600515*ST筑信 资产重组最新消息
≈≈*ST基础600515≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明。
截至报告期末，公司业务范围包括地产、机场、物业、免税、飞行训练、
酒店等，下属成员企业过百家，以下为公司的主要业务情况：
（一）公司所从事的主要业务和经营模式。
1、地产业务。
2021年上半年公司房地产业务主要方向为继续推进存量住宅及临空产业园
区项目的投资开发，如海南省内海口、儋州地区项目及海南省外宜昌地区项目的开发
建设。对存量住宅、写字楼和公寓等开发库存的销售，以及临空产业园区及投资性房
地产的出租与管理。
2、机场业务。
公司的机场经营业务主要分为航空性业务和非航空性业务，航空性业务指
与飞机、旅客及货物服务直接关联的基础性业务，如为国内外航空运输企业、过港和
转港旅客提供过港及地面运输服务等；其余类似延伸的商业、办公室租赁、值机柜台
出租等都属于非航空性业务。
公司控股8家机场，包括：三亚凤凰机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机
场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场、琼海博鳌机场、德国法兰克福
哈恩机场。公司通过子公司参股3家机场，包括：海口美兰机场、宜昌三峡机场、东
营胜利机场。公司管理输出2家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴机场。
3、物业业务。
公司物业业务专注于大型临空临港产业园、学校医院政府企事业单位、住
宅商业写字楼及餐饮服务、资产管理服务，提供专业、便捷、高效的物业基础服务（
绿化保洁、客户服务、秩序维护、公区维修），以及包括资产托管（涉及自有项目如
海南大厦、海口新海航大厦、北京国兴城、外部项目如碧水云天颐园、卡尔生活馆等
项目）、家政维修、保洁等在内的增值服务。报告期内，公司物业业务在管项目共计
166个，管理面积逾1500万平方米。
4、免税业务。
海航基础参与免税业务的形式主要为两种，一种为参股投资形式，另一种
为自持物业提供场地租赁形式。采用参股投资形式的免税业务包括：海免海口美兰机
场免税店（离岛免税）、中免凤凰机场免税店（离岛免税）、海南海航中免（口岸免
税），采用自持物业提供场地租赁形式的免税业务包括：cdf海口日月广场免税店、
海控全球精品（海口）免税城、三亚凤凰机场提货点、cdf返岛提货点、博鳌机场提
货点。
美兰机场免税店采取线上、线下两种经营模式，经营国家批准的45类免税
商品，涵盖300余个国际知名高端品牌。
中免凤凰机场免税店位于三亚凤凰机场隔离区内，运营离岛免税品实体零
售业务，经营品类以香水化妆品、酒水、手表配饰、电子产品及食品为主，涵盖超百
个国际知名品牌。中免凤凰机场免税店于2020年12月30日正式营业。
海南海航中免拥有海口美兰国际机场、三亚凤凰机场2家机场口岸免税店和
7家机上免税店，覆盖国际航线67条。2020年初至今受新冠疫情影响，口岸店和机上
免税暂闭店至今。
海航基础自持物业日月广场为cdf海口日月广场免税店、海控全球精品（海
口）免税城及cdf返岛提货点提供场地租赁服务，cdf海口日月广场免税店、海控全球
精品（海口）免税城均采取线上、线下两种经营模式，经营国家批准的45类免税商品
，涵盖100余个国际知名高端品牌。
5、飞行训练业务天羽飞训是一家综合型现代航空训练服务企业，现有海口
、三亚、昆明、北京等训练基地，主要从事飞行、乘务及其他航空特业人员的模拟机
训练、模拟机维护及维修业务。报告期内，公司业务以助力海南自贸港建设为主要方
向，积极开拓飞行训练市场、新增训练基地布局，同时注重训练业务拓展工作，大力
推进研学产品、航空体验市场开发等。
6、酒店业务公司酒店业务的经营实体为海南迎宾馆，坐落于海口市国兴CB
D中心区，与海口最大的商业综合体日月广场临街相望，毗邻cdf海口日月广场免税店
和海控全球精品（海口）免税城，距美兰国际机场仅20公里，吃、住、行、游、购、
娱皆十分便利，是集商务出差和休闲度假为一体的豪华型酒店。
（二）行业情况。
1、地产行业。
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时
纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。2021年1月1日，《关于建立银
行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始实施，其核心内容为设置房贷
“两道红线”，控制房地产贷款占比和个人住房贷款占比。自此，房地产业形成了“
三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。
2021年3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房
突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租
赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大
努力帮助新市民、青年人等环节住房困难。4月30日，中央政治局会议召开，会议再
次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权供
给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。
2021年上半年，我国市场主体预期向好，主要宏观指标处于合理区间，经
济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。根据国家统计局数据显示，2021年1—6月份，
全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%，其中，住宅投资54,244亿元，同
比增长17.0%。2021年上半年，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，其
中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增
长8.8%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公
楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
根据海南省统计局数据显示，2021年1—6月份全省房地产开发投资604.3亿
元，其中住宅投资395.4亿元，比上年同期增长3.3%；办公楼投资41.2亿元，比上年
同期增长77.1%；商业营业用房投资69.4亿元，比上年同期增长24.5%。房地产项目房
屋施工面积8,220.26万平方米，比上年同期增长4.7%，其中本年新开工面积614.21万
平方米，比上年同期增长81.5%。全省房屋销售面积373.11万平方米，比上年同期增
长49.2%；销售额680.2亿元，比上年同期增长68%。
2、机场行业。
2021年，是“十四五”规划开局之年，中国民航局党组根据行业发展规律
和“十四五”民航发展阶段性特征，于2021年1月调整发布了“十四五”时期“一二
三三四”民航总体工作思路，即：践行一个理念、推动两翼齐飞、坚守三条底线、构
建完善三个体系、开拓四个新局面。
截至报告期末，全国民航运输航空实现持续安全飞行“120+10”个月、9,4
48万小时，连续实现229个空防安全月。全行业完成运输总周转量、旅客运输量和货
邮运输量465亿吨公里、2.45亿人次、374.3万吨，同比增长45.4%、66.4%和24.6%，
分别恢复至2019年同期的74.1%、76.2%、106.4%，全行业亏损同比减少449.8亿元；
共批复中外航空公司货运航班10.1万班，其中客改货5.1万班；全国航班正常率达85.
57%，比2019年同期提高5.22个百分点；累计完成固定资产投资435亿元，同比增长8.
5%。
针对2021年下半年重点工作，中国民航局要求，深入贯彻落实习近平总书
记关于安全生产的重要论述精神，深化运用系统观念和方法，持续开展风险隐患排查
整治与“三个敬畏”宣传教育，深刻把握“六个起来”，努力实现运输航空持续安全
飞行“120+16”个月目标。毫不放松抓好常态化疫情防控，确保“外防输入、内防反
弹、人物同防”。统筹推进“四型机场”和智慧民航建设。践行真情服务理念，确保
各项服务承诺高质量兑现，增强民航比较优势。坚持以制度创新、管理创新和科技创
新为导向，以实现民航治理体系和治理能力现代化为总体目标，统筹推进民航深化改
革工作。
3、物业行业。
2021年，物业行业正逐步进入产业化阶段，多项文件相继出台，为物业管
理行业未来的发展指明了方向。今年1月，住建部、发展改革委、银保监会等十部委
联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业
向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服
务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求；3月，全国两会召开，与
会代表的提案多次涉及物业，包括社区治理新模式、社区应急能力提升、基层社区建
设等多项内容；5月，商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市
一刻钟便民生活圈建设的意见》，拟在全国范围内开展城市一刻钟便民生活圈建设试
点。
物业管理行业在健全行业监管制度的同时，深化党建引领，将物业管理融
入社会基层治理，推动物业服务向高品质、多样化升级，提高物业服务质量和标准化
水平。
从业态整体发展来看，2021年上半年物业百强企业签约中标项目中，约43%
是住宅物业项目，其余57%为办公物业、公众物业、学校物业、园区物业等，且办公
物业与公众物业项目居多。
民航局在1月的全国民航工作会议上表示，2021年末颁证运输机场将达247
个。目前已有新大正、万物云、碧桂园服务、保利物业等至少8家物企进入空港类物
管领域，其中，万物云斥资782.05万元收购了深圳机场物业服务有限公司61%股份，
碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司70%股权，新大正共管理16个机场（
全国排名第一）。公司目前在管8个机场项目及5个航司基地项目，未来空港类项目的
拓展将是公司重要的业务拓展方向。
4、免税行业。
自2020年7月1日起实施海南离岛免税新政一年以来，海南离岛免税购物消
费实现逆势猛增，吸引境外消费回流作用更加明显。2021年上半年，海南离岛免税购
物金额267.67亿元，购物382.3万人次，免税购物件数3690万件，3项数据分别较去年
同期增长257.2%、156.5%和258.9%。
海口海关发布统计数据显示，离岛免税新政自去年7月1日实施至今年6月30
日，海关监管离岛免税购物金额468亿元、同比增长226%，件数6072万件、同比增长2
11%，购物旅客628万人次、同比增长102%。截至报告期末，海南离岛免税企业共完成
离岛旅客邮寄送达免税品金额约12.3亿元、208万件、23.1万人次，完成岛内居民离
岛寄存、返岛提取免税品金额约1亿元、12.4万件、1.3万人次。10年间，海南共销售
免税品约980亿元，接近1000亿元，购物人数超2500万人次，购物件数约1.2亿件。
5、飞行训练行业。
飞行模拟机训练行业是航空业支持性产业，对地理位置、配套服务等都有
要求，也是临空产业的重要组成部分。大型航空公司培训资源按照飞机引进计划配备
，故飞行训练市场产能增长与航空业发展息息相关。近年来，国航、东航、南航下属
训练机构不断扩张，分基地建设、模拟机引进投入加大。部分航空公司购买模拟机进
行自主训练，剩余机位向周边航司销售。同时，独立运营的训练机构也加入市场竞争
。天羽飞训将充分利用海南自贸港建设发展契机，不断优化产业布局，同时加强训练
品牌建设和训练、研学、体验市场开发力度。
6、酒店行业。
2021年上半年，海南省实现旅游总收入819.78亿元（含酒店、餐饮、景区
、运输等旅游行业），同比增长260.1%，比2019年同期增长67.1%。接待游客总人数4
321.1万人次，同比增长119.7%，比2019年同期增长12.0%，酒店及餐饮业发展均在快
速恢复，呈现出良好的发展势头。
二、报告期内核心竞争力分析。
（一）海南自贸港核心资源得天独厚。
1、机场管理品质国际化。海航基础参控股三亚凤凰国际机场、海口美兰机
场、琼海博鳌机场、三沙永兴机场等11家海南岛内外机场，掌握着海南双枢纽机场资
源，同时对外管理输出松原查干湖机场、三沙永兴机场2家机场。13家机场中，SKYTR
AX五星机场1家（海口美兰国际机场）、SKYTRAX四星机场3家（三亚凤凰机场、宜昌
三峡机场、满洲里机场），机场管理品质获得业内认可。
2、持有型物业资源禀赋。持有并运营海南自贸港物业总面积114万㎡，在
建/待建131万㎡，以经营实现物业增值、收入利润增加。借助离岛免税和岛民免税政
策优势，通过参股、场地租赁形式经营门店有5家。
（二）临空产业广阔的发展前景。
1、临空产业园资源优势明显。依托机场资源，获取临空地产资源，重点开
发、投资、运营美兰临空产业园和天津临空产业园等，例如公司控股天羽飞训、参股
海航技术，美兰临空产业园主导一站式飞机维修基地项目建设，并积极推进航食、货
运等临空上下游产业落地；拥有天津临空2万亩一级土地整理开发权益，未来发展潜
力巨大。
2、物业管理专业化。物业业务专注以空港、政府项目，承接上海浦东机场
S2卫星厅项目、海口美兰国际机场项目、三亚凤凰机场项目、琼海博鳌机场项目、海
南辖区政府、办公类等项目，有着临空、临港特色物业管理品牌以及“物业+、餐饮+
”独特服务体系，管理面积逾1500万平米。
（三）丰富的综合开发运营经验。
海航基础经过多年的业务经营积累，相继成功开发建设民用机场、5A写字
楼、商业综合体、高端酒店等各类项目数十个，并对建设的项目进行运营管理或提供
物业服务管理。在这过程中，海航基础积淀了丰富的项目开发、工程建设、招商运营
、物业管理的经验，培养了专业的、实践经验丰富的人员团队，锻造了从规划设计、
基础设施建设、产业招商、园区运营管理等全链条业务平台能力。
三、经营情况的讨论与分析。
1、地产业务。
报告期内，公司地产业务实现营业收入7.54亿元，签约销售面积约6.31万
平方米，签约销售额约10.21亿元。海航基础逐步从传统房地产行业向临空产业开发
战略转型。2021年上半年，主要针对存量的传统房地产业务，继续保持稳定的建设及
销售进度。同时，以海南自由贸易港为发展契机，深耕海南、立足全国，并整合全国
各区域资源优势，强化产业协同效应，提升整体竞争力，积极争取参与各地临空产业
园开发项目。
公司参股建设的美兰临空产业园首期项目美兰空港一站式飞机维修基地（
一期）项目工程建设完工，已启动项目联合验收。项目建成后将形成多方位、多业务
、多渠道、全产业链的国际一站式飞机维修产业平台，为加快推进海南自由贸易港贡
献积极力量。天津临空产业园片区一已完成控规审批，片区二、片区四控规审批工作
正持续推进。
2、机场业务。
报告期内，公司机场实现营业收入10.16亿元，公司各机场协同多方积极开
展复工复产工作，三亚凤凰机场上半年生产经营保持平稳回升态势，运输起降架次、
旅客吞吐量和货邮行同比2020年分别增长50.27%、80.84%和54.95%；在2021年春节黄
金周期间，三亚凤凰机场保障旅客达33.8万人次，2月14日过夜停场飞机108架次、2
月17日飞机起降451架次，两项架次数据创三亚凤凰机场历史新高。“五一”假期首
日，三亚凤凰机场旅客吞吐量达6.9万人次，刷新三亚凤凰机场历年“五一”假期单
日客流量纪录；当日宽体机占比达33.24%，亦创下通航以来宽体机单日占比的历史新
高。期间，松原查干湖机场了解到吉林油田在银川、庆阳、榆林等地有大批员工需要
返岗，松原查干湖机场主动上门寻求对接，联合海航旗下航司，为吉林油田提供复工
复产包机服务，共完成复工复产包机36架次，运输员工5393人次，得到了松原市政府
及外部单位的高度认可。2021年5月14日，唐山三女河机场与航科院联合创办机场新
技术应用联合实验室正式揭牌成立，实验室属全国首家中小机场联合实验室。2021年
1-4月份，营口兰旗机场取得在辽宁省内支线机场中单架次平均运输服务旅客人数量
最高记录。报告期内，宜昌三峡机场二期改扩建飞行区工程稳步推进，已完成T2航站
楼和国际航站楼一体化工程主体结构封顶和国际航站楼钢网架的提升，完成飞行区场
道及助航灯光工程和空管工程的竣工验收、校飞及试飞。琼海博鳌机场全员一心，保
障了博鳌亚洲论坛的顺利召开。
此外，公司各机场践行真情服务理念，持续提升服务品质，报告期内共获
得奖项86个，其中，三亚凤凰机场荣获国际机场协会（ACI）“旅客之声”、“2021
年重质守信3.15满意单位”、“第六届海南省文明单位”等奖项。松原查干湖机场荣
获“吉林地区中小型运输机场2021年上半年安全保障能力第一名”。
3、物业业务。
报告期内，公司物业业务实现营业收入3.96亿元，2021年上半年海航物业
荣获“2020年度中国团餐企业百强”称号、海航物业党委获评“海南省两新组织先进
基层党组织”称号，2021年品质运营管控将以品质运营检查及客户满意度调查为监督
手段，通过开展物业服务品质提升、设备安全标准化建设等专项工作，维持经营业绩
和品牌效益的稳步提升。致力于打造优质的机场地面服务以及客舱保洁服务，始终保
持高品质服务，逐步突破传统的物业服务模式，抢占区域市场份额。
4、免税业务。
报告期内，公司自持物业日月广场为免税及其他有税商业主体提供场地租
赁的营业收入1.04亿元。日月广场积极主动协同主力商户，推进海控全球精品（海口
）免税城二期施工装修开业，预计开业面积约2.16万㎡，计划8月30日开业。凤凰机
场积极配合中免凤凰机场免税店二期开业，经营面积约5000㎡，预计12月31日开业。
公司参股的免税业务实现收入32.51亿元，同比增长151.27%（去年同期中
免凤凰机场免税店收入并未列入总收入当中）。其中美兰机场免税店2021年中实现收
入27.62亿元(线上平台海南免税官方商城报告期内实现线上销售额达5.25亿元)；中
免凤凰机场免税店2021年中实现收入4.89亿元。
5、飞行训练业务。
报告期内，公司飞行训练业务实现营业收入1.72亿元，天羽飞训注重训练
质量管理，以海南自由贸易港为发展契机，凭借自身优势，新增客户不断增加，积极
争取了运输航空公司以外客户的训练投放。对内狠抓以质量为核心的精细化管理，通
过加强教员作风能力建设、自主开展模拟机维护、模拟机CBT课程开发等不断提升行
业竞争力；对外承接航空公司训练业务，自主开发训练质量促进系统，不断加强训练
管理、视景系统开发等促进航空培训能力提升。截至报告期末，天羽飞训已拥有全动
飞行模拟机29台，模拟机固模1台，IPT设备9台，乘务模拟器设备16台。
在教室方面，目前海口基地共有32间讲评室、29间理论教室、7间IPT教室
、3间CBT教室、1间美妆教室、1个考试中心。每天在天羽飞训进行飞行训练人数为28
0名，乘务培训人数为208名。
天羽飞训将结合公司临空产业的战略方向，拓展与航空飞行训练及体验相
关的航空体验旅游、航空科普教育等业务。在公司现有海南省省级研学基地资质基础
上，继续提升资质能力，开拓航空专业培训周边市场。
6、酒店业务。
报告期内，公司酒店业务实现营业收入0.71亿元，较去年同期增加了0.26
亿元，实现增长得益于酒店针对客源市场形式变化的分析积极应对，优化酒店资源，
均衡出租率及平均房价等，2021年上半年出租率在所在地区同类酒店中保持前列。
四、公司面临的风险和应对措施。
1、宏观经济波动风险。
新型冠状病毒疫情依然在全球蔓延，使当前全球经济环境呈现出高度的复
杂和不确定性，全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等
问题会在未来一段时间内长期存在。虽然疫情在我国已得到明显控制，但疫情防控仍
有薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，若是疫情的发展超出预期并呈现长期化趋势，
可能会对公司经营业绩产生进一步的不利影响。
2、政策调控风险。
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着市场对行业走势的预期。十
四五”将继续坚持“房住不炒”的定位，并推动金融、房地产同实体经济均衡发展，
实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。受整体政策调控影响，整
体市场趋于平稳，房地产投资将进一步下降。
民用航空运输业涉及到国防安全和国家领空资源开发利用的总体战略，因
此国家制定了行业的总体发展战略与规划，对行业的准入、运行和发展导向实施了较
为严格的政策监管。国家若对民航业的监管与发展政策进行调整，如收费政策、航权
政策、机场管理模式的导向政策、机场布局与产业规划政策、航线审批政策等，都可
能对公司机场投资运营管理业务的经营与发展带来影响。公司的免税等业务在一定程
度上也受到政策调控的影响。
3、公司重整相关风险。
目前法院已裁定公司进入重整程序，公司存在因重整失败被宣告破产的风
险。如公司被宣告破产，将被实施破产清算，股票将面临被终止上市的风险。如果公
司实施重整并执行完毕，重整计划将有利于改善公司的资产负债结构，减轻或消除历
史负担，提高公司的盈利能力。但公司后续经营和财务指标如果不符合《上海证券交
易所股票上市规则》等相关监管法规要求，公司股票仍存在被实施其他风险警示、退
市风险警示或终止上市的风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
1、地产业务：报告期内公司逐步从传统房地产行业向临空产业开发战略转
型。2020年，主要针对存量的传统房地产业务，继续保持稳定的建设及销售进度，同
时，以海南自由贸易港为发展契机，深耕海南，立足全国，并整合全国各区域资源优
势，强化产业协同效应，提升整体竞争力，积极争取参与各地临空产业园开发项目。
此外，根据党中央、国务院的指示精神，聚焦航空主业发展，积极调整公司业务范围
，参与海口美兰临空产业园、天津临空产业园项目前期拓展。美兰临空产业园除首期
项目美兰空港一站式飞机维修基地（一期）项目外，也在积极推进飞机附件维修、航
材保税库等项目的前期拓展，已协调政府明确项目选址，完成农转用手续办理,正推
进政府拆迁及供地。天津临空产业园正持续推进一、二、四片区的控规审批工作，产
业招商工作也在有序开展中。
2、机场业务：报告期内，公司机场业务认真践行“三个敬畏”，持续加强
“三基”建设，顺利完成年度安全指标；持续保持高标准的服务品质，推出多项暖心
举措，以实际行动保障旅客安心出行。2020年，公司未发生因机场原因导致的输入性
疫情病例，三亚凤凰机场党委被中共中央、国务院、中央军委授予“全国抗击新冠肺
炎疫情先进集体”荣誉称号；整体复工复产成效显著，自2020年8月起至12月，凤凰
机场旅客吞吐量实现连续五个月正增长，是全国千万级机场中唯一一家旅客吞吐量实
现连续五个月正增长的机场，且在2020年全国机场旅客吞吐量排名中，从2019年的第
23位跃升至第18位；同时，凤凰机场积极利用放量、免税、旅游、内循环等利好政策
，客座率由2月最低的35.4%恢复至10月最高的90.90%。宜昌机场作为深处湖北疫区腹
地的民航企业，采取果断、有效的管控措施，确保机场整体防疫受控，先后获得交通
部、民航局及相关省市共计7项抗疫先进集体及个人荣誉表彰；为全力做好复航准备
，宜昌机场积极协调航空公司争取恢复航班，在3月29日00:06顺利实现了“湖北复航
、宜昌首飞”，被载入中国民航2020年度大事记，冬春时刻量达到702个，同比增幅2
0%在湖北省内机场中增幅最高；机场二期改扩建各项工程有序推进，飞行区预验收整
改工作已全部完成，具备竣工验收条件；T2和国际航站楼的桩基工程、土方开挖及冠
梁施工已全部结束；高架桥、空管工程按计划顺利推进。松原机场高质量通过民航东
北地区中小机场机坪运行统一规范试点项目验收；营口机场开通东北区域内首家支线
机场全货机航班；潍坊机场抓机遇、抢市场，开拓新航线，全年累计运营客运航线同
比增长112.5%。同时，公司加强安全督导，推广统一作业标准，提升安全管理水平，
全年未发生事故征候及以上等级不安全事件，生产运行平稳向好。
此外，公司推进“人文机场”建设、践行“真情服务”理念，在服务管理
方面，以“人文机场”建设为突破点，深入研究地方文化特色，加大服务创新的力度
，设计特色化服务文化产品。
2020年度，海航机场集团围绕安全管理、服务质量、社会公益等内容，积
极参评奖项提高整体知名度美誉度，公司各机场共获得奖项151个，其中，三亚凤凰
机场荣获ASQ1500-2500万量级最佳机场、最佳客户服务机场、最佳服务环境和氛围机
场、最佳基础设施和便利设施机场共四项大奖，宜昌机场获得宜昌市人民政府颁发的
“宜昌市抗击新冠肺炎疫情先进集体”。
3、物业业务：公司结合ISO9001体系文件要求开展项目运营工作，通过开
展物业服务品质提升、客户触点精细化管理等专项工作，实现了经营业绩和品牌效益
的稳步提升。2020年海航豪庭北苑二区项目获得海南省“物业服务优秀项目”称号，
公司致力打造优质的机场地面服务以及客舱保洁服务，空港类项目管理水平处于行业
前列，为公司空港类业务拓展夯实基础。
4、免税业务：海航基础参股的免税业务范围分别为美兰机场免税店、中免
凤凰机场免税店、海南海航中免。
美兰机场免税店位于海口美兰国际机场国内候机楼隔离区内，合作方为海
南省免税品有限公司，海航基础参股比例为49%。
中免凤凰机场免税店位于三亚凤凰国际机场隔离区内，合作方为中免集团
三亚市内免税店有限公司，公司子公司三亚临空实业投资开发有限公司（三亚）参股
比例为49%。
海南海航中免位于海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场内，合作方为中
国免税品（集团）有限责任公司，海航基础参股比例为50%。
海航基础自持物业日月广场为中免海口市内免税店、海控全球精品（海口
）免税城提供场地租赁服务，租赁面积分别为2.2万㎡、4.4万㎡。
5、飞行训练业务：天羽飞训注重训练质量管理，以海南自由贸易港为发展
契机，凭借自身优势，新增客户不断增加。对内狠抓以质量为核心的精细化管理，通
过加强教员作风能力建设、自主开展模拟机维护、严抓质量管理、模拟机CBT课程开
发等不断提升行业竞争力；对外承接航空公司训练业务，自主开发训练质量促进系统
，不断改进训练监查方式，加强教员、检查员训练管理，加强视景系统开发等促进航
空培训能力提升。截至2020年底，天羽飞训已拥有全动飞行模拟机30余台，IPT设备9
台，乘务模拟器设备16台。在教室方面，目前海口基地共有36个讲评室、38个理论教
室、3个CBT教室、1个考试中心。平均每天在天羽飞训进行飞行训练人数为350名，乘
务培训人数为900名。
天羽飞训将在维持经营现有业务的同时，把握海南自由贸易港政策和市场
机遇，结合公司临空产业的战略方向，拓展与航空飞行训练及体验相关的航空体验旅
游、航空科普教育等业务，在公司现有海南省省级研学基地资质基础上，继续提升资
质能力，开拓航空专业培训周边市场。
6、酒店业务：报告期内，2020年继续把握以商务、OTA、政务、旅行社会
展、差旅平台、会员为核心的六大板块的营销，同时不断提升酒店服务品质，从品牌
上加强海南迎宾馆的知名度及美誉度。2020年海南迎宾馆积极开展抗疫自救工作，通
过多维度营销，极大的减少疫情对酒店收益的影响，成为海口地区首家营收破亿的酒
店，2020年整体收益位居海口酒店前列。
二、报告期内主要经营情况
1、地产业务：报告期内，地产业务实现营业收入39.63亿元，2020年度新
开工面积0.55万平方米；完工面积11.89万平方米，签约销售面积约11.96万平方米，
签约销售额约20.87亿元。
根据我司与天津市东丽区政府签订投资协议约定，我司与天津滨海创意投
资发展有限公司组建合资公司，负责东丽临空经济区一期范围内的综合开发工作和招
商运营工作。报告期内，天津临空产业园已签署重大投资土地框架协议15家，新增注
册资金500万以上企业28家。
2、机场业务：报告期内，机场业务实现营业收入13.40亿元。公司受疫情
影响，共实现旅客吞吐量1,720.32万人次，航班起降13.19万架次，货邮行吞吐量22.
26万吨，国际及地区旅客吞吐量12.87万人次，增长幅度分别为-33.84%、-26.56%、-
21.03%、-90.03%。虽然生产指标总体同比大幅下滑，但凤凰机场自2020年8月起至12
月，旅客吞吐量实现连续五个月正增长，是全国千万级机场中唯一一家旅客吞吐量实
现连续五个月正增长的机场，且在2020年全国机场旅客吞吐量排名中，从2019年的第
23名跃升至第18位。
3、物业业务：报告期内，公司实现营业收入5.74亿元，在管项目170个，
管理面积近1500万平方米，业务涵盖临空临港、住宅、写字楼、餐饮、公共服务等业
态，收入来源主要为物业服务费。报告期内，公司积极贯彻战略目标和年度经营计划
，通过加强品牌建设、强化精细化管理、加快人才梯队建设，持续拓展市场实现了经
营业绩的稳步发展。
4、免税业务：报告期内，公司参股的美兰机场免税店在2020年受新冠疫情
影响及出港人数下滑的情况下，多措并举提升销售，全年总计实现收入38.66亿元（
未经审计），同比增长65.68%；线上平台海南免税官方商城实现线上销售额达9.57亿
元（未经审计）。中免凤凰机场免税店2020年12月30日正式营业，日均购物人数超13
00人次。海南海航中免虽因新冠疫情根据海关总署、民航局、海口美兰国际机场、三
亚凤凰国际机场要求闭店至今，未恢复营业，但通过CDF会员购线上销售业务，实现
销售1478万元。由于地理区位优势，中免海口市内免税店市场份额逐年增大，2020年
客流为533.25万人次。海航基础自持物业日月广场于2020年11月开始移交场地给海控
全球精品（海口）免税城，其中摩羯座一层已于2021年1月31日开业。报告期内公司
累计获得2019年度分红7840万元。
5、飞行训练业务：报告期内，2020年天羽飞训合作客户共计53家，模拟机
训练总计约13万小时，公司全年实现营业收入3.2亿元。2020年度，天羽飞训牵头西
安飞宇等单位开展北京乘务训练基地筹建工作，目前已投入运营。同时积极推动校企
合作工作，与烟台汽车工程职业学院合作设立二级学院“天羽航空学院”；积极拓展
研学产品、航空体验旅游、社会职业培训市场，于2020年1月被海南省授予“省级研
学旅行基地”资质，为社会群体提供研学服务；积极与电台等栏目等开展合作，宣传
航空体验产品；面向企业提供礼仪类、职业形象类等专业化课程，输出社会职业培训
产品。
6、酒店业务：报告期内，海南迎宾馆实现营业收入1.27亿元,同比下降8.4
1%，业务收入下降主要是2020年受疫情因素影响所致。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、地产行业
住建部表示2021年将重点抓好8个方面的工作，其中包括“坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳
预期”。
中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健
康发展。住建部将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根
弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地
产市场平稳健康发展。
海南省自由贸易港政策下投资战略转型，房地产要求落实好住房保障制度
，进一步完善住房保障和供应体系，通过定向增加土地供应、合理降低土地供应价格
、提供税费优惠等办法，有效增加保障性住房供给，优先满足本地居民和引进人才的
住房需求。推行安居型商品住房和长租房制度，盘活存量房产，探索引进管理型房地
产租赁企业，推动已经出售的存量空置房屋进入住房租赁市场。
2、机场行业
2021年民航工作总体要求是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神以及中央经济工
作会议精神，坚持新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题
，以深化供给侧结构性改革为主线，以民航强国战略目标为引领，全面落实"十四五"
时期"一二三三四"民航总体工作思路，统筹抓好常态化疫情防控和行业安全发展改革
工作，在构建新发展格局中，牢牢把握扩大内需这个战略基点，着力推进智慧民航建
设，着力创造民航安全飞行新纪录，着力提升运行效率，着力提升服务品质，着力持
续打造良好政治生态，确保"十四五"开好局起好步，以优异的工作成绩迎接建党100
周年。
2021年民航安全工作主要目标是：杜绝重特大运输航空责任事故，杜绝劫
机、炸机等机上恐怖事件，防止空防安全严重责任事故，防止重大航空地面事故和特
大航空维修事故，努力实现运输航空持续安全飞行"120+16"个月。
2021年,民航既要持续优化行业资源要素布局，推进行业更加协调均衡发展
，又要在疫情防控常态化背景下，以扩大内需为战略基点，深挖市场潜力、激发市场
活力，以航班正常工作为牵引，持续改善民航服务质量，力争全国千万级以上机场平
均放行正常率和始发航班正常率达85%，加大对机场飞行区、消防、应急救护、导航
等航空安全基础建设投入，持续践行“三个敬畏”。
3、物业行业
我国物业管理行业仍处于向现代服务业转型升级的发展初级阶段，“十三
五”期间物业管理行业始终随着物业服务行业的不断发展，坚定践行创新、协调、绿
色、开放、共享的新发展理念，深化服务业供给侧结构性改革，着力提高服务效率和
服务品质，在创造和稳定就业岗位，维护项目安定有序，促进社会和谐稳定，提升房
屋资产价值等方面发挥了重要作用。
“十四五”期间物业服务企业要着眼长远、把握大势、集思广益、开拓创
新，强化自身基础服务水平的同时做好差异化竞争，推动智慧社区建设、城市物业服
务、个性化服务的建设，从中国国情和行业实际出发走出一条具有中国特色的物业管
理行业发展之路。
在资本市场，物业股呈现出百舸争流之势，多数企业价值都受到市场热捧
。截至2020年底，共有38家物业服务企业登陆港股、4家物业服务企业进入A股，上市
物业服务企业在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势或将持续扩大。
4、免税行业
2021年2月2日，财政部、海关总署、税务总局联合发布了《关于增加海南
离岛旅客免税购物提货方式的公告》，提出离岛旅客购买免税品可选择邮寄送达方式
提货；岛内居民离岛前购买免税品，可选择返岛提取，进一步提升游客购物便利度与
购物意愿。离岛免税购物的吸引力显著增强，对引导海外消费回流起到积极的促进作
用。
短期来看，全球疫情冲击下奢侈品和高端化妆品供给结构将向需求结构方
向显著靠拢，叠加海南自贸港政策落地、市内免税顶层设计政策推动，品牌方促销折
扣政策倾斜，以及国内免税运营商灵活推动线上销售模式，中国免税销售规模有望逆
势增长，全球市场份额显著提升。
中长期来看，中国免税行业在全球免税产业和全球奢侈品和高端化妆品分
销行业的市场份额和议价能力将持续提升。
5、飞行训练行业
下阶段发展过程中，大部分航空公司将逐步引进模拟机进行自主训练。在
各航空公司均有模拟机的情况下，训练机构主要竞争力将变为教学质量、服务质量、
训练品牌等方面。天羽飞训在模拟机数量、训练质量、模拟机维护经验等方面，均处
于国内第一集团，但此次新冠肺炎疫情对行业整体影响较大，预计将持续1到2年负增
长，新进人员改装训练大幅减少，未来几年中市场竞争将更加激烈。
6、酒店行业
在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展
的黄金时期。特别是随着海南自贸港的进一步发展，海南旅游行业包括酒店业必将异
军突起。海口作为海南省的省会城市，兼具旅游及商务属性，酒店业的客源群体更加
丰富，为近几年酒店业的良好发展奠定了基础。2021年随着新冠疫苗的全面普及，疫
情对旅游业的影响将越来越小，海南酒店业势必迎来发展的春天。
(二)公司发展战略
2021年是海航基础重整再出发之年，海航基础将以“深耕海南、服务自贸
港”为宗旨，紧抓海南自贸港发展机遇，依托自身资源及核心能力，打造机场运营管
理、临空产业投资运营、持有型物业经营等业务发展新格局，实现公司向高质量发展
转型升级。
机场业务致力于成为行业内领先的机场运营管理服务商，对标全球机场行
业发展的管理模式和标准，专注于机场建设咨询、安全运行能力提升、服务质量管理
、航空市场开发以及商业资源经营等领域，持续提升非航收入占比，打造SKYTRAX星
级机场群。
依托机场资源获取土地资源，围绕飞机维修、培训、物流及临空商贸等进
行临空产业园开发、投资、运营。深耕海口美兰临空产业园，补齐三亚机场临空服务
短板，大力发展已有的天津临空产业园、武汉临空产业园及宜昌通航产业园，利用机
场管理资源优先布局博鳌临空产业园，实现机场管理与临空产业协调发展。
持有型物业经营依托持有的海南自贸港114万㎡核心物业打造自贸港高端总
部经济中心和免税商业中心，并继续建设131万㎡地标性写字楼项目，成为自贸港核
心地段物业持有者。
物业管理专注空港物业、政府项目领域，倾力打造标杆项目和团膳行业的
知名服务品牌，致力成为优秀的城市综合服务运营商。
(三)经营计划
1、地产业务
公司将逐步聚焦临空产业项目拓展力度，在运营机场与基地所在地优先进
行布局选择，以当地政府合作开发为导向，积极战略转型临空产业园的开发建设，通
过二级开发的合作实现土地溢价以及投资产业获取回报；另一方面深入打造和挖掘临
空商业、临空产业招商及租赁、航空生态社区等核心产品，以需定产充分发挥产业协
同作用，实现收入规模的跨越。
公司将持续把握海南自由贸易港政策、空港经济发展等市场机遇，增大临
空产业资产比重、提升临空产业收入，做大临空产业经济，逐步降低地产业务比重，
持续提升并巩固临空产业资产，向临空产业方向迈进，同时进行地产资产优化，将地
产资源逐步向临空产业聚拢。
2、机场业务
公司将紧跟国家“一带一路”倡议，积极参与海南自由贸易港建设，不断
提高企业国际竞争力，寻求国际战略合作，围绕机场投资与运营管理业务，依托丰富
的机场管理经验，全面参与机场上下游产业合作和运营管理，逐步完善全球机场网络
及延伸产业布局。
同时，深入贯彻落实“四型机场”建设要求，对标《新时代民航强国建设
行动纲要》，研究并制定平安、绿色、智慧、人文建设指导纲要，以平安为根基、以
绿色为担当、以智慧为核心、以人文为目标，探索机场高质量发展路径，全力构建现
代化的机场网络体系、机场建设管理体系、机场安全管理体系、机场运营管理体系、
机场真情服务体系及改革创新的机场治理体系，推动机场高质量发展。
3、物业业务
通过两条主线同步开展业务拓展工作，岛外以海口美兰机场SKYTRAX五星机
场优质的地面服务为亮点，大力拓展空港类项目；岛内积极推进产业园区项目的拓展
工作。抓住“三个领域、两个特色”的业务重点，以现管辖项目为中心，在大力拓展
空港类项目的同时，积极拓展政府机关类、高端写字楼类、高端住宅类、学校类、医
院类等项目。
4、免税业务
2021年，海航基础将继续紧抓海南自由贸易港的契机，充分利用离岛免税
政策红利，进一步推动离岛免税业务的发展。
美兰机场免税店将全面完成2021年各项年度生产经营指标及年度销售任务
指标，加快T2离岛免税项目筹开，为离岛人员提供品牌级次更高、品类更为齐全的免
税商品。
中免凤凰机场免税店二期法式花园正建设中，届时引入多个国际一线奢侈
品牌，打造国际一流机场免税店，进一步满足离港旅客的免税购物需求。
海南海航中免2021年继续大力拓展cdf会员购线上销售业务，待海口美兰国
际机场、三亚凤凰国际机场口岸免税店恢复营业后，实现线上线下销售同步增长。
日月广场项目将全力配合全球精品（海口）免税城有限公司，保障全球精
品（海口）免税城在既定期限内完成全面开业，同时根据免税政策积极促成岛民免税
业务在日月广场落地经营。
5、飞行训练业务
传统市场方面，不断拓展国内外客户。针对疫情影响等实际情况，推出相
应训练产品优惠组合，从传统销售方式转变为精品产品销售方式，进一步提高天羽飞
训在国内外的知名度，扩大销量。航空体验产品、研学旅行等新市场方面，继续加强
校企合作工作，与现有合作校方一同开展招生、教学、实习、实践等工作；继续加大
社会职业教育服务的宣传力度，承接各公司、机构的礼仪、职业形象等培训业务。训
练管理方面，继续聚焦运行风险的防范、教员授课能力的集中演练和提升开发基于最
新典型案例的教员和检查员培训课程；按照局方“打基础”的要求，深入推动飞行学
员培训模式变革，通过线上和线下培训模式的融合，建立线下资质类培训+线上专题
类培训的模式；加强教员资质管理，聚焦“教员、课程、质量标准”三个影响训练质
量的关键维度，进一步提升行业竞争力。
6、酒店业务
公司旗下自营酒店海南迎宾馆将在品牌定位、渠道推广等方面进行大幅调
整，将品牌定位“商务出差+休闲度假的综合性城市酒店”，实现线上线下品牌推广
，加大品牌推广力度，不断拓展酒店客源群体。同时不断丰富酒店产品，提升酒店竞
争力，始终保持海南酒店业领先水平。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济波动风险
新型冠状病毒疫情依然在全球蔓延，使当前全球经济环境呈现出高度的复
杂和不确性，全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问
题会在未来一段时间内长期存在。虽然疫情在我国已得到明显控制，但疫情防控仍有
薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，若是疫情的发展超出预期并呈现长期化趋势，可
能会对公司经营业绩产生进一步的不利影响。
2、政策调控风险
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着市场对行业走势的预期。十
四五”将继续坚持“房住不炒”的定位，并推动金融、房地产同实体经济均衡发展，
实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。受整体政策调控影响，整
体市场趋于平稳，房地产投资将进一步下降。
民用航空运输业涉及到国防安全和国家领空资源开发利用的总体战略，因
此国家制定了行业的总体发展战略与规划，对行业的准入、运行和发展导向实施了较
为严格的政策监管。国家若对民航业的监管与发展政策进行调整，比如收费政策、航
权政策、机场管理模式的导向政策、机场布局与产业规划政策、航线审批政策等，都
可能对公司机场投资运营管理业务的经营与发展带来影响。公司的工程、免税等业务
在一定程度上也受到政策调控的影响。
3、公司重整相关风险
目前法院已裁定公司进入重整程序，公司存在因重整失败被宣告破产的风
险。如公司被宣告破产，将被实施破产清算，股票将面临被终止上市的风险。如果公
司实施重整并执行完毕，重整计划将有利于改善公司的资产负债结构，减轻或消除历
史负担，提高公司的盈利能力。但公司后续经营和财务指标如果不符合《上海证券交
易所股票上市规则》等相关监管法规要求，公司股票仍存在被实施其他风险警示、退
市风险警示或终止上市的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）海南自贸港核心资源禀赋
1.机场管理品质国际化。海航基础参控股三亚凤凰国际机场、海口美兰机
场、琼海博鳌机场、三沙永兴机场等10家海南岛内外机场，掌握着海南双枢纽机场资
源，同时对外管理输出松原查干湖机场、三沙永兴机场2家机场。12家机场中，SKYTR
AX五星机场1家（海口美兰国际机场）、SKYTRAX四星机场3家（三亚凤凰国际机场、
宜昌三峡机场、满洲里机场），机场管理品质获得业内认可。
2.持有型物业资源禀赋。持有并运营海南自贸港物业总面积114万㎡，在建
/待建131万㎡，以经营实现物业增值、收入利润增加。借助离岛免税和岛民免税政策
优势，通过参股、场地租赁形式经营门店有5家，总面积11.08万㎡，占离岛免税经营
面积达48.7%。
（二）临空产业广阔的发展前景
1、临空产业园资源优势明显。依托机场资源，获取临空地产资源，重点开
发、投资、运营美兰临空产业园和天津临空产业园等，例如公司控股天羽飞训、参股
海航技术，美兰临空产业园主导一站式飞机维修基地项目建设，并积极推进航食、货
运等临空上下游产业落地；拥有天津临空2万亩一级土地整理开发权益，未来发展潜
力巨大。
2、物业管理专业化。物业业务专注以空港、政府项目，承接上海浦东机场
S2卫星厅项目、海口美兰国际机场项目、三亚凤凰国际机场项目、琼海博鳌机场项目
、海南辖区政府、办公类等项目，有着临空、临港特色物业管理品牌以及“物业+、
餐饮+”独特服务体系，管理面积近1500万平米。
（三）丰富的综合开发运营经验
海航基础经过多年的业务经营积累，相继成功开发建设民用机场、5A写字
楼、商业综合体、高端酒店等各类项目数十个，并对建设的项目进行运营管理或提供
物业服务管理。在这过程中，海航基础积淀了丰富的项目开发、工程建设、招商运营
、物业管理的经验，培养了专业的、实践经验丰富的人员团队，锻造了从规划设计、
基础设施建设、产业招商、园区运营管理等全链条业务平台能力。
（四）品牌与产业体系优势
报告期内公司入围由海南省企业联合会、省企业家协会主办的“2020海南
省企业百强企业”，位列第11位，三亚凤凰机场荣获国际机场协会（ACI）2019年度1
500-2500万量级机场“最佳机场”、“最佳客户服务机场”、“最佳服务环境和氛围
机场”、“最佳基础设施和便利设施机场”四项世界大奖，宜昌三峡机场荣获由宜昌
市人民政府颁发的“宜昌市抗击新冠肺炎疫情先进集体”荣誉称号。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明。
截至报告期末，公司业务范围包括地产、机场、物业、免税、飞行训练、
酒店等，下属成员企业过百家，以下为公司的主要业务情况：
（一）公司所从事的主要业务和经营模式。
1、地产业务。
2021年上半年公司房地产业务主要方向为继续推进存量住宅及临空产业园
区项目的投资开发，如海南省内海口、儋州地区项目及海南省外宜昌地区项目的开发
建设。对存量住宅、写字楼和公寓等开发库存的销售，以及临空产业园区及投资性房
地产的出租与管理。
2、机场业务。
公司的机场经营业务主要分为航空性业务和非航空性业务，航空性业务指
与飞机、旅客及货物服务直接关联的基础性业务，如为国内外航空运输企业、过港和
转港旅客提供过港及地面运输服务等；其余类似延伸的商业、办公室租赁、值机柜台
出租等都属于非航空性业务。
公司控股8家机场，包括：三亚凤凰机场、安庆天柱山机场、唐山三女河机
场、潍坊南苑机场、营口兰旗机场、满洲里西郊机场、琼海博鳌机场、德国法兰克福
哈恩机场。公司通过子公司参股3家机场，包括：海口美兰机场、宜昌三峡机场、东
营胜利机场。公司管理输出2家机场，包括：松原查干湖机场、三沙永兴机场。
3、物业业务。
公司物业业务专注于大型临空临港产业园、学校医院政府企事业单位、住
宅商业写字楼及餐饮服务、资产管理服务，提供专业、便捷、高效的物业基础服务（
绿化保洁、客户服务、秩序维护、公区维修），以及包括资产托管（涉及自有项目如
海南大厦、海口新海航大厦、北京国兴城、外部项目如碧水云天颐园、卡尔生活馆等
项目）、家政维修、保洁等在内的增值服务。报告期内，公司物业业务在管项目共计
166个，管理面积逾1500万平方米。
4、免税业务。
海航基础参与免税业务的形式主要为两种，一种为参股投资形式，另一种
为自持物业提供场地租赁形式。采用参股投资形式的免税业务包括：海免海口美兰机
场免税店（离岛免税）、中免凤凰机场免税店（离岛免税）、海南海航中免（口岸免
税），采用自持物业提供场地租赁形式的免税业务包括：cdf海口日月广场免税店、
海控全球精品（海口）免税城、三亚凤凰机场提货点、cdf返岛提货点、博鳌机场提
货点。
美兰机场免税店采取线上、线下两种经营模式，经营国家批准的45类免税
商品，涵盖300余个国际知名高端品牌。
中免凤凰机场免税店位于三亚凤凰机场隔离区内，运营离岛免税品实体零
售业务，经营品类以香水化妆品、酒水、手表配饰、电子产品及食品为主，涵盖超百
个国际知名品牌。中免凤凰机场免税店于2020年12月30日正式营业。
海南海航中免拥有海口美兰国际机场、三亚凤凰机场2家机场口岸免税店和
7家机上免税店，覆盖国际航线67条。2020年初至今受新冠疫情影响，口岸店和机上
免税暂闭店至今。
海航基础自持物业日月广场为cdf海口日月广场免税店、海控全球精品（海
口）免税城及cdf返岛提货点提供场地租赁服务，cdf海口日月广场免税店、海控全球
精品（海口）免税城均采取线上、线下两种经营模式，经营国家批准的45类免税商品
，涵盖100余个国际知名高端品牌。
5、飞行训练业务天羽飞训是一家综合型现代航空训练服务企业，现有海口
、三亚、昆明、北京等训练基地，主要从事飞行、乘务及其他航空特业人员的模拟机
训练、模拟机维护及维修业务。报告期内，公司业务以助力海南自贸港建设为主要方
向，积极开拓飞行训练市场、新增训练基地布局，同时注重训练业务拓展工作，大力
推进研学产品、航空体验市场开发等。
6、酒店业务公司酒店业务的经营实体为海南迎宾馆，坐落于海口市国兴CB
D中心区，与海口最大的商业综合体日月广场临街相望，毗邻cdf海口日月广场免税店
和海控全球精品（海口）免税城，距美兰国际机场仅20公里，吃、住、行、游、购、
娱皆十分便利，是集商务出差和休闲度假为一体的豪华型酒店。
（二）行业情况。
1、地产行业。
2021年上半年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局
角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时
纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期的目标落到实处。2021年1月1日，《关于建立银
行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》开始实施，其核心内容为设置房贷
“两道红线”，控制房地产贷款占比和个人住房贷款占比。自此，房地产业形成了“
三道红线+两道红线”金融贷款调控格局。
2021年3月5日，全国两会召开，李克强总理作政府工作报告，提出要坚持
房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房
突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租
赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大
努力帮助新市民、青年人等环节住房困难。4月30日，中央政治局会议召开，会议再
次强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增加保障性租赁住房和共有产权供
给，并首提防止以学区房等名义炒作房价。
2021年上半年，我国市场主体预期向好，主要宏观指标处于合理区间，经
济发展呈现稳中加固、稳中向好态势。根据国家统计局数据显示，2021年1—6月份，
全国房地产开发投资72,179亿元，同比增长15.0%，其中，住宅投资54,244亿元，同
比增长17.0%。2021年上半年，商品房销售面积88,635万平方米，同比增长27.7%，其
中，住宅销售面积增长29.4%，办公楼销售面积增长10.0%，商业营业用房销售面积增
长8.8%。商品房销售额92,931亿元，增长38.9%，其中，住宅销售额增长41.9%，办公
楼销售额增长10.7%，商业营业用房销售额增长8.8%。
根据海南省统计局数据显示，2021年1—6月份全省房地产开发投资604.3亿
元，其中住宅投资395.4亿元，比上年同期增长3.3%；办公楼投资41.2亿元，比上年
同期增长77.1%；商业营业用房投资69.4亿元，比上年同期增长24.5%。房地产项目房
屋施工面积8,220.26万平方米，比上年同期增长4.7%，其中本年新开工面积614.21万
平方米，比上年同期增长81.5%。全省房屋销售面积373.11万平方米，比上年同期增
长49.2%；销售额680.2亿元，比上年同期增长68%。
2、机场行业。
2021年，是“十四五”规划开局之年，中国民航局党组根据行业发展规律
和“十四五”民航发展阶段性特征，于2021年1月调整发布了“十四五”时期“一二
三三四”民航总体工作思路，即：践行一个理念、推动两翼齐飞、坚守三条底线、构
建完善三个体系、开拓四个新局面。
截至报告期末，全国民航运输航空实现持续安全飞行“120+10”个月、9,4
48万小时，连续实现229个空防安全月。全行业完成运输总周转量、旅客运输量和货
邮运输量465亿吨公里、2.45亿人次、374.3万吨，同比增长45.4%、66.4%和24.6%，
分别恢复至2019年同期的74.1%、76.2%、106.4%，全行业亏损同比减少449.8亿元；
共批复中外航空公司货运航班10.1万班，其中客改货5.1万班；全国航班正常率达85.
57%，比2019年同期提高5.22个百分点；累计完成固定资产投资435亿元，同比增长8.
5%。
针对2021年下半年重点工作，中国民航局要求，深入贯彻落实习近平总书
记关于安全生产的重要论述精神，深化运用系统观念和方法，持续开展风险隐患排查
整治与“三个敬畏”宣传教育，深刻把握“六个起来”，努力实现运输航空持续安全
飞行“120+16”个月目标。毫不放松抓好常态化疫情防控，确保“外防输入、内防反
弹、人物同防”。统筹推进“四型机场”和智慧民航建设。践行真情服务理念，确保
各项服务承诺高质量兑现，增强民航比较优势。坚持以制度创新、管理创新和科技创
新为导向，以实现民航治理体系和治理能力现代化为总体目标，统筹推进民航深化改
革工作。
3、物业行业。
2021年，物业行业正逐步进入产业化阶段，多项文件相继出台，为物业管
理行业未来的发展指明了方向。今年1月，住建部、发展改革委、银保监会等十部委
联合发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，鼓励有条件的物业服务企业
向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服
务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求；3月，全国两会召开，与
会代表的提案多次涉及物业，包括社区治理新模式、社区应急能力提升、基层社区建
设等多项内容；5月，商务部、住房和城乡建设部等12部门联合印发《关于推进城市
一刻钟便民生活圈建设的意见》，拟在全国范围内开展城市一刻钟便民生活圈建设试
点。
物业管理行业在健全行业监管制度的同时，深化党建引领，将物业管理融
入社会基层治理，推动物业服务向高品质、多样化升级，提高物业服务质量和标准化
水平。
从业态整体发展来看，2021年上半年物业百强企业签约中标项目中，约43%
是住宅物业项目，其余57%为办公物业、公众物业、学校物业、园区物业等，且办公
物业与公众物业项目居多。
民航局在1月的全国民航工作会议上表示，2021年末颁证运输机场将达247
个。目前已有新大正、万物云、碧桂园服务、保利物业等至少8家物企进入空港类物
管领域，其中，万物云斥资782.05万元收购了深圳机场物业服务有限公司61%股份，
碧桂园服务拿下海口新华正达空港服务有限公司70%股权，新大正共管理16个机场（
全国排名第一）。公司目前在管8个机场项目及5个航司基地项目，未来空港类项目的
拓展将是公司重要的业务拓展方向。
4、免税行业。
自2020年7月1日起实施海南离岛免税新政一年以来，海南离岛免税购物消
费实现逆势猛增，吸引境外消费回流作用更加明显。2021年上半年，海南离岛免税购
物金额267.67亿元，购物382.3万人次，免税购物件数3690万件，3项数据分别较去年
同期增长257.2%、156.5%和258.9%。
海口海关发布统计数据显示，离岛免税新政自去年7月1日实施至今年6月30
日，海关监管离岛免税购物金额468亿元、同比增长226%，件数6072万件、同比增长2
11%，购物旅客628万人次、同比增长102%。截至报告期末，海南离岛免税企业共完成
离岛旅客邮寄送达免税品金额约12.3亿元、208万件、23.1万人次，完成岛内居民离
岛寄存、返岛提取免税品金额约1亿元、12.4万件、1.3万人次。10年间，海南共销售
免税品约980亿元，接近1000亿元，购物人数超2500万人次，购物件数约1.2亿件。
5、飞行训练行业。
飞行模拟机训练行业是航空业支持性产业，对地理位置、配套服务等都有
要求，也是临空产业的重要组成部分。大型航空公司培训资源按照飞机引进计划配备
，故飞行训练市场产能增长与航空业发展息息相关。近年来，国航、东航、南航下属
训练机构不断扩张，分基地建设、模拟机引进投入加大。部分航空公司购买模拟机进
行自主训练，剩余机位向周边航司销售。同时，独立运营的训练机构也加入市场竞争
。天羽飞训将充分利用海南自贸港建设发展契机，不断优化产业布局，同时加强训练
品牌建设和训练、研学、体验市场开发力度。
6、酒店行业。
2021年上半年，海南省实现旅游总收入819.78亿元（含酒店、餐饮、景区
、运输等旅游行业），同比增长260.1%，比2019年同期增长67.1%。接待游客总人数4
321.1万人次，同比增长119.7%，比2019年同期增长12.0%，酒店及餐饮业发展均在快
速恢复，呈现出良好的发展势头。
二、报告期内核心竞争力分析。
（一）海南自贸港核心资源得天独厚。
1、机场管理品质国际化。海航基础参控股三亚凤凰国际机场、海口美兰机
场、琼海博鳌机场、三沙永兴机场等11家海南岛内外机场，掌握着海南双枢纽机场资
源，同时对外管理输出松原查干湖机场、三沙永兴机场2家机场。13家机场中，SKYTR
AX五星机场1家（海口美兰国际机场）、SKYTRAX四星机场3家（三亚凤凰机场、宜昌
三峡机场、满洲里机场），机场管理品质获得业内认可。
2、持有型物业资源禀赋。持有并运营海南自贸港物业总面积114万㎡，在
建/待建131万㎡，以经营实现物业增值、收入利润增加。借助离岛免税和岛民免税政
策优势，通过参股、场地租赁形式经营门店有5家。
（二）临空产业广阔的发展前景。
1、临空产业园资源优势明显。依托机场资源，获取临空地产资源，重点开
发、投资、运营美兰临空产业园和天津临空产业园等，例如公司控股天羽飞训、参股
海航技术，美兰临空产业园主导一站式飞机维修基地项目建设，并积极推进航食、货
运等临空上下游产业落地；拥有天津临空2万亩一级土地整理开发权益，未来发展潜
力巨大。
2、物业管理专业化。物业业务专注以空港、政府项目，承接上海浦东机场
S2卫星厅项目、海口美兰国际机场项目、三亚凤凰机场项目、琼海博鳌机场项目、海
南辖区政府、办公类等项目，有着临空、临港特色物业管理品牌以及“物业+、餐饮+
”独特服务体系，管理面积逾1500万平米。
（三）丰富的综合开发运营经验。
海航基础经过多年的业务经营积累，相继成功开发建设民用机场、5A写字
楼、商业综合体、高端酒店等各类项目数十个，并对建设的项目进行运营管理或提供
物业服务管理。在这过程中，海航基础积淀了丰富的项目开发、工程建设、招商运营
、物业管理的经验，培养了专业的、实践经验丰富的人员团队，锻造了从规划设计、
基础设施建设、产业招商、园区运营管理等全链条业务平台能力。
三、经营情况的讨论与分析。
1、地产业务。
报告期内，公司地产业务实现营业收入7.54亿元，签约销售面积约6.31万
平方米，签约销售额约10.21亿元。海航基础逐步从传统房地产行业向临空产业开发
战略转型。2021年上半年，主要针对存量的传统房地产业务，继续保持稳定的建设及
销售进度。同时，以海南自由贸易港为发展契机，深耕海南、立足全国，并整合全国
各区域资源优势，强化产业协同效应，提升整体竞争力，积极争取参与各地临空产业
园开发项目。
公司参股建设的美兰临空产业园首期项目美兰空港一站式飞机维修基地（
一期）项目工程建设完工，已启动项目联合验收。项目建成后将形成多方位、多业务
、多渠道、全产业链的国际一站式飞机维修产业平台，为加快推进海南自由贸易港贡
献积极力量。天津临空产业园片区一已完成控规审批，片区二、片区四控规审批工作
正持续推进。
2、机场业务。
报告期内，公司机场实现营业收入10.16亿元，公司各机场协同多方积极开
展复工复产工作，三亚凤凰机场上半年生产经营保持平稳回升态势，运输起降架次、
旅客吞吐量和货邮行同比2020年分别增长50.27%、80.84%和54.95%；在2021年春节黄
金周期间，三亚凤凰机场保障旅客达33.8万人次，2月14日过夜停场飞机108架次、2
月17日飞机起降451架次，两项架次数据创三亚凤凰机场历史新高。“五一”假期首
日，三亚凤凰机场旅客吞吐量达6.9万人次，刷新三亚凤凰机场历年“五一”假期单
日客流量纪录；当日宽体机占比达33.24%，亦创下通航以来宽体机单日占比的历史新
高。期间，松原查干湖机场了解到吉林油田在银川、庆阳、榆林等地有大批员工需要
返岗，松原查干湖机场主动上门寻求对接，联合海航旗下航司，为吉林油田提供复工
复产包机服务，共完成复工复产包机36架次，运输员工5393人次，得到了松原市政府
及外部单位的高度认可。2021年5月14日，唐山三女河机场与航科院联合创办机场新
技术应用联合实验室正式揭牌成立，实验室属全国首家中小机场联合实验室。2021年
1-4月份，营口兰旗机场取得在辽宁省内支线机场中单架次平均运输服务旅客人数量
最高记录。报告期内，宜昌三峡机场二期改扩建飞行区工程稳步推进，已完成T2航站
楼和国际航站楼一体化工程主体结构封顶和国际航站楼钢网架的提升，完成飞行区场
道及助航灯光工程和空管工程的竣工验收、校飞及试飞。琼海博鳌机场全员一心，保
障了博鳌亚洲论坛的顺利召开。
此外，公司各机场践行真情服务理念，持续提升服务品质，报告期内共获
得奖项86个，其中，三亚凤凰机场荣获国际机场协会（ACI）“旅客之声”、“2021
年重质守信3.15满意单位”、“第六届海南省文明单位”等奖项。松原查干湖机场荣
获“吉林地区中小型运输机场2021年上半年安全保障能力第一名”。
3、物业业务。
报告期内，公司物业业务实现营业收入3.96亿元，2021年上半年海航物业
荣获“2020年度中国团餐企业百强”称号、海航物业党委获评“海南省两新组织先进
基层党组织”称号，2021年品质运营管控将以品质运营检查及客户满意度调查为监督
手段，通过开展物业服务品质提升、设备安全标准化建设等专项工作，维持经营业绩
和品牌效益的稳步提升。致力于打造优质的机场地面服务以及客舱保洁服务，始终保
持高品质服务，逐步突破传统的物业服务模式，抢占区域市场份额。
4、免税业务。
报告期内，公司自持物业日月广场为免税及其他有税商业主体提供场地租
赁的营业收入1.04亿元。日月广场积极主动协同主力商户，推进海控全球精品（海口
）免税城二期施工装修开业，预计开业面积约2.16万㎡，计划8月30日开业。凤凰机
场积极配合中免凤凰机场免税店二期开业，经营面积约5000㎡，预计12月31日开业。
公司参股的免税业务实现收入32.51亿元，同比增长151.27%（去年同期中
免凤凰机场免税店收入并未列入总收入当中）。其中美兰机场免税店2021年中实现收
入27.62亿元(线上平台海南免税官方商城报告期内实现线上销售额达5.25亿元)；中
免凤凰机场免税店2021年中实现收入4.89亿元。
5、飞行训练业务。
报告期内，公司飞行训练业务实现营业收入1.72亿元，天羽飞训注重训练
质量管理，以海南自由贸易港为发展契机，凭借自身优势，新增客户不断增加，积极
争取了运输航空公司以外客户的训练投放。对内狠抓以质量为核心的精细化管理，通
过加强教员作风能力建设、自主开展模拟机维护、模拟机CBT课程开发等不断提升行
业竞争力；对外承接航空公司训练业务，自主开发训练质量促进系统，不断加强训练
管理、视景系统开发等促进航空培训能力提升。截至报告期末，天羽飞训已拥有全动
飞行模拟机29台，模拟机固模1台，IPT设备9台，乘务模拟器设备16台。
在教室方面，目前海口基地共有32间讲评室、29间理论教室、7间IPT教室
、3间CBT教室、1间美妆教室、1个考试中心。每天在天羽飞训进行飞行训练人数为28
0名，乘务培训人数为208名。
天羽飞训将结合公司临空产业的战略方向，拓展与航空飞行训练及体验相
关的航空体验旅游、航空科普教育等业务。在公司现有海南省省级研学基地资质基础
上，继续提升资质能力，开拓航空专业培训周边市场。
6、酒店业务。
报告期内，公司酒店业务实现营业收入0.71亿元，较去年同期增加了0.26
亿元，实现增长得益于酒店针对客源市场形式变化的分析积极应对，优化酒店资源，
均衡出租率及平均房价等，2021年上半年出租率在所在地区同类酒店中保持前列。
四、公司面临的风险和应对措施。
1、宏观经济波动风险。
新型冠状病毒疫情依然在全球蔓延，使当前全球经济环境呈现出高度的复
杂和不确定性，全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等
问题会在未来一段时间内长期存在。虽然疫情在我国已得到明显控制，但疫情防控仍
有薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，若是疫情的发展超出预期并呈现长期化趋势，
可能会对公司经营业绩产生进一步的不利影响。
2、政策调控风险。
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着市场对行业走势的预期。十
四五”将继续坚持“房住不炒”的定位，并推动金融、房地产同实体经济均衡发展，
实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。受整体政策调控影响，整
体市场趋于平稳，房地产投资将进一步下降。
民用航空运输业涉及到国防安全和国家领空资源开发利用的总体战略，因
此国家制定了行业的总体发展战略与规划，对行业的准入、运行和发展导向实施了较
为严格的政策监管。国家若对民航业的监管与发展政策进行调整，如收费政策、航权
政策、机场管理模式的导向政策、机场布局与产业规划政策、航线审批政策等，都可
能对公司机场投资运营管理业务的经营与发展带来影响。公司的免税等业务在一定程
度上也受到政策调控的影响。
3、公司重整相关风险。
目前法院已裁定公司进入重整程序，公司存在因重整失败被宣告破产的风
险。如公司被宣告破产，将被实施破产清算，股票将面临被终止上市的风险。如果公
司实施重整并执行完毕，重整计划将有利于改善公司的资产负债结构，减轻或消除历
史负担，提高公司的盈利能力。但公司后续经营和财务指标如果不符合《上海证券交
易所股票上市规则》等相关监管法规要求，公司股票仍存在被实施其他风险警示、退
市风险警示或终止上市的风险。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
1、地产业务：报告期内公司逐步从传统房地产行业向临空产业开发战略转
型。2020年，主要针对存量的传统房地产业务，继续保持稳定的建设及销售进度，同
时，以海南自由贸易港为发展契机，深耕海南，立足全国，并整合全国各区域资源优
势，强化产业协同效应，提升整体竞争力，积极争取参与各地临空产业园开发项目。
此外，根据党中央、国务院的指示精神，聚焦航空主业发展，积极调整公司业务范围
，参与海口美兰临空产业园、天津临空产业园项目前期拓展。美兰临空产业园除首期
项目美兰空港一站式飞机维修基地（一期）项目外，也在积极推进飞机附件维修、航
材保税库等项目的前期拓展，已协调政府明确项目选址，完成农转用手续办理,正推
进政府拆迁及供地。天津临空产业园正持续推进一、二、四片区的控规审批工作，产
业招商工作也在有序开展中。
2、机场业务：报告期内，公司机场业务认真践行“三个敬畏”，持续加强
“三基”建设，顺利完成年度安全指标；持续保持高标准的服务品质，推出多项暖心
举措，以实际行动保障旅客安心出行。2020年，公司未发生因机场原因导致的输入性
疫情病例，三亚凤凰机场党委被中共中央、国务院、中央军委授予“全国抗击新冠肺
炎疫情先进集体”荣誉称号；整体复工复产成效显著，自2020年8月起至12月，凤凰
机场旅客吞吐量实现连续五个月正增长，是全国千万级机场中唯一一家旅客吞吐量实
现连续五个月正增长的机场，且在2020年全国机场旅客吞吐量排名中，从2019年的第
23位跃升至第18位；同时，凤凰机场积极利用放量、免税、旅游、内循环等利好政策
，客座率由2月最低的35.4%恢复至10月最高的90.90%。宜昌机场作为深处湖北疫区腹
地的民航企业，采取果断、有效的管控措施，确保机场整体防疫受控，先后获得交通
部、民航局及相关省市共计7项抗疫先进集体及个人荣誉表彰；为全力做好复航准备
，宜昌机场积极协调航空公司争取恢复航班，在3月29日00:06顺利实现了“湖北复航
、宜昌首飞”，被载入中国民航2020年度大事记，冬春时刻量达到702个，同比增幅2
0%在湖北省内机场中增幅最高；机场二期改扩建各项工程有序推进，飞行区预验收整
改工作已全部完成，具备竣工验收条件；T2和国际航站楼的桩基工程、土方开挖及冠
梁施工已全部结束；高架桥、空管工程按计划顺利推进。松原机场高质量通过民航东
北地区中小机场机坪运行统一规范试点项目验收；营口机场开通东北区域内首家支线
机场全货机航班；潍坊机场抓机遇、抢市场，开拓新航线，全年累计运营客运航线同
比增长112.5%。同时，公司加强安全督导，推广统一作业标准，提升安全管理水平，
全年未发生事故征候及以上等级不安全事件，生产运行平稳向好。
此外，公司推进“人文机场”建设、践行“真情服务”理念，在服务管理
方面，以“人文机场”建设为突破点，深入研究地方文化特色，加大服务创新的力度
，设计特色化服务文化产品。
2020年度，海航机场集团围绕安全管理、服务质量、社会公益等内容，积
极参评奖项提高整体知名度美誉度，公司各机场共获得奖项151个，其中，三亚凤凰
机场荣获ASQ1500-2500万量级最佳机场、最佳客户服务机场、最佳服务环境和氛围机
场、最佳基础设施和便利设施机场共四项大奖，宜昌机场获得宜昌市人民政府颁发的
“宜昌市抗击新冠肺炎疫情先进集体”。
3、物业业务：公司结合ISO9001体系文件要求开展项目运营工作，通过开
展物业服务品质提升、客户触点精细化管理等专项工作，实现了经营业绩和品牌效益
的稳步提升。2020年海航豪庭北苑二区项目获得海南省“物业服务优秀项目”称号，
公司致力打造优质的机场地面服务以及客舱保洁服务，空港类项目管理水平处于行业
前列，为公司空港类业务拓展夯实基础。
4、免税业务：海航基础参股的免税业务范围分别为美兰机场免税店、中免
凤凰机场免税店、海南海航中免。
美兰机场免税店位于海口美兰国际机场国内候机楼隔离区内，合作方为海
南省免税品有限公司，海航基础参股比例为49%。
中免凤凰机场免税店位于三亚凤凰国际机场隔离区内，合作方为中免集团
三亚市内免税店有限公司，公司子公司三亚临空实业投资开发有限公司（三亚）参股
比例为49%。
海南海航中免位于海口美兰国际机场和三亚凤凰国际机场内，合作方为中
国免税品（集团）有限责任公司，海航基础参股比例为50%。
海航基础自持物业日月广场为中免海口市内免税店、海控全球精品（海口
）免税城提供场地租赁服务，租赁面积分别为2.2万㎡、4.4万㎡。
5、飞行训练业务：天羽飞训注重训练质量管理，以海南自由贸易港为发展
契机，凭借自身优势，新增客户不断增加。对内狠抓以质量为核心的精细化管理，通
过加强教员作风能力建设、自主开展模拟机维护、严抓质量管理、模拟机CBT课程开
发等不断提升行业竞争力；对外承接航空公司训练业务，自主开发训练质量促进系统
，不断改进训练监查方式，加强教员、检查员训练管理，加强视景系统开发等促进航
空培训能力提升。截至2020年底，天羽飞训已拥有全动飞行模拟机30余台，IPT设备9
台，乘务模拟器设备16台。在教室方面，目前海口基地共有36个讲评室、38个理论教
室、3个CBT教室、1个考试中心。平均每天在天羽飞训进行飞行训练人数为350名，乘
务培训人数为900名。
天羽飞训将在维持经营现有业务的同时，把握海南自由贸易港政策和市场
机遇，结合公司临空产业的战略方向，拓展与航空飞行训练及体验相关的航空体验旅
游、航空科普教育等业务，在公司现有海南省省级研学基地资质基础上，继续提升资
质能力，开拓航空专业培训周边市场。
6、酒店业务：报告期内，2020年继续把握以商务、OTA、政务、旅行社会
展、差旅平台、会员为核心的六大板块的营销，同时不断提升酒店服务品质，从品牌
上加强海南迎宾馆的知名度及美誉度。2020年海南迎宾馆积极开展抗疫自救工作，通
过多维度营销，极大的减少疫情对酒店收益的影响，成为海口地区首家营收破亿的酒
店，2020年整体收益位居海口酒店前列。
二、报告期内主要经营情况
1、地产业务：报告期内，地产业务实现营业收入39.63亿元，2020年度新
开工面积0.55万平方米；完工面积11.89万平方米，签约销售面积约11.96万平方米，
签约销售额约20.87亿元。
根据我司与天津市东丽区政府签订投资协议约定，我司与天津滨海创意投
资发展有限公司组建合资公司，负责东丽临空经济区一期范围内的综合开发工作和招
商运营工作。报告期内，天津临空产业园已签署重大投资土地框架协议15家，新增注
册资金500万以上企业28家。
2、机场业务：报告期内，机场业务实现营业收入13.40亿元。公司受疫情
影响，共实现旅客吞吐量1,720.32万人次，航班起降13.19万架次，货邮行吞吐量22.
26万吨，国际及地区旅客吞吐量12.87万人次，增长幅度分别为-33.84%、-26.56%、-
21.03%、-90.03%。虽然生产指标总体同比大幅下滑，但凤凰机场自2020年8月起至12
月，旅客吞吐量实现连续五个月正增长，是全国千万级机场中唯一一家旅客吞吐量实
现连续五个月正增长的机场，且在2020年全国机场旅客吞吐量排名中，从2019年的第
23名跃升至第18位。
3、物业业务：报告期内，公司实现营业收入5.74亿元，在管项目170个，
管理面积近1500万平方米，业务涵盖临空临港、住宅、写字楼、餐饮、公共服务等业
态，收入来源主要为物业服务费。报告期内，公司积极贯彻战略目标和年度经营计划
，通过加强品牌建设、强化精细化管理、加快人才梯队建设，持续拓展市场实现了经
营业绩的稳步发展。
4、免税业务：报告期内，公司参股的美兰机场免税店在2020年受新冠疫情
影响及出港人数下滑的情况下，多措并举提升销售，全年总计实现收入38.66亿元（
未经审计），同比增长65.68%；线上平台海南免税官方商城实现线上销售额达9.57亿
元（未经审计）。中免凤凰机场免税店2020年12月30日正式营业，日均购物人数超13
00人次。海南海航中免虽因新冠疫情根据海关总署、民航局、海口美兰国际机场、三
亚凤凰国际机场要求闭店至今，未恢复营业，但通过CDF会员购线上销售业务，实现
销售1478万元。由于地理区位优势，中免海口市内免税店市场份额逐年增大，2020年
客流为533.25万人次。海航基础自持物业日月广场于2020年11月开始移交场地给海控
全球精品（海口）免税城，其中摩羯座一层已于2021年1月31日开业。报告期内公司
累计获得2019年度分红7840万元。
5、飞行训练业务：报告期内，2020年天羽飞训合作客户共计53家，模拟机
训练总计约13万小时，公司全年实现营业收入3.2亿元。2020年度，天羽飞训牵头西
安飞宇等单位开展北京乘务训练基地筹建工作，目前已投入运营。同时积极推动校企
合作工作，与烟台汽车工程职业学院合作设立二级学院“天羽航空学院”；积极拓展
研学产品、航空体验旅游、社会职业培训市场，于2020年1月被海南省授予“省级研
学旅行基地”资质，为社会群体提供研学服务；积极与电台等栏目等开展合作，宣传
航空体验产品；面向企业提供礼仪类、职业形象类等专业化课程，输出社会职业培训
产品。
6、酒店业务：报告期内，海南迎宾馆实现营业收入1.27亿元,同比下降8.4
1%，业务收入下降主要是2020年受疫情因素影响所致。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
1、地产行业
住建部表示2021年将重点抓好8个方面的工作，其中包括“坚持房子是用来
住的、不是用来炒的定位，稳妥实施房地产长效机制方案，着力稳地价、稳房价、稳
预期”。
中央经济工作会议提出，要因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健
康发展。住建部将坚决落实中央经济工作会议部署，牢牢坚持房子是用来住的、不是
用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，时刻绷紧房地产市场调控这根
弦，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，因地制宜、多策并举，促进房地
产市场平稳健康发展。
海南省自由贸易港政策下投资战略转型，房地产要求落实好住房保障制度
，进一步完善住房保障和供应体系，通过定向增加土地供应、合理降低土地供应价格
、提供税费优惠等办法，有效增加保障性住房供给，优先满足本地居民和引进人才的
住房需求。推行安居型商品住房和长租房制度，盘活存量房产，探索引进管理型房地
产租赁企业，推动已经出售的存量空置房屋进入住房租赁市场。
2、机场行业
2021年民航工作总体要求是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指
导，深入贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神以及中央经济工
作会议精神，坚持新发展理念，坚持稳中求进工作总基调，以推动高质量发展为主题
，以深化供给侧结构性改革为主线，以民航强国战略目标为引领，全面落实"十四五"
时期"一二三三四"民航总体工作思路，统筹抓好常态化疫情防控和行业安全发展改革
工作，在构建新发展格局中，牢牢把握扩大内需这个战略基点，着力推进智慧民航建
设，着力创造民航安全飞行新纪录，着力提升运行效率，着力提升服务品质，着力持
续打造良好政治生态，确保"十四五"开好局起好步，以优异的工作成绩迎接建党100
周年。
2021年民航安全工作主要目标是：杜绝重特大运输航空责任事故，杜绝劫
机、炸机等机上恐怖事件，防止空防安全严重责任事故，防止重大航空地面事故和特
大航空维修事故，努力实现运输航空持续安全飞行"120+16"个月。
2021年,民航既要持续优化行业资源要素布局，推进行业更加协调均衡发展
，又要在疫情防控常态化背景下，以扩大内需为战略基点，深挖市场潜力、激发市场
活力，以航班正常工作为牵引，持续改善民航服务质量，力争全国千万级以上机场平
均放行正常率和始发航班正常率达85%，加大对机场飞行区、消防、应急救护、导航
等航空安全基础建设投入，持续践行“三个敬畏”。
3、物业行业
我国物业管理行业仍处于向现代服务业转型升级的发展初级阶段，“十三
五”期间物业管理行业始终随着物业服务行业的不断发展，坚定践行创新、协调、绿
色、开放、共享的新发展理念，深化服务业供给侧结构性改革，着力提高服务效率和
服务品质，在创造和稳定就业岗位，维护项目安定有序，促进社会和谐稳定，提升房
屋资产价值等方面发挥了重要作用。
“十四五”期间物业服务企业要着眼长远、把握大势、集思广益、开拓创
新，强化自身基础服务水平的同时做好差异化竞争，推动智慧社区建设、城市物业服
务、个性化服务的建设，从中国国情和行业实际出发走出一条具有中国特色的物业管
理行业发展之路。
在资本市场，物业股呈现出百舸争流之势，多数企业价值都受到市场热捧
。截至2020年底，共有38家物业服务企业登陆港股、4家物业服务企业进入A股，上市
物业服务企业在增值服务领域已经具备先发优势，未来领先优势或将持续扩大。
4、免税行业
2021年2月2日，财政部、海关总署、税务总局联合发布了《关于增加海南
离岛旅客免税购物提货方式的公告》，提出离岛旅客购买免税品可选择邮寄送达方式
提货；岛内居民离岛前购买免税品，可选择返岛提取，进一步提升游客购物便利度与
购物意愿。离岛免税购物的吸引力显著增强，对引导海外消费回流起到积极的促进作
用。
短期来看，全球疫情冲击下奢侈品和高端化妆品供给结构将向需求结构方
向显著靠拢，叠加海南自贸港政策落地、市内免税顶层设计政策推动，品牌方促销折
扣政策倾斜，以及国内免税运营商灵活推动线上销售模式，中国免税销售规模有望逆
势增长，全球市场份额显著提升。
中长期来看，中国免税行业在全球免税产业和全球奢侈品和高端化妆品分
销行业的市场份额和议价能力将持续提升。
5、飞行训练行业
下阶段发展过程中，大部分航空公司将逐步引进模拟机进行自主训练。在
各航空公司均有模拟机的情况下，训练机构主要竞争力将变为教学质量、服务质量、
训练品牌等方面。天羽飞训在模拟机数量、训练质量、模拟机维护经验等方面，均处
于国内第一集团，但此次新冠肺炎疫情对行业整体影响较大，预计将持续1到2年负增
长，新进人员改装训练大幅减少，未来几年中市场竞争将更加激烈。
6、酒店行业
在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展
的黄金时期。特别是随着海南自贸港的进一步发展，海南旅游行业包括酒店业必将异
军突起。海口作为海南省的省会城市，兼具旅游及商务属性，酒店业的客源群体更加
丰富，为近几年酒店业的良好发展奠定了基础。2021年随着新冠疫苗的全面普及，疫
情对旅游业的影响将越来越小，海南酒店业势必迎来发展的春天。
(二)公司发展战略
2021年是海航基础重整再出发之年，海航基础将以“深耕海南、服务自贸
港”为宗旨，紧抓海南自贸港发展机遇，依托自身资源及核心能力，打造机场运营管
理、临空产业投资运营、持有型物业经营等业务发展新格局，实现公司向高质量发展
转型升级。
机场业务致力于成为行业内领先的机场运营管理服务商，对标全球机场行
业发展的管理模式和标准，专注于机场建设咨询、安全运行能力提升、服务质量管理
、航空市场开发以及商业资源经营等领域，持续提升非航收入占比，打造SKYTRAX星
级机场群。
依托机场资源获取土地资源，围绕飞机维修、培训、物流及临空商贸等进
行临空产业园开发、投资、运营。深耕海口美兰临空产业园，补齐三亚机场临空服务
短板，大力发展已有的天津临空产业园、武汉临空产业园及宜昌通航产业园，利用机
场管理资源优先布局博鳌临空产业园，实现机场管理与临空产业协调发展。
持有型物业经营依托持有的海南自贸港114万㎡核心物业打造自贸港高端总
部经济中心和免税商业中心，并继续建设131万㎡地标性写字楼项目，成为自贸港核
心地段物业持有者。
物业管理专注空港物业、政府项目领域，倾力打造标杆项目和团膳行业的
知名服务品牌，致力成为优秀的城市综合服务运营商。
(三)经营计划
1、地产业务
公司将逐步聚焦临空产业项目拓展力度，在运营机场与基地所在地优先进
行布局选择，以当地政府合作开发为导向，积极战略转型临空产业园的开发建设，通
过二级开发的合作实现土地溢价以及投资产业获取回报；另一方面深入打造和挖掘临
空商业、临空产业招商及租赁、航空生态社区等核心产品，以需定产充分发挥产业协
同作用，实现收入规模的跨越。
公司将持续把握海南自由贸易港政策、空港经济发展等市场机遇，增大临
空产业资产比重、提升临空产业收入，做大临空产业经济，逐步降低地产业务比重，
持续提升并巩固临空产业资产，向临空产业方向迈进，同时进行地产资产优化，将地
产资源逐步向临空产业聚拢。
2、机场业务
公司将紧跟国家“一带一路”倡议，积极参与海南自由贸易港建设，不断
提高企业国际竞争力，寻求国际战略合作，围绕机场投资与运营管理业务，依托丰富
的机场管理经验，全面参与机场上下游产业合作和运营管理，逐步完善全球机场网络
及延伸产业布局。
同时，深入贯彻落实“四型机场”建设要求，对标《新时代民航强国建设
行动纲要》，研究并制定平安、绿色、智慧、人文建设指导纲要，以平安为根基、以
绿色为担当、以智慧为核心、以人文为目标，探索机场高质量发展路径，全力构建现
代化的机场网络体系、机场建设管理体系、机场安全管理体系、机场运营管理体系、
机场真情服务体系及改革创新的机场治理体系，推动机场高质量发展。
3、物业业务
通过两条主线同步开展业务拓展工作，岛外以海口美兰机场SKYTRAX五星机
场优质的地面服务为亮点，大力拓展空港类项目；岛内积极推进产业园区项目的拓展
工作。抓住“三个领域、两个特色”的业务重点，以现管辖项目为中心，在大力拓展
空港类项目的同时，积极拓展政府机关类、高端写字楼类、高端住宅类、学校类、医
院类等项目。
4、免税业务
2021年，海航基础将继续紧抓海南自由贸易港的契机，充分利用离岛免税
政策红利，进一步推动离岛免税业务的发展。
美兰机场免税店将全面完成2021年各项年度生产经营指标及年度销售任务
指标，加快T2离岛免税项目筹开，为离岛人员提供品牌级次更高、品类更为齐全的免
税商品。
中免凤凰机场免税店二期法式花园正建设中，届时引入多个国际一线奢侈
品牌，打造国际一流机场免税店，进一步满足离港旅客的免税购物需求。
海南海航中免2021年继续大力拓展cdf会员购线上销售业务，待海口美兰国
际机场、三亚凤凰国际机场口岸免税店恢复营业后，实现线上线下销售同步增长。
日月广场项目将全力配合全球精品（海口）免税城有限公司，保障全球精
品（海口）免税城在既定期限内完成全面开业，同时根据免税政策积极促成岛民免税
业务在日月广场落地经营。
5、飞行训练业务
传统市场方面，不断拓展国内外客户。针对疫情影响等实际情况，推出相
应训练产品优惠组合，从传统销售方式转变为精品产品销售方式，进一步提高天羽飞
训在国内外的知名度，扩大销量。航空体验产品、研学旅行等新市场方面，继续加强
校企合作工作，与现有合作校方一同开展招生、教学、实习、实践等工作；继续加大
社会职业教育服务的宣传力度，承接各公司、机构的礼仪、职业形象等培训业务。训
练管理方面，继续聚焦运行风险的防范、教员授课能力的集中演练和提升开发基于最
新典型案例的教员和检查员培训课程；按照局方“打基础”的要求，深入推动飞行学
员培训模式变革，通过线上和线下培训模式的融合，建立线下资质类培训+线上专题
类培训的模式；加强教员资质管理，聚焦“教员、课程、质量标准”三个影响训练质
量的关键维度，进一步提升行业竞争力。
6、酒店业务
公司旗下自营酒店海南迎宾馆将在品牌定位、渠道推广等方面进行大幅调
整，将品牌定位“商务出差+休闲度假的综合性城市酒店”，实现线上线下品牌推广
，加大品牌推广力度，不断拓展酒店客源群体。同时不断丰富酒店产品，提升酒店竞
争力，始终保持海南酒店业领先水平。
(四)可能面对的风险
1、宏观经济波动风险
新型冠状病毒疫情依然在全球蔓延，使当前全球经济环境呈现出高度的复
杂和不确性，全球经济增长放缓、国际格局复杂多变、国内经济恢复结构性压力等问
题会在未来一段时间内长期存在。虽然疫情在我国已得到明显控制，但疫情防控仍有
薄弱环节，经济恢复基础尚不牢固，若是疫情的发展超出预期并呈现长期化趋势，可
能会对公司经营业绩产生进一步的不利影响。
2、政策调控风险
中央及地方政府调控政策的变化，直接影响着市场对行业走势的预期。十
四五”将继续坚持“房住不炒”的定位，并推动金融、房地产同实体经济均衡发展，
实现上下游、产供销有效衔接，促进各产业门类关系协调。受整体政策调控影响，整
体市场趋于平稳，房地产投资将进一步下降。
民用航空运输业涉及到国防安全和国家领空资源开发利用的总体战略，因
此国家制定了行业的总体发展战略与规划，对行业的准入、运行和发展导向实施了较
为严格的政策监管。国家若对民航业的监管与发展政策进行调整，比如收费政策、航
权政策、机场管理模式的导向政策、机场布局与产业规划政策、航线审批政策等，都
可能对公司机场投资运营管理业务的经营与发展带来影响。公司的工程、免税等业务
在一定程度上也受到政策调控的影响。
3、公司重整相关风险
目前法院已裁定公司进入重整程序，公司存在因重整失败被宣告破产的风
险。如公司被宣告破产，将被实施破产清算，股票将面临被终止上市的风险。如果公
司实施重整并执行完毕，重整计划将有利于改善公司的资产负债结构，减轻或消除历
史负担，提高公司的盈利能力。但公司后续经营和财务指标如果不符合《上海证券交
易所股票上市规则》等相关监管法规要求，公司股票仍存在被实施其他风险警示、退
市风险警示或终止上市的风险。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）海南自贸港核心资源禀赋
1.机场管理品质国际化。海航基础参控股三亚凤凰国际机场、海口美兰机
场、琼海博鳌机场、三沙永兴机场等10家海南岛内外机场，掌握着海南双枢纽机场资
源，同时对外管理输出松原查干湖机场、三沙永兴机场2家机场。12家机场中，SKYTR
AX五星机场1家（海口美兰国际机场）、SKYTRAX四星机场3家（三亚凤凰国际机场、
宜昌三峡机场、满洲里机场），机场管理品质获得业内认可。
2.持有型物业资源禀赋。持有并运营海南自贸港物业总面积114万㎡，在建
/待建131万㎡，以经营实现物业增值、收入利润增加。借助离岛免税和岛民免税政策
优势，通过参股、场地租赁形式经营门店有5家，总面积11.08万㎡，占离岛免税经营
面积达48.7%。
（二）临空产业广阔的发展前景
1、临空产业园资源优势明显。依托机场资源，获取临空地产资源，重点开
发、投资、运营美兰临空产业园和天津临空产业园等，例如公司控股天羽飞训、参股
海航技术，美兰临空产业园主导一站式飞机维修基地项目建设，并积极推进航食、货
运等临空上下游产业落地；拥有天津临空2万亩一级土地整理开发权益，未来发展潜
力巨大。
2、物业管理专业化。物业业务专注以空港、政府项目，承接上海浦东机场
S2卫星厅项目、海口美兰国际机场项目、三亚凤凰国际机场项目、琼海博鳌机场项目
、海南辖区政府、办公类等项目，有着临空、临港特色物业管理品牌以及“物业+、
餐饮+”独特服务体系，管理面积近1500万平米。
（三）丰富的综合开发运营经验
海航基础经过多年的业务经营积累，相继成功开发建设民用机场、5A写字
楼、商业综合体、高端酒店等各类项目数十个，并对建设的项目进行运营管理或提供
物业服务管理。在这过程中，海航基础积淀了丰富的项目开发、工程建设、招商运营
、物业管理的经验，培养了专业的、实践经验丰富的人员团队，锻造了从规划设计、
基础设施建设、产业招商、园区运营管理等全链条业务平台能力。
（四）品牌与产业体系优势
报告期内公司入围由海南省企业联合会、省企业家协会主办的“2020海南
省企业百强企业”，位列第11位，三亚凤凰机场荣获国际机场协会（ACI）2019年度1
500-2500万量级机场“最佳机场”、“最佳客户服务机场”、“最佳服务环境和氛围
机场”、“最佳基础设施和便利设施机场”四项世界大奖，宜昌三峡机场荣获由宜昌
市人民政府颁发的“宜昌市抗击新冠肺炎疫情先进集体”荣誉称号。
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