000573粤宏远Ａ股票行情走势分析
≈≈粤宏远A000573≈≈(更新:22.02.26)
[2022-02-25]房地产行业：需求侧如期放松，曙光近在眼前－2022年3月投资策略暨年报前瞻
■国信证券
行业:景气度持续低迷,需求端如期放松销售端,1月300城住宅销售面积为环比-30
％,单月同比-44％,销售景气度持续低迷。土地端,1月300城住宅土地单月成交建面累
计同比-61％,降幅较上期扩大了36个百分点,土地成交溢价率为4.2％,依旧维持较低水
平。融资端,1月房企发行国内债券325亿元,环比-23％,同比-60％,发行海外债券149亿
元,环比+487％,同比-83％,合计债权融资474亿元,环比+6％,同比-72％。政策端,进入
2022年以来,政策端暖风频吹,需求端如期放松,菏泽、重庆、赣州、佛山等非限购地区
的部分银行相继下降首套房首付比例至20％,北海、自贡、青岛、宁波、济南、马鞍山
、吉林、南宁等地均已出台房贷放松、公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。
公司:头部销售持续走弱,板块业绩承压严重2022年1月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP2
0、TOP30房企累计销售额分别为1113亿元、1546亿元、2233亿元、3194亿元、3959亿
元,分别同比下降40.2％、41.2％、41.9％、41.3％、39.9％,头部房企销售持续走弱
。截至2月24日,根据已发布业绩快报或业绩预告的70家公司,业绩预增、扭亏、略增的
公司共19家,占比仅27％,板块业绩承压严重。
板块:估值当前仍处历史最低水平自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌1.8％
,跑赢沪深300指数1.8个百分点,在31个行业中排第21名。根据Wind一致预期,按最新收
盘日计,板块2022年动态PE为5.7倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)低7
.0％,仍处历史最低水平。
投资建议:需求侧如期放松,曙光近在眼前当前政策端暖风频吹,需求侧如期放松,
虽然当前行业仍有一些问题亟待解决,但基本上均已反应在估值上,我们认为行业基本
面企稳改善仍需一定时间,后续政策博弈仍有较大空间。中短期看,伴随着非限购地区
较大力度的政策放松,布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益;中长期看,随着
快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复,经营稳健、综合实力突出的龙
头房企将持续受益;此外,物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除,估值有望修复
。3月组合推荐招商积余、新城控股。
风险提示基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖
[2022-02-25]房地产行业：提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求－对2月24日国家住建部新闻发布会的点评
■光大证券
事件:2月24日,国家住建部召开新闻发布会,提出满足合理的改善型需求2月24日,
国家住建部召开新闻发布会。住建部部长王蒙徽在会上表示,今年将保持房地产市场平
稳运行,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥
实施房地产长效机制,保障住房的刚需,满足合理的改善性需求,促进房地产业良性循环
和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。
点评:改善型购房的合理需求提升,但资金缺口较大,信贷支持力度有望提升1)"多
孩政策"+"父母同住",改善型购房的合理需求提升明显2021年8月20日,全国人大常委会
通过了关于修改人口与计划生育法的决定,修改后的人口计生法规定,一对夫妻可以生
育三个子女。2021年11月18日,中共中央、国务院通过《关于加强新时代老龄工作的意
见》,提出"研究制定住房等支持政策,完善阶梯电价、水价、气价政策,鼓励成年子女
与老年父母就近居住或共同生活,履行赡养义务、承担照料责任"。在"多孩政策"+"父
母同住"的政策导向下,居民的改善型购房需求提升明显。
2)当前个人住房贷款90％以上用于支持首贷,改善型购房信贷支持有望提升1月6日
,银保监会在新闻发布会上发布的数据显示,截至2021年11月末,个人住房贷款中90％以
上用于支持首贷房(即用于支持改善型购房的个人住房贷款比例不到10％)。央行数据
显示,截至2021年末我国个人住房贷款余额为38.3万亿人民币,其中用于支持改善型购
房的贷款约为3.8万亿元。
当前,部分城市的改善型购房首付比例较高,导致房屋置换的资金缺口较大。我们
在前期报告中提出"过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而
筹集到足够的首付款,大幅压制改善型需求,一线和热点二线的改善型购房需求存在集
中释放的可能,部分城市如北京和上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性"详
见《2019:千钧将一羽——房地产行业2019年投资策略》。
根据我们对上海典型家庭的改善型购房模型测算(详见附录表1),当前上海符合"满
五唯一"的普通家庭,如想从二房(90㎡)改善为三房(135㎡),按上海商品住宅(非保障性
)的中等假设价格、6M滚动平均价格涨幅和70％首付比例测算,资金缺口约为改善(三房
)购房总价的35％,家庭年均储蓄需求约为49万元;
如首付比例下降至50％,则家庭年均储蓄需求将下降至22万元,将大大减轻居民改
善型购房的资金缺口压力,也利于提振居民日常消费。
投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调5bp,保障房贷
款不纳入集中度管理,商品房预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支
持,"α风险"修复进入执行阶段,房地产行业流动性持续舒缓。2)我们认为行业流动性
舒缓的同时,房地产金融审慎管理和"去杠杆"的趋势仍将继续深化,部分前期过度激进
房企的"α风险"仍有暴露可能,但我国房地产市场"β系数"健康稳定的总体趋势不会改
变。坚持"杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展"的优质房企将迎来"有序竞争"
的发展机遇,逐步引领我国房地产行业向"利润合理化、管理精细化、产品优质化、施
工绿色化"迭代升级;住建部提出"满足合理的改善型购房需求",改善型购房信贷支持力
度有望提升。3)近期,资本市场对房地产板块信心提升明显,板块迎来"开门红",优质龙
头房企表现出色。
重点推荐万科A/万科企业,中国金茂、新城控股;建议关注保利发展、金地集团、
招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。
风险分析:全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张;
房企"三道红线"叠加债务集中偿还期,部分房企或出现信用违约。
[2022-02-24]房地产行业：元宇宙破圈，地产多业态或迎来进化与颠覆－新技术系列报告（一）
■华安证券
元宇宙进入"合规有序"发展阶段,引领未来产业+消费场景变革元宇宙经过2021年"
野蛮生长",从北、上、深、杭等地方政府出台相关政策支持,到今年2月银保监局发布
风险提示,警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱,中国移动联合元宇宙产业委员会发布产业
自律公约,已经逐步进入"合规有序"发展阶段。发展元宇宙并不是"脱实向虚",而是实
现数字经济与实体经济深度融合,切实赋能实体经济全面升级。我们认为元宇宙应用场
景主要在于产业场景升级和消费场景变革两大块,对基础技术提出更清晰的需求,如XR
、5G、云计算、数字孪生等技术生态的完善和更迭,都将加速元宇宙概念的应用落地。
地产产业场景升级:生产要素重构,提升智慧化程度地产产业场景升级主要聚焦在
开发和物业管理两块。开发中如地产销售过程中可以借助相关技术让客户进行沉浸式
购房体验,在虚拟建模中完美复刻入住后的感官体验;施工过程中,可降低设计、施工门
槛,做好铺排,提高工效等。物管业态中,元宇宙技术可提高服务智慧化程度。譬如运用
"元宇宙"相关技术构建社区全覆盖式虚拟空间,物企可以及时了解到区域实况,比如车
场运营、人员通行、异常情况等,还能覆盖老旧社区的节能、安全防灾、社区养老等场
景,打造信息化、智能化区域管理等等,既增加了管理灵敏度,又达到降本提效的目的。
商业地产迎合新消费人群需求,创新运营模式带来新发展动量疫后商场复苏明显,"
三新"消费需求催化变革。根据乐居网统计,全国29个城市(不含港澳台)共126个商场,
总销售额达5025.9亿元,其中销售额超20％高达63家,销售额同比下滑的仅有5家。
整体销售额上涨主要得益于相比2020年疫情影响相对减弱,且一部分商场为迎合"
新消费人群"、"新消费业态"、"新消费时段"的"三新"需求,在2020年完成针对性的升
级改造或规模拓展,提升商场活跃度。元宇宙将成为线下消费转型升级的重要契机,有
望帮助商业体加强场景化消费、精准化营销、个性化服务等方面,进一步加强自身竞争
力,带动市场消费需求,从而加速商业地产存量时代破局。
购物中心运用虚拟技术打造"元宇宙"购物空间,消费者购物体验升级,有助于扩大
客群范围和增强已有客群的黏性。商场引入"元宇宙"带来新奇互动体验,有望"点面"结
合吸引消费客群,譬如推出虚拟偶像、AR实景导航、AR景观打卡、VR沉浸式游戏互动、
元宇宙版VR逛店等全场景应用等。
文旅地产正处转型升级期,人景交互、拓展场景或为突破口国内疫情得到有效遏制
后,文旅相关市场消费需求虽稍有恢复,但传统文旅吸引力不足,行业亟待转型升级。根
据文化和旅游部数据中心统计,2022年春节假期(1月31日～2月6日),全国国内旅游出游
合计2.51亿人次(-2％),恢复至2019年同期73.9％;人均消费1152元,恢复至2019年同期
93.1％。春节期间,除传统的古镇游、观光游等,主题公园游、冰雪游、夜游逐步占据
春节周边游热选。元宇宙作为数字化转型的最终形态,为文旅相关景区、主题公园、艺
术中心等载体加强人景交互、拓展强体验式场景提供借鉴思路。如国内张家界景区、
西安大唐不夜城和深圳奥雅绽放数字艺术中心等,转型切入点在如何在实体空间以剧情
体验推动线下沉浸,提供通过虚拟技术结合移动终端同步线上虚拟世界的搭建,并同步
开放第三方内容接口,打造虚实结合的元宇宙文旅项目,从而增强线下吸引力和顾客黏
性。
投资建议本篇报告是在元宇宙产业发展现状和已有的技术积累基础上,探讨其对地
产多业态发展趋势的影响。随着消费级XR、5G、数字孪生等基础生态逐步完善,多重应
用场景逐步落地,全方位融合并赋能原有线下商业地产、文旅地产等商业模式及购物、
办公、娱乐、社交等场景。
随着技术更迭和投融资加速,人机交互终端硬件渗透率的进一步提升,房地产多元
业务作为承接C端市场的载体,将迎来全新发展机遇。关注:(1)房地产多元化布局:保利
发展、万科A、金地集团、新城控股、华侨城A;(2)物管优质标的:华润万象生活、碧桂
园服务、宝龙商业、金科服务等。
风险提示政策监管风险,新技术发展及应用不及预期,疫情反复致需求不及预期等
。
[2022-02-24]房地产行业：多维政策发轫，修复企踵可待
■信达证券
土地:北京首轮集中供地回暖,拿地利润有所改善。北京2月结束首轮集中供地,成
交金额共计480亿元,共挂地18宗土地,成交17宗,1宗流拍,流拍率下降。整体土地市场
较为稳定,未出现大幅度溢价或流拍,并且出现了崔各庄、中关村生命科学园区这样触
及限价的地块,土拍市场呈现回暖趋势。拿地仍以国企和央企为主,民企方面仍受制于
资金压力,仅有旭辉以14.07亿元拿下顺义平各庄地块。成交楼面价下降、参与房企理
性竞价、配建要求减少、可比地块地货比改善明显,房企拿地利润率回升。预计全国第
一轮土拍仍以国央企为主,利润率有望恢复。
价格:长沙差异化房价管理突破限价,打开房企利润空间。2月17日,长沙市召开房
地产开发企业座谈会,提出房价指数分类统计试点,刚需型住房按每年指数不超过5％,
改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,按8％-10％控制增长,合理满足不同层次
购房需求,突破了此前5％房价涨幅的约束,允许部分项目有相对较高的价格涨幅,从需
求端打开了房企的利润空间。对房价上涨幅度限制的突破,向市场传递积极信号,房价
上涨预期由一二线城市向三四线城市传导,有利于扭转房价下跌预期。利率:房贷利率
下行,房价扭转下跌预期。2021年9月以来,全国首套房和二套房贷款利率连续4个月下
行,2月首套房贷款利率降至5.47％,二套房贷款利率降至5.75％,放款周期也自9月以来
持续缩短。从历年的房贷利率与商品房价格指数来看,房贷利率越低,房价增速越快。
房贷利率降低,购房成本下降,购房需求释放,带动商品房价格上涨。房贷利率下降不仅
带来购房成本降低而释放的需求,也带来了房价上涨预期,而房价上涨预期是形成每一
轮房地产市场上行、需求增加行情的后半场重要推动力。房贷利率下降时,对房价上涨
的预期会明显增加。
首付:首付比例降低,需求侧放松信号再释放。年后,菏泽率先降低"无房无贷者"贷
款首付比例,进一步释放需求侧放松的积极信号:1)菏泽房价持续下跌,新房销售连续5
个月同比下降;2)2018年底就曾率先放开限售;3)菏泽是具有代表性的内生型三四线城
市。继菏泽之后,重庆、赣州、南宁和佛山也降低首付比例,向市场释放出了政策持续
宽松的信号,尤其在即将到来的行业机会窗口"小阳春"前陆续出台,能带动整体市场的
积极预期。但这些非限购城市短期内仍难扭转市场下行的趋势,还需要后续政策力度和
范围的增加。
地产行情继续演绎,物业板块开始反攻。2月受到购房者购房意愿低、行情低迷延
续等影响,销售端整体表现冷淡。尽管已经有供给端和需求端的部分放松政策,但由于
市场没有明确的恢复信号,房企无法形成良性循环来通过市场输血。房企爆雷的风险仍
未解决,行业仍持续下行,行业分化持续。政策宽松强化下,持续利好国央企和优质民企
,物业板块将迎来明显修复.
风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期
。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。
[2022-02-24]商业地产行业：购物中心单体项目盈利模型－专题报告（四）
■国信证券
商场经营数据可得性差,万达商管招股书破解困境商业地产行业内普遍存在公开信
息不完备的问题:(1)找到可靠且具有代表性的项目租金数据难度很大,高端重奢商场不
具普适性;(2)当前相关上市公司来源于购物中心收入占比较低,不会详尽披露项目开支
。
万达商管招股书披露的万达广场运营数据可以破解当前困境:(1)属于纯商管标的;
(2)无论是管理规模、布局范围还是运营水平,都是行业标杆;(3)万达广场定位大众消
费而非重奢,具有极强的行业代表性。
基于万达商管数据推演购物中心单体项目盈利模型Step1:单体项目年度收入=项目
可租赁面积×单面积平均收入水平×平均出租率,带入2021H1年化数据,推算一线、二线
、三四线城市单体项目总收入分别为18567、13773、10649万元,平均值12260万元;
Step2:单体项目净收益=单体项目年度总收入-销售成本-管理费用-销售费用-财务
费用,根据毛利率75％和三费开支的拆解,推算一线、二线、三四线城市单体项目净收
益分别为12950万元、9354万元、7011万元,平均值8219万元,净收益率分别为70％、68
％、66％,总平均值67％;
Step3:假设未来五年项目出租率水平、租金水平、三费开支保持平稳,员工成本、
分包成本的年平均增速分别为6％、2％,推算至2026年,单体项目净收益平均值为7643
万元,项目净收益率平均值为63％。
Step4:敏感性分析可得收入端参数比成本端对项目净收益率的影响大。
推演轻资产运营商在不同模式下的项目管理收益万达商管主要以委托管理模式及
租赁运营模式开展业务,通常享有在管项目净收益的20％至40％。我们测算至2026年:(
1)租赁运营模式下,公司从单体项目中获得的收入为12228万元,收益在1529～3057万元
之间,毛利率在20％～33％之间;(2)委托管理模式下,公司从单体项目中获得的收入在6
114～7642万元之间,收益在1529～3057万元之间,毛利率在41％～53％之间。改变经营
模式虽然会使运营商收入、毛利率水平变化,但提高最终收益额只能通过改善项目经营
状况实现。
投资建议综合来看,我们认为以万达商管经营数据为参考,购物中心单体项目能够
在被妥善经营的状态下具备良好且持久的盈利能力。重资产持有者将会委托具备管理
优势的运营商管理项目,而运营商可以挑选合适的项目入驻以获得服务酬劳,助力业绩
提升,商管行业集中度将会显著提升。
建议关注轻资产运营商华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。
风险提示1、重资产开发商现金流紧张导致行业规模扩张不及预期;2、疫情反复、
消费不振、市场竞争等导致项目收入水平不及预期;3、运营成本超预期增长导致项目
净收益率不及预期;4、轻资产管理输出效果不及预期。
[2022-02-23]房地产行业：多地下调首付比例，北京首次土拍热度较低－2022年第7周地产周报
■东方证券
本周市场回顾。第7周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指。房地产板块
较沪深300指数相对收益为-1.8％。沪深300指数报收4651.24,周度涨幅为+1.1％;创业
板指数报收2826.81,周度涨幅+2.9％;房地产板块指数报收3436.03,周度涨幅为-0.7％
。
本周行业要闻。央行上海总部表示,1月人民币贷款增加1978亿元,住户部门贷款增
209亿。银保监会发布风险提示,警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱。山东菏泽"无房无贷
"首付比例下调至20％。北京2022年首轮集中供地收金480亿。建业集团副董事长王俊
表示,架构调整是为提效,公司经营方向没变。
本周新房销售量较上周增加,二手房销售较上周增加。第7周29大城市新房销售为2
.4万套,较第5-6周增加24.7％;11大城市二手房销售0.6万套,较第5-6周增加38.1％;一
线城市新房、二手房交易较第5-6周的增速分别为31.3％,26.8％;二线城市新房、二手
房交易较第5-6周的增速分别为23.1％,14.6％。库存量较上周减少,库销比较上周增加
。截至第7周,15大城市库存为122.4万套,较第5-6周减少0.7万套;库销比为14.1个月,
较第5-6周增加0.4个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第7周26大城市合计成交
土地7块。土地出让金额增加。第7周26大城市土地出让金为44.6亿元,较第5-6周增加2
3亿元。平均溢价率降低。第7周26大城市土地成交平均溢价率为0.1％,较第5-6周减少
17.3个百分点。第7周26大城市土地流拍数量为0块。
重点公司公告。万科A完成发行30亿元中期票据。金地集团公布2021年业绩。华侨
城A、阳光城公布2022年1月业绩。阳光城未能在豁免期内支付需支付的境外债券利息
合计2726.3万美元。华夏幸福控股股东减持公司股份。
2022新年以来A股地产股上涨之后,同时海外市场不确定性明显增加,投资者希望自
上而下看到更多的房地产支持政策。开年以来销售始终地位盘整,当前行业基本面仍在
惯性下行。本周多地下调首付比例,政策预期逐渐兑现。从北京首次集中拍地来看,销
售预期利润率明显回升,但民企参拍意愿仍然不足。我们认为,中低评级的房企仍然处
于债务危机的困局之中,现有政策无法改善其信用状况,高评级房企的并购或起到一定
纾困的作用,政策仍有望出现更大力度的放松。在基本面和政策的这个组合下,我们短
期重点看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利地产
(600048,买入)、万科A(000002,买入);专业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600
383,买入)、龙湖集团(00960,买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和
商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,
增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。
风险提示;销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
[2022-02-22]房地产行业：销售延续跌势，房贷利率下行－周报#280
■中金公司
上周共52城披露周度销售数据,新房销售面积在剔除春节假期错位影响后同比下降
40％(上上周-35％);2月前三周新房销售面积累计同比下降38％(1月-41％,剔除春节错
位影响后-32％)。上周北京完成2022年首轮集中土拍,流拍率边际下行,溢价率小幅回
升;上周300城宅地成交建面同比下降45％,2月前三周累计同比下降66％(1月-47％)。2
月全国首套与二套房贷主流利率均环比下行9bp至5.47％和5.75％,银行平均放款周期
缩短至38天。1评论上周新房销售面积同比下跌四成。上周我们监测52个样本城市新房
销售面积在剔除春节假期错位影响后,同比降幅为-40％(上上周-35％),其中超高/高能
级和中低能级城市分别同比下降36％和50％(上上周-26％和-50％)。2月前三周新房销
售面积累计同比下降38％(1月-41％,剔除春节错位影响后-32％),其中超高/高能级和
中低能级城市分别同比下降34％和48％。
上周北京完成集中土拍,流拍率边际下行,溢价率小幅回升。上周北京完成2022年
首轮集中土拍,推出18宗宅地中17宗成交,流拍率下行至6％(2021年第三轮17％),实际
溢价率上行至5％(2021年第三轮为1％)。上周300城宅地成交建面同比下降45％(上上
周-58％),溢价率与流拍率分别为4％和23％。2月前三周300城宅地成交建面累计同比
下降66％(1月-47％),溢价率和流拍率为4％和45％(1月4％和23％)。
2月房贷利率与银行放款周期均边际下行。2月5年期LPR保持平稳为4.60％,全国首
套与二套房贷主流利率较1月均环比下行9bp至5.47％和5.75％(较5年期LPR加点87bp和
115bp),全国银行平均放款周期较1月缩短12天至38天,为过去三年最低水平。
估值与建议开年至今新房销售整体仍延续低迷走势,我们认为市场销售短期走势仍
以底部震荡为主,行业处于加速出清过程。近期部分城市政策端已出现积极变化(如调
低首付比例与贷款利率),我们继续提示均好型优质龙头房企的配置价值,同时建议关注
在保证财务稳健性的前提下兼具一定弹性的标的。A股推荐保利、金地、招商蛇口、金
科、滨江、华侨城、万科,H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物
管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业,建议关注新
城悦服务(未覆盖)。
风险政策端正向调整力度不及预期,房企信用风险超预期恶化。
[2022-02-22]房地产行业：结构性“降息”加速推进－动态点评
■华泰证券
结构性"降息"加速推进,有望加速房地产基本面企稳根据贝壳研究院的数据,22年2
月百城首套房、二套房贷款利率已经实现四连降,放款周期基本提速至2019年以来的最
快水平,超10个城市房贷利率较过去五个月高点下降超50bp。2014年以来首套房贷款利
率经历四轮趋势性变化,与地产销售当月同比增速明显负相关。我们预计本轮房贷额度
和利率的宽松有望加速房地产销售和房企现金流的企稳。
房贷利率已现四连降,放款周期基本提速至2019年以来的最快水平根据贝壳研究院
的数据,22年2月百城首套房、二套房贷款利率分别为5.47％、5.75％,环比均下行9bp,
自21年10月见顶以来已连降4个月,累计下行28、25bp。2月百城放款周期为38天,环比
下降12天,同样连降4个月,较21年10月高点累计下降35天,已基本处在2019年以来的最
低水平。放款周期的加快也得益于按揭贷款投放意愿的提升,根据央行的数据,21年10
、11月居民户中长期贷款同比多增162、772亿元,结束了此前连续5个月的同比少增,12
月后受销售下滑影响才又转为同比少增。
告别"房贷荒",超10个城市房贷利率较过去五个月高点下降超50bp城市层面,苏州
、惠州、南通、绍兴、郑州、佛山、中山、成都、大连、嘉兴、常州等11城2月首套房
贷款利率较过去五个月高点下降超50bp,除成都外其余10城2月二套房贷款利率亦较过
去五个月下降超50bp。这些城市的共性是此前房贷利率偏高,首套房贷款利率基本多在
6％以上,本次下调后基本已都低于百城平均水平。此外据上海证券报等媒体报道,菏泽
、重庆、赣州等非限购城市无房无贷最低首付比例已从30％下调至20％。
14年以来首套房贷款利率经历四轮趋势性变化,与地产销售增速负相关1、14年6月
至16年7月,首套房贷款利率从7.02％一路下行至4.44％,期间商品房销售面积当月同比
增速(MA6,下同)滞后3个月在14年9月见底,持续反弹至16年7月;2、16年7月至18年10月
,贷款利率逐步回升至5.71％,期间销售增速同步收窄,并延续至19年2月;3、18年10月
至20年8月,贷款利率波动中下行,疫情后创出5.22％的阶段低点,期间销售增速滞后4个
月开始回升,途中受到疫情扰动,并在疫情后的21年4月创出高点;4、20年8月至21年10
月,贷款利率回升至5.75％,销售增速则滞后8个月在21年4月见顶后持续回落,我们预计
目前尚未见底。
地产板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散前期地产金融端利好频传,已经
使得优质房企获得更多的政策倾斜。预售资金监管纠偏,以及稳增长目标下房贷额度和
利率、地产需求端政策的持续改善,有望使得地产基本面加速企稳,这将使得开发和物
管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐1)A股开发:金地集团、万
科A、新城控股、金科股份、滨江集团、华发股份等;2)港股开发:华润置地、龙湖集团
、中国海外发展、旭辉控股集团等;3)物管公司:碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服
务、中海物业、新大正等;4)转型房企:华联控股、鲁商发展等。
风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。
[2022-02-22]房地产行业：按揭利率下行还有多少空间－地产杂谈系列之二十九
■平安证券
按揭利率持续下行,放款速度加快。近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率,1月5
年期LPR时隔21个月后再次下调。根据贝壳研究院数据,2022年1月重点监测的103个重
点城市主流首套房贷利率为5.56％,二套利率为5.84％,均较上月回落8个基点,自2021
年9点高点以来连续4个月下行;1月平均放款周期为50天,较上月缩短7天。整体来看,1
月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。
基本面压力仍存,按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善,但1月新增居
民中长期贷款同比仍降21％,2月前18天重点城市日均成交同比下降41.5％,市场下行压
力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照"政策-信贷-信心-楼市-房企-投资"的路径
逐步修复,当前仍处于政策转暖,提振信心的阶段,我们认为无论是预售金监管还是并购
贷不计入"三条红线"等政策更多为纾困政策,盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经
营端现金流改善,后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素
,未来有望延续改善。
按揭端潜在下行空间广阔,距历史低点超100bp。从央行数据来看,2021Q4全国个人
按揭综合成本5.63％,为同期5年期LPR的1.21倍,上浮比例为2009年以来最高水平。对
比2009Q2和2016Q3两轮低点,从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距,
当前按揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct,潜在下行空间依旧充足。按
照总价100万、首付5成、按揭利率5.63％,30年按揭,按揭利率分别降10、30、50、100
个bp,对应月供下降比例分别达1.1％、3.3％、5.4％和10.7％。
二季度为楼市重要观察窗口,需求端政策仍是关键。从2014-2015年、2018-2019年
的经验来看,楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右。根据贝壳数据,20
21年9月本轮按揭利率已经见顶,按照7个月左右滞后周期,理论上二季度销售有望逐步
企稳。但是2014-2015年年我国仍处于快速城镇化过程,市场需求依旧旺盛,同时政策松
绑力度较大;2018-2019年并未出现大规模的房企流动性危机;我们预计本轮市场信心修
复的时间或更长,若后续需求端政策未有明显发力,叠加上年同期高基数,不排除销售端
企稳进一步延后。
投资建议:持续关注政策端改善带来的板块估值修复,开发板块关注短期抗压能力
强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等;同时
若后续需求端政策力度逐步加大,优质民企对应修复空间或更大,建议关注金科股份、
新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面,当前物管板块估值已至历史低位
,叠加业绩期临近,性价比持续凸显,看好综合实力突出的物管龙头,如碧桂园服务、保
利物业、新城悦服务、金科服务等,以及轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商
业等。
风险提示:1)供给充足性降低风险:若地市持续遇冷,各房企新增土储规模不足,将
对后续货量供应产生负面影响,进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2)房企大规
模减值风险:若楼市去化压力超出预期,销售大幅以价换量,将带来部分前期高价地减值
风险。3)政策呵护不及预期风险:若政策有效性不足,楼市调整幅度、时间超出预期,将
对行业发展产生负面影响
[2022-02-21]房地产行业：部分城市下调商贷首付比例，积极信号进一步释放－周报2022第7周（2.12－2.18）
■长城证券
房地产板块上周大涨后本周转跌:本周大盘上涨1.08％,春节以来两周均有上涨,28
个板块中电气设备、有色及医药涨幅靠前。房地产板块上周大涨后本周转跌0.73％,28
个行业中排名第22位。板块估值方面,随着股价调整,本周末板块PE及PB估值回落至12.
18X及1.01X;相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为35％及44％,若剔除银行股折价分
别为54％及59％,相比上周末相对估值折价幅度小幅扩大。个股方面,本周板块涨幅前
五为广宇集团、黑牡丹、空港股份、宁波富达等,本周涨幅靠前基本均为小市值及题材
股,其中黑牡丹受益云计算概念,空港股份及宁波富达受益大基建概念;跌幅前五包括南
山控股、泰禾、粤宏远等,其中南山控股股东减持,泰禾、粤宏远上周涨幅靠前本周出
现回调,近期波动较大,铁岭新城延期回复深交所关注函。本周主要公司表现分化,滨江
、旭辉、保利等涨幅靠前,而上周涨幅较大的世茂、泰禾、融创本周跌幅靠前。
北京首轮土拍收官、菏泽等地下调商贷首付比例等:1)北京首轮土拍收官:首轮17
宗涉宅地块共揽金480.2亿元,平均溢价率4.46％,此外还有1宗地块流拍。17宗地块中,
16宗地块均被央企、央企背景房企以及地方国企、区域城投企业摘得,仅1宗地块被旭
辉控股以14.07亿元拿下。
绿城以98.40亿元的总成本斩获3宗地,成为本次土拍黑马。2)菏泽等地下调商贷首
付比例:2月17日,记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到
,近期该行对个人住房贷款进行了调整,其中"无房无贷"购房者首付比例降至20％。据
相关媒体报道,至少还包括工商银行、农业银行、中国银行在内的菏泽地区银行也对首
付比例同步进行了调整。不仅是菏泽,多名赣州和重庆的中介人士也向媒体表示,实际
上在2021年年底,赣州、重庆的一些银行已经可以做到两成首付了。
(详见外发报告《"稳增长"政策力度加大、节奏加快----对菏泽下调商贷首付比例
的点评》)本周重点城市供求仍略低于春节前水平:成交上,受去年同期春节假期影响,
本周重点24城新房成交量同比大涨,绝对量仍略低于春节前水平。
累计来看年初至今累计降31.3％,受去年一季度高基数影响,累计表现维持弱势。
本周重点一线成交量基本恢复到春节前水平,而重点二三线仍略低。年初至今一二三线
累计同比分别降25.0％/28.8％/36.8％。供给上,节后重点9城新增供给快速回暖,但绝
对量同样未达节前水平,年初至今累计降31.5％,近两周累计降幅收窄。随着成交量回
升,狭义去化周期连升两周后本周末回落至11.19个月。本周重点一二三线新增供给均
有回升,年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降25.0％/30.2％/52.4％,截止
本周末一二三线去化周期7.92/8.44/16.48个月。
维持"强于大市"评级:基本面,重点城市成交量持续回升但仍未恢复到春节前水平,
一线表现相对较好,土地市场,北京首轮土拍收官,1)18宗涉宅地块仅1宗流拍,2)整体溢
价率不到5％,3)16宗地块由国企央企竞得;政策面,本周媒体报道菏泽、重庆、赣州商
贷首付比例下调,我们认为信号意义明显,"稳增长"背景下近期政策力度明显加大且节
奏加快,因城施策框架下更多城市有望调整需求端政策。受益政策面不断释放的积极信
号、稳增长的预期及市场风格的变化,我们维持推荐,个股方面可关注1)优质龙头及部
分民企万科、保利、中海(未覆盖)、招蛇(未覆盖)、华润(未覆盖)等,对优质龙头可适
当积极一些,2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。
风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、
销售回暖不及预期。
[2022-02-21]房地产行业：一城一策稳楼市，北京第一批集中供地流拍率下降－港股地产周报（2022.2.14－2022.2.18）
■兴业证券
北京第一批集中供地结束,溢价率回升,国企仍是主力:2月17日,北京2022年首轮集
中供地结束,共推出18宗地块,总建筑规模169.5万平方米,总起拍价491.8亿元。1宗地
块流拍,17宗地块总成交价480.2亿元,较2021年首轮集中供地1109.7亿元的总成交价下
滑56.7％。本次集中供地平均溢价率较去年第三批集中供地上升3个百分点,较2021年
第三批供地结果推出12宗、流拍2宗,流拍情况也有所缓解。参与房企来看,主要还是国
企主导,17宗成交地块中仅1块由民企旭辉控股集团获得。
一城一策维稳楼市,多地下调首付比例:据中国房地产网信息,菏泽市根据个人贷款
情况对部分购房人群下调个人住房贷款首付款比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前
最低30％,降至最低20％。据财联社信息,春节前后两地不少银行已将重庆、赣州首套
房贷首付比例降至20％。
大浪淘沙优选龙头:1、港资开发商:港资开发集团发展模式较为成熟,多元化业务
培育较早,已经形成较强的贡献力和较高的收入占比。开发业务结转存在年份间波动,
但其他业务成为有效增长极,港资开发商债务规模小融资成本非常低,财务状况稳健,派
息金额稳定。截至目前板块估值对应2021E/2022E为13/12倍,平均股息收益率为4.4％
。2、内资房地产开发商:2022年的经济展望和地产的定位都是稳字当头。我们认为一
方面,房住不炒的基调不会改变,但有望看到行业运作逐步回到正常轨道上来,目前来看
,融资和拿地端的环境都在逐步改善,接下来也有望看到更多的正面政策信号出来。另
一方面,出清和分化持续,各项资源也将会优先向头部房企集中。我们更看好基本面稳
健扎实、现金流优异财务安全性高抗风险能力强、融资成本不断下降、拿地渠道多样
化、盈利和销售稳定连续增长的房企。推荐华润置地、龙湖集团、旭辉控股、越秀地
产、宝龙地产、新城发展。
风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及
预期、人民币贬值、香港楼市政策收紧、香港金融环境加严。
[2022-02-21]房地产行业：购房需求仍然疲弱，民企债务危机仍在
■安信国际
中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高,然而居民户中长期贷款同比少增200
0亿元,同比下降21％。从去年5月开始,这增幅一直维持少增,除了10月、11月短暂回升
外,12月、以至今年1月,增速又回到少增,反映居民消费和购房需求仍然偏弱。为了稳
定市场,据媒体报道,全国性商品房预售资金监管的意见将近出台,预售资金监管明确化
,对民营房企现金流的边际改善较大。然而细节尚未确实,债务刚性兑付压力仍在,加上
资本市场对民企隐性债务的忧虑下,股债价格仍然较为波动。若以风险控制优先作考虑
的话,仍然建议投资者关注建发国际(1908.HK)、金茂(817.HK)、中海宏洋(81.HK)等估
值相对较低的国企。
报告内容居民购房需求仍然偏弱。中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高,
新增贷款4万亿元,同比多增4000亿元。新增社融6.2万亿元,同比多增9816亿元。社融
存量同比增速10.5％,增速环比上升0.2个百分点。然而,居民户贷款同比少增4300亿元
,其中,居民户中长期贷款同比少增2000亿元,同比下降21％。从去年5月开始,这增幅一
直维持少增,除了10月、11月短暂回升外,12月、以至今年1月,增速又回到少增,反映居
民消费和购房需求仍然偏弱。民营发展商资金链还是较紧。2月11日正荣地产(6158.HK
)突然被传出不再按计划在3月份赎回2亿美元永续债,兼重组境外债而股价急跌,有关的
永续债由消息传出前的94元,直接跌至32元,正荣地产及同系的正荣服务(6958.HK)股价
出现断岸式下跌。公司其后亦作出澄清公告,指营运仍属正常,且继续照常开展其业务
。然而在发出澄清公告的四天后(2月18号),公司正式公告指其资源不足以支付2.0亿美
元永续债,还引入知名财务顾问钟港资本,考虑就其他未偿还的境外优先票据进行其他
债务管理行动。
预售资金监管将近出台。据媒体报道,全国性商品房预售资金监管的意见将近出台
,意见的全文并没有发布,但其中的一些重点被提出来,包括预售资金监管额度由地方建
设部门根据工程造价合同等因素确定,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的
资金可由房企提取使用。办法有利于厘清各地商品房预售资金监管责任,增强商品房预
售资金使用的灵活性,可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。
民企仍然较为波动。预售资金监管明确化,对民营房企现金流的边际改善较大,可
以刺激板块短期行情。加上多地房贷按揭利率下降,部份地方政府亦调低买楼首期比重
,中小型房企股价在经历九个月的调整后,可能迎来较大幅度的反弹。然而细节尚未确
实,债务刚性兑付压力仍在,加上资本市场对民企隐性债务的忧虑下,股债价格仍然较为
波动。若以风险控制优先作考虑的话,仍然建议投资者关注建发国际、金茂、中海宏洋
等估值相对较低的国企。
风险提示:i)购房需求复苏不确定性;ii)房企融资难度增加;iii)银行放款态度
[2022-02-21]房地产行业：房企销售持续低迷，融资规模环比下降－2022年1月房企销售融资点评
■中信建投
1月百强房企销售与新增货值降幅均扩大,央国企新增货值占比提升。2022年1月百
强房企实现全口径销售金额约5849亿元,较去年同期下降40.7％,降幅较2021年12月有
所扩大4.7个百分点;
各梯队房企销售门槛下降明显,TOP3房企降幅最大。1月新增土地货值金额TOP100
房企新增土地货值共2756亿元,较上年同期同比-56.1％,相比2021年12月下降31.9个百
分点,降幅进一步扩大。其中,1月央企、地方国企、民企新增货值占比分别为13.0％/3
4.1％/52.9％,分别较2021年全年-9.0pct/+8.0pct/+1.0pct。市场自发回暖仍有待时
日,预计2月的销售将继续处于下降通道。
1月重点城市新房市场和二手房市场成交面积同比均出现较大幅度下降,降幅较上
月有所增加。1月一手房总体成交面积同比下降61.8％,降幅较上月增加32.8个百分点
。其中,一线(4城)、二线(17城)、三线(30城)1月成交面积同比增速分别为-55.8％/-5
6.9％/-70.8％,分别较上月-33.1pct/-34.9pct/-28.8pct。
二手房方面,我们所跟踪的13个城市成交面积同比下降62.3％,降幅较上月增加19.
6个百分点。
1月房企融资规模环比下行,融资成本下行。(1)港股再融资规模上升,由上月的58.
1亿元上升至66.2亿元。(2)境内债融资规模环比下降12.0％至493.8亿元,海外债融资
规模环比上升200.2％至145.4亿元。(3)融资成本下行。1月房企境内公司债、短融、
中票、定向工具、资产支持债券的发行利率分别为3.7％、3.1％、3.3％、4.1％、3.5
％,海外债发行利率为6.6％,整体利率环比下行。(4)信托融资规模环比下行。当月房
地产信托产品成立数量157个,募集资金108.9亿元,环比下降60.2％。(5)评级调降潮延
续,共有18家主流房企信用评级或展望被调降26次。
我们重申2022Q1是地产和物管板块最佳配置窗口的观点,行情表现上将出现明显的
公司Alpha重于行业Beta的情况,部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高
信用或商业运营能力突出的房企,多元化转型卓有成效的房企也值得关注。开发商推荐
A股:保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、广宇发展、万业
企业;港股:中国海外发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团。物业管理推荐包括A
股:招商积余、新大正;港股:碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。
代建标的推荐绿城管理控股。
风险提示:行业销售下行超预期;行业融资修复不急预期。
[2022-02-21]地产行业：“稳地产”政策力度加大，重视物企投资机会－月酝知风之地产行业
■平安证券
本月观点:中央持续释放降息、降5年期LPR等货币宽松信号,从预售资金监管、发
行并购票据等方面多招并举,缓解房企资金压力;整体看,房企融资边际回暖,但楼市成
交仍旧疲弱。2022年1月百强房企销售环比降幅超4成,拿地房企仍集中在信用资质较好
的央国企或优质民企,购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑短期行业基本面
依旧承压,政策博弈空间仍在,有望带动板块估值持续修复;中长期随着部分房企退出及
房企内并购整合,行业格局有望重塑,具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出
。开发方面,关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集
团、招商蛇口、万科A等,及受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光
集团等。多元化业务方面,物管板块估值已至历史低位,叠加业绩期临近,性价比持续凸
显,重视优质物企投资机会,如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛
商业等。
政策:房企资金端持续松绑,低能级城市频出楼市利好。1月涉房类政策共26项,其
中偏紧类5项,偏松类9项,单月涉房偏紧类政策出台频次延续低位。中央持续释放货币
宽松信号,预售监管金松绑等多招并举缓解房企资金压力,低能级城市频频出台购房利
好"托市",如降低首付比例、实行"认贷不认房"、发放购房补贴等,预计后续"因城施策
"将持续演绎。
资金:央行"双降"叠加社融"开门红",房企融资环比改善。1月M2增速环比提升0.8
个百分点,社融存量同比增速环比提升0.2个百分点,社融数据整体好于预期,5年期LPR
时隔21个月首降,但居民户中长期贷款相比2021年同期少增2272亿元,亦反映居民购房
意愿不足。受益于监管呵护房地产合理融资需求影响,除央国企外,金科、滨江等优质
民企相继发行境内债,房地产融资呈现边际回暖迹象。
楼市:推盘放缓成交疲软,春节"返乡置业"失约。1月重点50城新房月日均成交环比
降25.8％,重点20城二手房月日均成交环比降15.3％,受业绩冲刺期结束、疫情反复、
去化不佳等因素影响,房企推盘积极性普遍不高,1月35城商品房平均批准上市面积环比
降46.1％,亦对成交形成有所抑制。尽管政策暖风频频,但购房者信心滑坡,销售端持续
疲软,库存及出清周期呈累积上升趋势,春节"返乡置业"亦不及往年。
地市:"土拍真空期"量价回落,2022H1难言乐观。1月为"土拍真空期",百城土地成
交建面、成交均价环比降63.2％、54.7％。展望2022H1土拍,鉴于房企流动性压力,预
计2022H1土拍市场或难言乐观。基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市,土地市场有
望率先回温,但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续,后续在财政压力加
大背景下,不排除地方政府在出让土地质量、土地出让价款缴纳、地价房价等方面进一
步让利。
房企:百强房企销售环比降幅超4成,优质房企为拿地主力。百强房企2021年销售为
近5年首次负增长,2022年1月单月全口径销售金额、全口径销售面积,同比降40.7％、4
4.4％,环比降46.9％、47.1％,往后看2月成交仍面临较大考验;50强房企拿地销售金额
比、面积比,环比降7.4pct、3.1pct,拿地房企均为财务稳健、信用资质较好的央国企
或优质民企,预计2022H1土拍市场仍将是央国企和优质民企的"围猎场"。
板块表现:1月申万地产板块下跌1.29％,跑赢沪深300(-7.62％);当前地产板块PE(
TTM)8.48倍,估值处于近五年21.7％分位。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工
、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前
期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展
产生负面影响。
[2022-02-21]房地产行业：第7周新房成交量同比增速和供销比大幅回升－周报
■海通证券
2022年第7周130大中城市新房成交情况:2022年第7周30大中城市新房成交面积为2
18万平方米,环比上周+161％,同比2021年+777％。其中一线城市销售面积77万平方米,
环比上周+181％,同比2021年+1747％。二线城市销售面积100万平方米,环比上周+151
％,同比2021年+993％。三线城市销售面积40万平方米,环比上周+150％,同比2021年+2
48％。2022年2月1日-17日30城累计成交面积305万平方米,环比1月同期-62％,同比-37
％。一线城市累计成交面积108万平方米,环比1月同期-52％,同比-4％。二线城市累计
成交面积141万平方米,环比1月同期-66％,同比-37％。三线城市累计成交面积56万平
方米,环比1月同期-67％,同比-62％。
2022年第7周18城二手房成交量情况:18城2022年第7周二手房成交量为92万平方米
,环比上周+99％,同比+798％。其中一线城市二手房成交面积24万平方米,环比上周+98
％,同比+1062％。二线城市二手房成交面积64万平方米,环比上周+101％,同比+719％
。三线城市二手房成交面积4万平方米,环比上周+72％,同比+958％。
18城2022年2月1日-17日二手房成交面积为138平方米,环比1月同期-45％,同比-49
％,一线城市36万平方米,环比1月同期-42％,同比-54％,二线城市95万平方米,环比1月
同期-47％,同比-43％,三线城市6万平方米,环比1月同期-49％,同比-71％。
2022年第7周百城土地供应和成交情况:本周土地供应面积为1009万平方米,土地成
交面积为350万平方米,供销比2.89。土地出让金额为46亿元。本年度全国100大中城市
累计土地供应面积10431万平方米,同比-32％,累计同比增速较上周-4.94个百分点,成
交面积7345万平方米,同比-52％,累计同比增速较上周-0.74个百分点,累计土地出让金
1861亿元,同比-73％。本周全国土地溢价率为3％,环比上周-2.61个百分点。一线城市
土地溢价率上周更新后为0％,本周8％,环比上周8个百分点,二线城市上周更新后0％,
本周0％,环比上周+0.38个百分点,三线城市上周更新后6％,本周3％,环比-3.33个百分
点。
本周房地产板块表现:本周房地产指数(882011.WI)3184.6点,环比上周-0.47％,沪
深300指数(00300.SH)4651.2点,环比上周+1.08％,房地产指数和沪深300指数年内截止
本周涨跌幅分别为-3.68％和-7.20％。本周重点跟踪公司中,A股金地集团涨幅领先+8.
47％,其次是保利发展+6.66％,港股旭辉控股集团涨幅+9.84％,其次是华润置地+6.28
％,物业股方面融创服务领涨周内表现+2.13％,碧桂园服务+1.78％。
风险提示:土地成交缩量影响行业未来6-12个月新房供给。房企资金面紧张情况未
得到实质性改善。房地产税试点落地对短期需求造成影响。
[2022-02-21]房地产行业：新房库存环比下降，北京首轮供地“温度缓降”－周报
■华安证券
市场表现:上证指数本周+0.8％,收报于3490.76点;创业板指本周+2.9％,收报2826
.81点;沪深300本周+1.1％,收报于4651.24点。房地产板块-0.7％,在31个行业内位列
第25位。
新房成交:成交面积同比+145.3％,环比+69.3％本周(2.11-2.17),我们重点跟踪的
32城一手房成交面积合计约225万方,同比+145.3％,环比+69.3％。其中,一线(4城)一
手房合计成交面积81万方,同比+300.7％、环比+91.5％;二线(14城)一手房合计成交面
积99万方,同比+133.0％、环比+45.4％;三线(14城)一手房合计成交面45万方,同比+54
.7％、环比+99.8％。?二手房成交:成交面积同比+54.1％,环比+44.5％
本周(2.11-2.17)我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约69万方,同比+54.1％
,环比+44.5％。其中,一线(2城)二手房合计成交面积25万方,同比+81.5％、环比+40.4
％;二线(8城)二手房合计成交面积27万方,同比+17.4％、环比+24.0％;三线(7城)二手
房合计成交面积18万方,同比+108.0％、环比+104.0％。?新房库存:库存面积环比-2.5
％,去化周期10.9月截至2022.2.17,本周,我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约894
3万方,环比-2.5％,整体去化周期(按面积)约10.9月。其中,一线(4城)新房库存合计29
67万方,环比-4.60％,去化周期8.5月;二线(6城)新房库存3240万方,环比-1.90％,去化
周期9.4月;三线(6城市)新房库存2736万方,环比-0.92％,去化周期22.0月。
土地市场:百城土地成交面积618万方,成交土地总价46亿元,土地溢价率2.10％
上周(2.7-2.13),百城土地供应数量为152宗,对应土地供应建面约1439万方;百城
土地成交数量为109宗,对应土地成交建面约618万方,成交土地总价约46亿元,百城土地
溢价率为2.10％。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为24万方、188万方
和406万方,同比分别为-68％、-72％和-66％,对应土地溢价率分别为+8.06％、+0.38
％和+2.60％。
投资建议:本周北京第一轮集中供地热度回升,国企央企表现突出。18宗地块中17
宗成功出让,1宗土地因无人报价而流拍;17宗地总建面160.9万方,总成交金额480.2亿
元。本次集中供地特点在于:i)延续对高标准方案的要求,"竞现房销售"成交一宗:本次
挂牌的18宗含宅用地中,有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式,占比达到50％,但
最终只有朝阳区崔各庄1宗地块以4.1万平米的"现房销售"条件成交。ii)整体溢价率较
去年同期有所降低,流拍率较去年第三轮有所降低:此次土拍的整体溢价率为4.46％,低
于2021年首轮集中土拍的溢价率水平(6.41％),原因或在于i)中提到的"竞现房销售"规
则,在市场明显转冷情况下,房企为确保盈利空间和现金流稳定,出价较为谨慎。同时,
流拍率从2021年第三轮供地的17％回落至6％,或因本次土拍定价给房企留出一定利润
空间,年初所获地块有一定机会形成年内销售储备货值。iii)国企央企表现积极。
继"三条红线"后,"房地产贷款集中度管理"、"土地供应两集中"、"房地产税改革
试点"等政策的出台,将供需两端双向约束。调控风向未变,"以稳为主"仍为主基调,大
放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,低基数效应消退,202
2年初基本面下行承压,行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重
。建议关注:(1)稳健发展型:保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、
中南建设、新城控股;(3)物管优质标的:华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙
商业等。
风险提示:房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。
[2022-02-21]房地产及物业行业：多地下调商贷首付比，北京首轮土拍完成－周报
■首创证券
多地下调商贷首付比,提振购房者信心。近期地产政策端调整逐步向需求刺激方向
传导,春节后已有重庆、赣州、菏泽等地下调商贷首付比例,郑州、浙江等地在人才落
户、购房补贴等方面提升需求,我们认为当前已进入需求端托底政策密集出台周期,随
着基本面增速持续下降,地产宽松政策释放将逐步从供给端向需求端的路径传导,预计
后续基本面较差并且地方政府土地财政依赖度较高的低能级城市会跟进宽松政策,限购
限贷的放开结合实际购房利率下调将有效提升购房者入市信心。
国企央企仍为拿地主力,民营房企投资积极性不足。北京首轮集中供地供应18宗土
地,流拍1宗,成交17宗地,总成交金额480亿元。成交土地中8宗底价成交,9宗地溢价成
交,仅3宗达到政府规定的价格上限,其他6宗地块溢价率均在10％以内。值得注意的是,
成交土地仅3宗为联合体获取,其余均为独立拿地。独立拿地房企多为国央企,如中海、
华润、绿城等,其操盘和资金实力相对较强。整体来看,本轮土拍热度尚未明显改善,国
企央企仍为拿地主力,民营房企投资积极性不足。
政策释放逐级强化,板块上行空间可期。目前行业估值中枢已有所修复,现阶段板
块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期,在稳增长的大背景下,我们认为政策释放力度将
逐级强化,宽松政策释放将逐步从供给端向需求端的路径传导,后续行业基本面有望伴
随政策的逐步改善而迎来复苏,继续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中
国海外发展。
[2022-02-21]房地产行业：政策持续释放积极信号，房地产有望得到估值修复－周报（2.14－2.20）
■东亚前海证券
市场回顾上周(2.14-2.20),上证综指上涨0.8％,沪深300指数上涨1.08％,房地产
板下跌0.73％,房地产板块跑输上证综指1.53个百分点,跑输沪深300指数1.81个百分点
。
行业动态2月18日,恒大持有子公司3.4亿元股权因财产保全被深圳法院冻结。该次
冻结是基于(2022)粤03执保46号的财产保全行动,被执行人恒大地产集团有限公司,被
执行标的中山市灏莹房地产开发有限公司,恒大地产集团有限公司一共出资4亿元人民
币,冻结其中3.39亿元人民币,股权冻结比例84.88％。冻结日期自2022-02-08至2025-0
2-07,冻结期限1095天。
2月18日,除了山东菏泽,全国已经有一些城市降低了首套房贷利率及首付比例,重
庆、赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20％。山东菏泽多家大行已经下调首套房
按揭贷款首付比例。各家银行对名下有无住房、有无住房贷款记录、是否已经结清贷
款的首付比例进行分级执行,执行的首付比例在20％-40％之间。
行业新闻2月18日,广州住建局提出,保障性租赁住房租金每年涨幅不超过5％。规
模方面,项目应为集中式租赁住房,房源规模原则上不少于10套(间)。运营方面,保障性
租赁住房项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限和租赁合同年限。
2月17日,四川省住建厅提出,"十四五"期间力争筹集保障性租赁住房34万套。"十
四五"期间,四川全省力争筹集保障性租赁住房34万套(间),其中成都市筹集30万套(间)
,面对的群体为住房困难的新市民、青年人,在申请上不设收入门槛。
2月18日,发改委发布关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知。政策包
括,延长阶段性税费缓缴政策,将2021年四季度实施的制造业中小微企业延缓缴纳部分
税费政策,延续实施6个月;继续实施新能源汽车购置补贴、充电设施奖补、车船税减免
优惠政策。
建议关注中共中央政治局会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好
满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。
后期三类地产股值得关注:(1)低利率融资成本、背靠国企能在一二线城市持续拿
地的龙头房企,如万科、保利地产等;(2)受此次土地政策影响较小,勾地能力较强的房
企,如新城控股、宝龙地产等;(3)已布局长租公寓的龙头房企,如我爱我家、龙湖集团
等。
风险提示提示一:房地产调控政策收紧;提示二:防范金融系统性风险。
[2022-02-21]房地产行业：菏泽下调首付比例；新房二手房成交环比提升－第7周周报（2月12日－2月18日）
■中银证券
本周新房、二手房成交量相比上周均有所上升。47个城市新房成交套数为3.8万套
,环比上升76.2％,同比上升213.5％;18个大中城市新房成交套数为2.1万套,环比上升7
7.7％,同比上升343.8％;一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化为+127.6％、+
52.6％、+97.2％,同比分别变化+683.1％、359.4％、+71.0％。16个城市二手房成交
套数为1.0万套,环比上升42.3％,同比上升235.9％;12大中城市二手房成交套数为0.9
万套,环比上升39.2％,同比上升225.4％;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速
分别为+40.1％、+32.1％、+81.0％,同比增速分别为+237.9％、+225.9％、+195.6％
。(由于2021年同期为春节期间,基数相对较低,同比增速相对较大)新房库存量相比上
周有所下降,去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为102.1万套,环比下降
0.8万套,去化周期为13.8个月,环比上升0.1个月;8个大中城市新房库存套数为55.3万
套,环比下降0.6万套,去化周期为9.6个月,环比上升0.1个月;一线城市新房库存量25.8
万套,环比下降0.4万套,去化周期8.2个月,环比下降0.1个月,二线城市新房库存量20.6
万套,环比下降0.1万套,去化周期为9.9个月,环比上升0.2个月。三线城市新房库存套
数为9.0万套,环比无明显变化,去化周期16.0个月,环比上升1.2 个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌,土地溢价率下降。百城成交全类型土地数量为
109宗,同比下降57.8％;成交土地规划建筑面积为618万平方米,同比下降68.1％;
成交土地总价为46亿元,同比下降88.1％;成交土地楼面均价为747元/平,同比下降
62.6％;百城成交土地溢价率为3.32％,同比下降80.3％。
投资建议本周杭州放宽了落户政策,全面放开专科以上毕业生的落户限制,高校毕
业生到浙江工作,可以享受2-40万不等的生活补贴或购房租房补贴,我们认为现阶段高
能级城市的政策调整仍以落户放宽与人才购房补贴为主。此外,本周山东省菏泽市下调
了个人住房贷款首付比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前最低的30％,降至最低20
％。除了菏泽,春节前后重庆、江西赣州的部分银行也降低了首套房的首付比例至20％
。我们认为,首付的降低会推动部分潜在购房者的需求释放,但低能级城市基本面缺乏
支撑,受制于当地居民收入水平、人口外流、城市本身无限购政策等因素影响,实际购
房需求增量有限。首付比例下调是一个积极信号,尤其是商业贷款方面,不排除后续其
他城市跟进的可能性。
现阶段政策端利好正接踵而至,但我们认为仍需等待更高能级城市的跟进才有实质
的信号意义,我们维持"一季度是较好的配置窗口期"的观点。我们建议关注三条主线:1
)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集团、招商
蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下,边际收
益较大的弹性房企:旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3)当前收入确定较强、集中
度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园
服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。
[2022-02-21]房地产行业：多地下调住房贷款首付款比例，北京第一批次集中供地回暖－周报
■东北证券
市场表现:上周申万房地产板块收于3436.03点,累计下跌0.73％,同期上证综指累
计上涨0.80％,深证成指累计上涨1.78％,沪深300累计上涨1.08％;横向对比,板块表现
位于中下游。公司动态:阳光城公司流动性出现阶段性紧张,未能在豁免期内支付2726.
25万美元境外债利息,境内债或触发交叉违约。行业新闻:山东菏泽下调住房贷款首付
比例,重庆江西赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20％。
土地市场:2月7日-2月13日,全国百城合计成交土地建面618万方,环比+4030.3％,
同比-48.2％;楼面价747元/平,环比-33.8％,同比-66.8％;溢价率为3.3％,环比上周收
窄2.6％,同比收窄9.7％。成交市场:2月13日-2月19日,新房成交面积35万方,环比-84.
1％,同比-88.8％,年初至今累计成交面积1574万方,同比-30.7％,其中一线城市上周成
交面积12万方,环比-84.1％,同比-84.1％。
推盘去化:2月13日-2月19日,15城商品房推盘面积为125万方,环比+58.8％,同比+1
93.7％;去化周期为22.5月,相比上周+0.1;批售比(移动平均3月)为1.18,相比上周-0.0
8,相比去年-0.05。重点事件点评:2月17日,山东菏泽市四大行调整该市个人住房贷款
首付款比例,"无房无贷"者首付款比例由30％下调至20％。此外首套房、二套房房贷利
率分别由2021年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.95％。同时重庆、赣州两城也出
现"两成首付"。本次调整是"因城施策"基调下的合理放松,需求侧宽松信号逐步凸显。
此次下调后的个人住房贷款比例满足央行2015年发文规定的首付比例下限值要求。另
外在试点房地产新政方面,菏泽一直走在"市场前列",该市早在2018年在全国范围内开
取消限售之先河,随后各地纷纷效仿,从过往来看菏泽的楼市政策具备较强的示范性。
而今菏泽再次成为本轮下行周期中首个下调首套房首付比例的城市,信号意义较大,在"
良性循环"和"稳增长"背景下,我们预计更多城市或将逐步跟进政策放松。
投资建议:本周,山东菏泽四大行下调个人房贷首付比例,"无房无贷"首付比由30％
下调至20％,首套、二套房贷利率分别由2021年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.9
5％,为本轮下行周期中首个下调首付比例的城市,同时重庆、赣州两城也出现"两成首
付",结合1月北海下调公积金贷款首付比例、自贡实行"认贷不认房"套数认定标准来看
,需求侧放松力度进一步加强;本次首付比下调满足2015年央行规定的非限购城市首套
房贷款首付比例下限要求,属"因城施策"大基调下的局部政策优化。此次下调首付比信
号意义较大,在"良性循环"和"稳增长"背景下,预计更多城市或将逐步跟进政策放松。
北京2022年首批次集中供地共推出18宗涉宅用地,成功出让17宗,其中9宗底价成交,2宗
达到最高限价,整体溢价率达到4.5％(较21年三批次提升3pct),流拍率6％(较21年三批
次下降11pct),土拍热度有所回暖。我们认为,"因城施策"主基调下,地方政策持续优化
,行业beta向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势
显现,同时,伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强,民营房企流动性改善机遇增加,
估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A股推荐万科A、保利发展、招商蛇
口、金地集团、金科股份、新城控股;H股推荐龙湖集团、华润 置地、中国海外发
展、旭辉控股集团、融创中国。
风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行
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[2022-02-25]房地产行业：需求侧如期放松，曙光近在眼前－2022年3月投资策略暨年报前瞻
■国信证券
行业:景气度持续低迷,需求端如期放松销售端,1月300城住宅销售面积为环比-30
％,单月同比-44％,销售景气度持续低迷。土地端,1月300城住宅土地单月成交建面累
计同比-61％,降幅较上期扩大了36个百分点,土地成交溢价率为4.2％,依旧维持较低水
平。融资端,1月房企发行国内债券325亿元,环比-23％,同比-60％,发行海外债券149亿
元,环比+487％,同比-83％,合计债权融资474亿元,环比+6％,同比-72％。政策端,进入
2022年以来,政策端暖风频吹,需求端如期放松,菏泽、重庆、赣州、佛山等非限购地区
的部分银行相继下降首套房首付比例至20％,北海、自贡、青岛、宁波、济南、马鞍山
、吉林、南宁等地均已出台房贷放松、公积金政策宽松、住房补贴等支持性政策。
公司:头部销售持续走弱,板块业绩承压严重2022年1月,TOP3、TOP5、TOP10、TOP2
0、TOP30房企累计销售额分别为1113亿元、1546亿元、2233亿元、3194亿元、3959亿
元,分别同比下降40.2％、41.2％、41.9％、41.3％、39.9％,头部房企销售持续走弱
。截至2月24日,根据已发布业绩快报或业绩预告的70家公司,业绩预增、扭亏、略增的
公司共19家,占比仅27％,板块业绩承压严重。
板块:估值当前仍处历史最低水平自上期策略报告发布至今,房地产板块下跌1.8％
,跑赢沪深300指数1.8个百分点,在31个行业中排第21名。根据Wind一致预期,按最新收
盘日计,板块2022年动态PE为5.7倍,比2019年1月3日的底部估值水平(6.1倍动态PE)低7
.0％,仍处历史最低水平。
投资建议:需求侧如期放松,曙光近在眼前当前政策端暖风频吹,需求侧如期放松,
虽然当前行业仍有一些问题亟待解决,但基本上均已反应在估值上,我们认为行业基本
面企稳改善仍需一定时间,后续政策博弈仍有较大空间。中短期看,伴随着非限购地区
较大力度的政策放松,布局三四线城市较多的二线龙头房企将更加受益;中长期看,随着
快周转模式退出历史舞台、房企远期资产负债表的修复,经营稳健、综合实力突出的龙
头房企将持续受益;此外,物管龙头公司未来有望受益于地产压制的解除,估值有望修复
。3月组合推荐招商积余、新城控股。
风险提示基本面下行超出市场预期而政策迟迟无法转暖
[2022-02-25]房地产行业：提升改善型购房的信贷支持，满足合理的改善型购房需求－对2月24日国家住建部新闻发布会的点评
■光大证券
事件:2月24日,国家住建部召开新闻发布会,提出满足合理的改善型需求2月24日,
国家住建部召开新闻发布会。住建部部长王蒙徽在会上表示,今年将保持房地产市场平
稳运行,保持调控政策的连续性和稳定性,增强调控政策的精准性和协调性。继续稳妥
实施房地产长效机制,保障住房的刚需,满足合理的改善性需求,促进房地产业良性循环
和健康发展,努力稳地价、稳房价、稳预期。
点评:改善型购房的合理需求提升,但资金缺口较大,信贷支持力度有望提升1)"多
孩政策"+"父母同住",改善型购房的合理需求提升明显2021年8月20日,全国人大常委会
通过了关于修改人口与计划生育法的决定,修改后的人口计生法规定,一对夫妻可以生
育三个子女。2021年11月18日,中共中央、国务院通过《关于加强新时代老龄工作的意
见》,提出"研究制定住房等支持政策,完善阶梯电价、水价、气价政策,鼓励成年子女
与老年父母就近居住或共同生活,履行赡养义务、承担照料责任"。在"多孩政策"+"父
母同住"的政策导向下,居民的改善型购房需求提升明显。
2)当前个人住房贷款90％以上用于支持首贷,改善型购房信贷支持有望提升1月6日
,银保监会在新闻发布会上发布的数据显示,截至2021年11月末,个人住房贷款中90％以
上用于支持首贷房(即用于支持改善型购房的个人住房贷款比例不到10％)。央行数据
显示,截至2021年末我国个人住房贷款余额为38.3万亿人民币,其中用于支持改善型购
房的贷款约为3.8万亿元。
当前,部分城市的改善型购房首付比例较高,导致房屋置换的资金缺口较大。我们
在前期报告中提出"过高的二套首付比例导致改善型客户无法通过出售目前自有房屋而
筹集到足够的首付款,大幅压制改善型需求,一线和热点二线的改善型购房需求存在集
中释放的可能,部分城市如北京和上海的中高收入人群存在结构性加杠杆的可行性"详
见《2019:千钧将一羽——房地产行业2019年投资策略》。
根据我们对上海典型家庭的改善型购房模型测算(详见附录表1),当前上海符合"满
五唯一"的普通家庭,如想从二房(90㎡)改善为三房(135㎡),按上海商品住宅(非保障性
)的中等假设价格、6M滚动平均价格涨幅和70％首付比例测算,资金缺口约为改善(三房
)购房总价的35％,家庭年均储蓄需求约为49万元;
如首付比例下降至50％,则家庭年均储蓄需求将下降至22万元,将大大减轻居民改
善型购房的资金缺口压力,也利于提振居民日常消费。
投资建议:1)2022开年以来,多方释放资金面积极信号,5年期LPR下调5bp,保障房贷
款不纳入集中度管理,商品房预售监管资金新办法结构性纠偏,各大行提供并购融资支
持,"α风险"修复进入执行阶段,房地产行业流动性持续舒缓。2)我们认为行业流动性
舒缓的同时,房地产金融审慎管理和"去杠杆"的趋势仍将继续深化,部分前期过度激进
房企的"α风险"仍有暴露可能,但我国房地产市场"β系数"健康稳定的总体趋势不会改
变。坚持"杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展"的优质房企将迎来"有序竞争"
的发展机遇,逐步引领我国房地产行业向"利润合理化、管理精细化、产品优质化、施
工绿色化"迭代升级;住建部提出"满足合理的改善型购房需求",改善型购房信贷支持力
度有望提升。3)近期,资本市场对房地产板块信心提升明显,板块迎来"开门红",优质龙
头房企表现出色。
重点推荐万科A/万科企业,中国金茂、新城控股;建议关注保利发展、金地集团、
招商蛇口、中国海外发展、华润置地、龙湖集团。
风险分析:全球通胀预期推升地产开发成本、新冠疫情影响居民收入和信贷扩张;
房企"三道红线"叠加债务集中偿还期,部分房企或出现信用违约。
[2022-02-24]房地产行业：元宇宙破圈，地产多业态或迎来进化与颠覆－新技术系列报告（一）
■华安证券
元宇宙进入"合规有序"发展阶段,引领未来产业+消费场景变革元宇宙经过2021年"
野蛮生长",从北、上、深、杭等地方政府出台相关政策支持,到今年2月银保监局发布
风险提示,警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱,中国移动联合元宇宙产业委员会发布产业
自律公约,已经逐步进入"合规有序"发展阶段。发展元宇宙并不是"脱实向虚",而是实
现数字经济与实体经济深度融合,切实赋能实体经济全面升级。我们认为元宇宙应用场
景主要在于产业场景升级和消费场景变革两大块,对基础技术提出更清晰的需求,如XR
、5G、云计算、数字孪生等技术生态的完善和更迭,都将加速元宇宙概念的应用落地。
地产产业场景升级:生产要素重构,提升智慧化程度地产产业场景升级主要聚焦在
开发和物业管理两块。开发中如地产销售过程中可以借助相关技术让客户进行沉浸式
购房体验,在虚拟建模中完美复刻入住后的感官体验;施工过程中,可降低设计、施工门
槛,做好铺排,提高工效等。物管业态中,元宇宙技术可提高服务智慧化程度。譬如运用
"元宇宙"相关技术构建社区全覆盖式虚拟空间,物企可以及时了解到区域实况,比如车
场运营、人员通行、异常情况等,还能覆盖老旧社区的节能、安全防灾、社区养老等场
景,打造信息化、智能化区域管理等等,既增加了管理灵敏度,又达到降本提效的目的。
商业地产迎合新消费人群需求,创新运营模式带来新发展动量疫后商场复苏明显,"
三新"消费需求催化变革。根据乐居网统计,全国29个城市(不含港澳台)共126个商场,
总销售额达5025.9亿元,其中销售额超20％高达63家,销售额同比下滑的仅有5家。
整体销售额上涨主要得益于相比2020年疫情影响相对减弱,且一部分商场为迎合"
新消费人群"、"新消费业态"、"新消费时段"的"三新"需求,在2020年完成针对性的升
级改造或规模拓展,提升商场活跃度。元宇宙将成为线下消费转型升级的重要契机,有
望帮助商业体加强场景化消费、精准化营销、个性化服务等方面,进一步加强自身竞争
力,带动市场消费需求,从而加速商业地产存量时代破局。
购物中心运用虚拟技术打造"元宇宙"购物空间,消费者购物体验升级,有助于扩大
客群范围和增强已有客群的黏性。商场引入"元宇宙"带来新奇互动体验,有望"点面"结
合吸引消费客群,譬如推出虚拟偶像、AR实景导航、AR景观打卡、VR沉浸式游戏互动、
元宇宙版VR逛店等全场景应用等。
文旅地产正处转型升级期,人景交互、拓展场景或为突破口国内疫情得到有效遏制
后,文旅相关市场消费需求虽稍有恢复,但传统文旅吸引力不足,行业亟待转型升级。根
据文化和旅游部数据中心统计,2022年春节假期(1月31日～2月6日),全国国内旅游出游
合计2.51亿人次(-2％),恢复至2019年同期73.9％;人均消费1152元,恢复至2019年同期
93.1％。春节期间,除传统的古镇游、观光游等,主题公园游、冰雪游、夜游逐步占据
春节周边游热选。元宇宙作为数字化转型的最终形态,为文旅相关景区、主题公园、艺
术中心等载体加强人景交互、拓展强体验式场景提供借鉴思路。如国内张家界景区、
西安大唐不夜城和深圳奥雅绽放数字艺术中心等,转型切入点在如何在实体空间以剧情
体验推动线下沉浸,提供通过虚拟技术结合移动终端同步线上虚拟世界的搭建,并同步
开放第三方内容接口,打造虚实结合的元宇宙文旅项目,从而增强线下吸引力和顾客黏
性。
投资建议本篇报告是在元宇宙产业发展现状和已有的技术积累基础上,探讨其对地
产多业态发展趋势的影响。随着消费级XR、5G、数字孪生等基础生态逐步完善,多重应
用场景逐步落地,全方位融合并赋能原有线下商业地产、文旅地产等商业模式及购物、
办公、娱乐、社交等场景。
随着技术更迭和投融资加速,人机交互终端硬件渗透率的进一步提升,房地产多元
业务作为承接C端市场的载体,将迎来全新发展机遇。关注:(1)房地产多元化布局:保利
发展、万科A、金地集团、新城控股、华侨城A;(2)物管优质标的:华润万象生活、碧桂
园服务、宝龙商业、金科服务等。
风险提示政策监管风险,新技术发展及应用不及预期,疫情反复致需求不及预期等
。
[2022-02-24]房地产行业：多维政策发轫，修复企踵可待
■信达证券
土地:北京首轮集中供地回暖,拿地利润有所改善。北京2月结束首轮集中供地,成
交金额共计480亿元,共挂地18宗土地,成交17宗,1宗流拍,流拍率下降。整体土地市场
较为稳定,未出现大幅度溢价或流拍,并且出现了崔各庄、中关村生命科学园区这样触
及限价的地块,土拍市场呈现回暖趋势。拿地仍以国企和央企为主,民企方面仍受制于
资金压力,仅有旭辉以14.07亿元拿下顺义平各庄地块。成交楼面价下降、参与房企理
性竞价、配建要求减少、可比地块地货比改善明显,房企拿地利润率回升。预计全国第
一轮土拍仍以国央企为主,利润率有望恢复。
价格:长沙差异化房价管理突破限价,打开房企利润空间。2月17日,长沙市召开房
地产开发企业座谈会,提出房价指数分类统计试点,刚需型住房按每年指数不超过5％,
改善型住房按照长沙城镇居民收入增长水平,按8％-10％控制增长,合理满足不同层次
购房需求,突破了此前5％房价涨幅的约束,允许部分项目有相对较高的价格涨幅,从需
求端打开了房企的利润空间。对房价上涨幅度限制的突破,向市场传递积极信号,房价
上涨预期由一二线城市向三四线城市传导,有利于扭转房价下跌预期。利率:房贷利率
下行,房价扭转下跌预期。2021年9月以来,全国首套房和二套房贷款利率连续4个月下
行,2月首套房贷款利率降至5.47％,二套房贷款利率降至5.75％,放款周期也自9月以来
持续缩短。从历年的房贷利率与商品房价格指数来看,房贷利率越低,房价增速越快。
房贷利率降低,购房成本下降,购房需求释放,带动商品房价格上涨。房贷利率下降不仅
带来购房成本降低而释放的需求,也带来了房价上涨预期,而房价上涨预期是形成每一
轮房地产市场上行、需求增加行情的后半场重要推动力。房贷利率下降时,对房价上涨
的预期会明显增加。
首付:首付比例降低,需求侧放松信号再释放。年后,菏泽率先降低"无房无贷者"贷
款首付比例,进一步释放需求侧放松的积极信号:1)菏泽房价持续下跌,新房销售连续5
个月同比下降;2)2018年底就曾率先放开限售;3)菏泽是具有代表性的内生型三四线城
市。继菏泽之后,重庆、赣州、南宁和佛山也降低首付比例,向市场释放出了政策持续
宽松的信号,尤其在即将到来的行业机会窗口"小阳春"前陆续出台,能带动整体市场的
积极预期。但这些非限购城市短期内仍难扭转市场下行的趋势,还需要后续政策力度和
范围的增加。
地产行情继续演绎,物业板块开始反攻。2月受到购房者购房意愿低、行情低迷延
续等影响,销售端整体表现冷淡。尽管已经有供给端和需求端的部分放松政策,但由于
市场没有明确的恢复信号,房企无法形成良性循环来通过市场输血。房企爆雷的风险仍
未解决,行业仍持续下行,行业分化持续。政策宽松强化下,持续利好国央企和优质民企
,物业板块将迎来明显修复.
风险因素:政策风险:政策放松进度不及预期,房地产税、预售资金政策调控超预期
。市场风险:地产行业销售下行幅度超预期。
[2022-02-24]商业地产行业：购物中心单体项目盈利模型－专题报告（四）
■国信证券
商场经营数据可得性差,万达商管招股书破解困境商业地产行业内普遍存在公开信
息不完备的问题:(1)找到可靠且具有代表性的项目租金数据难度很大,高端重奢商场不
具普适性;(2)当前相关上市公司来源于购物中心收入占比较低,不会详尽披露项目开支
。
万达商管招股书披露的万达广场运营数据可以破解当前困境:(1)属于纯商管标的;
(2)无论是管理规模、布局范围还是运营水平,都是行业标杆;(3)万达广场定位大众消
费而非重奢,具有极强的行业代表性。
基于万达商管数据推演购物中心单体项目盈利模型Step1:单体项目年度收入=项目
可租赁面积×单面积平均收入水平×平均出租率,带入2021H1年化数据,推算一线、二线
、三四线城市单体项目总收入分别为18567、13773、10649万元,平均值12260万元;
Step2:单体项目净收益=单体项目年度总收入-销售成本-管理费用-销售费用-财务
费用,根据毛利率75％和三费开支的拆解,推算一线、二线、三四线城市单体项目净收
益分别为12950万元、9354万元、7011万元,平均值8219万元,净收益率分别为70％、68
％、66％,总平均值67％;
Step3:假设未来五年项目出租率水平、租金水平、三费开支保持平稳,员工成本、
分包成本的年平均增速分别为6％、2％,推算至2026年,单体项目净收益平均值为7643
万元,项目净收益率平均值为63％。
Step4:敏感性分析可得收入端参数比成本端对项目净收益率的影响大。
推演轻资产运营商在不同模式下的项目管理收益万达商管主要以委托管理模式及
租赁运营模式开展业务,通常享有在管项目净收益的20％至40％。我们测算至2026年:(
1)租赁运营模式下,公司从单体项目中获得的收入为12228万元,收益在1529～3057万元
之间,毛利率在20％～33％之间;(2)委托管理模式下,公司从单体项目中获得的收入在6
114～7642万元之间,收益在1529～3057万元之间,毛利率在41％～53％之间。改变经营
模式虽然会使运营商收入、毛利率水平变化,但提高最终收益额只能通过改善项目经营
状况实现。
投资建议综合来看,我们认为以万达商管经营数据为参考,购物中心单体项目能够
在被妥善经营的状态下具备良好且持久的盈利能力。重资产持有者将会委托具备管理
优势的运营商管理项目,而运营商可以挑选合适的项目入驻以获得服务酬劳,助力业绩
提升,商管行业集中度将会显著提升。
建议关注轻资产运营商华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。
风险提示1、重资产开发商现金流紧张导致行业规模扩张不及预期;2、疫情反复、
消费不振、市场竞争等导致项目收入水平不及预期;3、运营成本超预期增长导致项目
净收益率不及预期;4、轻资产管理输出效果不及预期。
[2022-02-23]房地产行业：多地下调首付比例，北京首次土拍热度较低－2022年第7周地产周报
■东方证券
本周市场回顾。第7周房地产板块指数弱于沪深300指数和创业板指。房地产板块
较沪深300指数相对收益为-1.8％。沪深300指数报收4651.24,周度涨幅为+1.1％;创业
板指数报收2826.81,周度涨幅+2.9％;房地产板块指数报收3436.03,周度涨幅为-0.7％
。
本周行业要闻。央行上海总部表示,1月人民币贷款增加1978亿元,住户部门贷款增
209亿。银保监会发布风险提示,警惕恶意炒作元宇宙房地产圈钱。山东菏泽"无房无贷
"首付比例下调至20％。北京2022年首轮集中供地收金480亿。建业集团副董事长王俊
表示,架构调整是为提效,公司经营方向没变。
本周新房销售量较上周增加,二手房销售较上周增加。第7周29大城市新房销售为2
.4万套,较第5-6周增加24.7％;11大城市二手房销售0.6万套,较第5-6周增加38.1％;一
线城市新房、二手房交易较第5-6周的增速分别为31.3％,26.8％;二线城市新房、二手
房交易较第5-6周的增速分别为23.1％,14.6％。库存量较上周减少,库销比较上周增加
。截至第7周,15大城市库存为122.4万套,较第5-6周减少0.7万套;库销比为14.1个月,
较第5-6周增加0.4个月。本周土地市场出让热度较上周降低。第7周26大城市合计成交
土地7块。土地出让金额增加。第7周26大城市土地出让金为44.6亿元,较第5-6周增加2
3亿元。平均溢价率降低。第7周26大城市土地成交平均溢价率为0.1％,较第5-6周减少
17.3个百分点。第7周26大城市土地流拍数量为0块。
重点公司公告。万科A完成发行30亿元中期票据。金地集团公布2021年业绩。华侨
城A、阳光城公布2022年1月业绩。阳光城未能在豁免期内支付需支付的境外债券利息
合计2726.3万美元。华夏幸福控股股东减持公司股份。
2022新年以来A股地产股上涨之后,同时海外市场不确定性明显增加,投资者希望自
上而下看到更多的房地产支持政策。开年以来销售始终地位盘整,当前行业基本面仍在
惯性下行。本周多地下调首付比例,政策预期逐渐兑现。从北京首次集中拍地来看,销
售预期利润率明显回升,但民企参拍意愿仍然不足。我们认为,中低评级的房企仍然处
于债务危机的困局之中,现有政策无法改善其信用状况,高评级房企的并购或起到一定
纾困的作用,政策仍有望出现更大力度的放松。在基本面和政策的这个组合下,我们短
期重点看好财务安全的房企的估值修复。我们看好业绩稳健的一线龙头,推荐保利地产
(600048,买入)、万科A(000002,买入);专业绩具有弹性的二线龙头,推荐金地集团(600
383,买入)、龙湖集团(00960,买入)。同时我们看好迅速成长且消费属性较强的物管和
商管行业,推荐碧桂园服务(06098,买入)、保利物业(06049,买入)、招商积余(001914,
增持)、新大正(002968,买入)、融创服务(01516,买入)、星盛商业(06668,买入)。
风险提示;销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
[2022-02-22]房地产行业：销售延续跌势，房贷利率下行－周报#280
■中金公司
上周共52城披露周度销售数据,新房销售面积在剔除春节假期错位影响后同比下降
40％(上上周-35％);2月前三周新房销售面积累计同比下降38％(1月-41％,剔除春节错
位影响后-32％)。上周北京完成2022年首轮集中土拍,流拍率边际下行,溢价率小幅回
升;上周300城宅地成交建面同比下降45％,2月前三周累计同比下降66％(1月-47％)。2
月全国首套与二套房贷主流利率均环比下行9bp至5.47％和5.75％,银行平均放款周期
缩短至38天。1评论上周新房销售面积同比下跌四成。上周我们监测52个样本城市新房
销售面积在剔除春节假期错位影响后,同比降幅为-40％(上上周-35％),其中超高/高能
级和中低能级城市分别同比下降36％和50％(上上周-26％和-50％)。2月前三周新房销
售面积累计同比下降38％(1月-41％,剔除春节错位影响后-32％),其中超高/高能级和
中低能级城市分别同比下降34％和48％。
上周北京完成集中土拍,流拍率边际下行,溢价率小幅回升。上周北京完成2022年
首轮集中土拍,推出18宗宅地中17宗成交,流拍率下行至6％(2021年第三轮17％),实际
溢价率上行至5％(2021年第三轮为1％)。上周300城宅地成交建面同比下降45％(上上
周-58％),溢价率与流拍率分别为4％和23％。2月前三周300城宅地成交建面累计同比
下降66％(1月-47％),溢价率和流拍率为4％和45％(1月4％和23％)。
2月房贷利率与银行放款周期均边际下行。2月5年期LPR保持平稳为4.60％,全国首
套与二套房贷主流利率较1月均环比下行9bp至5.47％和5.75％(较5年期LPR加点87bp和
115bp),全国银行平均放款周期较1月缩短12天至38天,为过去三年最低水平。
估值与建议开年至今新房销售整体仍延续低迷走势,我们认为市场销售短期走势仍
以底部震荡为主,行业处于加速出清过程。近期部分城市政策端已出现积极变化(如调
低首付比例与贷款利率),我们继续提示均好型优质龙头房企的配置价值,同时建议关注
在保证财务稳健性的前提下兼具一定弹性的标的。A股推荐保利、金地、招商蛇口、金
科、滨江、华侨城、万科,H股推荐中海、华润、旭辉、建发国际、越秀、碧桂园。物
管板块推荐金科服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、中海物业和保利物业,建议关注新
城悦服务(未覆盖)。
风险政策端正向调整力度不及预期,房企信用风险超预期恶化。
[2022-02-22]房地产行业：结构性“降息”加速推进－动态点评
■华泰证券
结构性"降息"加速推进,有望加速房地产基本面企稳根据贝壳研究院的数据,22年2
月百城首套房、二套房贷款利率已经实现四连降,放款周期基本提速至2019年以来的最
快水平,超10个城市房贷利率较过去五个月高点下降超50bp。2014年以来首套房贷款利
率经历四轮趋势性变化,与地产销售当月同比增速明显负相关。我们预计本轮房贷额度
和利率的宽松有望加速房地产销售和房企现金流的企稳。
房贷利率已现四连降,放款周期基本提速至2019年以来的最快水平根据贝壳研究院
的数据,22年2月百城首套房、二套房贷款利率分别为5.47％、5.75％,环比均下行9bp,
自21年10月见顶以来已连降4个月,累计下行28、25bp。2月百城放款周期为38天,环比
下降12天,同样连降4个月,较21年10月高点累计下降35天,已基本处在2019年以来的最
低水平。放款周期的加快也得益于按揭贷款投放意愿的提升,根据央行的数据,21年10
、11月居民户中长期贷款同比多增162、772亿元,结束了此前连续5个月的同比少增,12
月后受销售下滑影响才又转为同比少增。
告别"房贷荒",超10个城市房贷利率较过去五个月高点下降超50bp城市层面,苏州
、惠州、南通、绍兴、郑州、佛山、中山、成都、大连、嘉兴、常州等11城2月首套房
贷款利率较过去五个月高点下降超50bp,除成都外其余10城2月二套房贷款利率亦较过
去五个月下降超50bp。这些城市的共性是此前房贷利率偏高,首套房贷款利率基本多在
6％以上,本次下调后基本已都低于百城平均水平。此外据上海证券报等媒体报道,菏泽
、重庆、赣州等非限购城市无房无贷最低首付比例已从30％下调至20％。
14年以来首套房贷款利率经历四轮趋势性变化,与地产销售增速负相关1、14年6月
至16年7月,首套房贷款利率从7.02％一路下行至4.44％,期间商品房销售面积当月同比
增速(MA6,下同)滞后3个月在14年9月见底,持续反弹至16年7月;2、16年7月至18年10月
,贷款利率逐步回升至5.71％,期间销售增速同步收窄,并延续至19年2月;3、18年10月
至20年8月,贷款利率波动中下行,疫情后创出5.22％的阶段低点,期间销售增速滞后4个
月开始回升,途中受到疫情扰动,并在疫情后的21年4月创出高点;4、20年8月至21年10
月,贷款利率回升至5.75％,销售增速则滞后8个月在21年4月见顶后持续回落,我们预计
目前尚未见底。
地产板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散前期地产金融端利好频传,已经
使得优质房企获得更多的政策倾斜。预售资金监管纠偏,以及稳增长目标下房贷额度和
利率、地产需求端政策的持续改善,有望使得地产基本面加速企稳,这将使得开发和物
管板块行情有望从央企国企适度向部分民企扩散。重点推荐1)A股开发:金地集团、万
科A、新城控股、金科股份、滨江集团、华发股份等;2)港股开发:华润置地、龙湖集团
、中国海外发展、旭辉控股集团等;3)物管公司:碧桂园服务、招商积余、旭辉永升服
务、中海物业、新大正等;4)转型房企:华联控股、鲁商发展等。
风险提示:疫情发展不确定性;行业政策风险;行业下行风险;部分房企经营风险。
[2022-02-22]房地产行业：按揭利率下行还有多少空间－地产杂谈系列之二十九
■平安证券
按揭利率持续下行,放款速度加快。近期菏泽、广州等地城市下调房贷利率,1月5
年期LPR时隔21个月后再次下调。根据贝壳研究院数据,2022年1月重点监测的103个重
点城市主流首套房贷利率为5.56％,二套利率为5.84％,均较上月回落8个基点,自2021
年9点高点以来连续4个月下行;1月平均放款周期为50天,较上月缩短7天。整体来看,1
月整体房贷利率和放款周期延续改善趋势。
基本面压力仍存,按揭端有望延续改善。尽管按揭端量价均有所改善,但1月新增居
民中长期贷款同比仍降21％,2月前18天重点城市日均成交同比下降41.5％,市场下行压
力仍存。我们判断未来市场修复路径将按照"政策-信贷-信心-楼市-房企-投资"的路径
逐步修复,当前仍处于政策转暖,提振信心的阶段,我们认为无论是预售金监管还是并购
贷不计入"三条红线"等政策更多为纾困政策,盘活地产的核心仍在于销售端回暖带来经
营端现金流改善,后续需求端政策仍须进一步发力。按揭利率作为需求端重要影响因素
,未来有望延续改善。
按揭端潜在下行空间广阔,距历史低点超100bp。从央行数据来看,2021Q4全国个人
按揭综合成本5.63％,为同期5年期LPR的1.21倍,上浮比例为2009年以来最高水平。对
比2009Q2和2016Q3两轮低点,从绝对值差值、与同期基准价差、与基准相对比值差距,
当前按揭利率对应平均下降空间分别为2.23pct和1.27pct,潜在下行空间依旧充足。按
照总价100万、首付5成、按揭利率5.63％,30年按揭,按揭利率分别降10、30、50、100
个bp,对应月供下降比例分别达1.1％、3.3％、5.4％和10.7％。
二季度为楼市重要观察窗口,需求端政策仍是关键。从2014-2015年、2018-2019年
的经验来看,楼市销售转正企稳大概滞后房贷利率下行约7个月左右。根据贝壳数据,20
21年9月本轮按揭利率已经见顶,按照7个月左右滞后周期,理论上二季度销售有望逐步
企稳。但是2014-2015年年我国仍处于快速城镇化过程,市场需求依旧旺盛,同时政策松
绑力度较大;2018-2019年并未出现大规模的房企流动性危机;我们预计本轮市场信心修
复的时间或更长,若后续需求端政策未有明显发力,叠加上年同期高基数,不排除销售端
企稳进一步延后。
投资建议:持续关注政策端改善带来的板块估值修复,开发板块关注短期抗压能力
强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集团、招商蛇口、万科A等;同时
若后续需求端政策力度逐步加大,优质民企对应修复空间或更大,建议关注金科股份、
新城控股、中南建设、龙光集团等。多元化业务方面,当前物管板块估值已至历史低位
,叠加业绩期临近,性价比持续凸显,看好综合实力突出的物管龙头,如碧桂园服务、保
利物业、新城悦服务、金科服务等,以及轻资产输出实力强劲的商业运营商,如星盛商
业等。
风险提示:1)供给充足性降低风险:若地市持续遇冷,各房企新增土储规模不足,将
对后续货量供应产生负面影响,进而影响行业销售、开工、投资、竣工等。2)房企大规
模减值风险:若楼市去化压力超出预期,销售大幅以价换量,将带来部分前期高价地减值
风险。3)政策呵护不及预期风险:若政策有效性不足,楼市调整幅度、时间超出预期,将
对行业发展产生负面影响
[2022-02-21]房地产行业：部分城市下调商贷首付比例，积极信号进一步释放－周报2022第7周（2.12－2.18）
■长城证券
房地产板块上周大涨后本周转跌:本周大盘上涨1.08％,春节以来两周均有上涨,28
个板块中电气设备、有色及医药涨幅靠前。房地产板块上周大涨后本周转跌0.73％,28
个行业中排名第22位。板块估值方面,随着股价调整,本周末板块PE及PB估值回落至12.
18X及1.01X;相对全部A股PE及PB估值折价幅度分别为35％及44％,若剔除银行股折价分
别为54％及59％,相比上周末相对估值折价幅度小幅扩大。个股方面,本周板块涨幅前
五为广宇集团、黑牡丹、空港股份、宁波富达等,本周涨幅靠前基本均为小市值及题材
股,其中黑牡丹受益云计算概念,空港股份及宁波富达受益大基建概念;跌幅前五包括南
山控股、泰禾、粤宏远等,其中南山控股股东减持,泰禾、粤宏远上周涨幅靠前本周出
现回调,近期波动较大,铁岭新城延期回复深交所关注函。本周主要公司表现分化,滨江
、旭辉、保利等涨幅靠前,而上周涨幅较大的世茂、泰禾、融创本周跌幅靠前。
北京首轮土拍收官、菏泽等地下调商贷首付比例等:1)北京首轮土拍收官:首轮17
宗涉宅地块共揽金480.2亿元,平均溢价率4.46％,此外还有1宗地块流拍。17宗地块中,
16宗地块均被央企、央企背景房企以及地方国企、区域城投企业摘得,仅1宗地块被旭
辉控股以14.07亿元拿下。
绿城以98.40亿元的总成本斩获3宗地,成为本次土拍黑马。2)菏泽等地下调商贷首
付比例:2月17日,记者从建设银行菏泽地区两家支行网点负责住房贷款的人士处了解到
,近期该行对个人住房贷款进行了调整,其中"无房无贷"购房者首付比例降至20％。据
相关媒体报道,至少还包括工商银行、农业银行、中国银行在内的菏泽地区银行也对首
付比例同步进行了调整。不仅是菏泽,多名赣州和重庆的中介人士也向媒体表示,实际
上在2021年年底,赣州、重庆的一些银行已经可以做到两成首付了。
(详见外发报告《"稳增长"政策力度加大、节奏加快----对菏泽下调商贷首付比例
的点评》)本周重点城市供求仍略低于春节前水平:成交上,受去年同期春节假期影响,
本周重点24城新房成交量同比大涨,绝对量仍略低于春节前水平。
累计来看年初至今累计降31.3％,受去年一季度高基数影响,累计表现维持弱势。
本周重点一线成交量基本恢复到春节前水平,而重点二三线仍略低。年初至今一二三线
累计同比分别降25.0％/28.8％/36.8％。供给上,节后重点9城新增供给快速回暖,但绝
对量同样未达节前水平,年初至今累计降31.5％,近两周累计降幅收窄。随着成交量回
升,狭义去化周期连升两周后本周末回落至11.19个月。本周重点一二三线新增供给均
有回升,年初至今重点一二三线新增供给累计同比分别降25.0％/30.2％/52.4％,截止
本周末一二三线去化周期7.92/8.44/16.48个月。
维持"强于大市"评级:基本面,重点城市成交量持续回升但仍未恢复到春节前水平,
一线表现相对较好,土地市场,北京首轮土拍收官,1)18宗涉宅地块仅1宗流拍,2)整体溢
价率不到5％,3)16宗地块由国企央企竞得;政策面,本周媒体报道菏泽、重庆、赣州商
贷首付比例下调,我们认为信号意义明显,"稳增长"背景下近期政策力度明显加大且节
奏加快,因城施策框架下更多城市有望调整需求端政策。受益政策面不断释放的积极信
号、稳增长的预期及市场风格的变化,我们维持推荐,个股方面可关注1)优质龙头及部
分民企万科、保利、中海(未覆盖)、招蛇(未覆盖)、华润(未覆盖)等,对优质龙头可适
当积极一些,2)物业相关公司碧桂园服务、旭辉永升服务、华润万象生活。
风险提示:疫情发展超出预期、调控及信贷政策超出预期、房产税出台超出预期、
销售回暖不及预期。
[2022-02-21]房地产行业：一城一策稳楼市，北京第一批集中供地流拍率下降－港股地产周报（2022.2.14－2022.2.18）
■兴业证券
北京第一批集中供地结束,溢价率回升,国企仍是主力:2月17日,北京2022年首轮集
中供地结束,共推出18宗地块,总建筑规模169.5万平方米,总起拍价491.8亿元。1宗地
块流拍,17宗地块总成交价480.2亿元,较2021年首轮集中供地1109.7亿元的总成交价下
滑56.7％。本次集中供地平均溢价率较去年第三批集中供地上升3个百分点,较2021年
第三批供地结果推出12宗、流拍2宗,流拍情况也有所缓解。参与房企来看,主要还是国
企主导,17宗成交地块中仅1块由民企旭辉控股集团获得。
一城一策维稳楼市,多地下调首付比例:据中国房地产网信息,菏泽市根据个人贷款
情况对部分购房人群下调个人住房贷款首付款比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前
最低30％,降至最低20％。据财联社信息,春节前后两地不少银行已将重庆、赣州首套
房贷首付比例降至20％。
大浪淘沙优选龙头:1、港资开发商:港资开发集团发展模式较为成熟,多元化业务
培育较早,已经形成较强的贡献力和较高的收入占比。开发业务结转存在年份间波动,
但其他业务成为有效增长极,港资开发商债务规模小融资成本非常低,财务状况稳健,派
息金额稳定。截至目前板块估值对应2021E/2022E为13/12倍,平均股息收益率为4.4％
。2、内资房地产开发商:2022年的经济展望和地产的定位都是稳字当头。我们认为一
方面,房住不炒的基调不会改变,但有望看到行业运作逐步回到正常轨道上来,目前来看
,融资和拿地端的环境都在逐步改善,接下来也有望看到更多的正面政策信号出来。另
一方面,出清和分化持续,各项资源也将会优先向头部房企集中。我们更看好基本面稳
健扎实、现金流优异财务安全性高抗风险能力强、融资成本不断下降、拿地渠道多样
化、盈利和销售稳定连续增长的房企。推荐华润置地、龙湖集团、旭辉控股、越秀地
产、宝龙地产、新城发展。
风险提示:宏观经济增长放缓、行业限制政策加严、流动性收紧、商品房销售不及
预期、人民币贬值、香港楼市政策收紧、香港金融环境加严。
[2022-02-21]房地产行业：购房需求仍然疲弱，民企债务危机仍在
■安信国际
中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高,然而居民户中长期贷款同比少增200
0亿元,同比下降21％。从去年5月开始,这增幅一直维持少增,除了10月、11月短暂回升
外,12月、以至今年1月,增速又回到少增,反映居民消费和购房需求仍然偏弱。为了稳
定市场,据媒体报道,全国性商品房预售资金监管的意见将近出台,预售资金监管明确化
,对民营房企现金流的边际改善较大。然而细节尚未确实,债务刚性兑付压力仍在,加上
资本市场对民企隐性债务的忧虑下,股债价格仍然较为波动。若以风险控制优先作考虑
的话,仍然建议投资者关注建发国际(1908.HK)、金茂(817.HK)、中海宏洋(81.HK)等估
值相对较低的国企。
报告内容居民购房需求仍然偏弱。中国1月新增贷款和社融增量双双创历史新高,
新增贷款4万亿元,同比多增4000亿元。新增社融6.2万亿元,同比多增9816亿元。社融
存量同比增速10.5％,增速环比上升0.2个百分点。然而,居民户贷款同比少增4300亿元
,其中,居民户中长期贷款同比少增2000亿元,同比下降21％。从去年5月开始,这增幅一
直维持少增,除了10月、11月短暂回升外,12月、以至今年1月,增速又回到少增,反映居
民消费和购房需求仍然偏弱。民营发展商资金链还是较紧。2月11日正荣地产(6158.HK
)突然被传出不再按计划在3月份赎回2亿美元永续债,兼重组境外债而股价急跌,有关的
永续债由消息传出前的94元,直接跌至32元,正荣地产及同系的正荣服务(6958.HK)股价
出现断岸式下跌。公司其后亦作出澄清公告,指营运仍属正常,且继续照常开展其业务
。然而在发出澄清公告的四天后(2月18号),公司正式公告指其资源不足以支付2.0亿美
元永续债,还引入知名财务顾问钟港资本,考虑就其他未偿还的境外优先票据进行其他
债务管理行动。
预售资金监管将近出台。据媒体报道,全国性商品房预售资金监管的意见将近出台
,意见的全文并没有发布,但其中的一些重点被提出来,包括预售资金监管额度由地方建
设部门根据工程造价合同等因素确定,当监管账户内资金达到监管额度后,超出额度的
资金可由房企提取使用。办法有利于厘清各地商品房预售资金监管责任,增强商品房预
售资金使用的灵活性,可对此前部分地方预售资金监管过严的做法起到纠偏效果。
民企仍然较为波动。预售资金监管明确化,对民营房企现金流的边际改善较大,可
以刺激板块短期行情。加上多地房贷按揭利率下降,部份地方政府亦调低买楼首期比重
,中小型房企股价在经历九个月的调整后,可能迎来较大幅度的反弹。然而细节尚未确
实,债务刚性兑付压力仍在,加上资本市场对民企隐性债务的忧虑下,股债价格仍然较为
波动。若以风险控制优先作考虑的话,仍然建议投资者关注建发国际、金茂、中海宏洋
等估值相对较低的国企。
风险提示:i)购房需求复苏不确定性;ii)房企融资难度增加;iii)银行放款态度
[2022-02-21]房地产行业：房企销售持续低迷，融资规模环比下降－2022年1月房企销售融资点评
■中信建投
1月百强房企销售与新增货值降幅均扩大,央国企新增货值占比提升。2022年1月百
强房企实现全口径销售金额约5849亿元,较去年同期下降40.7％,降幅较2021年12月有
所扩大4.7个百分点;
各梯队房企销售门槛下降明显,TOP3房企降幅最大。1月新增土地货值金额TOP100
房企新增土地货值共2756亿元,较上年同期同比-56.1％,相比2021年12月下降31.9个百
分点,降幅进一步扩大。其中,1月央企、地方国企、民企新增货值占比分别为13.0％/3
4.1％/52.9％,分别较2021年全年-9.0pct/+8.0pct/+1.0pct。市场自发回暖仍有待时
日,预计2月的销售将继续处于下降通道。
1月重点城市新房市场和二手房市场成交面积同比均出现较大幅度下降,降幅较上
月有所增加。1月一手房总体成交面积同比下降61.8％,降幅较上月增加32.8个百分点
。其中,一线(4城)、二线(17城)、三线(30城)1月成交面积同比增速分别为-55.8％/-5
6.9％/-70.8％,分别较上月-33.1pct/-34.9pct/-28.8pct。
二手房方面,我们所跟踪的13个城市成交面积同比下降62.3％,降幅较上月增加19.
6个百分点。
1月房企融资规模环比下行,融资成本下行。(1)港股再融资规模上升,由上月的58.
1亿元上升至66.2亿元。(2)境内债融资规模环比下降12.0％至493.8亿元,海外债融资
规模环比上升200.2％至145.4亿元。(3)融资成本下行。1月房企境内公司债、短融、
中票、定向工具、资产支持债券的发行利率分别为3.7％、3.1％、3.3％、4.1％、3.5
％,海外债发行利率为6.6％,整体利率环比下行。(4)信托融资规模环比下行。当月房
地产信托产品成立数量157个,募集资金108.9亿元,环比下降60.2％。(5)评级调降潮延
续,共有18家主流房企信用评级或展望被调降26次。
我们重申2022Q1是地产和物管板块最佳配置窗口的观点,行情表现上将出现明显的
公司Alpha重于行业Beta的情况,部分优质公司将脱颖而出。其中地产开发板块主推高
信用或商业运营能力突出的房企,多元化转型卓有成效的房企也值得关注。开发商推荐
A股:保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、新城控股、广宇发展、万业
企业;港股:中国海外发展、华润置地、龙湖集团、旭辉控股集团。物业管理推荐包括A
股:招商积余、新大正;港股:碧桂园服务、保利物业、旭辉永升服务、华润万象生活。
代建标的推荐绿城管理控股。
风险提示:行业销售下行超预期;行业融资修复不急预期。
[2022-02-21]地产行业：“稳地产”政策力度加大，重视物企投资机会－月酝知风之地产行业
■平安证券
本月观点:中央持续释放降息、降5年期LPR等货币宽松信号,从预售资金监管、发
行并购票据等方面多招并举,缓解房企资金压力;整体看,房企融资边际回暖,但楼市成
交仍旧疲弱。2022年1月百强房企销售环比降幅超4成,拿地房企仍集中在信用资质较好
的央国企或优质民企,购房者情绪及房企投资信心亟待提振修复。考虑短期行业基本面
依旧承压,政策博弈空间仍在,有望带动板块估值持续修复;中长期随着部分房企退出及
房企内并购整合,行业格局有望重塑,具备融资、管控及产品优势的房企有望脱颖而出
。开发方面,关注短期抗压能力强、中长期竞争优势突出的龙头房企保利发展、金地集
团、招商蛇口、万科A等,及受益政策改善的二线弹性标的金科股份、新城控股、龙光
集团等。多元化业务方面,物管板块估值已至历史低位,叠加业绩期临近,性价比持续凸
显,重视优质物企投资机会,如碧桂园服务、保利物业、新城悦服务、金科服务、星盛
商业等。
政策:房企资金端持续松绑,低能级城市频出楼市利好。1月涉房类政策共26项,其
中偏紧类5项,偏松类9项,单月涉房偏紧类政策出台频次延续低位。中央持续释放货币
宽松信号,预售监管金松绑等多招并举缓解房企资金压力,低能级城市频频出台购房利
好"托市",如降低首付比例、实行"认贷不认房"、发放购房补贴等,预计后续"因城施策
"将持续演绎。
资金:央行"双降"叠加社融"开门红",房企融资环比改善。1月M2增速环比提升0.8
个百分点,社融存量同比增速环比提升0.2个百分点,社融数据整体好于预期,5年期LPR
时隔21个月首降,但居民户中长期贷款相比2021年同期少增2272亿元,亦反映居民购房
意愿不足。受益于监管呵护房地产合理融资需求影响,除央国企外,金科、滨江等优质
民企相继发行境内债,房地产融资呈现边际回暖迹象。
楼市:推盘放缓成交疲软,春节"返乡置业"失约。1月重点50城新房月日均成交环比
降25.8％,重点20城二手房月日均成交环比降15.3％,受业绩冲刺期结束、疫情反复、
去化不佳等因素影响,房企推盘积极性普遍不高,1月35城商品房平均批准上市面积环比
降46.1％,亦对成交形成有所抑制。尽管政策暖风频频,但购房者信心滑坡,销售端持续
疲软,库存及出清周期呈累积上升趋势,春节"返乡置业"亦不及往年。
地市:"土拍真空期"量价回落,2022H1难言乐观。1月为"土拍真空期",百城土地成
交建面、成交均价环比降63.2％、54.7％。展望2022H1土拍,鉴于房企流动性压力,预
计2022H1土拍市场或难言乐观。基本面较好、土拍规则更具吸引力的城市,土地市场有
望率先回温,但预计多数城市央国企、地方城投托底现象仍将持续,后续在财政压力加
大背景下,不排除地方政府在出让土地质量、土地出让价款缴纳、地价房价等方面进一
步让利。
房企:百强房企销售环比降幅超4成,优质房企为拿地主力。百强房企2021年销售为
近5年首次负增长,2022年1月单月全口径销售金额、全口径销售面积,同比降40.7％、4
4.4％,环比降46.9％、47.1％,往后看2月成交仍面临较大考验;50强房企拿地销售金额
比、面积比,环比降7.4pct、3.1pct,拿地房企均为财务稳健、信用资质较好的央国企
或优质民企,预计2022H1土拍市场仍将是央国企和优质民企的"围猎场"。
板块表现:1月申万地产板块下跌1.29％,跑赢沪深300(-7.62％);当前地产板块PE(
TTM)8.48倍,估值处于近五年21.7％分位。
风险提示:1)若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击,将对行业销售、开工
、投资等产生负面影响;2)若楼市去化压力超出预期,销售持续以价换量,将带来部分前
期高价地减值风险;3)政策呵护力度有限,行业调整幅度、时间超出预期,将对行业发展
产生负面影响。
[2022-02-21]房地产行业：第7周新房成交量同比增速和供销比大幅回升－周报
■海通证券
2022年第7周130大中城市新房成交情况:2022年第7周30大中城市新房成交面积为2
18万平方米,环比上周+161％,同比2021年+777％。其中一线城市销售面积77万平方米,
环比上周+181％,同比2021年+1747％。二线城市销售面积100万平方米,环比上周+151
％,同比2021年+993％。三线城市销售面积40万平方米,环比上周+150％,同比2021年+2
48％。2022年2月1日-17日30城累计成交面积305万平方米,环比1月同期-62％,同比-37
％。一线城市累计成交面积108万平方米,环比1月同期-52％,同比-4％。二线城市累计
成交面积141万平方米,环比1月同期-66％,同比-37％。三线城市累计成交面积56万平
方米,环比1月同期-67％,同比-62％。
2022年第7周18城二手房成交量情况:18城2022年第7周二手房成交量为92万平方米
,环比上周+99％,同比+798％。其中一线城市二手房成交面积24万平方米,环比上周+98
％,同比+1062％。二线城市二手房成交面积64万平方米,环比上周+101％,同比+719％
。三线城市二手房成交面积4万平方米,环比上周+72％,同比+958％。
18城2022年2月1日-17日二手房成交面积为138平方米,环比1月同期-45％,同比-49
％,一线城市36万平方米,环比1月同期-42％,同比-54％,二线城市95万平方米,环比1月
同期-47％,同比-43％,三线城市6万平方米,环比1月同期-49％,同比-71％。
2022年第7周百城土地供应和成交情况:本周土地供应面积为1009万平方米,土地成
交面积为350万平方米,供销比2.89。土地出让金额为46亿元。本年度全国100大中城市
累计土地供应面积10431万平方米,同比-32％,累计同比增速较上周-4.94个百分点,成
交面积7345万平方米,同比-52％,累计同比增速较上周-0.74个百分点,累计土地出让金
1861亿元,同比-73％。本周全国土地溢价率为3％,环比上周-2.61个百分点。一线城市
土地溢价率上周更新后为0％,本周8％,环比上周8个百分点,二线城市上周更新后0％,
本周0％,环比上周+0.38个百分点,三线城市上周更新后6％,本周3％,环比-3.33个百分
点。
本周房地产板块表现:本周房地产指数(882011.WI)3184.6点,环比上周-0.47％,沪
深300指数(00300.SH)4651.2点,环比上周+1.08％,房地产指数和沪深300指数年内截止
本周涨跌幅分别为-3.68％和-7.20％。本周重点跟踪公司中,A股金地集团涨幅领先+8.
47％,其次是保利发展+6.66％,港股旭辉控股集团涨幅+9.84％,其次是华润置地+6.28
％,物业股方面融创服务领涨周内表现+2.13％,碧桂园服务+1.78％。
风险提示:土地成交缩量影响行业未来6-12个月新房供给。房企资金面紧张情况未
得到实质性改善。房地产税试点落地对短期需求造成影响。
[2022-02-21]房地产行业：新房库存环比下降，北京首轮供地“温度缓降”－周报
■华安证券
市场表现:上证指数本周+0.8％,收报于3490.76点;创业板指本周+2.9％,收报2826
.81点;沪深300本周+1.1％,收报于4651.24点。房地产板块-0.7％,在31个行业内位列
第25位。
新房成交:成交面积同比+145.3％,环比+69.3％本周(2.11-2.17),我们重点跟踪的
32城一手房成交面积合计约225万方,同比+145.3％,环比+69.3％。其中,一线(4城)一
手房合计成交面积81万方,同比+300.7％、环比+91.5％;二线(14城)一手房合计成交面
积99万方,同比+133.0％、环比+45.4％;三线(14城)一手房合计成交面45万方,同比+54
.7％、环比+99.8％。?二手房成交:成交面积同比+54.1％,环比+44.5％
本周(2.11-2.17)我们重点跟踪的17城二手房成交面积合计约69万方,同比+54.1％
,环比+44.5％。其中,一线(2城)二手房合计成交面积25万方,同比+81.5％、环比+40.4
％;二线(8城)二手房合计成交面积27万方,同比+17.4％、环比+24.0％;三线(7城)二手
房合计成交面积18万方,同比+108.0％、环比+104.0％。?新房库存:库存面积环比-2.5
％,去化周期10.9月截至2022.2.17,本周,我们重点跟踪的16城新房库存面积合计约894
3万方,环比-2.5％,整体去化周期(按面积)约10.9月。其中,一线(4城)新房库存合计29
67万方,环比-4.60％,去化周期8.5月;二线(6城)新房库存3240万方,环比-1.90％,去化
周期9.4月;三线(6城市)新房库存2736万方,环比-0.92％,去化周期22.0月。
土地市场:百城土地成交面积618万方,成交土地总价46亿元,土地溢价率2.10％
上周(2.7-2.13),百城土地供应数量为152宗,对应土地供应建面约1439万方;百城
土地成交数量为109宗,对应土地成交建面约618万方,成交土地总价约46亿元,百城土地
溢价率为2.10％。其中,一线、二线、三线城市土地成交建面分别为24万方、188万方
和406万方,同比分别为-68％、-72％和-66％,对应土地溢价率分别为+8.06％、+0.38
％和+2.60％。
投资建议:本周北京第一轮集中供地热度回升,国企央企表现突出。18宗地块中17
宗成功出让,1宗土地因无人报价而流拍;17宗地总建面160.9万方,总成交金额480.2亿
元。本次集中供地特点在于:i)延续对高标准方案的要求,"竞现房销售"成交一宗:本次
挂牌的18宗含宅用地中,有9宗地块采用了竞现房销售面积竞拍方式,占比达到50％,但
最终只有朝阳区崔各庄1宗地块以4.1万平米的"现房销售"条件成交。ii)整体溢价率较
去年同期有所降低,流拍率较去年第三轮有所降低:此次土拍的整体溢价率为4.46％,低
于2021年首轮集中土拍的溢价率水平(6.41％),原因或在于i)中提到的"竞现房销售"规
则,在市场明显转冷情况下,房企为确保盈利空间和现金流稳定,出价较为谨慎。同时,
流拍率从2021年第三轮供地的17％回落至6％,或因本次土拍定价给房企留出一定利润
空间,年初所获地块有一定机会形成年内销售储备货值。iii)国企央企表现积极。
继"三条红线"后,"房地产贷款集中度管理"、"土地供应两集中"、"房地产税改革
试点"等政策的出台,将供需两端双向约束。调控风向未变,"以稳为主"仍为主基调,大
放大收的空间较窄。当前板块估值及仓位已处历史低位。往后看,低基数效应消退,202
2年初基本面下行承压,行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调加重
。建议关注:(1)稳健发展型:保利发展、万科A、金地集团;(2)成长受益型:金科股份、
中南建设、新城控股;(3)物管优质标的:华润万象生活、碧桂园服务、金科服务、宝龙
商业等。
风险提示:房地产调控政策趋严,销售修复不及预期,资金面大幅收紧等。
[2022-02-21]房地产及物业行业：多地下调商贷首付比，北京首轮土拍完成－周报
■首创证券
多地下调商贷首付比,提振购房者信心。近期地产政策端调整逐步向需求刺激方向
传导,春节后已有重庆、赣州、菏泽等地下调商贷首付比例,郑州、浙江等地在人才落
户、购房补贴等方面提升需求,我们认为当前已进入需求端托底政策密集出台周期,随
着基本面增速持续下降,地产宽松政策释放将逐步从供给端向需求端的路径传导,预计
后续基本面较差并且地方政府土地财政依赖度较高的低能级城市会跟进宽松政策,限购
限贷的放开结合实际购房利率下调将有效提升购房者入市信心。
国企央企仍为拿地主力,民营房企投资积极性不足。北京首轮集中供地供应18宗土
地,流拍1宗,成交17宗地,总成交金额480亿元。成交土地中8宗底价成交,9宗地溢价成
交,仅3宗达到政府规定的价格上限,其他6宗地块溢价率均在10％以内。值得注意的是,
成交土地仅3宗为联合体获取,其余均为独立拿地。独立拿地房企多为国央企,如中海、
华润、绿城等,其操盘和资金实力相对较强。整体来看,本轮土拍热度尚未明显改善,国
企央企仍为拿地主力,民营房企投资积极性不足。
政策释放逐级强化,板块上行空间可期。目前行业估值中枢已有所修复,现阶段板
块反弹逻辑仍主要基于政策放松预期,在稳增长的大背景下,我们认为政策释放力度将
逐级强化,宽松政策释放将逐步从供给端向需求端的路径传导,后续行业基本面有望伴
随政策的逐步改善而迎来复苏,继续推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、中
国海外发展。
[2022-02-21]房地产行业：政策持续释放积极信号，房地产有望得到估值修复－周报（2.14－2.20）
■东亚前海证券
市场回顾上周(2.14-2.20),上证综指上涨0.8％,沪深300指数上涨1.08％,房地产
板下跌0.73％,房地产板块跑输上证综指1.53个百分点,跑输沪深300指数1.81个百分点
。
行业动态2月18日,恒大持有子公司3.4亿元股权因财产保全被深圳法院冻结。该次
冻结是基于(2022)粤03执保46号的财产保全行动,被执行人恒大地产集团有限公司,被
执行标的中山市灏莹房地产开发有限公司,恒大地产集团有限公司一共出资4亿元人民
币,冻结其中3.39亿元人民币,股权冻结比例84.88％。冻结日期自2022-02-08至2025-0
2-07,冻结期限1095天。
2月18日,除了山东菏泽,全国已经有一些城市降低了首套房贷利率及首付比例,重
庆、赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20％。山东菏泽多家大行已经下调首套房
按揭贷款首付比例。各家银行对名下有无住房、有无住房贷款记录、是否已经结清贷
款的首付比例进行分级执行,执行的首付比例在20％-40％之间。
行业新闻2月18日,广州住建局提出,保障性租赁住房租金每年涨幅不超过5％。规
模方面,项目应为集中式租赁住房,房源规模原则上不少于10套(间)。运营方面,保障性
租赁住房项目运营期限不得超过经批准的土地使用年限和租赁合同年限。
2月17日,四川省住建厅提出,"十四五"期间力争筹集保障性租赁住房34万套。"十
四五"期间,四川全省力争筹集保障性租赁住房34万套(间),其中成都市筹集30万套(间)
,面对的群体为住房困难的新市民、青年人,在申请上不设收入门槛。
2月18日,发改委发布关于印发促进工业经济平稳增长的若干政策的通知。政策包
括,延长阶段性税费缓缴政策,将2021年四季度实施的制造业中小微企业延缓缴纳部分
税费政策,延续实施6个月;继续实施新能源汽车购置补贴、充电设施奖补、车船税减免
优惠政策。
建议关注中共中央政治局会议强调,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好
满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。
后期三类地产股值得关注:(1)低利率融资成本、背靠国企能在一二线城市持续拿
地的龙头房企,如万科、保利地产等;(2)受此次土地政策影响较小,勾地能力较强的房
企,如新城控股、宝龙地产等;(3)已布局长租公寓的龙头房企,如我爱我家、龙湖集团
等。
风险提示提示一:房地产调控政策收紧;提示二:防范金融系统性风险。
[2022-02-21]房地产行业：菏泽下调首付比例；新房二手房成交环比提升－第7周周报（2月12日－2月18日）
■中银证券
本周新房、二手房成交量相比上周均有所上升。47个城市新房成交套数为3.8万套
,环比上升76.2％,同比上升213.5％;18个大中城市新房成交套数为2.1万套,环比上升7
7.7％,同比上升343.8％;一、二、三线城市新房成交套数环比分别变化为+127.6％、+
52.6％、+97.2％,同比分别变化+683.1％、359.4％、+71.0％。16个城市二手房成交
套数为1.0万套,环比上升42.3％,同比上升235.9％;12大中城市二手房成交套数为0.9
万套,环比上升39.2％,同比上升225.4％;一、二、三线城市二手房成交套数环比增速
分别为+40.1％、+32.1％、+81.0％,同比增速分别为+237.9％、+225.9％、+195.6％
。(由于2021年同期为春节期间,基数相对较低,同比增速相对较大)新房库存量相比上
周有所下降,去化周期较上周有所上升。15个城市新房库存套数为102.1万套,环比下降
0.8万套,去化周期为13.8个月,环比上升0.1个月;8个大中城市新房库存套数为55.3万
套,环比下降0.6万套,去化周期为9.6个月,环比上升0.1个月;一线城市新房库存量25.8
万套,环比下降0.4万套,去化周期8.2个月,环比下降0.1个月,二线城市新房库存量20.6
万套,环比下降0.1万套,去化周期为9.9个月,环比上升0.2个月。三线城市新房库存套
数为9.0万套,环比无明显变化,去化周期16.0个月,环比上升1.2 个月。
整体土地市场较上周相比量价齐跌,土地溢价率下降。百城成交全类型土地数量为
109宗,同比下降57.8％;成交土地规划建筑面积为618万平方米,同比下降68.1％;
成交土地总价为46亿元,同比下降88.1％;成交土地楼面均价为747元/平,同比下降
62.6％;百城成交土地溢价率为3.32％,同比下降80.3％。
投资建议本周杭州放宽了落户政策,全面放开专科以上毕业生的落户限制,高校毕
业生到浙江工作,可以享受2-40万不等的生活补贴或购房租房补贴,我们认为现阶段高
能级城市的政策调整仍以落户放宽与人才购房补贴为主。此外,本周山东省菏泽市下调
了个人住房贷款首付比例,"无房无贷"购房者的首付比从之前最低的30％,降至最低20
％。除了菏泽,春节前后重庆、江西赣州的部分银行也降低了首套房的首付比例至20％
。我们认为,首付的降低会推动部分潜在购房者的需求释放,但低能级城市基本面缺乏
支撑,受制于当地居民收入水平、人口外流、城市本身无限购政策等因素影响,实际购
房需求增量有限。首付比例下调是一个积极信号,尤其是商业贷款方面,不排除后续其
他城市跟进的可能性。
现阶段政策端利好正接踵而至,但我们认为仍需等待更高能级城市的跟进才有实质
的信号意义,我们维持"一季度是较好的配置窗口期"的观点。我们建议关注三条主线:1
)信用风险较低、融资渠道畅通、安全性较高的龙头房企:保利发展、金地集团、招商
蛇口、万科A、龙湖集团、华润置地。2)在降息等宏观与行业政策改善影响下,边际收
益较大的弹性房企:旭辉控股集团、新城控股、金科股份。3)当前收入确定较强、集中
度加速提升,同时关联房企近期信用风险缓释,弹性反转的地产后周期物业板块:碧桂园
服务、旭辉永升生活、新城悦服务。
风险提示房地产调控持续升级;销售超预期下行;融资持续收紧。
[2022-02-21]房地产行业：多地下调住房贷款首付款比例，北京第一批次集中供地回暖－周报
■东北证券
市场表现:上周申万房地产板块收于3436.03点,累计下跌0.73％,同期上证综指累
计上涨0.80％,深证成指累计上涨1.78％,沪深300累计上涨1.08％;横向对比,板块表现
位于中下游。公司动态:阳光城公司流动性出现阶段性紧张,未能在豁免期内支付2726.
25万美元境外债利息,境内债或触发交叉违约。行业新闻:山东菏泽下调住房贷款首付
比例,重庆江西赣州部分银行将首套房贷首付比例降至20％。
土地市场:2月7日-2月13日,全国百城合计成交土地建面618万方,环比+4030.3％,
同比-48.2％;楼面价747元/平,环比-33.8％,同比-66.8％;溢价率为3.3％,环比上周收
窄2.6％,同比收窄9.7％。成交市场:2月13日-2月19日,新房成交面积35万方,环比-84.
1％,同比-88.8％,年初至今累计成交面积1574万方,同比-30.7％,其中一线城市上周成
交面积12万方,环比-84.1％,同比-84.1％。
推盘去化:2月13日-2月19日,15城商品房推盘面积为125万方,环比+58.8％,同比+1
93.7％;去化周期为22.5月,相比上周+0.1;批售比(移动平均3月)为1.18,相比上周-0.0
8,相比去年-0.05。重点事件点评:2月17日,山东菏泽市四大行调整该市个人住房贷款
首付款比例,"无房无贷"者首付款比例由30％下调至20％。此外首套房、二套房房贷利
率分别由2021年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.95％。同时重庆、赣州两城也出
现"两成首付"。本次调整是"因城施策"基调下的合理放松,需求侧宽松信号逐步凸显。
此次下调后的个人住房贷款比例满足央行2015年发文规定的首付比例下限值要求。另
外在试点房地产新政方面,菏泽一直走在"市场前列",该市早在2018年在全国范围内开
取消限售之先河,随后各地纷纷效仿,从过往来看菏泽的楼市政策具备较强的示范性。
而今菏泽再次成为本轮下行周期中首个下调首套房首付比例的城市,信号意义较大,在"
良性循环"和"稳增长"背景下,我们预计更多城市或将逐步跟进政策放松。
投资建议:本周,山东菏泽四大行下调个人房贷首付比例,"无房无贷"首付比由30％
下调至20％,首套、二套房贷利率分别由2021年末的5.95％、6.14％下调至5.6％、5.9
5％,为本轮下行周期中首个下调首付比例的城市,同时重庆、赣州两城也出现"两成首
付",结合1月北海下调公积金贷款首付比例、自贡实行"认贷不认房"套数认定标准来看
,需求侧放松力度进一步加强;本次首付比下调满足2015年央行规定的非限购城市首套
房贷款首付比例下限要求,属"因城施策"大基调下的局部政策优化。此次下调首付比信
号意义较大,在"良性循环"和"稳增长"背景下,预计更多城市或将逐步跟进政策放松。
北京2022年首批次集中供地共推出18宗涉宅用地,成功出让17宗,其中9宗底价成交,2宗
达到最高限价,整体溢价率达到4.5％(较21年三批次提升3pct),流拍率6％(较21年三批
次下降11pct),土拍热度有所回暖。我们认为,"因城施策"主基调下,地方政策持续优化
,行业beta向上趋势不变,稳健绿档房企加速集中,投融资方面占优的头部绿档房企优势
显现,同时,伴随现阶段预售监管、信贷调节力度加强,民营房企流动性改善机遇增加,
估值性价比凸显,配置可适度下沉至腰部弹性标的,A股推荐万科A、保利发展、招商蛇
口、金地集团、金科股份、新城控股;H股推荐龙湖集团、华润 置地、中国海外发
展、旭辉控股集团、融创中国。
风险提示:行业资金面超预期收紧;市场表现超预期下行
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