城市去化压力继续攀升,本周去化、库存两项指标依旧处于高位。三线城市库存
压力较小,去化时间基本平稳。
土地市场:本周一线城市土地成交景气度有明显下降,各大房企基本完成销售指标,
二三线城市土地成交反弹减弱。根据土地市场的相对成交情况来看,一线城市土地成交
活跃下降,同比增长率有正转负。上上周二三线城市土地供给上升明显,一线城市维持
缓慢增长。上周土地成交景气度下降,开发商整体拿地热情下降。
[2019-12-09]房地产行业：“九月重要布局点”后或有跨年行情，房地产板块或是切换低估值的首选－房地产板块最新观点
■招商证券
我们于7月中旬发布报告《九月或是重要布局点,谁能收拾残局而胜出》,而后在11
月发布报告《这次到底买什么?-房地产板块或将起来的完整拼图》,我们认为接下来或
有跨年行情且正在演绎。
一、"因城施策"逐步清晰,维持"政策或出现超市场预期边际改善"观点。从城市级
别观察,部分非热点城市限购政策正在调整,可紧密跟踪后期热点城市可能的变化来确
认和修正预期,预计在因城施策框架下,会有差别化的政策调整。
二、"低估值"或是下一步市场青睐的方向,房地产板块在当前早周期阶段或更适合
。因我们认为市场难简单的从一个风格(板块)切换到另外一个风格(板块),但低估值包
含更广义的选股可能,分歧不大,不管前期持仓集中的板块什么时候实现再平衡,切换出
来的第一选择大概率不会只是一个板块而是具备低估值特点的集合,即便仅仅是个类似
"银行理财"性质的配置中转站。这样的结果是,板块的上涨不会太迅速,但更稳健,利于
选股优秀的选手,房地产也是可以价值投资的,比如万科A上市以来提供了年复合20％+
的回报。
三、或有跨年行情,淡化行业博弈色彩,坚持配置"好"公司。
逐步接近年底,不论是所谓"房地产销售韧性"的脆弱化,经济下行压力加大的提前
布局,还是重要会议的信号,都使得跨年行情成为可能,另外,根据"月度跟踪,季度评价,
年度考核"的政策表述来看,季度末是更加值得关注的时间节点,而低估值板块的修复可
能是这个行情的触发剂。
在具体公司配置上,我们认为从利率(政策)角度到行业改善的预期会打开,但从行
业基本面改善到房价上涨的传导依然会受到"稳地价,稳房价,稳预期"的限制,这样对于
囤地型房企来说几乎是无法实现弹性的,回避缩表压力较大的公司,从招商证券房地产
组全行业现金流角度出发,配置"非囤地型+无息负债驱动"型的高质量周转公司:具备"
持续内生性现金流创造能力"的高质量周转公司【万科A】、【保利地产】,性价比角度
万科更占优；边际改善型【金地集团】【华夏幸福】等；资源型公司仍可获取稳健回
报,关注【华侨城A】等；精选"高质量杠杆"的弹性品种；(限制名单调出)
风险提示:短期调控政策超预期,利率改善不及预期,长效机制推出超预期,三四线
销量下滑大幅超预期
[2019-12-09]房地产行业：周报（第四十九周）
■华泰证券
本周观点
12月6日中央政治局会议未提及房地产,继续强调“六稳”,“要坚持宏观政策要稳
、微观政策要活…运用好逆周期调节工具”。我们认为房地产供给端在去金融化定调
下,房企融资管控预计将常态化。供给侧改革更加需要需求端平稳,需求端预计将延续
“房住不炒”的调控基调和三稳目标,但随着经济下行压力加大和市场逐渐弱化,因城
施策和逆周期调节指导下适度松绑需求端政策的城市数量可能逐渐增多、松绑力度可
能逐渐加大,房贷利率的加点调整可能更加灵活。另外,我们提示关注即将召开的中央
经济工作会议。
上周回顾
上周地产板块上涨1.81％,相对沪深300指数收益为-0.12个百分点。细分板块方面
,房地产开发上涨2.12％,中介服务上涨1.06％。
重点公司及动态
龙头房企销售、拿地、融资集中度依然在进一步提升,头部优势正在进一步凸显。
去年四季度以来公募基金地产股持仓比重连续三个季度下滑,我们认为地产股的低估值
、业绩增长潜力以及较高的股息率都能构筑四季度配置机会,建议优选融资渠道更为通
畅、直接融资依赖度较低的房企:万科A、金地集团等；
成长房企:华发股份、中南建设等；存量市场核心品种:中航善达、大悦城等。
风险提示:行业政策推进的节奏、范围和力度存在不确定性；行业基本面下行风险
；部分房企经营风险。
[2019-12-08]房地产行业：本周中央政治局会议未对房地产作出表述－核心城市二手房新房周报
■兴业证券
投资要点
本周12月6日,中央政治局会议未对房地产行业做出表述,是今年以来在中央层面首
次对房地产行业态度缓和。今年7月30日中央政治局会议的表述为“房住不炒,不将房
地产作为短期刺激经济的手段”,今年4月19日的会议表述为“房住不炒,落实因城施策
,长效调控”。
本周各地方政府继续因城施策:郑州上调公积金贷款额度,家庭总额度由60万提升
至80万,单身由40万提升至60万；成都限购政策边际调整,城市内部可以跨区购房；上
海临港新区限购政策边际调整,除了缴纳3年社保可以购房之外,经政府认定符合标准的
企业,其员工缴纳社保1年即可购房。
第49周(12.01-12.07),一线城市(北京、深圳)二手房成交套数本周同比+45％,环
比-11％,十二月以来累计同比+45％。一线城市(北京、上海、深圳)二手房挂牌价格调
涨占比为29％,相比上周-1百分点,相对年初+10百分点。一线城市(北京、上海、深圳)
新房成交套数本周同比+19％,十二月以来累计同比+19％。
1)北京近期二手房新房相对走弱,进入十二月有所企稳:二手房成交套数本周同比+
16％,环比-18％,十二月以来累计同比+16％,年初至今累计同比-9％。成交价格年初至
今+1％。价格调涨占比为11％,相比上周+1百分点,相对年初-5百分点。新房成交套数
本周同比+24％,十二月以来累计同比+24％。
2)上海二手房市场延续强势:二手房成交套数1-11月累计同比+49％。成交价格年
初至今+8％。价格调涨占比为18％,相比上周+0百分点,相对年初+1百分点。
新增客源量同比+42％,环比-13％,十二月以来累计同比+42％。新房成交套数本周
同比-22％,十二月以来累计同比-22％。
3)深圳普通房标准放宽后,市场大幅向好:二手房成交套数本周同比+133％,环比+0
％,十二月以来累计同比+133％,年初至今累计同比+13％。成交价格年初至今+20％。
价格调涨占比为58％,相比上周-3百分点,相对年初+33百分点。新房成交套数本周同比
+15％,十二月以来累计同比+15％。
第49周(12.01-12.07),二线城市(杭州、南京、苏州、无锡、厦门、成都、青岛、
佛山)二手房成交套数本周同比+19％,环比-0％,十二月以来累计同比+19％。新房成交
套数本周同比-14％,十二月以来累计同比-14％。
1)厦门热度延续,苏州下半年逐渐走弱。二手房成交套数,厦门二手房成交套数本
周同比+38％,十二月以来累计同比+38％,年初至今累计同比+131％。苏州本周同比-25
％,十二月以来累计同比-25％,年初至今累计同比+19％。
2)成都、南京持续回暖,杭州近期开始走强。二手房成交套数,成都本周同比+27％
,十二月以来累计同比+27％,年初至今累计同比+32％；南京本周同比+97％,十二月以
来累计同比+97％,年初至今累计同比+32％。杭州本周同比+60％,环比-18％,十二月以
来累计同比+60％,年初至今累计同比-2％。
投资建议:中央政治局会议未对房地产行业做出表述,态度开始缓和,各地方政府因
城施策且多为政策边际改善,关注相关受益标的:万科a、保利地产、招商蛇口。
风险提示:货币政策大幅收紧,核心城市调控超预期。
[2019-12-08]地产行业：历年12月政治局会议通稿都较为简略，真正定调要等中央经济工作会议
■太平洋证券
报告摘要
中共中央政治局12月6日召开会议,分析研究2020年经济工作。
从会后新华社发布的通稿来看,全文没有提到任何关于房地产的信息。不少媒体对
其进行了过度解读,认为这意味着政策放松。
实际上历年12月初的政治局会议通稿都较为简略。12月政治局会议一般是中央经
济工作会议的准备会议,真正定调的内容是要放到中央经济工作会议的通稿里讲的。因
此我们分析12月政治局会议通稿的时候应该更关注其讲了什么,而不宜过度解读其没讲
什么。
一个比较典型的例子是2016年,该年12月政治局会议关于房地产讲得很少,只有一
句“加快建立长效机制”；但随后的中央经济工作会议针对房地产的表述很多且较为
严厉,首次提出了“房住不炒”,且“严格限制信贷流向投资投机性房地产”。
我们预计今年中央经济工作会议大概率还是要继续提“房住不炒”。我们认为在
所有的房地产调控政策中,融资政策放松的可能性是最小的。从11月26日央行官方网站
发布的郭树清讲话来看,郭树清强调“继续拆解影子银行,遏制房地产泡沫化倾向”。
我们认为短期内系统性放松地产融资政策的可能性较小。虽然房地产贷款余额同
比增速已经下降到了15.6％,但仍高于总贷款增速(12.0％)。我们认为后续金融监管部
门本着防范化解金融风险的角度,是不希望房企继续加杠杆的,只允许“借新还旧”的
指导思想可能会长期持续,引导房企更多依赖自有资金和销售回款实现内生增长。
我们预计今年中央经济工作会议大概率也要提“因城施策”。各城市的政策大概
率会以“人才”、“户籍”等力度较小的形式体现,因为即使抛开房地产不谈,这些政
策本来也是中央要求积极推进的,因此被叫停的可能性相对较小(当前政策环境非常像2
012年下半年)。这些小幅放松政策对当地房地产市场未必能带来立竿见影的影响。由
于今年7月份政治局会议提出了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,因此我们认
为短时间内不会出现大力度的刺激房地产的政策。
不过由于媒体对12月政治局会议通稿的过度解读带来了较强的宽松预期,在中央经
济工作会议召开之前,房地产板块可能会有一波较强的博弈性机会,但需警惕中央经济
工作会议表述低于预期的风险。标的方面建议关注PE(TTM)只有4.3倍,PE(19E)只有3.9
倍,估值超低的荣盛发展。
[2019-12-08]地产行业：成交环比回落，政治局会议未提房地产－周报
■平安证券
本周观点:本周中央政治局会议未提及房地产,考虑近期已有部分城市通过放开放
宽落户、人才引进等方式变相放松限购,中央对地方楼市政策微调容忍度或提升。后续
不排除其他城市在“房住不炒”基调下,对房地产调控政策进行预调微调、维持楼市稳
定。板块投资方面,地产板块业绩增长确定、低估值、低持仓、高股息率,配置价值依
旧凸显。个股方面关注:1)融资环境偏紧情形下,资金状况佳、业绩确定性强、一二线
货值占比高的低估值龙头及高股息率个股保利、万科、金地、招商；2)业绩销售高增
、布局核心城市圈的弹性二线中南、阳光城；3)受益竣工回升的物业板块。
行业动态:1)中央政治局会议部署2020年经济工作,未提及房地产；2)佛山:本科及
以上学历购房不受户籍和个税、社保缴存限制；3)国务院印发《长江三角洲区域一体
化发展规划纲要》。
楼市动态:1)成交整体下行,市场将趋于稳定。本周新房成交环比降16％,二手房环
比降6％。随着过去两年积累刚需逐步释放、稳地价稳房价稳预期调控基调延续,核心
城市整体将趋于稳定。2)库存延续回升,中期或仍将上行。16城取证库存8805万平米,
环比升1.8％。资金端调控严格情形下,加大申请预售及推盘、加快回笼资金为房企最
优选择,预计中期库存仍将缓慢上行。3)推盘节奏加快,去化率回落。上周重点城市新
推房源2.3万套,环比升44.8％；开盘去化率62％,环比降8个百分点。考虑政策以稳为
主且整体偏紧、潜在供应规模较大,去化率后续仍将面临压力。4)挂牌整体上行,市场
情绪较为谨慎。19城二手房挂牌124万套,环比升0.1％。楼市降温情形下挂牌量持续上
升,市场对后市仍较为谨慎。
5)土地成交、溢价率回落,整体以稳为主。上周百城土地成交1953万平米,环比降3
.9％；溢价率5.7％,环比降0.5个百分点；其中深圳成交靠前。考虑多地土拍政策偏紧
、行业融资端调控严格,主要城市土地市场仍将以稳为主。
投融资动态:根据Wind统计,本周(12.2-12.6)房企境内发债90亿元,环比降50.4％,
境外无债券发行。境内发行利率位于3％-6.5％区间,其中北辰科技、江宁经开较前次
下行。2019、2020年为房企偿债高峰期,楼市逐步回归平稳情形下,预计房企融资态度
将保持积极。
风险提示:1)当前市场销售难度整体加大,而三四线受制于供应充足、需求萎缩,加
上此前未有明显调整,后续量价均将面临较大压力,未来或存在三四线楼市超预期调整
带来房企大规模减值及中小房企资金链断裂风险；2)受楼市火爆影响2016年起地价持
续上升,而后续各城市限价政策陆续出台,板块未来面临毛利率下滑风险；3)当前行业
资金面从紧,而楼市销售难度明显加大,后续楼市回归平稳过程中若超预期降温,部分偿
债压力较大房企或面临资金链断裂风险。
[2019-12-08]房地产行业：行业政策趋于缓和，持续推荐销售超预期房企－销售周报1208
■天风证券
行业跟踪(2019.11.25-2019.12.1)一手房:环比上升23.97％,同比上升24.74％,累
计同比上升16.28％本周跟踪36大城市一手房合计成交4.93万套,环比上升23.97％,同
比上升24.74％,累计同比上升16.28％,较前一周减少0.23个百分点。其中一线、二线
、三线城市环比增速分别13.89％、24.64％、29.08％；同比增速分别为18.12％、42.
59％、-0.64％；累计同比增速分别为12.71％、25.91％、3.53％,较上周分别增加-0.
11、-0.23、-0.38个百分点。一线城市中,北京、上海、广州、深圳环比增速分别为-3
7.82％、14.79％、34.31％、38.47％；累计同比分别为39％、7.87％、4.21％、16.0
3％,较上周分别增加-2.12、0.17、-0.31、1.05个百分点。
二手房:环比下降1.44％,同比上升19.57％,累计同比上升8.31％本周跟踪的11个
城市二手房成交合计1.16万套,环比下降3.06％,同比上升44.05％,累计同比上升9.46
％,较上周增加1.34个百分点。其中一线、二线、三线城市环比增速分别-16.45％、9.
15％、4.84％；同比增速分别为33.17％、64.03％、-16.23％；累计同比增速分别为-
2.81％、27.24％、-27.17％,较上周分别增加了2.08、0.59、0.64个百分点。库存:去
化周期28.5周,环比下降11.21％截止本次统计日,全国14大城市住宅可售套数合计39.2
7万套,去化周期24.1周,环比下降25.71％,其中一线、二线、三线城市环比增速分别-5
4.21％、0.73％、-0.02％；一线、二线及三线去化周期分别为17.7、35.5、11.1周。
投资建议:中共中央政治局12月6日召开会议,会议对2020年的工作,强调"全面做好
"六稳"工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定,保持经济
运行在合理区间",可以看出,政治局会议对于明年的经济规划仍然以稳为主--"保持经
济运行在合理区间",全文未提到"房地产",行业再打压的概率较小。
10月以来,多地区房地产政策出现调整(南京六合区放松限购、天津吸引外来人才
购房等),部分地区落户政策做出配合(广西全面11月8日广西全面放开城镇落户政策,具
体城市落地情况仍待观察；深圳豪宅税标准调整、佛山人才限购放松等),我们认为在
宏观经济"以稳为主"的主的基调下,保增长仍然为主要诉求,展望明年我们预计或有更
多城市步入"一城一策"的灵活调整的阶段,助力行业估值提升。但融资层面政策短期或
仍难以松动,因此对于房企加快销售回款的考验仍然存在,我们仍然看好销售超预期房
企的表现,持续推荐:1)龙头:万科、保利、融创等；2)优质成长:中南建设、阳光城等
；3)商业:大悦城；4)物业:中航善达、碧桂园服务、雅生活等。
风险提示:政策变化不及预期,房屋销售大幅下滑
[2019-12-08]房地产行业：一手房成交环比下降，刚需仍为推盘主流－周报（20191208）
■川财证券
核心观点
川财周观点:本周五(12月6日),中央政治局会议指出全面做好"六稳"工作,同时强
调统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。会议还提出,要坚持
宏观政策要稳、微观政策要活、社会政策要托底的政策框架,坚持问题导向、目标导向
、结果导向,提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性,运用好逆周期调节工具。此次
会议全文未提及房地产。细数今年政治局会议对房地产的表述,4月重申房住不炒；7月
提到不以房地产作为短期经济的刺激手段；12月强调稳经济,未提及房地产。当前经济
下行承压,政策端虽未从收紧转为宽松,但后续"一城一策"框架下的边际改善可以期待
。今年以来,在全行业销量承压下行的同时,头部房企销量持续表现亮眼。行业集中度
进一步提升。融资端目前依然偏紧,但头部房企凭借积极拓宽融资渠道,融资成本处于
行业低位,将进一步巩固头部优势。建议关注:(1)稳健经营、低估值的规模型房企:万
科A、保利地产、金地集团；(2)二线蓝筹房企:阳光城、中南建设、华夏幸福；(3)物
业板块:中航善达等。
市场表现:本周上证综指上涨1.39％,收报于2912.01点。地产板块本周上涨1.77％
。成分股中,新正大、万业企业、哈高科涨幅居前,分别上涨33.09％、11.43％和10.33
％。与之相比,万通地产、中房股份和阳光股份跌幅居前,分别下跌-4.84％、-4.78％
和-4.55％。
关键指标:30大中城市本周商品房成交面积为387万平方米,环比减少85万平方米。
其中一线城市商品房成交面积为56万平方米,环比减少21万平方米；二线城市商品房成
交面积为216万平方米,环比减少34万平方米；三线城市商品房成交面积为115万平方米
,环比减少30万平方米。
行业新闻1、2019年财政部积极指导各地加快地方政府债券发行进度。1-11月,地
方债券发行43244亿元,完成全年发行任务的99％,其中新增债券、再融资债券、置换债
券分别发行30354亿元、11461亿元、1429亿元。新增债券中,一般债券、专项债券分别
发行9057亿元、21297亿元。2、克而瑞地产研究发布最新报告指出,11月,年终业绩抢
收期如约而至,房企推货积极性明显提升。29个重点城市新增供应面积3173万平方米,
环比上升37％,同比下降17％。3、中共中央国务院印发《长江三角洲区域一体化发展
规划纲要》。规划范围包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省全域。风险提示:经济增
长不及预期；地产政策持续收紧。
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