000042深 长 城资产重组最新消息
≈≈中洲控股000042≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业
管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布
在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、
甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。
（一）报告期内外部环境分析
2021年是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年，也是“十四五”
规划开局之年。立足新发展阶段，国家牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作
为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。同时加快发展保障性租赁住
房，促进产城融合、职住平衡，突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、多渠道
保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。
2021年上半年，我国房地产市场调控措施不断趋严，金融机构房地产贷款
集中度和重点房地产企业融资受到严格监管，据克而瑞统计，2021年上半年100家典
型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平
。房地产市场过快上涨势头得到控制，全国商品房销售增速持续放缓，国家统计局数
据显示，2021年上半年全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降到1-6月的27.7
%。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和
青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大
湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项
目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目
位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品
酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区
笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城
市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，
交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商
贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南
山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目
已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市
场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行
榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投
资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险
投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，
未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区
域的重要切入点。
2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城
湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
3、稳固大上海都市圈，打造高品质品牌形象。
公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格
局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市
，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、
花溪源著等项目。
4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居
胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市
场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司2021年上半年实现房地产销售面积29.3万平方米，销售金额41.6亿元
，完成上半年目标的74%，营业收入39.56亿元，同比增长12.50%。
全年主要经营及管理工作如下：
1、克服疫情影响，保障营销回款。公司秉持“因城施策，一案一策”的营
销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，完成半
年度销售目标的74%。
2、运营管控提质增效。重视节点达成和工程管理复盘，完善会议管理，优
化审批流程，进一步提升运营效率。计划管理重在前置，通过强化节点风险预判、落
实节点动态跟踪、协调重点事项推进等方式，上半年节点达成率超80%，同比提升35
个百分点；工程管理重在预防，持续开展季度综合巡检，通过落实前期策划、过程监
督、预警督办、整改闭环等一系列管理动作，各城市公司项目质量、管理水平逐步提
升，项目交付质量得到有力保障，2021年上半年交付面积合计约32万㎡，平均到访交
付率超99%，同比提升14个百分点。
3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念
，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展
能力。
4、2021年，公司高度重视现金流安全，资金管理以收定支，稳步调整经营
节奏，取得收支平衡。
5、资产板块总体经营稳定。旗下商置公司多措并举完成了半年度经营目标
，运营面积27.6万平方米，平均物业出租率达91%；物业公司加大项目拓展力度，累
计签约服务面积922.2万平方米；酒管公司经营面积15.68万平方米，受疫情短暂反弹
影响，酒店业绩受到一定冲击。在疫情防控常态化阶段，资产板块开源节流，积极创
收，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值
、增值。
（四）累计土地储备情况
（五）主要项目开发情况
（六）主要项目销售情况
（七）主要项目出租情况
（八）融资途径
（九）发展战略和未来一年经营计划
1、行业格局与趋势
国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素
。中央坚持房住不炒总基调，防范化解金融风险，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋
向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现
以下趋势：
（1）时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极
低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调
控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期
下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项
目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态
的产品力和全周期的竞争力。
（2）行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土
地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功
的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场
对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中
国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合
能力全面竞争的新时代。
（3）企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道
红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已
经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预
计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦
优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来
，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
2、公司发展战略
（1）规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势
，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
（2）资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定
的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产
板块穿越调控周期。
（3）品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质
服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综
合运营商。
（4）有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城
市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
3、2021年工作目标和重点工作
总体经营目标
2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房
地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102
万平方米。
年度重点工作
在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“
促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
（1）整合资源，积极拓展。
公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深
圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升
经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服
务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
（2）快销快回，财务稳健。
中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺
营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、
价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低
渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核
，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收
定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
（3）锤炼产品，打造品牌。
伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继
续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工
，严格把控建设过程，精雕产品品质。
公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时
加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产
品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主
手中。
（4）强化管控，增加效益。继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对
合作纠纷等重大诉讼案件，集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行
政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为
导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔
和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，
截止2021年06月30日尚未结清的担保金额计人民币96.13亿元。房地产公司为商品房
承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通
过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企
业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系
和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力
、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司
实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养
等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断
完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建
适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训
学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体
系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的
积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核
心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第
三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价
值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国
房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网
“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上
旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂志奖
项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”
、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店
奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合
实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力
测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先价值
企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管
理媒体影响力优秀奖”。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策调控加码风险
房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控政策
下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调控或
有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营风险
。
2、市场及竞争风险
国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存空间
受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效
管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公
司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续
加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道
、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻
关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，
保障公司生产经营。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期内外部环境分析
2020年是“十三五”规划收官之年，全面建成小康社会取得历史性成就。
这一年，恰逢深圳经济特区建立40周年，中央正以更大气魄全面深化改革、扩大开放
，续写更多“春天的故事”；这一年，中央坚持稳中求进总基调，巩固疫情防控和经
济社会发展成果，坚持扩大内需，强化科技战略支撑；这一年，国家坚持房住不炒定
位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，促进房地产市场平稳健康
发展。
2020年是极不平凡的一年，百年难遇的新冠肺炎疫情侵扰全球。中国构筑
疫情防控的坚固防线，率先控制疫情、复工复产，最终成为全球唯一实现经济正增长
的主要经济体，经济社会发展的成果来之不易。“十四五”规划全面擘画，国内大循
环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加速形成，新时期的发展机遇值得
期待。
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,086万平方米，比上
年增长2.6%。2020年上半年因城施策更加灵活，多地从供需两端陆续出台房地产扶持
政策，下半年市场恢复向好，部分城市房地产市场过热，政策环境趋紧，多地升级楼
市调控政策。国家不将房地产作为短期刺激经济的手段，以“稳地价、稳房价、稳预
期”为目标，确保房地产市场平稳运行。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，以城市开发、建设和运营为
核心业务，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司拥有丰富的土
地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司房地
产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布
局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项
目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目
位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品
酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区
笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城
市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，
交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商
贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南
山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目
已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市
场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行
榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投
资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险
投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，
未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区
域的重要切入点。
2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城
湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
3、稳固大上海都市圈，打造高品质形象。
公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格
局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市
，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、
花溪源著等项目。
4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居
胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市
场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司2020年实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成
年度目标的105.20%，营业收入106.97亿元，同比增长48%。
全年主要经营及管理工作如下：
1、克服疫情影响，保障营销回款。2020年1月23日，公司成立疫情防控小
组，建立“工作联动、信息报送、灵活办公”的协调机制，快速开展抗疫公益行动。
公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持
业绩导向，全力克服疫情影响，年度销售目标基本达成。
2、运营管控提质增效。关注疫情带来的住房需求迭代，更新设计理念，打
造满足主流市场需求的高品质产品。公司强化运营管理力度，开展季度综合巡检，优
化完善项目主数据系统，实现精细管控。通过派驻技术人员、现场巡查、专人专责、
预警督办等方式，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，各项目交付质量得
到有力保障，2020年交付面积合计约88万㎡，平均到访交付率超85%。
3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念
，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展
能力。2020年，公司积极通过摘牌、股权收购、多渠道合作等方式拓展项目，已获取
或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20万
平方米，长期利好公司经营活动。
4、2020年，公司高度重视现金流安全，资金以收定支，稳步调整经营节奏
，取得收支平衡。
5、资产板块持续为公司带来稳定现金流。旗下酒管公司经营面积15.68万
平方米，在受到疫情重大冲击下，开源节流积极应对，下半年经营情况逐步向好；商
置公司维持稳定经营，运营面积27.6万平方米；物业公司稳步提升，签约服务面积76
3.2万平方米，较上年新增17.2万平方米。在疫情影响下，资产板块持续发挥避风港
作用。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势
。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，
为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程
体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划
能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为
公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑
。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部
培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构
不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略
构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能
培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激
励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员
工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面
的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；
在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投
资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019
中国房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可
达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等
线上旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂
志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越
奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴
酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业
综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合
实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先
价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物
业管理媒体影响力优秀奖”。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局与趋势
国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素
。2021年是“十四五”规划开局之年，也将迎来中国共产党建党100周年。中央坚持
房住不炒总基调，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，
区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：
1、时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低
成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控
；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下
，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目
模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的
产品力和全周期的竞争力。
2、行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地
与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的
要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对
于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国
的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能
力全面竞争的新时代。
3、企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红
线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经
实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计
将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优
质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，
基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
（二）公司发展战略
1、规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，
以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
2、资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的
现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板
块穿越调控周期。
3、品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服
务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合
运营商。
4、有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市
和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
（三）2021年工作目标和重点工作
1、总体经营目标
2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房
地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102
万平方米。
2、年度重点工作
在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“
促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
（1）整合资源，积极拓展。
公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深
圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升
经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服
务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
（2）快销快回，财务稳健。
中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺
营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、
价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低
渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核
，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收
定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
（3）锤炼产品，打造品牌。
伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继
续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工
，严格把控建设过程，精雕产品品质。
公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时
加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产
品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主
手中。
（4）强化管控，增加效益。
继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，
要集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组
织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为
导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔
和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
（四）可能面对的风险及对策
1、政策调控加码风险
房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控
政策下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调
控或有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营
风险。
2、市场及竞争风险
国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存
空间受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，
有效管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打
造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将
继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资
渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、
时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健
康，保障公司生产经营。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
公司以房地产开发为主营业务，其他业务涵盖酒店经营、资产管理、物业
管理、商业管理、股权投资等领域。公司拥有丰富的土地储备，房地产项目主要分布
在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，自持并经营五星级酒店、
甲级写字楼，拥有专业的物业管理公司。
（一）报告期内外部环境分析
2021年是全面建设社会主义现代化国家新征程开启之年，也是“十四五”
规划开局之年。立足新发展阶段，国家牢牢坚持房住不炒的定位，坚持不将房地产作
为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期。同时加快发展保障性租赁住
房，促进产城融合、职住平衡，突出住房的民生属性，推动建立多主体供给、多渠道
保障、租购并举的住房制度，实现全体人民住有所居。
2021年上半年，我国房地产市场调控措施不断趋严，金融机构房地产贷款
集中度和重点房地产企业融资受到严格监管，据克而瑞统计，2021年上半年100家典
型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平
。房地产市场过快上涨势头得到控制，全国商品房销售增速持续放缓，国家统计局数
据显示，2021年上半年全国商品房销售面积增速由1-2月的104.9%下降到1-6月的27.7
%。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司房地产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和
青岛区域，各区域布局及主要竞争优势如下：1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大
湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项
目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目
位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品
酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区
笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城
市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，
交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商
贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南
山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目
已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市
场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行
榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投
资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险
投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，
未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区
域的重要切入点。
2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城
湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
3、稳固大上海都市圈，打造高品质品牌形象。
公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格
局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市
，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、
花溪源著等项目。
4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居
胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市
场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司2021年上半年实现房地产销售面积29.3万平方米，销售金额41.6亿元
，完成上半年目标的74%，营业收入39.56亿元，同比增长12.50%。
全年主要经营及管理工作如下：
1、克服疫情影响，保障营销回款。公司秉持“因城施策，一案一策”的营
销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持业绩导向，全力克服疫情影响，完成半
年度销售目标的74%。
2、运营管控提质增效。重视节点达成和工程管理复盘，完善会议管理，优
化审批流程，进一步提升运营效率。计划管理重在前置，通过强化节点风险预判、落
实节点动态跟踪、协调重点事项推进等方式，上半年节点达成率超80%，同比提升35
个百分点；工程管理重在预防，持续开展季度综合巡检，通过落实前期策划、过程监
督、预警督办、整改闭环等一系列管理动作，各城市公司项目质量、管理水平逐步提
升，项目交付质量得到有力保障，2021年上半年交付面积合计约32万㎡，平均到访交
付率超99%，同比提升14个百分点。
3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念
，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展
能力。
4、2021年，公司高度重视现金流安全，资金管理以收定支，稳步调整经营
节奏，取得收支平衡。
5、资产板块总体经营稳定。旗下商置公司多措并举完成了半年度经营目标
，运营面积27.6万平方米，平均物业出租率达91%；物业公司加大项目拓展力度，累
计签约服务面积922.2万平方米；酒管公司经营面积15.68万平方米，受疫情短暂反弹
影响，酒店业绩受到一定冲击。在疫情防控常态化阶段，资产板块开源节流，积极创
收，保证持续稳定的经营收入，同时不断提升服务，树立品牌，为公司资产实现保值
、增值。
（四）累计土地储备情况
（五）主要项目开发情况
（六）主要项目销售情况
（七）主要项目出租情况
（八）融资途径
（九）发展战略和未来一年经营计划
1、行业格局与趋势
国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素
。中央坚持房住不炒总基调，防范化解金融风险，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋
向精准化和灵活化。新时期下，区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现
以下趋势：
（1）时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极
低成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调
控；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期
下，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项
目模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态
的产品力和全周期的竞争力。
（2）行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土
地与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功
的要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场
对于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中
国的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合
能力全面竞争的新时代。
（3）企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道
红线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已
经实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预
计将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦
优质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来
，基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
2、公司发展战略
（1）规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势
，以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
（2）资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定
的现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产
板块穿越调控周期。
（3）品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质
服务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综
合运营商。
（4）有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城
市和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
3、2021年工作目标和重点工作
总体经营目标
2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房
地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102
万平方米。
年度重点工作
在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“
促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
（1）整合资源，积极拓展。
公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深
圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升
经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服
务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
（2）快销快回，财务稳健。
中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺
营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、
价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低
渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核
，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收
定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
（3）锤炼产品，打造品牌。
伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继
续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工
，严格把控建设过程，精雕产品品质。
公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时
加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产
品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主
手中。
（4）强化管控，增加效益。继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对
合作纠纷等重大诉讼案件，集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行
政支撑保障作用，优化组织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为
导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔
和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
（十）向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
本公司及本公司之子公司为商品房承购人向银行提供按揭抵押贷款担保，
截止2021年06月30日尚未结清的担保金额计人民币96.13亿元。房地产公司为商品房
承购人向银行提供按揭抵押贷款担保属于行业内的常规做法。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势。通
过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，为企
业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程体系
和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划能力
、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为公司
实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部培养
等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构不断
完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略构建
适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能培训
学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激励体
系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员工的
积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面的核
心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；在第
三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投资价
值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019中国
房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可达网
“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等线上
旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂志奖
项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越奖”
、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴酒店
奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业综合
实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合实力
测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先价值
企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物业管
理媒体影响力优秀奖”。
三、公司面临的风险和应对措施
1、政策调控加码风险
房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控政策
下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调控或
有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营风险
。
2、市场及竞争风险
国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存空间
受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，有效
管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打造公
司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将继续
加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资渠道
、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、时刻
关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健康，
保障公司生产经营。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
（一）报告期内外部环境分析
2020年是“十三五”规划收官之年，全面建成小康社会取得历史性成就。
这一年，恰逢深圳经济特区建立40周年，中央正以更大气魄全面深化改革、扩大开放
，续写更多“春天的故事”；这一年，中央坚持稳中求进总基调，巩固疫情防控和经
济社会发展成果，坚持扩大内需，强化科技战略支撑；这一年，国家坚持房住不炒定
位，因地制宜、多策并举，高度重视保障性租赁住房建设，促进房地产市场平稳健康
发展。
2020年是极不平凡的一年，百年难遇的新冠肺炎疫情侵扰全球。中国构筑
疫情防控的坚固防线，率先控制疫情、复工复产，最终成为全球唯一实现经济正增长
的主要经济体，经济社会发展的成果来之不易。“十四五”规划全面擘画，国内大循
环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局加速形成，新时期的发展机遇值得
期待。
国家统计局数据显示，2020年全国商品房销售面积176,086万平方米，比上
年增长2.6%。2020年上半年因城施策更加灵活，多地从供需两端陆续出台房地产扶持
政策，下半年市场恢复向好，部分城市房地产市场过热，政策环境趋紧，多地升级楼
市调控政策。国家不将房地产作为短期刺激经济的手段，以“稳地价、稳房价、稳预
期”为目标，确保房地产市场平稳运行。
（二）公司的经营业态及区域竞争优势
公司致力于成为国内一流的城市综合运营商，以城市开发、建设和运营为
核心业务，其他业务涵盖酒店经营、商业管理、物业服务等领域。公司拥有丰富的土
地储备，自持并经营五星级酒店、甲级写字楼，拥有专业的物业服务公司。公司房地
产项目主要分布在粤港澳大湾区、成渝都市圈、大上海都市圈和青岛区域，各区域布
局及主要竞争优势如下：
1、以深圳总部为核心，辐射粤港澳大湾区。
公司总部位于深圳，在深圳核心区域拥有大量优质资产，包括高端商住项
目、商办项目、酒店项目、产业项目等。其中中洲滨海华府、中洲滨海商业中心项目
位于福田区，由公司受托经营管理，是集海幕大宅、品质公寓、超甲级写字楼、精品
酒店和主题商业街区等多元复合业态的综合体项目；中洲坊创意中心项目位于罗湖区
笋岗清水河片区门户地段，集商务办公、创意办公、公寓及商业于一体，是标杆性城
市综合体项目，现已逐批入市销售；黄金台项目位于龙华区深圳北站核心商务区内，
交通便利，区位优势明显；宝安26区项目规划功能主要为商业、办公和酒店，是“商
贸居住综合区”的重要组成部分；中洲控股金融中心为甲级写字楼和高端酒店，是南
山中心区地标性建筑，现已引入众多国内外优质企业入驻。
公司深耕惠州区域多年，经过多渠道、多方式拓展，目前公司开发的项目
已遍布惠城、惠阳、仲恺、博罗等区域，形成多盘联动态势，惠州中央公园项目在市
场积累了良好的企业声誉及深远的品牌影响力，惠州公司常年跻身惠州房企销售排行
榜前十位，已成为中洲控股在粤港澳大湾区的核心区域公司。
公司积极布局广州、东莞、佛山等区域。主要项目有广州南沙国际风险投
资中心、佛山璞悦花园、东莞里程花园、东莞上一村等项目。其中广州南沙国际风险
投资中心项目位于南沙自贸区明珠湾起步区，该区域将重点发展高端总部经济基地，
未来区位价值凸显；东莞上一村项目是位于东莞的村企合作项目，是公司布局东莞区
域的重要切入点。
2、重视成渝都市圈，积极开拓西南市场。
公司在成渝区域深耕多年，落地开发多个项目，成都中央公园、成都锦城
湖岸、重庆半岛城邦等项目获得市场广泛认可，在成渝区域的市场认可度持续提升。
3、稳固大上海都市圈，打造高品质形象。
公司在大上海都市圈市场地位显著提升，已形成多城、多区、多盘联动格
局。公司已在长三角多个城市有战略布局，目前已进入上海、无锡、嘉兴等核心城市
，开发和销售的项目主要有上海珑湾、珑悦，无锡崇悦府、花溪樾院，嘉兴花溪地、
花溪源著等项目。
4、夯实青岛区域，抢占市场高地。
公司青岛半岛城邦项目区位优越，靠近青岛胶东国际机场，连续多年位居
胶州销售金额前列，带动了少海片区整体置业热度，为中洲品牌在青岛赢得良好的市
场口碑。
（三）报告期内公司主要经营管理工作回顾
公司2020年实现房地产销售面积72万平方米，销售金额139.91亿元，完成
年度目标的105.20%，营业收入106.97亿元，同比增长48%。
全年主要经营及管理工作如下：
1、克服疫情影响，保障营销回款。2020年1月23日，公司成立疫情防控小
组，建立“工作联动、信息报送、灵活办公”的协调机制，快速开展抗疫公益行动。
公司秉持“因城施策，一案一策”的营销原则，深挖市场潜力，以回款为中心，坚持
业绩导向，全力克服疫情影响，年度销售目标基本达成。
2、运营管控提质增效。关注疫情带来的住房需求迭代，更新设计理念，打
造满足主流市场需求的高品质产品。公司强化运营管理力度，开展季度综合巡检，优
化完善项目主数据系统，实现精细管控。通过派驻技术人员、现场巡查、专人专责、
预警督办等方式，各城市公司项目质量、安全管理水平逐步提升，各项目交付质量得
到有力保障，2020年交付面积合计约88万㎡，平均到访交付率超85%。
3、稳健投资，拓展方式多样化。公司秉持稳健投资、稳步成长的发展理念
，审慎投资、因城施策，顺应政策导向，抵御市场风险，持续加强多元化的投资拓展
能力。2020年，公司积极通过摘牌、股权收购、多渠道合作等方式拓展项目，已获取
或签署合作意向项目涉及计容面积约95万平方米，盘活存量土地储备计容面积约20万
平方米，长期利好公司经营活动。
4、2020年，公司高度重视现金流安全，资金以收定支，稳步调整经营节奏
，取得收支平衡。
5、资产板块持续为公司带来稳定现金流。旗下酒管公司经营面积15.68万
平方米，在受到疫情重大冲击下，开源节流积极应对，下半年经营情况逐步向好；商
置公司维持稳定经营，运营面积27.6万平方米；物业公司稳步提升，签约服务面积76
3.2万平方米，较上年新增17.2万平方米。在疫情影响下，资产板块持续发挥避风港
作用。
二、核心竞争力分析
公司在房地产业务领域历经30多年的不懈努力，形成了自身综合竞争优势
。通过市场化运作，逐步提升企业核心竞争力，有效地支撑了公司业绩的快速增长，
为企业可持续发展提供坚实的保障。
1、战略发展规划
公司明确战略发展规划，完善组织管控体系、职位和薪酬体系、业务流程
体系和业务管控体系，强化战略拓展能力、规划设计能力、运营管理能力、营销策划
能力、成本管控能力和资本运作能力，形成“稳中求进、高质发展”的发展模式，为
公司实现高度市场化运作、进一步扩大经营规模、增强可持续发展力提供了有力支撑
。
2、运营管理团队
公司通过调整组织架构，开展人才盘点分析，并通过外部人才引进和内部
培养等方式，合理配置人力资源，促进公司人力资源更加年轻化，专业化，人才结构
不断完善，打造了一支专业的运营管理团队和高效率的业务队伍。公司根据发展战略
构建适合的员工培养体系，构建多层次的激励体系。结合内外部资源，组织内部赋能
培训学习和外部专业提升培训，助力员工成长成才。此外，公司对标市场，对薪酬激
励体系进行了积极地优化，形成“共创、共担、共享”的激励文化，有效地调动了员
工的积极性和创造性。
3、品牌实力支撑
作为国家房地产开发一级资质企业，公司凭借城市综合开发与运营等方面
的核心竞争力，在行业获得颇多荣誉。
公司在2019-2020年连续两年荣获中国蓝筹地产年会“蓝筹地产企业”奖；
在第三届中国品牌峰会上获得"中国(行业)最具发展潜力企业"、"中国(行业)最具投
资价值品牌"两个奖项；荣登2019中国房地产上市公司测评成果发布会发布的“2019
中国房地产上市公司百强榜单”。
公司旗下酒店在多个渠道获得荣誉。深圳中洲万豪酒店荣获好订网及安可
达网“好评住宿奖”、猫途鹰网“2020旅行者之选”、携程“2020最受欢迎酒店”等
线上旅行平台奖项；获《城市漫步粤港澳大湾区（杂志）》“年度酒店设计奖”等杂
志奖项。中洲圣廷苑酒店获深圳饭店业协会颁发“深圳经济特区成立40周年酒店卓越
奖”、第二十届中国饭店金马奖“国内商旅首选酒店”、2020携程网“最佳合作伙伴
酒店奖”、2020美团网“最佳合作酒店”等奖项。
旗下中洲物业获深圳市物业管理行业协会颁发“深圳市物业管理服务企业
综合实力100强”，获广东省物业管理行业协会颁发“广东省物业管理服务企业综合
实力测评TOP100”，获蓝筹物业百强峰会颁发“2020蓝筹物业百强企业”“区域领先
价值企业”，获中国物业管理协会颁发“2020物业服务企业综合实力500强”和“物
业管理媒体影响力优秀奖”。
三、公司未来发展的展望
（一）行业格局与趋势
国际政治经济形势正在发生深刻变化，全球经济复苏仍有诸多不确定因素
。2021年是“十四五”规划开局之年，也将迎来中国共产党建党100周年。中央坚持
房住不炒总基调，稳地价、稳房价、稳预期，调控趋向精准化和灵活化。新时期下，
区域分化加剧、企业集中度持续提高，行业或将出现以下趋势：
1、时代红利：由短期暴利转向长期价值。土地招拍挂市场竞争激烈，极低
成本的土地资源几乎不复存在；房地产长效机制建立，商品房销售价格受到严格调控
；重点房企的资金及融资杠杆受到监控，高杠杆、高周转的模式难以为继。新时期下
，城市核心资产的运营收入占比将逐步提高，城市更新、产城融合等较长周期的项目
模式有望占据更大的市场份额，这就要求房企具有更长期的价值观念，打磨多业态的
产品力和全周期的竞争力。
2、行业竞争：由简单打法转向全面发展。过去二十年，众多房企借助土地
与政策红利、人口与金融红利得以快速发展，开发销售的业态较单一，对企业内功的
要求也较低。目前常住人口城镇化率已超过60%，改善型需求持续增长，未来市场对
于产品创新、产品质量、公共利益的需求将更加强烈，整个行业都要加快适应。中国
的房地产企业将迎来人才培养、品牌管理、产品创新、资产运营、科技创新等综合能
力全面竞争的新时代。
3、企业经营：应势而为有望实现新发展。针对重点房地产企业的“三道红
线”政策正在试点推进，针对银行业金融机构房地产贷款集中度的“五档管理”已经
实施，核心城市住宅用地开始“两集中”出让。面对新的政策导向，房地产企业预计
将作出多方面的调整，在资金端要加强风险防范、控制资金杠杆，在产品端要聚焦优
质资产、提升品牌效益，在运营端要调整经营节奏、适应集中供地模式。展望未来，
基本面扎实的企业有望实现在核心城市的快速深耕与跨越式发展。
（二）公司发展战略
1、规模稳健。公司坚持稳中求进的发展总基调，充分发挥资源协同优势，
以稳健适当的企业规模，走出一条符合城市发展规律的高质量增长之路。
2、资产增值。进入不动产时代，资产板块地位凸显，可以提供持续稳定的
现金流、实现资产保值增值和长期利润增长、提升中洲知名度和美誉度，助力地产板
块穿越调控周期。
3、品牌重塑。新时期新气象，公司要努力打造更优质产品、提供更优质服
务，借助“中洲会”等平台进一步提升品牌宣传能力，努力成为国内一流的城市综合
运营商。
4、有所突破。密切关注与切入市场局势中新的机会点，在公司深耕的城市
和区域提升品牌影响力，努力提高市场份额，保持优异的成长性和核心竞争力。
（三）2021年工作目标和重点工作
1、总体经营目标
2021年，公司计划实现房地产销售面积61万平方米，销售金额134亿元，房
地产开发投资60亿元，新增土地储备计容积率面积40万平方米，新开工建筑面积102
万平方米。
2、年度重点工作
在新的一年，中洲控股将采取“稳健经营，精细管理”的经营策略，以“
促融合，稳经营，创品质，增效益”为核心，重点完成以下工作：
（1）整合资源，积极拓展。
公司将以长期高质量发展为目标，发扬中洲“敢闯敢试，先行先试”的深
圳拓荒牛精神，高效协同，努力破解土地成本高企、房企融资逐渐收紧等难题。提升
经营思维，聚焦重大机遇，将传统的地产开发与商业、产业、物业等城市运营配套服
务紧密结合，形成更成熟的城市运营能力和差异化的土地获取能力。
（2）快销快回，财务稳健。
中洲将坚持稳健的现金流管理，保证资金安全；同时坚持目标导向，冲刺
营销，攻坚回款。在营销方面，力争重点项目的销售价格取得新突破，实现成交量、
价齐涨。合理控制营销费用支出，强化自拓和老带新销售，提高品牌粘性，努力降低
渠道销售占比，做好媒体投放费效评估。在回款方面，2021年继续落实回款量化考核
，加强预算管理和监管资金盘活，促进回款率稳步提升。在资金支出方面，贯彻以收
定支的额度管理，优化相关机制，保证收支平衡。
（3）锤炼产品，打造品牌。
伟大的品牌源于过硬的品质。2021年预计新开工8个项目/批次，公司将继
续把好供应商准入关，坚守产品质量关，加强计划运营协调功能，落实安全文明施工
，严格把控建设过程，精雕产品品质。
公司将认真打造优质产品，用心提供客户服务，力争完美验收交付，同时
加强品牌宣传和价值输出，积极参与公益活动，建立优良的品牌形象。用最优质的产
品和服务，全力打造中洲品牌，将对城市未来的想象，实实在在地交付到中洲的业主
手中。
（4）强化管控，增加效益。
继续做好审计工作，管控公司经营风险。针对合作纠纷等重大诉讼案件，
要集中力量妥善处置，守护公司核心利益。充分发挥人力行政支撑保障作用，优化组
织架构，完善绩效考核制度，增强组织效能。
按照“以目标成本管控为中心、以全过程成本管控为手段、以结果考核为
导向”的策略精打细算，持续推动总包预结算工作，减少和杜绝无效成本，落实索赔
和反索赔工作，确保经营成本投入效率的最大化，切实增加公司效益。
（四）可能面对的风险及对策
1、政策调控加码风险
房地产市场平稳健康发展的长效机制逐步落地实施，在符合国家宏观调控
政策下，地方政府因城施策，房地产政策更加灵活，如出现市场过热情况，房地产调
控或有加码风险。公司将加强政策及市场研判，及时调整，提前布局，降低公司经营
风险。
2、市场及竞争风险
国际政治经济形势暗流涌动，房地产行业面临新一轮洗牌，中小房企生存
空间受到挤压，面临利润空间压缩甚至局部亏损的风险。公司应充分研判市场行情，
有效管控风险，适时抓住投资窗口期，寻找合适项目；持续提升产品和服务品质，打
造公司品牌力，在行业竞争加剧的环境下走出高质量、可持续的发展道路。
3、融资、信贷、利率风险
受房地产行业资金监管政策影响，房地产行业融资环境仍然严峻。公司将
继续加强内部管理效率，抓住市场及政策窗口期，不断强化销售回款管理，拓宽融资
渠道、优化融资结构，确保公司现金流安全。
4、公共卫生风险
国内对新冠疫情管控得当，目前呈现零星、散发态势，公司将积极应对、
时刻关注疫情动向，严格按照国家和地方相关要求，做好防疫措施，保护业主生命健
康，保障公司生产经营。
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