600393东华实业资产重组最新消息
≈≈ST粤泰600393≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司
业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、三门峡、郴州等
城市以及柬埔寨的金边。主要以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发
房地产项目为主。公司取得土地储备的方式包括但不限于协议收购、参与项目一级开
发、共同合作开发等，尽量争取用较合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方
式取得土地项目储备，项目多依据公司的自身开发能力而确定，相对布局灵活，成本
合理，以尽量减低公司在经营中的经营风险。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土
地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点
，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。
2021年，全国范围多个城市接连发布调控政策，房地产市场继续坚持“房
住不炒”的定位不会改变，楼市将加快回归居住属性。二季度以来全国房贷收紧力度
加大的背景下，70个大中城市商品住宅销售价格明显回落，房价涨幅趋于平稳。其中
，新建商品住宅方面，6月份，70城中价格环比上涨的城市数量为55个，较上月减少7
个。新房价格上涨的城市数量年内首次下降，且整体价格涨幅也属年内首次回落。此
前，5月新房价格上涨的城市数量为连续22个月以来的最高值。
“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租
购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。目前全国有13个城市在试点集体
用地建设租赁住房，预计未来试点城市将增加，热点城市或优先试点。
（二）公司主要业务情况
1、报告期内公司旧改项目储备及开发情况
（1）公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中
心项目位于朝阳区百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧
临CBD，地理位置极为优越，占地面积19,622.9平方米，规划建设成集中分组式公寓
、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质
土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾项目仍需经过政府的招拍挂程
序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招拍挂阶段。
（2）公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范
围面积：145,872.0平方米，拆迁用地范围面积：122,259.1平方米。目前公司持有上
述项目公司40%股权。
2、报告期内公司待开发项目储备情况
公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15,38
3平方米；柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132,493平方米。
3、报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
（1）公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项
目占地6,036平方米，总建筑面积40,118.10平方米。东华西项目占地面积5,057.55平
方米，总建筑面积37,754平方米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于
项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积84,522平方米，总建
筑面积为70,206.7平方米，目前已完成竣工验收。
（2）公司在江门拥有江海花园和悦泰-珠西商务中心2个项目。悦泰-珠西
商务中心土地面积104,627平方米，项目规划计容面积327,483平方米，总建筑面积47
9,681.26平方米，目前处于在建状态。公司持有悦泰-珠西商务中心项目公司50%的股
权。
截至报告期末，公司在江门的江海花园项目剩余可供出售面积为25,826平
方米。
（3）公司在海南海口分别拥有天鹅湾、福嘉花园、滨江花园、湖湾小区4
个项目。截至报告期末，天鹅湾、滨江花园及福嘉花园剩余可供出售面积为33,207.6
1平方米。2021年，公司控股股东以以资抵债的方式解决其资金占用问题，公司受让
控股股东关联方持有的兰馨花园项目公司30.10%股权,该项目规划总用地面积122,236
.02平方米，总建筑面积301,037.80平方米。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收
合格，未达到销售合同约定的交付条件，兰馨花园项目实现结转收入金额0.00元，结
转面积0.00平方米，报告期末待结转面积为58,948平方米。
湖湾小区占地52,369.32平方米，总建筑面积193,287.24平方米。截至报告
期末,湖湾小区（一期）剩余可供出售面积为7,520.88平方米。公司持有湖湾小区项
目公司50%股权。
（4）公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持
有洞山天鹅湾项目公司80%的股权，公园天鹅湾项目公司20%的股权。洞山天鹅湾项目
占地面积87,130.83平方米，总建筑面积411,084.07平方米。截至报告期末,洞山天鹅
湾剩余可供出售面积为30,812.65平方米。
（5）公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。
天鹅湾项目为公司下属控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司于2018年8月
通过公开挂牌竞拍的方式竞得，位于北湖区土地面积为56,192平方米。该项目地块位
于郴州城西高壁片区，处于郴州市市场承接区，属于市政府“西提北扩”的城市扩容
提质战略区域，该项目规划计容建筑面积为168,527.52平方米。
截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出
售面积为376,690.77平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可
供出售面积为27,392.54平方米。
（6）河南三门峡天鹅湾项目东区用地面积100,851.3平方米，规划计容建
筑面积130,234.8平方米，目前已完成竣工验收。西区占地面积100,353.27平方米，
规划计容建筑面积179,499.90平方米。截至报告期末，三门峡天鹅湾项目剩余可供出
售面积为23,190.69平方米。
（三）公司在主要业务区域的主要经营模式
（1）销售模式
公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三
方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”系列高端品
牌项目为主，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更
能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更
好的展示项目特性。
（2）市场定位
目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各
地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。
从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。
（3）采取市场定价的原则、定价策略合理
房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务
的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长
预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附
加及一定的价值发现。
公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应
良好。
（4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好
公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化
的高品质服务。
（5）公司的物业管理和物业租赁业务情况
公司物业经营管理业务主要由公司商业物业经营管理中心负责。
截至2021年6月30日，公司商业物业经营管理中心管理的主要物业名称包括
位于广州市的城启大厦部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾
二楼、侨城花园二楼等。截至2021年6月30日，公司对外出租的主要物业主要包括广
州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、
侨城花园二楼以及子公司零星物业等。
（6）核心技术人员、技术与研发情况
公司设有成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专
门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。新豪斯设计院已具备建筑行
业建筑工程甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格
及BIM领先技术。
截至报告期末，公司共有工程管理、设计等技术人员142人。公司对技术人
员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司
能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展
的需要。
（7）预算管理方面
公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜
绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比
预算指标进度完成情况严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集
约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
（8）企业融资方面
公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障
的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。
（9）成本控制方面
通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度
在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生
浪费现象。同时也将加强合同审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大
型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量
、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，公司部分项目的开发及
销售进度不及预期，同时由于2018年后公司出现了流动性紧张的情况，虽然通过与世
茂的项目合作，流动性状况得到了一定程度的有效缓解，融资能力也正有序地恢复，
但由于国家金融政策对房地产行业的限制，报告期内公司的融资仍受到一定程度的压
制，流动性状况依然较为紧张，销售回款速度也较为缓慢，与恒大的诉讼回款未能及
时收回，致使报告期内形成一定程度的亏损。报告期末，公司扣除预收账款后资产负
债率为59.33%，现金短债比110.92%，净负债率为60.22%。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到
实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复
杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他房地产开
发商而言，公司的业务规模仍属偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较
弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务
的发展面临着一定局限。
下半年公司将通过抓紧追收恒大欠款、加大销售力度回流资金，抓重点求
突破以彻底改变目前流动性状况，尽量寻求新的行业及利润增长点，培育公司的创新
平台，力求尽快恢复公司平稳健康的增长。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况
1、报告期内，广州越秀区东华西项目完成大确权手续，获取广州市不动产
交易中心出具的《不动产权证书》。
2、报告期内，公司江门市江海花园南区1-2栋、5-12栋取得江门市江海区
住房和城乡建设局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为9,761.51平方米。
3、报告期内，公司淮南市洞山天鹅湾项目（1#2#5#9#商住楼、6#10#住宅
楼、15#幼儿园、19#燃气调压站等）取得淮南市城乡建设局出具的《建筑工程施工许
可证》，建设规模为210,325.27平方米。
4、报告期内，公司三门峡市天鹅湾社区西区10#-12#楼完成竣工项目审查
，建筑面积合计33,239.89平方米。
5、2021年7月，公司湖南郴州市天鹅湾小区取得郴州市行政审批服务局出
具的《商品房预售许可证》，批准预售建筑面积（住宅）24,041.10平方米。
（二）在公司多元化业务方面：
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程
甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪
斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务
同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。
2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务
涉及容器苗培育、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广
东省富银建筑工程有限公司拥有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承
包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质。公司将全面配合集团地产项目的建
设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利
润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、结合公司目前在旧城改造和旧项目的设计、开发、运营等方面的城市更
新业务状况，公司在广州设立全资子公司广东城市价值投资运营有限公司，设立并逐
步完善城市更新运营板块，以城市更新前期服务、开发及运营管理为两大主要业务模
块，开展城市更新与运营业务。
4、公司控股子公司广州荟燊贸易有限公司主要营业范围包括石油制品销售
（不含危险化学品）；农副产品销售；食用农产品批发；煤炭及制品销售；稀有稀土
金属冶炼；贵金属冶炼；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技
术推广；信息咨询服务；企业管理咨询；国内货物运输代理；供应链管理服务；食品
经营等。广州荟燊贸易有限公司目前处于初创期，报告期内，广州荟燊贸易有限公司
并未产生营业收入，净利润为-412,922.33元。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
报告期内重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化
，强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设
计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度
，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从
原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管
理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大
宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细
则》，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和
估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从
而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通
过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识
，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完
成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优
化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
5、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金
，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利
进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子
公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资
源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构
；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；
加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪
潮财务系统运行正常。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
（一）行业政策风险
国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供
应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购
买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。
（二）行业市场风险
房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了
大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下
，行业竞争日益激烈。
（三）行业经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材
料及一些装修材料，这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响
到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价
格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同
类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发
展回落，行业产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。
C、项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金
额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售
和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管
理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。项目公司因此将面临因设计、施工
条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的闲置或
者延误项目进度及其他相关风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定
位、经济发展状况及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而
市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市
场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售
。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项
目的销售和品牌形象造成负面影响。
（四）财务和融资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着
公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力
体现在两方面，即不仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本
。
公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚
存的自有资金以及现有项目回笼的资金；二是金融机构融资。商品房预售情况对公司
资金的运转有很重要的作用，如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公
司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导
致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。另外公司如在资本市场上寻求融
资，如果公司达不到资本市场融资具备的要求，将有可能导致花费了相当数额的融资
成本而筹集不到资金。
（五）管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售
等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致
成本上升、销售不畅的风险。
A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、
河南三门峡、安徽淮南、海南海口、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开
展房地产业务的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰
富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提
升。
B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的
发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批
行业内专业水平较高、忠诚度较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以
及经营区域的外拓，难免产生现有人才储备和高素质人才需求之间的矛盾，从而可能
影响公司的发展。
报告期末，公司总市值为人民币36.78亿元，营业收入2.65亿元，总资产14
5.74亿元，归属于上市公司股东的净资产49.93亿元。从资产规模与同行业的房地产
上市公司相比，公司的自有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储
备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目
前房地产行业中的发展带来一定的限制。
报告期内公司融资功能尚未能完全恢复，公司及个别公司下属控股公司仍
然存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。具体冻结和查封情况详见本报告“
第三节管理层讨论与分析”的“截至报告期末主要资产受限情况”。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前
已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质
的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和
瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英
，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的
风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争
力。
（二）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略
公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理
，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持
以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、
灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有
开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地
产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提
升公司的持续经营能力。
（三）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部
分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业
度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证
。
（四）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会
、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合
法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明
、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规
范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善
的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，由于受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，公司部分项目的开
发及销售进度不及预期，公司经营管理层通过与世茂集团就公司部分项目进行合作，
与信达资产进行债务重组等措施，逐步化解公司债务风险，有效缓解了公司流动性紧
张的局面。报告期末，公司扣除预收账款后资产负债率降低58.39个百分点至52.56%
，现金短债比0.79，现金流与负债情况与前几年相比得到了较大的改善。展望未来，
公司将通过激活生态、激活团队，激活资产等手段，着力培育公司的“机制”、“区
域”、“创新”、“平台”四个优势，激活做优，抓重点求突破以尽快改变目前流动
性状况，以实现公司轻资产、高周转，差异化成长。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到
实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复
杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他大型房地
产开放商而言，公司的业务规模还是偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相
对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产
业务的发展面临着一定局限。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况：
1、报告期内，江门市悦泰置业有限公司持有的江门悦泰-珠西商务中心项
目取得《不动产权证》、《国有土地规划许可证》、《工程规划许可证》及《建筑工
程施工许可证》；取得2-C、3-C、4-C地下室《工程规划许可证》；取得2-C、3-C地
下室《建筑工程施工许可证》。
2、报告期内，海南白马天鹅湾南区G地块完成建设工程竣工验收，总建筑
面积51,180.45平方米。
3、报告期内，海南海口滨江花园取得海口市住房和城乡建设局发放的竣工
验收备案文件。
4、报告期内，江门市江海区天鹅湾爱琴苑28、29栋，38号取得江门市江海
区住房和城乡建设局颁发的《广东省江门市江海区商品房预售许可证》，预售房屋建
筑面积为18,497.82平方米，其中住宅面积为17,624.25平方米，商业用房面积为873.
57平方米。
5、报告期内，淮南洞山天鹅湾项目3#商住楼、7#、8#、13#住宅楼取得淮
南市城乡建设局发放的《建筑工程施工许可证》，总建筑面积为86,203.63平方米。
6、报告期内，淮南洞山天鹅湾3#商住楼取得淮南市住房保障和房产管理局
颁发的《淮南市商品房预售许可证》，预售总建筑面积为31,764.52平方米，其中住
宅建筑面积为30,173.36平方米。
7、报告期内，淮南洞山天鹅湾7#、8#、13#住宅楼取得淮南市住房保障和
房产管理局颁发的《淮南市商品房预售许可证》，预售总建筑面积为49,489.68平方
米。
8、报告期内，湖南天鹅湾项目地块一一期、地块二、地块一二期取得郴州
市北湖区住房和城乡建设局发放的《建筑工程施工许可证》，合计建设规模为208,99
8.37平方米。
9、报告期内，湖南天鹅湾小区A区1栋、2栋、8栋取得商品房预售许可证，
批准预售面积合计为57,649.60平方米，其中住宅56,836.20平方米，453套。
10、报告期内，湖湾小区一期取得海南市住房和城乡建设局颁发的《海口
市商品房预售许可证》，批准预售面积为55,782.49平方米。
（二）在公司多元化业务方面：
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程
甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪
斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务
同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。
2、2020年度公司将下属全资公司广东国森林业有限公司（属广东省林业龙
头企业，业务涉及容器苗培育、专用肥料生产、工程绿化、山地设计、技术服务等多
项领域）和下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司（拥有建筑工程施工总承包二
级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质）的业
务进行整合，由广州粤泰建设有限公司统一管理。广州粤泰建设有限公司将全面配合
集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规
避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、结合公司目前在旧城改造和旧项目的设计、开发、运营等方面的城市更
新业务状况，公司在广州设立全资子公司广东城市价值投资运营有限公司，设立并逐
步完善城市更新运营板块，以城市更新前期服务、开发及运营管理为两大主要业务模
块，开展城市更新与运营业务。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
2020年重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，
强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计
质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度
，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从
原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管
理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大
宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细
则》，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和
估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从
而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通
过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识
，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完
成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优
化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
5、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金
，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利
进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子
公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资
源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构
；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；
加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪
潮财务系统运行正常。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入301,601.39万元，比上年同期减少34.21%。2
020年度归属母公司净利润-91,305.63万元，同比减少404.09%。主要原因是：
1、主营业务收入影响。因新冠疫情影响及部分项目尚处于开发阶段,公司
房地产销售收入比上年同期下降约14.75亿元。
2、土地增值税清算影响。本期广州、海南部分房地产项目清算预计应补土
地增值税合计4.4亿元。
3、计提减值损失影响。公司应收淮南仁爱天鹅湾置业有限公司款项中10.1
5亿元涉及诉讼，本期预提坏账准备1.98亿元。计提资产减值损失24,595.50万元。此
外，因探矿权未能办理延续登记，公司茶陵嘉元矿业全额计提无形资产减值准备5,13
8.21万元。
公司主要业务区域的房地产销售情况
公司目前的主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、
广州、柬埔寨金边、淮南等，报告期内上述区域的房地产销售概况如下：
（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目全年签约销售面积11,014.18平方米
，签约金额8,382.00万元,全年实现结转销售收入1,732.25万元；定安香江丽景项目
全年签约销售面积391.22平方米，签约金额245.00万元,全年实现结转销售收入293.8
2万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积2,127.58平方米，签约金额2,006.00万
元,全年实现结转销售收入(1732.98)万元；海口福嘉花园项目全年签约销售面积34,4
10.05平方米，签约金额47,960.00万元,全年实现结转销售收入0.00万元。
（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积21,837.63平
方米，签约金额12,587.95万元，全年实现结转销售收入1,486.71万元。
（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目全年签约销售面积26,378.06平方米
，签约金额10,524.00万元，全年实现结转销售收入1,033.09万元。
（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积48,090.00平方米，签约
金额42,668.00万元，全年实现结转销售收入21,582.19万元。
（5）从化项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积351.92平方米，
签约金额656.00万元，全年实现结转销售收入42.21万元。
（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积52,787.02平方米，签约
金额38,086.23万元，全年实现结转销售收入0.00万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要
继续做强做大，应顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场
主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域
和城市的差异与分化日趋明显，行业内各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品
牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源
的积累，领先优势继续扩大。
展望未来，房地产行业格局与以往不同。随着宏观经济及人均可支配收入
持续稳定增长，城镇化进程持续加快，未来房地产市场供需矛盾将日益缓和，行业利
润空间将逐步回归理性。同时，随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产
品要求不断提高，需求不断多元化，房地产开发产品细分程度将逐渐增强。房地产的
开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业
管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化的竞争也使得开发
企业更加注重为客户群体分类设计。未来房地产企业竞争也会越发激烈，行业内并购
重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方
面出现较大转变。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业
将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有
较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场
份额，行业的集中度也将因此而逐步提高。
我国房地产开发行业的未来发展趋势：
1、调控政策去行政化和长期化
在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作
用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2019年《政府工作报告》中提及“稳步推进
房地产立税法”，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。
从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行
业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
2、行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产
业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现
产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成
本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资
退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关
注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定为的全面性和综合性成为关键
投入，技术性投入比重也将逐步加大。
3、转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周
转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯
的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力
和运营能力提出更多挑战。
总体看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙
头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失
衡导致房地产市场不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环
境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新
的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的
中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
(二)公司发展战略
本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，
加快粤港澳大湾区、海南自贸区投资布局，持续深耕一线城市，重视二、三线重点城
市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适合公司的方式取得房地产开发项
目。
目前公司已在广东江门、河南三门峡、海南海口、安徽淮南、湖南郴州等
地稳步推进房地产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获
取优质项目，提升公司的持续经营能力。
公司将重点提升项目土地获取的能力和资金运用效率，逐步加强公司的核
心竞争实力。同时公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开拓
多元化的发展，努力探索能让公司更长远发展的经营模式。此外，公司将密切关注宏
观调控新形势下行业的新动态，发挥公司现有的优势，加强对市场的预测和开拓能力
，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找新的利润增长点，增强公司的盈
利能力和收益能力，使公司具有更强的持续发展力。
随着房地产企业的竞争进一步加剧，为了提升企业竞争力，公司将坚持拓
展多元化发展的道路，在做好以房地产开发经营为主业的前提下，还将通过下属全资
子公司广州粤泰健康产业发展有限公司、广州粤泰建设有限公司开展多元化业务，规
避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点，同时加强设计研发能
力的创新，将其与城市更新、存量物业的升级改造、价值提升结合起来，开辟新的业
务条线。
在经营管理方面，未来公司将通过激活生态、团队和资产等手段，着力培
育公司在机制、区域、创新和平台方面的四个优势，以实现公司轻资产、高周转、差
异化成长。
一、未来公司要打造机制优势，优化奖惩制度。
公司未来要建立比其他公司更为实用高效的机制。主要体现在投资决策、
风险控制和利益分配方面。要建立富有竞争力的分配机制，吸引和留住优秀团队。构
建股东和团队利益共同体，增强团队的归属感、认同感、使命感和荣誉感。要建设更
有狼性的，更有战斗力的团队。
二、未来充分利用区域优势，深耕大湾区和海南的同时调整项目结构。
目前国内外资本，正在加快在湾区的投资布局，区域红利表现极为明显。
公司目前在广州、江门以及海南海口等地拥有多个房地产开发项目。未来公司将继续
在该区域内进行深耕。
同时公司在专注于轻资产、高周转、高利润类型的项目同时，快速处置和
调整大部分低效项目和资产，快速恢复投融资能力。聚焦于轻资产，高周转，高毛利
，高估值的项目和业务。
未来，公司将持续加大上述区域的项目整体比重和销售比重。
三、未来将在创新方面予以更多关注。
一个企业的创新精神和创新能力往往就代表了一个企业未来的成长空间。
未来公司将尝试在业务、产品、科技、模式进行创新。把设计研发能力和城市更新、
存量物业的升级改造、价值提升结合起来，开辟新的业务条线。公司下属的设计院、
建筑公司等，要在产品中植入科技和模式创新的基因，关注智能空间、建筑科技的研
发应用，实现价值发现、价值提升、价值变现。
四、未来公司要充分利用上市公司的平台优势。
平台价值在于融入主流、整合资源。未来公司要通过规范经营，恢复信用
，资源整合，组建基金等手段，在短时间内恢复并积累投资的能力。公司要利用资本
和平台优势，培育核心合作伙伴，对中小项目进行并购并表，做大规模。同时择机加
大资本运作的力度，做大公司资产和市值。公司还应利用平台优势，开展多层次、多
渠道的融资，特别是项目开发贷融资。通过项目选择、融资结构，经营管理，等核心
环节，做好平台的风控管理。
公司未来会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复提升投融资能力，聚
焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务。在适度关注其它区域发展机会的同时，
深耕粤港澳大湾区和海南，培育公司区域优势。公司将通过建立高效实用的激励机制
，激活团队和资产，借力相关金融机构，恢复企业正常经营和融资能力，并逐步提升
公司核心竞争力，实现公司稳健发展。
(三)经营计划
公司的未来发展仍将继续坚持“以房地产为主业”的业务模式，成就“粤
泰”品牌。
（一）房地产项目开发计划
本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，
加快粤港澳大湾区、海南自贸区投资布局，持续深耕一线城市，重视二、三线重点城
市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适合公司的方式取得房地产开发项
目。
目前公司已在广东江门、河南三门峡、海南海口、安徽淮南、湖南郴州等
地稳步推进房地产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获
取优质项目，提升公司的持续经营能力。
2021年公司主要项目开发计划如下：
1、广州地区：全面加快已有的位于广州市区中心地段的雅鸣轩项目、荣廷
府项目的工程开发及验收进度，2021年公司计划加大广州地区的销售推广力度，加快
销售速度，盘活库存资产，促进现金回流。
2、淮南地区：鉴于报告期内公司已经完成淮南项目与世茂方的合作，2021
年公司计划重点配合做好与世茂集团的合作工作，加快淮南项目的施工、开发报建及
销售进度，通过严格控制开发节点，确保工期计划完成，抢占淮南房地产市场回暖的
有利时机。
3、江门地区：重点加快江海花园尾盘施工、开发及销售进度，做好江门新
会70层项目前期开发及施工工作。
4、海南地区：重点加快滨江、福嘉花园工程收尾，湖湾小区工程建设，加
大销售进度。
5、三门峡地区：加快西区的开发及工程建设，同时加大销售力度。
6、柬埔寨地区：加快磅湛及189号地块的开发、建设及销售进度，逐步退
出柬埔寨市场。
7、深圳项目：加快专规申报审批，争取依据规划和开发策略对部份地块进
行开工。
8、湖南郴州项目：加快华泰城项目综合体开发报建及高壁综合市场验收工
作。
（二）在标准化建设方面
公司计划全面推行标准化建设。逐步建立管理模式、项目选择、规划设计
、材料使用、招标、工程管理及营销等七重标准化，依托标准化运营模式，在全国迅
速拓展，通过紧密型集团化管理，从而对各地区公司实施标准化运营，在确保成本控
制的同时，提高设计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展
。
（三）在预算管理方面
公司仍将积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，并
从点到面全面推进。加强过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支
，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成
情况，严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现
科学化、精细化、标准化的财务管理。
（四）企业品牌及销售方面
公司将重点加强企业品牌建设及推广力度，做好企业官网、微信公众号等
自媒体建设和宣传，加强企业形象宣传。除粤泰天鹅湾品牌外，全力多方位打造新的
产品品牌，为项目销售提高溢价空间。
（五）企业融资方面
公司将积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，同时将强化地区公司、
项目公司当地融资力量，加强对地区公司融资工作的考核。为公司业务提供资金保障
的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。紧密依托各地
区银行的优势，为集团各地区公司提供最优的资金支持，加强与各地区公司的联系，
多方收集投资项目信息。维护存量贷款的持续以及优化融资结构，降低融资成本。同
时不断通过个案项目收并购加快调整资产结构，加快恢复投融资能力。
（六）成本控制方面
将成本控制前置，重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最
有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段因边施工边修改而产生浪费现象。加
强合同审核工作，防范法律风险，合理及时地进行大型/特大型工程招标，与相关厂
商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工
作，争取公司利润最大化，把历史遗留工程和待解决工程协商完毕并结清，确保各地
区生产顺利进行。
（七）人才发展计划
企业的竞争最终是人才的竞争。公司将继续加强人力资源的管理与开发，
加强人才的培养选拔；继续优化员工队伍结构，使员工队伍结构趋向于年轻化、知识
化；加强“引智”和人才基地建设，建立一套完整的人才储备、培养、选拔的人才成
长计划。同时，企业将建立实用高效的激励机制，用富有竞争力的分配机制吸引和留
住优秀团队，构建股东和团队利益共同体，增强团队的归属感、认同感、使命感和荣
誉感。
(四)可能面对的风险
（一）行业政策风险
国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供
应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购
买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。
（二）行业市场风险
房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了
大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下
，行业竞争日益激烈。
（三）行业经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材
料及一些装修材料，这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响
到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价
格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同
类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发
展回落，行业产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。
C、项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金
额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售
和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管
理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。项目公司因此将面临因设计、施工
条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的闲置或
者延误项目进度及其他相关风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定
位、经济发展状况及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而
市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市
场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售
。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项
目的销售和品牌形象造成负面影响。
（四）财务和融资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着
公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力
体现在两方面，即不仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本
。
公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚
存的自有资金以及现有项目回笼的资金；二是金融机构融资。商品房预售情况对公司
资金的运转有很重要的作用，如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公
司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导
致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
另外公司如在资本市场上寻求融资，如果公司达不到资本市场融资具备的
要求，将有可能导致花费了相当数额的融资成本而筹集不到资金。
（五）管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售
等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致
成本上升、销售不畅的风险。
A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、
河南三门峡、安徽淮南、海南海口、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开
展房地产业务的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰
富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提
升。
B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的
发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批
行业内专业水平较高、忠诚度较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以
及经营区域的外拓，难免产生现有人才储备和高素质人才需求之间的矛盾，从而可能
影响公司的发展。
报告期末，公司总市值为人民币51.99亿元，营业收入30.16亿元，总资产1
39.15亿元，归属于上市公司股东的净资产50.4亿元。从资产规模与同行业的房地产
上市公司相比，公司的自有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储
备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目
前房地产行业中的发展带来一定的限制。
报告期内公司融资功能尚未能完全恢复，公司及个别公司下属控股公司仍
然存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。
四、报告期内核心竞争力分析
（1）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前
已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质
的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和
瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英
，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的
风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争
力。
（2）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略
公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理
，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持
以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、
灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有
开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地
产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提
升公司的持续经营能力。
（3）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部
分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业
度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证
。
（4）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会
、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合
法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明
、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规
范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善
的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
公司的主营业务为房地产开发，具备房地产开发一级资质。报告期内公司
业务范围主要集中在国内的北京、广州、深圳、江门、淮南、海口、三门峡、郴州等
城市以及柬埔寨的金边。主要以开发商住类型的住宅产品为主，经营模式以自主开发
房地产项目为主。公司取得土地储备的方式包括但不限于协议收购、参与项目一级开
发、共同合作开发等，尽量争取用较合理的价格、相对宽松、灵活的付款和合作的方
式取得土地项目储备，项目多依据公司的自身开发能力而确定，相对布局灵活，成本
合理，以尽量减低公司在经营中的经营风险。
（一）报告期内公司所属行业情况说明
据中指研究院2021年上半年土地市场报告，2021年上半年，全国300城市土
地市场整体供应量减少6%，成交量减少9%，成交均价上涨21%，溢价率上升1个百分点
，前六个月出让金总额2.83万亿元，同比上涨8%，住宅用地供应量同比下降9%。
2021年，全国范围多个城市接连发布调控政策，房地产市场继续坚持“房
住不炒”的定位不会改变，楼市将加快回归居住属性。二季度以来全国房贷收紧力度
加大的背景下，70个大中城市商品住宅销售价格明显回落，房价涨幅趋于平稳。其中
，新建商品住宅方面，6月份，70城中价格环比上涨的城市数量为55个，较上月减少7
个。新房价格上涨的城市数量年内首次下降，且整体价格涨幅也属年内首次回落。此
前，5月新房价格上涨的城市数量为连续22个月以来的最高值。
“十四五”规划建议指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租
购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。目前全国有13个城市在试点集体
用地建设租赁住房，预计未来试点城市将增加，热点城市或优先试点。
（二）公司主要业务情况
1、报告期内公司旧改项目储备及开发情况
（1）公司子公司北京东华虹湾房地产开发有限公司开发的北京虹湾国际中
心项目位于朝阳区百子湾路，地处东三环中路以东，西大望路以西，通惠河南岸，紧
临CBD，地理位置极为优越，占地面积19,622.9平方米，规划建设成集中分组式公寓
、酒店、商业设施相结合的业态，目前公司取得了该地块其中一部分土地的商业性质
土地使用权证，另外一小部分土地尚未拆迁纳入，虹湾项目仍需经过政府的招拍挂程
序方可重新取得二级开发的土地使用权证，目前该项目仍未进入招拍挂阶段。
（2）公司深圳龙岗区横岗镇贤合村项目目前仍处于前期拆迁阶段，单元范
围面积：145,872.0平方米，拆迁用地范围面积：122,259.1平方米。目前公司持有上
述项目公司40%股权。
2、报告期内公司待开发项目储备情况
公司在柬埔寨金边分别拥有柬埔寨金边189、195号地块，土地面积为15,38
3平方米；柬埔寨磅湛粤泰城项目，土地面积为132,493平方米。
3、报告期内公司主要开发的房地产项目开发投资情况
（1）公司在广州越秀区分别拥有雅鸣轩项目和东华西项目，其中雅鸣轩项
目占地6,036平方米，总建筑面积40,118.10平方米。东华西项目占地面积5,057.55平
方米，总建筑面积37,754平方米。目前雅鸣轩项目已取得建设工程施工许可证，处于
项目建设阶段，东华西项目已完成竣工验收。
公司在广州从化区拥有亿城泉说项目，项目占地面积84,522平方米，总建
筑面积为70,206.7平方米，目前已完成竣工验收。
（2）公司在江门拥有江海花园和悦泰-珠西商务中心2个项目。悦泰-珠西
商务中心土地面积104,627平方米，项目规划计容面积327,483平方米，总建筑面积47
9,681.26平方米，目前处于在建状态。公司持有悦泰-珠西商务中心项目公司50%的股
权。
截至报告期末，公司在江门的江海花园项目剩余可供出售面积为25,826平
方米。
（3）公司在海南海口分别拥有天鹅湾、福嘉花园、滨江花园、湖湾小区4
个项目。截至报告期末，天鹅湾、滨江花园及福嘉花园剩余可供出售面积为33,207.6
1平方米。2021年，公司控股股东以以资抵债的方式解决其资金占用问题，公司受让
控股股东关联方持有的兰馨花园项目公司30.10%股权,该项目规划总用地面积122,236
.02平方米，总建筑面积301,037.80平方米。报告期内，由于兰馨项目未完工和验收
合格，未达到销售合同约定的交付条件，兰馨花园项目实现结转收入金额0.00元，结
转面积0.00平方米，报告期末待结转面积为58,948平方米。
湖湾小区占地52,369.32平方米，总建筑面积193,287.24平方米。截至报告
期末,湖湾小区（一期）剩余可供出售面积为7,520.88平方米。公司持有湖湾小区项
目公司50%股权。
（4）公司在淮南分别拥有洞山天鹅湾及公园天鹅湾两个项目，其中公司持
有洞山天鹅湾项目公司80%的股权，公园天鹅湾项目公司20%的股权。洞山天鹅湾项目
占地面积87,130.83平方米，总建筑面积411,084.07平方米。截至报告期末,洞山天鹅
湾剩余可供出售面积为30,812.65平方米。
（5）公司在湖南郴州拥有华泰城（高璧综合大市场）和天鹅湾两个项目。
天鹅湾项目为公司下属控股子公司湖南华泰嘉德投资置业有限责任公司于2018年8月
通过公开挂牌竞拍的方式竞得，位于北湖区土地面积为56,192平方米。该项目地块位
于郴州城西高壁片区，处于郴州市市场承接区，属于市政府“西提北扩”的城市扩容
提质战略区域，该项目规划计容建筑面积为168,527.52平方米。
截至报告期末，公司在郴州的华泰城（高璧综合大市场）项目剩余可供出
售面积为376,690.77平方米（为公寓、车位、仓储等商业物业），天鹅湾项目剩余可
供出售面积为27,392.54平方米。
（6）河南三门峡天鹅湾项目东区用地面积100,851.3平方米，规划计容建
筑面积130,234.8平方米，目前已完成竣工验收。西区占地面积100,353.27平方米，
规划计容建筑面积179,499.90平方米。截至报告期末，三门峡天鹅湾项目剩余可供出
售面积为23,190.69平方米。
（三）公司在主要业务区域的主要经营模式
（1）销售模式
公司房地产的销售主要采用由项目公司销售部门自行销售为主，委托第三
方代理销售为辅的模式，主要是因为公司所销售的产品多为以“天鹅湾”系列高端品
牌项目为主，采用这种销售模式可以让公司在对外销售中对项目的介绍更加专业，更
能体现出针对不同客户的定制化服务，通过公司内部的沟通、培训，自行销售可以更
好的展示项目特性。
（2）市场定位
目前，公司的产品主要为住宅项目，并配套了部分商业项目。同时，因各
地项目所处区域的经济发展状况、居住环境等不同，项目的市场定位也有一定差异。
从已开发的项目销售情况看，公司目前的项目市场定位准确，市场前景良好。
（3）采取市场定价的原则、定价策略合理
房地产行业的普遍定价策略、行业龙头企业的定价策略和公司房地产业务
的定价策略都是市场定价，该定价需综合考虑到区域市场同类产品的价位、价格增长
预期、产品供需程度等多方面的因素。行业龙头企业的产品定价还额外考虑到品牌附
加及一定的价值发现。
公司目前的房地产业务定价策略亦为市场定价，符合行业特点，市场反应
良好。
（4）有健全的销售维护和售后服务体系，运行良好
公司营销中心负责售后服务，运行情况良好，为客户提供高效率、人性化
的高品质服务。
（5）公司的物业管理和物业租赁业务情况
公司物业经营管理业务主要由公司商业物业经营管理中心负责。
截至2021年6月30日，公司商业物业经营管理中心管理的主要物业名称包括
位于广州市的城启大厦部分物业、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾
二楼、侨城花园二楼等。截至2021年6月30日，公司对外出租的主要物业主要包括广
州市的城启大厦部分单元、信龙大厦、侨林苑、益丰君汇上品首二层、晓港湾二楼、
侨城花园二楼以及子公司零星物业等。
（6）核心技术人员、技术与研发情况
公司设有成本控制中心以及下属子公司广东新豪斯建筑设计有限公司，专
门负责公司住宅产品的研发，拥有良好的研发创新机制。新豪斯设计院已具备建筑行
业建筑工程甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格
及BIM领先技术。
截至报告期末，公司共有工程管理、设计等技术人员142人。公司对技术人
员的业绩考核制度合理，公司目前对产品的研发基本能够满足客户的住宅需求，公司
能够积极采用节能、环保等方面的新技术，以满足公司未来房地产开发经营业务发展
的需要。
（7）预算管理方面
公司建立了预算管理制度，通过过程控制，事中分析，事后监督考核，杜
绝超预算费用开支，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比
预算指标进度完成情况严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集
约型转变，实现科学化、精细化、标准化的财务管理。
（8）企业融资方面
公司积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，为公司业务提供资金保障
的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。
（9）成本控制方面
通过成本控制前置，未来公司将重点推进设计阶段的成本控制，加大力度
在造价控制最有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段的边施工边修改而产生
浪费现象。同时也将加强合同审核工作，防范法律风险，合理及时的进行大型/特大
型工程招标，与相关厂商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量
、低成本的完成各项工作，争取公司利润最大化。
二、经营情况的讨论与分析
报告期内，受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，公司部分项目的开发及
销售进度不及预期，同时由于2018年后公司出现了流动性紧张的情况，虽然通过与世
茂的项目合作，流动性状况得到了一定程度的有效缓解，融资能力也正有序地恢复，
但由于国家金融政策对房地产行业的限制，报告期内公司的融资仍受到一定程度的压
制，流动性状况依然较为紧张，销售回款速度也较为缓慢，与恒大的诉讼回款未能及
时收回，致使报告期内形成一定程度的亏损。报告期末，公司扣除预收账款后资产负
债率为59.33%，现金短债比110.92%，净负债率为60.22%。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到
实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复
杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他房地产开
发商而言，公司的业务规模仍属偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相对较
弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产业务
的发展面临着一定局限。
下半年公司将通过抓紧追收恒大欠款、加大销售力度回流资金，抓重点求
突破以彻底改变目前流动性状况，尽量寻求新的行业及利润增长点，培育公司的创新
平台，力求尽快恢复公司平稳健康的增长。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况
1、报告期内，广州越秀区东华西项目完成大确权手续，获取广州市不动产
交易中心出具的《不动产权证书》。
2、报告期内，公司江门市江海花园南区1-2栋、5-12栋取得江门市江海区
住房和城乡建设局出具的《建筑工程施工许可证》，建设规模为9,761.51平方米。
3、报告期内，公司淮南市洞山天鹅湾项目（1#2#5#9#商住楼、6#10#住宅
楼、15#幼儿园、19#燃气调压站等）取得淮南市城乡建设局出具的《建筑工程施工许
可证》，建设规模为210,325.27平方米。
4、报告期内，公司三门峡市天鹅湾社区西区10#-12#楼完成竣工项目审查
，建筑面积合计33,239.89平方米。
5、2021年7月，公司湖南郴州市天鹅湾小区取得郴州市行政审批服务局出
具的《商品房预售许可证》，批准预售建筑面积（住宅）24,041.10平方米。
（二）在公司多元化业务方面：
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程
甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪
斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务
同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。
2、公司下属全资公司广东国森林业有限公司属广东省林业龙头企业，业务
涉及容器苗培育、工程绿化、山地设计、技术服务等多项领域；公司下属全资公司广
东省富银建筑工程有限公司拥有建筑工程施工总承包二级、建筑装修装饰工程专业承
包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质。公司将全面配合集团地产项目的建
设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规避未来住宅市场利
润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、结合公司目前在旧城改造和旧项目的设计、开发、运营等方面的城市更
新业务状况，公司在广州设立全资子公司广东城市价值投资运营有限公司，设立并逐
步完善城市更新运营板块，以城市更新前期服务、开发及运营管理为两大主要业务模
块，开展城市更新与运营业务。
4、公司控股子公司广州荟燊贸易有限公司主要营业范围包括石油制品销售
（不含危险化学品）；农副产品销售；食用农产品批发；煤炭及制品销售；稀有稀土
金属冶炼；贵金属冶炼；技术服务、技术开发、技术咨询、技术交流、技术转让、技
术推广；信息咨询服务；企业管理咨询；国内货物运输代理；供应链管理服务；食品
经营等。广州荟燊贸易有限公司目前处于初创期，报告期内，广州荟燊贸易有限公司
并未产生营业收入，净利润为-412,922.33元。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
报告期内重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化
，强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设
计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度
，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从
原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管
理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大
宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细
则》，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和
估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从
而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通
过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识
，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完
成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优
化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
5、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金
，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利
进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子
公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资
源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构
；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；
加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪
潮财务系统运行正常。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
（一）行业政策风险
国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供
应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购
买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。
（二）行业市场风险
房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了
大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下
，行业竞争日益激烈。
（三）行业经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材
料及一些装修材料，这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响
到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价
格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同
类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发
展回落，行业产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。
C、项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金
额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售
和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管
理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。项目公司因此将面临因设计、施工
条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的闲置或
者延误项目进度及其他相关风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定
位、经济发展状况及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而
市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市
场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售
。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项
目的销售和品牌形象造成负面影响。
（四）财务和融资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着
公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力
体现在两方面，即不仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本
。
公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚
存的自有资金以及现有项目回笼的资金；二是金融机构融资。商品房预售情况对公司
资金的运转有很重要的作用，如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公
司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导
致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。另外公司如在资本市场上寻求融
资，如果公司达不到资本市场融资具备的要求，将有可能导致花费了相当数额的融资
成本而筹集不到资金。
（五）管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售
等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致
成本上升、销售不畅的风险。
A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、
河南三门峡、安徽淮南、海南海口、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开
展房地产业务的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰
富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提
升。
B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的
发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批
行业内专业水平较高、忠诚度较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以
及经营区域的外拓，难免产生现有人才储备和高素质人才需求之间的矛盾，从而可能
影响公司的发展。
报告期末，公司总市值为人民币36.78亿元，营业收入2.65亿元，总资产14
5.74亿元，归属于上市公司股东的净资产49.93亿元。从资产规模与同行业的房地产
上市公司相比，公司的自有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储
备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目
前房地产行业中的发展带来一定的限制。
报告期内公司融资功能尚未能完全恢复，公司及个别公司下属控股公司仍
然存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。具体冻结和查封情况详见本报告“
第三节管理层讨论与分析”的“截至报告期末主要资产受限情况”。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前
已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质
的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和
瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英
，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的
风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争
力。
（二）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略
公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理
，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持
以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、
灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有
开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地
产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提
升公司的持续经营能力。
（三）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部
分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业
度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证
。
（四）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会
、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合
法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明
、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规
范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善
的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
报告期内，由于受新型冠状病毒感染肺炎疫情的影响，公司部分项目的开
发及销售进度不及预期，公司经营管理层通过与世茂集团就公司部分项目进行合作，
与信达资产进行债务重组等措施，逐步化解公司债务风险，有效缓解了公司流动性紧
张的局面。报告期末，公司扣除预收账款后资产负债率降低58.39个百分点至52.56%
，现金短债比0.79，现金流与负债情况与前几年相比得到了较大的改善。展望未来，
公司将通过激活生态、激活团队，激活资产等手段，着力培育公司的“机制”、“区
域”、“创新”、“平台”四个优势，激活做优，抓重点求突破以尽快改变目前流动
性状况，以实现公司轻资产、高周转，差异化成长。
公司的主业房地产业属于资金密集型行业，房地产开发从取得开发土地到
实现房地产销售需要大量的资金投入。目前房地产市场的调控政策及市场环境比较复
杂，公司虽然在2016年初重组成功后实现资产规模的扩张，但相较国内其他大型房地
产开放商而言，公司的业务规模还是偏小，房地产业务的市场竞争力和抗风险能力相
对较弱，在当前房地产行业竞争加剧、行业集中度进一步提高的背景下，公司房地产
业务的发展面临着一定局限。
（一）报告期内公司房地产项目开发情况：
1、报告期内，江门市悦泰置业有限公司持有的江门悦泰-珠西商务中心项
目取得《不动产权证》、《国有土地规划许可证》、《工程规划许可证》及《建筑工
程施工许可证》；取得2-C、3-C、4-C地下室《工程规划许可证》；取得2-C、3-C地
下室《建筑工程施工许可证》。
2、报告期内，海南白马天鹅湾南区G地块完成建设工程竣工验收，总建筑
面积51,180.45平方米。
3、报告期内，海南海口滨江花园取得海口市住房和城乡建设局发放的竣工
验收备案文件。
4、报告期内，江门市江海区天鹅湾爱琴苑28、29栋，38号取得江门市江海
区住房和城乡建设局颁发的《广东省江门市江海区商品房预售许可证》，预售房屋建
筑面积为18,497.82平方米，其中住宅面积为17,624.25平方米，商业用房面积为873.
57平方米。
5、报告期内，淮南洞山天鹅湾项目3#商住楼、7#、8#、13#住宅楼取得淮
南市城乡建设局发放的《建筑工程施工许可证》，总建筑面积为86,203.63平方米。
6、报告期内，淮南洞山天鹅湾3#商住楼取得淮南市住房保障和房产管理局
颁发的《淮南市商品房预售许可证》，预售总建筑面积为31,764.52平方米，其中住
宅建筑面积为30,173.36平方米。
7、报告期内，淮南洞山天鹅湾7#、8#、13#住宅楼取得淮南市住房保障和
房产管理局颁发的《淮南市商品房预售许可证》，预售总建筑面积为49,489.68平方
米。
8、报告期内，湖南天鹅湾项目地块一一期、地块二、地块一二期取得郴州
市北湖区住房和城乡建设局发放的《建筑工程施工许可证》，合计建设规模为208,99
8.37平方米。
9、报告期内，湖南天鹅湾小区A区1栋、2栋、8栋取得商品房预售许可证，
批准预售面积合计为57,649.60平方米，其中住宅56,836.20平方米，453套。
10、报告期内，湖湾小区一期取得海南市住房和城乡建设局颁发的《海口
市商品房预售许可证》，批准预售面积为55,782.49平方米。
（二）在公司多元化业务方面：
1、公司下属全资公司广东新豪斯建筑设计有限公司具备建筑行业建筑工程
甲级设计资质，装修设计、自动消防系统工程设计和城市规划设计等资格。广东新豪
斯建筑设计有限公司以配合公司地产项目为主要工作任务，在确保全面完成设计任务
同时积极开展对外项目拓展工作，加强团队技术力量和日常管理。
2、2020年度公司将下属全资公司广东国森林业有限公司（属广东省林业龙
头企业，业务涉及容器苗培育、专用肥料生产、工程绿化、山地设计、技术服务等多
项领域）和下属全资公司广东省富银建筑工程有限公司（拥有建筑工程施工总承包二
级、建筑装修装饰工程专业承包二级、建筑机电安装工程专业承包二级等资质）的业
务进行整合，由广州粤泰建设有限公司统一管理。广州粤泰建设有限公司将全面配合
集团地产项目的建设开发，结合园林绿化建设及工程建筑等方面业务，通过多元化规
避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点。
3、结合公司目前在旧城改造和旧项目的设计、开发、运营等方面的城市更
新业务状况，公司在广州设立全资子公司广东城市价值投资运营有限公司，设立并逐
步完善城市更新运营板块，以城市更新前期服务、开发及运营管理为两大主要业务模
块，开展城市更新与运营业务。
（三）日常管理方面
1、推行标准化建设
2020年重点加强和规范投资拓展、户型设计、营销管理等业务的标准化，
强化各项目公司业务标准化执行力度。通过标准化提高效率同时降低成本，提高设计
质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展。
2、全面预算管理
报告期内公司积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度
，将财务预算从点到面全面推进。促使企业从粗放型向集约型的转变，也促使企业从
原始的、经验的、人为的管理向科学化、精细化、标准化管理过渡。严格按照预算管
理制度管控、调拨各项目公司资金。
3、项目招标结算采购方面
公司严格执行《工程招标管理办法》，不断完善大型工程招标管理，对大
宗设备均进行集中采购招标，以降低工程及原材料成本。根据公司《工程结算管理细
则》，不断完善二级结算审核。对公司各地区工程项目实行每月上报项目指令报表和
估算金额的方式，由总部进行分析，对各工程项目实际发生的成本进行严格把控。从
而确保各个开发项目建设的顺利进行。
4、人力资源管理方面
公司总部根据各公司的业务需要对各公司的编制进行了定编定岗工作。通
过实地考察、组织讨论等形式，对各地区公司的岗位设置、人员需求有了明确的认识
，并根据因事设岗、按需定编的原则对地区公司编制计划提出了较好的修改意见，完
成了对各地区公司的定岗定编工作。
报告期内公司结合市场情况及公司实际需要，适时调整公司岗位编制，优
化人员结构，完善公司薪酬体系，进一步调动员工积极性及工作效率。
5、财务管理资金统筹方面
公司根据全国各地项目进展情况，分别制定资金计划，整体统筹调度资金
，科学安排，营运调拨，保证资金在各环节的综合平衡，确保各项目开发生产的顺利
进行。公司微财务系统基本建设完成，将成功建立以总部财务管控为核心，总部与子
公司之间一体化的财务信息共享平台，实现总部对子公司数据的动态监控与分析、资
源集中优化配置、成本费用全流程控制、风险全面管控。
除此以外，公司报告期内根据业务发展需要，合理调整公司管理组织架构
；加强公司内部控制检查与风险评估工作，再次完善修订公司章程及各项管理制度；
加强公司办公信息化进程，OA系统全面运行并逐渐推广到各项目，明源售楼系统、浪
潮财务系统运行正常。
二、报告期内主要经营情况
报告期内，公司实现营业收入301,601.39万元，比上年同期减少34.21%。2
020年度归属母公司净利润-91,305.63万元，同比减少404.09%。主要原因是：
1、主营业务收入影响。因新冠疫情影响及部分项目尚处于开发阶段,公司
房地产销售收入比上年同期下降约14.75亿元。
2、土地增值税清算影响。本期广州、海南部分房地产项目清算预计应补土
地增值税合计4.4亿元。
3、计提减值损失影响。公司应收淮南仁爱天鹅湾置业有限公司款项中10.1
5亿元涉及诉讼，本期预提坏账准备1.98亿元。计提资产减值损失24,595.50万元。此
外，因探矿权未能办理延续登记，公司茶陵嘉元矿业全额计提无形资产减值准备5,13
8.21万元。
公司主要业务区域的房地产销售情况
公司目前的主要房地产业务区域为海口、湖南郴州、河南三门峡、江门、
广州、柬埔寨金边、淮南等，报告期内上述区域的房地产销售概况如下：
（1）海南地区公司：海南天鹅湾项目全年签约销售面积11,014.18平方米
，签约金额8,382.00万元,全年实现结转销售收入1,732.25万元；定安香江丽景项目
全年签约销售面积391.22平方米，签约金额245.00万元,全年实现结转销售收入293.8
2万元；海口滨江花园项目全年签约销售面积2,127.58平方米，签约金额2,006.00万
元,全年实现结转销售收入(1732.98)万元；海口福嘉花园项目全年签约销售面积34,4
10.05平方米，签约金额47,960.00万元,全年实现结转销售收入0.00万元。
（2）郴州公司：郴州华泰城及天鹅湾项目全年签约销售面积21,837.63平
方米，签约金额12,587.95万元，全年实现结转销售收入1,486.71万元。
（3）三门峡公司：三门峡天鹅湾项目全年签约销售面积26,378.06平方米
，签约金额10,524.00万元，全年实现结转销售收入1,033.09万元。
（4）江门地区公司：江门项目全年签约销售面积48,090.00平方米，签约
金额42,668.00万元，全年实现结转销售收入21,582.19万元。
（5）从化项目公司：从化亿城泉说项目全年签约销售面积351.92平方米，
签约金额656.00万元，全年实现结转销售收入42.21万元。
（6）淮南公司：淮南洞山项目全年签约销售面积52,787.02平方米，签约
金额38,086.23万元，全年实现结转销售收入0.00万元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
房地产开发行业属于充分竞争、资源密集型行业。企业在当前形势下想要
继续做强做大，应顺应市场大势、进行合理城市布局、深耕当地市场，同时把握市场
主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略。当前我国房地产市场区域
和城市的差异与分化日趋明显，行业内各房地产企业在经营水平、资源利用能力、品
牌形象等方面的差距日益加大，强者更强，标杆企业凭借在当地多年丰富经验和资源
的积累，领先优势继续扩大。
展望未来，房地产行业格局与以往不同。随着宏观经济及人均可支配收入
持续稳定增长，城镇化进程持续加快，未来房地产市场供需矛盾将日益缓和，行业利
润空间将逐步回归理性。同时，随着房地产行业的不断发展，购房者对房地产开发产
品要求不断提高，需求不断多元化，房地产开发产品细分程度将逐渐增强。房地产的
开发也呈现出地域化、多样化、个性化的特征。房地产的开发类型以及相配套的物业
管理都根据地区的差异化和消费人群的多元化而改变。产品差异化的竞争也使得开发
企业更加注重为客户群体分类设计。未来房地产企业竞争也会越发激烈，行业内并购
重组加速，行业的集中度不断上升，未来的行业格局可能在竞争态势、商业模式等方
面出现较大转变。随着市场化程度的加深，资本实力强大并且运作规范的房地产企业
将逐步获得更大的竞争优势，综合实力弱小的企业将逐步被收购兼并退出市场，具有
较大市场影响能力的房地产企业将会在这一过程中获得更高的市场地位和更大的市场
份额，行业的集中度也将因此而逐步提高。
我国房地产开发行业的未来发展趋势：
1、调控政策去行政化和长期化
在过去几年的房地产调控中，限购等行政手段在短期内起到了很多积极作
用，但是仍然缺少有效的长期调控手段。2019年《政府工作报告》中提及“稳步推进
房地产立税法”，房产税将是一个长效的调控机制，用来替代目前的行政调控手段。
从长远来看，由于中国经济转型的需要，中国政府抑制房价过快上涨和保持房地产行
业健康发展的动力同时存在，这就导致调控政策向常态化和长期化方向发展。
2、行业综合性和复杂度提高、开发运营精细化程度提升
大型房地产投资开发企业扩大综合开发领域，新型城镇化、文旅地产、产
业地产、养老休闲地产、体育地产等领域资本集中度提升，中小房地产开发企业出现
产品开发周期放长、去化周期放长、现金流频繁困难、开发利润下降的情况，财务成
本高和融资结构门槛高成为商业地产开发的“双高”困难，开发企业项目转让及投资
退出淘汰率加剧。商业地产尤其是城市商业综合体在满足基础消费的基础上，更多关
注市场细分、创新经营和差异化竞争，项目前期策划定为的全面性和综合性成为关键
投入，技术性投入比重也将逐步加大。
3、转变盈利模式，提升经营收益
由于土地价格持续上涨和国家对房地产价格及开发周期的调控措施，高周
转的经营方式逐渐成为主流。此外，城市综合体的开发和城市运营理念逐步代替单纯
的房屋建造的商业模式，这必将对房地产开发企业的融资能力、管理能力、营销能力
和运营能力提出更多挑战。
总体看，现阶段中国房地产行业已经走过最初的粗放式发展阶段，行业龙
头逐渐形成，行业集中度不断提高。短期来看，房地产售价不断升高及库存结构性失
衡导致房地产市场不断积累，政策调控仍然至关重要。长期来看，人口结构、货币环
境，市场投资环境等因素将扮演更重要的角色。未来几年，预计二线城市可能成为新
的市场主力，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的
中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
(二)公司发展战略
本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，
加快粤港澳大湾区、海南自贸区投资布局，持续深耕一线城市，重视二、三线重点城
市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适合公司的方式取得房地产开发项
目。
目前公司已在广东江门、河南三门峡、海南海口、安徽淮南、湖南郴州等
地稳步推进房地产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获
取优质项目，提升公司的持续经营能力。
公司将重点提升项目土地获取的能力和资金运用效率，逐步加强公司的核
心竞争实力。同时公司将根据目前所处的行业发展格局及自身的实际情况，适时开拓
多元化的发展，努力探索能让公司更长远发展的经营模式。此外，公司将密切关注宏
观调控新形势下行业的新动态，发挥公司现有的优势，加强对市场的预测和开拓能力
，及时调整经营思路，把握市场契机，继续努力寻找新的利润增长点，增强公司的盈
利能力和收益能力，使公司具有更强的持续发展力。
随着房地产企业的竞争进一步加剧，为了提升企业竞争力，公司将坚持拓
展多元化发展的道路，在做好以房地产开发经营为主业的前提下，还将通过下属全资
子公司广州粤泰健康产业发展有限公司、广州粤泰建设有限公司开展多元化业务，规
避未来住宅市场利润持续摊薄的风险，挖掘未来新利润增长点，同时加强设计研发能
力的创新，将其与城市更新、存量物业的升级改造、价值提升结合起来，开辟新的业
务条线。
在经营管理方面，未来公司将通过激活生态、团队和资产等手段，着力培
育公司在机制、区域、创新和平台方面的四个优势，以实现公司轻资产、高周转、差
异化成长。
一、未来公司要打造机制优势，优化奖惩制度。
公司未来要建立比其他公司更为实用高效的机制。主要体现在投资决策、
风险控制和利益分配方面。要建立富有竞争力的分配机制，吸引和留住优秀团队。构
建股东和团队利益共同体，增强团队的归属感、认同感、使命感和荣誉感。要建设更
有狼性的，更有战斗力的团队。
二、未来充分利用区域优势，深耕大湾区和海南的同时调整项目结构。
目前国内外资本，正在加快在湾区的投资布局，区域红利表现极为明显。
公司目前在广州、江门以及海南海口等地拥有多个房地产开发项目。未来公司将继续
在该区域内进行深耕。
同时公司在专注于轻资产、高周转、高利润类型的项目同时，快速处置和
调整大部分低效项目和资产，快速恢复投融资能力。聚焦于轻资产，高周转，高毛利
，高估值的项目和业务。
未来，公司将持续加大上述区域的项目整体比重和销售比重。
三、未来将在创新方面予以更多关注。
一个企业的创新精神和创新能力往往就代表了一个企业未来的成长空间。
未来公司将尝试在业务、产品、科技、模式进行创新。把设计研发能力和城市更新、
存量物业的升级改造、价值提升结合起来，开辟新的业务条线。公司下属的设计院、
建筑公司等，要在产品中植入科技和模式创新的基因，关注智能空间、建筑科技的研
发应用，实现价值发现、价值提升、价值变现。
四、未来公司要充分利用上市公司的平台优势。
平台价值在于融入主流、整合资源。未来公司要通过规范经营，恢复信用
，资源整合，组建基金等手段，在短时间内恢复并积累投资的能力。公司要利用资本
和平台优势，培育核心合作伙伴，对中小项目进行并购并表，做大规模。同时择机加
大资本运作的力度，做大公司资产和市值。公司还应利用平台优势，开展多层次、多
渠道的融资，特别是项目开发贷融资。通过项目选择、融资结构，经营管理，等核心
环节，做好平台的风控管理。
公司未来会加大力度调整低效项目和资产，快速恢复提升投融资能力，聚
焦于高周转、高毛利、高估值的项目和业务。在适度关注其它区域发展机会的同时，
深耕粤港澳大湾区和海南，培育公司区域优势。公司将通过建立高效实用的激励机制
，激活团队和资产，借力相关金融机构，恢复企业正常经营和融资能力，并逐步提升
公司核心竞争力，实现公司稳健发展。
(三)经营计划
公司的未来发展仍将继续坚持“以房地产为主业”的业务模式，成就“粤
泰”品牌。
（一）房地产项目开发计划
本公司将密切把握国家宏观调控政策，与国家城镇化发展战略保持同步，
加快粤港澳大湾区、海南自贸区投资布局，持续深耕一线城市，重视二、三线重点城
市的发展机遇。公司未来将寻求合适的机会，并以适合公司的方式取得房地产开发项
目。
目前公司已在广东江门、河南三门峡、海南海口、安徽淮南、湖南郴州等
地稳步推进房地产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获
取优质项目，提升公司的持续经营能力。
2021年公司主要项目开发计划如下：
1、广州地区：全面加快已有的位于广州市区中心地段的雅鸣轩项目、荣廷
府项目的工程开发及验收进度，2021年公司计划加大广州地区的销售推广力度，加快
销售速度，盘活库存资产，促进现金回流。
2、淮南地区：鉴于报告期内公司已经完成淮南项目与世茂方的合作，2021
年公司计划重点配合做好与世茂集团的合作工作，加快淮南项目的施工、开发报建及
销售进度，通过严格控制开发节点，确保工期计划完成，抢占淮南房地产市场回暖的
有利时机。
3、江门地区：重点加快江海花园尾盘施工、开发及销售进度，做好江门新
会70层项目前期开发及施工工作。
4、海南地区：重点加快滨江、福嘉花园工程收尾，湖湾小区工程建设，加
大销售进度。
5、三门峡地区：加快西区的开发及工程建设，同时加大销售力度。
6、柬埔寨地区：加快磅湛及189号地块的开发、建设及销售进度，逐步退
出柬埔寨市场。
7、深圳项目：加快专规申报审批，争取依据规划和开发策略对部份地块进
行开工。
8、湖南郴州项目：加快华泰城项目综合体开发报建及高壁综合市场验收工
作。
（二）在标准化建设方面
公司计划全面推行标准化建设。逐步建立管理模式、项目选择、规划设计
、材料使用、招标、工程管理及营销等七重标准化，依托标准化运营模式，在全国迅
速拓展，通过紧密型集团化管理，从而对各地区公司实施标准化运营，在确保成本控
制的同时，提高设计质量和产品质量，打造精品产品，实现企业可持续、跨越式发展
。
（三）在预算管理方面
公司仍将积极深化和推进财务预算管理工作，建立全面预算管理制度，并
从点到面全面推进。加强过程控制，事中分析，事后监督考核，杜绝超预算费用开支
，各专项费用按指标控制使用。每月对各单位指标完成情况，对比预算指标进度完成
情况，严格考核。充分发挥全面预算现金流，促使企业从粗放型向集约型转变，实现
科学化、精细化、标准化的财务管理。
（四）企业品牌及销售方面
公司将重点加强企业品牌建设及推广力度，做好企业官网、微信公众号等
自媒体建设和宣传，加强企业形象宣传。除粤泰天鹅湾品牌外，全力多方位打造新的
产品品牌，为项目销售提高溢价空间。
（五）企业融资方面
公司将积极开展多样化融资渠道，推进融资业务，同时将强化地区公司、
项目公司当地融资力量，加强对地区公司融资工作的考核。为公司业务提供资金保障
的同时，致力降低融资成本，确保以最小融资成本获得最大融资额度。紧密依托各地
区银行的优势，为集团各地区公司提供最优的资金支持，加强与各地区公司的联系，
多方收集投资项目信息。维护存量贷款的持续以及优化融资结构，降低融资成本。同
时不断通过个案项目收并购加快调整资产结构，加快恢复投融资能力。
（六）成本控制方面
将成本控制前置，重点推进设计阶段的成本控制，加大力度在造价控制最
有效的阶段促使及时优化设计，避免在施工阶段因边施工边修改而产生浪费现象。加
强合同审核工作，防范法律风险，合理及时地进行大型/特大型工程招标，与相关厂
商建立战略合作联盟。加大开展工程预算工作，高效、高质量、低成本的完成各项工
作，争取公司利润最大化，把历史遗留工程和待解决工程协商完毕并结清，确保各地
区生产顺利进行。
（七）人才发展计划
企业的竞争最终是人才的竞争。公司将继续加强人力资源的管理与开发，
加强人才的培养选拔；继续优化员工队伍结构，使员工队伍结构趋向于年轻化、知识
化；加强“引智”和人才基地建设，建立一套完整的人才储备、培养、选拔的人才成
长计划。同时，企业将建立实用高效的激励机制，用富有竞争力的分配机制吸引和留
住优秀团队，构建股东和团队利益共同体，增强团队的归属感、认同感、使命感和荣
誉感。
(四)可能面对的风险
（一）行业政策风险
国家宏观调控政策在房地产政策、税收、土地供应、原材料供应、住房供
应结构、信贷政策以及由此引起的房地产开发企业资金成本和周转、消费者需求和购
买意向等多方面对房地产市场产生的重大影响。
（二）行业市场风险
房地产属于资金密集型行业，近几年行业收益水平相对稳定，因此吸引了
大批资金实力雄厚的企业进军房地产业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下
，行业竞争日益激烈。
（三）行业经营风险
A、原材料价格风险
原材料主要是水泥、沙石、钢材、玻璃、铝合金门窗、电线电缆等建筑材
料及一些装修材料，这些原材料供应渠道的顺畅与否，价格的高低走势都会直接影响
到公司的建筑成本继而影响公司产品的价格竞争力。
B、产品价格风险
房地产产品是一种兼具使用价值和投资价值的特殊商品，房地产产品的价
格决定因素非常复杂，既反映企业的开发成本，又受经济发展程度、发展阶段以及同
类产品的供需情况、租金、利率、其他投资品种表现的影响。如果房地产行业整体发
展回落，行业产品的价格发生大幅下降，将直接影响到公司的经营效益。
C、项目开发风险
房地产开发是一项很复杂的系统工程，涉及环节多、开发时间长、投资金
额大、涉及部门和协作单位多。在投资决策、土地获得、项目设计、工程施工、销售
和回款等环节涉及众多合作单位，并受土地、规划、建筑、交通等多个政府部门的管
理，从而加大了公司对开发项目的综合控制难度。项目公司因此将面临因设计、施工
条件、环境条件变化等因素导致开发成本提高，因外部环境的变化导致土地的闲置或
者延误项目进度及其他相关风险。
D、销售风险
房地产产品的销售不仅取决于产品的质量和价格，还直接受项目的市场定
位、经济发展状况及同类楼盘的供给影响。由于房地产项目的开发周期往往较长，而
市场情况多变，若公司不能充分考虑到市场的变化趋势，则可能存在新开发的项目市
场定位错误或同类竞争楼盘短时期内出现大量供给，也将影响公司所开发产品的销售
。
E、工程质量风险
设计单位、施工单位和监理单位原因使项目质量出现问题，也会给公司项
目的销售和品牌形象造成负面影响。
（四）财务和融资风险
房地产业是资金密集型行业，充足的现金流对企业的发展至关重要。随着
公司业务的发展，经营规模的扩大，对公司的融资能力提出了更高的要求。融资能力
体现在两方面，即不仅要及时足额筹集到发展所需资金，而且要支付较低的资金成本
。
公司目前进行房地产开发的资金主要来源为两种形式，一是公司历年来滚
存的自有资金以及现有项目回笼的资金；二是金融机构融资。商品房预售情况对公司
资金的运转有很重要的作用，如果公司所开发房产项目的预售情况不好，将影响到公
司的资金运转。如果国家经济政策、产业政策及银行贷款政策发生变化，也将可能导
致筹措不到所需资金或者需要支付较高的资金成本。
另外公司如在资本市场上寻求融资，如果公司达不到资本市场融资具备的
要求，将有可能导致花费了相当数额的融资成本而筹集不到资金。
（五）管理风险
房地产项目从取得土地使用权到项目完工，要经过规划设计、施工、销售
等各个环节，时间周期长，管理难度大，因此，房地产公司存在着因管理不力而导致
成本上升、销售不畅的风险。
A、子公司管理控制的风险。本公司的控股子公司分布于北京、广东江门、
河南三门峡、安徽淮南、海南海口、湖南郴州、深圳、柬埔寨金边等地，并在当地开
展房地产业务的开发经营。尽管公司以往在项目开发过程中积累了较为成熟、较为丰
富的项目管理经验，但对跨地区公司的风险控制、管理能力、人力资源等方面仍需提
升。
B、人才管理风险。房地产专业人才、企业经营管理人才对于房地产企业的
发展起着决定性作用。目前公司已经形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批
行业内专业水平较高、忠诚度较高的业务骨干和核心人员。但随着公司项目的增加以
及经营区域的外拓，难免产生现有人才储备和高素质人才需求之间的矛盾，从而可能
影响公司的发展。
报告期末，公司总市值为人民币51.99亿元，营业收入30.16亿元，总资产1
39.15亿元，归属于上市公司股东的净资产50.4亿元。从资产规模与同行业的房地产
上市公司相比，公司的自有资金及资产规模属于中等偏小，公司的土地储备和项目储
备仍不如许多知名的房地产上市公司丰富，一线城市的项目资源不多，这对公司在目
前房地产行业中的发展带来一定的限制。
报告期内公司融资功能尚未能完全恢复，公司及个别公司下属控股公司仍
然存在银行账户被冻结，项目资产被查封的情况。
四、报告期内核心竞争力分析
（1）长期从事房地产行业带来的综合优势
公司在房地产业务领域耕耘多年，作为广州市老牌的房地产开发商，目前
已有三十多年住宅小区项目开发建设的经验，是广州市最早取得房地产开发一级资质
的少数几家公司之一。公司在多年的城市开发建设历程中，取得了丰厚的经营成果和
瞩目的业绩，也积累了丰富的技术、管理和开发经验，凝聚了大批的专业人才和精英
，为公司的发展打下了坚实的基础。而公司“天鹅湾”品牌的设计，具有时尚前瞻的
风格，公司所开发的项目在全国多地与同档次的房地产产品相比具有较强的市场竞争
力。
（2）以灵活的方式取得项目，稳健进取的发展战略
公司经营模式以自主开发房地产项目为主，经营方式灵活，经营决策合理
，从未在房地产市场“过热”、地价不合理飙升等状况下参与土地的竞拍。公司坚持
以协议收购、参与项目一级开发、共同合作开发等方式，用合理的价格、相对宽松、
灵活的付款和合作的方式取得土地项目储备。公司所取得的项目都是依据公司的自有
开发能力而确定，项目布局灵活，成本合理，为公司未来的发展奠定了坚实的基础。
目前公司已在广州、江门、三门峡、海南、淮南、湖南等地稳步推进房地
产项目开发，各地项目公司也将充分发挥其辐射作用，在周边地区获取优质项目，提
升公司的持续经营能力。
（3）经验丰富、决策灵活的管理团队
公司拥有多年房地产开发和经营经验的管理团队，公司经营管理层中大部
分人员都经历过房地产的低谷阶段，经受过房地产低潮的考验，具有丰富的带领企业
度过行业逆境的经验，丰富的管理经验与良好的心理素质是引导企业克服困难的保证
。
（4）规范治理优势
公司具有较为完善、系统的公司治理模式。公司已形成股东大会、董事会
、监事会、及经营管理层各司其职、相互制衡的治理结构，有利于保障全体股东的合
法利益，保证了公司持续、独立和稳定的经营。在管理体系上，逐步形成了层次分明
、设置合理、决策科学、分配合理的运行机制。与此同时，围绕精细化、科学化、规
范化、集团化管理理念，通过总结经验和借助外力，公司已经初步形成一套较为完善
的管理体系，并持续改进，以不断适应现代社会发展的需要。
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