600708海博股份资产重组最新消息
≈≈光明地产600708≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产
”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份
有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明
地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信
创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹遍布江苏、江西、浙江、山东、安徽、河
南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十二省二市，累计开发各
类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海，辐射长三角的战略布局
，致力于做新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者，
建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综
合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建
筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企
业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建
设集团、供应链企业等。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具
有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业
协会副会长单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土
木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖;上海市建筑工程
最高奖一白玉兰奖。
光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦
东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海
自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务
板块以“优布局、调结构、去库存”为重点，在“深耕上海，辐射长三角”的导向下
，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土、长三角区域的重点项目
，通过城市准入实现合理的长期布局，为未来发展提质换挡。转型业务板块聚焦美好
生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，探索将传统土地
资源增长模式升级为城市生活导向型增长模式，以生活服务集团、华都集团、城建集
团、物流集团、供应链公司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市
更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切入点着手，强化在主营业务和产业
协同上的核心能力建设。
二、经营情况的讨论与分析
（一）房地产行业
1、政策调控深化
2021年上半年，房地产政策进一步向供给端侧重，增加租赁住房供应，增
加重点城市土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时中央约谈、督导多
个城市，要求夯实城市政府主体责任，地方政府因城施策，高频加码楼市调控，确保
实现稳地价、稳房价、稳预期目标。政策调控正在从针对价格，逐步向针对土地供给
、金融监管、个人贷款、税收政策等多方面综合性调控不断深化。
（1）销售。2021年1—6月份，全国商品房销售面积88635万平方米，同比
增长27.7%；全国商品房销售额92931亿元，增长38.9%。全国商品房销售面积与商品
房销售额总体保持增长，增幅呈逐步收窄趋势。
（2）投资。2021年1—6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长1
5.0%，其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。全国房地产开发企业土地购置面积70
21万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。
（3）开竣工。2021年1—6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积873251
万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋
新开工面积101288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增
长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平
方米，增长27.0%。
2、坚持“房住不炒”
2021年上半年，在“房住不炒”和“稳地价、稳房地价、稳预期”的政策
基调下，房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，减缓房地产贷款速度、抑
制房地产杠杆率上升等风险防范措施相继出台。针对上半年部分热点城市房地产市场
热度上升的情况，因地制宜、多策并举，调控政策常态化，促进房地产市场平稳健康
发展。
3、加强金融治理
从去年开始，房地产调控重点转向金融端，房地产行业“三道红线”新规
以及央行发布的房地产贷款集中度管理制度，从金融端对房地产融资环境持续保持了
收紧的态势。
4、房地联动强化
随着重点城市住宅用地“两集中”政策的推进，带来土地市场的重大变革
。土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模较去年同期收缩，同时优质地块
的整体溢价率水平走高。价格方面：热点城市土地市场升温，带动整体楼面均价结构
性上涨；成交方面：高价地块成交数量增加且主要集中在长三角区域；成交结构方面
：商品房销售规模有所增加，重点城市市场热度不减。
(二)冷链物流行业
2021年2月，中央发布一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加
快农业农村现代化的意见》，在“大力实施乡村建设行动”部分的“全面促进农村消
费”中再次明确指出，要加快实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，推进田头
小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地等建设。行
业政策主要围绕冷链基础设施建设、冷链食品安全防范、行业疫情防控要求、冷链追
溯平台建设等方面展开，逐步推动整合冷链物流市场供需、存量设施以及农产品流通
、生产加工等上下游产业资源，提高冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化水平
，有利于行业长期健康发展。随着国内冷链物流基础设施建设逐步完善、冷链服务水
平不断提升、行业监管逐渐完善，国内冷链物流的发展规模将持续增长，现代智慧物
流技术应用的逐渐深入，也将推动国内冷链物流行业转型升级。
三、可能面对的风险
1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，“
房住不炒”总基调将依然持续贯彻，一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险
。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地
政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将
加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金
回笼等各环节做好充分的准备。
2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低
，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和
开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理
性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要
求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司
在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情
况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略
及区域布局。3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求
时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个
人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和
利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销
售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或
其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流
安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
4、经营风险。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、
开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和
经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将
通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一
，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团
）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海
市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房
集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强
”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖、中
国建筑工程最高奖—鲁班奖、上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2021年上半年，光明地产上下满载荣誉：
1、2021年3月，光明地产蝉联“中国房地产百强企业”称号；
2、光明地产第一事业部编制的《BIM标准化应用手册——光明房地产集团
第一事业部标准做法》获得国家版权局颁发的《作品登记证书》；
3、光明地产产业发展研究部策划组织的《特色小镇：殷实东平》纪录片荣
获上海“特色小镇”电视纪录片大赛三等奖；
4、光明地产袁小忠劳模创新工作室荣获“奋进新时代创造新奇迹——推进
高质量发展上海职工劳动和技能竞赛”集体二等奖；
5、光明地产下属上海农工商华都实业（集团）有限公司青浦光明印象酒店
荣获“2020年度HOS之星——最佳新开业酒店”称号；
6、光明地产下属海博供应链西郊福斯特，荣获宜宾五粮液“第二十四届12
18共商共建共享大会四星运营服务商”、“第二十四届1218共商共建共享大会市场维
护奖”称号；
7、光明地产下属上海农工商旺都物业管理有限公司、上海华仕物业管理有
限公司荣获“2020年度上海市物业管理行业诚信承诺企业荣誉”称号；
8、光明地产下属浦东新区航头大居保障房项目被授予“不忘为民初心，光
明点亮生活”锦旗；
（二）完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交
易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策
和指导作用，强化监事会及党委领导、纪委监督等机制，合法合规开展信息披露工作
，建立健全内部控制制度，规范上市公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司
股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽
责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回
避表决，确保了公司稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、监管新要求，
报告期内完善修订了非金融企业债务融资工具信息披露事务管理制度。通过对上市公
司治理架构的完善，对各条线工作的精细化、精准化落实，旨在进一步夯实公司法人
治理的规范运作基石。
（三）坚持高质量发展主基调
公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势
而为，深入研究上海城市发展规划、自贸新片区与引领区建设、长三角区域一体化、
长江经济带、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应
变、主动求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实
际特点、发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、
新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海
，辐射长三角”的战略布局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神
，坚定的向建设具有光明食品基因的城市建设运营集成服务商迈进。公司聚焦战略，
优化转型，在传统地产开发的基础上，积极探索转型方向，巩固上海纵深发展，辐射
已布局长三角区域和重点项目。围绕存量资产的价值挖掘与城市更新方向的研究，加
速去化低效、无效存量资源，积极探索城市新地标的打造。通过深化政府资源的整合
利用，发挥光明品牌、产业联动、国资背景等优势，强化与各方的合作。报告期内获
取了上海自贸区临港新片区开发地块，积极参与自贸区建设，把握临港新片区发展机
遇。
（四）资金运作降本创新
在行业整体调控背景下，公司深化金融创新，丰富供应链融资创新产品。2
021年上半年，结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司探索开展供
应链定向资产支持票据、申请注册发行超短期融资券等业务，进一步调整和优化公司
债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。2021年4月，公司实施了发行光明地产2
021年度第一期中期票据，发行金额为人民币6.5亿元（4.55%），有效保障了公司融
资结构的合理与现金流的动态平衡。
（五）创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与
到城市更新的进程中。以生活服务集团、华都集团、城建集团、物流集团、供应链公
司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储
、酒类贸易经营等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈
进。公司聚焦创新，探索产业导入平台，以光明特色小镇等创新项目为抓手，研究好
“产业综合运营服务平台”的打造，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将
资源转化为资产。
（六）精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公
司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与
尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了
高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管
理团队。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
(一)房地产行业
1、销售同比增长，投资逐步企稳
2020年一季度新冠肺炎疫情对我国房地产开发投资活动的影响较大，随着
国内疫情防控局势趋稳，房地产开发投资逐步企稳。
（1）销售。2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.
6%；全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。全国商品房销售面积与商品房销售额
总体保持增长。
（图表摘自国家统计局网站）
（2）投资。2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，
其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。全国房地产开发企业土地购置面积25536万
平方米，比上年下降1.1%。土地成交价款17269亿元，增长17.4%。
（图表摘自国家统计局网站）
（3）开竣工。
2020年，全国房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3
.7%。其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。全国房屋新开工面积224433
万平方米，下降1.2%。其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。全国房屋
竣工面积91218万平方米，下降4.9%。其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%
。
2、疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济出现衰退，外部环境不确定性增加
，中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设；地
方坚持因城施策，调控政策收紧。2020年下半年，中央强调不将房地产作为短期刺激
经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化。“三道红线”试
点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回
归。
3、成交规模基本恢复，部分城市群内热点城市涨幅突出
2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平
均水平。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。土地方面，2020年一季度，
受疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；
二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松
的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发
布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业
资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍
较高。
(二)冷链物流行业
党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动
能。国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见
》（国办29号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手段应用为支撑
，以规范有效监管为保障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可
追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要
求已明确，冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展
机遇期。随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级的促进，以及生鲜电商发展
的日益完善，冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一，已经成为资本关注的
焦点。
2020年初新冠疫情的爆发，推动消费者对生鲜产品及无接触商品配送的需
求激增，需求提升也使冷链物流市场规模稳步扩大。2020年，国务院印发《关于抓好
“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》，加强农产品冷链物流规划，
分级布局和标准制定，安排中央预算内投资，支持建设一批骨干冷链物流基地。为贯
彻落实党中央、国务院关于城乡冷链物流设施补短板和建设国家骨干冷链物流基地的
决策部署，国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的
通知》，公布了2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。随着政府政策支持推进
、消费需求不断升级、城镇化进程不断加快、中产阶级数量增多、食品安全意识不断
提高的背景下，预计冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，
经营利润同比下降，面对2020年初爆发的新冠肺炎疫情，公司在保障员工安全的前提
下，做好各项应对工作，在逆境下攻坚克难，积极应对因疫情引起的人员流动受限、
物资阶段性紧缺、售楼处开放、施工工程进度延期、各类成本提升等一系列问题。积
极落实复工任务，推进复产工作，严格落实疫情防控措施，形成了加快复工、复产、
复效能的良好氛围，各下属单位涌现出了许多感人事迹，各业务条线全力以赴，为企
业年内整体运行的总体平稳和逆风前行贡献了力量。
(一)攻坚克难，坚持以提质增效为重点的业务能力优化
投资管理上，围绕公司总体战略需要，根据深耕上海，辐射长三角的投资
策略，通过市场招拍挂、收购兼并、股权合作以及与政府协同等方式布局，全年公司
新增房地产储备面积为63.16万平方米。并陆续通过招拍挂、股权转让等方式获得了
上海自贸区临港新片区地块、浦东新区川沙新镇六灶社区地块、崇明区花博园配套东
平小镇地块、宜兴市丁蜀镇竹海岭上地块、昆明市呈贡区雨花片区地块、浙江桐庐飘
鹰项目等。
营销管理上，报告期内受疫情影响，销售周期相较往年锐减近2个月，但营
销工作以“快去化、快签约、快回款”为核心，提前谋划、实时跟进、适时调整营销
策略，全力减少疫情给营销工作带来的影响，签约金额及回款金额双双创下历史新高
。全年实现签约面积为241.55万平方米，同比增长16.6%，签约金额为362.68亿元，
同比增长36.15%，房地产库存去化周期为11.4个月。
运营管理上，2020年初克服疫情影响，对公司全国各类工地进行防疫和复
工的指导和工作方案审核，实现工地零感染，并在4月初实现了除武汉外工地施工的
正常化。通过更新运营工作指引、计划系统和智慧工地系统等，强化提速增效、提升
品质管控、加强基础管理。
成本管理上，着力于完善开发项目的成本管控体系，通过更新成本工作指
引，提升了成本基础管理水平；通过重点管控项目开发过程中的关键环节，提升项目
成本管控的整体水平，通过提升开发速度、建立大型多地块项目总体成本管控方案、
细化工程类支付管控方案，确保了企业整体成本处于可控状态。
设计管理上，进一步健全住宅产品标准化、提升设计效率，加快形成商业
、产业转型项目常态化管理模式，内部培养人才、外部拓展合作伙伴，充分发挥“袁
小忠创新工作室”等技术引领和劳模榜样作用。
(二)高质量发展，坚持以质量为核心的治理结构优化
在当前土地红利和金融红利逐渐退潮的背景下，在后疫情时代，报告期内
公司不断优化企业管控模式，提升自身管理效率，向内部治理要红利，围绕高质量发
展的核心，持续推进管理的重构与效能的提升，重点通过业务、组织、管理、治理、
融资、人才、风控和党建等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控
的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。
业务结构优化突出提质换挡，以“优布局、调结构、去库存”为重点，为
发展提质换挡。优布局是在深耕上海，辐射长三角的战略下，积极拓展上海本土、长
三角区域等优质项目。调结构是通过城市准入研究，理性收缩非战略重点区域，进一
步优化投资结构和区域布局，实现合理的长期布局。去库存是通过盘资产，加速低效
、无效存量资产的去化、尾盘项目的注销清算、经营性资产的单位租金提升等多种举
措，进一步加速资产盘活。
组织结构优化突出精简高效，报告期内，公司通过对总部的相关部室、下
属事业部、区域公司等组织架构的整合，推动组织结构的精简。总部定位头脑中心、
管控中心、服务中心；二级管理单位形成区域管理模式；项目公司作为一线作战单位
，落实项目运营的过程执行，全面形成层层负责、敢于担责、勤于尽责的组织架构，
组织结构的优化突出精简高效原则，促进后疫情时代企业的高质量发展。
管理结构优化突出精准高效，通过数据化、信息化为抓手，实现管理上的
全过程与全覆盖。一是全面预算的精细化，以全面预算管理为出发点，横向打通财务
、资金、投资、运营、成本、营销、ERP等各条线，纵向有效对接区域公司、项目公
司。二是资金管控的全程化，通过线上的资金管理平台，涵盖基础信息、账户、资金
、融资等各类信息数据，对预算执行完成率、综合回款情况、现金流状态等实现实时
监测和动态评估。三是管理系统的信息化，以智慧化信息建设为抓手，涵盖传统地产
、物流、产业创新等多元业态，通过费控成本系统、总分包系统、资金管控系统等，
进一步实现从总部到终端，管理全局的智能化、高效化、规范化。
治理结构优化突出规范运作，报告期内，公司持续夯实治理制度基础，规
范三会运作，落实产权事务管理，优化信息披露，提升上市公司的治理水平。2020年
6月，光明地产荣获“年度上市公司社会责任奖”，体现了在公司治理、投资者关系
、信息披露和规范运作等方面的成绩。
融资结构优化突出降本开源，在年初销售受疫情影响和调控的大背景下，
公司狠抓资金的计划管理，在确保资金平衡前提下，通过降低短期债务占比，进一步
优化公司的债务融资结构，通过多元化融资工具积极拓宽融资渠道、开拓金融创新产
品，合理降低负债率和融资成本。
人才结构优化突出效能提升，一是着眼于人均产出，从人均营收、人均利
润、人才效能等方面进一步挖掘潜能；二是着手于人才挖掘，通过对内部人才的盘点
与培训，在内部的队伍中发现人才、锻炼人才、用好人才；三是着重于激励导向，通
过考核激励机制的优化，形成良性示范效应和勇于创新、敢于担当、善于成事的企业
文化；四是通过人力资源的数据化和大数据平台，进一步积累人力资源大数据，转化
为人力资源效能数据。
风险防范优化突出保驾护航，在疫情防控上，切实做好了疫情防控和应急
处置的各项工作，坚持做好内防反弹，外防输入。在生产安全上，始终以产品品质为
企业生命线，以安全生产为经营管理的底线。
党建推进优化突出政治引领，坚持党对国有企业的领导不动摇，坚持服务
生产经营不偏离，坚持党组织对国有企业选人用人的领导和把关作用不能变，坚持建
设国有企业基层党组织不放松的总体要求。突出好党委“把方向、管大局、保落实”
的职能，以党委巡察、党建品牌、党建工作平台为三个重点建设基础，不断夯实党建
工作基础，把舵新方向，肩负新使命。
(三)转型发展，坚持以协同为延展的五大平台优化
报告期内，公司围绕产业转型与城市保障服务，进一步加深与城市价值链
的关联、与国企改革的契合，深化转型协同五大平台的模式创新，加速培育企业新的
经济增长点。
商业品牌化培育：华都商业通过对商业运营中产品、定位、模式的分析梳
理，探索打造好“光明荟”社区商业品牌、“光明中心”办公业态品牌、“光明印象
酒店”品牌等业务系列，研究培育“光明里”等长租公寓、产业运营专业服务品牌，
并以内部存量改造项目为切入点，研究有效的盈利模式和商业模式，逐步构建以商业
物业运营、内容运营为核心的商管品牌核心能力。
物流一体化发展：物流集团立足冷链物流，逐步向产业链上下游延伸，向
供应链综合服务升级，找准切入点，探索为客户提供覆盖上下游的综合供应链服务，
研究好发展模式，联动产业资源，向长三角冷链一体化的长远目标迈进。
服务专业化输出：服务集团以专业化服务为光明生活服务的品牌拓展和延
伸，利用花博会、进博会、自贸新片区等重大契机，进一步打响光明生活服务的品牌
，为主业的拓展打下坚实的基础，继续通过对社区、养老服务体系的探索，培育增值
服务新空间。
城建延展化拓展：城建集团在稳定现行施工类基础业务的同时，努力向产
业链前端延伸拓展，以代建、EPC、与光明体系的协同为落脚点，强化工程技术专业
能力和业务协同能力，着眼城市更新与美好生活中的智慧建设，力争参与到城市更新
、改扩建、长三角一体化、临港自贸区建设、绿色节能建设等国家战略导向中去，培
育自身竞争优势，逐步形成城建产业的价值生态链。
供应链全景式联动：供应链公司联动在投资、产业、金融、服务上的需求
，继续推进供应链酒类贸易和光明919模式等符合未来美好生活需求的模式，围绕市
场导向、客户价值导向，协同发展导向，从新天地到自贸区，从花博会到进博会，从
国内需求到海外市场，进一步打通创新模式的各类应用协同场景，催生品牌优势，培
育发展动能。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产行业
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济出现衰退，行业外部环境不确定性
增加，中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设
。地方坚持因城施策，调控政策收紧。2020年下半年，中央强调不将房地产作为短期
刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化。“三道红线
”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，企业资金压
力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但在重点城市群、都市圈等人
口密集城市的优质地块竞拍热度仍较高。
2021年，随着土地与金融红利的效应减弱，行业分化进一步加剧，企业投
资拓展更加理性，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域的转型探索也
有所增多。优化土储结构、深化区域与城市深耕、聚焦重点城市、提高运营与管控能
级、提升产品和服务品质等方向，已成为行业企业在管理时代寻求未来高质量发展的
共识。
2、冷链物流行业
2020年初新冠疫情的爆发，推动消费者对生鲜产品及无接触商品配送的需
求激增，需求提升也使冷链物流市场规模稳步扩大。2020年，国务院印发《关于抓好
“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》，加强农产品冷链物流规划，
分级布局和标准制定，安排中央预算内投资，支持建设一批骨干冷链物流基地。为贯
彻落实党中央、国务院关于城乡冷链物流设施补短板和建设国家骨干冷链物流基地的
决策部署，国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的
通知》，公布了2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。随着政府政策支持推进
、消费需求不断升级、城镇化进程不断加快、中产阶级数量增多、食品安全意识不断
提高的背景下，预计冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
(二)公司发展战略
在国家经济发展和行业发展新形势下，公司依托国资背景优势，围绕长三
角区域一体化、上海自贸新片区、长江经济带、崇明世界级生态岛、城市更新以及冷
链体系打造等国家战略和政策，围绕光明食品集团“稳中求进，高质量发展”的主基
调，融入上海“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，围绕成
为“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略
定位，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明
情怀”的战略变革精神，着力调结构、降杠杆、优模式，通过项目精致化、管理精细
化、组织精简化、人员精英化，积极培育创新业务，改善资产负债结构，增强抗风险
能力，打造具有光明食品集团产业基因的城市建设运营集成服务商。
(三)经营计划
业务上，从投资决策、产品策划、设计方案、施工管理、物业营销等方面
，纵向加强业务一体化运作，横向加速将成熟产品复制到各个区域。设计管理，健全
住宅产品标准化、提升设计效率，并加强产品研发与科技赋能，提升产品竞争力和溢
价。运营管理，聚焦提速增效，聚焦品质增长，努力提升合作项目管理水平。成本管
控，聚焦项目收益动态管理，提升二级单位日常管理能力与第三方管控。营销管理，
把握市场节奏，狠抓指标落实，抓签约，抓回款。商业管理，围绕自身商业项目，加
快制定商业管理体系架构，创新商业模式，盘活商业资源。
管理上，注重现金流管理，保障整体投融资平衡，通过推行全面预算管理
，有效分解落实年度目标，通过全面推进信息化建设，构建信息高效共享资源平台，
通过提升防控风险能力，保障好企业的合法权益，通过深化人才强企战略，优化绩效
管理，激发终端活力。
发展上，围绕上海城市发展，积极投身上海市域空间新格局和城市产业保
障底板的建设与服务。研究参与城市更新、旧区改造、租赁房建设、民生保障等机遇
，把握临港新片区发展、崇明生态岛与花博会、乡村振兴和长三角一体化等契机，坚
持深耕上海，辐射长三角。围绕创新转型，聚焦专业服务能力提升，发挥公司在存量
资产改造、物业管理服务、资产运营、冷链仓储配送等方面的业务优化。
全年，公司计划营业收入200亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现
金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积95万平方
米，计划竣工面积273万平方米。
2021年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，
能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素
，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。
(四)可能面对的风险
1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，“
房住不炒”总基调将依然持续贯彻，一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险
。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地
政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将
加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金
回笼等各环节做好充分的准备。
2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低
，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和
开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理
性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要
求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司
在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情
况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略
及区域布局。
3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住
房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率
高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产
生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他
突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全
，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
4、经营风险。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、
开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和
经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将
通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一
，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团
）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海
市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房
集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强
”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中
国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2020年，光明地产上下满载荣誉：
1、2020年3月，光明地产荣获“中国房地产百强企业”称号；
2、2020年5月，光明地产荣获“上海市和谐劳动关系达标企业”称号；
3、2020年6月，光明地产荣获“年度上市公司社会责任奖”；
4、2020年7月，光明地产、农工商房产荣获2018-2019年度上海市“守合同
重信用企业”称号，同时获得2018-2019年度“合同信用AAA级企业”认定证书；
5、2020年8月，光明地产荣膺“2020乡村振兴优秀企业十强”奖；
6、2020年11月，光明地产荣获2020肯耐珂萨“星跃奖”榜单“最佳雇主优
秀企业”奖；
7、光明地产荣获金立方2019-2020年度中国城市更新“新地标建设企业贡
献奖”；
8、光明地产第一事业部荣获“2019年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀
团队”称号；
9、上海汇旭置业有限公司荣获“2019年度松江区经济高质量发展企业经济
贡献奖”；
10、上海民众装饰设计工程有限公司荣获“2019年度上海市建筑门窗行业
质量诚信优胜企业”称号；
11、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司荣获“2019年房屋
管理赛区优秀公司”称号；
12、上海光明房地产服务集团有限公司荣获“2020年上海市物业服务综合
服务能力五星企业"称号；
13、农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司，荣获“最具发展潜力奖”
；
14、上海光明生活服务集团有限公司，荣获“上海市安全生产标准化二级
合格企业”称号；
15、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，荣获2019年度上
海市优秀工程咨询成果二等奖；
16、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，荣获2019年房屋
管理赛区优秀公司；
17、海博供应链旗下品牌“光明919”参加《橄榄餐厅评论》举办的“盛宴
中国”餐厅评选，荣获“2019-2020年度餐厅最值得推荐酒吧及下午茶地”奖项；
18、海博供应链旗下品牌“光明919”参加《上海精致生活》举办的餐厅评
选，荣获“2019年上海热门餐厅评选BEST100”奖项；
19、公司下属留贤景园项目，荣获“2019年度上海市文明工地”称号；
20、公司下属无锡吴樾东方项目，荣获江苏省住房和城乡建设厅、江苏省
建设工会工作委员会联合颁发的“江苏省文明工地奖”；
21、公司下属光明御河丹城项目，荣获山东省住房和城乡建设厅颁发的山
东省建筑质量泰山杯工程“泰山杯”奖项；
22、公司下属宜兴陶里春风项目，荣获宜兴市住房和城乡建设局颁发的“
宜兴市文明工地奖”、“宜兴市优质结构奖”；
23、公司下属舟山东方大境府项目，荣获“2020浙江舟山群岛新区海上花
园城市东方典范楼盘”奖；
24、公司下属武汉上海公馆项目，被武汉市防控指挥部评为“海悦社区第
一个无疫情小区”；武汉市物业管理协会评为“抗疫先进项目”荣誉称号；项目保洁
部领班朱翠凤评为“抗疫先进个人”；
25、公司下属光樾华庭项目，获集团第三方评估第一名；
26、公司下属光明索河湾项目，荣获“河南省土木建筑科学技术奖”；
27、公司下属世纪滨江万科合作项目，荣获“红色工地”荣誉称号；
28、公司下属光明璟宸项目，荣获云南省第一届建筑信息模型（BIM）应用
大赛二等奖；
29、公司下属滴水湖80米景观带项目，获得2020年度临港新片区重点工程
实事立功竞赛活动“文明施工”流动红旗；
30、公司下属国展中心广场项目，荣获湖北省建筑领域最高奖——省建设
优质工程“楚天杯”；
31、公司下属湖北国展中心广场（B4地块）项目，荣获武汉市“黄鹤杯”
金奖，“分段式连梁施工”获得国家发明专利；
32、公司下属光明·雲庐项目，入围2020年上半年产品测试上海站三十强
名单；
33、公司下属光明逸品春江小区，上榜杭州市2019年度“美好家园”住宅
小区名单；
34、公司下属上海浦东新区保障房三林基地06-01地块，荣获浦东新区第三
届BIM技术应用创新劳动技能竞赛暨长三角区域邀请赛“项目赛二等奖”；
35、服务集团艾易餐饮旗下艾易餐饮，荣获上海市浦东新区技能比武大赛
团餐中式面点第三名。
(二)完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交
易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策
和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法
合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全
体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高
级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关
联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行
业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了包括公司章程、内幕信息知情人登记
管理制度，同时，制定规章制度管理办法、企业领导人员经济责任审计办法等企业内
部制度，通过对上市公司治理顶层架构的完善、对各条线工作的精细化、精准化规定
，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。
(三)转型导向的战略优化
公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势
而为，深入研究长三角区域一体化、上海自贸新片区、长江经济带、崇明世界级生态
岛、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应变、主动
求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实际特点、
发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、新生活的
开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海，辐射长
三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神，坚定的
向建设具有光明食品集团产业基因的城市产业建设运营集成服务商迈进。
公司聚焦战略，优化转型，在传统开发的基础上，积极探索转型方向。在
上海区域，东部积极投身自贸新片区建设，以报告期内上海自贸区临港新片区地块的
获取为起点，积极参与自贸区建设；南部致力于金山、奉贤等区域内城中村、保障房
等建设，加强与政府间的协调；西部以西郊冷链物流园区为支点，做好大型综合冷链
物流中心的规划建设与未来运营商业模式的研究；北部聚焦崇明国际生态岛、东平小
镇的建设、中国花博会的召开，不仅针对花博会期间的阶段性聚集效应，更探索后花
博时代的区域可持续发展模式；在中心城区，围绕存量资产的价值挖掘与城市更新方
向的研究，积极探索城市新地标的打造。在长三角等其他区域，理性获取优质资源发
展的机会，加速去化低效、无效存量资源，通过加强与业内标杆房企间的联动，共同
开发，互利共赢，通过深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、产业联动、国资背
景等优势，强化与各方的合作。
(四)优化合理的融资结构
在整体调控背景下，公司进一步优化债务融资结构，积极拓宽融资渠道、
开拓金融创新产品，合理降低负债率和融资成本。积极研究各类债务融资工具和资产
证券化金融创新渠道，以多元化的融资模式，为公司发展提供低成本的驱动力。2020
年至今，光明地产成功发行三期三年期的中期票据，发行规模合计为20亿元，发行利
率分别为5亿元（3.7%）、7.5亿元（3.65%）、7.5亿元（4.03%），合规申购金额超
过发行金额，为公司发展提供中长期资金支持，有利于公司进一步优化债务结构、降
低财务成本、保持财务状况稳健。2020年8月，公司实施了发行光明地产2020年度第
一期超短期融资券，发行金额为人民币7.5亿元（3.42%）。2020年12月，公司收到交
易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据注册，金额为19亿元。
有效保障了公司融资结构的合理与现金流的动态平衡。
(五)创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与
到城市更新的进程中，进一步探索将传统土地资源增长模式升级为生活导向型增长模
式。华都集团、服务集团、城建集团、物流集团、供应链公司这五大平台，分别从商
业经营管理、生活增值服务、城市更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切
入点着手，强化在主营业务和产业协同上的核心能力建设，助推公司持续向城市产业
建设运营集成服务商迈进。
公司聚焦创新，探索产业导入平台，以光明特色小镇等创新项目为抓手，
研究好“产业综合运营服务平台”的打造。通过对产业、品牌等资源的导入，结合自
身的商业、服务、运营、客户、数据等能力特点，探索新的产业导入平台发展模式，
通过强化产业整合与产业服务的能力，导入多元化的产业资源和客户数据，推动产业
的孵化和升级，为最终形成具有光明地产特色的产业综合开发运营模式奠定基础，在
后疫情时代的产业发展创新中，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源
转化为资产。
(六)精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公
司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业
使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的
执行力。在公司不断发展壮大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团
队。报告期间，根据公司实际需要，部分董事、监事、高管发生了变动，公司经营层
注入了新鲜血液，结构得以进一步优化；新任职的董事、监事、高管都具有较强的专
业能力和丰富的从业经历，有助于优化公司经营班子的架构，提升公司执行力，确保
公司稳健发展。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
光明房地产集团股份有限公司，证券代码:600708，证券简称:“光明地产
”。光明地产由原上海海博股份有限公司于2015年7月与农工商房地产（集团）股份
有限公司通过重大资产重组组建而成，控股股东为光明食品（集团）有限公司。光明
地产作为上海国资背景的上市房企，上海上市公司协会理事单位，上海市五星级诚信
创建企业，上海市著名商标，公司开发足迹遍布江苏、江西、浙江、山东、安徽、河
南、河北、湖北、湖南、广西、四川、云南、上海、重庆等十二省二市，累计开发各
类住宅、商业办公面积6000多万平方米。公司秉持深耕上海，辐射长三角的战略布局
，致力于做新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者，
建设为具有光明食品产业基因的城市建设运营集成服务商。公司主营业务为房地产综
合开发经营、冷链物流产业链，是集房产开发、商业运营、冷链物流、物业服务、建
筑施工及供应链产业链等为一体的大型国有综合集团型公司。目前，公司拥有下属企
业一百多家，下属房产开发项目、商业房产经营集团、物流集团、服务集团、城市建
设集团、供应链企业等。光明地产下属全资子公司农工商房地产（集团）有限公司具
有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海市房地产行业
协会副会长单位，上海市五星级诚信创建企业。公司开发的房地产项目曾获得中国土
木工程最高奖项-詹天佑土木工程奖；中国建筑工程最高奖-鲁班奖;上海市建筑工程
最高奖一白玉兰奖。
光明地产围绕上海打造具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市、浦
东新区打造社会主义现代化建设引领区，以及长三角区域一体化国家战略实施、上海
自贸试验区临港新片区建设等重大发展机遇，聚焦稳中求进，高质量发展。地产业务
板块以“优布局、调结构、去库存”为重点，在“深耕上海，辐射长三角”的导向下
，内精管理，外强协同，加速去化存量，合理拓展上海本土、长三角区域的重点项目
，通过城市准入实现合理的长期布局，为未来发展提质换挡。转型业务板块聚焦美好
生活的需求导向，积极参与城市更新、城市建设、城市保障等进程，探索将传统土地
资源增长模式升级为城市生活导向型增长模式，以生活服务集团、华都集团、城建集
团、物流集团、供应链公司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市
更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切入点着手，强化在主营业务和产业
协同上的核心能力建设。
二、经营情况的讨论与分析
（一）房地产行业
1、政策调控深化
2021年上半年，房地产政策进一步向供给端侧重，增加租赁住房供应，增
加重点城市土地供应等，重点城市供地“两集中”政策出台。同时中央约谈、督导多
个城市，要求夯实城市政府主体责任，地方政府因城施策，高频加码楼市调控，确保
实现稳地价、稳房价、稳预期目标。政策调控正在从针对价格，逐步向针对土地供给
、金融监管、个人贷款、税收政策等多方面综合性调控不断深化。
（1）销售。2021年1—6月份，全国商品房销售面积88635万平方米，同比
增长27.7%；全国商品房销售额92931亿元，增长38.9%。全国商品房销售面积与商品
房销售额总体保持增长，增幅呈逐步收窄趋势。
（2）投资。2021年1—6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长1
5.0%，其中，住宅投资54244亿元，增长17.0%。全国房地产开发企业土地购置面积70
21万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3808亿元，下降5.7%。
（3）开竣工。2021年1—6月份，全国房地产开发企业房屋施工面积873251
万平方米，同比增长10.2%。其中，住宅施工面积617480万平方米，增长10.5%。房屋
新开工面积101288万平方米，增长3.8%。其中，住宅新开工面积75515万平方米，增
长5.5%。房屋竣工面积36481万平方米，增长25.7%。其中，住宅竣工面积26254万平
方米，增长27.0%。
2、坚持“房住不炒”
2021年上半年，在“房住不炒”和“稳地价、稳房地价、稳预期”的政策
基调下，房地产调控以及限价、限购、金融控制继续加码，减缓房地产贷款速度、抑
制房地产杠杆率上升等风险防范措施相继出台。针对上半年部分热点城市房地产市场
热度上升的情况，因地制宜、多策并举，调控政策常态化，促进房地产市场平稳健康
发展。
3、加强金融治理
从去年开始，房地产调控重点转向金融端，房地产行业“三道红线”新规
以及央行发布的房地产贷款集中度管理制度，从金融端对房地产融资环境持续保持了
收紧的态势。
4、房地联动强化
随着重点城市住宅用地“两集中”政策的推进，带来土地市场的重大变革
。土地出让节奏重新调整，上半年土地市场供需规模较去年同期收缩，同时优质地块
的整体溢价率水平走高。价格方面：热点城市土地市场升温，带动整体楼面均价结构
性上涨；成交方面：高价地块成交数量增加且主要集中在长三角区域；成交结构方面
：商品房销售规模有所增加，重点城市市场热度不减。
(二)冷链物流行业
2021年2月，中央发布一号文件《中共中央国务院关于全面推进乡村振兴加
快农业农村现代化的意见》，在“大力实施乡村建设行动”部分的“全面促进农村消
费”中再次明确指出，要加快实施农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程，推进田头
小型仓储保鲜冷链设施、产地低温直销配送中心、国家骨干冷链物流基地等建设。行
业政策主要围绕冷链基础设施建设、冷链食品安全防范、行业疫情防控要求、冷链追
溯平台建设等方面展开，逐步推动整合冷链物流市场供需、存量设施以及农产品流通
、生产加工等上下游产业资源，提高冷链物流规模化、集约化、组织化、网络化水平
，有利于行业长期健康发展。随着国内冷链物流基础设施建设逐步完善、冷链服务水
平不断提升、行业监管逐渐完善，国内冷链物流的发展规模将持续增长，现代智慧物
流技术应用的逐渐深入，也将推动国内冷链物流行业转型升级。
三、可能面对的风险
1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，“
房住不炒”总基调将依然持续贯彻，一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险
。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地
政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将
加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金
回笼等各环节做好充分的准备。
2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低
，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和
开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理
性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要
求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司
在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情
况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略
及区域布局。3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求
时间长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个
人住房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和
利率高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销
售产生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或
其他突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流
安全，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
4、经营风险。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、
开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和
经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将
通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一
，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团
）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海
市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房
集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强
”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖、中
国建筑工程最高奖—鲁班奖、上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2021年上半年，光明地产上下满载荣誉：
1、2021年3月，光明地产蝉联“中国房地产百强企业”称号；
2、光明地产第一事业部编制的《BIM标准化应用手册——光明房地产集团
第一事业部标准做法》获得国家版权局颁发的《作品登记证书》；
3、光明地产产业发展研究部策划组织的《特色小镇：殷实东平》纪录片荣
获上海“特色小镇”电视纪录片大赛三等奖；
4、光明地产袁小忠劳模创新工作室荣获“奋进新时代创造新奇迹——推进
高质量发展上海职工劳动和技能竞赛”集体二等奖；
5、光明地产下属上海农工商华都实业（集团）有限公司青浦光明印象酒店
荣获“2020年度HOS之星——最佳新开业酒店”称号；
6、光明地产下属海博供应链西郊福斯特，荣获宜宾五粮液“第二十四届12
18共商共建共享大会四星运营服务商”、“第二十四届1218共商共建共享大会市场维
护奖”称号；
7、光明地产下属上海农工商旺都物业管理有限公司、上海华仕物业管理有
限公司荣获“2020年度上海市物业管理行业诚信承诺企业荣誉”称号；
8、光明地产下属浦东新区航头大居保障房项目被授予“不忘为民初心，光
明点亮生活”锦旗；
（二）完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交
易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策
和指导作用，强化监事会及党委领导、纪委监督等机制，合法合规开展信息披露工作
，建立健全内部控制制度，规范上市公司运作，切实维护公司及全体股东利益。公司
股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高级管理人员勤勉尽
责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关联交易事项进行回
避表决，确保了公司稳定、健康、持续的发展。公司结合行业新趋势、监管新要求，
报告期内完善修订了非金融企业债务融资工具信息披露事务管理制度。通过对上市公
司治理架构的完善，对各条线工作的精细化、精准化落实，旨在进一步夯实公司法人
治理的规范运作基石。
（三）坚持高质量发展主基调
公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势
而为，深入研究上海城市发展规划、自贸新片区与引领区建设、长三角区域一体化、
长江经济带、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应
变、主动求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实
际特点、发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、
新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海
，辐射长三角”的战略布局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神
，坚定的向建设具有光明食品基因的城市建设运营集成服务商迈进。公司聚焦战略，
优化转型，在传统地产开发的基础上，积极探索转型方向，巩固上海纵深发展，辐射
已布局长三角区域和重点项目。围绕存量资产的价值挖掘与城市更新方向的研究，加
速去化低效、无效存量资源，积极探索城市新地标的打造。通过深化政府资源的整合
利用，发挥光明品牌、产业联动、国资背景等优势，强化与各方的合作。报告期内获
取了上海自贸区临港新片区开发地块，积极参与自贸区建设，把握临港新片区发展机
遇。
（四）资金运作降本创新
在行业整体调控背景下，公司深化金融创新，丰富供应链融资创新产品。2
021年上半年，结合经营发展需求，拓宽融资渠道，盘活存量资产，公司探索开展供
应链定向资产支持票据、申请注册发行超短期融资券等业务，进一步调整和优化公司
债务结构，降低财务费用，保障可持续发展。2021年4月，公司实施了发行光明地产2
021年度第一期中期票据，发行金额为人民币6.5亿元（4.55%），有效保障了公司融
资结构的合理与现金流的动态平衡。
（五）创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与
到城市更新的进程中。以生活服务集团、华都集团、城建集团、物流集团、供应链公
司为五大平台，分别从生活增值服务、商业经营管理、城市更新建设、物流冷链仓储
、酒类贸易经营等产业切入点着手，助推公司持续向城市产业建设运营集成服务商迈
进。公司聚焦创新，探索产业导入平台，以光明特色小镇等创新项目为抓手，研究好
“产业综合运营服务平台”的打造，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将
资源转化为资产。
（六）精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公
司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司以“员工第一，崇尚奋斗，爱与
尊重”为企业文化，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合，形成了
高效的执行力。在公司的不断发展中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管
理团队。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
(一)房地产行业
1、销售同比增长，投资逐步企稳
2020年一季度新冠肺炎疫情对我国房地产开发投资活动的影响较大，随着
国内疫情防控局势趋稳，房地产开发投资逐步企稳。
（1）销售。2020年，全国商品房销售面积176086万平方米，比上年增长2.
6%；全国商品房销售额173613亿元，增长8.7%。全国商品房销售面积与商品房销售额
总体保持增长。
（图表摘自国家统计局网站）
（2）投资。2020年，全国房地产开发投资141443亿元，比上年增长7.0%，
其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。全国房地产开发企业土地购置面积25536万
平方米，比上年下降1.1%。土地成交价款17269亿元，增长17.4%。
（图表摘自国家统计局网站）
（3）开竣工。
2020年，全国房地产开发企业房屋施工面积926759万平方米，比上年增长3
.7%。其中，住宅施工面积655558万平方米，增长4.4%。全国房屋新开工面积224433
万平方米，下降1.2%。其中，住宅新开工面积164329万平方米，下降1.9%。全国房屋
竣工面积91218万平方米，下降4.9%。其中，住宅竣工面积65910万平方米，下降3.1%
。
2、疫情未改楼市调控总基调，因城施策精准调控稳市场
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济出现衰退，外部环境不确定性增加
，中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设；地
方坚持因城施策，调控政策收紧。2020年下半年，中央强调不将房地产作为短期刺激
经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化。“三道红线”试
点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，力促市场理性回
归。
3、成交规模基本恢复，部分城市群内热点城市涨幅突出
2020年重点城市商品住宅成交面积同比小幅调整，整体规模接近前三年平
均水平。价格方面，各线城市成交楼面均价均有所上涨。土地方面，2020年一季度，
受疫情影响，房地产市场不确定性较大，企业拿地积极性受挫，土地市场热度较低；
二季度，随着疫情得到控制，部分一、二线城市优质地块推出量增多，叠加相对宽松
的金融环境，企业拿地意愿明显提升，土地市场逐步升温；三季度以来，多地陆续发
布楼市调控收紧政策，同时房地产金融监管趋严、“三道红线”新规试点实施，企业
资金压力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但优质地块竞拍热度仍
较高。
(二)冷链物流行业
党的十九大报告中提出了要在现代供应链等领域培育新增长点、形成新动
能。国务院办公厅发布的《关于加快发展冷链物流保障食品安全促进消费升级的意见
》（国办29号文），要求以体制机制创新为动力，以先进技术和管理手段应用为支撑
，以规范有效监管为保障，着力构建符合我国国情的“全链条、网络化、严标准、可
追溯、新模式、高效率”的现代化冷链物流体系。我国冷链物流行业的建设思路和要
求已明确，冷链物流行业在我国经济持续增长和政策的不断助推下迎来了重要的发展
机遇期。随着人们对食品安全意识的日益提高和消费升级的促进，以及生鲜电商发展
的日益完善，冷链物流作为与新零售结合最为紧密的行业之一，已经成为资本关注的
焦点。
2020年初新冠疫情的爆发，推动消费者对生鲜产品及无接触商品配送的需
求激增，需求提升也使冷链物流市场规模稳步扩大。2020年，国务院印发《关于抓好
“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》，加强农产品冷链物流规划，
分级布局和标准制定，安排中央预算内投资，支持建设一批骨干冷链物流基地。为贯
彻落实党中央、国务院关于城乡冷链物流设施补短板和建设国家骨干冷链物流基地的
决策部署，国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的
通知》，公布了2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。随着政府政策支持推进
、消费需求不断升级、城镇化进程不断加快、中产阶级数量增多、食品安全意识不断
提高的背景下，预计冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司受新冠疫情、市场销售区域及销售产品结构等因素影响，
经营利润同比下降，面对2020年初爆发的新冠肺炎疫情，公司在保障员工安全的前提
下，做好各项应对工作，在逆境下攻坚克难，积极应对因疫情引起的人员流动受限、
物资阶段性紧缺、售楼处开放、施工工程进度延期、各类成本提升等一系列问题。积
极落实复工任务，推进复产工作，严格落实疫情防控措施，形成了加快复工、复产、
复效能的良好氛围，各下属单位涌现出了许多感人事迹，各业务条线全力以赴，为企
业年内整体运行的总体平稳和逆风前行贡献了力量。
(一)攻坚克难，坚持以提质增效为重点的业务能力优化
投资管理上，围绕公司总体战略需要，根据深耕上海，辐射长三角的投资
策略，通过市场招拍挂、收购兼并、股权合作以及与政府协同等方式布局，全年公司
新增房地产储备面积为63.16万平方米。并陆续通过招拍挂、股权转让等方式获得了
上海自贸区临港新片区地块、浦东新区川沙新镇六灶社区地块、崇明区花博园配套东
平小镇地块、宜兴市丁蜀镇竹海岭上地块、昆明市呈贡区雨花片区地块、浙江桐庐飘
鹰项目等。
营销管理上，报告期内受疫情影响，销售周期相较往年锐减近2个月，但营
销工作以“快去化、快签约、快回款”为核心，提前谋划、实时跟进、适时调整营销
策略，全力减少疫情给营销工作带来的影响，签约金额及回款金额双双创下历史新高
。全年实现签约面积为241.55万平方米，同比增长16.6%，签约金额为362.68亿元，
同比增长36.15%，房地产库存去化周期为11.4个月。
运营管理上，2020年初克服疫情影响，对公司全国各类工地进行防疫和复
工的指导和工作方案审核，实现工地零感染，并在4月初实现了除武汉外工地施工的
正常化。通过更新运营工作指引、计划系统和智慧工地系统等，强化提速增效、提升
品质管控、加强基础管理。
成本管理上，着力于完善开发项目的成本管控体系，通过更新成本工作指
引，提升了成本基础管理水平；通过重点管控项目开发过程中的关键环节，提升项目
成本管控的整体水平，通过提升开发速度、建立大型多地块项目总体成本管控方案、
细化工程类支付管控方案，确保了企业整体成本处于可控状态。
设计管理上，进一步健全住宅产品标准化、提升设计效率，加快形成商业
、产业转型项目常态化管理模式，内部培养人才、外部拓展合作伙伴，充分发挥“袁
小忠创新工作室”等技术引领和劳模榜样作用。
(二)高质量发展，坚持以质量为核心的治理结构优化
在当前土地红利和金融红利逐渐退潮的背景下，在后疫情时代，报告期内
公司不断优化企业管控模式，提升自身管理效率，向内部治理要红利，围绕高质量发
展的核心，持续推进管理的重构与效能的提升，重点通过业务、组织、管理、治理、
融资、人才、风控和党建等方面的结构优化与能力提升，以全覆盖管理、全过程管控
的强化，为企业的高质量发展积蓄新的动能。
业务结构优化突出提质换挡，以“优布局、调结构、去库存”为重点，为
发展提质换挡。优布局是在深耕上海，辐射长三角的战略下，积极拓展上海本土、长
三角区域等优质项目。调结构是通过城市准入研究，理性收缩非战略重点区域，进一
步优化投资结构和区域布局，实现合理的长期布局。去库存是通过盘资产，加速低效
、无效存量资产的去化、尾盘项目的注销清算、经营性资产的单位租金提升等多种举
措，进一步加速资产盘活。
组织结构优化突出精简高效，报告期内，公司通过对总部的相关部室、下
属事业部、区域公司等组织架构的整合，推动组织结构的精简。总部定位头脑中心、
管控中心、服务中心；二级管理单位形成区域管理模式；项目公司作为一线作战单位
，落实项目运营的过程执行，全面形成层层负责、敢于担责、勤于尽责的组织架构，
组织结构的优化突出精简高效原则，促进后疫情时代企业的高质量发展。
管理结构优化突出精准高效，通过数据化、信息化为抓手，实现管理上的
全过程与全覆盖。一是全面预算的精细化，以全面预算管理为出发点，横向打通财务
、资金、投资、运营、成本、营销、ERP等各条线，纵向有效对接区域公司、项目公
司。二是资金管控的全程化，通过线上的资金管理平台，涵盖基础信息、账户、资金
、融资等各类信息数据，对预算执行完成率、综合回款情况、现金流状态等实现实时
监测和动态评估。三是管理系统的信息化，以智慧化信息建设为抓手，涵盖传统地产
、物流、产业创新等多元业态，通过费控成本系统、总分包系统、资金管控系统等，
进一步实现从总部到终端，管理全局的智能化、高效化、规范化。
治理结构优化突出规范运作，报告期内，公司持续夯实治理制度基础，规
范三会运作，落实产权事务管理，优化信息披露，提升上市公司的治理水平。2020年
6月，光明地产荣获“年度上市公司社会责任奖”，体现了在公司治理、投资者关系
、信息披露和规范运作等方面的成绩。
融资结构优化突出降本开源，在年初销售受疫情影响和调控的大背景下，
公司狠抓资金的计划管理，在确保资金平衡前提下，通过降低短期债务占比，进一步
优化公司的债务融资结构，通过多元化融资工具积极拓宽融资渠道、开拓金融创新产
品，合理降低负债率和融资成本。
人才结构优化突出效能提升，一是着眼于人均产出，从人均营收、人均利
润、人才效能等方面进一步挖掘潜能；二是着手于人才挖掘，通过对内部人才的盘点
与培训，在内部的队伍中发现人才、锻炼人才、用好人才；三是着重于激励导向，通
过考核激励机制的优化，形成良性示范效应和勇于创新、敢于担当、善于成事的企业
文化；四是通过人力资源的数据化和大数据平台，进一步积累人力资源大数据，转化
为人力资源效能数据。
风险防范优化突出保驾护航，在疫情防控上，切实做好了疫情防控和应急
处置的各项工作，坚持做好内防反弹，外防输入。在生产安全上，始终以产品品质为
企业生命线，以安全生产为经营管理的底线。
党建推进优化突出政治引领，坚持党对国有企业的领导不动摇，坚持服务
生产经营不偏离，坚持党组织对国有企业选人用人的领导和把关作用不能变，坚持建
设国有企业基层党组织不放松的总体要求。突出好党委“把方向、管大局、保落实”
的职能，以党委巡察、党建品牌、党建工作平台为三个重点建设基础，不断夯实党建
工作基础，把舵新方向，肩负新使命。
(三)转型发展，坚持以协同为延展的五大平台优化
报告期内，公司围绕产业转型与城市保障服务，进一步加深与城市价值链
的关联、与国企改革的契合，深化转型协同五大平台的模式创新，加速培育企业新的
经济增长点。
商业品牌化培育：华都商业通过对商业运营中产品、定位、模式的分析梳
理，探索打造好“光明荟”社区商业品牌、“光明中心”办公业态品牌、“光明印象
酒店”品牌等业务系列，研究培育“光明里”等长租公寓、产业运营专业服务品牌，
并以内部存量改造项目为切入点，研究有效的盈利模式和商业模式，逐步构建以商业
物业运营、内容运营为核心的商管品牌核心能力。
物流一体化发展：物流集团立足冷链物流，逐步向产业链上下游延伸，向
供应链综合服务升级，找准切入点，探索为客户提供覆盖上下游的综合供应链服务，
研究好发展模式，联动产业资源，向长三角冷链一体化的长远目标迈进。
服务专业化输出：服务集团以专业化服务为光明生活服务的品牌拓展和延
伸，利用花博会、进博会、自贸新片区等重大契机，进一步打响光明生活服务的品牌
，为主业的拓展打下坚实的基础，继续通过对社区、养老服务体系的探索，培育增值
服务新空间。
城建延展化拓展：城建集团在稳定现行施工类基础业务的同时，努力向产
业链前端延伸拓展，以代建、EPC、与光明体系的协同为落脚点，强化工程技术专业
能力和业务协同能力，着眼城市更新与美好生活中的智慧建设，力争参与到城市更新
、改扩建、长三角一体化、临港自贸区建设、绿色节能建设等国家战略导向中去，培
育自身竞争优势，逐步形成城建产业的价值生态链。
供应链全景式联动：供应链公司联动在投资、产业、金融、服务上的需求
，继续推进供应链酒类贸易和光明919模式等符合未来美好生活需求的模式，围绕市
场导向、客户价值导向，协同发展导向，从新天地到自贸区，从花博会到进博会，从
国内需求到海外市场，进一步打通创新模式的各类应用协同场景，催生品牌优势，培
育发展动能。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、房地产行业
2020年在疫情严重冲击之下，全球经济出现衰退，行业外部环境不确定性
增加，中央多次在高层会议及十四五规划中重申房住不炒总基调，强化长效机制建设
。地方坚持因城施策，调控政策收紧。2020年下半年，中央强调不将房地产作为短期
刺激经济的手段，稳地价、稳房价、稳预期，房地产金融监管持续强化。“三道红线
”试点实施，与此同时，多个房价、地价不稳的城市先后升级调控政策，企业资金压
力加大，拿地热情有所回落，土地市场逐渐回归理性，但在重点城市群、都市圈等人
口密集城市的优质地块竞拍热度仍较高。
2021年，随着土地与金融红利的效应减弱，行业分化进一步加剧，企业投
资拓展更加理性，在物业、租赁、办公、商业、文旅、养老等非住领域的转型探索也
有所增多。优化土储结构、深化区域与城市深耕、聚焦重点城市、提高运营与管控能
级、提升产品和服务品质等方向，已成为行业企业在管理时代寻求未来高质量发展的
共识。
2、冷链物流行业
2020年初新冠疫情的爆发，推动消费者对生鲜产品及无接触商品配送的需
求激增，需求提升也使冷链物流市场规模稳步扩大。2020年，国务院印发《关于抓好
“三农”领域重点工作确保如期实现全面小康的意见》，加强农产品冷链物流规划，
分级布局和标准制定，安排中央预算内投资，支持建设一批骨干冷链物流基地。为贯
彻落实党中央、国务院关于城乡冷链物流设施补短板和建设国家骨干冷链物流基地的
决策部署，国家发展改革委印发《关于做好2020年国家骨干冷链物流基地建设工作的
通知》，公布了2020年17个国家骨干冷链物流基地建设名单。随着政府政策支持推进
、消费需求不断升级、城镇化进程不断加快、中产阶级数量增多、食品安全意识不断
提高的背景下，预计冷链物流行业的市场规模逐年扩大。
(二)公司发展战略
在国家经济发展和行业发展新形势下，公司依托国资背景优势，围绕长三
角区域一体化、上海自贸新片区、长江经济带、崇明世界级生态岛、城市更新以及冷
链体系打造等国家战略和政策，围绕光明食品集团“稳中求进，高质量发展”的主基
调，融入上海“中心辐射、两翼齐飞、新城发力、南北转型”的空间新格局，围绕成
为“新地标的建设者、新生活的开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略
定位，聚焦“深耕上海，辐射长三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明
情怀”的战略变革精神，着力调结构、降杠杆、优模式，通过项目精致化、管理精细
化、组织精简化、人员精英化，积极培育创新业务，改善资产负债结构，增强抗风险
能力，打造具有光明食品集团产业基因的城市建设运营集成服务商。
(三)经营计划
业务上，从投资决策、产品策划、设计方案、施工管理、物业营销等方面
，纵向加强业务一体化运作，横向加速将成熟产品复制到各个区域。设计管理，健全
住宅产品标准化、提升设计效率，并加强产品研发与科技赋能，提升产品竞争力和溢
价。运营管理，聚焦提速增效，聚焦品质增长，努力提升合作项目管理水平。成本管
控，聚焦项目收益动态管理，提升二级单位日常管理能力与第三方管控。营销管理，
把握市场节奏，狠抓指标落实，抓签约，抓回款。商业管理，围绕自身商业项目，加
快制定商业管理体系架构，创新商业模式，盘活商业资源。
管理上，注重现金流管理，保障整体投融资平衡，通过推行全面预算管理
，有效分解落实年度目标，通过全面推进信息化建设，构建信息高效共享资源平台，
通过提升防控风险能力，保障好企业的合法权益，通过深化人才强企战略，优化绩效
管理，激发终端活力。
发展上，围绕上海城市发展，积极投身上海市域空间新格局和城市产业保
障底板的建设与服务。研究参与城市更新、旧区改造、租赁房建设、民生保障等机遇
，把握临港新片区发展、崇明生态岛与花博会、乡村振兴和长三角一体化等契机，坚
持深耕上海，辐射长三角。围绕创新转型，聚焦专业服务能力提升，发挥公司在存量
资产改造、物业管理服务、资产运营、冷链仓储配送等方面的业务优化。
全年，公司计划营业收入200亿元，在保障投融资整体平衡的基础上，以现
金流管理为核心，合理拓展项目储备，改善资产负债结构，计划新开工面积95万平方
米，计划竣工面积273万平方米。
2021年经营计划是公司根据当前现状制定，不代表公司对投资者的承诺，
能否实现取决于宏观经济形势和政策、市场状况变化、企业经营发展实际等诸多因素
，存在很大的不确定性，提示投资者对此保持足够的风险意识。
(四)可能面对的风险
1、政策风险。当前，国内外经济形势依然错综复杂，房地产政策方面，“
房住不炒”总基调将依然持续贯彻，一城一策调控不放松，严格防范房地产金融风险
。房地产行业方面,受国家宏观调控政策影响较大。政策风险集中体现在公司受土地
政策、房地产相关政策、冷链物流产业发展政策、财政税收政策变化的影响。公司将
加强政策研究，适应宏观调控政策的变化，在市场判断、战略制定、项目销售、资金
回笼等各环节做好充分的准备。
2、市场风险。国内房地产行业处于完全市场竞争阶段，由于行业壁垒较低
，国内拥有资金、土地资源的企业以及拥有资金、技术、管理优势的境外地产基金和
开发商均积极介入国内房地产市场。同时，经过多轮房地产调控之后，购房者愈发理
性和成熟，对于产品品牌、产品品质、户型设计、物业管理和服务等提出了更高的要
求。房地产市场是地区性的市场，当地市场环境条件，尤其是市场供求关系，对公司
在当地的销售和业绩状况影响很大。现阶段，部分地区出现需求下降、供应过剩的情
况，公司要加强市场监测，谨慎判断投资拓展的区域，及时调整产品结构、营销策略
及区域布局。
3、财务风险。房地产行业是资金密集型行业，对资金需求量大，需求时间
长。利率市场化改革继续深化，对于房地产企业的融资和经营会产生影响。在个人住
房贷款方面，随着市场变化，银行也会不断调整个人住房贷款政策，首付比例和利率
高低的变化都将影响购房者的按揭融资成本和潜在客户的购买力，也将对公司销售产
生影响。资金链的安全与否直接决定着企业的生命，宏观政策、资本市场变动或其他
突发事件可能会导致公司面临财务风险，公司将持续加强经营管控，确保现金流安全
，加强对利率政策、货币政策的研究，早作准备，降低财务风险。
4、经营风险。公司主要的房地产开发项目为住宅项目，具有投入资金大、
开发周期长等特点，对于项目整体开发的管控具有较高的要求。同时，房地产开发和
经营涉及的相关行业范围广，合作单位多，需接受规划、国土、建设、房管、消防和
环保等多个政府部门的审批和监管，这对项目的开发控制能力提出较高要求。公司将
通过制度和流程加强管控，进一步明确定位、细化职责、降低风险。
四、报告期内核心竞争力分析
(一)良好的品牌影响力
公司控股股东为光明食品（集团）有限公司，公司是其重要成员企业之一
，光明地产是上海上市公司协会理事单位。公司下属全资子公司农工商房地产（集团
）有限公司具有房地产开发企业国家一级资质，是中国房地产业协会理事单位、上海
市房地产行业协会副会长单位。“农工商房产”为中国驰名商标。公司及其前身农房
集团连续多年荣膺“中国房地产开发企业100强”、“中国房地产开发稳健经营10强
”。公司所开发的房地产项目获得过中国土木工程最高奖项—詹天佑土木工程奖；中
国建筑工程最高奖—鲁班奖；上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖等。
2020年，光明地产上下满载荣誉：
1、2020年3月，光明地产荣获“中国房地产百强企业”称号；
2、2020年5月，光明地产荣获“上海市和谐劳动关系达标企业”称号；
3、2020年6月，光明地产荣获“年度上市公司社会责任奖”；
4、2020年7月，光明地产、农工商房产荣获2018-2019年度上海市“守合同
重信用企业”称号，同时获得2018-2019年度“合同信用AAA级企业”认定证书；
5、2020年8月，光明地产荣膺“2020乡村振兴优秀企业十强”奖；
6、2020年11月，光明地产荣获2020肯耐珂萨“星跃奖”榜单“最佳雇主优
秀企业”奖；
7、光明地产荣获金立方2019-2020年度中国城市更新“新地标建设企业贡
献奖”；
8、光明地产第一事业部荣获“2019年度上海市重点工程实事立功竞赛优秀
团队”称号；
9、上海汇旭置业有限公司荣获“2019年度松江区经济高质量发展企业经济
贡献奖”；
10、上海民众装饰设计工程有限公司荣获“2019年度上海市建筑门窗行业
质量诚信优胜企业”称号；
11、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司荣获“2019年房屋
管理赛区优秀公司”称号；
12、上海光明房地产服务集团有限公司荣获“2020年上海市物业服务综合
服务能力五星企业"称号；
13、农工商房地产集团上海虹阳投资有限公司，荣获“最具发展潜力奖”
；
14、上海光明生活服务集团有限公司，荣获“上海市安全生产标准化二级
合格企业”称号；
15、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，荣获2019年度上
海市优秀工程咨询成果二等奖；
16、农工商房地产集团上海汇航城市置业投资有限公司，荣获2019年房屋
管理赛区优秀公司；
17、海博供应链旗下品牌“光明919”参加《橄榄餐厅评论》举办的“盛宴
中国”餐厅评选，荣获“2019-2020年度餐厅最值得推荐酒吧及下午茶地”奖项；
18、海博供应链旗下品牌“光明919”参加《上海精致生活》举办的餐厅评
选，荣获“2019年上海热门餐厅评选BEST100”奖项；
19、公司下属留贤景园项目，荣获“2019年度上海市文明工地”称号；
20、公司下属无锡吴樾东方项目，荣获江苏省住房和城乡建设厅、江苏省
建设工会工作委员会联合颁发的“江苏省文明工地奖”；
21、公司下属光明御河丹城项目，荣获山东省住房和城乡建设厅颁发的山
东省建筑质量泰山杯工程“泰山杯”奖项；
22、公司下属宜兴陶里春风项目，荣获宜兴市住房和城乡建设局颁发的“
宜兴市文明工地奖”、“宜兴市优质结构奖”；
23、公司下属舟山东方大境府项目，荣获“2020浙江舟山群岛新区海上花
园城市东方典范楼盘”奖；
24、公司下属武汉上海公馆项目，被武汉市防控指挥部评为“海悦社区第
一个无疫情小区”；武汉市物业管理协会评为“抗疫先进项目”荣誉称号；项目保洁
部领班朱翠凤评为“抗疫先进个人”；
25、公司下属光樾华庭项目，获集团第三方评估第一名；
26、公司下属光明索河湾项目，荣获“河南省土木建筑科学技术奖”；
27、公司下属世纪滨江万科合作项目，荣获“红色工地”荣誉称号；
28、公司下属光明璟宸项目，荣获云南省第一届建筑信息模型（BIM）应用
大赛二等奖；
29、公司下属滴水湖80米景观带项目，获得2020年度临港新片区重点工程
实事立功竞赛活动“文明施工”流动红旗；
30、公司下属国展中心广场项目，荣获湖北省建筑领域最高奖——省建设
优质工程“楚天杯”；
31、公司下属湖北国展中心广场（B4地块）项目，荣获武汉市“黄鹤杯”
金奖，“分段式连梁施工”获得国家发明专利；
32、公司下属光明·雲庐项目，入围2020年上半年产品测试上海站三十强
名单；
33、公司下属光明逸品春江小区，上榜杭州市2019年度“美好家园”住宅
小区名单；
34、公司下属上海浦东新区保障房三林基地06-01地块，荣获浦东新区第三
届BIM技术应用创新劳动技能竞赛暨长三角区域邀请赛“项目赛二等奖”；
35、服务集团艾易餐饮旗下艾易餐饮，荣获上海市浦东新区技能比武大赛
团餐中式面点第三名。
(二)完善的法人治理结构
公司按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》和上海证券交
易所有关要求，不断完善公司法人治理结构，充分发挥董事会及各专门委员会的决策
和指导作用，强化监事会及党委、纪委的监督机制，完善股东大会的议事规则，合法
合规开展信息披露工作，建立健全内部控制制度，规范公司运作，切实维护公司及全
体股东利益。公司股东大会、董事会、监事会、经营层职责明确，各董事、监事和高
级管理人员勤勉尽责，积极参加公司股东大会、董事会和监事会，关联董事对相关关
联交易事项进行回避表决，确保了公司安全、稳定、健康、持续的发展。公司结合行
业新趋势、企业新动向，积极筹备并研究修订了包括公司章程、内幕信息知情人登记
管理制度，同时，制定规章制度管理办法、企业领导人员经济责任审计办法等企业内
部制度，通过对上市公司治理顶层架构的完善、对各条线工作的精细化、精准化规定
，旨在进一步夯实法人治理的制度和理论基石。
(三)转型导向的战略优化
公司董事会认真研究宏观形势和房地产市场变化对公司的长远影响，顺势
而为，深入研究长三角区域一体化、上海自贸新片区、长江经济带、崇明世界级生态
岛、城市更新以及冷链体系打造等国家战略和政策，通过准确识变、科学应变、主动
求变，积极参与到国资国企改革的新一轮发展中去。公司董事会针对公司实际特点、
发展阶段和资源优势，找准公司转型的方向，围绕成为“新地标的建设者、新生活的
开拓者、新融合的先行者、新产业的创业者”的战略定位，聚焦“深耕上海，辐射长
三角”的战略格局，以“脱胎换骨、凤凰涅槃、光明情怀”的战略变革精神，坚定的
向建设具有光明食品集团产业基因的城市产业建设运营集成服务商迈进。
公司聚焦战略，优化转型，在传统开发的基础上，积极探索转型方向。在
上海区域，东部积极投身自贸新片区建设，以报告期内上海自贸区临港新片区地块的
获取为起点，积极参与自贸区建设；南部致力于金山、奉贤等区域内城中村、保障房
等建设，加强与政府间的协调；西部以西郊冷链物流园区为支点，做好大型综合冷链
物流中心的规划建设与未来运营商业模式的研究；北部聚焦崇明国际生态岛、东平小
镇的建设、中国花博会的召开，不仅针对花博会期间的阶段性聚集效应，更探索后花
博时代的区域可持续发展模式；在中心城区，围绕存量资产的价值挖掘与城市更新方
向的研究，积极探索城市新地标的打造。在长三角等其他区域，理性获取优质资源发
展的机会，加速去化低效、无效存量资源，通过加强与业内标杆房企间的联动，共同
开发，互利共赢，通过深化政府资源的整合利用，发挥光明品牌、产业联动、国资背
景等优势，强化与各方的合作。
(四)优化合理的融资结构
在整体调控背景下，公司进一步优化债务融资结构，积极拓宽融资渠道、
开拓金融创新产品，合理降低负债率和融资成本。积极研究各类债务融资工具和资产
证券化金融创新渠道，以多元化的融资模式，为公司发展提供低成本的驱动力。2020
年至今，光明地产成功发行三期三年期的中期票据，发行规模合计为20亿元，发行利
率分别为5亿元（3.7%）、7.5亿元（3.65%）、7.5亿元（4.03%），合规申购金额超
过发行金额，为公司发展提供中长期资金支持，有利于公司进一步优化债务结构、降
低财务成本、保持财务状况稳健。2020年8月，公司实施了发行光明地产2020年度第
一期超短期融资券，发行金额为人民币7.5亿元（3.42%）。2020年12月，公司收到交
易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受公司中期票据注册，金额为19亿元。
有效保障了公司融资结构的合理与现金流的动态平衡。
(五)创新协同的产业平台
公司聚焦产业，协同推进五大平台，聚焦美好生活的需求导向，积极参与
到城市更新的进程中，进一步探索将传统土地资源增长模式升级为生活导向型增长模
式。华都集团、服务集团、城建集团、物流集团、供应链公司这五大平台，分别从商
业经营管理、生活增值服务、城市更新建设、物流冷链仓储、酒类贸易经营等产业切
入点着手，强化在主营业务和产业协同上的核心能力建设，助推公司持续向城市产业
建设运营集成服务商迈进。
公司聚焦创新，探索产业导入平台，以光明特色小镇等创新项目为抓手，
研究好“产业综合运营服务平台”的打造。通过对产业、品牌等资源的导入，结合自
身的商业、服务、运营、客户、数据等能力特点，探索新的产业导入平台发展模式，
通过强化产业整合与产业服务的能力，导入多元化的产业资源和客户数据，推动产业
的孵化和升级，为最终形成具有光明地产特色的产业综合开发运营模式奠定基础，在
后疫情时代的产业发展创新中，加快将布局转化为业务，将模式转化为效益，将资源
转化为资产。
(六)精简高效的管理构架
公司经营层具有多年的行业经营经验，专业能力出色，市场意识敏锐。公
司上下众志成城，具有很强的凝聚力与向心力。公司“筑梦造福，强企富员”的企业
使命，将筑梦人生、造福社会、做强企业、成就员工全面融合在一起，形成了高效的
执行力。在公司不断发展壮大中，形成了一支想做事、能做事、做成事的优秀管理团
队。报告期间，根据公司实际需要，部分董事、监事、高管发生了变动，公司经营层
注入了新鲜血液，结构得以进一步优化；新任职的董事、监事、高管都具有较强的专
业能力和丰富的从业经历，有助于优化公司经营班子的架构，提升公司执行力，确保
公司稳健发展。
=========================================================================
免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
=========================================================================