000861海印股份股票行情走势分析
≈≈海印股份000861≈≈(更新:22.02.24)
[2022-02-21]房地产行业：因城施策下首付比例现下调－周观点（02.14－02.20)
■万联证券
行业核心观点:在"稳增长"的宏观背景下,当前房地产行业基本面持续驻底,边际改
善政策持续,预计后续仍有较多利好政策值得期待,继续看好房地产板块的市场表现。
建议关注(1基本面表现较好的物业管理公司;
2具有央企国企背景的财务稳健型优质房企;(3)拥有优质持有型物业或转型类企业
,或有效形成开发类的良性资金循环的房企。
投资要点:上周行情回顾:上周申万一级行业中房地产行业下跌0.73％,弱于大盘。
2022年以来房地产行业上涨1.91％,明显跑赢沪深300指数(下跌5.85％),相对收益显著
。
重点政策要闻:(1)据多家媒体报道,山东菏泽首套房首付比例从此前的30％降至20
％,南宁降低购买第二套住房首付比例至房屋总价的30％,此外多地也降低了首套房贷
款利率及首付比例,因城施策下需求端政策有望持续松动;(2)2022年以来已有浦发、广
发、招商等多家银行接连抛出房地产并购融资计划,合计提供融资规模已超500亿元;(3
)发改委发布关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知,包含推动基础设施领
域不动产投资信托基金(REITs)健康发展、实施"东数西算"工程等内容;(4)衢州市住房
公积金贷款额度调整为家庭最高80万元,个人最高50万元;(5)浙江、云南、四川等地陆
续发布人才引进相关政策。
行业基本面情况:土地、销售市场表现仍较弱。2月7日13日,30大中城市商品房销
售四周滚动同比下滑52％52％,其中一线下滑41％41％,二线下滑55％55％,三线下滑63
％。百城住宅类土地供应建面304.6万平,同比下降80.2％80.2％,年初至今累计同比下
降67.76％67.76％,四周滚动同比下降69.1％69.1％,其中一线城市下降61.74％二线城
市下降78.45％78.45％,三线城市下降61.76％。百城住宅类土地成交建面为62.4万平,
同比下滑92.2％92.2％,年初至今累计同比下降70.74％70.74％,其中一线下降98.41％
98.41％,二线下降74.4％4.4％,三线下降65.66％。百城住宅类土地溢价率为1.5％1.5
％,环比上升0.7个百分点,其中一线、二线、三线溢价率为0％、0％、1.6％。
重点公司动态:碧桂园服务收购中梁旗下中梁百悦智佳服务有限公司93.76％股权;
"建业系"同时更换三家上市公司CEO;融资方面,绿城集团、金地集团、大悦城等发行了
中票、超短融、公司债等。
风险因素:政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。
[2022-02-21]房地产行业：政策释放积极信号，估值修复有望延续－月报
■湘财证券
1月商品房销售面积同比大幅下滑,市场继续筑底2022年1月,30个大中城市商品房
成交面积为1223万平方米,较21年1月和19年1月分别下降30.2％、5.2％,市场成交持续
低迷,其中也有当月推盘较少的因素影响。从库存来看,1月十大城市商品房库存环比下
降2.2％、同比下降2.6％;库存去化周期为10.4个月(前值11.1个月),库存处于中偏高
水平。从资金面来看,1月新增居民中长期贷款7424亿元,较20年和21年同比少增67亿元
、2024亿元。受春节错位因素影响,1月M1同比为-1.9％,剔除季节性因素同比为2％左
右。总体而言,销售尚未好转,资金面仍然承压。
1月土地成交下行,但流拍率高位回落2022年1月,100大中城市土地供应和成交规划
建筑面积分别为15282万平方米(同比+43％)、9485万平方米(同比-22％);其中,住宅用
地供应和成交建面分别为2577万平方米(同比-23％)、2074万平方米(同比-33％)。
另一方面,1月土地成交溢价率3.14％,环比上升0.44pct,仍然处于历史低位;土地
流拍率54.6％,环比降低70pct,保持在较高水平。总体来看,今年1月土地市场继续降温
,但流拍率有所下滑,预计随着房地产贷款审批恢复正常,房企资金面逐步改善,土地成
交将企稳回升。
供需两端调控政策释放积极信号春节之后调控政策呈现积极变化,"政策底"逐步确
立。(1)央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度
管理的通知》,保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
(2)财联社报道全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,明确预
售资金监管额度、交纳范围、取用条件等。该政策是对当前预售资金过度监管的纠偏,
一定程度能缓解房企资金压力。(3)中新经纬报道山东菏泽四大银行下调了个人住房贷
款首付款比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前最低30％,降至最低20％。"因城施策
"逐渐松动将有望改善需求端的疲软态势,也是稳增长基调下的政策发力方向。
政策利好助力板块估值修复,2月至今房地产指数上涨3.2％2月至今(截至2月18日)
,地产板块表现强于大盘,房地产指数上涨3.2％,申万一级行业涨跌幅排名17/28。二级
行业中,房地产开发指数上涨3.3％,房地产服务指数上涨2.8％。我们监测的重点上市
房企中,招商蛇口(+6.3％)、保利发展(+5％)和金地集团(+4.3％)涨幅位列前三。
投资建议销售和土地成交仍处于下行趋势,行业基本面继续筑底。但在今年稳增长
的政策背景下,2月以来房地产调控政策逐步放松,板块有望延续估值修复行情,建议关
注信用风险较低的龙头房企。给予行业"增持"评级。
风险提示调控政策不确定性风险;市场持续下行风险。
[2022-02-21]房地产行业：因城施策的需求放松持续落地，稳定市场信心是当务之急－第7周周报
■东兴证券
市场行情本周212218A股地产指数(申万房地产)涨幅0.73上周400A股大盘(万得全A
)涨幅170％％(上周1.24H股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅3.03％％(上周4.35
H股大盘(恒生指数)涨幅2.32％％(上周1。
36％％)。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面销售较上周有所回暖,但低能级城市销售压力依然巨大。从数据来看,4
5城商品房累计销售面积(2.1217)同比30.2上月同比27116城二手房成交面积(2217)同
比46.2％％,上月同比30.1。
销售低迷之下,新房库存水平稳定,去化周期有所上升。从数据来看,15城商品房去
化周期(截至217)为573天,上月同期为497天。
土地市场供需两弱,土地成交持续下滑。从数据来看,100大中城市本年累计(截至2
13成交土地建面同比55.8％％,上周累计同比549％％;本周100大中城市2.7213)土地成
交溢价率3.3％％,上周5.9100大中城市本年累计(截至213)土地成交总价同比731％％,
上周累计同比72.3。
融资端政策发力与房企暴雷的背景下,政策房企内债与信托融资回暖,外债融资低
迷。从数据来看,境内地产债发行规模2218)累计同比390％％,上月规模同比57.5％％;
境外地产债发行规模2218)累计同比1000％％,上月规模同比867信托融资规模(2218)累
计同比60.5％％,上月规模同比847。
投资策略近期已有多地出台了房贷政策的放松,稳定购房者预期已经成为当前市场
的当务之急。我们认为,政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑
带来的恶行循环风险。预计后续后续将有更多销售压力较大的城市陆续出台维稳措施,
逐步扭转销售端量价齐跌的局面。
我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势,持续的
拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机,进一步提升市场份额
。推荐万科A,保利发展,金地集团。融资端的支持,也会在满足了头部的稳健央企地产
企业后,逐渐向经营稳健的民企溢出,市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心,建议持
续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。
风险提示:行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期
的风险。
[2022-02-21]房地产行业：陌生的压力，熟悉的韵脚－专题研究
■天风证券
信号释放:需求托底进入核心区近日,山东菏泽、重庆、江西赣州三地部分银行下
调个人住房贷款首付款比例至20％。此轮调整城市均为非限购城市,依然符合2016年央
行"在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则
上最低首付款比例为25％25％,各地可向下浮动5个百分点"的规定,属于"因城施策"下
的合理调整。我们认为本次首付比例的调整,意味着需求托底进入限购限贷的核心区,
有望进一步打开地方因城施策的空间。
历史回顾:行业下行时的着力与纠偏复盘历史2008Q32010Q2和2014Q32016Q3两轮首
付比例下调时点,房贷首付政策进入宽松周期与行业基本面下行有较强的相关性。2008
年,因全球金融危机影响,商品房销售额累计同比快速回落,进入负区间,年中最大累计
降幅19.8％房地产开发投资完成额累计同比自Q3开始进入下行通道。在需求疲软、开
发投资连降的情况下,房贷首付比例调控由收紧转为放松,开启了一轮宽松周期2014年
初市场遇冷,商品房销售额累计同比增速再次进入负区间,最大累计降幅15.8％15.8％;
房地产开发投资完成额累计同比也开始了持续两年的下行,为加速去库存,行业进入货
币政策和行业政策的双宽松周期,限贷政策再次放松。
从历史调控周期来看1.整体呈现从地方到中央再到地方的有序演进的特征两轮宽
松周期都经历了以下演化过程:部分城市基本面承压过大,政策出现边际松动,下调首付
比例;中央主导顶层设计的放松;政策开始传导,逐渐在其他城市落地。2.公积金首付政
策的调整普遍先于商业贷款首付政策的调整。
未来展望:限贷政策仍具因城施策空间目前一二线城市普遍限购,首套房认定标准
较为严格且首付比例较高,限购城市规定的首套房商业贷款首付比例大多在30％40％区
间;三四线不限购城市地方规定的首付比例在20％30％区间。因此部分城市规定的首付
比例下限通常高出央行统一规定下限约10pct,基本面分化的压力之下,地方因城施策仍
有较大空间,尤其是非限购城市有望跟进调整。
行业出清和良性循环需要需求侧预期稳定我们认为供给侧改革有利于行业建立真
正的平稳健康发展期,并且仍将是接下来解决行业问题的主要路径,但是无论是市场化
的收并购还是行业良性循环的重启都需要信心的修复和预期的稳定,地产政策重心有望
在去杠杆、控风险和稳增长之间重新平衡。尤其随着一季度基本面下行压力的加大,地
方因城施策尺度需要进一步匹配当地基本面情况,我们有望看到更多行政调控的调整。
但是需求侧进一步放松依赖于行业或宏观层面的倒逼触发机制:行业信用风险失控、基
本面失速或者宏观层面稳增长对地产的阶段性诉求提升。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议:未来行业beta取决于行业
结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和
利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐:1)
优质成长金科股份、新城控股、旭辉控股等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A
、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业
、旭辉永升等。
风险提示行业信用风险蔓延行业销售下行周期开始行政调控保持高压,房地产税试
点力度超预期部分数据结论主观测算偏差风险。
[2022-02-20]房地产行业：投资逻辑重回规模增长，物业板块配置正当其时
■中信建投
地产行业格局变动深刻影响物企终局,当前投资逻辑重回"规模增长"。自2021年6
月以来,房地产销售增速的放缓,部分民营房企信用风险持续爆发,深刻地影响着地产行
业的格局,可以认为伴随着2022年浴火重生后的房地产行业将进入新的阶段,相应地与
房地产有着千丝万缕联系的物管企业,其发展速度和发展策略都将发生重大改变。房企
销售规模排名的重大变化,将影响各关联物企未来来自母公司的面积增长;迫于地产现
金流压力下半年频发的物企并购则加速来自收并购的面积的扩充。两方面因素叠加,物
企的规模格局也将有所变动。
头部物企规模增长受益于当下市场环境。从物企面积增长的三个来源来看,地产行
业格局变化对头部物企有利:1)自2021年下半年以来,央国企及优质民企融资端修复,给
关联物企的稳健经营创造了良好的环境。其在销售和拿地端的相对优势也为关联物企
未来来自母公司的面积增长提供更强的支持。2)地产下行将延长物管收并购的窗口期,
这些物企将有机会把更多货币资金用于收购原先拟单独上市的中大型物管公司,进一步
巩固自身的优势。3)市场直拓并未直接受到地产基本面变化带来的影响。但2021年以
来政策始终鼓励"提升基层管理服务质量和标准化水平",引导行业将服务质量作为选择
物业服务商的重要标准之一,有利于行业内低质产能出清,外拓竞争规范公平化。
强者恒强,未来五年头部物企市占率有望加速提升。我们根据物企面积增长的三大
来源,对未来五年的在管面积增长做出定量测算。我们发现未来五年头部物企的市占率
有望实现加速提升。预计到2025年Top5物企市占率(在管口径)将达到19.6％,平均每年
提升2.7个bp,远高于2020年市占率提升幅度1.1bp。
建议买入在管面积复合增速快、市占率提升幅度大的物企。我们认为地产基本面
修复使得物企格局优化变得更加清晰,当前投资逻辑重回"规模增长"。从管理面积复合
增速以及市占率提升幅度两个维度去观察物企未来五年的表现,我们最看好的物企为:
万物云(对应标的万科A)、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、龙湖智创生活
(对应标的龙湖集团)和保利物业。
风险提示:房地产行业销售持续不及预期;外拓竞争加剧导致物管公司毛利率下降;
并购投后整合不及预期。
[2022-02-20]房地产行业：不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级－动态跟踪报告
■光大证券
近期多方释放资金面积极信号,房地产行业流动性情况进一步舒缓
1)2月18日,经济日报发文称不要误读"房地产去金融化"。文中指出,房地产行业曾
出现"过度金融化",当前的"去金融化"是对此前过度金融化的一种矫正,其最终目的是
将房企的经营杠杆率降至合理水平;要在坚持"房住不炒"的定位下,保持房地产贷款增
速平稳、投放有序,但在结构上要做到"有保有压",精准有效满足房企、购房者的合理
刚性融资需求。
2)2月17日,山东省菏泽市工行、农行、建行在"央行政策框架"范围内,下调个人购
房贷款首付比例,"无房无贷"者在认购普通住房时可享受最低20％的首付比例。("央行
政策框架":央行与银监会2016年联合下发通知,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭
首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25％,各地可向下
浮动5个百分点。详见已外发报告20200226《"非限购"城市按揭或成信贷投放提升渠道
--光大地产行业动态跟踪报告》)。
3)2月17日,证券时报网发文称,兴业银行拟于近期发行房地产项目并购主题债券,
募集资金不低于100亿元。这是继浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行后,又一
银行拟为房企收并购提供融资支持。至此,多家银行为房企项目收并购提供资金支持接
近600亿。
4)2月10日,财联社消息称,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出
台。管理办法明确,预售资金额度监管为"重点额度监管",当账户内资金达到监管额度
后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。新办法在确保项目交付的前提下,提高
商品房预售资金使用灵活性,对此前部分区域预售资金监管过严的做法进行纠偏。
5)2月8日,人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产
贷款集中度管理的通知》,明确自该通知印发之日起,银行业金融机构向持有保障性租
赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管
理。
投资建议:1)央行2021年9月24日定调"两维护",10月15日释疑"α风险"暴露和"β
系数"健康稳定;12月6日央行全面降准0.5个百分点释放长期资金1.2万亿;中央政治局
会议提出房地产市场健康发展和良性循环,中央经济工作会议重申"房住不炒"再提"因
城施策",部分区域购房限制措施将逐步退出。2)2022开年以来,多方释放资金面积极信
号,5年期LPR下调5bp,保障房贷款不纳入集中度管理,商品房预售监管资金新办法结构
性纠偏,各大行提供并购融资支持,"α风险"修复进入执行阶段,房地产行业流动性持续
舒缓。3)我们认为,行业流动性舒缓的同时,房地产金融审慎管理和"去杠杆"的趋势仍
将继续深化,部分前期过度激进房企的"α风险"仍有暴露可能,但我国房地产市场"β系
数"健康稳定的总体趋势不会改变。坚持"杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展"
的优质房企将迎来"有序竞争"的发展机遇,逐步引领我国房地产行业向"利润合理化、
管理精细化、产品优质化、施工绿色化"迭代升级。4)近期,资本市场对房地产板块信
心提升明显,板块迎来"开门红",优质龙头房企表现出色。重点推荐万科A/万科企业,中
国金茂、新城控股;建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置
地、龙湖集团。
风险分析:全球通胀预期推升开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张;房企"
三道红线"叠加债务集中偿还期,部分房企或出现信用违约。
[2022-02-18]房地产行业：需求侧如期放松，后续政策博弈仍有空间－菏泽下调首套房首付比例点评
■国信证券
事项:
财联社2月17日电,根据相关消息称,山东菏泽工行、建行、农行自2月14日起,名下
无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行20％。另外根据菏泽农行信贷
人士表示,除上述首套房首付比例的确已由30％下调至20％外,首套房、二套房房贷利
率分别由去年年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.95％。国信地产观点:1)菏泽下
调首套房首付比例,需求端政策如期放松;2)此次菏泽政策放松释放信号意义重大,利于
稳定市场预期;3)预计后续将有更多城市跟进,将一定程度上缓解三四线城市的下行压
力;4)基本面企稳回升仍然需要时间,后续政策博弈仍有空间 。
评论:
菏泽下调首套房首付比例,需求端政策如期放松根据相关消息称,山东菏泽工行、
建行、农行自2月14日起,名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行
20％。菏泽成为本轮市场下行周期中第一个下调首套房首付比例的城市。
除菏泽外,近期已有多地出台了房贷政策的放松,例如:1月12日,北海市住房公积金
管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,明确降低公积金贷款的首付比
例,将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由
60％下调至40％;
1月18日,自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的
通知》,放宽了住房套数认定政策,实行"只认贷不认房"的认定标准。
除菏泽、北海、自贡放松房贷政策外,青岛、宁波、济南、马鞍山、吉林、南宁等
地均已出台公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策,需求端政策如期放松。
释放信号意义重大,利于稳定市场预期根据央行与银监会2016年发布的《关于调整
个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购买
普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25％,各地可向下浮动5个百
分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业
性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30％。
进入2022年,销售景气度的低迷仍未见改善,单月同比降幅持续扩大,1月单月,300
城住宅销售面积为3216万平方米,环比-30％,单月同比-44％,百强房企全口径销售额为
5849亿元,单月同比-41％,较上期降幅扩大了4.7个百分点。此前由于市场需求较为充
足、银行房贷额度限制等因素影响,菏泽一直执行30％的首套房首付比例。当前市场需
求持续下行,贷款业务承压,此次下调首套房首付比例至20％,符合监管层规定,释放信
号意义重大,利于稳定下行周期中的市场预期。
预计后续将有更多城市跟进,将一定程度上缓解三四线城市的下行压力此次菏泽出
台放松政策释放信号意义重大,预计后续将有更多压力较大的三四线城市跟进,且将围
绕"托底"和"纠偏"方向进行。后续若有更多三四线城市跟进放松,将一定程度上缓解三
四线城市房地产市场的下行压力。但由于市场信心不足、需求过度透支等制约因素仍
然存在,基本面企稳回升仍然需要时间,我们预计政策宽松仍将持续,后续政策博弈仍有
空间。
投资建议:需求侧如期放松,后续政策博弈仍有空间菏泽此次下调首套房首付比例,
需求端政策如期放松,释放信号意义重大。如前所述,我们认为后续政策博弈仍有空间
。中短期看,布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益,推荐新城控股。中长期
看,随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复,经营稳健、综合实力
突出的龙头房企将持续受益,推荐保利发展、金地集团。此外,物管龙头公司未来有望
受益于地产压制的解除,享受估值修复,推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、
保利物业。
风险提示
基本面超预期下行但政策放松幅度不及预期。
[2022-02-14]房地产行业：预售资金监管影响几何－深度研究
■天风证券
本篇报告通过整理汇总33个重点城市的预售资金监管规定,在分析监管现状的同时
,定量测算不同情境下上市房企资金链的改善空间。自由分化的预售资金监管体系资金
监管旨在完成保交楼使命。大部分城市预售资金监管的对象为商品房;预售资金监管范
围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购
房款;预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。
各地监管标准和提取规则差异较大。样本城市预售资金监管口径可分为三类:以工
程预算为基数上浮、总预售款的一定比例、按单位面积建安成本定额计算。在资金支
取节点与比例方面,各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比
例。针对房企信用等级实行差异化监管。33个重点城市中有11个明确允许"保函替代",
即可用银行出具的保函免除一定监管额度;10个城市设立了信用关联机制,可下调优质
信用企业部分或全部支取节点的监管资金留存比例。监管新规有望提高资金使用灵活
性。全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台,办法明确了预售资金监管的基
本标准。我们认为新标准接近现有监管规则下限,有望缓解此前监管基数和比例过高、
提取节奏不合理的问题。
预售资金是无息杠杆的重要支点金融供给侧改革,预售资金依赖度大幅提升。截止
2021Q3,样本房企预收款占无息负债比达57.3％;无息负债杠杆达到2.72倍。2015-2018
年行业上行周期内预收款迅速扩张带动无息杠杆率上行;2018年后行业开启金融供给侧
改革,无息杠杆率整体平稳,维持历史高位。30％的预售资金监管导致经营杠杆下滑约1
7％,权益乘数下滑约11％。
监管边际放松影响几何短债端,预收短债比提升明显,小型房企短债覆盖率接近1。
截止2021Q3,69家样本房企整体的预收短债比即"(预收款-应付款)/短债"为1.15倍。龙
头房企销售好覆盖率较高,中小型房企实际的短债偿付压力较大。敏感性分析结果显示
,预售资金监管放松对预收短债比提升明显,中小房企虽然改善幅度不及龙头房企,但是
经调整的预收短债比逐渐接近甚至超过100％,表明预收款的放松有望弥补当前非常紧
张的现金流缺口,即现金短债比不足100％的关键部分。
有息债务层面,龙头公司更具投资主动性。截止2021Q3,在30％预售资金监管比例
下,69家样本房企整体"(预收款-应付款)/有息负债"为0.35倍;房企整体的预收款对有
息债务覆盖率并不高。敏感性分析结果显示,预售资金放松使房企有息偿债能力能获得
较大提升,龙头房企将更具债务和投资主动性。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha。我们认为,本轮预售监管政策的边
际放松有助于自上而下缓解当前地方层面的流动性危机,弥补中小房企短期偿债缺口,
避免行业信用风险的蔓延;同时为头部房企释放更多资金空间,推动行业投资拿地预期
的良性复苏。后续可以期待政策结构性宽松的beta与收并购的alpha。持续推荐:1)优
质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A
、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业
、旭辉永升等
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;部分测算基于一定
前提假设,存在主观测算偏差风险
[2022-02-14]房地产行业：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，促进市场良性循环－周报（2.7－2.13）
■东亚前海证券
市场回顾
上周(2.7-2.13),上证综指上涨3.02％,沪深300指数上涨0.82％,房地产板块上涨4
％,房地产板块跑赢上证综指0.98个百分点,跑赢沪深300指数3.18个百分点。
行业动态2月11日,央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告。报告指出,下
一阶段,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激
经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房
租赁金融支持力度,维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地
产市场健康发展和良性循环。
2月11日,深圳大鹏新区修订发布"1+6"产业政策,新增招商引资扶持措施。各项政
策调整包括重大产业项目招商引资、科技研发、制造业、商贸服务业、生物产业等领
域强企、惠企等一系列举措。
行业新闻2月8日,上海2022年个人住房房产税税率分界线提高至81948元/平米。《
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第五条规定:适用税率暂定为
0.6％。上海市统计局数据显示,2021年,新建住宅销售均价40974元/平方米。应税住房
每平方米市场交易价格低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率
暂减为0.4％。上海上年度新建商品住房平均销售价格,由上海市统计局每年公布。
2月9日,广州市建设工程招标管理办公室发布《关于开展房屋建筑工程施工项目负
责人社会保险缴纳单位信息比对工作的指引》(下称《社保信息比对指引》),通过交易
系统自动比对项目负责人社会保险缴纳单位信息,可查处打击招投标活动"挂证"行为,
进一步维护广州市建筑工程市场秩序,营造良好的招标投标营商环境。广州住房和城乡
建设局表示,在本次项目负责人社保信息比对工作中,市建设工程招标办一以贯之推行
招标人负责制。
建议关注中共中央政治局会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好
满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。
后期三类地产股值得关注:(1)低利率融资成本、背靠国企能在一二线城市持续拿
地的龙头房企,如万科、保利地产等;(2)受此次土地政策影响较小,勾地能力较强的房
企,如新城控股、宝龙地产等;(3)已布局长租公寓的龙头房企,如我爱我家、龙湖集团
等。
风险提示提示一:房地产调控政策收紧提示二:防范金融系统性风险
[2022-02-13]房地产行业：保障性租赁住房再获优待－周报
■天风证券
2月8日,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集
中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,
鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁
住房发展的支持力度。本次通知是对2020年12月央行、银保监会答记者问中"为支持大
力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算"的既有安排的
进一步明确,意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。
从当前房地产贷款投向来看,根据央行数据,2021Q3保障性住房(包括保障性租赁住
房、公租房、共有产权房)开发贷余额为4.64万亿元,仅占房地产贷款余额总量的9.03
％9.03％,且增速近年来不断走低。本次通知出台后可以更多向商业银行申请保障房开
发贷款,加大对保障性租赁住房项目的信贷投放,调动市场主体和社会机构的参与积极
性。
住建部在1月表示,要扩大保障性租赁住房供给,在"十四五"期间,40个重点城市初
步计划新增650万套(间),预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中,2022
年建设筹集保障性租赁住房240万套(间),较2021年增长156％。本次通知旨在为保障性
租赁住房提供金融支持,助力我国住房保障体系建设,推进住房供给侧结构性改革,建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
考虑到相关建设经验和各地出台的具体政策,未来保障性租赁住房的主要承建主体
最可能是城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地
产开发商,因此,这些主体将是此政策的主要受益对象。
高基数下,新房、二手房、土地成交弱势新房市场本周成交265万平,月度同比75.9
1％75.91％,相较上月下降43.65pct累计库存15488万平,二线去化加速,一线三线及以
下去化放缓。二手房市场本周成交67万平,月度同比78.99％78.99％,相较上月下降44.
97pct。土地市场本周成交建面4万平,滚动12周同比4579％％;成交总额0亿元,滚动12
周同比4164％％;全国平均溢价率3127％7％,滚动12周同比808pct。
本周申万房地产指数+4.00％,较上周提升4.00pct,涨幅排名15/31,领先沪深300指
数3.18pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+2.52％,较上周下降0.57pct,涨幅排序
6/11,领先恒生指数1.16pct;克而瑞内房股领先指数为4.35％4.35％,较上周提升0.53p
ct。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整、产能
出清节奏和政策托底力度,随着一季度基本面和信用面压力的加大,需求调控政策有待
进一步宽松;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆
的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘,政策支持和实际并购有望持续落地。建议持
续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;
2)优质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股集团3)优质物管:碧桂园服务、新城
悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。
风险提示行业信用风险蔓延;行业销售下行周期开始;行政调控保持高压,房地产税
试点力度超预期
[2022-02-13]房地产行业：类比2021央企修复，在2022向民企扩散
■国泰君安
本报告导读:2021年经历了央企的估值修复,进入2022年,随着资金链紧张格局得到
缓解,类比2021年活下去即估值修复的逻辑,将向民企扩散。
摘要:并非周期反转,而是深度价值的估值修复,活下去概率增加就会提振估值,催
化剂是2021年多个大中型房企暴雷带来的资金风险。历史上,地产板块行情全部来自于
政策放松后开启新周期上行,也即,只要楼市进入下行期,就可预期强有力政策出台,并
一定能带来基本面反转、而非反弹。这一现象使尽管地产板块表观PE越来越低,但仍有
优秀房企股价创新高,原因就在于基本面的反转推动,最终体现为业绩大幅增长。然而
以2022年看,至少截止当前,仍未有政策表明进入到刺激阶段,更多的是在房住不炒背景
下去进行平稳,并防止系统性金融风险。那么,当前行情更多是"活下去"的逻辑推动,以
带来深度价值的估值修复,而率先修复的就是背景雄厚、一定能活下去的央企,这一催
化剂,就是多个大中型房企出现了没活下去的暴雷。
展望2022年,我们提出"优质的定义会扩散",优质≠央企,而是包含众多央企民企在
内,若单论财务数据,民企甚至优于国企,因此优质民企也将迎来估值修复,催化剂就是
楼市基本面下行。我们在2021年9月《正视政策偏紧,央企永续经营》中提到,TOP200中
民企数量占比67％,销售金额占比63％,是楼市的绝对主力。若按三条红线计算央企/国
企/民企的整体水平,央企明显优于国企和民企,国企和民企属同一梯队,都是高杠杆、
高风险。从民企内部看,部分民企财务状况堪比优秀央企,更是大幅优于国企。2021年
资金风险带来央企绝对胜出,2022年楼市下行将确定性带来纠偏政策出台,如按预售资
金按货值监管、甚至对民企超额监管,得到纠偏,改为按工程款监管。那优质民企的价
值也将得到修复,这一轮民企估值修复的催化剂就是楼市下行,因为这也将使央企销售
大幅下行。
当前政策还不足以支撑基本面上行走势,但足以优质民企重估,2022年优质民企将
类比2021年央企,迎来估值修复。尽管部分投资者认为,下半年地产将有较明显的基本
面修复,但按我们的地产金融框架,没有土地信用扩张的环境下,楼市无法进入新一轮周
期。而1月土地市场甚至差于2021年Q4,且房企有收并购项目后,更是减少公开市场拿地
,整个行业的信用只出现结构性调整,并没有增量。因此,当前政策暂不足以带来楼市反
转,但销售下行带来纠偏和冻结资金释放,足以让民企迎来类比2021年央企的修复行情
。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科
A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,受益我爱我家,同时推荐物业板块,受益招商积
余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。
[2022-02-12]房地产行业：浙江湖州，21年新房成交高开低走，22年信贷宽松维稳成交－春节返乡楼市调研系列二
■中银证券
核心观点
城市宏观:湖州位于长三角中心区,区位优越,经济实力雄厚,居民富裕幸福感强。
湖州是浙江下辖11个地级市之一,下设3区3县,总面积5,818平方公里,人口264万。湖州
地处太湖南岸,浙苏皖三省交汇处,一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。21年湖州市GDP
3644.9亿元,同增9.5％,增速居全省第2。七普常住人口336.8万人,占全省人口比重5.2
％,位列第8。从全市近10年的常住人口看,整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收
入均实现两位数增长,其中城镇居民人均可支配收入为6.8万元,同增10.1％,增速位居
全省第2。房价收入比为6.8,远低于周边城市。
房地产市场:新房成交在21年高开低走,22年初以来较为稳定。21年湖州中心城区
签约套数3.3万套,签约面积392.8万平,同比下跌14.4％。月度签约量于21年首月达到
峰值,2月春节短暂休市,3月到达第二个高点,而后续"限购"、"限售"等政策调控下市场
热度开始下滑,至三、四季度呈阶梯下降趋势。2022年初以来,新房成交较稳定。18至2
1年二手房签约量稳步提升,市场稳健向好,22年初以来保持平稳。湖州中心城市签约套
数1.6万套,同增10.1％,签约面积198.9万平,同增16.3％。从月度签约数据来看,3月为
峰值。受疫情影响所积压的购房需求随着楼市整体复苏在年初迅速释放,促成了二手房
市场的"金三银四",7月以后,市场逐渐回归平稳发展
新房房价在21年年初维持高位,21年5月下跌后缓慢回升,目前维持相对平稳的位置
(12886元/平)。根据调研我们总结了三点原因:1)湖州人口规模较小,位列浙江省第8位
;2)背靠杭州,连接苏州、嘉兴等经济发达城市,当地富裕居民会选择在经济、教育、医
疗更发达城市买房置业;3)当地政府严格执行"房住不炒","限价"、"限购"等政策力度
大。二手房房价整体保持平稳爬升。
购房客以自住、中小户型为主,30-45岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发
商主要以外来房企为主,本地房企规模小。外来房企主要有滨江集团、大家房产、碧桂
园、绿城集团、保利集团、恒大、卓越置业、融创地产、蓝城集团、金成集团等,当前
售价最高的为绿城和金成开发的楼盘。
政策:21年政策加码"限购"、"限售","限贷"政策先紧后松。1)限购:外地户籍限购
1套(21年3月前不限购);2)限售:新购买的住房自取得不动产权证满2年后方可转让(202
1年5月前不限售);3)限贷:2021年房贷首付比例没有调整,首套房首付比例为30％(购房
面积小于144平的新房首付20％),二套房首付比例为40％;三套房全款付清。在利率方
面,21年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行3月前利率为LPR+65-70BP,5月
开始利率在原有基础上又上调了70-80BP,市场上首套房利率从5.5％涨到6.6％,直到10
月份房贷利率开始松动,银行下调50-60BP,市场上首套房利率下降,最低降至5.5％。22
年1月贷款利率进一步下调,各国有银行贷款规模也有所放宽。21年10月信贷政策放松
后,楼市成交无明显起色;2022年1月信贷放松力度加大,新房成交未见起色,但二手房成
交回暖,1月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长25.5％和2.1％。4)限价:21
年3月15日开始限制地价,规定所有地块的溢价率不能超过15％;同时,鼓励建立健全房
价地价联动机制,部分地块也出现了限房价的情况(2021年3月前无限价政策);5)限签:
有序摇号网签。
土地市场:2021年土拍集中在第一、三季度,未销售存量土地集中在南太湖新区。2
021年湖州中心城市涉宅类土地共有38宗出让,成交金额超237亿元,同比上涨41.9％,出
让土地面积225.4万平,同比下降18.5％,最高楼面价为1.3W。1)地价明显上涨。2021年
涉宅类土地市场成交数量高于去年,出让面积小于去年,但成交金额大幅高于去年,说明
2021年湖州地价明显上涨。2)南太湖新区供应增多,吴兴区楼面均价及溢价最高。2021
年南太湖新区涉宅类土地共15宗,出让面积达102.5万平,占总出让面积的45.3％。吴兴
区楼面均价最高,达8209.6元/平。吴兴区位于市中心,其中,湖东西区楼面均价高达115
57.3元/平,东部新城平均溢价率最高达97.1％。截止2021年12月31日,南太湖新区存量
住宅用地和未销售面积仍然占据第一位,分别达686.1、136.9万平,占比49.6％、53.6
％。
项目调研:我们取湖州市中心城市南浔区与下辖长兴县各一楼盘1)南浔诚通·南林
春晓(春璟园):位于南浔区,属上海和杭州都市圈的新兴城市,率先融入上海"半小时生
活圈"。周边三大城市地标及七大院校环绕。由湖州鸿城地产打造,销售均价14000元/
平,21年8月首开,目前已全部开盘,共427套房源,整体去化率51％。物管公司为杭州滨
江物业,物业费洋房2.5元/平/月,合院4.5元/平/月,是当地较高的水平。实际楼面价58
05元/平,毛坯交付,若加上建安成本约3000元/平,我们预计毛利率37％。2)蘭园:由蓝
城集团携手长兴本土国企城投打造。21年4月首开,后续四次加推,合计推出房源1081套
,均价12900元/平。前三批去化均100％,当前总体去化率94.9％;物业公司为成都卓望
嘉物业,物业费为高层2.2元/月/平方米,叠墅2.4元/月/平方米。项目楼面均价4000元/
平,毛坯交付,若按照3000元/平建安成本计算,平均房价为12,900元/平,我们预计静态
毛利率为45.7％。
[2022-02-12]房地产行业：江西丰城，21年下半年成交下行趋势显著，年底信贷政策显著放松、银行放款周期缩短－春节返乡楼市调研系列三
■中银证券
核心观点
城市宏观:北接省会南昌,鄱阳湖平原经济大县,人口增长趋缓。丰城市位于江西省
中部,北接江西省省会南昌,21年GDP达535.2亿元,是江西省第二大经济强县。七普常住
人口106.6万人,城市化率为47.1％,中青年人口占比逐步下降,目前老中少年人口比例
为28:50:22。城镇人均可支配收入为3.90万元,人均可支配收入增速大于GDP增速。
房地产市场:2021年库存快速释放。截至21年12月,丰城市商品房待售面积达9.85
万平方米,同比下降23.8％,去库存效果显著。2021年全市完成投资42.77亿元,同比增
长23.8％。商品房销售面积98.2万平,同比增长18.8％。新开工面积99.9万平,同比下
降3.5％。商品房销售额70.7亿元,同比增长27.6％。商品房均价7204元/平,同比增长7
.4％,维持了此前的稳定增长态势。去化时间有所增长但仍低于全国。22年1月全市二
手房挂牌均价为8098元/平,与2021年12月持平,较去年同期上涨0.33％。购房客主要为
本地自住需求,教育刚需也成为新的需求增长点。
政策与土地市场:2021年11月底房贷利率显著下降,放款加速明显。丰城市暂无限
售、限购、限价与限签政策,已有政策主要为限贷政策。
根据草根调研,2022年实际操作中,首套房房贷利率已由6.21％回落到5.88-5.91％
,二套房由6.37％降至6.05-6.13％左右。四大行的放款周期现已调整至1-2个月左右,
小银行1个月以内。首付比例没有变化,首套房为30％,但如为夫妻购房或父母担保,则
可降低至20％,二套房首付比例原则上为40％,可采用同样方法降低一定比例。房企仍
将以消化现有存量住宅用地为主,土地市场情绪短期难以上扬,城投托底,底价拿地,并
与市政规划配合,提前锚定城市发展新区域。
项目调研:我们取丰城市新城区高铁新区的龙大壹号北院和东投学仕府作为调研对
象,分别位于现有市中心与未来发展核心区。1)龙大壹号北院:110平与130平户型即将
售罄,去化率约75％,精装修不讨喜+高价门槛,剩余150平户型销售较为冷清,项目占地
面积1.99万平,总建面5.15万平,容积率为1.8,由深耕丰城15年、累计开发8个楼盘的龙
大地产开发,项目主打大户型,以低容积率吸引客户,均价为1.08万元/平方米,位于当地
较高水平,也是目前唯一在售的精装修楼盘,整体去化率约在75％左右;2)东投学仕府:
优质区位+亲民价格促成全城最热楼盘。项目由省内民营地产开发商东投地产开发,202
1年多月位列销售第一,主推100平左右的三房两厅,以优质的地理位置和便捷的交通吸
引了众多本地购房客,尽管容积率略高(2.0),依然较受欢迎,开盘首日销售金额达3亿元
,保守估计,目前去化率超90％。上述两家房企均使用自己的物业公司进行服务。
[2022-02-11]房地产行业：行业政策工具箱陆续打开，地产板块信心提振迎来配置窗口期－2022年1月月报
■中银证券
核心观点新房:市场跌势依旧;低能级城市新房销售显著承压。46个城市新房成交
面积为1840.4万平,环比下降26.7％,同比下降35.7％。一、二、三线城市环比增速分
别为-18.5％、-23.3％和-15.0％,同比增速分别为-30.3％、-6.7％和-69.9％。一线
城市环比下降,同比降幅扩大9.7pct;二线回调程度扩大。一方面,春节假期临近,不少
房企放缓供货节奏,供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑;另一方面,去年下半年以来
市场下行压力加剧,购房者观望情绪愈加浓重。预判下月,我们认为,恰逢春节传统假期
,加之新冠疫情影响下提倡就地过年,返乡置业热情较弱,三四线城市仍将持续承压。
二手房:成交规模环比下降,同比降幅扩大,主要是临近春节市场供应缩量带动成交
小幅下行。16个城市二手房成交面积为478.2万平,环比下降14.4％,同比下降39.4％。
一、二、三线城市环比增速分别为-20.7％、-9.3％和-11.1％,同比增速分别为-42.3
％、-26.6％和-67.0％。12城中大部分城市均出现不同程度的环比下降,仅杭州、苏州
环比回升;同比来看,12城中大部分城市下跌,仅成都同比回升。我们认为,基于近期房
地产支持性政策频出,多城陆续放松信贷政策,按揭贷款投放力度增加、部分地区房贷
利率下降、放款速度变快,叠加当前市场规模较去年同期仍有空间,预计二手房市场将
逐步实现稳中小幅回升。
库存与去化:整体库存同环比均下降、去化周期同环比均上升;仅上海去化周期小
于6个月。截止到1月31日,14个城市新房库存面积为10347.0万平,环比-1.5％,同比-2.
2％;11.4个月,环比+1.1％,同比+22.8％。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为
-4.8％、-0.7％和-0.8％,同比增速分别为+0.6％、-9.7％和+9.6％;去化周期分别为8
.5、10.3和13.7个月,环比增速分别为-4.5％、-0.2％和+7.8％,同比增速分别为+25.9
％、-13.9％、和+58.2％房企销售:百强房企2022年1月单月权益口径4106亿元,同比-4
2.3％(前值-38.1％)。
仅滨江集团、华发股份和仁恒置地1月单月销售正增长,其余TOP20房企单月销售额
同比均出现不同幅度的下滑。1月房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势,
多数规模房企销售表现不佳,单月销售同比以及较去年月均水平变动都有明显下降。展
望2月,受春节假期和疫情扰动影响,房地产市场仍难言乐观,成交或将持续下行。
土地市场:1)成交显著缩量,百城土地成交建面同比-76.3％,因土地市场较冷、集
中土拍断档,一线城市本月无住宅用地成交;百城土地成交整体楼面均价同比-49.3％2)
土地市场热度仍然较低,本月百城土地溢价率仅1.0％。
投资建议我们坚持认为"一季度是较好的配置窗口期",现阶段建议提升地产配置比
例。目前基本面仍在下行,开年以来销售持续探底,春节加深销售下行幅度;受销售乏力
、投资持续下行的影响,房地产行业四季度单季GDP为-2.9％,较三季度单季降幅再度扩
大1.3个百分点,房地产行业的宽松政策在一季度窗口期出台能较好的支撑"稳增长"的
核心目标。同时,考虑到民营房企的偿债压力主要集中在今年上半年,预期一季度也将
看到更加切实有效的资金端政策落地,行业beta行情趋势将持续向上。我们建议关注三
条主线:1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集
团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下
,边际收益较大的弹性房企:旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。3)当前
收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后
周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。
[2022-02-11]房地产行业：疏解挤兑，提振信心，预售资金监管新规点评
■天风证券
事件:据财联社报道,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据新闻稿透露,此次管理办法明确当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由
房企提取自由使用。在确保交付前提下提高预售资金使用灵活性。
自上而下疏解地方层面的流动性挤兑需要预售资金的适度放松2021年民营房企信
用事件的爆发带来整个行业风险偏好的应激收缩(债务违约和保交房的双重担忧),并在
一定程度上导致微观层面的流动性挤兑,即部分地区房企、金融机构、地方住建系统对
存量资金的无序争夺加剧本就脆弱的资金链,尤其是保交房压力促使预售资金监管层层
升级加码,形成地方政府之间的"囚徒困境"。我们在1月6日《政策底凸显胜率,博弈点
加大赔率》中提示未来行业3大政策博弈点,第2点"预期反转之后的过度叠加效应有待
缓解"提到"通过自上而下的协调改善流动性挤兑、避免地方层面过度升级"如期落地。
一季度行业基本面、信用面迎来双重考验,此次管理办法出台的时间和力度均超预期。
明确监管标准和提取节奏,加强信息共享根据我们对重点城市现行监管政策的整理
,大部分城市监管标准可分三类:1工程造价预算上浮一定比例(0％30％2预售款总额的
一定比例(10％40％3按照单位建筑面积成本定额计算(每平米30005000元左右)。此外,
资金提取节点和比例同样差异较大,各城市主体结构封顶最低留存比例在20％55％之间
,竣工验收期最低留存比例则在3％20％之间。而新办法规定"由市县级城乡建设部门根
据工程造价合同等核定,确保项目竣工所需的资金额度,超出额度的资金可由房企提取
自由使用,具体拨付节点由各市县级城乡建设部门确定",同时"加强各方信息共享,商业
银行按预售资金三方监管协议加强账户监测,定期和地方住建部门进行对账等"。我们
认为新标准接近现有监管规则下限,即满足工程竣工资金要求即可,统一明确标准的同
时有望缓解此前监管基数和比例过高、提取节奏不合理的问题。
二线民营房企最为受益,有望激活市场良性循环重点城市现行办法多为差异化监管
,即高信用等级房企可适当下浮监管比例,且可以通过出局银行保函免除同等额度的重
点监管资金额度。而民营房企面临监管政策的严格执行,甚至随着信用风险偏好的收缩
面临地方的层层加码。我们认为如果全国统一的监管规则能够在地方层面执行到位,有
望缓解民营房企流动性紧张的局面,并且有望提振市场信心,激活市场良性循环。
如何展望后续政策我们认为供给侧:1收并购支持力度的进一步提升;2预售资金监
管优化的落地;3行业转型的大力支持。需求侧:1信贷支持,继续体现为按揭额度的宽松
、房贷利率的下降和放款周期的缩短;2参考部分城市公积金政策的调整方向,商业贷款
的认房认贷标准不排除有所放松,适度支持合理改善型需求的释放;3结合人口政策,针
对多孩家庭提供更高力度的住房支持,不排除限购限贷的差异化放松;4基本面失速的极
端情境下,不排除一二线城市限购限贷的适度宽松。无论是行业良性循环还是收并购式
的行业出清均需要需求侧预期的稳定和信心的恢复。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整、产能
出清节奏和政策托底力度,随着预售资金监管的改善,以及需求调控预期的升温,行业整
体估值有望同步提升。此外,监管资金的放松同样有利于头部房企现金流的改善,有助
于收并购和拿地投资的修复。持续推荐:1)优质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股
等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧
桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升等。
风险提示行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;
[2022-02-09]房地产行业：保障性租赁住房支持力度加大，房企融资环境进一步改善－关于《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》点评
■银河证券
事件:2022年2月8日,央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款
集中度管理的通知》。要求,银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障
性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时要求银行业金融
机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原
则,提供金融产品和金融服务。
保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中管理,房企融资环境进一步改善。2020年12月
央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行的房
地产贷款占比和个人住房贷款占比上限进行控制。《通知》实施之后,银行的房地产贷
款规模不断压降,进而导致房企融资渠道受阻,资金链较为紧张。截至2021年三季度末,
保障性住房开发贷款余额占房地产贷款余额比例为9.03％,保障性住房开发贷款余额占
贷款总额比例为2.45％。
保障性住房开发贷占比虽不高,但被剔除房贷集中管理之后,商品房贷款额度将迎
来一定程度的释放,房企资金压力得到缓释,融资环境进一步改善。
保障性租赁住房建设得到金融支持,利好头部房企及代建公司。
住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给,全年建设筹集保障性租赁住房
240万套(间),为2021年计划数的1.5倍,占十四五总目标的37％。保障性住房的建设一
方面将拉动投资实现"稳增长",另一方面也是"租购并举"的一部分,后续或将继续出台
支持保障性租赁住房建设的金融相关政策。2021年07月国务院发布《国务院办公厅关
于加快发展保障性租赁住房的意见》,指出"保障性租赁住房由政府给予土地、财税、
金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持"谁投资
、谁所有"",提高了房企参与保障房建设的积极性。保障性租赁住房的建设对房企的运
营能力和资金实力都有很高的要求,利好资金实力较强的头部房企以及代建公司。
投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前基本面仍处于下行途中,景气度
处于历史最差,在"稳增长"主线下,政策博弈预期不断增强。目前行业政策支持正徐徐
展开,从供给侧向需求侧逐步过渡,此次《通知》也是对房贷集中度管理制度限制的边
际改善,后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。我们建议关
注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)
、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656),以及代建龙头公司:绿
城管理控股(9979.HK)。
风险提示:风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。
[2022-02-08]房地产行业：鉴往参今知来，保障性住房建设加码“租购并举”－保障性住房专题报告
■浙商证券
报告导读本报告介绍了中国住房保障体系的构成演变、建设情况,以及保障性住房
的现实问题、"十四五"建设趋向,最终探讨了房地产市场的改革。
投资要点中国现已建成世界上最大的住房保障体系中国住房保障体系由保障性住
房以及棚改安置住房组成。根据2021年9月《中国的全面小康》白皮书,中国已累计建
设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善了住房条件,低
保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保,中等偏下收入家庭住房条件明显改善,建
成了世界上最大的住房保障体系。
国家层面住房保障体系的顶层设计已经明确保障性住房按照产权可分为配售型以
及配租型两类。自1994年住房保障体系探索建设以来,2021年6月《关于加快发展保障
性租赁住房的意见》正式明确国家层面住房保障体系的顶层设计,即国家的住房保障体
系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体;保障性住房正式接过棚改安置住
房的接力棒,开始成为住房保障体系的建设核心。
保障性租赁住房为"十四五"保障性住房建设重点《"十四五"公共服务规划》指出
将扩大保障性租赁住房供给;继续做好公租房保障,因地制宜发展共有产权住房。"十四
五"期间保障性住房建设主要在公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三个方面持续
发力,而保障性租赁住房又是重中之重。各地已相继公布"十四五"保障性租赁住房筹建
计划,推动"租购并举",促进保障性住房的有效供给。
保障性住房品质明显改善,可媲美商品房绿城管理控股代建的杭州萧山潮上云临南
苑、融创中国的树村(学府壹号院)共有产权住房,以及上海黄浦区仁慧苑公租房,在区
位、户型、周边配套等方面均不输商品房,项目品质较高,体现了保障性住房品质不断
提升,一改此前品质不佳的固有印象。
房地产改革发展路径或向新加坡模式靠拢未来房地产的发展方向是建立多主体供
给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
同时,市场配置与政府保障相结合下的房地产市场运行,将有利于满足多层次住房
需求,实现全体人民住有所居的根本目标。
投资建议"十四五"期间住房建设重点在于扩大保障性租赁住房供给。我们认为,保
障性租赁住房的大力建设与持续落地,将有利于代建保障房的轻资产企业,看好绿城管
理控股。
风险提示:保障性住房筹建不及预期;保障房代建或面临地方保护主义。
[2022-02-07]房地产行业：知难而进，精准破局－收并购深度研究
■天风证券
本轮判断:市场化买方意愿不足,逆周期收并购难度较大
2021年房地产市场信用事件频发,政策不断加码引导市场收并购以期实现行业出清
。21年市场化收并购相对平静,上市房企积极寻求资产出售而买方意愿不足。我们认为
,本轮逆周期出现并购潮难度较大:1)来自中国及海外的数据显示,并购浪潮常发生在经
济持续高速增长时期,罕见逆周期收并购高潮;2)收并购市场与招拍挂市场在热度上具
有较强的一致性,在招拍挂市场冷淡的当下,优质房企对于收并购的态度可能同样趋于
观望。
主要顾虑:需要政策和资金支持,也需要稳定预期和信心
中长期行业大周期的均值回归决定房企逆周期扩张的谨慎,中短期变化的不确定性
进一步考验房企加杠杆的魄力和决心。进一步推动收并购需要政策与资金支持,也需要
稳定需求端的预期和信心。本轮收并购的主要制约因素或为:1)需求端存在需求预期短
期反转担忧;2)融资渠道受限与杠杆空间不足;3)实操层面中尽调成本与事后风险的隐
忧;4)高价拿地带来资产议价空间有限;5)国企受限于决策流程发力相对缓慢。
未来展望:政策工具箱充足,可参与主体层次丰富
政策:我国在此前的煤炭/钢铁行业供给侧调控有一定经验,政策工具箱各方面均有
部分可复制工具。我们认为,未来地产供给侧调控仍以紧平衡下的市场化出清为主,政
策节奏和力度的精准度要求较高,供给侧可以进一步期待:1)收并购支持力度的进一步
提升,信用定向扩张,同时或在地方层面通过政府牵头叠加政策优惠等措施推进;2)预售
资金监管体系的优化;3)支持行业转型;需求侧:推动行业收并购均需要需求侧预期的稳
定和信心的恢复,因此需求侧调控或以稳定市场为主,宽松力度有望同步提升,但是难以
回归刺激路线。预期稳定之下的紧平衡可能是推动收并购的最佳状态,让出险房企放弃
幻想的同时给与收购方行业稳定发展的信心。
主体:或以优质上市房企为主体,以地产城投与AMC为两翼。1)上市房企:最早发挥
作用并承担最主要责任;中性测算结果表明,在并购贷不计入三条红线/进一步放开股权
再融资(10％)的不同情景下,绿档房企可撬动资产规模上限分别为5.22、6.45万亿。2)
地方城投:信用分化加剧,看好优质地方城投参与本轮收并购。3)资产管理公司:处理不
良资产经验丰富,可为行业市场化出清提供有力补充。
策略:把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整
、产能出清节奏和政策托底力度,随着一季度基本面和信用面压力的加大,需求调控政
策有待进一步宽松;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期
加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘,政策支持和实际并购有望持续落地。
建议持续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优
质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂园服务、新城悦服务、
绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;部分测算基于一定
前提假设,存在主观测算偏差风险
[2022-02-07]房地产行业：百强开年表现不佳，销售还未触底－百强房企2022年1月销售数据点评
■银河证券
事件:克尔瑞发布2022年1月百强房企销售数据。
1月百强房企销售不佳,较去年同期下降40.69％。根据克而瑞公布的2022年1月百
强房企销售榜单,1月TOP100房企全口径销售金额为5849亿元,较去年同期-40.69％,较2
021年月均水平-95.37％。本月房地产市场依旧延续了去年下半年以来降温的态势,整
体表现不佳,市场销售惨淡,需求急剧下滑。主要是由以下两方面因素造成:1)临近春节
,多数房企放缓供货节奏;2)市场下行压力加剧,购房者观望情绪加重导致有效需求不足
。在一定程度上受到春节因素的影响,并且2月自然日天数较短,我们预计2月房地产市
场仍不容乐观,保竣工、保交付势在必行情况下,未来销售面临较大压力,成交或将持续
下行。
1月各梯队房企销售均出现恶化,大型、小型企业降幅明显。
2022年1月各梯队房企销售门槛均大幅下降,TOP3、10、20、50、100房企的销售门
槛分别为283、116、84、36、10亿元,同比分别为-49.1％、-42.2％、-38.4％、-42.8
％、-51.2％。就单月销售金额而言,百强房企1月销售额与去年同期相比出现明显降幅
,尤其以TOP1-3、TOP51-100最为突出。2022年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21
-50、TOP51-100房企单月销售额为1113、1121、961、1684、971亿元,较去年同比分别
为-40.2％、-43.5％、-39.7％、-38.3％、-42.8％,较20年同期-22.9％、+7.4％、+4
.4％、+14.5％、+8.5％。
头部房企短期销售下降,长期向好的基本面未变。具体到房企,销售前三名为碧桂
园、万科、保利发展,1月全口径销售额分别为494.5、335、283亿元,同比分别为-11.0
9％、-52.28％、-32.62％,较20年同期+6.32％、-40.95％、+56.09％。融创中国1月
销售稍显逊色,销售金额为278亿元,同比-20.57％,排在第4名。在头部房企中,碧桂园
、绿城中国、融创中国下降较为温和,销售同比分别为-11.09％、-20.52％、-20.57％
。在排名前二十的房企中,滨江集团、华发股份、仁恒置地实现了逆势增长,销售增速
分别为7.14％、1.79％、13.21％。我们认为头部房企虽在短期受到市场环境的影响较
大,但随着风险事件出清,国家政策逐步放松,房企信用持续修复,长期向好的基本面未
变,未来市场中的资源会更倾向于拥有良好运营管理能力的优质房企。
投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前处于"基本面底"+"政策底"的组
合,基本面仍处于加速下行途中,景气度处于历史最差,政策博弈仍有空间,我们认为今
年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度,在集中度提升和盈利企稳预期下,管理优
异、融资通畅、多元化发展的"三好房企"将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质
住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商
蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:
招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(
1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。
风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。
[2022-02-06]房地产行业：销售额整体负增长，国企表现略优于民企－1月百强房企销售点评
■中泰证券
事件:克而瑞公布2022年1月百强房企销售数据,top10、top30和top50房企的全口
径单月销售额分别同比下降33.3％、33.9％及35.1％;销售面积分别同比下降31.1％、
34.4％、35.4％。
1月top10房企全口径销售额下滑超30％:1月百强房企全口径销售金额多数下降。t
op10房企合计实现销售额2233亿元,同比下滑33.3％;top30合计实现销售额3874亿元,
同比下滑33.9％;top50房企合计实现销售额4699亿元,同比下滑35.1％;重点监测房企
实现销售额4406亿元,同比下降41.7％。
头部房企销售降幅相对较缓,体现了市场景气度下行背景下,龙头房企较强的抗风
险能力。我们认为,融资及预售资金监管两方面的差异化政策将加速这一趋势,推动行
业集中度进一步向头部房企集中。
Top20房企销售均价相对稳定,20名之后降价明显:top10房企销售均价13946元/m2,
同比降低3.2％,主要受招商蛇口销售均价下降影响;top30房企销售均价14918元/m2,同
比增长0.8％;top50房企销售均价15199元/m2,同比增长0.5％;重点监测房企销售均价1
4891元/m2,同比增长4.2％。重点监测的48家房企中,百强排名前20的企业销售均价下
降的占比不足1/3,剩余企业中销售均价下降的比例约为3/4。
虽然20名之后房企采取以量换价策略,但效果不明显。重点监测的48家房企中,百
强排名top20的企业销售面积合计同比下降34.6％,而剩余房企销售面积合计同比下降5
9.2％。这体现了品质房企优秀产品力和品牌力对销售的积极影响,我们认为品质房企
的市场份额将持续增加。
国企表现略优于民企:top50房企中,国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿
元及3405亿元,同比下降34.6％及35.3％;分别合计实现权益销售额939亿元及2339亿元
,同比下降34.4％及36.6％;分别合计实现销售面积670万方及2422万方;合计销售均价1
9315元/m2及14060元/m2,同比增长5.7％及下降1.0％。
Top50房企中,国企销售量价表现略优于民企。在销售景气度快速下行的市场环境
下,从价格角度来看,民企更多依赖降价促销方式促进项目销售,而国企销售均价保持稳
定。
投资建议:我们认为,2022年房地产板块将迎来政策持续改善,叠加头部房企竞争格
局持续优化的投资机会。推荐三条主线:1)融资环境结构性分化下的龙头房企:绿城中
国、保利发展、万科A;2)区域性深耕民企:滨江集团;3)高评级稳健民企:旭辉控股集团
、新城控股。?
风险提示事件:融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及
时
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赛特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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[2022-02-21]房地产行业：因城施策下首付比例现下调－周观点（02.14－02.20)
■万联证券
行业核心观点:在"稳增长"的宏观背景下,当前房地产行业基本面持续驻底,边际改
善政策持续,预计后续仍有较多利好政策值得期待,继续看好房地产板块的市场表现。
建议关注(1基本面表现较好的物业管理公司;
2具有央企国企背景的财务稳健型优质房企;(3)拥有优质持有型物业或转型类企业
,或有效形成开发类的良性资金循环的房企。
投资要点:上周行情回顾:上周申万一级行业中房地产行业下跌0.73％,弱于大盘。
2022年以来房地产行业上涨1.91％,明显跑赢沪深300指数(下跌5.85％),相对收益显著
。
重点政策要闻:(1)据多家媒体报道,山东菏泽首套房首付比例从此前的30％降至20
％,南宁降低购买第二套住房首付比例至房屋总价的30％,此外多地也降低了首套房贷
款利率及首付比例,因城施策下需求端政策有望持续松动;(2)2022年以来已有浦发、广
发、招商等多家银行接连抛出房地产并购融资计划,合计提供融资规模已超500亿元;(3
)发改委发布关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知,包含推动基础设施领
域不动产投资信托基金(REITs)健康发展、实施"东数西算"工程等内容;(4)衢州市住房
公积金贷款额度调整为家庭最高80万元,个人最高50万元;(5)浙江、云南、四川等地陆
续发布人才引进相关政策。
行业基本面情况:土地、销售市场表现仍较弱。2月7日13日,30大中城市商品房销
售四周滚动同比下滑52％52％,其中一线下滑41％41％,二线下滑55％55％,三线下滑63
％。百城住宅类土地供应建面304.6万平,同比下降80.2％80.2％,年初至今累计同比下
降67.76％67.76％,四周滚动同比下降69.1％69.1％,其中一线城市下降61.74％二线城
市下降78.45％78.45％,三线城市下降61.76％。百城住宅类土地成交建面为62.4万平,
同比下滑92.2％92.2％,年初至今累计同比下降70.74％70.74％,其中一线下降98.41％
98.41％,二线下降74.4％4.4％,三线下降65.66％。百城住宅类土地溢价率为1.5％1.5
％,环比上升0.7个百分点,其中一线、二线、三线溢价率为0％、0％、1.6％。
重点公司动态:碧桂园服务收购中梁旗下中梁百悦智佳服务有限公司93.76％股权;
"建业系"同时更换三家上市公司CEO;融资方面,绿城集团、金地集团、大悦城等发行了
中票、超短融、公司债等。
风险因素:政策力度不及预期、行业基本面持续快速下行、信用风险超预期等。
[2022-02-21]房地产行业：政策释放积极信号，估值修复有望延续－月报
■湘财证券
1月商品房销售面积同比大幅下滑,市场继续筑底2022年1月,30个大中城市商品房
成交面积为1223万平方米,较21年1月和19年1月分别下降30.2％、5.2％,市场成交持续
低迷,其中也有当月推盘较少的因素影响。从库存来看,1月十大城市商品房库存环比下
降2.2％、同比下降2.6％;库存去化周期为10.4个月(前值11.1个月),库存处于中偏高
水平。从资金面来看,1月新增居民中长期贷款7424亿元,较20年和21年同比少增67亿元
、2024亿元。受春节错位因素影响,1月M1同比为-1.9％,剔除季节性因素同比为2％左
右。总体而言,销售尚未好转,资金面仍然承压。
1月土地成交下行,但流拍率高位回落2022年1月,100大中城市土地供应和成交规划
建筑面积分别为15282万平方米(同比+43％)、9485万平方米(同比-22％);其中,住宅用
地供应和成交建面分别为2577万平方米(同比-23％)、2074万平方米(同比-33％)。
另一方面,1月土地成交溢价率3.14％,环比上升0.44pct,仍然处于历史低位;土地
流拍率54.6％,环比降低70pct,保持在较高水平。总体来看,今年1月土地市场继续降温
,但流拍率有所下滑,预计随着房地产贷款审批恢复正常,房企资金面逐步改善,土地成
交将企稳回升。
供需两端调控政策释放积极信号春节之后调控政策呈现积极变化,"政策底"逐步确
立。(1)央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度
管理的通知》,保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
(2)财联社报道全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台,明确预
售资金监管额度、交纳范围、取用条件等。该政策是对当前预售资金过度监管的纠偏,
一定程度能缓解房企资金压力。(3)中新经纬报道山东菏泽四大银行下调了个人住房贷
款首付款比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前最低30％,降至最低20％。"因城施策
"逐渐松动将有望改善需求端的疲软态势,也是稳增长基调下的政策发力方向。
政策利好助力板块估值修复,2月至今房地产指数上涨3.2％2月至今(截至2月18日)
,地产板块表现强于大盘,房地产指数上涨3.2％,申万一级行业涨跌幅排名17/28。二级
行业中,房地产开发指数上涨3.3％,房地产服务指数上涨2.8％。我们监测的重点上市
房企中,招商蛇口(+6.3％)、保利发展(+5％)和金地集团(+4.3％)涨幅位列前三。
投资建议销售和土地成交仍处于下行趋势,行业基本面继续筑底。但在今年稳增长
的政策背景下,2月以来房地产调控政策逐步放松,板块有望延续估值修复行情,建议关
注信用风险较低的龙头房企。给予行业"增持"评级。
风险提示调控政策不确定性风险;市场持续下行风险。
[2022-02-21]房地产行业：因城施策的需求放松持续落地，稳定市场信心是当务之急－第7周周报
■东兴证券
市场行情本周212218A股地产指数(申万房地产)涨幅0.73上周400A股大盘(万得全A
)涨幅170％％(上周1.24H股地产指数(克而瑞内房股领先指数)涨幅3.03％％(上周4.35
H股大盘(恒生指数)涨幅2.32％％(上周1。
36％％)。本周A股、H股地产板块表现均弱于大盘。
行业基本面销售较上周有所回暖,但低能级城市销售压力依然巨大。从数据来看,4
5城商品房累计销售面积(2.1217)同比30.2上月同比27116城二手房成交面积(2217)同
比46.2％％,上月同比30.1。
销售低迷之下,新房库存水平稳定,去化周期有所上升。从数据来看,15城商品房去
化周期(截至217)为573天,上月同期为497天。
土地市场供需两弱,土地成交持续下滑。从数据来看,100大中城市本年累计(截至2
13成交土地建面同比55.8％％,上周累计同比549％％;本周100大中城市2.7213)土地成
交溢价率3.3％％,上周5.9100大中城市本年累计(截至213)土地成交总价同比731％％,
上周累计同比72.3。
融资端政策发力与房企暴雷的背景下,政策房企内债与信托融资回暖,外债融资低
迷。从数据来看,境内地产债发行规模2218)累计同比390％％,上月规模同比57.5％％;
境外地产债发行规模2218)累计同比1000％％,上月规模同比867信托融资规模(2218)累
计同比60.5％％,上月规模同比847。
投资策略近期已有多地出台了房贷政策的放松,稳定购房者预期已经成为当前市场
的当务之急。我们认为,政策的关注点正从房企资金面的风险转移到需求端的失速下滑
带来的恶行循环风险。预计后续后续将有更多销售压力较大的城市陆续出台维稳措施,
逐步扭转销售端量价齐跌的局面。
我们认为融资段的呵护政策将推动高信用房企在土地和并购市场获得优势,持续的
拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机,进一步提升市场份额
。推荐万科A,保利发展,金地集团。融资端的支持,也会在满足了头部的稳健央企地产
企业后,逐渐向经营稳健的民企溢出,市场对经营稳健的民企也将逐渐恢复信心,建议持
续跟踪经营稳健的民营房企龙头如龙湖集团、碧桂园。
风险提示:行业政策进一步趋严的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期
的风险。
[2022-02-21]房地产行业：陌生的压力，熟悉的韵脚－专题研究
■天风证券
信号释放:需求托底进入核心区近日,山东菏泽、重庆、江西赣州三地部分银行下
调个人住房贷款首付款比例至20％。此轮调整城市均为非限购城市,依然符合2016年央
行"在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则
上最低首付款比例为25％25％,各地可向下浮动5个百分点"的规定,属于"因城施策"下
的合理调整。我们认为本次首付比例的调整,意味着需求托底进入限购限贷的核心区,
有望进一步打开地方因城施策的空间。
历史回顾:行业下行时的着力与纠偏复盘历史2008Q32010Q2和2014Q32016Q3两轮首
付比例下调时点,房贷首付政策进入宽松周期与行业基本面下行有较强的相关性。2008
年,因全球金融危机影响,商品房销售额累计同比快速回落,进入负区间,年中最大累计
降幅19.8％房地产开发投资完成额累计同比自Q3开始进入下行通道。在需求疲软、开
发投资连降的情况下,房贷首付比例调控由收紧转为放松,开启了一轮宽松周期2014年
初市场遇冷,商品房销售额累计同比增速再次进入负区间,最大累计降幅15.8％15.8％;
房地产开发投资完成额累计同比也开始了持续两年的下行,为加速去库存,行业进入货
币政策和行业政策的双宽松周期,限贷政策再次放松。
从历史调控周期来看1.整体呈现从地方到中央再到地方的有序演进的特征两轮宽
松周期都经历了以下演化过程:部分城市基本面承压过大,政策出现边际松动,下调首付
比例;中央主导顶层设计的放松;政策开始传导,逐渐在其他城市落地。2.公积金首付政
策的调整普遍先于商业贷款首付政策的调整。
未来展望:限贷政策仍具因城施策空间目前一二线城市普遍限购,首套房认定标准
较为严格且首付比例较高,限购城市规定的首套房商业贷款首付比例大多在30％40％区
间;三四线不限购城市地方规定的首付比例在20％30％区间。因此部分城市规定的首付
比例下限通常高出央行统一规定下限约10pct,基本面分化的压力之下,地方因城施策仍
有较大空间,尤其是非限购城市有望跟进调整。
行业出清和良性循环需要需求侧预期稳定我们认为供给侧改革有利于行业建立真
正的平稳健康发展期,并且仍将是接下来解决行业问题的主要路径,但是无论是市场化
的收并购还是行业良性循环的重启都需要信心的修复和预期的稳定,地产政策重心有望
在去杠杆、控风险和稳增长之间重新平衡。尤其随着一季度基本面下行压力的加大,地
方因城施策尺度需要进一步匹配当地基本面情况,我们有望看到更多行政调控的调整。
但是需求侧进一步放松依赖于行业或宏观层面的倒逼触发机制:行业信用风险失控、基
本面失速或者宏观层面稳增长对地产的阶段性诉求提升。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha投资建议:未来行业beta取决于行业
结构调整、产能出清节奏和政策托底力度;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和
利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐:1)
优质成长金科股份、新城控股、旭辉控股等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A
、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业
、旭辉永升等。
风险提示行业信用风险蔓延行业销售下行周期开始行政调控保持高压,房地产税试
点力度超预期部分数据结论主观测算偏差风险。
[2022-02-20]房地产行业：投资逻辑重回规模增长，物业板块配置正当其时
■中信建投
地产行业格局变动深刻影响物企终局,当前投资逻辑重回"规模增长"。自2021年6
月以来,房地产销售增速的放缓,部分民营房企信用风险持续爆发,深刻地影响着地产行
业的格局,可以认为伴随着2022年浴火重生后的房地产行业将进入新的阶段,相应地与
房地产有着千丝万缕联系的物管企业,其发展速度和发展策略都将发生重大改变。房企
销售规模排名的重大变化,将影响各关联物企未来来自母公司的面积增长;迫于地产现
金流压力下半年频发的物企并购则加速来自收并购的面积的扩充。两方面因素叠加,物
企的规模格局也将有所变动。
头部物企规模增长受益于当下市场环境。从物企面积增长的三个来源来看,地产行
业格局变化对头部物企有利:1)自2021年下半年以来,央国企及优质民企融资端修复,给
关联物企的稳健经营创造了良好的环境。其在销售和拿地端的相对优势也为关联物企
未来来自母公司的面积增长提供更强的支持。2)地产下行将延长物管收并购的窗口期,
这些物企将有机会把更多货币资金用于收购原先拟单独上市的中大型物管公司,进一步
巩固自身的优势。3)市场直拓并未直接受到地产基本面变化带来的影响。但2021年以
来政策始终鼓励"提升基层管理服务质量和标准化水平",引导行业将服务质量作为选择
物业服务商的重要标准之一,有利于行业内低质产能出清,外拓竞争规范公平化。
强者恒强,未来五年头部物企市占率有望加速提升。我们根据物企面积增长的三大
来源,对未来五年的在管面积增长做出定量测算。我们发现未来五年头部物企的市占率
有望实现加速提升。预计到2025年Top5物企市占率(在管口径)将达到19.6％,平均每年
提升2.7个bp,远高于2020年市占率提升幅度1.1bp。
建议买入在管面积复合增速快、市占率提升幅度大的物企。我们认为地产基本面
修复使得物企格局优化变得更加清晰,当前投资逻辑重回"规模增长"。从管理面积复合
增速以及市占率提升幅度两个维度去观察物企未来五年的表现,我们最看好的物企为:
万物云(对应标的万科A)、碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务、龙湖智创生活
(对应标的龙湖集团)和保利物业。
风险提示:房地产行业销售持续不及预期;外拓竞争加剧导致物管公司毛利率下降;
并购投后整合不及预期。
[2022-02-20]房地产行业：不要误读“房地产去金融化”，优质房企引领“新四化”升级－动态跟踪报告
■光大证券
近期多方释放资金面积极信号,房地产行业流动性情况进一步舒缓
1)2月18日,经济日报发文称不要误读"房地产去金融化"。文中指出,房地产行业曾
出现"过度金融化",当前的"去金融化"是对此前过度金融化的一种矫正,其最终目的是
将房企的经营杠杆率降至合理水平;要在坚持"房住不炒"的定位下,保持房地产贷款增
速平稳、投放有序,但在结构上要做到"有保有压",精准有效满足房企、购房者的合理
刚性融资需求。
2)2月17日,山东省菏泽市工行、农行、建行在"央行政策框架"范围内,下调个人购
房贷款首付比例,"无房无贷"者在认购普通住房时可享受最低20％的首付比例。("央行
政策框架":央行与银监会2016年联合下发通知,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭
首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25％,各地可向下
浮动5个百分点。详见已外发报告20200226《"非限购"城市按揭或成信贷投放提升渠道
--光大地产行业动态跟踪报告》)。
3)2月17日,证券时报网发文称,兴业银行拟于近期发行房地产项目并购主题债券,
募集资金不低于100亿元。这是继浦发银行、广发银行、招商银行、平安银行后,又一
银行拟为房企收并购提供融资支持。至此,多家银行为房企项目收并购提供资金支持接
近600亿。
4)2月10日,财联社消息称,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出
台。管理办法明确,预售资金额度监管为"重点额度监管",当账户内资金达到监管额度
后,超出额度的资金可以由房企提取自由使用。新办法在确保项目交付的前提下,提高
商品房预售资金使用灵活性,对此前部分区域预售资金监管过严的做法进行纠偏。
5)2月8日,人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产
贷款集中度管理的通知》,明确自该通知印发之日起,银行业金融机构向持有保障性租
赁住房项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管
理。
投资建议:1)央行2021年9月24日定调"两维护",10月15日释疑"α风险"暴露和"β
系数"健康稳定;12月6日央行全面降准0.5个百分点释放长期资金1.2万亿;中央政治局
会议提出房地产市场健康发展和良性循环,中央经济工作会议重申"房住不炒"再提"因
城施策",部分区域购房限制措施将逐步退出。2)2022开年以来,多方释放资金面积极信
号,5年期LPR下调5bp,保障房贷款不纳入集中度管理,商品房预售监管资金新办法结构
性纠偏,各大行提供并购融资支持,"α风险"修复进入执行阶段,房地产行业流动性持续
舒缓。3)我们认为,行业流动性舒缓的同时,房地产金融审慎管理和"去杠杆"的趋势仍
将继续深化,部分前期过度激进房企的"α风险"仍有暴露可能,但我国房地产市场"β系
数"健康稳定的总体趋势不会改变。坚持"杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展"
的优质房企将迎来"有序竞争"的发展机遇,逐步引领我国房地产行业向"利润合理化、
管理精细化、产品优质化、施工绿色化"迭代升级。4)近期,资本市场对房地产板块信
心提升明显,板块迎来"开门红",优质龙头房企表现出色。重点推荐万科A/万科企业,中
国金茂、新城控股;建议关注保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、华润置
地、龙湖集团。
风险分析:全球通胀预期推升开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张;房企"
三道红线"叠加债务集中偿还期,部分房企或出现信用违约。
[2022-02-18]房地产行业：需求侧如期放松，后续政策博弈仍有空间－菏泽下调首套房首付比例点评
■国信证券
事项:
财联社2月17日电,根据相关消息称,山东菏泽工行、建行、农行自2月14日起,名下
无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行20％。另外根据菏泽农行信贷
人士表示,除上述首套房首付比例的确已由30％下调至20％外,首套房、二套房房贷利
率分别由去年年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.95％。国信地产观点:1)菏泽下
调首套房首付比例,需求端政策如期放松;2)此次菏泽政策放松释放信号意义重大,利于
稳定市场预期;3)预计后续将有更多城市跟进,将一定程度上缓解三四线城市的下行压
力;4)基本面企稳回升仍然需要时间,后续政策博弈仍有空间 。
评论:
菏泽下调首套房首付比例,需求端政策如期放松根据相关消息称,山东菏泽工行、
建行、农行自2月14日起,名下无住房且无个人住房贷款记录的购房者,首付比例可执行
20％。菏泽成为本轮市场下行周期中第一个下调首套房首付比例的城市。
除菏泽外,近期已有多地出台了房贷政策的放松,例如:1月12日,北海市住房公积金
管理中心发布《关于调整住房公积金贷款政策的通知》,明确降低公积金贷款的首付比
例,将缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款的最低首付款比例由
60％下调至40％;
1月18日,自贡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金政策相关问题的
通知》,放宽了住房套数认定政策,实行"只认贷不认房"的认定标准。
除菏泽、北海、自贡放松房贷政策外,青岛、宁波、济南、马鞍山、吉林、南宁等
地均已出台公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策,需求端政策如期放松。
释放信号意义重大,利于稳定市场预期根据央行与银监会2016年发布的《关于调整
个人住房贷款政策有关问题的通知》,在不实施"限购"措施的城市,居民家庭首次购买
普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25％,各地可向下浮动5个百
分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业
性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30％。
进入2022年,销售景气度的低迷仍未见改善,单月同比降幅持续扩大,1月单月,300
城住宅销售面积为3216万平方米,环比-30％,单月同比-44％,百强房企全口径销售额为
5849亿元,单月同比-41％,较上期降幅扩大了4.7个百分点。此前由于市场需求较为充
足、银行房贷额度限制等因素影响,菏泽一直执行30％的首套房首付比例。当前市场需
求持续下行,贷款业务承压,此次下调首套房首付比例至20％,符合监管层规定,释放信
号意义重大,利于稳定下行周期中的市场预期。
预计后续将有更多城市跟进,将一定程度上缓解三四线城市的下行压力此次菏泽出
台放松政策释放信号意义重大,预计后续将有更多压力较大的三四线城市跟进,且将围
绕"托底"和"纠偏"方向进行。后续若有更多三四线城市跟进放松,将一定程度上缓解三
四线城市房地产市场的下行压力。但由于市场信心不足、需求过度透支等制约因素仍
然存在,基本面企稳回升仍然需要时间,我们预计政策宽松仍将持续,后续政策博弈仍有
空间。
投资建议:需求侧如期放松,后续政策博弈仍有空间菏泽此次下调首套房首付比例,
需求端政策如期放松,释放信号意义重大。如前所述,我们认为后续政策博弈仍有空间
。中短期看,布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益,推荐新城控股。中长期
看,随着快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复,经营稳健、综合实力
突出的龙头房企将持续受益,推荐保利发展、金地集团。此外,物管龙头公司未来有望
受益于地产压制的解除,享受估值修复,推荐碧桂园服务、旭辉永升服务、招商积余、
保利物业。
风险提示
基本面超预期下行但政策放松幅度不及预期。
[2022-02-14]房地产行业：预售资金监管影响几何－深度研究
■天风证券
本篇报告通过整理汇总33个重点城市的预售资金监管规定,在分析监管现状的同时
,定量测算不同情境下上市房企资金链的改善空间。自由分化的预售资金监管体系资金
监管旨在完成保交楼使命。大部分城市预售资金监管的对象为商品房;预售资金监管范
围包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、商业贷款、住房公积金贷款等全部购
房款;预售资金分为一般监管资金和重点监管资金。
各地监管标准和提取规则差异较大。样本城市预售资金监管口径可分为三类:以工
程预算为基数上浮、总预售款的一定比例、按单位面积建安成本定额计算。在资金支
取节点与比例方面,各城市根据工程进度控制重点监管资金最低留存比例或最高使用比
例。针对房企信用等级实行差异化监管。33个重点城市中有11个明确允许"保函替代",
即可用银行出具的保函免除一定监管额度;10个城市设立了信用关联机制,可下调优质
信用企业部分或全部支取节点的监管资金留存比例。监管新规有望提高资金使用灵活
性。全国性商品房预售资金监督管理办法已于近日出台,办法明确了预售资金监管的基
本标准。我们认为新标准接近现有监管规则下限,有望缓解此前监管基数和比例过高、
提取节奏不合理的问题。
预售资金是无息杠杆的重要支点金融供给侧改革,预售资金依赖度大幅提升。截止
2021Q3,样本房企预收款占无息负债比达57.3％;无息负债杠杆达到2.72倍。2015-2018
年行业上行周期内预收款迅速扩张带动无息杠杆率上行;2018年后行业开启金融供给侧
改革,无息杠杆率整体平稳,维持历史高位。30％的预售资金监管导致经营杠杆下滑约1
7％,权益乘数下滑约11％。
监管边际放松影响几何短债端,预收短债比提升明显,小型房企短债覆盖率接近1。
截止2021Q3,69家样本房企整体的预收短债比即"(预收款-应付款)/短债"为1.15倍。龙
头房企销售好覆盖率较高,中小型房企实际的短债偿付压力较大。敏感性分析结果显示
,预售资金监管放松对预收短债比提升明显,中小房企虽然改善幅度不及龙头房企,但是
经调整的预收短债比逐渐接近甚至超过100％,表明预收款的放松有望弥补当前非常紧
张的现金流缺口,即现金短债比不足100％的关键部分。
有息债务层面,龙头公司更具投资主动性。截止2021Q3,在30％预售资金监管比例
下,69家样本房企整体"(预收款-应付款)/有息负债"为0.35倍;房企整体的预收款对有
息债务覆盖率并不高。敏感性分析结果显示,预售资金放松使房企有息偿债能力能获得
较大提升,龙头房企将更具债务和投资主动性。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha。我们认为,本轮预售监管政策的边
际放松有助于自上而下缓解当前地方层面的流动性危机,弥补中小房企短期偿债缺口,
避免行业信用风险的蔓延;同时为头部房企释放更多资金空间,推动行业投资拿地预期
的良性复苏。后续可以期待政策结构性宽松的beta与收并购的alpha。持续推荐:1)优
质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A
、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧桂园服务、绿城服务、招商积余、保利物业
、旭辉永升等
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;部分测算基于一定
前提假设,存在主观测算偏差风险
[2022-02-14]房地产行业：坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，促进市场良性循环－周报（2.7－2.13）
■东亚前海证券
市场回顾
上周(2.7-2.13),上证综指上涨3.02％,沪深300指数上涨0.82％,房地产板块上涨4
％,房地产板块跑赢上证综指0.98个百分点,跑赢沪深300指数3.18个百分点。
行业动态2月11日,央行发布2021年第四季度中国货币政策执行报告。报告指出,下
一阶段,牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,坚持不将房地产作为短期刺激
经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,实施好房地产金融审慎管理制度,加大住房
租赁金融支持力度,维护住房消费者合法权益,更好满足购房者合理住房需求,促进房地
产市场健康发展和良性循环。
2月11日,深圳大鹏新区修订发布"1+6"产业政策,新增招商引资扶持措施。各项政
策调整包括重大产业项目招商引资、科技研发、制造业、商贸服务业、生物产业等领
域强企、惠企等一系列举措。
行业新闻2月8日,上海2022年个人住房房产税税率分界线提高至81948元/平米。《
上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》第五条规定:适用税率暂定为
0.6％。上海市统计局数据显示,2021年,新建住宅销售均价40974元/平方米。应税住房
每平方米市场交易价格低于上海上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率
暂减为0.4％。上海上年度新建商品住房平均销售价格,由上海市统计局每年公布。
2月9日,广州市建设工程招标管理办公室发布《关于开展房屋建筑工程施工项目负
责人社会保险缴纳单位信息比对工作的指引》(下称《社保信息比对指引》),通过交易
系统自动比对项目负责人社会保险缴纳单位信息,可查处打击招投标活动"挂证"行为,
进一步维护广州市建筑工程市场秩序,营造良好的招标投标营商环境。广州住房和城乡
建设局表示,在本次项目负责人社保信息比对工作中,市建设工程招标办一以贯之推行
招标人负责制。
建议关注中共中央政治局会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好
满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。
后期三类地产股值得关注:(1)低利率融资成本、背靠国企能在一二线城市持续拿
地的龙头房企,如万科、保利地产等;(2)受此次土地政策影响较小,勾地能力较强的房
企,如新城控股、宝龙地产等;(3)已布局长租公寓的龙头房企,如我爱我家、龙湖集团
等。
风险提示提示一:房地产调控政策收紧提示二:防范金融系统性风险
[2022-02-13]房地产行业：保障性租赁住房再获优待－周报
■天风证券
2月8日,央行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集
中度管理的通知》,明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理,
鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,加大对保障性租赁
住房发展的支持力度。本次通知是对2020年12月央行、银保监会答记者问中"为支持大
力发展住房租赁市场,住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算"的既有安排的
进一步明确,意味着银行发放相关贷款不再受集中度管理指标约束。
从当前房地产贷款投向来看,根据央行数据,2021Q3保障性住房(包括保障性租赁住
房、公租房、共有产权房)开发贷余额为4.64万亿元,仅占房地产贷款余额总量的9.03
％9.03％,且增速近年来不断走低。本次通知出台后可以更多向商业银行申请保障房开
发贷款,加大对保障性租赁住房项目的信贷投放,调动市场主体和社会机构的参与积极
性。
住建部在1月表示,要扩大保障性租赁住房供给,在"十四五"期间,40个重点城市初
步计划新增650万套(间),预计帮助1300万新市民、青年人等缓解住房困难。其中,2022
年建设筹集保障性租赁住房240万套(间),较2021年增长156％。本次通知旨在为保障性
租赁住房提供金融支持,助力我国住房保障体系建设,推进住房供给侧结构性改革,建立
多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
考虑到相关建设经验和各地出台的具体政策,未来保障性租赁住房的主要承建主体
最可能是城投企业、国有企业和具有保障房建设经验或长租公寓运营管理经验的房地
产开发商,因此,这些主体将是此政策的主要受益对象。
高基数下,新房、二手房、土地成交弱势新房市场本周成交265万平,月度同比75.9
1％75.91％,相较上月下降43.65pct累计库存15488万平,二线去化加速,一线三线及以
下去化放缓。二手房市场本周成交67万平,月度同比78.99％78.99％,相较上月下降44.
97pct。土地市场本周成交建面4万平,滚动12周同比4579％％;成交总额0亿元,滚动12
周同比4164％％;全国平均溢价率3127％7％,滚动12周同比808pct。
本周申万房地产指数+4.00％,较上周提升4.00pct,涨幅排名15/31,领先沪深300指
数3.18pct。H股方面,本周Wind香港房地产指数+2.52％,较上周下降0.57pct,涨幅排序
6/11,领先恒生指数1.16pct;克而瑞内房股领先指数为4.35％4.35％,较上周提升0.53p
ct。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整、产能
出清节奏和政策托底力度,随着一季度基本面和信用面压力的加大,需求调控政策有待
进一步宽松;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆
的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘,政策支持和实际并购有望持续落地。建议持
续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;
2)优质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股集团3)优质物管:碧桂园服务、新城
悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升。
风险提示行业信用风险蔓延;行业销售下行周期开始;行政调控保持高压,房地产税
试点力度超预期
[2022-02-13]房地产行业：类比2021央企修复，在2022向民企扩散
■国泰君安
本报告导读:2021年经历了央企的估值修复,进入2022年,随着资金链紧张格局得到
缓解,类比2021年活下去即估值修复的逻辑,将向民企扩散。
摘要:并非周期反转,而是深度价值的估值修复,活下去概率增加就会提振估值,催
化剂是2021年多个大中型房企暴雷带来的资金风险。历史上,地产板块行情全部来自于
政策放松后开启新周期上行,也即,只要楼市进入下行期,就可预期强有力政策出台,并
一定能带来基本面反转、而非反弹。这一现象使尽管地产板块表观PE越来越低,但仍有
优秀房企股价创新高,原因就在于基本面的反转推动,最终体现为业绩大幅增长。然而
以2022年看,至少截止当前,仍未有政策表明进入到刺激阶段,更多的是在房住不炒背景
下去进行平稳,并防止系统性金融风险。那么,当前行情更多是"活下去"的逻辑推动,以
带来深度价值的估值修复,而率先修复的就是背景雄厚、一定能活下去的央企,这一催
化剂,就是多个大中型房企出现了没活下去的暴雷。
展望2022年,我们提出"优质的定义会扩散",优质≠央企,而是包含众多央企民企在
内,若单论财务数据,民企甚至优于国企,因此优质民企也将迎来估值修复,催化剂就是
楼市基本面下行。我们在2021年9月《正视政策偏紧,央企永续经营》中提到,TOP200中
民企数量占比67％,销售金额占比63％,是楼市的绝对主力。若按三条红线计算央企/国
企/民企的整体水平,央企明显优于国企和民企,国企和民企属同一梯队,都是高杠杆、
高风险。从民企内部看,部分民企财务状况堪比优秀央企,更是大幅优于国企。2021年
资金风险带来央企绝对胜出,2022年楼市下行将确定性带来纠偏政策出台,如按预售资
金按货值监管、甚至对民企超额监管,得到纠偏,改为按工程款监管。那优质民企的价
值也将得到修复,这一轮民企估值修复的催化剂就是楼市下行,因为这也将使央企销售
大幅下行。
当前政策还不足以支撑基本面上行走势,但足以优质民企重估,2022年优质民企将
类比2021年央企,迎来估值修复。尽管部分投资者认为,下半年地产将有较明显的基本
面修复,但按我们的地产金融框架,没有土地信用扩张的环境下,楼市无法进入新一轮周
期。而1月土地市场甚至差于2021年Q4,且房企有收并购项目后,更是减少公开市场拿地
,整个行业的信用只出现结构性调整,并没有增量。因此,当前政策暂不足以带来楼市反
转,但销售下行带来纠偏和冻结资金释放,足以让民企迎来类比2021年央企的修复行情
。推荐港股中的中国金茂、融创中国,受益旭辉控股集团,A股标的推荐中南建设、万科
A、保利地产、金地集团、招商蛇口等,受益我爱我家,同时推荐物业板块,受益招商积
余、碧桂园服务,推荐中海物业、宝龙商业。
风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。
[2022-02-12]房地产行业：浙江湖州，21年新房成交高开低走，22年信贷宽松维稳成交－春节返乡楼市调研系列二
■中银证券
核心观点
城市宏观:湖州位于长三角中心区,区位优越,经济实力雄厚,居民富裕幸福感强。
湖州是浙江下辖11个地级市之一,下设3区3县,总面积5,818平方公里,人口264万。湖州
地处太湖南岸,浙苏皖三省交汇处,一小时经济圈覆盖苏杭沪宁等城市。21年湖州市GDP
3644.9亿元,同增9.5％,增速居全省第2。七普常住人口336.8万人,占全省人口比重5.2
％,位列第8。从全市近10年的常住人口看,整体呈净流入状态。城乡居民人均可支配收
入均实现两位数增长,其中城镇居民人均可支配收入为6.8万元,同增10.1％,增速位居
全省第2。房价收入比为6.8,远低于周边城市。
房地产市场:新房成交在21年高开低走,22年初以来较为稳定。21年湖州中心城区
签约套数3.3万套,签约面积392.8万平,同比下跌14.4％。月度签约量于21年首月达到
峰值,2月春节短暂休市,3月到达第二个高点,而后续"限购"、"限售"等政策调控下市场
热度开始下滑,至三、四季度呈阶梯下降趋势。2022年初以来,新房成交较稳定。18至2
1年二手房签约量稳步提升,市场稳健向好,22年初以来保持平稳。湖州中心城市签约套
数1.6万套,同增10.1％,签约面积198.9万平,同增16.3％。从月度签约数据来看,3月为
峰值。受疫情影响所积压的购房需求随着楼市整体复苏在年初迅速释放,促成了二手房
市场的"金三银四",7月以后,市场逐渐回归平稳发展
新房房价在21年年初维持高位,21年5月下跌后缓慢回升,目前维持相对平稳的位置
(12886元/平)。根据调研我们总结了三点原因:1)湖州人口规模较小,位列浙江省第8位
;2)背靠杭州,连接苏州、嘉兴等经济发达城市,当地富裕居民会选择在经济、教育、医
疗更发达城市买房置业;3)当地政府严格执行"房住不炒","限价"、"限购"等政策力度
大。二手房房价整体保持平稳爬升。
购房客以自住、中小户型为主,30-45岁本地购房者为绝对主力。湖州房地产开发
商主要以外来房企为主,本地房企规模小。外来房企主要有滨江集团、大家房产、碧桂
园、绿城集团、保利集团、恒大、卓越置业、融创地产、蓝城集团、金成集团等,当前
售价最高的为绿城和金成开发的楼盘。
政策:21年政策加码"限购"、"限售","限贷"政策先紧后松。1)限购:外地户籍限购
1套(21年3月前不限购);2)限售:新购买的住房自取得不动产权证满2年后方可转让(202
1年5月前不限售);3)限贷:2021年房贷首付比例没有调整,首套房首付比例为30％(购房
面积小于144平的新房首付20％),二套房首付比例为40％;三套房全款付清。在利率方
面,21年湖州市多次调整了各银行的房贷利率。国有银行3月前利率为LPR+65-70BP,5月
开始利率在原有基础上又上调了70-80BP,市场上首套房利率从5.5％涨到6.6％,直到10
月份房贷利率开始松动,银行下调50-60BP,市场上首套房利率下降,最低降至5.5％。22
年1月贷款利率进一步下调,各国有银行贷款规模也有所放宽。21年10月信贷政策放松
后,楼市成交无明显起色;2022年1月信贷放松力度加大,新房成交未见起色,但二手房成
交回暖,1月第二周和第三周二手房签约面积同比分别增长25.5％和2.1％。4)限价:21
年3月15日开始限制地价,规定所有地块的溢价率不能超过15％;同时,鼓励建立健全房
价地价联动机制,部分地块也出现了限房价的情况(2021年3月前无限价政策);5)限签:
有序摇号网签。
土地市场:2021年土拍集中在第一、三季度,未销售存量土地集中在南太湖新区。2
021年湖州中心城市涉宅类土地共有38宗出让,成交金额超237亿元,同比上涨41.9％,出
让土地面积225.4万平,同比下降18.5％,最高楼面价为1.3W。1)地价明显上涨。2021年
涉宅类土地市场成交数量高于去年,出让面积小于去年,但成交金额大幅高于去年,说明
2021年湖州地价明显上涨。2)南太湖新区供应增多,吴兴区楼面均价及溢价最高。2021
年南太湖新区涉宅类土地共15宗,出让面积达102.5万平,占总出让面积的45.3％。吴兴
区楼面均价最高,达8209.6元/平。吴兴区位于市中心,其中,湖东西区楼面均价高达115
57.3元/平,东部新城平均溢价率最高达97.1％。截止2021年12月31日,南太湖新区存量
住宅用地和未销售面积仍然占据第一位,分别达686.1、136.9万平,占比49.6％、53.6
％。
项目调研:我们取湖州市中心城市南浔区与下辖长兴县各一楼盘1)南浔诚通·南林
春晓(春璟园):位于南浔区,属上海和杭州都市圈的新兴城市,率先融入上海"半小时生
活圈"。周边三大城市地标及七大院校环绕。由湖州鸿城地产打造,销售均价14000元/
平,21年8月首开,目前已全部开盘,共427套房源,整体去化率51％。物管公司为杭州滨
江物业,物业费洋房2.5元/平/月,合院4.5元/平/月,是当地较高的水平。实际楼面价58
05元/平,毛坯交付,若加上建安成本约3000元/平,我们预计毛利率37％。2)蘭园:由蓝
城集团携手长兴本土国企城投打造。21年4月首开,后续四次加推,合计推出房源1081套
,均价12900元/平。前三批去化均100％,当前总体去化率94.9％;物业公司为成都卓望
嘉物业,物业费为高层2.2元/月/平方米,叠墅2.4元/月/平方米。项目楼面均价4000元/
平,毛坯交付,若按照3000元/平建安成本计算,平均房价为12,900元/平,我们预计静态
毛利率为45.7％。
[2022-02-12]房地产行业：江西丰城，21年下半年成交下行趋势显著，年底信贷政策显著放松、银行放款周期缩短－春节返乡楼市调研系列三
■中银证券
核心观点
城市宏观:北接省会南昌,鄱阳湖平原经济大县,人口增长趋缓。丰城市位于江西省
中部,北接江西省省会南昌,21年GDP达535.2亿元,是江西省第二大经济强县。七普常住
人口106.6万人,城市化率为47.1％,中青年人口占比逐步下降,目前老中少年人口比例
为28:50:22。城镇人均可支配收入为3.90万元,人均可支配收入增速大于GDP增速。
房地产市场:2021年库存快速释放。截至21年12月,丰城市商品房待售面积达9.85
万平方米,同比下降23.8％,去库存效果显著。2021年全市完成投资42.77亿元,同比增
长23.8％。商品房销售面积98.2万平,同比增长18.8％。新开工面积99.9万平,同比下
降3.5％。商品房销售额70.7亿元,同比增长27.6％。商品房均价7204元/平,同比增长7
.4％,维持了此前的稳定增长态势。去化时间有所增长但仍低于全国。22年1月全市二
手房挂牌均价为8098元/平,与2021年12月持平,较去年同期上涨0.33％。购房客主要为
本地自住需求,教育刚需也成为新的需求增长点。
政策与土地市场:2021年11月底房贷利率显著下降,放款加速明显。丰城市暂无限
售、限购、限价与限签政策,已有政策主要为限贷政策。
根据草根调研,2022年实际操作中,首套房房贷利率已由6.21％回落到5.88-5.91％
,二套房由6.37％降至6.05-6.13％左右。四大行的放款周期现已调整至1-2个月左右,
小银行1个月以内。首付比例没有变化,首套房为30％,但如为夫妻购房或父母担保,则
可降低至20％,二套房首付比例原则上为40％,可采用同样方法降低一定比例。房企仍
将以消化现有存量住宅用地为主,土地市场情绪短期难以上扬,城投托底,底价拿地,并
与市政规划配合,提前锚定城市发展新区域。
项目调研:我们取丰城市新城区高铁新区的龙大壹号北院和东投学仕府作为调研对
象,分别位于现有市中心与未来发展核心区。1)龙大壹号北院:110平与130平户型即将
售罄,去化率约75％,精装修不讨喜+高价门槛,剩余150平户型销售较为冷清,项目占地
面积1.99万平,总建面5.15万平,容积率为1.8,由深耕丰城15年、累计开发8个楼盘的龙
大地产开发,项目主打大户型,以低容积率吸引客户,均价为1.08万元/平方米,位于当地
较高水平,也是目前唯一在售的精装修楼盘,整体去化率约在75％左右;2)东投学仕府:
优质区位+亲民价格促成全城最热楼盘。项目由省内民营地产开发商东投地产开发,202
1年多月位列销售第一,主推100平左右的三房两厅,以优质的地理位置和便捷的交通吸
引了众多本地购房客,尽管容积率略高(2.0),依然较受欢迎,开盘首日销售金额达3亿元
,保守估计,目前去化率超90％。上述两家房企均使用自己的物业公司进行服务。
[2022-02-11]房地产行业：行业政策工具箱陆续打开，地产板块信心提振迎来配置窗口期－2022年1月月报
■中银证券
核心观点新房:市场跌势依旧;低能级城市新房销售显著承压。46个城市新房成交
面积为1840.4万平,环比下降26.7％,同比下降35.7％。一、二、三线城市环比增速分
别为-18.5％、-23.3％和-15.0％,同比增速分别为-30.3％、-6.7％和-69.9％。一线
城市环比下降,同比降幅扩大9.7pct;二线回调程度扩大。一方面,春节假期临近,不少
房企放缓供货节奏,供应低迷一定程度上导致成交大幅下滑;另一方面,去年下半年以来
市场下行压力加剧,购房者观望情绪愈加浓重。预判下月,我们认为,恰逢春节传统假期
,加之新冠疫情影响下提倡就地过年,返乡置业热情较弱,三四线城市仍将持续承压。
二手房:成交规模环比下降,同比降幅扩大,主要是临近春节市场供应缩量带动成交
小幅下行。16个城市二手房成交面积为478.2万平,环比下降14.4％,同比下降39.4％。
一、二、三线城市环比增速分别为-20.7％、-9.3％和-11.1％,同比增速分别为-42.3
％、-26.6％和-67.0％。12城中大部分城市均出现不同程度的环比下降,仅杭州、苏州
环比回升;同比来看,12城中大部分城市下跌,仅成都同比回升。我们认为,基于近期房
地产支持性政策频出,多城陆续放松信贷政策,按揭贷款投放力度增加、部分地区房贷
利率下降、放款速度变快,叠加当前市场规模较去年同期仍有空间,预计二手房市场将
逐步实现稳中小幅回升。
库存与去化:整体库存同环比均下降、去化周期同环比均上升;仅上海去化周期小
于6个月。截止到1月31日,14个城市新房库存面积为10347.0万平,环比-1.5％,同比-2.
2％;11.4个月,环比+1.1％,同比+22.8％。一、二、三线城市库存面积环比增速分别为
-4.8％、-0.7％和-0.8％,同比增速分别为+0.6％、-9.7％和+9.6％;去化周期分别为8
.5、10.3和13.7个月,环比增速分别为-4.5％、-0.2％和+7.8％,同比增速分别为+25.9
％、-13.9％、和+58.2％房企销售:百强房企2022年1月单月权益口径4106亿元,同比-4
2.3％(前值-38.1％)。
仅滨江集团、华发股份和仁恒置地1月单月销售正增长,其余TOP20房企单月销售额
同比均出现不同幅度的下滑。1月房地产市场整体延续了去年下半年以来降温的趋势,
多数规模房企销售表现不佳,单月销售同比以及较去年月均水平变动都有明显下降。展
望2月,受春节假期和疫情扰动影响,房地产市场仍难言乐观,成交或将持续下行。
土地市场:1)成交显著缩量,百城土地成交建面同比-76.3％,因土地市场较冷、集
中土拍断档,一线城市本月无住宅用地成交;百城土地成交整体楼面均价同比-49.3％2)
土地市场热度仍然较低,本月百城土地溢价率仅1.0％。
投资建议我们坚持认为"一季度是较好的配置窗口期",现阶段建议提升地产配置比
例。目前基本面仍在下行,开年以来销售持续探底,春节加深销售下行幅度;受销售乏力
、投资持续下行的影响,房地产行业四季度单季GDP为-2.9％,较三季度单季降幅再度扩
大1.3个百分点,房地产行业的宽松政策在一季度窗口期出台能较好的支撑"稳增长"的
核心目标。同时,考虑到民营房企的偿债压力主要集中在今年上半年,预期一季度也将
看到更加切实有效的资金端政策落地,行业beta行情趋势将持续向上。我们建议关注三
条主线:1)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集
团、招商蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下
,边际收益较大的弹性房企:旭辉控股集团、融创中国、新城控股、金科股份。3)当前
收入确定较强、集中度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后
周期物业板块:碧桂园服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。
[2022-02-11]房地产行业：疏解挤兑，提振信心，预售资金监管新规点评
■天风证券
事件:据财联社报道,全国性的商品房预售资金监督管理办法已于近日制定出台。
据新闻稿透露,此次管理办法明确当账户内资金达到监管额度后,超出额度的资金可由
房企提取自由使用。在确保交付前提下提高预售资金使用灵活性。
自上而下疏解地方层面的流动性挤兑需要预售资金的适度放松2021年民营房企信
用事件的爆发带来整个行业风险偏好的应激收缩(债务违约和保交房的双重担忧),并在
一定程度上导致微观层面的流动性挤兑,即部分地区房企、金融机构、地方住建系统对
存量资金的无序争夺加剧本就脆弱的资金链,尤其是保交房压力促使预售资金监管层层
升级加码,形成地方政府之间的"囚徒困境"。我们在1月6日《政策底凸显胜率,博弈点
加大赔率》中提示未来行业3大政策博弈点,第2点"预期反转之后的过度叠加效应有待
缓解"提到"通过自上而下的协调改善流动性挤兑、避免地方层面过度升级"如期落地。
一季度行业基本面、信用面迎来双重考验,此次管理办法出台的时间和力度均超预期。
明确监管标准和提取节奏,加强信息共享根据我们对重点城市现行监管政策的整理
,大部分城市监管标准可分三类:1工程造价预算上浮一定比例(0％30％2预售款总额的
一定比例(10％40％3按照单位建筑面积成本定额计算(每平米30005000元左右)。此外,
资金提取节点和比例同样差异较大,各城市主体结构封顶最低留存比例在20％55％之间
,竣工验收期最低留存比例则在3％20％之间。而新办法规定"由市县级城乡建设部门根
据工程造价合同等核定,确保项目竣工所需的资金额度,超出额度的资金可由房企提取
自由使用,具体拨付节点由各市县级城乡建设部门确定",同时"加强各方信息共享,商业
银行按预售资金三方监管协议加强账户监测,定期和地方住建部门进行对账等"。我们
认为新标准接近现有监管规则下限,即满足工程竣工资金要求即可,统一明确标准的同
时有望缓解此前监管基数和比例过高、提取节奏不合理的问题。
二线民营房企最为受益,有望激活市场良性循环重点城市现行办法多为差异化监管
,即高信用等级房企可适当下浮监管比例,且可以通过出局银行保函免除同等额度的重
点监管资金额度。而民营房企面临监管政策的严格执行,甚至随着信用风险偏好的收缩
面临地方的层层加码。我们认为如果全国统一的监管规则能够在地方层面执行到位,有
望缓解民营房企流动性紧张的局面,并且有望提振市场信心,激活市场良性循环。
如何展望后续政策我们认为供给侧:1收并购支持力度的进一步提升;2预售资金监
管优化的落地;3行业转型的大力支持。需求侧:1信贷支持,继续体现为按揭额度的宽松
、房贷利率的下降和放款周期的缩短;2参考部分城市公积金政策的调整方向,商业贷款
的认房认贷标准不排除有所放松,适度支持合理改善型需求的释放;3结合人口政策,针
对多孩家庭提供更高力度的住房支持,不排除限购限贷的差异化放松;4基本面失速的极
端情境下,不排除一二线城市限购限贷的适度宽松。无论是行业良性循环还是收并购式
的行业出清均需要需求侧预期的稳定和信心的恢复。
把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整、产能
出清节奏和政策托底力度,随着预售资金监管的改善,以及需求调控预期的升温,行业整
体估值有望同步提升。此外,监管资金的放松同样有利于头部房企现金流的改善,有助
于收并购和拿地投资的修复。持续推荐:1)优质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股
等;2)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口等;3)优质物管:碧
桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升等。
风险提示行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;
[2022-02-09]房地产行业：保障性租赁住房支持力度加大，房企融资环境进一步改善－关于《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》点评
■银河证券
事件:2022年2月8日,央行发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款
集中度管理的通知》。要求,银行业金融机构向持有保障性租赁住房项目认定书的保障
性租赁住房项目发放的有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。同时要求银行业金融
机构要加大对保障性租赁住房的支持力度,按照依法合规、风险可控、商业可持续的原
则,提供金融产品和金融服务。
保障性租赁住房贷款不纳入房贷集中管理,房企融资环境进一步改善。2020年12月
央行发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,对银行的房
地产贷款占比和个人住房贷款占比上限进行控制。《通知》实施之后,银行的房地产贷
款规模不断压降,进而导致房企融资渠道受阻,资金链较为紧张。截至2021年三季度末,
保障性住房开发贷款余额占房地产贷款余额比例为9.03％,保障性住房开发贷款余额占
贷款总额比例为2.45％。
保障性住房开发贷占比虽不高,但被剔除房贷集中管理之后,商品房贷款额度将迎
来一定程度的释放,房企资金压力得到缓释,融资环境进一步改善。
保障性租赁住房建设得到金融支持,利好头部房企及代建公司。
住建部表示2022年要大力增加保障性租赁住房供给,全年建设筹集保障性租赁住房
240万套(间),为2021年计划数的1.5倍,占十四五总目标的37％。保障性住房的建设一
方面将拉动投资实现"稳增长",另一方面也是"租购并举"的一部分,后续或将继续出台
支持保障性租赁住房建设的金融相关政策。2021年07月国务院发布《国务院办公厅关
于加快发展保障性租赁住房的意见》,指出"保障性租赁住房由政府给予土地、财税、
金融等政策支持,充分发挥市场机制作用,引导多主体投资、多渠道供给,坚持"谁投资
、谁所有"",提高了房企参与保障房建设的积极性。保障性租赁住房的建设对房企的运
营能力和资金实力都有很高的要求,利好资金实力较强的头部房企以及代建公司。
投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前基本面仍处于下行途中,景气度
处于历史最差,在"稳增长"主线下,政策博弈预期不断增强。目前行业政策支持正徐徐
展开,从供给侧向需求侧逐步过渡,此次《通知》也是对房贷集中度管理制度限制的边
际改善,后续关注两会前后的政策落地、首批集中供地及房企收并购情况。我们建议关
注优质住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)
、招商蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656),以及代建龙头公司:绿
城管理控股(9979.HK)。
风险提示:风险事件发酵超预期、政策支持力度不及预期的风险。
[2022-02-08]房地产行业：鉴往参今知来，保障性住房建设加码“租购并举”－保障性住房专题报告
■浙商证券
报告导读本报告介绍了中国住房保障体系的构成演变、建设情况,以及保障性住房
的现实问题、"十四五"建设趋向,最终探讨了房地产市场的改革。
投资要点中国现已建成世界上最大的住房保障体系中国住房保障体系由保障性住
房以及棚改安置住房组成。根据2021年9月《中国的全面小康》白皮书,中国已累计建
设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套,帮助2亿多困难群众改善了住房条件,低
保、低收入住房困难家庭基本实现应保尽保,中等偏下收入家庭住房条件明显改善,建
成了世界上最大的住房保障体系。
国家层面住房保障体系的顶层设计已经明确保障性住房按照产权可分为配售型以
及配租型两类。自1994年住房保障体系探索建设以来,2021年6月《关于加快发展保障
性租赁住房的意见》正式明确国家层面住房保障体系的顶层设计,即国家的住房保障体
系以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体;保障性住房正式接过棚改安置住
房的接力棒,开始成为住房保障体系的建设核心。
保障性租赁住房为"十四五"保障性住房建设重点《"十四五"公共服务规划》指出
将扩大保障性租赁住房供给;继续做好公租房保障,因地制宜发展共有产权住房。"十四
五"期间保障性住房建设主要在公租房、保障性租赁住房和共有产权住房三个方面持续
发力,而保障性租赁住房又是重中之重。各地已相继公布"十四五"保障性租赁住房筹建
计划,推动"租购并举",促进保障性住房的有效供给。
保障性住房品质明显改善,可媲美商品房绿城管理控股代建的杭州萧山潮上云临南
苑、融创中国的树村(学府壹号院)共有产权住房,以及上海黄浦区仁慧苑公租房,在区
位、户型、周边配套等方面均不输商品房,项目品质较高,体现了保障性住房品质不断
提升,一改此前品质不佳的固有印象。
房地产改革发展路径或向新加坡模式靠拢未来房地产的发展方向是建立多主体供
给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
同时,市场配置与政府保障相结合下的房地产市场运行,将有利于满足多层次住房
需求,实现全体人民住有所居的根本目标。
投资建议"十四五"期间住房建设重点在于扩大保障性租赁住房供给。我们认为,保
障性租赁住房的大力建设与持续落地,将有利于代建保障房的轻资产企业,看好绿城管
理控股。
风险提示:保障性住房筹建不及预期;保障房代建或面临地方保护主义。
[2022-02-07]房地产行业：知难而进，精准破局－收并购深度研究
■天风证券
本轮判断:市场化买方意愿不足,逆周期收并购难度较大
2021年房地产市场信用事件频发,政策不断加码引导市场收并购以期实现行业出清
。21年市场化收并购相对平静,上市房企积极寻求资产出售而买方意愿不足。我们认为
,本轮逆周期出现并购潮难度较大:1)来自中国及海外的数据显示,并购浪潮常发生在经
济持续高速增长时期,罕见逆周期收并购高潮;2)收并购市场与招拍挂市场在热度上具
有较强的一致性,在招拍挂市场冷淡的当下,优质房企对于收并购的态度可能同样趋于
观望。
主要顾虑:需要政策和资金支持,也需要稳定预期和信心
中长期行业大周期的均值回归决定房企逆周期扩张的谨慎,中短期变化的不确定性
进一步考验房企加杠杆的魄力和决心。进一步推动收并购需要政策与资金支持,也需要
稳定需求端的预期和信心。本轮收并购的主要制约因素或为:1)需求端存在需求预期短
期反转担忧;2)融资渠道受限与杠杆空间不足;3)实操层面中尽调成本与事后风险的隐
忧;4)高价拿地带来资产议价空间有限;5)国企受限于决策流程发力相对缓慢。
未来展望:政策工具箱充足,可参与主体层次丰富
政策:我国在此前的煤炭/钢铁行业供给侧调控有一定经验,政策工具箱各方面均有
部分可复制工具。我们认为,未来地产供给侧调控仍以紧平衡下的市场化出清为主,政
策节奏和力度的精准度要求较高,供给侧可以进一步期待:1)收并购支持力度的进一步
提升,信用定向扩张,同时或在地方层面通过政府牵头叠加政策优惠等措施推进;2)预售
资金监管体系的优化;3)支持行业转型;需求侧:推动行业收并购均需要需求侧预期的稳
定和信心的恢复,因此需求侧调控或以稳定市场为主,宽松力度有望同步提升,但是难以
回归刺激路线。预期稳定之下的紧平衡可能是推动收并购的最佳状态,让出险房企放弃
幻想的同时给与收购方行业稳定发展的信心。
主体:或以优质上市房企为主体,以地产城投与AMC为两翼。1)上市房企:最早发挥
作用并承担最主要责任;中性测算结果表明,在并购贷不计入三条红线/进一步放开股权
再融资(10％)的不同情景下,绿档房企可撬动资产规模上限分别为5.22、6.45万亿。2)
地方城投:信用分化加剧,看好优质地方城投参与本轮收并购。3)资产管理公司:处理不
良资产经验丰富,可为行业市场化出清提供有力补充。
策略:把握政策结构性宽松的beta与收并购的alpha行业beta取决于行业结构调整
、产能出清节奏和政策托底力度,随着一季度基本面和信用面压力的加大,需求调控政
策有待进一步宽松;alpha在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期
加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘,政策支持和实际并购有望持续落地。
建议持续推荐:1)优质龙头:金地集团、保利发展、万科A、龙湖集团、招商蛇口;2)优
质成长:金科股份、新城控股、旭辉控股集团;3)优质物管:碧桂园服务、新城悦服务、
绿城服务、招商积余、保利物业、旭辉永升服务。
风险提示:行业信用风险蔓延;行业销售下行;调控政策超预期;部分测算基于一定
前提假设,存在主观测算偏差风险
[2022-02-07]房地产行业：百强开年表现不佳，销售还未触底－百强房企2022年1月销售数据点评
■银河证券
事件:克尔瑞发布2022年1月百强房企销售数据。
1月百强房企销售不佳,较去年同期下降40.69％。根据克而瑞公布的2022年1月百
强房企销售榜单,1月TOP100房企全口径销售金额为5849亿元,较去年同期-40.69％,较2
021年月均水平-95.37％。本月房地产市场依旧延续了去年下半年以来降温的态势,整
体表现不佳,市场销售惨淡,需求急剧下滑。主要是由以下两方面因素造成:1)临近春节
,多数房企放缓供货节奏;2)市场下行压力加剧,购房者观望情绪加重导致有效需求不足
。在一定程度上受到春节因素的影响,并且2月自然日天数较短,我们预计2月房地产市
场仍不容乐观,保竣工、保交付势在必行情况下,未来销售面临较大压力,成交或将持续
下行。
1月各梯队房企销售均出现恶化,大型、小型企业降幅明显。
2022年1月各梯队房企销售门槛均大幅下降,TOP3、10、20、50、100房企的销售门
槛分别为283、116、84、36、10亿元,同比分别为-49.1％、-42.2％、-38.4％、-42.8
％、-51.2％。就单月销售金额而言,百强房企1月销售额与去年同期相比出现明显降幅
,尤其以TOP1-3、TOP51-100最为突出。2022年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21
-50、TOP51-100房企单月销售额为1113、1121、961、1684、971亿元,较去年同比分别
为-40.2％、-43.5％、-39.7％、-38.3％、-42.8％,较20年同期-22.9％、+7.4％、+4
.4％、+14.5％、+8.5％。
头部房企短期销售下降,长期向好的基本面未变。具体到房企,销售前三名为碧桂
园、万科、保利发展,1月全口径销售额分别为494.5、335、283亿元,同比分别为-11.0
9％、-52.28％、-32.62％,较20年同期+6.32％、-40.95％、+56.09％。融创中国1月
销售稍显逊色,销售金额为278亿元,同比-20.57％,排在第4名。在头部房企中,碧桂园
、绿城中国、融创中国下降较为温和,销售同比分别为-11.09％、-20.52％、-20.57％
。在排名前二十的房企中,滨江集团、华发股份、仁恒置地实现了逆势增长,销售增速
分别为7.14％、1.79％、13.21％。我们认为头部房企虽在短期受到市场环境的影响较
大,但随着风险事件出清,国家政策逐步放松,房企信用持续修复,长期向好的基本面未
变,未来市场中的资源会更倾向于拥有良好运营管理能力的优质房企。
投资建议:短期维度,政策偏暖推动估值提升。目前处于"基本面底"+"政策底"的组
合,基本面仍处于加速下行途中,景气度处于历史最差,政策博弈仍有空间,我们认为今
年一季度是配置的最佳窗口期。中长期维度,在集中度提升和盈利企稳预期下,管理优
异、融资通畅、多元化发展的"三好房企"将享有更高的估值溢价。我们建议关注优质
住宅开发行业龙头股:万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、招商
蛇口(001979)、新城控股(601155)、金科股份(000656);建议关注优质物业管理公司:
招商积余(001914)、碧桂园服务(6098.HK)、华润万象生活(1209.HK)、旭辉永升服务(
1995.HK)、金科服务(9666.HK)、新大正(002968)。
风险提示:风险事件发酵超预期、融资环境改善不及预期的风险。
[2022-02-06]房地产行业：销售额整体负增长，国企表现略优于民企－1月百强房企销售点评
■中泰证券
事件:克而瑞公布2022年1月百强房企销售数据,top10、top30和top50房企的全口
径单月销售额分别同比下降33.3％、33.9％及35.1％;销售面积分别同比下降31.1％、
34.4％、35.4％。
1月top10房企全口径销售额下滑超30％:1月百强房企全口径销售金额多数下降。t
op10房企合计实现销售额2233亿元,同比下滑33.3％;top30合计实现销售额3874亿元,
同比下滑33.9％;top50房企合计实现销售额4699亿元,同比下滑35.1％;重点监测房企
实现销售额4406亿元,同比下降41.7％。
头部房企销售降幅相对较缓,体现了市场景气度下行背景下,龙头房企较强的抗风
险能力。我们认为,融资及预售资金监管两方面的差异化政策将加速这一趋势,推动行
业集中度进一步向头部房企集中。
Top20房企销售均价相对稳定,20名之后降价明显:top10房企销售均价13946元/m2,
同比降低3.2％,主要受招商蛇口销售均价下降影响;top30房企销售均价14918元/m2,同
比增长0.8％;top50房企销售均价15199元/m2,同比增长0.5％;重点监测房企销售均价1
4891元/m2,同比增长4.2％。重点监测的48家房企中,百强排名前20的企业销售均价下
降的占比不足1/3,剩余企业中销售均价下降的比例约为3/4。
虽然20名之后房企采取以量换价策略,但效果不明显。重点监测的48家房企中,百
强排名top20的企业销售面积合计同比下降34.6％,而剩余房企销售面积合计同比下降5
9.2％。这体现了品质房企优秀产品力和品牌力对销售的积极影响,我们认为品质房企
的市场份额将持续增加。
国企表现略优于民企:top50房企中,国企和民企分别合计实现全口径销售额1294亿
元及3405亿元,同比下降34.6％及35.3％;分别合计实现权益销售额939亿元及2339亿元
,同比下降34.4％及36.6％;分别合计实现销售面积670万方及2422万方;合计销售均价1
9315元/m2及14060元/m2,同比增长5.7％及下降1.0％。
Top50房企中,国企销售量价表现略优于民企。在销售景气度快速下行的市场环境
下,从价格角度来看,民企更多依赖降价促销方式促进项目销售,而国企销售均价保持稳
定。
投资建议:我们认为,2022年房地产板块将迎来政策持续改善,叠加头部房企竞争格
局持续优化的投资机会。推荐三条主线:1)融资环境结构性分化下的龙头房企:绿城中
国、保利发展、万科A;2)区域性深耕民企:滨江集团;3)高评级稳健民企:旭辉控股集团
、新城控股。?
风险提示事件:融资环境收紧超预期、地产政策收紧超预期、引用数据滞后或不及
时
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