600466迪康药业资产重组最新消息
≈≈蓝光发展600466≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内房地产市场运行情况
2021年上半年，房地产市场成交热度延续，销售规模较历史同期大幅提升
。政策方面，“房住不炒”的调控基调不变，地方政府因城施策更加灵活，同时房地
产金融监管持续强化。
2021年1-6月份，全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；全
国商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。
2021年1-6月份，全国房屋新开工面积101288万平方米，同比增加3.8%。其
中，住宅新开工面积75515万平方米，同比增长5.5%。
2021年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；房地产
开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同
比减少5.7%。
（二）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式说明
公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发和现代服
务业。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价
值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出
芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌；以物业管理服务、咨询服务
、社区增值服务为三大业务线，提供优质物业管理服务，管理业态覆盖住宅物业、商
业物业、办公物业、城市综合体、总部基地等运营服务产品。
报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，2021年4月公司对外出售了下属物
业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”），公
司业务模式发生改变。
二、经营情况的讨论与分析
因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今
，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，
加之受到部分金融机构提前宣布债务到期的金融挤兑风险，最终触发公司部分债务未
能如期偿还的情况。由于公司阶段性流动性紧张引发的债务风险，对公司的经营和融
资产生了较大影响。
报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额343.90亿元，实现销售面积3
35.82万平方米，其中合并报表权益销售金额229.55亿元；项目新开工面积275.16万
平方米，竣工面积221.99万平方米。
2021年1-6月，公司实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%；实现利润
总额-50.79亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-47.21亿元。截止2021年6月30
日，公司总资产2,205.93亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%，净负债率为
227.78%。
目前，在金融监管部门、地方政府部门及公司的共同努力下，债务风险化
解整体方案正在加紧制定。同时，公司也在全力协调各方积极筹措资金，努力恢复公
司的正常经营，多措并举开展自救：
1、最大限度保证职工队伍稳定和核心资产完整，为整体风险化解工作的成
功创造良好内生条件；
2、保开发、稳交付，针对目前存续的项目，积极和各区域政府沟通，多措
并举，分类管理，尽最大努力保障项目的正常运营；
3、拓展思路，抓住宅销售、抓各类回款、抓资产盘活，重点强化回款结构
管理、货值结构管理，构建全周期定价管控机制，保障业务现金流为正；
4、压费用、降成本，在销售管理费用方面全面压降节流，通过总部精简提
效、减少管理层级等方式提升组织效率，加强成本控制。
公司将切实履行社会主体责任，积极解决当前债务问题，努力恢复正常运
营，从而实现“短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展”。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
1、公司目前由于阶段性流动性紧张引发的债务风险，以及由此产生的一系
列诉讼、资产冻结和查封等，将会对公司后续的持续经营产生较大影响。公司将会本
着对各位债权人负责的态度，以“不逃废债”为基本原则加快制定综合的债务偿付方
案，寻求将现有偿债资源与债权人的愿望进行平衡，帮助公司恢复正常运营、重塑合
理资本结构，以逐步清偿现有债务。目前，公司已成立由董事长直接领导的债务应急
管理专项工作组，强化组织领导，抽调资产、运营、资金、法律等各线条骨干人员，
全面协调风险化解整体工作。下一步，在有关政府及金融监管部门的指导监督下，在
债权人委员会和持有人会议等沟通协调机制下，公司将全面梳理资产和负债情况，充
分倾听结合各持有人的诉求，全力推动包括社会稳定、债务偿付、持续经营在内的风
险化解整体方案尽快成型，力争实现各方多赢的良好局面，竭尽全力最大化保障债权
人的根本利益。
2、公司第七届董事会第四十九次会议及2020年年度股东大会审议通过了《
公司2020年度利润分配预案》，以利润分配实施股权登记日实际有权参与股数为基数
（公司回购专用账户中的公司股份不享有利润分配），向全体股东每10股派发现金红
利0.85元（含税）。由于公司在报告期内出现了上述阶段性流动性紧张和债务逾期，
虽然公司采取了包括梳理并归集各子公司银行账户现金余额、减少各项费用支出、抓
销售回款等措施，但公司仍未能在2021年7月20日前筹集到2020年度利润分配所需资
金。公司于2021年7月15日召开第八届董事会第五次会议，审议通过了《关于延缓实
施公司2020年度利润分配方案的议案》，为了保障公司的可持续发展和最终实现全体
股东的长远利益，经公司董事会审慎考虑，拟延缓实施2020年度利润分配方案。后续
，公司将继续努力筹集2020年度利润分配所需资金，并将2020年度利润分配方案事宜
纳入债务化解整体方案中进行考虑。公司将在明确具体分红安排后及时进行披露。
三、可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险：因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加
影响，报告期内公司发生阶段性的流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险
及债务逾期的情况反过来对公司融资和经营产生较大影响。公司后续将在债权人委员
会和持有人会议等沟通协调机制下，制定短中长期综合债务风险化解方案。但该方案
的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司存在新增债务逾期以及流动性紧张进一
步加剧的风险。
2、业绩持续下滑风险：由于公司的流动性风险及债务逾期，已对公司经营
形成较大影响，公司业绩存在持续下滑的风险。公司正在研究制定短中长期综合债务
风险化解方案，积极解决当前流动性风险问题。同时，公司将尽最大努力保障项目的
正常运营及交付，尽快获取销售现金流，努力恢复正常运营。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内公司出现债务风险，公司经营发生重大变化，具体详见“经营情
况的讨论与分析”。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更
加灵活，同时金融监管强化。上半年为应对新冠疫情带来的经济下行压力，我国宏观
政策逆周期调节力度明显加大，经济复苏趋势确立；2020年楼市在疫情影响下短暂受
挫后快速复苏，全年行业销售规模再创新高。
1、疫情影响下2020年全年商品房销售额与销售面积再次创下历史新高
2020年1-12月份，商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%。商品
房销售额173,613亿元，同比增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。
2、房地产开发投资保持较强韧性，新开工面积及土地购置面积微降
2020年1-12月份，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。其中
，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。
2020年1-12月份，全国房屋新开工面积224,433万平方米，下降1.2%，降幅
收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积164,329万平方米，下降1.9%。
2020年1-12月份，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下
降1.1%；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%，增速提高1.3个百分点。
3、房企融资政策保持连续性和稳定性，房地产开发企业到位资金增速高于
开发投资
2020年中央加大逆周期调节力度，整体货币环境较为宽松，与此同时，中
央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制
度，下半年随着房企“三道红线”等政策的推出，房地产金融监管整体呈现逐渐收紧
态势。
2020年1-12月份，房地产开发企业到位资金193,115亿元，同比上升8.1%。
其中，国内贷款26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63,
377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29,976亿
元，增长9.9%。
（数据来源：以上数据来源于国家统计局）
二、报告期内主要经营情况
2020年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延
迟。面临疫情挑战和宏观调控背景，公司及时调整经营策略，在投资上调结构、调节
奏，在项目运营层面全面提升运营和盈利能力，强化运营夯实公司基础，保持了经营
业绩的平稳。
1、经营业绩保持平稳
报告期内，公司实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现利润总额4
9.47亿元，同比下降11.51%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下
降4.53%；实现基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；实现净利率8.56%，较上
年减少2.05个百分点；实现加权平均净资产收益率18.60%，较上年减少5.28个百分点
。
2020年1-12月，公司房地产业务实现销售金额1035.36亿元，实现销售面积
1205.07万平方米，其中合并报表权益销售金额710.61亿元，权益销售面积908.99万
平方米。报告期内，公司房地产项目新开工面积1236.04万平方米，竣工面积507.32
万平方米。
2、精准投资成果明显，土储结构持续优化
2020年，在公司投资战略指引下，坚决执行调结构、调节奏策略。聚焦高
周转，投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜，坚定回归新一线、二线
及强三线城市。坚持调整资源结构，因城施策，形成城市分类，动态管理投资城市标
准。持续加强多元化投资，包括招拍挂、合作拿地、收并购、代工代建等。2020年，
公司新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量新一线、二线
及强三线占比八成，华东区域占比四成。土地储备结构进一步优化，为公司可持续发
展奠定了良好的基础。
3、资本突破，财务稳健
2020年，公司发行公司债15.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元、
短期融资券7亿元。2020年7月，公司以自持物业资产为基础，成功发行办公物业类RE
ITs资产支持专项计划10.65亿元，进一步优化了公司资产结构。
截止2020年末，公司总资产达到2582.64亿元，总资产负债率为82.04%，净
负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿
元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。通过严格控制财务杠杆，确保
了公司资金安全和经营稳定。报告期内，标普评级B+，穆迪评级至B1，大公国际资信
评估有限公司将公司主体信用评级上调至AAA，评级展望稳定。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年新冠疫情影响下的中国房地产行业体现出了较强的韧性，在市场总
规模持续提升的情况下，市场分化继续加剧，东部地区一枝独秀，中部、东北等地区
的部分二三线城市成交规模萎缩。
随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产
行业整体已呈现低增长、低利润趋势，行业内头部企业普遍共识已进入管理红利时代
，向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力、杠杆管理能
力、产品打造能力、成本控制能力及组织效率已成为行业内重要房企的共同选择。
2021年“房住不炒”仍将是国家房地产调控主基调，热点城市因城施策将
更加精准，预计房地产行业总体规模略降，在强金融监管形势下，经营性现金流成为
房企发展资金重要来源。
(二)公司发展战略
2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划
，坚持长期主义，高度聚焦住宅地产开发，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重
的高质量发展目标。
公司将2021年定位为精益管理年、数字科技战略年，通过强练内功、全面
提升能力，全面推进数字化转型，系统构建经营红利的能力。
“精益管理”战略确保实现2021年三大核心目标：（1）提升项目经营兑现
能力；（2）提升公司经营红利的能力；（3）保证公司财务稳健。
“数字科技”战略以数字化为工具，落实精益管理，提质增效。2021年公
司着力构建数字化文化、全员数字化、产业数字化。
(三)经营计划
2020年，公司房地产项目全年实现开工面积1236万平方米，竣工面积507万
平方米。
2021年，公司将以“精益管理”和“数字科技”为战略导向，升级十六字
经营方针“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”，持续调节奏、调结构，拿
快周转的地；快速去化资源，坚决落地成本优化，加大销售和可用回款，降低财务杠
杆；练内功、提能力、保业绩！
1、精准投资：在公司投资原则指引下，巩固投资布局，持续调结构，调节
奏，因城施策，制定差异化的区域投资策略进行动态管理，向能力强、市场好、周转
快的区域倾斜，重点城市深耕细作，机会城市加大安全垫。聚焦中高周转战略，严格
筛选项目，重视资金使用效率。以招拍挂为主，以收并购和一二级联动为辅。
2、卓越运营：以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升
运营及盈利能力，重点提升可用现金流。重点强化回款结构管理、货值结构管理，构
建全周期定价管控机制。以自有资金快回收为先，以经营性现金流快回正为基础，提
升整体资源周转率。打造营销铁军，加大资源去化，首开项目确保达成商业计划书。
坚持高品质下的快速开发，打造生产铁军，保障项目交付，确保生产安全，提升产品
品质和交付满意度。坚持总成本领先战略，坚决推进成本和费用优化落地。聚焦主流
市场需求，进一步提升产品综合竞争力，打造蓝光智能化、景观产品IP，持续推进标
杆级项目打造，持续推进属地化产品标准化。全面加强经营体系建设，提高区域均好
性；通过数字化运营提质增效，重点打造“蓝人爱家”、大幅提升自渠能力，全面推
进BIM应用。
3、财务引领：实现财务引领公司经营，推进三位一体科学财务体系建设，
打造专业化、数字化新型财务组织，实现财务精益化管理，推进中长期战略目标实现
和优秀资本市场表现。聚焦“现金流+利润”、严控财务杠杆、“三道红线”政策确
保实现两项指标达标，力争三项指标达标；积极运用内部银行2.0，聚焦可用资金，
既统收统支，又调动区域积极性，多措并举努力降低资金成本。
4、变革创新：以提效率、促效益为目标，进一步强区域、精总部，释放活
力。深度变革考核激励体系，基于战略导向与财务逻辑设计考核方案；激励坚持赋能
一线、赋能区域、聚焦业务、聚焦回款和利润；区域做强，聚焦区域短板，关注区域
融合与赋能，加强标杆区域打造，推进区域公司化；总部精简提效，精总部、减层级
，提升组织效率；人员体系优化提升，强化内生性人才，重抓一把手建设，全面提升
团队专业度；重拾蓝光效率，提升全员执行力。
2021年，公司计划土地投资总额不超过350亿元；房地产项目计划开工面积
1200万平方米，竣工面积650万平方米。公司在建及拟建房地产项目所需资金将主要
来源于销售回款、合作开发、银行贷款、信托融资、公司债、中票等。
备注：上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投
资风险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、融资风险：2020年下半年以来，随着房企“三道红线”政策的实施，房
企融资环境持续收紧，金融机构涉房信贷政策的收紧亦增加了房企融资难度。公司在
2021年将聚焦精益管理、持续练内功，增加经营性现金流回款能力，应对融资收紧，
确保公司稳健发展。
2、房地产调控风险：进入2021年上海、深圳、杭州、成都等热点城市接连
出台楼市调控政策，促进房地产行业平稳发展。公司将根据深耕二三线城市的具体情
况，加强政策研判，合理调配生产经营计划，确保年度经营计划达成。
3、市场竞争风险：预计2021年房地产行业集中度将持续提高，梯队竞争加
剧，龙头房企竞争将更加激烈。公司将通过提高产品力增加产品溢价、精益管理提升
利润水平，增强整体竞争实力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司在战略规划、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差
异化的竞争优势，具体如下：
（一）清晰、前瞻的战略规划
2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划
，提出长期主义的战略构想，高度聚焦住宅地产开发，以精益管理和数字科技为战略
主线，通过大力推动数字化转型实现精益管理，用精益管理提升项目的经营能力和净
利润水平，保持公司财务稳健，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重的高质量发
展目标。
（二）优秀的产品创新能力
2020年，公司推出全新品牌定位，旨在做“温度人居时代的引领者”，做
“温度人居”标准体系的构建者和“温度人居”理念的践行者。温度人居源于新经济
格局、科技创新、物联网思维等变化，驱动人们在生活习惯的改变和需求的更迭，是
新产品时代的人居新理念。公司根据改善客户多元的审美，提出了风格不同、文化引
领的芙蓉系、黑钻系、未来系等产品系，同时进行不断创新迭代。
2020年，产品品牌“雍锦系”荣获“2020中国房地产企业人文典范产品系
品牌五强”；“黑钻系”荣获“2020中国房地产企业城市高端产品系TOP1”（数据来
源：亿翰智库）。“芙蓉系”荣获“2020中国房地产优秀原创产品品牌TOP1”；“雍
锦系”荣获“2020中国房地产精品项目品牌价值TOP2”；“黑钻系”荣获“2020中国
房地产典范标杆产品系TOP1”(数据来源：中国指数研究院)。
2020年，公司荣膺“2020中国房地产产品力优秀企业TOP7”（数据来源：
中国指数研究院）和“2020中国房企超级产品力TOP10”（数据来源：亿翰智库）。
（三）持续提升的品牌影响力
2020年，公司第14次上榜中国房地产综合实力百强，名列第21位，位列百
强房企成长性第4位；连续6年荣膺中国十大最具投资价值上市房企，排名第4位；连
续5年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）”殊荣，排名第5位（数据
来源：中国指数研究院）；并同时荣获“2020中国房企综合实力TOP20”、“2020中
国房企品牌价值TOP11”（数据来源：亿翰智库）。
（四）有竞争力的激励机制
为充分激发公司管理层员工的主人翁意识和企业家精神，同时践行公司“
一起创造，勇于担当，共同分享”的核心发展理念，构建发展“核动力”引擎，公司
大力推行长效激励机制，助力实现跨越式发展。
（五）高效、务实和健全的法人治理结构
良好的公司治理结构、完善的公司治理机制和有序的规范运作模式是公司
管理层追求的目标。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
、《企业内部控制基本规范》等法律法规及规范性文件的要求，结合公司的经营管理
特点，建立了高效、务实和健全的法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机
构及经营管理层之间权责明确，运作规范，为公司健康、快速发展提供了保障，切实
保障了公司和股东的合法权益。
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1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
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特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）报告期内房地产市场运行情况
2021年上半年，房地产市场成交热度延续，销售规模较历史同期大幅提升
。政策方面，“房住不炒”的调控基调不变，地方政府因城施策更加灵活，同时房地
产金融监管持续强化。
2021年1-6月份，全国商品房销售面积88635万平方米，同比增长27.7%；全
国商品房销售额92931亿元，同比增长38.9%。
2021年1-6月份，全国房屋新开工面积101288万平方米，同比增加3.8%。其
中，住宅新开工面积75515万平方米，同比增长5.5%。
2021年1-6月份，全国房地产开发投资72179亿元，同比增长15.0%；房地产
开发企业土地购置面积7021万平方米，同比下降11.8%；土地成交价款3,808亿元，同
比减少5.7%。
（二）报告期内公司所从事的主要业务、经营模式说明
公司一直从事房地产开发和经营，业务主要聚焦于住宅地产开发和现代服
务业。以住宅地产开发业务为核心，契合国家城市群建设规划，坚持实施“聚焦高价
值区域投资、聚焦改善型住宅产品”的发展战略，多元化布局核心城市都市圈，推出
芙蓉系、雍锦系、黑钻系、长岛系、未来系等产品品牌；以物业管理服务、咨询服务
、社区增值服务为三大业务线，提供优质物业管理服务，管理业态覆盖住宅物业、商
业物业、办公物业、城市综合体、总部基地等运营服务产品。
报告期内，公司流动性出现阶段性紧张，2021年4月公司对外出售了下属物
业管理公司四川蓝光嘉宝服务集团股份有限公司（以下简称“蓝光嘉宝服务”），公
司业务模式发生改变。
二、经营情况的讨论与分析
因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加影响，自2020年年度末至今
，公司公开市场再融资受阻，经营性现金流回速放缓，公司流动性出现阶段性紧张，
加之受到部分金融机构提前宣布债务到期的金融挤兑风险，最终触发公司部分债务未
能如期偿还的情况。由于公司阶段性流动性紧张引发的债务风险，对公司的经营和融
资产生了较大影响。
报告期内，公司房地产开发业务实现销售金额343.90亿元，实现销售面积3
35.82万平方米，其中合并报表权益销售金额229.55亿元；项目新开工面积275.16万
平方米，竣工面积221.99万平方米。
2021年1-6月，公司实现营业收入119.31亿元，同比降低24.51%；实现利润
总额-50.79亿元；实现归属于上市公司股东的净利润-47.21亿元。截止2021年6月30
日，公司总资产2,205.93亿元，扣除预收帐款后的资产负债率为84.01%，净负债率为
227.78%。
目前，在金融监管部门、地方政府部门及公司的共同努力下，债务风险化
解整体方案正在加紧制定。同时，公司也在全力协调各方积极筹措资金，努力恢复公
司的正常经营，多措并举开展自救：
1、最大限度保证职工队伍稳定和核心资产完整，为整体风险化解工作的成
功创造良好内生条件；
2、保开发、稳交付，针对目前存续的项目，积极和各区域政府沟通，多措
并举，分类管理，尽最大努力保障项目的正常运营；
3、拓展思路，抓住宅销售、抓各类回款、抓资产盘活，重点强化回款结构
管理、货值结构管理，构建全周期定价管控机制，保障业务现金流为正；
4、压费用、降成本，在销售管理费用方面全面压降节流，通过总部精简提
效、减少管理层级等方式提升组织效率，加强成本控制。
公司将切实履行社会主体责任，积极解决当前债务问题，努力恢复正常运
营，从而实现“短期脱困、中期恢复流动性、长期良性发展”。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
1、公司目前由于阶段性流动性紧张引发的债务风险，以及由此产生的一系
列诉讼、资产冻结和查封等，将会对公司后续的持续经营产生较大影响。公司将会本
着对各位债权人负责的态度，以“不逃废债”为基本原则加快制定综合的债务偿付方
案，寻求将现有偿债资源与债权人的愿望进行平衡，帮助公司恢复正常运营、重塑合
理资本结构，以逐步清偿现有债务。目前，公司已成立由董事长直接领导的债务应急
管理专项工作组，强化组织领导，抽调资产、运营、资金、法律等各线条骨干人员，
全面协调风险化解整体工作。下一步，在有关政府及金融监管部门的指导监督下，在
债权人委员会和持有人会议等沟通协调机制下，公司将全面梳理资产和负债情况，充
分倾听结合各持有人的诉求，全力推动包括社会稳定、债务偿付、持续经营在内的风
险化解整体方案尽快成型，力争实现各方多赢的良好局面，竭尽全力最大化保障债权
人的根本利益。
2、公司第七届董事会第四十九次会议及2020年年度股东大会审议通过了《
公司2020年度利润分配预案》，以利润分配实施股权登记日实际有权参与股数为基数
（公司回购专用账户中的公司股份不享有利润分配），向全体股东每10股派发现金红
利0.85元（含税）。由于公司在报告期内出现了上述阶段性流动性紧张和债务逾期，
虽然公司采取了包括梳理并归集各子公司银行账户现金余额、减少各项费用支出、抓
销售回款等措施，但公司仍未能在2021年7月20日前筹集到2020年度利润分配所需资
金。公司于2021年7月15日召开第八届董事会第五次会议，审议通过了《关于延缓实
施公司2020年度利润分配方案的议案》，为了保障公司的可持续发展和最终实现全体
股东的长远利益，经公司董事会审慎考虑，拟延缓实施2020年度利润分配方案。后续
，公司将继续努力筹集2020年度利润分配所需资金，并将2020年度利润分配方案事宜
纳入债务化解整体方案中进行考虑。公司将在明确具体分红安排后及时进行披露。
三、可能面对的风险
1、流动性与债务逾期风险：因受宏观经济环境、行业环境、融资环境叠加
影响，报告期内公司发生阶段性的流动性风险，部分债务未能如期偿还。流动性风险
及债务逾期的情况反过来对公司融资和经营产生较大影响。公司后续将在债权人委员
会和持有人会议等沟通协调机制下，制定短中长期综合债务风险化解方案。但该方案
的制定和实施尚需一定时间，在此之前，公司存在新增债务逾期以及流动性紧张进一
步加剧的风险。
2、业绩持续下滑风险：由于公司的流动性风险及债务逾期，已对公司经营
形成较大影响，公司业绩存在持续下滑的风险。公司正在研究制定短中长期综合债务
风险化解方案，积极解决当前流动性风险问题。同时，公司将尽最大努力保障项目的
正常运营及交付，尽快获取销售现金流，努力恢复正常运营。
四、报告期内核心竞争力分析
报告期内公司出现债务风险，公司经营发生重大变化，具体详见“经营情
况的讨论与分析”。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年中央坚持“房住不炒”房地产调控基调不变，地方政府因城施策更
加灵活，同时金融监管强化。上半年为应对新冠疫情带来的经济下行压力，我国宏观
政策逆周期调节力度明显加大，经济复苏趋势确立；2020年楼市在疫情影响下短暂受
挫后快速复苏，全年行业销售规模再创新高。
1、疫情影响下2020年全年商品房销售额与销售面积再次创下历史新高
2020年1-12月份，商品房销售面积176,086万平方米，同比增长2.6%。商品
房销售额173,613亿元，同比增长8.7%，增速比上年提高2.2个百分点。
2、房地产开发投资保持较强韧性，新开工面积及土地购置面积微降
2020年1-12月份，全国房地产开发投资141,443亿元，同比增长7.0%。其中
，住宅投资104,446亿元，增长7.6%。
2020年1-12月份，全国房屋新开工面积224,433万平方米，下降1.2%，降幅
收窄0.8个百分点。其中，住宅新开工面积164,329万平方米，下降1.9%。
2020年1-12月份，房地产开发企业土地购置面积25,536万平方米，同比下
降1.1%；土地成交价款17,269亿元，增长17.4%，增速提高1.3个百分点。
3、房企融资政策保持连续性和稳定性，房地产开发企业到位资金增速高于
开发投资
2020年中央加大逆周期调节力度，整体货币环境较为宽松，与此同时，中
央保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，加快建立房地产金融长效管理制
度，下半年随着房企“三道红线”等政策的推出，房地产金融监管整体呈现逐渐收紧
态势。
2020年1-12月份，房地产开发企业到位资金193,115亿元，同比上升8.1%。
其中，国内贷款26,676亿元，增长5.7%；利用外资192亿元，增长9.3%；自筹资金63,
377亿元，增长9.0%；定金及预收款66,547亿元，增长8.5%；个人按揭贷款29,976亿
元，增长9.9%。
（数据来源：以上数据来源于国家统计局）
二、报告期内主要经营情况
2020年，受新冠疫情影响，购房需求短期回落，项目复工和竣工均有所延
迟。面临疫情挑战和宏观调控背景，公司及时调整经营策略，在投资上调结构、调节
奏，在项目运营层面全面提升运营和盈利能力，强化运营夯实公司基础，保持了经营
业绩的平稳。
1、经营业绩保持平稳
报告期内，公司实现营业收入429.57亿元，同比增长9.6%；实现利润总额4
9.47亿元，同比下降11.51%；实现归属于上市公司股东的净利润33.02亿元，同比下
降4.53%；实现基本每股收益0.9967元/股，同比下降5.42%；实现净利率8.56%，较上
年减少2.05个百分点；实现加权平均净资产收益率18.60%，较上年减少5.28个百分点
。
2020年1-12月，公司房地产业务实现销售金额1035.36亿元，实现销售面积
1205.07万平方米，其中合并报表权益销售金额710.61亿元，权益销售面积908.99万
平方米。报告期内，公司房地产项目新开工面积1236.04万平方米，竣工面积507.32
万平方米。
2、精准投资成果明显，土储结构持续优化
2020年，在公司投资战略指引下，坚决执行调结构、调节奏策略。聚焦高
周转，投资布局向市场好、周转快、能力强的区域进行倾斜，坚定回归新一线、二线
及强三线城市。坚持调整资源结构，因城施策，形成城市分类，动态管理投资城市标
准。持续加强多元化投资，包括招拍挂、合作拿地、收并购、代工代建等。2020年，
公司新增房地产项目60个，总建筑面积约962万平方米，新增项目数量新一线、二线
及强三线占比八成，华东区域占比四成。土地储备结构进一步优化，为公司可持续发
展奠定了良好的基础。
3、资本突破，财务稳健
2020年，公司发行公司债15.5亿元、美元债9.5亿美元、中期票据30亿元、
短期融资券7亿元。2020年7月，公司以自持物业资产为基础，成功发行办公物业类RE
ITs资产支持专项计划10.65亿元，进一步优化了公司资产结构。
截止2020年末，公司总资产达到2582.64亿元，总资产负债率为82.04%，净
负债率为88.57%，扣除预收款后的资产负债率为73.03%；期末公司预收款项862.08亿
元（含税），在手现金297.43亿元，现金短债比1.06。通过严格控制财务杠杆，确保
了公司资金安全和经营稳定。报告期内，标普评级B+，穆迪评级至B1，大公国际资信
评估有限公司将公司主体信用评级上调至AAA，评级展望稳定。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2020年新冠疫情影响下的中国房地产行业体现出了较强的韧性，在市场总
规模持续提升的情况下，市场分化继续加剧，东部地区一枝独秀，中部、东北等地区
的部分二三线城市成交规模萎缩。
随着房企三道红线和银行房贷集中管理五档红线政策的严格实施，房地产
行业整体已呈现低增长、低利润趋势，行业内头部企业普遍共识已进入管理红利时代
，向经营管理要利润、提高经营效率，全面提升自身的现金流管理能力、杠杆管理能
力、产品打造能力、成本控制能力及组织效率已成为行业内重要房企的共同选择。
2021年“房住不炒”仍将是国家房地产调控主基调，热点城市因城施策将
更加精准，预计房地产行业总体规模略降，在强金融监管形势下，经营性现金流成为
房企发展资金重要来源。
(二)公司发展战略
2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划
，坚持长期主义，高度聚焦住宅地产开发，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重
的高质量发展目标。
公司将2021年定位为精益管理年、数字科技战略年，通过强练内功、全面
提升能力，全面推进数字化转型，系统构建经营红利的能力。
“精益管理”战略确保实现2021年三大核心目标：（1）提升项目经营兑现
能力；（2）提升公司经营红利的能力；（3）保证公司财务稳健。
“数字科技”战略以数字化为工具，落实精益管理，提质增效。2021年公
司着力构建数字化文化、全员数字化、产业数字化。
(三)经营计划
2020年，公司房地产项目全年实现开工面积1236万平方米，竣工面积507万
平方米。
2021年，公司将以“精益管理”和“数字科技”为战略导向，升级十六字
经营方针“精准投资、卓越运营、财务引领、变革创新”，持续调节奏、调结构，拿
快周转的地；快速去化资源，坚决落地成本优化，加大销售和可用回款，降低财务杠
杆；练内功、提能力、保业绩！
1、精准投资：在公司投资原则指引下，巩固投资布局，持续调结构，调节
奏，因城施策，制定差异化的区域投资策略进行动态管理，向能力强、市场好、周转
快的区域倾斜，重点城市深耕细作，机会城市加大安全垫。聚焦中高周转战略，严格
筛选项目，重视资金使用效率。以招拍挂为主，以收并购和一二级联动为辅。
2、卓越运营：以现金流为核心，以营销为导向，以利润为目标，全面提升
运营及盈利能力，重点提升可用现金流。重点强化回款结构管理、货值结构管理，构
建全周期定价管控机制。以自有资金快回收为先，以经营性现金流快回正为基础，提
升整体资源周转率。打造营销铁军，加大资源去化，首开项目确保达成商业计划书。
坚持高品质下的快速开发，打造生产铁军，保障项目交付，确保生产安全，提升产品
品质和交付满意度。坚持总成本领先战略，坚决推进成本和费用优化落地。聚焦主流
市场需求，进一步提升产品综合竞争力，打造蓝光智能化、景观产品IP，持续推进标
杆级项目打造，持续推进属地化产品标准化。全面加强经营体系建设，提高区域均好
性；通过数字化运营提质增效，重点打造“蓝人爱家”、大幅提升自渠能力，全面推
进BIM应用。
3、财务引领：实现财务引领公司经营，推进三位一体科学财务体系建设，
打造专业化、数字化新型财务组织，实现财务精益化管理，推进中长期战略目标实现
和优秀资本市场表现。聚焦“现金流+利润”、严控财务杠杆、“三道红线”政策确
保实现两项指标达标，力争三项指标达标；积极运用内部银行2.0，聚焦可用资金，
既统收统支，又调动区域积极性，多措并举努力降低资金成本。
4、变革创新：以提效率、促效益为目标，进一步强区域、精总部，释放活
力。深度变革考核激励体系，基于战略导向与财务逻辑设计考核方案；激励坚持赋能
一线、赋能区域、聚焦业务、聚焦回款和利润；区域做强，聚焦区域短板，关注区域
融合与赋能，加强标杆区域打造，推进区域公司化；总部精简提效，精总部、减层级
，提升组织效率；人员体系优化提升，强化内生性人才，重抓一把手建设，全面提升
团队专业度；重拾蓝光效率，提升全员执行力。
2021年，公司计划土地投资总额不超过350亿元；房地产项目计划开工面积
1200万平方米，竣工面积650万平方米。公司在建及拟建房地产项目所需资金将主要
来源于销售回款、合作开发、银行贷款、信托融资、公司债、中票等。
备注：上述经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，请投资者注意投
资风险并理解经营计划与业绩承诺之间的差异。
(四)可能面对的风险
1、融资风险：2020年下半年以来，随着房企“三道红线”政策的实施，房
企融资环境持续收紧，金融机构涉房信贷政策的收紧亦增加了房企融资难度。公司在
2021年将聚焦精益管理、持续练内功，增加经营性现金流回款能力，应对融资收紧，
确保公司稳健发展。
2、房地产调控风险：进入2021年上海、深圳、杭州、成都等热点城市接连
出台楼市调控政策，促进房地产行业平稳发展。公司将根据深耕二三线城市的具体情
况，加强政策研判，合理调配生产经营计划，确保年度经营计划达成。
3、市场竞争风险：预计2021年房地产行业集中度将持续提高，梯队竞争加
剧，龙头房企竞争将更加激烈。公司将通过提高产品力增加产品溢价、精益管理提升
利润水平，增强整体竞争实力。
四、报告期内核心竞争力分析
公司在战略规划、产品创新、品牌形象、激励机制等关键维度上锻造了差
异化的竞争优势，具体如下：
（一）清晰、前瞻的战略规划
2021年是国家十四五规划的开局之年，公司制定了相应的十四五发展规划
，提出长期主义的战略构想，高度聚焦住宅地产开发，以精益管理和数字科技为战略
主线，通过大力推动数字化转型实现精益管理，用精益管理提升项目的经营能力和净
利润水平，保持公司财务稳健，实现中而强，稳健前行，利润与规模并重的高质量发
展目标。
（二）优秀的产品创新能力
2020年，公司推出全新品牌定位，旨在做“温度人居时代的引领者”，做
“温度人居”标准体系的构建者和“温度人居”理念的践行者。温度人居源于新经济
格局、科技创新、物联网思维等变化，驱动人们在生活习惯的改变和需求的更迭，是
新产品时代的人居新理念。公司根据改善客户多元的审美，提出了风格不同、文化引
领的芙蓉系、黑钻系、未来系等产品系，同时进行不断创新迭代。
2020年，产品品牌“雍锦系”荣获“2020中国房地产企业人文典范产品系
品牌五强”；“黑钻系”荣获“2020中国房地产企业城市高端产品系TOP1”（数据来
源：亿翰智库）。“芙蓉系”荣获“2020中国房地产优秀原创产品品牌TOP1”；“雍
锦系”荣获“2020中国房地产精品项目品牌价值TOP2”；“黑钻系”荣获“2020中国
房地产典范标杆产品系TOP1”(数据来源：中国指数研究院)。
2020年，公司荣膺“2020中国房地产产品力优秀企业TOP7”（数据来源：
中国指数研究院）和“2020中国房企超级产品力TOP10”（数据来源：亿翰智库）。
（三）持续提升的品牌影响力
2020年，公司第14次上榜中国房地产综合实力百强，名列第21位，位列百
强房企成长性第4位；连续6年荣膺中国十大最具投资价值上市房企，排名第4位；连
续5年荣获“中国房地产公司品牌价值TOP10（混合所有）”殊荣，排名第5位（数据
来源：中国指数研究院）；并同时荣获“2020中国房企综合实力TOP20”、“2020中
国房企品牌价值TOP11”（数据来源：亿翰智库）。
（四）有竞争力的激励机制
为充分激发公司管理层员工的主人翁意识和企业家精神，同时践行公司“
一起创造，勇于担当，共同分享”的核心发展理念，构建发展“核动力”引擎，公司
大力推行长效激励机制，助力实现跨越式发展。
（五）高效、务实和健全的法人治理结构
良好的公司治理结构、完善的公司治理机制和有序的规范运作模式是公司
管理层追求的目标。公司严格按照《公司法》、《证券法》、《上市公司治理准则》
、《企业内部控制基本规范》等法律法规及规范性文件的要求，结合公司的经营管理
特点，建立了高效、务实和健全的法人治理结构。公司权力机构、决策机构、监督机
构及经营管理层之间权责明确，运作规范，为公司健康、快速发展提供了保障，切实
保障了公司和股东的合法权益。
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