000861海印股份资产重组最新消息
≈≈海印股份000861≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012年修订）的定义，公司
所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”（L72）。
公司始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，深耕主业，
聚焦优质资产，优化业态布局，巩固以商业物业运营业务与金融服务业齐头并进的核
心业务格局。报告期内，公司继续从事商业物业运营、金融服务等业务，经营模式未
发生重大变化。
1、商业业务
商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建或租入的
商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括主题商场、专业市场、购
物中心和城市综合体四大业态。
公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综合体规划配
套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。
2、金融服务
金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海印互联网
小贷、衡誉小贷等载体，以小微金融为主要方向，基于公司自身的资源优势，为小微
企业、个体工商业主和个人消费者提供普惠金融服务。
（二）行业发展情况
1、商业行业
随着国内经济结构调整，近年来国家多措并举，进一步激发居民消费潜力
。受疫情常态化影响，非接触式经济兴起，衍生出“直播经济”、“社区团购”等新
业态，商业行业传统运营模式受到较大冲击，行业面临较大转型压力，部分商业企业
开始尝试切入商业新业态，完善自身商业产业结构，寻求新的利润增长点。
2、金融行业
2021年以来，国家金融政策持续严监管，不断加强系统重要性金融机构和
金融控股公司监管，严厉打击非法金融活动，健全互联网金融监管长效机制，引导金
融机构加大对重点领域和薄弱环节支持力度，规范发展消费信贷。
（三）经营情况概述
1、业绩概况
2021年上半年，面对疫情复发、经济增速放缓、非接触式经济崛起等冲击
，商业零售行业经营压力进一步加大，公司管理层继续推进“不忘初心、聚焦主业、
开拓创新”的整体战略，报告期内，公司实现营业收入574,218,319.28元，同比下降
20.01%；实现归属于母公司扣除非经常性损益后净利润为33,876,170.37元，同比增
长35.10%。本报告期营业收入下降的主要原因是:（1）公司执行新会计准则，百货业
中的联营业务采用净额法确认收入，故营业收入较上年同期有所下降；（2）因开发
周期影响，上海项目本期可结算面积较上年同期减少，导致房产板块收入同比有所下
降。
2、报告期内重点工作实施情况
（1）优化存量资产，布局新兴产业
公司坚持优化主营业务与布局新兴产业并举，通过对存量资产的优化管理
和对新兴业务的前瞻性布局，妥善应对外部市场环境的变化。同时，公司通过积极推
进存量资产的盘活、资金统筹管理等方式充分释放存量资产效能，完善资产结构，实
现存量资产与增量资产的良好接替。
为顺应新能源行业发展形势，公司通过新能源业务平台“海印蔚蓝”不断
完善对物流城配领域的业务布局，致力打造新能源本土服务商。目前，海印蔚蓝已开
展成熟稳定的充电桩业务，并与国内知名快销品B2B平台在运力环节达成深度合作，
未来将以B2B电商、工业物流为核心发展板块，承接运力项目，同时布局智能仓储业
务，通过优化与加大海印蔚蓝新能源物流城配资源整合能力，高效整合覆盖珠三角的
物流客户资源。公司也将充分利用公司金融牌照以及金融服务经验、自主新能源综合
服务平台、以及在新能源汽车、充电桩维修、保险等领域的合作资源，打造“以金融
保理为支撑，多重配套服务为场景”的新能源城配生态圈。
未来，公司将持续挖掘和盘活公司体系内的存量资产，优化资源配置，通
过快速回笼资金为公司深入布局新能源等符合国家“十四五规划”的战略新兴产业打
下坚实的基础。公司将着眼抢占未来产业发展先机，把握新一轮科技和产业革命趋势
，依托广东省级战略性新兴产业基地，对接以广深科技创新走廊为核心的珠三角自主
创新示范区，深度参与新能源、光伏等先导性和支柱性行业的分工，加速公司转型升
级和战略目标的实现。
（2）商业业务
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司适时调整战略，公司商业业
务经营情况有所回暖。2021年上半年公司商业物业运营业务（不含地产业务）实现营
业收入422,032,571.78元，同比下降12.60%，实现归属上市公司的净利润65,327,395
.62元，同比增加145.84%。商业业务营业收入下降的主要原因是公司执行新会计准则
，百货业中的联营业务采用净额法确认收入，故营业收入较上年同期有所下降。公司
商业业务板块完成的主要工作如下：
①持续聚焦主业优势，创新商业物业运营新模式
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司密切关注疫情的发展，以消
费者需求为核心适时调整各商场的经营计划与招商方向，以适应后疫情时代的消费需
求与消费方式的改变。同时，公司根据各商场所在商圈、经营特点等因素制定差异化
微改造方案。通过对各商场门面、公共区域部分翻新改造，着力塑造商场新形象，激
发经营活力。
伴随国内电商快速崛起以及经济数字化转型，传统商业服务行业的市场环
境发生较大变化。报告期内，为应对外部环境转变，公司依托丰富的专业市场资源和
MCN机构直播带货的专业优势，在缤缤广场等旗下商业物业试点建设直播基地，围绕
专业市场的优质货品打造专业化产业基地。通过创新商业物业运营新模式，实现公司
商场的内容创新与改造升级，提升物业经营效益。
②加速推进“海印生活”线上平台，赋能线下商业物业
“海印生活”是公司自主构建的以会员服务与积分体系为核心的线上平台
。报告期内，“海印生活”持续开展海印商圈各商户的线上线下引流营销活动，依托
线上服务和会员体系，赋能线下商业物业，实现线上引流、线下反哺的高效运营模式
。2021年5月28日，公司和公司全资子公司海印又一城分别与中国移动通信集团广东
有限公司广州分公司（以下简称“广州移动”）签署《战略合作框架协议》和《合作
协议》。公司与广州移动达成战略合作意向，并以公司海印又一城、海印都荟城展开
项目试点工作，将有利于公司通过合作方的技术拓宽和优化“海印生活”平台应用场
景，推进公司大数据平台、会员体系等方面的建设，实现公司对消费者的精准营销，
促进公司新技术与传统商业的深度融合，继而增值物业价值。
未来公司将提升“海印生活”电商平台导流功能，并通过外部并购或内部
孵化等方式引入专业运营团队，在公司旗下商业物业打造主题直播基地，通过直播导
流为公司旗下商场注入活力，优化商业运营模式。
③建设业务中台，着力提升服务质量与效率
为迅速响应商户需求和提供相应服务，实现服务功能前置，持续提升公司
业务效率，报告期内，公司着力搭建客户服务信息系统，建设公司业务中台，通过品
牌资源库整合和招商信息共享加强各企业、各板块之间的链接与协同，持续提升业务
效率；加强标杆商业项目如韶关百年东街的学习工作，通过业务中台推动发挥标杆项
目示范作用，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，形成品牌输出。
④房地产业务
公司房地产业务以自主开发为主，主要经营业态为商业住宅、住宅、城市
综合体，目前公司主要项目位于上海、珠海、肇庆、茂名等地区。报告期内，公司着
重加大三四线城市地产项目销售力度，肇庆-大旺海印又一城2021年上半年预售面积
达约5800平方米。未来公司将继续加快重点项目的销售去化，加快回笼资金，为后续
开发剩余土地打下坚实基础。
房地产项目的具体情况如下表所示：
表一：主要项目开发情况
表二：主要项目销售情况
表三：主要项目出租情况
土地一级开发情况
表四：公司房地产业务主要融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（3）金融业务
2021年上半年，公司金融业务实现营业收入37,032,733.62元，同比下降26
.70%,实现归属上市公司净利润12,562,436.75元，同比下降35.15%。营业收入和净利
润同比有所下降是因为报告期内为提高风险管控水平，公司主动缩减业务规模，聚焦
优质客户所致。报告期内，公司金融板块完成的主要工作如下：
①增强风险防范意识，强化内控建设
2021年以来，国家金融政策持续从严，不断加强系统重要性金融机构和金
融控股公司监管。受疫情反复影响，部分客户还款能力受影响。公司按照“重质量、
轻规模、控速度”的原则主动调整业务方向和规模，通过优化产品结构、聚焦高质量
客群，提升自身风险管控水平。同时，公司根据监管要求，梳理汇编公司内控管理制
度，加强员工合规培训，提升业务合规水平。
②加快数字化建设，提升风险管控水平
报告期内，公司持续加快数字化建设，通过对贷前审批、贷中管理、贷后
检查等多维度、全方位、各环节的检测与总结，实现从“以产品为中心”向“以客户
为中心”转变，持续优化全流程、全产品的智能风险管理体系。
同时，公司加快推进与人民银行征信系统的对接工作，目前已进入后期测
试阶段。成功接入人行征信后将进一步优化信贷产品客户体验，提高公司整体风险控
制能力和产品竞争力，并有效降低信贷资产不良率。
二、核心竞争力分析
报告期内核心竞争力未发生重大变化。
1、品牌竞争力
公司下属的多个主题商场在华南地区运营30年，商场的运营和管理均立足于客
户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将通过
“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。
2、区域行业龙头地位
公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题商场
、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市核心
商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证
较高的盈利水平。
3、丰富的运营管理经验
公司商业运营管理团队拥有30年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场需求
，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求。商
业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，
具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满
足公司未来多元化业务的要求。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济风险
目前国际关系形势严峻，疫情存在常态化，全球经济复苏面临较大不确定性。
我国目前处于经济转型的关键阶段，受疫情变化和外部环境影响，我国经济发展面临
较大的内部和外部压力。公司将密切关注宏观经济、行业政策变化，紧跟国家政策，
围绕公司战略规划动态调整经营策略，深入精细化管理，提高抗风险能力。
2、市场充分竞争风险
随着数字化经济崛起，实体商业市场份额遭到进一步挤压，在存量下实体商业
竞争将进一步加剧。公司在未来发展过程中，将根据市场环境变化优化发展战略；致
力自身服务与管理能力的提升，扩大品牌影响力；重视数字化建设，继续推动公司线
上平台与实体的融合与发展，力争在未来的剧烈竞争中占据有利地位。
3、营运成本上升的风险
随着市场竞争加剧，商业服务行业的劳务成本、租赁成本及改造成本等呈持续
上升态势，日益增长的营运支出，将使公司面临盈利能力下降的风险。公司将通过加
强内控，完善管理流程，提升效率等方式力争合理控制各项营运成本。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，商业零售行业的发展遇到前所未有的困
难，消费环境的改变使消费者的消费方式发生转变，但同时也推动了商业零售新业态
的发展，“直播模式”、“网红带货”等新业务模式为商业零售带来新的增长空间，
加速推进行业变革。公司始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，深
耕主业，优化业态布局，巩固以商业物业运营业务与金融服务业齐头并进的核心业务
格局。
1、商业业务
公司商业业务始终坚持以消费者需求为导向，以服务商户为核心。报告期
内，在疫情防控常态化的形势下，公司聚焦商业主业，重点关注后疫情时代消费者需
求与消费方式的变化，适时调整经营计划与方式，加速探索线上直播等新零售业态，
借助信息化手段，不断创新商业物业运营新模式。
（1）积极履行社会责任，做好疫情防控工作
报告期内，公司积极响应政府防控工作的号召，履行社会责任，根据不同
商业物业的影响程度制定相应的租金减免等优惠政策，与商户共克时艰；公司及公司
旗下商场严格按照政府部门疫情防控的相关规定，坚决执行常态化疫情防控，加强对
办公场所、经营场所的消毒防控工作，在保障员工与消费者安全的同时，有序推进企
业的复工和维持商业物业的正常运营。
（2）降本增效，提升公司盈利能力
2020年，公司严格控制各项目成本费用，通过降本增效降低疫情对公司经
营的冲击。报告期内，公司管理费用同比下降11.75%，财务费用同比下降20.14%，资
产负债率从64.46%进一步降至60.35%。报告期末公司负债状况及现金储备较期初得到
较大的改善与优化，保证了公司运营的资金需求和公司持续经营的稳定。
（3）加速推进“海印生活”线上平台，增值物业资产价值
“海印生活”是公司自主构建的以会员服务与积分体系为核心的线上平台
。报告期内，“海印生活”持续开展海印商圈商业物业餐饮业态的线上线下引流营销
活动，并同时将推广引流营销方式拓展至商圈内文体、零售等一般商户，依托线上服
务和会员体系，赋能线下商业物业，实现线上引流、线下反哺的高效运营模式。2020
年，海印生活商家入驻数约1,500家。
（4）紧抓新机遇，促进商业物业转型升级
①受疫情影响，境外出游受阻，奢侈品消费回流国内市场。面对市场消费
态势和市场竞争趋势，公司精确发挥番禺又一城拥有轻奢品牌的优势，及时调整商品
结构及引进知名运动品牌，从而提高商场销售业绩，番禺又一城下半年实现营业利润
约2,400万元，占全年营业利润的85%。
②为进一步拓宽“海印生活”流量集聚和线上流量转化的能力及降低疫情
对公司及公司商户经营造成的冲击，报告期内公司达成多项战略合作意向，通过联手
海印商圈合适的商场开展网络直播卖货合作、引入特色产业等，提升公司旗下各商场
的经营效益。
2020年5月27日，公司与广东进出口商会（以下简称“商会”）签署《外贸
战略合作协议》，双方通过在公司全资子公司缤缤广场建立外贸采购中心，开拓外贸
渠道，增强对外贸易能力。
2020年6月4日，公司与商会、广州现代产业创新发展促进中心有限公司签
署协议，各方共同推进缤缤广场“专业市场行业转型升级公共服务空间（共创空间）
”平台试点工作。
2020年6月8日，公司与广州影行天下文化传播有限公司等知名MCN机构签署
《直播销售项目协议》，为传统商贸市场注入新活力，实现公司商场的内容创新与改
造升级。
2020年8月5日，公司与广东天展网络科技有限公司签署《<海印网红品
购节>项目合作协议》，通过双方合作打造海印网红品购节，为公司商户开拓互联
网营销渠道。
2020年12月14日，公司与江西东旭投资集团有限公司签署《教育合作投资
框架协议》，以公司旗下商场珠海又一城作为试点，引入有质量、有特色的文体业态
，打造具有海印特色的教育产业平台。
（5）多举措优化存量资产，激发经营活力
报告期内，公司通过与战略方合作升级改造产业园、出售物流资产等方式
充分发挥存量资产效能，为公司转型发展提供助力。
2020年4月22日，公司与清控科创（广州）实业有限公司签署合作协议。公
司充分利用清控科创（广州）实业有限公司在科技园区建设、运营、服务等领域的丰
富经验实现海印友利电商科技园的产业和品牌赋能。
2020年8月13日，公司将东缙置业80%股权转让给广州市名骏合创物业管理
有限公司，进一步优化公司存量资产结构，集中资源发展优势资产。
（6）房地产业务
公司房地产业务以自主开发为主，主要经营业态为商业住宅、住宅、城市
综合体，目前公司主要项目位于上海、珠海、肇庆、茂名等地区。2020年，为应对突
发疫情对房地产市场的影响，根据各项目的建设进度加快项目开发效率，通过制定差
异化的销售策略提高资金效益，为公司的商业物业运营业务的发展提供资金保障。
2020年4月9日，公司与中铁十局集团有限公司合作，就公司的房地产项目
“茂名森邻四季”2期三、四区项目，结合中铁十局的施工、设计资质及能力，双方
建立可持续发展的全面战略合作关系。
2020年9月9日，公司子公司番禺海印又一城与广州市番禺区人民政府签署
《战略合作协议》，全面推进南站海印又一城项目建设工作，未来将进一步提升“海
印又一城”品牌价值。
未来公司房地产业务仍将聚焦粤港澳大湾区，通过适时调整销售策略，加
快重点项目的销售去化，高效回流资金。
2、金融业务
公司金融服务主要由海印金控平台运营，旗下已拥有互联网小额贷款、线
下小额贷款等牌照。同时，公司稳步推进花城银行、花城人寿的筹建工作，逐步完善
公司金融版图。报告期内，公司金融板块完成的主要工作如下：
（1）以服务实体经济为核心，践行普惠金融理念
报告期初受疫情防控及停工停产的影响，部分客户还款能力有所减弱，公
司年初工作重心以“防范风险”为主，通过积极了解客户复工复产的情况，根据客户
的实际情况给予延长还款期和减免费用等优惠政策，协助客户渡过难关。随着疫情逐
渐平稳，公司适时根据市场动态调整业务和风控策略，逐步扩大业务规模，截至报告
期末，公司金融业务收入已恢复至正常水平。
（2）严控风险底线，提升风险管控能力
报告期内，公司进一步优化产品结构，通过不断更新相关贷款产品政策和
业务流程，持续优化客户体验；根据外部监管政策，及时调整产品政策，确保产品合
规、安全；加大风控和催收力度，确保公司信贷资产安全，降低业务风险。
报告期内公司完成与人民银行征信系统的对接的前期工作。与人民银行征
信系统对接有利于进一步优化信贷产品客户体验，提高公司整体风险控制能力和产品
竞争力，并有效降低信贷资产不良率。
二、核心竞争力分析
报告期内核心竞争力未发生重大变化。
1、品牌竞争力
公司下属的多个主题商场在华南地区运营30年，商场的运营和管理均立足
于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将
通过“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。
2、区域行业龙头地位
公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题
商场、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市
核心商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，
保证较高的盈利水平。
3、丰富的运营管理经验
公司商业运营管理团队拥有30年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场
需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求
。商业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团
队，具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系
，满足公司未来多元化业务的要求。
三、公司未来发展的展望
（一）公司发展战略
2021年，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，但疫情变化和
外部环境仍存在较大不确定性，面对新形势、新任务和新挑战，公司将继续推进实施
“不忘初心，聚焦主业，开拓创新”的整体战略，直面挑战，危中求机，务求各项工
作做精做细，为公司转型升级和实现业绩增长打下坚实的基础。
（二）经营计划
1、坚持深化改革，聚焦成本管控
公司将继续致力精细化管理，加强控制各项目成本支出，根据公司经营策
略做好全面预算管理工作，同时深化改革企业绩效考核机制，通过严格考核，兑现管
控效果，全面激发公司经营活力。
2、盘活存量资产，提升经营效益
公司将不断完善资产管理体系，通过在存量中寻找增量资产，增强资产经
营能力，通过盘活存量资产等资产经营工作，优化资产质量，提升资产自我造血能力
，提高存量资产的流动性。
3、加快数字化转型，推进线上线下融合发展
公司将通过“海印生活”联动各方，加快资源整合，利用小程序、直播带
货等方式，为消费者提供更丰富的数字化、场景化的购物体验；通过推进“海印生活
”会员体系的建立，为大数据运营、精准营销提供支持，促进新技术与传统商业的深
度融合，继而增值物业资产。
4、顺应新形势，提高创新能力
公司将持续聚焦主业，在努力实现主营业务稳健增长的同时，加强对后疫
情时代实体商业发展方向的研判，充分利用行业发展的契机，有效结合鼓励政策，适
时调整和优化业务模式，探索新的商业模式，顺应时代发展新形势。
（三）可能面对的风险
1、宏观经济风险
受疫情影响，当前世界经济深度衰退，国际关系形势严峻，全球经济复苏
仍有较大不确定性。我国目前处于由高速增长阶段转向高质量的关键发展阶段，受疫
情变化及外部环境影响，我国经济恢复基础仍不牢固。公司将积极关注宏观经济走势
以及国内外经济形势变化，通过深化改革、提质增效，提高自身的抗风险能力。
2、市场竞争风险
受疫情影响，非接触式的线上消费渗透率不断提高，实体商业市场份额进
一步萎缩，在存量下实体商业竞争进一步加剧。公司将坚持行业深耕，丰富商业业态
，加强商业体验，重视品牌建设与输出。同时加强线上平台建设，坚持“两手抓”，
推动线上与实体的融合与发展，进一步提升公司商业竞争力。
3、利率风险
利率风险是指因市场利率价格的不利变动使公司业务发生损失的风险。202
0年受疫情影响，全球经济深度衰退，各国为激发经济活力纷纷采取较宽松的货币政
策，导致全球大宗商品价格暴涨，国内面临较大的输入型通胀压力。随着疫情平稳，
经济逐渐恢复，全球进入加息周期。利率上行将增加公司的财务成本和资金使用成本
。公司拥有具有丰富经验的金融管理团队，将根据市场实际情况及时调整业务方向及
融资模式，防范流动性风险。
4、房地产政策风险
在房地产政策延续“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调
下，未来房地产市场调控仍将以“稳”字当头。公司将加强对房地产政策的研究与预
判，结合自身优势和特点，以回笼现金、反哺商业为目的，紧紧围绕政策和市场适时
调整开发计划和建设进度。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司从事的主要业务
（一）报告期内公司从事的主要业务
根据中国证监会《上市公司行业分类指引》（2012年修订）的定义，公司
所属行业为“租赁与商务服务业”（L）中的“商务服务业”（L72）。
公司始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，深耕主业，
聚焦优质资产，优化业态布局，巩固以商业物业运营业务与金融服务业齐头并进的核
心业务格局。报告期内，公司继续从事商业物业运营、金融服务等业务，经营模式未
发生重大变化。
1、商业业务
商业物业运营指的是公司通过整体定位、统一管理的模式将自建或租入的
商业体对外出租并提供商业管理服务，主要的经营业态包括主题商场、专业市场、购
物中心和城市综合体四大业态。
公司的房地产业务主要模式是为商业运营业务而自建的商业综合体规划配
套所建公寓，通过迅速销售回笼资金，反哺商业综合体及社区商业。
2、金融服务
金融服务指的是在法律规定范围内，以海印金控为平台，通过海印互联网
小贷、衡誉小贷等载体，以小微金融为主要方向，基于公司自身的资源优势，为小微
企业、个体工商业主和个人消费者提供普惠金融服务。
（二）行业发展情况
1、商业行业
随着国内经济结构调整，近年来国家多措并举，进一步激发居民消费潜力
。受疫情常态化影响，非接触式经济兴起，衍生出“直播经济”、“社区团购”等新
业态，商业行业传统运营模式受到较大冲击，行业面临较大转型压力，部分商业企业
开始尝试切入商业新业态，完善自身商业产业结构，寻求新的利润增长点。
2、金融行业
2021年以来，国家金融政策持续严监管，不断加强系统重要性金融机构和
金融控股公司监管，严厉打击非法金融活动，健全互联网金融监管长效机制，引导金
融机构加大对重点领域和薄弱环节支持力度，规范发展消费信贷。
（三）经营情况概述
1、业绩概况
2021年上半年，面对疫情复发、经济增速放缓、非接触式经济崛起等冲击
，商业零售行业经营压力进一步加大，公司管理层继续推进“不忘初心、聚焦主业、
开拓创新”的整体战略，报告期内，公司实现营业收入574,218,319.28元，同比下降
20.01%；实现归属于母公司扣除非经常性损益后净利润为33,876,170.37元，同比增
长35.10%。本报告期营业收入下降的主要原因是:（1）公司执行新会计准则，百货业
中的联营业务采用净额法确认收入，故营业收入较上年同期有所下降；（2）因开发
周期影响，上海项目本期可结算面积较上年同期减少，导致房产板块收入同比有所下
降。
2、报告期内重点工作实施情况
（1）优化存量资产，布局新兴产业
公司坚持优化主营业务与布局新兴产业并举，通过对存量资产的优化管理
和对新兴业务的前瞻性布局，妥善应对外部市场环境的变化。同时，公司通过积极推
进存量资产的盘活、资金统筹管理等方式充分释放存量资产效能，完善资产结构，实
现存量资产与增量资产的良好接替。
为顺应新能源行业发展形势，公司通过新能源业务平台“海印蔚蓝”不断
完善对物流城配领域的业务布局，致力打造新能源本土服务商。目前，海印蔚蓝已开
展成熟稳定的充电桩业务，并与国内知名快销品B2B平台在运力环节达成深度合作，
未来将以B2B电商、工业物流为核心发展板块，承接运力项目，同时布局智能仓储业
务，通过优化与加大海印蔚蓝新能源物流城配资源整合能力，高效整合覆盖珠三角的
物流客户资源。公司也将充分利用公司金融牌照以及金融服务经验、自主新能源综合
服务平台、以及在新能源汽车、充电桩维修、保险等领域的合作资源，打造“以金融
保理为支撑，多重配套服务为场景”的新能源城配生态圈。
未来，公司将持续挖掘和盘活公司体系内的存量资产，优化资源配置，通
过快速回笼资金为公司深入布局新能源等符合国家“十四五规划”的战略新兴产业打
下坚实的基础。公司将着眼抢占未来产业发展先机，把握新一轮科技和产业革命趋势
，依托广东省级战略性新兴产业基地，对接以广深科技创新走廊为核心的珠三角自主
创新示范区，深度参与新能源、光伏等先导性和支柱性行业的分工，加速公司转型升
级和战略目标的实现。
（2）商业业务
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司适时调整战略，公司商业业
务经营情况有所回暖。2021年上半年公司商业物业运营业务（不含地产业务）实现营
业收入422,032,571.78元，同比下降12.60%，实现归属上市公司的净利润65,327,395
.62元，同比增加145.84%。商业业务营业收入下降的主要原因是公司执行新会计准则
，百货业中的联营业务采用净额法确认收入，故营业收入较上年同期有所下降。公司
商业业务板块完成的主要工作如下：
①持续聚焦主业优势，创新商业物业运营新模式
报告期内，在疫情防控常态化的形势下，公司密切关注疫情的发展，以消
费者需求为核心适时调整各商场的经营计划与招商方向，以适应后疫情时代的消费需
求与消费方式的改变。同时，公司根据各商场所在商圈、经营特点等因素制定差异化
微改造方案。通过对各商场门面、公共区域部分翻新改造，着力塑造商场新形象，激
发经营活力。
伴随国内电商快速崛起以及经济数字化转型，传统商业服务行业的市场环
境发生较大变化。报告期内，为应对外部环境转变，公司依托丰富的专业市场资源和
MCN机构直播带货的专业优势，在缤缤广场等旗下商业物业试点建设直播基地，围绕
专业市场的优质货品打造专业化产业基地。通过创新商业物业运营新模式，实现公司
商场的内容创新与改造升级，提升物业经营效益。
②加速推进“海印生活”线上平台，赋能线下商业物业
“海印生活”是公司自主构建的以会员服务与积分体系为核心的线上平台
。报告期内，“海印生活”持续开展海印商圈各商户的线上线下引流营销活动，依托
线上服务和会员体系，赋能线下商业物业，实现线上引流、线下反哺的高效运营模式
。2021年5月28日，公司和公司全资子公司海印又一城分别与中国移动通信集团广东
有限公司广州分公司（以下简称“广州移动”）签署《战略合作框架协议》和《合作
协议》。公司与广州移动达成战略合作意向，并以公司海印又一城、海印都荟城展开
项目试点工作，将有利于公司通过合作方的技术拓宽和优化“海印生活”平台应用场
景，推进公司大数据平台、会员体系等方面的建设，实现公司对消费者的精准营销，
促进公司新技术与传统商业的深度融合，继而增值物业价值。
未来公司将提升“海印生活”电商平台导流功能，并通过外部并购或内部
孵化等方式引入专业运营团队，在公司旗下商业物业打造主题直播基地，通过直播导
流为公司旗下商场注入活力，优化商业运营模式。
③建设业务中台，着力提升服务质量与效率
为迅速响应商户需求和提供相应服务，实现服务功能前置，持续提升公司
业务效率，报告期内，公司着力搭建客户服务信息系统，建设公司业务中台，通过品
牌资源库整合和招商信息共享加强各企业、各板块之间的链接与协同，持续提升业务
效率；加强标杆商业项目如韶关百年东街的学习工作，通过业务中台推动发挥标杆项
目示范作用，实现服务品质与服务内容向新项目的快速复制，形成品牌输出。
④房地产业务
公司房地产业务以自主开发为主，主要经营业态为商业住宅、住宅、城市
综合体，目前公司主要项目位于上海、珠海、肇庆、茂名等地区。报告期内，公司着
重加大三四线城市地产项目销售力度，肇庆-大旺海印又一城2021年上半年预售面积
达约5800平方米。未来公司将继续加快重点项目的销售去化，加快回笼资金，为后续
开发剩余土地打下坚实基础。
房地产项目的具体情况如下表所示：
表一：主要项目开发情况
表二：主要项目销售情况
表三：主要项目出租情况
土地一级开发情况
表四：公司房地产业务主要融资途径
发展战略和未来一年经营计划
向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保
董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）
（3）金融业务
2021年上半年，公司金融业务实现营业收入37,032,733.62元，同比下降26
.70%,实现归属上市公司净利润12,562,436.75元，同比下降35.15%。营业收入和净利
润同比有所下降是因为报告期内为提高风险管控水平，公司主动缩减业务规模，聚焦
优质客户所致。报告期内，公司金融板块完成的主要工作如下：
①增强风险防范意识，强化内控建设
2021年以来，国家金融政策持续从严，不断加强系统重要性金融机构和金
融控股公司监管。受疫情反复影响，部分客户还款能力受影响。公司按照“重质量、
轻规模、控速度”的原则主动调整业务方向和规模，通过优化产品结构、聚焦高质量
客群，提升自身风险管控水平。同时，公司根据监管要求，梳理汇编公司内控管理制
度，加强员工合规培训，提升业务合规水平。
②加快数字化建设，提升风险管控水平
报告期内，公司持续加快数字化建设，通过对贷前审批、贷中管理、贷后
检查等多维度、全方位、各环节的检测与总结，实现从“以产品为中心”向“以客户
为中心”转变，持续优化全流程、全产品的智能风险管理体系。
同时，公司加快推进与人民银行征信系统的对接工作，目前已进入后期测
试阶段。成功接入人行征信后将进一步优化信贷产品客户体验，提高公司整体风险控
制能力和产品竞争力，并有效降低信贷资产不良率。
二、核心竞争力分析
报告期内核心竞争力未发生重大变化。
1、品牌竞争力
公司下属的多个主题商场在华南地区运营30年，商场的运营和管理均立足于客
户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将通过
“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。
2、区域行业龙头地位
公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题商场
、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市核心
商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，保证
较高的盈利水平。
3、丰富的运营管理经验
公司商业运营管理团队拥有30年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场需求
，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求。商
业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团队，
具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系，满
足公司未来多元化业务的要求。
三、公司面临的风险和应对措施
1、宏观经济风险
目前国际关系形势严峻，疫情存在常态化，全球经济复苏面临较大不确定性。
我国目前处于经济转型的关键阶段，受疫情变化和外部环境影响，我国经济发展面临
较大的内部和外部压力。公司将密切关注宏观经济、行业政策变化，紧跟国家政策，
围绕公司战略规划动态调整经营策略，深入精细化管理，提高抗风险能力。
2、市场充分竞争风险
随着数字化经济崛起，实体商业市场份额遭到进一步挤压，在存量下实体商业
竞争将进一步加剧。公司在未来发展过程中，将根据市场环境变化优化发展战略；致
力自身服务与管理能力的提升，扩大品牌影响力；重视数字化建设，继续推动公司线
上平台与实体的融合与发展，力争在未来的剧烈竞争中占据有利地位。
3、营运成本上升的风险
随着市场竞争加剧，商业服务行业的劳务成本、租赁成本及改造成本等呈持续
上升态势，日益增长的营运支出，将使公司面临盈利能力下降的风险。公司将通过加
强内控，完善管理流程，提升效率等方式力争合理控制各项营运成本。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、概述
2020年，受新冠肺炎疫情的影响，商业零售行业的发展遇到前所未有的困
难，消费环境的改变使消费者的消费方式发生转变，但同时也推动了商业零售新业态
的发展，“直播模式”、“网红带货”等新业务模式为商业零售带来新的增长空间，
加速推进行业变革。公司始终围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，深
耕主业，优化业态布局，巩固以商业物业运营业务与金融服务业齐头并进的核心业务
格局。
1、商业业务
公司商业业务始终坚持以消费者需求为导向，以服务商户为核心。报告期
内，在疫情防控常态化的形势下，公司聚焦商业主业，重点关注后疫情时代消费者需
求与消费方式的变化，适时调整经营计划与方式，加速探索线上直播等新零售业态，
借助信息化手段，不断创新商业物业运营新模式。
（1）积极履行社会责任，做好疫情防控工作
报告期内，公司积极响应政府防控工作的号召，履行社会责任，根据不同
商业物业的影响程度制定相应的租金减免等优惠政策，与商户共克时艰；公司及公司
旗下商场严格按照政府部门疫情防控的相关规定，坚决执行常态化疫情防控，加强对
办公场所、经营场所的消毒防控工作，在保障员工与消费者安全的同时，有序推进企
业的复工和维持商业物业的正常运营。
（2）降本增效，提升公司盈利能力
2020年，公司严格控制各项目成本费用，通过降本增效降低疫情对公司经
营的冲击。报告期内，公司管理费用同比下降11.75%，财务费用同比下降20.14%，资
产负债率从64.46%进一步降至60.35%。报告期末公司负债状况及现金储备较期初得到
较大的改善与优化，保证了公司运营的资金需求和公司持续经营的稳定。
（3）加速推进“海印生活”线上平台，增值物业资产价值
“海印生活”是公司自主构建的以会员服务与积分体系为核心的线上平台
。报告期内，“海印生活”持续开展海印商圈商业物业餐饮业态的线上线下引流营销
活动，并同时将推广引流营销方式拓展至商圈内文体、零售等一般商户，依托线上服
务和会员体系，赋能线下商业物业，实现线上引流、线下反哺的高效运营模式。2020
年，海印生活商家入驻数约1,500家。
（4）紧抓新机遇，促进商业物业转型升级
①受疫情影响，境外出游受阻，奢侈品消费回流国内市场。面对市场消费
态势和市场竞争趋势，公司精确发挥番禺又一城拥有轻奢品牌的优势，及时调整商品
结构及引进知名运动品牌，从而提高商场销售业绩，番禺又一城下半年实现营业利润
约2,400万元，占全年营业利润的85%。
②为进一步拓宽“海印生活”流量集聚和线上流量转化的能力及降低疫情
对公司及公司商户经营造成的冲击，报告期内公司达成多项战略合作意向，通过联手
海印商圈合适的商场开展网络直播卖货合作、引入特色产业等，提升公司旗下各商场
的经营效益。
2020年5月27日，公司与广东进出口商会（以下简称“商会”）签署《外贸
战略合作协议》，双方通过在公司全资子公司缤缤广场建立外贸采购中心，开拓外贸
渠道，增强对外贸易能力。
2020年6月4日，公司与商会、广州现代产业创新发展促进中心有限公司签
署协议，各方共同推进缤缤广场“专业市场行业转型升级公共服务空间（共创空间）
”平台试点工作。
2020年6月8日，公司与广州影行天下文化传播有限公司等知名MCN机构签署
《直播销售项目协议》，为传统商贸市场注入新活力，实现公司商场的内容创新与改
造升级。
2020年8月5日，公司与广东天展网络科技有限公司签署《<海印网红品
购节>项目合作协议》，通过双方合作打造海印网红品购节，为公司商户开拓互联
网营销渠道。
2020年12月14日，公司与江西东旭投资集团有限公司签署《教育合作投资
框架协议》，以公司旗下商场珠海又一城作为试点，引入有质量、有特色的文体业态
，打造具有海印特色的教育产业平台。
（5）多举措优化存量资产，激发经营活力
报告期内，公司通过与战略方合作升级改造产业园、出售物流资产等方式
充分发挥存量资产效能，为公司转型发展提供助力。
2020年4月22日，公司与清控科创（广州）实业有限公司签署合作协议。公
司充分利用清控科创（广州）实业有限公司在科技园区建设、运营、服务等领域的丰
富经验实现海印友利电商科技园的产业和品牌赋能。
2020年8月13日，公司将东缙置业80%股权转让给广州市名骏合创物业管理
有限公司，进一步优化公司存量资产结构，集中资源发展优势资产。
（6）房地产业务
公司房地产业务以自主开发为主，主要经营业态为商业住宅、住宅、城市
综合体，目前公司主要项目位于上海、珠海、肇庆、茂名等地区。2020年，为应对突
发疫情对房地产市场的影响，根据各项目的建设进度加快项目开发效率，通过制定差
异化的销售策略提高资金效益，为公司的商业物业运营业务的发展提供资金保障。
2020年4月9日，公司与中铁十局集团有限公司合作，就公司的房地产项目
“茂名森邻四季”2期三、四区项目，结合中铁十局的施工、设计资质及能力，双方
建立可持续发展的全面战略合作关系。
2020年9月9日，公司子公司番禺海印又一城与广州市番禺区人民政府签署
《战略合作协议》，全面推进南站海印又一城项目建设工作，未来将进一步提升“海
印又一城”品牌价值。
未来公司房地产业务仍将聚焦粤港澳大湾区，通过适时调整销售策略，加
快重点项目的销售去化，高效回流资金。
2、金融业务
公司金融服务主要由海印金控平台运营，旗下已拥有互联网小额贷款、线
下小额贷款等牌照。同时，公司稳步推进花城银行、花城人寿的筹建工作，逐步完善
公司金融版图。报告期内，公司金融板块完成的主要工作如下：
（1）以服务实体经济为核心，践行普惠金融理念
报告期初受疫情防控及停工停产的影响，部分客户还款能力有所减弱，公
司年初工作重心以“防范风险”为主，通过积极了解客户复工复产的情况，根据客户
的实际情况给予延长还款期和减免费用等优惠政策，协助客户渡过难关。随着疫情逐
渐平稳，公司适时根据市场动态调整业务和风控策略，逐步扩大业务规模，截至报告
期末，公司金融业务收入已恢复至正常水平。
（2）严控风险底线，提升风险管控能力
报告期内，公司进一步优化产品结构，通过不断更新相关贷款产品政策和
业务流程，持续优化客户体验；根据外部监管政策，及时调整产品政策，确保产品合
规、安全；加大风控和催收力度，确保公司信贷资产安全，降低业务风险。
报告期内公司完成与人民银行征信系统的对接的前期工作。与人民银行征
信系统对接有利于进一步优化信贷产品客户体验，提高公司整体风险控制能力和产品
竞争力，并有效降低信贷资产不良率。
二、核心竞争力分析
报告期内核心竞争力未发生重大变化。
1、品牌竞争力
公司下属的多个主题商场在华南地区运营30年，商场的运营和管理均立足
于客户需求，经多年的积累，已经建立起地区品牌知名度，形成良好的声誉。未来将
通过“品牌输出、管理输出”的轻资产拓展模式，进一步提升公司品牌竞争力。
2、区域行业龙头地位
公司地处华南地区，现有商业物业中成熟物业较多，在华南地区拥有主题
商场、商业综合体、专业批发市场等多种商业经营业态。商业物业多数坐落于广州市
核心商圈及地铁沿线，地理位置优势突出，客流量较大，物业铺位整体出租率较高，
保证较高的盈利水平。
3、丰富的运营管理经验
公司商业运营管理团队拥有30年的丰富运营管理经验，能够准确把握市场
需求，及时调整商业物业的发展定位与规划，指导商户及时满足客户日益增长的需求
。商业物业运营能力突出且富有创新精神。此外，公司还拥有一流的金融业务管理团
队，具有丰富的金融产品拓展能力及风险意识，已建立科学有效的风险管理控制体系
，满足公司未来多元化业务的要求。
三、公司未来发展的展望
（一）公司发展战略
2021年，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，但疫情变化和
外部环境仍存在较大不确定性，面对新形势、新任务和新挑战，公司将继续推进实施
“不忘初心，聚焦主业，开拓创新”的整体战略，直面挑战，危中求机，务求各项工
作做精做细，为公司转型升级和实现业绩增长打下坚实的基础。
（二）经营计划
1、坚持深化改革，聚焦成本管控
公司将继续致力精细化管理，加强控制各项目成本支出，根据公司经营策
略做好全面预算管理工作，同时深化改革企业绩效考核机制，通过严格考核，兑现管
控效果，全面激发公司经营活力。
2、盘活存量资产，提升经营效益
公司将不断完善资产管理体系，通过在存量中寻找增量资产，增强资产经
营能力，通过盘活存量资产等资产经营工作，优化资产质量，提升资产自我造血能力
，提高存量资产的流动性。
3、加快数字化转型，推进线上线下融合发展
公司将通过“海印生活”联动各方，加快资源整合，利用小程序、直播带
货等方式，为消费者提供更丰富的数字化、场景化的购物体验；通过推进“海印生活
”会员体系的建立，为大数据运营、精准营销提供支持，促进新技术与传统商业的深
度融合，继而增值物业资产。
4、顺应新形势，提高创新能力
公司将持续聚焦主业，在努力实现主营业务稳健增长的同时，加强对后疫
情时代实体商业发展方向的研判，充分利用行业发展的契机，有效结合鼓励政策，适
时调整和优化业务模式，探索新的商业模式，顺应时代发展新形势。
（三）可能面对的风险
1、宏观经济风险
受疫情影响，当前世界经济深度衰退，国际关系形势严峻，全球经济复苏
仍有较大不确定性。我国目前处于由高速增长阶段转向高质量的关键发展阶段，受疫
情变化及外部环境影响，我国经济恢复基础仍不牢固。公司将积极关注宏观经济走势
以及国内外经济形势变化，通过深化改革、提质增效，提高自身的抗风险能力。
2、市场竞争风险
受疫情影响，非接触式的线上消费渗透率不断提高，实体商业市场份额进
一步萎缩，在存量下实体商业竞争进一步加剧。公司将坚持行业深耕，丰富商业业态
，加强商业体验，重视品牌建设与输出。同时加强线上平台建设，坚持“两手抓”，
推动线上与实体的融合与发展，进一步提升公司商业竞争力。
3、利率风险
利率风险是指因市场利率价格的不利变动使公司业务发生损失的风险。202
0年受疫情影响，全球经济深度衰退，各国为激发经济活力纷纷采取较宽松的货币政
策，导致全球大宗商品价格暴涨，国内面临较大的输入型通胀压力。随着疫情平稳，
经济逐渐恢复，全球进入加息周期。利率上行将增加公司的财务成本和资金使用成本
。公司拥有具有丰富经验的金融管理团队，将根据市场实际情况及时调整业务方向及
融资模式，防范流动性风险。
4、房地产政策风险
在房地产政策延续“房住不炒”、“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调
下，未来房地产市场调控仍将以“稳”字当头。公司将加强对房地产政策的研究与预
判，结合自身优势和特点，以回笼现金、反哺商业为目的，紧紧围绕政策和市场适时
调整开发计划和建设进度。
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担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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