600695大江股份资产重组最新消息
≈≈*ST绿庭600695≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主要从事不动产领域的投资和资产管理业务。报告期内，公司从事的
主要业务无重大变化，通过业务聚焦，不良资产业务为公司2021年上半年收入和利润
的主要来源。
（一）主要业务
1.不动产领域投资业务
公司以多种方式投资于存量不动产资产，以“价值再造”为战略宗旨，通
过专业化的管理及处置，通过设计、改造、运营等多种手段提升项目现金流和价值，
获取收益。
自2020年起，公司的投资业务着力聚焦以不动产为底层资产的不良资产业
务方向，通过参与公开市场拍卖或协议转让等方式从银行、AMC等为主的不良资产市
场上收购不良资产。然后对不良资产进行阶段性经营管理，结合不良资产特点、债务
人情况、抵质押物情况等主客观因素，灵活采用不同处置方式，实现资产增值，获取
增值收益。2021年上半年，公司利用自身在不动产投资、运营及服务等方面的优势和
专业能力，参与投资不动产企业的破产重整项目，在不良资产领域开拓了新的业务方
向。
2.资产管理业务
公司通过全资子公司绿庭丰蓉、亘通投资和绿庭资产作为私募基金管理人
，开展境内资产管理业务，通过收取管理费及管理报酬来获取收入。绿庭丰蓉、亘通
投资和绿庭资产已经取得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人登记证
明，分别具备股权类、证券类、其他类基金管理人资格。
（二）行业情况
随着国家城镇化建设的不断推进，中国房地产行业进入存量时代已经是行
业的共识。围绕不动产投资市场业态提升、内容创新、模式创新进行存量投资和改造
交易，将成为不动产投资领域的重要发展方向。
近年来，监管部门持续引导金融机构提高防范化解金融风险能力，加大不
良资产处置力度。银保监会数据显示，2020年银行业处置不良资产3.02万亿元，达到
历史新高；2021年一季度，处置不良资产4,827亿元，超过去年同期，预计今年不良
资产处置力度将进一步加大。2020年疫情爆发后，金融机构承担了大量稳增长的任务
，随着政策退出，部分金融机构的不良资产持续攀升，尤其是商业银行尤为突出。由
于金融机构的不良暴露存在滞后性，未来不良贷款仍面临上升压力，不良资产的处置
力度也将进一步加大。今年7月，银保监会就在召开的年中会议上强调，要毫不松懈
地防范化解金融风险，积极应对不良资产集中反弹。
在实际操作中，不动产是金融机构最认可的贷款抵押物，不动产在不良资
产中的比重也持续加大。在不动产行业，金融监管将持续强化，政策层面依然坚持“
稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、
稳房价、稳预期的调控目标，促进不动产市场健康平稳发展。
在资产管理业务领域，面对突发事件的冲击以及国内外复杂多变的金融环
境，经济面临一定的压力，但国家强监管的基调不变，行业监管始终保持严监管态势
，使资产管理机构普遍感到募资的压力大、难度高。但从另外方面说，上述因素也使
得不动产私募基金管理人的门槛有所提高，这对于运作规范、具有主动管理能力、秉
承价值投资理念的资产管理机构而言，市场竞争优势愈加突显。
在国家大力提倡服务实体经济、化解金融风险的宏观政策指导下，公司坚
持回归金融服务实体经济的原则，立足化解金融风险的职责使命，利用各种优势开展
投资和资产管理业务，实现可持续发展。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入2,277.02万元，相比上年同期增加59%，主要
原因是本期通过业务聚焦，不良资产业务收入增加，并成为公司业务收入的主要来源
。上半年，公司归属于上市公司股东净利润374.21万元，相比上年同期减少93.41%，
主要原因是上年同期公司处置原塔汇养鸡场地块取得收益8,233.42万元；上半年，公
司归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润235.69万元，上年同期该数据为-417
.04万元,主营业务盈利能力逐步好转。
1、坚持聚焦不动产不良资产业务方向，努力做大业务规模，提升主业盈利
能力，消除退市风险。报告期内，公司积极把握市场机遇、不断发掘业务机会，培育
发展不良资产业务。通过合资成立有限合伙企业、签订合作协议等多种形式与外部专
业机构联合协作，优势互补，提高公司开展不良资产业务的市场竞争力；加强建立与
银行、AMC等金融机构的稳定业务合作关系，获取更多业务渠道；同时，积极培养优
质合作伙伴，拓宽公司投融资渠道，为业务下一步发展打下坚实基础。
虽然本期不良资产业务开展基本顺利，但总体而言，公司目前主营业务整
体规模依旧偏小，盈利能力尚不够稳定。为扩大业务规模，提升主业盈利能力，公司
围绕不良资产业务产业链积极做好业务拓展布局，相继设立处置服务、物业改造、物
业运营等子公司，通过专业化的运营方式服务于公司自身项目乃至外部机构项目。下
半年随着这些子公司业务的开展，将为上市公司带来一定的营业收入。2、加强风险
管理，审慎把控项目风险。考虑到不良资产业务的特殊性，公司坚守防范化解风险的
思维底线，增强忧患意识，提高防控风险能力。通过招聘风控、处置等领域相关专业
人员，提升管理团队专业能力；不断完善风险管理体系，把风险合规管理作为公司业
务发展的前提条件；加强员工风险防范意识、狠抓业务投前投后管理工作，科学准确
进行风险预判、预警和排除工作。
3、积极推进公司境外投资项目的退出。公司境外投资业务主要是公司在20
15年及2016年通过自有资金参与投资了美国华盛顿地区的三个不动产投资项目，业态
包括长租及开发可售型公寓，分别包括股权投资共计2,135万美元，该投资按照权益
法核算，截至本期末账面净值1,806万美元；债权投资共计2,618万美元，累计计提减
值1,113万美元，截至本期末账面净值1,505万美元。受当地疫情、项目定位等因素影
响，所投可售项目销售不及预期，面临一定的投资回收风险。报告期内，公司持续关
注相关项目进展，通过加强与项目管理方的沟通和监管，督促项目管理方采取有效措
施，争取尽早实现投资的退出。下半年，公司将根据年初制定的整体业务定位，继续
积极推进在美国原有投资项目的退出。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
公司主营投资和资产管理业务，与金融行业、实体经济紧密相关，宏观经
济政策的变动可能会对公司的经营产生一定的影响。公司面对的主要监管机构包括中
国证监会、中国银保监会和财政部，相关监管的内容涉及行业准入、业务经营等诸多
方面，行业监管政策对公司未来业务的开展以及公司的运营将会产生重大的影响。公
司将积极研究各类政策，及时把握政策新动向，积极主动防范政策风险，按照监管规
定合法、合规经营。同时公司将进一步完善的风险管理、内部控制及合规体系，实现
企业的规范性发展。
2、市场竞争风险
伴随着不良资产管理行业的快速发展，行业参与主体数量的进一步增加，
不良资产管理行业的竞争程度将进一步加剧。公司将面临来自具有先发优势的四大国
有资产管理公司、各省地方资产管理公司以及外资控股AMC等机构的竞争压力。我国
不良资产行业正处于新一轮机遇期，市场潜在规模大，公司作为一家位于上海地区的
本土机构，将专注于长三角地区的业务发展机会，充分依托区域优势、团队优势，加
强战略布局，把握市场机遇，提升市场竞争力。
3、业务经营风险
公司投资业务以不动产为底层资产的不良资产业务为主。针对计入债权投
资及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产等的不良资产项目，公司面临
来自原债务人或担保人的信用风险、抵押物价值变动的市场风险。债务人或者其担保
人实际或可能发生信用恶化、抵质押物价值下降以及债务人盈利能力下降都将可能导
致公司的不良资产项目质量恶化，以及公司在处置此类资产的时间比预期更长，从而
可能对公司的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。针对上述可能出现的风险，公
司建立了并不断完善项目立项、资产评估及投后管理体系，聘请专业化且具有丰富的
行业经验的项目团队，充分关注市场风险，谨慎投资，慎重决策。
4、公司海外投资业务的风险
2015年和2016年，公司顺应国家鼓励海外投资和上海自贸区支持政策的背
景，在海外设立全资子公司，通过自有资金参与了海外三个项目的投资，包括一个长
租型公寓项目和二个开发可售型公寓项目。受美国目前疫情的影响，公司投资的二个
房地产开发项目目前销售缓慢，面临一定的流动性压力风险。公司将进一步加强该项
目的管理及与项目方的沟通，严格控制风险敞口，尽快实现项目退出。
5、团队建设尚需完善
不动产投资管理和资产管理行业对从业人员的专业性、稳定性要求较高，
专业人才对公司的持续发展至关重要。近几年，虽然公司通过外部引进和内部培养基
本建立了一支专业能力强的人才队伍，并制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以
维持专业人才的需求和稳定，但公司处于发展期，市场开拓期的各种困难可能导致专
业人才的流失，对公司持续经营发展带来的不利影响。对此，公司在运行中构建了相
对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低，降低人才流失的风险
。
6、退市风险
由于公司2020年度营业收入低于人民币1亿元，且归属于上市公司股东的净
利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司在2020年年度
报告披露后股票被实施退市风险警示。针对上述出现的风险，公司将积极拓展主营业
务规模，进一步聚焦不良资产方向，充分利用好各种资源，挖潜增效，努力提升经营
业绩，消除退市风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司着力聚焦以不动产为底层资产的不良资产业务方向，不断提升业务规
模和创新业务模式，综合利用债务重组、资产重组等多重手段，以“价值再造”为战
略宗旨利用自身在不动产投资、运营及服务等方面的优势和专业能力，帮助“困境”
资产实现其内在价值。公司的核心竞争力主要体现在以下几方面：
（一）产业背景优势：公司2015年起涉足不动产投资领域，具有多年的不
动产投资、运营和服务经验以及社会资源。2020年起公司聚焦以不动产为底层资产的
不良资产业务，公司在资产评估、风险控制和抵押物处置等核心能力方面具有较强的
专业优势。
（二）核心团队优势：公司管理团队拥有不动产投资领域的专业背景和丰
富经验，将帮助公司更好地开展不良资产业务。在不良资产领域，公司已经搭建了投
资、风控和处置等专业管理团队，团队成员具有四大国有AMC、司法、资产交易、风
控等从业背景，积累了丰富的不良资产评估和处置经验。同时，为进一步提升公司投
资项目运营效率和质量，公司制订了《项目跟投管理制度》，将项目运营效益和项目
管理团队利益直接挂钩，提高核心团队的积极性。
（三）上市公司平台优势：作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务
时具有一定信用优势。同时，公司具有丰富的资本市场融资渠道，为不良资产业务规
模扩张提供融资支持。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司共实现营业收入2,563万元，相比上年同期下降38%，主要是
由于子公司在美国投资项目受到疫情的影响产生不确定性，债权投资收入减少；资产
管理规模收缩，管理费收入下降；此外公司启动了大华项目升级改造，中止了大华项
目原有的租赁业务，使租赁收入减少。总体而言，公司目前营业收入整体规模偏小，
主营业务盈利能力不够稳定。
公司境内投资业务存量以证券投资为主。公司通过泽禾二号证券投资基金
在二级市场进行股票投资，2020年取得投资收益和公允价值变动收益合计约936万元
，给公司业绩带来了一定的积极影响。考虑到股票投资的不确定性，风险较大，公司
将严格控制投资规模。截至报告期末，泽禾二号证券投资基金已基本出售了所持有的
股票。
同时，公司在报告期内坚持聚焦不动产不良资产业务发展，加大在不良资
产投资领域的投资布局。通过设立不良资产处置子公司，招聘相关领域专业人员，进
一步提升不良资产投资业务在公司资产投资和管理业务中的配置比例。截至本期末，
公司已完成一定规模不良资产包的收购储备，为明年主业发展打下基础。
公司境外投资业务主要是公司在2015年及2016年通过自有资金及在境外管
理的基金参与投资了美国华盛顿地区的三个不动产投资项目，业态包括长租公寓及房
地产开发，投资金额（含股权和债权）合计约为3,968万美元。受美国疫情影响，公
司通过基金方式及债权方式参与投资的房地产开发项目销售进展不及预期，使债权面
临一定的回收风险。按照会计准则的相关要求，公司对该部分的债权投资计提信用减
值损失，对本期业绩影响较大。后续公司将通过进一步加强与项目方的沟通和监管，
争取及早实现投资的有序退出。
公司主要资产管理和投资业务情况见本节中“资产管理业务和投资业务情
况”。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司共实现营业收入2,563万元，利润总额-243万元，归属于上市
公司股东的净利润-2,159万元，每股收益-0.03元，归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润-8,119万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
国家坚持持续降杠杆，房地产领域金融监管依然从严，稳定是房地产调控
政策主基调。目前我国一线及强二线城市已经逐步进入存量房时代，大型城市特别是
一线城市核心区已经拥有大量的商办存量资产。这些存量资产的改造、运营和管理，
将为资产管理机构带来较好的投资机会。在投资管理业务的不良资产业务领域，2020
年受到突发事件冲击以及国内外经济环境的影响，商业银行等机构加大了不良资产处
置力度，不良资产整体规模扩大。同时随着不良资产市场供给增加，国内AMC队伍不
断扩大，且外资控股AMC逐步正式进入国内市场，我国不良资产行业参与主体逐步增
多，市场竞争更为激烈。公司多年来在不动产投资和价值提升方面培育了一定的能力
，再结合转型后具备的资本市场服务的功能，可以在优势领域形成具有一定核心竞争
力的业务模式和发展战略，发展机会较大。
(二)公司发展战略
公司确立了“中国不动产投资服务商”的战略定位，利用自身的不动产投
资和资产管理能力，发掘不动产的内在价值，以回馈投资人和股东。2021年，公司将
继续夯实资产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。目前国内经济正处于全
面深化改革、经济结构性调整持续推进阶段，结构调整的阵痛以及整体宏观经济增速
放缓，金融市场的不良资产规模持续增长。公司利用公司自身在不动产投资、运营及
服务等方面的优势和专业能力，结合具备的资本市场服务能力，聚焦长三角地区，重
点发掘以不动产为底层资产的不良资产投资价值，利用债务重组、资产重组等多重手
段，帮助资产走出“困境”，以实现不动产的内在价值。
(三)经营计划
目前，国内外经济形势在后疫情时代充满了诸多不确性因素的挑战，全球
范围内的产业结构的调整、政府货币以及财政政策的实施，都会直接或间接影响到公
司的国内外业务。2021年，公司将秉持稳健、积极的总体指导原则，确保现金流、控
制成本、持续推进上市公司业务发展。
1、坚持既有的战略定位，继续围绕不动产产业链，夯实资产管理业务，着
力聚焦不动产不良资产业务发展。以长三角为核心区域，抓住市场发展的机会，从“
困境资产”中挖掘其内在价值，提升公司投资管理规模和效益，提高公司主业的盈利
能力。同时，公司也将兼顾长期业务发展的持续性，注重打造提升公司原有不动产投
资的优势和专业能力在不良资产领域的实践能力。
2、公司将根据战略需要及结合市场时机，继续实施非主营存量资产的处置
，优化资产分布结构，为夯实公司主营业务提供有力支持。同时，以实现资产效益和
价值最大化为原则，公司将妥善实施美国业务的处置工作。
3、进一步强化公司内部管理，提升财务管理水平、人力资源管理水平。以
提升管理水平为抓手使得管理更加精细化、信息化，提升企业运营效率，降低公司运
营成本。结合公司业务的战略目标，公司积极开展成本“瘦身计划”，激发内部活力
，一方面降低人力成本、不断提高人均效能，一方面通过加强对运营成本的精细化、
节约化管理降低公司的其他各项成本费用。
4、结合近期国家出台的一系列促进资本市场发展的政策机遇，公司将积极
研究利用资本市场提升公司发展水平的措施和方案。
(四)可能面对的风险
1、需积极适应政策调整
近年来，国家对于境外投资、房地产、资产管理等的监管政策均有所调整
。区域经济、房地产融资政策以及资产管理业务政策等因素变化，均可能会对不动产
领域中资产管理业务的资金募集、底层资产现金回流和持有价值造成一定的影响。公
司将根据政策的要求，调整业务结构和业务模式，但是仍存在适应政策调整不利的风
险。
2、项目后续管理能力仍需持续提升
公司投资和管理的项目均经过严格尽调、筛选及风险测试，但仍可能会存
在公司投资项目失败的风险。公司开展的债权投资业务主要是对外债权投资，存在一
定风险敞口，有较大可能因为债务人经营状况不及预期、销售去化缓慢等原因导致不
能及时支付利息及归还本金，致使公司面临损失风险。公司将顺应监管趋势的变化，
严格控制投资规模，加强对投资项目的筛查和运营管理，加强风控管理，提高盈利能
力和抗风险能力。
3、业务经营风险
公司主要从事不动产领域的投资和资产管理业务，自2020年起继续夯实资
产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。针对计入债权投资及以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产等的不良资产项目，公司面临来自原债务人或担
保人的信用风险、抵押物价值变动的市场风险。债务人或者其担保人实际或可能发生
信用恶化、抵质押物价值下降以及债务人盈利能力下降都将可能导致公司的不良资产
项目质量恶化，以及公司在处置此类资产的时间比预期更长，从而可能对公司的经营
业绩和财务状况产生重大不利影响。针对上述可能出现的风险，公司建立了并不断完
善项目立项、资产评估及投后管理体系，聘请专业化且具有丰富的行业经验的项目团
队，充分关注市场风险，谨慎投资，慎重决策。
4、公司海外投资业务的风险
2015年和2016年，公司顺应国家鼓励海外投资和上海自贸区支持政策的背
景，在海外设立全资子公司，通过自有资金和在海外管理设立的基金的方式参与了海
外三个项目的投资，包括一个长租公寓项目和二个房地产开发项目。受美国目前疫情
的影响，公司通过管理的基金和债权投资的二个房地产开发项目目前销售缓慢，面临
一定的流动性压力风险。公司将进一步加强该项目的管理及与项目方的沟通，严格控
制风险敞口，尽快实现项目退出。
5、团队建设尚需完善
不动产投资管理和资产管理行业对从业人员的专业性、稳定性要求较高，
专业人才对公司的持续发展至关重要。近几年，虽然公司通过外部引进和内部培养基
本建立了一支专业能力强的人才队伍，并制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以
维持专业人才的需求和稳定，但公司处于发展期，市场开拓期的各种困难可能导致专
业人才的流失，对公司持续经营发展带来的不利影响。对此，公司在运行中构建了相
对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低，降低人才流失的风险
。
6、退市风险
由于公司2020年度营业收入低于人民币1亿元，且归属于上市公司股东的净
利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司在2020年年度
报告披露后股票被实施退市风险警示。针对上述出现的风险，公司将积极拓展主营业
务规模，进一步聚焦不良资产方向，充分利用好各种资源，挖潜增效，努力提升经营
业绩，消除退市风险。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。1、产业背景优势。公司2015
年起涉足不动产投资领域，具有多年的不动产投资、运营和服务经验以及社会资源。
2020年起公司聚焦以不动产为底层资产的不良资产业务，公司在资产评估、风险控制
和抵押物处置等核心能力方面具有较强的专业优势。2、核心团队优势。公司管理团
队拥有不动产投资领域的专业背景和丰富经验，将帮助公司更好地开展不良资产业务
。在不良资产领域，公司已经搭建了投资、风控和处置等专业管理团队，团队成员具
有四大国有AMC、司法、资产交易、风控等从业背景，积累了丰富的不良资产评估和
处置经验。3、上市公司平台优势。作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务时
具有一定信用优势。同时公司具有丰富的资本市场融资渠道，为不良资产业务规模扩
张提供融资支持。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司主要从事不动产领域的投资和资产管理业务。报告期内，公司从事的
主要业务无重大变化，通过业务聚焦，不良资产业务为公司2021年上半年收入和利润
的主要来源。
（一）主要业务
1.不动产领域投资业务
公司以多种方式投资于存量不动产资产，以“价值再造”为战略宗旨，通
过专业化的管理及处置，通过设计、改造、运营等多种手段提升项目现金流和价值，
获取收益。
自2020年起，公司的投资业务着力聚焦以不动产为底层资产的不良资产业
务方向，通过参与公开市场拍卖或协议转让等方式从银行、AMC等为主的不良资产市
场上收购不良资产。然后对不良资产进行阶段性经营管理，结合不良资产特点、债务
人情况、抵质押物情况等主客观因素，灵活采用不同处置方式，实现资产增值，获取
增值收益。2021年上半年，公司利用自身在不动产投资、运营及服务等方面的优势和
专业能力，参与投资不动产企业的破产重整项目，在不良资产领域开拓了新的业务方
向。
2.资产管理业务
公司通过全资子公司绿庭丰蓉、亘通投资和绿庭资产作为私募基金管理人
，开展境内资产管理业务，通过收取管理费及管理报酬来获取收入。绿庭丰蓉、亘通
投资和绿庭资产已经取得中国证券投资基金业协会颁发的私募投资基金管理人登记证
明，分别具备股权类、证券类、其他类基金管理人资格。
（二）行业情况
随着国家城镇化建设的不断推进，中国房地产行业进入存量时代已经是行
业的共识。围绕不动产投资市场业态提升、内容创新、模式创新进行存量投资和改造
交易，将成为不动产投资领域的重要发展方向。
近年来，监管部门持续引导金融机构提高防范化解金融风险能力，加大不
良资产处置力度。银保监会数据显示，2020年银行业处置不良资产3.02万亿元，达到
历史新高；2021年一季度，处置不良资产4,827亿元，超过去年同期，预计今年不良
资产处置力度将进一步加大。2020年疫情爆发后，金融机构承担了大量稳增长的任务
，随着政策退出，部分金融机构的不良资产持续攀升，尤其是商业银行尤为突出。由
于金融机构的不良暴露存在滞后性，未来不良贷款仍面临上升压力，不良资产的处置
力度也将进一步加大。今年7月，银保监会就在召开的年中会议上强调，要毫不松懈
地防范化解金融风险，积极应对不良资产集中反弹。
在实际操作中，不动产是金融机构最认可的贷款抵押物，不动产在不良资
产中的比重也持续加大。在不动产行业，金融监管将持续强化，政策层面依然坚持“
稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、
稳房价、稳预期的调控目标，促进不动产市场健康平稳发展。
在资产管理业务领域，面对突发事件的冲击以及国内外复杂多变的金融环
境，经济面临一定的压力，但国家强监管的基调不变，行业监管始终保持严监管态势
，使资产管理机构普遍感到募资的压力大、难度高。但从另外方面说，上述因素也使
得不动产私募基金管理人的门槛有所提高，这对于运作规范、具有主动管理能力、秉
承价值投资理念的资产管理机构而言，市场竞争优势愈加突显。
在国家大力提倡服务实体经济、化解金融风险的宏观政策指导下，公司坚
持回归金融服务实体经济的原则，立足化解金融风险的职责使命，利用各种优势开展
投资和资产管理业务，实现可持续发展。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，公司实现营业收入2,277.02万元，相比上年同期增加59%，主要
原因是本期通过业务聚焦，不良资产业务收入增加，并成为公司业务收入的主要来源
。上半年，公司归属于上市公司股东净利润374.21万元，相比上年同期减少93.41%，
主要原因是上年同期公司处置原塔汇养鸡场地块取得收益8,233.42万元；上半年，公
司归属于上市公司股东扣除非经常性损益净利润235.69万元，上年同期该数据为-417
.04万元,主营业务盈利能力逐步好转。
1、坚持聚焦不动产不良资产业务方向，努力做大业务规模，提升主业盈利
能力，消除退市风险。报告期内，公司积极把握市场机遇、不断发掘业务机会，培育
发展不良资产业务。通过合资成立有限合伙企业、签订合作协议等多种形式与外部专
业机构联合协作，优势互补，提高公司开展不良资产业务的市场竞争力；加强建立与
银行、AMC等金融机构的稳定业务合作关系，获取更多业务渠道；同时，积极培养优
质合作伙伴，拓宽公司投融资渠道，为业务下一步发展打下坚实基础。
虽然本期不良资产业务开展基本顺利，但总体而言，公司目前主营业务整
体规模依旧偏小，盈利能力尚不够稳定。为扩大业务规模，提升主业盈利能力，公司
围绕不良资产业务产业链积极做好业务拓展布局，相继设立处置服务、物业改造、物
业运营等子公司，通过专业化的运营方式服务于公司自身项目乃至外部机构项目。下
半年随着这些子公司业务的开展，将为上市公司带来一定的营业收入。2、加强风险
管理，审慎把控项目风险。考虑到不良资产业务的特殊性，公司坚守防范化解风险的
思维底线，增强忧患意识，提高防控风险能力。通过招聘风控、处置等领域相关专业
人员，提升管理团队专业能力；不断完善风险管理体系，把风险合规管理作为公司业
务发展的前提条件；加强员工风险防范意识、狠抓业务投前投后管理工作，科学准确
进行风险预判、预警和排除工作。
3、积极推进公司境外投资项目的退出。公司境外投资业务主要是公司在20
15年及2016年通过自有资金参与投资了美国华盛顿地区的三个不动产投资项目，业态
包括长租及开发可售型公寓，分别包括股权投资共计2,135万美元，该投资按照权益
法核算，截至本期末账面净值1,806万美元；债权投资共计2,618万美元，累计计提减
值1,113万美元，截至本期末账面净值1,505万美元。受当地疫情、项目定位等因素影
响，所投可售项目销售不及预期，面临一定的投资回收风险。报告期内，公司持续关
注相关项目进展，通过加强与项目管理方的沟通和监管，督促项目管理方采取有效措
施，争取尽早实现投资的退出。下半年，公司将根据年初制定的整体业务定位，继续
积极推进在美国原有投资项目的退出。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、政策风险
公司主营投资和资产管理业务，与金融行业、实体经济紧密相关，宏观经
济政策的变动可能会对公司的经营产生一定的影响。公司面对的主要监管机构包括中
国证监会、中国银保监会和财政部，相关监管的内容涉及行业准入、业务经营等诸多
方面，行业监管政策对公司未来业务的开展以及公司的运营将会产生重大的影响。公
司将积极研究各类政策，及时把握政策新动向，积极主动防范政策风险，按照监管规
定合法、合规经营。同时公司将进一步完善的风险管理、内部控制及合规体系，实现
企业的规范性发展。
2、市场竞争风险
伴随着不良资产管理行业的快速发展，行业参与主体数量的进一步增加，
不良资产管理行业的竞争程度将进一步加剧。公司将面临来自具有先发优势的四大国
有资产管理公司、各省地方资产管理公司以及外资控股AMC等机构的竞争压力。我国
不良资产行业正处于新一轮机遇期，市场潜在规模大，公司作为一家位于上海地区的
本土机构，将专注于长三角地区的业务发展机会，充分依托区域优势、团队优势，加
强战略布局，把握市场机遇，提升市场竞争力。
3、业务经营风险
公司投资业务以不动产为底层资产的不良资产业务为主。针对计入债权投
资及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产等的不良资产项目，公司面临
来自原债务人或担保人的信用风险、抵押物价值变动的市场风险。债务人或者其担保
人实际或可能发生信用恶化、抵质押物价值下降以及债务人盈利能力下降都将可能导
致公司的不良资产项目质量恶化，以及公司在处置此类资产的时间比预期更长，从而
可能对公司的经营业绩和财务状况产生重大不利影响。针对上述可能出现的风险，公
司建立了并不断完善项目立项、资产评估及投后管理体系，聘请专业化且具有丰富的
行业经验的项目团队，充分关注市场风险，谨慎投资，慎重决策。
4、公司海外投资业务的风险
2015年和2016年，公司顺应国家鼓励海外投资和上海自贸区支持政策的背
景，在海外设立全资子公司，通过自有资金参与了海外三个项目的投资，包括一个长
租型公寓项目和二个开发可售型公寓项目。受美国目前疫情的影响，公司投资的二个
房地产开发项目目前销售缓慢，面临一定的流动性压力风险。公司将进一步加强该项
目的管理及与项目方的沟通，严格控制风险敞口，尽快实现项目退出。
5、团队建设尚需完善
不动产投资管理和资产管理行业对从业人员的专业性、稳定性要求较高，
专业人才对公司的持续发展至关重要。近几年，虽然公司通过外部引进和内部培养基
本建立了一支专业能力强的人才队伍，并制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以
维持专业人才的需求和稳定，但公司处于发展期，市场开拓期的各种困难可能导致专
业人才的流失，对公司持续经营发展带来的不利影响。对此，公司在运行中构建了相
对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低，降低人才流失的风险
。
6、退市风险
由于公司2020年度营业收入低于人民币1亿元，且归属于上市公司股东的净
利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司在2020年年度
报告披露后股票被实施退市风险警示。针对上述出现的风险，公司将积极拓展主营业
务规模，进一步聚焦不良资产方向，充分利用好各种资源，挖潜增效，努力提升经营
业绩，消除退市风险。
四、报告期内核心竞争力分析
公司着力聚焦以不动产为底层资产的不良资产业务方向，不断提升业务规
模和创新业务模式，综合利用债务重组、资产重组等多重手段，以“价值再造”为战
略宗旨利用自身在不动产投资、运营及服务等方面的优势和专业能力，帮助“困境”
资产实现其内在价值。公司的核心竞争力主要体现在以下几方面：
（一）产业背景优势：公司2015年起涉足不动产投资领域，具有多年的不
动产投资、运营和服务经验以及社会资源。2020年起公司聚焦以不动产为底层资产的
不良资产业务，公司在资产评估、风险控制和抵押物处置等核心能力方面具有较强的
专业优势。
（二）核心团队优势：公司管理团队拥有不动产投资领域的专业背景和丰
富经验，将帮助公司更好地开展不良资产业务。在不良资产领域，公司已经搭建了投
资、风控和处置等专业管理团队，团队成员具有四大国有AMC、司法、资产交易、风
控等从业背景，积累了丰富的不良资产评估和处置经验。同时，为进一步提升公司投
资项目运营效率和质量，公司制订了《项目跟投管理制度》，将项目运营效益和项目
管理团队利益直接挂钩，提高核心团队的积极性。
（三）上市公司平台优势：作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务
时具有一定信用优势。同时，公司具有丰富的资本市场融资渠道，为不良资产业务规
模扩张提供融资支持。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，公司共实现营业收入2,563万元，相比上年同期下降38%，主要是
由于子公司在美国投资项目受到疫情的影响产生不确定性，债权投资收入减少；资产
管理规模收缩，管理费收入下降；此外公司启动了大华项目升级改造，中止了大华项
目原有的租赁业务，使租赁收入减少。总体而言，公司目前营业收入整体规模偏小，
主营业务盈利能力不够稳定。
公司境内投资业务存量以证券投资为主。公司通过泽禾二号证券投资基金
在二级市场进行股票投资，2020年取得投资收益和公允价值变动收益合计约936万元
，给公司业绩带来了一定的积极影响。考虑到股票投资的不确定性，风险较大，公司
将严格控制投资规模。截至报告期末，泽禾二号证券投资基金已基本出售了所持有的
股票。
同时，公司在报告期内坚持聚焦不动产不良资产业务发展，加大在不良资
产投资领域的投资布局。通过设立不良资产处置子公司，招聘相关领域专业人员，进
一步提升不良资产投资业务在公司资产投资和管理业务中的配置比例。截至本期末，
公司已完成一定规模不良资产包的收购储备，为明年主业发展打下基础。
公司境外投资业务主要是公司在2015年及2016年通过自有资金及在境外管
理的基金参与投资了美国华盛顿地区的三个不动产投资项目，业态包括长租公寓及房
地产开发，投资金额（含股权和债权）合计约为3,968万美元。受美国疫情影响，公
司通过基金方式及债权方式参与投资的房地产开发项目销售进展不及预期，使债权面
临一定的回收风险。按照会计准则的相关要求，公司对该部分的债权投资计提信用减
值损失，对本期业绩影响较大。后续公司将通过进一步加强与项目方的沟通和监管，
争取及早实现投资的有序退出。
公司主要资产管理和投资业务情况见本节中“资产管理业务和投资业务情
况”。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司共实现营业收入2,563万元，利润总额-243万元，归属于上市
公司股东的净利润-2,159万元，每股收益-0.03元，归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润-8,119万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
国家坚持持续降杠杆，房地产领域金融监管依然从严，稳定是房地产调控
政策主基调。目前我国一线及强二线城市已经逐步进入存量房时代，大型城市特别是
一线城市核心区已经拥有大量的商办存量资产。这些存量资产的改造、运营和管理，
将为资产管理机构带来较好的投资机会。在投资管理业务的不良资产业务领域，2020
年受到突发事件冲击以及国内外经济环境的影响，商业银行等机构加大了不良资产处
置力度，不良资产整体规模扩大。同时随着不良资产市场供给增加，国内AMC队伍不
断扩大，且外资控股AMC逐步正式进入国内市场，我国不良资产行业参与主体逐步增
多，市场竞争更为激烈。公司多年来在不动产投资和价值提升方面培育了一定的能力
，再结合转型后具备的资本市场服务的功能，可以在优势领域形成具有一定核心竞争
力的业务模式和发展战略，发展机会较大。
(二)公司发展战略
公司确立了“中国不动产投资服务商”的战略定位，利用自身的不动产投
资和资产管理能力，发掘不动产的内在价值，以回馈投资人和股东。2021年，公司将
继续夯实资产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。目前国内经济正处于全
面深化改革、经济结构性调整持续推进阶段，结构调整的阵痛以及整体宏观经济增速
放缓，金融市场的不良资产规模持续增长。公司利用公司自身在不动产投资、运营及
服务等方面的优势和专业能力，结合具备的资本市场服务能力，聚焦长三角地区，重
点发掘以不动产为底层资产的不良资产投资价值，利用债务重组、资产重组等多重手
段，帮助资产走出“困境”，以实现不动产的内在价值。
(三)经营计划
目前，国内外经济形势在后疫情时代充满了诸多不确性因素的挑战，全球
范围内的产业结构的调整、政府货币以及财政政策的实施，都会直接或间接影响到公
司的国内外业务。2021年，公司将秉持稳健、积极的总体指导原则，确保现金流、控
制成本、持续推进上市公司业务发展。
1、坚持既有的战略定位，继续围绕不动产产业链，夯实资产管理业务，着
力聚焦不动产不良资产业务发展。以长三角为核心区域，抓住市场发展的机会，从“
困境资产”中挖掘其内在价值，提升公司投资管理规模和效益，提高公司主业的盈利
能力。同时，公司也将兼顾长期业务发展的持续性，注重打造提升公司原有不动产投
资的优势和专业能力在不良资产领域的实践能力。
2、公司将根据战略需要及结合市场时机，继续实施非主营存量资产的处置
，优化资产分布结构，为夯实公司主营业务提供有力支持。同时，以实现资产效益和
价值最大化为原则，公司将妥善实施美国业务的处置工作。
3、进一步强化公司内部管理，提升财务管理水平、人力资源管理水平。以
提升管理水平为抓手使得管理更加精细化、信息化，提升企业运营效率，降低公司运
营成本。结合公司业务的战略目标，公司积极开展成本“瘦身计划”，激发内部活力
，一方面降低人力成本、不断提高人均效能，一方面通过加强对运营成本的精细化、
节约化管理降低公司的其他各项成本费用。
4、结合近期国家出台的一系列促进资本市场发展的政策机遇，公司将积极
研究利用资本市场提升公司发展水平的措施和方案。
(四)可能面对的风险
1、需积极适应政策调整
近年来，国家对于境外投资、房地产、资产管理等的监管政策均有所调整
。区域经济、房地产融资政策以及资产管理业务政策等因素变化，均可能会对不动产
领域中资产管理业务的资金募集、底层资产现金回流和持有价值造成一定的影响。公
司将根据政策的要求，调整业务结构和业务模式，但是仍存在适应政策调整不利的风
险。
2、项目后续管理能力仍需持续提升
公司投资和管理的项目均经过严格尽调、筛选及风险测试，但仍可能会存
在公司投资项目失败的风险。公司开展的债权投资业务主要是对外债权投资，存在一
定风险敞口，有较大可能因为债务人经营状况不及预期、销售去化缓慢等原因导致不
能及时支付利息及归还本金，致使公司面临损失风险。公司将顺应监管趋势的变化，
严格控制投资规模，加强对投资项目的筛查和运营管理，加强风控管理，提高盈利能
力和抗风险能力。
3、业务经营风险
公司主要从事不动产领域的投资和资产管理业务，自2020年起继续夯实资
产管理业务，着力聚焦不动产不良资产业务发展。针对计入债权投资及以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融资产等的不良资产项目，公司面临来自原债务人或担
保人的信用风险、抵押物价值变动的市场风险。债务人或者其担保人实际或可能发生
信用恶化、抵质押物价值下降以及债务人盈利能力下降都将可能导致公司的不良资产
项目质量恶化，以及公司在处置此类资产的时间比预期更长，从而可能对公司的经营
业绩和财务状况产生重大不利影响。针对上述可能出现的风险，公司建立了并不断完
善项目立项、资产评估及投后管理体系，聘请专业化且具有丰富的行业经验的项目团
队，充分关注市场风险，谨慎投资，慎重决策。
4、公司海外投资业务的风险
2015年和2016年，公司顺应国家鼓励海外投资和上海自贸区支持政策的背
景，在海外设立全资子公司，通过自有资金和在海外管理设立的基金的方式参与了海
外三个项目的投资，包括一个长租公寓项目和二个房地产开发项目。受美国目前疫情
的影响，公司通过管理的基金和债权投资的二个房地产开发项目目前销售缓慢，面临
一定的流动性压力风险。公司将进一步加强该项目的管理及与项目方的沟通，严格控
制风险敞口，尽快实现项目退出。
5、团队建设尚需完善
不动产投资管理和资产管理行业对从业人员的专业性、稳定性要求较高，
专业人才对公司的持续发展至关重要。近几年，虽然公司通过外部引进和内部培养基
本建立了一支专业能力强的人才队伍，并制定了有吸引力的薪酬制度和激励政策，以
维持专业人才的需求和稳定，但公司处于发展期，市场开拓期的各种困难可能导致专
业人才的流失，对公司持续经营发展带来的不利影响。对此，公司在运行中构建了相
对分工明确的投资运转机制，对单个人员的依赖程度相对较低，降低人才流失的风险
。
6、退市风险
由于公司2020年度营业收入低于人民币1亿元，且归属于上市公司股东的净
利润为负值，根据《上海证券交易所股票上市规则》的相关规定，公司在2020年年度
报告披露后股票被实施退市风险警示。针对上述出现的风险，公司将积极拓展主营业
务规模，进一步聚焦不良资产方向，充分利用好各种资源，挖潜增效，努力提升经营
业绩，消除退市风险。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。1、产业背景优势。公司2015
年起涉足不动产投资领域，具有多年的不动产投资、运营和服务经验以及社会资源。
2020年起公司聚焦以不动产为底层资产的不良资产业务，公司在资产评估、风险控制
和抵押物处置等核心能力方面具有较强的专业优势。2、核心团队优势。公司管理团
队拥有不动产投资领域的专业背景和丰富经验，将帮助公司更好地开展不良资产业务
。在不良资产领域，公司已经搭建了投资、风控和处置等专业管理团队，团队成员具
有四大国有AMC、司法、资产交易、风控等从业背景，积累了丰富的不良资产评估和
处置经验。3、上市公司平台优势。作为上市公司平台，公司在开展不良资产业务时
具有一定信用优势。同时公司具有丰富的资本市场融资渠道，为不良资产业务规模扩
张提供融资支持。
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