600724宁波富达资产重组最新消息
≈≈宁波富达600724≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司从事的主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业
务；水泥及其制品的生产、销售等。
公司的商业地产主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，商业地产
核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可出租面积15.83万平
方米（不包括自营和联营面积），托管的两个项目为和义大道和月湖盛园，经营面积
分别为3.73万平方米和3.77万平方米。
三个商业地产项目在宁波是商贸核心区，具有很高的知名度及影响力。公
司着力商业与地产的价值融合与提升，创新商业运营模式，在区域拓展中打造高品质
商业项目，抢占区域市场制高点，提升综合效益和衍生收益，奠定区域商业龙头地位
。
公司的水泥制造业务主要以宁波科环新型建材股份有限公司、新平瀛洲水
泥有限公司、蒙自瀛洲水泥有限责任公司为主体，年生产水泥能力490万吨。公司根
据市场竞争环境和区域发展空间，强化内部管理，探索产业延伸，寻求战略合作，调
整区域布局，实现可持续发展。当前，水泥行业产能过剩、外地企业冲击，市场竞争
加剧；其次节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司效益产生影响。因执行
浙江省“大气十条”的要求，科环公司（余姚厂区）需要实施关停搬迁。关停搬迁事
项会对本公司2021年及之后的效益产生不利影响。
科环公司余姚厂区水泥回转窑按政府要求于2020年12月28日如期关停，粉
磨站迁建项目2020年12月29日正式开工，目前正在进行熟料库、水泥库等单体施工，
截止2021年6月30日，已经完成投资额为3486.54万元，占计划投资额的13.50%。科环
公司与上峰水泥合作的“浙江上峰科环建材有限公司4500吨/日水泥熟料生产线项目
”，目前正在落实项目用地、矿山资源。
2021年6月30日，经公司十届九次董事会审议通过，公司与金驼铃物流、甬
昆科技，金驼铃物流股东莫利华、张建萍、莫咏钢签署了《投资合作协议》，2021年
7月8日“宁波波富达金驼铃新型能源有限公司”完成注册登记，注册资本：1亿元（
人民币），其中宁波富达出资4000万元（占40%股份），实际拥有68%的表决权。经营
范围：主要从事燃料油销售业务，包括但不限于燃料油、煤焦油、渣油、沥青等产品
的采购与销售。富达金驼铃公司收购哈密金运能源科技有限公司股权的评估正在进行
中，哈密金运地址位于新疆哈密市伊州区高新区南部经济循环产业园内，主要经营30
万吨/年煤焦油深加工项目。
二、经营情况的讨论与分析
（一）总体经营情况
2021年上半年，公司按照年初董事会、股东大会的要求，以市场化为导向
，整合提升稳基础，产业拓展谋发展，规范运作强管理，努力克服经济回调和新冠疫
情的影响，在加强现有商业、水泥二大产业整合提升工作的同时，积极寻找新的产业
拓展机会，其中燃料油的运输、贸易及煤焦油的深加工项目已签署投资协议，正在积
极实施中。
商业地产：塑造浓厚天一和义商业氛围，实现客流销售双重增长；紧跟城
市时尚风向标，深度调整业态品牌，加速提升商业级次感；注重细节优化提升服务水
平，为商户、消费者提供有温度有特色的服务；抓实天一广场提升改造任务和外拓项
目招商；对标高质量发展要求，找差距促落实提升内部管理能力。天一广场提升改造
项目安全、高效推进，主要改造项目已于2020年完成，2021年上半年组织峻工验收，
天一广场提升效果得到肯定。
水泥建材：重点推进科环年产200万吨水泥粉磨系统搬迁项目的实施，截止
2021年6月30日，已经完成投资额为3486.54万元，占计划投资额的13.50%；加速推进
水泥产业的整合提升：科环与浙江上峰达成战略合作。科环公司以产能指标和部分现
金，参股21%与浙江上峰合作在诸暨新建一条4500T/D水泥熟料生产线，浙江上峰通过
公开挂牌方式购得科环下属甬舜公司21%的股权。
存在的主要风险和工作难点分析：
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。
水泥建材由于行业龙头企业抓紧战略布局、市场竞争加剧、原材料和运输
等成本上升、环保要求和投入加大等不利因素，急需加快整合提升步伐。
新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，除金驼铃项目已达
成协议并正在实施中外，总体上项目的推进速度未达预期，任重道远。
（二）主要经济指标及产业板块简况
1、主要经济指标
2021年上半年度公司共完成营业收入9.12亿元，同比下降14.83%（商业地
产上年同期因疫情减免租赁收入0.41亿元，故同比收入增加0.66亿元，即增加31.03%
；水泥销量同比减少43.68万吨，即下降18.89%，综合市场及价格影响，水泥销售收
入同比减少1.78亿元，即下降21.99%；另子公司科环公司本部因窑系统关停污泥处置
业务停止，故同比减少污泥处置收入0.47亿元）；利润总额2.32亿元，同比下降16.0
3%；归属于上市公司股东的净利润1.61亿元，同比增加2.70%，归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益的净利润1.44亿元，同比增加2.75%。实现每股收益0.1111元，
加权平均净资产收益率5.3873%。期末股东权益合计32.42亿元，注册资本14.45亿元
。
报告期末公司资产总额37.66亿元，其中货币资金4.05亿元、投资性房地产
11.35亿元；负债总额5.24亿元，其中银行借款0.77亿元；归属于母公司的股东权益2
7.95亿元，资产负债率13.92%，分别比年初下降5.33%和减少2.38个百分点。
2、产业板块简况:
（1）商业地产：2021年上半年度完成营业收入2.79亿元（占公司上半年营
业收入的30.59%，其中租金收入1.81亿元，商品销售收入0.41亿元，托管收入0.13亿
元），实现利润总额1.70亿元（占公司利润总额的73.24%)，净利润1.27亿元（归属
于上市公司净利润贡献率为79.15%），分别比上年同期增加31.03%、49.17%和48.43%
。
天一广场可供出租面积15.83万平方米（不包括自营和联营面积），出租率
97.29%。
（2）水泥建材：2021年上半年度累计销售各类水泥187.49万吨，完成营业
收入6.33亿元（占公司上半年营业收入的69.41%），实现利润总额0.48亿元（占公司
利润总额的20.54%)，净利润0.37亿元（归属于上市公司净利润贡献率为11.87%），
分别比上年同期下降18.89%、26.21%、69.64%和70.84%。
（三）管理情况
（1）坚持规范运作，不断提升公司治理水平
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》及中国证监会、上海证
券交易所有关法律、法规的要求，完善法人治理，规范运作，严格执行信息披露相关
规定，建立健全内控制度。修订完善了《公司章程》、《公司董事行为规则》等8个
制度，新增《公司独立董事工作制度》；对“公司治理”全面自查，形成自查报告及
时上报，对存的需完善的事项进行了完善；公司董、监事及高级管理人员能够勤勉尽
责、勇于担当、科学决策。
公司重视董事会成员的专业特长与互补性，特别在独立董事选择上，坚持
选择社会口碑好、专业能力强的专家，经过多方选择，邀请甬江实验室（新材料浙江
省实验室）主任、材料专家崔平担任独立董事。
公司建立了完善的《信息披露事务管理制度》、《内幕信息知情人登记制
度》并严格执行。公司明确要求并多次组织相关人员及时学习信披相关的政策法规，
涉及披露的事项，有明确和严格的流转程序。专题组织刑法修正案（六）的学习，包
括控股股东董监高、公司董事会、经营层、公司关键岗位、公司职能部门的学习，并
在公司网站、宣传窗、专栏积极宣传。勤勉尽责、勇于担当的理念深入人心。
（2）注重回报，持续加强投资者关系管理
公司积极保持与投资者、金融中介、财经媒体的沟通，认真做好投资者日
常接待，不断加强信息披露工作，努力确保信息披露的及时、准确、真实、完整、公
平。进一步提高信息披露主动性、针对性、有效性，主动接受社会和广大投资者的监
督。
公司高度重视对投资者的回报，报告期内，实施完成2020年度利润分配方
案，每股分红0.22元，现金分红3.18亿元。
公司重视舆情管理，落实专人监控相关舆情，密切关注公司股票价格走势
，组织召开投资者网上接待会，专线接听投资者来电，解答市场关注的问题。
（3）加强现有产业的整合提升，提升经营质量
对天一广场改进升级改造，效果显著；
对水泥产业进行整合，推进科环与上峰水泥达成战略合作，通过有效利用
产能指为科环公司增效；积极争取科环公司（余姚厂区）因政策原因而关停的相关补
偿政策，尽可能把公司的损失降到最小，同时为有效安置员工等，决策实施200万吨
粉磨站项目；进对云南水泥生产线的整合进行考察论证。
（4）积极拓展新产业，努力谋求新发展
充实产业拓展人员并形成工作机制，研究并购战略和产业发展方向，积极
寻找合适并购标的。上半年度新产业拓展取得突破性进展，公司出资4000万元（占40
%股份），成立“宁波富达金驼铃新型能源有限公司”，将主要从事燃料油销售业务
，下步拟收购“哈密金运能源科技有限公司”股权，哈密金运主要在建项目为“30万
吨/年煤焦油深加工项目”，相关评估工作正在进行。
（5）不断规范三会运作，持续提高信息披露质量
公司依法组织召开董事会3次，监事会3次，股东大会1次，各类议案顺利通
过，规范召开了董事会下属各专业委员会。全体董事在年度内未发生一起违纪违规及
损害公司利益的事件。公司监事会全体监事列席董事会，对监管部门规定事项实施监
督，并出具相关专项意见。公司董事会专门委员会按时召开会议，对各自分管事项展
开工作，为董事会的科学决策起到了积极作用。
（6）下半年的对策和措施
2021年下半年，公司将继续以市场化为导向，整合提升稳基础，产业拓展
谋发展，规范运作强管理，在整合提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革
要求，充分发挥和利用资本运作功能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和
股权结构，实现公司新的创业、新的发展。公司将不断提升规范运作水平，加强内部
风险管控；强化财务管理，提高资金利用效率。公司将继续做好三会运作、公司治理
、投资者关系管理等常规工作的基础上，不断加强信息披露和内控、内审工作，进一
步提高规范运作和管控水平。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
商业地产由于消费需求下降、电商冲击、区域内各商家日益激烈的无序竞
争等因素，发展空间受到限制。新冠肺炎疫情对公司的营收、净利润产生不利的影响
。
水泥建材由于环保要求的不断提高，环保投入将大幅增加，环保要求不断
提升，科环公司（余姚厂区）2020年底已关停。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一
定的区域资源优势；天一广场的地段优势，维护了城市核心商贸区的地位；国有企业
改革的推进，将促进公司的转型升级；大股东的重点建设项目对水泥建材市场的拓展
起到了积极的稳固作用，精细化管理为产业的扩张和盈利模式的复制打下了良好的基
础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司按照年初董事会、股东大会的要求，以市场化为导向，整合
提升稳基础，产业拓展谋发展，规范运作强管理，努力克服新冠疫情带来的重大影响
，在加强现有商业、水泥二大产业整合提升工作的同时，积极寻找新的产业拓展机会
。
商业地产面对疫情影响，抓复工争取市场主动，抓管理促效益提升，在持
续巩固疫情防控成果的同时，全力抓业绩促营收，努力弥补因疫情造成的损失，运行
管理平稳、有序。同时积极履行社会责任，落实疫情减免租金扶持政策，帮助中小微
商户渡过难关，2020年实际减免租金（联营收益）含税金额6,225万元，影响当期收
益5,229万元。天一广场提升改造项目安全、高效推进，主要改造项目已完成，提升
效果得到肯定。
水泥建材在疫情停工期间，提前安排回转窑和粉磨设备的大修，同时针对
多数建筑工地和商混公司因疫情影响开工较迟的情况，分别进行了一对一的调查摸底
，并主动与区域内同行企业协商沟通，努力做好市场与售价的稳定工作。4月份起，
公司水泥生产销售恢复正常。
子公司科环公司余姚厂区水泥回转窑按政府要求年底前如期关停，粉磨站
迁建项目正式开工，员工安置方案平稳推进。科环公司与上峰水泥合作的“浙江上峰
科环建材有限公司4500吨/日水泥熟料生产线异地迁建产能置换方案”，已完成浙江
省经信厅关于产能指标合作的审批，现项目进入总图设计、建设用地规划、落实矿山
资源阶段。
存在的主要风险和工作难点分析：
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。水泥建材由于行业龙头企业抓紧战略布局、市
场竞争加剧、原材料和运输等成本上升、环保要求和投入加大等不利因素，急需加快
整合提升步伐；特别是因执行浙江省“大气十条”的要求，科环公司余姚厂区水泥回
转窑已于2020年底关停，将对公司2021年及以后的营收等产生较大影响。
新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预期
，任重道远。
二、报告期内主要经营情况
1、主要经济指标
2020年度公司共完成营业收入23.40亿元，同比下降25.58%(因零售百货业
联营模式的营业收入由总额法改为净额法核算，减少营业收入2.89亿元；因疫情减免
租金（联营收益）0.59亿元；2019年处置投资性房地产（阳明西路房产）取得营业收
入0.96亿元；剔除上述因素后实际下降11.81%）；利润总额7.01亿元，同比下降16.5
1%；归属于上市公司股东的净利润4.22亿元，同比下降13.45%（去年同期出售阳明西
路土地使用权及地上建设物，实现利润总额7,634.99万元，确认2018年重大资产出售
应收转让款项的利息收益3,544.40万元，剔除以上因素后利润总额和归母净利润实际
分别增加3.52%和22.78%)，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.98亿
元，同比增加2.51%（由于归还大额银行借款和公司债，与去年同期相比减少利息支
出5,928.19万元）。实现每股收益0.2918元，加权平均净资产收益率14.5181%。期末
股东权益合计34.79亿元，注册资本14.45亿元。
报告期末公司资产总额41.57亿元，其中货币资金15.42亿元、投资性房地
产11.63亿元；负债总额6.78亿元，其中银行借款0.60亿元；归属于母公司的股东权
益29.53亿元，资产负债率16.30%，分别比年初增加1.08%和减少12.59个百分点。
2、产业板块简况:
（1）商业地产：2020年度完成营业收入4.70亿元（占公司年营业收入的20
.07%，其中租金收入2.91亿元，商品销售收入0.75亿元，托管收入0.25亿元），实现
利润总额2.41亿元（占公司利润总额的34.42%)，净利润1.77亿元（归属于上市公司
净利润贡献率为41.87%），分别比上年同期下降44.12%、18.91%和19.81%。（因零售
百货业联营模式的营业收入由总额法改为净额法核算，减少营业收入2.89亿元；因疫
情减免租金（联营收益）0.59亿元；剔除上述两项因素后实际下降2.67%）
天一广场可供出租面积15.55万平方米（不包括自营和联营面积），出租率
97.15%。
（2）水泥建材：2020年年度累计销售各类水泥502.22万吨，完成销售18.7
1亿元（占公司年营业收入的79.93%），实现利润总额3.67亿元（占公司利润总额的5
2.37%)，净利润2.93亿元（归属于上市公司净利润贡献率为36.17%），分别比上年同
期下降10.47%、15.05%、21.79%和21.52%。
3、管理情况
（1）坚持规范运作，不断提升公司治理水平
2020年，新《证券法》的实施是资本市场的大事，对提高上市公司质量特
别是规范运作和信息披露质量提出了更高的要求。
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》及中国证监会、上海证
券交易所有关法律、法规的要求，完善法人治理，规范运作，严格执行信息披露相关
规定，建立健全内控制度。公司董监事、高级管理人员能够在日常经营中，保持“四
个敬畏”、坚守“四条底线”、勇于担当、勤勉尽责、科学决策。
公司重视董事会成员的专业特长与互补性，在董事会换届过程中对独立董
事的选择上，坚持选择社会口碑好、专业能力强的专家。
公司重视和不断规范信息披露工作，按要求完善《信息披露事务管理制度
》、《内幕信息知情人登记制度》并严格执行。公司明确要求并多次组织相关人员及
时学习信披相关的政策法规，涉及披露的事项，有明确和严格的流转程序。《证券法
》修订后，公司已多批次组织控股股东董监高、公司董事会、经营层、公司关键岗位
、公司职能部门的学习，并在公司网站、宣传窗、专栏积极宣传。保持“四个敬畏”
、坚守“四条底线”、勇于担当、勤勉尽责的理念深入人心。
（2）注重回报，持续加强投资者关系管理
公司积极保持与投资者、金融中介、财经媒体的沟通，认真做好投资者日
常接待，不断加强信息披露工作，努力确保信息披露的及时、准确、真实、完整、公
平。进一步提高信息披露主动性、针对性、有效性，主动接受社会和广大投资者的监
督。
公司高度重视对投资者的回报，报告期内，实施完成2019年度利润分配方
案，每股分红0.27元，现金分红3.90亿元，股息率达6.14%。
公司重视舆情管理，落实专人监控相关舆情，密切关注公司股票价格走势
，规范发布《股票交易异常波动公告》，专线接听投资者来电，耐心、及时解答投资
者询问。
（3）加强现有产业的整合提升，提升经营质量
结合疫情发展情况紧密推进复工营业，广场公司通过优化业态品牌配比、
提升商圈功能品质、多渠道创新营销、多途径深化服务、建立“天一智慧商圈管理平
台”等系列举措，努力打造“大天一”核心商圈，各项工作取得较好成效。全力以赴
做好争创全国文明城市“六连冠”创建工作，天一广场摘牌首批“席地而坐”示范区
域，为当好浙江建设“重要窗口”模范生增光添彩。
三家水泥生产企业疫情期间提前安排回转窑和粉磨设备大修，做好重点客
户一对一调查摸底，复工后持续抓好精细管理、环境管理、内控管理和长效机制落实
，生产经营平稳有序。科环公司面对疫情与回转窑年底关停双重压力，负重奋进，仍
取得了较好业绩。蒙自公司面对疫情影响及各水泥企业降价销售激烈竞争，及时调整
生产销售策略，着重依托高强度熟料优势主打重点工程，通过大量高等级水泥销售有
力消化熟料库存。新平公司积极应对疫情影响和同行恶性无序竞争，外拓市场内挖潜
力，回转窑技改后原料质量控制、水泥质量工艺控制、回转窑窑操作得到优化和提升
，做到了稳质增产。
（4）积极拓展新产业，努力谋求新发展
充实产业拓展人员并形成工作机制，研究并购战略和产业发展方向，积极
寻找合适并购标的。围绕宁波市“246”、“225”、“3433”、“4566”产业结构发
展方向，重点研究和寻找适合公司发展新的产业；成立水泥产业拓展工作专班，相继
考察了多个水泥项目。
（5）不断规范三会运作，持续提高信息披露质量
公司十届董事会全体董事，本着对全体股东负责的精神，科学决策、依法
运作，恪尽职守、勤勉履职。2020年共组织召开1次股东大会，通过13项决议；组织
召开6次董事会，通过32项决议；组织召开4次监事会，通过14项决议。全体董事在年
度内未发生一起违纪违规及损害公司利益的事件。公司监事会全体监事列席董事会，
对监管部门规定事项实施监督，并出具相关专项意见。公司董事会专门委员会按时召
开会议，对各自分管事项展开工作，为董事会的科学决策起到了积极作用。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、宏观和内部环境分析
国有企业改革是中央实施做强做大国有企业方针的重大战略步骤，习近平
总书记高度重视国有企业改革工作，多次做出重要指示批示。2020年5月22日，国务
院总理李克强在发布的2020年国务院政府工作报告中提出，提升国资国企改革成效，
实施国企改革三年行动。
随着国企改革推进步伐的加快，新的《证券法》实施后对资本市场发展支
持力度的加强，将为公司结合国企改革、充分利用资本市场加快自身发展带来机遇。
人工智能、大数据、跨界融合和重塑体验等要素的运用将成为商业竞争的
关键。宁波已启动5G智慧城市建设,公司商业地产所在的天一商圈将努力适应环境，
抓住发展机遇，借助互联网、5G智能时代的东风，实现深度融合，加快发展。
中国经济由高速发展转向高质量发展，倡导“绿色经济”会对环保的要求
进一步加强，公司的水泥行业处重点排污监控企业，企业的长足发展可能需要付出更
大成本。
2、现有产业存在的困难和风险
（1）商业地产
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。
（2）水泥建材
一是龙头企业抓紧战略布局、行业产能过剩、外地企业冲击，市场竞争加
剧。
二是原材料瓶颈、节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司经营
和效益产生冲击。虽然公司做到超净排放，是当地环保治理的先进典范，但随着环保
要求的不断提高，公司环保投入将大幅增加，特别是因执行浙江省“大气十条”的要
求，科环公司（余姚厂区）水泥回转窑已于2020年12月28日关停。
3、新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预
期，任重道远。
(二)公司发展战略
公司的现有主业为商业地产和水泥建材，公司将以市场化为导向，在整合
提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革要求，充分发挥和利用资本运作功
能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和股权结构，实现公司新的发展。
一是着力提升现有产业能级与核心竞争力。
商业地产要确保经营业绩稳健增长、区域性规模商业市场地位和企业品牌
的标杆形象。要以运营管理数字化推进智能消费模式的创新；以创意企划营销、服务
品质提升、商业硬件改造，强化商圈整体品牌的知名度与客流集聚的能力；以开展职
业经理人试点为契机打造专业化的运营管理团队。要深化对轻资产运营模式的研究，
探索符合企业实际的业务拓展之路，寻求新的盈利增长点。
水泥产业要加快整合提升步伐，积极研究和实施产业拓展计划，提升市场
竞争能力。要加强环保投入，积极制定、落实环保方案和措施。同时，做好各水泥生
产企业的市场协同、人员协同、品牌协同，进一步提高投资回报率。
二是加快产业结构优化调整和新产业拓展。
要稳步推进产业结构调整、股权结构优化工作。深入调研，积极寻求新产
业投资机会，敏锐捕捉资本市场信息，强化与各类机构的联系，探索股权投资，战略
合作，以及产业端横向、纵向整合的可行性。
(三)经营计划
1、2021年公司经营方针：优结构促转型，抓内控强管理，推动高质量发展
2、主要经济指标营业收入：24亿元
3、营收及销量
(1)商业营收:5.39亿元
(2)水泥销售：460万吨
4、对策与措施
2021年，公司将继续以市场化为导向，整合提升稳基础，产业拓展谋发展
，规范运作强管理，在整合提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革要求，
充分发挥和利用资本运作功能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和股权结
构，实现公司新的创业、新的发展。公司将不断提升规范运作水平，加强内部风险管
控；强化财务管理，提高资金利用效率。公司将继续做好三会运作、公司治理、投资
者关系管理等常规工作的基础上，不断加强信息披露和内控、内审工作，进一步提高
规范运作和管控水平。
(四)可能面对的风险
（1）商业地产
宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中心数量的增加和存量商
业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的困难，购物中心竞争白
热化更加凸显，市场发展空间受到限制。
（2）水泥建材
一是龙头企业抓紧战略布局、行业产能过剩、市场竞争加剧。
二是原材料瓶颈、节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司经营
和效益产生冲击。虽然公司做到超净排放，是当地环保治理的先进典范，但随着环保
要求的不断提高，公司环保投入将大幅增加，特别是因执行浙江省“大气十条”的要
求，科环公司余姚厂区水泥回转窑已于2020年12月28日关停。将本公司2021年及以后
的收入和效益产生负面影响。云南的二家水泥企业因规模较小不同程度地面临整合提
升需求。
（3）新的产业拓展
新产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预期，
任重道远。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一
定的区域资源优势；天一广场的地段优势，维护了城市核心商贸区的地位；国有企业
改革的推进，将促进公司的转型升级；大股东的重点建设项目对水泥建材市场的拓展
起到了积极的稳固作用，精细化管理为产业的扩张和盈利模式的复制打下了良好的基
础。
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免责条款
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司从事的主要业务为：商业地产的出租、自营联营及托管业
务；水泥及其制品的生产、销售等。
公司的商业地产主要以宁波城市广场开发经营有限公司为主体，商业地产
核心项目为宁波天一广场，其经营模式有出租、自营、联营，可出租面积15.83万平
方米（不包括自营和联营面积），托管的两个项目为和义大道和月湖盛园，经营面积
分别为3.73万平方米和3.77万平方米。
三个商业地产项目在宁波是商贸核心区，具有很高的知名度及影响力。公
司着力商业与地产的价值融合与提升，创新商业运营模式，在区域拓展中打造高品质
商业项目，抢占区域市场制高点，提升综合效益和衍生收益，奠定区域商业龙头地位
。
公司的水泥制造业务主要以宁波科环新型建材股份有限公司、新平瀛洲水
泥有限公司、蒙自瀛洲水泥有限责任公司为主体，年生产水泥能力490万吨。公司根
据市场竞争环境和区域发展空间，强化内部管理，探索产业延伸，寻求战略合作，调
整区域布局，实现可持续发展。当前，水泥行业产能过剩、外地企业冲击，市场竞争
加剧；其次节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司效益产生影响。因执行
浙江省“大气十条”的要求，科环公司（余姚厂区）需要实施关停搬迁。关停搬迁事
项会对本公司2021年及之后的效益产生不利影响。
科环公司余姚厂区水泥回转窑按政府要求于2020年12月28日如期关停，粉
磨站迁建项目2020年12月29日正式开工，目前正在进行熟料库、水泥库等单体施工，
截止2021年6月30日，已经完成投资额为3486.54万元，占计划投资额的13.50%。科环
公司与上峰水泥合作的“浙江上峰科环建材有限公司4500吨/日水泥熟料生产线项目
”，目前正在落实项目用地、矿山资源。
2021年6月30日，经公司十届九次董事会审议通过，公司与金驼铃物流、甬
昆科技，金驼铃物流股东莫利华、张建萍、莫咏钢签署了《投资合作协议》，2021年
7月8日“宁波波富达金驼铃新型能源有限公司”完成注册登记，注册资本：1亿元（
人民币），其中宁波富达出资4000万元（占40%股份），实际拥有68%的表决权。经营
范围：主要从事燃料油销售业务，包括但不限于燃料油、煤焦油、渣油、沥青等产品
的采购与销售。富达金驼铃公司收购哈密金运能源科技有限公司股权的评估正在进行
中，哈密金运地址位于新疆哈密市伊州区高新区南部经济循环产业园内，主要经营30
万吨/年煤焦油深加工项目。
二、经营情况的讨论与分析
（一）总体经营情况
2021年上半年，公司按照年初董事会、股东大会的要求，以市场化为导向
，整合提升稳基础，产业拓展谋发展，规范运作强管理，努力克服经济回调和新冠疫
情的影响，在加强现有商业、水泥二大产业整合提升工作的同时，积极寻找新的产业
拓展机会，其中燃料油的运输、贸易及煤焦油的深加工项目已签署投资协议，正在积
极实施中。
商业地产：塑造浓厚天一和义商业氛围，实现客流销售双重增长；紧跟城
市时尚风向标，深度调整业态品牌，加速提升商业级次感；注重细节优化提升服务水
平，为商户、消费者提供有温度有特色的服务；抓实天一广场提升改造任务和外拓项
目招商；对标高质量发展要求，找差距促落实提升内部管理能力。天一广场提升改造
项目安全、高效推进，主要改造项目已于2020年完成，2021年上半年组织峻工验收，
天一广场提升效果得到肯定。
水泥建材：重点推进科环年产200万吨水泥粉磨系统搬迁项目的实施，截止
2021年6月30日，已经完成投资额为3486.54万元，占计划投资额的13.50%；加速推进
水泥产业的整合提升：科环与浙江上峰达成战略合作。科环公司以产能指标和部分现
金，参股21%与浙江上峰合作在诸暨新建一条4500T/D水泥熟料生产线，浙江上峰通过
公开挂牌方式购得科环下属甬舜公司21%的股权。
存在的主要风险和工作难点分析：
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。
水泥建材由于行业龙头企业抓紧战略布局、市场竞争加剧、原材料和运输
等成本上升、环保要求和投入加大等不利因素，急需加快整合提升步伐。
新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，除金驼铃项目已达
成协议并正在实施中外，总体上项目的推进速度未达预期，任重道远。
（二）主要经济指标及产业板块简况
1、主要经济指标
2021年上半年度公司共完成营业收入9.12亿元，同比下降14.83%（商业地
产上年同期因疫情减免租赁收入0.41亿元，故同比收入增加0.66亿元，即增加31.03%
；水泥销量同比减少43.68万吨，即下降18.89%，综合市场及价格影响，水泥销售收
入同比减少1.78亿元，即下降21.99%；另子公司科环公司本部因窑系统关停污泥处置
业务停止，故同比减少污泥处置收入0.47亿元）；利润总额2.32亿元，同比下降16.0
3%；归属于上市公司股东的净利润1.61亿元，同比增加2.70%，归属于上市公司股东
的扣除非经常性损益的净利润1.44亿元，同比增加2.75%。实现每股收益0.1111元，
加权平均净资产收益率5.3873%。期末股东权益合计32.42亿元，注册资本14.45亿元
。
报告期末公司资产总额37.66亿元，其中货币资金4.05亿元、投资性房地产
11.35亿元；负债总额5.24亿元，其中银行借款0.77亿元；归属于母公司的股东权益2
7.95亿元，资产负债率13.92%，分别比年初下降5.33%和减少2.38个百分点。
2、产业板块简况:
（1）商业地产：2021年上半年度完成营业收入2.79亿元（占公司上半年营
业收入的30.59%，其中租金收入1.81亿元，商品销售收入0.41亿元，托管收入0.13亿
元），实现利润总额1.70亿元（占公司利润总额的73.24%)，净利润1.27亿元（归属
于上市公司净利润贡献率为79.15%），分别比上年同期增加31.03%、49.17%和48.43%
。
天一广场可供出租面积15.83万平方米（不包括自营和联营面积），出租率
97.29%。
（2）水泥建材：2021年上半年度累计销售各类水泥187.49万吨，完成营业
收入6.33亿元（占公司上半年营业收入的69.41%），实现利润总额0.48亿元（占公司
利润总额的20.54%)，净利润0.37亿元（归属于上市公司净利润贡献率为11.87%），
分别比上年同期下降18.89%、26.21%、69.64%和70.84%。
（三）管理情况
（1）坚持规范运作，不断提升公司治理水平
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》及中国证监会、上海证
券交易所有关法律、法规的要求，完善法人治理，规范运作，严格执行信息披露相关
规定，建立健全内控制度。修订完善了《公司章程》、《公司董事行为规则》等8个
制度，新增《公司独立董事工作制度》；对“公司治理”全面自查，形成自查报告及
时上报，对存的需完善的事项进行了完善；公司董、监事及高级管理人员能够勤勉尽
责、勇于担当、科学决策。
公司重视董事会成员的专业特长与互补性，特别在独立董事选择上，坚持
选择社会口碑好、专业能力强的专家，经过多方选择，邀请甬江实验室（新材料浙江
省实验室）主任、材料专家崔平担任独立董事。
公司建立了完善的《信息披露事务管理制度》、《内幕信息知情人登记制
度》并严格执行。公司明确要求并多次组织相关人员及时学习信披相关的政策法规，
涉及披露的事项，有明确和严格的流转程序。专题组织刑法修正案（六）的学习，包
括控股股东董监高、公司董事会、经营层、公司关键岗位、公司职能部门的学习，并
在公司网站、宣传窗、专栏积极宣传。勤勉尽责、勇于担当的理念深入人心。
（2）注重回报，持续加强投资者关系管理
公司积极保持与投资者、金融中介、财经媒体的沟通，认真做好投资者日
常接待，不断加强信息披露工作，努力确保信息披露的及时、准确、真实、完整、公
平。进一步提高信息披露主动性、针对性、有效性，主动接受社会和广大投资者的监
督。
公司高度重视对投资者的回报，报告期内，实施完成2020年度利润分配方
案，每股分红0.22元，现金分红3.18亿元。
公司重视舆情管理，落实专人监控相关舆情，密切关注公司股票价格走势
，组织召开投资者网上接待会，专线接听投资者来电，解答市场关注的问题。
（3）加强现有产业的整合提升，提升经营质量
对天一广场改进升级改造，效果显著；
对水泥产业进行整合，推进科环与上峰水泥达成战略合作，通过有效利用
产能指为科环公司增效；积极争取科环公司（余姚厂区）因政策原因而关停的相关补
偿政策，尽可能把公司的损失降到最小，同时为有效安置员工等，决策实施200万吨
粉磨站项目；进对云南水泥生产线的整合进行考察论证。
（4）积极拓展新产业，努力谋求新发展
充实产业拓展人员并形成工作机制，研究并购战略和产业发展方向，积极
寻找合适并购标的。上半年度新产业拓展取得突破性进展，公司出资4000万元（占40
%股份），成立“宁波富达金驼铃新型能源有限公司”，将主要从事燃料油销售业务
，下步拟收购“哈密金运能源科技有限公司”股权，哈密金运主要在建项目为“30万
吨/年煤焦油深加工项目”，相关评估工作正在进行。
（5）不断规范三会运作，持续提高信息披露质量
公司依法组织召开董事会3次，监事会3次，股东大会1次，各类议案顺利通
过，规范召开了董事会下属各专业委员会。全体董事在年度内未发生一起违纪违规及
损害公司利益的事件。公司监事会全体监事列席董事会，对监管部门规定事项实施监
督，并出具相关专项意见。公司董事会专门委员会按时召开会议，对各自分管事项展
开工作，为董事会的科学决策起到了积极作用。
（6）下半年的对策和措施
2021年下半年，公司将继续以市场化为导向，整合提升稳基础，产业拓展
谋发展，规范运作强管理，在整合提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革
要求，充分发挥和利用资本运作功能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和
股权结构，实现公司新的创业、新的发展。公司将不断提升规范运作水平，加强内部
风险管控；强化财务管理，提高资金利用效率。公司将继续做好三会运作、公司治理
、投资者关系管理等常规工作的基础上，不断加强信息披露和内控、内审工作，进一
步提高规范运作和管控水平。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
商业地产由于消费需求下降、电商冲击、区域内各商家日益激烈的无序竞
争等因素，发展空间受到限制。新冠肺炎疫情对公司的营收、净利润产生不利的影响
。
水泥建材由于环保要求的不断提高，环保投入将大幅增加，环保要求不断
提升，科环公司（余姚厂区）2020年底已关停。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一
定的区域资源优势；天一广场的地段优势，维护了城市核心商贸区的地位；国有企业
改革的推进，将促进公司的转型升级；大股东的重点建设项目对水泥建材市场的拓展
起到了积极的稳固作用，精细化管理为产业的扩张和盈利模式的复制打下了良好的基
础。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司按照年初董事会、股东大会的要求，以市场化为导向，整合
提升稳基础，产业拓展谋发展，规范运作强管理，努力克服新冠疫情带来的重大影响
，在加强现有商业、水泥二大产业整合提升工作的同时，积极寻找新的产业拓展机会
。
商业地产面对疫情影响，抓复工争取市场主动，抓管理促效益提升，在持
续巩固疫情防控成果的同时，全力抓业绩促营收，努力弥补因疫情造成的损失，运行
管理平稳、有序。同时积极履行社会责任，落实疫情减免租金扶持政策，帮助中小微
商户渡过难关，2020年实际减免租金（联营收益）含税金额6,225万元，影响当期收
益5,229万元。天一广场提升改造项目安全、高效推进，主要改造项目已完成，提升
效果得到肯定。
水泥建材在疫情停工期间，提前安排回转窑和粉磨设备的大修，同时针对
多数建筑工地和商混公司因疫情影响开工较迟的情况，分别进行了一对一的调查摸底
，并主动与区域内同行企业协商沟通，努力做好市场与售价的稳定工作。4月份起，
公司水泥生产销售恢复正常。
子公司科环公司余姚厂区水泥回转窑按政府要求年底前如期关停，粉磨站
迁建项目正式开工，员工安置方案平稳推进。科环公司与上峰水泥合作的“浙江上峰
科环建材有限公司4500吨/日水泥熟料生产线异地迁建产能置换方案”，已完成浙江
省经信厅关于产能指标合作的审批，现项目进入总图设计、建设用地规划、落实矿山
资源阶段。
存在的主要风险和工作难点分析：
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。水泥建材由于行业龙头企业抓紧战略布局、市
场竞争加剧、原材料和运输等成本上升、环保要求和投入加大等不利因素，急需加快
整合提升步伐；特别是因执行浙江省“大气十条”的要求，科环公司余姚厂区水泥回
转窑已于2020年底关停，将对公司2021年及以后的营收等产生较大影响。
新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预期
，任重道远。
二、报告期内主要经营情况
1、主要经济指标
2020年度公司共完成营业收入23.40亿元，同比下降25.58%(因零售百货业
联营模式的营业收入由总额法改为净额法核算，减少营业收入2.89亿元；因疫情减免
租金（联营收益）0.59亿元；2019年处置投资性房地产（阳明西路房产）取得营业收
入0.96亿元；剔除上述因素后实际下降11.81%）；利润总额7.01亿元，同比下降16.5
1%；归属于上市公司股东的净利润4.22亿元，同比下降13.45%（去年同期出售阳明西
路土地使用权及地上建设物，实现利润总额7,634.99万元，确认2018年重大资产出售
应收转让款项的利息收益3,544.40万元，剔除以上因素后利润总额和归母净利润实际
分别增加3.52%和22.78%)，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润2.98亿
元，同比增加2.51%（由于归还大额银行借款和公司债，与去年同期相比减少利息支
出5,928.19万元）。实现每股收益0.2918元，加权平均净资产收益率14.5181%。期末
股东权益合计34.79亿元，注册资本14.45亿元。
报告期末公司资产总额41.57亿元，其中货币资金15.42亿元、投资性房地
产11.63亿元；负债总额6.78亿元，其中银行借款0.60亿元；归属于母公司的股东权
益29.53亿元，资产负债率16.30%，分别比年初增加1.08%和减少12.59个百分点。
2、产业板块简况:
（1）商业地产：2020年度完成营业收入4.70亿元（占公司年营业收入的20
.07%，其中租金收入2.91亿元，商品销售收入0.75亿元，托管收入0.25亿元），实现
利润总额2.41亿元（占公司利润总额的34.42%)，净利润1.77亿元（归属于上市公司
净利润贡献率为41.87%），分别比上年同期下降44.12%、18.91%和19.81%。（因零售
百货业联营模式的营业收入由总额法改为净额法核算，减少营业收入2.89亿元；因疫
情减免租金（联营收益）0.59亿元；剔除上述两项因素后实际下降2.67%）
天一广场可供出租面积15.55万平方米（不包括自营和联营面积），出租率
97.15%。
（2）水泥建材：2020年年度累计销售各类水泥502.22万吨，完成销售18.7
1亿元（占公司年营业收入的79.93%），实现利润总额3.67亿元（占公司利润总额的5
2.37%)，净利润2.93亿元（归属于上市公司净利润贡献率为36.17%），分别比上年同
期下降10.47%、15.05%、21.79%和21.52%。
3、管理情况
（1）坚持规范运作，不断提升公司治理水平
2020年，新《证券法》的实施是资本市场的大事，对提高上市公司质量特
别是规范运作和信息披露质量提出了更高的要求。
报告期内，公司严格按照《公司法》、《证券法》及中国证监会、上海证
券交易所有关法律、法规的要求，完善法人治理，规范运作，严格执行信息披露相关
规定，建立健全内控制度。公司董监事、高级管理人员能够在日常经营中，保持“四
个敬畏”、坚守“四条底线”、勇于担当、勤勉尽责、科学决策。
公司重视董事会成员的专业特长与互补性，在董事会换届过程中对独立董
事的选择上，坚持选择社会口碑好、专业能力强的专家。
公司重视和不断规范信息披露工作，按要求完善《信息披露事务管理制度
》、《内幕信息知情人登记制度》并严格执行。公司明确要求并多次组织相关人员及
时学习信披相关的政策法规，涉及披露的事项，有明确和严格的流转程序。《证券法
》修订后，公司已多批次组织控股股东董监高、公司董事会、经营层、公司关键岗位
、公司职能部门的学习，并在公司网站、宣传窗、专栏积极宣传。保持“四个敬畏”
、坚守“四条底线”、勇于担当、勤勉尽责的理念深入人心。
（2）注重回报，持续加强投资者关系管理
公司积极保持与投资者、金融中介、财经媒体的沟通，认真做好投资者日
常接待，不断加强信息披露工作，努力确保信息披露的及时、准确、真实、完整、公
平。进一步提高信息披露主动性、针对性、有效性，主动接受社会和广大投资者的监
督。
公司高度重视对投资者的回报，报告期内，实施完成2019年度利润分配方
案，每股分红0.27元，现金分红3.90亿元，股息率达6.14%。
公司重视舆情管理，落实专人监控相关舆情，密切关注公司股票价格走势
，规范发布《股票交易异常波动公告》，专线接听投资者来电，耐心、及时解答投资
者询问。
（3）加强现有产业的整合提升，提升经营质量
结合疫情发展情况紧密推进复工营业，广场公司通过优化业态品牌配比、
提升商圈功能品质、多渠道创新营销、多途径深化服务、建立“天一智慧商圈管理平
台”等系列举措，努力打造“大天一”核心商圈，各项工作取得较好成效。全力以赴
做好争创全国文明城市“六连冠”创建工作，天一广场摘牌首批“席地而坐”示范区
域，为当好浙江建设“重要窗口”模范生增光添彩。
三家水泥生产企业疫情期间提前安排回转窑和粉磨设备大修，做好重点客
户一对一调查摸底，复工后持续抓好精细管理、环境管理、内控管理和长效机制落实
，生产经营平稳有序。科环公司面对疫情与回转窑年底关停双重压力，负重奋进，仍
取得了较好业绩。蒙自公司面对疫情影响及各水泥企业降价销售激烈竞争，及时调整
生产销售策略，着重依托高强度熟料优势主打重点工程，通过大量高等级水泥销售有
力消化熟料库存。新平公司积极应对疫情影响和同行恶性无序竞争，外拓市场内挖潜
力，回转窑技改后原料质量控制、水泥质量工艺控制、回转窑窑操作得到优化和提升
，做到了稳质增产。
（4）积极拓展新产业，努力谋求新发展
充实产业拓展人员并形成工作机制，研究并购战略和产业发展方向，积极
寻找合适并购标的。围绕宁波市“246”、“225”、“3433”、“4566”产业结构发
展方向，重点研究和寻找适合公司发展新的产业；成立水泥产业拓展工作专班，相继
考察了多个水泥项目。
（5）不断规范三会运作，持续提高信息披露质量
公司十届董事会全体董事，本着对全体股东负责的精神，科学决策、依法
运作，恪尽职守、勤勉履职。2020年共组织召开1次股东大会，通过13项决议；组织
召开6次董事会，通过32项决议；组织召开4次监事会，通过14项决议。全体董事在年
度内未发生一起违纪违规及损害公司利益的事件。公司监事会全体监事列席董事会，
对监管部门规定事项实施监督，并出具相关专项意见。公司董事会专门委员会按时召
开会议，对各自分管事项展开工作，为董事会的科学决策起到了积极作用。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、宏观和内部环境分析
国有企业改革是中央实施做强做大国有企业方针的重大战略步骤，习近平
总书记高度重视国有企业改革工作，多次做出重要指示批示。2020年5月22日，国务
院总理李克强在发布的2020年国务院政府工作报告中提出，提升国资国企改革成效，
实施国企改革三年行动。
随着国企改革推进步伐的加快，新的《证券法》实施后对资本市场发展支
持力度的加强，将为公司结合国企改革、充分利用资本市场加快自身发展带来机遇。
人工智能、大数据、跨界融合和重塑体验等要素的运用将成为商业竞争的
关键。宁波已启动5G智慧城市建设,公司商业地产所在的天一商圈将努力适应环境，
抓住发展机遇，借助互联网、5G智能时代的东风，实现深度融合，加快发展。
中国经济由高速发展转向高质量发展，倡导“绿色经济”会对环保的要求
进一步加强，公司的水泥行业处重点排污监控企业，企业的长足发展可能需要付出更
大成本。
2、现有产业存在的困难和风险
（1）商业地产
随着近年来城市周边商业地产的发展迅速，外来商业地产名企快速布局，
历年新开购物中心数量不断攀升，宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中
心数量的增加和存量商业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的
困难，购物中心竞争白热化更加凸显。
（2）水泥建材
一是龙头企业抓紧战略布局、行业产能过剩、外地企业冲击，市场竞争加
剧。
二是原材料瓶颈、节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司经营
和效益产生冲击。虽然公司做到超净排放，是当地环保治理的先进典范，但随着环保
要求的不断提高，公司环保投入将大幅增加，特别是因执行浙江省“大气十条”的要
求，科环公司（余姚厂区）水泥回转窑已于2020年12月28日关停。
3、新的产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预
期，任重道远。
(二)公司发展战略
公司的现有主业为商业地产和水泥建材，公司将以市场化为导向，在整合
提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革要求，充分发挥和利用资本运作功
能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和股权结构，实现公司新的发展。
一是着力提升现有产业能级与核心竞争力。
商业地产要确保经营业绩稳健增长、区域性规模商业市场地位和企业品牌
的标杆形象。要以运营管理数字化推进智能消费模式的创新；以创意企划营销、服务
品质提升、商业硬件改造，强化商圈整体品牌的知名度与客流集聚的能力；以开展职
业经理人试点为契机打造专业化的运营管理团队。要深化对轻资产运营模式的研究，
探索符合企业实际的业务拓展之路，寻求新的盈利增长点。
水泥产业要加快整合提升步伐，积极研究和实施产业拓展计划，提升市场
竞争能力。要加强环保投入，积极制定、落实环保方案和措施。同时，做好各水泥生
产企业的市场协同、人员协同、品牌协同，进一步提高投资回报率。
二是加快产业结构优化调整和新产业拓展。
要稳步推进产业结构调整、股权结构优化工作。深入调研，积极寻求新产
业投资机会，敏锐捕捉资本市场信息，强化与各类机构的联系，探索股权投资，战略
合作，以及产业端横向、纵向整合的可行性。
(三)经营计划
1、2021年公司经营方针：优结构促转型，抓内控强管理，推动高质量发展
2、主要经济指标营业收入：24亿元
3、营收及销量
(1)商业营收:5.39亿元
(2)水泥销售：460万吨
4、对策与措施
2021年，公司将继续以市场化为导向，整合提升稳基础，产业拓展谋发展
，规范运作强管理，在整合提升现有产业综合竞争力的基础上，结合国企改革要求，
充分发挥和利用资本运作功能，积极稳妥拓展新的产业，通过优化产业结构和股权结
构，实现公司新的创业、新的发展。公司将不断提升规范运作水平，加强内部风险管
控；强化财务管理，提高资金利用效率。公司将继续做好三会运作、公司治理、投资
者关系管理等常规工作的基础上，不断加强信息披露和内控、内审工作，进一步提高
规范运作和管控水平。
(四)可能面对的风险
（1）商业地产
宁波商业竞争已进入“多极化”状态。新开购物中心数量的增加和存量商
业面积的不断累积，必然导致的进一步客源分流和品牌招商的困难，购物中心竞争白
热化更加凸显，市场发展空间受到限制。
（2）水泥建材
一是龙头企业抓紧战略布局、行业产能过剩、市场竞争加剧。
二是原材料瓶颈、节能减排、环境治理和税收等政策要求提高对公司经营
和效益产生冲击。虽然公司做到超净排放，是当地环保治理的先进典范，但随着环保
要求的不断提高，公司环保投入将大幅增加，特别是因执行浙江省“大气十条”的要
求，科环公司余姚厂区水泥回转窑已于2020年12月28日关停。将本公司2021年及以后
的收入和效益产生负面影响。云南的二家水泥企业因规模较小不同程度地面临整合提
升需求。
（3）新的产业拓展
新产业拓展工作由于市场、机制、体制等多重原因，推进速度未达预期，
任重道远。
四、报告期内核心竞争力分析
公司作为国有绝对控股、地方城投背景的区域性商业地产运营商，具有一
定的区域资源优势；天一广场的地段优势，维护了城市核心商贸区的地位；国有企业
改革的推进，将促进公司的转型升级；大股东的重点建设项目对水泥建材市场的拓展
起到了积极的稳固作用，精细化管理为产业的扩张和盈利模式的复制打下了良好的基
础。
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