600223鲁商置业资产重组最新消息
≈≈鲁商发展600223≈≈(更新:21.08.31)
★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司继续坚持生物医药和生态健康产业双轮驱动，发力健康产
品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，构筑大健康产品链、大健康
服务链、大健康生态链三大产业链条，致力于成长为国内领先的大健康产业综合运营
商。
（一）大健康生态链
1、行业发展情况
2021年上半年，中央调控与地方政策共振，房地产行业监管政策方面持续
从严。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精
准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、
稳房价、稳预期目标落到实处；各地政府亦落实城市主体责任，因城施策、综合施治
，促进房地产市场平稳健康发展。金融政策方面，为控制并压降地方政府杠杆率，国
家出台土地出让金划转税务部门征收政策，对房地产企业现金流和前融能力提出更高
要求，信贷资金管控全面趋紧，防止资金违规流入房地产市场。土地方面，在22城集
中供地模式下，城市、企业间的整合与分化加剧。总体来看，随着”三线四档”“贷
款集中度管理”和“集中供地”新政的相继出台，再叠加限购限贷、贷款利率上调等
地方性政策的影响，房地产行业的发展逻辑发生根本性变化，房地产行业进入融合加
剧时代。
2、公司业务及经营模式
公司围绕大健康生态链，发力健康产业基础设施建设开发，在健康地产板
块，下设济南城市公司、青岛城市公司、临沂城市公司、鲁西南城市公司等近十家城
市公司，累计开发生态健康项目40余个。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进
合作开发等多种模式。省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁
、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、黑龙江、江苏等省市
，形成了健康住宅、健康商业综合体、康养地产、文旅地产等产品系列。
（二）大健康产品链
1、行业发展情况
生物医药领域，中国医改步伐明显加快，带量采购已成常态化，市场形势
日益趋紧，药品市场进入调整期。带量采购覆盖范围持续扩容，呈逐步深化趋势，逐
渐由药品蔓延至医疗器械领域，产品价格出现持续性下滑，企业利润趋薄。医药企业
面临巨大冲击，不得不在做大做长做好产业链、管控内部成本上做文章，加速产业结
构的转型。而随着医保谈判的加速落地，创新药市场化进程将提速，研发管线丰富、
临床进展较快、技术壁垒较高的企业有望抢先获益。医药行业以战略资源整合、一体
化和强强联合为特征的投资并购活动增多，核心产品竞争优势明显、产品多元化且研
发能力突出、具备完善销售网络布局及渠道建设、拥有强大行业资源整合能力的医药
企业在“十四五”期间将获得更大的发展空间。
健康美业领域，一是消费升级带来了市场的巨大变迁。从单纯颜值经济（
或化妆品单纯成分党）转变为颜值+科技双重升级，更关注产品科技专业度及精神内
核，品牌的情感导向也更加重要；消费需求更加细分和多元化，产品向中高端发展，
国货品牌技术升级、营销升级，一批有特色有调性的新锐品牌快速崛起。二是行业监
管力度加大。法规密集出台，强调主体责任，对生产企业、靠OEM加工的品牌方及进
口品牌一视同仁，加强对违法行为的处罚力度，将更有利于踏踏实实做产品的正规化
企业快速发展。三是科技引领行业发展。科技化智能化的化妆品更加吸引年轻消费者
，企业加大研发投入，保持自我迭代的创新活力，打造出触达消费者心智的专业化产
品，才能引领品牌高质量发展。
2、公司业务及经营模式
公司旗下全资子公司山东福瑞达医药集团有限公司（本节简称“福瑞达医
药集团”）是以医药和化妆品为核心业务，产学研相结合、科工贸一体化的健康产业
集团，是透明质酸研发和应用技术的领跑者，所属行业涉及药品、保健食品、功能性
食品、化妆品、原料等。现有3个国家级平台和12个省级平台，与美国明尼苏达大学
、纽约州立大学、浙江大学和中国科学院上海药物所等国际、国内知名高校科研院所
建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重大科技专项30余项，获授权专
利156项，获国家科技进步二等奖3项，国家科技进步三等奖1项。
福瑞达医药集团在济南、临沂、济宁、新疆伊宁等地建有生物发酵原料、
植物提取原料、化学合成原料药、药物制剂、肌肤及香氛护理化妆品等生产基地，建
立了与ICH、FDA、EDQM、PMDA等国际质量监管理念接轨的质量保证体系，通过国家新
版GMP认证，凭借过硬的产品质量和客户至上的服务理念，在医药健康领域树立了“
福瑞达”品牌形象，打造了“润舒”“润洁”“施沛特”“明仁”“颐莲”“善颜”
“悦己”“伊帕尔汗”等多个知名品牌，产品远销海内外。
（三）大健康服务链
1、行业发展情况
物业管理领域，近年来，中国经济稳定增长，人均可支配收入不断增加，
城镇居民的购买力明显上升，进而推动物业升级需求的增长。在《国家新型城镇化规
划（2014-2020）》等利好政策的支持下，中国的城镇化率持续上升，催生出对物业
管理服务的巨大需求。中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显著增长，成为物
业管理行业的主要增长驱动因素。从行业的发展现状来看，在客户需求及激烈竞争的
推动下，物业管理公司不断提高服务质量，且更加注重客户的需求；消费升级趋势下
，业主需求更关注服务的便捷性和舒适性，为物业管理公司开展增值服务提供了便利
条件；新冠肺炎疫情给物业管理公司的营运带来若干风险的同时，也带来了若干契机
，物业管理公司获得更大鼓励加快研发移动应用程序、互联网平台及智慧社区技术，
从而为住户提供线上产品及服务。总体而言，物业服务面对持续增长的市场空间、不
断升级的消费理念、不断开辟的业务种类，将释放出更大的价值潜能。
健康产业运营领域，城市功能、空间、结构的升级，为城市更新缔造了巨
大的市场空间；代建行业市场规模快速增长，轻资产模式优势显著；商业运营作为城
市运营的重要支撑，运营能力的增强可以通过导入商业资源完善项目配套、依托商业
品牌提升产品溢价、为企业提供稳定的现金流；健康中国2030规划纲要及实施应对老
龄化人口战略，为健康颐养产业的发展提供了强有力的政策支撑。健康产业运营业务
受益于产业升级与消费升级，不仅在赋能公司健康主业上扮演重要角色，其作为未来
新的利润增长点，通过不断扩大产能与规模，重要程度愈发凸显。
2、公司业务及经营模式
物业管理业务板块，鲁商生活服务股份有限公司（本节简称“鲁商服务”
）具有物业服务一级资质，收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值
服务三条业务线：物业管理服务包括保洁、秩序维护、绿化、维修保养、公共区域维
护及其他物业管理相关服务，现阶段涵盖住宅、高端写字楼、商业综合体、机场、医
院、高校、幼儿园、产业科技园区、城市空间管理运营等多个服务业态，在管面积约
1800万平米；非业主增值服务涵盖物业开发的各个阶段及交付过程，包括设计服务、
前期物业管理服务、景观美化服务、交付前服务及其他定制服务，其中设计服务以山
东省鲁商建筑设计有限公司（本节简称“鲁商设计院”）为主体开展业务，该公司具
有建筑行业（建筑工程）甲级资质，获评国家高新技术企业；社区增值服务致力于向
业主及住户提供广泛的社区服务，满足客户的多样化需求。鲁商服务曾先后获得物业
服务特色企业、省级”AAA企业信誉等级”、“中国物业管理影响力品牌企业”等荣
誉，上榜2020物业服务企业综合实力500强，已成长为省内领先的综合性物业管理服
务商。
健康产业运营业务板块，公司组建产业发展中心，积极探索城市更新业务
蓝海，全面实施以“城市复苏计划”为核心的城市更新行动，发起城市更新联盟、城
市更新基金和城市更新研究院。公司所属鲁商福瑞达健康投资有限公司，是山东省十
强产业领军企业（储备库），拥有完善的健康生态城、高端养老机构、和谐社区养老
和社区健康驿站体系，通过建立平台化思维，攻坚90+7社区居家服务盈利模式，推进
旅居康养战略布局，拓宽健康体检上下游业务，在居家康养、旅居康养、高端体检等
业务方面着力突破。公司还积极开展项目代建业务，涉足招商运营等业务，为公司持
续健康发展提供更多支撑，为健康产业进行更多赋能。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司聚焦大健康产业总体布局，实施生物医药和生态健康
产业双轮驱动，持续深化改革、着力推动转型、大力实施创新。报告期内，公司实现
营业收入40.67亿元，同比增长14.69%；实现归属于母公司所有者的净利润3.11亿元
，同比增长29.76%。截至2021年6月30日，公司总资产627.76亿元，归属于母公司所
有者的净资产41.52亿元，分别比期初增长2.08%和1.77%。主要经营情况如下：
一是经营指标明显提升。2021年上半年，公司各版块齐发力，多项经济指
标逆势增长。健康地产板块，多城市多项目联动开展“新春最牛PK赛”“红五月健康
购房节”“618健康购房节”三大主题营销活动，签约、回款均取得良好业绩，上半
年实现合同销售额90.55亿元，销售面积82.69万㎡，分别同比增长26.34%和21.93%；
上半年实现新开工94.97万㎡，竣工面积48.62万㎡；合作获取泰安泰山佑、济宁太白
湖、江苏高邮和灵山湾壹号插花地四个地块。生物医药板块，质量效益显著提高，福
瑞达医药集团1-6月实现营业收入9.49亿元，实现利润总额1.16亿元，实现归属于母
公司所有者的净利润9,445.57万元，分别同比增长114.29%、226.23%和299.32%。
二是转型发展取得实效。一方面，公司合并代建、招商运营、康养等业务
成立产业发展中心，作为轻资产业务发展平台。其中，代建业务由政府项目向品牌输
出并重转型，代建的齐鲁医药学院第一医院和齐鲁医药学院健康产业学院项目获批省
重大项目；文商旅、康养等轻资产业务在上半年新拓街区项目、购物中心项目、康养
服务项目各2个；积极参与城市更新项目，成功中标泰安市泰山区2021年度老旧小区
改造设计项目，向北京泰山饭店项目输出“鲁商-智享”系列产业园区。另一方面，
做强鲁商服务非业主增值服务，推动鲁商设计院市场化转型，不断拓宽设计业务服务
链条，获得建筑装修装饰工程专业承包贰级资质、房屋建筑工程监理甲级资质。
三是企业运行质量稳步提升。公司聚焦精细化运营，进一步提升快周转能
力，培养成本领先竞争能力，提升产品标准化水平；优化调整权责审批事项进行优化
调整，狠抓三项费用管控；加快营销数字化建设工作步伐，建设智慧案场；以现金流
管理和资金安全为核心，加强管控，实现资金统一管理和收支两条线。加快数字化信
息化建设，提高业务在线化率，流程节点审批时间缩减一半。建设“HSM”（健康、
安全、管理）高质量安全体系，规范服务管理体系，开展常态化审计，筑牢风控盾牌
。
四是产品研发及科技创新持续推进。医药方面，多个新产品立项，二甲双
胍缓释片通过一致性评价；与国内中药研发企业玉森新药、CRO研发企业百诚医药等
多家企业建立稳定合作。医美领域，推出富勒烯玻尿酸精华、褐藻水乳等31个化妆品
新产品，以多项“专利+首创”构筑了坚实产品力；合作拥有“海大福瑞达”品牌，
专注研发器械类产品。功能性食品方面，推出27款口服玻尿酸、中药大健康等功能性
食品，全力布局玻尿酸口服美容市场。研发平台建设方面，与山东大学糖工程中心、
上海东方美谷等共建实验室，开展透明质酸和皮肤微生态的研究，共建的联合实验室
4个。焦点福瑞达获批国家专精特新“小巨人”，鲁商设计院顺利通过国家认证许可
监督管理委员环境、质量、职业健康安全三大管理体系认证，先后被认定为2021年度
济南市及山东省“专精特新”中小企业。
五是企业品牌形象不断提升。2021年上半年，公司持续深化“国内领先的
大健康产业综合运营商”的企业定位，成功承办“第六届中国（济南）绿建与装配式
建筑展览会”分会场“健康住宅论坛”，荣膺“中国房地产企业百强”称号。福瑞达
医药集团获评“2021中国品牌500强”“中国名优品牌”“影响济南年度荣耀大奖”
，福瑞达医药集团、福瑞达生物股份、焦点福瑞达3家企业入选“2021年度山东省制
造业高端品牌新增培育企业”。
下半年，公司将以防范风险和现金流管理为核心，围绕大健康产业，加大
新业态培育力度，持续推动“企业转型，业务提质”，努力打造国内领先的大健康产
业综合运营商。重点做好以下工作：
一是深化企业管理改革，加快企业转型发展。一方面，推进组织变革。围
绕“精总部、强区域、优项目”和“职责明确、强将精兵、人岗适配、扁平高效、层
级清晰”的组织建设目标，持续推动组织变革，重点做好精总部建设；另一方面，加
强管理体系建设，进一步规范制度、流程，实行全员计划管理，加强执行力建设，搭
建科学高效的人力资源管理体系。坚定转型的决心，不断加大收并购力度、对外合作
力度、轻资产品牌输出力度、产业+业务拓展力度、新业态培育力度以及资本运作力
度，向大健康产业进行转型。
二是促进业务提质，扎实推进健康地产专业条线管理。销售方面，重点加
大库存去化力度，盘活存量提升资产效能，抓好自销团队试点工作，小步快跑，不断
迭代修正。资金方面，以现金流管理为核心，加强管控，按照“降负债、提信用、上
规模、降成本”的思路，继续抓好资金管理，拓宽融资渠道，不断降低融资成本。运
营方面，发力精细化运营，打造大运营体系，进一步提升快周转能力。品牌建设方面
，开展品牌建设年活动，以品牌建设统领所有工作，强化外在形象、丰富内在故事，
形成鲁商发展特有的标签。信息化方面，继续推进“129”信息化建设，下半年重点
推动业务、财务一体化。
三是坚持创新驱动，不断夯实生物医药产品核心竞争力。进一步加大研发
力度和研发投入，加快成果转化速度。平台方面，持续深化与科研院所合作，共建国
家企业技术中心、院士工作站，缩短研发周期，加快大病种药、高端仿制药、化妆品
和特色中药板块等领域的成果转化速度。医药方面，持续关注医药市场研发动态，考
察创新药领域、高端仿制药、特色中药及医疗器械等领域项目，择机并购或引进。美
业方面，围绕玻尿酸护肤、皮肤微生态护肤、精准护肤、精油芳疗护肤、高端皮下填
充类医疗器械和消毒产品等重点项目开展研发储备。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
政策风险：地产调控政策持续从严，在“房住不炒、因城施策”的政策大
环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的
城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处；生物医药方
面，中国医改步伐明显加快，市场形势明显趋紧，药品市场进入调整期；化妆品方面
，行业监管力度加大，法规密集出台，强调主体责任，对生产企业，对靠OEM加工的
品牌方及进口品牌一视同仁，加强对违法行为的处罚力度。针对政策方面的风险，公
司将加强对宏观经济周期、行业调控政策的研究和判断，及时采取有效的经营策略，
快速适应外部环境的的变化。
市场风险：公司所处健康地产、生物医药、玻尿酸原料等产业，均面临行
业集中度不断提高，行业竞争日趋加剧的风险。对此，公司一方面不断加强产业联动
，创新业务模式，努力提高企业核心竞争力和品牌影响力；另一方面，进一步加大研
发投入，保持自我迭代的创新活力，重视营销模式和渠道创新，提升核心竞争力，不
断打造新的竞争优势。
财务风险：围绕“房住不炒”的总体基调和“稳房价、稳地价、稳预期”
的调控思路，住建部、财政部、中央银行等相关部门与各级地方政府积极落实“三道
红线”、“供地两集中”和土地出让金划转税务部门征收等调控政策，逐步形成对市
场、房企、居民的全链条调控的长效管理机制。公司将以现金流管理和资金安全为主
控导向，更加注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，提升自身抗
风险能力。
经营风险：随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，地产行业进入低
增长低利润的双低时代，公司将从运营提升、高质量高周转上下功夫，建立大运营逻
辑，实现运营能力与发展速度相匹配。公司生物医药产业在严厉的市场监管与激烈的
市场竞争环境下，行业增速也较之前有所放缓，公司将深入分析所处产业的严峻形势
与机遇，进一步理清思路、制定措施、迎接新挑战。
产业融合的风险：目前，公司处于战略转型的关键时期，福瑞达医药集团
的并入加速了公司的转型速度，但产业集群和品牌联动优势并未得到充分发挥。公司
将持续构筑国内领先的大健康产业综合运营商的形象，在生物医药、康养产业、城市
更新、产业园区、乡村振兴等领域展现新作为，向大健康产业进行转型。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）优秀的发展资源平台优势
鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，公司控股股东山
东省商业集团是特大型国企，2020年上榜中国企业500强，位列山东省企业百强第32
位，拥有强大的经济技术实力和投融资实力。鲁商集团现聚焦零售产业和健康产业两
大主业，直接或间接带来的产业协同资源、信息资源和资金资源，都成为公司的竞争
优势。公司作为鲁商集团在健康产业板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景
及信用水平，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司业务持续发展和产业链
延伸。
（二）经营管理与品牌矩阵优势
公司具备完善的经营管理体系，形成了涵盖投资开发、设计、工程、成本
、营销、客服业务全链条的完备的管理制度体系，公司持续推进“129”信息化建设
工程，积极打造数字化支撑的作业、管控及决策支撑平台，业务在线化率超过80%，
为公司规模化发展提供了坚实的管理支撑平台。经过近几年的发展，在综合开发、生
物医药、保健食品、医养等各领域形成了较强的品牌优势。鲁商发展上榜“中国房地
产综合开发专业领先品牌价值TOP10”，山东明仁福瑞达制药股份有限公司（本节简
称“明仁福瑞达”）、山东福瑞达生物股份有限公司（本节简称“福瑞达生物股份”
）、山东焦点福瑞达生物股份有限公司（本节简称“焦点福瑞达”）先后入选山东省
瞪羚企业，在生物医药和健康美业领域树立了值得社会信赖的“福瑞达”企业品牌形
象。生物医药方面，拥有“施沛特”“明仁”等骨科领域知名品牌，施沛特注射剂是
中国骨科关节腔注射治疗OA、RA的领导品牌，明仁颈痛系列产品是国家唯一治疗神经
根型颈椎病的中成药。健康美业方面，拥有“颐莲”“善颜”“瑷尔博士”“伊帕尔
汗”等多个产品品牌和“焦点福瑞达”企业品牌，建立起了强力的品牌发展矩阵。
（三）完善的研发创新体系与技术平台优势
公司积极推进产品创新，在产品线中植入绿色、节能、科技、智慧元素，
形成鲁商发展“健康住宅”体系，发布蕴含5H健康定义、6V健康价值、7S健康场景的
“鲁商发展健康3.0”品牌。鲁商设计院不断加大对研发团队的培养和投入，取得了
多项标准化成果及实用新型专利，先后获评国家高新技术企业，国家认证许可监督管
理委员环境、质量、职业健康安全三大管理体系认证证书，被认定为2021年度济南市
及山东省“专精特新”中小企业。福瑞达医药集团拥有1个国家企业技术中心、1个院
士工作站、1个省级企业重点实验室、2个工程实验室及7个省级企业技术中心/工程技
术研究中心、1个山东省服务业创新中心，与中科院、浙大、美国明尼苏达大学等国
内、国际知名高校、科研院所建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重
大科技专项30余项，获授权专利156项，获国家科技进步二等奖三项，国家科技进步
三等奖一项，透明质酸研究开发水平国际领先。报告期内，与山大糖中心、上海东方
美谷等共建实验室，开展透明质酸和皮肤微生态的研究，截止报告期末，共建的联合
实验室4个。
（四）健康产业链集群优势
公司按照大健康产业的总体布局，实施生物医药和生态健康产业双轮驱动
发展战略，致力于成为国人健康生活知己，打造生态健康高端品牌、生物医药领军企
业的品牌形象。公司所属鲁商福瑞达健康投资有限公司拥有完善的健康生态城、高端
养老机构、和谐社区养老和社区健康驿站体系。鲁商福瑞达国际颐养中心是山东省首
批医养结合示范单位，被评为“济南市五星级养老机构”，曾入选全国首批老龄健康
医养结合远程协同服务试点机构。鲁商知春湖项目健康秘书、生活秘书、快乐秘书三
大服务体系日益完善，项目配套的老年大学、健身中心、养生中心及膳食中心四大养
生会所服务现已全面落地。福瑞达医药集团先后在济南、临沂、济宁、新疆伊犁4地
建有7个工业生产基地和多个所属公司，建立了贯穿生物医药和健康美业的全产业链
集群优势。生物医药方面，公司旗下拥有从事现代中药、化学药和保健食品的明仁福
瑞达，并参股透明质酸眼科和骨科药物的博士伦福瑞达和。健康美业方面，旗下拥有
国内玻尿酸护肤产品的开创者和领军者福瑞达生物股份公司，并参股国内首家集种植
、生产、销售、旅游观光于一体的天然芳香领域产品生产企业伊帕尔汗（拥有全国唯
一“薰衣草精油”地理标志保护的企业）。原料及添加剂方面，公司旗下拥有透明质
酸原料年产能420吨的焦点福瑞达和从事生物发酵技术的福瑞达生物科技。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面对疫情和宏观调控收紧的双重冲击，在公司董事会的正确领导
和大力支持下，公司不断改革创新，锐意进取，通过组织“百日会战”等专项活动，
努力扩大经营规模，改革体制机制，提高发展质量，圆满完成各项任务目标。公司主
要经营情况如下：
一是销售业绩达到历史最高水平。2020年，公司积极转变销售思路，举办
健康购房节、健康红六月、金秋拾惠季+双节放价嘉年华活动，实现销售的快速增长
。健康地产板块实现合同销售额175.98亿元，销售面积167.60万㎡，分别同比增加22
.53%和33.28%；全年实现新开工188.13万㎡，竣工面积116.71万㎡；新获取烟台三滩
一号B地块、临沂金悦城二期、济南市中区大涧沟和烟台蓬莱市委党校四个项目，202
0年底在建面积470.11万㎡。生物医药板块克服疫情和政策市场双重叠加影响，业绩
实现逆势上扬，其中：福瑞达医药集团营业收入、利润总额和归母净利润，同比分别
增长25.91%、6.09%和17.99%；焦点福瑞达实现营业收入1.69亿元，实现利润总额275
2.97万元，归母净利润2461.24万元。
二是扎实推进专业条线管理，企业运行质量持续提高。通过加大存货去化
力度、引进战略投资等切实有效的措施降低负债率，资产负债率较期初下降2个百分
点以上。工程管控能力不断提升，全面落地推广“智慧工程”，实现施工关键过程在
线全覆盖，发布新版《目标成本测算模板》，提高三费三税测算的准确性及现金流管
理的计划性。在健康住宅方面的研发成果日趋完善，与山东省建科院合作编写《山东
省健康建筑评价标准》，济南鲁商金茂公馆、青岛鲁商健康城两个项目获评“2星健
康住宅”，潍坊鲁商首府项目顺利通过省级绿色智慧住区验收。
三是系统推进八项改革，体制机制不断完善。突出“四个重用、四个淘汰
”，实现了干部能上能下，员工能进能出，收入能高能低；按照“精总部、强区域、
优项目”的战略目标，优化总部架构，总部由“管理平台”转变为“赋能平台”，整
合成立青岛城市公司、鲁西南城市公司，增强区域竞争能力；全面执行“五不投”原
则，股票期权激励首批已行权，员工跟投项目达7个，其中临沂项目实现跟投人员首
批分红；完成福瑞达生物工程土地增资及自然人股东股份回购，公司对福瑞达生物工
程的持股比例达到100%，参股新疆伊帕尔汗公司，形成“上市公司投资平台+双基金
平台”资本运营模式。报告期内，通过珠海隆门福瑞达股权基金完成投资项目6个，
投资领域涉及核酸药物、神经细胞治疗、蛋白质药物等国际先进的生物医药技术。
四是产品研发及科技创新持续推进。报告期内，福瑞达医药集团在研化药6
个，中药经典名方品种2个，提交原料药及制剂申报/备案2项，上市食品及保健食品1
5个。在研化妆品产品及原料项目22项，医疗器械及消毒制品6项，完成开发化妆品原
料产品9个，创新化妆品产品及原料3个，各品牌推出100余款肌肤护理新品上市。新
取得1个玻璃酸钠原料药品生产许可证，2个透明质酸钠食品生产许可证，1个化妆品
生产许可证，2个医疗器械生产许可证及3个消毒产品的备案。获批山东省技术创新示
范企业和3项山东省重点项目，入选2020年度山东省“十强”产业集群领军企业；获
批2个省级实验室、1家高新技术企业。与江南大学成立联合研发中心，与中药新药研
发企业苏州玉森等达成战略合作。公司不断改造提升传统业务，成立鲁商创新发展公
司等创新平台，鲁商设计院获评国家高新技术企业，鲁商创新发展公司获取2项发明
专利、1个实用新型、14项软著。
五是转型发展取得较大突破。响应国家发展战略，深度参与城市更新行动
，举办城市更新高峰论坛，组建城市更新研究院和城市更新产业联盟，发布城市更新
计划和白皮书，推出“五智”产业园区，探索形成了“生态共享化、业态智慧化、形
态地标化”城市更新模式，鲁商数字产业港入选“中国城市更新优秀案例”。努力融
入山东现代化强省建设大局，举办首届山东省产业创新大会。数字化转型稳步推进，
“129”数字化工程赋能公司高质量发展，荣获“2020年度中国杰出数字化项目”。
融合发展取得实效，与万科签订战略合作协议并合作开发临沂鲁商万科城，与金茂合
作开发烟台鲁商金茂观海印象。
六是企业品牌形象不断提升。企业“健康业”新形象得到强化，蕴含5H健
康定义、6V健康价值、7S健康场景的“鲁商发展健康3.0”品牌隆重面市。福瑞达医
药集团上线知识产权管理系统，报告期内新增专利申请10件，新增授权专利10件；强
化商标统筹管理，公司有效商标达906件。鲁商发展获评中国房地产综合开发专业领
先品牌价值TOP10荣誉，福瑞达获评“山东省制造业高端品牌培育企业”，焦点福瑞
达入选工信部“专精特新小巨人”企业，福瑞达生物工程、焦点福瑞达获2020年山东
省瞪羚企业；福瑞达生物工程获“2020年全国商业质量奖”。2个企业获AAA级企业信
用等级认证，4个品牌上榜2020年度山东知名品牌，2个产品入选2019版中药大品种名
单，2个产品入选2020年山东创新工业产品目录，2个产品连续三年蝉联“中国药店店
员推荐率最高品牌”，2个产品荣获“2020年度品质鲁药”。
七是人才队伍建设成效显著。成立鲁商发展商学院，组建“改革转型创新
训练营”，选拔70名年轻化、高学历、专业广的优秀干部，培养、储备一批“三有两
突出”新生力量。实施人才递进培养工程，将业务骨干发展为党员，把党员培养成经
营管理人才。加大招才引智力度，积极聘用职业经理人，引进高级人才，引入活水激
发企业内在发展动力。其中，福瑞达医药集团引进高级人才3人，积极开展产教融合
，与江南大学共建联合研发中心，与中国药科大学、中科院化学所等开展交流，与苏
州玉森、富纳康等开展项目联合开发与市场推广合作。
八是积极抗击疫情履行国企业担当。疫情期间，为保障防疫用药供应，福
瑞达医药集团在济南市第一批复工复产，先后4次定向捐赠的药品和化妆品。公司发
起爱心捐款，筹集97万余元助力疫情防控。明仁福瑞达获山东省人民政府“山东省抗
击新冠肺炎疫情先进集体”、山东省国资委“省属企业疫情防控先进集体”称号，鲁
商福瑞达国际颐养中心获评养老服务“新冠肺炎疫情防控表现突出单位”，鲁商物业
获评“济南市疫情防控工作先进物业服务单位”。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司实现营业收入136.15亿元，同比增长32.33%，实现利润总额8
.54亿元，实现归属于母公司所有者的净利润6.39亿元，分别同比增长50.01%和85.39
%；截至2020年12月31日，公司总资产614.99亿元，同比增长9.78%，归属于母公司所
有者的净资产40.80亿元，同比增长48.79%。
其中，公司全资子公司山东福瑞达医药集团有限公司，2020年实现营业收
入13.08亿元，实现利润总额1.27亿元，实现归属于母公司所有者的净利润1.06亿元
；截至2020年12月31日，山东福瑞达医药集团有限公司总资产25.11亿元，归属于母
公司所有者的净资产5.71亿元。
公司控股公司山东焦点福瑞达生物股份有限公司，2020年实现营业收入1.6
9亿元，实现利润总额2752.97万元，实现归属于母公司所有者的净利润2461.24万元
；截至2020年12月31日，山东焦点福瑞达生物股份有限公司总资产3.03亿元，归属于
母公司所有者的净资产1.41亿元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年是“十四五”开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家新征程
开启之年。
从行业政策看：2021年，按照“十四五”规划定调：房地产事关民生消费
和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房
住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标
。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必
将尾随而至。房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，
牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企
整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。
从行业发展来看，一是房地产业自身规模优势突出，在国民经济中占比高
，发挥拉动经济增长的重要作用；二是我国商品房销售市场由快速增长转入稳步发展
通道，商品房市场规模整体维持高位；三是行业集中度逐年提升，中小企业随着市场
份额的减少，生存困难加剧，规模化成为行业共识；四是地产市场回归产品的竞争，
各大房企纷纷成立研究院，加强对宏观与城市层面、客户与服务层面的研究，提升产
品力。
从发展机遇看：在政策支持与多元需求以及老龄人口消费能力增长等因素
共同推动下，中国大健康产业发展空间巨大。其中，医药行业是大健康产业领域中的
传统产业，在人口老龄化加剧、消费升级、政策完善、技术创新等驱动下，近年来增
速逐渐提升；医美行业市场规模保持快速增长，但相较于其他国家，我国医美市场渗
透率较低，未来发展潜力充足，目前中国医美市场以非手术类为主要消费市场，其中
透明质酸被广泛应用于非手术类最重要的针剂注射及皮肤管理领域，在医美及化妆品
需求增长及科技发展和应用的双重推动下，全球透明质酸市场规模快速增长。
(二)公司发展战略
2021年是“十四五”规划开局之年，鲁商发展将再次跨越，确定了导向千
亿的高质量发展战略，定位国内领先的大健康产业综合运营商，实施生物医药和生态
健康产业双轮驱动，深入践行双循环、产业升级、消费升级、科技自强的国家战略，
落实健康中国行动与国家城市更新行动，立足山东，放眼全国，用国际化的视野，发
力健康产品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，持续构筑大健康产
品链、大健康服务链、大健康生态链三大产业链条，致力成为国人健康生活知己，打
造生态健康高端品牌、生物医药领军企业的品牌形象。
鲁商发展健康产品将围绕生物医药产品、美肤产品及服务、健康建筑产品
，加大研发创新力度。福瑞达医药集团将聚焦医药健康产业，围绕原料、创新药、高
端医疗器械、保健品、高端化妆品、护理产品，积极打造“两品牌两基地”，即中国
骨科药物领导品牌、玻尿酸高端护肤品牌、全国重要的眼科药品生产基地、全球最大
的玻尿酸原料生产基地。鲁商发展健康建筑3.0产品将进行迭代，不断丰富健康建筑
体系，完善健康技术细节，升级健康材料标准，为客户带来未来健康生活的极致体验
，让健康人居更具韧性。
鲁商发展健康运营服务将在快速发展生态商业运营、健康物业服务的同时
，持续探索服务的内涵与价值，深耕绿色产业运营、健康颐养康养、生态城市运营，
相互促进、无限延展，以资本运作与科技智能为双擎，推动商业模式创新与服务品质
提升，构建全方位、全场景健康生活生态圈，创造“健康生活全覆盖、健康品质全提
升、健康体验全优化”的品牌服务。
鲁商发展健康产业基础设施建设开发将在健康住宅、健康商业综合体、健
康产业园、生态健康城市建设等方面综合发力，全面实施以“城市复苏计划”为核心
的城市更新行动，发起城市更新联盟，设立城市更新基金和城市更新研究院，打造面
向未来的生产园区、生活社区、生态住区，赋能城市、更新生活，助力城市发展。
在发展策略上，坚持生物医药和生态健康产业双轮驱动策略。在生物医药
领域，聚焦骨健康、眼健康、皮肤健康等优势领域，围绕大病种进行产品管线布局，
搭建关键技术和高壁垒技术平台，加大创新药研发投入，通过联合开发拓展产品管线
，持续加快中药绿色制造、智能制造技术，加快中药大品种的培育；加快保健食品和
功能性食品开发，巩固提升原料药和化学药，不断做强做大医药健康产业链条。在健
康美业领域，做深做透基于透明质酸核心技术的产品管线，培育皮肤微生态、精油、
中草药特色植物等方面资源优势；打造皮肤微生态国货第一品牌，布局肌肤护理连锁
+会员管理的科技美肤生态，培育肌肤护理连锁头部品牌。在生态健康产业领域，坚
持产业为魂，以地区产业需求为导向，结合区域发展、城市优势、企业资源，加强与
外部企业的战略合作，整合集团多元产业优势，一二三产融合，构建健康产业生态圈
，完善产业园区生态链，形成健康地产与园、区、城共生的服务模型；坚持开发为器
，完善全周期、全组织、全业务的大运营体系，全面提升开发效率；坚持内容为王，
塑造产业、商业、城市运营能力和物业服务能力，通过商业与产业的租售、运营以及
物业的多种经营，搭建专业化资产管理平台；坚持资本为翼，综合运用政策性融资、
基金、资产证券化、上市公司资本运作等多种方式，提升公司在健康服务领域的资本
运行能力。
(三)经营计划
2021年，公司将以“转型年”为抓手，以防范风险和现金流管理为核心，
坚持“1349”发展战略，以“战略驱动、转型创新、开放融合、城市精耕”为主线，
持续深化改革、着力推动转型、大力实施创新，综合提升大运营能力，补漏洞、补短
板、强弱项、塑品牌，实现管理数字化、产品科技化、服务智能化，努力打造国内领
先的大健康产业综合运营商。2021年，公司计划新开工面积与竣工面积均为130万㎡
以上，努力实现合同销售额增长60%以上，费用率同比下降。2021年公司将着力抓好
以下几个方面的工作：
1、深化改革促转型。一是持续推进三项制度改革。坚持“四个重用、四个
淘汰”，突出“能者上”“平者让”“优者奖”“庸者下”的用人导向，建立符合公
司发展需求的强考核机制和更具竞争力的薪酬体系，着力建立职业经理人规范化体系
。二是按照“职责明确、强将精兵、人岗适配、扁平高效、层级清晰”的目标要求，
推动落位组织架构改革，逐步建立起员工、客户、供应商、股东价值共创，多层级价
值链互融，价值共享的敏捷化、高效能、生态型组织。三是积极实施激励方式改革。
建立短期激励与中长期激励相结合的多元化激励机制，做好超额利润分配，对盈利公
司推行职业年金制度。四是加快推进投资方式改革。严格执行6:2:2的战略性投资组
合、26912、9:1和两个覆盖的投资原则，对战略型、利润型项目严格决策标准。聚焦
深耕山东、精耕重点城市、关注热点城市群，在城市更新、产业项目、文旅项目上积
极发力，在高能级、机遇型市场适度布局。
2、创新发展促转型。一是深度参与城市更新行动，持续完善“生态共享化
、业态智慧化、形态地标化”城市更新模式，重点探索建立鲁商发展老旧小区改造“
1331双带双立模式”。二是通过文旅、康养、产业等业态，夯实“667”鲁商乡村振
兴模式。三是加强融合实现平台化发展。内部搭建创新平台，推行内部创业和合伙人
制度以及灵活的奖惩办法，形成轻资产共创共享机制。外部充分融合行业头部企业、
优秀中小企业、集团内部产业和政府资源，树强鲁商发展产业+的企业形象。福瑞达
医药集团借助已形成的“上市公司投资平台+双基金平台”资本运营模式，围绕福瑞
达医药集团上下游产业链战略，并购处于产业链优势环节、价值链高端环节的创新企
业，使两只基金最大限度赋能产业发展；继续依托国家企业技术中心、省黏膜与皮肤
给药技术重点实验室和院士工作站等重大科研平台建设，积极与国内外高校院所、知
名药企开展实质性平台建设及项目合作，做实做强福瑞达科研平台等建设。
3、提升质效促转型。一是严守现金流安全底线，在资金管理方面实行“投
一备三”策略，持续推动融资成本下降、资产负债率下降。二是加大投拓力度，围绕
年度拓展目标，进一步明确投资发展战略布局，挂图作战，逐一销号，通过多元化方
式增加优质资源。三是着力提升大运营能力，围绕ROE，从运营提升、一次做对、高
质量高周转上下功夫，建立大运营逻辑，实现运营能力与发展速度相匹配。三是树强
品牌形象。研究布局医疗康养、文旅、会议会展等产业项目，树强鲁商发展产业品牌
形象；福瑞达医药方面充分整合医药和美妆领域的多个知名品牌，打造中高端品牌矩
阵，延伸品牌价值链。
4、智能化发展促转型。一是强力推进“129”工程，实现管理数字化；加
大新工艺、新材料、新技术的使用力度，实现产品科技化；探索开发智慧服务平台，
建立全周期的客户管理体系，实现服务智能化。二是重点做好焦点福瑞达“医药级透
明质酸原料”、生物工程“化妆品智美科创园”、明仁“中药绿色智能制造”三个省
级重点项目，打造精品工程，落地“智能制造”、“智慧园区”的概念，促进工业智
能化、产业链生态化。三是持续加大科研投入，利用创投基金，与掌握国际前沿科技
的创业团队建立对接，加快眼科、骨科、皮肤科药物和医美高端化妆品研发布局。加
大与国内医药研发机构合作力度，推进联合开发。以全球化视角，引进国内外具有临
床优势的医药产品权益，拓展管线。健康美业方面，对精油、皮肤微生态、抗衰抗炎
机理等方面进行深入研究，计划推出高端HA+富勒烯系列产品上市,加快打造瑷尔博士
肌肤护理连锁+会员管理的科技美肤生态，培育肌肤护理连锁头部品牌。与山东大学
联合建设福瑞达透明质酸技术研究中心，加大透明质酸基础研究、应用研究和终端产
品研发工作。
5、平台化发展促转型。持续探索平台化整合资源模式，医药方面，积极参
与山东省生物技术与制造创新创业共同体建设，强化CDMO（中试及生产转化）平台服
务能力，探索MAH（持证许可人）药物联合开发模式。健康美业方面，整合福瑞达现
有美妆品牌资源，打造DTC（品牌集群生态链）平台与消费服务生态平台，加快社交
品牌新赛道布局。
(四)可能面对的风险
政策风险：房地产市场运行面临的政策环境整体仍然偏紧，城市间调控差
异度增大，政策的变动将对房企的经营发展产生直接影响。生物医药产业是一个受监
管程度较高的行业，关系国计民生，近年来，国家及各部委陆续出台了一系列政策，
重塑医药市场的价值链，大力推动行业的转型升级，对药品研发、生产、流通和终端
等整条产业链产生重要影响。针对政策方面的风险，公司将加强对宏观经济周期、行
业调控政策的研究和判断，及时采取有效的经营策略，快速适应外部环境的的变化。
市场风险：地产行业竞争日趋激烈，优胜劣汰加剧，市场份额、土地储备
、融资资源进一步向标杆房企集中，中小房企面临更大的竞争压力。为此公司将加强
集团协同联动，创新业务模式，努力提高企业核心竞争力和品牌影响力。生物医药方
面，行业整体改革方向是：保质量，促创新，降药价，面临市场竞争加剧的风险，公
司将加大在研产品研发进度，重视营销模式和渠道创新，提升核心竞争力，打造新的
竞争优势。
财务风险：房地产行业作为一个类金融行业，融资环境的容量和通畅度，
决定着行业的经营逻辑。2020年金融政策，从“三线四档两观察”到“五级分类两道
红杠”形成了供需两端的闭环调控，也对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将
以现金流管理和资金安全为主控导向，更加注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开
拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力。
经营风险：随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业进入
低增长低利润的双低时代，公司将围绕ROE，从运营提升、一次做对、高质量高周转
上下功夫，建立大运营逻辑，实现运营能力与发展速度相匹配。公司生物医药产业在
严厉的市场监管与激烈的市场竞争环境下，行业增速也较之前有所放缓，公司将深入
分析所处产业的严峻形势与机遇，进一步理清思路、制定措施、迎接新挑战。
产业融合的风险：目前，公司处于战略转型的关键时期，福瑞达医药集团
的并入加速了公司的转型速度，但产业集群和品牌联动优势并未得到充分发挥。公司
将持续构筑城市更新生态链、健康管理服务链、生物医药产业链三大业务链条，在健
康住宅、生物医药、健康养老、城市更新、物业资管等领域展现新作为，实现企业转
型发展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）优秀的发展资源平台优势
鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，公司控股股东山
东省商业集团是特大型国企，2020年上榜中国企业500强，位列山东省企业百强第32
位，拥有强大的经济技术实力和投融资实力。鲁商集团现聚焦零售产业和健康产业两
大主业，直接或间接带来的产业协同资源、信息资源和资金资源，都成为公司的竞争
优势。公司作为鲁商集团在健康产业板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景
及信用水平，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司业务持续发展和产业链
延伸。
（二）知名的企业、技术和产品品牌矩阵优势
公司在综合开发、生物医药、保健食品、医养等各领域具有较强的品牌优
势。鲁商发展上榜“中国房地产综合开发专业领先品牌价值TOP10”，明仁福瑞达、
福瑞达生物工程、焦点生物先后入选山东省瞪羚企业，在生物医药和健康美业领域树
立了值得社会信赖的“福瑞达”企业品牌形象。生物医药方面，拥有施沛特、明仁等
骨科领域知名品牌。施沛特注射剂是中国骨科关节腔注射治疗OA、RA的领导品牌。明
仁颈痛系列产品是国家唯一治疗神经根型颈椎病的中成药。拥有润舒、润洁眼科领域
著名品牌，润舒是国内眼科制剂领域首个销售过亿的滴眼液，润洁是国内缓解视疲劳
首选品牌。健康美业方面，拥有专注玻尿酸护肤的“颐莲”品牌、量肤定制一人一方
的“善颜”品牌、引领微生态护肤的“瑷尔博士”品牌、专注天然香氛产业的“伊帕
尔汗”品牌和透明质酸原料的“焦点福瑞达”企业品牌。福瑞达产品远销北美、欧盟
、日韩等80多个国家和地区，建立起了强力的品牌发展矩阵。
（三）完善的研发创新体系与技术平台优势
福瑞达医药集团拥有1个国家企业技术中心、1个院士工作站、1个省级企业
重点实验室、2个工程实验室及7个省级企业技术中心/工程技术研究中心、1个山东省
服务业创新中心，与中科院、浙大、美国明尼苏达大学等国内、国际知名高校、科研
院所建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重大科技专项30余项，获授
权专利142项，获国家科技进步二等奖三项，国家科技进步三等奖一项，透明质酸研
究开发水平国际领先。报告期内，获批2个省级实验室、1家高新技术企业。山东福瑞
达医药集团有限公司获山东省技术创新示范企业、山东省高端品牌培育企业、入选20
20年度山东省“十强”产业集群领军企业；山东福瑞达生物工程有限公司“福瑞达健
康护理产业园建设项目”获批山东省补短板强弱项培育新的经济增长点重点项目；山
东明仁福瑞制药股份有限公司“现代中药绿色智能制造关键技术示范工程”项目获批
山东省新旧动能转换重大专项项目；山东明仁福瑞达制药股份有限公司2个产品（颈
痛颗粒系列产品、小儿解感颗粒）入选山东创新工业产品目录。山东焦点福瑞达生物
股份有限公司2项科技成果被山东省生物发酵产业协会评为国际先进水平。
（四）健康产业链集群优势
公司致力于成为国人健康生活知己，打造生态健康高端品牌、生物医药领
军企业的品牌形象，现正按照生物医药和生态健康产业双轮驱动发展战略，发力健康
产品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，持续构筑大健康产品链、
大健康服务链、大健康生态链三大产业链条。福瑞达医药集团先后在济南、临沂、济
宁、新疆伊犁4地建有7个工业生产基地和多个所属公司，建立了贯穿生物医药和健康
美业的全产业链集群优势。生物医药方面，公司旗下有从事透明质酸眼科和骨科药物
的博士伦福瑞达和从事现代中药、化学药和保健食品的明仁福瑞达。健康美业方面，
旗下拥有透明质酸原料产能全球领先的焦点福瑞达，从事生物发酵技术的福瑞达生物
科技和国内首家集种植、生产、观光旅游于一体的天然芳香领域生产企业伊帕尔汗（
拥有全国唯一“薰衣草精油”地理标志保护的企业）及国内玻尿酸护肤产品的开创者
和领军者福瑞达生物工程。
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免责条款
1、本公司力求但不保证数据的完全准确，所提供的信息请以中国证监会指定上市公
司信息披露媒体为准，维赛特财经不对因该资料全部或部分内容而引致的盈亏承
担任何责任。
2、在作者所知情的范围内，本机构、本人以及财产上的利害关系人与所评价或推荐
的股票没有利害关系,本机构、本人分析仅供参考,不作为投资决策的依据，维赛
特财经不对因据此操作产生的盈亏承担任何责任。
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★2021年中期
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、 报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
报告期内，公司继续坚持生物医药和生态健康产业双轮驱动，发力健康产
品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，构筑大健康产品链、大健康
服务链、大健康生态链三大产业链条，致力于成长为国内领先的大健康产业综合运营
商。
（一）大健康生态链
1、行业发展情况
2021年上半年，中央调控与地方政策共振，房地产行业监管政策方面持续
从严。在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精
准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、
稳房价、稳预期目标落到实处；各地政府亦落实城市主体责任，因城施策、综合施治
，促进房地产市场平稳健康发展。金融政策方面，为控制并压降地方政府杠杆率，国
家出台土地出让金划转税务部门征收政策，对房地产企业现金流和前融能力提出更高
要求，信贷资金管控全面趋紧，防止资金违规流入房地产市场。土地方面，在22城集
中供地模式下，城市、企业间的整合与分化加剧。总体来看，随着”三线四档”“贷
款集中度管理”和“集中供地”新政的相继出台，再叠加限购限贷、贷款利率上调等
地方性政策的影响，房地产行业的发展逻辑发生根本性变化，房地产行业进入融合加
剧时代。
2、公司业务及经营模式
公司围绕大健康生态链，发力健康产业基础设施建设开发，在健康地产板
块，下设济南城市公司、青岛城市公司、临沂城市公司、鲁西南城市公司等近十家城
市公司，累计开发生态健康项目40余个。经营模式以自主开发、销售为主，稳步推进
合作开发等多种模式。省内以济南、青岛为核心，重点布局临沂、泰安、烟台、济宁
、菏泽、潍坊、淄博等城市，省外已布局至北京、上海、重庆、黑龙江、江苏等省市
，形成了健康住宅、健康商业综合体、康养地产、文旅地产等产品系列。
（二）大健康产品链
1、行业发展情况
生物医药领域，中国医改步伐明显加快，带量采购已成常态化，市场形势
日益趋紧，药品市场进入调整期。带量采购覆盖范围持续扩容，呈逐步深化趋势，逐
渐由药品蔓延至医疗器械领域，产品价格出现持续性下滑，企业利润趋薄。医药企业
面临巨大冲击，不得不在做大做长做好产业链、管控内部成本上做文章，加速产业结
构的转型。而随着医保谈判的加速落地，创新药市场化进程将提速，研发管线丰富、
临床进展较快、技术壁垒较高的企业有望抢先获益。医药行业以战略资源整合、一体
化和强强联合为特征的投资并购活动增多，核心产品竞争优势明显、产品多元化且研
发能力突出、具备完善销售网络布局及渠道建设、拥有强大行业资源整合能力的医药
企业在“十四五”期间将获得更大的发展空间。
健康美业领域，一是消费升级带来了市场的巨大变迁。从单纯颜值经济（
或化妆品单纯成分党）转变为颜值+科技双重升级，更关注产品科技专业度及精神内
核，品牌的情感导向也更加重要；消费需求更加细分和多元化，产品向中高端发展，
国货品牌技术升级、营销升级，一批有特色有调性的新锐品牌快速崛起。二是行业监
管力度加大。法规密集出台，强调主体责任，对生产企业、靠OEM加工的品牌方及进
口品牌一视同仁，加强对违法行为的处罚力度，将更有利于踏踏实实做产品的正规化
企业快速发展。三是科技引领行业发展。科技化智能化的化妆品更加吸引年轻消费者
，企业加大研发投入，保持自我迭代的创新活力，打造出触达消费者心智的专业化产
品，才能引领品牌高质量发展。
2、公司业务及经营模式
公司旗下全资子公司山东福瑞达医药集团有限公司（本节简称“福瑞达医
药集团”）是以医药和化妆品为核心业务，产学研相结合、科工贸一体化的健康产业
集团，是透明质酸研发和应用技术的领跑者，所属行业涉及药品、保健食品、功能性
食品、化妆品、原料等。现有3个国家级平台和12个省级平台，与美国明尼苏达大学
、纽约州立大学、浙江大学和中国科学院上海药物所等国际、国内知名高校科研院所
建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重大科技专项30余项，获授权专
利156项，获国家科技进步二等奖3项，国家科技进步三等奖1项。
福瑞达医药集团在济南、临沂、济宁、新疆伊宁等地建有生物发酵原料、
植物提取原料、化学合成原料药、药物制剂、肌肤及香氛护理化妆品等生产基地，建
立了与ICH、FDA、EDQM、PMDA等国际质量监管理念接轨的质量保证体系，通过国家新
版GMP认证，凭借过硬的产品质量和客户至上的服务理念，在医药健康领域树立了“
福瑞达”品牌形象，打造了“润舒”“润洁”“施沛特”“明仁”“颐莲”“善颜”
“悦己”“伊帕尔汗”等多个知名品牌，产品远销海内外。
（三）大健康服务链
1、行业发展情况
物业管理领域，近年来，中国经济稳定增长，人均可支配收入不断增加，
城镇居民的购买力明显上升，进而推动物业升级需求的增长。在《国家新型城镇化规
划（2014-2020）》等利好政策的支持下，中国的城镇化率持续上升，催生出对物业
管理服务的巨大需求。中国城镇化水平大幅提高及人均可支配收入显著增长，成为物
业管理行业的主要增长驱动因素。从行业的发展现状来看，在客户需求及激烈竞争的
推动下，物业管理公司不断提高服务质量，且更加注重客户的需求；消费升级趋势下
，业主需求更关注服务的便捷性和舒适性，为物业管理公司开展增值服务提供了便利
条件；新冠肺炎疫情给物业管理公司的营运带来若干风险的同时，也带来了若干契机
，物业管理公司获得更大鼓励加快研发移动应用程序、互联网平台及智慧社区技术，
从而为住户提供线上产品及服务。总体而言，物业服务面对持续增长的市场空间、不
断升级的消费理念、不断开辟的业务种类，将释放出更大的价值潜能。
健康产业运营领域，城市功能、空间、结构的升级，为城市更新缔造了巨
大的市场空间；代建行业市场规模快速增长，轻资产模式优势显著；商业运营作为城
市运营的重要支撑，运营能力的增强可以通过导入商业资源完善项目配套、依托商业
品牌提升产品溢价、为企业提供稳定的现金流；健康中国2030规划纲要及实施应对老
龄化人口战略，为健康颐养产业的发展提供了强有力的政策支撑。健康产业运营业务
受益于产业升级与消费升级，不仅在赋能公司健康主业上扮演重要角色，其作为未来
新的利润增长点，通过不断扩大产能与规模，重要程度愈发凸显。
2、公司业务及经营模式
物业管理业务板块，鲁商生活服务股份有限公司（本节简称“鲁商服务”
）具有物业服务一级资质，收入主要来自物业管理服务、非业主增值服务及社区增值
服务三条业务线：物业管理服务包括保洁、秩序维护、绿化、维修保养、公共区域维
护及其他物业管理相关服务，现阶段涵盖住宅、高端写字楼、商业综合体、机场、医
院、高校、幼儿园、产业科技园区、城市空间管理运营等多个服务业态，在管面积约
1800万平米；非业主增值服务涵盖物业开发的各个阶段及交付过程，包括设计服务、
前期物业管理服务、景观美化服务、交付前服务及其他定制服务，其中设计服务以山
东省鲁商建筑设计有限公司（本节简称“鲁商设计院”）为主体开展业务，该公司具
有建筑行业（建筑工程）甲级资质，获评国家高新技术企业；社区增值服务致力于向
业主及住户提供广泛的社区服务，满足客户的多样化需求。鲁商服务曾先后获得物业
服务特色企业、省级”AAA企业信誉等级”、“中国物业管理影响力品牌企业”等荣
誉，上榜2020物业服务企业综合实力500强，已成长为省内领先的综合性物业管理服
务商。
健康产业运营业务板块，公司组建产业发展中心，积极探索城市更新业务
蓝海，全面实施以“城市复苏计划”为核心的城市更新行动，发起城市更新联盟、城
市更新基金和城市更新研究院。公司所属鲁商福瑞达健康投资有限公司，是山东省十
强产业领军企业（储备库），拥有完善的健康生态城、高端养老机构、和谐社区养老
和社区健康驿站体系，通过建立平台化思维，攻坚90+7社区居家服务盈利模式，推进
旅居康养战略布局，拓宽健康体检上下游业务，在居家康养、旅居康养、高端体检等
业务方面着力突破。公司还积极开展项目代建业务，涉足招商运营等业务，为公司持
续健康发展提供更多支撑，为健康产业进行更多赋能。
二、经营情况的讨论与分析
2021年上半年，公司聚焦大健康产业总体布局，实施生物医药和生态健康
产业双轮驱动，持续深化改革、着力推动转型、大力实施创新。报告期内，公司实现
营业收入40.67亿元，同比增长14.69%；实现归属于母公司所有者的净利润3.11亿元
，同比增长29.76%。截至2021年6月30日，公司总资产627.76亿元，归属于母公司所
有者的净资产41.52亿元，分别比期初增长2.08%和1.77%。主要经营情况如下：
一是经营指标明显提升。2021年上半年，公司各版块齐发力，多项经济指
标逆势增长。健康地产板块，多城市多项目联动开展“新春最牛PK赛”“红五月健康
购房节”“618健康购房节”三大主题营销活动，签约、回款均取得良好业绩，上半
年实现合同销售额90.55亿元，销售面积82.69万㎡，分别同比增长26.34%和21.93%；
上半年实现新开工94.97万㎡，竣工面积48.62万㎡；合作获取泰安泰山佑、济宁太白
湖、江苏高邮和灵山湾壹号插花地四个地块。生物医药板块，质量效益显著提高，福
瑞达医药集团1-6月实现营业收入9.49亿元，实现利润总额1.16亿元，实现归属于母
公司所有者的净利润9,445.57万元，分别同比增长114.29%、226.23%和299.32%。
二是转型发展取得实效。一方面，公司合并代建、招商运营、康养等业务
成立产业发展中心，作为轻资产业务发展平台。其中，代建业务由政府项目向品牌输
出并重转型，代建的齐鲁医药学院第一医院和齐鲁医药学院健康产业学院项目获批省
重大项目；文商旅、康养等轻资产业务在上半年新拓街区项目、购物中心项目、康养
服务项目各2个；积极参与城市更新项目，成功中标泰安市泰山区2021年度老旧小区
改造设计项目，向北京泰山饭店项目输出“鲁商-智享”系列产业园区。另一方面，
做强鲁商服务非业主增值服务，推动鲁商设计院市场化转型，不断拓宽设计业务服务
链条，获得建筑装修装饰工程专业承包贰级资质、房屋建筑工程监理甲级资质。
三是企业运行质量稳步提升。公司聚焦精细化运营，进一步提升快周转能
力，培养成本领先竞争能力，提升产品标准化水平；优化调整权责审批事项进行优化
调整，狠抓三项费用管控；加快营销数字化建设工作步伐，建设智慧案场；以现金流
管理和资金安全为核心，加强管控，实现资金统一管理和收支两条线。加快数字化信
息化建设，提高业务在线化率，流程节点审批时间缩减一半。建设“HSM”（健康、
安全、管理）高质量安全体系，规范服务管理体系，开展常态化审计，筑牢风控盾牌
。
四是产品研发及科技创新持续推进。医药方面，多个新产品立项，二甲双
胍缓释片通过一致性评价；与国内中药研发企业玉森新药、CRO研发企业百诚医药等
多家企业建立稳定合作。医美领域，推出富勒烯玻尿酸精华、褐藻水乳等31个化妆品
新产品，以多项“专利+首创”构筑了坚实产品力；合作拥有“海大福瑞达”品牌，
专注研发器械类产品。功能性食品方面，推出27款口服玻尿酸、中药大健康等功能性
食品，全力布局玻尿酸口服美容市场。研发平台建设方面，与山东大学糖工程中心、
上海东方美谷等共建实验室，开展透明质酸和皮肤微生态的研究，共建的联合实验室
4个。焦点福瑞达获批国家专精特新“小巨人”，鲁商设计院顺利通过国家认证许可
监督管理委员环境、质量、职业健康安全三大管理体系认证，先后被认定为2021年度
济南市及山东省“专精特新”中小企业。
五是企业品牌形象不断提升。2021年上半年，公司持续深化“国内领先的
大健康产业综合运营商”的企业定位，成功承办“第六届中国（济南）绿建与装配式
建筑展览会”分会场“健康住宅论坛”，荣膺“中国房地产企业百强”称号。福瑞达
医药集团获评“2021中国品牌500强”“中国名优品牌”“影响济南年度荣耀大奖”
，福瑞达医药集团、福瑞达生物股份、焦点福瑞达3家企业入选“2021年度山东省制
造业高端品牌新增培育企业”。
下半年，公司将以防范风险和现金流管理为核心，围绕大健康产业，加大
新业态培育力度，持续推动“企业转型，业务提质”，努力打造国内领先的大健康产
业综合运营商。重点做好以下工作：
一是深化企业管理改革，加快企业转型发展。一方面，推进组织变革。围
绕“精总部、强区域、优项目”和“职责明确、强将精兵、人岗适配、扁平高效、层
级清晰”的组织建设目标，持续推动组织变革，重点做好精总部建设；另一方面，加
强管理体系建设，进一步规范制度、流程，实行全员计划管理，加强执行力建设，搭
建科学高效的人力资源管理体系。坚定转型的决心，不断加大收并购力度、对外合作
力度、轻资产品牌输出力度、产业+业务拓展力度、新业态培育力度以及资本运作力
度，向大健康产业进行转型。
二是促进业务提质，扎实推进健康地产专业条线管理。销售方面，重点加
大库存去化力度，盘活存量提升资产效能，抓好自销团队试点工作，小步快跑，不断
迭代修正。资金方面，以现金流管理为核心，加强管控，按照“降负债、提信用、上
规模、降成本”的思路，继续抓好资金管理，拓宽融资渠道，不断降低融资成本。运
营方面，发力精细化运营，打造大运营体系，进一步提升快周转能力。品牌建设方面
，开展品牌建设年活动，以品牌建设统领所有工作，强化外在形象、丰富内在故事，
形成鲁商发展特有的标签。信息化方面，继续推进“129”信息化建设，下半年重点
推动业务、财务一体化。
三是坚持创新驱动，不断夯实生物医药产品核心竞争力。进一步加大研发
力度和研发投入，加快成果转化速度。平台方面，持续深化与科研院所合作，共建国
家企业技术中心、院士工作站，缩短研发周期，加快大病种药、高端仿制药、化妆品
和特色中药板块等领域的成果转化速度。医药方面，持续关注医药市场研发动态，考
察创新药领域、高端仿制药、特色中药及医疗器械等领域项目，择机并购或引进。美
业方面，围绕玻尿酸护肤、皮肤微生态护肤、精准护肤、精油芳疗护肤、高端皮下填
充类医疗器械和消毒产品等重点项目开展研发储备。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况
有重大影响和预计未来会有重大影响的事项
三、可能面对的风险
政策风险：地产调控政策持续从严，在“房住不炒、因城施策”的政策大
环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的
城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处；生物医药方
面，中国医改步伐明显加快，市场形势明显趋紧，药品市场进入调整期；化妆品方面
，行业监管力度加大，法规密集出台，强调主体责任，对生产企业，对靠OEM加工的
品牌方及进口品牌一视同仁，加强对违法行为的处罚力度。针对政策方面的风险，公
司将加强对宏观经济周期、行业调控政策的研究和判断，及时采取有效的经营策略，
快速适应外部环境的的变化。
市场风险：公司所处健康地产、生物医药、玻尿酸原料等产业，均面临行
业集中度不断提高，行业竞争日趋加剧的风险。对此，公司一方面不断加强产业联动
，创新业务模式，努力提高企业核心竞争力和品牌影响力；另一方面，进一步加大研
发投入，保持自我迭代的创新活力，重视营销模式和渠道创新，提升核心竞争力，不
断打造新的竞争优势。
财务风险：围绕“房住不炒”的总体基调和“稳房价、稳地价、稳预期”
的调控思路，住建部、财政部、中央银行等相关部门与各级地方政府积极落实“三道
红线”、“供地两集中”和土地出让金划转税务部门征收等调控政策，逐步形成对市
场、房企、居民的全链条调控的长效管理机制。公司将以现金流管理和资金安全为主
控导向，更加注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开拓多方融资渠道，提升自身抗
风险能力。
经营风险：随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，地产行业进入低
增长低利润的双低时代，公司将从运营提升、高质量高周转上下功夫，建立大运营逻
辑，实现运营能力与发展速度相匹配。公司生物医药产业在严厉的市场监管与激烈的
市场竞争环境下，行业增速也较之前有所放缓，公司将深入分析所处产业的严峻形势
与机遇，进一步理清思路、制定措施、迎接新挑战。
产业融合的风险：目前，公司处于战略转型的关键时期，福瑞达医药集团
的并入加速了公司的转型速度，但产业集群和品牌联动优势并未得到充分发挥。公司
将持续构筑国内领先的大健康产业综合运营商的形象，在生物医药、康养产业、城市
更新、产业园区、乡村振兴等领域展现新作为，向大健康产业进行转型。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）优秀的发展资源平台优势
鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，公司控股股东山
东省商业集团是特大型国企，2020年上榜中国企业500强，位列山东省企业百强第32
位，拥有强大的经济技术实力和投融资实力。鲁商集团现聚焦零售产业和健康产业两
大主业，直接或间接带来的产业协同资源、信息资源和资金资源，都成为公司的竞争
优势。公司作为鲁商集团在健康产业板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景
及信用水平，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司业务持续发展和产业链
延伸。
（二）经营管理与品牌矩阵优势
公司具备完善的经营管理体系，形成了涵盖投资开发、设计、工程、成本
、营销、客服业务全链条的完备的管理制度体系，公司持续推进“129”信息化建设
工程，积极打造数字化支撑的作业、管控及决策支撑平台，业务在线化率超过80%，
为公司规模化发展提供了坚实的管理支撑平台。经过近几年的发展，在综合开发、生
物医药、保健食品、医养等各领域形成了较强的品牌优势。鲁商发展上榜“中国房地
产综合开发专业领先品牌价值TOP10”，山东明仁福瑞达制药股份有限公司（本节简
称“明仁福瑞达”）、山东福瑞达生物股份有限公司（本节简称“福瑞达生物股份”
）、山东焦点福瑞达生物股份有限公司（本节简称“焦点福瑞达”）先后入选山东省
瞪羚企业，在生物医药和健康美业领域树立了值得社会信赖的“福瑞达”企业品牌形
象。生物医药方面，拥有“施沛特”“明仁”等骨科领域知名品牌，施沛特注射剂是
中国骨科关节腔注射治疗OA、RA的领导品牌，明仁颈痛系列产品是国家唯一治疗神经
根型颈椎病的中成药。健康美业方面，拥有“颐莲”“善颜”“瑷尔博士”“伊帕尔
汗”等多个产品品牌和“焦点福瑞达”企业品牌，建立起了强力的品牌发展矩阵。
（三）完善的研发创新体系与技术平台优势
公司积极推进产品创新，在产品线中植入绿色、节能、科技、智慧元素，
形成鲁商发展“健康住宅”体系，发布蕴含5H健康定义、6V健康价值、7S健康场景的
“鲁商发展健康3.0”品牌。鲁商设计院不断加大对研发团队的培养和投入，取得了
多项标准化成果及实用新型专利，先后获评国家高新技术企业，国家认证许可监督管
理委员环境、质量、职业健康安全三大管理体系认证证书，被认定为2021年度济南市
及山东省“专精特新”中小企业。福瑞达医药集团拥有1个国家企业技术中心、1个院
士工作站、1个省级企业重点实验室、2个工程实验室及7个省级企业技术中心/工程技
术研究中心、1个山东省服务业创新中心，与中科院、浙大、美国明尼苏达大学等国
内、国际知名高校、科研院所建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重
大科技专项30余项，获授权专利156项，获国家科技进步二等奖三项，国家科技进步
三等奖一项，透明质酸研究开发水平国际领先。报告期内，与山大糖中心、上海东方
美谷等共建实验室，开展透明质酸和皮肤微生态的研究，截止报告期末，共建的联合
实验室4个。
（四）健康产业链集群优势
公司按照大健康产业的总体布局，实施生物医药和生态健康产业双轮驱动
发展战略，致力于成为国人健康生活知己，打造生态健康高端品牌、生物医药领军企
业的品牌形象。公司所属鲁商福瑞达健康投资有限公司拥有完善的健康生态城、高端
养老机构、和谐社区养老和社区健康驿站体系。鲁商福瑞达国际颐养中心是山东省首
批医养结合示范单位，被评为“济南市五星级养老机构”，曾入选全国首批老龄健康
医养结合远程协同服务试点机构。鲁商知春湖项目健康秘书、生活秘书、快乐秘书三
大服务体系日益完善，项目配套的老年大学、健身中心、养生中心及膳食中心四大养
生会所服务现已全面落地。福瑞达医药集团先后在济南、临沂、济宁、新疆伊犁4地
建有7个工业生产基地和多个所属公司，建立了贯穿生物医药和健康美业的全产业链
集群优势。生物医药方面，公司旗下拥有从事现代中药、化学药和保健食品的明仁福
瑞达，并参股透明质酸眼科和骨科药物的博士伦福瑞达和。健康美业方面，旗下拥有
国内玻尿酸护肤产品的开创者和领军者福瑞达生物股份公司，并参股国内首家集种植
、生产、销售、旅游观光于一体的天然芳香领域产品生产企业伊帕尔汗（拥有全国唯
一“薰衣草精油”地理标志保护的企业）。原料及添加剂方面，公司旗下拥有透明质
酸原料年产能420吨的焦点福瑞达和从事生物发酵技术的福瑞达生物科技。
★2020年年度
●董事会报告对整体经营情况的讨论与分析:
一、经营情况讨论与分析
2020年，面对疫情和宏观调控收紧的双重冲击，在公司董事会的正确领导
和大力支持下，公司不断改革创新，锐意进取，通过组织“百日会战”等专项活动，
努力扩大经营规模，改革体制机制，提高发展质量，圆满完成各项任务目标。公司主
要经营情况如下：
一是销售业绩达到历史最高水平。2020年，公司积极转变销售思路，举办
健康购房节、健康红六月、金秋拾惠季+双节放价嘉年华活动，实现销售的快速增长
。健康地产板块实现合同销售额175.98亿元，销售面积167.60万㎡，分别同比增加22
.53%和33.28%；全年实现新开工188.13万㎡，竣工面积116.71万㎡；新获取烟台三滩
一号B地块、临沂金悦城二期、济南市中区大涧沟和烟台蓬莱市委党校四个项目，202
0年底在建面积470.11万㎡。生物医药板块克服疫情和政策市场双重叠加影响，业绩
实现逆势上扬，其中：福瑞达医药集团营业收入、利润总额和归母净利润，同比分别
增长25.91%、6.09%和17.99%；焦点福瑞达实现营业收入1.69亿元，实现利润总额275
2.97万元，归母净利润2461.24万元。
二是扎实推进专业条线管理，企业运行质量持续提高。通过加大存货去化
力度、引进战略投资等切实有效的措施降低负债率，资产负债率较期初下降2个百分
点以上。工程管控能力不断提升，全面落地推广“智慧工程”，实现施工关键过程在
线全覆盖，发布新版《目标成本测算模板》，提高三费三税测算的准确性及现金流管
理的计划性。在健康住宅方面的研发成果日趋完善，与山东省建科院合作编写《山东
省健康建筑评价标准》，济南鲁商金茂公馆、青岛鲁商健康城两个项目获评“2星健
康住宅”，潍坊鲁商首府项目顺利通过省级绿色智慧住区验收。
三是系统推进八项改革，体制机制不断完善。突出“四个重用、四个淘汰
”，实现了干部能上能下，员工能进能出，收入能高能低；按照“精总部、强区域、
优项目”的战略目标，优化总部架构，总部由“管理平台”转变为“赋能平台”，整
合成立青岛城市公司、鲁西南城市公司，增强区域竞争能力；全面执行“五不投”原
则，股票期权激励首批已行权，员工跟投项目达7个，其中临沂项目实现跟投人员首
批分红；完成福瑞达生物工程土地增资及自然人股东股份回购，公司对福瑞达生物工
程的持股比例达到100%，参股新疆伊帕尔汗公司，形成“上市公司投资平台+双基金
平台”资本运营模式。报告期内，通过珠海隆门福瑞达股权基金完成投资项目6个，
投资领域涉及核酸药物、神经细胞治疗、蛋白质药物等国际先进的生物医药技术。
四是产品研发及科技创新持续推进。报告期内，福瑞达医药集团在研化药6
个，中药经典名方品种2个，提交原料药及制剂申报/备案2项，上市食品及保健食品1
5个。在研化妆品产品及原料项目22项，医疗器械及消毒制品6项，完成开发化妆品原
料产品9个，创新化妆品产品及原料3个，各品牌推出100余款肌肤护理新品上市。新
取得1个玻璃酸钠原料药品生产许可证，2个透明质酸钠食品生产许可证，1个化妆品
生产许可证，2个医疗器械生产许可证及3个消毒产品的备案。获批山东省技术创新示
范企业和3项山东省重点项目，入选2020年度山东省“十强”产业集群领军企业；获
批2个省级实验室、1家高新技术企业。与江南大学成立联合研发中心，与中药新药研
发企业苏州玉森等达成战略合作。公司不断改造提升传统业务，成立鲁商创新发展公
司等创新平台，鲁商设计院获评国家高新技术企业，鲁商创新发展公司获取2项发明
专利、1个实用新型、14项软著。
五是转型发展取得较大突破。响应国家发展战略，深度参与城市更新行动
，举办城市更新高峰论坛，组建城市更新研究院和城市更新产业联盟，发布城市更新
计划和白皮书，推出“五智”产业园区，探索形成了“生态共享化、业态智慧化、形
态地标化”城市更新模式，鲁商数字产业港入选“中国城市更新优秀案例”。努力融
入山东现代化强省建设大局，举办首届山东省产业创新大会。数字化转型稳步推进，
“129”数字化工程赋能公司高质量发展，荣获“2020年度中国杰出数字化项目”。
融合发展取得实效，与万科签订战略合作协议并合作开发临沂鲁商万科城，与金茂合
作开发烟台鲁商金茂观海印象。
六是企业品牌形象不断提升。企业“健康业”新形象得到强化，蕴含5H健
康定义、6V健康价值、7S健康场景的“鲁商发展健康3.0”品牌隆重面市。福瑞达医
药集团上线知识产权管理系统，报告期内新增专利申请10件，新增授权专利10件；强
化商标统筹管理，公司有效商标达906件。鲁商发展获评中国房地产综合开发专业领
先品牌价值TOP10荣誉，福瑞达获评“山东省制造业高端品牌培育企业”，焦点福瑞
达入选工信部“专精特新小巨人”企业，福瑞达生物工程、焦点福瑞达获2020年山东
省瞪羚企业；福瑞达生物工程获“2020年全国商业质量奖”。2个企业获AAA级企业信
用等级认证，4个品牌上榜2020年度山东知名品牌，2个产品入选2019版中药大品种名
单，2个产品入选2020年山东创新工业产品目录，2个产品连续三年蝉联“中国药店店
员推荐率最高品牌”，2个产品荣获“2020年度品质鲁药”。
七是人才队伍建设成效显著。成立鲁商发展商学院，组建“改革转型创新
训练营”，选拔70名年轻化、高学历、专业广的优秀干部，培养、储备一批“三有两
突出”新生力量。实施人才递进培养工程，将业务骨干发展为党员，把党员培养成经
营管理人才。加大招才引智力度，积极聘用职业经理人，引进高级人才，引入活水激
发企业内在发展动力。其中，福瑞达医药集团引进高级人才3人，积极开展产教融合
，与江南大学共建联合研发中心，与中国药科大学、中科院化学所等开展交流，与苏
州玉森、富纳康等开展项目联合开发与市场推广合作。
八是积极抗击疫情履行国企业担当。疫情期间，为保障防疫用药供应，福
瑞达医药集团在济南市第一批复工复产，先后4次定向捐赠的药品和化妆品。公司发
起爱心捐款，筹集97万余元助力疫情防控。明仁福瑞达获山东省人民政府“山东省抗
击新冠肺炎疫情先进集体”、山东省国资委“省属企业疫情防控先进集体”称号，鲁
商福瑞达国际颐养中心获评养老服务“新冠肺炎疫情防控表现突出单位”，鲁商物业
获评“济南市疫情防控工作先进物业服务单位”。
二、报告期内主要经营情况
2020年，公司实现营业收入136.15亿元，同比增长32.33%，实现利润总额8
.54亿元，实现归属于母公司所有者的净利润6.39亿元，分别同比增长50.01%和85.39
%；截至2020年12月31日，公司总资产614.99亿元，同比增长9.78%，归属于母公司所
有者的净资产40.80亿元，同比增长48.79%。
其中，公司全资子公司山东福瑞达医药集团有限公司，2020年实现营业收
入13.08亿元，实现利润总额1.27亿元，实现归属于母公司所有者的净利润1.06亿元
；截至2020年12月31日，山东福瑞达医药集团有限公司总资产25.11亿元，归属于母
公司所有者的净资产5.71亿元。
公司控股公司山东焦点福瑞达生物股份有限公司，2020年实现营业收入1.6
9亿元，实现利润总额2752.97万元，实现归属于母公司所有者的净利润2461.24万元
；截至2020年12月31日，山东焦点福瑞达生物股份有限公司总资产3.03亿元，归属于
母公司所有者的净资产1.41亿元。
三、公司未来发展的讨论与分析
(一)行业格局和趋势
2021年是“十四五”开局之年，也是全面建设社会主义现代化国家新征程
开启之年。
从行业政策看：2021年，按照“十四五”规划定调：房地产事关民生消费
和投资发展，助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房
住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标
。热点城市一旦出现楼市和地市过热、房价和地价过快上涨的情况，紧缩调控措施必
将尾随而至。房企融资和居民房贷层面，未来房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，
牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。具体而言，“三道红线”将持续发力，房企
整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。
从行业发展来看，一是房地产业自身规模优势突出，在国民经济中占比高
，发挥拉动经济增长的重要作用；二是我国商品房销售市场由快速增长转入稳步发展
通道，商品房市场规模整体维持高位；三是行业集中度逐年提升，中小企业随着市场
份额的减少，生存困难加剧，规模化成为行业共识；四是地产市场回归产品的竞争，
各大房企纷纷成立研究院，加强对宏观与城市层面、客户与服务层面的研究，提升产
品力。
从发展机遇看：在政策支持与多元需求以及老龄人口消费能力增长等因素
共同推动下，中国大健康产业发展空间巨大。其中，医药行业是大健康产业领域中的
传统产业，在人口老龄化加剧、消费升级、政策完善、技术创新等驱动下，近年来增
速逐渐提升；医美行业市场规模保持快速增长，但相较于其他国家，我国医美市场渗
透率较低，未来发展潜力充足，目前中国医美市场以非手术类为主要消费市场，其中
透明质酸被广泛应用于非手术类最重要的针剂注射及皮肤管理领域，在医美及化妆品
需求增长及科技发展和应用的双重推动下，全球透明质酸市场规模快速增长。
(二)公司发展战略
2021年是“十四五”规划开局之年，鲁商发展将再次跨越，确定了导向千
亿的高质量发展战略，定位国内领先的大健康产业综合运营商，实施生物医药和生态
健康产业双轮驱动，深入践行双循环、产业升级、消费升级、科技自强的国家战略，
落实健康中国行动与国家城市更新行动，立足山东，放眼全国，用国际化的视野，发
力健康产品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，持续构筑大健康产
品链、大健康服务链、大健康生态链三大产业链条，致力成为国人健康生活知己，打
造生态健康高端品牌、生物医药领军企业的品牌形象。
鲁商发展健康产品将围绕生物医药产品、美肤产品及服务、健康建筑产品
，加大研发创新力度。福瑞达医药集团将聚焦医药健康产业，围绕原料、创新药、高
端医疗器械、保健品、高端化妆品、护理产品，积极打造“两品牌两基地”，即中国
骨科药物领导品牌、玻尿酸高端护肤品牌、全国重要的眼科药品生产基地、全球最大
的玻尿酸原料生产基地。鲁商发展健康建筑3.0产品将进行迭代，不断丰富健康建筑
体系，完善健康技术细节，升级健康材料标准，为客户带来未来健康生活的极致体验
，让健康人居更具韧性。
鲁商发展健康运营服务将在快速发展生态商业运营、健康物业服务的同时
，持续探索服务的内涵与价值，深耕绿色产业运营、健康颐养康养、生态城市运营，
相互促进、无限延展，以资本运作与科技智能为双擎，推动商业模式创新与服务品质
提升，构建全方位、全场景健康生活生态圈，创造“健康生活全覆盖、健康品质全提
升、健康体验全优化”的品牌服务。
鲁商发展健康产业基础设施建设开发将在健康住宅、健康商业综合体、健
康产业园、生态健康城市建设等方面综合发力，全面实施以“城市复苏计划”为核心
的城市更新行动，发起城市更新联盟，设立城市更新基金和城市更新研究院，打造面
向未来的生产园区、生活社区、生态住区，赋能城市、更新生活，助力城市发展。
在发展策略上，坚持生物医药和生态健康产业双轮驱动策略。在生物医药
领域，聚焦骨健康、眼健康、皮肤健康等优势领域，围绕大病种进行产品管线布局，
搭建关键技术和高壁垒技术平台，加大创新药研发投入，通过联合开发拓展产品管线
，持续加快中药绿色制造、智能制造技术，加快中药大品种的培育；加快保健食品和
功能性食品开发，巩固提升原料药和化学药，不断做强做大医药健康产业链条。在健
康美业领域，做深做透基于透明质酸核心技术的产品管线，培育皮肤微生态、精油、
中草药特色植物等方面资源优势；打造皮肤微生态国货第一品牌，布局肌肤护理连锁
+会员管理的科技美肤生态，培育肌肤护理连锁头部品牌。在生态健康产业领域，坚
持产业为魂，以地区产业需求为导向，结合区域发展、城市优势、企业资源，加强与
外部企业的战略合作，整合集团多元产业优势，一二三产融合，构建健康产业生态圈
，完善产业园区生态链，形成健康地产与园、区、城共生的服务模型；坚持开发为器
，完善全周期、全组织、全业务的大运营体系，全面提升开发效率；坚持内容为王，
塑造产业、商业、城市运营能力和物业服务能力，通过商业与产业的租售、运营以及
物业的多种经营，搭建专业化资产管理平台；坚持资本为翼，综合运用政策性融资、
基金、资产证券化、上市公司资本运作等多种方式，提升公司在健康服务领域的资本
运行能力。
(三)经营计划
2021年，公司将以“转型年”为抓手，以防范风险和现金流管理为核心，
坚持“1349”发展战略，以“战略驱动、转型创新、开放融合、城市精耕”为主线，
持续深化改革、着力推动转型、大力实施创新，综合提升大运营能力，补漏洞、补短
板、强弱项、塑品牌，实现管理数字化、产品科技化、服务智能化，努力打造国内领
先的大健康产业综合运营商。2021年，公司计划新开工面积与竣工面积均为130万㎡
以上，努力实现合同销售额增长60%以上，费用率同比下降。2021年公司将着力抓好
以下几个方面的工作：
1、深化改革促转型。一是持续推进三项制度改革。坚持“四个重用、四个
淘汰”，突出“能者上”“平者让”“优者奖”“庸者下”的用人导向，建立符合公
司发展需求的强考核机制和更具竞争力的薪酬体系，着力建立职业经理人规范化体系
。二是按照“职责明确、强将精兵、人岗适配、扁平高效、层级清晰”的目标要求，
推动落位组织架构改革，逐步建立起员工、客户、供应商、股东价值共创，多层级价
值链互融，价值共享的敏捷化、高效能、生态型组织。三是积极实施激励方式改革。
建立短期激励与中长期激励相结合的多元化激励机制，做好超额利润分配，对盈利公
司推行职业年金制度。四是加快推进投资方式改革。严格执行6:2:2的战略性投资组
合、26912、9:1和两个覆盖的投资原则，对战略型、利润型项目严格决策标准。聚焦
深耕山东、精耕重点城市、关注热点城市群，在城市更新、产业项目、文旅项目上积
极发力，在高能级、机遇型市场适度布局。
2、创新发展促转型。一是深度参与城市更新行动，持续完善“生态共享化
、业态智慧化、形态地标化”城市更新模式，重点探索建立鲁商发展老旧小区改造“
1331双带双立模式”。二是通过文旅、康养、产业等业态，夯实“667”鲁商乡村振
兴模式。三是加强融合实现平台化发展。内部搭建创新平台，推行内部创业和合伙人
制度以及灵活的奖惩办法，形成轻资产共创共享机制。外部充分融合行业头部企业、
优秀中小企业、集团内部产业和政府资源，树强鲁商发展产业+的企业形象。福瑞达
医药集团借助已形成的“上市公司投资平台+双基金平台”资本运营模式，围绕福瑞
达医药集团上下游产业链战略，并购处于产业链优势环节、价值链高端环节的创新企
业，使两只基金最大限度赋能产业发展；继续依托国家企业技术中心、省黏膜与皮肤
给药技术重点实验室和院士工作站等重大科研平台建设，积极与国内外高校院所、知
名药企开展实质性平台建设及项目合作，做实做强福瑞达科研平台等建设。
3、提升质效促转型。一是严守现金流安全底线，在资金管理方面实行“投
一备三”策略，持续推动融资成本下降、资产负债率下降。二是加大投拓力度，围绕
年度拓展目标，进一步明确投资发展战略布局，挂图作战，逐一销号，通过多元化方
式增加优质资源。三是着力提升大运营能力，围绕ROE，从运营提升、一次做对、高
质量高周转上下功夫，建立大运营逻辑，实现运营能力与发展速度相匹配。三是树强
品牌形象。研究布局医疗康养、文旅、会议会展等产业项目，树强鲁商发展产业品牌
形象；福瑞达医药方面充分整合医药和美妆领域的多个知名品牌，打造中高端品牌矩
阵，延伸品牌价值链。
4、智能化发展促转型。一是强力推进“129”工程，实现管理数字化；加
大新工艺、新材料、新技术的使用力度，实现产品科技化；探索开发智慧服务平台，
建立全周期的客户管理体系，实现服务智能化。二是重点做好焦点福瑞达“医药级透
明质酸原料”、生物工程“化妆品智美科创园”、明仁“中药绿色智能制造”三个省
级重点项目，打造精品工程，落地“智能制造”、“智慧园区”的概念，促进工业智
能化、产业链生态化。三是持续加大科研投入，利用创投基金，与掌握国际前沿科技
的创业团队建立对接，加快眼科、骨科、皮肤科药物和医美高端化妆品研发布局。加
大与国内医药研发机构合作力度，推进联合开发。以全球化视角，引进国内外具有临
床优势的医药产品权益，拓展管线。健康美业方面，对精油、皮肤微生态、抗衰抗炎
机理等方面进行深入研究，计划推出高端HA+富勒烯系列产品上市,加快打造瑷尔博士
肌肤护理连锁+会员管理的科技美肤生态，培育肌肤护理连锁头部品牌。与山东大学
联合建设福瑞达透明质酸技术研究中心，加大透明质酸基础研究、应用研究和终端产
品研发工作。
5、平台化发展促转型。持续探索平台化整合资源模式，医药方面，积极参
与山东省生物技术与制造创新创业共同体建设，强化CDMO（中试及生产转化）平台服
务能力，探索MAH（持证许可人）药物联合开发模式。健康美业方面，整合福瑞达现
有美妆品牌资源，打造DTC（品牌集群生态链）平台与消费服务生态平台，加快社交
品牌新赛道布局。
(四)可能面对的风险
政策风险：房地产市场运行面临的政策环境整体仍然偏紧，城市间调控差
异度增大，政策的变动将对房企的经营发展产生直接影响。生物医药产业是一个受监
管程度较高的行业，关系国计民生，近年来，国家及各部委陆续出台了一系列政策，
重塑医药市场的价值链，大力推动行业的转型升级，对药品研发、生产、流通和终端
等整条产业链产生重要影响。针对政策方面的风险，公司将加强对宏观经济周期、行
业调控政策的研究和判断，及时采取有效的经营策略，快速适应外部环境的的变化。
市场风险：地产行业竞争日趋激烈，优胜劣汰加剧，市场份额、土地储备
、融资资源进一步向标杆房企集中，中小房企面临更大的竞争压力。为此公司将加强
集团协同联动，创新业务模式，努力提高企业核心竞争力和品牌影响力。生物医药方
面，行业整体改革方向是：保质量，促创新，降药价，面临市场竞争加剧的风险，公
司将加大在研产品研发进度，重视营销模式和渠道创新，提升核心竞争力，打造新的
竞争优势。
财务风险：房地产行业作为一个类金融行业，融资环境的容量和通畅度，
决定着行业的经营逻辑。2020年金融政策，从“三线四档两观察”到“五级分类两道
红杠”形成了供需两端的闭环调控，也对公司的融资能力提出了更高的要求。公司将
以现金流管理和资金安全为主控导向，更加注重现金流管理，积极调整杠杆水平，开
拓多方融资渠道，提升自身抗风险能力。
经营风险：随着土地红利、刚需红利、金融红利的消失，房地产行业进入
低增长低利润的双低时代，公司将围绕ROE，从运营提升、一次做对、高质量高周转
上下功夫，建立大运营逻辑，实现运营能力与发展速度相匹配。公司生物医药产业在
严厉的市场监管与激烈的市场竞争环境下，行业增速也较之前有所放缓，公司将深入
分析所处产业的严峻形势与机遇，进一步理清思路、制定措施、迎接新挑战。
产业融合的风险：目前，公司处于战略转型的关键时期，福瑞达医药集团
的并入加速了公司的转型速度，但产业集群和品牌联动优势并未得到充分发挥。公司
将持续构筑城市更新生态链、健康管理服务链、生物医药产业链三大业务链条，在健
康住宅、生物医药、健康养老、城市更新、物业资管等领域展现新作为，实现企业转
型发展。
四、报告期内核心竞争力分析
（一）优秀的发展资源平台优势
鲁商发展是山东省国资委下属健康产业第一家上市公司，公司控股股东山
东省商业集团是特大型国企，2020年上榜中国企业500强，位列山东省企业百强第32
位，拥有强大的经济技术实力和投融资实力。鲁商集团现聚焦零售产业和健康产业两
大主业，直接或间接带来的产业协同资源、信息资源和资金资源，都成为公司的竞争
优势。公司作为鲁商集团在健康产业板块唯一的A股上市平台，具备良好的企业背景
及信用水平，能够充分依托优势资源创新发展，有力保障公司业务持续发展和产业链
延伸。
（二）知名的企业、技术和产品品牌矩阵优势
公司在综合开发、生物医药、保健食品、医养等各领域具有较强的品牌优
势。鲁商发展上榜“中国房地产综合开发专业领先品牌价值TOP10”，明仁福瑞达、
福瑞达生物工程、焦点生物先后入选山东省瞪羚企业，在生物医药和健康美业领域树
立了值得社会信赖的“福瑞达”企业品牌形象。生物医药方面，拥有施沛特、明仁等
骨科领域知名品牌。施沛特注射剂是中国骨科关节腔注射治疗OA、RA的领导品牌。明
仁颈痛系列产品是国家唯一治疗神经根型颈椎病的中成药。拥有润舒、润洁眼科领域
著名品牌，润舒是国内眼科制剂领域首个销售过亿的滴眼液，润洁是国内缓解视疲劳
首选品牌。健康美业方面，拥有专注玻尿酸护肤的“颐莲”品牌、量肤定制一人一方
的“善颜”品牌、引领微生态护肤的“瑷尔博士”品牌、专注天然香氛产业的“伊帕
尔汗”品牌和透明质酸原料的“焦点福瑞达”企业品牌。福瑞达产品远销北美、欧盟
、日韩等80多个国家和地区，建立起了强力的品牌发展矩阵。
（三）完善的研发创新体系与技术平台优势
福瑞达医药集团拥有1个国家企业技术中心、1个院士工作站、1个省级企业
重点实验室、2个工程实验室及7个省级企业技术中心/工程技术研究中心、1个山东省
服务业创新中心，与中科院、浙大、美国明尼苏达大学等国内、国际知名高校、科研
院所建立起长期稳定的合作关系，先后承担国家、省部级重大科技专项30余项，获授
权专利142项，获国家科技进步二等奖三项，国家科技进步三等奖一项，透明质酸研
究开发水平国际领先。报告期内，获批2个省级实验室、1家高新技术企业。山东福瑞
达医药集团有限公司获山东省技术创新示范企业、山东省高端品牌培育企业、入选20
20年度山东省“十强”产业集群领军企业；山东福瑞达生物工程有限公司“福瑞达健
康护理产业园建设项目”获批山东省补短板强弱项培育新的经济增长点重点项目；山
东明仁福瑞制药股份有限公司“现代中药绿色智能制造关键技术示范工程”项目获批
山东省新旧动能转换重大专项项目；山东明仁福瑞达制药股份有限公司2个产品（颈
痛颗粒系列产品、小儿解感颗粒）入选山东创新工业产品目录。山东焦点福瑞达生物
股份有限公司2项科技成果被山东省生物发酵产业协会评为国际先进水平。
（四）健康产业链集群优势
公司致力于成为国人健康生活知己，打造生态健康高端品牌、生物医药领
军企业的品牌形象，现正按照生物医药和生态健康产业双轮驱动发展战略，发力健康
产品研产销、健康运营服务、健康产业基础设施建设开发，持续构筑大健康产品链、
大健康服务链、大健康生态链三大产业链条。福瑞达医药集团先后在济南、临沂、济
宁、新疆伊犁4地建有7个工业生产基地和多个所属公司，建立了贯穿生物医药和健康
美业的全产业链集群优势。生物医药方面，公司旗下有从事透明质酸眼科和骨科药物
的博士伦福瑞达和从事现代中药、化学药和保健食品的明仁福瑞达。健康美业方面，
旗下拥有透明质酸原料产能全球领先的焦点福瑞达，从事生物发酵技术的福瑞达生物
科技和国内首家集种植、生产、观光旅游于一体的天然芳香领域生产企业伊帕尔汗（
拥有全国唯一“薰衣草精油”地理标志保护的企业）及国内玻尿酸护肤产品的开创者
和领军者福瑞达生物工程。
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