600638新黄浦 资产重组最新消息
≈≈新黄浦600638≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租
为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租
公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、
保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。
详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是公司发展历程中承前启后关键一年,公司新一轮发展规划启动实施
，公司领导班子调整充实，新的决策、管理制度体系落地生效。公司全体员工在董事
会、管理层领导下，团结一心，迎难而上，顶住了日趋激烈的市场竞争与新冠疫情后
续影响双重压力，禁受住了公司内部改革调整可能伴生的短期阵痛，较好完成了年初
预定的半年度目标任务，实现营业总收入10.24亿元，同比增长93.18%；实现归属于
母公司净利润0.77亿元，同比增长2.68%。
一）、触底反弹“再出发”态势加速呈现
（一）党建工作奋发有为成效显著
党的领导是事业成功根基所在。今年以来，公司党建工作牢牢抓住主题，
不忘初心使命，在积极开展党史学习教育、喜迎建党100周年主题背景下，公司党组
织关系属地化工作顺利完成。6月23日，经上级党委批准，公司举行第一次党员代表
大会，选举产生了第一届党委班子，赵峥嵘同志在第一届党委第一次会议上当选为书
记。公司党委的成立，是公司发展史上具有里程碑意义的大事。公司党委的坚强领导
，为公司持续深化改革、不断开拓进取，提供了最强有力的保障。
（二）建章立制全面推进逐层深入
公司前期暴露出部分业务风险，表明此前管理制度中存在一定薄弱环节。
公司新组建的领导班子提纲挈领果断决策，经过多方意见征询、协调沟通，完成了公
司章程系统修订,这一公司“基本大法”的及时修订完善，为公司未来发展奠定了坚
实适用的制度起点。
在章程修订工作统领下，公司建章立制全面推进、持续深入，一系列重要
的管理机制、决策机制得到完善，或者全新建立。上半年内，公司对财务管理相关制
度进行了全面梳理与修订，公司管理制度的全面修订工作也已进入启动推进阶段。
（三）历史遗留问题基本得到妥善解决
在前期发生多起重大资产减值事件后，公司排除干扰，背水一战，尽一切
可能努力压缩风险资产,困恼公司两年之久的5.14亿元预付款事项顺利解决，所涉债
权债务全部结清。
此外，公司相关工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压
缩，各种增信、保全措施亦取得实质性成果。
二）、经营工作逆势求进取得较大进展
（一）房产销售抓抢机遇保持良好势头
今年上半年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转
变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场回暖产生的契机，继续保持良
好的销售势头。
常州金坛项目团队对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据
并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，
与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全员
销售方案。截至6月末，半年度累计销售金额15.60亿元，累计回款金额8.35亿元。
湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案。积极申请备案
价上浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。上半年完成签约631套、
草签48套，实现销售金额11.03亿元，回款6.20亿元，目前累计签约销售金额32.07亿
元，累计回款25.15亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江
欣哲苑项目上半年实现回款2.37亿元，欣畅苑项目实现回款9000万元，提前完成回款
进度。奉贤南桥共有产权保障房项目上半年回款8600万元，提前超额完成全年销售指
标。宝山顾村共有产权保障房项目上半年实现回款9100万元，提前完成回款进度。
（二）房产经营顶住压力不断贴合市场需求
在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不
断推陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动
适应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破
口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数字
产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双效提
升。管理公司的工作在市、区两级政府层面得到了高度认同和积极回应。上半年连续
第四次荣获“上海市文明单位”称号，连续第五年被上海市经信委评为“上海市中小
企业服务机构”。租金、物业收缴率实现了两个100%，出租率也已经出现明显止跌回
升势头。
长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园
区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项
目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。截至6月末，紫竹项
目已签约房源1094套。梅陇项目上半年及时启动营销方案编制工作，项目公司梳理了
68项工作内容并根据时间维度和类型维度进行了分类，顺利完成营销定价体系建立、
品牌宣传、市场调研等相关工作。
（三）工程建设赶抢进度达到预定节点要求
在去年初疫情冲击导致全国各地工程建设普遍“停摆”情况下，公司在建
项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群力，全力赶抢工程进度。
其中常州金坛项目积极协调施工单位克服疫情影响，有效组织施工赶抢进
度，目前项目整体进度可控。
湖州南浔项目A地块全面进入装饰装修阶段；B地块墙体抹灰完成，外墙装
饰进行中；D地块全面进入装饰装修阶段；CX地块高层、洋房6月底全部结构封顶。
闵行紫竹项目对施工进度狠抓到底，抓出成效，上半年一结构施工从年前8
-10天/层快速提高到平均6-7天/层并保持到结构封顶，保证了2021年上半年建设任务
提前完成；闵行梅陇项目围绕“抢抓时间、稳步推进”总体方针，各号楼二次结构墙
体施工至15-21层。
松江欣哲苑、欣畅苑项目6月初取得住宅大产证，比原计划提早20天；奉贤
南桥共有产权保障房项目竣工验收顺利推进；宝山顾村共有产权保障房项目竣工验收
准备工作已在积极开展中。
（四）华闻期货多项业务指标创历史新高
今年上半年，华闻期货在此前高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益
，一手抓创新驱动、转型发展，各项业务继续保持稳健发展良好势头，多项经营指标
进一步提高。截止6月30日，期末客户权益61.62亿元，同比增长96.18%，权益峰值达
到66.75亿元，日均权益60.63亿，同比增长161.1%，大幅高于行业中位数（29.08亿
元）。市场份额方面，上半年代理成交量、成交额同比分别增长78.88%、192.84%，
远远高于行业47.37%和73.05%的增幅。日均成交量保持在120万手以上，刷新公司纪
录，成交量市场占比接近4%，排名稳定在行业前十，成为排名靠前的少数非券商系期
货公司之一。
（五）资金安排迎战考验继续保持平稳有序
2021年公司面临较高本息偿付，为此公司提前按照“早准备、保兑付”原
则展开兑付准备工作，最终经过全盘统筹、多筹并举，迄今已按时偿还9.8亿元银行
项目贷款本息。
(六)、房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元币种：人民币
3.报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元币种：人民币
报告期内，公司共计实现销售金额212,546.83万元，销售面积167,947.95
平方米，实现结转收入金额83，426.17万元，结转面积62,441.28平方米，报告期末
待结转面积603,009.78平方米。
4.报告期内房地产出租情况
单位：万元币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
四、报告期内核心竞争力分析
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心
资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以
为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城
区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，
公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保
持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产
调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续
向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京
城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形
成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣
称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比
拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补
一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融
牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接
提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极
鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验
与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领
域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展
综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是公司发展历程中极为特殊的一年。从外部环境来看，新冠肺炎疫
情冲击带来的挑战极为严峻；从公司自身情况来看，上市近三十年的新黄浦实业再次
走到转型发展关键路口。困难激发干劲,2020年全年，公司全体员工团结一心，逆势
求进，合力确保公司触底反弹并为即将展开的新一轮大发展奠定较坚实的起点。
（一）、工程建设排除困难努力赶抢进度
2020年年初，突如其来的疫情冲击导致全国各地工程建设普遍陷入“停摆
”状况。面对这种情况，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群
力，全力抢赶工程进度。
其中南浔项目公司通过居家办公、远程会议交流、工作信息时时共享等方
式，确保内部管理不放松、日常工作不耽误。2月17日地区封闭解除后，以“有效管
理抢时间，团结协作促进度”为工作宗旨，安排所有人员到项目现场，立即投入到开
工、复工的各项工作，并结合实际进一步细化、优化房产开发中的难点、要点，为各
地块顺利开工、房产销售奠定了坚实的基础。截至年末，CD地块合院样板房已完成建
设并对外开放，A、B、D地块主体结构封顶完成，CX地块高层6个单体主体结构施工至
13层，洋房7个单体中的5个正在进行主体结构施工，联排17个单体正在进行地下室或
主体结构施工。
常州金坛项目公司在春节后复工延迟一个多月情况下，大力加强施工协调
与管理，积极推进招投标工作，努力完成全年预定工作目标。截止年末，项目A标段
已完成主体结构验收及内外墙面粉刷、浮筑地坪浇筑，B、C标段已完成结构封顶。
闵行吴泾租赁房项目在工期被迫延后2个月情况下，及时调整阶段性进度计
划，确保年度计划和总体目标完成。截至年末，项目地下室结构+0.00完成，7、9#楼
完成6层结构，1、2、3、6、8#楼完成7层结构，5、11#楼完成8层结构，10#楼完成9
层结构，样板房（含临时示范区）精装工程完成。
闵行梅陇租赁房项目通过加班加点、全员参与等方式，努力推进开发进度
。经过努力，项目已于4月23日正式开工建设（桩基工程），不仅没有拖延工期，反
而比原定计划提前1周左右时间。目前现场地库正负零结构已全部完成，外墙和顶板
防水及保护层已全部完成，地库周边沟槽土方已回填完成。1#楼已施工至9层结构，2
#楼已施工至8层结构，3#楼已施工至5层结构，4#楼已施工至4层结构，5#楼已施工至
3层结构，6#楼已施工至3层结构。
公司各处保障房建设团队克服复工延迟、工程材料供应延迟、劳动力不足
等不利影响，内外协调、全力以赴，尽可能缩短被延误的工期。其中松江南站大型居
住社区动迁安置房项目两地块同时开发建设，截至报告期末均已取得新建住宅交付使
用许可证；奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目外立面脚手架拆除于7月初完
成，室外总体工程12月底基本完成，景观绿化工程绿化土已平整完成，景观工程正施
工中；宝山顾村共有产权保障房项目截至年末，住宅室内粉刷完成，保温工程完成约
95%，门窗工程完成约90%，安防工程完成约70%，消防工程完成约80%，给水配套工程
完成约90%。
深圳大成基金项目排除疫情干扰顺利实现复工复产，顺利完成总包工程竣
工、节能整体验收和竣工备案，有效组织物业公司进场并完成过渡、承接工作。积极
推进装修设计工作并完成自用区、公共区域装修样板层施工。
（二）房产销售顶住压力继续保持较好势头
在新冠肺炎疫情巨大冲击下，今年一季度国内各线城市房地产市场几乎处
于“封冻”状态，对全年销售任务形成巨大压力。面对这种前所未有严峻开局，公司
房产销售工作及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场逐步回暖
产生的契机，在极端不利情况下保持了良好的销售势头。
其中南浔项目公司率先启动“南浔抗疫志愿者”购房优惠行动。进一步通
过以老带新、全民经纪人政策组合发力，大力围绕当地高铁工程开工建设、南浔新城
区末来开发建设规划等区域亮点，借势造势为房产销售赢得新的机遇。其中嘉顺项目
2020年取得销售回款1.24亿元，累计回款15.17亿元。浙投项目2020年取得销售回款3
.14亿元，累计回款3.48亿元。湖州项目自2020年9月份开盘以来，实现回款3880.82
万元。
常州金坛项目受疫情影响，按政府要求于1月23日暂停销售，直至3月16日
方予复工。项目公司面对困难不等不靠，积极采取措施调整营销方案，加大市场推广
宣传力度，全面启动渠道营销及样板工程建设。截止年末，累计预售584套（其中高
层509套，洋房75套），累计预售金额9.18亿元，累计回款金额6.82亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江
南站动迁安置房项目实际累计收到建房价房款1.32亿元，累计收款比例75%，目前商
业部分销售工作正在开展中；奉贤南桥共有产权保障房项目2020年销售签约50套，新
增销售面积3705.99m2，新增销售额0.39亿元，年度回笼资金约2.79亿元宝山顾村共
有产权保障房项目2020年销售签约101套，新增销售面积10627.30m2，新增销售额1.6
亿元，年度回笼资金约11.23亿元。
（三）房产经营自我施压不断贴合市场需求
面对严峻形势，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科
技京城管理公司以打好新冠肺炎疫情防控战为红线要求，以进一步巩固“全国文明单
位”创建成果为抓手，不断创新工作思路，提升服务管理水平，努力适应新经济形势
的发展要求。公司积极响应政府号召，对于企业信用度好、有成长潜力的租户，最大
程度上满足其扩租、续租需求。公司通过进一步做实市场调研，努力提升招商工作成
效，减少退租及空置率，确保收缴率。在对招商客户的把控上，公司加强了对目标客
户定位和规划，做好楼内租户结构调整，以外资企业为优选，以高新技术行业企业为
主力客户群，大力支持大企业、大客户实地注册，保证楼宇入驻企业的品质。企业服
务中心积极配合区金融办、区市场监督管理局做好企业集中注册登记工作，主动陪同
企业办理注册手续，积极协调、通力合作，做到了注册流程最优化、注册办理便捷化
，充分体现企业服务中心的优质服务。
公司长租公寓项目团队一方面积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解
企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，在项目设计、建设、装修、
定价等前期环节，全方位贴合客户需求；另一方面，项目团队从如何引发客户群关注
并提高后续入住率进行思考与规划，利用当下高效且优质新媒体并结合线下传统品牌
方式进行组合式营销推广，为公司后续发展奠定扎实基础。
（四）华闻期货继续保持高增长态势
2020年，华闻期货在上年实现跨越式增长基础上，通过提升IT系统运维能
力、多渠道实现数字化转型、加强业务部门考核，提升资管产品管理能力、加强中后
台人才力量、加强合规条线管理等全方位工作，继续保持高增长态势。截至年末，华
闻期货客户权益达到52亿元，同比增长148%，较2019年初增长超过36倍，指标完成率
173%。日均权益34亿元，指标完成率170%。资产管理业务年度规模达到6.6亿元，同
比增长658%，指标完成率217%。公司资管获得了行业“最受欢迎私募管理人奖”等奖
项并获准进入银行间债券市场。成交量方面，华闻期货自2020年下半年起，日均成交
量突破100万手，单日峰值达到245万手，成交量市场占有率从2019年初的行业排名13
5位左右，一举进入前10位，跨越式增长态势明显。
（五）遗留问题逐一得到妥善解决
在前期发生多起重大资产减值事件后，公司协调多方力量，尽一切可能努
力压缩风险资产。2020年内，在股东单位大力协调以及董事会正确领导下，公司相关
团队多方设法、多举措并举，最终经过反复沟通与艰难谈判，与相对方就5.14亿元预
付款事项达成一揽子解决方案，并按约定顺利履行完毕，所涉债权债务全部结清，公
司年审会计师亦为此出具了“关于上年度导致非标准审计意见事项消除情况的专项说
明”。
公司5.14亿元预付款事项的最终解决，对公司未来经营具有积极正面效应
。此外，公司相关工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压缩，各种
增信、保全措施亦取得实质性进展。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业总收入133,230.08万元，其中营业收入119,412.9
8万元，当年实现净利润31,509.25万元，归属于母公司净利润26，878.62万元，归属
于上市公司股东扣非后净利润7,301.82万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021预计政策面将继续坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，以深
化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为动力，推动高质量发展，扎实做好“六稳
”工作，全面落实“六保”任务，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风
险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保“十四五”开好局。
房地产方面，在国家坚持“房住不炒”和“因城施策”的大背景下,不把房
地产作为刺激经济的手段，预计将重点培育发展政策性租赁住房、着力完善城镇住房
保障体系。切实做到稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长
效机制,房地产行业将延续平稳健康发展的趋势。
(二)公司发展战略
公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做
实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由
房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房
地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储
备，不断提升盈利能力与运营效率，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又
果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或
项目收储。
2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专
业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业
务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
(三)经营计划
2021年是公司实施新一轮战略规划起始之年。做好这一年工作，对于公司
未来数年乃至更长时期发展大局具有打基础、定基调的重要意义。公司全体员工务必
要在此新的一年中，增强忧患意识，坚定必胜信心，要在董事会领导下以更为进取的
精神面貌、更为扎实的工作作风、更为密切的团结协作、更为敏锐的创新思维，确保
公司经营效益与管理水平全面迈上更高台阶。
2021年，公司计划实现营业总收入约30亿元，主要来自于房地产开发销售
、房产租赁、酒店经营、物业管理以及金融期货业务五大经营板块；其中公司核心业
务房地产销售、租赁营业收入计划实现27亿元。
1、房产开发
2021年，公司下属房产开发类项目公司要及时制定切实可行的总进度目标
与分阶段目标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节
点如期完成。同时还要进一步加强各专业协调配合、工程质量控制、安全生产控制、
工程进度控制，以及成本投资控制等各项管理工作。
具体到各个项目，南浔项目要加速推进ABD地块和CX地块的建设工作，具体
节点要求为：1月底完成B地块外架拆除；3月底完成A地块墙体砌筑；5月底完成D地块
墙体砌筑；4月底完成A、D地块铝合金门窗安装；4月底完成B地块外墙装饰；6月底完
成室内精装修；7月底完成A地块外架拆除，8月底完成D地块外架拆除、A、D成室外土
方回填；8月底完成B地块竣工备案；12月底A、D地块单体建筑竣工。年内要全面启动
C地块酒店区域内的国际会议中心改造工程，1月底完成会议中心地下加固；5月底完
成C地块会议中心主体结构；9月底完成C地块会议室内精装修工程；10月底完成C地块
会议竣工备案。CX地块内节点要求为：4月底前排屋结构封顶；5月底前洋房结构封顶
；6月底前高层结构封顶；年底前完成铝合金门窗工程、电梯安装工程、人货梯拆除
工程、脚手架拆除工程等。
吴泾长租公寓项目要根据此前业已签订的出租框架协议交付日期，环环相
扣完成施工计划，具体节点要求为：2月底前样板房开放；6月底前主体结构完成；8
月底前外立面脚手架拆除；年底前室外总体、配套、景观绿化完成。梅陇长租公寓项
目节点要求为：7月底前样板房精装修完成；8月底前12层以下部分主体结构分段预验
收；10月底前主体工程结构完工；年底前供电供水燃气等市政配套进场准备完毕，周
边配套道路建设达到小区出入等要求。
松江南站项目6月底前取得两个地块大产证并推进项目竣工结算工作。奉贤
南桥项目3月底前市政配套工程及小区室外总体、景观绿化工程完工；4月底取得竣工
备案证书；5月底取得房屋交付许可证书。宝山顾村项目6月底前市政配套工程及小区
室外总体、景观绿化工程完工；8月底取得竣工备案证书；9月底取得房屋交付许可证
书。
深圳大成基金项目4月底前完成全部的硬装施工任务；5月底前完成二次消
防改造工程的验收通过工作。年内完成周边市政配套工程建设以及各个合同单位的结
算审核及清帐工作。
2、房产销售
由于房地产调控不断深入，公司各房产销售团队将树立高度紧迫感，主动
贴近工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的
资源保障，合力完成全年销售目标任务。其中，南浔项目团队计划依托多渠道、全方
位销售宣传，最大限度完成楼盘去化，年内CD地块力争全面清盘。常州项目将围绕20
21年度目标，狠抓销售代理公司工作，对渠道公司采取优胜劣汰竞争管理模式，引入
优质渠道公司，吸引优质异地客户，拓宽潜在客户来源，增加客户来访量，从而进一
步提升项目成交量。公司保障房项目计划进一步密切与政府部门沟通协调，提升签约
、回款速度。
3、房产经营
经济增速探底徘徊期间，房产经营势必面临更严峻挑战，因此2021年，科
技京城管理公司要按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求，进一步明确
市场定位和规划，通过“优化”和“引进”两步走，将现有企业诚信度低、经营不善
、行业发展与产业规划方向不符的企业逐步优化调整；同时，加大对外宣传力度，吸
纳高科技、高技术、高知名度类企业入驻，以信息服务业企业为发展重点，打造高科
技产业集聚地，逐步优化科技京城入驻企业结构，不断提升大楼品质，适时调整租金
价格，努力增加经济创收。
公司长租公寓项目要进一步加大品牌推广力度，推进调研定位、投资测算
、营销策划、招租招商、运营管理五位一体预租工作。南浔花园名都大酒店要进一步
提升酒店管理服务水平，做好各渠道宣传推广，稳步提升市场占有率，实现营业收入
不断增长。
4、金融业务
金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规
、全员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促
进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所
侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。二是要加强
财务预算、成本费用管理，提高资金运用能力和对外投资能力，为公司发展提供科学
的资金资本保障。三是要不断完善办公、办文、办事等日常管理，真正做到制度化、
流程化、规范化。
5、房产项目投资
项目投资是关系公司未来时期能否发展，甚至能否生存的生命线所在，因
此在新的一年中，公司要在较为困难的局面下，进一步整合资源、创新模式，力争在
风险可控前提下，通过合作开发、股权收购等方式，在目标市场选择高周转的合适项
目进行投资。
(四)可能面对的风险
凡事预则立，不预则废。做好2021年工作，首先要充分认识当前面临的主
要挑战，在清醒预判到各种风险因素的前提下提前应对，未雨绸缪，周密展开针对性
举措闯难关，迎大考。
一）、外部环境存在诸多不确定性
当前疫情影响仍在延续，公司外部环境存在诸多不确定性。从整体形势来
看，我国经济恢复基础尚不牢固，世界经济形势仍然复杂严峻，疫情冲击导致的各类
衍生风险不容忽视。
再就行业整体态势来看，近期上海、深圳、杭州等城市密集出台的调控措
施表明，房地产调控仍在持续深入中，特别是在金融端口，“三条红线”以及房地产
贷款集中度管理等新规，预计将对行业资金面形成前所未有严峻考验。
此外，当前疫情仍未告终，其滞后效应究竟如何尚需时日加以观察。从202
0年已经显现的情况来看，由于企业经营普遍面临较大困难，公司主要交易对手及合
作伙伴业务量收缩、资金链紧张，由此再加之金融市场债务违约率上升，商务办公楼
宇退租现象严重，公司在2021年仍需做好过难关、打硬仗的充分准备。
二）、公司自身转型压力更为迫近
来自外部的挑战摆在面前，能否战而胜之的关键还在于自身。目前来看，
公司各项工作对比市场竞争要求，仍存在较大提升空间。新的一年中，公司必须刻不
容缓地加快转型步伐，其中尤其要着重解决好长期存在的体制性机制性问题：
1、管理体制仍不够完善。公司前期一系列风险事故的发生，暴露出公司内
控、风控体系存在薄弱环节，制度执行缺乏足够刚性约束，因此在新的一年中，公司
要充分前期教训，努力拉升发展短板。要进一步完善公司治理制度与规则体系，严格
执行上市公司内控制度，建立健全重大事项集体决策机制，不断提升决策管理科学性
与规范性。
2、激励机制不够合理。公司现有激励机制虽经多年实践检验并持续改进，
但对比公司发展所需仍有许多不适用的地方，譬如岗位责任目标不清、薪资结构不尽
合理等等，因此新的一年里，公司要紧紧扣住激励机制这个企业管理核心环节，下大
决心、花大力气，立足创新、锐意改革，要通过更为细化、更具刚性的目标管理等举
措，如薪酬激励改革、股权激励制度等，最大限度地激发员工积极性，把个人利益与
公司利益真正紧密地捆绑到一起。
3、金融板块仍需大力调整。金融板块是公司近年间着力发展的新业务增长
点，但是迄今为止，这一板块的表现距离其在公司整体战略中应该担当的角色地位，
仍然不太匹配，有些业务，甚至暴露出较多风险苗头，因此新一年中，金融板块中的
华闻期货，要在继续保持业务规模跨越式增长态势的同时，以效益为目标，推动规模
尽快转化为实际利润；其他金融类公司要立足自身业务实际，狠抓风控制度建设，落
实责任追究机制，全力提高资产质量，要在制度、作风、意识、能力等方面进行全范
围深入调整，为未来长期发展做好必要的基础整固。
四、报告期内核心竞争力分析
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心
资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以
为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城
区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，
公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保
持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产
调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续
向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京
城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区。该项资产作为投资性
房地产，公司以成本法计量，账面价值5.35亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公
司评估，评估价值为24.6亿元。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比
拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补
一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融
牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接
提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极
鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验
与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自身房地产开发
、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等
新型业务领域。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发与销售，经营模式以自主开发、销售、出租
为主。公司的业务板块分为商业办公地产开发、住宅地产开发、园区建设开发及长租
公寓开发经营等。目前公司房地产开发的业务范围主要集中在上海、浙江、江苏。
公司房地产开发业务的主要产品为高端办公楼、普通商品房、科技园区、
保障性住宅、长租房、多层洋房和别墅等。
详细情况参见“经营情况的讨论与分析”。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是公司发展历程中承前启后关键一年,公司新一轮发展规划启动实施
，公司领导班子调整充实，新的决策、管理制度体系落地生效。公司全体员工在董事
会、管理层领导下，团结一心，迎难而上，顶住了日趋激烈的市场竞争与新冠疫情后
续影响双重压力，禁受住了公司内部改革调整可能伴生的短期阵痛，较好完成了年初
预定的半年度目标任务，实现营业总收入10.24亿元，同比增长93.18%；实现归属于
母公司净利润0.77亿元，同比增长2.68%。
一）、触底反弹“再出发”态势加速呈现
（一）党建工作奋发有为成效显著
党的领导是事业成功根基所在。今年以来，公司党建工作牢牢抓住主题，
不忘初心使命，在积极开展党史学习教育、喜迎建党100周年主题背景下，公司党组
织关系属地化工作顺利完成。6月23日，经上级党委批准，公司举行第一次党员代表
大会，选举产生了第一届党委班子，赵峥嵘同志在第一届党委第一次会议上当选为书
记。公司党委的成立，是公司发展史上具有里程碑意义的大事。公司党委的坚强领导
，为公司持续深化改革、不断开拓进取，提供了最强有力的保障。
（二）建章立制全面推进逐层深入
公司前期暴露出部分业务风险，表明此前管理制度中存在一定薄弱环节。
公司新组建的领导班子提纲挈领果断决策，经过多方意见征询、协调沟通，完成了公
司章程系统修订,这一公司“基本大法”的及时修订完善，为公司未来发展奠定了坚
实适用的制度起点。
在章程修订工作统领下，公司建章立制全面推进、持续深入，一系列重要
的管理机制、决策机制得到完善，或者全新建立。上半年内，公司对财务管理相关制
度进行了全面梳理与修订，公司管理制度的全面修订工作也已进入启动推进阶段。
（三）历史遗留问题基本得到妥善解决
在前期发生多起重大资产减值事件后，公司排除干扰，背水一战，尽一切
可能努力压缩风险资产,困恼公司两年之久的5.14亿元预付款事项顺利解决，所涉债
权债务全部结清。
此外，公司相关工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压
缩，各种增信、保全措施亦取得实质性成果。
二）、经营工作逆势求进取得较大进展
（一）房产销售抓抢机遇保持良好势头
今年上半年，公司各处房产销售团队在调控力度不断加大形势下，及时转
变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场回暖产生的契机，继续保持良
好的销售势头。
常州金坛项目团队对周边重点竞争楼盘加强暗访，通过收集大量市场数据
并分析汇总，为后期销售策略制定提供准确依据。项目公司根据加推房源销售节点，
与销售代理公司开展一系列推广宣传、周末暖场、认筹推介会等营销活动并启动全员
销售方案。截至6月末，半年度累计销售金额15.60亿元，累计回款金额8.35亿元。
湖州南浔项目团队紧密追踪政策动向并及时制订应对预案。积极申请备案
价上浮比例，预留销控较好位置房源，快速去化顶底库存。上半年完成签约631套、
草签48套，实现销售金额11.03亿元，回款6.20亿元，目前累计签约销售金额32.07亿
元，累计回款25.15亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江
欣哲苑项目上半年实现回款2.37亿元，欣畅苑项目实现回款9000万元，提前完成回款
进度。奉贤南桥共有产权保障房项目上半年回款8600万元，提前超额完成全年销售指
标。宝山顾村共有产权保障房项目上半年实现回款9100万元，提前完成回款进度。
（二）房产经营顶住压力不断贴合市场需求
在市场竞争与疫情影响双重冲击下，公司房产经营团队不断自我施压，不
断推陈出新。其中科技京城管理公司牢牢抓住北京东路地区城市更新历史契机，主动
适应区域发展、产业发展潮流趋向，把数字产业园建设确定为自身转型升级主要突破
口，通过高质量服务“海派智谷”开发建设、积极引入建设科创平台载体，引导数字
产业聚集地与高端办公区深度融合，力求实现科技京城物理空间和产业结构的双效提
升。管理公司的工作在市、区两级政府层面得到了高度认同和积极回应。上半年连续
第四次荣获“上海市文明单位”称号，连续第五年被上海市经信委评为“上海市中小
企业服务机构”。租金、物业收缴率实现了两个100%，出租率也已经出现明显止跌回
升势头。
长租公寓项目团队一手抓建设，一手抓营销。通过积极走访、接洽周边园
区与企业，深入了解企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，并在项
目设计、建设、装修、定价等前期环节，全方位贴合客户需求。截至6月末，紫竹项
目已签约房源1094套。梅陇项目上半年及时启动营销方案编制工作，项目公司梳理了
68项工作内容并根据时间维度和类型维度进行了分类，顺利完成营销定价体系建立、
品牌宣传、市场调研等相关工作。
（三）工程建设赶抢进度达到预定节点要求
在去年初疫情冲击导致全国各地工程建设普遍“停摆”情况下，公司在建
项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群力，全力赶抢工程进度。
其中常州金坛项目积极协调施工单位克服疫情影响，有效组织施工赶抢进
度，目前项目整体进度可控。
湖州南浔项目A地块全面进入装饰装修阶段；B地块墙体抹灰完成，外墙装
饰进行中；D地块全面进入装饰装修阶段；CX地块高层、洋房6月底全部结构封顶。
闵行紫竹项目对施工进度狠抓到底，抓出成效，上半年一结构施工从年前8
-10天/层快速提高到平均6-7天/层并保持到结构封顶，保证了2021年上半年建设任务
提前完成；闵行梅陇项目围绕“抢抓时间、稳步推进”总体方针，各号楼二次结构墙
体施工至15-21层。
松江欣哲苑、欣畅苑项目6月初取得住宅大产证，比原计划提早20天；奉贤
南桥共有产权保障房项目竣工验收顺利推进；宝山顾村共有产权保障房项目竣工验收
准备工作已在积极开展中。
（四）华闻期货多项业务指标创历史新高
今年上半年，华闻期货在此前高增长基础上，一手抓结构优化、提高效益
，一手抓创新驱动、转型发展，各项业务继续保持稳健发展良好势头，多项经营指标
进一步提高。截止6月30日，期末客户权益61.62亿元，同比增长96.18%，权益峰值达
到66.75亿元，日均权益60.63亿，同比增长161.1%，大幅高于行业中位数（29.08亿
元）。市场份额方面，上半年代理成交量、成交额同比分别增长78.88%、192.84%，
远远高于行业47.37%和73.05%的增幅。日均成交量保持在120万手以上，刷新公司纪
录，成交量市场占比接近4%，排名稳定在行业前十，成为排名靠前的少数非券商系期
货公司之一。
（五）资金安排迎战考验继续保持平稳有序
2021年公司面临较高本息偿付，为此公司提前按照“早准备、保兑付”原
则展开兑付准备工作，最终经过全盘统筹、多筹并举，迄今已按时偿还9.8亿元银行
项目贷款本息。
(六)、房地产行业经营性信息分析
1.报告期内房地产储备情况
2.报告期内房地产开发投资情况
单位：万元币种：人民币
3.报告期内房地产销售和结转情况
单位：万元币种：人民币
报告期内，公司共计实现销售金额212,546.83万元，销售面积167,947.95
平方米，实现结转收入金额83，426.17万元，结转面积62,441.28平方米，报告期末
待结转面积603,009.78平方米。
4.报告期内房地产出租情况
单位：万元币种：人民币
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
四、报告期内核心竞争力分析
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心
资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以
为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城
区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，
公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保
持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产
调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续
向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京
城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区，经过多年建设，已形
成“一园多基地”产业格局。科技京城管理发展有限公司荣获“全国文明单位”光荣
称号，并已连续四次荣获“上海市文明单位”光荣称号。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比
拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补
一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融
牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接
提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极
鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验
与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，是上海市最早投身长租公寓建设、运营领
域的企业之一。在此基础上，公司可充分利用自身房地产开发、经营及金融联动发展
综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等新型业务领域。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是公司发展历程中极为特殊的一年。从外部环境来看，新冠肺炎疫
情冲击带来的挑战极为严峻；从公司自身情况来看，上市近三十年的新黄浦实业再次
走到转型发展关键路口。困难激发干劲,2020年全年，公司全体员工团结一心，逆势
求进，合力确保公司触底反弹并为即将展开的新一轮大发展奠定较坚实的起点。
（一）、工程建设排除困难努力赶抢进度
2020年年初，突如其来的疫情冲击导致全国各地工程建设普遍陷入“停摆
”状况。面对这种情况，公司在建项目管理团队围绕节点目标要求不等不靠，群策群
力，全力抢赶工程进度。
其中南浔项目公司通过居家办公、远程会议交流、工作信息时时共享等方
式，确保内部管理不放松、日常工作不耽误。2月17日地区封闭解除后，以“有效管
理抢时间，团结协作促进度”为工作宗旨，安排所有人员到项目现场，立即投入到开
工、复工的各项工作，并结合实际进一步细化、优化房产开发中的难点、要点，为各
地块顺利开工、房产销售奠定了坚实的基础。截至年末，CD地块合院样板房已完成建
设并对外开放，A、B、D地块主体结构封顶完成，CX地块高层6个单体主体结构施工至
13层，洋房7个单体中的5个正在进行主体结构施工，联排17个单体正在进行地下室或
主体结构施工。
常州金坛项目公司在春节后复工延迟一个多月情况下，大力加强施工协调
与管理，积极推进招投标工作，努力完成全年预定工作目标。截止年末，项目A标段
已完成主体结构验收及内外墙面粉刷、浮筑地坪浇筑，B、C标段已完成结构封顶。
闵行吴泾租赁房项目在工期被迫延后2个月情况下，及时调整阶段性进度计
划，确保年度计划和总体目标完成。截至年末，项目地下室结构+0.00完成，7、9#楼
完成6层结构，1、2、3、6、8#楼完成7层结构，5、11#楼完成8层结构，10#楼完成9
层结构，样板房（含临时示范区）精装工程完成。
闵行梅陇租赁房项目通过加班加点、全员参与等方式，努力推进开发进度
。经过努力，项目已于4月23日正式开工建设（桩基工程），不仅没有拖延工期，反
而比原定计划提前1周左右时间。目前现场地库正负零结构已全部完成，外墙和顶板
防水及保护层已全部完成，地库周边沟槽土方已回填完成。1#楼已施工至9层结构，2
#楼已施工至8层结构，3#楼已施工至5层结构，4#楼已施工至4层结构，5#楼已施工至
3层结构，6#楼已施工至3层结构。
公司各处保障房建设团队克服复工延迟、工程材料供应延迟、劳动力不足
等不利影响，内外协调、全力以赴，尽可能缩短被延误的工期。其中松江南站大型居
住社区动迁安置房项目两地块同时开发建设，截至报告期末均已取得新建住宅交付使
用许可证；奉贤南桥大型居住社区共有产权保障房项目外立面脚手架拆除于7月初完
成，室外总体工程12月底基本完成，景观绿化工程绿化土已平整完成，景观工程正施
工中；宝山顾村共有产权保障房项目截至年末，住宅室内粉刷完成，保温工程完成约
95%，门窗工程完成约90%，安防工程完成约70%，消防工程完成约80%，给水配套工程
完成约90%。
深圳大成基金项目排除疫情干扰顺利实现复工复产，顺利完成总包工程竣
工、节能整体验收和竣工备案，有效组织物业公司进场并完成过渡、承接工作。积极
推进装修设计工作并完成自用区、公共区域装修样板层施工。
（二）房产销售顶住压力继续保持较好势头
在新冠肺炎疫情巨大冲击下，今年一季度国内各线城市房地产市场几乎处
于“封冻”状态，对全年销售任务形成巨大压力。面对这种前所未有严峻开局，公司
房产销售工作及时转变工作策略，全力拓展销售渠道，较为成功地抓住市场逐步回暖
产生的契机，在极端不利情况下保持了良好的销售势头。
其中南浔项目公司率先启动“南浔抗疫志愿者”购房优惠行动。进一步通
过以老带新、全民经纪人政策组合发力，大力围绕当地高铁工程开工建设、南浔新城
区末来开发建设规划等区域亮点，借势造势为房产销售赢得新的机遇。其中嘉顺项目
2020年取得销售回款1.24亿元，累计回款15.17亿元。浙投项目2020年取得销售回款3
.14亿元，累计回款3.48亿元。湖州项目自2020年9月份开盘以来，实现回款3880.82
万元。
常州金坛项目受疫情影响，按政府要求于1月23日暂停销售，直至3月16日
方予复工。项目公司面对困难不等不靠，积极采取措施调整营销方案，加大市场推广
宣传力度，全面启动渠道营销及样板工程建设。截止年末，累计预售584套（其中高
层509套，洋房75套），累计预售金额9.18亿元，累计回款金额6.82亿元。
公司保障房建设团队积极对接对口政府部门，狠抓销售与回款。其中松江
南站动迁安置房项目实际累计收到建房价房款1.32亿元，累计收款比例75%，目前商
业部分销售工作正在开展中；奉贤南桥共有产权保障房项目2020年销售签约50套，新
增销售面积3705.99m2，新增销售额0.39亿元，年度回笼资金约2.79亿元宝山顾村共
有产权保障房项目2020年销售签约101套，新增销售面积10627.30m2，新增销售额1.6
亿元，年度回笼资金约11.23亿元。
（三）房产经营自我施压不断贴合市场需求
面对严峻形势，公司房产经营团队不断自我施压，不断推陈出新。其中科
技京城管理公司以打好新冠肺炎疫情防控战为红线要求，以进一步巩固“全国文明单
位”创建成果为抓手，不断创新工作思路，提升服务管理水平，努力适应新经济形势
的发展要求。公司积极响应政府号召，对于企业信用度好、有成长潜力的租户，最大
程度上满足其扩租、续租需求。公司通过进一步做实市场调研，努力提升招商工作成
效，减少退租及空置率，确保收缴率。在对招商客户的把控上，公司加强了对目标客
户定位和规划，做好楼内租户结构调整，以外资企业为优选，以高新技术行业企业为
主力客户群，大力支持大企业、大客户实地注册，保证楼宇入驻企业的品质。企业服
务中心积极配合区金融办、区市场监督管理局做好企业集中注册登记工作，主动陪同
企业办理注册手续，积极协调、通力合作，做到了注册流程最优化、注册办理便捷化
，充分体现企业服务中心的优质服务。
公司长租公寓项目团队一方面积极走访、接洽周边园区与企业，深入了解
企业、园区和相关目标客群的需求，加强客户维护工作，在项目设计、建设、装修、
定价等前期环节，全方位贴合客户需求；另一方面，项目团队从如何引发客户群关注
并提高后续入住率进行思考与规划，利用当下高效且优质新媒体并结合线下传统品牌
方式进行组合式营销推广，为公司后续发展奠定扎实基础。
（四）华闻期货继续保持高增长态势
2020年，华闻期货在上年实现跨越式增长基础上，通过提升IT系统运维能
力、多渠道实现数字化转型、加强业务部门考核，提升资管产品管理能力、加强中后
台人才力量、加强合规条线管理等全方位工作，继续保持高增长态势。截至年末，华
闻期货客户权益达到52亿元，同比增长148%，较2019年初增长超过36倍，指标完成率
173%。日均权益34亿元，指标完成率170%。资产管理业务年度规模达到6.6亿元，同
比增长658%，指标完成率217%。公司资管获得了行业“最受欢迎私募管理人奖”等奖
项并获准进入银行间债券市场。成交量方面，华闻期货自2020年下半年起，日均成交
量突破100万手，单日峰值达到245万手，成交量市场占有率从2019年初的行业排名13
5位左右，一举进入前10位，跨越式增长态势明显。
（五）遗留问题逐一得到妥善解决
在前期发生多起重大资产减值事件后，公司协调多方力量，尽一切可能努
力压缩风险资产。2020年内，在股东单位大力协调以及董事会正确领导下，公司相关
团队多方设法、多举措并举，最终经过反复沟通与艰难谈判，与相对方就5.14亿元预
付款事项达成一揽子解决方案，并按约定顺利履行完毕，所涉债权债务全部结清，公
司年审会计师亦为此出具了“关于上年度导致非标准审计意见事项消除情况的专项说
明”。
公司5.14亿元预付款事项的最终解决，对公司未来经营具有积极正面效应
。此外，公司相关工作团队还在多个存量项目上成功实现全额回收或规模压缩，各种
增信、保全措施亦取得实质性进展。
二、报告期内主要经营情况
2020年度，公司实现营业总收入133,230.08万元，其中营业收入119,412.9
8万元，当年实现净利润31,509.25万元，归属于母公司净利润26，878.62万元，归属
于上市公司股东扣非后净利润7,301.82万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021预计政策面将继续坚持稳中求进工作总基调，贯彻新发展理念，以深
化供给侧结构性改革为主线，以改革创新为动力，推动高质量发展，扎实做好“六稳
”工作，全面落实“六保”任务，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风
险、保稳定，保持经济运行在合理区间，确保“十四五”开好局。
房地产方面，在国家坚持“房住不炒”和“因城施策”的大背景下,不把房
地产作为刺激经济的手段，预计将重点培育发展政策性租赁住房、着力完善城镇住房
保障体系。切实做到稳地价、稳房价、稳预期，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长
效机制,房地产行业将延续平稳健康发展的趋势。
(二)公司发展战略
公司在未来几年内仍将进一步强化、优化“双轮驱动”发展格局，立足做
实做强房地产主业，做精做优金融业务，着力提高品牌经营水平，使公司经营领域由
房地产行业为主，逐步转型为房地产与金融投资并重的发展格局。
1、顺应未来行业发展趋势，落实房地产领域供给侧改革，精准把握国家房
地产政策调控效应，密切关注经济形势、行业态势和市场走势变化，科学实施土地储
备，不断提升盈利能力与运营效率，在充分辨别区域性市场风险的前提下，审慎但又
果断地选准仍处于价值洼地的区域性细分市场，发挥自身优势，进行各种形式投资或
项目收储。
2、充分凭借公司参控的金融类子公司和关联公司在"期、基、信"领域的专
业平台优势，在不断提高投资收益率的同时，着力谋求各自领域与房地产开发经营业
务联动发展，将房地产金融服务做精做优，为股东创造稳中有升的利润回报。
(三)经营计划
2021年是公司实施新一轮战略规划起始之年。做好这一年工作，对于公司
未来数年乃至更长时期发展大局具有打基础、定基调的重要意义。公司全体员工务必
要在此新的一年中，增强忧患意识，坚定必胜信心，要在董事会领导下以更为进取的
精神面貌、更为扎实的工作作风、更为密切的团结协作、更为敏锐的创新思维，确保
公司经营效益与管理水平全面迈上更高台阶。
2021年，公司计划实现营业总收入约30亿元，主要来自于房地产开发销售
、房产租赁、酒店经营、物业管理以及金融期货业务五大经营板块；其中公司核心业
务房地产销售、租赁营业收入计划实现27亿元。
1、房产开发
2021年，公司下属房产开发类项目公司要及时制定切实可行的总进度目标
与分阶段目标，科学调配人力、物力、财力与机械设备等各项资源，确保关键施工节
点如期完成。同时还要进一步加强各专业协调配合、工程质量控制、安全生产控制、
工程进度控制，以及成本投资控制等各项管理工作。
具体到各个项目，南浔项目要加速推进ABD地块和CX地块的建设工作，具体
节点要求为：1月底完成B地块外架拆除；3月底完成A地块墙体砌筑；5月底完成D地块
墙体砌筑；4月底完成A、D地块铝合金门窗安装；4月底完成B地块外墙装饰；6月底完
成室内精装修；7月底完成A地块外架拆除，8月底完成D地块外架拆除、A、D成室外土
方回填；8月底完成B地块竣工备案；12月底A、D地块单体建筑竣工。年内要全面启动
C地块酒店区域内的国际会议中心改造工程，1月底完成会议中心地下加固；5月底完
成C地块会议中心主体结构；9月底完成C地块会议室内精装修工程；10月底完成C地块
会议竣工备案。CX地块内节点要求为：4月底前排屋结构封顶；5月底前洋房结构封顶
；6月底前高层结构封顶；年底前完成铝合金门窗工程、电梯安装工程、人货梯拆除
工程、脚手架拆除工程等。
吴泾长租公寓项目要根据此前业已签订的出租框架协议交付日期，环环相
扣完成施工计划，具体节点要求为：2月底前样板房开放；6月底前主体结构完成；8
月底前外立面脚手架拆除；年底前室外总体、配套、景观绿化完成。梅陇长租公寓项
目节点要求为：7月底前样板房精装修完成；8月底前12层以下部分主体结构分段预验
收；10月底前主体工程结构完工；年底前供电供水燃气等市政配套进场准备完毕，周
边配套道路建设达到小区出入等要求。
松江南站项目6月底前取得两个地块大产证并推进项目竣工结算工作。奉贤
南桥项目3月底前市政配套工程及小区室外总体、景观绿化工程完工；4月底取得竣工
备案证书；5月底取得房屋交付许可证书。宝山顾村项目6月底前市政配套工程及小区
室外总体、景观绿化工程完工；8月底取得竣工备案证书；9月底取得房屋交付许可证
书。
深圳大成基金项目4月底前完成全部的硬装施工任务；5月底前完成二次消
防改造工程的验收通过工作。年内完成周边市政配套工程建设以及各个合同单位的结
算审核及清帐工作。
2、房产销售
由于房地产调控不断深入，公司各房产销售团队将树立高度紧迫感，主动
贴近工作需要，创新思维，开拓进取，依托科学实用的销售体系，以及内外部联动的
资源保障，合力完成全年销售目标任务。其中，南浔项目团队计划依托多渠道、全方
位销售宣传，最大限度完成楼盘去化，年内CD地块力争全面清盘。常州项目将围绕20
21年度目标，狠抓销售代理公司工作，对渠道公司采取优胜劣汰竞争管理模式，引入
优质渠道公司，吸引优质异地客户，拓宽潜在客户来源，增加客户来访量，从而进一
步提升项目成交量。公司保障房项目计划进一步密切与政府部门沟通协调，提升签约
、回款速度。
3、房产经营
经济增速探底徘徊期间，房产经营势必面临更严峻挑战，因此2021年，科
技京城管理公司要按照市、区两级政府对北京东路产业结构调整的要求，进一步明确
市场定位和规划，通过“优化”和“引进”两步走，将现有企业诚信度低、经营不善
、行业发展与产业规划方向不符的企业逐步优化调整；同时，加大对外宣传力度，吸
纳高科技、高技术、高知名度类企业入驻，以信息服务业企业为发展重点，打造高科
技产业集聚地，逐步优化科技京城入驻企业结构，不断提升大楼品质，适时调整租金
价格，努力增加经济创收。
公司长租公寓项目要进一步加大品牌推广力度，推进调研定位、投资测算
、营销策划、招租招商、运营管理五位一体预租工作。南浔花园名都大酒店要进一步
提升酒店管理服务水平，做好各渠道宣传推广，稳步提升市场占有率，实现营业收入
不断增长。
4、金融业务
金融业务团队要坚持一手抓发展，一手抓风控。各子公司要建立全面合规
、全员合规、全程合规的管理体系与合规文化，通过对制度的完善、学习和考核，促
进全员在基本制度层面和操作层面培养合规工作习惯；通过有组织、有针对性和有所
侧重的稽核检查，对分支机构、部门与员工起到积极的督促与奖惩作用。二是要加强
财务预算、成本费用管理，提高资金运用能力和对外投资能力，为公司发展提供科学
的资金资本保障。三是要不断完善办公、办文、办事等日常管理，真正做到制度化、
流程化、规范化。
5、房产项目投资
项目投资是关系公司未来时期能否发展，甚至能否生存的生命线所在，因
此在新的一年中，公司要在较为困难的局面下，进一步整合资源、创新模式，力争在
风险可控前提下，通过合作开发、股权收购等方式，在目标市场选择高周转的合适项
目进行投资。
(四)可能面对的风险
凡事预则立，不预则废。做好2021年工作，首先要充分认识当前面临的主
要挑战，在清醒预判到各种风险因素的前提下提前应对，未雨绸缪，周密展开针对性
举措闯难关，迎大考。
一）、外部环境存在诸多不确定性
当前疫情影响仍在延续，公司外部环境存在诸多不确定性。从整体形势来
看，我国经济恢复基础尚不牢固，世界经济形势仍然复杂严峻，疫情冲击导致的各类
衍生风险不容忽视。
再就行业整体态势来看，近期上海、深圳、杭州等城市密集出台的调控措
施表明，房地产调控仍在持续深入中，特别是在金融端口，“三条红线”以及房地产
贷款集中度管理等新规，预计将对行业资金面形成前所未有严峻考验。
此外，当前疫情仍未告终，其滞后效应究竟如何尚需时日加以观察。从202
0年已经显现的情况来看，由于企业经营普遍面临较大困难，公司主要交易对手及合
作伙伴业务量收缩、资金链紧张，由此再加之金融市场债务违约率上升，商务办公楼
宇退租现象严重，公司在2021年仍需做好过难关、打硬仗的充分准备。
二）、公司自身转型压力更为迫近
来自外部的挑战摆在面前，能否战而胜之的关键还在于自身。目前来看，
公司各项工作对比市场竞争要求，仍存在较大提升空间。新的一年中，公司必须刻不
容缓地加快转型步伐，其中尤其要着重解决好长期存在的体制性机制性问题：
1、管理体制仍不够完善。公司前期一系列风险事故的发生，暴露出公司内
控、风控体系存在薄弱环节，制度执行缺乏足够刚性约束，因此在新的一年中，公司
要充分前期教训，努力拉升发展短板。要进一步完善公司治理制度与规则体系，严格
执行上市公司内控制度，建立健全重大事项集体决策机制，不断提升决策管理科学性
与规范性。
2、激励机制不够合理。公司现有激励机制虽经多年实践检验并持续改进，
但对比公司发展所需仍有许多不适用的地方，譬如岗位责任目标不清、薪资结构不尽
合理等等，因此新的一年里，公司要紧紧扣住激励机制这个企业管理核心环节，下大
决心、花大力气，立足创新、锐意改革，要通过更为细化、更具刚性的目标管理等举
措，如薪酬激励改革、股权激励制度等，最大限度地激发员工积极性，把个人利益与
公司利益真正紧密地捆绑到一起。
3、金融板块仍需大力调整。金融板块是公司近年间着力发展的新业务增长
点，但是迄今为止，这一板块的表现距离其在公司整体战略中应该担当的角色地位，
仍然不太匹配，有些业务，甚至暴露出较多风险苗头，因此新一年中，金融板块中的
华闻期货，要在继续保持业务规模跨越式增长态势的同时，以效益为目标，推动规模
尽快转化为实际利润；其他金融类公司要立足自身业务实际，狠抓风控制度建设，落
实责任追究机制，全力提高资产质量，要在制度、作风、意识、能力等方面进行全范
围深入调整，为未来长期发展做好必要的基础整固。
四、报告期内核心竞争力分析
1、报告期内，公司具有的区域优势得以进一步强化，硬件方面，公司核心
资产主要集中在上海及上海周边区域，资产的估值水平较坚挺，变现能力较强，可以
为公司下一步发展提供更充分的资金保障；软件方面，公司长期立足一线城市中心城
区，因历史沿革与经营实践而积累起的信息、人脉、知识、经验等多方面本土优势，
公司现有商品房项目基本集中在长三角地区，符合人口、产业集聚趋向，公司长期保
持稳健的财务结构，现金流充足，有息负债率在行业中处于较低水平，在坚持房地产
调控政策大环境下有利于占据发展主动。
2、伴随“科技创新”国家战略加速推进，核心城区科技园区发展前景持续
向好，公司在此业务领域具有品牌、经验、管理等多方面先发优势,公司旗下科技京
城是上海中心城区内唯一由上海市政府命名的高科技创业园区。该项资产作为投资性
房地产，公司以成本法计量，账面价值5.35亿。2019年3月经上海方圆房地产评估公
司评估，评估价值为24.6亿元。
3、目前金融创新和强化监管同步推进，房地产市场竞争则进入综合实力比
拼阶段，以往模仿型、排浪式供给方式已无法适应市场需求，金融与房地产互动互补
一体发展已经成为必然趋向。报告期内，公司在已取得期货、信托、基金等多张金融
牌照基础上，进一步拓展金融业务领域，为下一步先行先试房地产业与金融平台对接
提前布局。
4、报告期内，我国保障性安居工程建设创新机制不断推出，各级政府积极
鼓励社会资本参与保障性住房建设与运营管理。公司在此业务领域具有丰富运作经验
与实践成果。公司积极进军租赁住宅市场，在此基础上，可充分利用自身房地产开发
、经营及金融联动发展综合优势，率先进据保障房特许经营、房地产投资信托基金等
新型业务领域。
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