600604ST二纺 资产重组最新消息
≈≈市北高新600604≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运
营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，以“打造中国大数据产业之都，创
建中国创新型产业社区”为战略发展目标。公司立足主营的市北高新园区，以“做强
赋能型策源、提升引领性功能、增强数智产业竞争力”为产业发展方向，全面建设上
海数字化转型的示范园区、全力打造吸引科创人才的品质园区，致力于成为“国内领
先的精品园区综合运营商”。
报告期内，公司围绕产业地产开发运营，承担市北高新园区内产业载体的
开发、建设、运营、管理业务的一体化运作，建设高品质、可定制、智慧化的产业载
体，为园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。公司在报告期内继续
坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加大产业载体租赁力度，聚集数智
产业集群，形成经济高密度发展的新格局。围绕产业投资孵化，公司推进“地产+投
资”双轮驱动运营模式朝纵深发展，拓展“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体
系，协同联动产业投资和招商引资，加强基金招商和招投融合，以产业投资赋能企业
发展，将投资业务打造为市北高新的园区特色品牌。围绕产业服务集成，公司通过多
年的运营管理，构建起了全方位、一站式、多维度的大服务体系，以企业需求为导向
，不断整合服务资源，细化服务举措，从产业侧与服务侧入手，倾力打造市北高新园
区企业综合服务体系及生活配套服务体系。
当前我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在科技创新空前密
集活跃的今天，高新产业园区作为国家科技创新的重要承载区，高新技术产业发展的
推动者、优势资源的整合者，将发挥越来越重要的作用。作为面向大数据、云计算产
业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧跟国家新基建和数字经济重大战略，坚
持对标上海全球科创中心、国际数字之都建设要求，全面推进市北高新园区数据智能
产业集群发展走向纵深，加快园区数字化转型升级，形成以大数据为底层基础，在云
计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭新局面。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”规划开局之年。站在“十
四五”的新起点上，公司继续以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社
区”为战略发展目标，以更高度的站位、更精准的定位着力推动数智产业集聚发展，
搭建面向数智生态的投资体系，完善产业园区的数字运营能力。
1、聚焦产业新空间，打造优质产业载体项目
产业载体租售工作。报告期内，公司产业载体运营模式采取“租售并举，
租赁为先”的总体方针。上半年，公司及控股子公司出租房地产总面积为36.37万平
方米，2021年上半年公司实现房地产租金收入为人民币22,225.48万元，同比增长6.6
5%。与此同时，由于公司产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的
特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。报告期内
，公司未实现产业载体销售，但公司正积极推动产业载体的销售工作。
产业载体开发建设工作。公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定制化
载体、数字化转型”的开发理念，持续优化营商环境，构建产城融合典范。报告期内
，公司全面加速开发建设静安市北国际科创社区，除已竣工的市北-壹中心外，公司
主导的在建载体项目21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑面积42.45万平方米，
计划于2024年陆续交付使用；公司参股合作开发的17-02地块项目，建筑面积20.09万
平方米，计划于2023年末交付使用。静安市北国际科创社区将着力构建“人文创新活
力区”和“数智产业集聚区”，打造“5G+”为核心的智慧城市样板区，为园区产业
新场景、新业态、新模式孵化提供沃土。
2、聚焦产业链招商，打造特色数智产业集群
2021年4月7日在上海全球投资促进大会上，公司运营的市北高新园区入选
“上海民营企业总部集聚区”和“上海在线新经济特色产业园（市北数智生态园）”
。公司将以推动“城市数字化转型”为契机，全力培育特色产业、优化综合生态、深
化产城融合，努力集聚一批具有“数智产业”特色的标志性、高能级民营经济头部企
业和功能机构，按照“云、数、智、链”的产业演化路径，打造上海数字化转型示范
园区。
报告期内，公司运营的市北高新园区作为静安四个核心功能区之一的市北
功能区，加强了大数据产业链企业的招商引资力度，吸引数智产业上下游企业主动聚
拢，发挥上海市大数据中心等一批已有的功能平台的资源优势，共同构建园区数字化
转型的创新生态。报告期内，园区共引进企业合计230家，其中包括千万税收企业13
家、百万税收企业35家、数据智能类企业65家、总部型企业3家，包括中国安能、高
瓴医疗健康、博尔捷、加数度等优秀企业。2021年上半年，园区纳税企业累计总税51
.88亿元，同比增长15.08%。公司通过强化产业载体租售，产业投资与招商引资、区
域税收贡献协同联动，形成了公司新的业务模式，为公司带来新的利润增长点。
截至今年上半年，市北-区块链生态谷已引进了上海科学院区块链技术研究
所、万向区块链+大数据联合创新中心、信联信息区块链技术研究中心等重要功能平
台，集聚了区块链相关企业27家，完成了面向社会治理等重点领域的区块链应用场景
开发。市北-区块链生态谷以“技术平台+示范应用+产业联动”为主线，构建产业链
模型，快速形成“3+1+N”的创新，探索“产业项目+产业招商”的新模式，努力成为
静安以及上海区块链产业发展的新高地。
3、聚焦投资赋能，打造数智产业投资生态圈
在产业投资孵化方面，公司围绕“直投+基金”、“投资+培育”运营机制
，从产业投资赋能和打造投资生态圈角度出发，围绕投资企业从孵化到Pre-IPO各个
阶段，伴随园区企业成长的同时联动招商，打造精品投资概念。报告期内，公司邀请
拟上市公司参加“市北高新助力科创引培计划——IPO之旅”闭门辅导会，以“数智
互联、聚力共赢”为主题举办精准投融资路演对接会，举办“虚拟与增强现实产业峰
会”帮助企业对接上下游渠道，促进企业业务发展，公司投招联动和产业投资赋能初
见成效。报告期内，公司投资管理团队与基金管理团队和投资机构积极对接，完成近
百个投资项目的接洽，顺利引进了天翼数字生活、开店宝支付、源卓微电子等重点项
目。
报告期内，公司以人民币6,669万元收购上海新市北企业管理服务有限公司
45%股权，增强公司在产业园区运营业务方面的战略协同和产业链延伸。2021年8月，
公司作为有限合伙人以人民币6,000万元认购上海中叶至源创业投资合伙企业（有限
合伙）部分新增份额，占中叶至源基金本次增加份额后总认缴出资额的19.76%，进一
步加大公司产业投资力度，同时也吸引大数据、人工智能、金融科技、数字金融等相
关产业及项目落户市北高新园区。报告期内，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾
荣获2020年度市级创业孵化示范基地评定A级，截至报告期末，累计孵化苗圃项目329
项，孵化企业322户，目前在孵企业130户，加速器企业66户。
4、聚焦全方位服务，打造优质园区营商环境
在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，打造市北高
新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”两大园区要素
打造活力科创社区，构建园区数智产业综合服务商。在企业综合服务体系方面，今年
以来，园区配合静安区政府“窗口前移”试点推广，联合政府部门设立的“市北高新
园区市场监管所”、“大宁路派出所市北高新园区分部”、“市北智慧税务社会共治
点”、“人力资源服务线下体验站”等综合服务体系日均接待44人次，累计处理各类
事务983件。在生活配套服务体系方面，园区以更大力度实施人才优先政策，引进国
际学校，解决优秀人才在上海落户、医疗健康等方面的需求；公司将不断提升园区的
城市功能和品质，引进星级酒店、网红打卡点、文化空间、商业餐饮等配套设施，形
成完备的7*24小时全天候、有温度的产业社区。在园区品牌形象方面，上半年，市北
高新-上海区块链生态谷榜还获得了易居克而瑞颁发的“全国区块链主题产业园区”
。在“十四五”期间，公司将积极承办各类大数据论坛和主题活动，共同构建园区数
字化转型的创新生态，进一步凸显“数智市北”的集中度和显示度，推动园区产业能
级的提升和区域活力的再造，从而推动公司高质量的全面跃升。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
目前，公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模
大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政
策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，
则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务，也可能增加公司获取土地储备
的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着2021年上半年新冠
疫情在国内外朝着常态化、纵深化方向发展，中国经济面临的不稳定不确定因素增多
，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控
政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
2、产业地产竞争风险
在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云
计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈
进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创
新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区
之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿
态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、
云计算为基础支撑，以5G、区块链为转型方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
3、项目开发风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需
产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。
但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等
特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面
存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时
应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合
分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理
的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风
险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
4、产业载体租售业务经营风险
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以
及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该
模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比
，尤其近年来公司新建项目较多，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定
波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、
上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的
影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的
情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找
准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制
定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
5、产业投资风险
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良
好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索
“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的
力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累
了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在早期阶段，并且产业投资项目自初始投资至
达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投
资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产
业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资
管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地
监督和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
历经29年的经营发展，市北高新在产业园区建设发展历程中几经转型、与
时俱进，形成了以“市北数智产业生态”为特色，不断提升数智产业集聚，推动园区
双向赋能的数字化转型，注重能级、品质、功能、配套、生态和管理等各要素综合发
展，构建多元化的竞争优势。
1、精品化的产业载体开发能力
公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全
球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。近年来公司在产业载体开发与运营方
面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合
未来园区产业发展导向的空间载体。其中包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-
云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等
建成项目。目前在建的静安市北国际科创社区还将成为数字化转型的先行示范区，建
立数字底座，嵌入智能传感、智能楼宇、智能安防、智慧交通、智慧家居、远程办公
等应用场景，搭建基于区块链技术的园区服务系统，形成面向个人和企业的数字身份
和数字服务体系，打造未来智慧办公和智能生活的新范式。
2、数智产业集群的禀赋优势
近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰，并根据数据要素
“应用、技术、资源、支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能产业链图谱。按照
“云数智链”的产业发展路径，园区围绕由数据资源层、技术层、应用层、支撑层所
组成的产业垂直体系，形成智联、智算、智用的数字化赋能效应。截至报告期末，园
区数据智能类企业累计已达458家，其中核心大数据企业170家，应用场景覆盖政务、
金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合
产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
3、赋能企业发展的产业投资体系
在产业投资方面，公司坚持“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系
，以产业布局为目的进行产业投资，在投资环节中高效利用园区运营中所积累的渠道
、信息及资源优势，把产业地产的有形资源与产业投资的无形资源有机融合，利用园
区平台及定制化服务实现被投企业增值，将投资业务打造为市北高新的园区品牌，吸
引更优质的入驻企业。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，构
建产业投资生态链和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，打造数智产业的
投资生态圈。
4、全产业链的园区服务品牌效应
在园区产业服务集成上面，公司充分利用数字化平台手段。在企业综合服
务体系方面，公司加强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据
通”、“资源通”三个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服务的便
利。在生活配套服务体系方面，园区构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化
、文创活动、企业培训等一系列的配套保障，为入驻企业营造了良好的营商环境。园
区的服务能级向全产业链服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空
间融合和功能融合，构建园区数智产业综合服务品牌。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”的收官之年，也是“十四五”大幕将启之年，更是疫
情突发、局势多变之年。公司一如既往地以“打造中国大数据产业之都、建设中国创
新型产业社区”为战略发展目标，主动对接上海全球科创中心、国际数字之都建设，
抢抓新基建、在线新经济战略机遇，服务上海城市数字化转型总体大局，有效应对新
冠疫情带来的各种经营风险，践行国有控股上市公司的责任与担当，较好地完成了全
年各项目标任务。报告期内，公司实现全年营业收入为12.02亿元，归属于上市公司
股东的净利润为1.76亿元。
1、高品质产业载体孕育产业新空间
在产业载体租售方面，公司继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针
，进一步加速优质企业和资本沉淀积累，为下一阶段园区集聚数字产业、向数字化转
型提供有力的载体支持。报告期内，公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务
区域经济发展的责任，切实减轻园区中小企业负担，公司减免园区中小企业3个月的
租金，合计减免租金人民币3,856.78万元。截至报告期末，公司及控股子公司出租产
业载体总面积为36.89万平方米，公司实现产业载体租金收入人民币4.11亿元；公司
及控股子公司全年销售项目签约面积为1.76万平方米，签约金额人民币6.72亿元。
在产业载体项目建设方面，公司继续遵循“科创市北、智慧产业、智能建
筑”的载体建设理念。截至报告期末，公司竣工产业载体项目2个，为市北-区块链生
态谷及市北-聚能湾创新社区，总建筑面积达23.42万平方米；公司主导的在建载体项
目2个，分别为静安市北国际科创社区内的21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑
面积42.45万平方米，计划于2024年陆续交付使用。静安市北国际科创社区建成后将
依托“5G+”赋能效应，打造以“数字底座、数据中台、数字服务”垂直体系为核心
的智慧园区新生态，在5G、超高清视频、工业互联网等产业方向上形成新集聚、新突
破。
2、高效率招商模式聚焦产业链招商
报告期内，公司运营的市北高新园区被认定为静安四个核心功能区之一的
市北功能区。市北功能区作为静安发展高新技术产业的主阵地，根据静安区委区政府
的要求，公司承担了提升区域产业能级和再造区域产业活力的责任。报告期内，公司
强化了产业载体租售、产业投资与招商引资、区域税收贡献协同联动，增加招商引资
服务收入，逐步形成公司新的业务模式。报告期内，公司重点聚焦对龙头企业和大数
据产业企业的招引力度。在新冠疫情和经济下行的背景下，2020年，公司共引进内外
资企业合计261家，其中包括千万税收以上企业14家、跨国地区总部3家。引进企业中
，科技型企业159家，其中包括大数据企业93家，占全年引进企业的比例为35.63%。
报告期内，公司探索产业链招商新模式。2020年4月“市北-区块链生态谷
创新能力建设及重大行业应用示范”获得上海市科创办重大建设项目正式立项。通过
该项目，市北-区块链生态谷成功的运作成为上海市的区块链产业集聚区域，通过“1
+3+N”的产业形态，即搭建1个平台（上海科学院区块链功能性平台）、打造3个创新
中心（华为区块链生态创新中心、信息发展区块链创新中心、万向区块链+大数据创
新中心）、吸引N家区块链企业聚集，目前已经引进10多家区块链公司。该项目的成
功运作，走出了一条以重大项目为旗帜，吸引企业主动集聚的产业链招商新模式，成
为全市区块链特色产业发展新高地。
3、高成长产业投资带动孵化新链条
报告期内，公司积极推进“地产+投资”双轮驱动运营模式朝纵深发展，产
业投资围绕从初创期到Pre-IPO各个阶段，伴随投资企业成长的同时联动招商，打造
投资赋能概念。公司在投资环节中高效利用园区运营中积累的渠道、信息及资源优势
锁定优质投资标的，利用园区平台及定制化服务实现被投企业增值，将投资业务打造
为市北高新的园区特色品牌，吸引更优质的入驻企业，从而促进市北高新园区的开发
建设。
报告期内，公司对参与设立的大数据产业基金追加认购份额人民币5,000万
元，大数据产业基金在报告期内已取得营业执照并开始运营，未来将逐步反哺园区大
数据企业经营发展，推动大数据企业自主创新，创造“数据赋能、产业智能”的全新
格局，形成“基地+基金”深入协同、共赢并进的良好态势。此外公司还相继完成了
对中译语通科技股份有限公司、上海腾瑞制药股份有限公司的投资，合资成立了阳晞
网络技术（上海）有限公司。另外公司推动面向广大科技创新企业的“助力科创引培
计划”，目前已有23家企业被列入引培计划。报告期内，公司为园区重点科创企业提
供线上高管训练营和精准服务对接，目前引培计划内已有企业开始推进科创板上市工
作。
报告期内，公司以旗下国家级科技企业孵化器聚能湾为核心，悉心构建“
开放数据+创新项目+VC资本+入孵培育”的闭环生态，为园区掌握关键核心技术的科
创企业提供“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位服务。截至报告期末，聚能湾累
计孵化苗圃项目318项，孵化企业320户，目前在孵企业118户，加速器企业达66户。
同时，聚能湾在报告期内顺利通过了人社部全国创业孵化示范基地的复评，同时还继
续保有科技部国家级科技企业孵化器、工信部国家级中小企业公共服务平台等多项荣
誉资质，成为构建园区数智产业投资生态圈的重要一环，未来将继续成为公司寻找优
秀投资标的、挖掘潜力企业的关键平台。
4、高质量产业发展塑造品牌新形象
在园区产业发展方面，公司运营的市北高新园区是上海大数据产业布局的
核心支撑点，按照上海大数据“五位一体”规划要求，公司目前已初步完成了“创新
基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”的布局构建，推动“总部支撑、数智
赋能”的区域经济格局逐步成型。报告期内，公司继续围绕总部经济、“数智”经济
开展招商引资工作。截至2020年底，市北高新园区注册企业2,800余家，园区从业人
数5.5万余人，拥有总部型企业21家，具有总部特征的龙头企业60余家；数据智能类
企业380余家，其中经市经信委认定的大数据企业达170余家，占到总数的近1/3。报
告期内，公司运营的市北高新园区“数智”产业强度和经济产出密度均保持在高位发
展区间，在全市开发区土地亩产税收排名中继续位列第二，面对疫情风险园区的产业
发展表现出较强韧性。
在园区品牌形象方面，在实现疫情防控工作力度不变的情况下，公司在报
告期内组织举办各类大数据相关的论坛赛事，包括在线直播“数智市北、链接未来—
—产业空间项目云上推介会”、静安国际大数据论坛、上海开放数据创新应用大赛（
SODA大赛）、大数据主题专项劳动竞赛等，来进一步扩大“市北大数据”品牌影响力
、知晓度、美誉度。同时借助东方卫视、东广新闻、上海电视台等电视媒体、广播宣
传、专题会议等主流媒体渠道，继续扩大宣传阵地和宣传效果，全方位塑造“数智市
北”的崭新形象。另外，在报告期内，市北高新园区成功复评“国家级生态工业示范
园区”，聚能湾孵化器通过人社部全国创业孵化示范基地复评，彰显了政府对于公司
在基础配套、企业服务、生态环境等方面建设取得成效的高度重视；公司还先后获得
金融界2020年度房地产业“数智驱动奖”、第21届上市公司“金牛奖-投资者关系管
理奖”、沙利文2020中国新基建企业榜“创新基建奖”以及2020“金质量”上市公司
系列评选的“企业治理奖”和“卓越企业家奖”等奖项称号，受到社会各界的广泛关
注与认可。
在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，与园区合力
打造了市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”
两大园区要素打造活力科创社区，构建园区数智产业综合服务商。在产业侧，公司加
强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据通”、“资源通”三
个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服务的便利。报告期内，公司
配合静安区政府“窗口前移”试点推广，以园区“政企通”服务平台为支撑，在园区
管委会的统筹部署下，静安区市场监管局在园区揭牌成立了“市北高新园区市场监管
所”；区人社局设立了“人力资源服务线下体验站”，并且拟定了人才引进政策；区
公安局将原先的“园区警务站”升级为“大宁路派出所市北高新园区分部”；区税务
局打造了以智慧办税为特色的“全市最优社会共治点示范项目”。这些专属服务平台
的建立将进一步增强园区的服务软实力，为企业的竞争硬实力提供保障。在服务侧，
公司充分利用数字化平台手段，打造由党建、商务、文创、居住等服务子系统组成的
生活配套服务体系，构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化、文创活动、企
业培训等一系列的配套保障，从而使产业空间搭配个人空间，产业空间协调城市空间
，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合、功能融合，形成充满活力、产城融合
的静安市北国际科创社区。
二、报告期内主要经营情况
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
当前，随着国家新基建和“双循环”格局的全面展开，数据要素在推动社
会经济发展过程中的重要性与日俱增。从政策层面来看，大数据产业作为全产业链数
字化转型的底层支撑技术的趋势愈发显著。在4月发布的《中共中央国务院关于构建
更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中首次将数据要素归集为一种重要的新
型生产要素，同时明确指出，数字经济正在引领新经济发展，而数据要素的高效配置
，是推动数字经济发展的关键一环。5月，上海市委市政府的《上海市推进新型基础
设施建设行动方案（2020—2022年）》正式发布，表明要在立足数字产业化、产业数
字化的基础上，充分利用好超大规模城市海量数据资源，建设城市全要素数据资源体
系，支撑城市治理全方位变革。同时，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确指出要统筹推进基础设施建设。
构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。系统布局新
型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。这与市北高新
园区数智产业的核心发展方向一致，是未来“十四五”期间发展的重大机遇。
从产业层面来看，随着国家新基建和上海城市数字化转型趋势的全面迭起
，不仅传统产业链数字赋能的现实需求勃然而兴，以“3+6”重点产业体系为代表的
上海新兴产业集群发展亦蓄势待发，大数据凭借自身底层支撑的特征属性，逐步承载
起今后推动产业全面转型发展的关键职责。公司运营的市北高新园区是上海市首个大
数据产业基地，位居上海大数据“1中心+4基地”产业分布的关键核心位置，近年来
大数据“创新基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”的“五位一体”规划格
局正加速显现。目前园区已集聚380余家家数据智能类企业，其中有170余家企业是经
上海市经信委认定的核心大数据企业，所开发的大数据应用场景覆盖政务、金融、医
疗、交通、教育等十余个行业领域。
作为面向大数据、云计算产业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧
跟国家新基建和数字经济重大战略，坚持对标上海全球科创中心、国际数字之都建设
要求，全面推进市北高新园区数据智能产业集群发展走向纵深，形成以大数据为底层
基础，在云计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭
新局面。
(二)公司发展战略
面向“十四五”开局新征程，市北高新将继续以成为国内领先的“精品园
区综合运营商”为愿景，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”
为战略发展目标，加速推动“地产+投资”双轮驱动运营模式，带动“产业地产开发
运营、产业投资孵化、产业服务集成”三大核心业务协同并进，为静安“一轴三带”
发展注入鲜活动力。
(三)经营计划
2021年是“十四五”的开局之年，市北高新将继续以“打造中国大数据产
业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标，以更高志的站位、更精准的定
位着力推动区域经济协同和产业集聚发展，并抢抓新基建、新经济、“双循环”格局
体系下的历史性战略机遇，为“十四五”开局起步打下坚实基础。公司将一如既往地
探索“地产+投资”双轮驱动运营模式的创新实践，同时力争在项目开发、产业投资
、产业服务、品牌延伸、经营管理等方面形成全面突破，推动市北高新园区职能向全
产业链服务供应商完成重大转变，进一步提升数智产业综合服务商核心竞争力，搭建
面向数智生态的投资体系，完善产业园区的数字运营能力。
在产业载体开发方面。公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定向化载
体、数字化转型”的开发理念，持续优化营商环境，加大产业招商力度，构建产城融
合典范。公司将对已交付的市北-区块链生态谷及市北-聚能湾创新社区项目量身打造
招商方案和产业规划，努力引进具有巨大经济潜能的总部型企业和引导关键技术突破
的科创型企业入驻，形成市北“数智产业”迭代突破的新增长点。2021年，随着22-0
2地块项目的开始施工，公司将全面加速开发建设静安市北国际科创社区。作为市北
高新园区迄今为止首个百亿级、百米高、百万方的载体项目，静安市北国际科创社区
可供办公面积达到了60万平方，7栋甲A级的百米写字楼将构成新的城市地标，并着力
构建“人文创新活力区”和“数智产业集聚区”，打造“5G+”为核心的智慧城市样
板区，为园区产业新场景、新业态、新模式孵化提供沃土。后续，为提高上海市中心
稀缺研发用地效率，全力推进低效用地城市更新，公司将启动走马塘区域的整体规划
转型，推进研发用地的改造升级，为未来产业发展提供承载空间。
在产业招商引资方面。根据《上海市静安区国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，“十四五”期间，静安将重点打造南京西路
、苏河湾、大宁、市北四个核心功能区，引领带动全区整体提升、全面发展。公司运
营的市北高新园区作为静安发展高新技术产业的主阵地，2021年，公司将加强对大数
据产业链企业的招商引资力度，打造数据全生命周期的功能平台，吸引上下游企业主
动聚拢，从而激发大数据产业之都的内生动力。同时公司将携手园区企业，充分发挥
上海市大数据中心等一批已有的功能平台的资源优势，积极承办各类大数据论坛和主
题活动，共同构建园区数字化转型的创新生态，培育园区企业发展壮大。在“十四五
”期间，公司将进一步凸显“数智市北”的集中度和显示度，推动园区产业能级的提
升和区域活力的再造，从而推动公司高质量的全面跃升。
在产业投资孵化方面。公司将围绕“直投+基金”、“投资+培育”运营机
制，从产业资本投资和财务投资角度出发，以直投、基金等投资业务为手段，以聚能
湾国家级孵化器、“助力科创引培计划”等为媒介，形成可持续发展的市北投资模式
，并强化面向投资企业的投资赋能效应。同时，公司重点聚焦人工智能、大数据、5G
、超高清视频、区块链等产业方向，对接市场优秀投资团队，扩大直投业务比例，深
度筛选投资标的，将市北高新与园区高质量企业发展作双向捆绑，形成园企之间互为
支撑、相辅相成的良性循环发展。
在产业服务方面。公司将从“人+企业”二元体系出发，在现有服务体系中
有效融入“数据融合、园企融合”发展理念。通过联合外界优质资源实现园区运营的
数字化升级，公司将努力扩大并完善市北特色园区服务，进而将之纳入主要业务范围
。同时依托多年积累的大数据产业优势，以盈利及培养核心竞争力为主要目的，建立
面向园区所有企业的大数据资源平台和分析系统。经平台系统滚动迭代形成独具特色
的市北特色服务框架，为园区企业提供专业化、个性化服务体验，推动公司成为专业
的园区服务商、产业投资方以及产业研究员。
在品牌延伸方面。公司主营的市北高新园区长期肩负着打响“上海制造”
品牌、打造“上海名园”的重要使命，多年来经“云-数-智”的产业更迭，目前已成
为全市范围内科创底蕴深厚、创新氛围浓郁的重要产业基地，“数智市北”品牌知名
度持续扩大。公司将继续按照市、区两级政府相关要求，对标最好最优，通过电视媒
体、电台广播、网络新媒体、赛事活动、专业会议等众多渠道组成的多媒体矩阵，围
绕园区创新转型、大数据产业发展、招商推介活动等，全方位、全覆盖地提升市北品
牌内涵、品牌价值、品牌活力，进而形成“数智市北”IP的独特魅力。
在内部管理方面。公司将以党建为引领，从顶层治理架构入手，进一步完
善各职能部门的专业分工，加强内部风控制度建设，深化国有企业改革各项措施，形
成更具市场化特征的组织管控结构。此外，要以公司运营数字化转型为契机，重新梳
理各子公司业务定位，重点提升招商去化效率、资金及成本管理效率，优化专业人才
结构，构建市场化绩效考核机制，强化重大项目“事前事中事后”管控力度。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
目前，公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模
大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政
策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，
则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务，也可能增加公司获取土地储备
的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着疫情朝着常态化、
纵深化方向发展，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势
、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
2、产业地产竞争风险
在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云
计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。从《上海市产业地图》来看，
徐汇西岸、闵行马桥、普陀桃浦、宝山南大、浦东世博和前滩、虹桥功能区、松江G6
0科创走廊、青浦华为、虹口北外滩5G产业园以及嘉定智能汽车、漕河泾北杨人工智
能小镇、张江人工智能岛等特色产业新空间均将作为上海发展数字经济、推动新一代
信息技术发展的重点区域。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的
布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、云计算为基础支撑，以5G、区
块链为转型方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
3、项目开发的风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需
产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。
但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等
特点，同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管，在经营中若不能及时
应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合
分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理
的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风
险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
4、租赁业务经营风险
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以
及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。在
租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内
其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此
外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可
能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市
场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核
流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
5、产业投资风险
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良
好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索
“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的
力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累
了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在早期阶段，并且产业投资项目自初始投资至
达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投
资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产
业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资
管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地
监督和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司顺应科技产业迭代趋势，在不断提升自身园区运营水平的
同时，积极拓展产业投资能力，紧抓“地产+投资”的发展策略主线，聚焦科创中心
建设，深耕数智产业发展，服务静安区域经济，以载体建设、产业集聚、投资孵化、
企业服务等为重要抓手，努力确保各项业务按既定目标稳步推进，继续为“打造中国
大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”的美好愿景努力奋斗。
1、产业载体综合开发业务愈发成熟
公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全
球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。公司长期以来始终秉持“科创市北、
智慧产业、智能建筑”的设计理念，在实践中积极探索“BIM+大数据”的全流程管控
和运营体系，陆续打造了一批精准定制的高端产业载体，包括市北总部经济园、市北
·新中新、市北·云立方、市北·智汇园、市北·壹中心等。在新建设项目中，位于
园区西部核心区域的市北·区块链生态谷和市北·聚能湾创新社区载体项目均已在报
告期内竣工；位于东部区域的静安市北国际科创社区，各子项目地块建设有序推进，
计划于2023年底陆续交付使用。静安市北国际科创社区作为上海中心城区以数据智能
为产业核心驱动的重要载体，将努力打造成为“市北数智生态园”和“民营经济总部
集聚区”。此外，为进一步释放园区发展空间，提升低效存量土地使用效能，公司计
划对江场西路以北走马塘沿岸区域进行整体改造、转型升级。公司将持续贯彻“人民
城市人民建、人民城市为人民”重要理念，把市北高新园区建设成为产城融合、职住
平衡、生态宜居、交通便利的创新型产业社区，营造宽松的创新创业环境、和谐的人
文环境、富有未来感的科技体验环境，树立起高品质园区的建设典范。
2、“数智”产业赋能集聚路线愈发明确
公司主营的市北高新园区是上海市首个大数据产业基地和唯一的云计算产
业基地以及首批超高清视频产业示范基地，历经数次转型蝶变，目前已初步形成“总
部支撑、数智赋能”的产业格局。近年来，市北高新园区产业集聚发展路线愈发清晰
，并根据数据要素“应用、技术、资源、支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能
产业链图谱。围绕数据要素全流通体系，从云计算、大数据到5G、区块链，从底层技
术到前端应用，园区走出了一条“迭代不断代、转型不走形”的发展路径。目前，园
区拥有数据智能类企业380余家，其中经市经信委认定的大数据企业达170余家，占到
总数的近1/3，包括浪潮云、卡斯柯、宝尊电商、鹏博士、格尔软件、合合信息、珍
岛信息等在内的一批“数智”头部企业先后入驻，成为推动园区经济向更高能级跃迁
的动力引擎。
随着园区“数智”产业标签显示度、贡献度的逐步攀升，大数据“五位一
体”规划格局初显。包括上海市大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易
技术国家工程实验室、大数据试验场、大数据联盟、交大健康大数据研究院、亚马逊
AWS创新中心、中航联创（上海）创新中心等在内的机构院所先后云集响应，组成了
园区产业功能平台服务体系的中坚力量。报告期内，区块链生态谷项目在2020年6月
正式揭牌，以华为上海区块链生态创新中心、万向区块链+大数据联合创新中心、中
信信息区块链技术研究中心以及上海科学院区块链技术研究所为首的区块链研究机构
纷至沓来，共同打造“1+3+N”产业创新生态，聚焦“数字金融、数据交易、跨境贸
易”等重点领域，寻求关键底层技术的研发突破。
报告期内，市北高新园区在营造产业氛围方面依旧热度不减，先后举办或
参与了静安国际大数据论坛、首届大数据专项劳动竞赛、上海开放数据应用创新大赛
（SODA）、BOT数据智能创新应用大赛静安站等多场专业论坛及创业比赛，为优秀团
队和创新人才提供展示舞台，激活园区创新活力。
3、“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系愈发全面
公司在产业投资方面立足于“地产+投资”双轮驱动运营模式，采取“直投
+基金”的多元化产业投资体系，依托公司专业投资团队的丰富经验，在产业基金、
股权投资、项目合资等方面多点开花，形成内外兼顾、产融结合的投资新格局。公司
产业投资业务紧紧围绕市北高新园区的优势产业和优质企业，注重投资的专业性和协
同性，依托“聚能湾国家级科技企业孵化器”和“助力科创引培计划”两大平台，构
建“孵化→投资→赋能”的产业投资孵化的创新闭环。通过科技孵化，筛选具有投资
潜力的目标企业；通过“引培计划”等系列活动对投资企业进行精细化的考评及筛选
，确定合适投资目标；通过产业投资赋能，为被投企业提供产业合作、资本支持及大
数据应用场景落地等机会，加速推动企业成长壮大，以此促进投资与园区产业的联动
，打造数智产业的投资生态圈。
4、企业服务品牌聚合效应愈发显著
公司运营的市北高新园区围绕园区开发建设、招商引资、企业服务、产业
投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，已经形成了注重产业、人才
、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。公
司始终注重探索园区综合管理服务的创新模式，通过精准的产业定位打造独有的数智
产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，强化生态园区建设，创建线上线下互补
结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系，打破了产业园区与
城市空间之间的固有壁垒，全面缔造了“生产、生活、生态”三者有效联结的良好局
面。公司积极构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力，并逐步
将软实力内化为市北高新的企业品牌，以形成未来轻资产输出价值。
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司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
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的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司作为市北高新园区开发运营方，始终以“产业地产开发运
营、产业投资孵化、产业服务集成”为核心业务，以“打造中国大数据产业之都，创
建中国创新型产业社区”为战略发展目标。公司立足主营的市北高新园区，以“做强
赋能型策源、提升引领性功能、增强数智产业竞争力”为产业发展方向，全面建设上
海数字化转型的示范园区、全力打造吸引科创人才的品质园区，致力于成为“国内领
先的精品园区综合运营商”。
报告期内，公司围绕产业地产开发运营，承担市北高新园区内产业载体的
开发、建设、运营、管理业务的一体化运作，建设高品质、可定制、智慧化的产业载
体，为园区集聚数字产业、向数字化转型提供有力的载体支持。公司在报告期内继续
坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针，进一步加大产业载体租赁力度，聚集数智
产业集群，形成经济高密度发展的新格局。围绕产业投资孵化，公司推进“地产+投
资”双轮驱动运营模式朝纵深发展，拓展“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体
系，协同联动产业投资和招商引资，加强基金招商和招投融合，以产业投资赋能企业
发展，将投资业务打造为市北高新的园区特色品牌。围绕产业服务集成，公司通过多
年的运营管理，构建起了全方位、一站式、多维度的大服务体系，以企业需求为导向
，不断整合服务资源，细化服务举措，从产业侧与服务侧入手，倾力打造市北高新园
区企业综合服务体系及生活配套服务体系。
当前我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段，在科技创新空前密
集活跃的今天，高新产业园区作为国家科技创新的重要承载区，高新技术产业发展的
推动者、优势资源的整合者，将发挥越来越重要的作用。作为面向大数据、云计算产
业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧跟国家新基建和数字经济重大战略，坚
持对标上海全球科创中心、国际数字之都建设要求，全面推进市北高新园区数据智能
产业集群发展走向纵深，加快园区数字化转型升级，形成以大数据为底层基础，在云
计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭新局面。
二、经营情况的讨论与分析
2021年是中国共产党成立100周年，是“十四五”规划开局之年。站在“十
四五”的新起点上，公司继续以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社
区”为战略发展目标，以更高度的站位、更精准的定位着力推动数智产业集聚发展，
搭建面向数智生态的投资体系，完善产业园区的数字运营能力。
1、聚焦产业新空间，打造优质产业载体项目
产业载体租售工作。报告期内，公司产业载体运营模式采取“租售并举，
租赁为先”的总体方针。上半年，公司及控股子公司出租房地产总面积为36.37万平
方米，2021年上半年公司实现房地产租金收入为人民币22,225.48万元，同比增长6.6
5%。与此同时，由于公司产业载体销售策略是以面向大客户销售为主，大客户销售的
特征是销售周期长、成交金额大，对公司阶段性经营业绩会造成一定波动。报告期内
，公司未实现产业载体销售，但公司正积极推动产业载体的销售工作。
产业载体开发建设工作。公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定制化
载体、数字化转型”的开发理念，持续优化营商环境，构建产城融合典范。报告期内
，公司全面加速开发建设静安市北国际科创社区，除已竣工的市北-壹中心外，公司
主导的在建载体项目21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑面积42.45万平方米，
计划于2024年陆续交付使用；公司参股合作开发的17-02地块项目，建筑面积20.09万
平方米，计划于2023年末交付使用。静安市北国际科创社区将着力构建“人文创新活
力区”和“数智产业集聚区”，打造“5G+”为核心的智慧城市样板区，为园区产业
新场景、新业态、新模式孵化提供沃土。
2、聚焦产业链招商，打造特色数智产业集群
2021年4月7日在上海全球投资促进大会上，公司运营的市北高新园区入选
“上海民营企业总部集聚区”和“上海在线新经济特色产业园（市北数智生态园）”
。公司将以推动“城市数字化转型”为契机，全力培育特色产业、优化综合生态、深
化产城融合，努力集聚一批具有“数智产业”特色的标志性、高能级民营经济头部企
业和功能机构，按照“云、数、智、链”的产业演化路径，打造上海数字化转型示范
园区。
报告期内，公司运营的市北高新园区作为静安四个核心功能区之一的市北
功能区，加强了大数据产业链企业的招商引资力度，吸引数智产业上下游企业主动聚
拢，发挥上海市大数据中心等一批已有的功能平台的资源优势，共同构建园区数字化
转型的创新生态。报告期内，园区共引进企业合计230家，其中包括千万税收企业13
家、百万税收企业35家、数据智能类企业65家、总部型企业3家，包括中国安能、高
瓴医疗健康、博尔捷、加数度等优秀企业。2021年上半年，园区纳税企业累计总税51
.88亿元，同比增长15.08%。公司通过强化产业载体租售，产业投资与招商引资、区
域税收贡献协同联动，形成了公司新的业务模式，为公司带来新的利润增长点。
截至今年上半年，市北-区块链生态谷已引进了上海科学院区块链技术研究
所、万向区块链+大数据联合创新中心、信联信息区块链技术研究中心等重要功能平
台，集聚了区块链相关企业27家，完成了面向社会治理等重点领域的区块链应用场景
开发。市北-区块链生态谷以“技术平台+示范应用+产业联动”为主线，构建产业链
模型，快速形成“3+1+N”的创新，探索“产业项目+产业招商”的新模式，努力成为
静安以及上海区块链产业发展的新高地。
3、聚焦投资赋能，打造数智产业投资生态圈
在产业投资孵化方面，公司围绕“直投+基金”、“投资+培育”运营机制
，从产业投资赋能和打造投资生态圈角度出发，围绕投资企业从孵化到Pre-IPO各个
阶段，伴随园区企业成长的同时联动招商，打造精品投资概念。报告期内，公司邀请
拟上市公司参加“市北高新助力科创引培计划——IPO之旅”闭门辅导会，以“数智
互联、聚力共赢”为主题举办精准投融资路演对接会，举办“虚拟与增强现实产业峰
会”帮助企业对接上下游渠道，促进企业业务发展，公司投招联动和产业投资赋能初
见成效。报告期内，公司投资管理团队与基金管理团队和投资机构积极对接，完成近
百个投资项目的接洽，顺利引进了天翼数字生活、开店宝支付、源卓微电子等重点项
目。
报告期内，公司以人民币6,669万元收购上海新市北企业管理服务有限公司
45%股权，增强公司在产业园区运营业务方面的战略协同和产业链延伸。2021年8月，
公司作为有限合伙人以人民币6,000万元认购上海中叶至源创业投资合伙企业（有限
合伙）部分新增份额，占中叶至源基金本次增加份额后总认缴出资额的19.76%，进一
步加大公司产业投资力度，同时也吸引大数据、人工智能、金融科技、数字金融等相
关产业及项目落户市北高新园区。报告期内，公司旗下国家级科技企业孵化器聚能湾
荣获2020年度市级创业孵化示范基地评定A级，截至报告期末，累计孵化苗圃项目329
项，孵化企业322户，目前在孵企业130户，加速器企业66户。
4、聚焦全方位服务，打造优质园区营商环境
在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，打造市北高
新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”两大园区要素
打造活力科创社区，构建园区数智产业综合服务商。在企业综合服务体系方面，今年
以来，园区配合静安区政府“窗口前移”试点推广，联合政府部门设立的“市北高新
园区市场监管所”、“大宁路派出所市北高新园区分部”、“市北智慧税务社会共治
点”、“人力资源服务线下体验站”等综合服务体系日均接待44人次，累计处理各类
事务983件。在生活配套服务体系方面，园区以更大力度实施人才优先政策，引进国
际学校，解决优秀人才在上海落户、医疗健康等方面的需求；公司将不断提升园区的
城市功能和品质，引进星级酒店、网红打卡点、文化空间、商业餐饮等配套设施，形
成完备的7*24小时全天候、有温度的产业社区。在园区品牌形象方面，上半年，市北
高新-上海区块链生态谷榜还获得了易居克而瑞颁发的“全国区块链主题产业园区”
。在“十四五”期间，公司将积极承办各类大数据论坛和主题活动，共同构建园区数
字化转型的创新生态，进一步凸显“数智市北”的集中度和显示度，推动园区产业能
级的提升和区域活力的再造，从而推动公司高质量的全面跃升。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
目前，公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模
大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政
策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，
则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务，也可能增加公司获取土地储备
的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着2021年上半年新冠
疫情在国内外朝着常态化、纵深化方向发展，中国经济面临的不稳定不确定因素增多
，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势、顺应宏观调控
政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
2、产业地产竞争风险
在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云
计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。随着产业园区向中高端发展迈
进，各地园区纷纷加大了对高新技术企业的招商引资力度，加剧了对于创新产业、创
新机构、创新产品和创新人才的争夺，产业园区竞争已不单单是一个园区和一个园区
之间的竞争，而是政策、服务、产业等一揽子方案竞争。因此公司需要以更主动的姿
态、更超前的意识、更敏锐的布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、
云计算为基础支撑，以5G、区块链为转型方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
3、项目开发风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需
产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。
但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等
特点，同时受到多个政府部门管理，使得园区开发项目在项目审批、工程进度等方面
存在不确定性，可能导致项目开发周期延长、成本增加等问题，在经营中若不能及时
应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合
分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理
的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风
险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
4、产业载体租售业务经营风险
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以
及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。该
模式资金回收周期相对较长，租售现金流入与相应建设现金支出在短期不能完全配比
，尤其近年来公司新建项目较多，资金投入量大，对公司阶段性经营业绩会造成一定
波动。在租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、
上海市内其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的
影响。此外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的
情况，可能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找
准租赁市场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制
定和审核流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
5、产业投资风险
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良
好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索
“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的
力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累
了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在早期阶段，并且产业投资项目自初始投资至
达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投
资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产
业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资
管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地
监督和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
历经29年的经营发展，市北高新在产业园区建设发展历程中几经转型、与
时俱进，形成了以“市北数智产业生态”为特色，不断提升数智产业集聚，推动园区
双向赋能的数字化转型，注重能级、品质、功能、配套、生态和管理等各要素综合发
展，构建多元化的竞争优势。
1、精品化的产业载体开发能力
公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全
球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。近年来公司在产业载体开发与运营方
面始终秉持着“科创市北、智慧产业、智能建筑”的经营理念，集中打造了一批符合
未来园区产业发展导向的空间载体。其中包括市北总部经济园、市北-新中新、市北-
云立方、市北-智汇园、市北-壹中心、市北-区块链生态谷、市北-聚能湾创新社区等
建成项目。目前在建的静安市北国际科创社区还将成为数字化转型的先行示范区，建
立数字底座，嵌入智能传感、智能楼宇、智能安防、智慧交通、智慧家居、远程办公
等应用场景，搭建基于区块链技术的园区服务系统，形成面向个人和企业的数字身份
和数字服务体系，打造未来智慧办公和智能生活的新范式。
2、数智产业集群的禀赋优势
近年来，市北高新园区数智产业集聚发展路线愈发清晰，并根据数据要素
“应用、技术、资源、支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能产业链图谱。按照
“云数智链”的产业发展路径，园区围绕由数据资源层、技术层、应用层、支撑层所
组成的产业垂直体系，形成智联、智算、智用的数字化赋能效应。截至报告期末，园
区数据智能类企业累计已达458家，其中核心大数据企业170家，应用场景覆盖政务、
金融、健康、交通、教育等十多个行业领域，形成了以龙头企业资源开放共享，整合
产业链上下游各个环节，推动产业链协同创新的数智产业良好发展态势。
3、赋能企业发展的产业投资体系
在产业投资方面，公司坚持“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系
，以产业布局为目的进行产业投资，在投资环节中高效利用园区运营中所积累的渠道
、信息及资源优势，把产业地产的有形资源与产业投资的无形资源有机融合，利用园
区平台及定制化服务实现被投企业增值，将投资业务打造为市北高新的园区品牌，吸
引更优质的入驻企业。公司以产业投资带动产业招商，以产业投资赋能企业发展，构
建产业投资生态链和金融全方位服务链，充分发挥资本的聚拢效应，打造数智产业的
投资生态圈。
4、全产业链的园区服务品牌效应
在园区产业服务集成上面，公司充分利用数字化平台手段。在企业综合服
务体系方面，公司加强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据
通”、“资源通”三个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服务的便
利。在生活配套服务体系方面，园区构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化
、文创活动、企业培训等一系列的配套保障，为入驻企业营造了良好的营商环境。园
区的服务能级向全产业链服务供应商进行转变，实现城市、园区、企业、人之间的空
间融合和功能融合，构建园区数智产业综合服务品牌。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年是“十三五”的收官之年，也是“十四五”大幕将启之年，更是疫
情突发、局势多变之年。公司一如既往地以“打造中国大数据产业之都、建设中国创
新型产业社区”为战略发展目标，主动对接上海全球科创中心、国际数字之都建设，
抢抓新基建、在线新经济战略机遇，服务上海城市数字化转型总体大局，有效应对新
冠疫情带来的各种经营风险，践行国有控股上市公司的责任与担当，较好地完成了全
年各项目标任务。报告期内，公司实现全年营业收入为12.02亿元，归属于上市公司
股东的净利润为1.76亿元。
1、高品质产业载体孕育产业新空间
在产业载体租售方面，公司继续坚持“租售并举，租赁为先”的总体方针
，进一步加速优质企业和资本沉淀积累，为下一阶段园区集聚数字产业、向数字化转
型提供有力的载体支持。报告期内，公司积极践行企业社会责任、履行国有企业服务
区域经济发展的责任，切实减轻园区中小企业负担，公司减免园区中小企业3个月的
租金，合计减免租金人民币3,856.78万元。截至报告期末，公司及控股子公司出租产
业载体总面积为36.89万平方米，公司实现产业载体租金收入人民币4.11亿元；公司
及控股子公司全年销售项目签约面积为1.76万平方米，签约金额人民币6.72亿元。
在产业载体项目建设方面，公司继续遵循“科创市北、智慧产业、智能建
筑”的载体建设理念。截至报告期末，公司竣工产业载体项目2个，为市北-区块链生
态谷及市北-聚能湾创新社区，总建筑面积达23.42万平方米；公司主导的在建载体项
目2个，分别为静安市北国际科创社区内的21-02地块项目和22-02地块项目，总建筑
面积42.45万平方米，计划于2024年陆续交付使用。静安市北国际科创社区建成后将
依托“5G+”赋能效应，打造以“数字底座、数据中台、数字服务”垂直体系为核心
的智慧园区新生态，在5G、超高清视频、工业互联网等产业方向上形成新集聚、新突
破。
2、高效率招商模式聚焦产业链招商
报告期内，公司运营的市北高新园区被认定为静安四个核心功能区之一的
市北功能区。市北功能区作为静安发展高新技术产业的主阵地，根据静安区委区政府
的要求，公司承担了提升区域产业能级和再造区域产业活力的责任。报告期内，公司
强化了产业载体租售、产业投资与招商引资、区域税收贡献协同联动，增加招商引资
服务收入，逐步形成公司新的业务模式。报告期内，公司重点聚焦对龙头企业和大数
据产业企业的招引力度。在新冠疫情和经济下行的背景下，2020年，公司共引进内外
资企业合计261家，其中包括千万税收以上企业14家、跨国地区总部3家。引进企业中
，科技型企业159家，其中包括大数据企业93家，占全年引进企业的比例为35.63%。
报告期内，公司探索产业链招商新模式。2020年4月“市北-区块链生态谷
创新能力建设及重大行业应用示范”获得上海市科创办重大建设项目正式立项。通过
该项目，市北-区块链生态谷成功的运作成为上海市的区块链产业集聚区域，通过“1
+3+N”的产业形态，即搭建1个平台（上海科学院区块链功能性平台）、打造3个创新
中心（华为区块链生态创新中心、信息发展区块链创新中心、万向区块链+大数据创
新中心）、吸引N家区块链企业聚集，目前已经引进10多家区块链公司。该项目的成
功运作，走出了一条以重大项目为旗帜，吸引企业主动集聚的产业链招商新模式，成
为全市区块链特色产业发展新高地。
3、高成长产业投资带动孵化新链条
报告期内，公司积极推进“地产+投资”双轮驱动运营模式朝纵深发展，产
业投资围绕从初创期到Pre-IPO各个阶段，伴随投资企业成长的同时联动招商，打造
投资赋能概念。公司在投资环节中高效利用园区运营中积累的渠道、信息及资源优势
锁定优质投资标的，利用园区平台及定制化服务实现被投企业增值，将投资业务打造
为市北高新的园区特色品牌，吸引更优质的入驻企业，从而促进市北高新园区的开发
建设。
报告期内，公司对参与设立的大数据产业基金追加认购份额人民币5,000万
元，大数据产业基金在报告期内已取得营业执照并开始运营，未来将逐步反哺园区大
数据企业经营发展，推动大数据企业自主创新，创造“数据赋能、产业智能”的全新
格局，形成“基地+基金”深入协同、共赢并进的良好态势。此外公司还相继完成了
对中译语通科技股份有限公司、上海腾瑞制药股份有限公司的投资，合资成立了阳晞
网络技术（上海）有限公司。另外公司推动面向广大科技创新企业的“助力科创引培
计划”，目前已有23家企业被列入引培计划。报告期内，公司为园区重点科创企业提
供线上高管训练营和精准服务对接，目前引培计划内已有企业开始推进科创板上市工
作。
报告期内，公司以旗下国家级科技企业孵化器聚能湾为核心，悉心构建“
开放数据+创新项目+VC资本+入孵培育”的闭环生态，为园区掌握关键核心技术的科
创企业提供“政策+空间+系统+投资+生态”的全方位服务。截至报告期末，聚能湾累
计孵化苗圃项目318项，孵化企业320户，目前在孵企业118户，加速器企业达66户。
同时，聚能湾在报告期内顺利通过了人社部全国创业孵化示范基地的复评，同时还继
续保有科技部国家级科技企业孵化器、工信部国家级中小企业公共服务平台等多项荣
誉资质，成为构建园区数智产业投资生态圈的重要一环，未来将继续成为公司寻找优
秀投资标的、挖掘潜力企业的关键平台。
4、高质量产业发展塑造品牌新形象
在园区产业发展方面，公司运营的市北高新园区是上海大数据产业布局的
核心支撑点，按照上海大数据“五位一体”规划要求，公司目前已初步完成了“创新
基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”的布局构建，推动“总部支撑、数智
赋能”的区域经济格局逐步成型。报告期内，公司继续围绕总部经济、“数智”经济
开展招商引资工作。截至2020年底，市北高新园区注册企业2,800余家，园区从业人
数5.5万余人，拥有总部型企业21家，具有总部特征的龙头企业60余家；数据智能类
企业380余家，其中经市经信委认定的大数据企业达170余家，占到总数的近1/3。报
告期内，公司运营的市北高新园区“数智”产业强度和经济产出密度均保持在高位发
展区间，在全市开发区土地亩产税收排名中继续位列第二，面对疫情风险园区的产业
发展表现出较强韧性。
在园区品牌形象方面，在实现疫情防控工作力度不变的情况下，公司在报
告期内组织举办各类大数据相关的论坛赛事，包括在线直播“数智市北、链接未来—
—产业空间项目云上推介会”、静安国际大数据论坛、上海开放数据创新应用大赛（
SODA大赛）、大数据主题专项劳动竞赛等，来进一步扩大“市北大数据”品牌影响力
、知晓度、美誉度。同时借助东方卫视、东广新闻、上海电视台等电视媒体、广播宣
传、专题会议等主流媒体渠道，继续扩大宣传阵地和宣传效果，全方位塑造“数智市
北”的崭新形象。另外，在报告期内，市北高新园区成功复评“国家级生态工业示范
园区”，聚能湾孵化器通过人社部全国创业孵化示范基地复评，彰显了政府对于公司
在基础配套、企业服务、生态环境等方面建设取得成效的高度重视；公司还先后获得
金融界2020年度房地产业“数智驱动奖”、第21届上市公司“金牛奖-投资者关系管
理奖”、沙利文2020中国新基建企业榜“创新基建奖”以及2020“金质量”上市公司
系列评选的“企业治理奖”和“卓越企业家奖”等奖项称号，受到社会各界的广泛关
注与认可。
在园区产业服务集成上面，公司分别从产业侧与服务侧入手，与园区合力
打造了市北高新园区企业综合服务体系及生活配套服务体系，围绕“人”和“企业”
两大园区要素打造活力科创社区，构建园区数智产业综合服务商。在产业侧，公司加
强与政府各职能部门的深度协同与对接，从“政策通”、“数据通”、“资源通”三
个角度，为园区企业的经营发展提供线上线下各项政府服务的便利。报告期内，公司
配合静安区政府“窗口前移”试点推广，以园区“政企通”服务平台为支撑，在园区
管委会的统筹部署下，静安区市场监管局在园区揭牌成立了“市北高新园区市场监管
所”；区人社局设立了“人力资源服务线下体验站”，并且拟定了人才引进政策；区
公安局将原先的“园区警务站”升级为“大宁路派出所市北高新园区分部”；区税务
局打造了以智慧办税为特色的“全市最优社会共治点示范项目”。这些专属服务平台
的建立将进一步增强园区的服务软实力，为企业的竞争硬实力提供保障。在服务侧，
公司充分利用数字化平台手段，打造由党建、商务、文创、居住等服务子系统组成的
生活配套服务体系，构建起从高端商务、人才公寓、餐饮到党建文化、文创活动、企
业培训等一系列的配套保障，从而使产业空间搭配个人空间，产业空间协调城市空间
，实现城市、园区、企业、人之间的空间融合、功能融合，形成充满活力、产城融合
的静安市北国际科创社区。
二、报告期内主要经营情况
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
当前，随着国家新基建和“双循环”格局的全面展开，数据要素在推动社
会经济发展过程中的重要性与日俱增。从政策层面来看，大数据产业作为全产业链数
字化转型的底层支撑技术的趋势愈发显著。在4月发布的《中共中央国务院关于构建
更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》中首次将数据要素归集为一种重要的新
型生产要素，同时明确指出，数字经济正在引领新经济发展，而数据要素的高效配置
，是推动数字经济发展的关键一环。5月，上海市委市政府的《上海市推进新型基础
设施建设行动方案（2020—2022年）》正式发布，表明要在立足数字产业化、产业数
字化的基础上，充分利用好超大规模城市海量数据资源，建设城市全要素数据资源体
系，支撑城市治理全方位变革。同时，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十
四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》也明确指出要统筹推进基础设施建设。
构建系统完备、高效实用、智能绿色、安全可靠的现代化基础设施体系。系统布局新
型基础设施，加快第五代移动通信、工业互联网、大数据中心等建设。这与市北高新
园区数智产业的核心发展方向一致，是未来“十四五”期间发展的重大机遇。
从产业层面来看，随着国家新基建和上海城市数字化转型趋势的全面迭起
，不仅传统产业链数字赋能的现实需求勃然而兴，以“3+6”重点产业体系为代表的
上海新兴产业集群发展亦蓄势待发，大数据凭借自身底层支撑的特征属性，逐步承载
起今后推动产业全面转型发展的关键职责。公司运营的市北高新园区是上海市首个大
数据产业基地，位居上海大数据“1中心+4基地”产业分布的关键核心位置，近年来
大数据“创新基地+交易中心+产业基金+发展联盟+研究中心”的“五位一体”规划格
局正加速显现。目前园区已集聚380余家家数据智能类企业，其中有170余家企业是经
上海市经信委认定的核心大数据企业，所开发的大数据应用场景覆盖政务、金融、医
疗、交通、教育等十余个行业领域。
作为面向大数据、云计算产业集聚的高新技术园区运营商，市北高新将紧
跟国家新基建和数字经济重大战略，坚持对标上海全球科创中心、国际数字之都建设
要求，全面推进市北高新园区数据智能产业集群发展走向纵深，形成以大数据为底层
基础，在云计算、人工智能、区块链、5G、超高清视频等新兴产业方面融合发展的崭
新局面。
(二)公司发展战略
面向“十四五”开局新征程，市北高新将继续以成为国内领先的“精品园
区综合运营商”为愿景，以“打造中国大数据产业之都，创建中国创新型产业社区”
为战略发展目标，加速推动“地产+投资”双轮驱动运营模式，带动“产业地产开发
运营、产业投资孵化、产业服务集成”三大核心业务协同并进，为静安“一轴三带”
发展注入鲜活动力。
(三)经营计划
2021年是“十四五”的开局之年，市北高新将继续以“打造中国大数据产
业之都，创建中国创新型产业社区”为战略发展目标，以更高志的站位、更精准的定
位着力推动区域经济协同和产业集聚发展，并抢抓新基建、新经济、“双循环”格局
体系下的历史性战略机遇，为“十四五”开局起步打下坚实基础。公司将一如既往地
探索“地产+投资”双轮驱动运营模式的创新实践，同时力争在项目开发、产业投资
、产业服务、品牌延伸、经营管理等方面形成全面突破，推动市北高新园区职能向全
产业链服务供应商完成重大转变，进一步提升数智产业综合服务商核心竞争力，搭建
面向数智生态的投资体系，完善产业园区的数字运营能力。
在产业载体开发方面。公司围绕“以人为本”价值内涵，坚持“定向化载
体、数字化转型”的开发理念，持续优化营商环境，加大产业招商力度，构建产城融
合典范。公司将对已交付的市北-区块链生态谷及市北-聚能湾创新社区项目量身打造
招商方案和产业规划，努力引进具有巨大经济潜能的总部型企业和引导关键技术突破
的科创型企业入驻，形成市北“数智产业”迭代突破的新增长点。2021年，随着22-0
2地块项目的开始施工，公司将全面加速开发建设静安市北国际科创社区。作为市北
高新园区迄今为止首个百亿级、百米高、百万方的载体项目，静安市北国际科创社区
可供办公面积达到了60万平方，7栋甲A级的百米写字楼将构成新的城市地标，并着力
构建“人文创新活力区”和“数智产业集聚区”，打造“5G+”为核心的智慧城市样
板区，为园区产业新场景、新业态、新模式孵化提供沃土。后续，为提高上海市中心
稀缺研发用地效率，全力推进低效用地城市更新，公司将启动走马塘区域的整体规划
转型，推进研发用地的改造升级，为未来产业发展提供承载空间。
在产业招商引资方面。根据《上海市静安区国民经济和社会发展第十四个
五年规划和二〇三五年远景目标纲要》，“十四五”期间，静安将重点打造南京西路
、苏河湾、大宁、市北四个核心功能区，引领带动全区整体提升、全面发展。公司运
营的市北高新园区作为静安发展高新技术产业的主阵地，2021年，公司将加强对大数
据产业链企业的招商引资力度，打造数据全生命周期的功能平台，吸引上下游企业主
动聚拢，从而激发大数据产业之都的内生动力。同时公司将携手园区企业，充分发挥
上海市大数据中心等一批已有的功能平台的资源优势，积极承办各类大数据论坛和主
题活动，共同构建园区数字化转型的创新生态，培育园区企业发展壮大。在“十四五
”期间，公司将进一步凸显“数智市北”的集中度和显示度，推动园区产业能级的提
升和区域活力的再造，从而推动公司高质量的全面跃升。
在产业投资孵化方面。公司将围绕“直投+基金”、“投资+培育”运营机
制，从产业资本投资和财务投资角度出发，以直投、基金等投资业务为手段，以聚能
湾国家级孵化器、“助力科创引培计划”等为媒介，形成可持续发展的市北投资模式
，并强化面向投资企业的投资赋能效应。同时，公司重点聚焦人工智能、大数据、5G
、超高清视频、区块链等产业方向，对接市场优秀投资团队，扩大直投业务比例，深
度筛选投资标的，将市北高新与园区高质量企业发展作双向捆绑，形成园企之间互为
支撑、相辅相成的良性循环发展。
在产业服务方面。公司将从“人+企业”二元体系出发，在现有服务体系中
有效融入“数据融合、园企融合”发展理念。通过联合外界优质资源实现园区运营的
数字化升级，公司将努力扩大并完善市北特色园区服务，进而将之纳入主要业务范围
。同时依托多年积累的大数据产业优势，以盈利及培养核心竞争力为主要目的，建立
面向园区所有企业的大数据资源平台和分析系统。经平台系统滚动迭代形成独具特色
的市北特色服务框架，为园区企业提供专业化、个性化服务体验，推动公司成为专业
的园区服务商、产业投资方以及产业研究员。
在品牌延伸方面。公司主营的市北高新园区长期肩负着打响“上海制造”
品牌、打造“上海名园”的重要使命，多年来经“云-数-智”的产业更迭，目前已成
为全市范围内科创底蕴深厚、创新氛围浓郁的重要产业基地，“数智市北”品牌知名
度持续扩大。公司将继续按照市、区两级政府相关要求，对标最好最优，通过电视媒
体、电台广播、网络新媒体、赛事活动、专业会议等众多渠道组成的多媒体矩阵，围
绕园区创新转型、大数据产业发展、招商推介活动等，全方位、全覆盖地提升市北品
牌内涵、品牌价值、品牌活力，进而形成“数智市北”IP的独特魅力。
在内部管理方面。公司将以党建为引领，从顶层治理架构入手，进一步完
善各职能部门的专业分工，加强内部风控制度建设，深化国有企业改革各项措施，形
成更具市场化特征的组织管控结构。此外，要以公司运营数字化转型为契机，重新梳
理各子公司业务定位，重点提升招商去化效率、资金及成本管理效率，优化专业人才
结构，构建市场化绩效考核机制，强化重大项目“事前事中事后”管控力度。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济政策风险
目前，公司主营业务为园区产业载体租赁和销售。园区开发行业投资规模
大，属于资本密集型行业，对于信贷等融资工具有较强的依赖性。若国家宏观经济政
策变动，政府进一步利用产业政策、税收政策及信贷政策等对房地产行业实施调控，
则有可能影响公司园区产业载体的开发与销售等业务，也可能增加公司获取土地储备
的难度与成本，进而可能会对公司的盈利情况产生负面影响。随着疫情朝着常态化、
纵深化方向发展，公司将密切关注宏观经济和国家政策走势，努力把握宏观经济形势
、顺应宏观调控政策导向，积极主动地调整经营计划，提升公司整体竞争能力。
2、产业地产竞争风险
在上海地区产业园“十四五”高速发展的前提下，产业园区在大数据、云
计算、人工智能等产业发展上的同质化竞争愈发激烈。从《上海市产业地图》来看，
徐汇西岸、闵行马桥、普陀桃浦、宝山南大、浦东世博和前滩、虹桥功能区、松江G6
0科创走廊、青浦华为、虹口北外滩5G产业园以及嘉定智能汽车、漕河泾北杨人工智
能小镇、张江人工智能岛等特色产业新空间均将作为上海发展数字经济、推动新一代
信息技术发展的重点区域。因此公司需要以更主动的姿态、更超前的意识、更敏锐的
布局来有效应对市场变化，抢抓发展机遇，以大数据、云计算为基础支撑，以5G、区
块链为转型方向，继续深化产业建设、推动产业迭代。
3、项目开发的风险
虽然公司在多年的园区开发和建设过程中，积累了丰富的园区开发经验，
通过创造性地运用模块招商、平台招商、强化服务等综合手段为入驻企业提供了所需
产业载体，在完善产业载体运营的过程中，建立了一套完善的开发流程和开发标准。
但由于园区产业载体及其相关的配套设施项目开发具有开发周期长、投入资金量大等
特点，同时受到国土资源、规划、城建等多个政府部门的监管，在经营中若不能及时
应对和解决上述问题，可能对未来公司经营业绩产生负面的影响。为此，公司将综合
分析外部宏观、行业发展动态及公司内部的实际经营情况，对开发项目作出科学合理
的分析与策划，更加注重提升项目质量、控制投资风险，并强化对项目开发过程的风
险管控和动态管理，不断提升公司的风险管控能力。
4、租赁业务经营风险
园区产业载体的销售与租赁是公司的主营业务。随着公司资本规模积累以
及长期发展需要，公司对产业载体整体运营模式已转为“租售并举，租赁为先”。在
租赁模式下，园区物业的所有权并未发生转移，未来租赁市场的整体波动、上海市内
其他园区的开发建设、租金价格变化均会对公司租赁业务的收入产生较大的影响。此
外，若公司园区产业载体租赁板块下属物业租约出现集中租约到期不续租的情况，可
能会在一定时间内对公司的业绩产生负面影响。为此，公司将深入调研，找准租赁市
场定位，建立以客户测评风险评级为基础的客户信息系统，同时强化合同制定和审核
流程，进一步提升招商蓄客能力，以保证租赁业务收益的长期稳定性。
5、产业投资风险
随着市北高新园区内产业集聚效应的增强，园区内陆续涌现出一批具有良
好发展潜力的优质企业，为公司的产业投资奠定了坚实的基础。公司近几年积极探索
“直投+基金”、“投资+培育”的产业投资体系，进一步加大产业孵化和产业投资的
力度，为公司的可持续发展创造新的利润增长点。虽然公司在产业地产运营领域积累
了较成熟的经验，但在产业投资上仍处在早期阶段，并且产业投资项目自初始投资至
达到成熟盈利状态需要一定的培育期，公司的投资业务可能存在投资决策风险以及投
资退出风险，进而导致投资收益的不确定性。为此，公司将在依托市北高新园区的产
业优势、丰富的优质企业资源挖掘和提升产业投资机会的同时，不断优化公司的投资
管理体系、完善投资管理制度，强化对投资项目进行“投前-投中-投后”的全程化地
监督和管理，确保产业投资的安全和效益。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内，公司顺应科技产业迭代趋势，在不断提升自身园区运营水平的
同时，积极拓展产业投资能力，紧抓“地产+投资”的发展策略主线，聚焦科创中心
建设，深耕数智产业发展，服务静安区域经济，以载体建设、产业集聚、投资孵化、
企业服务等为重要抓手，努力确保各项业务按既定目标稳步推进，继续为“打造中国
大数据产业之都、建设中国创新型产业社区”的美好愿景努力奋斗。
1、产业载体综合开发业务愈发成熟
公司主营的市北高新园区地处上海静安中心城区位置，是静安承接上海全
球科创中心、国际数字之都建设的核心功能区。公司长期以来始终秉持“科创市北、
智慧产业、智能建筑”的设计理念，在实践中积极探索“BIM+大数据”的全流程管控
和运营体系，陆续打造了一批精准定制的高端产业载体，包括市北总部经济园、市北
·新中新、市北·云立方、市北·智汇园、市北·壹中心等。在新建设项目中，位于
园区西部核心区域的市北·区块链生态谷和市北·聚能湾创新社区载体项目均已在报
告期内竣工；位于东部区域的静安市北国际科创社区，各子项目地块建设有序推进，
计划于2023年底陆续交付使用。静安市北国际科创社区作为上海中心城区以数据智能
为产业核心驱动的重要载体，将努力打造成为“市北数智生态园”和“民营经济总部
集聚区”。此外，为进一步释放园区发展空间，提升低效存量土地使用效能，公司计
划对江场西路以北走马塘沿岸区域进行整体改造、转型升级。公司将持续贯彻“人民
城市人民建、人民城市为人民”重要理念，把市北高新园区建设成为产城融合、职住
平衡、生态宜居、交通便利的创新型产业社区，营造宽松的创新创业环境、和谐的人
文环境、富有未来感的科技体验环境，树立起高品质园区的建设典范。
2、“数智”产业赋能集聚路线愈发明确
公司主营的市北高新园区是上海市首个大数据产业基地和唯一的云计算产
业基地以及首批超高清视频产业示范基地，历经数次转型蝶变，目前已初步形成“总
部支撑、数智赋能”的产业格局。近年来，市北高新园区产业集聚发展路线愈发清晰
，并根据数据要素“应用、技术、资源、支撑”四个层级，绘制了全市首张数据智能
产业链图谱。围绕数据要素全流通体系，从云计算、大数据到5G、区块链，从底层技
术到前端应用，园区走出了一条“迭代不断代、转型不走形”的发展路径。目前，园
区拥有数据智能类企业380余家，其中经市经信委认定的大数据企业达170余家，占到
总数的近1/3，包括浪潮云、卡斯柯、宝尊电商、鹏博士、格尔软件、合合信息、珍
岛信息等在内的一批“数智”头部企业先后入驻，成为推动园区经济向更高能级跃迁
的动力引擎。
随着园区“数智”产业标签显示度、贡献度的逐步攀升，大数据“五位一
体”规划格局初显。包括上海市大数据中心、上海数据交易中心、大数据流通与交易
技术国家工程实验室、大数据试验场、大数据联盟、交大健康大数据研究院、亚马逊
AWS创新中心、中航联创（上海）创新中心等在内的机构院所先后云集响应，组成了
园区产业功能平台服务体系的中坚力量。报告期内，区块链生态谷项目在2020年6月
正式揭牌，以华为上海区块链生态创新中心、万向区块链+大数据联合创新中心、中
信信息区块链技术研究中心以及上海科学院区块链技术研究所为首的区块链研究机构
纷至沓来，共同打造“1+3+N”产业创新生态，聚焦“数字金融、数据交易、跨境贸
易”等重点领域，寻求关键底层技术的研发突破。
报告期内，市北高新园区在营造产业氛围方面依旧热度不减，先后举办或
参与了静安国际大数据论坛、首届大数据专项劳动竞赛、上海开放数据应用创新大赛
（SODA）、BOT数据智能创新应用大赛静安站等多场专业论坛及创业比赛，为优秀团
队和创新人才提供展示舞台，激活园区创新活力。
3、“直投+基金”、“投资+培育”产业投资体系愈发全面
公司在产业投资方面立足于“地产+投资”双轮驱动运营模式，采取“直投
+基金”的多元化产业投资体系，依托公司专业投资团队的丰富经验，在产业基金、
股权投资、项目合资等方面多点开花，形成内外兼顾、产融结合的投资新格局。公司
产业投资业务紧紧围绕市北高新园区的优势产业和优质企业，注重投资的专业性和协
同性，依托“聚能湾国家级科技企业孵化器”和“助力科创引培计划”两大平台，构
建“孵化→投资→赋能”的产业投资孵化的创新闭环。通过科技孵化，筛选具有投资
潜力的目标企业；通过“引培计划”等系列活动对投资企业进行精细化的考评及筛选
，确定合适投资目标；通过产业投资赋能，为被投企业提供产业合作、资本支持及大
数据应用场景落地等机会，加速推动企业成长壮大，以此促进投资与园区产业的联动
，打造数智产业的投资生态圈。
4、企业服务品牌聚合效应愈发显著
公司运营的市北高新园区围绕园区开发建设、招商引资、企业服务、产业
投资等核心业务，坚持走专业化、精品化、品牌化路线，已经形成了注重产业、人才
、品质、配套、功能、生态和管理的等各要素综合发展的产业园区综合运营模式。公
司始终注重探索园区综合管理服务的创新模式，通过精准的产业定位打造独有的数智
产业园区综合服务体系，全力优化营商环境，强化生态园区建设，创建线上线下互补
结合的服务机制，在园区范围内初步形成智慧园区综合管理体系，打破了产业园区与
城市空间之间的固有壁垒，全面缔造了“生产、生活、生态”三者有效联结的良好局
面。公司积极构建产业园区数字化管理能力和国际科创社区数字化运营能力，并逐步
将软实力内化为市北高新的企业品牌，以形成未来轻资产输出价值。
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