000042深 长 城股票走势分析
≈≈中洲控股000042≈≈(更新:21.10.27)
[2021-10-27] 中洲控股(000042):中洲控股前三季度净利润3.32亿元 同比增长238.88%
■中国证券报
10月26日晚，中洲控股发布三季报，前三季度公司营收60.02亿元，同比增长5.16%，归属于上市公司股东的净利润3.32亿元，同比增长238.88%，扣非净利润3.07亿元，同比增长271.34%。
2021年公司半年报显示，公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。同时公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。
[2021-08-16] 中洲控股(000042):中洲控股上半年净利同比增78.74% 终止非公开发行股票
■证券时报
中洲控股(000042)8月16日晚间披露半年报，公司2021年半年度实现营业收入39.56亿元，同比增长12.5%;净利润2.78亿元，同比增长78.74%;基本每股收益0.42元。公司同日公告，终止向深圳市前海阳诚实业发展有限公司等对象非公开发行A股股票并撤回申请文件。2016年9月，公司上述非公开发行股票申请获得证监会发审委通过，但至今尚未取得证监会发行批文。
[2021-01-26] 中洲控股(000042):中洲控股预计2020年净利润同比下降61.72%-74.48%
■中国证券报
1月26日晚间，中洲控股发布2020年度业绩预告，公司预计2020年实现归属于上市公司股东的净利润约为2亿元-3亿元，同比下降61.72%-74.48%。
针对业绩预减，公司表示，主要原因是2019年完成中洲置业有限公司(原名“中洲投资控股(香港)有限公司”)股权交割形成投资收益，2020年没有相关事宜。2020年，公司扣非净利润同期增长123.54%-235.8%。
中洲控股以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业公司。
[2020-04-14] 中洲控股(000042):中洲控股2019年净利润同比增长77%
■证券时报
中洲控股(000042)4月14日晚间发布2019年度业绩快报，实现营业总收入72.14亿元，同比下降9.17%；归属于上市公司股东的净利润为7.9亿元，同比增长77.03%。同时，公司发布2020年一季度业绩预告，预计净利润亏损4967.37万元–9934.74万元，同比由盈转亏，主要原因是本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算的项目相比收入减少且毛利率降低。
[2019-08-15] 中洲控股(000042):中洲控股,上半年净利2.02亿元,同比降72%
■证券时报
中洲控股(000042)8月15日晚间披露半年报，公司上半年实现营业收入23.90亿元，同比下降59.82%;净利润2.02亿元，同比下降71.85%。基本每股收益0.30元。报告期内，公司实现房地产销售面积48.69万平方米，销售金额66.46亿元，比上年同期增长11.6%。
[2019-07-12] 中洲控股(000042):中洲控股上半年净利同比预降67%
■证券时报
中洲控股(000042）7月12日晚间披露业绩预告，预计今年上半年净利润2.39亿元，同比下降66.74%。净利润下降的原因：报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，导致归属于母公司的净利润同比下降。
[2019-04-19] 中洲控股(000042):减值压制业绩,拿地力度放缓
■中信建投
公司发布2018年年报，实现营业收入79.42亿元，同比减少8.23%；归母净利润4.47亿元，同比减少27.41%；EPS0.67元。
期间费用增加与计提减值压制公司业绩：净利率不及毛利率的主要原因在于：1、期间费用上升明显，销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct至16.2%；2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备，约占公司利润总额40%。2018年实现销售金额131.7亿元，同比下降9.1%，完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152亿元，增长15.4%，我们认为，公司布局的城市均为一二线及周边强三线，年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放，公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。
拿地节奏有所放缓，重仓粤港澳和成渝经济圈：报告期内新增计容建面70.2万方，同比减少57%，拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460万方，大致可供3年开发，权益土储约363万方，权益比例约79%。权益土储区域上看，粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。
投资力度减弱使得负债水平下降：由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构，公司短债压力较上年下降0.54至0.52，净负债率则较上年下降96pct至74%。
地产基金取得实质进展，激励机制完善，股东增持彰显信心：“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。
租赁业务方面，2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万方，平均出租率达91%。物业管理方面，签约管理面积超过600万方，同比增长41.6%。2018年3月拟实施股权激励，激励股份数约占股本总额的3%。此外，控股股东中洲置地及一致行动人自2018年5月至12月期间累计增持公司2%股份，充分彰显控股股东对公司未来发展信心盈利预测与投资评级：我们预计公司2019年、2020年EPS分别为0.93元、1.20元，维持“买入”评级。
[2018-10-30] 中洲控股(000042):销售有待改善,增持彰显信心
■中信建投
公司发布2018年三季报，1-9月实现营业收入70.8亿元，同比增长75.3%；实现归母净利润7.58亿元，同比增长209.7%。
业绩释放延续，销售仍需努力：公司业绩实现大幅增长的原因在于：1、前三季度结算主要由天御花园C2、中洲锦城湖岸1期和君廷尾盘等主要项目带动，房地产开发业务结算收入实现较快增长；2、结算项目多为高毛利率项目，前三季度综合毛利率较上年提升9.6个百分点至45.9%，助推归母净利率提升3.6个百分点至10.7%。
公司前三季度累计实现销售金额84.4亿元，同比增长54%，公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受到预售证管理的延迟。销售区域结构方面，惠州仍是公司销售贡献最高的区域，占比42%，此外，上海、成都、青岛三大区域销售占比分别达28%、18%和11%，后续业绩释放仍需努力。
拿地节奏有所放缓，大股东增持彰显信心：1-9月，公司购买商品、接受劳务支付的现金48.4亿元，同比减少59.5%，降幅较1-6月继续扩大约45个百分点，拿地支出减少明显，拿地节奏有所放缓。负债水平方面，第三季度公司短债压力进一步上升，三季度末较年初上升0.6至1.65；拿地节奏放缓下，净负债率则有所改善，较年初下降约18个百分点至152%。此外，控股股东中洲置地于今年5月、8月累计增持股份数已达公司总股本比例1%，彰显股东对公司未来发展的信心。
“房地产+金融”取得实质进展，立体激励机制成形：报告期内公司房地产金融领域继续推进，1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前，已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权，取得实质进展。激励机制方面，3月公告股权激励计划草案，激励有效期4.25年，激励股份数约占总股本的3%。
此外，公司目前跟投项目累计已达7个，激励机制趋于完善。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-08-24] 中洲控股(000042):业绩加速释放-中期点评
■中信建投
公司发布2018年半年报，1-6月实现营业收入59.48亿元，同比增长82.4％；实现归母净利润7.18亿元，同比增长374.5％。
业绩加速释放，销售表现亮眼：上半年业绩实现大幅增长的原因在于：1、结算的房地产项目较上年同期增加，使得房地产开发业务结算收入同比增长86.1％；2、结算项目多为高毛利率项目，上半年综合毛利率较2017年上升8.4个百分点至44.7％。预计公司较快的结算节奏将延续至下半年，1-9月归母净利润有望同比增长162.5％-212.5％。公司1-6月实现销售金额59.54亿元，同比增长90.7％，实现全年销售目标的35.7％，销售面积52.01万平，同比增长110.7％，实现全年销售目标的44.1％。公司下半年可售项目依然集中在惠州、成都、上海、青岛四地，下半年主流城市的调控环境虽然难言宽松，但进一步收紧的概率也非常低，在目前的政策强度下，三季度以来重点城市的成交也正在修复，因此我们认为，公司销售高增速下有望实现全年销售目标。
大股东资产注入折戟，短债压力提升：1-6月，公司在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平，新增计容面积55.1万平，分别同比减少22.3％和增加11.2％。5月大股东中洲集团向公司注入资产方案虽然折戟，但我们仍可看到大股东对公司的资源倾斜以做大做强上市公司的决心。我们认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，未来公司在这方面资源潜力的提升仍值得期待。上半年公司短债压力较2017年底上升0.6至1.65，净负债率则有所下降至152％。
"房地产+金融"模式取得实质进展，激励机制并行：报告期内公司房地产金融领域继续推进，1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前，已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权，取得实质进展。激励机制方面，3月公告股权激励计划草案，激励有效期4.25年，激励股份数约占总股本的3％。此外，公司目前跟投项目累计已达7个，激励机制趋于完善。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持"买入"评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-08-22] 中洲控股(000042):中洲控股,股东拟减持不超2%股份
■证券时报
中洲控股(000042)8月22日晚公告，持股7.24%的股东远致投资计划15个交易日后的6个月内，以集中竞价方式减持不超1330万股，不超过公司总股本的2%。
[2018-08-13] 中洲控股(000042):销售提速,业绩显著增长-2018年半年报点评
■国信证券
2018年上半年EPS1.08元，同比大增374.5％
2018年上半年，公司实现营业收入59.48亿元，同比增长82.43％；归母净利润7.18亿元，同比增长374.52％；EPS为1.08元。
销售显著增长、扩张积极
①销售增长显著：2018年上半年，公司实现销售面积52.01万平方米，同比增长110.7％；
销售额59.54亿元，同比增长90.7％；②扩张积极：2018年上半年，公司通过多渠道、多方式拓展项目，在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平方米，新增计容积率面积55.1万平方米，拿地面积/销售面积为1.1。
公司始终坚持“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局，聚焦“粤港澳大湾区”、“大上海”、“成渝”和“环渤海”四大经济圈：①立足于深圳，拥有资源优势，主要项目有罗湖笋岗物流中心项目、龙华黄金台项目、宝城26区项目，其中笋岗物流中心项目为深圳市首批十大城市更新项目之一；②惠州区域及成渝地区经过多年深耕，已形成多城、多区、多盘联动的战略格局；③大上海区域及青岛区域凭借良好的口碑及市场形象，市场认可度日益提升。
短期偿债能力强，业绩锁定性佳
2018年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为77.6％；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2倍。公司2018年上半年末预收款为105.29亿元，对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达269％（2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收）；在满足2018年wind一致预期营收后，剩余的66.22亿元仍有能锁定2019年wind一致预期营收的54％。
公司逐步增加自持优质资产，包括自主经营五星级酒店、持有及运营甲级写字楼等，获取了稳定现金流，为主营业务发展提供了有力支撑，并有效发挥了避风港作用，2018年上半年，公司自持资产累计营收已达5.34亿元。
优化管理体系，契合业务发展
2018年上半年，公司在市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上，从股权激励、员工持股、项目跟投等多方面进一步完善了激励体系，并优化了员工培训体系。管理体系日益优化，以契合“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式。
业绩增长可期，维持“买入”评级我们预计2018/2019年EPS为1.50/2.10元，对应PE为11.1/8.0X，业绩增长可期，维持“买入”评级。
风险
若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。
[2018-05-15] 中洲控股(000042):5年解决同业竞争承诺期临近,中洲控股将获注中洲集团35亿元资产
■证券时报
因为5年内解决同业竞争的承诺期临近，中洲控股(000042)筹划注入控股股东中洲集团相关资产。
5月14日晚间，中洲控股(000042)公告披露，中洲集团有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入公司，预计交易额将超过35亿元。公司股票15日起停牌。
公告称，该笔交易构成关联交易，预计交易金额超过公司最近一期经审计净资产50%，构成重大资产重组。公司预计在不超过1个月的时间内披露本次重组方案。
根据意向书的初步意向，本次拟注入资产包括：深圳市中洲置地有限公司持有的深圳中洲大厦、逸翠园一、二期商铺；深圳市中添威商贸有限公司持有的中洲新天地、青岛市凯洲置业有限公司、青岛市荣洲置业有限公司、青岛市恒洲置业有限公司、青岛市亮洲置业有限公司、惠州万鑫房地产有限公司持有的在青岛和惠阳地区的土地储备项目；中洲集团有限公司持有的阳光保险集团股份有限公司2.98%股份和深圳市中洲商业管理有限公司99.50%的股份；深圳市中洲置地有限公司持有的爱心人寿保险股份有限公司11.76%的股份和深圳市朗怡物业管理有限公司72%的股份；深圳市中洲科技有限公司持有的深圳市中洲创服管理有限公司95.00%的股份和深圳市中洲科技创业投资有限公司95.00%的股份。
中洲控股前身为深圳老牌国企深长城，2013年2月，深圳国资委将深长城控股权转让给中洲置地，经过定向增发后，黄光苗实际控制了中洲控股。黄光苗1969年6月出生，汕头濠江区珠浦村人，目前身为全国政协委员，中洲集团董事长。
2013年11月，中洲集团承诺，对于现有的与深长城存在同业竞争的业务，中洲集团及其下属企业将在法律法规允许的范围内，5年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。
在集团大股东资源优势的支持下，公司业绩也渐入佳境。2017年，公司实现营收86.54亿，同比增6.64%；实现净利润6.15亿，同比增136.19%。
公开资料显示，2017年公司明显加大拿地力度，首进重庆和佛山，新增计容面积163.84万平方米，同比增长218%。除公开市场招拍挂外，公司通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产，如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。
公告显示，2018年，公司计划实现房地产销售面积118万平方米，合同销售金额167亿元；房地产开发投资111亿元；新开工建筑面积323万平方米；新增土地储备计容积率面积180万平方米，计划投入资金120亿元。
值得关注的是，2018年3月5日，中洲控股发布股票期权激励计划，拟以15.40元/股向公司董监高在内的68名核心人员授予2000万份股票期权，用于激励的股票来自定向增发。激励计划分三期行权，行权比例为30%、30%、40%，考核指标为2018~2020年公司净利润分别不少于10亿元、14亿元和20亿元。按此考核指标，公司2018年净利增速需要超过60%。
[2018-05-14] 中洲控股(000042):中洲控股,将获注中洲集团35亿元资产
■证券时报
中洲控股(000042)5月14日晚间公告，公司正在筹划重大资产重组事项。为解决同业竞争问题，中洲集团有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入公司，预计交易额将超过35亿元。公司股票15日起停牌。
[2018-05-02] 中洲控股(000042):业绩释放,激励并行-年度点评
■中信建投
公司发布2017年年报和2018年一季报，2017年实现营业收入86.54亿元，归母净利润6.15亿元，分别同比增长6.63％和136.2％，EPS0.93元；2018年一季度营业收入15.23亿元，归母净利润2.66亿元，分别同比增长39％和929.8％。
销售遍地开花，业绩持续释放：2017年公司业绩大幅增长的原因在于：1、去年低基数，而今年结算量价齐升，毛利率较2016年提升约7个百分点至36.28％；2、报告期内因出售联营公司部分股权投资收益、联营公司权益法核算的投资收益同比增长2689.72％。随着二季度公司成都锦城湖岸一期项目、青岛半岛城邦一期洋房别墅项目的竣工交付，加上一季度惠州天御花园C2项目的竣工入伙，上半年公司净利润有望增长220％-270％。2017年公司实现销售额144.91亿元，同比增长37％。销售主要由成都、惠州、上海、青岛四城贡献。2018年公司提出销售目标167亿元，较2017年实际销售金额增长15％。
补货力度加大，资金压力提升：2017年公司明显加大拿地力度，首进重庆和佛山，新增计容面积163.84万平，同比增长218％。除公开市场招拍挂外，公司充分享受集团大股东资源优势，通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产，如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。我们认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，公司在这方面资源潜力的提升值得期待。由于公司2017年加大项目投资力度，净负债率和短债压力亦随之大幅增加。随着公司22亿中票发行获准注册，未来在为扩张带来资金保障的同时，将有利于优化公司债务结构。
探索"房地产+金融"模式，股权激励与项目跟投齐头并进：公司继续探索"房地产+金融"业务模式，参与发起设立房地产基金中保盈科和西藏松轩，并已在项目获取上取得实质进展。激励机制方面，公司2018年3月公告股权激励计划草案，激励股份数约占公司股本总额的3.01％。此外，目前已有7个项目实行跟投。随着公司激励机制的逐步完善，有助于实现管理层和员工与公司利益的绑定，助推公司业绩提升。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持"买入"评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-03-12] 中洲控股(000042):业绩有保障,激励促发展-动态报告
■国信证券
2017年业绩预增100％~150％，EPS0.78~0.98元
公司前期已公告过：预计2017年归母净利润同比增长100％~150％，主要原因：①结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低；②在建房地产项目规模较上年扩大，利息资本化费用增加；③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长；
④公司加强费用管控，销售费用降低。
销售平稳、扩张积极
①2017年，公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市，但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据，公司2017年1-12月实现销售面积90.0万平方米，同比增长7.12％；销售额112.3亿元，同比增长6.09％；销售均价12354元/平方米，保持平稳；②公司新增计容建面约103万平米；拿地面积/销售面积约为1.15，扩张积极，新增项目主要分布在珠三角；③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金，总规模45.001亿元，存续期10年。
业绩锁定性较好
截至2017年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2％；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为0.92倍。公司2017年三季末预收款为117.07亿元，在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后，剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的112％。
激励制度全面，利于长远发展
激励制度全面，包括股权激励、员工持股、项目跟投，利于公司长远发展——①股票期权计划：拟向激励对象授予2000万份股票期权，有效期不超过51个月，分三期行权，行权价格15.4元/股，业绩考核目标为2018、19、20年的归母净利润分别不低于10、14、20亿元；②员工持股计划：2016年4月发布，成交均价15.75元/股，目前剩余1809万股，并将延期1年至2019年4月；③跟投制度：当项目公司现金流为正，且预计持续为正，同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。
估值已具备一定吸引力，首次给予“买入”评级
综上所述：公司2017年净利已大增、2018年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017年同期还低，2018年动态PE仅10倍，2019年动态PE更低，估值已具备一定吸引力。预计2017、2018年EPS为0.88、1.5元，对应PE为18、10.6X，首次给予“买入”评级。
风险
若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。
[2018-02-13] 中洲控股(000042):中洲控股出售长城物业部分股权,预计收益4123.67万元
■证券时报
中洲控股(000042)2月13日晚间公告，近日公司全资子公司中洲资本与成都盛美同赢签署协议，拟以4894.32万元向成都盛美同赢出售所持有长城物业166.29万股股份(占长城物业股份总数的2.0393%)。交易完成后，公司预计可获得的投资收益(税前)为4123.67万元。公司对长城物业的持股比例将由原来的21.5307%变更为19.4914%。
[2018-01-09] 中洲控股(000042):中洲控股筹划资产出售事项,明起停牌
■证券时报
中洲控股(000042)1月9日晚间公告，因公司正在筹划资产出售事项，公司股票将于1月10日起停牌，预计停牌不超过5个交易日。
[2017-10-31] 中洲控股(000042):去化有待改善,激励机制强化-三季度点评
■中信建投
公司发布2017年三季度报，实现营业收入40.4亿，同比减少25％，归母净利润2.45亿，同比增长198％，EPS0.38元。
去化存在挑战，业绩改善之年：前三季度业绩减收反增利的主要原因在于：1、公司结算项目规模较小，主要为新竣工的上海里程项目以及其他项目尾盘；2、房地产收入项目结构变化使得营业税金及附加同比下降49％；3、在建项目规模较同期扩大，利息资本化费用增加，财务费用同比减少45％。随着净利率水平回升以及自持物业绩效改善，预计公司业绩改善的趋势将会延续至全年。但前三季度公司实现销售约52.9亿，仅完成年度目标三分之一，第四季度销售任务依旧存在较大压力。
补库存意愿加强，资金压力提升：公司明显加大拿地力度，前三季度实现新增土地面积81.85万平米，计容积率面积90.77万平米，同比增长1420％，彰显补库存力度。公司延续去年积极从股权收购渠道实现拓展的特点，九月通过收购新入手惠州博罗县华基江山项目和深圳宝安区宝城26区二期城市更新类项目。由于前三季度公司长短期借款大幅增长，净负债率和短债压力亦随之提高，此外销售回款与经营支出的不一致值得进一步关注。
受托管理大股东项目，新添三个跟投项目：公司与汇海置业签署协议受托负责深圳上沙城市更新项目地块开发建设的相关经营管理工作。该项目为公司大股东旗下的旧改项目，公司受托管理该项目预计可提升经营收益，扩大公司操盘项目规模，符合公司“深耕城市、多盘联动”的战略，公司大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，我们也期待公司在这方面进一步强化在深圳的资源潜力。截止目前，公司新获取的项目均实施跟投，已完成7个项目员工跟投，跟投效果良好，目前公告继续新推进3个跟投项目。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.90元、1.03元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产行业受调控因素下行，调控强于预期等。
[2017-08-29] 中洲控股(000042):扩张提速,资源协同-点评报告
■中信建投
中洲控股发布2017年中报,全年实现营业收入32.6亿,同比减少1.85％,归母净利润4.64亿,同比增长472％,EPS0.23元.下半年销售亟待改善:公司上半年毛利持续下行至25％为近年来的低点,归母净利大幅增长则主要由于本期结算房地产收入项目结构变化带来的税负降低以及自持物业的改善.上半年实现销售金额约31.21亿,同比下降39％,完成年度目标约28％.但开发投资同比增56％至25亿元,完成年度目标21％.公司下半年可售项目依然主要集中在上海,成都,惠州,青岛等,货值估算超过200亿,足以支撑全年150亿目标,考虑到主流城市较大的政策执行压力,下半年的销售任务依然充满挑战.
稳步扩张,首进重庆佛山:上半年明显加大拿地力度,首进重庆和佛山,通过招拍挂,企业并购,合作开发等拓展手段获取土地资源,实现新增土地面积22.65万平米,计容积率面积49.57万平米,同比增长635％.在扩展布局区域的同时,继续加大已进入城市的项目布局密度,为公司的可持续发展提供项目储备.偿债压力方面,由于长期借款增加导致净负债率相应有所上升,而短债压力则因筹资现金流入而有所改善.
受托管理大股东项目,激励机制再强化:公司与汇海置业签署协议受托负责深圳上沙城市更新项目地块开发建设的相关经营管理工作.该项目为公司大股东旗下的旧改项目,公司受托管理该项目预计可提升经营收益,扩大公司操盘项目规模,符合公司"深耕城市,多盘联动"的战略,公司大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,我们也期待公司在这方面进一步强化在深圳的资源潜力.截止目前,公司新获取的项目均实施跟投,已完成4个项目员工跟投,跟投效果良好,计划继续实施3个项目员工跟投.
盈利预测与投资评级:我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.71元,0.94元,维持"买入"评级
[2017-05-02] 中洲控股(000042):心怀匠心,为未来而来-上市公司动态
■中信建投
中洲控股发布2016年年报，全年实现营业收入81.1亿，同比增长61％，实现归母净利润2.6亿，同比下降35％。
三年战略目标完美收官：公司本期实现结转金额73亿，其中54％位于上海，而结算规模虽然提速，但是毛利率下降的趋势仍未改变。公司全年实现销售面积85万平方米，销售金额106亿元，同比分别增长104％和43％，在完成年初计划的同时，也宣告三年战略目标的顺利完成。据我们跟踪，公司目前可售货值超过200亿，笋岗项目也正如期推进，同时部分在谈股权并购项目也有望在2017年落地，我们预计公司2017年将继续自我突破，向150亿迈进。
布局结构持续优化，收购华南城尝试不走寻常路：公司2016年在优化广东、成都、上海优势的同时，向更多城市迈进。全年新增土地面积20.7万平米，计容积率面积51.5万平米。同时随着土地市场的热度攀升，也给公司存量资源带来了重估的机会，公司黄金台项目按权益土地价值重估价值215亿，稀缺性凸显。除了传统项目获取途径，2016年10月公司筹划收购华南城控股有限公司23.20％股份。虽然遗憾由于市场环境的变化最终交易折戟，但是此次收购尝试彰显了公司向产业地产布局的决心，我们也期待公司后续更多并购扩张的努力。
激励机制逐步完善：15年以来，公司两次启动激励机制，同时16年公司也开始试行项目跟投机制。公司16年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及"房地产+金融"的方式延伸，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.71元、0.94元，维持"买入"评级
[2017-01-14] 中洲控股(000042):收购华南城,强势挺进商贸物流领域-公司公告点评
■海通证券
事件：公司公告拟通过全资子公司BestWisdom现金收购郑松兴先生及AccurateGain持有的华南城控股23.20％股权。
现金收购华南城23.20％股权，成为第一大股东。公司公告拟通过间接持有的全资子公司BestWisdom，以现金方式收购郑松兴先生及AccurateGain分别持有的华南城控股23.20％的股权，收购价格为每股2.05港元，折合人民币每股1.83元，总价约38亿港元。本次收购后，公司成为华南城的第一大股东，但不构成对其的控制。
华南城——大型综合商贸物流领航者。华南城以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体，辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业，业务遍布中国，包括深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地。在土地储备方面，华南城竣工未售面积剩余约807万平米，发展中物业仍有742万平米，已购土地可建筑面积约1563万平米，总规划建筑面积高达8182万平米。
优势互补，应对地产下半场。本次交易完成后，双方可以促进在相应重点城市/区域产业集聚和产城融合，发挥双方各自在土地资源、金融资源、品牌资源及人力资源等各方面优势，形成资源互补和竞争实力提升。公司通过持有华南城的股权完成产业链的延伸和扩张，同时丰富了公司区域布局、经营业态和业务模式，提升了公司经营的抗风险能力。
投资建议。上市公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”，专注区域、深耕城市、多盘联动。若本次收购华南城成功，将为公司产业链延伸增添动力，同时双方形成业务协同，互惠互利。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司2016年10月26日停牌价为20.24元，对应2016和2017年PE在24.68和18.57倍。由于本次交易尚未完成，华南城的业绩预测也并未公告，在不考虑收购华南城对公司利润表影响的情况下，公司RNAV在28.89元，给予RNAV9折作为目标价，即26.00元，给予“买入”评级。
风险提示：交易审批风险，汇兑风险，房地产行业面临基本面下滑和加息两大风险。
[2017-01-12] 中洲控股(000042):强强联合,踏步前行-公司事项点评
■平安证券
平安观点：
借助收购，实现产业链延伸。华南城采取“一体两翼”的经营模式，即以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体，辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业的“两翼”业务，已形成了较为成熟的经营模式，目前在深圳、重庆等主流城市均有布局。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主，借助本次收购，将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势，充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势，与华南城产生协同发展效应，促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。
权益法处理，看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元，较最新收盘价溢价25.77%，但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人，将按权益法进行会计处理，按照享有的股权比例分享华南城的净利润，不考虑两地报表差异，参考2015年华南城35亿港币净利润，公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.g%的ROE，按照0.64倍PB的购买价，权益法处理下相当于投资回报率达21.7%，远高于中洲2015年ROE(11.6%)，亦高于万科(19.1%)等。
高执行力不断被证明。根据中指数据，公司2016年实现销售额105.4亿，同比增长42.8%，实现三年销售额翻近五倍的奇迹，超额完成三年复合增长50%的目标，为市场难得的具备持续高成长特质的房企。中洲入主以来，公司高执行力和管理层独到眼光不断被证明，在政策收紧及行业景气度下降来临之前，公司再次做出收购华南城股权的重大举措，实现产业链延续及丰富区域布局和经营业态，提升抗风险能力，敏锐的市场观察力和独到眼光再度被证明。
维持“强烈推荐”评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元，当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。本次收购完成后将进一步延伸公司产业链布局和丰富公司经营业态，同时公司股权激励及员工持股绑定员工利益，销售增速及规模快速提升，民企入主执行力大幅改善。作为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司，大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：业绩不及预期风险。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):禀赋优质,成长典范-公司季报点评
■平安证券
投资要点
事项：
公司公布2016年三季报，前三季度实现营业收入53.7亿元，同比增长70.5％，净利润8198.7万元，同比下降80.2％，对应EPS0.125元，符合市场预期。
平安观点：
毛利率下滑叠加税费影响致业绩滑落：前三季度公司营收同比增长70.5％，净利润下降80.2％，净利润大幅下降主要因：1）报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高，与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率有较大幅度的下降。前三季度公司整体毛利率同比下降16.6个百分点；2）递延所得税影响导致报告期内税费增加了7075.6万元。受益楼市回升，我们草根调研的公司成都锦城湖岸售价从年初的1.1w/平米上涨到目前1.9w/平米，后续随着项目进入结算周期，有望带动公司毛利率逐步回升。
成交表现抢眼，拿地渠道多样：公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略，从销售商品、提供劳务收到的现金口径来看，前三季度实现销售85.4亿，同比增长113.9％，完成年度计划（105.2亿）的81.2％，远超全国商品房销售额同期增速（41.3％），业务规模持续扩张。公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局，期内收购香港铜锣湾项目，实现香港地区双盘联动，竞得成都项目，进一步完善成都区域布局，合计新增廸面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略，预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道，增加优质土地储备。
持续融资助力规模扩张，股权激励及员工持股绑定利益：继去年完成对大股东20亿后定增后，公司再次推出35.11亿定增预案，全部用于地产项目投资，为后续做大做强提供充足弹药，目前定增已获发审委审核通过。
继2015年推出股权激励后，期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买，累计持有公司2.75％股本，成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定，助力公司跨越式发展。
维持“强烈推荐”评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元，当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。公司背靠大股东中洲集团，持续土地和资金支持，彰显对上市平台重视，为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略，股权激励及员工持股绑定员工利益，销售增速及规模快速提升，民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司，大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富，历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：业绩及销量不及预期风险。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):业绩短暂下滑,销售持续高增
■华创证券
一二线高价地王疯狂演绎，公司深圳黄金台价值不断推升
公司土储中深圳北站黄金台项目价值最高，目前预计补偿后为40万平米，土地账面成本2.3亿元，可以忽略不计；而今年6月龙华上塘商住地项目楼面价高达5.7万元/平米，直接推升公司黄金台项目至228亿元，公司持有90%权益对应价值达205亿元，增量贡献估值超200亿元，再次凸显公司优质土储的价值稀缺性，同时再考虑公司深圳、上海、成都、惠州、香港等地的大量优质土地，对比目前公司市值仅133亿元，公司价值严重低估。
投资建议：业绩短暂下滑，销售持续高增，维持推荐评级
中洲控股布局一二线城市，存量资产优质，NAV高达241亿元，目前折价较多；同时公司通过市场拿地、股权收购及大股东注入等拿地方式扩张规模，都拥有市场和非市场化的扩张能力，有望获得更持久高成长表现；销售方面，预计16年销售超105亿元，同比增长42%，将实现三年销售复合增速达69%，并预计17年销售将持续高增长；此外，在目前公司NAV大幅折价背景下，近期35亿元定增方案获批或将推动公司加强市值管理，合理体现公司价值，同时公司连续推出15年限制性股票、16年员工持股、16年项目跟投等激励制度，多维度激发公司活力、助力公司高成长。鉴于今年毛利率低于预期，我们将公司16-17年每股收益分别小幅下调至为0.52元和0.89元，维持目标价24.41元/股，维持推荐评级。
风险提示：
销售低于预期；黄金台项目推进缓慢。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):激励再强化,成长不停歇-公司研究
■中信建投
中洲控股发布2016年三季报，实现营业收入53.7亿，同比增长71%，实现归母净利润0.8亿，同比下降80%。
销售增长步伐不停歇：公司前三季度结算收入延续高速增长，但毛利率下降的趋势仍未改变，至四季度，公司除了成都中央城邦、上海君廷项目，惠州等项目也有望进入集中结转周期，预计整体利润率将有所恢复，但难以修复至2015年的水平。据我们跟踪，公司前三季度实现销售金额约85亿，同比增长约40%。公司目前可售货值依然集中在上海、成都、惠州、青岛等，青岛半岛城邦项目下半年开盘以来去化良好，我们认为公司全年105亿目标已经尽在咫尺，存在超额完成的可能性，连续3年保持高速增长。
无新增土储，存量价值逐步凸显：土地市场热度使得公司三季度没有新增项目，但是值得强调的是，这也给公司存量资源带来了重估的机会，随着销售的快速释放，公司现金流大幅改善，三季度末净负债率较年中快速下滑，与年初基本持平。此外公司定增已经过会，仍需等待正式批文。另外公司拟公开发行不超过9亿债券，目前正在等待深交所审核。但需要警惕的是近期房企融资面临监管收紧的预期，公司再融资仍需跟踪后续进展。
股权激励+员工持股强化团队一致利益：去年以来，公司两次启动激励机制：1、股权激励第一期计划，目前已经解锁；2、员工持股计划，将进入锁定期。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益，助推公司业务的发展，公司今年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元，维持“买入”评级。
[2016-08-31] 中洲控股(000042):结算致利润大幅下滑,定增下调募资总额-公司半年报
■海通证券
事件：公司公告2016年半年报。
利润率大幅下滑，负债率小幅下降。上半年公司毛利率为25.03%，较上年同期大幅下滑27.08%。公司净利率为0.61%，较上年同期下滑17.39%。公司资产负债率为81.14%，同比小幅下降1.10%；有息负债率为67.10%，同比上升0.22%；剔除预收账款的资产负债率为55.22%，同比减少7.15%；净资产负债率为-3.01%。
营收虽小幅增长，但归母净利润大幅下滑93.67%。上半年，公司房地产项目销售面积43.95万平米，同比增长149.86%，销售额51.03亿元，同比增长184.13%；实现营业利润1.36亿元，同比大幅减少76.65%；归属于母公司所有者净利润0.26亿元，同比大幅减少93.67%。利润出现大幅下滑主要是公司本期竣工进入结算项目的土地获取成本较高，导致成本大幅上升。
二期员工持股计划顺利完成，一期股权激励将于9月解锁。2016年7月13日公司2016年员工持股计划累计买入公司1831万股，成交金额2.88亿元，成交均价15.75元/股，占公司总股本的2.75%，锁定期自7月13日起12个月。同时，公司2015年9月完成的第一期股权激励计划于今年9月6日将结束，届时会有约907万股完成解锁程序，重新上市流通。
定增方案调整，总募集资金下调至35.11亿。2016年8月，经公司董事会会议审议通过，对方案进行调整，发行股票数调整为不超过2.45亿股，总募集资金补充爱国35.11亿元。本次募集资金全部用于推进项目建设。
投资建议：公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”，专注区域、深耕城市、多盘联动。员工持股计划的推行使公司内部上下一心，有利于进一步扩展业务。若非公开发行可顺利实施，将公司发展增添动力。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司8月30日公司股价在19.99元，对应2016和2017年PE在24.38和18.34倍。公司RNAV在28.89元。考虑项目隐含价值高，中长期成长性相对明确，给予RNAV85折作为目标价，即24.56元，给予“买入”评级。
风险提示：公司面临经济下滑和房地产调控的风险。
[2016-08-30] 中洲控股(000042):成长足踏实地,禀赋无可替代
■中信建投
公司发布2016年半年报，实现营业收入33.2亿，同比增长42.1%，实现归属于上市公司股东净利润0.3亿，同比下降93.7%。
时间过半，任务过半：公司归母净利润增速大幅下降的主因在于毛利率大幅下降。今年全年除成都中央城邦、上海君廷项目，惠州等项目也有望进入集中结转周期，预计之后利润率将有所恢复。公司上半年实现销售金额约51亿，同比增长184%，基本实现任务过半。下半年可售项目依然主要集中在上海、成都、惠州、青岛等，虽然公司深圳项目包括笋岗、黄金台等项目进展慢于预期，但是异地项目的丰收将推动公司全年百亿目标的完成。
招拍挂强化成都禀赋，地王潮下存量价值凸显：公司新增2个项目：1、通过并购方式获取了香港铜锣湾项目；2、6月首次主动通过招拍挂获取成都地块。今年以来土地市场的激烈竞争给公司带来了机遇和挑战。挑战在于：较高的土地市场门槛使得公司难有斩获；机遇在于：土地价格的提升给予了公司存量资源大幅重估的机会。年中公司净负债率又重新有所回升，公司于2月份发布2016年非公开发行股份预案，并在8月份调整方案后，第二次启动非公开发行，发行规模扩大，有望于今年下半年获得通过。
员工持股计划顺利完成，激励机制再强化：公司在3月份启动员工持股计划，至7月13日，公司2016员工持股计划顺利完成，去年以来，公司两次启动激励机制：1、第一次股权激励第一期计划；2、员工持股计划。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益，助推公司业务的发展，公司今年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及“房地产+金融”的方式延伸，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元，维持“买入”评级。
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[2021-10-27] 中洲控股(000042):中洲控股前三季度净利润3.32亿元 同比增长238.88%
■中国证券报
10月26日晚，中洲控股发布三季报，前三季度公司营收60.02亿元，同比增长5.16%，归属于上市公司股东的净利润3.32亿元，同比增长238.88%，扣非净利润3.07亿元，同比增长271.34%。
2021年公司半年报显示，公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。同时公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。
[2021-08-16] 中洲控股(000042):中洲控股上半年净利同比增78.74% 终止非公开发行股票
■证券时报
中洲控股(000042)8月16日晚间披露半年报，公司2021年半年度实现营业收入39.56亿元，同比增长12.5%;净利润2.78亿元，同比增长78.74%;基本每股收益0.42元。公司同日公告，终止向深圳市前海阳诚实业发展有限公司等对象非公开发行A股股票并撤回申请文件。2016年9月，公司上述非公开发行股票申请获得证监会发审委通过，但至今尚未取得证监会发行批文。
[2021-01-26] 中洲控股(000042):中洲控股预计2020年净利润同比下降61.72%-74.48%
■中国证券报
1月26日晚间，中洲控股发布2020年度业绩预告，公司预计2020年实现归属于上市公司股东的净利润约为2亿元-3亿元，同比下降61.72%-74.48%。
针对业绩预减，公司表示，主要原因是2019年完成中洲置业有限公司(原名“中洲投资控股(香港)有限公司”)股权交割形成投资收益，2020年没有相关事宜。2020年，公司扣非净利润同期增长123.54%-235.8%。
中洲控股以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业管理、商业管理、股权投资等领域。公司在全国开发建设多个高品质住宅项目，拥有优质的土地储备，逐步增加自持优质资产，自主经营五星级酒店，持有及运营甲级写字楼，拥有专业的物业公司。
[2020-04-14] 中洲控股(000042):中洲控股2019年净利润同比增长77%
■证券时报
中洲控股(000042)4月14日晚间发布2019年度业绩快报，实现营业总收入72.14亿元，同比下降9.17%；归属于上市公司股东的净利润为7.9亿元，同比增长77.03%。同时，公司发布2020年一季度业绩预告，预计净利润亏损4967.37万元–9934.74万元，同比由盈转亏，主要原因是本期竣工的花溪樾项目、重庆半岛城邦项目分批次结算收入，与上年同期竣工结算的项目相比收入减少且毛利率降低。
[2019-08-15] 中洲控股(000042):中洲控股,上半年净利2.02亿元,同比降72%
■证券时报
中洲控股(000042)8月15日晚间披露半年报，公司上半年实现营业收入23.90亿元，同比下降59.82%;净利润2.02亿元，同比下降71.85%。基本每股收益0.30元。报告期内，公司实现房地产销售面积48.69万平方米，销售金额66.46亿元，比上年同期增长11.6%。
[2019-07-12] 中洲控股(000042):中洲控股上半年净利同比预降67%
■证券时报
中洲控股(000042）7月12日晚间披露业绩预告，预计今年上半年净利润2.39亿元，同比下降66.74%。净利润下降的原因：报告期内竣工结算的房地产项目收入较上年同期减少，导致归属于母公司的净利润同比下降。
[2019-04-19] 中洲控股(000042):减值压制业绩,拿地力度放缓
■中信建投
公司发布2018年年报，实现营业收入79.42亿元，同比减少8.23%；归母净利润4.47亿元，同比减少27.41%；EPS0.67元。
期间费用增加与计提减值压制公司业绩：净利率不及毛利率的主要原因在于：1、期间费用上升明显，销售管理费用和财务费用占营收比重较上年提高约4.6pct至16.2%；2、部分项目计提3.77亿元存货跌价准备，约占公司利润总额40%。2018年实现销售金额131.7亿元，同比下降9.1%，完成销售目标的87%。公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受预售证管理而延迟。公司2019年销售目标152亿元，增长15.4%，我们认为，公司布局的城市均为一二线及周边强三线，年初以来的政策放松环境下需求有望得到释放，公司实现业绩目标亦将受益于环境改善。
拿地节奏有所放缓，重仓粤港澳和成渝经济圈：报告期内新增计容建面70.2万方，同比减少57%，拿地节奏明显放缓。截至2018年末土地储备约460万方，大致可供3年开发，权益土储约363万方，权益比例约79%。权益土储区域上看，粤港澳、成渝、大上海都市圈、环渤海四大区域占比分别为43%、41%、7%和8%。
投资力度减弱使得负债水平下降：由于报告期末减弱投资力度和优化债务结构，公司短债压力较上年下降0.54至0.52，净负债率则较上年下降96pct至74%。
地产基金取得实质进展，激励机制完善，股东增持彰显信心：“房地产+金融”模式已成为公司获取项目、扩大规模的有益补充。
租赁业务方面，2018年商业及写字楼可出租物业面积约21.8万方，平均出租率达91%。物业管理方面，签约管理面积超过600万方，同比增长41.6%。2018年3月拟实施股权激励，激励股份数约占股本总额的3%。此外，控股股东中洲置地及一致行动人自2018年5月至12月期间累计增持公司2%股份，充分彰显控股股东对公司未来发展信心盈利预测与投资评级：我们预计公司2019年、2020年EPS分别为0.93元、1.20元，维持“买入”评级。
[2018-10-30] 中洲控股(000042):销售有待改善,增持彰显信心
■中信建投
公司发布2018年三季报，1-9月实现营业收入70.8亿元，同比增长75.3%；实现归母净利润7.58亿元，同比增长209.7%。
业绩释放延续，销售仍需努力：公司业绩实现大幅增长的原因在于：1、前三季度结算主要由天御花园C2、中洲锦城湖岸1期和君廷尾盘等主要项目带动，房地产开发业务结算收入实现较快增长；2、结算项目多为高毛利率项目，前三季度综合毛利率较上年提升9.6个百分点至45.9%，助推归母净利率提升3.6个百分点至10.7%。
公司前三季度累计实现销售金额84.4亿元，同比增长54%，公司目标完成率较低主要是由于推盘节奏受到预售证管理的延迟。销售区域结构方面，惠州仍是公司销售贡献最高的区域，占比42%，此外，上海、成都、青岛三大区域销售占比分别达28%、18%和11%，后续业绩释放仍需努力。
拿地节奏有所放缓，大股东增持彰显信心：1-9月，公司购买商品、接受劳务支付的现金48.4亿元，同比减少59.5%，降幅较1-6月继续扩大约45个百分点，拿地支出减少明显，拿地节奏有所放缓。负债水平方面，第三季度公司短债压力进一步上升，三季度末较年初上升0.6至1.65；拿地节奏放缓下，净负债率则有所改善，较年初下降约18个百分点至152%。此外，控股股东中洲置地于今年5月、8月累计增持股份数已达公司总股本比例1%，彰显股东对公司未来发展的信心。
“房地产+金融”取得实质进展，立体激励机制成形：报告期内公司房地产金融领域继续推进，1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前，已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权，取得实质进展。激励机制方面，3月公告股权激励计划草案，激励有效期4.25年，激励股份数约占总股本的3%。
此外，公司目前跟投项目累计已达7个，激励机制趋于完善。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-08-24] 中洲控股(000042):业绩加速释放-中期点评
■中信建投
公司发布2018年半年报，1-6月实现营业收入59.48亿元，同比增长82.4％；实现归母净利润7.18亿元，同比增长374.5％。
业绩加速释放，销售表现亮眼：上半年业绩实现大幅增长的原因在于：1、结算的房地产项目较上年同期增加，使得房地产开发业务结算收入同比增长86.1％；2、结算项目多为高毛利率项目，上半年综合毛利率较2017年上升8.4个百分点至44.7％。预计公司较快的结算节奏将延续至下半年，1-9月归母净利润有望同比增长162.5％-212.5％。公司1-6月实现销售金额59.54亿元，同比增长90.7％，实现全年销售目标的35.7％，销售面积52.01万平，同比增长110.7％，实现全年销售目标的44.1％。公司下半年可售项目依然集中在惠州、成都、上海、青岛四地，下半年主流城市的调控环境虽然难言宽松，但进一步收紧的概率也非常低，在目前的政策强度下，三季度以来重点城市的成交也正在修复，因此我们认为，公司销售高增速下有望实现全年销售目标。
大股东资产注入折戟，短债压力提升：1-6月，公司在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平，新增计容面积55.1万平，分别同比减少22.3％和增加11.2％。5月大股东中洲集团向公司注入资产方案虽然折戟，但我们仍可看到大股东对公司的资源倾斜以做大做强上市公司的决心。我们认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，未来公司在这方面资源潜力的提升仍值得期待。上半年公司短债压力较2017年底上升0.6至1.65，净负债率则有所下降至152％。
"房地产+金融"模式取得实质进展，激励机制并行：报告期内公司房地产金融领域继续推进，1月联合发起设立城市更新投资基金西藏松轩用于城市更新相关的股权投资、并购投资等投资机会。截止目前，已通过房地产基金获取惠州博罗项目和广州南沙项目部分股权，取得实质进展。激励机制方面，3月公告股权激励计划草案，激励有效期4.25年，激励股份数约占总股本的3％。此外，公司目前跟投项目累计已达7个，激励机制趋于完善。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持"买入"评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-08-22] 中洲控股(000042):中洲控股,股东拟减持不超2%股份
■证券时报
中洲控股(000042)8月22日晚公告，持股7.24%的股东远致投资计划15个交易日后的6个月内，以集中竞价方式减持不超1330万股，不超过公司总股本的2%。
[2018-08-13] 中洲控股(000042):销售提速,业绩显著增长-2018年半年报点评
■国信证券
2018年上半年EPS1.08元，同比大增374.5％
2018年上半年，公司实现营业收入59.48亿元，同比增长82.43％；归母净利润7.18亿元，同比增长374.52％；EPS为1.08元。
销售显著增长、扩张积极
①销售增长显著：2018年上半年，公司实现销售面积52.01万平方米，同比增长110.7％；
销售额59.54亿元，同比增长90.7％；②扩张积极：2018年上半年，公司通过多渠道、多方式拓展项目，在成都、广州、惠州、东莞、嘉兴共计新增土地面积17.6万平方米，新增计容积率面积55.1万平方米，拿地面积/销售面积为1.1。
公司始终坚持“专注区域、深耕城市、多盘联动”的战略布局，聚焦“粤港澳大湾区”、“大上海”、“成渝”和“环渤海”四大经济圈：①立足于深圳，拥有资源优势，主要项目有罗湖笋岗物流中心项目、龙华黄金台项目、宝城26区项目，其中笋岗物流中心项目为深圳市首批十大城市更新项目之一；②惠州区域及成渝地区经过多年深耕，已形成多城、多区、多盘联动的战略格局；③大上海区域及青岛区域凭借良好的口碑及市场形象，市场认可度日益提升。
短期偿债能力强，业绩锁定性佳
2018年上半年末，公司剔除预收账款后的资产负债率为77.6％；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为1.2倍。公司2018年上半年末预收款为105.29亿元，对2018年下半年wind一致预期营收的锁定度达269％（2018年下半年wind一致预期营收=2018年wind一致预期营收-已披露的上半年营收）；在满足2018年wind一致预期营收后，剩余的66.22亿元仍有能锁定2019年wind一致预期营收的54％。
公司逐步增加自持优质资产，包括自主经营五星级酒店、持有及运营甲级写字楼等，获取了稳定现金流，为主营业务发展提供了有力支撑，并有效发挥了避风港作用，2018年上半年，公司自持资产累计营收已达5.34亿元。
优化管理体系，契合业务发展
2018年上半年，公司在市场化的薪酬体系和项目奖励方案的基础上，从股权激励、员工持股、项目跟投等多方面进一步完善了激励体系，并优化了员工培训体系。管理体系日益优化，以契合“高周转、扩规模、严管控、增效益”的发展模式。
业绩增长可期，维持“买入”评级我们预计2018/2019年EPS为1.50/2.10元，对应PE为11.1/8.0X，业绩增长可期，维持“买入”评级。
风险
若调控矫枉过正导致行业基本面超调，而政策又不适时放松。
[2018-05-15] 中洲控股(000042):5年解决同业竞争承诺期临近,中洲控股将获注中洲集团35亿元资产
■证券时报
因为5年内解决同业竞争的承诺期临近，中洲控股(000042)筹划注入控股股东中洲集团相关资产。
5月14日晚间，中洲控股(000042)公告披露，中洲集团有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入公司，预计交易额将超过35亿元。公司股票15日起停牌。
公告称，该笔交易构成关联交易，预计交易金额超过公司最近一期经审计净资产50%，构成重大资产重组。公司预计在不超过1个月的时间内披露本次重组方案。
根据意向书的初步意向，本次拟注入资产包括：深圳市中洲置地有限公司持有的深圳中洲大厦、逸翠园一、二期商铺；深圳市中添威商贸有限公司持有的中洲新天地、青岛市凯洲置业有限公司、青岛市荣洲置业有限公司、青岛市恒洲置业有限公司、青岛市亮洲置业有限公司、惠州万鑫房地产有限公司持有的在青岛和惠阳地区的土地储备项目；中洲集团有限公司持有的阳光保险集团股份有限公司2.98%股份和深圳市中洲商业管理有限公司99.50%的股份；深圳市中洲置地有限公司持有的爱心人寿保险股份有限公司11.76%的股份和深圳市朗怡物业管理有限公司72%的股份；深圳市中洲科技有限公司持有的深圳市中洲创服管理有限公司95.00%的股份和深圳市中洲科技创业投资有限公司95.00%的股份。
中洲控股前身为深圳老牌国企深长城，2013年2月，深圳国资委将深长城控股权转让给中洲置地，经过定向增发后，黄光苗实际控制了中洲控股。黄光苗1969年6月出生，汕头濠江区珠浦村人，目前身为全国政协委员，中洲集团董事长。
2013年11月，中洲集团承诺，对于现有的与深长城存在同业竞争的业务，中洲集团及其下属企业将在法律法规允许的范围内，5年内提出同业竞争的解决方案，通过发行股份购买资产、现金购买等法律法规允许的方式注入上市公司。
在集团大股东资源优势的支持下，公司业绩也渐入佳境。2017年，公司实现营收86.54亿，同比增6.64%；实现净利润6.15亿，同比增136.19%。
公开资料显示，2017年公司明显加大拿地力度，首进重庆和佛山，新增计容面积163.84万平方米，同比增长218%。除公开市场招拍挂外，公司通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产，如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。
公告显示，2018年，公司计划实现房地产销售面积118万平方米，合同销售金额167亿元；房地产开发投资111亿元；新开工建筑面积323万平方米；新增土地储备计容积率面积180万平方米，计划投入资金120亿元。
值得关注的是，2018年3月5日，中洲控股发布股票期权激励计划，拟以15.40元/股向公司董监高在内的68名核心人员授予2000万份股票期权，用于激励的股票来自定向增发。激励计划分三期行权，行权比例为30%、30%、40%，考核指标为2018~2020年公司净利润分别不少于10亿元、14亿元和20亿元。按此考核指标，公司2018年净利增速需要超过60%。
[2018-05-14] 中洲控股(000042):中洲控股,将获注中洲集团35亿元资产
■证券时报
中洲控股(000042)5月14日晚间公告，公司正在筹划重大资产重组事项。为解决同业竞争问题，中洲集团有意将其拥有的包括但不限于土地项目、房地产在建开发项目、城市更新项目、持有经营性物业及金融资产等注入公司，预计交易额将超过35亿元。公司股票15日起停牌。
[2018-05-02] 中洲控股(000042):业绩释放,激励并行-年度点评
■中信建投
公司发布2017年年报和2018年一季报，2017年实现营业收入86.54亿元，归母净利润6.15亿元，分别同比增长6.63％和136.2％，EPS0.93元；2018年一季度营业收入15.23亿元，归母净利润2.66亿元，分别同比增长39％和929.8％。
销售遍地开花，业绩持续释放：2017年公司业绩大幅增长的原因在于：1、去年低基数，而今年结算量价齐升，毛利率较2016年提升约7个百分点至36.28％；2、报告期内因出售联营公司部分股权投资收益、联营公司权益法核算的投资收益同比增长2689.72％。随着二季度公司成都锦城湖岸一期项目、青岛半岛城邦一期洋房别墅项目的竣工交付，加上一季度惠州天御花园C2项目的竣工入伙，上半年公司净利润有望增长220％-270％。2017年公司实现销售额144.91亿元，同比增长37％。销售主要由成都、惠州、上海、青岛四城贡献。2018年公司提出销售目标167亿元，较2017年实际销售金额增长15％。
补货力度加大，资金压力提升：2017年公司明显加大拿地力度，首进重庆和佛山，新增计容面积163.84万平，同比增长218％。除公开市场招拍挂外，公司充分享受集团大股东资源优势，通过收购和受托管理等方式获取部分优质资产，如深圳上沙项目和宝城26区二期项目。我们认为，集团大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，公司在这方面资源潜力的提升值得期待。由于公司2017年加大项目投资力度，净负债率和短债压力亦随之大幅增加。随着公司22亿中票发行获准注册，未来在为扩张带来资金保障的同时，将有利于优化公司债务结构。
探索"房地产+金融"模式，股权激励与项目跟投齐头并进：公司继续探索"房地产+金融"业务模式，参与发起设立房地产基金中保盈科和西藏松轩，并已在项目获取上取得实质进展。激励机制方面，公司2018年3月公告股权激励计划草案，激励股份数约占公司股本总额的3.01％。此外，目前已有7个项目实行跟投。随着公司激励机制的逐步完善，有助于实现管理层和员工与公司利益的绑定，助推公司业绩提升。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2018年、2019年EPS分别为1.52元、2.18元，维持"买入"评级。
风险提示：房地产调控政策延续、结算速度不及预期。
[2018-03-12] 中洲控股(000042):业绩有保障,激励促发展-动态报告
■国信证券
2017年业绩预增100％~150％，EPS0.78~0.98元
公司前期已公告过：预计2017年归母净利润同比增长100％~150％，主要原因：①结算房地产收入项目的结构变化，税赋降低；②在建房地产项目规模较上年扩大，利息资本化费用增加；③中洲控股金融中心的出租收入以及中洲万豪酒店经营收入同比增长；
④公司加强费用管控，销售费用降低。
销售平稳、扩张积极
①2017年，公司销售项目主要位于上海、成都等房地产政策调控力度较大的城市，但仍然实现了平稳增长——根据克而瑞数据，公司2017年1-12月实现销售面积90.0万平方米，同比增长7.12％；销售额112.3亿元，同比增长6.09％；销售均价12354元/平方米，保持平稳；②公司新增计容建面约103万平米；拿地面积/销售面积约为1.15，扩张积极，新增项目主要分布在珠三角；③公司与西藏中平信共同设立城市更新基金，总规模45.001亿元，存续期10年。
业绩锁定性较好
截至2017年三季末，公司剔除预收账款后的资产负债率为79.2％；短期偿债能力保障倍数——货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为0.92倍。公司2017年三季末预收款为117.07亿元，在扣除wind一致预期的2017年四季度营收后，剩余部分仍可锁定2018年wind一致预期营收的112％。
激励制度全面，利于长远发展
激励制度全面，包括股权激励、员工持股、项目跟投，利于公司长远发展——①股票期权计划：拟向激励对象授予2000万份股票期权，有效期不超过51个月，分三期行权，行权价格15.4元/股，业绩考核目标为2018、19、20年的归母净利润分别不低于10、14、20亿元；②员工持股计划：2016年4月发布，成交均价15.75元/股，目前剩余1809万股，并将延期1年至2019年4月；③跟投制度：当项目公司现金流为正，且预计持续为正，同时项目公司的股东借款及利息已全部返还的情况下方可申请收益预分配。
估值已具备一定吸引力，首次给予“买入”评级
综上所述：公司2017年净利已大增、2018年业绩锁定性较好且根据股权激励的考核目标亦有望实现显著增长。当前股价比2017年同期还低，2018年动态PE仅10倍，2019年动态PE更低，估值已具备一定吸引力。预计2017、2018年EPS为0.88、1.5元，对应PE为18、10.6X，首次给予“买入”评级。
风险
若行业再度升温、过热引发新一轮调控预期，或公司销售增长失速。
[2018-02-13] 中洲控股(000042):中洲控股出售长城物业部分股权,预计收益4123.67万元
■证券时报
中洲控股(000042)2月13日晚间公告，近日公司全资子公司中洲资本与成都盛美同赢签署协议，拟以4894.32万元向成都盛美同赢出售所持有长城物业166.29万股股份(占长城物业股份总数的2.0393%)。交易完成后，公司预计可获得的投资收益(税前)为4123.67万元。公司对长城物业的持股比例将由原来的21.5307%变更为19.4914%。
[2018-01-09] 中洲控股(000042):中洲控股筹划资产出售事项,明起停牌
■证券时报
中洲控股(000042)1月9日晚间公告，因公司正在筹划资产出售事项，公司股票将于1月10日起停牌，预计停牌不超过5个交易日。
[2017-10-31] 中洲控股(000042):去化有待改善,激励机制强化-三季度点评
■中信建投
公司发布2017年三季度报，实现营业收入40.4亿，同比减少25％，归母净利润2.45亿，同比增长198％，EPS0.38元。
去化存在挑战，业绩改善之年：前三季度业绩减收反增利的主要原因在于：1、公司结算项目规模较小，主要为新竣工的上海里程项目以及其他项目尾盘；2、房地产收入项目结构变化使得营业税金及附加同比下降49％；3、在建项目规模较同期扩大，利息资本化费用增加，财务费用同比减少45％。随着净利率水平回升以及自持物业绩效改善，预计公司业绩改善的趋势将会延续至全年。但前三季度公司实现销售约52.9亿，仅完成年度目标三分之一，第四季度销售任务依旧存在较大压力。
补库存意愿加强，资金压力提升：公司明显加大拿地力度，前三季度实现新增土地面积81.85万平米，计容积率面积90.77万平米，同比增长1420％，彰显补库存力度。公司延续去年积极从股权收购渠道实现拓展的特点，九月通过收购新入手惠州博罗县华基江山项目和深圳宝安区宝城26区二期城市更新类项目。由于前三季度公司长短期借款大幅增长，净负债率和短债压力亦随之提高，此外销售回款与经营支出的不一致值得进一步关注。
受托管理大股东项目，新添三个跟投项目：公司与汇海置业签署协议受托负责深圳上沙城市更新项目地块开发建设的相关经营管理工作。该项目为公司大股东旗下的旧改项目，公司受托管理该项目预计可提升经营收益，扩大公司操盘项目规模，符合公司“深耕城市、多盘联动”的战略，公司大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源，我们也期待公司在这方面进一步强化在深圳的资源潜力。截止目前，公司新获取的项目均实施跟投，已完成7个项目员工跟投，跟投效果良好，目前公告继续新推进3个跟投项目。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.90元、1.03元，维持“买入”评级。
风险提示：房地产行业受调控因素下行，调控强于预期等。
[2017-08-29] 中洲控股(000042):扩张提速,资源协同-点评报告
■中信建投
中洲控股发布2017年中报,全年实现营业收入32.6亿,同比减少1.85％,归母净利润4.64亿,同比增长472％,EPS0.23元.下半年销售亟待改善:公司上半年毛利持续下行至25％为近年来的低点,归母净利大幅增长则主要由于本期结算房地产收入项目结构变化带来的税负降低以及自持物业的改善.上半年实现销售金额约31.21亿,同比下降39％,完成年度目标约28％.但开发投资同比增56％至25亿元,完成年度目标21％.公司下半年可售项目依然主要集中在上海,成都,惠州,青岛等,货值估算超过200亿,足以支撑全年150亿目标,考虑到主流城市较大的政策执行压力,下半年的销售任务依然充满挑战.
稳步扩张,首进重庆佛山:上半年明显加大拿地力度,首进重庆和佛山,通过招拍挂,企业并购,合作开发等拓展手段获取土地资源,实现新增土地面积22.65万平米,计容积率面积49.57万平米,同比增长635％.在扩展布局区域的同时,继续加大已进入城市的项目布局密度,为公司的可持续发展提供项目储备.偿债压力方面,由于长期借款增加导致净负债率相应有所上升,而短债压力则因筹资现金流入而有所改善.
受托管理大股东项目,激励机制再强化:公司与汇海置业签署协议受托负责深圳上沙城市更新项目地块开发建设的相关经营管理工作.该项目为公司大股东旗下的旧改项目,公司受托管理该项目预计可提升经营收益,扩大公司操盘项目规模,符合公司"深耕城市,多盘联动"的战略,公司大股东旗下在深圳拥有丰富旧改资源,我们也期待公司在这方面进一步强化在深圳的资源潜力.截止目前,公司新获取的项目均实施跟投,已完成4个项目员工跟投,跟投效果良好,计划继续实施3个项目员工跟投.
盈利预测与投资评级:我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.71元,0.94元,维持"买入"评级
[2017-05-02] 中洲控股(000042):心怀匠心,为未来而来-上市公司动态
■中信建投
中洲控股发布2016年年报，全年实现营业收入81.1亿，同比增长61％，实现归母净利润2.6亿，同比下降35％。
三年战略目标完美收官：公司本期实现结转金额73亿，其中54％位于上海，而结算规模虽然提速，但是毛利率下降的趋势仍未改变。公司全年实现销售面积85万平方米，销售金额106亿元，同比分别增长104％和43％，在完成年初计划的同时，也宣告三年战略目标的顺利完成。据我们跟踪，公司目前可售货值超过200亿，笋岗项目也正如期推进，同时部分在谈股权并购项目也有望在2017年落地，我们预计公司2017年将继续自我突破，向150亿迈进。
布局结构持续优化，收购华南城尝试不走寻常路：公司2016年在优化广东、成都、上海优势的同时，向更多城市迈进。全年新增土地面积20.7万平米，计容积率面积51.5万平米。同时随着土地市场的热度攀升，也给公司存量资源带来了重估的机会，公司黄金台项目按权益土地价值重估价值215亿，稀缺性凸显。除了传统项目获取途径，2016年10月公司筹划收购华南城控股有限公司23.20％股份。虽然遗憾由于市场环境的变化最终交易折戟，但是此次收购尝试彰显了公司向产业地产布局的决心，我们也期待公司后续更多并购扩张的努力。
激励机制逐步完善：15年以来，公司两次启动激励机制，同时16年公司也开始试行项目跟投机制。公司16年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及"房地产+金融"的方式延伸，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：我们预计公司2017年-2018年EPS分别为0.71元、0.94元，维持"买入"评级
[2017-01-14] 中洲控股(000042):收购华南城,强势挺进商贸物流领域-公司公告点评
■海通证券
事件：公司公告拟通过全资子公司BestWisdom现金收购郑松兴先生及AccurateGain持有的华南城控股23.20％股权。
现金收购华南城23.20％股权，成为第一大股东。公司公告拟通过间接持有的全资子公司BestWisdom，以现金方式收购郑松兴先生及AccurateGain分别持有的华南城控股23.20％的股权，收购价格为每股2.05港元，折合人民币每股1.83元，总价约38亿港元。本次收购后，公司成为华南城的第一大股东，但不构成对其的控制。
华南城——大型综合商贸物流领航者。华南城以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体，辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业，业务遍布中国，包括深圳、南宁、南昌、西安、哈尔滨、郑州、合肥、重庆等地。在土地储备方面，华南城竣工未售面积剩余约807万平米，发展中物业仍有742万平米，已购土地可建筑面积约1563万平米，总规划建筑面积高达8182万平米。
优势互补，应对地产下半场。本次交易完成后，双方可以促进在相应重点城市/区域产业集聚和产城融合，发挥双方各自在土地资源、金融资源、品牌资源及人力资源等各方面优势，形成资源互补和竞争实力提升。公司通过持有华南城的股权完成产业链的延伸和扩张，同时丰富了公司区域布局、经营业态和业务模式，提升了公司经营的抗风险能力。
投资建议。上市公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”，专注区域、深耕城市、多盘联动。若本次收购华南城成功，将为公司产业链延伸增添动力，同时双方形成业务协同，互惠互利。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司2016年10月26日停牌价为20.24元，对应2016和2017年PE在24.68和18.57倍。由于本次交易尚未完成，华南城的业绩预测也并未公告，在不考虑收购华南城对公司利润表影响的情况下，公司RNAV在28.89元，给予RNAV9折作为目标价，即26.00元，给予“买入”评级。
风险提示：交易审批风险，汇兑风险，房地产行业面临基本面下滑和加息两大风险。
[2017-01-12] 中洲控股(000042):强强联合,踏步前行-公司事项点评
■平安证券
平安观点：
借助收购，实现产业链延伸。华南城采取“一体两翼”的经营模式，即以建立大型综合商贸物流及商品交易中心为主体，辅以完善的配套商业设施和紧邻主体的住宅物业的“两翼”业务，已形成了较为成熟的经营模式，目前在深圳、重庆等主流城市均有布局。中洲现有业务则主要以地产住宅开发为主，借助本次收购，将业务进一步拓展至产业地产领域。未来中洲控股可利用华南城通过商贸物流在当地所创造的资源优势，充分发挥自身在住宅地产、商业地产开发及酒店运营等方面的经验优势，与华南城产生协同发展效应，促进中洲未来产业链延伸扩张发展战略的实现。
权益法处理，看得到的高回报率。本次收购价格为每股2.05港元，较最新收盘价溢价25.77%，但对应PB仅0.64倍。由于收购完成后公司并非实际控制人，将按权益法进行会计处理，按照享有的股权比例分享华南城的净利润，不考虑两地报表差异，参考2015年华南城35亿港币净利润，公司对应投资收益达8.1亿港币。更重要的是参考华南城2015年13.g%的ROE，按照0.64倍PB的购买价，权益法处理下相当于投资回报率达21.7%，远高于中洲2015年ROE(11.6%)，亦高于万科(19.1%)等。
高执行力不断被证明。根据中指数据，公司2016年实现销售额105.4亿，同比增长42.8%，实现三年销售额翻近五倍的奇迹，超额完成三年复合增长50%的目标，为市场难得的具备持续高成长特质的房企。中洲入主以来，公司高执行力和管理层独到眼光不断被证明，在政策收紧及行业景气度下降来临之前，公司再次做出收购华南城股权的重大举措，实现产业链延续及丰富区域布局和经营业态，提升抗风险能力，敏锐的市场观察力和独到眼光再度被证明。
维持“强烈推荐”评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元，当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。本次收购完成后将进一步延伸公司产业链布局和丰富公司经营业态，同时公司股权激励及员工持股绑定员工利益，销售增速及规模快速提升，民企入主执行力大幅改善。作为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司，大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：业绩不及预期风险。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):禀赋优质,成长典范-公司季报点评
■平安证券
投资要点
事项：
公司公布2016年三季报，前三季度实现营业收入53.7亿元，同比增长70.5％，净利润8198.7万元，同比下降80.2％，对应EPS0.125元，符合市场预期。
平安观点：
毛利率下滑叠加税费影响致业绩滑落：前三季度公司营收同比增长70.5％，净利润下降80.2％，净利润大幅下降主要因：1）报告期主要结算的上海君廷项目和成都中洲中央城邦项目土地获取成本较高，与上年同期结算的深圳中洲控股金融中心项目相比，毛利率有较大幅度的下降。前三季度公司整体毛利率同比下降16.6个百分点；2）递延所得税影响导致报告期内税费增加了7075.6万元。受益楼市回升，我们草根调研的公司成都锦城湖岸售价从年初的1.1w/平米上涨到目前1.9w/平米，后续随着项目进入结算周期，有望带动公司毛利率逐步回升。
成交表现抢眼，拿地渠道多样：公司坚持“高周转、扩规模、严管控、增效益”发展战略，从销售商品、提供劳务收到的现金口径来看，前三季度实现销售85.4亿，同比增长113.9％，完成年度计划（105.2亿）的81.2％，远超全国商品房销售额同期增速（41.3％），业务规模持续扩张。公司延续深耕珠三角、长三角、中西部三大核心区域的战略布局，期内收购香港铜锣湾项目，实现香港地区双盘联动，竞得成都项目，进一步完善成都区域布局，合计新增廸面6.71万平。考虑公司扩规模的发展战略，预计公司仍将积极拓宽项目获取渠道，增加优质土地储备。
持续融资助力规模扩张，股权激励及员工持股绑定利益：继去年完成对大股东20亿后定增后，公司再次推出35.11亿定增预案，全部用于地产项目投资，为后续做大做强提供充足弹药，目前定增已获发审委审核通过。
继2015年推出股权激励后，期内公司进一步实施员工持股计划。目前已完成购买，累计持有公司2.75％股本，成交均价15.75元/股。股权激励与员工持股计划实现管理层、员工和股东利益绑定，助力公司跨越式发展。
维持“强烈推荐”评级：预计公司2016-2017年EPS分别为0.64元和0.78元，当前股价对应PE分别为31.8倍和25.8倍。公司背靠大股东中洲集团，持续土地和资金支持，彰显对上市平台重视，为上市公司做大做强提供坚强后盾。持续贯彻“高周转、扩规模”发展战略，股权激励及员工持股绑定员工利益，销售增速及规模快速提升，民企入主执行力大幅改善。公司为目前市场难得的具备持续高成长特质的地产公司，大股东及上市公司深圳土地资源储备丰富，历史遗留的黄金台项目亦有望取得突破，维持“强烈推荐”评级。
风险提示：业绩及销量不及预期风险。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):业绩短暂下滑,销售持续高增
■华创证券
一二线高价地王疯狂演绎，公司深圳黄金台价值不断推升
公司土储中深圳北站黄金台项目价值最高，目前预计补偿后为40万平米，土地账面成本2.3亿元，可以忽略不计；而今年6月龙华上塘商住地项目楼面价高达5.7万元/平米，直接推升公司黄金台项目至228亿元，公司持有90%权益对应价值达205亿元，增量贡献估值超200亿元，再次凸显公司优质土储的价值稀缺性，同时再考虑公司深圳、上海、成都、惠州、香港等地的大量优质土地，对比目前公司市值仅133亿元，公司价值严重低估。
投资建议：业绩短暂下滑，销售持续高增，维持推荐评级
中洲控股布局一二线城市，存量资产优质，NAV高达241亿元，目前折价较多；同时公司通过市场拿地、股权收购及大股东注入等拿地方式扩张规模，都拥有市场和非市场化的扩张能力，有望获得更持久高成长表现；销售方面，预计16年销售超105亿元，同比增长42%，将实现三年销售复合增速达69%，并预计17年销售将持续高增长；此外，在目前公司NAV大幅折价背景下，近期35亿元定增方案获批或将推动公司加强市值管理，合理体现公司价值，同时公司连续推出15年限制性股票、16年员工持股、16年项目跟投等激励制度，多维度激发公司活力、助力公司高成长。鉴于今年毛利率低于预期，我们将公司16-17年每股收益分别小幅下调至为0.52元和0.89元，维持目标价24.41元/股，维持推荐评级。
风险提示：
销售低于预期；黄金台项目推进缓慢。
[2016-10-27] 中洲控股(000042):激励再强化,成长不停歇-公司研究
■中信建投
中洲控股发布2016年三季报，实现营业收入53.7亿，同比增长71%，实现归母净利润0.8亿，同比下降80%。
销售增长步伐不停歇：公司前三季度结算收入延续高速增长，但毛利率下降的趋势仍未改变，至四季度，公司除了成都中央城邦、上海君廷项目，惠州等项目也有望进入集中结转周期，预计整体利润率将有所恢复，但难以修复至2015年的水平。据我们跟踪，公司前三季度实现销售金额约85亿，同比增长约40%。公司目前可售货值依然集中在上海、成都、惠州、青岛等，青岛半岛城邦项目下半年开盘以来去化良好，我们认为公司全年105亿目标已经尽在咫尺，存在超额完成的可能性，连续3年保持高速增长。
无新增土储，存量价值逐步凸显：土地市场热度使得公司三季度没有新增项目，但是值得强调的是，这也给公司存量资源带来了重估的机会，随着销售的快速释放，公司现金流大幅改善，三季度末净负债率较年中快速下滑，与年初基本持平。此外公司定增已经过会，仍需等待正式批文。另外公司拟公开发行不超过9亿债券，目前正在等待深交所审核。但需要警惕的是近期房企融资面临监管收紧的预期，公司再融资仍需跟踪后续进展。
股权激励+员工持股强化团队一致利益：去年以来，公司两次启动激励机制：1、股权激励第一期计划，目前已经解锁；2、员工持股计划，将进入锁定期。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益，助推公司业务的发展，公司今年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元，维持“买入”评级。
[2016-08-31] 中洲控股(000042):结算致利润大幅下滑,定增下调募资总额-公司半年报
■海通证券
事件：公司公告2016年半年报。
利润率大幅下滑，负债率小幅下降。上半年公司毛利率为25.03%，较上年同期大幅下滑27.08%。公司净利率为0.61%，较上年同期下滑17.39%。公司资产负债率为81.14%，同比小幅下降1.10%；有息负债率为67.10%，同比上升0.22%；剔除预收账款的资产负债率为55.22%，同比减少7.15%；净资产负债率为-3.01%。
营收虽小幅增长，但归母净利润大幅下滑93.67%。上半年，公司房地产项目销售面积43.95万平米，同比增长149.86%，销售额51.03亿元，同比增长184.13%；实现营业利润1.36亿元，同比大幅减少76.65%；归属于母公司所有者净利润0.26亿元，同比大幅减少93.67%。利润出现大幅下滑主要是公司本期竣工进入结算项目的土地获取成本较高，导致成本大幅上升。
二期员工持股计划顺利完成，一期股权激励将于9月解锁。2016年7月13日公司2016年员工持股计划累计买入公司1831万股，成交金额2.88亿元，成交均价15.75元/股，占公司总股本的2.75%，锁定期自7月13日起12个月。同时，公司2015年9月完成的第一期股权激励计划于今年9月6日将结束，届时会有约907万股完成解锁程序，重新上市流通。
定增方案调整，总募集资金下调至35.11亿。2016年8月，经公司董事会会议审议通过，对方案进行调整，发行股票数调整为不超过2.45亿股，总募集资金补充爱国35.11亿元。本次募集资金全部用于推进项目建设。
投资建议：公司坚持定位于“具有区域竞争力的综合地产开发商”，专注区域、深耕城市、多盘联动。员工持股计划的推行使公司内部上下一心，有利于进一步扩展业务。若非公开发行可顺利实施，将公司发展增添动力。我们预计公司2016和2017年EPS预计在0.82和1.09元。公司8月30日公司股价在19.99元，对应2016和2017年PE在24.38和18.34倍。公司RNAV在28.89元。考虑项目隐含价值高，中长期成长性相对明确，给予RNAV85折作为目标价，即24.56元，给予“买入”评级。
风险提示：公司面临经济下滑和房地产调控的风险。
[2016-08-30] 中洲控股(000042):成长足踏实地,禀赋无可替代
■中信建投
公司发布2016年半年报，实现营业收入33.2亿，同比增长42.1%，实现归属于上市公司股东净利润0.3亿，同比下降93.7%。
时间过半，任务过半：公司归母净利润增速大幅下降的主因在于毛利率大幅下降。今年全年除成都中央城邦、上海君廷项目，惠州等项目也有望进入集中结转周期，预计之后利润率将有所恢复。公司上半年实现销售金额约51亿，同比增长184%，基本实现任务过半。下半年可售项目依然主要集中在上海、成都、惠州、青岛等，虽然公司深圳项目包括笋岗、黄金台等项目进展慢于预期，但是异地项目的丰收将推动公司全年百亿目标的完成。
招拍挂强化成都禀赋，地王潮下存量价值凸显：公司新增2个项目：1、通过并购方式获取了香港铜锣湾项目；2、6月首次主动通过招拍挂获取成都地块。今年以来土地市场的激烈竞争给公司带来了机遇和挑战。挑战在于：较高的土地市场门槛使得公司难有斩获；机遇在于：土地价格的提升给予了公司存量资源大幅重估的机会。年中公司净负债率又重新有所回升，公司于2月份发布2016年非公开发行股份预案，并在8月份调整方案后，第二次启动非公开发行，发行规模扩大，有望于今年下半年获得通过。
员工持股计划顺利完成，激励机制再强化：公司在3月份启动员工持股计划，至7月13日，公司2016员工持股计划顺利完成，去年以来，公司两次启动激励机制：1、第一次股权激励第一期计划；2、员工持股计划。我们认为2次激励机制有助于绑定管理层和员工的一致利益，助推公司业务的发展，公司今年明确提出探索新业务拓展，思考企业转型，包括以物业管理为平台的房地产服务产业、产业地产以及“房地产+金融”的方式延伸，激励机制的顺利实施也将为公司在成长和转型的道路上再添动力。
盈利预测与投资评级：预计公司2016年-2017年EPS分别为0.70元、0.97元，维持“买入”评级。
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